Mikä aiheutti vuoden 2023 WILD-vakuutusmarkkinat (ja milloin hinnat voivat laskea)

David:
Tämä on BiggerPockets Podcast -ohjelma 819.

Andrew:
Mitä tulee välittäjän ja myyjän vakuutuksiin liittyviin lausuntoihin, et koskaan ota tätä lausuntoa nimellisarvona. Jos saat lainaa, varmista, että tiedät lainanantajasi vaatimukset vakuutukselle. Etsi myös muita moniperheisiä, jopa yhden perheen sijoittajia, jotka sijoittavat markkinoillesi, tekevät mitä haluat tehdä ja sanovat: "Hei, mitä maksat vakuutuksista? Millaista kattavuutta saat? Mitä haasteita sinulla on?”
Jos teet nämä kolme asiaa, se antaa sinulle ainakin hyvän lähtökohdan. Kolmen vuoden kuluttua se on hieman vaikeampaa, mutta jos sinulla on oikea lähtökohta, pärjäät paljon paremmin alusta alkaen.

David:
Mitä kaikille tapahtuu? Tämä on David Greene, BiggerPockets Podcastin isäntäsi. Maailman suurin, pahin ja paras kiinteistö-podcast. Tuomme sinulle joka viikko tarinoita, ohjeita ja vastauksia, joita tarvitset älykkäiden kiinteistöpäätösten tekemiseen.
Nyt näillä nykyisillä markkinoilla puhumme tänään villistä vakuutusmarkkinoista, joilla olemme juuri nyt. Aiomme perehtyä siihen, miten pääsimme tänne. Sen vaikutus eri omaisuusluokkiin, mitä älykkäät sijoittajat voivat tehdä suojellakseen kiinteistöjään ja itseään ja miten vakuutusmarkkinat toimivat kokonaisuutena.
Minuun liittyy kumppanini ja ystäväni Andrew Cushman, kun aiomme keskustella alan asiantuntijan Robert Hamiltonin kanssa. Andrew, tervetuloa esitykseen.

Andrew:
Hyvä olla täällä, ystäväni.

David:
Kyllä, ja on hyvä, että olet mukana. Olet juuri lopettanut surffauksen ja olet nyt podcastissa. Olen iloinen, että olet tänään kanssani kukkapaitasi päällä. Huomasin, että tämä on paita, jota käytät, kun haluat antaa komean lausunnon.
Brandon Turnerilla, myös yhteisellä ystävällämme, on komea paita. Hänen on tehty farkkukankaasta. Hänellä on yksi paita, jossa on hihat, ja tiedän, että hän todella haluaa tehdä hyvän vaikutelman, kun hän käyttää sitä. Joten kiitos, että käytät komeaa paitaasi.

Andrew:
Kun puhun kanssasi, haluan esitellä parhaan.

David:
Hyvä kuulla. Selvä, joten tämän päivän ohjelmassa puhumme asiasta, josta kukaan ei todellakaan innostu puhumaan, mutta kaikkien on kuultava se. Tämä on kiinteistömaailman vitamiineja, me puhumme, vakuutuksista.
Hinnat ovat uusi este kiinteistöalalle pääsylle. He sotkevat monia sopimuksia, nykyiset korot syrjäyttävät jopa kokeneet sijoittajat pelistä. Älä analysoi toista sopimusta kuuntelematta tämän päivän jaksoa.
Andrew, mitä kiinteistösijoittajat voivat etsiä tämän päivän ohjelmasta, joka auttaa heitä heidän liiketoiminnassaan?

Andrew:
Annamme korkean tason yleiskatsauksen siitä, mitä vakuutusmarkkinat ovat ja kuinka navigoida niillä, ja määrittelemme joitain termejä ja yritämme vain antaa sijoittajille, erityisesti niille, jotka ovat aloittamassa liiketoimintaa ja kuulevat kauhutarinoita: "Voi luoja, vakuutuskulut kolminkertaistuvat."
Miten ymmärrät sen, ja miten otat sen vastaan ​​ja jatkat vakuutusten myöntämistä ja uusien sopimusten tarkastelua, ja mitä teet, jotta et anna sen estää sinua lähtemästä ulos ja tekemään menestyksekkäitä sijoituksia tänään?

David:
Selvä. Nyt ennen kuin pääsemme Robertiin, tämän päivän pikavinkin antaa sinulle Andrew Cushman itse.

Andrew:
Joo. Tämän päivän pikavinkki on, että vakuutus on kuin laskuvarjo. Jos et tee sitä oikein ensimmäisellä kerralla, et todennäköisesti tarvitse sitä toisella kerralla.
Ja kun pääsemme tämän jakson loppuun, annamme sinulle seitsemän nopeaa pistevinkkiä, jotka voit ottaa varmistaaksesi, että saat oikean vakuutuksen ja täyden suojan, jotta voit tehdä onnistuneen sijoituksen ja voi kasvattaa portfoliotasi ja tietää, että katastrofin sattuessa sinut suojataan.

David:
Hienoa työtä, Andrew. Ja jos pidät nopeista vinkeistä, muista kuunnella tämän päivän ohjelman loppuun asti, koska Andrew antaa seitsemän lisää, kun pääsemme nauhoituksen loppuun.
Tämä on hieno juttu. Aiot oppia asioita, joita et luultavasti koskaan edes tiennyt tarvitsevasi, mutta juuri sitä me BiggerPocketsilla teemme. Annamme sinulle mitä tarvitset, koska se on meidän tehtävämme.
Selvä, tuodaan Robert sisään.
Robert Hamilton, tervetuloa BiggerPockets Podcastiin. Kuinka voit tänään?

Robert:
David, olen mahtava. Entä sinä itse?

David:
voin ihan hyvin. Tänään on todella mukava päivä täällä Kaliforniassa, eikä mitään katastrofaalista ole vielä tapahtunut, joten peukkuja. Koputa siellä puuta.
Andrew, miten päiväsi menee?

Andrew:
Se on hyvää. Kuten sanoit, Kaliforniassa on kaunis päivä. Vietin vain muutaman tunnin ratsastaen upeilla aalloilla tänä aamuna. Nyt saan puhua kiinteistöasioista kanssanne.
Puhumme vakuutuksista, joka oli ennen tylsää ja nyt on, no, sanotaanpa, että se ei ole enää tylsää ja tunnen muutoksia markkinoilla. Luulen, että tarjoukset ovat tulossa pian, joten olen yhtä innoissani kuin kissa, joka kuuli tölkinavaajan.

David:
Ole hyvä.

Andrew:
Aion mennä hakemaan tonnikalaa, puhut aina Davidista.

David:
Kyllä, se on hieno pointti. Jos haluat tietää siitä lisää, tutustu kirjaani Scale, jossa käsittelen sitä. Mutta tämä on asia, josta olimme toivoneet, ettei meidän koskaan tarvitsisi puhua. Vakuutus ei ole asia, jonka haluat olla kiinnostava, mutta kun siitä tulee mielenkiintoista, se on jotain, jonka aiomme kattaa BiggerPockets Podcastissa ja saada kaikki tietoisiksi.
Joten Robert, voitko kertoa kuulijoillemme hieman itsestäsi?

Robert:
Toki, joo. Johdan kiinteistöryhmäämme täällä Insurance Office of Americassa. Olen alueellinen johtajakumppani, ja tavallaan, jolla olemme perustaneet, meillä on kiinteistöpankkeja, jotka kiertävät Yhdysvaltoja. Meillä on siis Florida kaakkoon, koilliseen ja sitten meillä on länsirannikko.
Toimimme tavallaan konsortiona vain jakaaksemme tietämystä, jonka me kaikki saamme tällä markkinapaikalla, ja yhdistämään päämme yrittääksemme korjata ongelmia ja ratkaistaksemme joitain palkkio- ja kapasiteettiongelmiamme. Ja erikoisuuteni on moniperhetilat, enemmän mikropuurunkoiset asunnot.
Olemme siis nähneet, kuten Andrew mainitsi, valtavan muutoksen markkinoilla. Huono uutinen on, että se on yhtä huono kuin olen koskaan nähnyt 25 vuoteen. Hyvä uutinen on se, että historiallisesti katsottuna ei todellakaan ole olemassa kovia markkinoita, jotka kestäisivät yli noin seitsemän vuotta, ja olemme noin viidestä ja puolesta kuuteen vuotta mukana.
Joten toivomme, että jos tuuli ei räjäytä tämän myrskykauden tasapainoa, alamme nähdä tasankoa ja sitten toivottavasti helpotusta ja pääsemme tavallaan talouteen, kuinka se tapahtuu. vakuutusmarkkinoiden ongelma, kun käymme tämän puhelun läpi tänään.

David:
Joo. Joten henkilökohtaisesti olen tuhoutunut portfoliossani. Ostin kokonaisen joukon taloja, kun vakuutushinnat alkoivat nousta, enkä tiedä adjektiivia kuvaamaan kuinka järkyttävää se oli, kuinka nopeasti vakuutus nousi. Jos et ole ostanut, tämä saattaa kuulostaa yllätykseltä sinulle, mutta jos olet ostanut, tiedät mitä haen.
Ostin talon ja se oli lyhytaikainen vuokra, ja se oli vanhempi koti historiallisella alueella, todella lähellä rantaa Etelä-Floridassa. Vakuutustarjoukseni, paras tarjoukseni, jonka sain, oli 26,000 XNUMX dollaria vuodelle omakotitalosta. Ja se tapahtui sen jälkeen, kun käytin paljon rahaa katon parantamiseen, jotta siitä tuli hurrikaaniystävällinen.
Tarkoitan, se on hullua ja meillä on ongelmia Kaliforniassa, meillä on ongelmia Floridassa. Hurrikaani Idalia iski Etelä-Carolinaan, Georgiaan ja Floridaan, jotka ovat osavaltioita, joissa vakuutusyhtiöt ovat jo alkaneet vetäytyä markkinoilta.
Puhutaanpa siis hieman siitä, kuinka vakuutusten tila on muuttunut ja miten olemme päässeet tähän. Jos et halua antaa meille pienen lyhyen historian oppitunnin, Robert?

