Comment gagner plus de trésorerie en payant un loyer moins cher avec le coliving

Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur le marché. Je suis votre hôte Dave Meyer avec Henry Washington aujourd'hui. Comment ça va?

Henri:
Quoi de neuf copain? Heureux d'être ici, mec. J'adore faire ce genre d'émissions avec toi.

Dave:
Celui-ci était amusant, donc nous amenons aujourd'hui Jay Chang qui est dans le co-living, qui est une stratégie d'investissement immobilier qui me fascine. Cela semble un peu nouveau et je n'en savais rien jusqu'à il y a deux semaines et je voulais vraiment que quelqu'un nous en parle. Alors, qu'avez-vous pensé de l'interview ?

Henri:
Je pense que c'est un concept vraiment, vraiment cool qui, comme vous l'entendrez dans l'épisode, je pense juste qu'il va décoller à un moment donné parce que le marché l'exige, mais c'est vraiment, vraiment tôt et il y a beaucoup de stigmatisation, je pensez-y en ce moment parce qu'il n'y a qu'une seule chose que les gens savent vraiment comparer, c'est la vie en dortoir universitaire. Mais quand vous regardez ces installations et quand vous regardez ce qu'elles offrent réellement, c'est bien plus cool que ça.

Dave:
Ça a l'air vraiment sympa. Quand tu es venu à Denver pour BiggerPockets, es-tu resté à cet endroit, le CatBird par hasard ?

Henri:
Non, je ne l'ai pas fait.

Dave:
Il y a cet hôtel là-bas qui me rappelle un peu, mais c'est juste un modèle vraiment cool, une utilisation vraiment efficace de l'espace. Vous entendrez parler de Jay, mais vous obtenez beaucoup plus de loyer par pied carré qu'une location normale, les coûts de gestion immobilière sont un peu plus élevés, mais il y a des aspects économiques vraiment intéressants derrière cela et je suis tout à fait d'accord avec vous que quiconque trouve comment faire cela bien va faire extrêmement bien. Donc, je pense que c'est une interview fascinante et nous allons y revenir dans une minute, mais je voulais d'abord vous parler et vous demander votre avis sur quelque chose.

Henri:
Oh-oh.

Dave:
Oui, je sais que tu es là pour ça.

Henri:
[inaudible 00:01:53].

Dave:
Nous voulons juste votre avis. J'ai donc entendu, au moins sur Instagram, de la part de certaines personnes que depuis le début de l'année, il y a eu une hausse de l'activité sur le marché du logement et nous enregistrons ceci, qu'est-ce que c'est, le 19 janvier, donc juste le couple premières semaines de l'année que les gens ont une légère hausse et maintenant il y a des données qui suggèrent qu'il y a plus de demandes d'achat d'hypothèque. Donc, l'une des choses que j'aime regarder comme indicateur de la demande sur le marché du logement est que la Mortgage Bankers Association publie cet ensemble de données, combien de personnes ont demandé un prêt hypothécaire la semaine dernière ? Et c'est en hausse d'environ 25 % par rapport à octobre et novembre, ce qui n'est normalement pas ce qui se passe en janvier, donc c'est considérable. Alors je me demandais, parce que je suis ici à Amsterdam et que je ne fais que lire des feuilles de calcul, que voyez-vous ? Est-ce réel?

Henri:
Est-ce réel à l'échelle nationale ? Probablement, et voici ma théorie, voici ce que je pense qui se passe. Nous en avons parlé, mec, il y a quelque temps sur le marché. Ce que je pense que vous commencez à voir, c'est l'appeler normalisation. Les taux d'intérêt étaient bas et les gens s'y sont habitués, puis au cours des six derniers mois, ils ont augmenté et augmenté et se sont récemment stabilisés… Je ne dirais pas qu'ils se sont stabilisés, mais ils ralentissent le vitesse à laquelle ils augmentent. Et généralement vos taux hypothécaires, même si la Fed augmente le taux, les taux hypothécaires sont toujours en place n'importe où, quoi, six et demi, 7 %, quelque part là-dedans ?

Dave:
Ouais, certains d'entre eux que j'ai vus aujourd'hui étaient comme dans les bas six. Ils fluctuent beaucoup en ce moment, donc cela dépend vraiment du jour où vous écoutez, mais les six moyens et bas.

Henri:
Et, je pense que ce qui se passe, c'est que les gens commencent à peine à comprendre ce que sont les taux hypothécaires maintenant. Ils commencent à oublier de s'attendre à ce qu'ils redescendent à deux, trois ou quatre et se rendent compte qu'ils vont probablement refaire le contraire et remonter. Et donc si je veux acheter ou si j'ai besoin d'acheter, parce que tout le monde n'achète pas simplement parce qu'il le veut, parfois ils doivent déménager pour travailler, parfois ils doivent s'agrandir pour accueillir une famille plus nombreuse, parfois ils diminuent parce que les gens déménagent. Il y a toutes ces situations de la vie qui disent aux gens qu'ils doivent déménager et ils se contentent probablement de regarder et de dire : « Eh bien, c'est ce que coûte le logement maintenant, alors j'achèterai ce que je peux me permettre. »

