Quand tu es prêt à investir dans l'immobilier mais n'avez pas l'argent facilement disponible, cela peut sembler être un barrage routier complet. Mais il existe des moyens de contourner votre acompte doute. Avec attention Étude de marché et un peu de créativité en matière de financement, vous pourrez gagner en confiance et se lancer.
Ce sont deux des éléments clés de Pooja Jindalméthode d'investissement. Après que sa résidence principale soit devenue une location longue durée propriété, elle a attrapé le virus et a acheté une autre propriété, puis une autre, et plusieurs autres par la suite. Au fil des ans, Pooja a développé un système qui l'aide à choisir, évaluer et investir avec confiance et clarté.
Dans cet épisode, Pooja couvre tout ce que vous devez savoir pour arrêter de caler et commencer à investir. Elle souligne l'importance de bâtir une communauté, différentes façons de faire maths d'argent, la gestion à distance des biens locatifs, rester motivé et se fixer des objectifs d'investissementet une faire preuve de créativité lorsque le financement traditionnel ne suffit pas. Que vous recherchiez votre résidence principale, une résidence secondaire ou un immeuble de rapport pour des locations à court ou à long terme, les conseils de Pooja vous aideront à démarrer.commencez votre voyage immobilier.
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Ashley:
C'est l'épisode 259 de Real Estate Rookie
Pooja :
Je pense que ce qui était vraiment intéressant et ce que je pense est si important que peu de gens réalisent, c'est que disons que je veux acheter une maison. Il peut s'agir d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire ou d'un immeuble de rapport. Parfois, lorsque nous n'avons pas l'argent disponible immédiatement, cela peut être un obstacle et les gens sont simplement démotivés par cela et ils ne font pas un pas en avant. Si l'on est créatif avec leur financement, ils pourraient faire fonctionner la situation. Il est très important de savoir quel accès vous avez à vos comptes financiers et comment vous pouvez l'utiliser.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Jindal et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson.
Tony:
Bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Et je veux commencer cet épisode en criant quelqu'un par le nom d'utilisateur de Dee Pencil et Dee a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcast. Il dit: «Honnêtement, je suis un peu réticent à donner une critique cinq étoiles parce que je ne veux pas que tout le monde connaisse le podcast des recrues de cette façon, je peux vous garder pour moi. J'attends avec impatience les nouvelles versions afin de pouvoir continuer à absorber toutes les excellentes informations de vous tous et de vos invités. Bravo de Caroline du Sud. Eh bien, Dee, nous vous apprécions et si vous faites partie du public de Ricky, de la communauté de travail, et que vous ne nous avez pas encore laissé une critique cinq étoiles ou honnête, quoi que vous pensiez que nous méritons, veuillez nous en laisser une. Plus vous obtenez d'avis, plus nous pouvons aider les gens à aider les gens, c'est notre raison d'être ici. Ashley Kehr, quoi de neuf ? Comment allez-vous aujourd'hui?
Ashley:
Vous savez quoi? J'ai l'impression que tu me demandes toujours parce que tu fais juste la transition vers ça. Demandons-nous d'abord cette fois, qu'est-ce qui vous prend ?
Tony:
Qu'est-ce qui m'arrive ? Eh bien, à partir de cet enregistrement, nous sommes à quelques jours de Noël, donc nous commençons en fait à ralentir un peu. Je n'ai pratiquement rien sur le calendrier pour la semaine prochaine, ce qui est bien. Du côté de l'immobilier, j'ai un flip sous contrat. Ce sera l'un de nos retournements les plus lourds que nous ayons fait. Nous avons en fait un autre flip, en fait, j'en ai deux sous contrat maintenant parce que quelqu'un vient de dire oui l'autre jour. Nous avons une cabane qui devait fermer cette semaine dans les Smokey Mountains, mais il s'avère que le constructeur a mal construit la maison. C'était censé être un quatre chambres, et nous avons découvert que c'était un trois chambres.
L'évaluation est revenue très basse et nous nous sommes dit: "Qu'est-ce qui s'est passé?" Nous avons contacté notre agent, notre agent a fait une visite guidée, et oui, nous avons acheté un quatre lits, mais ils nous ont donné un trois chambres. Maintenant, nous retournons avec le constructeur. Ils doivent ajouter un autre mur pour convertir cet espace en chambre, ce qui est nul parce que nous avions besoin que cela ferme avant la fin de l'année pour que nous puissions bénéficier des avantages fiscaux et maintenant cela n'arrivera pas. Quoi qu'il en soit, il se passe beaucoup de choses.
Ashley:
Oh mon Dieu, c'est fou. Vous ne penseriez même pas que cela se produise.
Tony:
No.
Ashley:
Oui mon gars. Comment pouvez-vous même empêcher que la prochaine fois que vous avez un constructeur, vous envoyiez quelqu'un aux inspections avec une copie du plan d'étage ?
Tony:
Je crois que oui. Vous devez avoir le plan d'étage. Je sais que quelque chose cloche comme ça.
Ashley:
Droite. Oui.
Tony:
Notre agent immobilier passerait et nous donnerait des mises à jour vidéo, mais oui, personne n'a jamais mis deux et deux ensemble jusqu'à ce que l'évaluateur passe et dise, il n'y a que trois chambres ici, pas quatre.
Ashley:
Le constructeur, je veux dire, comment gâchez-vous ça?
Tony:
Le plus fou, c'est qu'on n'est pas les seuls à qui c'est arrivé. Notre voisin, c'est un bon ami à nous, il lui est arrivé exactement la même chose, mais la sienne était encore pire parce que le pied carré, c'était juste complètement le mauvais plan d'étage. La nôtre, au lieu de faire de cette quatrième chambre une chambre, ils l'ont juste fait comme un loft pour que vous puissiez y entrer et la fermer. Notre ami, littéralement un plan d'étage complètement différent, la superficie en pieds carrés est fausse, la disposition est fausse. Tout était éteint avec le sien. Je ne sais pas, leçons apprises.
Ashley:
Avec un loft aussi, j'ai appris parce que nous avons trois lofts en ce moment, en fait quatre lofts entre trois de nos propriétés, et j'apprends tellement comment le faire compter comme une chambre. Ouais.
Tony:
Je vous tiendrai au courant.
Ashley:
Ouais absolument. Eh bien, désolé, désolé ce qui se passe, Tony, mais juste les choses d'investir dans l'immobilier, je suppose. Ouais.
Tony:
Roulez la règle avec les coups de poing, non ? Ouais.
Ashley:
Donc, aujourd'hui, nous avons un invité vraiment cool, nous avons Pooja qui a commencé à investir en Inde dans des condos et a maintenant des immeubles de placement aux États-Unis et elle utilise en fait pour son accord où nous avons en quelque sorte décomposé sa résidence principale où elle a fait quelques financement créatif. Si vous avez du mal à trouver un acompte, c'est l'épisode à écouter car elle vous montre comment elle a fait pour ce financement créatif.
Tony:
Ouais, Pooja est aussi super intéressante parce qu'elle aide avec le podcast sur le marché à faire des recherches, des données et des analyses, et vous entendez dans cet épisode le genre de son processus quand elle commence à rechercher de nouveaux marchés, de nouvelles propriétés. C'était vraiment cool. Je pense à Ash, la chose qui m'a le plus marqué à propos de Pooja. Ce qui était probablement le plus unique dans son histoire était son approche de l'investissement. Alors que tant de gens que nous amenons dans l'émission, ils se concentrent sur les flux de trésorerie aujourd'hui et sur la constitution de flux de trésorerie le plus rapidement possible. Pooja y va presque sous l'angle opposé où elle a dit: "Hé, je suis prête à subir une petite perte sur une propriété même parce que cela m'aide à atteindre mon objectif à long terme." Si vous voulez en savoir plus sur les raisons pour lesquelles elle est prête à faire cela, assurez-vous d'écouter tout au long.