Robert:
Joo. Joten voimme käydä läpi tätä tuntikausia. Minulla on kaavioita ja kaavioita. Olen iloinen voidessani jakaa sen kenen tahansa kuuntelijan kanssa, mutta 50,000 XNUMX jalan tasolla meillä ei ole ollut kapasiteettia markkinoilla juuri nyt. Joten kaikki, mitä on tapahtunut viimeisen viiden vuoden aikana metsäpaloista hurrikaaneihin, kaikkiin tähän, dokumentoimattomiin sääilmiöihin, meillä on ollut lisääntyneet rakennuskustannukset.
Andrew voi todistaa, että neljä vuotta sitten saatoin menettää neljä yksikköä tulipalossa. Se on ehkä 30, 40,000 XNUMX dollaria per yksikkö, kun kaikki kaupungit yhdistetään, kaikki koodipäivitykset, kohonneet rakennuskustannukset, työvoiman puute. Sama tulipalo tänään tulee olemaan kolme tai neljä kertaa.
Joten lisäät kaiken yhdessä sen kanssa, että omistajien on arvostettava kiinteistöjään korkeampaan neliöjalkaa kohti, koska rakennuskustannukset ovat korkeammat kuin ennen. Se vastaa vähemmän liikenteenharjoittajia markkinoilla pienemmällä kapasiteetilla ja samalla kysynnällä, ellei suurempi kysyntä kasvaneiden korvauskustannusten vuoksi.
Joten tapahtuu, että nämä lentoyhtiöt ovat vain kapasiteetin vaikeuksissa, ja niiden on leikattava linjojaan. Ja mitä se tarkoittaa tosielämän esimerkissä, on se, että minulla on 25 miljoonan dollarin 250 asunnon asuntokompleksi, ja nykyään sen arvo on luultavasti 50 miljoonaa dollaria ja jossa minulla oli aiemmin yksi operaattori, joka kirjoitti maan kattavan kattavuuden 25:een. Miljoonaa, minulla saattaa olla nyt kaksi tai kolme operaattoria, koska kukaan ei pysty tarjoamaan niin paljon kapasiteettia. Ja se on tarjontakysynnän ongelma, jossa pienempi kapasiteetti on korkeampi, ja kun hinnat nousevat, toivomme, että tilaan tulee enemmän operaattoreita, mikä lisää kapasiteettia, mikä painaa hinnat takaisin alas.
Tyypillisesti kovat ja pehmeät markkinat toimivat näin. Mielestäni ainoa tuote, joka on hieman erilainen näillä markkinoilla, jota en ole nähnyt aikaisemmilla kovemmilla pehmeillä markkinoilla, on yleensä kova markkinapaikka jonkinlaisen taloudellisen tapahtuman loppupäässä, mikä COVID-19 oli ilmeisesti Kiihdyttimenä tähän on rakennuskustannusten nousu.
Minun mielestäni, jotta nämä kovat markkinat korjautuisivat ja saisimme meidät takaisin viiden tai 70 vuoden jaksolle pehmeillä markkinoilla, joissa hinnat laskevat, enemmän operaattoreita tulee sisään, omavastuut ovat alhaisemmat ja poissulkemiset ovat vähemmän politiikoissa. , ja vain yleisesti paremmat markkinat vakuutusturvalle. Meidän on nähtävä tämän rakennuskustannusten laskevan. Asia on siis vielä päätettävä.
Näimme sen jonkin verran laskua vuoden 2022 lopussa, aloimme nähdä sahatavaran ja teräksen futuurit. Aloita suojautuminen, mikä tyypillisesti seuraa markkinoilla neljännestä myöhemmin. Mutta sitten vuodesta 2023 alkaen olemme nähneet materiaalikustannusten noin 6 prosentin kasvun joka vuosineljännes, erityisesti mekaniikkasi ja tämäntyyppisissä kaupoissa. Joten meidän on nähtävä jonkinlainen korjaus rakennusmarkkinoilla, ja uskon, että näin tehdessämme se on poikkeama näiden vakuutusmarkkinoiden itsensä korjaamiseksi.

Andrew:
Joten Robert, jos tiivistäisin tämän maallikon termein, kuulostaa siltä, ​​että sanomasi viime vuosina ovat rahdinkuljettajat, ja rahdinkuljettajat, he ovat tyyppejä, jotka todella kirjoittavat hakemuksen shekin, eikö niin? Kun sanot operaattorin?

Robert:
Oikea. Kyllä, ne ovat vakuutusyhtiösi, yrityksesi.

Andrew:
Joo. Joten liikenteenharjoittajat ovat juuri saaneet vaatimuksia. Floridan hurrikaanit, Texasin jäätyminen, Kalifornian metsäpalot. Joten se on dramaattista, he pyrkivät tuottamaan voittoa, joten kun he lähettävät miljardeja ja keräävät muutaman miljardin vähemmän vakuutusmaksuja, heidän osakkeenomistajansa eivät halua heidän tekevän sitä.
Heidän maksunsa ovat siis nousseet ja sitten rakennusten todelliset arvot ovat nousseet. Ja sitten, kuten sanoin, jos sinulla on tulipalo ja menet vakuutusyhtiöösi, sano: "Hei, maksa minulle tämän asian uudelleen rakentamisesta." No nyt työvoiman ja tarvikkeiden myötä sen tekemisen kustannukset ovat kaksinkertaistuneet ja kolminkertaistuneet. Ja tiedän, että meillä on ollut tavaraa, joka ennen oli 10,000 30 dollaria, nyt 40 tai XNUMX.
Joten yhdistät kaikki nämä asiat ja sanot, että markkinat ovat kovat ja vaikeat, mikä tarkoittaa, että joko vakuutusmaksut ovat uskomattoman korkeita tai joissain tapauksissa et vain voi saada edes vakuutusta, mutta sanot, että on merkkejä siitä, että toivottavasti Tämä saattaa parantua täällä parin seuraavan vuoden aikana, kunhan emme saa kuutta lisää hurrikaania Floridan läpi.

Robert:
Joo. Vakuutus, se on kuin härkä ja karhu markkinat rahoitusmarkkinoilla. Kutsumme sitä pehmeiksi ja koviksi markkinoiksi. Ja kovat markkinat tarkoittavat vain, että vakuutuksen saaminen on vaikeaa. Se maksaa enemmän, ehdot eivät yleensä ole yhtä edullisia.
Mutta kaikki kohdat, joihin juuri osuit, liikenteenharjoittajat ovat vain, he näkevät asuinkiinteistöjen kannattamattomuuden, ja siellä, missä meillä oli aiemmin tietylle omaisuudelle, minulla saattaa olla 10 tai 12 tai ehkä jopa 20 elinkelpoista vakuutusyhtiötä tai liikenteenharjoittajaa. antaisi kiinteistön suojan. Minulla on nyt kolme.
Ja kun sinulla on murto-osa tämän päivän markkinoilla toimivista operaattoreista, jotka olivat siellä viisi vuotta sitten, mutta sama määrä omaisuutta, joka tarvitsee kattavuuden, nämä operaattorit ovat täynnä lähetyksiä. He hidastavat uusimistarjousten saamista ulos ja alkavat nimetä ehtojaan. He alkavat lisätä omavastuita, lisätä poissulkemisia, vaatia lisää arvostusta, koska he voivat, koska he ovat ainoat liikenteenharjoittajat, jotka ovat valmiita antamaan rivin tai kattavuuden mille tahansa tietylle omaisuustyypille.
Eikä se välttämättä ole A-, B- tai C-omaisuus, vaan se on kaikkialla. Jokaisella omaisuustilalla on omat haasteensa, mutta yleisesti ottaen kapasiteetti on ongelma kaikille.

Andrew:
Selvä, sanot siis, että on toivoa, että vakuutusmaksuni, jotka nousivat 67 prosenttia tänä vuonna vuodessa tai kahdessa, voisin ainakin saada tasaisen.

Robert:
Historiallisesti katsottuna ei ole mitään näytettävää. Juuri kun ajattelemme, että markkinat eivät voi muuttua huonommiksi, mutta emme näe horisontissa mitään, mikä osoittaisi, että markkinat paranevat. Se on yleensä silloin, kun markkinat alkavat muuttua. Tiedän, että siinä ei ole järkeä, mutta jos palaamme takaisin ja katsomme kovia ja pehmeitä markkinoita, niillä kaikilla on viidestä seitsemään vuotta säilyvyysaika, ja tämä voisi kestää hieman pidempään.
Mutta yleensä vain silloin, kun emme voi ajatella, että se voi pahentua, silloin pari uutta lentoyhtiötä hyppää markkinoille, luot uutta kapasiteettia, näytät muille liikenteenharjoittajille, jotka monopolisoivat markkinoita, että markkinat ovat kilpailtu. ja alat saada nollauksen alkua.
Se tutkii kristallipalloa tietääkseen, milloin se tapahtuu, mutta se ei voi jatkua tällä vauhdilla ilman, että sivutoimijat alkavat saada kiinnostusta ja tuovat kapasiteettia takaisin markkinoille. Tämä on vain henkilökohtainen mielipiteeni ja perustui vain historiallisiin tietoihin.

Andrew:
Tiedätkö mitä, aion perustaa vakuutusyhtiön ja David, vakuutan sinut 25,000 XNUMX eurolla vuodessa.

David:
Tässä vaiheessa en voi sanoa ei.

Robert:
Joo. Käytämme Iania. Ian on hyvä esimerkki. Se meni läpi, eikä tappioita ole vieläkään mitattu. Kyseessä on 75 miljardin dollarin tappiotapahtuma. Näimme yhdessä yössä, ja kun sanon yhdessä yössä, sillä minuutilla, kun moratorio poistettiin Ianin ohituksesta, jotkin seuraavista uusinnoistamme vedettiin ja ne noteerattiin uudelleen seuraavana päivänä 30 ja 40 prosentin korotuksilla.
Tarkoitan, että markkinat ovat tottuneet siihen polvi-nykimiseen, ja Ian selviäisi, olisi seuraava myrskykausi ennen kuin näemme sen vaikutuksen, mitä tuo myrsky teki markkinoille ja kuinka se vaikutti vähittäiskaupan ostajiin. vakuutus.
Nyt operaattorit ovat, he kääntyvät, kun sanon neljännesvuosittain, osa heidän ruokahaluistaan ​​ja ohjeistaan ​​vaihtuu viikoittain. Joten voisin antaa Andrewlle projektion kiinteistöstä tänään, ja jos niiden sulkemiseen kuluu 90 tai 120 päivää, ampua näissä projektioissa käyttämäni telineet, he olisivat saattaneet poistua kokonaan tilasta tai poistuneet siitä omaisuusluokasta, nopeasti. Joten nyt on todella reaaliaikaista.

