Kuinka ansaita enemmän kassavirtaa halvemmalla vuokralla Colivingin avulla

Dave:
Hei kaikki. Tervetuloa On The Marketiin. Olen isäntäsi Dave Meyer Henry Washingtonin kanssa tänään. Miten menee?

Henry:
Mitä kuuluu Kamu? Onni olla täällä, mies. Rakastan tehdä tämän tyyppisiä esityksiä kanssasi.

Dave:
Tämä oli hauskaa, joten tuomme tänään esille Jay Changin, joka on avoliitossa, mikä on kiinteistösijoitusstrategia, josta olen kiinnostunut. Se vaikuttaa uudelta, enkä tiennyt siitä mitään ennen kuin kaksi viikkoa sitten, ja todella halusin jonkun kertovan meille siitä. Joten mitä pidit haastattelusta?

Henry:
Minusta se on todella, todella hieno konsepti, joka, kuten kuulet jaksossa, luulen vain nousevan jossain vaiheessa, koska markkinat vaativat sitä, mutta se on todella, todella aikaista ja minulla on paljon leimautumista. Ajattele sidottuina siihen juuri nyt, koska on olemassa vain yksi asia, johon ihmiset todella tietävät verrata sitä, joka on asunto asuntolassa. Mutta kun tarkastelet näitä tiloja ja mitä he todella tarjoavat, se on paljon siistimpää.

Dave:
Näyttää todella mukavalta. Kun tulit Denveriin BiggerPocketsille, jäitkö sattumalta siihen paikkaan, CatBirdiin?

Henry:
Ei.

Dave:
Siellä on tämä hotelli, joka muistuttaa minua, mutta se on vain todella siisti malli, todella tehokas tilankäyttö. Kuulet Jaylta, mutta saat paljon enemmän vuokraa neliöjalkaa kohti kuin tavallinen vuokra, kiinteistönhoitokustannukset ovat hieman korkeammat, mutta tämän takana on todella mielenkiintoisia taloudellisia seikkoja ja olen kanssasi täysin samaa mieltä siitä, että kuka tahansa keksii kuinka tee tämä hyvin onnistuu erittäin hyvin. Joten mielestäni tämä on kiehtova haastattelu, ja tulemme siihen hetkessä, mutta ensin halusin puhua kanssasi ja kysyä mielipidettäsi jostain.

Henry:
Voi ei.

Dave:
Kyllä, tiedän, että sitä varten olet täällä.

Henry:
[kuultamaton 00:01:53].

Dave:
Haluamme vain sinun mielipiteesi. Olen siis kuullut, ainakin Instagramista, joiltakin ihmisiltä, ​​että asuntomarkkinoilla on vuoden alusta lähtien ollut aktiivista nousua ja nauhoitamme tämän, mikä se on, 19. tammikuuta, joten vain pariskunta Vuoden ensimmäisten viikkojen aikana ihmiset ovat nousussa, ja nyt on saatu tietoja, jotka viittaavat siihen, että asuntolainahakemuksia on enemmän. Joten yksi asioista, joita rakastan katsoa asuntomarkkinoiden kysynnän mittarina, on Mortgage Bankers Association julkaisee tämän tietojoukon, kuinka moni haki asuntolainaa viime viikolla? Ja se on noussut noin 25 % loka- ja marraskuusta, mikä ei yleensä tapahdu tammikuussa, joten se on huomattavaa. Joten ihmettelin, koska olen täällä Amsterdamissa ja luen vain laskentataulukoita, mitä sinä näet? Onko tämä totta?

Henry:
Onko se todellinen valtakunnallinen? Luultavasti, ja tässä on teoriani, tässä on mitä luulen tapahtuvan. Puhuimme tästä, mies, jokin aika sitten Marketissa. Luulen, että alat nähdä sitä normalisoimiseksi. Korot olivat alhaiset ja ihmiset tottuivat niihin, ja sitten viimeisen kuuden kuukauden aikana ne ovat nousseet ja nousseet ja nyt hiljattain tasoittuneet… En sanoisi, että ne tasoittuvat, mutta ne hidastavat nopeus, jolla ne kasvavat. Ja tyypillisesti asuntolainasi korot, vaikka Fed nostaa korkoa, asuntolainojen korot pysyvät edelleen missä tahansa, mitä, kuusi ja puoli, 7%, jossain siellä?