Ashley:
Pooja, bienvenue dans l'émission. Merci beaucoup de vous joindre à nous. Pouvez-vous commencer par nous parler un peu de vous et de vos débuts dans l'immobilier ?
Pooja :
Ouais, bien sûr. Salut Ashley. Salut Tony. Merci de m'avoir invité. Je suis tellement excité d'être ici. Eh bien, je m'appelle Pooja, Pooja Jindal. Je vis dans le sud de la Californie, le long de Del Beach Cities, avec mon mari, nos deux garçons et un joli labrador chocolat. Professionnellement, je porte en fait plusieurs casquettes. Je suis un agent immobilier agréé dans l'état de Californie. Je suis un investisseur immobilier actif. Je suis un professionnel de l'informatique et une société de studios de médias et de divertissement à Culver City et un chapeau vraiment cool que je suis si fier de porter est que je suis également le chercheur de Bigger Pockets on the Market Podcast, qui est l'un de mes préférés podcasts avec le podcast Rookie, avec le podcast Real Estate, avec tous les podcasts Bigger Pockets. Ouais, donc c'est à propos de moi.
Mon premier passage dans l'industrie de l'immobilier était en fait il y a 14 ans. Je travaillais comme stagiaire d'été dans une société de conseil en immobilier, DTZ Real Estate Consulting. Il fait maintenant partie de Kushman & Wakefield. Je faisais des recherches pour les marchés de détail, en fait c'était comme les centres commerciaux et les complexes dans toutes les villes métropolitaines de l'Inde. C'est à ce moment-là que j'ai été exposé à tant de termes de l'immobilier et j'ai réalisé à quel point c'était excitant pour moi, à quel point j'étais bon et à quel point j'étais habile à saisir tous ces termes et cette terminologie et j'ai pu obtenir toutes les données. C'était mon premier passage et la première propriété immobilière que mon mari et moi avons achetée remonte en fait à 2011 en Inde. C'était un condo de nouvelle construction que nous avions acheté à l'origine avec l'intention de l'utiliser comme résidence principale. Cela n'a jamais marché. Plus sur cela plus tard. Mais depuis lors, nous investissons dans l'immobilier, principalement dans l'achat et la conservation à long terme
Tony:
Pouja. Avant d'aller trop loin, pouvez-vous simplement donner aux auditeurs un aperçu de ce à quoi ressemble votre portefeuille aujourd'hui ?
Pooja :
Actuellement, nous possédons au total quatre locations et notre résidence principale, deux de nos locations sont en Inde, deux sont ici dans le sud de la Californie, puis notre résidence principale est dans le sud de la Californie. Les locations en Inde sont des condos et les locations en Californie du Sud sont des résidences unifamiliales.
Ashley:
Où avez-vous commencé? À quel endroit avez-vous acheté en premier ?
Pooja :
C'est en Inde, premier investissement immobilier, que fut-
Ashley:
Ouais. Avez-vous d'abord acheté en Inde ou avez-vous d'abord acheté en Californie du Sud ?
Pooja :
D'accord, j'habitais en Inde, alors nous avons déménagé ici en 2010. Mon mari et moi, nous avons déménagé ici en 2010. La première propriété que nous avons achetée ensemble était en Inde en 2010/2011. C'était en décembre, janvier et après cela, nous continuons à acheter des propriétés en Inde. Ensuite, la première propriété que nous avons achetée aux États-Unis était en 2017 en Californie du Sud.
Ashley:
Pouvez-vous nous parler un peu des différences entre peut-être acheter en Inde et acheter aux États-Unis? Comment avez-vous dû faire pivoter votre stratégie, adapter un changement, et certaines des choses que vous avez rencontrées étaient différentes à chaque endroit ?
Pooja :
J'ai grandi à Delhi. C'est probablement l'un des endroits les plus chers au monde. La différence est que la bureaucratie est bien pire là-bas chaque fois que vous essayez d'acheter ou de vendre une propriété. Quand j'ai vendu nos deux propriétés là-bas, j'ai décidé de ne plus acheter là-bas parce que la partie vente était si difficile. En termes de pivotement de la stratégie, les relations sont beaucoup plus importantes là-bas par rapport à l'analyse des transactions que vous pourriez faire sur l'ordinateur portable ou au téléphone ou simplement en lisant des livres ou en lisant des articles de blog. En ce qui concerne les démarches à faire, la recherche, c'est beaucoup plus basé sur les relations en termes de propriétés que vous pouvez trouver qui correspondent à vos critères. C'est plus étroit là-bas parce que les maisons sont beaucoup plus chères.
Ensuite, en termes de réalisation de la transaction, qui consiste à acheter ou à vendre, cela dépend toujours d'être là en personne. Je ne peux pas me contenter de papiers DocuSign et vendre une propriété assise à partir d'ici. En fait, j'ai dû y aller physiquement pour signer les papiers et m'asseoir là-bas pendant 10 heures juste pour fermer.
Tony:
Je veux juste poursuivre avec une question. Pooja, quelle a été votre expérience en essayant de gérer ces propriétés depuis l'Amérique étant donné qu'elles se trouvent dans un autre pays ?
Pooja :
L'expérience a été bonne jusqu'à présent honnêtement. J'ai oublié ces propriétés parce qu'en termes de flux de trésorerie, elles ne génèrent pas beaucoup de flux de trésorerie, pour être honnête, simplement à cause de la différence en termes de devise et de prix et du loyer que les gens paieraient là-bas . En ce qui concerne la gestion, je pense que ce qui nous a vraiment aidés, c'est que nous ayons encore de la famille là-bas où nous avons les propriétés, ce qui aide vraiment à gérer les propriétés. Nous n'avons vraiment pas de gestionnaire immobilier. Nous ne recevons pas de demandes de réparation ou quoi que ce soit de ce genre. Il s'agit vraiment de collecter les chèques de loyer qui sont déposés sur nos comptes et d'avoir un réseau, d'avoir un système de soutien d'amis ou de famille qui serait disponible en cas de problème avec la propriété ou de problème avec le locataire en termes de ne pas pouvoir percevoir le loyer à temps.
Tony:
J'ai posé cette question parce que nous avons tellement de nouveaux investisseurs qui ont peur d'investir hors de chez eux, encore moins dans un autre État, encore moins dans un autre pays, mais vous avez en quelque sorte trouvé un moyen de le faire, et je viens J'ai regardé et de New Delhi à la Californie, c'est presque un vol de 20 heures, donc vous ne pouvez pas aller beaucoup plus loin que la Californie et New Delhi. Si je t'entends bien, Pooja, tu dis que la raison pour laquelle il a été si facile pour toi de gérer depuis une si grande distance, c'est parce que tu as des gens dans cette ville, dans cette ville qui t'aident en quelque sorte à gérer . Ai-je bien entendu ?
Pooja :
D'accord. Oui, cela a été plus facile pour moi parce que j'ai un système de soutien, mais il est également important de connaître le marché à l'intérieur et à l'extérieur. Chaque fois que j'achète des propriétés, je prends l'initiative d'acheter des propriétés. Toutes les propriétés que nous achetons, c'est mon mari et moi, nous achetons ensemble, mais il apporte surtout le capital et les signatures. Je fais toutes les recherches et je me concentre vraiment sur la connaissance du marché avant de prendre la décision.
