Votre l'équité de la maison pourrait être la sauce secrète pour une retraite anticipée. Avec autant de propriétaires et d'investisseurs immobiliers locatifs à travers le pays assis sur des centaines de milliers de capitaux propres, on demande, "et si vous utilisé ces fonds propres piégés pour créer de la richesse?" Et bien que la plupart des propriétaires ne veuillent pas vendre leur résidence principale, refinancer avec des taux hypothécaires plus élevés ou risquer de contracter un HELOC à prix élevé, les propriétaires d'immeubles locatifs sont dans une position idéale pour utiliser leurs énormes capitaux propres pour mettre à niveau à des investissements plus importants et de meilleure qualité. Nous avons amené Chris López, investisseur et agent basé à Denver, pour expliquer.
Chris a pu construire un important portefeuille immobilier assez rapidement, mais même lui avoue avoir commencé un peu plus tard. Après avoir travaillé la majeure partie de sa carrière en tant que spécialiste du marketing Internet devenu day trader, Chris a tout abandonné pour se lancer tête première dans l'immobilier en tant qu'agent et investisseur favorable aux investisseurs. Et, en tant qu'investisseur de Denver, il a vu des maisons qu'il a achetées il y a quelques années à peine EXPLOSER en valeur, et de nombreux autres investisseurs pensent la même chose. Donc, si vous êtes à Austin, Boise, Raleigh, Phoenix ou tout autre marchés en plein essor de l'immobilier, il peut sembler que vous êtes assis sur un tas de richesses qui ne peuvent être touchées. Mais vous auriez tort.
Dans cet épisode, Chris parcourt comment les propriétaires et les investisseurs immobiliers peuvent débloquer le capital « piégé » dans leurs maisons. Il traverse quand acheter, vendre ou refi et comment utiliser le Calculateur de propriétés locatives BiggerPockets pour décider du meilleur coup. Chris sait que toutes les propriétés ne valent pas la peine d'être vendues/améliorées, mais si vous échanger quelques propriétés ternes pour les flux de trésorerie, vous pourriez atteignez vos objectifs de retraite ANNÉES plus vite, avec plus d'argent qui rentre et moins de stress. Alors, voulez débloquer la valeur nette de votre maison et accélérer votre chemin vers préretraite? Rester dans les parages!
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Mindy :
Bienvenue dans le podcast BiggerPockets Money, où nous interviewons Chris Lopez et parlons de ce qu'il faut faire avec la valeur nette qui est bloquée dans votre maison.
Chris:
Je pense donc que cela se résume toujours à "Hé, quels sont tes objectifs ?" Et soyez réaliste quant à vos objectifs, car tout bien immobilier est un véhicule pour vous amener à votre objectif. Donc, je pense que c'est très bien que les gens réévaluent ce nouveau problème qu'ils ont. Et pendant qu'ils réévaluent le problème, le marché fait également le point sur vos objectifs actuels et sur leur évolution. Parce que cela nous donne l'étoile polaire où aller et nous aide à prendre les bonnes décisions.
Mindy :
Bonjour. Bonjour. Bonjour. Je m'appelle Mindy Jensen, et avec moi, comme toujours, mon co-animateur Scott Trench.
Scott:
Génial. Quelle merveilleuse introduction de mon co-animateur notoire.
Mindy :
C'est Snoop. Scott et moi sommes ici pour rendre l'indépendance financière moins effrayante. Vous pensiez vraiment que c'était le Notorious BIG ? C'est bon. C'était encore mieux. Scott et moi sommes ici pour rendre l'indépendance financière moins effrayante, moins juste pour quelqu'un d'autre. Pour vous présenter toutes les histoires d'argent, parce que nous croyons vraiment que la liberté financière est accessible à tous, peu importe quand et où vous commencez.
Scott:
C'est exact. Que vous souhaitiez prendre une retraite anticipée et parcourir le monde, continuer à faire des investissements importants dans des actifs comme l'immobilier, démarrer votre propre entreprise ou réévaluer votre portefeuille immobilier déjà construit, nous vous aiderons à atteindre vos objectifs financiers. et obtenir de l'argent à l'écart pour pouvoir vous lancer vers vos rêves.
Mindy :
Scott, je suis super excité de parler à Chris Lopez aujourd'hui. C'est un investisseur et un agent local de Denver, et nous allons lui parler de ce qu'il faut faire avec tout ce capital qui est coincé dans votre maison. Mais avant cela, nous avons un nouveau segment sur le podcast BiggerPockets Money appelé Money Moment, où nous partageons un hack, un conseil ou une astuce pour vous aider dans votre parcours financier. Aujourd'hui, Money Moment est, si vous avez du mal à épargner, utilisez l'échelle d'épargne. C'est là que vous choisissez une récompense, comme des AirPods ou une journée au spa, et que vous multipliez le coût de l'article par deux à trois fois sa valeur. Une fois que vous avez atteint cet objectif d'économies plus le coût de l'article, récompensez-vous. Obtenez cet article. Après cela, choisissez un article plus cher et recommencez le processus. Si vous avez un pourboire d'argent pour nous, s'il vous plaît partagez-le par e-mail
Scott:
Et pour rappel, nous sommes toujours à la recherche d'invités pour venir dans l'émission pour partager leur histoire d'argent, ou venir en tant qu'invité pour nos épisodes du vendredi des finances. Donc, si vous êtes intéressé, veuillez postuler à bigpockets.com/guest ou à bigpockets.com/financereview.
Mindy :
Avant de faire venir Chris, faisons une petite pause.
Et nous sommes de retour. Chris Lopez est un agent immobilier et un investisseur de Denver. Il peut être vu sur la chaîne YouTube BiggerPockets, et il est également le fondateur d'Envision Advisors. Chris, bienvenue dans le podcast BiggerPockets Money.
Chris:
Salut, Mindy. Je suis ravi d'être ici, et prêt à parler d'argent et de magasinage.
Mindy :
Eh bien, nous allons parler de l'immobilier aujourd'hui. Chris, parlez-nous un peu de vous et de votre spécialité.
Chris:
Donc, comme beaucoup de gens, être agent immobilier et investisseur immobilier n'était pas ma première carrière. J'ai eu 40 ans récemment et il y a environ huit ans, j'étais prêt pour le deuxième acte de ma vie. Ce qui était en train de passer de mes premières entreprises, qui étaient beaucoup de marketing Internet, et beaucoup de day trading sur le marché boursier et le marché des devises étrangères. Donc, la réponse courte est, j'ai beaucoup appris sur le marketing Internet, j'ai eu beaucoup de succès là-bas. Et j'ai fait des choses horribles, comme la plupart des gens, dans le day trading et le trading de devises étrangères. Donc tout cela m'a fait revenir en arrière pour réaliser : « Vous savez quoi ? L'immobilier est l'endroit où je voulais aller quand j'avais 20 ans, mais je n'avais ni les ressources ni l'argent pour le faire. Mais maintenant, je suis au début de la trentaine. J'ai acquis de l'expérience, obtenu de l'argent, acquis beaucoup plus d'expérience. Je peux y aller et commencer à le faire.
J'ai donc décidé à cette époque d'orienter ma carrière vers l'immobilier, car j'avais besoin d'une nouvelle source de revenus pour mon entreprise, et je voulais aussi me lancer dans l'investissement immobilier. Je suis donc un grand partisan du fait que plus je peux fusionner mes intérêts et ma carrière avec mes objectifs de retraite à long terme, mes objectifs d'investissement, mieux c'est. Alors j'ai fait un fix-and-flip, j'ai gagné de l'argent, mais j'ai détesté ça. J'ai essayé en gros. Ce n'était pas pour moi. Mais en allant là-bas et en parlant à des agents immobiliers, et en allant là-bas et en commençant à faire des transactions immobilières, j'ai réalisé : « Wow. Il y a une énorme opportunité dans le monde des agents immobiliers d'aller là-bas et d'être agent, et d'aider les gens à aller là-bas et à faire ce que je veux faire. Ce qui n'est pas du fix-and-flip ou de la vente en gros d'argent à court terme, mais comment sortir et investir pour que je puisse atteindre mes objectifs de retraite au cours des 20 prochaines années.
J'ai donc pris mes compétences en marketing Internet et j'en ai profité pour devenir agent immobilier. Pour commencer à développer mon entreprise, à faire connaître mon nom, à développer des pistes. Et j'ai fait le créneau pour aider les gens à investir dans l'immobilier ici à Denver. Je me suis donc beaucoup concentré sur la localité de Denver et sur cet état d'esprit et ces tendances d'investissement immobilier à plus long terme. Donc, cela nous amène à présenter.