David:
Selvä. Katsotaanpa, miten olen valinnut Robert Hamilton School of Insurance Educationin. Vakuutusmaksut ovat jälleenhankintakustannusten ja riskien yhdistelmä.
Mitä korkeampi kukin näistä asioista on, sitä kalliimpi palkkiosi tulee olemaan. Osa ongelmaa on se, että korvauskustannukset ovat nousseet, koska materiaalit ovat nousseet ja työ on lisääntynyt, ja sitten oletan, että myös riskit ovat nousseet.
Onko se tekijä, josta voimme puhua? Onko se myrskyjä, onko se vakuutuspetoksia? Onko vakuutusalalla meneillään asioita, jotka lisäävät myös liikenteenharjoittajien riskiä, ​​mikä johtaa näihin korkeampiin kustannuksiin meille?

Robert:
Joo. En todellakaan usko, että se on petos. Tarkoitan, että markkinoilla tulee aina olemaan spekulatiivisia vakuutuspetoksia, mutta se ei ole neulansiirto. Se on vain globaali säämalli, joka meillä on ollut. Se ei ole yksi palo missä tahansa paikassa. Se ei ole yksittäinen yleinen vastuuvaatimus missä tahansa paikassa. Se on vain maailmanlaajuinen kumulaatio luonnonkatastrofeista ja yli miljardin dollarin arvoisista tapahtumista, joita meillä on ollut Yhdysvalloissa viimeisen viiden vuoden aikana.
Useimmilla operaattoreilla on niin sanottu kiinnityspiste. Joten jos kirjoitan vakuutuksen yhdelle Andrew'n omaisuudesta ja se on 25 miljoonan dollarin raja ja se on kirjoitettu, käytämme vain Travellers-järjestelmää esimerkkinä. He pitävät vain 10-XNUMX miljoonaa dollaria kaikista tappioista talossa ja sitten he vakuuttivat jälleen. Ja mikä vaikuttaa näihin liikenteenharjoittajiin, johtuu näiden miljardien plus dollarin tappioista, nämä liikenteenharjoittajat ottavat jälleenvakuutuksensa ja ovat jälleenvakuutussopimuksensa kautta kuin Andrew ryhtyy sateenvarjosopimukseen.
Se ei ole historiallisesti tapahtunut niin yleisesti kuin se on tapahtunut viimeisen viiden vuoden aikana. Se siis globaalisti ohjaa kaikkea. Ja kukaan ei ole immuuni sille, koska mikä tahansa liikenteenharjoittaja, jolla on jälleenvakuutussopimus, ja jos se on osa heidän kirjoituksiaan, joka saa jälleenvakuutussopimuksen nousemaan tai siihen vaikuttaa, tämä korko näkyy kaikissa heidän kirjoittamissaan liiketoimissa. . Siksi nykyiset markkinat ovat niin laajat. Tämä johtuu siitä, että jälleenvakuutus vaikuttaa jokaisen yrityksen jokaiseen kirjoitukseen.

David:
Joten se ei ole jotain, jota en tiennyt. Se on eriasia. Jos kuulen oikein, se on samanlaista kuin asuntolainateollisuudessa, jossa saat lainan lainanantajaltasi ja päästäsi, hän on vain henkilö, jolta lainasit rahat, mutta he myyvät sen paperin jollekin toiselle, joka myy sen jollekin toiselle. ja se menee yhä suurempiin altaisiin.
Sanot, että vakuutus on samanlainen, kun saat vakuutuksen liikenteenharjoittajalta, heillä on vakuutus, joka kattaa ne, sillä henkilöllä saattaa olla se, ja siitä tulee voimaan.

Robert:
Se on aivan oikein. Kun katsot jokaista mainosta televisiossa ja jokaista kotivakuutusyhtiötä, kaikki ovat tietoisia heidän maailmanlaajuisista kirjoituksistaan. Se, mitä he todella vaarantavat, on melko vähäistä verrattuna näihin ohjelmiin kuuluvaan maailmanlaajuiseen jälleenvakuutukseen.
Ianin tappio oli 75 miljardia dollaria. Varsinaiset liikenteenharjoittajat, jotka kirjoittivat, että käytämme esimerkiksi kotiasi, kuka oli kuljettaja siinä talossa, joka sinulla oli? Sanotaan vain, että se on Geico, joka on äskettäin Floridasta poistunut operaattori.

David:
Liskoja on kaikkialla Floridassa. Siinä olisi järkeä.

Andrew:
Voi, ne putoavat puista.

Robert:
Jos kotitalousyrityksesi Floridassa kirjoittaa mitä tahansa, PML:ää heillä on kaikkien näiden talojen kanssa ja heillä on katastrofaalinen tapahtuma, kuten Ian, se, mitä he todella maksavat suhteessa jälleenvakuuttajaltaan takaisin saamaansa summaan, on pieni summa verrattuna siihen, mitä nämä maailmanlaajuiset väitteet ovat. Joten nämä jälleenvakuuttajat vaikuttavat paljon tähän, koska se on suora kustannus liikenteenharjoittajalle. Aivan kuten Andrew'n kiinteistövakuutus on kulu hänen toiminnastaan ​​matkustajien kaltaisen vakuutusyhtiön, heidän jälleenvakuutussopimusten ja kulujensa vuoksi.
Joten kun lasket kaiken yhteen, heidän on maksettava henkilöstölleen, heidän on maksettava toimistotilansa, heidän on maksettava jälleenvakuutussopimuksensa. Vakuutusyhtiön on maksettava kaikki toimintakulut normaalin liiketoiminnan tapaan. Joten minulla on paljon asiakkaita, jotka sanovat: "No, maksoin satatuhatta dollaria palkkiona ja minulla oli satatuhatta dollaria tappioita. Liikenteenharjoittaja ei menettänyt minulta yhtään rahaa." Kyllä, he tekivät, koska heillä on 40 %:n kulukuorma.
Joten jokainen palkkion dollari, jonka maksat heille, heidän kannattavuuspisteensä on luultavasti 60 senttiä dollarilta. Ja monet ihmiset eivät ymmärrä, kun katsot tappiosuhteita ja sanovat: "No, minun tappiosuhteeni on vain 80 prosenttia." No, se on edelleen 20% tappio operaattorille. Joten ei mennä rikkaruohoihin, mutta kirjoittamiseen, vakuutussopimukseen ja negatiivisiin tuloksiin liittyy paljon monimutkaisuutta, joita monet näistä harjoittajista ovat nähneet joidenkin noiden kohteiden perusteella.

Andrew:
Selvä, olen siis ollut tässä vakuutusasioissa pitkään ja käytit vain termiä, jota en edes tunne. Voitko selventää mikä on PML?

Robert:
Se on todennäköinen enimmäistappiosi. Joten se on paljon sitä, mikä vaikuttaa Floridaan, ja syy siihen, että monet kuljettajat, en halua käyttää sanaa redlining, sillä ei vain ole hienoa estetiikkaa, mutta pohjimmiltaan he tekevät niin.
Sinulla on lentoyhtiö Floridaan ja Davidiin, voit lähettää heille saman talosi tänään ja ensimmäinen asia, jonka he aikovat tehdä, on kytkeä se malliin. He näkevät, millainen keskittymiskyky heillä on kyseisessä postinumerossa tai viiden mailin säteellä, ja he päättävät: "Hei, meillä on jo liian suuri riski tällä konsolidoidulla alueella. ei ole mitään leviämistä CAT, kahden, kolmen tai neljän myrskyn päästä läpi ja missata mitään tästä.

David:
Joten yksi hurrikaani, joka saapuu kaupunkiin, voi tuhota kaiken, verrattuna jos ne leviävät pidemmälle, koska nämä katastrofaaliset tapahtumat yleensä tapahtuvat tietyssä maantieteellisessä paikassa, eikö niin?

Robert:
Joo. Annan sinulle täydellisen esimerkin. Meillä on omaisuus kädensijassa ja olimme vaihtamassa heidän tuulipeittoaan ennen Idaliaa, tämä tuli läpi, Idalia selvisi, aina kun myrsky tulee, lentoyhtiöt asettavat moratorion. Tämä tarkoittaa, että kun tämä myrsky on läsnä, et voi sitoa, muuttaa tai muuttaa kattavuutta.

Andrew:
Tarkoitatko, että et voi saada vakuutusta päivää ennen hurrikaania?

Robert:
Valitettavasti ei.

Andrew:
Hitto.

Robert:
Meillä on ollut muutama asiakas yrittämässä. Joten myrsky meni ohi ja saimme kaiken valmiiksi, kerroin vakuutuksenantajalle, sanoin: "Kaikki allekirjoitetut asiakirjat, tässä on kaikki mitä tarvitset. Heti kun nämä moratoriot kumottiin, tarvitsen tämän kattavuuden." Ja tuo moratorio poistettiin joskus keskellä arkipäivää.
Minun täytyy palata katsomaan ja katsomaan, mikä päivä se oli. Tuon päivän loppuun mennessä he eivät enää kirjoittaneet liiketoimintaa kyseisellä postinumerolla, koska he olivat korvanneet niin paljon liiketoimintaa niin nopeasti, että heidän keskittymisensä oli yli sen, mitä he halusivat tällä alueella.

Andrew:
Tämä kaikki kuulostaa aika pelottavalta. Luulen, että olen valmis vain luovuttamaan ja vetämään lainelaudat ja unohtamaan sen hetkeksi. Mutta tarkoitan, että näin ei tietenkään ole.
Joten kun minä tulen luoksesi tai David tulee luoksesi tai uusi sijoittaja harkitsee moniperheen solmimista, mitä teemme tämän kanssa? Miten takaamme? Saammeko jonkinlaisen karkean arvion ja sanomme sitten: "Hyvä on, se kasvaa 10 % vuodessa seuraavan viiden vuoden ajan."
Mitä suosittelisitte korkealla, laajassa mielessä sijoittajille, jotka eivät halua istua sivussa, mikä ei kuitenkaan koskaan ole todella hyvä strategia, mutta miten te silti katsotte tarjouksia, analysoitte sopimuksia ja jatkatte eteenpäin, mutta tekijä suhteellisen suuressa epävarmuudessa, joka liittyy vakuutusmaksuihin ja vakuutusmaksuihin tällä hetkellä?

