Kuluneen vuoden aikana liikekiinteistöillä on ollut pettymys isoveljen vuokra-asunnot. Kuin asuntojen hinnat nousivat, liikekiinteistöjen hinnat laskivat. Kun ensisijainen asuntolainan korot olivat korkeat, kaupallisten asuntolainojen korot olivat vielä korkeammat. Kanssa ennätykselliset avoimet työpaikat alueilla, kuten toimisto ja vähemmän riippuvuus vähittäiskaupan, monet sijoittajat ajattelivat, että liikekiinteistöt oli kuoleva omaisuusluokka. Mutta ne eivät olleet täysin oikein.
Sijoittajat pitävät Kim Hopkins oli kukoistava kaupallisen kiinteistön menestys, MYÖS sulkujen ja pandemian aikana. Kimin salainen kastike hänen suuren kassavirtansa liikekiinteistöportfolioon ei liittynyt onnekkaaseen – kaikki oli hänen sisällään. "osta laatikko." Kim ostaa VAIN kiinteistöjä ei voi sulkea, markkinoilla, joilla he menestyvät, ja lähistöllä on paljon asiakkaita. Ja tänään hän jakaa tarkan kaavansa kanssamme!
Mutta siinä ei vielä kaikki. Kim on keskustellaan parhaillaan vielä yhden sopimuksen tekemisestä ennen vuoden loppua. Tämä kiinteistö näytti paperilla kotitaloukselta, mutta kun hän on kaivellut sitä syvälle, omaisuus ei ehkä ole hintansa arvoinen. Alkaen putkiasioita että ylipaisutetut tuloluvut, Kim käyttää Davidia ja Robia valmentajina auttaakseen häntä päättämään, kannattaako tämä sopimus tehdä.
Klikkaa tästä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
David:
Tämä on BiggerPockets podcast. Mitä tapahtuu, kaikki? Tässä on David Greene, BiggerPockets Real Estate -podcastin isäntäsi, kuten aina, yhdessä isäntätoverini ja hyvän ystäväni Rob Abasolon kanssa. Rob, miten voit tänään?
Ryöstää:
Erittäin hyvä ystäväni. Oikein hyvä. Vaimoni palaa tänään Pariisista. Olen ollut sinkkuna ja katsonut molempia lapsiani viimeisen viiden päivän ajan, joten olen innoissani nukkumaan taas. Hyvin innoissaan.
David:
Voin kuvitella. Ja kiitos, että liityit kanssani tämän päivän ohjelmaan ilman unta, mutta paljon tietoa ja hauskaa.
Ryöstää:
Se on oikein, joo. Meillä on tänään kaikille täällä hieno show suunniteltu. Aiomme puhua Kim Hopkinsin kanssa, joka on kaupallinen kiinteistösijoittaja, vihjaa pelottavalle musiikille, joka tekee sopimukset toimivia tänään näillä markkinoilla, kyllä, se on totta, vuonna 2023. Tänään kuulemme sopimuksesta, jonka parissa Kim työskentelee, minkä tyyppisiä kaupallisia kiinteistökauppoja lyijykynä tänään, tähän strategiaan liittyvistä riskeistä ja siitä, kuinka olla pääsemättä omaan suolakurkkuisi.
David:
Kaikki tämä ja enemmän. Tämä on tappava show. Mennään Kimiin.
Ryöstää:
Kim, tervetuloa esitykseen.
Kim:
Hei, Rob. Hei, David. Kiitos että sain olla täällä.
Ryöstää:
Joo, iloinen että olet. Joten jos ymmärrän oikein, olet sijoittanut kiinteistöihin nyt 10 vuotta ja omistat 15 kiinteistöä kiinteistöliiketoiminnan kautta, jota sinä ja miehesi pyörität yhdessä. Muutama nopea kysymys saadaksesi kuuntelijoillemme käsityksen siitä, kuka olet sijoittajana. Ensimmäinen täällä, kuinka monella markkinalla olet?
Kim:
Katsotaanpa täällä. Meillä on Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Kalifornia ja Florida, eli seitsemän.
Ryöstää:
Okei, tässä vain muutama.
Kim:
Jotkut niistä ovat lyhytaikaisia vuokra-asuntoja, joista hylkäsimme siirryttäessämme osavaltiosta toiseen.
David:
Nyt sijoitat pieniin kaupallisiin kiinteistöihin, kuten äiti- ja pop-tyyppisiin tilanteisiin. Mikä siinä on, mikä veti sinut siihen?
Kim:
Itse asiassa se oli eliminointiprosessi. Emme siis halunneet korjata wc-tiloja ja ottaa vuokralaisia, jotka olivat yksilöitä, joten emme halunneet moniperhettä. Emme halunneet yhden vuokralaisen kiinteistöjä, koska se lisää riskiäsi. Jos vuokralainen lähtee yhden vuokralaisen kiinteistöön, se on siinä. Ei tuloja. Emme halunneet vuokralaisen parannusta, TI:tä, kuluja, jotka usein liittyvät toimistoon. Ja niin meille jäi monivuokralainen, ja sieltä valitsimme usean vuokralaisen teollisuuden ja pientalojen vähittäiskaupan.
Ryöstää:
Millaiset kaupalliset kiinteistökaupat siis mielestäsi todella toimivat sinulle tänään? Mainitsit tämän alussa, että ei ole huonoja markkinoita, on vain huonoja tarjouksia. Joten kerro meille vähän siitä, mitä etsit kiinteistöstä, mikä on hyvä sijoitus, kaikkea sitä hyvää.
Kim:
Joo. Ostolaatikkomme on yksikerroksinen, tietysti monen vuokralaisen. Haluamme, että vuokralaiset ovat pienemmällä puolella, tavoitteemme on noin 2,000 neliömetriä jokaista vuokralaista kohden. Yksikään vuokralainen ei vie yli 30 % tilasta. Etsimme kiinteistöjä, joissa ei ole liikaa autoa, koska ne ovat likaisia. Etsimme kiinteistöjä, joissa ei ole liikaa ravintoloita, koska ne ovat likaisia. Ja siihen siis tähtäämme nyt. Ja sitten etsimme noin 7 prosentin kattokorkoa, vaikka sen on todella noustava tässä vaiheessa, koska olemme korkojen kanssa. Se liittyy todella läheisesti lainaehtoihisi tässä vaiheessa.
Ryöstää:
Voinko esittää nopean selventävän kysymyksen? Kun sanoit, että autopaikat ja ravintolat ovat likaisia, tarkoitatko, että ne ovat fyysisesti likaisia ja siten kuluminen on vain paljon pahempaa tämäntyyppisissä tiloissa?
Kim:
Kyllä, juuri sitä tarkoitan. Joten auton vuokralaisilla näyttää olevan paljon ympäristöongelmia. Heillä on myös tapana pysäköidä paljon toimimattomia autoja tontille. Ja sitten ravintolat, voimme käsitellä tätä myöhemmin, se on hyvin olennaista nykyisen tarkastelemamme sopimuksen kannalta, mutta sama asia. Ravintolat, varsinkin jos ne paistavat ruokaa ja muuta sellaista, voivat todella sotkea kiinteistösi.
David:
Uskoisin myös, että ravintolat ja autokorjaamot vaatisivat todennäköisesti lisää vuokralaisparannuksia. He haluavat sinun tuovan rahaa, jotta he voivat laittaa suuren auton tunkin tai siirtää pohjapiirroksen. Oletko huomannut, että näin on? Koska mainitsit aiemmin, yrität välttää sen välttämällä toimistoa.
Kim:
Kyllä, se on aivan oikein. Siksi asettaisin usean vuokralaisen teollisuuden ehdottomasti usean vuokralaisen vähittäiskaupan edelle. Heillä on enemmän TI-pyyntöjä. Usean vuokralaisen teollisuuden kanssa meidän ei tarvitse edes maalata asiaa. Se on ikään kuin se on jo vähän huoltoa vaativa tila, ja sitten vuokralaiset ovat myös erittäin vähähuoltoisia. He eivät koskaan soittaisi sinulle, jos heidän wc:nsä ei toimi. He vain korjaavat sen.
Ryöstää:
Tästä syystä CrossFitsissä ei koskaan ole AC:tä, vaikka ulkona on sata astetta. Se on kuin, haluatko minun vain paistavan täällä? Onko se idea?
Kim:
Siksi he tekevät Big Ass Fanin. Oletko kuullut kyseisestä firmasta?
David:
Ainoa paistaminen on CrossFitissä kuumana, ei ravintolassa, koska Kim ei salli paistamista missään yksikössään.
Ryöstää:
Paistaminen kielletty.