Scott:
Ouais. Donc, l'un des défis auxquels sont confrontés les investisseurs immobiliers de Denver, moi y compris, probablement vous y compris, Chris et Mindy, vous aussi, c'est que nous avons très bien réussi au cours des 10 dernières années à investir dans l'immobilier ici. La valeur des propriétés a énormément augmenté. Vous avez acheté une propriété il y a cinq, six, sept, huit ans, elle a peut-être doublé de valeur, ou presque. Nous pouvons avoir un cash-out refinancé quelques propriétés. Je suis assis, personnellement, sur un tas d'équité, et je me sens coincé. Je suis très content d'avoir ce problème. Je ne me plains pas de ce problème, mais je suis bloqué. Droite?
Parce que si je vends la propriété, je dois payer des impôts sur le gain. Je dois rembourser mon hypothèque, puis je dois redéployer cet argent dans quelque chose d'autre qui aura du sens. Si j'achetais une autre propriété, par exemple, sans échange 1031, j'échangerais mon hypothèque de 3 % contre une hypothèque de 5 ou 6 %. Si j'échange 1031, je fais la même chose. Je dois échanger les hypothèques. Si j'encaisse un refinancement pour retirer de l'argent, même chose. J'échange mon faible taux d'intérêt. Donc, ce problème de hausse des taux d'intérêt, je pense, a vraiment créé un problème intéressant pour ceux d'entre nous qui ont investi. Et je me demandais ce que vous pensez de l'accès à ces capitaux propres et comment les investisseurs gèrent-ils ce bon problème ?
Chris:
Ouais, et c'est la façon de commencer avec ça. C'est un grand problème à avoir. C'est le problème le plus réussi au monde, et des endroits comme Denver, Austin, Salt Lake City, de nombreux marchés qui ont connu une appréciation au cours de la dernière décennie, ont ce problème. Essentiellement, ce que c'est, c'est que quelqu'un a acheté une propriété il y a quelques années à un taux de capitalisation de 7, 8, 9 %. Une très bonne location. Avance rapide, les loyers ont augmenté, 40, 50 %. Les valeurs ont doublé ou triplé. Alors maintenant, les taux de capitalisation se sont comprimés. Alors maintenant, les taux de capitalisation sont de 4% et 5%. Et plus les taux de plafond sont bas, généralement plus la location est mauvaise en règle générale. Cela soulève donc ce défi intéressant pour les gens qui disent : « Hé, je fais de très bons flux de trésorerie sur ma propriété. 800 à 1,200 200,000 $ par mois sur une location unifamiliale ici à Denver. Il me reste 3.25 800,000 $ sur le solde de mon prêt hypothécaire à XNUMX %, mais ma propriété vaut XNUMX XNUMX $. Et ce sont tous les points que vous avez exposés, Scott, à savoir "Que faites-vous?"
Je pense donc qu'il est vraiment important que les gens prennent d'abord du recul et fassent une vue d'ensemble globale de leurs objectifs, car je vais me servir d'un exemple. J'ai commencé à acheter de l'immobilier quand j'étais célibataire. Eh bien, maintenant je suis marié, j'ai une nouvelle entreprise et j'ai deux petits enfants. Ma vie a radicalement changé. Mes objectifs ont donc changé, et le temps que je veux consacrer à mes investissements immobiliers a également changé. Je veux passer du temps avec mes enfants, ne pas sortir et peindre des murs. Je pense donc que cela se résume toujours à "Hé, quels sont tes objectifs ?" Et soyez réaliste quant à vos objectifs, car tout bien immobilier est un véhicule pour vous amener à votre objectif. Donc, je pense que c'est très bien que les gens réévaluent ce nouveau problème qu'ils ont. Et pendant qu'ils réévaluent le problème, le marché fait également le point sur vos objectifs actuels et sur leur évolution. Parce que cela nous donne l'étoile polaire où aller et nous aide à prendre les bonnes décisions.
Et, je veux dire, souvent, il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse pour les gens quand il s'agit d'équité. Et je pense qu'il est très important de se demander d'abord : "Hé, si je vends ceci, quelles sont mes conséquences fiscales ?" Je veux dire, j'ai piraté ma maison. Scott, vous avez piraté votre maison. Beaucoup d'auditeurs de BiggerPockets ont piraté House. Si vous êtes dans une opportunité où vous pouvez vendre une propriété et que vous êtes dans cette exclusion des gains en capital de deux ans sur cinq, eh bien, alors ce pourrait être un très bon moment pour acheter et juste prendre 200 , 300,000 3 $ de capitaux propres sur la table. Prends ce cadeau de l'Oncle Sam et cours avec. Maintenant, la grande majorité des gens n'ont pas accès à cette exclusion des gains en capital. Et puis les gens deviennent obsédés par "Oh, eh bien, je ne veux pas me débarrasser de mon taux d'intérêt de 3 %." Eh bien, oui, mais je ne regarderais pas seulement cette métrique. Parce qu'il y a beaucoup de scénarios où, en détenant ces 10 %, alors que vous économisez de l'argent en intérêts, vous économisez un dollar ici. Mais vous manquez en fait XNUMX $ de création de richesse ici en ne le redéployant pas avec un effet de levier et une propriété à meilleur taux de capitalisation.
Donc, cela revient à exécuter plusieurs scénarios plusieurs fois. Hé, déterminez quels sont vos objectifs. Et puis, « Que puis-je faire avec cette propriété ? Permettez-moi en fait de lancer des scénarios. Dois-je le rembourser ?" Et pour beaucoup de gens, ce n'est pas la bonne réponse. Parce que si vous avez besoin d'accumuler plus de propriétés pour vos objectifs de retraite, eh bien, rembourser une propriété ne vous y conduira pas.
Scott:
Puis-je poser une question rapide ici ? Vous avez dit que redéployer la valeur nette de ma propriété dans une propriété à taux de capitalisation plus élevé pourrait être une bonne idée. Mais je suis un investisseur ici à Denver, et je suis vraiment arrogant. Et je pense que j'ai acheté certaines des meilleures propriétés locatives ici, des propriétés locatives à flux de trésorerie, et je ne suis pas convaincu que le taux de capitalisation d'une autre propriété ici à Denver sera plus élevé que ceux que je possède. Je pense que j'ai construit un portefeuille raisonnablement bon avec cela. Alors suggérez-vous dans ce cas que je sorte de l'état, par exemple, et que j'aille dans une autre propriété ? Je me demande si de nombreux investisseurs ont l'impression que leur portefeuille a des taux de capitalisation raisonnables là-bas et est, du moins pour l'état de leur propriété, parmi les meilleurs types d'investissements à flux de trésorerie dans leur région.
Chris:
Quel est le taux de capitalisation de l'une de vos propriétés, en gros ?
Scott:
Bien sûr. Je dirais, et j'utilise les ratios loyer-prix comme une règle empirique, mais je dirais que c'est dans la fourchette de 0.65 loyers-valeur.
Chris:
Et alors? Alors, un cap rate de 5 à 6% ?
Scott:
Bien sûr, si nous sommes gentils. Ouais.
Chris:
Eh bien, je veux dire, d'accord. Donc, je veux dire-
Scott:
Et c'est élevé pour Denver.
Chris:
Oui.
Scott:
Oui.
Chris:
Donc, souvent, beaucoup de gens ont acheté… Surtout ici à Denver. Je vais utiliser un scénario extrême, car cela dépend de l'évaluation actuelle de la propriété. Beaucoup de gens font l'erreur, "Oh, j'ai acheté cette propriété il y a sept ans." Super. Cela n'a plus d'importance. Vous avez acheté une propriété à taux de capitalisation de 9 %. Nous devons utiliser les chiffres d'aujourd'hui. Donc, d'après toutes les analyses que j'ai faites, la règle empirique a été, si c'est en dessous d'une propriété à taux de capitalisation de 4 %, un taux de capitalisation de 4 % avec des frais de PM, il est souvent logique de vendre et de redéployer, ou un 1031. Si c'est au-dessus d'une propriété à taux de capitalisation de 4%, cela signifie souvent, hé, refi et redéploiement.