Robert:
Joo. Ei, se on hieno kysymys. Mielestäni ensimmäinen asia, jonka teet, on jakaa se kahteen osaan. Ensinnäkin tunnistat omaisuuteni, CAT-altistettu vai ei. Ja CAT altistuu, tämä tarkoittaa, että se altistuu katastrofaaliselle tapahtumalle. Ja Yhdysvalloissa käsittelemme katastrofaalista tapahtumaa yleensä kahdesta asiasta, tuulitapahtumasta tai tulipalosta.
Joten mikä tahansa lännessä on taipumus, ei Colorado, tietyt Kalifornian alueet, se on CAT-altistuminen metsäpaloille. Mikä tahansa, sanotaanpa Texasista rannikon ympäri itämeren puoliväliin asti, jossa se alkaa haihtua hieman sieltä pohjoiseen, se on hurrikaanille alttiina CAT:tä.
Joten ensimmäinen asia, jonka tekisin, ja rohkaisen sijoittajiani tekemään, on ensin selvittää, minkä tyyppinen omaisuus sinulla on. Onko se katastrofaalisesti altistunut omaisuus vai ei-katastrofisesti paljastunut omaisuus?
Aloitamme ei-katastrofaalisesti paljastetuista, koska mielestäni ne ovat hieman helpompia. Ei olla vastuutonta, mutta uskoisin, että nämä markkinat voivat kestää vielä kaksi tai kolme vuotta. Ja sen perusteella antaisin vakuutuksen, enkä taaskaan ole kiinteistönvälittäjä, mutta tarpeeksi taitava aliarvioimaan kiinteistösijoituksia.
En usko, että voit kirjoittaa paljon pidempään, jos ennustat näitä kovia markkinoita viimeisten 10 vuoden aikana. En usko, että mikään sopimus takaa kunnolla, jos otat kulujen nousun niin kauan. Onko tuo reilu lausunto, Andrew?

Andrew:
Mitä tahansa kahden viime vuoden aikana, teet vain parhaan arvoituksen.

Robert:
Se on aivan oikein. Joten rohkaisin puhelun kuuntelijoita, mikä on suurin asia, jonka näen, ja aikaisempina vuosinani olen saattanut syyllistyä siihen. Sinulla on asiakkaita. Asiakkaat ovat arvokkaita, he ovat omaisuuttamme, he pitävät meidät liiketoiminnassa tai jotka ruokkivat perheitämme ja maksavat henkilöstöllemme. Ja viimeinen asia, jonka haluat tehdä, on ärsyttää asiakas.
Joten suurin virhe, jonka näen, on, että sijoittajat ottavat yhteyttä välittäjiinsä ja sanovat: "Voitko antaa minulle ennusteen tästä kiinteistöstä?" Ja viimeinen asia, jonka välittäjä haluaa tehdä, on pelotella sijoittajaa, että se, mitä he antavat heille, on hulluutta tai se, mitä he antavat heille, voi olla parempaa. Joten suurin virhe, jonka näen sijoittajien, on se, että he saavat huonoja lukuja pro forma -tulokseensa. Ja mitä tarkoitan tällä, välittäjä aliarvioi todellisen vakuutusmaksun toivoen, ettei se häiritse asiakasta.
Joten kauppa menee sopimukseen, sijoittajat maksoivat 300 dollaria yksikköltä, koska välittäjä ei halunnut pelotella heitä sillä, että se olisi 600 dollaria yksikköltä. Ja kun vakuutusyhtiö jatkaa eteenpäin, raha menee kovaksi. Lainaehdot alkavat vakiintua, yhtäkkiä viime hetkellä, välittäjä ilmestyy tarjousten kera ja sanoo: "Voi, Andrew, tiedän, että sanoin sinulle, että sen tulee olemaan 300 dollaria yksikköltä, mutta se on 600 dollaria yksikköltä. ” Ja minusta tuntuu usein, että se on yksi kahdesta asiasta. Joko välittäjä ei vain ole tavoitettavissa asiakkaansa kanssa tai välittäjä ei vain ole koulutettu markkinoilla.
Ja käytän Andreaa esimerkkinä. Takaamme monia sopimuksia Andrewlle, joista 90 prosenttia hän ei etene, ja se on okei, koska se on hänen velvollisuutensa allekirjoittaa nämä sopimukset. Mutta yritämme aina arvioida, ja minulta jää joskus pisteen väliin, mutta en kaipaa sitä sataprosenttisesti. Saatan jäädä kaipaamaan sitä, koska lainanantaja halusi hieman korkeamman arvon kuin luulimme heidän haluavan, tai saatan ikävöidä sitä, koska EGI oli hieman erilainen, tai ehkä Andrew antoi minulle vuokrattavan nettoneliön ja tajusimme. vuokrattava bruttoneliöala on 10 % enemmän. Ja kuten David sanoi aiemmin, meillä on 10 % enemmän arvoja pohdittavana.
Näitä asioita tapahtuu, mutta sinun ei pitäisi missata niitä niin paljon. Joten yritämme ottaa kokonaiskuvan siitä, missä tämä omaisuus on? Mikä on sen rikosluku? Mitä uskomme markkinoiden haluavan korvauskustannuksilta? Mitä lainanantajaa Andrew käyttää? Onko se Freddie Mac -laina? Onko se hedge-rahastolaina? Onko se lainanantaja, jonka kanssa olemme työskennelleet aiemmin ja jonka tiedämme kysyvän joitain vivahteita, joita muut lainanantajat eivät pyydä? Ja yritämme rakentaa siitä mallin.
Ja joskus se on pienempi kuin myyjän T12:ssa. Joskus se on enemmän. Ja kun se on enemmän, meidän on oltava valmiita kertomaan Andrew'lle, kun hän sanoo: "Hei, miksi nykyinen omistaja maksaa 50,000 75,000 dollaria ja sinä odotit juuri 50 XNUMX dollaria?" No, meidän on oltava valmiina kertomaan Andrewlle. "No, he vakuuttavat sen hintaan XNUMX taalaa jalkaa kohti, ei mikään ihme, että voit vakuuttaa sen alle sadalla. He eivät osta tuulisuojaa." Tai "Heillä on neljännesmiljoonan dollarin omavastuu." Se voi olla monia asioita, joihin meidän ei tarvitse puuttua.
Mutta mielestäni paras neuvo, jonka voin antaa uusille sijoittajille, on, että älä pelkää vakuutusmarkkinoita, koska vaikka kattokorot eivät ole aivan käytössä, niitä on ehkä käytetty T12:n perusteella, se kuuluu silti lopulliseen hinnoitteluun. kaupasta.
Älä siis pelkää, vaan varmista vain, että työskentelet sellaisen henkilön kanssa, joka ymmärtää markkinoita, ymmärtää velan, jonka aiot hankkia tätä omaisuutta varten, ja pystyy antamaan sinulle koulutetun valikoiman, miksi se saattaa olla olla A tai miksi se voisi olla B ja niiden välissä olevat valehtelijat, jotka voivat liikuttaa vipua.

Andrew:
Joten kuulin siellä kolme asiaa, jotka mielestäni jokaisen sijoittajan pitäisi ottaa pois. Ensinnäkin, mitä tulee välittäjän ja myyjän vakuutuksiin liittyviin lausuntoihin, käsittele niitä niin kuin silloin, kun nelivuotias sanoo, ettei hänen tarvitse mennä vessaan ennen kuin astut autoon, et koskaan pidä tätä lausuntoa nimellisarvoina. . Numero yksi. Numero yksi. Suhtaudu siis aina hieman skeptisyyteen.
Numero kaksi, ja tämä on itse asiassa kokonaan toinen aihe, mutta jos saat lainaa, varmista, että tiedät lainanantajasi vaatimukset vakuutukselle. Tämä voi olla jotain, joka voi kaataa vakuutussuojasi tai kaataa sopimuksesi, jos luulet saavasi yhden tason vakuutuksen, ja sitten kaksi viikkoa ennen sulkemista lainanantajasi sanoo "Tarkistakaamme heidän vakuutuksensa". Ja he sanovat: "Ah, tarvitset kaksinkertaisen tämän." Se voi varmasti sekoittaa sinut.
Ja sitten kolmas asia on saada todella hyvä arvio. Ja tietysti tässä vaiheessa, kun saan hyvän arvion, aloitamme aina Robertista, mutta oletetaan, että jos sinulla ei ole Robertia, et vielä tunne Robertia. Numero yksi, mene etsimään. Ja sitten numero kaksi, keskustele myös kiinteistöjohtajien kanssa, jotka ovat markkinoilla, joilla olet, ja ota selvää: "Hei, mitä näet hallinnoimasi omaisuuden nykyisistä vakuutusmaksuista?"
Mene myös BiggerPockets-foorumeille ja kysy ympäriltäsi, sano "Hei." Jos sijoitat San Antonioon, Texasiin, mene foorumeille, etsi muita moniperhe- tai jopa yhden perheen sijoittajia, jotka sijoittavat markkinoillesi tekemässä mitä haluat, ja sano: "Hei, mitä maksat vakuutuksesta? Millaista kattavuutta saat? Mitä haasteita sinulla on?” Ja ota selvää, mitä muut sijoittajat tekevät.
Jos teet nämä kolme asiaa, se antaa sinulle ainakin hyvän lähtökohdan, jossa sopimuksesi ei tule räjähtämään, koska merkitsit 300 yksikköä ja se on itse asiassa 900. Kuten Robert sanoi, kolme vuotta eteenpäin katsoen se on vähän. kovempaa, mutta jos sinulla on oikea lähtökohta, pärjäät paljon paremmin alusta alkaen.