David:
Otat kuitenkin esille hyvän asian, koska sijoittajat usein vain himoitsevat korkeinta sijoitetun pääoman tuottoprosenttia, tai tässä tilassa he etsivät suurinta mahdollista korkoa. Ja kun katsot vain noita lukuja, et ajattele sitä tosiasiaa, että saadaksesi korkeamman koron, sinun on ehkä käytettävä 200,000 200,000 dollaria tämän yksikön varustamiseen, jotta uusi vuokralainen voisi tulla sisään ja sitten kun heidän yrityksensä epäonnistuu kolmen vuoden kuluttua tai he päättävät, että he eivät halua vuokrata paikkaa sinulta enää, he lähtevät ja nyt sinun on käytettävä rahaa päästäksesi eroon käyttämistäsi XNUMX XNUMX dollarista ja kulutettava enemmän rahaa sen korjaamiseen. seuraava vuokralainen. Ja korkeampaa korkoa tarjotaan houkutellakseen jonkun sinne, missä he todella aikovat ansaita vähemmän rahaa.
Kiinteistöalalla on monia asioita, jotka vievät rahasi. Se on enemmän kuin vain asuntolaina, verot ja vakuutus. Pidän siitä, että osoitat sen. Itse asiassa etsit tietyssä mielessä, kuinka harjoittaa vähäistä liiketoimintaa täällä sen sijaan, että olisit vain ahne ja etsisi suurinta mahdollista korkoa.
Mitä katsot tänään, kun yrität arvioida näitä tarjouksia? Olet maininnut, että et halua päästä toimistotiloihin, mutta onko olemassa yläraja, johon tähtäät? Onko etsimäsi yksikkökoko? Miltä ostoslaatikkosi näyttää?
Kim:
Olemme todella johtoasemassa numeroiden kanssa. Joten mainostettu yläraja voisi olla 7.5 %, mutta kun pääset siihen, se ei lyö. He käyttävät pro forma -numeroita. Heillä ei ole tarpeeksi tilaa. Olemme siis todella johtamassa numeroiden kanssa tällä hetkellä. Kohdistimme useita markkinoita tällä viime kierroksella. Emme valinneet tiettyjä markkinoita. Etsimme tarjouksia, joissa on numerot. Ei ole mitään spekulointia. Emme etsi sopimusta, joka on järkevä vain tämän lisäarvon ansiosta. Se on järkevää vain, jos pääset näihin markkinavuokriin. Se on järkevää vain, jos voit myydä tällä enimmäishinnalla. Ei mikään niistä. Olemme nähneet paljon, mihin se saa ihmiset, joilla on ollut tätä lisäarvoa tuottavaa spekulaatiota. Ja niinpä etsimme tarjouksia tällä hetkellä, toivottavasti 7 % käteisellä.
Mutta toinen kommentti, jonka haluan tehdä, on se, että harkitsemme myös veroja. Ja tiedän, että monet ihmiset sanovat: "Voi, älä tee sopimusta veroista." Ja olen samaa mieltä. Älä koskaan tee huonoa verosopimusta, mutta se on asia, jota voit harkita. Jos esimerkiksi aiot olla koukussa useiden satojen tuhansien dollarien verojen takia ja sinulla on tänä vuonna käsissäsi sopimus, joka on vain 6 % käteisellä käteisellä, ja ajattelet: "Okei, ehkä seuraavaksi vuonna, löydän sopimuksen, jossa on 7 % käteispalautus”, sinun on otettava huomioon, että sinulla on… Oletetaan, että sinulla oli 300,000 300,000 dollarin verolasku. Sinulla on XNUMX XNUMX dollaria vähemmän investoitavaksi ensi vuonna kyseiseen kauppaan, jos joudut maksamaan verot. Näetkö mitä sanon? Joten seuraavan vuoden tuoton on oltava paljon suurempi, jotta se olisi järkevää. Otamme siis myös verot huomioon. Joten tällä hetkellä olemme hieman maltillisempia käteispalautusnumeron suhteen kuin saatamme olla ensi vuonna, koska meillä on nämä verot huomioitava.
Ryöstää:
No, se on yksi asia, jonka kerron aina ihmisille, koska se näyttää yleisesti… Tämä on asia, jonka David on opettanut minulle parin viime vuoden aikana, että käteispalautus on todellakin yksi niistä mittareista. Se on yksi neljästä suuresta mittarista, kun harkitaan kiinteistösijoitusta. Olet saanut veroetusi. Sait velkasi takaisin, arvostuksen ja käteisen palautuksen. Ja niin pinnalle katsottuna 7 %:n käteisraha käteisellä tuotto voi tuntua pieneltä monille sijoittajille, mutta kun ottaa huomioon kustannusten erottelun, bonuspoiston, nopeutetun poiston ja kaiken sen hyvän todellisen verohyödyn, se voi todella muuttaa minkä tahansa sijoituksen tuottoprofiili.
Kim:
Joo. Ja vielä, haluan vain huomauttaa, lisätäkseni siihen, että meidän 7% käteisrahamme on se epäseksikäs, ilman lisäarvoa spekulaatioluku. Se ei tarkoita sitä, että toivomme olevan siellä neljän vuoden tai kolmen vuoden kuluttua tai vastaavanlaisessa, mutta näin sopimus on nyt järkevä.
David:
Se on hieno pointti. Monet ihmiset tekevät myös tämän virheen. He vain arvioivat sopimusta vuonna yksi eivätkä katso, miltä tämä tulee näyttämään vuonna 6? Voit ostaa jotain lisäarvokomponentilla tai viiden tai 6 prosentin leasingkorvauksilla tai jotain joka ikinen vuosi, ja se vähäinen 17 prosentin käteispalautus on nyt 6 prosentin käteispalautus. Ja usein, kun ihmiset sanovat: "No, kuinka saat nämä suuret tuotot", vastaus on hyvä, osta se viisi vuotta sitten. Ja päinvastoin, älä osta kiinteistöjä, jotka eivät parane ajan myötä, koska olet imeytynyt, oi, se on kahdeksan 8 %:n tuoton sijaan. Se on paras ja se pysyy 30 %:n tuotona seuraavat XNUMX vuotta.
Ryöstää:
Kun pääsemme tähän hieman, kerro meille hieman suurimmista riskeistä liikekiinteistöille ja yleisesti ottaen kiinteistöille, joita näet tänään, koska tämä on riski, joka näyttää muuttuvan melkoisesti.
Kim:
Joo. Luulen, että tällä hetkellä riskinä on, että kukaan ei tiedä, mitä tulevaisuus tuo tullessaan. Emme siis tiedä, mihin korot menevät. Jos ne putoavat, toivottavasti saat lainan, jossa ei ole ennakkomaksurangaistusta ja jälleenrahoitusta, mutta mistä tiedät, milloin painat sitä painiketta? Ja jos ne nousevat ja olet saanut lyhytaikaisen lainan korkean koron takia, olet nyt vaikeuksissa. Joten siinä on paljon riskejä, minne olemme matkalla ja kuinka nämä vuokralaiset tulevat pärjäämään.
Teollisuuskiinteistömme menestyivät todella hyvin COVID-aikana. He pärjäsivät hyvin taantuman aikana, sellaisia asioita. Mutta usean vuokralaisen vähittäiskauppa, en ole varma, kuinka hyvin he pärjäävät. Se riippuu todellakin markkinoista, joilla olet, ja liiketoiminnan luonteesta. Jos sinulla on yksi vuokralaisistasi Pilates-studio, tarvitsevatko ihmiset Pilatesta, jos aika vaikeutuu? Minä en tiedä. Se riippuu ihmisistä. Se riippuu …
Ryöstää:
Mikä on tarina teollisella puolella? Koska sanoit, että se oli vähän enemmän suojattu pandemian aikana. Miksi niin? Johtuuko siitä, että näitä palveluita tarvitaan aina? Onko kyse vain yritystyypeistä?
Kim:
Joo. Itse asiassa teollisuus ja lähikauppa vahvistuivat todella hyvin pandemian aikana. Niinpä teollisuuden osalta kävimme läpi kaikki 130 yritysvuokralaistamme ja merkitsimme, mitkä ovat välttämättömiä. Muistatko sen keskustelun tärkeistä yrityksistä, erityisesti Oregonissa ja Kaliforniassa?
David:
Kyllä.
Ryöstää:
Joo.