Dave:
Joo, jotkut heistä, jotka näin tänään, olivat kuin kuusiluvulla. Ne vaihtelevat paljon juuri nyt, joten se riippuu todellakin siitä, minä päivänä kuuntelet, mutta keskimmäiset, matalat kuusi.

Henry:
Ja luulen, että ihmiset ovat alkaneet ymmärtää, mitä asuntolainojen korot ovat nyt. He alkavat päästä eroon ajatusmaailmasta odottaa heidän laskeutuvansa taas kahteen, kolmeen tai neljään ja ymmärtävänsä, että he todennäköisesti tekevät päinvastoin taas ja nousevat. Ja jos siis haluan ostaa tai tarvitsen ostaa, koska kaikki eivät osta vain siksi, että haluavat, joskus heidän täytyy muuttaa työn takia, joskus heidän on laajennettava isomman perheen vuoksi, joskus he pienenevät, koska ihmiset muuttavat pois. Kaikki nämä elämäntilanteet kertovat ihmisille, että heidän täytyy muuttaa, ja he luultavasti vain katsovat ja sanovat: "No, tätä asuminen maksaa nyt, joten ostan sen, mihin minulla on varaa."

Dave:
Siinä on täysin järkeä. Minusta se on erittäin hyvä teoria. On niin hassua, kuinka aivosi ankkuroituvat näihin ideoihin, kuten "Voi luoja", me olimme kuin "4 % vuodessa. Voi luoja, se on hullua, 4%. Nyt olemme kuin: "Joo, kuusi ja puoli, se on niin hyvää." Se on niin hassua, mutta mielestäni asuntomarkkinoiden on rehellisesti parempi pitkällä aikavälillä, että korot ovat todennäköisesti viisissä, se on neutraali korko, enkä tiedä tapahtuuko niin, mutta tällä hetkellä näyttää siltä, ​​​​että se on olemme menossa. Siellä on täydellinen myrsky taantuman riskille ja alhaisemmille inflaatioille, jotka molemmat laskevat asuntolainojen korkoja, ja jos näin on, uskon, että asuntomarkkinat menevät pohjaan aikaisemmin kuin luulivat, emmekä tule näkemään niin suurta hintojen lasku, eli jos asuntolainojen korot laskevat jatkuvasti, mikä on iso jos, mutta uskon, että asuntomarkkinoilla on syytä ylittää jopa muutaman kuukauden takaiset odotukset.

Henry:
Ennen COVID:ia luvut olivat 6 %, eivätkä ihmiset räpäyttäneet silmää.

Dave:
Asuntoja ostettu silti.

Henry:
Asuntoja ostettu silti.

Dave:
Ne olivat kuitenkin paljon halvempia silloin, joten se on todella edullista. Kohtuuhintaisuus on todellakin edelleen ongelma, mutta en tiedä, se tulee olemaan erittäin mielenkiintoista seurata. Mutta joka tapauksessa, on mielenkiintoista kuulla, mitä sanoit. Näin Seattlessa jonkun sanovan, että he saivat tämän vuoden alussa enemmän katselukertoja kahdelle avoimelle päivälle kuin koko viimeisellä neljänneksellä yhteensä, mikä on hullua. Joten se on vain jotain, jota pitää silmällä. Luulen, että tämä uhmaa odotuksiani tänä vuonna, joten kannattaa pitää silmällä, mutta olen iloinen saadessani mielipiteesi tähän. Sen myötä pidämme nopean tauon ja palaamme sitten takaisin Jay Changin kanssa, joka opettaa meille kaiken uudesta strategiasta, jota kutsutaan yhteiselämiseksi. Jay Chang, tervetuloa On The Marketiin. Kiitos, että olet täällä.

Jay:
Hyvää huomenta, Dave ja Harry. Kiitos, että sain minut.