Dave:
C'est tout à fait logique. Je pense que c'est une très bonne théorie. C'est tellement drôle de voir comment votre cerveau s'ancre dans ces idées comme « Oh mon Dieu », nous étions comme « 4 % par an. Oh mon dieu, c'est fou, 4%.” Maintenant, on se dit : « Ouais, six ans et demi, c'est trop bien. C'est tellement drôle, mais je pense qu'il est honnêtement préférable pour le marché du logement à long terme d'avoir des taux dans les cinq probablement, c'est un taux neutre et je ne sais pas si cela va se produire, mais pour le moment, il semble que c'est là nous nous dirigeons. Il y a cette tempête parfaite pour un risque de récession plus une inflation plus faible, qui exercent tous deux une pression à la baisse sur les taux hypothécaires, et si c'est le cas, je pense que le marché du logement va toucher le fond plus tôt que les gens ne le pensaient, et nous n'allons pas voir autant de une baisse des prix, c'est-à-dire si les taux hypothécaires continuent de baisser, ce qui est un gros si, mais je pense qu'il y a lieu que le marché du logement dépasse les attentes d'il y a seulement quelques mois.

Henri:
Avant la COVID, les taux étaient de 6 % et les gens ne bronchaient pas.

Dave:
Toujours acheté des maisons.

Henri:
Toujours acheté des maisons.

Dave:
Ils étaient beaucoup moins chers à l'époque, donc c'est vraiment abordable. L'abordabilité est vraiment toujours un problème, mais je ne sais pas, ça va être très intéressant à regarder. Mais de toute façon, c'est intéressant d'entendre ce que vous avez dit. J'ai vu quelqu'un à Seattle dire qu'il venait d'avoir plus de vues sur ses deux journées portes ouvertes au début de cette année qu'au cours du quatrième trimestre combiné, ce qui est fou. Donc, c'est juste quelque chose à surveiller. Je pense que cela défie mes attentes jusqu'à présent cette année, donc quelque chose à surveiller, mais je suis heureux d'avoir votre opinion à ce sujet. Sur ce, on va faire une petite pause puis on va revenir avec Jay Chang qui va tout nous apprendre sur une nouvelle stratégie appelée co-living. Jay Chang, bienvenue sur le marché. Merci d'être ici.

Geai:
Bonjour, Dave et Harry. Merci de me recevoir.

Dave:
Pourriez-vous nous parler un peu de vous et de votre implication dans l'investissement immobilier ?

Geai:
Ouais, bien sûr. En ce moment, je travaille actuellement chez Tripalink en tant que directeur de l'immobilier, et je fais de l'immobilier depuis que j'ai obtenu mon diplôme, donc environ huit ans. Après l'obtention de mon diplôme, j'ai fait deux ans de gestion de la construction, travaillant sur des immeubles de grande hauteur au centre-ville de Los Angeles. Le bâtiment s'appelait Metropolis, et a ensuite travaillé sur certains hôtels haut de gamme comme l'Edition Hotel à West Hollywood. Et puis après ça, j'ai vraiment eu envie de me lancer dans la promotion immobilière, alors j'ai rejoint CIM Group, j'y ai été pendant trois ans, et puis vers 2017, 2018, j'ai commencé à entendre parler de co-living, et ce n'est pas vraiment un nouveau concept , mais il devenait de plus en plus populaire. Et à l'époque, il y avait de gros opérateurs de co-living comme Ollie, Starcity et Common. Cela a vraiment captivé mon attention, alors il y a un peu plus d'un an, j'ai rejoint Tripalink pour faire du développement immobilier et ils se concentrent principalement sur le logement étudiant et la cohabitation. Donc, c'est là que j'en suis aujourd'hui.

Henri:
Mec, c'est plutôt cool. J'étudiais certaines des communautés de cohabitation en vue de cela et pour être honnête, c'était un concept complètement nouveau pour moi. Donc, je suis sûr que c'est un nouveau concept pour beaucoup d'auditeurs. Pouvez-vous définir la cohabitation pour nous et nous dire un peu ce que cela signifie vraiment ?

Geai:
Bien sûr, pour faire simple, certaines personnes diront simplement que vous n'avez que des colocataires, mais c'est bien plus que cela car il peut être conçu de manière à permettre la confidentialité, il a plus de consommateurs à l'esprit. Comment définir le co-living ? Espace partagé, espace commun partagé. Ce sur quoi nous nous concentrons cependant, c'est d'avoir une salle de bain privée pour chacun de nos locataires, car c'est là que les locataires ont généralement des problèmes les uns avec les autres, donc co-vivant, espace partagé.

Dave:
Quand quelqu'un me l'a décrit, la première fois que j'en ai entendu parler, c'était il y a quelques semaines, quelqu'un me l'a expliqué et je me suis dit : "Oh, nous devons trouver un expert pour faire venir l'émission", alors merci pour nous avoir rejoint, Jay. Mais, ils me l'ont essentiellement décrit comme un dortoir universitaire. On dirait que vous faites des choses différentes comme un collège. Aucun de mes dortoirs universitaires n'avait de salle de bain privée, mais il semble que ce soit cette idée générale. Chacun a sa propre chambre, a son propre espace, mais il y a des commodités partagées, et il semble qu'il y ait différents modèles. Certains d'entre eux ont peut-être leur propre cuisine et d'autres des cuisines communes, certains ont leur propre salle de bain, peut-être qu'il y a une salle de bain commune. Est-ce une façon raisonnable de le décrire?