Robert:
Se on hyvä pointti, Andrew. Ja ilmeisesti asun tässä tilassa kuten jokainen kuuntelija, ja me perustamme kaiken yksikkökohtaisesti. Koska tavallaan kaikki liittyy siihen, mikä on yksikköhinta?
Yksi asia, ja jälleen kerran, ei liian rakeinen, mutta yksi asia, jota kehottaisin monia kuuntelijoita tekemään, on käyttää yksikkökohtaista opastetta. Ymmärrän sen täysin, mutta joskus sinun on ekstrapoloitava vain askel pidemmälle. Ja minulla on aina paljon asiakkaita, jotka sanovat: "Miksi maksan 250 yksikköä omaisuudesta ykkösestä, mutta maksan 350 yksikköä omaisuudesta toisesta, ja heillä molemmilla on sama käytäntö?" Syynä on neliömetrit.
Joten jos haluat lisätä ylimääräistä huolellisuutta, ja tarkoitan sillä, että Andrewlla on omaisuus numero yksi ja sen keskimääräinen neliömetriä kohden on 600 neliöjalkaa ja omaisuuden numero kaksi keskimääräinen neliöala yksikköä kohden 1200 XNUMX neliöjalkaa, kaikki Koska kohde kaksi on täsmälleen sama, se on kaksi kertaa niin suuri kuin yksi, koska se on kaksi kertaa suurempi. Kaksinkertainen korvauskustannus kertaa korko vastaa palkkiota.
Näin ollen joskus huomaan, että ihmiset jäävät kiinni yksikköhintaan, yksikkökohtaiseen hintaan, yksikkökohtaiseen hintaan, ja sitten heidän omaisuutensa ei osu siihen yksikköhintaan. He eivät ymmärrä miksi, ja se johtuu vain siitä, ehkä sillä on sisäkäytäviä tai vain paljon yhteistä aluetta. Se voi olla vanhempia, suurempia yksiköitä, ehkä kahden makuuhuoneen yksiköitä, jotka ovat kooltaan 1700 neliöjalkaa. Ja neliömetriä on tarkempi tapa mitata se.
Joten kun kysyt näitä kysymyksiä vertaisryhmällesi, kuten Andrew mainitsi, jos voit saada rahastoyhtiöltä tiedot samanlaisesta omaisuudesta ja jakaa ne heidän keskimääräisiksi neliöiksi yksiköittäin, se on yksi asia, joka liikuttaa neulaa. hieman. Joten jälleen kerran, emmekä menisi liian yksityiskohtaiseksi, haluamme pitää tämän keskustelun tänään erittäin korkealla tasolla, mutta se on osa, joka on erittäin tärkeä.

Andrew:
Ja sitten haluan vain palata nopeasti yhteen asiaan, josta puhuimme aiemmin. Jos minulla on CAT-fobia, minne voin mennä Yhdysvalloissa sijoittamaan sinne, missä minulla on vähiten mahdollisuus hurrikaaneihin, maanjäristyksiin, tulipaloihin ja muihin vastaaviin? Onko olemassa pari osavaltiota, joita suosittelisit, ehkä ihmiset aloittavat?

Robert:
Joo. On siis monia osavaltioita, joihin suhtaudutaan muita suotuisammin, ja suuri osa siitä liittyy ympäröiviin oikeudenkäynteihin. Eikä tämä ehkä niinkään kohdistu kiinteistöihin, vaan oikeudenkäynnit luovat vain suotuisia ja epäsuotuisia markkinoita.
Joten Louisiana, Alabama, ei suuria riitavaltioita. Florida, ei mikään suuri oikeudenkäyntivaltio. Texas, huono rangaistusvahinko osavaltio. Joten menemällä joihinkin näistä osavaltioista et ehkä ymmärrä, miksi vakuutuskulut ovat kasvaneet. Se johtuu vain siitä, että se ei ole loistava oikeudellinen alusta kiinteistönomistajille. Tämä tarkoittaa, että kun sinua vastaan ​​on nostettu vaatimus tai jonkinlainen oikeusjuttu, vakuutusyhtiölläsi ei ole hyvää alustaa puolustaa. Kääntöpuolella käytän esimerkkinä Pohjois-Carolinaa.
Pohjois-Carolina on loistava oikeudellinen osavaltio kiinteistönomistajille, koska se perustuu vaatimukseen todistaa huolimattomuus. Se on erittäin hyvä oikeudellinen maisema. Liikenteenharjoittajat rakastavat Pohjois-Carolinaa, koska he tietävät, että heidän lähtökohtaisia ​​​​vastuuvaatimuksiaan tulee olemaan paljon vähemmän tässä osavaltiossa kuin missään muussa osavaltiossa. Kaikki asiat pysyvät ennallaan vain siksi, että sillä on parempi oikeudellinen maisema. Joten en voi erikseen sanoa, että yksi osavaltio on parempi kuin toinen, koska jokaisessa osavaltiossa on hyviä ja huonoja alueita.

Andrew:
Selvä, saapas. Joten tiedän joitakin osavaltioita, joita olen katsonut, mainitsit Pohjois-Carolinan. Tennessee näyttää melko hyvältä myös alhaisella riskillä ja vähäisellä rikollisuudella.

Robert:
Tennessee on hyvä osavaltio. Tennesseessä puhaltaa hieman konvektiivista tuulta.

Andrew:
Voi, meteorologian termejä.

Robert:
Joo. Konvektiiviset tuulet vain, se on nimeämätön myrsky. Joten tornadot, tuulileikkurit, Tennessee pääsee pohjoisen Mississippin, Arkansasin, Tennesseen luoteiskulmaan. Heillä on konvektiivista tuulta, joten Tennesseessä on vähän omaisuutta. Mutta yleisesti ottaen Tennessee on loistava osavaltio.

David:
Andrew, olet oppinut vaikean tavan navigoida vakuutusasioissa. Jotkut kiinteistöistä, joissa olemme yhdessä. Minulla on ollut joitain hulluja tarinoita, jotka jaamme toisessa podcastissa, mutta mitä asioita sijoittajien on kysyttävä, kun olet oppinut kantapään kautta tai lisännyt heidän tarkistuslistalleen, kun he ostavat vakuutusta?

Andrew:
Joo. Olen ehdottomasti oppinut yrityksen ja erehdyksen vakuutuskoulun kautta. Minusta tuntuu, että viisaus on jahdannut minua, mutta olen aina ollut vain hieman nopeampi, ja onneksi Robert on auttanut varmistamaan, etten pääse liian pitkälle.
Joten yksi niistä asioista, jonka opimme melkein kantapään kautta, emmekä mene yksityiskohtiin, mutta tämä on minulle vain erottuva esimerkki "mitä ihmettä?" Ja kun olet ryhtymässä kiinteistöihin ja vakuutuksiin, ja jos et tiedä tätä, se voi pilata päiväsi.
Yksi asia, jonka opimme, on, että meillä oli kiinteistö, joka ei ollut tulvavyöhykkeellä, mutta minulla oli salaperäinen epäily. Joten meillä oli tulvavakuutus ja saimme trooppisen myrskyn ja se tulvi, ja meidän piti mennä vivahteeseen: "No, oliko tulva sateesta vai vesistöstä?" Ja Robert, korjatkaa jos olen väärässä, mutta tulvavakuutus ei itse asiassa kata sadeveden kertymistä. Pitää paikkansa?

Robert:
Kansallisen tulvavakuutussuunnitelman määritelmä on vesistön ylivuoto.

Andrew:
Se on siis ansa. Minulla ei ollut aavistustakaan, että asuntokompleksisi voisi tulvii. Sinulla voisi olla tulvavakuutus, mutta he voivat tulla sisään ja sanoa: "No, se johtuu siitä, että vesi ei valunut ja satoi vain. Olet 16 mailin päässä lähimmästä vesistöstä, joten sitä ei lasketa." Onko tapa suojata sitä?

Robert:
Joo. Yksityisen vakuutuksen kautta, jonka asetimme kyseiselle omaisuudelle, joka määrittelee tulvan edelleen sisältämään pintaveden kertymisen.

Andrew:
Okei. Selvä. Jotain muuta mielenkiintoista, puhuimme rikostuloksista ja sijoitimme Georgian DeKalb Countyyn, joka on osa Atlantan metroa, ja yksi syy siihen, miksi olemme poissa sieltä, on, että vakuutus on tulossa todella kalliiksi ja todella vaikeaksi, ja yksi syy on rikollisuus. Joillakin noista kaupunginosista rikos on käynyt todella vaikeaksi.
Mitä tapahtuu, jos aiot saada, oletetaan, että ostat omaisuuden ja saat vakuutuksesi, sinulla on vastuu katettu, etkä vie aikaa lukea poissulkemisia. Mitkä ovat ehkä kolme parasta, jotka sijoittajat etsivät saadaksesi selville, onko se suojattu vai ei? Joten esimerkiksi tietyissä osissa Atlantaa ne eivät kata hyökkäystä ja akkua, eikö niin?

Robert:
Pitää paikkansa.

Andrew:
Joten sanotaan, että se on ykkönen. Voisitko ajatella vielä kahta tai kolmea parasta, joita sijoittajan on etsittävä saadakseen selville: "Hei, olenko todella suojattu vai en?" Eikä oleta, että se on suojattu?

