Il faut savoir si retourner ou louer est-il plus logique pour votre marché ? Je ne sais pas si tu peux faire des offres sur plusieurs maisons simultanément? J'ai hâte d'entendre comment vos bénéfices seront inversés affecter votre capacité de financement sur votre prochaine propriété ? Nous avons des experts immobiliers éprouvés ici pour vous aider ! Comme toujours, Ashley et Tony sont là pour animer l'événement de cette semaine. Réponse de la recrue, mais nous sommes également rejoints par Jake Kain, investisseur et agent de l'Arizona qui a quitté la vie de W2 pour commencer à construire un immeuble locatif et vivre à tour de rôle Empire!
Jake donne un coup de main en répondant aux questions de cette semaine mais partage également sa propre histoire sur suite à ton incendie, créer une communauté et comment devenez le « quarterback » de toute rencontre immobilière. Il a étendu son réseau à une vitesse fulgurante, lui permettant d'élargir son portefeuille à cinq unités, tout en retourner sa propre résidence principale le long du chemin. Jake aide à répondre aux questions sur faire des offres sur plusieurs maisons, retourner ou louer, comment votre DTI (dette / revenu rapport) pourrait être affecté lors du retournement de la maison, et où trouver des entrepreneurs généraux qui arrivera à l'heure !
Si vous voulez qu'Ashley et Tony répondent à une question immobilière, vous pouvez poster dans le Groupe Facebook des recrues en immobilier! Ou appelez-nous au Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Voici Real Estate Rookie, épisode 254.
Jake:
Ouais, je pense qu'une autre chose, non seulement revenir à l'idée du réseautage, mais découvrir ce que font les autres, c'est une idée énorme pour moi, c'est simplement de continuer à parler à tout le monde dans notre groupe et de voir ce que font les autres. faire, en vous éduquant autant que possible. Pour ceux qui connaissent le rapport Cromford, nous suivons cela, ils surveillent très attentivement le marché de Phoenix en général. Alors faites simplement votre éducation, parlez aux gens et respectez simplement les bases.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Tony:
Et bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre pour démarrer votre parcours d'investissement. Et je veux commencer l’épisode d’aujourd’hui en criant à quelqu’un du public Rookie. Cette personne s'appelle Mme WEXPAgent, mais elle nous a laissé un avis cinq étoiles sur Apple Podcast et l'avis dit : « Amusant et formateur, et j'apprends tellement sur l'investissement et ce qu'il faut éviter grâce à Ashley et Tony. Merci », avec un point d'exclamation. Donc, si vous ne l'avez pas encore fait, laissez-nous une évaluation honnête sur Apple Podcast, Spotify ou tout ce que vous écoutez. Plus nous recevons d’avis, plus nous pouvons aider de personnes et c’est toujours un objectif ici sur le podcast Real Estate Rookie.
Ashley:
Tony, à chaque fois, je suis tellement impressionné que tu riffes toute cette intro. Tout ce que j'ai à faire est de dire une ligne : « Ceci est le podcast Real Estate Rookie » et le numéro.
Tony:
Et je veux juste souligner qu'elle a vraiment foiré mon nom aujourd'hui. J'étais Tommy Robinson avant que les éditeurs ne fassent leur truc.
Ashley:
Ouais, donc nous sommes en direct à Phoenix, nous enregistrons dans un Airbnb ici avec nos producteurs. C'est tellement amusant d'être en personne.
Tony:
Et j'ai fait une présentation complète pour que vous puissiez avoir mon avis sur ce que je pensais de cet Airbnb, je devrais donc mettre cela dans nos histoires.
Ashley:
Le papier toilette n'est pas à la hauteur de la qualité de Tony.
Tony:
Mais c'est un endroit sympa. C’est en fait notre première fois en Arizona en général. Eh bien, tu as dit que tu étais allé à-
Ashley:
J'ai été ici.
Tony:
C’est ma première fois dans la région de Phoenix, à part une escale, et c’est cool. J'ai hâte de rencontrer des gens ce soir et de voir ce que- [inaudible 00:01:58]
Ashley:
Ouais, nous allons nous retrouver ici ce soir et nous sommes vraiment excités. Nous faisons un enregistrement de podcast en direct, nous invitons quelques invités, et l'un de ces invités est Jake Kain. Nous allons donc entendre un peu son histoire. C'est un investisseur local ici à Phoenix et il va nous aider à répondre à quelques questions de Rookie Reply.