Geai:
Ouais, beaucoup de gens le comparent à un dortoir d'université, mais c'est bien, bien mieux que ça à bien des égards. Quand j'étais à UCLA, je vivais avec deux autres personnes dans la même pièce. Ce sont de vrais colocataires, seulement trois adultes vivant dans une pièce de 200 pieds carrés. Mais, pourquoi est-ce mieux ? Comme vous l'avez dit, nous avons la salle de bain privée et aussi dans nos nouveaux projets en développement, nous mettons beaucoup d'isolation phonique et il y a une serrure électronique privée dans chaque chambre. Il y a donc de l'intimité, beaucoup d'intimité. C'est presque comme un studio privé, un appartement, mais la cuisine est partagée. Et, beaucoup de cela a aussi à voir avec le zonage. Parfois, le zonage ne vous permet pas de construire autant d'unités dans un bâtiment. Donc, en construisant moins d'unités et plus de chambres par unité, c'est une façon de contourner le problème et de vous permettre de construire une densité plus élevée.

Henri:
Je suis d'accord. Quand j'ai entendu parler de cohabitation, quand j'ai commencé à me pencher là-dessus, la chose qui m'est restée en tête était aussi un dortoir universitaire, mais ensuite, quand j'ai commencé à regarder certaines des propriétés que vous construisez ou auxquelles vous êtes associé, un dortoir universitaire est la dernière chose qui m'est venue à l'esprit une fois que j'ai commencé à voir à quel point ces choses sont belles. Alors, quels sont certains des mythes autour de la cohabitation ou des stigmates autour de la cohabitation et comment dissiper ces mythes ? Quels sont les avantages ou les choses que les gens retirent de la cohabitation comme vous le faites par rapport à ce que les gens pensent peut-être dans leur esprit ?

Geai:
La chose est probablement que la cuisine est sale, le sol est vieux, mais ce sont tous de nouveaux projets, de nouveaux bâtiments. Nous avons tourné avec beaucoup de… Parfois, les banques viennent voir nos emplois et disent : « Wow, je n'arrive pas à croire que c'est ce que vivent les étudiants de nos jours. Et c'est juste une toute nouvelle cuisine toute neuve. Nous leur fournissons un ensemble de cuisine, des ustensiles de cuisine lors de leur premier emménagement et l'espace commun est propre. Nous avons un nouveau projet ici qui est un peu plus dense, donc nous le nettoyons tous les jours.
Nous nettoyons la zone principale. La cuisine est d'une propreté éclatante. Bien sûr, ce n'est pas pour chaque propriété, cela dépend. Certaines propriétés ne sont nettoyées que deux ou trois fois par semaine, puis en termes de commodités, nous fournissons des commodités à nos communautés. Donc, nous construisons des zones proches de l'école, proches de la station de métro, donc elles sont très bien situées les unes par rapport aux autres. Et lorsque nous faisons cela, nous ne considérons pas chaque bâtiment comme un bâtiment indépendant. Nous construisons des communautés… Désolé, des communautés, mais aussi des commodités, comme une salle d'étude, un salon de jeux avec une table de billard et une table de ping-pong. Parfois, nous organisons des événements, nous avons une salle de yoga, des choses comme ça pour que les gens se réunissent.

Henri:
Quand je regarde ça, je le regarde à partir de deux lentilles. C'est l'objectif de qui va vivre dans cet espace et quelles sont leurs attentes, qu'obtiennent-ils ? Et puis je le regarde aussi du point de vue d'un investisseur, c'est-à-dire, qu'est-ce que je vais leur fournir ? Et puis, qu'est-ce que cela signifie pour moi en termes de dépenses ? Ainsi, lorsque vous regardez une communauté comme celle-ci et que vous fournissez cette cohabitation, cela signifie généralement que vous êtes, vous fournissez ces commodités. Donc, il semble que vous fassiez fréquemment le ménage, il semble que ces lieux soient généralement meublés, est-ce vrai ?

Geai:
C'est vrai. Tous les opérateurs ne le font pas, mais nous oui.

Henri:
Donc, du point de vue d'un locataire, c'est une bonne chose à laquelle penser, mais en tant qu'investisseur, il semble qu'il y ait probablement beaucoup plus de dépenses qui en découlent, et ensuite vous compensez ces dépenses par la densité, en construisant essentiellement plus d'unités parce que vous louez juste des chambres qui, est-ce que je suis sur la bonne voie ?