Kim:
Ja ne kaikki olivat välttämättömiä, joten ne kaikki jatkoivat toimintaansa. Itse asiassa luulen, että ainoa, jolla oli ongelmia, oli CrossFit, mutta nekin kuuluivat, koska tyypillinen CrossFit-kävijä, pandemia ei häiritse meitä niin paljon. Joten kyllä, noilla vuokralaisilla meni todella hyvin COVIDin aikana. Jos heillä oli ongelmia, jos he sanoisivat, että heidän tulee olemaan vaikeuksia maksaa vuokraa, lähetimme heille vain paperit PPP-hallituksen elvytysrahastohakemuksesta ja sanoisimme heille: "Täytä tämä ja ilmoita meille, kun olet täyttänyt tämän. .” Ja suurimman osan ajasta he eivät koskaan vastanneet ja vain alkaneet maksaa vuokraa uudelleen.
Nyt lähikaupalla itse asiassa myös yllättävän hyvin pandemian aikana. Jos tarkastelet vähittäiskaupan raportteja, näet toisin, mutta se johtuu siitä, että ne ryhmittelevät pienen lähikaupan isompien vähittäiskaupan vuokralaisten kanssa, ja ne ovat täysin erilaisia tuotetyyppejä. Joten viinakauppasi, CPA:si, vakuutusyhtiösi, näiden kavereiden on pysyttävä toiminnassa, joten he menestyivät hyvin myös pandemian aikana.
Ryöstää:
Mainitsit siis, että asioiden teollinen puoli on ehkä hieman pehmustettua tai luulisin vakaampia yrityksiä kestämään vaikeita aikoja, mutta sitten mainitsit myös liiketiloissa, että ehkä Pilates-studio ei olisi aivan yhtä eristetty. Onko sinulla sellainen vuokralainen profiili tai vuokralainen, jonka haluat ottaa sellaisiin tiloihin, jotka saavat sinut tuntemaan olosi hieman turvallisemmaksi varmistaaksesi, että paikkasi on aina vuokrattu?
Kim:
Vuokralaisen tyyppi on hyperpaikallinen vuokralainen, joten haluat jonkun, jolle ihmiset ajavat alle mailin. Minulle sopii kynsisalongit, koska ne ovat hyperpaikallisia. Se on siis ensimmäinen asia, se, minkä tyyppisestä vuokralaisesta tulee hyperpaikallinen vuokralainen, joka ei ole sellaista sellaista, johon ihmisten on ajettava pitkän matkan.
Ja silloin markkinoilla on tässä tapauksessa väliä. Joten jos minulla on Pilates-studio, joka on korkea-asteen markkinoilla, vaikka minulla olisi teollinen omaisuus korkea-asteen markkinoilla, se aiheuttaa paljon riskejä juuri nyt. Haluat jotain, joka on täyttöä, mikä tarkoittaa, että se ei ole tikuissa. Ja jos sinulla on Pilates-studio, kiinteistö, jota tarkastelemme juuri nyt, Pilates-studion asiakkaat ajavat hienommilla autoilla kuin minä. Tietenkin on olemassa kiinteistövitsi, että me kaikki ajamme käytetyillä Toyotoilla, mutta silti he kaikki ajavat hienommilla autoilla kuin minä, joten olen varmempi siitä, että taantuman aikana ne pärjäävät.
Ryöstää:
Järkevää, järkevää. Ja onko muita asioita, joita teet riskien vähentämiseksi salkkusi vakauttamiseksi tai uuteen sopimukseen?
Kim:
Joo. Joten nykyisen salkkumme kannalta uudistaessamme emme nosta kaikkea omaa pääomaa. Joten emme valmista näitä tikkuja. Jätämme kauppaan paljon omaa pääomaa, koska toisaalta, jos otat kaikki osakkeet pois, se on fantastista, voit sijoittaa sen uudelleen, joten ymmärrän täysin tämän näkökulman. Mutta toisaalta, nyt sinulla on tämä korkea arvioitu kiinteistösi hinta ja jos markkinat putoavat, nyt sinulla voi olla ongelmia, koska velanmaksusi on noussut, jos vedät kaiken oman pääomasi. Niinpä olemme uudistaneet useita kiinteistöjä, uudelleenrahoittaneet useita salkkumme kiinteistöjä vuosi tai kaksi sitten, kun hinnat olivat hyvät ja jätimme joukon kauppaan. Joten elinkaariarvomme koko portfoliossamme on melko alhainen. Se on kuin 50, 60 % lainamme arvosta.
Ja sitten sama juttu nyt tekemiemme sopimusten kanssa. En sanoisi, että tämä on täysin meidän valintamme, mutta lainan arvo, käytämme tällä hetkellä melko alhaista vipuvaikutusta, mielestäni paljon vähemmän kuin koskaan ennen. Meillä on 60 %:n laina arvo tälle viimeiselle kiinteistölle. Ja sitten tietysti, jos et halua tehdä pientä vipuvaikutusta, toinen vaihtoehtosi on yrittää hankkia myyjän rahoitusta. Joten se on myös todella hyvä vaihtoehto.
David:
Joo. On olemassa menetelmä hulluudelle ottaa vähemmän velkaa kaupallisilla kiinteistöillä, ja se liittyy rahoitusarkkitehtuuriin. Joten asuinkiinteistöillä saat tyypillisesti kiinteäkorkoisen lainan lainan voimassaoloajalta, yleensä 30 vuodeksi. Sinun ei tarvitse huolehtia jälleenrahoituksesta. Voit jälleenrahoittaa, jos korot putoavat järkevälle tasolle. Mutta kaupallisilla lainoilla ne ovat ilmapallon maksuaikatauluissa, joten sinun on jälleenrahoitava se.
Joten jos sinulla on korkea lainasaldo ja sinulla on 3 prosentin korko, se voi olla järkevää sinulle, mutta mitä tapahtuu, jos korot hyppäävät 6 prosenttiin tai 7 prosenttiin ja olet jumissa 80 prosentin laina-arvossa? Se voi olla katastrofaalista. Joten alhaisemman lainasaldon pitäminen kaupallisissa kiinteistöissä, vaikka korot ovat alhaiset, on silti fiksu liike ja puolustuskeino, koska et tiedä, mihin korot menevät. Ja jos ne menevät liian korkeiksi ja sinulla on korkea lainasaldo, voit juuttua siihen.
Luulen, että monet ihmiset kuulevat tämän kaupallisten kiinteistöjen kanssa, ja he menevät, se on typerää. Miksi koskaan tekisit niin? Miksi et haluaisi maksimoida, kuinka paljon rahaa otat kaupasta ja ostat seuraavan? Se johtuu siitä, että hinnat eivät ole kiinteitä.
Ryöstää:
Joo. Kuulet aina heidän sanovan: "Se on verotonta. Se on veroton velka." Ja on kuin haluat pitää osan pääomastasi siellä. Tällä tavalla, jos myyt kiinteistösi, sinä itse asiassa kävelet pois palkan kanssa, niin ajattelen sitä aina. Mutta nyt kun meillä on käsitys siitä, mitä Kim näkee kaupallisilla kiinteistömarkkinoilla, aiomme sukeltaa sopimukseen, jonka hän juuri sai päätökseen. Mutta sitä ennen pidämme nopean tauon.
David:
Hei ja tervetuloa takaisin BiggerPockets Real Estate -podcastiin. Istumme saappaat maassa sijoittaja Kim Hopkins ja puhumme kaikesta liikekiinteistöstä. Aiomme hypätä sopimukseen, jota hän tekee juuri nyt. Vilkaistaan siis verhon taakse. Kim, missä tämä sopimus sijaitsee?
Kim:
Tämä sopimus sijaitsee nykyisessä kotikaupungissani Phoenixissa Arizonassa.
Ryöstää:
Ja miksi valitsit tämän markkinan?
Kim:
Valitsimme nämä markkinat, koska löysimme sopimuksen, Rob.
Ryöstää:
Kiva. Rakastan sitä.
Kim:
Etsimme luultavasti noin 10 eri markkinaa jokaista löytämäämme tarjousta, ja täältä löysimme yhden.
Ryöstää:
Minulle tarpeeksi hyvä. Millainen liikekiinteistö tämä on?
Kim:
Tämä on naapuruston kauppakeskus.
David:
Ja mikä oli kiinteistön ostohinta?
Kim:
Sopimuksen mukainen kauppahinta on 5.4 miljoonaa euroa.
Ryöstää:
Kuinka monta vuokralaista tässä kiinteistössä on tällä hetkellä ja onko siellä vapaita paikkoja?
Kim:
Joten se on hieno kysymys. Kiinteistössä on noin 20 vuokralaista, ja sanoisin, että maksoimme tästä asunnosta avaimet käteen -hinnat. Meille ilmoitettiin, että se oli sataprosenttisesti vuokralaisten vuokralla. Mutta niin käy, heti kun teimme sopimuksen, saimme selville, että kaksi vuokralaista oli laiminlyönyt ja yksi asunto oli tyhjillään.
