Moniperhelukujen takana: Edullinen asunto New Yorkissa houkuttelee paljon rahaa

Moniperhelukujen takana: Edullinen asunto New Yorkissa houkuttelee paljon rahaa

Aikaleima: 28. syyskuuta 2023 2
Lähdesolmu: 2907052

Kohtuuhintaisten asuntojen osuus oli noin 43 % New Yorkin 3.91 miljardin dollarin moniperhemyynnistä vuoden 2 toisella neljänneksellä. Ariel Property Advisorsin Q2 2023 Multifamily Quarter in Review -raportin mukaan.

Tärkeimmät tehtävälähtöiset sijoittajat, kuten Nuveen, The Vistria Group, Tredway ja Asland Capital Partners yhdessä Goldman Sachsin kanssa, tekivät huomattavia kohtuuhintaisia ​​asuntohankintoja kaupunginosissa toisella vuosineljänneksellä, mikä vaikutti merkittävästi dollarin volyymin kasvuun. Kohtuuhintaisten asuntojen säilyttämisen ja tuottamisen lisäksi tähän omaisuusluokkaan sijoitukset ovat houkuttelevia, koska ne tarjoavat pääsyn omistettuun pääomaan, arvonluontimahdollisuuksiin, kiinteistöverokannustimiin, virastorahoitukseen ja mittakaavaan, jotka kaikki ovat myötävaikuttaneet niiden merkittävään kasvuun.

Missiolähtöiset sijoittajat astuvat eteenpäin

Nuveen on yksi maan suurimmista kohtuuhintaisten asuntojen johtajista ja teki äskettäin strategisen päätöksen ostaa New Yorkissa. Nuveen valvoo yli 1.1 biljoonan dollarin omaisuutta, josta 6.4 miljardia dollaria koostuu 161 edullisesta asuntosijoituksesta, joissa on noin 32,000 60 asuntoa, jotka palvelevat ensisijaisesti pienituloisia asukkaita, jotka ansaitsevat XNUMX prosenttia alueen mediaanituloista (AMI) tai vähemmän.

Nuveenin osittaisella korolla ostama kohtuuhintaisen salkun Omni Holding Companylta arviolta 956 miljoonalla dollarilla oli suurin moniperhekauppa New Yorkissa toisella vuosineljänneksellä, ja sen osuus oli lähes 60 % tänä aikana kohtuuhintaisiin asuntoihin sijoitetuista dollareista. Sopimus sisälsi 72 kiinteistöä (verotonttia) 5,900 66 asunnon välillä Bronxissa (21 % asunnoista), Brooklynissa (10 % asunnoista), Queensissa (2 % asunnoista) ja Pohjois-Manhattanilla (XNUMX % asunnoista). yksikköä).

"Tavoitteemme on investoida mielekkäästi korkealaatuisten kohtuuhintaisten asuntojen säilyttämiseen ja laajentamiseen tukemaan paikallisyhteisöjen vuokraraakaisten asukkaiden hyvinvointia", sanoo Nuveen Real Estaten Impact Investingin vanhempi salkunhoitaja Pamela West. yrityksen ilmoitus. "Omni-kaupan myötä voimme kehittää ja hallita kiinteistöjä kaikkialla Yhdysvalloissa ja saavuttaa haluttuja tuloksia asukkaille ja sijoittajille."

Vistria-konserni, yksityinen sijoituspalveluyritys, joka uskalsi New Yorkin kohtuuhintaisten asuntojen markkinoille ensimmäistä kertaa kesäkuussa tekemällä 174 miljoonan dollarin sijoituksen salkkuun, jossa on 1,290 XNUMX asuntoa viidessä vuokravakatussa rakennuksessa; neljä Bronxilla ja yksi Pohjois-Manhattanilla. Kauppa rahoitettiin Keybankin Freddie Mac -lainalla.

Eleonora Bershadskaya, Vistria Groupin kiinteistöpäällikkö, joka oli äskettäin Ariel Property Advisorsin panelisti Coffee and Cap Rates -tapahtuma, sanoi, että hankinta oli houkutteleva, koska rakennuksiin on tehty merkittäviä pääomaparannuksia viimeisen vuosikymmenen aikana ja ne hyötyvät 11 artiklan mukaisesta verovähennyksestä, joka on voimassa seuraavat 30 vuotta.

"Yksi tärkeimmistä tekijöistä oli kohtuuhintaisuus, joka säilyy pitkään koko salkussa, erityisesti Bronxissa, jossa vuokrat ovat kasvaneet melko merkittävästi viimeisen viiden vuoden aikana", Bershadskaya sanoi. "Lisäksi kunnassa on kehitysmahdollisuuksia, joten kohtuuhintaisuus kyseisellä alueella oli meille tärkeää sekä vaikutuksen että taloudellisen näkökulmasta."