Geai:
Merci de nous l'avoir résumé. Donc, en tant que locataire, le principal avantage auquel nous n'avons pas touché est évidemment le loyer. À Los Angeles en ce moment, si vous deviez vivre dans le nouveau studio dans un endroit décent qui est construit, au moins 2,000 450 par mois pour un studio de 4 pieds carrés, vous payez donc au minimum 2022 $ le pied. C'est ridicule. Qu'est-ce qu'un salaire de départ pour un diplômé universitaire? Vous ne pouvez pas vous le permettre, et en ce moment en 40, 35 % des locataires dépensent plus de XNUMX % de leurs revenus en loyer. Et la façon dont l'économie évolue et la technologie s'améliore de plus en plus, une grande partie de la classe moyenne est déplacée et cela va devenir de plus en plus inabordable. Personne ne va acheter une maison à moins que vos parents ne puissent vous aider. C'est pourquoi la cohabitation est un choix si populaire.
Et, aussi c'est très bien situé dans de bons endroits. Nous n'allons pas le mettre au milieu d'une banlieue. On le met à côté des épiceries, une belle épicerie, comme Erewhon ou Whole Foods, ou on le met à côté d'une station de métro ou même d'un hôpital pour le personnel hospitalier. Donc, il y a des tonnes d'opportunités, et en ce qui concerne les investisseurs, cela se résume vraiment au résultat net. Bien sûr, ce sont des dépenses plus élevées, mais finalement à cause de la densité, même si chaque personne paie moins en loyer, le prix au pied carré par loyer que vous pouvez obtenir sur chaque propriété est beaucoup plus élevé. Donc, si vous obtenez 4 $ le pied en studio, vous pouvez probablement obtenir jusqu'à 5 $ le pied, donc c'est une différence de 25 %.

Dave:
C'est assez impressionnant. Et qu'en est-il du côté des locataires ? Pouvez-vous quantifier les économies pour le locataire moyen ? Combien économisent-ils en vivant en colocation plutôt qu'en studio par exemple ?

Geai:
Au moins 30%.

Dave:
Wow.

Henri:
Assez conséquent.

Dave:
C'est incroyable. Et les baux sont-ils les mêmes ? Signez-vous des baux d'un an ou sont-ils différents d'une manière ou d'une autre?

Geai:
Ça dépend. La plupart du temps, nous signons un bail d'un an, mais je connais certaines propriétés pour lesquelles nous aimons un bail à court terme, comme trois mois, six mois. Je sais que Common fait trois mois, mais quand vous faites un bail de trois mois, ils vont augmenter le prix de 20, 30 % parce qu'il y a juste un roulement et des postes vacants plus élevés.

Dave:
Cela allait en fait être ma prochaine question sur le roulement et les postes vacants. Trouvez-vous que les gens considèrent cela comme une option à court terme jusqu'à ce qu'ils puissent trouver un mode de vie plus conventionnel ou quel est votre taux de renouvellement de bail avec la cohabitation ?

Geai:
La plupart de nos biens sont des logements étudiants, donc le taux de renouvellement est inférieur à 50%, mais c'est parce que la plupart des gens, ils sont diplômés de l'école et beaucoup d'entre eux sont en master. Ils enseignent ici pendant un an. Nous avons aussi beaucoup d'étudiants internationaux qui viennent ici. Nous avons une équipe marketing en Chine pour commercialiser cela, mais pour répondre à votre question, il est certain que la cohabitation est plus attrayante pour les jeunes professionnels et les étudiants ne sont là que depuis quelques années. Disons que vous déménagez dans une nouvelle ville, vous ne connaissez personne. C'est vraiment un excellent moyen de se brancher.
Alors, on ne veut évidemment pas que les locataires partent, et on comprend aussi que tout le monde n'a pas envie de partager indéfiniment une cuisine. Donc, beaucoup de nos propriétés que nous développons en ce moment, il y a un mélange de co-living et de studios, une chambre. Personnellement, je ne vivrais pas avec cinq autres personnes, même si je suis très attaché à la cohabitation. Si je déménageais dans une nouvelle ville, je le ferais, mais je pense que nous pouvons tous être d'accord sur le fait que tout le monde a besoin d'un endroit où vivre, et deuxièmement, tout le monde veut une communauté. Ainsi, même si vous quittez une suite de cohabitation, vous entrez dans un studio ou une chambre, vous pouvez toujours profiter des commodités et de la communauté dont vous faisiez autrefois partie.

Dave:
Vous êtes diplômé du co-living et vous montez d'un étage dans un appartement plus agréable.

Geai:
Vrai que.

Dave:
Donc, pour moi, je peux certainement voir l'attrait de celui-ci du côté des locataires. Pour économiser 30% sur votre loyer, honnêtement, partager une cuisine ne semble pas être une si grosse concession. Ma grande question est la suivante : à quel point la gestion immobilière est-elle difficile pour vous sur quelque chose comme ça ?

Geai:
C'est difficile, très difficile. Cependant, nous embauchons un directeur résident, pas vraiment embauchons, nous leur accordons des réductions et nous aidons simplement… La plupart des problèmes sont liés peut-être à des conflits de ménage ou de colocataires. Donc, nous leur accordons une réduction sur le loyer et nous aidons ensuite à atténuer les problèmes, mais pour être honnête, si vous avez une meilleure isolation phonique, nous ajoutons des canaux résilients entre les murs. En règle générale, vous ne faites pas cela à moins que ce ne soit comme un studio, dans un appartement, il est donc préférable d'insonoriser. Si une zone d'agrément est propre, il n'y a pas vraiment de problème. Et en plus, vous avez votre salle de bain privée, vous gardez votre salle de bain aussi propre que vous le souhaitez.