Maintenant, avec des taux d'intérêt plus élevés, les choses ont changé. Les spreads sont plus durs, mais j'ai trouvé que le taux de capitalisation de 4% était le seuil. Et souvent, c'est comme "Hé, les gens ont un taux de capitalisation de 3.5 %." Parce qu'ils ont acheté une propriété à Sloan's Lake, qui est un quartier qui a connu une forte appréciation à Denver. Vendra une propriété à taux de capitalisation de 3.5 %. Et je dirais: "Vous avez besoin d'une augmentation du taux de capitalisation d'environ 1.5 à 2% ainsi que d'un effet de levier accru." Donc, un taux de capitalisation plus élevé, un effet de levier plus élevé sont la clé pour que cette transaction en vaille la peine.
Mindy :
D'accord. Je traîne tout le temps sur les forums BiggerPockets, et vous pouvez les trouver sur bigpockets.com/forums, et je trouve que le concept de taux de capitalisation est déroutant même pour certains investisseurs très expérimentés. Pouvez-vous expliquer de quoi vous parlez, afin que les gens qui écoutent et qui sont probablement très confus puissent comprendre?
Chris:
Absolument, et merci de l'avoir soulevé. Ainsi, le taux de capitalisation est essentiellement votre revenu d'exploitation net divisé par la valeur actuelle de votre maison. Donc, ce que cela signifie, c'est que vous prenez votre loyer. Vous soustrayez toutes vos données d'exploitation. Donc, fondamentalement, tout autre que votre versement hypothécaire. PM, réparations et entretien, taxes, assurances, frais HOA, aménagement paysager, quoi que ce soit. Cela vous donne votre bénéfice d'exploitation net, et c'est juste une autre façon d'évaluer la performance de cette propriété. Personnellement, je fais des taux plafonds. Cela a bien fonctionné pour moi, et c'est aussi bon parce que vous avez des dettes ou pas de dettes. C'est un moyen de comprendre à un niveau élevé comment les propriétés peuvent fonctionner. Je sais que beaucoup de gens utilisent GRM, ou multiplicateur de taux brut, taux de capitalisation. Concept très similaire, juste un peu plus avancé et nuancé. Mais je trouve que c'est un très bon moyen d'aider pour le test de conversation de haut niveau. "Hé, ça a l'air bien." Ou, "Hé, vous avez une propriété à taux de capitalisation de 4 %. Voici quelques trucs de haut niveau que vous pouvez faire.
Scott:
Donc, j'utilisais une sorte de concept de GRM. Le rapport loyer/prix est une inversion du GRM pour penser au cash-flow de ma propriété. Vous parlez de taux plafonds. Les taux de capitalisation sont meilleurs. Je devrais utiliser des taux plafonds. Mais je le considère vraiment comme un rapport loyer-prix au plus haut niveau, même si je peux facilement le faire tourner de cette façon. Mais quoi qu'il en soit, vous dites donc qu'une propriété à faible capitalisation, quelque chose dans la fourchette 4 ou inférieure en ce moment, que de nombreux investisseurs peuvent trouver à Denver en particulier, pourrait être échangée contre une propriété qui peut gagner un Taux de capitalisation de 6 ou 7 % sur le marché. Et cela pourrait multiplier vos rendements, selon votre effet de levier et les hypothèses que vous faites.
Donc, des tonnes de mises en garde là-dedans. Mais vous pourriez être déployé de manière sous-optimale, c'est ce que vous dites, avec l'une de ces propriétés. Comment puis-je justifier… Je dois faire tant d'hypothèses et je dois croire tant de choses pour arriver à la destination à laquelle vous êtes. Je dois croire que mon appréciation va être à ce niveau. Je dois comprendre la différence entre les taux d'intérêt sur la dette que j'ai actuellement par rapport à ceux que je vais obtenir sur une nouvelle propriété. Comment puis-je comprendre toutes ces options d'achat et de vente pour être sûr que si je suis à la conclusion, "Oh, si je possède une propriété à un taux de capitalisation de 4 %, il est temps de la vendre et de la redéployer dans un propriété à taux de capitalisation plus élevé ?
Chris:
Vous vous tournez vers vos calculatrices et feuilles de calcul. Donc, je veux dire, une chose très simple est, je veux dire, hé, allez utiliser les calculateurs BP et branchez la répartition de la location… Allez prenez le calculateur de feuille de calcul de location et branchez la location que vous avez aujourd'hui. Mais n'utilisez pas les chiffres que vous avez utilisés cinq ans lorsque vous l'avez acheté. Utilisez les chiffres d'aujourd'hui. « Hé, quelle est la valeur d'aujourd'hui ? Quel est le loyer d'aujourd'hui ? Quelles sont les données d'exploitation d'aujourd'hui ? » Et garantissez-le comme si vous achetiez la propriété aujourd'hui. Parce que chaque fois que vous signez un nouveau locataire, ou signez un nouveau bail, ou que vous le refinancez, vous rachetez essentiellement la propriété pendant un certain temps. Alors passez en revue le scénario et dites : "Hé, cette propriété a-t-elle un sens ?" Vous pouvez donc le faire avec le calculateur de BP, puis déterminer comment il fonctionne.
J'ai donc regardé la propriété d'un client la semaine dernière, et c'est un exemple très courant. Ils ont acheté la propriété pour 300,000 650 $ à Denver. Maintenant, ça vaut environ 200,000. Ils ont obtenu une hypothèque de 3 400 $, un prêt à taux d'intérêt de 3.5 % et 3.6 400,000 en capital. Mais c'est une propriété à taux de capitalisation de 1031 à 500,000 %. Super. Allez brancher la calculatrice et voyez comment elle fonctionne, puis déterminez le montant de vos fonds propres. Dans ce cas, disons XNUMX XNUMX $. Et arrondissez simplement vers le haut ou vers le bas pour certains frais de vente, des frais. Supposons un XNUMX et jouez à des scénarios comme celui-là. Et le dire: "Génial. Si j'ai XNUMX XNUMX $ à déposer, je vais acheter cette autre propriété à taux de capitalisation. Cela peut être à Denver, dans votre marché local ou à l'extérieur de l'État. Juste, hé, quelles que soient les propriétés que vous regardez, allez brancher, "Hé, si je vends ça, prends la valeur nette et achète cette propriété à taux de capitalisation plus élevé, comment ça se passe?"
Maintenant, ce que nous voyons souvent… Et encore une fois, prenez cela du point de vue de Denver. Cette personne vend cette propriété pour 650,000 1031 $. Ils paient leurs frais d'agent immobilier et les frais de clôture, 1.1 it. Ils vont acheter un endroit comme 35 million de dollars environ. Mais pour faire un cash-flow, nous sommes à 40, 7% d'acompte à un taux d'intérêt de 35%. Donc, ce qui se passe souvent, c'est que, dans ce scénario, ils l'ont vendu, 3.5 % de moins, et ils passent d'une propriété à taux de capitalisation de 5.5 à XNUMX. Donc, assez conservateur et assez réaliste. Leur trésorerie restera à peu près la même. Cependant, leur valorisation totale augmente et leur revenu net d'exploitation fait souvent plus que doubler. Alors je regarde souvent ça, « Hé, c'est un futur dollar. C'est une valeur future.
Et c'est pour vraiment, je dirais, investir davantage pour les personnes qui veulent aller là-bas et trouver une propriété à valeur ajoutée. Cela ressemble plus à "Hé, je veux juste aller là-bas, regarder quelques propriétés, redéployer mon capital. Je suis un professionnel occupé. Je suis une personne occupée. Pour ce type de vitesse, vous envisagez plutôt de redéployer votre capital. Et c'est là que ça se résume, pour beaucoup de clients à qui je parle, moi y compris, je ne vis pas de mon argent avec mes propriétés aujourd'hui. J'ai d'autres revenus qui font ça, et toutes mes locations sont pour… C'est ma retraite. C'est mon bassin d'investissement. Donc, je n'ai pas besoin de liquidités massives là-bas.
Maintenant, je veux que mes propriétés génèrent des liquidités, mais cela revient en quelque sorte à: "Hé, voulez-vous plus de liquidités aujourd'hui, ou voulez-vous échanger pour gagner plus de liquidités à l'avenir?" Donc, souvent, même avec ces exemples très extrêmes d'une propriété à faible taux de capitalisation et à forte valeur nette, même si elle n'est pas aussi bonne qu'il y a un an, cela a toujours du sens dans les 10, 20, 30 ans jeu d'échecs de l'investissement immobilier. Je ne sais pas si j'ai répondu à votre question ou si j'ai brouillé l'eau.