Tony:
Ouais. Et c’est vraiment cool, Jake a eu une super histoire. Il a ce super pouvoir vraiment cool, celui de rassembler les gens. Nous parlerons donc de la façon dont il fait cela, puis nous passerons à quelques questions de réponse. Nous parlerons donc un peu de ce qui se passe si vous retournez des maisons et pouvez-vous utiliser ces revenus pour acheter votre propriété. Nous expliquons quoi faire si vous avez des offres sur plusieurs propriétés et comment gérer cela, ainsi que quelques autres questions intéressantes.
Ashley:
Jake, bienvenue dans l'émission.
Jake:
Je vous remercie. Appréciez-le.
Ashley:
Veuillez parler un peu de vous et de vos débuts dans l'immobilier.
Jake:
Ouais, donc en fait, c'était vers 2015, 2016, et je travaillais chez W2 dans le domaine du génie civil. J’étais en fait dans ma neuvième année, la dernière année de mon contrat avec la Garde nationale de l’Arizona. Je traversais donc en quelque sorte un moment charnière où j’essayais simplement de comprendre quelle était la prochaine étape pour moi. Et heureusement, j’avais un copain qui était un peu dans une situation similaire. Et donc, nous parlions juste en quelque sorte et il m'a présenté BiggerPockets et le reste appartient à l'histoire.
Tony:
Je veux dire, en Arizona, Phoenix est un marché bon marché, mais vous avez trouvé une sorte de stratégie qui vous a permis d'ajouter plusieurs propriétés sur ce marché. Alors, pouvez-vous expliquer cela aux auditeurs ?
Jake:
Ouais, donc nous, et par nous, je veux dire ma femme et moi, j'avais une maison qui, quand j'ai découvert BiggerPockets à ce sujet en 2014, j'ai donc utilisé mon prêt VA. Nous vivions déjà dans la maison car je plaisantais plus tôt, j'étais juste un célibataire en train de le tapoter et quand elle a emménagé avec moi, elle m'a dit : « On est en train de arranger ça, ça n'arrive plus. .» C'était donc notre point de départ. Je l'ai réparé, j'ai vendu celui-là, et cela a en quelque sorte donné la piste financière pour démarrer. Mais cela a aussi été en quelque sorte notre catalyseur car, hé, nous pouvons vraiment utiliser cette idée live and flip, et nous avons juste commencé à grandir à partir de là.
Tony:
Ainsi, en réfléchissant à ce que vous avez construit, vous êtes également entré dans le monde d’un agent, maintenant vous êtes un investisseur. Pace et Jamil en ont déjà parlé un peu, mais quelle est votre vision rapide du marché, tant du côté des agents qu'en tant qu'investisseur ?
Jake:
Je pense donc que Jamil en a parlé. Il s’agit simplement de connaître vos chiffres, d’être plus conservateur et de surveiller le marché. Je pense que c'est une autre chose, non seulement de revenir à l'idée du réseautage, mais de découvrir ce que font les autres. C'est une grande découverte pour moi, c'est simplement de continuer à parler à tout le monde dans notre groupe et de voir ce que font tous les autres, en s'informant autant que possible. Pour ceux qui connaissent le rapport Cromford, nous le suivons. Ils surveillent de très près le marché de Phoenix en général. Alors faites simplement votre éducation, parlez aux gens et respectez les bases.
Ashley:
Où vous voyez-vous aller dans les cinq prochaines années ? Quel est votre objectif à long terme en matière d’investissement immobilier ?
Jake:
Ma mère prendra sa retraite dans quatre ans, donc ce n’est pas négociable, donc nous continuons simplement à évoluer. Nous sommes sur le point de transformer l’une de nos locations longue durée en notre première location courte durée. Nous croyons vraiment au petit jeu multifamilial, peut-être en passant à un jeu multifamilial plus grand. Mais simplement développer notre portefeuille et réellement obtenir ces flux de trésorerie, je pense qu'Alex a dit, c'est simplement choisir de travailler et de ne pas avoir à travailler.