David:
Näyttää siltä, että he laittavat suodattimia kaikkeen nykyään, jopa siihen, miten tarjouksia mainostetaan. Sanoisitko, että tämä oli erittäin suodatettu pro forma, jota katselit? Joo.
Kim:
Tämä pro forma oli erittäin Instagrammattava, kunnes pääsit yksityiskohtiin.
Ryöstää:
Okei. Joten haluan palata hieman taaksepäin, koska kysyimme sinulta, miksi löysit tämän sopimuksen. Sanoit, että se johtuu siitä, että löysit sopimuksen, mutta miksi valitsit juuri tämän sopimuksen? Mikä siinä oli, mikä houkutteli sinut siihen?
Kim:
Joten ensinnäkin se on upealla paikalla. Se on siis täyttö, mikä tarkoittaa, että se ei ole puikoissa. Se on erittäin varakkaalla, jopa paremmin kuin hyvin toimeen tulevalla Phoenixin erittäin vauraalla alueella, mikä on juuri sitä mitä haluat. Näet taloja käännettynä sen ympärillä, jotka ovat pienellä tontilla olevia suuria taloja, jotka ovat valkoisia ja mustia, trendi tällä hetkellä. Joten tonnia taloja käännetään sen ympärillä. Se on hollantilaisen veljen vieressä, joka mielestäni on parempi valitsemaan kiinteistöjä kuin me. Ja siksi se on loistava sijainti. Se oli numero yksi.
Numero kaksi on se, että se on lyijykynällä. Johda aina, aina, aina numeroiden kanssa. Ja niin kattokorko oli kohtuullinen. Pro forma oli itse asiassa melko oikeudenmukainen sen perusteella, mitä tiesimme tuolloin, ja siksi sillä oli vankka tuotto. Joten sanoisin, että nämä olivat kaksi tärkeintä syytä.
David:
Rakastan sitä, että näemme edelleen lyijykynällä. Kuinka kauan luulet pääsevämme siitä eroon ennen kuin seuraava sukupolvi ihmettelee, miksi sanomme, että asiat ovat lyijykynällä?
Ryöstää:
Niin kauan kuin käytämme kyniä.
Kim:
Koska Google-lehti kuulostaa oudolta.
David:
Vieläkö he kuitenkin käyttävät niitä?
Ryöstää:
AI poistui.
Kim:
Se laskentataulukko, se voi tulla väärin.
David:
Selvä. Kim, pysyitkö tässä sopimuksessa ostolaatikossasi vai pitikö siinä tapahtua jotain luovaa liikettä?
Kim:
Tällä hetkellä hieman kipeä. Luulen, että sanoin sen alussa, mutta ostolaatikossamme on vuodelta 1980 tai sen jälkeen rakennettuja. Olen ehkä unohtanut sen. Mutta yksi ostolaatikon kriteereistämme on rakennettu vuodelle 1980 tai sen jälkeen. Teimme poikkeuksen. Teimme poikkeuksen. Tämä rakennus on rakennettu 1970-luvun lopulla, mutta nykyinen omistaja osti sen ja lisäsi tonnin arvoa. He tekivät paljon kuntoutusta. He remontoivat katon. He uudistivat kaikki julkisivut. He uudistivat parkkipaikat. Haluaako joku arvata, mitä minulta saattaisi puuttua noista remonteista?
Ryöstää:
Voi wc, viemäri, putket.
Kim:
Vau. Et ole nähnyt asioita, joita minä olen nähnyt. Nuo viemäriputken videot näyttävät pahimmalta kolonoskopialta, jonka olet koskaan nähnyt.
David:
Teet hienon pointin, Kim, koska monet sijoittajat eivät vain ajattele sitä tosiasiaa, että sen jälkeen, kun jokin menee wc:hen, sen on mentävä jonnekin ja se pääsee kiinteistösi tavallisesti kaupungin linjoille. , ja sinun pitäisi laittaa kamera sen läpi ja katsoa, miltä ne näyttävät. Joten olen nähnyt puiden juuret kasvavan varsinaisiin putkiin ja luovan niihin tukkeumia, ja sitten joku lapsi huuhtelee pehmustetun eläimen alas wc:stä ja se juuttuu sinne ja se saa aikaan tämän saarron, jonka korjaaminen voi olla uskomattoman kallista, varsinkin jos sinun täytyy porata parkkipaikan betoniin tai asfalttiin, sitten sinun on löydettävä missä osassa putkea se oli. Oliko tämä sinulle ongelma tässä sopimuksessa?
Kim:
Joo. Joten vastustimme yhtä sopimuskriteereistämme. Ja putket ovat vanhoja. Heillä on rajallinen elämä. Ne ovat valurautaa ja ovat elämänsä lopussa. Se on siis meille varmasti ongelma.
Ryöstää:
Okei. Minulla on paljon kysymyksiä tästä, mutta se on okei. Voimme keskustella offline-tilassa viemäristä tästä.
Kim:
Voi mennä vaan. Haluaisin puhua tästä sopimuksesta. Toivon, että tämä on salaa yksityinen valmennuspuhelu, koska sain kysymyksiä siitä, pitäisikö meidän edetä vai ei.
Ryöstää:
Joten kun näin tapahtuu, onko se yksi niistä asioista, joissa sinun täytyy potkia joka… koska yleensä, esimerkiksi Airbnb:ssä tai pitkäaikaisessa vuokrauksessa, jos vesi sammuu, sinun on laitettava ne hotelliin tai pitää selvittää se. Mutta tämä näyttää melko massiivisesta maanalaisesta remontista koko kiinteistön osalta. Onko sinun siis suljettava yrityksiä näiden korjausten ajaksi?
Kim:
Joo. Opin paljon viemäristä, joita en todellakaan halunnut tietää, enkä vieläkään tiedä, mutta periaatteessa putket tekevät niin sanottua kanavointia, jossa sen pohja pohjimmiltaan kuluu. Ja niin pohja on maa. Ja jos saat sen kiinni riittävän pian, voit tehdä niin sanotun putkituksen, jossa puhallat epoksia putkien läpi ja vuoraat sen ja periaatteessa luot PVC-putkia vanhojen valurautaputkien sisään. Ja tämä on upeaa, koska voit tehdä tämän teoriassa häiritsemättä ketään vuokralaista. Toisaalta se on tälle omaisuudelle, kuten sadan tuhannen dollarin kulu, joten haluat todella tietää, että se on tehtävä.
Ja luulen, että voit arvata. Jos joku, joka on putkien vuoraus, tulee tutkimaan putkiasi, se on aivan kuin kattotarkastaja, joka tekee kattoja, mitä luulet hänen sanovan? Oikein. Se olisi pitänyt tehdä eilen. Ja siksi on vaikea päätös odottaa vai ei, koska jos odotat liian kauan, putket voivat romahtaa ja sitten joudut, kuten sanoit, kaivamaan maan läpi, häiritsemään vuokralaisia. Se on suuri ongelma.
Ryöstää:
Vau. Joten kerro minulle, pystyitkö neuvottelemaan myyjän kanssa myönnytyksistä, ostohinnan hyvityksistä tai mistään?
Kim:
Joo. Joten kaksi asiaa, vain yhteenveto, ovat nämä putket, ja sitten toinen ongelma ovat nämä rikolliset vuokralaiset. Ja yleensä se ei ole iso juttu. En itse asiassa muista viimeksi ostamaani kiinteistöä, jossa ei ollut muutamia rikollisia vuokralaisia, jotka vain taianomaisesti ilmestyivät heti, kun teimme sopimuksen. Ongelma tässä on todellakin, että maksamme tästä asunnosta avaimet käteen -hinnan. Tällä ei ole samaa tuottoa kuin viime vuonna ostamallamme kiinteistöllä. Meille kerrottiin, että se oli täydellisessä kunnossa ja se oli sataprosenttisesti varattu ja kaikki vuokralaiset maksavat markkinavuokraa. Ja se menetetty tulo vuonna yksi, se ei ole jotain, mitä meidän pitäisi syödä. Tämä mainostettiin meille avaimet käteen -periaatteella, ei lisäarvona.
David:
Joten kun löysit kiinteistön varmuuskopioidun kaksoispisteen, kuinka käytit näitä tietoja palataksesi myyjän puoleen ja yritit neuvotella itsellesi paremman aseman?
Kim:
Joo. Joten pyysimme myyjältä puhelinsoittoa. Valehtelisin sinulle, jos en olisi peloissani, mutta kaikki ystäväni, jotka ovat kuin Cutco-myyjiä, sanoivat: "Sinun täytyy pyytää puhelua. Et voi tehdä tätä sähköpostiroskaa. Sinun on pyydettävä puhelinsoitto." Joten luin kirjaimellisesti uudelleen, en koskaan jakanut eroa, ja pyysin häneltä puhelun ja hän sanoi ei.