Maintenant, ces propriétés en Inde que nous avons achetées, parce que depuis que j'ai grandi à cet endroit, je savais quelles zones sont meilleures, quelles zones ont un développement à venir, quelles zones sont en plein essor, quelles zones il y a une bonne base de locataires, beaucoup d'entreprises là-bas et beaucoup d'entreprises là-bas. Je n'aurais aucun problème à louer l'espace. Oui, le système de soutien est important, mais cela vient après coup. Avant, il est toujours important de s'assurer que vous prenez une décision éclairée et que le fait d'être de cet endroit m'a aidé à acheter les propriétés. Si je devais choisir un autre endroit, je serais d'accord avec cela tant que j'ai vraiment fait mes propres recherches et analyses et que j'ai parlé à des gens du coin là-bas.
Tony:
Ce que vous dites, Pooja, c'est que l'analyse des données que vous faites au départ est la première étape pour vous donner confiance pour pouvoir acheter ces propriétés qui sont si loin?
Pooja :
Oui absolument. Absolument. C'est la première étape.
Tony:
Pouvons-nous approfondir cela un peu? Quel genre de recherche faites-vous lorsque vous étudiez les marchés en Inde ou même les marchés ici en Californie ? Quel est votre point de départ pour dire, d'accord, voici où je veux concentrer mes recherches ?
Pooja :
J'ai donc mes propres critères et cela vient d'une simple connaissance collective du simple fait de parler aux gens, de parler à d'autres investisseurs, de lire des articles ou d'écouter des podcasts. Premièrement, je commence par l'emplacement. Il est contradictoire que j'aie des propriétés en Inde et que j'aie acheté et vendu des propriétés à Austin, mais j'essaie de me concentrer sur le sud de la Californie. J'aime investir local. Le numéro un est l'emplacement. Je commence toujours par "Oui, je veux investir localement". Après c'est le prix. Mon objectif est, et je le fais légèrement différemment, je n'ai pas de prix en tête. Je fais en termes de sortie mensuelle. J'ai un critère que je ne veux pas avoir un coût mensuel de plus de 5,000 XNUMX $ par mois. À partir de là, je travaille à rebours parce qu'ensuite vous allez regarder les impôts fonciers, vous allez regarder les autres dépenses, les services publics, et vous allez regarder les taux d'intérêt.
Parce que les taux d'intérêt ne cessent de changer, donc si je pouvais me permettre une propriété de 1.2 million de dollars il y a six mois, maintenant c'est comme une propriété de 800,000 XNUMX $. Ensuite je regarde le prix et ensuite le type de bien, j'aime investir dans des résidences unifamiliales. J'essaie de rester à l'écart des condos ou des maisons de ville pour plusieurs raisons. Je veux être propriétaire du terrain et pouvoir faire tout ce que je veux en faire, en me souciant simplement de la ville ou des lois de l'État plutôt que des règles HOA. Le type de propriété entre en ligne de compte, puis je commence vraiment à faire mon analyse en termes de flux de trésorerie provenant de cette propriété.
J'ai pour critère que dans les deux premières années de la propriété, puisque j'investis dans le sud de la Californie où le prix est déjà si élevé et qu'il est difficile d'avoir un flux de trésorerie positif, mon objectif est que dans les deux premières années , je suis d'accord pour prendre un coup de flux de trésorerie négatif de 5% de mes sorties mensuelles.
Par exemple, si la sortie mensuelle est de 5,000 250 $, je peux avoir un flux de trésorerie négatif de 5 $ par mois pendant les deux premières années. Après cela, mon objectif est de commencer à atteindre le seuil de rentabilité la troisième année, puis d'avoir un flux de trésorerie positif de 5 % du coût mensuel la quatrième et la cinquième année, et ainsi de suite. Bien sûr, ces XNUMX % vont continuer à augmenter car mon paiement mensuel resterait le même et le loyer augmenterait, puis je commencerais à regarder les propriétés.
Ensuite, j'irais voir les propriétés sur MLS, même sur Redfin, Trulia, Zillow, en utilisant simplement mes relations avec d'autres agents immobiliers, avec des voisins, des amis, toute personne que je connais qui pourrait avoir un accord hors marché. Alors je sais que c'est un long processus. Ensuite, je commence à regarder les dépenses mensuelles pour cette propriété, le taux de taxe foncière réel, les dépenses de fonctionnement réelles, les réparations, puis tous les coûts d'inoccupation qui pourraient survenir à l'avenir. Ensuite, je compare les dépenses avec les entrées et c'est là que je prends une décision. A cette propriété est logique. La dernière étape serait de programmer le rendez-vous de présentation. Je fais toutes ces démarches avant d'aller voir la propriété avant d'y aller et de commencer à envisager d'acheter cette propriété.
Ashley:
C'est beaucoup d'informations intéressantes et nous voulons vraiment en savoir plus, mais ma première question est que certaines de ces dépenses sont variables ou qu'elles ne sont pas encore déterminées lorsque vous effectuez cette analyse de transaction. Ainsi, par exemple, vous avez mentionné le taux d'intérêt que ce que vous auriez pu acheter il y a six mois est très différent de celui d'aujourd'hui. Comment maîtrisez-vous certaines de ces dépenses variables, même les données du marché montrant que la même ville dans laquelle vous investissez a toujours le même rapport prix / loyer, des choses comme ça alors que vous continuez l'analyse au cours de l'année, où obtenez-vous ces données que vous utilisez pour vos chiffres, pour vos dépenses afin que ce soient les données les plus précises que vous puissiez obtenir ?
Pooja :
Ouais. D'accord. En ce qui concerne les dépenses, la dépense initiale sera l'acompte que nous versons. Nous versons généralement 25 % d'acompte, nous finançons le reste. Cette partie est fixe, qui est la dépense initiale. Ensuite, après cette dépense, il y a les intérêts, qui sont un paiement hypothécaire. Pour cela, j'ai des relations étroites avec les prêteurs et j'essaie de rester au top du marché afin que je sache, d'accord, quel est le taux d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans ? Qu'est-ce qu'un tarif pour 7/1 ARM ? Qu'est-ce qu'un taux pour 5/1 ARM ?
Ashley:
Est-ce que vous leur envoyez un e-mail et leur demandez, ou allez-vous sur un site Web pour rechercher cela ? Où quelqu'un d'autre pourrait-il trouver cette information ?
Pooja :
En fait, je les appelle pour obtenir ces informations, oui. Je les appelle et c'est comme ça que j'obtiens cette information parce que chaque scénario est si différent, et comme je ne regarde pas seulement une location à long terme, ça pourrait même être une location à moyen terme. Je pourrais acheter une résidence secondaire, l'utiliser comme immeuble de rapport. Je pourrais acheter un duplex ou un triplex ou un quadraplex, et le financement varie selon le type de propriété. C'est pourquoi il est si important de ne pas se fier uniquement à un numéro d'un site Web, mais de partager le scénario détaillé et d'obtenir ensuite les tarifs. Cette information que je reçois de mon prêteur et je n'appelle pas seulement un prêteur, j'en appelle au moins trois pour que je fasse mes courses avant de décider d'en choisir un.
Tony:
Pooja, une question de suivi à cela, je connais beaucoup de recrues, elles sont nerveuses à l'idée de voir leur crédit courir plusieurs fois ou peut-être de nouer de mauvaises relations avec un prêteur parce qu'elles leur envoient toujours ces offres, elles n'ont jamais finit par acheter. Quelles sont vos pensées ou comment gérez-vous cela? Gèrent-ils votre crédit à chaque fois ou vous donnent-ils simplement des chiffres préliminaires ? Savent-ils que ce sont des propriétés que vous ne faites que regarder ou s'attendent-ils à ce que vous les achetiez toutes ? Comment travaillez-vous cette dynamique ?
Pooja :
Ouais, donc en ce qui concerne le fait de s'inquiéter de ce que les prêteurs vont penser, oh, vous leur demandez simplement de vous donner les taux et vous continuez à les appeler et vous ne savez pas quand vous pourrez tirer ça traiter. Cela pourrait prendre trois mois, quatre mois. J'appelle mon prêteur depuis sept mois, donc c'est long, mais je dirais qu'il ne faut pas s'inquiéter à ce sujet. Si vous avez cette relation solide et forte avec le prêteur, si vous avez travaillé avec eux dans le passé, et même si vous n'avez pas travaillé avec eux dans le passé, continuez simplement. Ne vous inquiétez pas de ce qu'ils vont en penser. S'ils s'en inquiètent trop et qu'ils ne répondent pas à votre appel téléphonique, devinez quoi ? Il n'y a pas de pénurie de prêteurs, il n'y a pas de pénurie de bons prêteurs dans le monde, aux États-Unis, alors ne vous inquiétez pas. Passez simplement à autre chose, passez au suivant. C'est leur perte, pas la vôtre.
Ensuite, il s'agit d'une vérification de crédit. Non, ils ne font pas ma vérification de crédit. Je suis d'accord. Ouais, je ne veux pas que mon crédit soit touché à chaque fois que j'essaie de magasiner, à chaque fois que j'essaie d'analyser une affaire. Ils n'exécutent même pas de vérification en douceur et cela varie simplement. Disons que si je travaille avec le prêteur avec qui j'ai déjà travaillé dans le passé, il me poserait les questions : « Hé, quelque chose a-t-il changé par rapport à votre situation en ce qui concerne la nouvelle dette que vous avez contractée, en termes de vos revenus ? » Ils poseraient ces questions sur la base des informations qu'ils ont déjà sur moi. Ils sont capables d'exécuter ce scénario pour moi. Non, la vérification de solvabilité n'est pas une étape obligatoire. Un bon prêteur qui veut votre entreprise, qui sait ce qu'il fait, devrait toujours être prêt à vous donner ce prix.
Tony:
Pooja, je veux poursuivre parce que l'une des autres choses que vous avez mentionnées et que j'ai trouvées intéressantes, et que vous avez un peu abordées, c'est que dans ces quatre ou cinq étapes que vous avez énumérées ici, vous vous concentrez sur les dépenses d'abord et vous dites : « Hé, je ne veux pas que mes dépenses dépassent X dollars par mois. Pouvez-vous m'expliquer pourquoi c'est l'une de vos premières étapes ? Parce que je pense que la plupart des gens commencent par l'autre bout en disant: "Hé, je veux que mon flux de trésorerie soit X." Mais vous le regardez du côté opposé où vous vous concentrez d'abord sur les dépenses. D'après vous, quel a été l'avantage d'inverser la tendance et d'examiner les dépenses par rapport aux flux de trésorerie ?
Pooja :
Oui, donc je pense que selon votre objectif, notre objectif d'investissement immobilier n'est pas un revenu passif. Non, je ne recherche pas vraiment un flux de trésorerie d'un montant X de dollars chaque mois. Je cherche à créer un patrimoine à long terme. Je cherche à construire une richesse générationnelle, et en cours de route, bien sûr, je ne veux rien payer de ma poche. La raison pour laquelle je commence par les dépenses est aussi pour tenir compte des scénarios imprévus, pour tenir compte des postes vacants. Disons que la maison est vacante pendant un mois ou deux mois. Disons que le locataire n'est pas en mesure de payer son loyer pendant un mois ou deux mois. Vous devez passer par la procédure d'expulsion. Cette sortie mensuelle décidera si je serais ou non en mesure de payer cette hypothèque même si personne ne paie cette hypothèque pour moi. Si c'est 10,000 20,000 $ par mois, alors je dois payer ces XNUMX XNUMX $ pendant deux mois, c'est beaucoup d'argent, je ne veux pas prendre ce risque.
En fonction de mes propres réserves, en fonction de mes propres revenus, je décide de ce seuil. Ces 5,000 5,000 $, c'est bon, oui, donc un mois je pourrais payer 500 1.5 $ s'il y avait un poste vacant, si quelqu'un ne payait pas le loyer à temps. C'est la raison pour laquelle je commence par les dépenses parce que, et c'est mon opinion personnelle, si je reste concentré sur la génération d'un flux de trésorerie de disons 8,000 $, et que j'achète une propriété qui coûte 8,000 million d'euros et que le coût mensuel est d'environ 500 XNUMX $, et si je dois payer ces XNUMX XNUMX $ une fois, XNUMX $ n'a pas de sens. C'est la raison pour laquelle j'ai ce processus où j'examine d'abord les dépenses.
Ashley:
Nous sommes allés dans votre analyse de l'affaire, mais pourquoi avez-vous même commencé à vous intéresser à cela ? Pouvez-vous nous dire comment vous restez motivé ? Vous mettez beaucoup de travail, beaucoup de diligence raisonnable dans ces propriétés. Peut-être aborder votre pourquoi, ce qui vous fait avancer et peut-être même l'établissement d'objectifs. Vous fixez-vous des objectifs pour rester sur la bonne voie et où vous voyez-vous aller ?
Pooja :
La fondation de l'immobilier, elle a en fait commencé il y a longtemps. J'ai donc grandi en Inde. Alors ma mère était femme au foyer. Mon père travaillait bien, bien sûr, mais il ne pourrait jamais devenir un entrepreneur à succès. C'est très personnel pour moi, c'est très proche de mon cœur. Nous avons eu des problèmes d'argent pendant que je grandissais. Dès mon plus jeune âge, j'ai réalisé l'importance d'être financièrement stable. J'ai réalisé l'importance d'avoir une maison que l'on pourrait appeler chez soi. Il y a eu une situation où nous avons dû déménager de notre maison à cause d'une situation familiale où mon père a dû vendre sa part de la propriété, et à ce moment-là j'étais encore à l'université. Je pense que c'est là que j'ai compris à quel point il était important pour moi d'être financièrement stable.
À cette époque, mon objectif était de gagner, d'épargner et d'investir. Gagnez, épargnez, investissez. Au début, je me concentrais sur l'investissement dans des fonds boursiers et indiciels, des fonds communs de placement et des dépôts à revenu fixe. C'était au début. Puis, petit à petit, j'ai réalisé que si je veux multiplier mon argent, je dois envisager de diversifier mon portefeuille. C'est ainsi que j'ai commencé à m'intéresser à l'investissement immobilier. La raison pour laquelle j'ai commencé était mon état d'esprit selon lequel j'avais besoin d'être financièrement stable. Une autre raison pour laquelle j'ai commencé est que je veux offrir la liberté de temps à ma famille. Quand je dis ma famille, je parle en fait de mes parents qui vivent encore en Inde. Je veux les aider dans leur retraite. Je parle de mon mari pour qu'il puisse faire ce qu'il veut de cette fois. S'il veut quitter son travail, peut-être qu'il devrait pouvoir le faire.
Une autre raison est de donner la liberté de temps à mes enfants. J'ai deux garçons qui aiment vraiment jouer au football et tout ce qu'ils veulent, c'est être des joueurs de football ou des arbitres de football ou des entraîneurs de football, pas faire autre chose. Je veux leur donner cette liberté qu'à l'avenir, ils pourront poursuivre leur passion sans avoir la pression d'être dans une course où ils doivent obtenir un bon diplôme universitaire ou ils doivent avoir un travail de neuf à cinq parce qu'ils doivent faire les deux bouts se rejoignent parce qu'ils doivent payer leur maison, qui est l'un des plus gros morceaux de vos dépenses mensuelles. C'est pourquoi, pourquoi j'ai commencé dans l'immobilier parce que je veux juste me multiplier et je veux la richesse de la nation britannique et je veux avoir suffisamment de revenus pour pouvoir subvenir aux besoins de la famille. Je peux redonner aux gens.
Comment je reste motivé, c'est pour ça. C'est pour ça. Quand j'imagine ce pourquoi, ça te motive. C'est un peu comme quand les gens vont acheter un billet de loterie, même avant de gagner, tu as vécu la vie dans ta main, tu as vécu la vie dans ta main et tu te dis, je vais gagner ce loto , et je vais être si riche, profiter de ma vie. Donc je pense que j'imagine ce futur dans ma tête et c'est ce qui me fait avancer. En termes d'établissement d'objectifs, je ne sais pas mieux. J'ai l'impression que je veux juste continuer. Je n'ai pas d'objectif du genre, oh, je veux 10 [inaudible 00:26:13] en 10 ans, en 15 ans. Maintenant, je n'ai pas cet objectif. J'ai un objectif à long terme en termes de ce que je veux faire.
Disons que lorsque j'aurai 50 ans, j'ai ces objectifs, mais en termes de nombre définitif de propriétés, je n'ai pas d'objectif en termes de nombre définitif de propriétés, mais j'ai un objectif en termes de revenu mensuel que je veux gagner de ces propriétés locatives. Au moment où j'aurai 50 ans, je veux avoir 20,000 2 $ par mois en revenu passif. Je veux pouvoir acheter une petite cabane à la montagne, y vivre sans aucune dette. Je veux que mes enfants puissent aller à l'université sans aucun prêt étudiant, et je veux pouvoir quitter mon WXNUMX à ce moment-là et travailler pour une organisation à but non lucratif. Ce sont vraiment mes objectifs et je continue.
Tony:
Ouais. Eh bien Pooja, je veux dire quelle raison phénoménale de motivation pour construire cette entreprise immobilière. C'est quelque chose dont nous parlons beaucoup dans la série, c'est que lorsque vous pensez à votre pourquoi, cela doit être quelque chose de plus important que des dollars et des cents et votre pourquoi de redonner à votre famille, de soutenir votre mari, de soutenir vos enfants , d'acheter cette cabane à la montagne. Ce sont des choses qui peuvent vraiment pousser quelqu'un à s'y tenir, car si l'objectif n'était que de 20,000 20 par mois de trésorerie, c'est quelque chose qui est un peu plus difficile à respecter. Maintenant, je veux revenir un peu en arrière parce que vous avez mentionné plus tôt que les flux de trésorerie en ce moment ne sont pas votre plus grand facteur de motivation lorsque vous achetez une propriété. Et même que vous puissiez ou vouliez accepter une petite perte sur une propriété lorsque vous l'achetez pour la première fois. Je veux juste demander pourquoi c'est votre position en ce moment et pensez-vous que cela pourrait rendre plus difficile pour vous d'atteindre cet objectif de XNUMX XNUMX par an en flux de trésorerie ?
Pooja :
Tout d'abord, je pense que je peux obtenir 20 2 par mois de trésorerie, oui, facilement. J'ai une stratégie en tête. Deuxièmement, la raison pour laquelle je ne suis pas trop concentré sur les flux de trésorerie en ce moment, je pense et un très bon endroit dans lequel je suis, c'est que j'ai toujours un emploi W2. J'ai toujours un emploi W2. Mon mari a un emploi W2 et personnellement, je n'ai aucune envie de quitter mon emploi WXNUMX. Je ne cherche pas à pouvoir quitter ce travail. J'adore ce travail. Je peux contribuer, je suis récompensé, je travaille avec des gens formidables, donc je veux continuer à travailler à ce poste. Cela me procure les revenus dont j'ai besoin. Je ne suis donc pas à la recherche d'une autre source de revenus sur laquelle je pourrais compter. C'est une raison pour laquelle je ne suis pas trop concentré sur les flux de trésorerie en ce moment.
Tant que je suis capable de m'en tenir à mes chiffres en termes de, disons, d'accord, 5 % des sorties mensuelles, je comptabilise mon revenu avant d'arriver à ce chiffre. Disons que demain je perds mon emploi, hypothétiquement parlant, je perds mon emploi, alors que 5 % ne sera pas 5 %, ce sera 1 %. C'est comme si pivoter en fonction de votre propre situation est important. Une autre raison pour laquelle le flux de trésorerie n'est pas important pour moi en ce moment est que mon objectif est différent. Différents peuples ont des objectifs différents. Certaines personnes ont pour objectif d'avoir un revenu passif, elles veulent gagner 2,000 50 $ par mois à partir d'un revenu passif. Je respecte totalement cela, mais mon objectif est de créer une richesse générationnelle. Je cherche à obtenir, par exemple, au moment où j'aurai 20,000 ans, si j'avais 20,000 XNUMX $ par mois, j'aurais probablement remboursé mon hypothèque, j'aurais remboursé mon hypothèque afin que l'argent du loyer que je que vous recevrez de ces propriétés ne seront que des revenus. C'est ce qui me rend confiant sur le fait que oui, je serais en mesure d'avoir ces XNUMX XNUMX $ par mois en revenu passif.
Ashley:
Pour ces propriétés, les condos en Inde, sont-ils plus appréciés, ils sont juste un peu de trésorerie maintenant, mais une fois payés, ils vont en quelque sorte contribuer à la richesse générationnelle avec appréciation ?
Pooja :
Oui. Ces propriétés sont déjà payées. Lorsque nous les avons achetés, nous les avons remboursés dans les cinq ans suivant leur achat. Ces propriétés sont là honnêtement pour nos parents, elles sont vraiment juste là pour nos parents. Si jamais ils veulent déménager là-bas, ils peuvent y déménager. Quand nous vieillissons et que nous visitons l'Inde, nous voulons y déménager, nous pourrions y déménager. Pour votre point, Ashley, oui, c'est juste pour la richesse générationnelle. Puisqu'ils sont déjà payés, ils n'ont pas beaucoup de réparations parce qu'il s'agissait de nouvelles constructions. Je n'ai pas mentionné cela. Il s'agissait de nouvelles propriétés de construction. J'en ai acheté un en 2010, un autre a été acheté en 2014. Les deux étaient de nouvelles constructions, donc nous ne recevons pas beaucoup de demandes de réparation pour celui-là. Ils sont simplement faciles à entretenir, simplement conservés là pour créer une richesse générationnelle. Oui.
Ashley:
Parlons de la tranquillité d'esprit à ce sujet aussi, d'avoir votre portefeuille et d'avoir quelques propriétés payées. Nous entendons tout le temps parler de l'optimisation de vos propriétés, vous n'obtenez pas le meilleur rendement à moins que vous ne les exploitiez. Ne gardez pas autant d'équité dans une propriété. C'est un mauvais investissement. Que pensez-vous du fait que ces deux propriétés ont été payées et qu'elles ne sont pas exploitées pour maximiser votre rendement sur la propriété ? Par exemple, je viens de conclure une propriété que je vendais aujourd'hui et elle était en fait liée à un prêt de portefeuille avec une autre propriété et nous avions la possibilité d'aller à la banque et de dire, nous aimerions garder cette propriété sur le prêt , alors faites-nous savoir ce que... Nous voulions faire, 70 % de la valeur estimative lorsque nous avons obtenu le prêt pour cette propriété, nous voulons conserver le solde du prêt sur la propriété, puis nous rembourserons simplement le supplément qui est dû parce que nous vendons cette autre propriété et elle n'est plus détenue en garantie.
Ou nous pourrions prendre le produit de la vente, rembourser l'hypothèque et venir à la table avec 34,000 XNUMX $ supplémentaires pour rembourser complètement les deux propriétés. Nous devons le faire parce que nous vendons, donc l'autre nous avions la possibilité de garder la dette ou de la rembourser, et nous avons en fait pris la décision tard hier soir de rembourser complètement cette propriété. C'est juste cette tranquillité d'esprit que nous voulions car nous avons toujours gardé plusieurs propriétés qui sont payées franchement et clairement. Nous en avons vendu quelques-unes au cours des deux dernières années alors que le marché était si chaud et nous avons en quelque sorte regardé en arrière et wow, nous n'avons plus de propriétés libres et claires. Tout est endetté. Nous avons décidé de payer cela. Quelle était votre stratégie pour avoir ces propriétés libres et claires ?
Pooja :
Oui, donc je pense que j'en ai parlé au début que la première propriété que nous avions achetée, nous l'avions achetée avec l'intention de l'utiliser comme résidence principale. C'était en 2010. Quand nous avons déménagé ici, honnêtement, pendant cinq ans, nous avons vécu ici sans savoir où nous allions être le mois prochain. C'est ainsi que nous avons vécu ici pendant cinq ans. Nous avons déménagé huit fois, un véritable déménagement à travers les États. C'était très imprévisible. C'est la raison pour laquelle nous avions acheté cette propriété, et c'est la raison pour laquelle il s'agissait d'une nouvelle construction et nous avions l'intention de la rembourser dans les cinq ans parce que j'étais très clair dans mon esprit que nous ne voulons pas payer de loyer, nous ne le faisons pas. Nous ne voulons pas payer de loyer et nous voulons mettre un pied dans la porte avant que cela ne devienne trop cher et que nous ne puissions plus nous le permettre. Ces deux choses étaient très importantes pour moi.
Maintenant, pour ce qui est de tirer parti des propriétés pour acheter leurs investissements, je le fais. C'est juste que ces deux propriétés en Inde, je ne le fais pas avec elles parce que premièrement, je ne veux pas les vendre. La seule façon dont je pourrais tirer parti de ces propriétés si je les vendais, obtenir un [inaudible 00:34:07] sur ces propriétés en Inde, n'y pense même pas. Ça va être un cauchemar.
Ashley:
C'est intéressant à savoir. Ce n'est pas vraiment une chose à laquelle je penserais, c'est qu'étant dans un pays différent, il n'est pas aussi facile d'aller simplement refinancer ou d'obtenir un autre type de dette sur la propriété.
Pooja :
Ouais, donc obtenir un [inaudible 00:34:24] sur ceux-là, ce concept n'existe même pas officiellement là-bas à travers les banques. Bien sûr, vous pouvez vous adresser à un prêteur privé, vous pouvez conserver votre propriété en garantie et ensuite emprunter de l'argent, mais ce n'est pas un processus idéal que vous souhaitez suivre, juste la façon dont les systèmes sont mis en place là-bas. C'est pourquoi je ne peux pas tirer parti d'un [inaudible 00:34:47]. La seule façon de tirer parti de la valeur nette de ces propriétés est de vendre ces propriétés. Maintenant, les propriétés que nous avons ici, nous avons tiré parti des fonds propres accumulés dans ces propriétés et c'est ainsi qu'aux États-Unis au total, à un moment donné, nous possédions six propriétés, nous en avons vendu deux, mais à un moment donné, nous possédions six propriétés aux États-Unis. Et la seule façon dont j'ai pu le faire est de tirer parti de la valeur nette de ces propriétés.
Tony:
Juste un suivi de votre part, d'accord, parce que j'ai toujours été presque de l'autre côté, Ashley, où c'est comme, j'aime l'idée de l'effet de levier et de la mise à l'échelle plus rapide et d'utiliser votre dette pour obtenir la propriété suivante, mais j'ai avait deux de mes amis, tous deux des entrepreneurs prospères qui ont payé leurs résidences principales et ils ont juste parlé de la tranquillité d'esprit. Je sais que vous avez beaucoup parlé du remboursement d'une grande partie de votre dette personnelle et de la tranquillité d'esprit qui en découle. Je pense qu'il y a quelque chose à considérer autour de cette échelle agressive et de l'utilisation de la dette par rapport au fait de pouvoir vraiment dormir la nuit pour savoir que même si tout tombe en panne, votre maison où vous vivez est payée pour cela et vous n'avez pas à vous inquiéter à propos de ça. J'ai l'impression que je suis en train de traverser le changement où il pourrait presque être logique pour moi de commencer à me concentrer sur cela également. Tu déteint un peu sur moi, Ash, c'est sûr.
Ashley:
Eh bien, Pooja, voulez-vous passer en revue l'une de vos offres pour nous et expliquer tout le processus ? Nous allons d'abord vous poser quelques questions rapides.
Pooja :
Ouais, je le sais. Mais je voulais aborder cela, l'aspect de la tranquillité d'esprit, parce que vous avez posé une question à ce sujet et que je n'y ai pas tout à fait abordé. La façon dont je définis la tranquillité d'esprit pour moi, c'est avoir des locations à long terme, je ne fais pas de locations à court terme, je ne fais pas de locations à moyen terme, et la raison pour laquelle j'essaie de rester concentré dans certains domaines en Californie du Sud est telle que j'ai presque la certitude que ces maisons seront louées dans les deux semaines selon l'emplacement. Nos critères de sélection des locataires sont si solides qu'il y a très peu de chances que nous nous retrouvions dans une situation où le préposé n'est pas en mesure de payer son loyer. Cette tranquillité d'esprit pour moi est de recevoir ce chèque de loyer tous les mois, d'avoir cette stabilité et de pouvoir ensuite rembourser cette hypothèque. Maintenant, la raison pour laquelle je n'ai pas pensé à rembourser notre résidence principale est que nous l'avons obtenue à un taux d'intérêt de 2.625 %.
Je ne sais pas s'il est financièrement logique pour nous de rembourser cette dette. Si je veux rembourser cette dette, disons que c'est comme 500,000 500,000 $, je pourrais investir ces 2.625 2.625 $. Même si j'investissais dans un certificat de dépôt ennuyeux, je gagnerais quand même plus de 7 %. Je comprends cela, surtout d'être originaire d'un pays asiatique, c'est très bien dans notre culture comme, oh, ne pas avoir de dette. Devenez propriétaire de votre propriété en toute liberté et en toute quiétude. Ne pas avoir de dettes. La maison est censée être un endroit qui vous appartient à cent pour cent. Ensuite, le côté pratique de moi entre en jeu et dit, allez, cela n'a pas de sens. Vous voulez rembourser une dette que vous avez empruntée à 8 % alors que vous pourriez utiliser cet argent et gagner facilement XNUMX % à XNUMX % d'intérêts ? Ce coût d'opportunité de l'argent est ce qui m'aide à prendre cette décision. C'est là que la tranquillité d'esprit est prise en charge.
Tony:
Cela a toujours été ma pensée aussi, c'est vrai, c'est que vous pourriez prendre cet argent et obtenir un meilleur rendement. Je pense que je commence à changer un peu mon état d'esprit où peut-être qu'il y a certains aspects de ma vie où je vais profiter de ce coût d'opportunité de ne pas obtenir un meilleur rendement ailleurs pour la tranquillité d'esprit qui accompagne le fait de devoir le payer désactivé. Je n'ai pas encore fait ça. Nous avons toujours des dettes dans notre résidence principale également, mais en pensant à nos décisions futures, c'est quelque chose que je commence à considérer.
Pooja :
Demain, je pense que si je perds mon emploi, honnêtement, il y a tellement de façons de gagner un revenu. C'est comme si je pouvais livrer des colis Amazon, je pouvais être baby-sitter, je pouvais être femme de ménage, je pouvais faire-
Ashley:
Avoir plus de temps pour acheter des propriétés.
Pooja :
Exactement. Cette peur est quelque chose qui ne reste pas avec moi que je n'aurai pas de source de revenus.
Ashley:
D'accord. Voulez-vous nous guider à travers l'une de vos affaires que vous avez conclues, que vous avez conclues ? Je vais juste vous donner quelques questions et ensuite vous pouvez donner des réponses courtes à cela et ensuite nous passerons en revue l'histoire de cela?
Pooja :
Oui bien sûr. Faisons-le.
Ashley:
Quelle est la propriété que vous avez achetée ? Unifamiliale, multifamiliale ?
Pooja :
Résidence unifamiliale.
Ashley:
D'accord. C'est sur quel marché ?
Pooja :
Californie du Sud.
Ashley:
D'accord. Tu l'as acheté combien ?
Pooja :
Le prix d'achat était de 1.4.
Ashley:
Comment avez-vous trouvé l'affaire ?
Pooja :
Hors marché.
Ashley:
C'est une location longue durée ?
Pooja :
C'était une résidence principale.
Ashley:
Ah d'accord.
Pooja :
J'aimerais aborder l'aspect du financement créatif.
Ashley:
D'accord, cool. Ouais, pourquoi n'irais-tu pas là-dedans alors ?
Pooja :
D'accord, alors oui, nous vivions déjà dans notre résidence principale et je n'avais pas vraiment de plans concrets pour déménager, mais c'était toujours dans mon esprit. Je ne veux jamais dire non à une bonne affaire. C'est juste ma stratégie. Je ne veux jamais dire non à une opportunité. Je cherchais inconsciemment une autre résidence principale. J'ai fondé une maison hors marché que certains propriétaires essayaient de vendre l'année dernière en décembre, donc c'était toujours le pic du marché. Obtenir un accord hors marché à ce moment-là, c'était de l'or. Le prix d'achat était d'or aussi. La maison vaut certainement plus que cela.
Ashley:
Que diriez-vous que la maison vaut? Quand vous l'avez acheté à 1.4, que pensiez-vous qu'il valait à ce moment-là ?
Pooja :
1.55.
Ashley:
Oui.
Pooja :
C'était une situation particulière pour les vendeurs qu'ils se déplaçaient d'un État à un autre et ils ne voulaient pas passer par le processus de préparation de la maison, de recrutement des gens, d'examen des offres. Ils voulaient faire un accord hors marché. Ce genre de situation était gagnant-gagnant pour les vendeurs ainsi que pour nous.
Ashley:
Permettez-moi de vous poser cette question très rapidement avant de continuer. Comment avez-vous trouvé cette information ? Parce que cela peut faire ou défaire une affaire, c'est découvrir la raison pour laquelle un vendeur vend la propriété.
Pooja :
C'était directement des vendeurs en fait. Il y avait un agent immobilier impliqué, donc je suis un agent immobilier, et j'ai rencontré un autre agent immobilier lors d'une journée portes ouvertes et ce n'était pas un secret. Ils étaient très à l'aise de partager que oui, nous recherchons une vente hors marché tant que le prix est correct.
Ashley:
D'accord, cool. Et puis vous voulez continuer avec le reste de l'affaire. Alors, comment l'as-tu financé ?
Pooja :
Ouais, donc c'était 1.4, l'acompte était de 20%, et à ce moment-là nous n'avions pas les fonds pour faire cet acompte de 20%. En ce qui concerne le financement créatif, il y avait donc peu d'options sur la table. Premièrement, ce que nous pourrions faire, c'est vendre les fonds que nous avions dans les comptes de courtage ou nous pourrions vendre certaines des actions que nous avions dans nos comptes ESOP. Ou ce que nous avons décidé de faire, c'est d'utiliser l'argent du [inaudible 00:42:00] pour notre résidence principale. La résidence principale que nous avions achetée en 2017, nous avions une marge de crédit hypothécaire sur cette propriété qui était de 150,000 150,000 $. Nous utilisons la totalité de ces 3.95 XNUMX $ sur cette ligne de crédit. Le taux d'intérêt sur cette marge de crédit était d'environ XNUMX %. Les taux d'intérêt étaient encore bas. Du point de vue du montant que vous empruntez, le taux d'intérêt était toujours dans notre budget.
Nous avons également utilisé une ligne d'accès aux liquidités. Une ligne d'accès aux liquidités est un peu similaire à une ligne de crédit sur valeur domiciliaire. Dans une marge de crédit sur valeur domiciliaire, vous utilisez essentiellement la valeur nette que vous avez construite dans une maison comme garantie pour emprunter de l'argent. Dans la ligne d'accès aux liquidités, vous utilisez en fait l'argent dont vous disposez en termes d'actions, de titres pour emprunter. Au lieu de vendre nos actions, nous avons retiré une ligne d'accès à la liquidité et utilisé 80,000 230,000 $ à partir de là. C'était 60,000 XNUMX $ que nous avons techniquement empruntés en utilisant les marges de crédit. Puis, après cela, nous avons emprunté XNUMX XNUMX $ à une compagnie privée.
Ashley:
Donc, avec ces deux lignes de crédit, je pense qu'il est d'abord important de mentionner la ligne de crédit d'accès aux liquidités. Ce ne peut pas être un compte de retraite. Correct? Il doit s'agir d'un compte de non-retraite pour obtenir une marge de crédit. Est-ce exact?
Pooja :
Absolument, oui, c'est tout à fait exact.
Ashley:
Avec ces deux marges de crédit où elles n'intéressent que les paiements et comment cela a-t-il affecté votre dette par rapport au revenu ? Maintenant, vous allez à la banque pour obtenir l'hypothèque sur cette nouvelle propriété, ont-ils examiné ces paiements sur la marge de crédit et les ont-ils inclus dans le revenu de votre dette ?
Pooja :
Ils n'ont pas examiné ce paiement. Même à l'époque où j'essayais de retirer de l'argent de la marge de crédit et que j'obtiens une pré-approbation, nous possédions trois autres locations à ce moment-là. Le ratio dette / revenu peut en être affecté. Ces trois immeubles locatifs étaient tous loués. Le paiement de ces deux marges de crédit n'a pas été comptabilisé dans l'approbation préalable de l'hypothèque. Ensuite, en ce qui concerne le paiement pendant un nombre fixe d'années, et cela peut vraiment varier d'une banque à l'autre, c'est pourquoi je ne veux pas dire que 5 ans ou 10 ans, cela peut varier d'une banque à l'autre, de produit à produit, mais vous ne pouvez payer que les intérêts pendant 10 ans.
Le HELOC que nous avions, nous n'avions le droit de payer des intérêts que pendant 10 ans, mais bien sûr, à un moment donné, vous devez également payer le principal. Ce n'est pas que vous pouvez simplement payer des intérêts et si vous voulez simplement payer des intérêts, alors vous continuerez à payer des intérêts. Il est très important de savoir que l'intérêt sur un HELOC, c'est variable, ce n'est pas fixe. Il était de 3.95 % à l'époque, mais aujourd'hui, si je payais des intérêts sur ce HELOC, cela aurait été beaucoup plus. C'est quelque chose de très important dont il faut tenir compte dans vos calculs lorsque vous prenez les marges de crédit.
Ashley:
Avec cette propriété, vous y avez emménagé et avez-vous fini par refinancer ? Avez-vous tout mis à jour ou fait quoi que ce soit pour rembourser ces marges de crédit et le prêt initial ou que s'est-il passé avec la propriété aujourd'hui ?
Pooja :
J'avais une stratégie en tête. Nous possédions trois locations à l'époque. L'une des locations que nous avons est en Californie du Sud. Les deux autres locations étaient à Austin. Nous avions donc acheté deux propriétés à Austin, deux résidences unifamiliales. Lorsque nous avons commencé à nous intéresser à cette résidence principale, l'inflation augmentait déjà à cette époque. D'octobre à novembre et décembre, il augmentait d'au moins 0.2 % chaque mois. J'ai décidé de vendre les propriétés d'Austin. Ma stratégie était que, d'accord, nous retirerons de l'argent du HELOC, nous retirerons de l'argent de la ligne d'accès liquidée, nous emprunterons de l'argent à un prêteur privé et nous vendrons à la fois nos propriétés à Austin et l'argent que les fonds que nous obtiendrons des propriétés d'Austin, nous serions en mesure de rembourser le HELOC ainsi qu'une ligne d'accès aux liquidités ainsi qu'un prêteur privé.
Nous étions capable de. Nous avons vendu les deux propriétés d'Austin. L'un a été vendu en janvier 2022, un autre a été vendu en avril 2022, et ces fonds ont été utilisés pour rembourser les marges de crédit. Je pense que ce qui était vraiment intéressant, et ce que je pense est si important que peu de gens réalisent, c'est que disons que je veux acheter une maison, cela pourrait être une résidence principale ou une résidence secondaire ou un immeuble de rapport. Parfois, lorsque nous n'avons pas l'argent disponible immédiatement, cela peut être un obstacle et les gens sont simplement démotivés par cela et ils ne font pas un pas en avant. Si l'on est créatif avec leur financement, ils pourraient faire fonctionner la situation.
Il est très important de savoir quel accès vous avez à vos comptes financiers et comment vous pouvez l'utiliser. À un moment donné, j'ai presque vendu ces actions. Maintenant, j'aurais aimé l'avoir parce que le cours de l'action était très élevé, mais à un moment donné, j'ai pensé, oh oui, vendons simplement ces actions et utilisons cet argent. En même temps, si je pouvais en retirer de l'argent en utilisant une ligne d'accès à la liquidité, alors c'était une meilleure décision car vous détenez alors vos actions plus longtemps si telle est votre stratégie. Chez nous, tous les investissements que nous réalisons sont des achats à long terme. Nous ne voulons jamais rien vendre.
Tony:
Ouais, c'est vraiment intéressant, et je pense qu'un Pooja important à emporter pour tous nos auditeurs est que, vous savez, vous avez eu cette opportunité incroyable et vous auriez pu simplement lever les mains en l'air et dire, eh bien, nous ne Vous n'avez pas d'argent, mais vous avez fait preuve de créativité, vous avez pris un risque calculé en tirant une dette du HELOC, de la ligne d'accès, du prêteur privé, mais vous saviez que vous aviez un moyen, dans un court laps de temps, rembourser cette dette. Évidemment, tout le monde ne sera pas dans la même situation, mais je pense que la leçon à retenir pour nos auditeurs débutants est que si vous trouvez une bonne affaire, concentrez-vous sur la créativité pour que cette affaire se concrétise au lieu de simplement lever les mains et dire , "Oh mec, ça ne marchera pas." J'apprécie vraiment que tu partages ça, Pooja. Je suis sûr que vous allez inspirer certaines personnes à sortir et à conclure des affaires.
Pooja :
Oui, et il est important de prendre un risque calculé. Honnêtement, si je n'avais pas prévu de vendre ces deux propriétés, je ne savais pas si je voulais emprunter 80 % de ce 1.4 et en plus, emprunter 230,000 XNUMX $ supplémentaires.
Tony:
D'accord, mais c'était un risque calculé, et je pense que c'est quelque chose dans lequel tu sembles vraiment très bon, ce qui est génial. D'accord. Je veux nous emmener à notre examen de recrue, Pooja. Ce sont les trois questions les plus importantes qu'on vous posera dans votre vie. Êtes-vous prêt pour l'examen ?
Pooja :
Né prêt.
Tony:
Très bien, voilà. J'aime ça. C'est peut-être la meilleure réponse que vous m'ayez donnée en me posant cette question. Premièrement, quelle est la chose concrète que les débutants devraient faire après avoir écouté votre épisode ?
Pooja :
Eh bien, après avoir écouté l'épisode, je dirais que cela construit la communauté. Je pense qu'il est si important d'avoir une communauté partageant les mêmes idées, car cela vous donne accès à l'éducation, cela vous donne accès aux ressources dont vous aurez besoin dans votre parcours immobilier. Pour moi, c'était la clé. Tout ce que j'ai appris sur le financement créatif, la ligne d'accès aux liquidités, HELOC, tout est venu du simple fait de parler à des personnes partageant les mêmes idées, de lire les articles écrits par des personnes partageant les mêmes idées, d'écouter les conversations, d'écouter les podcasts impliquant des personnes similaires. gens d'esprit. Je pense qu'il est très important de rejoindre une communauté partageant les mêmes idées pour rester concentré sur votre parcours immobilier. Oui.
Ashley:
Quel est l'outil, le logiciel, l'application ou le système de votre entreprise que vous utilisez ?
Pooja :
J'utilise beaucoup Avail. J'utilise Avail pour toutes nos sélections de locataires et pour recevoir les demandes de location.
Ashley:
C'est un logiciel de gestion immobilière. Droite?
Pooja :
C'est un logiciel de gestion immobilière, mais l'utilisation principale pour moi est d'exécuter les demandes de location, d'exécuter la vérification des antécédents, d'exécuter la vérification de crédit et de filtrer les locataires. Un autre que j'utilise est AirDNA avec, car chaque fois que je cherche à analyser une propriété, je veux examiner les différentes stratégies comme, d'accord, cela pourrait-il fonctionner comme une location à long terme ? Pourrait-il fonctionner comme une location à moyen terme? Pourrait-il fonctionner comme une location à court terme ? Pour faire l'analyse des locations à court terme, AirDNA est vraiment pratique.
Tony:
D'accord. Dernière question pour toi, Pooja. Où comptez-vous être dans cinq ans ?
Pooja :
Dans cinq ans, je veux toujours continuer à travailler dans mon emploi W2, et je veux ajouter deux autres propriétés à notre portefeuille locatif. Deux autres propriétés à notre portefeuille de location, toutes les deux, deux d'entre elles ensemble me donnant un flux de trésorerie positif de mille dollars par mois. Un autre objectif que j'ai est d'avoir créé une nouvelle société de maison et de bateau pour les jeunes en transition. Il s'agit de fournir un logement aux jeunes qui sont en famille d'accueil ou qui ont quitté la famille d'accueil. Mon objectif est de fournir un logement à 100 enfants en cinq ans.
Ashley:
Eh bien Pooja, merci beaucoup de nous avoir rejoint. Pouvez-vous faire savoir à tout le monde où ils peuvent vous contacter et obtenir plus d'informations sur vous ?
Pooja :
Ouais, bien sûr. Le meilleur endroit pour me trouver est sur Instagram. Ma poignée Insta est mon prénom avec un L supplémentaire, avec un amour supplémentaire. Alors Pooja.jindall, JINDALL. C'est le meilleur endroit pour me trouver. Je poste régulièrement des vidéos sur, vous savez ce que je fais et beaucoup de trucs éducatifs juste pour redonner aux gens.
Ashley:
Eh bien, merci beaucoup de vous joindre à nous. Nous avons vraiment apprécié de vous avoir dans l'émission et de nous donner des tonnes de conseils et de partager votre histoire avec nous.
Pooja :
Thank you.
Ashley:
Je suis Ashley de Wealth From Rentals et il est Tony de Tony J Robinson. Nous serons de retour samedi avec le Rookie Reply.
Regardez le podcast ici
Dans cet épisode, nous couvrons
- Comment l'analyse des données peut vous aider gagner en confiance et se lancer
- L'importance de bâtir une communauté ainsi que apprendre le processus
- Quand vous voudrez peut-être envisager dépenses avant flux de trésorerie
- Comment faire preuve de créativité et venir avec un acompte
- Pourquoi Pooja donne la priorité long terme, richesse générationnelle sur le revenu passif actuel
- En utilisant logiciel de gestion immobilière pour les sélections de locataires, les candidatures, etc.
- Une application qui peut vous aider analyse des données de location à court terme
- Et So Beaucoup plus!
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