Tony:
Alors, quel est votre conseil ? Parce qu’il y a pas mal de gens dans la foule en ce moment qui n’ont aucun accord. Juste par exemple, qui est ici une recrue complète qui travaille encore sur ce premier contrat ? Félicitez ces gars pour leur coming-out, car c'est toujours une situation difficile. Donc, ce sont tous ces gens qui lèvent simplement la main, quel conseil leur donnez-vous sur ce qu'ils devraient faire pour commencer ?
Jake:
Alex en a déjà parlé, mais agissez, réseautez, participez à ces événements. Pour moi, c'était un peu solitaire. Lorsque vous faites partie de votre cercle d’amis, vous êtes peut-être le seul à être enthousiasmé par l’immobilier et à vous lancer dans des eaux inexplorées. Alors venez aux événements, rencontrez des gens qui font ce que vous voulez faire et connectez-vous à eux. Apportez-leur de la valeur, de cette façon ils pourront revenir en vous et continuer à réseauter et à agir. Ce n’est peut-être pas parfait, mais continuez à avancer.
Ashley:
D'accord, génial. Et nous avons une question du public. «Je suis un tout nouvel investisseur. J'ai suffisamment de fonds pour mettre 20 à 25 % sur deux à quatre propriétés. Recommanderiez-vous de commencer avec une ou deux familles unifamiliales ou de passer directement à une famille multifamiliale si les chiffres fonctionnent ? »
Jake:
C'est une bonne question. Je pense que cela dépend totalement de votre personnalité, ainsi que de votre aisance à être propriétaire, donc cela ressemble à une première affaire.
Ashley:
Ouais, investisseur de marque. Ouais.
Jake:
Ouais, donc je veux dire, c'est difficile à dire, mais si c'est votre personnalité, si vous êtes d'accord avec une sorte d'approche fusil de chasse, je dis d'opter pour une famille multifamiliale. Nous sommes passés au multifamilial. Nous avons commencé avec une seule famille, mais je pense qu'en fin de compte, cela dépend simplement de la personnalité et si vous êtes d'accord pour vous lancer et comprendre, je pense que c'est la voie à suivre. C’est comme ça que je procéderais, mais je ne serais pas trop pris non plus, je ne sais pas si c’était la question ou pas, mais j’obtiendrais trop de deals tout de suite. Commencez simplement, achetez-en un, comprenez-le et passez au suivant et grandissez à partir de là.
Ashley:
Je pense que c’est un bon conseil, c’est de ne pas rester coincé dans cette paralysie de l’analyse quant à ce qui va me donner le meilleur retour. Si cela doit vous rapporter un retour et que la situation soit encore pire, agissez simplement en conséquence. D'accord, nous allons maintenant passer à nos réponses de recrue. Notre première question vient de Tatiana Turner. « Je suis curieux de voir comment tout le monde se comporte s’il y a quelques bonnes propriétés à vendre, mais vous savez, vous ne pouvez vous permettre d’en acheter qu’une. La raison pour laquelle je pose la question est que nous avons fait une offre sur un condo 10K au-dessus du prix demandé, sans imprévus. Pendant que nous attendions une réponse, il y a eu une autre bonne affaire sur une maison HUD, mais j'ai décidé de ne pas faire d'offre à ce sujet car nous attendons une réponse du condo. Avance rapide jusqu’à présent, nous n’avons pas remporté notre enchère sur le condo, et nous n’avons pas non plus obtenu de maison HUD parce que la veille, quelqu’un avait fait une offre à ce sujet. Je suis curieux de savoir s’il est possible de faire quelques offres sur différentes propriétés, puis de revenir en arrière en faisant preuve de diligence raisonnable, ou n’est-ce pas une pratique recommandée ? »
D'accord. Donc d’abord, je veux juste clarifier avant d’aborder la question de ce qu’est une maison HUD. C'est donc l'organisation du logement et du développement urbain et c'est là qu'ils prennent les propriétés et lorsque vous achetez ces propriétés auprès de HUD, ils traversent généralement une période où seul le propriétaire occupé peut acheter la propriété. Vous devez donc y vivre un certain temps. Et puis, si personne n’achète la propriété pendant cette période, les investisseurs peuvent alors acheter la propriété. La raison derrière cela est qu’ils veulent que les gens rénovent la propriété, y vivent, et pas seulement que ces propriétés soient vendues à des investisseurs. Alors Jake, quelle est votre recommandation à ce sujet quant à l'installation de différentes propriétés et au retrait ?