Scott:
Non, je pense que c'est vrai. Et je pense que j'aime votre réponse, et pas seulement parce que c'était une prise pour nos calculatrices sur bigpockets.com/calc. Mais c'est comme "Hé, c'est la réponse, c'est de brancher ce truc dans une feuille de calcul et de prendre des décisions et de faire des hypothèses." Et l'une des hypothèses clés qui y figureront est, écoutez, si vous analysez une nouvelle propriété, vous pourrez obtenir l'acompte, tous les chiffres de base concernant les loyers, les flux de trésorerie et tous ces genres de choses. J'espère que si vous êtes un investisseur immobilier, vous êtes assez à l'aise pour faire ce genre d'hypothèses.
Mais les éléments clés de cette analyse vont être le taux d'intérêt sur votre dette que vous allez obtenir sur la nouvelle propriété, et les taux d'appréciation que vous avez sur la croissance des loyers et la croissance des prix au cours des 30 prochaines années, et en particulier dans les deux prochaines années avec ça. Eh bien, 30 ans si vous pensez à long terme, ou un terme plus court si vous pensez à court terme. C'est vraiment important, et je pense que ce sera vraiment intéressant. Je pense que les gens trouveront que s'ils ne croient pas que l'appréciation va être très élevée, la stratégie de redéploiement pourrait leur coûter cher. Cela pourrait être assez conséquent. Mais si vous croyez en l'appréciation au cours des deux prochaines années et que vous pouvez mettre un chiffre d'appréciation de 3, 4 ou 5 %, alors ce que vous dites fonctionnera vraiment, vraiment bien. Est-ce en grande partie exact, Chris, d'après votre expérience ?
Chris:
Oui, mais je dois repousser l'hypothèse d'appréciation. Donc, vous avez raison. Je veux dire, je ne recommande pas de souscrire 6%, 8%, 10% d'appréciation. Je ne l'ai pas recommandé il y a des années. Je souscris en quelque sorte 3 à 5% pour les moyens historiques. Maintenant, l'année ou les deux prochaines années, je dis: «Hé, nous serons probablement à plat, au moins à Denver. Nous pourrions donner un point, nous pourrions faire valoir un point, mais en quelque sorte ne supposer aucune appréciation. Je pense que la chose la plus importante est… Parce que tu as raison. Si vous faites des suppositions folles, vous vous tromperez. Mais même si vous achetez une autre propriété, disons que vous vendez à Denver et que vous achetez à Denver d'une propriété à taux de capitalisation de 3.5 à 5.5. Si vous effectuez réellement une souscription réelle là-bas, vous êtes toujours mieux d'une expérience de richesse pure ou d'une expérience de création de richesse, car c'est toujours un taux de capitalisation plus élevé.
Maintenant, s'il s'apprécie ou si les loyers augmentent plus rapidement, c'est une grosse cerise sur le gâteau, qui augmentera vos rendements. Mais même si l'appréciation et la croissance des loyers sont relativement stables, ce qui pour la plupart du pays, je pense que c'est comme ça que ça va être pendant un an ou deux, ou ce sera -3 à +3 pour beaucoup de zones, donc plat , cela peut encore avoir beaucoup de sens et être toujours la bonne décision dans la création de richesse à long terme. Donc, l'appréciation ne va pas le faire ou le casser. Je souscrirais simplement de manière très, très prudente à 0, 1% pour l'année ou les deux prochaines années, puis cela reviendrait probablement à 3 ou 4% à long terme.
L'autre chose est aussi, vous regardez les opportunités. Cela a été quelques choses, parce que je recommande aux gens d'aller là-bas et juste, je veux dire, de jouer avec une tonne de calculs. Dans ce cas, « Hé, je suis un investisseur de Denver. Vendez à Denver, achetez à Denver. Et vous le faites sur votre marché. Maintenant, vous dites également : "Hé, vendez à Denver et achetez hors de l'État à un meilleur taux de capitalisation." Parce que Denver c'est quoi ? La ville non côtière la plus chère actuellement, je crois. La trésorerie est donc très, très difficile à trouver. Alors allez souscrire, "Hé, si j'achète ça." Et puis j'ai fait une quantité folle d'offres de souscription où nous nous disions: «Hé, eh bien, je ne veux pas abandonner mon échange 1031. Et si je le vendais et le transformais en DST, une fiducie statuaire du Delaware ? » Oui, vous économisez votre argent sur les impôts. Mais au cours des cinq prochaines années, puisque vous réalisez un rendement de 5 %, vous commencez en fait à perdre de l'argent à long terme.
J'ai couru des scénarios de, "Hé, si je ne payais que des gains en capital, je devrais marcher avec 400,000 100,000 $, mais 300,000 XNUMX $ vont ailleurs." Mais je retire XNUMX XNUMX $ et je fais un autre investissement dans l'immobilier, dans une syndication, dans une autre entreprise. Mais j'obtiens un IRR tellement plus élevé, cela peut toujours avoir du sens et dire: «Vous savez quoi? Cela vaut la peine de manger ces gains en capital. Donc, je ne vous donne pas de recommandations ici. Ce que je veux dire, c'est que beaucoup de gens font beaucoup de choses hypothétiques. Eh bien, faites des simulations et exécutez les calculs via une feuille de calcul ou la calculatrice BiggerPockets. Et puis vous pouvez prendre cette calculatrice et tout faire pour votre propriété, une propriété sur votre marché, un lieu hors de l'état, un DST. Vous pouvez comprendre un investissement passif, des choses comme ça. "Hé, à quoi ressemblent ces déclarations et à quoi ressemblent ces conséquences fiscales ?" Obtenez une vue d'ensemble des choses.
Et puis le niveau suivant est de passer par là et assurez-vous de parler à votre CPA. Quelles sont les conséquences fiscales ? Parce que souvent, je sais que pour mon usage personnel, j'estime ce que je posséderais en amortissement ou en capture de gains en capital, et mon estimation n'est pas très bonne. Alors, j'ai parlé à mon CPA. Et je vais aussi regarder les trucs comme, « Ouais, vous pouvez sortir de l'état et les taux de capitalisation sont plus élevés, plus attractifs. Mais maintenant, vous devez avoir les dépenses supplémentaires liées aux déplacements et au développement d'un nouveau réseau sur le marché. Ce qui n'est ni bon ni mauvais, mais ces heures et dépenses n'apparaissent généralement pas sur la souscription de la propriété. Je suis donc un grand partisan de l'exécution d'un tas de scénarios, puis examinez les mesures. Et puis regardez aussi les conséquences fiscales et regardez, "Hé, combien de bande passante et d'argent faut-il pour que j'exécute réellement cette nouvelle stratégie?" Et amusez-vous simplement à exécuter des scénarios.
Mindy :
J'aime beaucoup ce conseil, car il peut être très facile de se laisser prendre au FOMO ou à tout ce que fait le marché en ce moment. Vous êtes agent immobilier. Vous souvenez-vous du printemps de l'année dernière, quand tout le monde achetait, et vous ne pouviez même pas voir certaines de ces maisons les plus chaudes parfois ? Ou vous entreriez, et c'est juste cette porte tournante de gens, et vous perdriez. Vous êtes 1 des 37 offres. Je peux donc voir les gens devenir vraiment, vraiment excités à ce sujet. Ce printemps, d'après ce que j'ai vu jusqu'à présent, ça recommence à ressembler à ça. Pas dans la mesure où nous n'avons pas de taux d'intérêt élevés. Mais il fait toujours très chaud dans la région de Denver. Il pourrait donc être tentant de vendre. "Oh, j'écoute Chris sur le podcast BiggerPockets Money. Et il a dit que mon taux de capitalisation n'était pas bon, donc je devrais vendre.
Non, il ne dit pas ça. Il dit exécuter des scénarios. Exécutez de nombreux scénarios. Parlez à votre agent et voyez ce qu'il pense que vous pourriez obtenir pour votre propriété. Exécutez les chiffres en fonction de ce montant, peut-être un peu moins, peut-être un peu plus. Mais voyez ce que toutes ces options vont vous apporter avant de vous lancer à pieds joints. Vous le vendez, puis vous vous dites : "Oh, je ne peux pas faire un 1031 parce que mon calendrier est épuisé." J'en sais assez sur les 1031 pour être dangereux. Il y a un ensemble de temps très précis dont vous disposez pour acheter une nouvelle propriété, pour identifier trois propriétés. Et si vous ne le faites pas, votre 1031 est à la porte. Si vous ne demandez pas à quelqu'un à l'avance de prendre possession de l'argent pour vous et de le garder, votre 1031 est à la porte. Si vous prenez possession de l'argent, vous devez maintenant toutes ces taxes. Donc, il y a beaucoup de planification impliquée. Mais si vous songez à vendre, faites le calcul. Assurez-vous que cela a du sens. Exécutez tous les numéros. Parle à des gens. J'aime tellement ça.