Ryöstää:
Hän tietää, että hänen on tehtävä myönnytyksiä. Hän luultavasti pelkää neuvotella, koska hänellä ei ole valtaa.
Kim:
Hän ei halunnut puhua kanssani. Ja mitä me yleensä teemme, en tiedä, teetkö näin myös teillä, mutta yleensä lähetämme pitkän sähköpostin, jossa on paljon numeroita ja jotka selittävät, miksi mielestämme ansaitsemme tämän hyvityksen. Ja minusta vain tuntui, että se ei osuisi tarpeeksi kotiin täällä. Se ei riittäisi vaikuttamaan. Joten tein jotain uutta. Tein esityksen, kuten Google-arkkiesityksen, ja sitten tein Loom-videon ja kävelin esityksen läpi. Niinpä lähetin hänelle linkin Loom-videoon, en edes esitykseen, joten hänen täytyi kuunnella ääntäni, ja minä kävin läpi näyttäen tarkalleen, mitä nämä laiminlyönnit tekisivät meille ensimmäisen vuoden tuloille. Ja sitten kävin läpi myös viemärin kustannukset ja näytin hänelle kaikki mallit, näytin hänelle videot, jotka otimme viemäriputkesta ja pyysin luottopyyntöäni.
Ryöstää:
Luulen, että puhelu ratkaisi rehellisesti sanottuna 90% kiinteistöalan ongelmista. Itse asiassa mietin tätä eilen illalla. Kaikki pelkäävät niin hirveästi ottaa puhelimeen ja neuvotella niin kuin ennen, minun aikanani, ja minulla oli tilanne, jossa neuvottelin edestakaisin kiinteistönvälittäjän kanssa, joka sattui olemaan kiinteistönvälittäjä. myyjä. Esitin pari vaihtoehtoa, ja lopulta hän vain soitti minulle ja sanoi: "Hyvä on. Mitä yrität tehdä?" Ja minä sanoin: "No, tarjouksessasi se ei varsinaisesti tuota kassavirtaa, ja yritän tehdä sopimuksen, joka todella tuottaa minulle kassavirtaa." Ja todellakin teimme sopimuksen. Todella hyvä sinulle, koska tiedän, että on hyvin hermoja raastavaa luultavasti puhua myyjän kanssa. Kiinteistönvälittäjän esteen murtaminen on aina hermoja raastava kokemus, mutta mielestäni se on niin tärkeää.
Kim:
Joo. No, yritin. Päädyin lähettämään Loom-videon sen sijaan, mutta yritin soittaa ja mielestäni Loom-video oli toiseksi paras.
Ryöstää:
Ja mitä sitten tapahtui? Sanoiko hän kyllä? Onko hän antanut sinulle rahat takaisin?
Kim:
Joten hän istui siinä puolitoista viikkoa, ja lopulta seurasimme häntä lomallamme, ja hän sanoi ei. Hän sanoi, että hän ajatteli voivansa korjata rikkomukset itse. Hän ei pitänyt viemäriä isona ongelmana. Ja niinpä hän sanoi, ettei hän tarjoa meille mitään luottoa, joten päädyimme vetäytymään sopimuksesta.
Ryöstää:
Olitko lähellä sanoa: "Tehdään se kuitenkin", vai olitko päättäväinen sen suhteen alusta alkaen?
Kim:
No, se ei ole tarkalleen missä tarina päättyy. Joten erosimme sopimuksesta. Saimme tosissaan rahamme takaisin. Kerroimme lainanantajalle kaikki asiat, täysin valmiina, tontun siirtelyyn ja jouluostoksille, tärkeistä asioista tähän aikaan vuodesta. Irtisanouduimme sopimuksesta. Ja sitten kaksi päivää sitten itse asiassa välittäjä soitti meille, myyjän välittäjälle, ja sanoi olevansa valmis tarjoamaan sadan tuhannen dollarin luottoa. En sanonut aluksi, mutta pyysimme 350,000 XNUMX dollaria alennusta.
Ryöstää:
350,000 350,000 dollarin alennus tai XNUMX XNUMX dollarin luotto?
Kim:
Pyysimme 350,000 XNUMX dollaria ostohinnasta.
Ryöstää:
Joten nopeasti eteenpäin tänään, saat puhelun välittäjältä ja he sanovat: "Hei, myyjä haluaa takaisin. Hän antaa sinulle satatuhatta dollaria ostohinnasta." Hienoa, okei. Ja sitten?
Kim:
Joten sanoimme: "Kiitos paljon, mutta soita meille takaisin, jos se on 200."
Ryöstää:
Ja onko hän soittanut sinulle takaisin? Onko hän soittanut sinulle takaisin?
Kim:
Niin kutsuttiin tunti sitten ja se on jopa 130.
Ryöstää:
Okei. Hei, se on edistystä. Onko tämä lopullinen luku? Se muuttuu jatkuvasti.
Kim:
No, voisimme soittaa hänelle kaiuttimeen juuri nyt, mutta…
Ryöstää:
Se olisi ensimmäinen BiggerPocketsin historiassa. Haluaisin todella, mutta okei. Okei, niin 130. Joten missä olet? Mitä haluat tästä?
Kim:
Olen aidalla, ollakseni rehellinen sinulle.
David:
Vaikka haastattelemme sinua, voimmeko puhua sinulle tästä?
Kim:
Kyllä, rakastaisin sitä. Lähetä lasku minulle myöhemmin.
David:
Koska minusta tuntuu, että olemme neuvottelujen keskellä. Emme ole kuulleet sopimuksesta, joka tehtiin viisi vuotta sitten. Tässä ovat ajatukseni. Jos hinnat laskevat tai pysyvät alhaisemmat, myyjästä tuntuu, ettei minun tarvitse antaa hänelle rahaa. Haen toisen ostajan. Mutta jos näet toisen hintakumpun, se, mitä joku on valmis maksamaan kyseisestä omaisuudesta, muuttuu, koska nyt kaikki Excel-taulukkoon lisäämäsi luvut muuttuvat, ja tämä tarkoittaa, että hän tulee todennäköisemmin takaisin ja sano: "Okei, voit saada 200,000 200,000", mutta siinä vaiheessa sinulla ei ole haluamaasi korkoa, joten se on todennäköisesti vielä enemmän. Onko tästä kerrottu välittäjien kautta, kuten "Hei, kerro kaverille, että ostamme sen XNUMX XNUMX dollarin alennuksella tällä kurssilla, mutta jos hinnat nousevat, hänen on joko maksettava siitä, että saan alhaisemman koron tai siitä tulee myöhemmin suurempi alennus."
Kim:
Joo. Joten meidän korkomme on lukittu, ja yksi odottamattomista tekijöistämme on, että suljemme ennen vuoden loppua, koska haluamme hyödyntää veronpoistoa, josta puhuin aiemmin. Mutta olemme tehneet hänelle pisteen -
Ryöstää:
80%?
Kim:
Joo. Olemme huomauttaneet hänelle, että jos hinnat nousevat, hänen on vaikea löytää uutta ostajaa.
Ryöstää:
Luulen, että hänellä on nyt vaikeuksia löytää ostajaa. Hän soitti sinulle, eikö niin? Jos hän soitti sinulle ja yrittää selvittää tämän uudelleen, olet todennäköisesti se.
Kim:
Joo. Luulen, että ongelma, jonka olen ymmärtänyt, on, että tarkastelemme kahta erilaista kiinteistöä. Joten myyjä etsii kiinteistöä, jonka hän osti edulliseen hintaan. Tämä omaisuus oli huonossa kunnossa. Se tarvitsi vakavasti rakkautta. Kiinteistö oli käytännössä tyhjä, se oli rappeutunut, kaikki nuo asiat. Ja niin hän katselee tätä omaisuutta, jonka hän osti edulliseen hintaan. Hän omistaa sen myös käteisellä, joten riski on paljon pienempi. Joten hänen näkökulmansa on, mikä sinun ongelmasi on? Pari paikkaa on vapaana. Se on osa liiketoimintaa. Sinä vain täytät sen. Ketä kiinnostaa, jos tämän yksikön kuntouttaminen maksaa TI:stä 20,000 XNUMX dollaria? Iso juttu. Koska hän istuu kastikejunassa.