Jake:
Honnêtement, je dirais que si vous aviez l’intention d’acheter plusieurs propriétés, je n’y vois pas de problème. Cependant, si votre intention est d’acheter une seule propriété, je vous recommanderais probablement de ne pas suivre cette voie simplement parce que c’est en quelque sorte une manière éthique de faire des affaires. Si j'avais un client qui voulait faire ça, je lui parlerais probablement un peu de la possibilité de contourner cela sur la pointe des pieds.
Tony:
Ouais, ça m'est arrivé quand j'ai acheté ma première offre. Donc mon tout premier investissement immobilier, ça s’est passé presque exactement de la même manière. Je dépose une offre sur un bien. Je pense que celle-ci était une homologation ou autre chose que j'ai prise, je pense que c'était une vente à découvert et cela prend des mois pour obtenir les approbations ou autre. J'ai donc soumis une offre de vente à découvert, mais je n'ai jamais eu de réponse. Je suis donc toujours là, à soumettre des offres, à chercher la prochaine affaire, et je finis par trouver une propriété. L'offre est acceptée et puis, littéralement peut-être deux ou trois jours plus tard, cette vente à découvert revient et, votre offre a également été acceptée. Je n’avais ni le DTI ni le capital ou alors c’était un bon prêt. Je n’avais pas le DTI pour obtenir l’approbation de ces deux prêts.
Donc, ce que j’ai fait, c’est que j’ai trouvé un partenaire et c’est ce qui m’a incité à conclure mon premier partenariat, c’est que j’ai obtenu une bonne affaire, mais je ne peux pas la retirer tout seul. Voulez-vous vous joindre à moi? Et si c’est vraiment une bonne affaire, si vous possédez ce HUD chez vous, c’est une affaire fantastique. Même si le premier était approuvé, si vous pouviez faire venir quelqu'un d'autre pour ramener ce HUD chez vous, j'ai deux offres à votre actif au lieu d'une.
Ashley:
Ouais. Ce que je pense à ce sujet, c'est peut-être que lorsque vous présentez des offres, l'offre est valable jusqu'à ce jour. De cette façon, le vendeur ne peut pas simplement prendre son temps, vous faire attendre éternellement. Ainsi, lorsque nous rédigeons une lettre d'intention sur des propriétés commerciales, nous précisons que cette offre est valable jusqu'à une certaine date et heure. Donc, si vous avez peur de vous retrouver à nouveau dans cette situation, dites que votre offre n'est valable que pour les prochaines 24 heures ou quelque chose comme ça aussi, c'est une autre façon de gérer la situation.
Tony:
Ouais, je pense que l’autre élément l’est aussi vraiment… Et évidemment, vous ne voulez pas prendre l’habitude de faire ça, mais cela dépend de la façon dont vous avez initialement mis en place l’offre. Parfois, lorsque vous soumettez une offre à un vendeur, vous remplissez le contrat d’achat. Et puis, lorsque vous le récupérez, il ne s’agit plus que du contrat d’achat contresigné. Maintenant, vous êtes officiellement sous séquestre. D’autres fois, c’est votre agent qui les contacte simplement en leur disant : « Hé, voici notre offre ». Presque comme une lettre d’intention comme ce dont tu parles à propos d’Ashley. Et si c'est un verbal-
Ashley:
Une offre verbale.
Tony:
S’il ne s’agit que d’une offre verbale, même s’ils reviennent et disent oui, vous ne vous êtes engagé contractuellement dans rien. Et si vous êtes vraiment dans le pétrin, même si vous avez signé ce contrat d'achat, si vous avez une autre meilleure offre qui a remplacé cette offre parce que la période d'attente était si longue et que vous ne soumettez pas votre EMD , généralement, cela va annuler le contrat de toute façon. Il existe donc des moyens de revenir en arrière.
Ashley:
Et dans l’État de New York également, vous devez faire appel à des avocats pour la clôture et il y a toujours l’approbation d’un avocat avant même de faire votre période d’inspection ou de soumettre vos arrhes. Ce serait donc une autre période pendant laquelle vous pourriez vous retirer s’ils mettaient trop de temps à revenir vers vous et que vous trouviez un autre accord.
Jake:
J'allais juste dire que pour ma réponse, je pense que je devrais comporter deux parties, car j'ai une réponse d'agent immobilier et ensuite, j'ai une réponse d'investisseur.
Tony:
Bien sûr. Nous écoutons.