Scott:
Ouais. Chris, on dirait qu'il y a quelques options ici. Je peux vendre la propriété, je peux refinancer la propriété ou je ne peux rien faire et laisser ma dette à faible taux d'intérêt s'amortir. J'ai choisi de laisser ma dette à faible taux d'intérêt s'amortir. C'est mon approche actuellement. Je ne sais pas si c'est la bonne approche, et je dois la remettre en question. Et dans le cas de la vente de la propriété, j'ai deux options là-bas. Échange 1031 ou juste récolte… J'ai l'option A. Vendre la partie A est 1031, et vendre la partie B est récolter le gain. Avez-vous des études de cas ou peut-être des scénarios que vous pourriez nous présenter de personnes qui ont choisi chacune de ces options et pourquoi elles l'ont fait, ou peut-être des exemples de votre portefeuille personnel ?
Chris:
Ouais. Absolument. Une chose, je veux revenir sur ce que disait Mindy. Mon truc préféré à propos de… Ce que je recommanderais après avoir fait tous les scénarios et parlé aux gens, et je le fais tout le temps. Ma fonctionnalité préférée de BiggerPockets est le forum. J'aime lire les messages des autres, mais je poste aussi les miens. Et ne postez pas « Hé, les gars. Je pense vendre la propriété. Que dois-je faire?" Ne faites pas un message boiteux comme ça. Faites un post du genre "Hé, j'ai lancé un scénario. Voici les chiffres. Et j'ai couru trois avantages pour ceci, cela et cela. Voici mes chiffres. Voici mes pensées. Communauté BP, faites-moi part de vos commentaires. Et vous aurez beaucoup de bons commentaires. Vous obtiendrez également des personnes qui vous contacteront pour vous proposer d'autres opportunités. Alors, faites toujours preuve de diligence raisonnable. Mais la communauté là-bas, je pense que c'est la meilleure partie absolue de BiggerPockets, ou ma partie préférée. Alors faites tout cela, puis partagez-le avec le forum et lancez la réflexion de groupe.
Scott:
Aimer. Calculatrices BiggerPockets et forums BiggerPockets. C'est exact. Postez une question intelligente et vous obtiendrez des réponses intelligentes.
Mindy :
Une réponse intelligente. Et vous obtiendrez beaucoup de réponses différentes. "Hé, j'aime ce que cette personne dit, mais je ne pense pas qu'elle ait pris ce facteur en compte." Vous aurez des gens très expérimentés qui vous diront ce qu'ils feraient dans cette situation, et très probablement ils vous expliqueront pourquoi. Les gens sur les forums adorent parler de l'immobilier. Et c'est un peu différent pour nous, parce que nous sommes dans l'immobilier. Mais quand vous aimez parler d'immobilier et que vous êtes un investisseur immobilier, personne d'autre dans votre vie ne s'en soucie. Ils ne veulent pas l'entendre. Ils veulent seulement vous parler de la mauvaise expérience qu'ils ont eue. Mais dans les forums BiggerPockets, vous avez des gens qui le font. Des personnes qui le font depuis plus longtemps que vous et qui ont des scénarios que vous n'avez peut-être pas encore traversés et qui peuvent vous donner des conseils d'expérience.
Chris:
Oui.
Mindy :
Et je ne voulais pas que ça sonne comme une publicité, mais-
Chris:
Non. Mais, je veux dire, y a-t-il un atout là-bas, les gars? Utilise le. Je veux dire, c'est l'un des meilleurs atouts que j'ai utilisés dans ma carrière immobilière en tant qu'agent, en tant qu'investisseur. D'accord. Donc, revenons à quelques exemples ici. Donc, pour revenir en arrière, j'ai un diplôme en planification financière et j'ai toujours eu ce désir de planifier à plus long terme. Je n'aime pas le faire avec des actions et des obligations où je me dis : "Hé, placez-le dans un fonds indiciel, et c'est ennuyeux et fixez-le et oubliez-le." L'immobilier est beaucoup plus complexe. Donc, ce que je fais pour moi et ce que je fais pour mes clients, j'ai en quelque sorte mis en place un cadre en cinq étapes. Je vais l'encadrer avec ceci, et cela passera en revue quelques scénarios courants que nous voyons sur le marché.
Alors la première étape est, quels sont vos objectifs ? Comme je l'ai dit, revoyez quels sont vos objectifs. L'immobilier est un véhicule pour y aller. Deuxième étape, regardez votre portefeuille total. Beaucoup de gens regardent leurs locations isolées. Mais bon, sur vos 5, 7 ou 10 locations, comment ça se passe dans l'ensemble ? Tout comme vous regarderiez votre IRA, votre 401(k), ceci. "Hé, comment ça marche dans l'ensemble?" La troisième étape consiste à aller sur place et à commencer à examiner vos propriétés individuelles, vos actifs individuels. « Hé, quelles sont les opportunités ? Quels sont les chiffres ? » Faites une analyse SWOT là-dessus. Étape XNUMX, exécutez ces scénarios comme nous en avons parlé. Et puis la cinquième étape consiste à rédiger votre plan d'action.
Donc, c'est très bon pour les investisseurs. De plus, si vous êtes un agent, j'ai trouvé qu'il s'agissait d'un outil à valeur ajoutée incroyable pour mes clients. Donc, moi et mon équipe faisons environ 30 à 40 de ces sessions de portfolio par an. Ou, je suis désolé, un mois. Ce sont un peu comme vos séances annuelles de planification financière avec nos clients et pour nous-mêmes en tant qu'investisseurs. Nous obtenons donc beaucoup de bonnes données. Nous y voyons des tendances. Et pour prendre quelques exemples courants, cela revient à dire que beaucoup de gens approchent de la retraite. Eh bien, pour eux, ils sont moins axés sur la croissance et davantage sur le revenu. Ils peuvent donc être dans la cinquantaine ou la soixantaine, commencer à prendre leur retraite ou vouloir prendre du recul. Les enfants vont à l'université ou sortent de la maison. Ils n'ont pas besoin d'une tonne de revenus futurs ou d'une tonne de croissance future. Ils ont besoin de plus de revenus au cours des deux prochaines années.
C'est donc un cas très différent de quelqu'un qui est comme moi, où j'ai encore besoin d'accumuler plus de biens immobiliers pour prendre ma retraite au niveau que je veux au cours des 10 ou 20 prochaines années. Je suis encore dans ma phase d'accumulation. Donc, pour les personnes qui approchent souvent de la retraite, il peut être judicieux de rembourser les propriétés et de dire : « Hé, si ces propriétés sont remboursées, quel est le flux de trésorerie ? » Mais en même temps, vous lancez des scénarios, « Hé, en même temps, si vous remboursez ces propriétés, hé, regardez un triple filet. Hé, regardez un fonds de dette qui pourrait rapporter 8 ou 10% de rendement. Vous pouvez faire différentes choses comme ça, mais vous devez vous assurer que cela correspond à cet objectif. Donc, pour beaucoup de gens qui sont dans cette phase de retraite, beaucoup choisissent d'aller là-bas et de continuer à rembourser leurs propriétés. Donc, vous vous dites : « Hé, si vous ne payez que vos propriétés, vous avez atteint vos objectifs de revenu ».
Alors souvent, ils adopteront l'approche boule de neige de la dette et commenceront à rembourser une propriété, ou le solde le plus bas, ou le taux d'intérêt le plus élevé. Alors, "Hé, commencez à payer ça." Et puis payez le suivant, payez le suivant. Et souvent, ils vendent une propriété qui est la propriété de leur chien ou [inaudible 00:30:40]. Comme, « Hé, cette propriété, c'est la douleur dans le cul. Je déteste ça. Il ne fonctionne pas bien. Super. Eh bien, débarrassez-vous de cela. Fête d'appréciation. Nous allons continuer. Donc, pour beaucoup de gens, rembourser leur propriété peut être une très bonne décision. Maintenant, cependant, si vous dites : « Hé, si je rembourse la propriété et que je n'ai pas le revenu que je veux », nous avons là un problème.
Scott:
Nous avons donc eu une excellente discussion sur un sujet comme celui-ci dans l'émission BiggerPockets Money 322, Pourquoi le flux de trésorerie de votre propriété locative n'est pas ce que vous pensez qu'il est. Nous avions là-bas un invité qui possédait neuf propriétés locatives et qui vivait d'un chèque de paie à l'autre parce que les liquidités n'étaient pas là. Donc, si vous vous posez des questions à ce sujet, si vous n'êtes pas sûr, vous pourriez être dans cette situation si vous avez quelques locations où au moins quelques-unes d'entre elles sont au mieux rentables, et peut-être des flux de trésorerie négatifs. Et je pense que dans cette situation, vous découvrirez cela en suivant les cinq étapes décrites par Chris. Et dans cette analyse spécifique propriété par propriété, vous déterminerez celles que vous devriez probablement envisager de vendre ou de quitter. Alors Chris, avez-vous fait cela avec votre propre portefeuille au cours des deux dernières années ?
Chris:
J'ai. J'ai donc fait ma propre revue de portefeuille. Je n'ai pas bougé cette année, et c'était plus parce que mon portefeuille est en fait… C'est assez bien optimisé avec les taux de capitalisation, le prêt-valeur. Mais aussi en ce qui concerne les facteurs extérieurs, ma carrière et mon entreprise sont, un agent immobilier, tous liés à l'immobilier. Eh bien, je suis très conservateur. Et puisque nous traversons une période agitée, et que les revenus de la plupart des gens dans l'immobilier ont chuté cette année, et… Pour 2022 et 23, c'est plus bas pour beaucoup de gens. Alors je me dis : « Hé, je vais être très prudent dans mes investissements, parce que je dois m'assurer que mon revenu au jour le jour est bon. Je ne veux donc pas aller là-bas et commencer à augmenter ou à réduire les flux de trésorerie. Bien que cela ait du sens du point de vue de l'investissement, cela n'a pas de sens du point de vue mondial de ce que je dois faire en tant qu'investisseur en ce moment.
Donc, ce que je fais, c'est que j'ai deux propriétés ici à Denver Metro qui… Je veux dire, ce sont de bonnes locations. Comme je l'ai dit, ce ne sont pas mes préférés. Je ne serais pas mécontent de les déplacer. Donc, j'ai parlé à mon gestionnaire immobilier. Les baux arriveront à échéance vers décembre, c'est ce que nous visons, car le meilleur moment pour vendre des propriétés ici à Denver est le printemps. Vers la mi-février à la fin mai, endroit idéal pour inscrire une propriété. Je vais donc m'assurer que ces baux sont en vigueur, puis j'ai le temps de faire sortir les locataires pour qu'ils puissent trouver un nouvel endroit où vivre, et j'espère avoir trois à six semaines pour y aller et faire n'importe quel type des mises à jour que je dois faire. Parce que la plupart des locations, elles ont besoin d'amour. Ils ont besoin d'attention. Et bien souvent, vous feriez mieux d'investir entre 5 et 15,000 XNUMX $ dans certains travaux, puis de les vendre à un propriétaire occupant. Pour chaque dollar que je dépense pour le rendre plus joli, je devrais recevoir trois à quatre dollars de plus en retour. Alors, "Hé, où est ce sweet spot pour moi de le rendre très convivial pour le propriétaire occupant afin de maximiser mon dollar?"
Donc, je commence à planifier cela. Beaucoup de clients le font. Une chose vraiment intéressante. Cela a été tellement fascinant. Revenons donc à ce scénario de fonds propres élevés et de taux d'intérêt bas. Beaucoup de gens disent: "Hé, ma location est bonne." Il s'agit d'un taux de capitalisation de 4, 5 %. Ils aiment la location, bonne partie de la ville. Ils ne veulent pas y toucher, mais ils veulent redéployer les fonds propres. Nous avons fait beaucoup de HELOC. Il y a une banque que je connais dans le Colorado… Il est généralement très difficile de trouver des banques qui feront des HELOC d'investissement sur des immeubles de placement. Ainsi, un HELOC est une marge de crédit sur valeur domiciliaire, et ce n'est pas comme une hypothèque sur 30 ans, mais c'est plutôt comme le chèque, la carte de crédit sur votre propriété.
Nous avons beaucoup de gens qui font un investissement HELOC sur leur immeuble de placement, puis ils partent de… Ils avaient un LTV de 30 %. Ils retirent 20 ou 30 % de leurs capitaux propres, puis les redéployent soit dans une stratégie de location, soit dans un type de stratégie de syndication. Et ils peuvent avoir leur gâteau et le manger aussi, parce qu'ils ont ce taux d'intérêt fixe bas sur 30 ans, et ils sont capables de gérer un taux d'intérêt variable, mais empruntent à 6, 7 %, mais partent obtenir un rendement de 15 à 20 %.
Mindy :
Qui fait ce HELOC pour les immeubles de placement ? Parce que je n'ai trouvé personne qui fasse des HELOC d'investissement.
Chris:
Eh bien, envoyez-moi un DM sur BiggerPockets, et je vous le dirai, Mindy. Non. Donc, une grande partie de cela vient de… Donc avec ça, donc ce sont… Je veux dire, heureux de partager ce nom avec vous et de donner mon contact là-bas, Mindy. Mec genial. Mais vous voulez chercher des banques locales. Les grandes banques et les prêteurs nationaux, et probablement la personne qui vous a accordé votre prêt conventionnel fixe sur 30 ans, ne seront pas la bonne personne pour vous accorder ce prêt. Ce sont les prêteurs conventionnels Fannie et Freddie.
Ainsi, les grandes banques ne vous donneront pas cela. Mais trouvez souvent une banque locale, comme une banque à charte d'État ou une coopérative de crédit, et ce sont elles qui font les HELOC. Et ça se résume à, j'ai parlé à 30 banques, en plus j'ai mon réseau ici. Et je connais quelques banques qui le feront, mais très peu le feront si elles ne détiennent pas la première position. Et souvent, ils ne sont pas en première position. Donc ça devient très, très nuancé. Mais c'est là que beaucoup de gens sont frustrés par l'immobilier, en particulier les techniciens et les boursiers. Je me dis: "Eh bien, l'immobilier n'est pas efficace." Oui, appelez 30 prêteurs. Ce n'est pas amusant, mais c'est comme ça qu'on trouve l'or.
Scott:
Donc, j'aime cela comme approche et comme outil. Je tiens à avertir que je ne suis pas fan de l'utilisation d'un investissement HELOC à 6, 7% d'intérêt pour ensuite se redéployer dans des investissements de type syndication. Je pense que c'est un arbitrage vraiment difficile, et les flux de trésorerie et les délais de ces syndications ne peuvent pas être aussi bons dans certains de ces cas. C'est un jeu très agressif. Alors, rappelez-vous juste que si vous allez faire ce genre de stratégie. C'est beaucoup plus agressif que de redéployer la valeur nette d'un bien locatif dans un autre bien, à mon avis, en utilisant une dette à taux fixe sur 30 ans.
Chris:
Ouais. C'est là que, comme je l'ai dit, pour beaucoup de gens qui le font, ils possèdent huit locations et ils le font sur une ou deux. Ils restent donc très équilibrés en termes de position globale des capitaux propres, et leur taux d'intérêt fixe mixte est de 3.5, et maintenant ils ajoutent un très petit nombre de variables. Donc je suis tout à fait d'accord avec toi, Scott. C'est plus avancé. C'est plus risqué. Et nous avons des gens qui font ça pour les locations, qui font ça pour les fonds ou les syndications. Mais c'est certainement une technique beaucoup plus avancée, et assurez-vous d'avoir l'argent pour surfer sur toutes les vagues à partir de là ou surfer sur tous les coups de poing à partir de là.
Scott:
Je veux dire, je pense qu'il est sage d'aller voir ce que vous pouvez obtenir pour un investisseur HELOC si cela vous est disponible. Il est toujours bon d'avoir accès au crédit, même si vous n'allez pas l'utiliser.
Mindy :
Oui. Cela m'a définitivement sauvé la peau sur notre propriété. Ce n'était pas un investisseur HELOC. C'était un HELOC sur ma propre maison. Mais j'ai fait des affaires de singe financier et j'avais besoin d'avoir accès à de l'argent rapidement. Et j'ai pensé que j'aurais peut-être besoin d'avoir accès à de l'argent rapidement, alors je l'ai ouvert, mais je n'ai rien sorti. C'était juste assis là. Mais ensuite, quand j'en avais besoin, il était là pour tirer. Un HELOC d'investissement est-il au même taux ou à un taux similaire à un HELOC de propriété personnelle ?
Chris:
Non. Souvent, c'est plus comme le nombre premier plus 1 à 3 %, où souvent le propriétaire-occ peut être premier plus 0 ou premier plus 0 à 1. Donc, vous voyez l'écart là-bas. L'autre chose est que, pour beaucoup de primaires, je veux dire, il y a beaucoup de coopératives de crédit et de banques dans la ville qui vont jusqu'à un LTV combiné de 95% ou 100%. Ils feront des LTV très élevés. Encore une fois, allez-y avec prudence. Vous devez être intelligent avec une grosse carte de crédit. Mais un investisseur HELOC, où il puise beaucoup de fois, a un LTV combiné total de 70 à 80 %. Et le LTV combiné signifie : « Hé, quel est le pourcentage de ce paiement de première position fixe sur 30 ans ? Et nous ajoutons le HELOC en plus de là. Qu'est-ce que ces deux combinés ? » Donc, l'investissement HELOC est le meilleur que j'ai vu. Je dis mieux. Le LTV le plus élevé est le LTV combiné de 80 %, ce qui est encore incroyablement élevé pour un investissement HELOC.
Scott:
Pouvons-nous passer en revue quelques exemples de clients avec lesquels vous avez travaillé ou de personnes qui envisagent peut-être diverses de ces options ? Avez-vous parlé avec quelqu'un et il vous a dit : « Vous savez quoi ? Je vais juste payer la chose et dire oubliez ça »? Ou, "Je vais juste le laisser reposer et ne rien faire. Je ne vais pas rembourser la dette plus tôt. Je vais juste le laisser s'amortir. Et puis avez-vous eu des gens qui sont passés par là, et quelle était leur raison d'être dans le passé récent ?
Chris:
Ouais. Je veux dire, c'est tout ce qui précède, et cela dépend en grande partie de leurs objectifs et de leur tolérance globale au risque. Je veux dire, j'ai des clients en ce moment qui vendent une propriété et ils vont faire un 1031. Certains restent locaux. Certains sortent de l'État. Super. Diverses options là-bas. Et leur justification dans ce cas est: "Hé, la fête d'appréciation est terminée." Pour Denver, la folle appréciation, c'est fini. Maintenant, vous vendez maintenant, vous pourriez donner quelques points en retour. Mais qui s'en soucie ? Vous avez gagné 40 %. Redonnez deux points aux deux dernières années. Et ils disent toujours : « À long terme, je veux y aller… Beaucoup de gens disent : « Hé, cette propriété est une propriété de classe C, une propriété de maux de tête. Ce n'est plus une grande location. Je veux le déplacer dans un meilleur emplacement, ou une propriété de classe A, moins de maux de tête. Il devrait donc y avoir moins de maintenance, un taux de plafond similaire ou supérieur, mais plus de non-intervention. C'est en partie un investissement, et cela leur facilite aussi la vie en tant qu'investisseur.
J'ai aussi beaucoup de gens… En fait, une majorité de gens disent : « Vous savez quoi ? Je tiens bon pour l'année. Ce qui tient bon pour l'année et laisse en quelque sorte l'argent à la banque, s'accumule et continue de rembourser la dette n'est jamais une mauvaise décision. Si vous n'êtes pas sûr, pomper les freins ne vous fera pas de mal. Il n'y a pas une seule affaire que vous manquerez qui va faire ou défaire votre carrière. Mais si vous faites une transaction, il y a un accord qui pourrait briser votre carrière. Alors, ne vous inquiétez pas du gros qui va vous rendre riche. Inquiétez-vous de celui qui va vous faire exploser et vous faire reculer de 10 ans. Et c'est ce qui peut arriver. Donc, c'est toujours en pleine conscience. Donc, beaucoup de gens sont assis. Comme je l'ai dit, ils font ce que je fais. « Hé, je suis dans une bonne position. Mes propriétés ont bien fonctionné. Je suis à un bon LTV. Je suis assis serré pendant un an.
Et puis les gens qui font plus les stratégies avancées d'en mettre un deuxième, comme un deuxième fixe ou un deuxième HELOC, ce ne sont pas des gens avec une propriété qui le font. Ce sont des gens avec 5 à 10 propriétés, et ils ont une bonne trésorerie, et ils le font sur 1 ou 2 propriétés pour augmenter leur LTV global de 30% à 40%. Ils sont donc toujours à un LTV très bas, et leur taux d'intérêt mixte augmente un peu. Et ils ont aussi l'argent à la banque et la location qui arrive pour pouvoir financer tous les paiements. Et pour résister également, "Oh, j'ai fait ce mouvement, et je pensais que j'allais faire 20% d'IR, et je fais les 7% d'IR maintenant sur cette propriété." Ils peuvent gérer cet œil au beurre noir. Mais le rapport risque-récompense est correct pour eux, mais ils sont correctement capitalisés et ils ont de bons revenus.
Mindy :
Chris, sur ce marché, y a-t-il jamais un bon cas pour un refi d'encaissement ? Je veux dire, je suis assez vieux pour me souvenir de 7 %. Ma première hypothèque était un prêt à 7 %, et je pensais que j'étais chaud pour avoir obtenu ce prêt à 7 %. Et maintenant, nous avons des prêts à 2, 3, 4 % depuis 20 ans. Les gens paniquent à propos de ces taux d'intérêt actuels, et je peux comprendre pourquoi un refi d'encaissement semble être une mauvaise idée sur le papier, mais cela ne peut pas être tout à fait mauvais.
Chris:
Comme pour la plupart des choses, cela dépend. Mais des trucs de haut niveau. Revenons donc à cet exemple où j'ai dit: "Si une propriété est à un taux de plafond de 4%, c'est ma règle empirique." Cela fonctionne bien à Denver. Je ne sais pas comment cela se traduit sur d'autres marchés. Je suppose des similitudes. Mais encore une fois, c'est mon avertissement. De manière générale, si la propriété est supérieure à une propriété à taux de capitalisation de 4 %, un refinancement par encaissement peut avoir un sens. S'il est inférieur à une propriété de taux de capitalisation de 4 %, cela n'a généralement pas de sens. Mais maintenant, c'est probablement un peu plus élevé. J'ai probablement besoin d'augmenter mes règles empiriques pour les taux de capitalisation sur le nouveau marché. Parce que si vous faites un refi d'encaissement, vous rachetez la propriété. Et je doute sérieusement que si vous faisiez un refi de retrait complet, la propriété continuerait à générer des liquidités. La plupart du temps, ce n'est pas un flux de trésorerie négatif.
Donc, sur toutes les critiques que j'ai faites et sur tous les clients avec qui j'ai travaillé, je ne peux penser à personne qui ait fait un refi de retrait en ce moment sur le marché actuel. Il pourrait y en avoir un ou deux, mais je dirais que c'est aussi proche de zéro que je me sentirais à l'aise de dire publiquement que c'est zéro. La plupart des gens choisissent de rester assis et de ne rien faire, de vendre et de déplacer l'argent, ou de mettre un HELOC là-bas pour accéder à l'équité. Mais si vous avez déjà un bien locatif médiocre, faire un refi d'encaissement à 7% n'est généralement pas une bonne chose. Parce que maintenant vous avez un actif à flux de trésorerie négatif qui est à un faible taux de capitalisation que vous réinvestissez maintenant.
Donc, pour la grande majorité des gens, je ne pense pas qu'il soit vraiment logique d'avoir des propriétés à flux de trésorerie négatifs. De temps en temps, pour une petite partie du portefeuille, oui, je peux faire exception à cette règle. Mais pour la plupart des gens, pourquoi voulez-vous avoir un actif qui ne s'amortit pas ? Donc, si vous effectuez un refi d'encaissement, beaucoup de temps devient négatif. Et c'est là que cela devient un handicap pour la plupart des gens. Je n'ai donc vu aucun refis de retrait, et je ne vois pas non plus mes investisseurs ou mes clients le faire.
Mindy :
Je reçois souvent cette question, et je n'ai vu aucune raison de faire un refi d'encaissement non plus. Si vous avez une propriété que vous avez achetée avant que les taux d'intérêt ne commencent à augmenter en juin dernier, alors si vous souhaitez la conserver, conservez-la et HELOC pour accéder à la valeur nette. À court terme, je suis d'accord avec Scott que l'argent HELOC devrait être de l'argent à court terme. Mais alors, oui, soit vous le gardez, soit vous le vendez. Et si vous voulez le garder, alors gardez le taux d'intérêt bas. Cela n'a tout simplement aucun sens. Je ne sais pas ce que tu ferais avec ça. Mais encore une fois, ça dépend. Très probablement, ça ne marchera pas. Exécutez vos scénarios, comme vous l'avez dit précédemment. Si vous pouvez accéder à cet argent de telle manière qu'il le fera… Vous avez trouvé une affaire qui tue et c'est le seul argent que vous avez, cela pourrait être une façon très, très spécifique d'utiliser le refi d'encaissement. Mais oui, je suis d'accord avec toi.
Scott:
Ouais. Sauf dans le cas de ceux qui sont extrêmement haussiers sur le marché immobilier et qui veulent simplement acheter beaucoup plus et retirer leur argent, le refinancement d'une hypothèque à faible taux d'intérêt vers une hypothèque beaucoup plus élevée ne rapporte pas grand-chose. sens. Je vois donc le cas d'utilisation de cela revenir lentement au cours des deux prochaines années, alors que les gens achètent avec des taux d'intérêt aux taux actuels. Donc, si vous achetez une nouvelle propriété à 6, 7, 7.5 % avec un prêt investisseur, puis que vous la BRRRR l'année prochaine, si vous souhaitez refinancer à un taux de 7 % et retirer de l'argent, cela aurait du sens de moi. Donc, je pense que vous allez voir une accalmie temporaire dans la plupart des activités de refinancement. C'est évidemment déjà là. Je pense que cela va continuer et revenir lentement au cours des deux prochaines années.
Chris:
Ouais. Je veux dire, je parle à beaucoup de prêteurs, et, je veux dire, la soirée refi s'est terminée il y a environ un an. C'est pourquoi nous avons également vu beaucoup de licenciements dans le monde des prêts, parce que la fête du refi a pris fin. Je suis d'accord. Ce n'est tout simplement pas un gros jeu en ce moment. Donc, c'est une très petite utilisation des cas en ce moment. Cela a généralement du sens pour quelqu'un, mais c'est 0.1% là-bas.
Scott:
Chris, c'était fantastique. Merci d'être venu et de montrer et de parler de ce bon problème. Comment gérer la valeur nette que vous avez peut-être emprisonnée dans votre portefeuille locatif si vous avez été un investisseur à long terme. Où les gens peuvent-ils en savoir plus sur vous ?
Chris:
Eh bien, vous pouvez toujours me chercher sur Google. Je suis un agent de commercialisation ici à Denver. Donc si vous cherchez sur Google Chris Lopez, Denver, vous me trouverez. Mais le meilleur endroit pour le faire est BiggerPockets. Je suis sur les forums là-bas, et envoie-moi un DM. C'est vraiment la seule plate-forme sociale que j'utilise moi-même et à laquelle je réponds, car c'est en fait une information utile. J'aimerais donc me connecter aux gens sur BiggerPockets parce que j'aime vraiment brouiller et parler de l'immobilier, et aussi apprendre ce que font les autres. Donc, BiggerPockets est le meilleur endroit où aller.
Scott:
Génial. Ouais. Si vous êtes à Denver, Chris est toujours prêt à vous rencontrer. Je vous ai rencontré plusieurs fois récemment. Ouais. N'hésitez pas également, si vous allez sur les forums BiggerPockets, à me contacter également. Je serai heureux de vous rencontrer. Ainsi, Denver est un endroit amusant pour les investisseurs. Nous aimons développer le réseau.
Chris:
Génial. Eh bien, merci les gars. C'était génial de venir ici. J'adore parler de choses plus techniques comme celle-ci, alors c'est ma tasse de thé absolue. Alors, merci les gars.
Mindy :
Merci Chris. C'était super amusant, et nous vous parlerons bientôt.
Chris:
Au revoir les gens.
Mindy :
D'accord. C'était Chris Lopez. C'était très amusant. Scott, nous avons soulevé beaucoup de choses auxquelles je n'avais pas vraiment pensé auparavant. Mais aussi, le conseil qui revient à chaque émission que nous faisons est de suivre vos chiffres. Fais tes devoirs. Exécutez les différents scénarios. Ne vous contentez pas de voler par le siège de votre pantalon. Voyez quelle est la voie la plus avantageuse financièrement pour vous. Ne vous contentez pas de dire "Tout le monde vend, alors je devrais vendre aussi." Ce n'est peut-être pas la meilleure option. C'est peut-être la meilleure option. Mais prenez une décision solide basée sur les mathématiques, pas sur l'émotion.
Scott:
Ouais. Aimer. Chris dit : « Commencez par votre portfolio. Posez-vous la question : « Est-ce que cela va permettre d’atteindre ce que je souhaite ? » » Ensuite, résumez cela au sein de la composante immobilière de votre portefeuille, transaction par transaction. Chacune de ces transactions contribue-t-elle à cet objectif plus large ? Et sinon, est-ce que je vais le payer ? Vais-je ne rien faire et laisser mon billet actuel s’amortir, ou vais-je vendre et échanger ou vendre et capter les gains ? Ensemble complexe de décisions que vous devez prendre ici. Cela nécessite beaucoup de réflexion, d’énergie et beaucoup de savoir-faire. Heureusement, nous disposons d'une plate-forme appelée BiggerPockets pour vous aider à découvrir tous les tenants et aboutissants de ce genre de choses et à effectuer ce genre d'analyses sur les propriétés de celles-ci.
Mais je veux aussi poser une autre question. Je veux poser une autre question à ce sujet. Autrement dit, que feriez-vous si vous convertissiez l'intégralité de votre portefeuille en espèces ? Si je te remettais ça en liquide, comment le déploierais-tu ? Serait-ce de la même manière que vous l'avez déployé aujourd'hui, ou serait-ce quelque chose de différent ? Et si c'est quelque chose de différent, pourquoi ne pas revenir là-dessus et dire : "Comment puis-je commencer à agir aujourd'hui avec tout l'argent supplémentaire que j'accumule, ou peut-être même redéployer certains des actifs de mon portefeuille actuel pour arriver à cet état ? c'est mon portefeuille désiré » ?
Mindy :
Oh, j'aime beaucoup cette question, Scott. Comment utiliseriez-vous l'argent ? Le déploieriez-vous exactement de la même manière ou apporteriez-vous des modifications ? C'est intéressant. Je pense, honnêtement, que je serais à peu près la même chose que je suis en ce moment. J'aime mon portefeuille.
Scott:
Ouais. Je suis assez satisfait de mon portefeuille, mais je pense que l'un des principaux problèmes auxquels les gens doivent réfléchir est la dette. J'en ai beaucoup parlé ces derniers temps. Mais j'ai reçu une question l'autre jour d'un auditeur de BP Money, et ils me disent : « Hé, j'ai ce gros portefeuille, mais je ne génère aucun flux de trésorerie. « Le portefeuille est d'environ 2.5 3 millions de dollars. Comment ne générez-vous pas de trésorerie ? » "Oh, c'est parce que nous sommes déployés comme ça." Eh bien, si vous avez acheté une hypothèque, si vous littéralement… Les hypothèques d'investissement sont actuellement de 7 et 7.5 % pour les hypothèques de 30 ans sur les immeubles de placement. Vous venez de mettre deux cent mille dollars dans l'une de ces hypothèques. Achetez une seule hypothèque, et vous avez, juste à partir des intérêts, vos 30, 40,000 XNUMX $ par an en flux de trésorerie passifs. Donc, quelque chose à faire pour les gens qui se demandent quoi faire de leur portefeuille, considérez la dette comme l'un de ces endroits où vous pourriez vous redéployer dans une plus large mesure, surtout si vous voulez ce revenu passif.
Mindy :
C'est un scénario intéressant, Scott. Je l'aime bien. D'accord. Devrions-nous sortir d'ici ?
Scott:
Faisons le.
Mindy :
D'accord. Cela conclut cet épisode du podcast BiggerPockets Money. Il est Scott Trench et je suis Mindy Jensen en disant: "À bientôt, babouin."
Scott:
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Mindy :
BiggerPockets Money a été créé par Mindy Jensen et Scott Trench, produit par Kailyn Bennett. Montage par Exodus Media. Rédaction par Nate Weintraub. Enfin, un grand merci à l'équipe de BiggerPockets pour avoir rendu ce spectacle possible.
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Dans cet épisode, nous couvrons
- La valeur nette de la maison expliquée et comment l'utiliser pour créer de la richesse encore plus rapidement
- Quand acheter, vendre ou refinancer et comment calculer la meilleure option pour vous
- Taux plafonds et en utilisant cette métrique simple pour décider si un bien locatif vaut la peine d'être conservé
- HELOC (marges de crédit sur valeur domiciliaire) et quelles banques les proposeront sur les immeubles locatifs
- Le cadre en cinq étapes de Chris pour réévaluer et mettre à niveau votre portefeuille de location
- Quand refinancement de retrait et si oui ou non cela a du sens avec la situation d'aujourd'hui taux d'intérêt élevés
- Et So Beaucoup plus!
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