Mutta me tarkastelemme tätä omaisuutta, josta maksoimme korkeamman hinnan. Tuotot eivät olleet aluksi mahtavia, mutta olimme kunnossa, koska se täytti perusperiaatteet. Se ei ollut suuri tuotto, mutta perusasiat korjaavat veroongelmamme, ja luulimme, että meille annettiin jotain, joka vaati hyvin vähän huoltoa. Nyt istumme jossain, jossa kiirehdimme saamaan tämän sopimuksen päätökseen ennen vuoden loppua. Ja rehellisesti sanottuna se on meille iso tekijä. Olemme kiinnostuneita elämänlaadustamme. Kysytään mikä on tuntipalkkasi? Et kuinka paljon tienaat vuodessa? Tällä hetkellä on paljon työtä. Joten aiomme sulkea tämän kiinteistön keskellä lomaa ja sitten perimme kaikki nämä ongelmat.
Ryöstää:
Tässä on ajatukseni, ja David, voit kertoa minulle, jos olet eri mieltä. Luulen, että hän nousee hieman enemmän kuin 130 vain sen perusteella, missä olet ja että sinulle soitettiin. Mutta en usko, että sinun pitäisi ottaa tuota sataa ja sanotaan 50, jos päädyt siihen ja vähennät sen ostohinnasta, koska en usko, että sillä on merkittävää merkitystä kuukausittaisessa asuntolainassasi. Luulen, että sinulle on tärkeää saada 150,000 XNUMX dollaria luottoa niin kauan kuin se toimii pankkien kanssa. Krediitilläsi on raja. Ja David, voit puhua tästä, mutta otan sen hyvityksenä, jotta voit säästää ne rahat käsirahaasi ja käyttää sitä tuon jättimäisen kulun maksamiseen. Ja siinä vaiheessa tarkastelet nyt sopimusta, jota analysoit alun perin. Näin minä lähestyisin asiaa. Mitä mieltä olet, David?
David:
Kaupallinen rahoitus ei ehkä salli tämän tapahtuvan, samoin asuntorahoituksen kanssa, koska olet tekemisissä vaatimustenmukaisten lainojen kanssa. Säännöt ovat melko selvät siitä, kuinka paljon myyjä voi osallistua ostajan sulkemiskustannuksiin. Se ei välttämättä toimi samalla tavalla kaupallisessa tilassa. Kun se otetaan pois ostohinnasta, se ei oikeastaan vaikuta paljon. Lainaat vain vähän vähemmän rahaa.
Kim:
No, pidämme lainasummamme samana, joten säästäisimme rahat käteisenä pankissa. Antaisimme… Jos hän antaa meille 200,000 200,000 dollarin hyvityksen tai alentaa ostohinnan, maksamme XNUMX XNUMX dollaria vähemmän.
David:
Joo. Joten se olisi sama sinun asemassasi. Entä jos hän menee sisään ja tekee muutokset puolestasi?
Kim:
Olisin erittäin kiinnostunut siitä, jos hän haluaa hoitaa viemärin. Kysymys kuuluu, voiko hän tehdä sen sulkemisen jälkeen? Luotammeko häneen?
Ryöstää:
Siitä tulee hieman arka, koska on myyjiä, jotka eivät ota sitä riskiä, koska kauppa voi aina kaatua. Esimerkkinä on, että tämä sopimus kaatui jo tästä syystä. Ja sitten sinulla voisi aina olla sopimus, joka saa hänet tekemään sen jälkeenpäin. Mutta se on aina riski itsessään. Se on siis vaikea asia joka tapauksessa.
Kim:
Joo. Ja minusta tuntuu, että haluan varmistaa, että todella kuuntelen niitä periaatteita, joista puhuimme aiemmin esityksessä. Haluan varmistaa, etten spekuloi vuokralaisten saamisesta markkinavuokraan. Ja toinen ongelma on, että suunnittelimme itse hallinnoivamme tätä omaisuutta, koska se on kotikaupungissamme. Ja haluammeko sitä päänsärkyä? Haluammeko ottaa sen? Teemme myös leasingin. Ja vain epävarmuus siitä, mihin markkinat ovat menossa. Olemmeko huolissamme Pilates-vuokralaisesta? Olemmeko huolissamme näistä vuokralaisista, jotka ovat rikollisia? Voimmeko vapauttaa tilan uudelleen? Joten minulla on kylmät jalat.
David:
En tiedä oletko väärässä. Uskon, että tässä asennossa markkinoiden suunnan kanssa on todennäköisempää, että kaupallisessa tilassa asiat pehmenevät ja kiristyvät. Joten sinulla on se puolellasi. Ja ehkä Phoenix on ollut hieman eristyksissä tästä, joten myyjä ei ymmärrä, että tulee olemaan paljon liikekiinteistöjä, jotka alkavat lyödä markkinoille paljon kilpailukykyisemmillä hinnoilla kuin mitä olemme nähneet, koska hinnat ovat niin korkea. Ja kun nämä ilmapallomaksut alkavat erääntyä, jälleenrahoitus ei ole vaihtoehto, ja monet näistä kiinteistöistä olivat asioita, joihin ihmiset laittoivat rahaa ostaakseen, joten heidän on myytävä se maksaakseen takaisin sijoittajilleen.
Uskon, että markkinoille tulee nyt enemmän varastoa kuin mitä meillä on aiemmin. Joten aika on sinun puolellasi löytää sopimus. Aika ei ole sinun puolellasi verotuksen osalta. Joten se on todella se, mitä sinun täytyy punnita. Kannattaako maksaa veroja ostaaksesi paremman tarjouksen vai ei? Mutta arvostan todella sitä, että jaat tämän tarinan yksityiskohdat, koska tämä on tosielämän kiinteistö. Juuri näin tapahtuu. Minulle kerrottiin tämä ja sitten se osoittautui tuoksi, ja sitten sanoin tämän ja sitten he sanoivat tuon, ja tarina muuttuu aina.
Ryöstää:
Tässä on mitä sanoisin. Luulen, että jatkaisin eteenpäin, kunhan saisin varmuuden siitä, että omistaja aikoo korjata sen etukäteen tai heti sulkemisen jälkeen.
Kim:
Mielenkiintoista. Pidän siitä ajatuksesta.
Ryöstää:
Koska minulle se on sama sopimus. Jos hän aikoo maksaa siitä tällä myönnytyksellä, tällä luotolla, miten haluat jakaa sen, se on käytännössä sama sopimus. Sinun on vain varmistettava, että korjaus tehdään.
Kim:
Mielenkiintoista. Joo. Ja yleensä etsimme… Mitä sanomme, etsimme yleensä ongelmia, jotka häviävät myyjän kanssa. Joten anna minulle tuloslaskelma, joka on kirjoitettu lautasliinaan koko päivän. Minulla ei ole ongelmia, jotka häviävät myyjän kanssa, mutta nämä ovat kaikki ongelmia, jotka eivät häviä myyjän kanssa. He pysyvät kanssamme heti kun suljemme. Se on siis epäröimme.
David:
No, mielestäni teet oikein. Pidä kiinni aseistasi. Jos joudut kärsimään veroistasi, ja se on järkevämpää kuin kiinteistön ostaminen, tee se. Mutta katsoisin myös, jos olisin sinun asemassasi, jos minun on maksettava 70 tuhatta enemmän kuin mitä halusin, korvaako verohyöty kaiken sen 70 tuhatta? Joten vaikka sopimus ei ehkä ole sitä mitä halusit, iso kuva, tämä on järkevämpää. Ja jos näin on, kysy itseltäsi, oletetaan, että veroetusi oli 40 tuhatta, mutta sinulla on 70 tuhatta euroa erillään siitä, missä haluat olla, joten sinusta tuntuu, että olet 30 tuhatta. onko tämä kiinteistö niin loistavalla paikalla ja niin suuri omaisuus, että tuo 30 grand on sen arvoinen? Tai kokemuksesi ja tietämyksesi ja tekemäsi avulla, Kim, voisitko löytää paremman tarjouksen, jolla voisit ansaita rahat takaisin jonnekin muualle?
Ryöstää:
Hyvä on, kaikki. Jos haluat kuulla päivityksen tästä tarinasta ja seurata prosessia, muista seurata Kimiä kaikissa hänen sosiaalisessa mediassa. Kim, mistä ihmiset voivat löytää sinut ja saada mehukkaan päivityksen ja päätelmän saagaan?
Kim:
Joo. Joten saadakseen lisätietoja tekemistämme ja saada listallemme päivityksiä ja mahdollisuuksia, he voivat mennä verkkosivustollemme, joka on ironpeakproperties.com. Seuraa minua LinkedInissä Kim Hopkinsin johdolla. Ja lopuksi Instagramissa nimellä MoneyPlusHappy. Ja hei, ehkä meidän pitäisi äänestää tästä. Jos kuulet tämän, mene eteenpäin ja mieti, mitä meidän pitäisi mielestäsi tehdä tälle sopimukselle.