Dave:
Voisitko kertoa yleisöllemme hieman itsestäsi ja osallistumisestasi kiinteistösijoittamiseen?

Jay:
Joo tietenkin. Tällä hetkellä työskentelen Tripalinkilla kiinteistöjohtajana ja olen tehnyt kiinteistöalaa valmistumisestani, eli noin kahdeksan vuotta. Valmistumiseni jälkeen tein kaksi vuotta rakennusjohtamista ja työskentelin korkeiden kerrosten parissa LA:n keskustassa. Rakennus oli nimeltään Metropolis, ja se työskenteli sitten joissakin huippuluokan hotelleissa, kuten Edition-hotellissa West Hollywoodissa. Ja sitten sen jälkeen halusin todella päästä kiinteistökehitykseen, joten liityin CIM Groupiin, olin siellä kolme vuotta, ja sitten vuoteen 2017, 2018 mennessä aloin kuulla avoliitosta, eikä se todellakaan ole uusi konsepti. , mutta siitä tuli yhä suositumpi. Ja tuohon aikaan oli suuria yhteiseläviä operaattoreita, kuten Ollie, Starcity ja Common. Se todella kiehtoi huomioni, joten hieman yli vuosi sitten liityin Tripalinkiin tekemään kiinteistökehitystyötä ja he keskittyvät ensisijaisesti opiskelija-asumiseen ja yhteisasumiseen. Eli tässä olen tänään.

Henry:
Mies, se on aika siistiä. Tutustuin joihinkin yhteiseläviin yhteisöihin valmistautuessani tähän, ja ollakseni rehellinen, se oli minulle täysin uusi käsite. Joten olen varma, että se on uusi käsite monille kuuntelijoille. Voitko määritellä yhteiselämän meille ja kertoa meille hieman siitä, mitä se todella tarkoittaa?

Jay:
Tietysti yksinkertaisesti sanottuna jotkut ihmiset vain sanovat, että sinulla on vain kämppäkavereita, mutta se on paljon enemmän, koska se voidaan suunnitella tavalla, joka mahdollistaa yksityisyyden, ja se pitää mielessä enemmän kuluttajia. Miten määrittelen avoliiton? Jaettu tila, yhteinen yhteinen alue. Keskitymme kuitenkin siihen, että jokaiselle vuokralaisellemme on oma kylpyhuone, koska siellä vuokralaiset joutuvat yleensä ongelmiin keskenään, joten yhteisasuminen, yhteinen tila.

Dave:
Kun joku kuvaili sitä minulle, kuulin siitä ensimmäisen kerran muutama viikko sitten, joku selitti sen minulle ja minä sanoin: "Voi, meidän on löydettävä asiantuntija tuodaksemme esitykseen", joten kiitos. että liityit joukkoomme, Jay. Mutta periaatteessa he kuvasivat sitä minulle korkeakoulun asuntolaksi. Kuulostaa vähän siltä, ​​että tekisit erilaisia ​​asioita, kuten yliopistossa. Yhdessäkään yliopiston asuntolassani ei ollut omaa kylpyhuonetta, mutta se kuulostaa siltä, ​​että tämä on yleinen ajatus. Jokaisella on oma huone, oma tila, mutta on yhteiset mukavuudet, ja kuulostaa siltä, ​​että malleja on erilaisia. Joillakin on ehkä oma keittiö ja toisilla jaettu keittiö, toisilla on oma kylpyhuone, ehkä jaettu kylpyhuone. Onko se järkevä tapa kuvata sitä?

Jay:
Kyllä, monet ihmiset vertaavat sitä korkeakoulun asuntolaan, mutta se on paljon, paljon parempi kuin se monella tapaa. Kun olin UCLA:ssa, asuin kahden muun ihmisen kanssa samassa huoneessa. He ovat todellisia kämppäkavereita, vain kolme aikuista, jotka asuvat 200 neliömetrin huoneessa. Mutta miksi se on parempi? Kuten sanoit, meillä on oma kylpyhuone ja myös uusissa kehitteillä olevissa projekteissamme laitamme paljon äänieristystä ja jokaisessa makuuhuoneessa on yksityinen elektroninen lukko. Siellä on siis yksityisyyttä, paljon yksityisyyttä. Se on melkein kuin yksityinen studio, asunto, mutta keittiö on jaettu. Ja paljon siitä liittyy myös kaavoitukseen. Joskus kaavoitus ei salli niin monta yksikköä rakentaa rakennukseen. Joten rakentamalla vähemmän yksiköitä ja enemmän makuuhuoneita yksikköä kohti, se on yksi tapa kiertää se ja mahdollistaa suuremman tiheyden.

