Retournement de maison les profits sont hors du commun, alors pourquoi y en a-t-il autant les palmes domestiques quittent le marché? Les meilleurs flippers comme James Dainard ont vu leurs bénéfices presque doubler, MÊME avec le Élevée taux d'intérêt. Ne serait-ce pas le moment idéal pour faire plus de flips que jamais ? Les experts disent « non ». En fait, beaucoup d’entre eux ont je me suis éloigné du retournement complet, inquiet que le risque dépasse de loin la récompense.
Pour nous donner une vision plus complète de cela marché de l'immobilier Jessie Rodriguez et investisseur « Je déteste l’immobilier mais j’aime l’argent » Tarl Yarber. Jessie et Tarl ont fait DES CENTAINES de flips au cours de la dernière décennie, mais maintenant, ils font moins de retournements de situation que jamais. Avec frais de détention élevés, un avenir économique incertain, et un plus grand risque d’échec, ce n’est peut-être pas le meilleur moment pour démarrer votre empire inversé.
Mais si vous avez de l'expérience, de l'argent ou du temps, vous pourriez faire de sérieux retours si vous êtes prêt à prendre le risque. James, Jessie et Tarl parlent de ce qu'ils recherchent sur le marché actuel, Comment réduisez instantanément votre coût de la main d’œuvre à chaque instant, pourquoi tant de personnes les experts en palmes quittent l'entreprise, et pourquoi vous devriez « moyenne du coût en dollars » dans investissement immobilier.
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Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur Sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer, rejoint aujourd'hui par James. James. Comment vas-tu?
James:
Je vais bien. J'ai hâte d'en parler, nous pouvons sortir avec des accros aux bonnes affaires aujourd'hui. Mon genre de spectacle.
Dave:
Ouais, c'est ton genre d'émission préférée. Nous allons faire un panel de flippers aujourd'hui. Nous avons donc ajouté trois, enfin, deux flippers en plus de James, qui est évidemment un expert en flipper. Nous avons Tarl Yarber, qui travaille dans la sphère BP depuis longtemps. Donc, si vous regardez BiggerPockets YouTube, il a déjà participé à beaucoup de nos podcasts. Alors si vous connaissez Tarl, excellent flipper très expérimenté. Et nous accueillons également Jessie Rodriguez, animatrice de Vintage Flip sur HGTV. Il opère principalement dans le sud de la Californie.
James, étant donné tout ce qui se passe, c'est une période intéressante pour les flippers. De quoi avez-vous hâte de parler à ces gars-là ?
James:
J'attends avec impatience juste des ajustements, n'est-ce pas ? À chaque cycle de marché, vous devez changer toutes vos activités, mais surtout votre retournement, comme la façon dont vous le faites, qui vous embauchez et comment vous êtes [inaudible 00:01:12]. Et comment les gens gagnent de l'argent, parce que les gens sont un peu effrayés en ce moment, mais c'est un bon business.
Dave:
Ouais. Ouais. Et aujourd’hui, je m’attends à ce que nous entendions le bon, le mauvais et le laid. Il y a évidemment de bonnes choses ici, mais nous connaissons tous les deux Tarl, il aime garder les choses réelles et expliquer toutes sortes de choses en coulisses qui se passent, et ce n'est pas que du faste et du glamour et certains des défis de l'entreprise. . Donc je pense que tous ceux qui ont un intérêt préliminaire pour le flipping voudront certainement écouter cette émission, parce que je pense qu'entre vous trois, il y a quelque chose comme 1500 deals retournés, quelque chose de fou comme ça. Combien d'entre vous ont basculé ?
James:
Nous en avons réalisé entre cinq et 600. Nous avons participé à plus de 3,500 XNUMX transactions avec nos clients, des fonds mixtes et nous-mêmes. Cela représente donc plus d'un milliard de dollars en flips que nous avons réalisés.
Dave:
C'est quoi?
James:
Ouais, ou des transactions avec des flips. Nous avons donc atteint ce seuil l’année dernière.
Dave:
Ouah. Oh mon Dieu, c'est fou. Très bien, eh bien, je suis désolé d'avoir dit 1500. Ouais, un peu fatigué. Juste quelques offres. Wow, 3,500 XNUMX, c'est sauvage.
Eh bien, aujourd'hui, dans cet épisode, nous allons entendre un peu parler d'un concept appelé méthode de la moyenne des coûts. Si vous n’en avez jamais entendu parler auparavant, c’est un terme popularisé en bourse. Et l’idée générale est que plutôt que d’essayer d’anticiper le marché, vous injectez du capital dans votre portefeuille à intervalles réguliers. Donc, s'il s'agit de bourse, vous pouvez peut-être prendre de l'argent, le mettre une fois par mois lorsque vous recevez votre salaire ou quelque chose comme ça. Avec l'immobilier, il s'agit peut-être de retourner une maison tous les six mois, quelles que soient les conditions du marché, ou d'acheter une location tous les deux ans. Et l’idée est essentiellement que, parce que la valeur des actifs s’accélère avec le temps, si vous pouvez simplement lier votre succès au rendement moyen, vous obtiendrez de très bons résultats. Et c’est en quelque sorte une manière humble d’admettre que vous ne pouvez pas anticiper le marché et que vous allez simplement vous fier au sentiment général du marché. Je voulais juste que tout le monde sache de quoi il s’agit avant d’entrer dans cette série. Mais sans plus tarder, faisons appel à Jessie et Tarl.
Jessie, peux-tu nous parler un peu de toi pour ceux de notre public qui ne te connaissent pas déjà ?
Jessie :
Eh bien, quoi de neuf, Dave ? Merci de nous recevoir. James, Tarl, comment allez-vous, les gars ? C’est ainsi que le retournement a commencé en 2010, après l’effondrement du marché. J'étais un grand agent REO, j'ai donc vendu des centaines et des centaines de maisons. J'ai commencé à voir tout le monde acheter mes affaires et j'ai dit : « Qu'est-ce qui se passe ici ? Pourquoi ces gens achètent-ils des maisons en dépression, sous l’eau, alors que le reste de l’Amérique ne veut rien acheter ? J'ai choisi l'un des investisseurs, j'ai commencé à travailler avec eux, je suis devenu mentor et je m'ai appris le jeu du retournement. Encore un de mes bons amis à ce jour, je m'appuie toujours sur lui. Et me voilà, 12 ans plus tard, après avoir conclu cette toute première transaction que j'ai achetée pour 65,000 650,000 $ en Californie du Sud, ce qui est insensé quand on y pense. C'est environ XNUMX XNUMX maintenant.
J’aurais probablement dû apprendre le jeu du buy and hold en 2010, à cause de ce que je veux être en ce moment. Mais plus de 400 flips plus tard, toujours actifs, 17 de mon pipeline aujourd'hui dans ce marché fou dans lequel nous sommes. J'en suis terrifié et j'adore ça. C'est une dépendance. Et je retourne dans le sud de la Californie, qui est l'un des marchés les plus difficiles du pays, où mon prix d'achat moyen est d'environ un million de dollars et où la réadaptation moyenne est de 350,000 15. Donc, quand vous dites 16 ou 20 transactions, cela équivaut tout d’un coup à XNUMX millions de dollars, ce qui représente beaucoup d’argent. Et Dieu merci, James me donne tout son argent pour que je puisse le faire. Alors oui, ça a été amusant, mec. J'adore le faire. C'est fou.
Dave:
Bon. Eh bien, nous pouvons au moins vous donner un espace pour parler de votre dépendance ici aujourd'hui en bonne compagnie.
Tarl, vous êtes évidemment présent chez BiggerPockets depuis très longtemps et vous êtes un habitué de notre chaîne YouTube. Mais pour ceux d'entre vous qui ne le savent pas, pouvez-vous nous parler un peu de votre expérience de flipping ?
Tarl :
Oui bien sûr. J'ai donc acheté un séminaire en 2005, quand j'avais 20 ans, il s'appelait Comment transformer 10 $ en 10,000 30 $ en 2010 jours ou moins. Et il s’agissait de vendre en gros des biens immobiliers. J'ai fait trois transactions. Et la troisième transaction, nous avons gagné cent mille dollars en double clôture, puis j'ai arrêté, parce que je détestais chaque seconde. Donc je n'y suis revenu qu'en XNUMX. Et en fait, c'est drôle, Jessie, alors tu as dit que tu étais un agent REO. Étiez-vous en Californie du Sud à ce moment-là ?
Jessie :
Ouais, la Californie du Sud.