Robert:
Joo. Tarkoitan, että se muuttuu jatkuvasti, mutta ilmeisesti suurin niistä, aion käyttää sanaa väkivaltarikokset. Varmista siis, ettei sinulla ole väkivaltarikoksen poissulkemista. Kantajat naamioivat sen monin eri tavoin. Joskus se on hyökkäys ja akun poissulkeminen. Joskus se on hyväksikäyttöä ja ahdistelua, joskus ampuma-aseiden poissulkemista, joskus aseiden kieltämistä. Heillä on monia erilaisia ​​​​muotoja, joita he käyttävät kauhistuttaakseen tätä kattavuutta.
Jos olet menossa joihinkin näistä kaupunginosista, ja jälleen kerran, en tunnista punaista viivaa naapurustossa, mutta jos olet sijoittajana menossa korkean rikollisuuden alueelle, sinun on mahdollisesti varauduttava siihen, että jossain omistuksessasi kyseisen omaisuuden aikana, et ehkä voi saada kattavuutta väkivaltarikoksista. Ja sanon, että sen perusteella, että saatat saada sen alussa ja sitten sinulla on kaksi tai kolme väkivaltarikosta paikassasi, et saa sitä uusittaessa, tai jos saat sen uusittaessa, hinta sillä se tulee olemaan niin hämmästyttävää, että et halua ostaa sitä.
Eli en halua sanoa, että ostaja varoa, mutta se on vain jotain, joka sinun on oltava tietoinen. Joitakin muita poissulkemisia alamme havaita, ja osan niistä voimme poistaa, joitain emme. Alamme nähdä paljon ihmiskaupan poissulkemisia, etenkin Atlantan alueella.
Minulla on tällä hetkellä kaksi asiakasta, jotka ovat riitautuneet ihmiskaupasta. Kummallakaan ei mielestämme ole laiminlyöntiä tai syyllisyyttä, vaan kantajat, jotka ovat olleet paikasta toiseen, joko tai ei tai vastoin tahtoaan. Olen saanut kaksi asiakastani ihmiskaupasta kanteen.
Toinen näkemämme poissulkeminen, sitä kutsutaan asumisen poissulkemiseksi. Jokaisen omaisuuden omistavan henkilön luona on luultavasti tullut vuokralainen, joka haluaa erota vuokrasopimuksesta tai saada vakuuden takaisin, tai jostain syystä halunnut tehdä sen. He tekevät vaatimuksen sinua vastaan. Yksikkö ei ollut asumiskelpoinen, olipa siinä vettä, luteita tai mitä tahansa. Näemme, että monet liikenteenharjoittajat eivät enää puolusta asuttavuuden poissulkemisia riippumatta siitä, onko heillä mitään ansioita vai ei.
Voisimme jatkaa listaa tämän puhelun lopulle, mutta kehotan jokaista sijoittajaa ja kuuntelijaa tässä puhelussa tekemään, jos et saa mitään muuta välittäjältäsi, sinun pitäisi ensin saada yhteenveto, joka on kaikki siinä olevat politiikkalomakkeet. Mutta jos et, kysy välittäjältä: "Voinko saada täydellisen kopion vastuutarjouksestani?" Sinun ei tarvitse olla vakuutusasiantuntija lukeaksesi lomakeluetteloasi ja pystyäksesi maallikollisesti arvioimaan, vaikuttaako lomake sinuun merkittävästi vai ei. Eli jos minulla on luettelo lomakkeista ja siinä lukee ampuma-aseiden poissulkeminen, minun ei tarvitse olla vakuutusasiantuntija tietääkseni, että yleinen vastuuvakuutusni ei kata ampuma-aseita.
Joten hanki ne lomakkeet, ja lupaan sinulle, että jos tarkastelet niitä uusimisen jälkeen uusimisen uusimisen jälkeen, alat ymmärtää, kuinka nuo lomakkeet liittyvät käytäntöön, mitkä toimivat eduksesi ja mitkä eivät. ja ole vain parempi vakuutuksen ostaja omaisuudellesi ja sijoittajillesi.

Andrew:
Joten okei. Joten sijoittajille, jotka kuuntelevat tätä, "No, odota hetki, jos kiinteistössäni ammutaan, se on surullista, emme tietenkään halua sen tapahtuvan, mutta miten se on minun syytäni tai vastuuni?" Tapahtuu, että joku mukana oleva tulee ja haastaa sinut oikeuteen, koska sinulla ei ollut tarpeeksi valaistusta esimerkiksi kiinteistössä ja se oli sinun syytäsi.

Robert:
He tekevät kolme sivua syytöksiä ja jälleen kerran, riippumatta siitä, onko heillä ansioita tai ei, joudut saamaan kattavuuden, et saa selvitystä tai joudu osavaltion tuomioistuimen eteen.

Andrew:
Siksi monet näistä asioista ovat sellaisia ​​kuin "Odota hetki, se ei ole minun syytäni, niin paljon." No, se ei tarkoita, etteikö siitä silti voi tulla sinun vastuutasi. Toinen asia, Robert, mainitsit sanamuodot pari kertaa, ja kun kuulen muodon, ajattelen jotain, jonka täytän DMV:ssä tai lääkärin vastaanotolla ja he kysyvät minulta: "Luettelo lähin elävä sukulainen. ” Ja minä olen kuin: "En tiedä, neljä mailia toimistoosi tai toimistooni?" Mikä on vakuutusmaailmassa muoto? Mitä tuo tarkoittaa?

Robert:
Joo. Joten on syy siihen, että politiikkanne, no, emme oikeastaan ​​enää tee paperipolitiikkaa. Välitämme ne sähköisesti. Mutta niille teistä, jotka ovat omistaneet kiinteistöjä tarpeeksi kauan muistaakseen, kun hankit vakuutussidosten, ne ovat niin paksuja. On syy, miksi ne ovat niin paksuja. Jokaiseen vakuutukseen on liitetty lomakkeet, ja nämä lomakkeet ovat kattavuussopimus. On hyvin myrskyisää mennä lukemaan 130-sivuista politiikkaa edestä taaksepäin.

Andrew:
Olen yrittänyt.

Robert:
En pyydä ketään tekemään sitä, mutta huijaussivusi on, että jokainen politiikka koostuu tavallaan kolmesta osasta. Siinä on ilmoitussivu. Ilmoitukset-sivulla on vain vakuutusten voimaantulopäivät, vakuutusyhtiön nimi, vakuutetun nimi, vakuutusrajat, vain erittäin korkeatasoinen yleiskatsaus kattavuudesta. Seuraava on lomakeluettelo.
Lomakeluettelo on pohjimmiltaan sisällysluettelo sitä seuraavalle kahden tuuman paperille. Voit poimia 90 % siitä, mitä tarvitset kattavuutesi ymmärtämiseen, vain katsomalla lomakeluetteloa. Joten ajattele ilmoitussivua, lomakeluetteloa ja sitten kaikkia lomakkeita.
Kun tarkastelemme käytäntöjä tai katsomme jotain asiakkaalle, en välttämättä aio lukea 300 sivua, jos Andrew antaisi minulle vakuutuksen jostakin, jota hän ostaa. Siirryn suoraan lomakeluetteloon.
Ja katsomalla tuota lomakeluetteloa ymmärrän kaiken, mikä seuraa lomakeluetteloa, mikä on hyvää, mikä huonoa, mitä ehkä tarvitsen, jos on takuu, jonka mukaan tällä käytännöllä on takuu siitä, ettei alumiinijohtoja ole, olen aiot mennä lukemaan alumiinisen johdotuslomakkeen ja sanomaan: "Okei, mitä se tarkalleen sanoo?" Sanotaanko ettei alumiinijohtoja vai pitääkö se korjata? Joten lomakkeet ovat olemassa yksityiskohtia varten, mutta voit poimia suurimman osan lomakeluettelosta. Käsittelen lomakeluetteloa kuin sisällysluetteloa.

Andrew:
Selvä. Kuulostaa siis todella hyvältä vinkiltä. Joo, sanoisin varsinkin uusille sijoittajille, että jos yrität ykkösenä, oppia vain miten vakuutus toimii, mutta myös varmista, että sinulla on oikea suoja.
Tarkista ilmoitussivusi, sillä se kertoo sinulle kaikki rajasi, kuten: "Sinulla on 2 miljoonan takuu tästä ja 500,000 635 tästä ja omavastuustasi tämä." Ja sitten lomakeluettelosi, se on sisällysluettelo. Joten jos olet huolissasi ampuma-aseiden poissulkemisesta tai alumiinijohdoista tai tuulesta ja rakeista, se sanoo sinulle: "Okei, mene. Tämä on sivulla XNUMX, aion mennä katsomaan, katsomaan täältä." Mutta se kertoo sinulle, se antaa sinulle korkean tason nopean näkymän.

Robert:
Joo, ei aivan niin tarkkaan, mutta se on juuri sitä mitä se on. Jos näet kiinteistöpolitiikassasi katon arviointimerkinnän, aion luultavasti mennä lukemaan tuon katon arviointimerkinnän ja selvittää, olenko saanut vakuutusta kattoni vaurioista. Se on vain paljon yksinkertaisempaa kuin luuletkaan, kun ymmärrät vakuutussopimuksen kokoamisen mekaniikan.

Andrew:
Selvä. Katon arvostuksista, omavastuista puhuttaessa, monet meistä ovat tuttuja: "Oi, minulla on 10,000 25,000 dollarin omavastuu tai 5 10 tai satatuhatta." Ja tiedän, että yksi asia, jonka ymmärtäminen vei aluksi hieman kauemmin, on monet näistä asuntokäytännöistä, kuten jos ostan 2- tai 2-asunnon, sen mukana tulee XNUMX % omavastuu. Se kuulostaa hienolta. XNUMX%, se ei ole mitään. Miksi se on täysin väärin?

Robert:
Joo. Joten aina kun näet prosenttiosuuden omavastuuosuudesta, josta on tulossa 10 vuotta sitten, minulla olisi rahdinkuljettaja, esimerkiksi Travelers, tulossa tänne. 10 vuotta sitten Travelers on viisi vuotta sitten, Travelers sanoi: "Alamme laskea prosenttiosuuksia kaikissa Atlantan asunnoissamme." Sanoin: "Olet pihalla. Menetät jokaisen kirjoittamasi asunnon, jos teet niin."
Olin väärässä. Koska markkinat saivat heidät nopeasti kiinni ja kun he laittoivat yhden tai 2 %:n tuuliraevähennyksen, monet muut operaattorit tekevät niin, ja toivottavasti täällä ei ole Traveller-kuuntelijoita. En puhu matkustajista, käytän heitä vain esimerkkinä.
Mutta se, mihin Andrew viittaa, on aina, kun näet vakuutuksessasi vähennyskelpoisen prosenttiosuuden, se on prosenttiosuus arvoista, joita tämä palkkasumma koskee, ei prosenttiosuus tappiosta. Esimerkkinä Andrew'lla on panhandle-salkku.
Luulen, että meillä on yksi omaisuus, siinä on 30 miljoonan dollarin omaisuus, siinä on 2 % omavastuu, se on 2 % 30 miljoonasta dollarista ennen kuin takuu on voimassa, ei 2 % tappiosta riippumatta. Sinun on ymmärrettävä se, ja Andrew ja minä, menen viisi tai kymmenen vuotta taaksepäin, kun hän alkoi saada jonkin verran läsnäoloa panhandlessa, aloimme puhua näistä omaisuudesta. Neuvoni asiakkailleni on aina ollut: allekirjoita sopimuksesi niin kuin sinulla olisi tappiota.
Vakuuta se odottaen hurrikaania. Koska näen niin monien ihmisten menevän Floridaan tai Persianlahden rannikolle tai Charlestoniin, Myrtle Beachin alueelle, minkä alueen haluatkin valita. Näen niin monien ihmisten menevän sinne ja ajattelevansa, että he aikovat omistaa jotain, eivätkä he koskaan joudu myrskyyn. Katso, niin tapahtui myös asunnonomistajille.
Sinun on taattava nämä sopimukset kuin joutuisit myrskyyn, vakuuttaa se kuin sinulla olisi täydellinen tappio, jotta voit varata ja ymmärtää kunnolla, vaikka et varaa tai rahoittaisi sitä. "Okei, jos näin tapahtuisi, tässä on taloudellinen vaikutus, joka sillä on minuun." Oliko se 2 % 30 miljoonasta dollarista, Andrew? 600,000 XNUMX dollaria?