Ryöstää:
Selvä. Kommentoi YouTube-kommentteihin, jos katsot tätä YouTubessa. Kerro meille mielipiteesi.
David:
Hyvä on, Kim, on ollut hienoa saada sinut tänne. Kiitos paljon, kun jaoit tarinasi kanssamme. Istun itse neuloilla ja odotan kuulevani kuinka tämä tarina etenee, joten olen utelias kuulemaan itseäni. Mutta annamme sinun poistua täältä tänään. Kiitos paljon, että olit mukana esityksessä.
Kim:
Kiitos paljon, että olette saaneet minut.
David:
Tämä on David Greene Robille, joka lähetti housunsa Kohlin Abasolosta kirjautuessaan ulos.
Katso jakso täältä
Auta meitä!
Auta meitä tavoittamaan uusia kuuntelijoita iTunesissa jättämällä meille arvio ja arvostelu! Se kestää vain 30 sekuntia ja ohjeet löytyvät tätä. Kiitos! Arvostamme sitä todella!
Tässä jaksossa käsittelemme:
- Kimin liikekiinteistösijoittaminen "ostolaatikko" hän ostaa kannattavia kiinteistöjä
- Kattohinnat selitetty ja miksi sinun TÄYTYY saada tämä oikein ostaessasi suuria kiinteistöjä
- - paisutettu"pro forma” numerovälittäjät yrittävät vakuuttaa sinut (älä seuraa näitä!)
- Tyypit kaupallisia kiinteistöjä, jotka ovat lukituksen kestävä ja pysy aina auki
- - merkittäviä riskejä liikekiinteistöille vuonna 2024 ja kaksi yritystä, joille EI KOSKAAN pidä vuokrata
- A live deal syvä sukellus Nykyisellä sopimuksella Kim keskustelee ostamisesta
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Ota yhteyttä Kimiin:
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Sähköposti .
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- PlatoData.Network Vertical Generatiivinen Ai. Vahvista itseäsi. Pääsy tästä.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- PlatoESG. hiili, CleanTech, energia, ympäristö, Aurinko, Jätehuolto. Pääsy tästä.
- PlatonHealth. Biotekniikan ja kliinisten kokeiden älykkyys. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :on
- :On
- :ei
- :missä
- $ YLÖS
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- pystyy
- Meistä
- siitä
- edellä
- AC
- kiihtyi
- Tili
- poikki
- todellinen
- todella
- lisätä
- lisä-
- Etu
- vaikuttaa
- Jälkeen
- jälkeenpäin
- uudelleen
- vastaan
- sitten
- eteenpäin
- Airbnb
- Kaikki
- sallia
- sallittu
- pitkin
- jo
- Myös
- Vaikka
- aina
- am
- määrä
- an
- analysointi
- ja
- eläin
- Toinen
- vastaus
- Kaikki
- enää
- joku
- mitään
- erilleen
- omena
- Hakemus
- arvostaa
- arvostus
- lähestymistapa
- arkkitehtuuri
- OVAT
- ALUE
- alueet
- arizona
- noin
- AS
- kysyä
- etu
- liittyvä
- At
- houkutellut
- kirjoittaja
- auto
- välttää
- välttämällä
- pois
- takaisin
- Tukena
- Huono
- Balance
- Pankki
- Pankkitoiminta
- este
- perustua
- perustiedot
- Pohjimmiltaan
- BE
- koska
- tulossa
- ollut
- ennen
- alkaa
- Alku
- takana
- ovat
- hyödyttää
- Hyödyt
- PARAS
- Paremmin
- parempi asento
- Iso
- Suuri kuva
- suurempi
- Suurimmat
- lasku
- Bitti
- Musta
- puhaltaa
- Bonus
- kengät
- reunus
- lainata
- sekä
- pohja
- osti
- Laatikko
- Tauko
- tuoda
- välittäjä
- välittäjät
- veli
- Rakentaminen
- rakennettu
- Nippu
- liiketoiminta
- yritykset
- mutta
- nappia
- Ostetaan
- OSTAJA..
- Ostaminen
- Ostaa
- by
- Kalifornia
- soittaa
- nimeltään
- kamera
- CAN
- Voi saada
- korkki
- auto
- autot
- tapaus
- kassa
- kassavirta
- katastrofaalinen
- paini
- keskus
- muuttaa
- Muutokset
- muuttuviin
- soida
- valinta
- Valita
- valitsi
- Joulu
- selkeä
- lähellä
- tarkasti
- sulkeminen
- Yhteisisäntä
- valmennus
- kylmä
- Romahdus
- KOM
- Tulla
- tuleva
- kommentti
- kommentit
- kaupallinen
- kaupallinen Kiinteistö
- tiedoksi
- yritys
- kilpailukykyinen
- Valmistunut
- täysin
- komponentti
- myönnytyksiä
- johtopäätös
- betoni
- luottavainen
- Harkita
- ottaen huomioon
- sopimus
- edistävät
- Keskustelu
- päinvastoin
- vakuuttaa
- korjata
- oikein
- Hinta
- voisi
- Pari
- kurssi
- kattaa
- katettu
- Covidien
- CPA
- luoda
- luo
- Luominen
- Luova
- pisteitä
- Laajuus
- kriteerit
- CrossFit
- utelias
- Nykyinen
- Tällä hetkellä
- verho
- Asiakkaat
- David
- päivä
- päivää
- sopimus
- tekemisissä
- Tarjoukset
- keskustelemme
- Velka
- päättää
- päätös
- syvä
- puolustava
- ehdottomasti
- riippuu
- arvonalennus
- ansaita
- yksityiskohdat
- DID
- ero
- eri
- DIG
- Alennus
- näyttö
- etäisyys
- sukellus
- do
- ei
- ei
- tekee
- dollari
- dollaria
- tehty
- Dont
- alas
- ajaa
- ajo
- Pudota
- kaksi
- aikana
- Dutch
- Kuoleva
- kukin
- Aikaisemmin
- maa
- syödä
- tehokkaasti
- myöskään
- tonttu
- muu
- loppu
- päättyi
- päättyy
- tarpeeksi
- Koko
- täysin
- ympäristön
- episodi
- oma pääoma
- erityisesti
- olennainen
- omaisuus
- Eetteri (ETH)
- arvioida
- Jopa
- EVER
- Joka
- jokainen
- kaikki
- täsmälleen
- esimerkki
- kunnostautua
- poikkeus
- innoissaan
- olemassa
- kallis
- experience
- selitti
- selittää
- erittäin
- tosiasia
- tekijä
- epäonnistuu
- oikeudenmukainen
- Pudota
- tuuletin
- fantastinen
- tuntea
- jalat
- virhe
- harvat
- Kuva
- täyttää
- täynnä
- suodattimet
- lopullinen
- Vihdoin
- rahoitus
- Löytää
- löytäminen
- Etunimi
- viisi
- Korjata
- kiinteä
- korjaukset
- Lattia
- Florida
- virtaus
- virrat
- seurata
- seurannut
- ruoka
- varten
- unohdettu
- kaava
- eteenpäin
- Eteenpäin
- löytyi
- neljä
- Ilmainen
- ystävä
- ystäviä
- alkaen
- rahasto
- Perusteet
- tulevaisuutta
- portti
- general
- sukupolvi
- saada
- saada
- jättiläinen
- Antaa
- tietty
- antaa
- Go
- tavoite
- Goes
- menee
- poissa
- hyvä
- sai
- Hallitus
- suuri
- suuri
- Ahne
- Maa
- Ryhmä
- Kasvava
- GUNS
- Kaveri
- HAD
- Puoli
- käsi
- tapahtua
- tapahtui
- tapahtuu
- Kova
- Olla
- ottaa
- he
- headed
- kuulla
- kuuli
- kuulo
- auttaa
- hänen
- tätä
- kätketty
- Korkea
- korkeampi
- suurin
- erittäin
- häntä
- hän itse
- hänen
- historia
- Osuma
- lyömällä
- pitää
- vapaapäivät
- Etusivu
- rehellinen
- Rehellisesti
- toivoa
- Toivon mukaan
- toivoen
- Hopkins
- isäntä
- KUUMA
- hotelli
- tunti
- Talo
- talot
- kotelo
- Miten
- Miten
- Kuitenkin
- HTTPS
- sata
- i
- Minä
- ajatus
- if
- kuvitella
- heti
- Vaikutus
- tärkeä
- parannus
- parannuksia
- parantaminen
- in
- sisältää
- Tulo
- Lisäykset
- uskomattoman
- henkilöt
- teollinen
- tiedot
- ensin
- sisällä
- sen sijaan
- ohjeet
- vakuutus
- korko
- KORKO
- korot
- kiinnostunut
- tulee
- inventaario
- Investoida
- investoimalla
- investointi
- sijoittaja
- Sijoittajat
- yksittäinen
- kysymys
- kysymykset
- IT
- itse
- iTunes
- jakki
- tuloaan
- jpg
- hypätä
- vain
- Pitää
- pito
- säilytetään
- potkaista
- Lapsi
- Lasten
- tappaja
- Kim
- laji
- Tietää
- tuntemus
- tietää
- suuri
- suurempi
- Sukunimi
- Viime vuonna
- lopuksi
- Myöhään
- myöhemmin
- johtaa
- johtava
- OPPIA
- oppinut
- oppiminen
- vuokrata
- leasing
- jättää
- jättäen
- vasemmalle
- lainanantajat
- lempeä
- vähemmän
- antaa
- Vaikutusvalta
- LG
- elämä
- pitää
- Todennäköisesti
- RAJOITA
- linja
- linjat
- LINK
- Lista
- vähän
- lainata
- Lainat
- sijaitsevat
- sijainti
- lockdowns
- lukittu
- Pitkät
- pitkän aikavälin
- katso
- näyttää joltakin
- Katsoin
- näköinen
- kangaspuut
- menetetty
- Erä
- erien
- rakkaus
- Matala
- alentaa
- LTV
- tehty
- tärkein
- huolto
- tehdä
- TEE
- Tekeminen
- monet
- merkitty
- markkinat
- markkinat
- massiivinen
- asia
- Maksimoida
- Saattaa..