Henry:
Olen samaa mieltä. Kun kuulin yhteisasumisesta, kun aloin tutkia tätä, päähäni jäi myös college-asuntohuone, mutta sitten kun aloin katsoa joitain kiinteistöjä, joita te rakennatte tai joihin olette yhteydessä, college asuntolan. viimeinen asia, joka tuli mieleeni, kun aloin nähdä kuinka kauniita nämä asiat ovat. Mitä myyttejä yhteisasumiseen liittyy tai yhteiselämään liittyviä leimauksia, ja miten sitten kumoat nämä myytit? Mitä etuja tai asioita, joita ihmiset saavat yhdessä asumisesta tavalla, jolla te teette sen, verrattuna siihen, mitä ihmiset ehkä ajattelevat mielessään?

Jay:
Todennäköisesti keittiö on likainen, lattiat vanhat, mutta ne ovat kaikki uusia projekteja, uusia rakennuksia. Olemme kiertäneet monien… Joskus pankit tulevat katsomaan työpaikkojamme ja sanovat: "Vau, en voi uskoa, että tätä opiskelijat saavat elää nykyään." Ja se on aivan uusi, aivan uusi keittiö. Tarjoamme heille keittiösarjan, keittiövälineet kun he muuttavat sisään ja yhteiset tilat ovat siistejä. Meillä on täällä uusi projekti, joka on hieman tiheämpi, joten siivoamme sen joka päivä.
Puhdistamme pääalueen. Keittiö on kimaltelevan puhdas. Tämä ei tietenkään koske jokaista omaisuutta, se riippuu. Jotkut kiinteistöt siivotaan vain kahdesti tai kolmesti viikossa, ja sitten tarjoamme mukavuuksia yhteisöillemme. Joten rakennamme alueita, jotka ovat lähellä koulua, lähellä metroasemaa, joten ne sijaitsevat erittäin kätevästi toistensa kanssa. Ja kun teemme niin, emme ajattele jokaista rakennusta itsenäisenä rakennuksena. Rakennamme yhteisöjä… Anteeksi, yhteisöjä, mutta myös mukavuuksia, kuten työhuone, pelihuone, jossa on biljardipöytä ja pingispöytä. Joskus isännöimme tapahtumia, meillä on joogahuone, vain sellaisia ​​asioita, joissa ihmiset kokoontuvat yhteen.

Henry:
Kun katson tätä, katson sitä kahdesta linssistä. Se on linssi siitä, kuka aikoo asua tässä tilassa ja mitkä ovat heidän odotuksensa, mitä he saavat? Ja sitten katson sitä myös sijoittajan linssistä, mikä on kuin, mitä aion tarjota heille? Ja mitä se sitten merkitsee minulle kulujen kannalta? Joten kun katsot tällaista yhteisöä ja tarjoat tämän yhteiselämän, se tarkoittaa yleensä, että tarjoat nämä palvelut. Joten kuulostaa siltä, ​​​​että tarjoat siivousta usein, kuulostaa siltä, ​​​​että nämä paikat ovat yleensä kalustettuja, onko totta?

Jay:
Se on totta. Kaikki operaattorit eivät tee niin, mutta me teemme.

Henry:
Vuokralaisen näkökulmasta sitä on siistiä ajatella, mutta sijoittajana kuulostaa siltä, ​​että tähän liittyy luultavasti paljon enemmän kuluja, ja sitten kompensoit ne kulut tiheydellä rakentamalla olennaisesti lisää asuntoja, koska oletko vain vuokraamassa huoneita, olenko oikeilla jäljillä?