Henri:
La salle de bain privée doit être la grande victoire à garder… Nous avions l'habitude de les appeler… Dans le monde de l'entreprise, nous les appelons les problèmes des personnes. Les salles de bains privées doivent faire beaucoup pour réduire au minimum les problèmes de personnes, et ensuite, si vous nettoyez professionnellement les espaces communs et les cuisines, car chaque problème de colocataire que j'avais concernait généralement quelqu'un qui laissait sa vaisselle sale dans l'évier.

Dave:
Avez-vous des idées sur ce qu'est le coût supplémentaire de la gestion immobilière? Je ne sais pas si vous employez votre équipe à temps plein ou si vous la sous-traitez ?

Geai:
Nous le faisons en interne. Nous ne facturons pas vraiment plus qu'une gestion immobilière moyenne. Nous sommes en fait moins chers que Greystar, et nous essayons d'automatiser beaucoup de problèmes. AAA a en fait un bras technique qui travaille sur beaucoup d'automatisation, et nous construisons une technologie. Ainsi, AAA a trois fonctions principales. La première fonction est le bras technique dont j'ai parlé, puis le second bras est la gestion immobilière. Nous gérons toutes nos propriétés que nous avons construites et nous gérons pour d'autres, pour de grands promoteurs comme Jamison et Wiseman. Donc, je pense que 2,000 XNUMX unités à K-Town que nous gérons pour d'autres personnes. Et puis le troisième bras est ce que je fais. Nous faisons du développement immobilier, donc parfois nous co-GP avec d'autres promoteurs, mais la plupart du temps nous en sommes propriétaires, puis nous faisons le droit de conception, les permis, puis la construction, puis nous louons. Parfois nous sortons.

Henri:
Nous en avons un peu parlé, évidemment il y aura un roulement plus élevé si vous allez avoir une base étudiante. Donc, lorsque vous les souscrivez, si vous allez construire une nouvelle propriété, les souscrivez-vous ? Quel pourcentage d'inoccupation souscrivez-vous ? Qu'attendez-vous qu'ils fassent de manière cohérente du point de vue des postes vacants ?

Geai:
Notre taux d'inoccupation près de l'USC est en fait assez faible. C'est environ 2 %.

Henri:
Oh wow.

Dave:
Bien.

Henri:
C'est dingue.

Geai:
Il y a certainement du roulement, mais beaucoup de gens se présentent chaque année et nous le louons.

Dave:
Ouah. Qu'en est-il des frais d'entretien ? Dans mon esprit, je continue de penser que ce modèle commercial est un mélange entre les propriétés locatives et les locations à court terme parce que vous avez l'élément de nettoyage des locations à court terme, vous avez le meublé, du moins pour vous en tant qu'opérateur, pas encore, comme Jay dit, tous les opérateurs de cohabitation ne le font pas, mais vous avez fourni des pièces. Et d'après mon expérience dans les locations à court terme, ces endroits sont très utilisés. Il y a beaucoup de besoin de remplacer l'équipement et le mobilier. Voyez-vous cela aussi dans le co-living ?

Geai:
Oui bien sûr. Il y a certainement un coût de maintenance plus élevé. Cela a un coût. Nos dépenses sont également environ, je dirais, 10% plus élevées qu'un appartement traditionnel moyen en raison de la réparation, de l'entretien et du nettoyage, et nous incluons également les services publics dans nos dépenses. Ainsi, vous pouvez vraiment entrer avec un bagage et emménager dans un appartement nouvellement construit pour 30% en dessous du studio.

Dave:
Wow.

Geai:
Et puis en termes de remplacement, nous avons commencé à utiliser des matériaux de qualité supérieure, donc ils sont plus durables. Certains d'entre eux sont de qualité commerciale, une meilleure peinture, une peinture plus durable, tout ça. Une chose qui est difficile lorsque vous gérez une copropriété, c'est qu'il vous est difficile d'en faire l'entretien. Quand tu fais un studio, quelqu'un déménage, c'est facile pour toi d'entrer et de repeindre le tout ou de faire tout le ménage, mais dans le co-living, il y a d'autres résidents là-dedans. Il est donc préférable d'utiliser un matériau de meilleure qualité, de sorte que vous n'ayez pas besoin d'effectuer fréquemment un entretien approfondi.

Henri:
Donc, vous budgétisez cela en amont dans vos coûts d'acquisition parce que vous allez devoir le construire avec des matériaux de meilleure qualité. Comment ça marche? Ou dit différemment, pouvez-vous prendre quelque chose d'existant et le convertir en cohabitation, ou faites-vous généralement de nouvelles constructions et les concevez-vous pour la cohabitation à partir de zéro ?