Tarl :
Ouais. Je me suis donc associé à une société appelée Charter Home Alliance à l'extérieur de Scottsdale, en Arizona, où nous étions entrepreneur SAM pour Fannie Mae. Nous ferions donc de la gestion des zones de service. Nous faisions donc de la construction pour Fannie Mae sur des REO, et c'est ainsi que je suis revenu dans l'industrie, j'ai volé autour et j'ai ouvert sept États différents. Et en gros, j'ai rencontré tous les agents REO, rencontré tous les entrepreneurs, mis en place des tonnes de réseaux. Et grâce à cela, nous avons réinvesti dans l’immobilier principalement parce que tout était là, et REO était fou, et nous avions accès à toutes les infrastructures et opérations. Moi et deux de mes copains avons créé une autre entreprise, puis avons commencé à acheter. Cela s'est bien passé jusqu'en février 2014, puis nous avons rompu tous les trois parce que les deux autres sont devenus, à mon avis, devenus fous. L'argent fait des choses bizarres aux tiers.
Alors l’un d’eux s’est drogué, c’était juste une bêtise et je suis parti immédiatement. Je n'ai plus jamais voulu recommencer. Et puis, en octobre 2014, l’un des fonds avec lesquels nous avons souvent collaboré m’a contacté à Seattle. C'est à ce moment-là que j'ai déménagé à Seattle et que j'ai dit : « Hé, collaborons en JV pour conclure des accords. » Et j’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier à ce moment-là. C'est à ce moment-là que j'ai commencé à en acheter une tonne à Jimmy, en fait, James est là-dessus. Je pense qu'en 2015 ou 2016, je m'ai acheté 30 maisons, je ne me souviens plus combien, mais c'est comme ça que je suis revenu dans le métier.
Et puis à la mi-2015, j’ai arrêté de collaborer avec les gens et j’ai commencé à tout faire en interne à ce moment-là et je suis devenu fou. Si vous additionnez tout, cela approche probablement plus de 680 transactions, plus ou moins, depuis 2010. Et cela inclut également tous mes partenariats que j'ai conclus avec mes copains en 2010, 11, 12, 13 et une partie de 14. Et puis, oui, principalement Seattle, Tacoma, depuis 2015, Portland aussi. Et maintenant, je vis à Austin.
Dave:
Bon. Est-ce que tu détestes toujours ça ?
Tarl :
Oh, je n'ai jamais aimé ça.
Dave:
Pas Austin, juste l'immobilier.
Tarl :
Oh ouais. J'aime Austin. Je n'ai fait de l'immobilier que pour de l'argent et je n'ai jamais trop apprécié cela. J'ai apprécié le compte bancaire.
Dave:
Attends, tu es sérieux ?
James:
Honnêtement, j'adore ça.
Tarl :
Je suis sérieux à cent pour cent.
Dave:
C'est un moyen pour parvenir à une fin, n'est-ce pas ? Vous n'êtes pas obligé de l'aimer.
Jessie :
Je ne pense pas avoir jamais entendu quelqu'un dire ça comme ça, c'est un tel succès. J'adore le "En fait, je déteste ça, tout comme l'argent."
Tarl :
C'est plus amusant de dire : « Oui, je déteste l'immobilier. » Je veux dire, je déteste les moments, c'est sûr. J'adore conserver un bien immobilier maintenant, ce qui est formidable, jusqu'à ce qu'un locataire devienne un problème et que j'en entende parler. Je fais tout ce que je peux pour ne rien savoir de ce qui se passe avec nos locataires sur nos propriétés, mais je sais que nous vivons actuellement une expulsion. Et je déteste entendre parler de ce genre de choses et ainsi de suite. Donc c'est super quand je regarde mon bilan, c'est amusant.
Jessie :
C'est drôle que tu dises ça parce que je déteste les locations. Je suis accro au flip. Je veux dire, n'importe quelle transaction, chaque fois que j'achète une location et que James en possède quelques-unes, je la regarde et je dis : « Oui, 200 $ de trésorerie. Woo, allons-y, bébé. Ou retournez-le et gagnez 42,000 10 $. Et c'est comme si, maintenant, me voilà XNUMX ans plus tard et j'ai huit putains de locations. C'est ça. Et c'est comme si j'aurais probablement dû en garder certains.
Tarl :
Nous sommes dans le même bateau à ce sujet. Je n'ai gardé ma première location qu'en 2016.
James:
Et en fin de compte, chaque propriété a un but, et c’est le but du retournement. Nous pourrions les garder, vous pouvez les acheter, mais au moment où vous prenez la décision d'agrandir chaque propriété. Je n'ai pas vraiment de regrets sur les propriétés que j'ai vendues car chaque retournement avait un but. Et depuis 20 ans, lorsque nous changeons de maison, cela a toujours un but, et il faut en quelque sorte s'adapter et changer avec les marchés. Et pour le moment, le but est...
Dave:
Le but est simplement de vous rapporter le plus d’argent possible.
James:
C'est pour faire fructifier votre argent. Plus vous avez d'argent et de capital, plus vous pouvez avoir de revenus passifs, et plus vous recevez de revenus passifs, plus vous pouvez vous détendre, même si je n'ai pas encore compris comment vous détendre. Mais tout cela a un but. Et pour le moment, cela aurait été formidable de les conserver, mais dans le marché actuel, il est difficile de conserver les biens locatifs car les tarifs sont très élevés. Et le retournement a un très bon objectif sur le marché actuel, vous pouvez acheter des propriétés tout en augmentant votre trésorerie, et comme le coût de l'argent est très cher et que tout est cher, cela fera croître le capital.
Et c’est ce qu’il y a de beau dans le marché d’aujourd’hui, car ce marché a évolué rapidement avec les taux d’intérêt. Et je pense que ce que nous approfondissons aujourd’hui, c’est que vous pouvez basculer sur n’importe quel type de marché. Je suis ravi d'avoir Jessie et Tarl ici parce que ce sont des accros aux bonnes affaires, et je m'entends bien avec eux. Il ne s’agit pas de conclure un accord et d’accumuler de l’argent. Cependant, en ce moment, Jessie, je sais que vous êtes sur un marché très cher, les tarifs sont chers. Je sais que pour nous, emprunteurs et nageurs, le coût de l'argent est passé de 8 à 9 % à 10 à 12 %. Quel genre de changements avez-vous apportés sur le marché actuel en achetant avec le coût de l'argent qui est là où il est à tout moment, et puis aussi en prenant un peu plus de temps pour les disposer ? Parce que cela a un impact énorme lorsque vous achetez un million de dollars, cela représente 10, 12 XNUMX dollars par mois pendant vos périodes de détention.
Jessie :
Ouais, je veux dire, c'est une tonne. Je suis donc toujours à un peu moins d’un point et neuf et demi. Mes tarifs sont donc toujours assez bons avec de l'argent dur, avec une réduction de 15 % du coût par rapport à la charge. Donc c'est décent. J'ai adoré quand il y avait 10% de réduction. La clé en ce moment est que j'achète beaucoup moins, James, alors que j'avais l'habitude de faire monter 25 flips une fois, et cela ne veut pas dire que j'en lance 25 à la fois, cela signifie simplement que j'en ai 25. et effectuer des paiements sur un tas pendant que je retourne 10. Je suis donc descendu à 11, 15, parce que j'essaie de les faire tourner plus rapidement. J'ai regardé les calculs et j'ai dit : « Combien d'équipages ai-je ? Divisons-le. À quelle vitesse puis-je les tourner ? Combien de temps puis-je laisser quelque chose reposer ? Parce que le problème quand on est un flipper, c'est qu'on ne veut jamais dire non à un accord.
Quelqu'un vous offre une opportunité, vous dites non, vous craignez qu'elle revienne. Premièrement, j'ai un peu de patience maintenant et j'ai pu dire non à certaines choses et leur faire comprendre : « Hé, j'achète toujours. J'ai juste besoin de rester assis sur celui-ci parce que je suis au maximum. Mais tout est question de vitesse. Parce que nous constatons actuellement que les taux augmentent. Que va-t-il se passer ? Nous arrivons aux mois d'hiver. Est-ce que ça va ralentir ? Nous avons eu un grand pic ce printemps où tout ce que j'ai vendu, je l'ai vendu à cinq, 8 % au-dessus du prix catalogue, ce qui était fantastique. Et quand on y regarde, je regarde la moyenne de toute l’année. Je déteste ce qui pourrait arriver ici dans quelques mois, en novembre et décembre, où j'énumère quelque chose et je pourrais obtenir 5 % de moins maintenant, mais j'ai rattrapé cela au cours du premier semestre.
La façon dont je regarde, je retourne toujours, et je le fais depuis 10 ans d'affilée, c'est que je n'examine pas nécessairement chaque transaction transaction par transaction. Évidemment, je veux gagner sur chaque transaction, mais je suis d'accord en me disant : « Très bien, j'ai eu 28 ans cette année. J’étais définitivement au-dessus d’eux tous. Cela n'a pas fonctionné parce que j'ai dépassé les coûts ou le calendrier, ou j'ai réalisé un tas de projets dans lesquels j'ajoute des logements accessoires, ce qui a permis de respecter le calendrier fixé de six mois. J'en suis à 12 mois, j'en suis à 15 mois sur certains d'entre eux. Mais la valeur ajoutée est si importante que je peux la compenser si le marché s’ajuste un peu.