Jake:
La réponse de mon agent immobilier est à peu près ce que j'ai dit, soyez prudent. Évidemment, il y a des codes d’éthique et tout, mais en tant qu’investisseur, vous devez aussi faire ce que vous avez à faire et parfois cela devient un peu… Mais il y a des zones d’ombre dont vous pouvez profiter.
Ashley:
D'accord, donc pour notre prochaine question de réponse de recrue, cette question vient de Kyle Moore. N'oubliez pas que si vous souhaitez soumettre une question, vous pouvez la publier sur le groupe Facebook Real Estate Rookie. Vous pouvez envoyer un DM à Tony ou à moi sur Instagram et nous pourrons l'ajouter à l'émission et y répondre pour vous. D'accord, la question de Kyle est la suivante : « Comment les prêteurs traitent-ils les revenus de retournement de maison ? Disons que j'ai gagné 50 50 $ l'année dernière en retournant et que j'ai déclaré tout cela sur mes impôts. Les prêteurs prennent-ils en compte ces XNUMX XNUMX $ dans mon ratio d’endettement lorsqu’ils décident du montant de prêt auquel je peux avoir droit ? »
Jake:
D'après mon expérience, si vous gérez votre entreprise de retournement comme une entreprise et que vous calculez cela comme un revenu d'entreprise et que vous pouvez montrer que les deux dernières années de déclarations de revenus correspondent à votre revenu d'entreprise, alors je comprendrais que ce serait être considéré comme faisant partie de votre DTI.
Tony:
Ouais, je comprends aussi.
Ashley:
C’est un revenu et vous le déclarez sur vos impôts. Cela serait donc inclus dans votre ratio dette/revenu.
Tony:
Mais pour ce qui est de votre point, vous voulez voir au moins quelques années. Et je pense que certains prêteurs, même si peut-être que ce revenu de retournement ne faisait pas partie des deux années, donc vous aviez juste un revenu de location la première année et que vous ajoutiez ensuite le revenu de retournement la deuxième année, ils prendraient une moyenne de ces deux années, quelque chose comme ca. D'accord. Donc juste une autre chose à ajouter à cela, Kyle, et c'est peut-être plus avancé dans ce que nous devons aborder, mais cela vaut peut-être la peine d'être partagé. Nous discutons donc beaucoup avec notre CPA en ce moment de la manière de gérer les revenus provenant de nos flips pour notre entreprise. Nous avons donc des revenus de location, qui sont considérés comme plus passifs, donc nous sommes imposés beaucoup plus sur nos revenus de retournement qui deviennent aussi actifs que sur nos revenus de location. Ce que nous avons donc créé dans notre entreprise est une LLC distincte.
Nous avons donc Alpha Geek Capital, qui détient toutes nos locations courte durée. Ensuite, nous avons l’agence AGC Home Buyers qui s’occupe de tout notre retournement. Et dans cette entité de retournement, tous les retournements sont gérés à l'intérieur. Et puis, essentiellement, nous facturons notre entité de location à notre entité de retournement pour le travail que nous effectuons pour gérer ces projets. Et je ne suis pas CPA, alors ne me demandez pas pourquoi nous faisons cela, mais il existe un moyen d’économiser sur les impôts sur le travail indépendant en procédant de cette façon et en gardant tout séparé. Donc, si le retournement constitue une grande partie de ce que vous faites, il y a certainement une incitation financière pour que vous en fassiez une séparation, et de cette façon, vous pouvez économiser sur les impôts sur le travail indépendant.
Ashley:
Pour notre prochaine question, elle vient de Dwight Goldson. « Comment faites-vous pour trouver un entrepreneur qui se présentera lorsque vous serez prêt à commencer à manier les marteaux ? J'ai contacté un certain nombre d'entrepreneurs en utilisant mon propre projet de définition de maison comme test décisif. Je reçois un certain nombre d'entrepreneurs qui ne se sont pas présentés, qui n'ont jamais donné d'estimation ou qui donnent des estimations avec seulement un chiffre final et aucun détail sur le travail. Des estimations qui ne passeront pas le test lors de l’utilisation de prêts d’argent dur et de demandes de tirage, qu’est-ce que je fais de mal ? Qu'est-ce que tu fais, n'est-ce pas ? Il doit te parler, Tony, parce que je ne fais rien entre des mains plus proches.