Geai:
C'est possible à certains endroits, mais l'aménagement dans un vieil appartement est vraiment difficile à faire. Si vous deviez convertir le bureau, je pense qu'il y a certainement de la place pour le faire. Le bureau, c'est un grand espace ouvert, mais si vous convertissez un vieil appartement, ils ont probablement deux chambres plus grandes, parfois ils ont plus de 1,000 900 pieds carrés par chambre. Pour un deux chambres, vous pouvez probablement le mettre dans un trois chambres, mais vous ajoutez simplement une pièce supplémentaire. Et, aussi, il est très difficile pour vous d'ajouter de la plomberie. Vous ne pouvez pas ajouter une salle de bain privée sans coût important, donc cela n'en vaut pas vraiment la peine. Et, aussi la façon dont nous le voyons est que nous voulons qu'il soit compact, mais pas trop compact. Pour un trois chambres, nous essayons de le garder autour de 300 pieds carrés, donc c'est comme 300 pieds carrés par pièce. Quand nous disons XNUMX pieds carrés, cela inclut l'espace commun, le couloir et les chambres, l'ensemble de l'unité.

Dave:
Jay, on dirait que vous ne faites pas ça, mais avez-vous vu des opérateurs qui font ça avec des maisons unifamiliales ? Je suppose que ça s'appelle plus-

Geai:
Oui, bungalow.

Dave:
Je suppose que cela s'appelle plutôt un loyer à la pièce. Alors, quel est leur modèle ?

Geai:
Leur modèle est qu'ils trouvent un propriétaire de maison unifamiliale, puis ils le louent et le louent. Je sais qu'ils ont également obtenu des fonds et ont commencé à acheter un grand nombre de maisons unifamiliales. Je l'ai regardé, en quelque sorte. J'étais intéressé à voir combien d'argent ils gagnaient réellement par maison unifamiliale, et j'ai fait quelques souscriptions rapides. Je ne pense tout simplement pas qu'ils puissent gagner beaucoup d'argent avec une maison unifamiliale, car l'entretien est très élevé et vous ne pouvez pas vraiment évoluer. Chaque emplacement a cinq, six chambres maximum, mais pour nous, chaque emplacement peut être de 40 à 100 chambres et plus. Il est donc plus difficile de le faire efficacement avec une maison unifamiliale.

Henri:
Je vois tout à fait que cela a du sens sur des marchés chers et à forte densité d'universités, comme Los Angeles, New York, ces grandes villes. Selon vous, dans quels autres domaines ce modèle s'intègre-t-il ou a-t-il un sens ?

Geai:
Vous avez frappé droit sur. Exactement ce que vous avez dit, pour être honnête, la cohabitation n'aura de sens que sur le marché inabordable, dans un marché clé comme New York, LA, San Francisco. San Francisco n'est pas vraiment un grand marché en ce moment, mais avant le COVID, cela aurait été un excellent marché. Je dirais cependant qu'en tant que promoteur d'appartements traditionnel, une grande partie des paramètres qu'ils examinent sont le rapport revenu / loyer. Donc, ils veulent que les locataires soient évidemment en mesure de payer un loyer plus élevé. Donc, ils veulent que le loyer ne soit pas trop élevé, pour qu'ils puissent se le permettre, mais pour nous, c'est différent. En fait, nous le regardons à l'envers. Nous examinons les zones qui sont inabordables. C'est un marché cible différent.

Dave:
Donc, si les gens voulaient faire ce calcul pour eux-mêmes et identifier un marché où ils pourraient envisager la cohabitation, comment faites-vous ce calcul ? Quelles mesures utilisez-vous ? Avez-vous des conseils à donner à nos auditeurs sur la façon dont ils peuvent le faire ?

Geai:
Oui, dans un marché abordable, le ratio revenu / loyer est généralement d'au moins 3X. Donc, si vous gagnez 100,000 30,000 par an, votre loyer annuel est d'environ 2.5 30. Donc, si le ratio revenu/loyer est inférieur à 2020, c'est un signal que ce n'est pas abordable et qu'ils dépensent plus de 23 % de leurs revenus en loyer. Mais en 50… En fait, j'ai parlé plus tôt de l'abordabilité, les XNUMX % de locataires dépensent actuellement XNUMX % ou plus de leurs revenus en loyer.

Dave:
C'est fou, wow.

Geai:
23 %. Un quart d'entre nous dépense tout en loyer.

Henri:
Donc, si quelqu'un, disons du point de vue d'un investisseur, entend cela et s'en va, cela pourrait être quelque chose dans lequel j'aimerais investir, apprendre quelles sont les options qui s'offrent aux gens ? Y a-t-il des fonds dans lesquels ils peuvent investir ou y a-t-il des entreprises à qui ils peuvent parler qui font ce genre de choses? Comment fait-on pour entrer dans cet espace du point de vue d'un investisseur ?

Geai:
Vous ne pouvez pas investir dans une FPI. Le défi du couple dans la cohabitation en ce moment est qu'il n'est pas considéré comme un investissement car il s'agit d'un nouveau type de propriété et ce n'est pas un investissement car vous ne pouvez pas reconditionner un prêt et le vendre à Fannie Mae pour un prêt d'agence. Il est donc plus difficile d'obtenir du financement. Nous avons dû travailler avec des banques locales plus petites. Donc, votre question était, comment peuvent-ils investir? Ainsi, ils ne peuvent pas vraiment investir dans une FPI publique, mais s'ils sont promoteurs ou s'ils souhaitent investir, ils peuvent contacter certains développeurs de cohabitation tels que Tripalink. Nous avons en fait un portail pour les investisseurs. Je ne sais vraiment pas comment vous pourriez investir autrement dans la cohabitation. Une autre façon de faire est que certaines personnes achètent leur propre maison et c'est essentiellement du piratage de maison et vous la louez à petite échelle.