Vistria-konserni, joka laajensi viime vuonna terveydenhuolto-, osaamis- ja oppimisratkaisut sekä rahoituspalvelusektorin painopisteensä edullisten, sekatuloisten ja työvoimaisten omakotitalojen valtakunnalliseksi, on pitkän tähtäimen näkemys kohtuuhintaisten asuntojen hankintaan pyrkiessään täyttää kaksinkertainen lopputulos.

"Ensinnäkin meille on uskomattoman tärkeää auttaa ratkaisemaan kohtuuhintaisten asuntojen kriisiä tässä maassa", Bershadskaya sanoi. "Toiseksi se on järkevää myös taloudellisesti, koska kun tarjoamme tämän tason kohtuuhintaisuutta, meillä on tahmea vuokraajapohja, jolla on alhainen liikevaihto ja korkea käyttöaste, mikä merkitsee alhaisempia kustannuksia ja parempaa taloudellisuutta omaisuudelle."

Tredway, merkittävä New Yorkissa toimiva kohtuuhintaisten asuntojen omistaja-operaattori-kehittäjä, joka teki yhteistyötä Gilbane Development Companyn ja ELH Mgmt:n kanssa toukokuussa ostaakseen Sea Park Portfolion, kohtuuhintaisen asuntokannan, joka koostuu kolmesta entisestä Mitchell Lama -hissirakennuksesta, joissa on yhteensä 818 yksiköitä ja 89,357 XNUMX neliöjalan tontilla. Ariel Property Advisors järjesti 150 miljoonan dollarin (156 dollaria/SF) myynnin.

Monikotirakennuksissa on 589 asuntoa, jotka palvelevat kotitalouksia, joiden vuositulot ovat enintään 60 prosenttia AMI:stä, 159 asuntoa palvelevat niitä, joiden enimmäistulot ovat 50 prosenttia AMI:stä ja 65 kotitaloutta, jotka palvelevat kotitalouksia, jotka ansaitsevat jopa 80 prosenttia AMI:stä. Vuoden 2023 AMI New Yorkin alueella on 127,100 100 dollaria kolmen hengen perheelle (XNUMX % AMI). Kuhunkin kiinteistöön tehdyt erilaiset sääntelysopimukset ovat sekoitus New Yorkin asuntoviranomaisen (NYCHA) ja New Yorkin asuntojen säilyttämisen ja kehittämisen (HPD) kuponkiyksiköitä, ei-kuponkiyksiköitä ja markkinahintayksiköitä.

Tredway ja sen yhteistyökumppanit suunnittelevat aloittavansa koko Sea Park -kompleksin usean miljoonan dollarin kunnostuksen, joka keskittyy elämänlaadun parantamiseen sekä sen kestävyyden vahvistamiseen ja kiinteistön energiatehokkuuden parantamiseen. Asunnoista 90 asuntoa varataan entisille kodittomille ja kolme varataan isännöitsijöille. Kehitystiimi aikoo rakentaa myös 250 uutta kokonaisvaltaista kohtuuhintaista asuntoa senioreille palvelevalle tontille.

"Olemme iloisia voidessamme suojella, säilyttää ja tuottaa uusia kohtuuhintaisia ​​koteja Sea Parkissa, puitteet, jotka lisäävät kaikkien nykyisten ja tulevien asukkaiden mahdollisuuksia", sanoi Will Blodgett, Tredwayn toimitusjohtaja ja perustaja. yhtiön ilmoitus. "Teemme investointeja, jotka johtavat edullisempaan, yhteydessä olevaan, monipuolisempaan, terveempään ja elinvoimaisempaan yhteisöön ja edistävät taloudellista vakautta tuhansille newyorkilaisille, jotka kutsuvat Sea Parkia ja laajempaa Coney Islandin naapurustoa kodiksi."

Asland Capital Partners, yksityinen kiinteistösijoitusyhtiö, joka on erikoistunut moniperheisiin ja monikäyttöisiin sijoituksiin, on tehnyt yhteistyötä Urban Investment Group sisällä Goldman Sachsin varainhoito käynnistää Aslandin kestävän asumisen rahaston. Kesäkuussa Asland ja Goldman Sachs ilmoittivat, että Asland Sustainable Housing Fund ostaa ensimmäisen Heighliner-salkku, Ylä-Manhattanilla ja Bronxilla sijaitseva edullinen asuntosalkku, joka sisältää viisi kohdetta, 334 asuntoa ja useita yhteisöön keskittyviä vähittäiskauppiaita, joiden pinta-ala on lähes 250,000 45.2 neliöjalkaa. Ariel Property Advisors järjesti XNUMX miljoonan dollarin kaupan.