Alors très vite, en fait, lorsque j'ai passé un appel au Rookie Bootcamp, j'avais quelqu'un qui disait que son mari était un entrepreneur, et la raison pour laquelle ils ne donnent pas d'estimations détaillées est que cela prend beaucoup de temps. Elle a déclaré : « Mais si quelqu’un propose de le payer pour faire cette estimation détaillée sans savoir avec certitude s’il obtiendra le travail ou non, alors il le fera. » Mais elle avait dit que c'était la raison principale, donc la première chose serait peut-être de proposer de payer aux entrepreneurs des frais pour qu'ils fassent réellement l'estimation détaillée.
Jake:
Je veux juste profiter de cela parce que, honnêtement, parfois, vous voulez évidemment obtenir une estimation, vous voulez obtenir une portée détaillée des travaux. Mais aussi, nous avons eu un entrepreneur qui était trop attentif, il nous envoyait trop de SMS, nous donnait trop d’informations, ce qui a fini par être un signal d’alarme et il ne s’est pas présenté. Je pense donc que cela va dans les deux sens. Pour moi, j’y vois presque le signe que si vous avez un peu de mal à obtenir des choses de votre entrepreneur, il est occupé. C’est probablement quelqu’un qui est au moins un point de départ.
Tony:
C’est un excellent point. Et je pense que ces dernières années, c’est ce que nous avons vu, où tous les bons entrepreneurs ont été très occupés. Donc, si vous trouvez un entrepreneur qui n’a tout simplement rien à faire, cela pourrait aussi être un signal d’alarme, et c’est littéralement ce qui nous est arrivé. Nous avons donc notre équipe principale avec laquelle nous travaillons, mais je pense qu'à ce moment-là, il gérait quatre rééducations pour nous et j'étais comme sa capacité. Nous avons donc dû en trouver un autre, nous avions une décision, nous pouvions soit attendre qu'il termine un de ces travaux, ce qui va prendre encore six à huit semaines, soit nous partons et trouvons une autre équipe pour prendre en charge ce travail, donc ils pourraient commencer dès le premier jour. Nous avons opté pour l'option échelle où nous avons trouvé un autre équipage, ils étaient libres et j'étais super.
Ils disaient, nous pouvons commencer demain. J'étais parfait. Il s’est avéré que c’était une mauvaise décision pour nous car la qualité du travail, la relation, tout n’était pas au rendez-vous. Nous les avons donc initialement payés pour démarrer le travail. Heureusement, nous ne leur avons donné qu'un dépôt initial de 25%, je pense, pour commencer. Nous avons dû les payer pour démarrer, puis nous avons dû les arrêter parce que c'était tout simplement trop compliqué de les gérer. Nous avons donc dû payer notre autre équipe pour venir terminer le travail et le travail a fini par prendre encore plus de temps.
Ashley:
Et probablement pour corriger ce qu’ils avaient fait de mal.
Tony:
Ouais, c'était juste tellement de choses différentes. Donc, parfois, il est préférable que la propriété reste vacante pendant un mois si vous pouvez y faire venir une équipe dont elle sait qu'elle va faire le travail plutôt que d'avoir quelqu'un qui peut commencer dès le premier jour et dont vous savez qu'il doit corriger son travail, vous Je dois faire venir une autre équipe et cela finit par coûter plus d'argent à long terme.
Ashley:
Et une autre chose que nous avons réellement commencé à faire, c'est de définir notre propre périmètre de travail, puis de demander aux entrepreneurs de fixer leur prix à partir de cela. Alors ils entrent et peuvent remplir, voici la salle de bain, les différentes pièces de la salle de bain, voici combien ça va coûter. Des choses comme ça. Au lieu de devoir s'occuper des détails de la ligne, nous leur disons ce que nous voulons en tirer et nous le construisons de cette façon, puis ils remplissent simplement les blancs.
Jake:
Je pense que la réponse évidente est probablement aussi de revenir simplement à la recherche de l'entrepreneur, je pense qu'il s'agirait évidemment de demander à votre réseau et de demander des références à d'autres investisseurs qui font ce que vous voulez faire ou qui trouvent votre force unique ou votre avantage unique. La seule chose pour nous était que ma femme travaillait dans une entreprise générale commerciale. Et donc, nous avons essentiellement noué des relations avec des gars sur ses chantiers et soit ils venaient faire du travail secondaire pour nous, soit ils connaissaient quelqu'un qui le faisait et qui pourrait nous aider. Ce n’est donc peut-être pas la situation de Dwight, mais cela pourrait être la situation de quelqu’un d’autre ou cela suscite ce genre de flux créatif consistant à trouver d’autres moyens de trouver des personnes.