Il y a donc un équilibre dans ceux-là que j'aime beaucoup. Donc, en ce moment, une grande partie n’est que vitesse, vitesse, vitesse. Et heureusement, mon argent est encore assez bon. Mais quand j’ai commencé, j’étais à trois points et 12 % sur mon argent dur. Je vois des gens dire : « Oh, les taux sont si élevés, les taux sont si élevés. » Je veux dire, j'ai renversé quelques centaines de maisons à trois points et 12 %. Cela peut donc encore être fait, il suffit d’acheter mieux.
James:
À l'époque, je recevais de l'argent des usuriers, il semblait qu'en 2008, nous étions financés à quatre points à 18 %, et c'était le mieux que nous pouvions faire en 2008. Et je suis presque sûr que mes jambes se seraient cassées. . Nous n'avons même pas retourné l'argent.
Tarl :
À ce stade cependant, Jimmy, je veux dire, ceux d'entre nous qui étaient sur le marché même à cette période, je réfléchis à la raison pour laquelle Jessie ne t'a pas acheté, je m'accroche à beaucoup de choses. Je n'ai pas trop tenu. C'était difficile d'obtenir un financement à long terme, mais c'était facile à obtenir… Vous aviez de l'argent dur, donc c'était comme si beaucoup d'entre nous se retournaient parce que l'argent était plus difficile à obtenir, mais les accords existaient. Et je pense que c'est juste quelque chose qui fait comprendre à beaucoup d'entre nous que nous ne pouvons pas attendre que le marché s'effondre, voire qu'il s'effondre. Mais quand c’est le cas, l’argent est plus difficile à obtenir et les gens s’enfuient généralement à ce moment-là. Ou bien ils ne respectent pas les accords, ou bien ils les retournent ou quoi que ce soit, en gros ou quelque chose comme ça.
Jessie :
Ouais, parce que le DSCR n'existait pas en 2008, 9, 10, 11 et 12, quand on pouvait tout acheter pour moins de cent mille dollars en Californie, puis BRRRR. C'est un produit plus récent. Donc vous avez raison, je me souviens d'avoir réalisé ces transactions incroyables, d'avoir eu une tonne de capitaux propres et de m'être dit : « D'accord, je ne peux pas les refinancer, parce que j'en possède déjà quatre ou cinq à mon nom », où il était utilisé pour plafonner le financement conventionnel quant au nombre de personnes que vous pouvez avoir en votre nom et ce genre de choses. Donc ça a été bien ces dernières années avec tous les trucs BRRRR et DSCR.
Et James, vous avez mentionné plus tôt qu'il y avait une fonction pour l'argent et que pour le moment, peut-être que si nous ne pouvons pas refinancer, ou si cela n'a pas de sens de conserver la location. Alors oui, c’est la phase de croissance du capital de notre entreprise ces dernières années. Vous les gars, je veux dire, James, vous avez probablement conclu de nombreuses transactions au cours des deux ou trois dernières années, lorsque vous avez pu obtenir des prêts DSCR de trois et demi, quatre et demi pour cent, j'imagine. Maintenant, si ce n'est pas écrit au crayon, maintenant vous vous dites : « Transformez simplement l'argent, construisez plus de capital. Si le marché évolue dans deux ans et que les taux baissent à nouveau, alors vous revenez à ce cycle et vous détenez plus de locations. Est-ce que je devine correctement ?
James:
Oui, à mesure que le capital est limité, et je pense que c'est une bonne chose à discuter, les flippers doivent s'adapter. Sur chaque marché, vous devez vous adapter. Et l’argent était vraiment perdu. Vous aviez des prêts DSCR, qui étaient essentiellement des prêts qui couvraient… Vos revenus vous permettraient d'être admissible au prêt, n'est-ce pas ? Ainsi, si vos loyers sont plus élevés, le prêteur vous prêtera le montant de votre prêt en fonction des revenus que vous rapportez. L’argent dur était également moins cher. Les acomptes étaient inférieurs. Et ce qui s’est passé avec l’argent dur, c’est qu’il est redevenu ce qu’il était. Les mises standard en argent dur étaient de 20 %. Et les prêteurs doivent se protéger à mesure que le marché devient plus risqué, et c'est ce qui se passe pour les flippers, c'est que le marché se resserre à nouveau, mais c'est juste que, à mesure que l'argent augmente, cela signifie simplement que nous devons pivoter. Et donc Jessie et Tarl, quels pivots avez-vous dû faire lorsque vous achetez maintenant, alors que vous avez deux à trois points supplémentaires sur vos intérêts mensuels ?
Je sais que cela nous a beaucoup affectés, car nous avons cédé de nombreuses propriétés valant plusieurs millions de dollars. Donc, si j'obtiens un prêt de 2 millions de dollars, mon paiement est de 2020 mille dollars par mois. Et si j’en ai 10, c’est un gros cinglé. Et donc cela m’enferme dans une situation où je ne peux réaliser qu’un certain nombre de projets de cette taille. Quels pivots avez-vous adoptés pour acheter sur le marché actuel ? Parce que le refroidissement du marché a également créé des opportunités incroyables. Nous achetons des choses beaucoup moins chères en ce moment. Comment vous êtes-vous adapté ? Pour nous, nous devons acheter plus profondément, nous y ajoutons des délais de report supplémentaires. Si notre retournement moyen était porté à environ six à sept mois, nous réalisons notre performance à huit à neuf mois, juste pour être sûrs. Quels ajustements avez-vous fait avec ce coût d'argent, parce que cela a vraiment bloqué certains palmes et cela a poussé beaucoup d'entre eux à rester sur la touche plutôt que de simplement continuer à acheter ?
Jessie :
Eh bien, je vois, je suis beaucoup revenu au cosmétique mineur lorsque j'ai commencé en 2008 et 2010. Donc [inaudible 00:16:52]. J'essaie d'accéder à une propriété et de voir si je peux la retourner au bout de quatre mois, mais je ne fais pas les ajouts, je ne fais pas les logements accessoires comme je l'ai fait ces dernières années. Cela ne veut pas dire que je n’en ferai pas si je vois une grande opportunité, mais j’ai vendu une poignée d’offres au cours des trois derniers mois concernant le rouge à lèvres. Je veux dire, c'était juste de nouvelles armoires, de nouveaux comptoirs, des planchers en bois stratifié, comme je le faisais avant. Ce que je ne veux pas publier sur Instagram, le produit fini ressemble à quelque chose que Tarl devrait me retourner. Mais j'entre et je sors rapidement et je gagne 40 XNUMX $, et les frais de port sont très faibles, les prêteurs durs sont très contents de moi en ce moment, mes gars privés parce que je tourne le capital.
Parce qu'il y a un an, ils disaient : « Hé, mec, tu tiens ce niveau bas pendant 12 mois, 14 mois. Nous avons besoin que vous commenciez à faire tourner les choses un peu plus vite. Je suis donc vraiment content que cet ajustement ait eu lieu, car cela m'a en quelque sorte ramené au début, lorsque j'ai commencé à flipper, et à quel point c'était juste un jeu de volume, juste rapide, rapide, rapide, au lieu de courir après de gros circuits. prix d'achat élevés. C'est probablement le plus gros ajustement que j'ai fait.
Tarl :
Pour moi, je veux dire, divulgation complète de ma part, je ne dirais pas que je fais partie des gars à l’écart, mais je ne suis certainement pas sur la ligne de départ en ce moment lorsqu’il s’agit d’investir là-bas. Cela fait probablement quatre ans que je cherche n'importe quelle excuse pour arrêter d'acheter des propriétés. Et l'année dernière, j'ai déjà quitté Washington, toutes mes propriétés que je possède se trouvent dans la région de Seattle et de Tacoma, et je cherchais juste une excuse avant même que le marché ne change et avant même que les taux n'augmentent pour arrêter d'acheter dans cette région pour commencer. avec pendant un certain temps. Je pense que c'est juste parce que j'étais épuisé par ce domaine et que je ne voulais tout simplement pas y être. Cela n’avait absolument rien à voir avec les marchés. Cela avait tout à voir avec mon style de vie personnel. Mais lorsque le marché a changé et que les taux ont augmenté, j'ai utilisé cela comme une raison pour dire : « Très bien, je ne veux tout simplement pas acheter pour le moment. »
Nous avons donc tout fermé l’année dernière. Et puis ici, dans la région d’Austin, je cherchais vraiment sérieusement du temps. Ce que nous avons plutôt fait en matière de financement et d’argent, en ce qui concerne la dette, c’est davantage avec des capitaux privés, et aussi avec des prêteurs privés qu’avec des prêteurs traditionnels. Et tout type de financement que j'ai dû faire en dehors de cela n'était que du travail interne que j'avais déjà eu avec des lignes de crédit, etc. Et cela a simplement rendu les choses beaucoup plus propres de notre côté.