Asland ja Goldman Sachs ovat kehittäneet kattavan strategian varmistaakseen Heighliner Portfolion omaisuuden pitkän aikavälin taloudellisen ja fyysisen kestävyyden, joka sisältää lykättyjen ylläpitotoimien toteuttamisen, kestävän kehityksen päivitysten toteuttamisen ja kotimaisten palvelujen, kuten ilmaisen laajakaista- ja luottoteknologian, tarjoamisen. Vastineeksi kohtuuhintaisuuden säilyttämisestä salkku hyötyy pitkäaikaisesta kiinteistöverosta.

"Olemme innoissamme saadessamme onnistuneesti hankkia Heighliner Portfolion ja jatkaa tehtäväämme säilyttää kohtuuhintaiset asunnot", sanoi James H. Simmons, III, Asland Capital Partnersin perustaja ja toimitusjohtaja Citybiz-lehdessä julkaistussa ilmoitusartikkelissa. "Strategisen yhteistyömme avulla Goldman Sachsin, New Yorkin asuntojen säilyttämisen ja kehittämisen (HPD) ja New York City Housing Development Corporationin (HDC) kanssa luotamme kykyymme parantaa asukkaidemme elämänlaatua ja varmistaa samalla näiden arvokkaiden kiinteistöjen pitkän aikavälin elinkelpoisuus."

Tämä Heighliner Portfolio -kauppa edustaa siemensijoitusta Asland Sustainable Housing Fund -rahaston laajempaan strategiaan, jonka tavoitteena on sijoittaa 250 miljoonaa dollaria Core Plus -ostoihin, jotka liittyvät osion 8, LIHTC:n (Low-Income Housing Tax Credit, Preservation) ja sekatuloisiin. liiketoimia, joilla on kansallinen valtuutus ja painopiste New Yorkissa.

Edullinen asunto kuljettajat

Kohtuuhintaisten asuntojen lisääntynyt kysyntä osoittaa, kuinka tehtävälähtöiset pääomalähteet houkuttelevat yhä enemmän tälle alalle sen vahvojen perustekijöiden ja kannustimien vuoksi, joihin kuuluvat:

  • Tyytyväinen sijoittajien kaksinkertainen tavoite yhdistää taloudellinen menestys ja sosiaalinen vastuu.
  • Kiinteistöverokannustimet ja joissain tapauksissa tuet.
  • Lisäarvoa lisäävät mahdollisuudet vuokrien nostamiseen, erityisesti kuponkeilla oleville vuokralaisille, joiden vuokrat on sidottu US Department of Housing and Urban Development (HUD) Fair Market Rent kunkin yksikön koon aikataulu.
  • Mahdollisuus hyödyntää virastolainaajia (Fannie Mae, Freddie Mac ja HUD) ja HPD:n tarjoamia kaupunkiohjelmia, HDC on selkeä etu, kun otetaan huomioon alueellisten pankkien tarkastelu Signature Bankin sulkemisen jälkeen aiemmin tänä vuonna. Tämän seurauksena rahoituksesta on tullut haastavaa joissakin moniperhekaupoissa, erityisesti vuokralle vakiintuneiden omaisuuserien osalta.

Kumppanini Victor Sozio tiivisti kohtuuhintaisten asuntojen vetovoiman näin: "Ehkä kohtuuhintainen asunto houkuttelee edelleen pääomaa CRA:n (Community Reinvestment Act) -tarkoituksiin, pääomaa, joka on tarkoitettu kohtuuhintaiseen asumiseen, vaan on edelleen työkaluja, joiden avulla voit lisätä. arvoa ja samalla saavuttaa vastaavien virastojen tavoitteet, jotka hallitsevat ja rajoittavat näitä kiinteistöjä."

Sitä vastoin vuokrat vakiintuneet rakennukset, joiden osuus oli vain 10 % toisen vuosineljänneksen kerrostalomyynnistä, ovat alhaisimmat lähes kahteen vuosikymmeneen, koska vuoden 2019 asuntojen vakaus- ja vuokralaissuojalaki (HSTPA) poisti mahdollisuuden nostaa vuokria riittävästi. kattamaan nousevat kustannukset ja tyhjien asuntojen peruskorjaukset.

Mitä odottaa

Viimeaikainen lainsäädäntö yhdistettynä kaupunkivetoiseen sitoutumiseen kohtuuhintaisuuden säilyttämiseen on luonut merkittäviä investointimahdollisuuksia kohtuuhintaiseen asumiseen, mikä johtaa vakaaseen tuottoon sijoittajille ja parantuneisiin pienituloisten asuntojen vuokralaisten elinolosuhteisiin. Odotamme tämän trendin jatkuvan, koska sijoittajien kysyntä on edelleen vahvaa tälle moniperhealasegmentille.

Aikaleima:

Lisää aiheesta Forbes RE