Andrew:
Se on… Jep.

Robert:
Joten kyseisellä omaisuudella on 600,000 2 dollarin omavastuu tuulen rakeista, ei 600,000 % 12,000 3 dollarin vaatimuksesta, joka olisi 5 7 dollaria. Se on suuri ero. Joten sinun on ymmärrettävä se, ja siitä on todella tulossa entistä tärkeämpää, koska koska Floridan markkinapaikka ilmeisesti vaikuttaa, se mikä ennen oli yhden tai kahden tai 10 %:n omavastuu, on nyt XNUMX %, XNUMX %, XNUMX % ja lainanantajat. sallivat sen, koska lainanantajat eivät voi lainata, jos he eivät salli sitä, koska ihmiset eivät voi saada vakuutusta lainan noudattamiseksi ilman sitä.
Meillä on siis asiakkaita käsissä joidenkin vintage-C-luokan omaisuuserien suhteen. Heidän nimetty myrskyomavastuunsa on 10 %, mikä tarkoittaa, että 10 % heidän omaisuuden arvoistaan ​​on vaurioitunut ennen kuin kattavuus edes tulee voimaan. Joten yksi, kaksi, 3% elämä jatkuu. 10 %, siitä tulee tyypillisesti käteistapahtuma, jossa sinun on palattava sijoittajien luo ja kerättävä käteistä tai sinun on hankittava jonkinlainen toissijainen velka, koska monilla kiinteistöillä ei vain ole tämän tyyppistä käteistä. varata.

Andrew:
Tämä on hyvää tavaraa. Haluaisin vain jatkaa. Haluan, mutta haluan nostaa nopeasti esille pari muutakin, ja tämä on asia, jonka omistaessasi ja toimiessasi tämä voi olla ero onnistuneen sijoituksen ja ei.
Se ei todellakaan ole yhtä seksikästä ja jännittävää siitä, kuinka saada seuraava sopimus tai kaikki taktiikat, joista puhumme, mutta tämä on se juttu, joka varmistaa, että et menetä rahaa. Ja jos sinulla on oikea vakuutus, ja tiedämme tämän henkilökohtaisesti liiketoiminnassamme, luonnonkatastrofi voi itse asiassa muuttua satunnaiseksi. Meillä oli kiinteistö, joka oli hyvä ja tuhoutui hurrikaanissa, ja nyt se on upea. Tämä on siis hyvän toiminnan avain. Kaksi muuta asiaa, joihin haluan puuttua todella nopeasti.
Ensinnäkin jokainen, joka katselee vakuutusta, yksi virhe, jonka näen sijoittajien tekevän, on se, että he valitsevat käteisarvovakuutuksen säästääkseen rahaa vakuutusmaksuissa ja koska se on paljon halvempaa kuin niin kutsuttu täyden jälleenhankintaarvon vakuutus. Mutta ongelma on, että se on juuri sitä mitä siinä sanotaan.
Jos sinulla on katto, jonka hurrikaani räjäyttää, ja sinulla on siihen käteisarvopolitiikka, he tulevat sisään ja sanovat: "No, kyllä, sen vaihtaminen maksaa sinulle 400 tuhatta. mutta se oli vain sadan arvoinen, joten tässä on sata. Onnea." Kun taas täydellä jälleenhankinta-arvolla aina arvostukseen asti, silloin asetit kiinteistön arvon ja kaikki muut asiat, joista Robert puhui aiemmin.
Teoriassa ne antavat sinulle tarpeeksi katon vaihtamiseen kokonaan. Älä siis tee sitä virhettä, että valitset halvemman käteisarvon. Ja sitten toiseksi, ja Robert, pyydän sinua vain selventämään tätä, jos voit, ehkä minuutin pituisella yhteenvedolla.
Siellä on jotain, jota kutsutaan rinnakkaisvakuutukseksi, ja tiedän, että tämän ymmärtäminen kesti kauan, ja se on tavallaan kuin läheisriippuvuutta, koska se on yksi niistä sanoista, jotka kuulostaa positiivisilta, kuten: "Joo, me teemme tämän yhdessä." Mutta todellisuudessa se on huono asia. Mitä rinnakkaisvakuutus sitten oikein on ja miten ihmiset varmistavat, etteivät he joudu tuohon ansaan?

Robert:
Joo. Joten useimmat lainanantajat eivät salli sitä. Joten jokainen kuuntelija, jolla on mitä tahansa tyyppiä, otan sen takaisin. Jotkut yhteisön pankit eivät ehkä ole tarpeeksi viisaita ymmärtämään sitä, mutta useimmat institutionaaliset lainanantajat eivät aio sallia. Mutta mitä se on, oletko kuljettajan armoilla, eikö niin? Koska rinnakkaisvakuutus ei määrittele tarkalleen, mitä rangaistuksestasi tulee.
Kaikki rinnakkaisvakuutus on yksinkertaisesti kaava, jossa jos Andrew päättää: "Haluan vakuuttaa asuntoni 75 dollarilla per jalka." Se siitä. Keskustelun loppu. Carrier sanoo: "Okei, voit vakuuttaa sen hintaan 75 dollaria jalkaa kohti. Lisäämme rangaistusseuraamukseesi rinnakkaisvakuutuslausekkeen. Ja jos sinulla on tappiota, tulemme paikalle ja arvostamme omaisuuttasi. Ja mikä tahansa ero on, on rangaistus tappiosta." Joten annan sinulle esimerkin.
Joten jos Andrew vakuuttaa sen 75 dollarilla jalkaa kohti, kuljettaja tulee ulos vahingon sattuessa. Se on kicker. Et tiedä ennen tappiota, koska sinne ei ole kirjoitettu mitään. Carrier tulee ulos ja arvioi kiinteistön ja sanoo: "Vaihtokustannusarviomme perusteella sen olisi pitänyt olla 150 dollaria per jalka." No, Andrew'n sadan tuhannen dollarin yhden yksikön palo, hänelle maksetaan 50 senttiä dollarista.
Joten rinnakkaisvakuutus on rangaistus siitä, mitä varten olet sen vakuuttanut, verrattuna siihen, mitä varten sinun olisi pitänyt vakuuttaa se. Hyvin yksinkertaisesti, sitä se on. Et koskaan halua sitä politiikkaan, koska se antaa säätäjälle mielivaltaisen mahdollisuuden arvostaa omaisuuttasi, ja sitten olet juuttunut sellaiseen asemaan, että voit väittää toisin.

David:
Selvä, Andrew, mitä muita hyviä liikkeitä piensijoittajille voi tehdä? Onko sinulla nopeita vinkkejä, jotka ihmiset voivat muistaa esityksen päätyttyä?

Andrew:
Joo. Joten taas tiedän, että olemme puhuneet monista vaikeista asioista ja se on tavallaan pelottavaa ja se on kuin "Voi jessus, en edes tiedä haluanko enää sijoittaa." Hyvä uutinen on, kuten Robert sanoi, tämäkin menee ohi, eikö? Tämä on kova markkina. Siitä tulee lopulta pehmeä. Pehmeä tarkoittaa helpompaa varmistaa, toivottavasti hinnat laskevat. Mutta haluan antaa kaikille seitsemän nopeaa vinkkiä siitä, mitä voit tehdä saadaksesi oikean vakuutuksen, mutta vain kokonaisvakuutuksen, ei tarkoita, että sijoituksesi menee hyvin.
Joten ykkönen, aloita alueilta, joilla on vähemmän kilpailua suurempien sijoittajien taholta. Yksi asia, jonka tulemme löytämään näiltä markkinoilta, on se, että joku, jolla on 2000 yksikköä, pystyy todennäköisesti saamaan paremmat hinnat kuin joku, joka on juuri ostamassa ensimmäistä 10 yksikköään.
Joten yritä löytää markkinoita, joilla et ehkä kilpaile näiden kaverien kanssa. Ja yleisesti ottaen, jos olet vasta aloittamassa, et todennäköisesti mene suoraan sataan yksikköön, jolloin et todennäköisesti kilpaile näiden ihmisten kanssa. Joten mittakaavassa on etua tässä liiketoiminnassa, kun pääset sinne, mutta älä anna sen estää sinua, koska todennäköisyys on, että olet vasta aloittamassa tai olet vain ystävällisesti skaalaamassa 10:stä 20:een tai sata, olet todennäköisesti vain kilpailemassa muiden sijoittajien kanssa, jotka ovat samassa paikassa. Joten älä anna sen olla pelote.
Toinen asia on jälleen, jos aloittaisin tänään, jotta olisi helpompi välttää ominaisuuksia, joista kuljetusyritykset eivät pidä. Joten etsisin kiinteistöjä alueilta, joilla on alhainen rikollisuus. Etsin kiinteistöjä, joissa ei ehkä ole alumiinijohdotusta. Etsiisin kiinteistöjä, jotka eivät ole rakennettu vuonna 1803 ja ovat parisataa vuotta vanhoja ja hajoavat.
Mieti, jos kirjoittaisit vakuutusta, jos olisit pöydän toisella puolella, minkälaisen omaisuuden haluaisit vakuuttaa? Aseta itsesi kantajan kenkiin ja mene sitten etsimään niitä ominaisuuksia. Se auttaa poistamaan suuren osan tästä päänsärystä. Siirry alueille, joista operaattorit pitävät. Kolmantena meillä Tennessee on suhteellisen hyvä. Pohjois-Carolina on suhteellisen hyvä.
Robert, tiedän, että te julkaisitte todella hyvän kartan Yhdysvalloista, enkä usko, että tarkoituksesi oli sanoa hyvät osavaltiot, huonot osavaltiot, mutta se osoitti, missä osavaltioissa on mitä riskejä. Jos voisimme heittää sen esityksen muistiinpanoihin, se olisi mielestäni opettavaista kaikille, jos he vain näkisivät ja saisivat jonkinlaisen käsityksen siitä, että "Voi, täällä on tämä ja täällä on tämä." Joten mene etsimään kiinteistöjä ja alueita, joilla ei vain ole niin paljon riskejä.
Numero neljä, asettu jälleen vakuutusyhtiön asemaan ja vähennä riskiä heidän näkökulmastaan. Joten jos yrität joko hankkia uutta vakuutusta omalle kiinteistölle tai jos aiot ostaa vakuutuksen, etsi keinoja, voitko ehkä parantaa valaistusta? Voitko vähentää kompastumisvaaraa? Voitko laittaa paremman aidan altaan ympärille? Mitä pieniä asioita voit tehdä poistaaksesi asiat, jotka aiheuttavat vakuutuksen tai närästyksen. Varmista, että sammuttimia on kaikkialla ja että ne on todella tarkastettu joskus viimeisen 10 vuoden aikana, jotta ne hiiltyvät, kun joku menee käyttämään niitä.
Numero viisi, etsi vakuutusmeklari, joka on erikoistunut siihen, mitä teet. Joten Robert on erikoistunut sataan yli 200 puutarhatyyliseen asuinkompleksiin Yhdysvaltojen kaakkoisosassa. Joten hän on täydellinen siihen, mitä teemme. Jos etsit 10 asunnon asuntoa Boisessa, Idahossa, Robert ei ole kaverisi, mutta siellä on kaveri tai tyttö, joka tuntee kyseiset markkinat. Tunne omasi, ymmärrä mitä yrität tehdä. Joten mene etsimään se henkilö. Yritä ymmärtää vakuutus, mutta älä yritä tulla vakuutusasiantuntijaksi. Sitä varten Robertin kaltainen kaveri on. Joten mene etsimään henkilö, joka tuntee markkinasi ja voimavarasi.
Numero kuusi, tämä taas, tämä on hieman pelottavaa, mutta muista, ettet ole vain sinä. Kaikki alan toimijat ovat tekemisissä tämän ongelman kanssa. David Greene ei ole ainoa, joka saa 26,000 XNUMX dollarin uusimispalkkion talostaan. Näin tapahtuu todennäköisesti melkein kaikille muille hänen naapurimaissaan. Ja siinä mielessä se on vähän tasapuolinen toimintakenttä. Ja ero on siinä, päätätkö keksiä tavan kiertää se ja voittaa se vai olla kuin monet muut ihmiset, jotka vain sanovat: "Ah, tämä on liian kallista, liian vaikeaa. Odotan, kunnes asiat muuttuvat." Ja voi tai ei.
Ja sitten viimeinen vinkki, tämä on se, jonka olen velkaa Robertille. Hän pelasti perseemme pari kertaa, mutta meillä on ollut pari kiinteistöä, jotka ovat olleet suurissa luonnonkatastrofeissa. Tarkoitan siis sitä, että jos kerrostalossasi syttyy tulipalo ja se sammuttaa kaksi 10 asunnostasi, olet periaatteessa vain sinä ja kuljettaja. Koko kaupunki ei ole hädässä.
Mutta jos sinulla on kiinteistö alueella, jonka metsäpalo syrjäyttää tai jossa kerran vuosisadassa jäädytetään jokaista omaisuutta, tai meille, hurrikaani Michael pyyhkäisi koko kaupungin, jossa olimme. Vaatimuksen jättämisen nopeus ratkaisee. Jos olet ainoa jonossa, sillä ei todennäköisesti ole niin väliä, mutta jos MSA:ssa on 300 muuta kiinteistöä, jotka myös vaurioituivat, niillä vakuutusyhtiöillä on paljon enemmän työtä kuin he voivat käsitellä.
Ja niinpä omaisuutemme osalta näimme hurrikaanin tulevan. Itse asiassa soitin Robertille edellisenä päivänä. Sanoin: "Aloita-"