En ce moment, j’explore très sérieusement plusieurs marchés pour y revenir. Je regarde toujours Seattle/Tacoma pour y revenir. C'est pourquoi je me suis dit : "Hé, Jimmy, je t'appellerai plus tard." Mais pour l'essentiel, il y a quelques autres marchés sur lesquels je me concentre davantage, simplement pour des raisons de flux de trésorerie et pour pouvoir acheter des liquidités, lever des fonds, etc., pour pouvoir le faire, plutôt que de conserver des liquidités. de devoir faire face à l’obligation de s’endetter et de compter sur les DSCR et tout le reste en ce moment avec des taux si élevés.
Et c’est sur cela que je me concentre plus que tout en ce moment. Cela m'a obligé à faire ce que j'aurais dû faire il y a quelques temps, c'est-à-dire m'inscrire dans le long terme. Je pense que l'une des choses que j'ai aimé dans le retournement de maison, c'est que je plaisante sur le fait que vous pouvez peser votre argent au lieu de le compter, lorsque vous le faites. Mais en même temps, j’ai un bon copain à moi qui n’achète et ne détient que depuis 2009. Et il se débrouille vraiment très bien avec les budgets, non ? Il gagne 200 dollars par mois pour une maison. Il devrait économiser de l'argent et acheter un autre acompte, obtenir un autre acompte et économiser pour un autre acompte, ou utiliser un effet de levier et obtenir une marge de crédit, puis l'utiliser pour obtenir davantage d'acomptes sur les maisons. et ensuite les payer, et ainsi de suite.
Il est donc vraiment doué pour établir un budget. Quand on regarde beaucoup de flippers de maison qui gagnaient beaucoup d’argent, nous étions à l’opposé. Nous n’avions pas besoin de budgétiser autant parce que nous gagnions beaucoup d’argent et ainsi de suite. Cela m'a donc aussi amené à penser tout le temps à court terme, comme des augmentations de six mois au lieu d'augmentations à long terme. Et pour moi personnellement, compte tenu de l’état actuel des taux, je suis heureux que ce soit le cas. J'espère que les taux ne baisseront pas de si tôt. J'espère qu'ils resteront debout.
Dave:
Pourquoi? Parce que vous voulez que les prix baissent ?
Tarl :
Je ne pense pas que cela affectera les familles unifamiliales autant que les gens pourraient le croire en raison des tarifs. Nous pouvons parler de chômage, je pense que cela affectera davantage les familles individuelles que les taux. Mais si les taux baissaient aujourd’hui, je pense que cela détruirait notre économie à bien des égards. Il y a des raisons à cela. C'est déjà en bonne voie pour cela. Mais l’immobilier ne devrait pas connaître une croissance aussi forte que ces dernières années. Nous savons tous que. Nous en avons tous bénéficié. J'en suis reconnaissant. Mais en même temps, si tout d’un coup le niveau chute de façon spectaculaire en ce moment, cela va créer plus de problèmes que de bien.
Et aussi ramener plus de monde sur le marché et créer plus de concurrence à court terme, faire monter à nouveau les prix, ce qui, à mon avis, n'est pas une bonne chose. Et j’ai beaucoup de choses à dire à ce sujet, mais c’est là que se trouve mon cerveau en ce moment. Je veux que les tarifs restent élevés en ce moment.
Dave:
Alors pourquoi envisagez-vous de revenir sur le marché ? Et envisagez-vous un retournement ou plutôt une stratégie d’achat et de conservation ?
Tarl :
Les deux. La raison pour laquelle j'y reviens est que je ne peux pas anticiper le marché, c'est en fin de compte. Pour ma part, j'ai pris une petite pause, et étant capable de m'amuser davantage et de consolider certaines choses de mon côté, nous avons investi plus d'argent dans les accords que nous avons déjà. Nous avons quelques propriétés commerciales, nous en avons construit davantage. Nous avons des familles célibataires, nous avons des projets de construction que nous voulions remettre sur les rails et d'autres choses pour notre part. Et se concentrer davantage sur cela pour être plus stratégique cette fois-ci, et ne pas se contenter de réagir en faisant simplement des retournements, des retournements, des retournements, des achats, des achats, des achats, car vous avez une machine que vous devez alimenter. C'est l'une des choses qui sont cool, c'est que vous pouvez construire cette superbe opération en matière de retournement, mais en même temps, vous devez alimenter cette machine. Et j'ai toujours détesté devoir retourner pour alimenter la machine, plutôt que de pouvoir tout garder et ainsi de suite, ce qui est simplement plus ma mentalité de style de vie dans ma tête. Dave, je suis désolé, j'ai râlé, quelle était la question déjà ?
Dave:
Non, vous avez répondu à ma question. Je posais juste des questions sur le retournement ou la location. Cela ressemble aux deux.
Tarl :
Ouais, les deux de manière opportuniste. Mais il s’agit plutôt d’une réflexion à long terme. Donc, les maisons à coût moyen et ainsi de suite, étant capable de rester là et de partir, je ne peux pas déterminer quand se situe le meilleur marché. Je pensais que le marché allait s'effondrer depuis 2016. Et chaque mois, je me dis : « C'est le mois où nous sommes tous condamnés. » Et je me suis trompé à chaque fois. Alors, quand Covid a frappé et que votre banque a cessé de prêter, je me suis dit : « Débarrassez-vous de tout ». Nous ne l’avons pas fait, mais j’y pensais vraiment. Je suis donc sûr que certains d’entre nous l’étaient aussi.
Mais en même temps, je me dis : « Je ne peux pas faire ça. » Au lieu de cela, je pense qu’une seule famille reste un bon investissement. Je pense que, pour moi, revenir dans le jeu de manière plus hardcore au cours des 18 prochains mois a beaucoup à voir avec ce qui, je pense, pourrait arriver plus tard dans le monde multifamilial et dans le monde commercial, afin que nous construisions notre crédibilité toujours dans l'espace sur différents marchés. Ainsi, lorsque les choses s'effondrent dans les autres classes d'actifs, nous avons déjà le terrain et les opérations mises en place sur les marchés dans lesquels nous voulons être en mesure de pouvoir peut-être récupérer certaines propriétés bancaires qui sont davantage du côté multifamilial.
Dave:
Et avant de continuer, Tarl, je veux vous poser une question, car je pense que vous êtes le seul ici à rechercher activement de nouveaux marchés. Que recherchez-vous sur ces nouveaux marchés pour retourner ou acheter des prises ?
Tarl :
Nous considérons donc tout comme de l'argent liquide. Nous ne nous soucions donc pas vraiment des taux d’intérêt. Donc les choses ont le crayon là-bas. Donc ça doit être le cas, je pourrais énumérer certains marchés, mais pour la plupart, si nous achetons quelque chose en espèces et forçons son appréciation par le biais de la stratégie d'éclatement, mais sans réellement refinancer au lieu de détenir des espèces, alors ces marchés Je dois être capable de dessiner au moins une sorte de huit casquettes, sept à huit casquettes, pour un achat et une conservation de location. Mais cela force également l'appréciation à travers la stratégie des oiseaux. Et en même temps, il faut qu’il y ait une demande dans ces domaines et qu’il y ait une gestion immobilière dans ces domaines, et tout ça, parce que nous ne nous autogérons pas à l’intérieur. Il y a donc d'excellents marchés que j'ai examinés et qui sont peut-être fantastiques pour un instant, mais qui seraient nuls pour l'achat et la conservation, car la gestion immobilière serait nulle dans ce domaine.
Et en même temps, nous nous demandons où vont les gens ? Où vont les emplois ? Quelle est la durabilité? Était-ce une sorte de ville de type poney qui dépend d’une seule industrie ? Juste tous les éléments de base que vous voudrez examiner pour une croissance à long terme. Par rapport aux flips, il y en a des tonnes, je pense que vous pouvez retourner n'importe où, à mon avis. Peu importe ce qui se passe sur ce marché, je pense littéralement que vous pouvez vous déplacer n'importe où et vous lancer sur un marché et faire bouger les choses. C'est juste, voulez-vous conserver cette propriété pendant cinq à dix ans sur ce marché ? C’est là que surviennent les défis qui changent notre façon de penser les choses. Je n'ai jamais pensé à long terme dans ce métier, donc cela a toujours été six mois à la fois. C'est donc un jeu intéressant auquel nous avons joué récemment de mon côté pour nous débarrasser de cette réflexion.
James:
Et je pense que ce que Tarl a mentionné, c'est que beaucoup de flippers l'ont fait, ils ont pris une petite pause pour examiner ce qui se passe avec leur entreprise actuelle afin de changer leurs stratégies en matière de réinitialisation, car ce marché crée différents types d'opportunités pour transformer les propriétés d'une manière différente. chemin. Ce qui nous a posé des problèmes, c'est le coût de la main d'œuvre. Le marché a connu une croissance spectaculaire au cours des trois dernières années. Le travail a été un cauchemar pour amener les gens à travailler et à se présenter. Surtout sur les marchés chers, comme Jessie, je sais que tu es à Los Angeles, non ? Non seulement il y avait beaucoup de flippers, mais de nombreux acheteurs résidentiels achetaient et construisaient la maison de leurs rêves, ce qui aspire une grande partie de nos talents de retournement. Jessie, comment as-tu combattu ? Parce que je sais que dans les villes de la côte ouest, Tarl est là, je suis là, c'est cher, la main d'œuvre est beaucoup plus chère.
À mesure que nous entrons dans ce nouveau marché, les taux ont changé, créant différents types d'opportunités que vous pouvez acheter. Nous examinons donc la question suivante : comment pouvons-nous également réduire les coûts de main-d'œuvre et faire les choses un peu différemment ? Qu'avez-vous fait pour réduire ces coûts ? Parce que c'est une grosse affaire. L'argent coûte cher, la main d'œuvre coûte cher et la revente n'est pas aussi chère qu'avant. Il faut donc changer les choses. Alors, qu’avez-vous fait pour lutter contre la baisse du marché du travail ? Cela a été une énorme nuisance pour nous.
Jessie :
Ouais. Je pense donc que le fait qu'il y ait eu Covid et que tout le monde a commencé à construire m'a en fait aidé, parce que j'avais définitivement un facteur de paresse où j'avais ma poignée d'équipes avec lesquelles je travaillais depuis si longtemps que j'ai arrêté de microgérer les chiffres. . C'est comme si un toit coûtait autrefois 10 22,000 $, puis il est passé à 10 XNUMX $ ou autre, et c'était comme : « Eh bien, mais mes prix ont augmenté de XNUMX XNUMX $. Donc je gagne plus d’argent, donc il est logique qu’ils gagnent plus d’argent. Et je ne l'ai tout simplement pas remis en question. Puis le marché de l’année dernière a eu lieu. Et tout d'un coup, on se dit : « Oh mon Dieu, ce marché est en train de baisser. Qu'allons nous faire?" Et je me suis adapté et j'ai dit : "D'accord, eh bien, je dois juste parcourir mon inventaire." J’ai donc arrêté d’acheter pendant neuf ou dix mois au total, un peu comme ce dont vous avez parlé.
Et tout cela était dû au fait que je voulais juste que le capital revienne pour pouvoir réévaluer. Et quand je faisais ça, tout d'un coup, je me suis dit : « Hé, je dois aller chercher trois offres pour ce toit. Nettoyons tous ces systèmes. Réduisons le budget. Assurons-nous de ne pas être négligents simplement parce que nous sommes habitués à faire des transactions et à gagner de l'argent et que nous ne le regardions pas. Donc la chose la plus importante que nous ayons faite, James, a été simplement de revenir à l'essentiel en disant : « Hé, je t'aime et je t'apprécie et je sais que nous avons travaillé ensemble pendant cinq ans, mais tes prix m'ont énormément inquiété. , donc je vais juste aller chercher deux offres supplémentaires. Et puis je pourrai obtenir ces offres et je pourrai recommencer à les exploiter.
Et la seule chose, c'est que quand vous avez une équipe avec laquelle vous travaillez depuis cinq ou dix ans, ils n'ont jamais eu à chercher un autre travail, parce qu'ils savent que Jessie alimente toujours la machine comme Tarl l'a dit, droite? C'est comme : « Je dois m'assurer de continuer à acheter une maison, parce que je ne veux pas perdre cette équipe. » C'est une crainte légitime, car je ne veux pas avoir à aller sur place et m'entraîner. Eh bien, l'année dernière, quand j'ai su que je réduisais l'activité et que je la ralentissais, je me suis dit : « Oh, je recommence, essentiellement. Cela ne me dérange pas d'aller interviewer de nouveaux équipages. Et c'était énorme.
J'ai réduit le coût de ces réadaptations de 30 à 35 %. Et c'était un peu triste de dire à quel point j'ai été lâche pendant si longtemps, parce que quand l'argent rentre, il n'est pas nécessairement nécessaire de microgérer chaque petit élément. Ainsi, au cours des 10 ou 11 derniers mois, nous en avons acheté une tonne et avons redéveloppé notre activité. Mais avec ces meilleures marges maintenant, avec ces modèles à meilleurs prix, ce qui a été vraiment, vraiment cool. En plus, je m'assure de les retourner plus rapidement. Hier, j'ai fait une vidéo dans laquelle je disais : « Je brise le modèle de dette de Dave Ramsey consistant à empiler les paiements pour grignoter une carte de crédit, puis transférer tout cet argent sur la suivante », c'est ce qu'on appelle le modèle d'empilement inversé. Je déménage trois équipes dans une maison aujourd'hui.
Parce que je me dis : « Hé, si ce marché doit s'adapter à nous au cours des trois prochains mois et que j'en ai 11, est-ce que je travaille sur 11 à la fois, puis dans cinq mois, et puis ils tous venez sur le marché ? Je me dis : « Non, j'ai besoin de quelque chose sur le marché dans deux semaines. » C'est donc comme une équipe paysagiste, une équipe extérieure, une équipe intérieure, passant de trois maisons différentes en une seule et obtenant tout, réalisant cette maison en deux semaines, puis empilant cette équipe dans la suivante. Parce que maintenant, je veux juste m'assurer d'avoir quelque chose sur le marché toutes les deux ou trois semaines, au lieu des cinq derniers mois en disant : « Oh, je vais avoir tous ces beaux projets, et ensuite tu vas un peu lent parce que j'attends un sous-marin.
C'est comme : « Non, je déplace tout le monde et je m'en fiche s'ils sont les uns sur les autres, et je m'en fiche s'ils s'en prennent à moi, que le peintre n'aime pas que le un gars est là, et ils pointent toujours du doigt. C'est comme : « Gérez-le. J'ai besoin que cette maison soit finie. Tout le monde est allumé. Nous devons être sur le marché avant le 15 septembre, puis le prochain projet avant le 1er octobre, le prochain projet avant le 15 octobre.
C'est donc, je pense, un sujet que j'ai abordé, ou une idée que j'ai abordée il y a six, sept mois, lorsque le marché était différent, ou il y a un an, et cela a vraiment fonctionné. Et puis tout d’un coup, j’ai arrêté de le faire. Et puis maintenant, je me dis : « Revenez directement à ce modèle. Poussons, poussons, poussons. Donc, plus que jamais, la microgestion des équipes a été un énorme moyen de réduire ces coûts et de leur faire comprendre que je ne suis pas qu'un gros chat sur lequel ils peuvent toujours compter et que je ne vérifie plus leurs budgets ou leurs chiffres. .
Dave:
C'est vraiment intéressant, tout le monde, vous devenez en quelque sorte complaisant et vous commencez à faire confiance aux gens. Et je veux dire, c'est juste inévitable. Mais je suis curieux, quel a été le chiffre d'affaires ? Vous dirigez de nombreuses équipes, combien en étiez-vous encore avant de commencer cette répression ?
Jessie :
Donc l’année dernière, j’avais sept équipages pendant plusieurs années, et il n’en reste plus que deux.
Dave:
Oh d'accord. Mais êtes-vous toujours à sept équipages au total, mais vous en avez remplacé cinq ?
Jessie :
Non. Donc de sept à deux, jusqu'à cinq. J'en ai ajouté trois autres. Ce que je réalise, c'est que l'ancien modèle de l'équipe de deux ou trois hommes, qui faisait tout sur une maison, ne semble plus avoir de sens aujourd'hui comme il y a sept ou huit ans. En fait, je trouve qu'il est moins cher d'aller dans chaque sous-marin que l'idée où on se disait : « Oh, cette équipe peint, stratifié les plinthes, installe des armoires, fait toutes les petites tâches électriques et mineures de plomberie. .» Maintenant, c'est comme : « Mec, c'est moins cher pour moi d'aller avec un gars du stuc plutôt que d'avoir mon équipe de deux hommes », parce que quand vous payez ces gars 200 dollars par jour, ou 250 dollars par jour pour deux, trois... une équipe de personnes, et puis il leur faut trois semaines pour faire du stuc par rapport à une équipe professionnelle qui arrive, le coût peut être le même, mais la vitesse. C'est la chose la plus importante en ce moment. Tout est vitesse.
Si je peux avoir une équipe de stuc sur place pendant que j'ai les gars du parquet à l'intérieur, pendant que quelqu'un d'autre construit une clôture et l'extérieur, il vaut mieux emprunter cette voie parce que je viens de supprimer trois métiers la même semaine et un moitié moins que de laisser cet équipage sauter, parce que j'essayais d'économiser 20 20 $. Cela ne me fait pas économiser 10 XNUMX $ alors que nous avons des taux d'intérêt de XNUMX % sur ces lourdes charges d'argent.
Tarl :
Je pense que la chose la plus importante que vous venez de dire à tous ceux qui nous écoutent, c'est à quel point nous sommes tous excités d'apprendre à retourner des maisons parce que nous voulons apprendre la construction. Et nous nous sommes tous lancés dans ce métier parce que nous aimons la construction. Et le fait que vous soyez en train de retracer une grande partie de ce que vous venez de dire, Jessie, cependant, nécessite beaucoup de coordination de projet, de gestion de projet, de timing, d'être capable de comprendre, de s'assurer que les sous-marins ne marchent pas sur les uns et les autres. d'autres et des trucs pour lesquels aucun électricien n'intervient au mauvais moment. Et la même chose avec les plombiers et les gars de CVC et autres.
Mais cela demande beaucoup de choses, ce qui est tout à fait vrai, je veux dire, nous trois, Dave, je ne sais pas si tu flippes, désolé.
Dave:
Nope.
Tarl :
Pour nous trois qui le faisons, la plupart d'entre nous ont opté pour ce modèle d'embauche de sous-marins directement par rapport au seul GC, mais c'est parce que nous avons amélioré notre jeu de construction parce que nous devions le faire, n'est-ce pas ? À un moment donné. Si nous le voulions tous, nous embaucherions un GC, partirions et ne reverrions plus jamais la maison jusqu'à ce qu'elle soit terminée et qu'ils nous appellent pour nous dire : « Vous pouvez la lister. Ce serait vraiment génial. Cela n'arrive pas.
Jessie :
Nous devons simplement être de meilleurs acheteurs pour y parvenir, n’est-ce pas ? Nous pouvons l'obtenir pour 30 cents par dollar, laisser le constructeur le faire, payer ses frais GC de 25 %.
Tarl :
Oui, mais c'est ce qui s'est passé lorsque le marché a changé. Je pense que cela a beaucoup fait comprendre aux gens à quel point ils étaient mauvais dans leurs opérations, dans un sens. Et en ce qui concerne nos activités en tant que flippers de maisons ou investisseurs, plus de 80 pour cent concernent la construction de la réhabilitation, sur le plan du travail quotidien. Du côté de l'acquisition, vous pouvez être comme moi où nous ne faisons pas de porte-à-porte ni de marketing direct, nous allons simplement acheter auprès de grossistes et d'agents. Vous devez donc vous assurer que vous composez correctement les propriétés et que vous obtenez la bonne affaire. Ou vous pouvez être une entreprise qui fait également du marketing direct, de l'acquisition et de la vente, toutes ces bonnes choses, et vous achetez les propriétés en plus de la réhabilitation. Mais si vous vous concentrez uniquement sur l'achat des propriétés et que la majeure partie de l'activité consiste à construire la réhabilitation et à vous assurer de respecter ce budget, et avec la façon dont les choses se sont déroulées, je pense que cela a réveillé beaucoup de monde. flippers pour montrer à quel point ils étaient mauvais dans ce domaine.
Et pour que l'entreprise fonctionne aujourd'hui, il faut disposer de chiffres plus sûrs. Je me souviens, Jimmy, je ne sais pas si tu te souviens de ça, je me souviens de toi et moi en train de parler au téléphone, je pense en 2022 ou 2021, je ne m'en souviens pas. Je pense que c'était en 2021. Nous nous disions simplement : « Lançons simplement des fléchettes pour déterminer quel sera le coût de construction aujourd'hui, car cela change radicalement. » Mais cela dit, l'autre aspect du moment où le marché a déplacé beaucoup de flippers de maison, il y avait un certain nombre de flippers de maison qui étaient terrifiés à l'idée de perdre leurs fesses, fondamentalement, et de perdre de l'argent, et la façon dont les taux sont et ainsi de suite. Et parce que leurs projets étaient en retard et il y en a un tas qui l'ont fait, mais Jimmy, ce n'est pas pour continuer à vous parler, mais je me souviens que nous étions à BP CON l'année dernière et nous en parlions en quelque sorte, et je suis d'accord à cent pour cent avec ce que Vous avez dit, est-ce que ces gars qui se plaignaient de perdre de l'argent ne se souviennent pas qu'ils ont déjà gagné un million de dollars en renversant des maisons. Ils n’ont tout simplement pas économisé leur argent.
La raison pour laquelle la plupart des investisseurs en bourse perdent sur des marchés comme celui-ci est donc due à un faible flux de trésorerie. Et je veux dire, la trésorerie de l'entreprise.
Jessie :
Et si la plupart des flippers ces dernières années pensaient qu'ils étaient des G, c'est parce qu'ils ont retourné la maison et que cela leur a rapporté cent mille dollars de plus que prévu. Même si les coûts de réadaptation ont augmenté de 50,000 XNUMX, ils en ont quand même gagné une centaine, n'est-ce pas ? C'est comme si ça n'avait rien à voir avec le flipper, ça avait à voir avec le marché, ça avait juste augmenté d'une tonne à cause de Covid. Et puis ils ont commencé à devenir arrogants, puis ils ont commencé à acheter à des spreads plus faibles, parce que tout leur disait : « Eh bien, cet accord a des avantages ». Et c'est terrible. Je veux dire, c'est le moyen le plus rapide de sortir de cette foutue affaire en tant que flipper, c'est de casser votre boîte d'achat simplement parce que vous voulez conclure un accord.
Tarl :
Ouais, ou dépense tout ton argent. Je veux dire, nous avons perdu 150,000 XNUMX personnes l’année dernière en propriétés, mais cela détruirait beaucoup de gens. Mais en même temps, on se dit : « Très bien, parce que nous avons de l'argent liquide que nous avons pu gérer, et c'est aussi une moyenne de toutes les maisons que nous construisons et tout, cela fait juste partie de l'entreprise. Mais je suppose que ce que j'essaie de dire, c'est que si vous êtes dans ce secteur, assurez-vous de gérer votre trésorerie, car les choses changent, des choses se produisent.
Dave:
Dans le même ordre d’idées, voyez-vous des gens quitter l’entreprise pas aussi volontairement que Tarl pourrait l’avoir fait en raison de la force des circonstances ?
Tarl :
J'ai. Vous pouvez le voir, je veux dire, je ne sais pas qui d’autre a accès à ce genre de choses, mais vous pouvez le voir dans le nombre de personnes cherchant de nouvelles dettes. Et donc ce que j’ai remarqué, c’est que les gens qui étaient les joueurs A avant Covid et pendant Covid étaient plus susceptibles d’attendre et de voir parce qu’ils l’ont déjà construit. C'est ce que j'ai vu au moins de la part des gens à qui j'ai parlé, de tous les événements que nous organisons et tout, qu'ils sont plus susceptibles de ne pas sauter la tête la première, car d'après ce que j'ai remarqué, ils ne le font pas. Je ne veux pas perdre ce qu’ils ont construit. Il s'agit donc plutôt d'un aspect de peur : « J'ai construit cela, je ne veux pas le perdre en le risquant. » Ils ont donc déjà pris le risque avant de le construire, ils ne veulent donc pas recommencer. Et ce n'est pas le cas de tout le monde, bien sûr, mais il y a certainement un bon nombre de personnes comme ça.
James:
Et l’argent effrayé ne rapporte pas d’argent.
Tarl :
Cent pour cent, cent pour cent.
James:
Les gens partent et c’est bien, je suis reconnaissant. Parce qu’honnêtement, c’était trop saturé pendant une minute et les gens prenaient de mauvaises décisions. Et ce dont nous avons parlé, c’est que les gens sont devenus paresseux, moi y compris. C'est comme si vous pouviez acheter n'importe quoi et que sa valeur augmentait. Vous pourriez mal gérer votre projet, vous alliez gagner de l'argent. Maintenant, on revient à la base du flipping. Achetez une bonne affaire, gérez la construction, gérez votre plan, vous pouvez rendre compte de votre coût et gagner de l'argent. Et ce que cela a fait, c'est drôle parce que vous entendez les gens dire : « Oh, flipper est une chose terrible en ce moment. »
J'espère que tout le monde continue de le penser, car avec les marges que nous obtenons, nous achetions avec un rendement en espèces de 30 % avant Covid, et cela avec un effet de levier là-dedans. Il s'agit d'un rendement en espèces de 13 à 15 % environ. Maintenant, nous atteignons 50 à 60 % de cash on cash avec de gros fixateurs là-dedans. La marge a donc doublé, ce qui rend les choses moins risquées, même si le marché est un peu poilu en ce moment. Les tarifs ne cessent de grimper, c'est très tendu, les gens se présentent un jour, ils ne se présentent pas le lendemain. Et il faut en quelque sorte peser la question. Mais tant que vous pouvez le faire et qu'il y a suffisamment de marge dans la transaction, mon pire scénario sur quelques-unes de mes transactions est que je travaille gratuitement. Je suis encore en train de suivre le processus, mais si le marché se corrige davantage, il y aura encore suffisamment de marge pour conclure la transaction.