Dave:
Ils l'appellent location à la pièce ou simplement piratage d'une maison unifamiliale. Vous pouvez certainement faire quelque chose comme ça parce que j'ai lu des trucs sur le loyer par chambre où vous obtenez une prime similaire sur le loyer par pied carré ou par chambre, une augmentation de 20%, 25% du loyer en faisant cela avec un mal de tête correspondant dans gestion de la propriété.

Geai:
Honnêtement, ça a du sens financièrement, mais est-ce que ça vaut vraiment le coup d'avoir cinq autres colocataires avec soi et ensuite il faut nettoyer la partie commune ? Je ne sais pas, ça dépend.

Henri:
Cela dépend du montant du loyer.

Dave:
Je me souviens juste des maisons dans lesquelles je vivais avec des amis à l'université et il semble que c'était amusant à l'époque, mais mec, le gestionnaire immobilier devait nous détester. Jay, y a-t-il des syndications disponibles ? Si vous êtes un investisseur accrédité, y a-t-il des projets de développement dans lesquels les investisseurs pourraient investir passivement ?

Geai:
Oui, je pense qu'il n'y a pas beaucoup de développeurs en colocation, mais si vous assistez à des événements de réseautage, vous pourrez peut-être en rencontrer. Nous faisons quelques syndications. Nous connaissons quelques autres petits développeurs de la région qui font également de la syndication.

Dave:
D'accord, super. Eh bien, Jay, merci beaucoup d'être là. Nous apprécions vraiment que vous partagiez cela. J'ai beaucoup appris. Je pense que c'est super convaincant. Je veux apprendre à… S'il y a des syndications disponibles, ou peut-être qu'Henry et moi allons participer à notre première, mais cela a été très utile. Je pense que c'est une idée vraiment cool qu'il y ait clairement une demande pour cela. Cette partie me semble tellement évidente que cela semble être un endroit sympa où vivre pour bien moins que ce que vous paieriez ailleurs. Alors, bravo d'être dans cette industrie vraiment cool. Y a-t-il un endroit où les gens peuvent communiquer avec vous s'ils veulent en savoir plus à ce sujet ?

Geai:
Merci de me recevoir. Vous pouvez me contacter sur BiggerPockets. C'est Jay Chang, et puis tu peux aussi me voler sur LinkedIn. BiggerPockets aura la plupart des liens dont vous auriez besoin pour me contacter directement.

Dave:
J'adore ça, tu envoies juste des gens à BiggerPockets. C'est peut-être la première fois que nous avons cela, mais en tant qu'employé de BiggerPockets, nous apprécions vraiment cela.

Geai:
Pas de problème.

Dave:
Merci mec. Un grand merci à Jay de nous avoir rejoint. Henri, qu'en penses-tu ?

Henri:
Mec, c'est un espace assez unique, et je pense que la demande pour ce genre de vie dans ces marchés chers va juste augmenter. C'est comme si les conditions du marché en ce moment disaient que c'est quelque chose dont les gens ont besoin. Les taux d'intérêt sont plus élevés, l'inflation est folle. Et donc, non seulement cela coûte cher aux gens de louer dans ces endroits, mais bon sang, l'épicerie aussi, donc s'ils peuvent économiser 30% et doivent partager une cuisine, je pense que les gens seraient prêts à sacrifier cela.

Dave:
Totalement, j'ai l'impression qu'il va y avoir une énorme demande pour cela. Tout d'abord, économiser 30 % sur votre loyer, c'est énorme. Nous parlons tout le temps aux gens, j'en suis sûr, si vous voulez vous lancer dans l'immobilier avec peu d'argent, quelle est la meilleure façon de le faire ? Soit pirater la maison, soit réduire vos frais de subsistance. C'est un excellent moyen de réduire vos frais de subsistance. Donc, quand je suis entré dans cette émission, je me suis dit: "Mec, ça va être intéressant pour les investisseurs", et ça l'est, mais aussi pour l'investir, mais je pense que c'est aussi intéressant pour les aspirants investisseurs d'envisager de vivre dans l'un des ces choses parce que vous aurez probablement économisé de l'argent et investirez ensuite dans l'immobilier. Mais je pense aussi que l'élément d'avoir… Je pense que tu l'as fait aussi, j'ai déménagé dans de nouvelles villes dans ma vie où je ne connais pas beaucoup de gens, je pense que l'élément communautaire est plutôt cool. Cela me rappelle un environnement d'auberge, non ?

Henri:
Mais, magnifique.

Dave:
Ils sont vraiment gentils, mais ils sont plus ouverts. C'est comme aller dans un espace commun, traîner, boire une bière, faire comme ça, et c'est dans un endroit super sympa. Donc, je pouvais imaginer que c'était vraiment populaire.

Henri:
Soyons réalistes, je ne veux pas nettoyer ma cuisine de toute façon.

Dave:
No.

Henri:
Donc, si je peux utiliser une cuisine que quelqu'un d'autre va nettoyer et je peux descendre et prendre une bière avec tous mes voisins [inaudible 00:35:18]-

Dave:
C'est tellement [inaudible 00:35:18]. Quel est l'endroit le plus étrange ou le pire où vous ayez vécu ?