Robert:
Edellinen yö.

Andrew:
Joo, edellisenä iltana.

Robert:
Andrew sanoi: "Tee vaatimus." Sanoin: "Andrew, myrsky ei ole vielä edes siellä." Hän sanoi: "Tee vaatimus." Sanoin: "Okei." Joten tein kanteen ennen kuin se edes vaikutti, ja luulen, että Andrew sai puhelun seuraavana päivänä, ja se on kuin jäätyminen, joka tuli kaakkoon joulun aikaan. Ihmiset, jotka tekivät vaatimuksen sinä viikonloppuna, olivat kolme kuukautta edellä niitä, jotka tekivät sen maanantaina. Anteeksi, että varastin ukkosesi siellä Andrew.

Andrew:
Ei, mutta olet oikeassa. Ja koska olimme ensimmäisten joukossa vaatimusta, saimme 250,000 XNUMX dollarin shekin kahden viikon sisällä. Vakuutusyhtiö sanoi vain: "Jep, sinulla on iso. Tässä on sekki. Mene alkuun." Ja niin aloitimme remontin seuraavana päivänä. Ja niin olimme ensimmäisinä jonossa, jossa oli kiinteistöjä, joista olin tietoinen kaupungissa, että ne eivät edes käynnistyneet yhdeksään kuukauteen. Joten ajattele, että omaisuutesi istuu siellä, homehtuu, hajoaa, kirjaimellisesti mätänee yhdeksän kuukauden ajan, ennen kuin voit edes aloittaa.
Joten jos olet joskus alueella, jolla on luonnonkatastrofi tai väite, joka vaikuttaa moniin ihmisiin, varmista, ettet ryyppää. Ota ne väitteet vastaan. Sinun ei tarvitse olla kaikkia tietoja. Hanki vain paikkasi jonossa, eikö? Joten se on kuin Black Friday Best Buyssa. Sinun täytyy saapua paikalle ajoissa, jos haluat saada sen television. Et ehkä tiedä yksityiskohtia, mutta sinun on parempi olla jonossa tai se ei tapahdu.

Robert:
Hieno pointti, Andrew. Tarkoitan, että saat huonoja uutisia, se ei parane. Suurimmat ongelmat, joita näen korvausvaatimuksissa, jotka lähtevät liikkeelle väärällä jalalla, ovat, kun vakuutuksenantaja yrittää hoitaa asian itse tai odottaa kertovansa minulle kaksi tai kolme viikkoa myöhemmin: "Kerro minulle, kun se tapahtuu. Anna minun päättää, onko meidän lähetettävä se välittömästi kuljetusliikkeelle vai ei." Koska sen lykkääminen, aivan kuten Andrew sanoi, sinulla on hometta, nyt riitelet EMS:stä, siitä tulee joskus katastrofi.

Andrew:
Ja aina voi vain peruuttaa, eikö niin? Jos saat selville missä-

Robert:
Joo. Voit aina peruuttaa vaatimuksen rahdinkuljettajalta, peruutat sen virallisesti. He poistavat sen virallisesti.

Andrew:
Pohjimmiltaan poistettava asia on siis, jos luulet, että sinulla on vaatimus, pelkkä hakemuksen jättäminen ei ole haitallista. Voit aina vetää sen takaisin myöhemmin. Ja sitten, jos todella tarvitset sitä, olet pelin edellä.

Robert:
Hyviä pointteja, Andrew.

David:
Ja siinä se on. Vakuutusala on muuttumassa, mutta on asioita, joita sijoittajat voivat tällä välin tehdä sijoittaakseen itsensä hyvin, ja tieto on valtaa.
Joten kiitos siitä, Robert. Jos ihmiset haluavat ottaa sinuun yhteyttä, mikä on paras tapa he tehdä niin?

Robert:
Joo. Sähköpostit . Ja tämä jälkiliite on myös verkkosivustomme, ioausa.com. Sieltä löydät kaikki yhteistyökumppanit. Ja olen aina onnellinen, kun en voi olla kaikkien palveluksessa. Aina kun haluat tehdä sopimuksen vain saadakseni ajatuksiani, minulla on aina viisi tai 10 minuuttia aikaa käydä läpi jotain.

David:
Ole hyvä. Voit tarkistaa tänään mainitsemiemme resurssien esitysmuistiinpanot. Jos pidät tästä jaksosta, katso BiggerPockets Rookie -jakso 307, jossa kerrotaan, kuinka voit suojata vuokraasi tulipaloilta, tulvilta, oikeudenkäynneiltä ja vastuulta, joka esitetään heinäkuun 26. päivänä.
BiggerPockets-blogista ja -foorumista löytyy myös upeita vakuutuksia koskevia postauksia, joissa on muita tarinoita ja tällaisia ​​tilanteita. Joten harkitse asian tarkistamista.
Ja Andrew, jos ihmiset haluavat saada lisätietoja sinusta, minkä mielestäni heidän pitäisikin, olet kiehtova henkilö. Ja ainoa henkilö, jonka kanssa ostan moniperheen asunnon, minne hän menisi?

Andrew:
Nykyään minut voidaan usein löytää vain katkaisijoiden ohi, jostain San Diego Countyn linjalta, mutta jos olet enemmän digitaalinen, minun sosiaalisen median alustani on LinkedIn. Ja jos kommentoit viestejäni, minä itse asiassa vastaan. Joten se on hyvä paikka keskustella moniperheistä tai markkinoista tai mistä tahansa muusta.
Ja sitten, jos haluat soittaa tai muodostaa yhteyden suoremmin, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, verkkosivustolla on Ota yhteyttä -välilehti, napsauta sitä ja seuraa yksinkertaisia ​​ohjeita, niin otamme sinuun yhteyttä.

David:
Mitä rakastan sinussa, Andrew, olet järjettömän ennustettavissa. LinkedIn on suosikkisi sosiaalinen media.

Andrew:
Jep.

David:
Näytät kävelevältä LinkedIn-avatarilta. Mahtava.
Joten jos käytät LinkedIniä, käy katsomassa Andrew'ta siellä, ja jos et, voit lähettää minulle DM:n Instagramissa, niin saan sinut yhteyden Andrew'n kanssa, koska olemme parhaita ystäviä ja puhun hänen kanssaan koko ajan.
Löydät minut @davidgreene24 Instagramista, Facebookista, Twitteristä, melkein kaikkialta, tai katso davidgreene24.com nähdäksesi, mitä minulla on meneillään.
Robert, kiitos, että olit täällä tänään. Ja kaikki muutkin, muistakaa, että voit katsoa myöhemmin tällä viikolla lisää upeita jaksoja, mukaan lukien myöhäisen aloitusoppaan kaikille, jotka tuntevat olevansa liian myöhässä kiinteistöpelissä. Ryan Tsekon voimaannuttava tarina ja hänen näkemyksensä pitkän matkan sijoittamisesta ja suurenmoisesta BiggerPockets-sisällöstä.
Kiitos vielä kerran teille molemmille, että olette täällä. Tämä on David Greene Andrew LinkedInille, Cushman allekirjoittaa sopimuksen.