Et donc il y a de très, très bonnes opportunités si vous pouvez mettre votre stylo au crayon, et que vous voulez les comprendre, comme Jessie l'a dit, attirer plus de personnes, faire en sorte que les enchères soient nombreuses. En gros, nous avons licencié chacun de nos sous-traitants au cours des deux dernières années et nous reprenons, parce qu'il s'agit soit de monter à bord du navire, soit de descendre du navire. Et malheureusement, beaucoup d’entre eux nous appellent désormais tous aussi pour le travail. "Hé, je peux trouver du travail ?" Et c'est comme: "Hé, non, je vais te donner du travail, mais nous devons en parler." Et donc les sédiments, c'est drôle, ça part par à-coups. Vos palmes ne sont pas différentes de vos consommateurs. Chaque fois que le taux change d'un quart de point, ils se présentent chez vous et le prix remonte, ils ne se présentent pas. Les palmes sont de la même manière. Ils disent : « Oh, j'ai entendu dire que ça se passait bien, je vais chercher une seconde », puis se retirent. Ainsi, vous continuez à acheter systématiquement, les marges sont meilleures.
Tarl :
Ouais, c'est un aspect de la moyenne des coûts, où, je veux dire, vous ne pouvez pas anticiper le marché auquel vous venez d'arriver… Mais je veux dire, chacun a ses préférences personnelles quant à ce qu'il veut faire avec son argent en même temps. .
Dave:
Mais Tarl, je voulais vous poser une question à ce sujet parce que j'ai l'impression que la moyenne des coûts fonctionne très bien pour les locations où il y a moins de risque de droit principal, de perdre de l'argent. Vous pourriez sous-performer, mais c’est une sorte de perte de papier. Pour les personnes relativement nouvelles, recommandez-vous toujours cette stratégie ? Parce que s’ils investissent actuellement tout ce capital dans un secteur assez volatil, vous ne parviendrez peut-être pas à faire la moyenne. Ce n’en est peut-être qu’un et c’est fait pour vous.
Tarl :
Ouais. Non, tu dois gagner de l'argent avec cette affaire.
Dave:
Votre premier, vous devez le frapper. Vous devez gagner de l'argent sur cette première transaction. Vous devez gagner de l’argent sur les 10 premiers, n’est-ce pas ?
Tarl :
Aucun de mes conseils, que ce soit sur mon Instagram ou sur tout ce que j'ai fait, n'a jamais été destiné à de nouvelles personnes. Je veux juste jeter ça là-bas.
Dave:
D'accord. D'accord. Équitable.
Tarl :
Non, il faut avoir de l'argent à perdre et être d'accord. Et tu prends toujours des risques. Je veux dire, tout en même temps, et tout ce que nous faisons, est une supposition éclairée. C'est ce que c'est. Nous nous disons: "Hé, je me sens vraiment bien éduqué et je suppose que c'est vraiment fort parce que j'ai assez fait ça." Vous mesurez le risque. Le risque est égal à la récompense. Il s'agit d'atténuer ce risque et de faire ce avec quoi vous êtes à l'aise. Et j'ai vu beaucoup de nouvelles personnes qui, lorsque le marché montait, perdaient encore les fesses, parce qu'elles ne savaient pas comment mesurer correctement leur risque associé. Peu importe ce qui se passe sur le marché, il pourrait augmenter et vous pourriez perdre de l’argent, et beaucoup de gens ont fait cela, n’est-ce pas ? Et il pourrait y avoir une baisse et vous pourriez gagner beaucoup d’argent. Cela ne m'inquiète donc pas vraiment. Mais quiconque investit, je veux dire, si vous prenez votre argent durement gagné ou celui d’autres personnes, j’espère que vous savez ce que vous faites. C'est à cela que cela se résume.
Jessie :
Je dis toujours, et cela va aller à l'opposé, que j'ai toujours pensé que retourner n'était pas risqué. Il y a tellement de données scientifiques à cela si vous suivez la science et que vous établissez une très bonne boîte d'achat, 65 % d'un camping-car. Vous savez ce que je veux dire? Le marché aurait vraiment fait que tout aurait mal tourné, ce qui bien sûr pourrait arriver, mais même au cours de la dernière année, j'ai subi une perte au cours des 10 dernières années sur une maison. Il y avait quelques points d'équilibre, ou cela faisait cinq ou dix mille dollars. Et cette perte que j'ai subie a été compensée lorsque je suis sorti de l'État, lorsque j'ai quitté mon marché principal et que je me suis dit : « Oh, je veux acheter à Park City. Je l'ai également acheté pour en faire un Airbnb. Alors j'avais ce plan, puis j'ai décidé, la construction a mal tourné, tout a pris une éternité, les tempêtes ont frappé, et puis je me suis dit : « Tu sais quoi ? Oublie ça, mec. Je ne veux pas de cette location. Les loyers ne seront pas aussi bons.
Et puis j'ai décidé de le vendre, et c'est à ce moment-là que j'ai encaissé la perte de cent mille dollars. Et j’étais honnêtement heureux de le prendre, parce que je me disais : « Sortez-moi de ce marché. » J'ai déménagé vers quelque chose que je ne connais pas, retourner là où la science a du sens pour moi, où je connais l'immobilier du sud de la Californie comme je le connais de fond en comble en étant agent immobilier ici depuis 17 ans. Et donc je me sens tellement à l’aise et en sécurité si je reste dans mes paramètres.
Tarl :
Je voudrais cependant ajouter quelque chose. Ce n'est tout simplement pas pour le lancer là-bas, mais c'est pour les gens ou tous ceux qui écoutent cela et qui ne sont pas sur la côte ouest, ils n'auront peut-être pas les mêmes expériences en matière de retournement et ne se sentiront pas à l'aise avec cela, parce que nous, sur la côte ouest, nous sommes définitivement avantage en matière d’appréciation du marché par rapport à d’autres marchés, etc. Ce n'est donc pas toujours la même chose lorsqu'il s'agit de ce marché.
Jessie :
Eh bien, et c'est pourquoi je n'achèterai pas hors de l'État. On parle beaucoup d’aller chercher des offres à Columbus, dans l’Ohio ou de louer. C'est comme si même acheter une location en Californie coûtait très cher. Mais quand je regarde, d'accord, c'est cher, j'obtiens plus de dépréciation, je vais avoir plus de jeu d'appréciation au fil des années, parce que c'est l'un de ces marchés qui augmentent le plus, les loyers augmentent à un niveau fou. taux. Donc, si vous êtes vraiment doué pour acheter tous les bons flips, ou pas tous, la plupart des bons flips sont généralement de bonnes locations car vous achetez pour 60 cents par dollar. Et puis nous avons tout cela à l’avantage. C'est comme lorsque j'ai ce grand débat avec des amis qui me disent : « Mec, va acheter 50 logements dans l'Ohio », et je me dis : « Je vais acheter un quatre logements à Los Angeles où un T3,500 se loue XNUMX XNUMX $. dollars par mois.
Mais je pense que je reste dans ma zone de confort, et pourquoi je pense qu'il est sécuritaire d'être un investisseur, n'est-ce pas ? Suivez votre boîte d'achat et restez là où vous connaissez le marché. J'ai acheté une transaction il y a quelques mois à Johnson City, Tennessee. Aussi aléatoire que tout puisse l'être parce que je me disais, je veux tester un endroit où j'achète quelque chose pour 70 70 $ et si tout tourne mal, c'est comme : « D'accord, qui caresse ? C'est 5 mille dollars. Je gagnerai toujours un retour en espèces de XNUMX %, sans dette dessus", des trucs comme ça. Et puis je verrai si je me sens à l’aise et commencerai à aller dans ces directions et à faire un peu plus hors de l’État. Mais chaque fois que je fais le calcul, je me dis : « Va acheter un quadruplex à Los Angeles. » Avec les lois ADU, faites-en six unités. C'est un moyen tellement simple de gagner de l'argent, j'ai l'impression, dans un espace confortable.
Dave:
D'accord. Donc, avant de sortir d'ici, cela a été une conversation très intéressante. Cela ne s’est pas passé comme je l’attendais, et j’aime ça.
Tarl :
Nous pourrions le changer. Que veux-tu qu’on dise ?
Jessie :
Quel était le sujet ?
Dave:
Non, j'adore ça. J'aime beaucoup la diversité des opinions ici. C'est bien. Mais je suis curieux de savoir si les gens sont intéressés à se lancer dans le flipping. Commençons par toi, Jessie. Avez-vous des conseils sur ce à quoi ils devraient penser alors que nous nous dirigeons, pas seulement vers une période déjà difficile, mais vers une saison difficile de l'année avec des taux en hausse ? Quels conseils donneriez-vous ?
Jessie :
Je dirais que lorsque vous dessinez quelque chose, surestimez votre rééducation, surestimez le temps que cela va prendre. Construisez simplement un tampon dans toutes les directions, ce qui signifie qu’il sera plus difficile d’acheter l’accord. Mais si vous faites cela, alors la science aura du sens et vous serez plus en sécurité. Donc, je pense aussi qu’en flippant, j’ai gagné beaucoup d’argent pendant la récession, j’ai gagné beaucoup d’argent pendant la hausse. Je pense que tout ira bien et que nous nous contenterons d'acheter quelque chose et d'être rapides. Si vous allez acheter quelque chose et que vous vous dites : « Oh, ça va me prendre 15 mois pour le faire », ne le faites pas. N'achetez pas quelque chose qui est occupé par un locataire. Je reçois des gens tout le temps, ils me disent : « J'ai vu tellement de choses. Il y a des locataires.
Genre non, pas en Californie. Ne fais pas ça, n'est-ce pas ? Achetez quelque chose de vacant. Achetez quelque chose qui pourrait être une solution cosmétique mineure. Entrez et sortez 90 jours ou revenez sur le marché dans 90 jours, et vous gagnerez un peu d'argent. Vous gagnerez, vous vous sentirez bien, vous apprendrez beaucoup, car c'est de l'éducation sur les cinq, 10 premières transactions, non ? Vous allez devoir traverser toutes ces douleurs de croissance. Et nous, avec quatre ou cinq, 600 deals, nous sommes encore en apprentissage.
Alors je le prendrais en sécurité. Et je ne suis pas un grand amateur de hors marché. Je suis passionné par la sensibilisation des agents. J'adore recevoir des offres d'agents immobiliers. J'ai l'impression de bénéficier des meilleures offres que j'ai jamais eues. Pas nécessairement la MLS, mais juste les agents immobiliers. Il s'agit donc de se concentrer et de frapper les agents comme des fous, et de leur faire savoir que vous êtes un investisseur, je pense que c'est l'un des meilleurs endroits pour conclure un accord, même en ce moment.
Dave:
D'accord. Tarl, je sais que tu es contre le fait de donner des conseils aux débutants, mais pourrions-nous te demander une pépite ?
Tarl :
Qu'est-ce qu'un séquestre ? C'est un non rapide, de toute façon.
Non non. Je suis totalement d’accord avec ça. Je pense que l’une des toutes premières choses est : quelle est votre boîte d’achat ? Quel est le problème pour vous ? Et ça ne veut pas dire, quel est le problème pour moi ? Quel est le problème avec Jimmy ? Quel est le problème avec Jessie ? En fin de compte, nous sommes tous des boîtes d'achat différentes, même si Jimmy et moi étions sur le même marché depuis toujours. Mais quand même, il achètera des choses que je n’achèterai pas, et vice versa. Il fut un temps où j’en achetais une tonne à Tacoma pendant des années. Et j'obtenais les offres de Jimmy parce qu'il n'en voulait pas à ce moment-là. Mais maintenant, il va tous les prendre, je suppose. Mais en même temps, c'est comme : "Quelle est votre boîte d'achat ?" Donc, si vous regardez beaucoup d’offres et que vous vous dites : « Je ne vois aucune bonne affaire ». Et la plupart du temps, lorsque je parle à quelqu'un de nouveau et que je lui dis qu'il n'y a pas de bonnes affaires, c'est parce qu'il ne sait pas encore ce que représente une bonne affaire pour lui. Ils n’ont pas vraiment affiné cette boîte d’achat pour eux-mêmes.
Et puis, une fois que vous avez cette boîte d'achat, assurez-vous qu'elle est réaliste, quel que soit le marché dans lequel vous vous trouvez. Parce que c'est l'autre aspect. Vous pouvez avoir une excellente boîte d'achat que chacun d'entre nous adorerait, mais ce n'est peut-être pas quelque chose qui existe sur le marché dans lequel vous vous trouvez. Et de plus, si tout le monde participe à ce jeu à des niveaux différents, donc certaines personnes commencent avec zéro capital, d’autres ont beaucoup de capital. En fin de compte, c’est comme si vous n’aviez besoin que de trois choses pour conclure une transaction : du temps, de l’argent et de l’expertise. Alors lequel as-tu ? Êtes-vous la personne qui a tout le temps, qui n'a ni expertise ni argent ? Eh bien, alors vous devez trouver des gens qui possèdent ces choses et ajoutent de la valeur, ou trouver comment vendre en gros, ou quelque chose comme ça.
Ce qui est d'ailleurs beaucoup plus difficile qu'il n'y paraît, le commerce de gros. Cela semble facile, mais ce n'est pas le cas. Il faut en savoir beaucoup sur le secteur pour être très bon en vente en gros. Mais cela dit, vous avez peut-être beaucoup d’argent, mais vous n’avez pas le temps et vous n’avez pas l’expertise. Cool. Peut-être que tu ne devrais pas retourner une maison. Peut-être que tu devrais prêter ça à quelqu'un ou t'associer à une JV. Alors sachez simplement où vous en êtes dans ce jeu et sachez ce qu'est une boîte d'achat pour vous, puis commencez à chercher ce genre de choses.
Dave:
C'est un excellent conseil. Merci. James, tu as quelque chose pour nous avant notre départ ?
James:
Ouais. Je pense que le meilleur conseil, si je devais recommencer, c'est que tout le monde apprenne à courir après l'affaire. Si vous faites une bonne affaire, vous gagnerez de l'argent. Et le retournement est un business, et il faut le construire à l'envers, n'est-ce pas ? Vous ne commencez pas à vendre des bibelots sur Amazon et à simplement acheter des produits sans en comprendre le coût. Construisez votre équipe, puis construisez votre boîte d'achat, car votre boîte d'achat sera construite en fonction des ressources et des personnes que vous avez autour de vous. Si vous êtes nouveau, allez faire verrouiller votre prêteur. De combien d’argent avez-vous besoin pour investir dans cette transaction ? Quel sera votre coût là-dessus ? Allez travailler avec des entrepreneurs, découvrez dans quoi ils sont bons, puis, en fonction de vos ressources, construisez votre boîte d'achat et commencez à acheter.
Alors tout le monde, ne sautez pas la file et allez acheter l'offre. Préparez-vous à acheter l’offre et achetez la bonne. Et si vous êtes entouré des bonnes personnes et des bons systèmes, c'est là que vous pouvez vous lancer sur n'importe quel marché. Concentrez-vous donc sur les personnes et les ressources, et non sur l’accord pour le moment. Une fois que vous l’avez, commencez à acheter.
Tarl :
C'est ce que je voulais dire. Tout ça.
Dave:
Je plussoie. Nous allons le modifier. Il semble donc que vous venez tous de dire cela. D'accord. Eh bien, merci beaucoup à tous. Cela a été une excellente conversation. Nous apprécions votre temps et votre expertise ici. Jessie, si les gens veulent te suivre, en apprendre davantage sur toi, où doivent-ils le faire ?
Jessie :
Sur Instagram, chez Jessie Rodriguez, JESSIE, pour l'orthographe de Jessie. Chez Jessie Rodriguez.
Dave:
Bon. Et toi, Tarl ?
Tarl :
Chez Tarl Yarber, sur Instagram.
Dave:
D'accord. James, pourquoi ne nous dis-tu pas où nous pouvons te trouver ?
James:
Le meilleur moyen est probablement Instagram sur jdaineflips ou jamesdainard.com.
Dave:
D'accord. Eh bien, Jessie et Charles, merci encore.
Tarl :
Merci les gars. C'était amusant.
Jessie :
Dave, merci beaucoup. Jacques, merci.
Dave:
Sur le marché est créé par moi, Dave Meyer et Kaylinn Bennett. Produit par Kaylinn Bennett ; édité par Joel Esparza et Onyx Media ; recherche de Puja Gendal, rédaction de Nate Weintraub. Et un merci tout spécial à toute l’équipe BiggerPockets. Le contenu de l'émission sur le marché ne constitue que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier de manière indépendante les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- L’état des lieux bascule en 2023 et si c'est le moment ou non de se lancer
- Les taux d'intérêt, les coûts de détention et combien vous pouvez vous attendre à ce que l'argent coûte
- Constat Les « retournements rapides » sont BEAUCOUP plus sûrs maintenant que de vastes et lourdes maisons de réadaptation
- Pourquoi Tarl a arrêté de flipper et les signes qu'il attend AVANT de revenir dans le jeu
- Les coûts de main-d'œuvre et comment Jessie INSTANTANÉMENT réduit sa budget de réadaptation
- Étalement du coût en dollars dans l'immobilier et si c'est une décision judicieuse ou non pour les débutants
- Et So Beaucoup plus!
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- Partenariat
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- PlatonDonnées
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- joueur
- joueurs
- jouer
- Beaucoup
- Plomberie
- plus
- Podcast
- Podcasts
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- Produit
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- protégé
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- Push
- mettre
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- question
- Rapide
- plus rapidement
- le plus rapide
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- aléatoire
- rapidement
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- nous joindre
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- réaliste
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- relativement
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- dire
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- sentiment
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