Henri:
Oh mon dieu, mec, le tout premier dortoir dans lequel j'ai vécu était probablement l'endroit le plus étrange que j'aie jamais vécu parce que c'était comme si un motel 6 sordide était un dortoir, et nous avions cet espace de vie partagé, et il était censé être meublé , mais ce n'était en réalité qu'un futon en guise de canapé, puis un meuble télé sans télévision dessus et un tapis à poils longs.

Dave:
Ooh bien.

Henri:
Et puis j'avais une chambre avec des lits superposés dans laquelle j'avais un colocataire. Donc c'était-

Dave:
Oh mon Dieu, ça ne sonne pas que-

Henri:
Ce n'est pas mon endroit préféré pour vivre.

Dave:
J'ai acheté ma première maison avec trois partenaires, mais l'un des partenaires et moi étions colocataires à l'époque, et nous allions la pirater, c'était notre plan, nous allions emménager. Mais, puis Denver a commencé à faire eh bien et nous nous disons : « Mec, nous pourrions obtenir beaucoup plus de loyer que ce que nous paierions avec nos propres loyers », alors nous nous disons : « Pourquoi ferions-nous du hack ? » Et sa grand-mère venait de décéder et elle vivait dans une communauté de retraités et le marché continuait de chuter comme un fou et sa mère disait: «Vous payez juste les services publics, prenez soin de la maison. Vous pouvez y vivre », mais c'était comme une communauté de 55 ans et plus, donc nous ne pouvions le dire à personne. Nous avons donc déménagé au milieu de la nuit, juste vécu dans cette maison. On s'est dit : « Ça va durer six mois », mais c'était gratuit, donc on a fini par vivre là-bas pendant trois ans. Et, j'ai vécu dans le sous-sol, donc j'ai vécu dans le sous-sol de sa grand-mère décédée dans une communauté de retraités pendant trois ans.

Henri:
Est-ce que vous venez d'aller à la salle communautaire et de détruire des citoyens âgés au ping-pong, en les écrasant au ping-pong en pension complète ?

Dave:
Oui exactement. Il n'y avait pas d'espace communautaire. Je suppose qu'il y en avait un peu, mais nous n'y sommes jamais allés, mais nous étions juste comme… Les gens ont adoré ça, en fait. Nous porterions alors leurs boîtes, nous serions juste les jeunes gars qui pourraient ramasser des trucs. Nous venons de le faire, et plus tard et plus tard, nous lançions des ragers là-bas. Ils avaient ce bel espace extérieur et nous organisions simplement ces énormes fêtes là-bas.

Henri:
Vos voisins sont venus ?

Dave:
Ils nous faisaient signe, mais malheureusement nous ne les avons jamais fait entrer, mais c'était un endroit bizarre où vivre. Bref, j'aurais probablement préféré vivre dans l'un de ces espaces de cohabitation.

Henri:
Je ne sais pas, on dirait que c'était assez génial.

Dave:
C'était amusant de le regarder en arrière. Parfois, je me disais: "Qu'est-ce que je fous de ma vie?" Mais, cela a permis d'économiser beaucoup d'argent. Quoi qu'il en soit, maintenant j'ai perdu toute ma pensée, alors sortons d'ici. Merci d'être là, mec, et merci à tous d'avoir écouté. J'espère que cela vous intéresse. Je pense que ça va être une grande tendance. Je suppose que c'est la dernière chose que j'ai été un peu déçu qu'il n'y ait pas vraiment de moyen facile d'investir dedans en ce moment, on dirait que si vous n'êtes qu'un investisseur régulier et non un développeur.

Henri:
Mais c'est généralement à ce moment-là que vous devriez rechercher ces opportunités, car quelqu'un va trouver très tôt un moyen de mettre cela à la disposition du public dans lequel investir. Donc, j'essaierais d'être le premier à adopter parce que la demande est va être là.

Dave:
Totalement, c'est comme à chaque fois que nous faisons un de ces spectacles, comme celui-ci, et en particulier celui des maisons imprimées en 3D, ce n'est pas facile, mais celui qui le découvrira en fera une tuerie. Donc, si vous êtes intéressé, suivez Jay, suivez certains des autres opérateurs. Peut-être que vous pouvez apprendre d'eux ou y participer, mais nous espérons que cela vous a été utile. Nous essayons toujours de vous proposer ces types de nouvelles stratégies d'investissement à la pointe de la technologie, car c'est notre raison d'être. Nous aimerions donc savoir si ces types d'épisodes vous sont utiles. Alors si vous avez des idées sur ce genre d'épisode, rejoignez-moi sur Instagram où je suis à thedatadeli ou Henry, vous êtes à thehenrywashington, non ?

Henri:
C'est exact.

Dave:
D'accord, alors dites-nous ce que vous en pensez. Merci beaucoup pour votre écoute. On se retrouve lundi pour un autre épisode de On The Market.
On The Market est créé par moi, Dave Meyer et Caitlin Bennett, produit par Caitlin Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media, recherché par Pooja Jindal, et un grand merci à toute l'équipe de BiggerPockets. Le contenu de l'émission On The Market ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.