Ashley:
C'est un bon point car mon nouveau partenaire commercial que j'ai engagé l'année dernière, la moitié des sous-traitants que nous utilisons actuellement, peut-être même plus, sont issus de son réseau. Il a travaillé dans la construction, il a fait travailler Mason sur de grands bâtiments et il a simplement eu ces relations avec d'autres personnes qui travaillaient également sur le chantier.
Tony:
Laissez-moi vous demander ceci : si vous vous lancez dans un nouveau marché et que vous ne connaissez personne, que feriez-vous pour trouver cette équipe ?
Ashley:
La première chose que je ferais serait de rejoindre le groupe Facebook Busy Bee Neighbourly, car au moins là où nous investissons maintenant, la moitié des messages concernent J'ai besoin que ce travail soit fait, puis les gens commenteront toutes leurs références à partir de cela. Et puis, je suppose, quiconque avec qui je constitue mon équipe demande des recommandations, des agents, même des prêteurs.
Jake:
C’est exactement ce que nous avons fait. Nous avons donc fait un tour cette année à Casa Grande, qui se trouve à environ une heure au sud d'ici, et nous n'avons eu aucun contact là-bas. Donc je veux dire, nous étions assez proches de l'endroit où nous pouvions aller là-bas nous-mêmes, mais nous avons dû en quelque sorte, j'appelle cela nos roues d'entraînement sortir de l'état parce que c'est assez loin là où nous ne voulions pas être là-bas, mais si les choses tournent vraiment mal, nous pourrions y aller. Mais c’est exactement ce que nous avons fait. J'ai appelé un agent avec qui j'avais eu une relation antérieure et je savais qu'il travaillait sur ce marché et j'ai juste dit : « Hé, nous avons eu un gars sous caution, qui as-tu ? Et c’est justement là que j’ai commencé.
Tony:
Oui exactement. Ces deux choses, comme les références et les groupes Facebook, je pense, sont un endroit tellement mal desservi. Les BiggerPockets constituent un autre endroit formidable. Je pense donc trouver cette communauté où les gens traînent dans cette ville, puis essayer de l'infiltrer et de trouver ces recommandations.
Ashley:
Le plus difficile est d’amener les autres investisseurs à renoncer à l’identité des entrepreneurs auxquels vous faites appel. C’est pourquoi vous devez vous rendre sur les groupes Facebook qui ne sont que des gens avec leurs principaux résidents où ils ont fait la rénovation, ils sont heureux et ils n’ont besoin d’aucun autre projet.
Tony:
Mais si c’est Flipper qui aime, c’est leur pain et leur beurre. Ils vont dire que je fais tous mes flips moi-même. Je fais tout le travail moi-même. Il n'y a pas d'entrepreneur.
Ashley:
D'accord, notre dernière question aujourd'hui vient de Julian Beaks. « Bonjour, je cherche à acheter ma première propriété dans la région du nord-ouest de l'Indiana, mais le problème que je rencontre est de savoir s'il vaudrait mieux retourner ou réparer une location. Ma question est la suivante : comment déterminez-vous s’il est préférable de retourner ou d’avoir des locations dans votre région ? Quel est le meilleur endroit pour trouver les informations nécessaires pour prendre cette décision ? »
Tony:
Ouais, je peux en parler parce que nous avons un retournement de situation en ce moment sur lequel nous avons littéralement cette discussion. Je pense que cela se résume en grande partie à la question suivante : d’accord, alors permettez-moi d’abord de dire en partie : avez-vous besoin de capital ? Nous avons donc vendu certains flips que nous avions réalisés l'année dernière, des locations clé en main à court terme parce que nous avions besoin de ce capital pour financer l'achat d'autres propriétés que nous estimions être de meilleurs investissements pour nous à l'époque. Je parlais donc de cette cabane qui se fermait avec la piscine intérieure. Nous avons financé cet achat en vendant des locations clé en main à court terme à Joshua Tree. Mais cette cabane avec piscine dans le Tennessee va probablement générer plus de revenus que les propriétés que nous avons vendues à Joshua Tree parce qu'elle a une piscine intérieure et qu'elle est toute neuve et toutes ces autres choses. Je pense donc que la première chose est de savoir si vous avez besoin de capital et quelle est la meilleure utilisation de ce capital ?
Je pense que la deuxième chose que nous examinons est la suivante : si nous devions conserver cela sous forme de location, quel serait leur flux de trésorerie par rapport au capital que nous pourrions gagner ? Donc, étant donné la situation actuelle des taux d’intérêt, la marge dont vous disposez entre les coûts de votre projet et le montant de l’ARV, tous ces éléments tiennent compte du montant des flux de trésorerie que vous obtiendrez régulièrement. Et si le flux de trésorerie est important, il est peut-être judicieux de le conserver car vous obtiendrez cette appréciation à long terme et vous bénéficierez d’avantages fiscaux. Mais si le flux de trésorerie est faible mais que le capital que vous obtenez de la vente est assez important, alors il est peut-être plus logique de procéder à un retournement. Voilà donc quelques-unes des choses que nous examinons dans notre entreprise et essayons de prendre cette décision.
Ashley:
Oui, je pense que la meilleure chose est d'exécuter des scénarios, comme vous l'avez dit, de regarder quels sont les chiffres aujourd'hui et comment vous vous attendez à ce que le marché soit. Donc, si vous comptez faire un flip, à quoi cela ressemblera-t-il une fois la rééducation terminée ? Le marché va-t-il être chaud ? Vous attendez-vous à ce que le marché baisse et qu’il ne vous soit peut-être pas avantageux de vendre la propriété et de suivre le rythme ? Mais en gardant ces stratégies de sortie, je veux dire, je pense que c’est formidable d’avoir ces deux options à portée de main. Parfois, les gens accèdent à une propriété où ils n’ont pas la possibilité de transformer une vente en location parce qu’ils devraient consacrer beaucoup d’argent à la transaction. Je pense donc que c’est formidable que vous soyez dans cette situation où vous disposez de deux stratégies de sortie différentes.
Jake:
Je pense qu'en ajoutant à cela, en revenant en quelque sorte au retournement dont je viens de parler, nous avons en quelque sorte eu le même scénario et avons en quelque sorte adopté l'approche dont vous parliez, où nous l'avons considéré comme une location et comme un flip et le flux de trésorerie que nous allions gagner en tant que location n'avait tout simplement pas de sens compte tenu de l'évolution des tarifs. Combien d’argent avons-nous dû investir dans la transaction, et ensuite, ce que nous aurions pu faire en le retournant et en le vendant. De plus, je pense que le fait est que lorsque vous examinez cela et que vous calculez ces chiffres, vous recherchez également une utilisation maximale et optimale. Et donc, lorsque nous cherchions comment le retourner ou le conserver en location, quel niveau de rénovation allions-nous y mettre ? Cela n’avait aucun sens que cette propriété soit là où elle devait avoir des finitions haut de gamme et retirer la moquette, mettre du carrelage et tout le reste. Je pense donc qu’il est logique de savoir quelle est votre utilisation finale, d’évaluer ces chiffres et ensuite d’élaborer votre stratégie en fonction de cela.
Ashley:
D'accord, les gars, ce sont les quatre questions de réponse des recrues que nous avons pour vous aujourd'hui. Jake, merci beaucoup de nous rejoindre.
Jake:
Merci. Je vous en suis reconnaissant.
Ashley:
Ouais, c'était génial de t'avoir ici. Jake, peux-tu dire à tout le monde où ils peuvent trouver plus d'informations sur toi ?
Jake:
Ouais, vous pouvez me trouver sur Instagram @jake_kain, K-A-I-N et sur Facebook, BiggerPockets. Et si vous vouliez plus d'informations sur notre rencontre mensuelle, envoyez-moi simplement un DM.
Ashley:
Eh bien, merci beaucoup et nous apprécions particulièrement que vous veniez nous rencontrer en personne également.
Jake:
Non, c'est une expérience unique, donc je vous apprécie vraiment.
Ashley:
Je m'appelle Ashley @wealthfirmrentals et il est Tony @tonyjrobinson, et nous serons de retour mercredi avec un invité. On se verra alors les gars.
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Dans cet épisode, nous couvrons
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