- ehkä
- me
- tarkoittaa
- välineet
- Tavata
- mainitsi
- menetelmä
- Metrics
- Keskimmäinen
- ehkä
- miljoona
- puuttuva
- virhe
- lieventää
- mallit
- äiti
- hetki
- raha
- kuukausittain
- lisää
- Kiinnitys
- eniten
- liikkua
- siirtyä eteenpäin
- siirretty
- liikkuvat
- paljon
- moninkertainen
- Musiikki
- täytyy
- my
- itse
- luonto
- välttämättä
- Tarve
- tarvitaan
- tarpeet
- ei ikinä
- Uusi
- seuraava
- yön
- Nro
- Ei eristetty
- nyt
- numero
- numerot
- miehittää
- of
- pois
- kampanja
- tarjotaan
- Office
- offline
- usein
- useita kertoja
- oh
- Okei
- Vanha
- on
- kerran
- ONE
- yhdet
- vain
- avata
- toiminta
- Lausunnot
- Mahdollisuudet
- vastakkainen
- Vaihtoehto
- Vaihtoehdot
- or
- tilata
- Oregon
- Muut
- muuten
- meidän
- ulos
- ulkopuolella
- yli
- yleinen
- oma
- omistaja
- omistaa
- maksettu
- tuskallinen
- maali
- pandeeminen
- Paperi
- paperityöt
- Pariisi
- Puisto
- pysäköinti
- osa
- erityinen
- kumppani
- Ohi
- Maksaa
- maksaa
- maksu
- maksut
- kyniä
- Ihmiset
- varten
- prosentti
- täydellinen
- feeniks
- puhelin
- Puhelu
- fyysisesti
- poimia
- poiminta
- kuva
- mänty
- putki
- putket
- Paikka
- paikat
- suunnitelma
- suunnitteilla
- suunnittelu
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- soitin
- soittaa
- Ole hyvä
- podcast
- podcastit
- Kohta
- Näkökulma
- pop
- salkku
- sijainti
- teho
- PPP
- käytännössä
- palkkio
- esitys
- esitetty
- aika
- hinta
- Hinnat
- ensisijainen
- periaatteet
- yksityinen
- kohti
- todennäköisesti
- Ongelma
- ongelmia
- prosessi
- Tuotteet
- Profiili
- kannattava
- Edistyminen
- ominaisuudet
- omaisuus
- suojattu
- vetämällä
- osto
- laittaa
- Putting
- laatu
- kysymys
- kysymykset
- nopea
- melko
- sijoitus
- hinta
- Hinnat
- luokitus
- tavoittaa
- todellinen
- kiinteistöt
- kiinteistömarkkinoilla
- oikea elämä
- ymmärtää
- tajusi
- ihan oikeesti
- kiinteistönvälittäjä
- reason
- kohtuullinen
- syistä
- kertaus
- lama
- Refi
- kuntoutus
- sijoittavat uudelleen
- suhteellinen
- merkityksellinen
- riippuvuus
- muistaa
- Vuokrata
- vuokrat
- korjaus
- Raportit
- edustaa
- pyyntö
- pyynnöt
- edellyttää
- asuin-
- Vastata
- Ravintola
- Ravintolat
- vähittäiskauppa
- palata
- Tuotto
- Eroon
- oikein
- Riski
- riskit
- ryöstää
- ROI
- katto
- juuret
- kierros
- säännöt
- ajaa
- kiirehtiä
- turvallisempaa
- saaga
- Said
- sama
- Säästä
- tallentaa
- sanoa
- sanonta
- pelottaa
- laajuus
- Toinen
- sekuntia
- salaisuus
- nähdä
- koska
- näyttää
- näyttää
- nähneet
- Myydään
- Myyjät
- lähettää
- lähettäminen
- tunne
- lähetetty
- vakavasti
- Palvelut
- seitsemän
- useat
- Muoto
- jakaminen
- hän
- arkki
- VAIHTO
- toimitetaan
- Ostokset
- kaupat
- Lyhytaikainen
- shouldnt
- näyttää
- osoittivat
- näyttää
- kiinni
- sulkea
- puoli
- merkittävä
- allekirjoittaminen
- koska
- single
- Istuminen
- tilanne
- tilanteita
- Koko
- nukkua
- Viipale
- pieni
- pienempiä
- fiksu
- So
- sosiaalinen
- myyty
- vankka
- ratkaistu
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- jonnekin
- Pian
- Tila
- tilat
- Kaiutin
- erityinen
- erityisesti
- keinottelu
- viettää
- käytetty
- jakaa
- Sponsorit
- neliö
- Alkaa
- Osavaltio
- Lausunto
- pysyä
- Pysyä
- Yhä
- ärsyke
- verkkokaupasta
- Tarina
- Strategia
- lakko
- studio
- niin
- tarkoitus
- varma
- pinta
- ottaa
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- kohdennettu
- kohdistaminen
- opettanut
- vero
- Verot
- kertoa
- vuokralainen
- taipumus
- ehdot
- tertiäärinen
- texas
- kuin
- kiittää
- Kiitos
- että
- -
- Tulevaisuus
- heidän
- Niitä
- sitten
- teoria
- Siellä.
- Nämä
- ne
- asia
- asiat
- ajatella
- Ajattelu
- tätä
- Tämä vuosi
- ne
- vaikka?
- ajatus
- tuhat
- kolmella
- Kukoistaa
- kukoistava
- Kautta
- Näin
- tied
- aika
- kertaa
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- WC
- kertoi
- tonni
- tonnia
- liian
- otti
- TÄYSIN
- kova
- Juna
- Jäljennös
- Muuttaa
- puu
- Trend
- kokeillut
- ongelmia
- Luottamus
- yrittää
- yrittää
- Sorvatut
- avaimet käteen -periaatteella
- kääntyy
- kaksi
- tyyppi
- tyypit
- tyypillinen
- tyypillisesti
- Epävarmuus
- kattamaton
- varten
- ymmärtää
- ymmärtäminen
- yksikkö
- yksiköt
- asti
- Päivitykset
- Päivitykset
- us
- käyttää
- käytetty
- käyttötarkoituksiin
- käyttämällä
- yleensä
- utah
- loma
- arvo
- hyvin
- Video
- Videoita
- Näytä
- Ääni
- Äänestää
- odottaa
- odotus
- kävellä
- käveli
- kävely
- haluta
- halusi
- haluaa
- oli
- Washington
- katsomassa
- vesi
- Tapa..
- we
- Verkkosivu
- viikko
- punnita
- tervetuloa
- HYVIN
- meni
- olivat
- Mitä
- Mikä on
- kun
- onko
- joka
- vaikka
- valkoinen
- KUKA
- koko
- miksi
- vaimo
- tulee
- halukas
- with
- ilman
- Referenssit
- työskentely
- toimii
- huolestunut
- huoli
- huonompi
- pahin
- arvoinen
- olisi
- kirjallinen
- Väärä
- vuosi
- vuotta
- Joo
- eilen
- te
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet