If Lindsay Duguet vous nous joindre la liberté financière, vous pouvez également. Elle était des centaines de milliers de dettes De les prêts aux étudiants, essayer élever une famille avec presque aucun temps libre, travailler quatre vingt heures par semaine, et ne parvenant pas à trouver une assise financière. Maintenant, à peine cinq ans plus tard, elle est libre financièrement, possède plus de cinq cents locations et travaille non pas parce qu'elle le doit mais parce qu'elle le veut. Elle a évolué plus rapidement que presque toutes les autres personnes que nous avons interviewées, alors restez à l'écoute pour entendre ses secrets !
Parlons de l'éléphant dans la pièce. Lindsey Duguet est en réalité le Dr Lindsey Duguet, un médecin qui a été le premier de sa famille à fréquenter l'université. Après qu'on lui ait dit « tu ne peux pas faire ça » plus de fois qu'elle ne pouvait compter, Lindsey s'est donné pour mission de prouver à tout le monde qu'ils avaient tort sur son chemin vers le succès. Elle Je suis entré dans une école de médecine, j'ai réussi ma résidence, je suis devenu médecin., et alors construit un énorme revenu passif portefeuille locatif à côté pour libérer du temps en famille.
Dans cet épisode, Lindsey parle de ce qui lui a fait réaliser qu'elle ne pouvait pas compter sur un W2, pourquoi l'acheter locations remplies de squatters pour seulement 5,000 XNUMX $ n'est pas la meilleure décision à prendre, un MASSIF Une victoire BRRRR qui lui a rapporté 300 XNUMX $ (hors taxe), et comment se "décoller" lorsque vous avez l’impression que votre investissement immobilier se heurte à un mur.
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David:
Il s'agit de l'émission de podcast BiggerPockets, 836. Comment saviez-vous, Lindsey, ce que vous devriez écouter des autres et quand vous devriez dire non, je me fiche de ce qu'ils disent, je vais aller de l'avant ?
Lindsey:
Bonne question. Je m'épanouit un peu en déjouant les pronostics, et si quelqu'un me dit non, je prends cela comme un défi. Que ce soit le cas, vous ne pourrez probablement pas devenir médecin. Eh bien, je vais vous prouver le contraire. Cela a été un long défi de 11 ans pour en arriver là. Mais comme pour l'immobilier, lorsque j'ai commencé, le tout premier courtier à qui j'ai parlé m'a dit : je n'ai pas de temps pour toi. Et c’était un grand défi pour moi de continuer à avancer et de leur prouver également qu’ils avaient tort. J’aime donc les bons défis.
David:
Que se passe-t-il tout le monde ? Il s'agit de David Greene, votre animateur du podcast immobilier BiggerPockets, le plus grand, le meilleur et le plus méchant podcast immobilier au monde chaque semaine, vous apportant les histoires, les procédures et les réponses dont vous avez besoin pour faire de l'intelligence une réalité. décisions successorales maintenant sur le marché d'aujourd'hui. Et nous avons un spectacle pour vous aujourd'hui. Rob et moi allons interviewer Lindsey Duguet, qui est un exploitant multifamilial, un petit exploitant multifamilial, un peu unifamilial mélangé là-dedans. Elle a fait beaucoup de choses, mais elle a bien réussi avec la méthode BRRRR et l'investissement immobilier à distance, deux choses qui, nous le savons tous les deux, me passionnent, et elle a prouvé que beaucoup de gens avaient tort en cours de route. Rob, quelles sont les choses auxquelles les gens devraient prêter attention dans l'épisode d'aujourd'hui ?
Rob:
Je pense que pour tous ceux qui écoutent ce podcast à la maison, si vous avez atteint un plateau dans votre parcours d'investissement immobilier et que vous essayez d'évoluer et que vous essayez de le comprendre et que vous avez du mal avec cela, cet épisode cela va avoir un impact particulièrement important pour vous car nous allons découvrir certains des secrets que Lindsey utilise pour faire évoluer son propre portefeuille. Mais à ce propos, David, quelle est la chose qui vous a motivé et sur laquelle les gens ont douté de vous ?
David:
J'entends depuis des années des messages haineux dans mes DM, des ombres qui me disent que je n'aurai jamais une barbe comme celle de Brandon. Et j'ai finalement dit, c'est assez pour que je prouve que les sceptiques avaient tort. Je vais leur montrer qu'ils ont tort à ce sujet. En fait, ce n’est pas parce que je n’ai pas de cheveux sur la tête que je ne peux pas laisser pousser de cheveux. Je vais grandir deux fois plus sous mon menton, et c'est ce que j'ai fait.
Rob:
Eh bien, je ne dirais pas… Je veux dire, deux fois plus, ce serait comme une barbe de huit pieds de long, j'ai l'impression.
David:
Non, pas deux fois plus que Brandon, deux fois plus que ce que j'aurais normalement sur la tête. Tu dois courir ta propre course, Rob.
Rob:
Eh bien, c'est un marathon, pas un sprint.
David:
Ouais. Avant de faire appel à Lindsey, le petit conseil d'aujourd'hui est simple. Faites vos devoirs avant de vous associer. Nous parlons souvent de partenariats et ils sont présentés dans de nombreux podcasts comme s’il s’agissait de cette pilule magique fourre-tout qui résoudra tous vos malheurs. Mais de nombreux partenariats peuvent rendre les choses plus délicates et plus problématiques qu’utiles. Et assurez-vous d'écouter jusqu'à la fin de l'épisode d'aujourd'hui car Lindsey va partager avec vous ses quatre questions qu'elle pose à chaque partenaire avant de s'engager. Rob, quelque chose avant de faire venir Lindsey ?
Rob:
Non non. Juste que ces jours-ci, je pense me lancer dans une petite activité parallèle en élevant des paons, et vous découvrirez bientôt pourquoi.
David:
C'est tout à fait vrai. Si vous souhaitez en savoir un peu plus sur la méthode Buy and Hold Peacock, nous y reviendrons bientôt.
Lindsey Duguet, bienvenue sur le podcast BiggerPockets. Comment allez-vous aujourd'hui?
Lindsey:
Je suis excellent. Et toi?
David:
Excellent. Je ne peux pas vraiment dire que je suis si bon. Je suis clairement le numéro deux dans cette équation, mais je m'en sors plutôt bien, Rob, comment vas-tu ?
Rob:
Je vais vraiment bien. Je vais vraiment bien. J'ai fait 10,000 XNUMX pas et nous n'en sommes qu'à la moitié de la journée, donc je veux dire, il y a encore beaucoup de pas à venir.
David:
Oh, tu ne vas pas devenir une de ces personnes, n'est-ce pas, qui compte ça comme une séance d'entraînement ?
Rob:
Je le surveille beaucoup. J'ai juste besoin de savoir.
David:
Le suivi, c'est bien, mais est-il un substitut à votre entraînement ?
Rob:
Eh bien, c'est un pilier de la richesse, je vais vous le dire.
David:
Il n'y a rien contre les gens de Fitbit. Je n'aime tout simplement pas quand les gens ne font pas d'exercice, mais ils disent qu'ils l'ont fait en comptant leurs pas. Les étapes ne sont pas mauvaises.
Lindsey:
Ils ont eu cette ronde de sécurité. Ouais.
Rob:
Je me suis entraîné à 5h40 du matin.
David:
Ouais, ça compte, non ? Je ne sais pas. Je ne suis évidemment pas un expert en fitness, mais la marche est un mouvement assez efficace que les êtres humains savent très bien faire. Faire quelque chose de difficile, je pense, compte comme de l'exercice. Mais ce n’est ni ici ni là. En parlant de choses difficiles, Lindsey, vous avez fait beaucoup de choses difficiles et vous êtes en très bonne forme financière, tout comme la forme physique de Rob, et je suis ravi d'entrer dans votre histoire aujourd'hui. Un peu de contexte pour tous ceux qui nous écoutent, 476 logements répartis sur 18 propriétés, et vous franchirez la barre des 500 dans quelques semaines. Félicitations pour cela. Doigts croisés.
Lindsey:
C'est exact. C'est un grand jalon. Ouais. Ouais, il n'est pas encore fermé, donc.
David:
Certaines de ces propriétés sont des partenariats, ce qui est génial que vous le révéliez, car il est très courant dans le monde du podcasting que les gens prétendent posséder 7,000 212 unités, mais ils ne sont en réalité qu'un partenaire limité dans les investissements d'autres personnes. Vous avez un mélange d'unifamiliales, de duplex, de quadruplex, de dixplex, de tous les plex, y compris de grands multifamiliaux de XNUMX unités. Vous vivez en Pennsylvanie, où vous investissez également, ainsi qu'en Indiana, Chicago et Caroline du Sud, Kansas City et Springfield, Missouri. Nous avons un investisseur à distance dans la maison ici.
Lindsey:
Mais pas encore la côte Ouest. Je ne suis pas arrivé là-bas. C'est donc toute la côte Est.
David:
Et vous faites cela depuis cinq ans, si 500 unités en cinq ans semblent inaccessibles, je comprends. Mais nous allons nous concentrer sur les premiers jours de l'investissement de Lindsey et expliquer comment elle a ouvert la voie pour arriver de là à ici afin que vous puissiez également le faire. Et fait amusant, Lindsey élève des paons.
Lindsey:
Droite. Je suis une personne folle. Ça c'est sûr.
Rob:
Les possédez-vous ou les élevez-vous ? Les formez-vous pour d’autres personnes ?
Lindsey:
Ouais, ils ne me font aucun tour, mais j'ai grandi dans une ferme équestre et, en toute honnêteté, maintenant je vis dans un quartier. C'est au bout de l'impasse. Dieu merci, nous n'avons pas de frais HOA, sinon j'aurais été expulsé à 100 %. Mais il y a quelques années, certains de mes amusants petits amis animaux et l'un des autres médecins avec qui je travaille m'ont manqué de me dire : Hé, tu veux élever ou essayer de faire éclore des œufs de paon ? J'ai dit, ouais, absolument. Ça a l'air fantastique. Cinq ans plus tard, nous le faisons chaque été. Alors oui, mes voisins, je suis sûr qu'ils adorent les entendre et les voir.
David:
Vous sentez-vous comme Khaleesi de Game of Thrones tenant vos œufs de paon ?
Lindsey:
Ouais, je ne suis sorti d'aucun feu, donc je ne suis pas si cool.
David:
Rien de semblable à ça?
Lindsey:
No.
David:
Mais as-tu eu un moment où tu en avais envie, pour Halloween, peut-être que tu t'es habillé comme ça, tu as les cheveux blonds, tu as tenu les œufs ?
Lindsey:
Non, mais je n'ai pas encore de costume d'Halloween pour octobre, donc je pense que c'est une bonne idée.
David:
Ouais, vous pouvez changer votre nom Instagram en briseur de chaînes. La mère conquérante des paons porte ce titre très long.
Lindsey:
Des paons passifs, je ne sais pas, quelque chose lié à l'investissement immobilier.
David:
Avant d'entrer dans votre histoire, dites-nous en une phrase rapide ce qui fonctionne pour vous dans l'immobilier en ce moment ?
Lindsey:
Une souscription prudente est définitivement une clé pour nous à l’heure actuelle. Les temps sont un peu différents aujourd’hui de ceux où nous avons commencé il y a cinq ans. C'est un peu plus facile et vous disposiez de plus de tampon qu'actuellement.
David:
C'est un très bon point. Et c’est quelque chose dont on ne parle pas beaucoup. Ce n'est pas le cas, comment puis-je dire cela ? Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, il y aura toujours une part d’art dans la science. Ainsi, au cours des cinq dernières années d'investissement multifamilial, en fait, pour tout type de propriétés basées sur des prêts commerciaux, nous utilisons une formule et c'est essentiellement votre NOI et la combinaison du taux de capitalisation de ces deux éléments qui créent de la valeur. Eh bien, personne n’a vu les taux d’intérêt tripler ou aussi rapidement, et cela a un impact énorme sur le taux plafond. Et même si vous aviez tout fait correctement en tant qu’opérateur, vous auriez pu doubler votre NOI et vous pourriez toujours vous retrouver coincé avec ces taux d’intérêt en hausse.
Et pour être honnête, je ne sais pas dans quelle mesure je blâme certains de ces opérateurs. Ils ont fait un excellent travail et ils ont encore rencontré des problèmes parce que lorsqu'ils doivent refinancer leur propriété, cela ne couvre plus le service de la dette aux taux actuels ou lorsqu'ils la vendent à quelqu'un d'autre, il y a moins de gens qui veulent l'acheter et ceux qui vont l'acheter ne peuvent pas payer autant à cause de ce problème de taux plafond.
Je dis donc tout cela pour dire qu’une souscription prudente peut être une victoire. Et beaucoup de gens qui n’ont pas acheté au cours des cinq dernières années avaient l’impression, oh mec, de ne pas agir. Je connais tout ça, mais je suis juste nerveux. Et si les taux augmentaient ? Certaines de ces personnes ont l'air plutôt intelligentes, et celles qui ont acheté au cours des cinq dernières années se sentiront probablement très bien si elles ont payé plus pour obtenir un taux fixe sur 10 ans, et non les ballons de trois ans que certaines personnes ont souscrits. J'apprécie donc que vous disiez que la souscription conservatrice fonctionne pour vous en ce moment, car cela n'est pas glorifié. Nous nous demandons toujours : qu'avez-vous acquis ? Combien d'unités avez-vous reçu ? Voici une photo de moi signant mes documents sur Instagram. Tout le monde peut le voir, non ? Mais on ne voit pas beaucoup de gens dire, voici une photo de moi en train de me couper les cheveux sur cette propriété, les taux sont montés en flèche sur moi.
Lindsey:
Oui, nous ne fermons certainement pas autant que nous l'avions fait, mais ceux que nous sommes, nous sommes très confiants et leurs petites vaches à lait, donc c'est bien.
David:
Maintenant, l’une des choses que j’entends dire par beaucoup d’autres exploitants multifamiliaux et commerciaux, c’est que les flux de trésorerie eux-mêmes sont incroyablement difficiles à trouver. Ils se concentrent sur la valeur ajoutée ou la croissance des loyers. Trouvez-vous quelque chose qui, selon vous, est un flux de trésorerie dès la première année ?
Lindsey:
Donc, tout ce que nous achetons nécessite un certain flux de trésorerie, à moins que nous n'en obtenions quelques-uns hors marché où il y a des rénovations complètes où… Nous pouvons parler de certains de ceux que nous avons achetés auparavant et où il y a littéralement de l'herbe qui pousse. le salon de devant et tout comme ça. Mais nous essayons vraiment d’obtenir des flux de trésorerie dès le premier jour tout en conservant une valeur ajoutée dans laquelle nous pouvons entrer, puis refinancer tout en retirant la majorité, sinon la totalité, de notre argent.
David:
D'accord. Eh bien, c'est une bonne nouvelle pour toi, Rob, parce que tu as cette herbe qui pousse sur le dessus de ta tête. Apparemment, il pousse dans plus d’endroits que les seules pelouses.
Lindsey:
Oh, je coupe les cheveux de toute ma famille, alors oui, je peux venir. Je vais t'en donner un aussi.
Rob:
Serez-vous à BP Con ? J'attendrai pour le couper.
Lindsey:
Non, non, mais...
David:
Donc, non seulement vous êtes barbier, mais vous êtes également médecin, et ce n'était pas ce que vos parents attendaient de vous en grandissant. Qu’ont-ils dit lorsque vous leur avez dit que vous vouliez devenir médecin ?
Lindsey:
À toutes fins utiles, je ne devrais pas être médecin. Je ne devrais certainement pas être un médecin qui investit dans l'immobilier et certainement pas un médecin qui investit dans l'immobilier avec des paons dans mon garage. Mais j'ai grandi dans une très petite ville. J'ai été la première personne de toute ma famille à aller à l'université. Personne n'a investi. Mes parents pensaient absolument que j'allais perdre tout mon argent lorsque j'ai dit pour la première fois que j'allais me lancer dans l'investissement immobilier. Alors ma mère était très heureuse que j'aille à l'université. Que Dieu la bénisse, je l'aime tellement. Mais quand je lui ai dit : « Hé, je pense que je veux devenir médecin », elle a répondu : « C'est beaucoup de travail. Cela fait beaucoup de temps. C'est beaucoup d'argent. Pourquoi ne sois-tu pas infirmière ? Votre cousin est un IAA. Elle gagne une belle somme d’argent.
Les membres de ma propre famille ont certainement été dissuadés de devenir médecin. J'ai encore une de mes cartes d'anniversaire de mon père. C'est un homme de peu de mots, mais ce qu'il dit, vous l'écoutez, il en dit long. Et je l'ai en fait affiché dans mon bureau, et il a dit : « N'écoutez pas la négativité. Vous pouvez faire tout ce que vous voulez et vous y réussirez. Je regarde donc encore cette citation aujourd’hui, alors j’ai pensé que j’avais le courage, la détermination et que je pouvais devenir médecin. Alors je me suis lancé.
David:
Tu n'as pas demandé où c'était quand j'étais en pré-médecine et tu me disais de ne pas le faire ?
Lindsey:
Oui.
David:
Ouais. J'ai eu une expérience similaire. En fait, mon père m'a dit : tu ne seras pas flic. Vous n’y arriverez jamais. Tu n'es pas assez dur. Ce qui est fou. Je ne sais pas d'où ça vient souvent. Je sais que les gens qui sont opposants n'ont pas souvent l'intention d'être aussi décourageants qu'ils peuvent l'être, et il peut parfois être délicat qu'ils essaient de protéger les gens des illusions. Il y a des gens qui diraient : je vais être le prochain Gary Vaynerchuk, et quelqu'un doit les remettre à leur place et dire non, ce n'est pas le cas. Vous ne pouvez même pas occuper un emploi régulier. Mais dans d’autres cas, il y a des gens dans nos vies qui disent que cela peut être décourageant. Alors, comment avez-vous connu Lindsey, ce que vous devriez écouter des autres et quand vous devriez dire : « Non, je me fiche de ce qu'ils disent, je vais aller de l'avant ?
Lindsey:
Ouais, bonne question. Je m'épanouit un peu en déjouant les pronostics, et si quelqu'un me dit non, je prends cela comme un défi, même si c'est que vous ne pouvez probablement pas devenir médecin. Eh bien, je vais vous prouver le contraire. Cela a été un long défi de 11 ans pour en arriver là. Mais comme pour l'immobilier, lorsque j'ai commencé, le tout premier courtier à qui j'ai parlé m'a dit : je n'ai pas de temps pour toi. Et c’était un grand défi pour moi de continuer à avancer et de leur prouver également qu’ils avaient tort. J’aime donc les bons défis.
David:
Ouais. Alors en parlant de défis, quelle a été votre éducation ? Avez-vous également eu des difficultés lorsque vous étiez enfant à surmonter ?
Lindsey:
Ouais, comme je l'ai dit, j'ai été la première personne de toute ma famille à aller à l'université. Ce n’est pas comme si nous étions pauvres, mais nous vivions certainement davantage dans un état d’esprit de pénurie que d’abondance. Personne ne m’a appris à investir en actions ou autre. Ma mère a littéralement 30,000 11 $ dans sa caisse de retraite en ce moment. Ce n'est pas comme si j'avais grandi avec une cuillère en argent ou quelque chose comme ça. J'ai mentionné que j'avais grandi dans une ferme équestre. Il n'y avait pas de voisins autour de moi. J’étais vraiment l’ami de tous les animaux et tout le reste, alors j’ai beaucoup lu. J'aime apprendre évidemment, je n'aurais pas passé XNUMX ans à devenir médecin. Alors oui, j'ai passé beaucoup de temps à lire et à apprendre.
Rob:
Bien-sûr. Et donc je veux dire, vous devenez médecin. C'est un énorme exploit, félicitations au passage. Et racontez-nous ce que c'était que de travailler en tant que médecin à vos débuts.
Lindsey:
Ouais, donc c'est un long chemin. Vous allez à l'université pendant quatre ans, à la faculté de médecine pendant quatre ans, puis selon la spécialité dans laquelle vous souhaitez vous lancer, il faut encore trois à sept années de formation et de résidence. Alors oui, c'est beaucoup. C'est long. Ce n’est pas une petite chose à vouloir faire. Donc en résidence, vous travaillez 80 heures par semaine. C'est en moyenne soixante, soixante-cinq mille dollars de salaire. Donc, quand on décompose cela, cela représente environ 16 $ de l'heure en tant que médecin. Et ma spécialité est la médecine d'urgence et la traumatologie. Je suis entouré de gens qui ne pensaient pas qu’ils finiraient aux urgences. Vous ne vous réveillez jamais en pensant que vous allez avoir un accident de voiture, avoir une crise cardiaque, un accident vasculaire cérébral ou quoi que ce soit du genre. Alors j'ai réalisé, d'accord, si je ne travaille pas et ne consacre pas ces heures, je ne suis pas payé.
Et quand j'étais en résidence, mon mari et moi avons eu notre premier enfant, il a six ans et demi maintenant, mais nous avons réalisé, d'accord, nous devons faire quelque chose qui nous permettra d'être plus en sécurité financièrement et si Dieu nous en préserve, je ne suis pas là. ou quelque chose comme ça, nous recevons toujours de l'argent au lieu de simplement compter sur mon W2, pour lequel je dois être physiquement là. C'est à ce moment-là que nous avons commencé à nous demander : d'accord, qu'allons-nous faire ? Comment allons-nous gagner de l’argent en dehors de mon travail chez W2 ?
Rob:
Bien sûr. Je veux dire, il y a évidemment l’impression que les médecins semblent bien réussir. Cela fait soixante-cinq mille dollars ? Y a-t-il un moment où c'est censé être plus que ça ? Comment ça marche pour les médecins ?
Lindsey:
Quand devient-on titulaire ? Ainsi, une fois que vous avez terminé ces trois à sept années de résidence, votre salaire augmente à des degrés divers selon le type de médecin que vous êtes. Il y a donc une lumière au bout du tunnel, mais la plupart d’entre nous ont des dettes de plusieurs centaines de milliers de dollars en médecine à notre sortie. J'avais 230,000 XNUMX $ de prêts pour mes études de médecine. Ce n'est pas un atout. C'est un gros handicap. Donc beaucoup de dettes à rembourser aussi.
Rob:
Bien-sûr. D'accord. Alors, à quel moment, où, comment, quand avez-vous su que quelque chose devait changer ? Parce qu'évidemment, vous entrez dans ce rythme, vous vous dites, d'accord, j'ai ce travail chez W2. Tout mon temps est absorbé. Je dois changer quelque chose. Quel a été ce tournant pour vous ?
Lindsey:
Oui, mon mari et moi, nous avons commencé à réfléchir à ce que nous pouvions faire pour investir. Tous les médecins avec lesquels j'ai travaillé ont beaucoup d'actions, alors nous avons commencé à nous pencher sur le marché boursier. Cela ne nous a pas beaucoup excité. Et puis mon mari a écouté le livre Rich Dad Poor Dad, un livre d'entrée pour beaucoup d'entre nous, j'en suis sûr. Et il a dit : « Hé, je pense que tu dois écouter ça et voir ce que tu en penses. » Dès que je l'ai lu, je me suis dit : Okay, ça y est. Nous devons investir dans l'immobilier. Et c’était un changement de mentalité et une pleine force en avant.
Rob:
D'accord. Et est-ce donc pour vous l’étincelle qui vous a amené à vous lancer dans l’immobilier ? Ou quand l’immobilier est-il réellement entré en scène ?
Lindsey:
Alors dès que j'ai lu le livre, j'ai dit, d'accord, nous allons faire ça. Et je nous ai inscrits à un cours d’investissement immobilier de trois jours. Il y avait du bon et du mauvais dans tout cela. C'était presque un peu comme une vente de chaise à un moment où ils vous dynamisaient et puis à la fin il y avait cette vente incitative. Alors nous nous sommes dit, d'accord, nous allons rejoindre ce groupe pour 30,000 XNUMX $, et nous… Et cette partie n'en valait pas la peine. Ce n'était donc peut-être pas le meilleur début, mais cela nous a appris l'investissement immobilier, l'effet de levier, et cela nous a permis… Eh bien, tout d'abord, j'ai découvert BiggerPockets grâce à cela. Je ne savais pas ce que c'était jusqu'à il y a cinq ans et demi.
Je me souviens avoir fait la queue pour prendre un café et l'un des autres gars a dit : « Hé, avez-vous entendu parler de BiggerPockets ? Je me suis dit : "Non, qu'est-ce que c'est ?" Nous avons donc découvert les groupes locaux d'investissement immobilier, et je suis allé à l'un d'entre eux avec mon mari le mois suivant, et c'est en fait ainsi que nous avons conclu notre première transaction. Il y a donc eu du bon qui est ressorti du premier cours que nous avons suivi.
Rob:
D'accord. Et donc, c'est un peu comme si vous étiez à fond, vous vouliez vous lancer dans l'achat de propriétés, investir, est-ce plutôt que vous vouliez être un agent immobilier ? Dans quoi voulais-tu exactement te lancer quand tu disais, d'accord, je sais que je veux faire cette carrière ?
Lindsey:
Tout comme en médecine, nous avons ce dicton : on ne sait pas ce qu'on ne sait pas. Alors j’ai d’abord pensé que j’allais devenir grossiste. Je me disais, oh, d'accord. Cela semble bien. Je peux trouver ces propriétés et ensuite les vendre à quelqu'un d'autre. Sans y penser, d'accord, eh bien, ce n'est pas vraiment un revenu passif. Ce n’est pas quelque chose que vous allez détenir et continuer à en tirer des liquidités chaque mois. Donc, lors de la première rencontre locale à laquelle nous sommes allés, il y avait un gars, sa femme est médecin, et cela m'a évidemment interpellé, et il possédait à l'époque 20 unités et il a dit qu'il en avait obtenu 20 en cinq ans. Pour moi, cela semblait inaccessible à l’époque. Je me dis, wow, 20 unités en cinq ans, peut-être que je pourrai être comme lui. Et lors de la rencontre suivante à laquelle nous sommes allés, il a dit : « Hé, j'ai deux propriétés unifamiliales », et c'était une zone de classe D, dont nous ne savions pas ce qu'était la classe D ou quoi que ce soit à ce moment-là, mais il a dit : «J'en ai marre de ces deux propriétés. Ils sont trop loin. Ils étaient à une heure de chez nous.
Mais il a dit : « En gros, je les donnerai au plus offrant dans cette salle. » Alors j’ai fini par dire : « D’accord, ce seront nos premières propriétés. » Nous les avons donc achetés sans être vus pour 2,500 5,000 $ chacun. Nous avons donc eu deux propriétés pour XNUMX XNUMX $. Je me disais, c'est tout. Je suis un investisseur. Il est venu chez moi, nous avions ce contrat papier que nous avions signé. Il dit, d'accord, va au palais de justice. Cela va être votre acte. Voici les clés. Et il est sorti. Je me souviens donc que nous avions une bouteille de champagne Korbel. Mon mari et moi sommes allés là-bas et nous nous sommes dit, oui, nous sommes des investisseurs immobiliers. C'était avant même que nous allions voir les propriétés.
David:
Je vais le vendre au plus offrant dans la pièce.
Lindsey:
Dans la salle lors d'une rencontre immobilière locale. Ouais.
David:
C’est une décision courageuse de leur part.
Lindsey:
Ouais, cela a créé du FOMO dans la pièce.
David:
100%. Et bien sûr, vous ciblez des personnes qui ne connaissent rien à l'investissement, donc...
Lindsey:
C'est vrai.
David:
… vous entendez tout le monde parler des réussites de l’investissement immobilier. Vous pensez qu’être investisseur est une bonne chose. Vous ne pensez pas à ce que vous achetez réellement. Pouvez-vous décrire ce qu’est un quartier de classe D pour les auditeurs ?
Lindsey:
Ouais. La classe D est donc celle où vous ne voulez pas acheter. Ce sont les zones de criminalité. Ce n'était pas la propriété qui, ironiquement, avait de l'herbe poussant dans le salon avant, mais il y avait des squatteurs que nous avons trouvés lorsque nous avons finalement ouvert les portes. Il y a donc tendance à avoir des drogues, un taux de criminalité élevé dans ces zones par rapport à la classe C, où nous avons certaines zones de classe C un peu meilleures, plus ouvrières. Vous souhaitez idéalement trouver la propriété B ou C dans un quartier de classe A. Donc, les classes A sont celles qui ont une très, très bonne éducation, des pelouses parfaitement entretenues et tout le reste, mais elles ont peut-être tendance à avoir moins de valeur ajoutée. C'étaient donc des zones très mauvaises.
Rob:
Ouais. D'accord. Donc, vous préfigurez un peu ici. Vous achetez deux propriétés pour 2,500 XNUMX $ chacune.
Lindsey:
Ouais. 5,000 XNUMX au total pour deux propriétés.
Rob:
Et puis ils ont beaucoup apprécié et ont fourni une trésorerie insensée, non ?
Lindsey:
Oh ouais, nous sommes entrés. Ils étaient parfaits. Nous n’avons pas eu besoin de faire de rééducation. Non pas du tout. Alors oui, nous sommes entrés. Tout d’abord, nous n’avons pas demandé parce que encore une fois, vous ne savez pas ce que vous ne savez pas. Et il a négligé de nous révéler pleinement qu’il était en retard sur de nombreux impôts. Il y avait des squatteurs dans l'une des maisons qu'il avait tenté de faire disparaître. Il a donc coupé tous les tuyaux et cela ne les a pas dissuadés d'arrêter d'y vivre. Alors quand nous sommes entrés, il y avait des bouteilles d’urine partout dans la maison. C'était pour le moins un désastre.
David:
Laisse moi te poser une question. Avec le recul, combien aurait-il dû vous payer pour les reprendre afin que cela en vaille la peine ?
Lindsey:
Ouais, ça aurait été une tâche difficile sachant ce que nous savons maintenant. Ouais.
David:
Mais je veux dire, y avait-il un chiffre, par exemple 500 XNUMX $ en valaient la peine ou XNUMX XNUMX $ ?
Lindsey:
Cent mille dollars. Ouais, je les aurais pris pour cent mille dollars.
David:
Ouais. Et c'est juste une chose dont on ne parle jamais, n'est-ce pas ? En gros, vous avez acheté un emploi.
Lindsey:
Ouais. Oh ouais. Nous avons acheté un emploi. Nous avons beaucoup appris. Nous avons recherché des entrepreneurs locaux sur Google et nous avons trouvé un gars et nous l'avons payé d'avance. C’était donc une chose très sage à faire sans contrat. Alors oui, plein de bonnes choses. Il a encore-
David:
Chaque erreur que nous avons tous commise au tout début. Je vous ai frappé sur la même affaire.
Lindsey:
Tant d'erreurs.
Rob:
D'accord, vous avez donc appris quelques leçons ici. Vous avez dit que vous ne savez pas ce que vous ne savez pas. Selon vous, quelles auraient dû être certaines des questions ? Quelles questions auriez-vous aimé pouvoir revenir en arrière et poser pour éviter cela ?
Lindsey:
Ouais, je pense que nous n’avons posé aucune question en gros, à part où sont les propriétés ?
Rob:
Alors vraiment, n'importe quelle question ?
Lindsey:
Donc des questions pour commencer. Mais oui, je veux dire, je veux vraiment demander : est-ce qu'il y a actuellement quelqu'un là-dedans ? Quels sont les loyers, toutes les choses pour lesquelles vous devriez souscrire, n'est-ce pas ? Quelles sont les taxes foncières ? Quelle est l’assurance que vous payez ? Etes-vous à jour sur les impôts ? Donc toutes les questions.
Rob:
Bien sûr. Permettez-moi de vous poser cette question. À ce moment précis où vous achetez ces maisons, que pensiez-vous qu’il allait se passer ? Pensiez-vous, oh, je vais acheter ces maisons, je vais les louer et je vais gagner de l'argent ? Ou était-ce un peu comme, ouais, achetons-le et ouais, je sais que l'immobilier est une bonne chose, découvrons-le. Quel était l’état d’esprit réel là-bas ?
Lindsey:
Notre état d’esprit était de savoir qu’il s’agirait de propriétés d’apprentissage. Je veux dire, 5,000 13 $, ce n'est pas rien, mais ce n'est pas énorme. Cela n’allait pas faire sauter notre compte bancaire à ce moment-là. Nous les avons donc pris comme des opportunités d’apprentissage. Nous avons appris plus que ce que nous pensions devoir faire, mais nous les avons achetés. Nous avons fini par les réparer. Nous avons fait une grande partie du travail nous-mêmes. Mon mari vient de France, il a déménagé aux États-Unis il y a XNUMX ans, et je plaisante en disant que lorsqu'il a emménagé ici, c'était un Français chic qui ne savait même pas changer une ampoule, et maintenant le pauvre gars sait tout réhabiliter. Il a changé toute une conduite d’égout sur l’une de ces propriétés. Nous avons donc fini par les réhabiliter. Nous avons utilisé la méthode BRRRR ici, si quelqu'un en a entendu parler, David Greene.
Et nous avons investi, oh oui, plus de 100 % de notre argent dans la propriété. Nous les avons donc possédés pendant cinq ans. En fait, nous les avons vendus il y a six mois. Nous les avions donc achetés 2,500 15,000 $ chacun. Dans la première unité, nous avons investi 20,000 60,000 $ et dans l'autre, 70,000 XNUMX $ parce qu'elles étaient en désordre absolu, mais nous avons fini par les vendre à XNUMX XNUMX $ et à XNUMX XNUMX $ chacune au printemps.
David:
Ainsi que des parties de votre âme.
Lindsey:
Certaines parties, oui. Mais nous ne pourrons jamais en récupérer une partie. J'ai eu un clou dans le genou alors que j'enlevais le tapis des escaliers d'une propriété, en essayant d'apprendre à [inaudible 00:22:52].
Rob:
Lorsque vous avez vendu cette propriété, il a certainement dû y avoir un aspect du genre, wow, je laisse vraiment tomber ma première série de mauvais souvenirs qui ont façonné qui je suis aujourd'hui ou étiez-vous du genre, bon sang ouais, enlevez ces choses de ici?
Lindsey:
Oui, c'était une combinaison des deux parce que même si nous avons eu un début très difficile une fois qu'ils ont été réhabilités et que nous avons fini par trouver de bons locataires là-bas, ils gagnaient entre 400 et 500 $ par logement, et nous avions acheté un duplex dans le ville un mois après avoir reçu le premier. Nous étions donc vraiment en rééducation à quatre en même temps. Mais tous avaient de très bonnes liquidités malgré le fait qu'ils se trouvaient dans un mauvais quartier.
Rob:
Ouais. J'aime toujours poser cette question par curiosité : si vous pouviez revenir au jeune Dr Duguet, auriez-vous aimé éviter ces maisons ou êtes-vous heureux d'avoir fait ce voyage, car de toute évidence, vous êtes allé à faire une chose assez étonnante avec votre portfolio ?
Lindsey:
Oui, je plaisante en disant à quel point ils sont mauvais, mais nous avons beaucoup appris et je ne pense pas que nous aurions eu le même courage et la même détermination si nous n'avions pas surmonté toutes ces mines terrestres et les problèmes que nous avons eu avec ces premières propriétés. Et nous pouvons également aider à guider d’autres personnes. Je veux dire, les gens savent à quel point ils sont mauvais. Ils ont vu les photos sur mes réseaux sociaux et tout, alors ils me disent : Hé, j'ai vu vos mauvaises propriétés. Comment avez-vous surmonté cela ? Nous avons donc beaucoup appris et nous pouvons désormais enseigner ce qu’il ne faut pas faire.
Rob:
D'accord. Donc vous achetez ces propriétés, vous les avez vendues ou il y a là un petit peu de résolution. Comment avez-vous évolué à partir de là ?
Lindsey:
Ouais. Nous avons donc acquis les quatre premiers. Nous avons fini par faire le BRRRR complet sur ceux-là. Ensuite, j'ai commencé à faire des campagnes de publipostage, donc des lettres manuscrites, des enveloppes manuscrites, à les envoyer, et certaines personnes nous ont contacté. Nous avons fini par accueillir quelques familles célibataires dans des quartiers plus, B plus un moins, au bord d'un lac très proche de chez nous. Nous avons toujours toutes ces propriétés. Nous avons obtenu un quatre unités lors d'une des campagnes hors marché auprès d'un vendeur à New York, et vous pensez que nous aurions appris cette leçon, mais nous avons également acheté celui-ci sans l'avoir vu, et c'était l'herbe du salon qui nous avons fini par entrer. Nous l'avons eu pour 20,000 1,100 $, un très grand bâtiment. Ils font un peu plus de 126 XNUMX pieds carrés par unité. C’étaient donc des rééducations complètes. Nous avons fini par retirer XNUMX % de notre capital sur cette propriété également. Donc un autre BRRRR à retour infini parfait sur celui-là.
Et puis nous avons fini par obtenir nos 10 unités, ce qui était notre septième contrat, juste entre mon mari et moi. Nous faisions donc tout nous-mêmes. Je travaillais des quarts de travail supplémentaires à l'hôpital, travaillant au noir pour financer les propriétés, les achetant en espèces ou à 75 % LTV traditionnel auprès des banques locales que nous utilisions et avec lesquelles je commençais à nouer de bonnes relations. Mais ensuite, à chaque propriété que nous achetions, nous manquions de capital. Ainsi, au lieu de payer un véritable entrepreneur pour le faire rapidement, mon mari apprenait en cours de route et effectuait lui-même beaucoup de ces rééducations. Il gérait également les locataires et les propriétés et tout. Rien de tout cela n'était passif comme nous le pensions lorsque nous nous sommes impliqués pour la première fois, donc nous avons vraiment atteint un plafond où nous nous sommes dit, d'accord, c'est un autre travail, nous n'évoluons pas comme nous le souhaitons, et nos ressources sont exploitées ici lorsque nous sommes arrivés à 22 unités.
David:
Le revenu passif est l’une des plus grandes déclarations marketing jamais réalisées au monde. Juste que tout serait passif. Comment les gens ont réussi à tromper les autres en leur faisant croire que vous achèterez un bien immobilier et que vous n'y toucherez plus jamais alors que rien d'autre dans la vie ne fonctionne de cette façon. Avez-vous déjà rencontré un couple marié qui dit : « J'ai travaillé très dur pour avoir ma femme, puis je l'ai épousée et je n'ai plus jamais eu à faire quoi que ce soit. Elle m'aime tous les jours, et c'est un amour passif à ce stade. C'est comme-
Lindsey:
Mon mari ne serait certainement pas d'accord avec cette affirmation.
David:
Et il n’y a pas de fitness passif. C'est juste drôle comment nous avons fait ça. Maintenant, Lindsey, vous avez clairement lu le BRRRR. Vous comprenez cette stratégie. Je suis curieux de savoir si vous avez déjà lu Investissement immobilier à longue distance ?
Lindsey:
Yeah Yeah. Au début, c'était un livre audio que nous écoutions. Encore une fois, je suis un bon apprenant. La première année où nous avons commencé à investir, j’ai littéralement écouté et lu plus de 100 livres différents. Pas seulement l’immobilier, mais l’état d’esprit et tout. Donc voilà.
David:
Donc, avec les principes de ce livre, est-ce quelque chose qui a été ignoré lorsque vous avez acheté une maison sans voir qu'il y avait de l'herbe dedans, ou ne l'avez-vous pas encore lu ?
Lindsey:
Nous avons probablement surmonté cela pendant six mois. À ce stade, nous étions déjà dans huit bonnes unités en profondeur et en cours de rééducation. Mais cela nous paraissait aussi, jeu de mots, un concept longue distance. Au début. Au début, nous voulions des propriétés que nous pouvions sentir, voir et traverser en voiture, mais cela a vieilli après avoir atteint 22 unités, et c'est à ce moment-là que nous avons commencé à rechercher des partenariats avec d'autres personnes.
David:
Mais vous n’avez tout simplement pas réalisé de vidéo montrant l’état de la propriété, n’est-ce pas ?
Lindsey:
No.
David:
Parce qu’il existe un moyen d’investir sans être vu. Je le fais tout le temps, mais quelqu'un doit voir que ce n'est pas forcément nous, n'est-ce pas ? C'est donc une autre leçon d'apprentissage.
Lindsey:
Nous avons des accords de JV dans lesquels nous n’avons pas mis les pieds dans les propriétés, mais nous les possédons. Nous sommes partenaires. Nous sommes très actifs dans les transactions JV. Mais oui, nous n’y avons pas physiquement mis les pieds.
David:
Moi aussi. J'ai beaucoup de propriétés dans lesquelles je ne suis jamais allé, que je n'ai jamais vues auparavant, mais quelqu'un l'a fait, n'est-ce pas ? Quelqu'un est passé par là, a pris une vidéo, mais une diligence raisonnable a quand même été faite.
Lindsey:
Qu'il s'agisse d'un partenaire sur le terrain ou d'un autre agent immobilier ou quelque chose du genre. Ouais. Exactement.
David:
C'est donc une expérience d'apprentissage. Vous en avez également tiré des leçons. Et en parlant d'apprentissage, je comprends qu'il existe une méthode que vous avez apprise au cours de votre résidence en médecine et qui vous a aidé à améliorer la rapidité avec laquelle vous avez appris. Pouvez-vous nous parler de ça?
Lindsey:
Voir un, faire un, enseigner un, c'est de cela dont vous parlez. Ouais. Ouais. Donc, en médecine, nous avons ce dicton, alors disons que vous allez apprendre à faire une intubation. Vous regardez quelqu'un le faire, puis vous en faites un vous-même, et maintenant vous êtes un expert après un, alors maintenant vous pouvez en enseigner un. Je veux dire, nous faisons certainement cela en médecine, mais cela s'applique également à l'investissement immobilier, et il s'agit d'apprendre des processus et de les perfectionner pour mettre en place une méthode. Donc je veux dire, tout comme les BRRR unifamiliaux que nous avons réalisés, nous avons d'abord lu des articles à ce sujet, regardé des podcasts, écouté les podcasts à ce sujet, parlé à certains des autres investisseurs. Nous en avons fait un nous-mêmes, quelques-uns d'entre eux, et maintenant nous encadrons les gens et leur enseignons également ce sujet.
Rob:
Maintenant, je suis un peu nerveux à l'idée de me faire intuber sachant que le médecin ne l'a peut-être fait qu'une seule fois.
Lindsey:
Pas avec toutes les procédures, mais oui.
Rob:
Vous avez donc dit que votre septième contrat représentait vraiment un tournant important dans votre carrière. Pouvez-vous nous parler de cet accord ?
Lindsey:
Ouais. Oh mon Dieu, j'adore cette offre. Nous sommes toujours propriétaires de cette propriété. Il s’agissait donc d’une campagne de publipostage.
Rob:
Qu'est-ce que cela signifie pour-
Lindsey:
Oh ouais. Nous utilisons un logiciel appelé RE Property Finder. Vous pouvez rechercher n’importe quel nombre d’unités, n’importe quel montant de valeur nette de la propriété. Et à cette époque, nous ciblions les propriétaires de type maman et papa. Mes critères à l’époque existaient depuis 20 ans. Ils avaient 100 % de capitaux propres, donc ils n'avaient aucun prêt auprès d'une banque, et nous espérions que ces gens ne la géraient pas comme une entreprise comme ils le devraient, et ce sont les propriétés que nous avons fini par acheter. Nous avons donc acheté celui-ci, il y avait 10 logements, huit d'entre eux étaient loués à l'époque, mais ils étaient nettement sous-loués. Le loyer moyen dans ce quartier était alors d’environ 850 $. Il les louait pour 500 525. Il en était propriétaire depuis 25 ans. C'était bien entretenu, mais c'était très, très démodé.
Et puis deux des unités à l’arrière en bas, elles étaient essentiellement utilisées comme stockage. Ils étaient inhabitables. Nous avons donc négocié jusqu'à 250,000 13 $, puis la banque a financé la totalité du prêt de construction pour les deux logements à l'arrière. Nous avons également beaucoup appris avec cette propriété. Mon mari a appris dans celui-ci que les cafards peuvent voler et que les dalles de plafond peuvent également contenir 1,000 paires de sous-vêtements sales. Cela lui est venu à l’esprit alors qu’il effectuait une rééducation dans les propriétés. Je ne sais pas ce que ce locataire avait en tête, mais nous avons fini par rénover les logements. Nous recevons maintenant entre 1,200 800,000 et 275 XNUMX $ par unité. Nous avons donc doublé le loyer. L'évaluation s'élevait à un peu moins de XNUMX XNUMX $ lorsque nous avons effectué notre refinancement en août dernier sur cette propriété, et nous avons retiré XNUMX % de notre argent et après le refinancement, nous obtenons toujours entre cinq et cinq cinquante dollars de flux de trésorerie par unité.
David:
Ce sont donc ces principes BRRRR que vous utilisez. Vous le faites simplement dans l'espace commercial, pas résidentiel. Et je vais clarifier ce que c'est. Lorsque vous BRRRR fondamentalement les fondamentaux ici, essayez-vous de l’acheter en dessous de la valeur marchande ? Vous essayez d'y ajouter de la valeur. Une fois que vous avez fait cela ou une combinaison des deux, vous allez refinancer. Maintenant, nous décrivons généralement cela dans un cadre résidentiel où la façon dont vous y ajoutez de la valeur consiste à augmenter sa comparaison avec une meilleure composition. Vous recherchez une propriété résidentielle qui vaut plus et vous modifiez soit le plan d'étage, la superficie en pieds carrés ou l'état de la propriété pour correspondre à une composition, car c'est ainsi que l'immobilier résidentiel est évalué. C'est en fait un peu idiot comment ça marche. C'est comme, eh bien, combien les Jones paient pour leur maison ? Très bien, je vais payer ça. Cela n’a aucun sens objectif.
L’immobilier commercial a beaucoup plus de sens d’un point de vue financier. Que rapporte la propriété ? Combien puis-je espérer gagner avec cette propriété si je l’achète ? Vous achetez donc des propriétés en dessous de leur valeur marchande parce qu'elles sont exploitées de manière inefficace. Les loyers sont trop bas, les dépenses sont trop élevées, il y a peut-être un entretien différé et les propriétaires se disent : eh bien, n'augmentons pas le loyer, car je devrais alors réparer quelque chose. Et vous y ajoutez de la valeur en réparant ces problèmes, vous améliorez vos revenus et vous réduisez vos dépenses, ce qui améliore le NOI.
Maintenant, vous avez une propriété qui vaut plus et, parfois, vous êtes confronté à des vents contraires. Parfois, les taux d’intérêt baissent, les taux plafonds baissent, et la propriété prend plus de valeur. Tout comme dans l’espace résidentiel, les valeurs ont augmenté à mesure que nous imprimions beaucoup d’argent, ce qui a rendu plus facile le retrait de votre argent d’un BRRRR. La même chose s’est produite dans l’espace commercial. C'est aussi simple que l'immobilier résidentiel. Vous tirez simplement sur des leviers légèrement différents, car la valeur de l’immobilier commercial est différente.
Lindsey:
C'est tout à fait vrai. Ouais. Nous avons mis en œuvre ce que nous avions fait avec les familles unifamiliales et les duplex, et nous l'avons appliqué à l'unité commerciale 10, et cela a fonctionné à merveille.
Rob:
Bien. C'est incroyable. Je veux revenir un peu en arrière parce que vous avez dit que vous aviez récupéré 275 % de votre argent. Qu'est-ce que ça faisait ? C'est dingue.
Lindsey:
Je me souviens du jour où nous avons reçu notre chèque de recharge et j'étais assise dans le camion de mon mari, payé par l'entreprise. C'est un autre avantage de l'investissement immobilier et des dépenses professionnelles. Et je me souviens d'être assis là dans son camion et de pleurer parce que le chèque de refinancement était de 301,000 2 $ et que les chèques de refinancement ne sont pas imposés, et je pleurais littéralement dans le camion en pensant, oh mon Dieu, c'est plus d'argent que ce que j'ai gagné en voyant des milliers de patients dans la dernière année dans mon travail de médecin WXNUMX, et nous étions déjà très impliqués dans le jeu de l'immobilier, mais c'est à ce moment-là que j'ai vraiment réalisé que nous pouvions faire cela comme carrière et que cela pouvait complètement remplacer mon salaire et ce que nous faisons.
Rob:
C'est tellement fou. Ouah. Je veux un de ceux-là. Donnez-m'en un. Cet accord a donc également marqué un tournant d’une autre manière, d’après ce que je comprends. Parlez-nous de votre blocage et de la façon dont vous avez réussi à vous en sortir.
Lindsey:
Oui, comme je l'ai dit, c'était notre septième contrat, juste mon mari et moi, et cela nous a amené à 22 unités, mais c'était un travail à temps plein. Je veux dire, je travaillais encore plus qu'à temps plein à l'hôpital avec les quarts de travail au noir pour financer ces contrats. Mon mari faisait des cures de désintoxication, il s'occupait de la gestion immobilière, il s'occupait de la gestion des locataires, tout. Et nous avons réalisé que nous évoluions, mais pas aussi vite que nous le souhaitions. Et nous nous sommes assis, nous nous sommes dit : d'accord, qu'allons-nous faire ? Voulons-nous continuer à procéder ainsi ? Ou que pouvons-nous faire différemment pour nous faciliter la tâche et continuer à développer notre portefeuille sans nous épuiser ? Nous avons donc décidé, d'accord, nous devions mobiliser davantage, mais en ce moment, nous devons tirer parti de l'argent des autres, ainsi que de leurs connaissances et de leur temps, car mon temps était pratiquement épuisé. Je ne peux pas faire de moi deux autant que je le souhaiterais. Nous avons donc décidé de commencer à envisager des partenariats et à travailler avec d'autres personnes.
Rob:
C'est incroyable. Alors dites-nous un peu plus, avez-vous dit, à l'heure actuelle, vous prenez en charge davantage de propriétés, vous êtes en mode échelle, mais essayez-vous de comprendre quelle est la prochaine étape à partir de maintenant ? Eh bien, où avez-vous tourné le coin exactement ?
Lindsey:
Ouais. Nous avons donc commencé à retourner à quelques rencontres. Nous avons commencé à chercher davantage de partenariats et nous avons rejoint un groupe de cerveaux, et cela a été vraiment un tournant énorme et un levier pour nous également. Des tonnes de cerveaux là-bas. Évidemment, il y en a beaucoup de gratuits, beaucoup d'entre eux axés uniquement sur les locations à court terme, uniquement sur l'immobilier commercial. Nous avons rejoint, ça s'appelle Make It Happen Mastermind, et nous avons des appels de groupe hebdomadaires, parfois mensuels, beaucoup de responsabilités, et nous avons formé des partenariats avec d'autres personnes de ce groupe, et c'est ainsi que nous avons commencé à évoluer vers des accords de JV, dans lequel nous sommes évidemment toujours très actifs, tout en étant médecins généralistes sur certaines opérations de syndication.
Rob:
C'est donc intéressant parce que vous avez mentionné au début que vous avez acheté un cours ou que vous vous êtes inscrit à un cours, que c'était très cher et que ce n'était pas particulièrement gagnant pour vous. Maintenant, vous finissez par y aller et vous rejoignez un cerveau. Y a-t-il eu une différence quant à la raison pour laquelle l'un d'entre eux a été tellement plus crucial pour vous la deuxième fois ? Était-ce les gens, les relations ?
Lindsey:
Ouais. Nous en avions examiné quelques-uns et celui-ci nous semblait juste, l'ambiance des gens. Nous interviewions différents groupes pour voir avec lequel nous allions vibrer. Celui-ci en particulier était axé sur les membres du groupe, s'ils ont une bonne éthique et s'ils font des affaires ensemble. Et c'est ce que nous voulions faire. Nous ne voulions pas nous concentrer uniquement sur le volet éducation. Nous voulions évoluer avec davantage de propriétés.
Rob:
Tu voulais faire.
Lindsey:
Oui, nous ne voulions pas simplement apprendre, ce que nous apprenons évidemment encore tout le temps, mais oui.
Rob:
Je suis donc assez curieux ici parce que je dois imaginer, surtout au début de votre carrière de médecin, que vous recevez une tonne d'appels, que vous êtes de garde en tant que médecin, que vous intubez des gens pour le la première fois, peut-être la deuxième fois. En parallèle, vous gérez également votre portefeuille immobilier. Y a-t-il déjà eu un moment où vous avez reçu un nombre insensé d'appels de locataires pendant la journée de travail ?
Lindsey:
Oui, c'est vraiment difficile de faire de la RCR et de répondre en même temps à l'appel aux toilettes d'un locataire. Ouais, je veux dire, heureusement, mon mari a dû faire face à beaucoup de ça. Il a en quelque sorte le téléavertisseur, devrais-je dire, pour les locataires, et j'ai le téléavertisseur pour les patients. Mais oui, je veux dire, c'est difficile à gérer car à ce moment-là, lorsque nous avons atteint notre plafond de 22 logements, nous avions aussi deux très jeunes enfants à la maison. Il y en avait deux, un bébé et un bambin, donc j'avais aussi l'aspect maman et l'aspect famille. Il y avait donc beaucoup à équilibrer. Donc ils sont petits.
Rob:
Ouais. Vous avez dit qu'ils étaient trois et quel était l'autre ?
Lindsey:
Je pense qu'elle avait un an et demi à cette époque. Le temps presse maintenant car ils ont six ans et demi. Ma fille vient d'avoir cinq ans jeudi dernier et notre fils a 22 mois, notre deuxième fils.
Rob:
Écoute, j'ai un enfant de deux et trois ans en ce moment. Tout d’abord, c’est un écart d’âge difficile, mais deuxièmement, être en pleine carrière dans l’immobilier est absolument fou. Est-ce qu'ils venaient sur les chantiers avec vous ? Étaient-ils vos bricoleurs de fortune ? Comment c'était de jongler avec tout ça ?
Lindsey:
Ouais, notre enfant de six ans et demi maintenant, il aime vraiment ça. Il dit, mes maisons quand nous passerons devant certaines des maisons locales. Et il en a récupéré un quart il y a quelques mois, a-t-il dit, il faut de l'argent pour gagner de l'argent. Il écoute donc certainement certaines des choses que nous disons sur l’investissement.
David:
Vous arrivez donc à un point où vous reconnaissez que nous avons besoin de soutien. Nous ne pouvons pas continuer au rythme où nous allons, nous avons des enfants, nous avons des emplois, ces propriétés que nous avons achetées. Vous avez vraiment bien réussi, maintenant, d'un autre côté, c'est parce que vous avez consacré beaucoup d'efforts à cela. Vous avez retiré 275 % de vos capitaux propres parce que vous étiez hyper concentré sur le redressement de la situation. Ce n'est pas passif, c'est plus passif. C'est moins passif que d'être médecin, mais ce n'est pas pour autant complètement passif.
Une fois que vous avez reconnu que le partenariat était la voie que vous alliez emprunter, quelles questions avez-vous posées et recommandez-vous aux gens de demander à un partenaire potentiel de les examiner ?
Lindsey:
Donc, une question que je pose toujours aux autres, en particulier lorsque nous concluons certains de ces accords de syndication plus importants, est la suivante : quelles autres transactions à cycle complet avez-vous conclues ? C'est une chose à dire, j'ai fermé un nombre X de propriétés, mais si vous en avez fermé un grand nombre au cours de la dernière année, mais que vous les gérez mal, cela n'a pas d'importance. N'importe qui peut prendre beaucoup de choses et les détruire si vous ne les gérez pas correctement. J’aime donc voir ce que les autres partenaires ont bien fait dans l’ensemble du cycle pour m’assurer qu’ils peuvent être de bons opérateurs. C’est donc la grande question numéro un que je recherche chez les autres partenaires.
David:
Et pourquoi est-il important de voir le cycle complet ?
Lindsey:
Donc, tout comme en médecine, si vous entrez à l'école de médecine, oui, c'est un grand exploit de dire, d'accord, je suis à l'école de médecine pour devenir médecin, mais cela ne veut pas dire que vous êtes déjà médecin. Il vous reste encore quatre années d'études en médecine et de résidence. Il existe de nombreuses possibilités d'échec jusqu'à ce que vous puissiez réellement exercer vous-même un médecin. C'est la même chose que l'immobilier. Ce n’est pas parce que vous achetez une propriété que cela va réussir. Un cycle complet signifie donc que vous l'avez acheté, que vous l'avez bien géré et que vous l'avez bien réparé, ou que vous l'avez vendu avec succès et non dans le cadre d'une vente comme dans une forclusion. Vous ne l'avez pas bien exploité si cela se produisait.
David:
Et c’est simplement parce que vous ne voulez pas que votre partenaire se retrouve coincé sur quelque chose avec lequel il n’a aucune expérience.
Lindsey:
Correct. Ouais. Ouais. Et certaines des équipes qui m’ont contacté pour voir si je voulais les rejoindre étaient toutes de toutes nouvelles équipes. Ils n'avaient aucune expérience. Et la syndication est également un gros mot en ce moment, car de nombreuses personnes ayant des dettes provisoires se retrouvent actuellement dans des difficultés financières. Et bien sûr, ce sont les plus gros problèmes dont on parle aux informations, et tout le monde pense que le multifamilial est mauvais maintenant.
David:
Bon point. D'accord. Quelle est la prochaine chose que vous demanderiez à quelqu'un de les examiner ?
Lindsey:
J’aime voir s’ils sont intégrés verticalement dans leur propre entreprise ? Et ce n'est pas quelque chose qui est un facteur décisif pour moi, mais surtout pour certaines des transactions les plus importantes que nous concluons, s'ils réussissent à avoir leur propre société de gestion immobilière, ce qui peut permettre d'économiser beaucoup de dépenses. L'une de nos propriétés en Caroline du Sud compte 110 unités, nous avons intégré verticalement cet été et les dépenses d'exploitation ont considérablement diminué, ce qui signifie que notre NOI a également beaucoup augmenté. Et-
Rob:
Pouvez-vous expliquer brièvement ce que signifie l'intégration verticale ?
Lindsey:
Oui, donc avoir notre propre société de gestion immobilière dans le bâtiment et ne pas faire appel à une troisième société de gestion immobilière et le faire sur quelques-unes des propriétés que nous possédons.
Rob:
D'accord, continuez.
Lindsey:
C’est donc quelque chose que j’aime voir, mais ce n’est certainement pas nécessaire.
Rob:
Et quelle est la prochaine question que vous poseriez ?
Lindsey:
Ouais, donc un autre demandant leurs détails sur la souscription. La souscription est pour moi l’une des choses les plus importantes, probablement la plus importante, dont vous avez besoin pour réussir une transaction immobilière. N’importe qui peut donner une belle apparence aux chiffres sur papier, mais cela ne veut pas dire qu’ils sont exacts. Je ne peux pas vous dire combien de fois d'autres personnes sont venues me proposer un accord en me disant : Hé, tu veux créer une coentreprise ? Voulez-vous devenir partenaire? Voulez-vous investir une partie de votre argent là-dedans ? C'est une bonne affaire. Le multiplicateur de capitaux propres, vous allez doubler votre argent en cinq ans. Alors je dis toujours, d'accord, montre-moi la souscription. Et mon mari, il est ingénieur en mécanique de formation, donc il est très, très minutieux en matière de souscription. Et il commencera à le parcourir et il lèvera les yeux et verra, d'accord, vos impôts ne sont pas écrits correctement.
Il parle à notre courtier d'assurance et ils ont sous-estimé le montant de l'assurance de 10,000 20,000, voire XNUMX XNUMX $ dans certains cas sur certaines propriétés. Il y a beaucoup, beaucoup de choses qui peuvent mal tourner et si vous ne faites pas preuve de diligence raisonnable et n'examinez pas la façon dont ils souscrivent, la transaction peut très mal se dérouler. Parfois, ils ne prélèvent pas de frais de gestion immobilière. S'ils font appel à une société tierce, ils passent à côté d'énormes choses qui vont réellement affecter votre propriété de manière négative, et vous ne gagnerez pas d'argent si vous ne souscrivez pas bien. C'est donc énorme.
Et l’une des autres choses que j’aime voir, c’est comment font-ils leurs recherches sur la superficie de la propriété ? Nous avons mentionné que certaines de ces propriétés dans lesquelles nous ne sommes même pas encore entrés et avec lesquelles nous établissons des partenariats. Alors font-ils vraiment leur étude de marché ? Ils pourraient nous donner le mémorandum d'exploitation ou un morceau de papier disant, d'accord, subjectivement, ils pensent que c'est une région formidable parce que, oh, nos amis, notre famille emménagent, ils construisent une nouvelle station-service ici. C'est un domaine en pleine croissance, mais c'est simplement ce qu'ils pensent. Mais quand on regarde les chiffres et les données démographiques, on constate une perte de 2 % d'une année sur l'autre au cours des cinq dernières années de croissance démographique. Je ne veux donc pas investir dans un domaine qui ne se développe pas.
Donc, vous devez principalement faire preuve de diligence raisonnable, que vous soyez un opérateur actif, que vous soyez un commanditaire, des commanditaires, c'est le plus passif que vous puissiez obtenir, mais vous devez quand même être capable d'examiner les chiffres et de comprendre si l'affaire est bonne ou pas.
David:
Excellentes questions là-bas. J’aime vraiment ça, et c’est quelque chose de pratique avec lequel nous pouvons tous avancer. Très rapidement, Lindsey, donnez-nous un aperçu de la situation actuelle de votre portefeuille en termes de nombre de propriétés, de valeur nette des propriétés et de flux de trésorerie.
Lindsey:
Nous disposons actuellement d'un total de 472 unités. En fait, mardi prochain, nous fermerons une unité de 72 unités à Springfield, dans le Missouri. Celui-ci va donc nous faire franchir la barre des 500 unités, ce qui constituera une étape importante pour nous. Donc c'est un mélange de… Oui, c'est une étape importante pour nous. C'est donc fini avec certaines de ces maisons unifamiliales au bord du lac. Nous avons un accord de coentreprise de huit unités à Indianapolis. Nous avons une unité 21 à Chicago, qui est une location à court terme, un type d'hôtel-auberge et un bar-restaurant. Nous avons l’unité 110 en Caroline du Sud et une unité 212 à Kansas City. Sur les 72 unités que nous allons fermer, nous avons les 10 unités réparties dans des quadruplex autour de cette zone. Et puis, en face de la faculté de médecine de mon hôpital, nous sommes en fait sous contrat pour fermer en octobre un étudiant en médecine de 19 unités. Alors évidemment, c'est ce qui me convient. Et puis, deux maisons plus loin, c'est un grand manoir que nous sommes en train de transformer en 13 unités, également un bâtiment pour étudiants en médecine, nous avons donc d'autres propriétés en préparation ici aussi.
Rob:
Ouah. Eh bien, laissez-moi vous demander ceci. Y a-t-il quelqu'un d'autre dans votre vie à qui vous avez prouvé qu'il avait tort en arrivant à ce point ? Parce que je veux dire, 500 unités, c'est beaucoup, mais je suis curieux, y a-t-il des gens ou des opposants qui pourraient avoir des données sur vous au début et qui pourraient maintenant dire, wow, c'est un exploit fou ?
Lindsey:
Probablement le premier courtier à qui j'ai parlé après ce séminaire de trois jours. Ils disent, d'accord, vous devez trouver votre équipe de base. Vous devez avoir un avocat dans votre équipe, vous devez avoir un courtier. J'étais donc en train de parcourir la liste de contrôle, de faire preuve de diligence raisonnable et de prendre les mesures nécessaires, et j'ai appelé un courtier local et il m'a dit : d'accord, quel type de propriétés envisagez-vous ? Quels sont vos critères ? Et je n'avais pas vraiment de critères, donc honnêtement, pour lui, j'avais probablement l'air de ne pas savoir ce que je fais parce que je ne le savais pas, mais il m'a carrément dit, je n'ai pas le temps. pour toi. Et celui-là m'a vraiment touché parce que je me disais, wow, si je n'arrive même pas à obtenir qu'un courtier me donne du temps, comment vais-je fermer des propriétés ? Alors oui, je suis sûr qu'il serait choqué de voir où j'en suis maintenant.
Rob:
Et pour terminer, juste par curiosité, peux-tu également nous donner un aperçu de ce à quoi ressemble ta vie aujourd’hui ? Je suis sûr que c'est très différent de ce que tu as commencé. J'aimerais entendre.
Lindsey:
Oui, la vie est définitivement très chargée. Probablement, voire même plus occupé, car maintenant nous avons trois enfants au lieu d'un seul lorsque nous avons commencé. Je travaille donc toujours à l'hôpital en tant que médecin. En fait, j'étais là ce matin et je suis également devenu directeur régional de mon système hospitalier. Alors maintenant, je gère tout un tas d’autres médecins et tout aussi. Mais j'avais sur mon tableau de vision plus tôt cette année que je ne voulais plus faire de quarts de nuit et que je voulais réduire mes heures à l'hôpital. Et spécifiquement pour les équipes de nuit, je ne savais pas trop comment cela allait se passer. Et depuis que j'ai accepté ce rôle, c'est arrivé, donc c'est génial. Je crois beaucoup aux panneaux de manifestation et de vision et tout ce genre, donc c'est très bien. J'ai plus de temps à la maison avec ma famille maintenant, plus de week-ends libres, donc plus de temps pour l'immobilier et plus de temps pour faire des choses comme celle-ci.
J'organise actuellement des rencontres locales, nous réunissons donc généralement entre 50 et 75 personnes. Nous faisons tous les trimestres. Ceux-ci sont gratuits, nous redonnons à la communauté. J'adore parler d'investissement immobilier, c'est donc très amusant pour moi de parler et d'aider à enseigner cela également à d'autres personnes. Et puis passer beaucoup de temps avec les trois enfants, évidemment. Ils ont beaucoup de nouveaux passe-temps à mesure qu'ils vieillissent. Mon mari entraîne l'équipe de football de notre fils, donc c'est amusant pour eux. Et l'immobilier nous aide définitivement à consacrer plus de temps.
Sur le papier, depuis cet été, nous sommes officiellement libres financièrement avec nos investissements immobiliers. C'est donc un sentiment agréable de pouvoir travailler à l'hôpital parce que je le veux et non parce que je le dois. J'ai travaillé très dur pour devenir médecin. Je ne veux jamais y renoncer complètement, mais ressentir cela représente un fardeau enlevé des épaules.
Rob:
Que signifie pour vous la liberté financière ?
Lindsey:
Cela signifie que nous disposons de suffisamment de liquidités grâce à nos investissements pour que si je perdais mon emploi aujourd'hui, nous puissions payer nos factures.
Rob:
Incroyable. Eh bien, félicitations.
Lindsey:
Merci. Nous travaillons donc désormais sur la richesse générationnelle, ce qui est un autre objectif. L'étape suivante.
Rob:
Vous êtes là depuis cinq ans et vous avez créé quelque chose que 99 % de nos auditeurs souhaitent. Je suis sûr que dans les cinq prochaines années, vous l'écraserez également. Merci beaucoup d'avoir partagé avec nous. Si les gens veulent en savoir plus sur vous, se connecter avec vous et faire toutes ces bonnes choses, où peuvent-ils vous trouver ?
Lindsey:
Ouais, donc je suis la seule Lindsey Duguet sur Facebook, donc vous pouvez m'écrire ici. J'ai Instagram. Cloverkeycapital.com est notre site Web. Je suis donc très réactif à tout le monde qui m'envoie des messages. Encore une fois, j’aime parler d’investissement immobilier, donc j’aimerais aussi parler à quelqu’un d’autre.
Rob:
Cool. Et David, et toi ?
David:
Davidgreene24 sur tous les réseaux sociaux. Allez me suivre là-bas et consultez davidgreene24.com et spartanleague.com. Vous pouvez en apprendre beaucoup sur moi. Et toi, Rob ?
Rob:
Cool, vous pouvez me trouver sur YouTube @robuilt si vous voulez une vidéo longue durée, et puis si vous voulez des bobines immobilières vraiment farfelues où David fait des apparitions sur mes listes, vous pouvez aussi me suivre sur Instagram.
David:
Allez vérifier ça. C'était une vidéo très drôle qui a fait… Si vous voulez savoir à quoi ressemble Rob avec du rouge à lèvres, c'est à ne pas manquer. Lindsey, merci d'être ici et merci d'avoir partagé l'histoire et merci de ne pas avoir écouté les gens qui vous ont dit que vous ne pouviez pas le faire. Continue.
Lindsey:
Merci les gars.
David:
C'est David Greene pour Rob, mettant l'homme en manifestation, Abasolo. Se déconnecter.
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- Publipostage et autres moyens trouvés par Lindsey des offres hors marché qui tuent
- Pourquoi tu devrais N'achetez JAMAIS une maison vue invisible (sauf si tu fais ça)
- Partenariats immobiliers et comment les utiliser pour constituer un portefeuille encore plus important
- Créer un revenu passif et pourquoi vous NE POUVEZ PAS compter éternellement sur votre W2
- Travailler à temps plein tout en dirigeant une portefeuille immobilier et comment démarrer l'externalisation des tâches
- Et So Beaucoup plus!
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- tout le monde
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- Podcast
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- Méthode
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- RE
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