Jay:
Kiitos, että tiivistit sen meille. Vuokralaisena siis suurin hyöty, johon emme ole koskeneet, on ilmeisesti vuokra. Los Angelesissa juuri nyt, jos asuisit uudessa studiossa kunnollisessa paikassa, joka on rakennettu, vähintään 2,000 450 kuukaudessa 4 neliömetrin studiosta, joten maksat periaatteessa 2022 dollaria jalkaa kohti. Nyt se on naurettavaa. Mikä on korkeakoulututkinnon suorittajan aloituspalkka? Sinulla ei ole siihen varaa, ja juuri nyt vuonna 40 35 % vuokralaisista käyttää yli XNUMX % tuloistaan ​​vuokraan. Ja se, miten talous kehittyy ja miten teknologia paranee ja paranee, suuri osa keskiluokasta syrjäytyy ja siitä tulee yhä enemmän kohtuuhintaista. Kukaan ei osta asuntoa, elleivät vanhempasi voi auttaa. Siksi avoliitossa asuminen on niin suosittu valinta.
Ja myös se sijaitsee erittäin kätevästi hyvillä paikoilla. Emme aio laittaa sitä keskelle esikaupunkia. Laitamme sen ruokakauppojen viereen, mukavan ruokakaupan, kuten Erewhonin tai Whole Foodsin, viereen, tai laitamme sen metroaseman tai jopa sairaalan työntekijöiden sairaalan viereen. Mahdollisuuksia on siis valtavasti, ja sijoittajien suhteen se todellakin menee lopputulokseen. Tietenkin ne ovat korkeammat kulut, mutta loppujen lopuksi tiheydestä johtuen, vaikka jokainen maksaa vähemmän vuokraa, jokaisesta kiinteistöstä saatava neliömetrin hinta vuokraa kohti on paljon korkeampi. Joten jos saat 4 dollaria per jalka studiossa, voit todennäköisesti saada jopa 5 dollaria jalkaa kohti, joten ero on 25 %.

Dave:
Se on aika vaikuttavaa. Entä vuokralaisen puolella? Voitko laskea keskimääräisen vuokraajan säästöt? Kuinka paljon he säästävät asuessaan avoliitossa esimerkiksi studion sijaan?

Jay:
Vähintään 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Aika oleellinen.

Dave:
Tuo on uskomatonta. Ja ovatko vuokrasopimukset samat? Allekirjoitatko vuoden vuokrasopimuksia vai eroavatko ne jotenkin?

Jay:
Se riippuu. Suurimman osan ajasta teemme yhden vuoden vuokrasopimuksen, mutta tiedän, että joistakin kohteista pidämme lyhytaikaista vuokrasopimusta, kuten kolme kuukautta, kuusi kuukautta. Tiedän, että Common tekee kolme kuukautta, mutta kun teet kolmen kuukauden vuokrasopimuksen, he nostavat hintaa 20, 30 % korkeammalle, koska siellä on vain suurempi liikevaihto ja avoimia työpaikkoja.

Dave:
Se oli itse asiassa seuraava kysymykseni liikevaihdosta ja avoimista työpaikoista. Huomaatko, että ihmiset pitävät tätä lyhytaikaisena vaihtoehtona, kunnes he löytävät tavanomaisemman asumisjärjestelyn, tai miten on vuokrasopimuksen uusimisaste avoliitossa?

Jay:
Suurin osa omaisuudestamme on opiskelija-asunnoissa, joten uusiutumisaste on alle 50%, mutta se johtuu siitä, että suurin osa ihmisistä valmistuu koulusta ja suuri osa on maisterintutkintoja. He opettavat täällä vuoden. Meillä on myös paljon kansainvälisiä opiskelijoita tulossa tänne. Meillä on Kiinassa markkinointitiimi, joka markkinoi sitä, mutta vastaamaan kysymykseesi, avoliitossa asuminen on varmasti houkuttelevampaa nuorille ammattilaisille ja opiskelijat olivat täällä vain muutaman vuoden. Oletetaan, että muutat uuteen kaupunkiin, etkä tunne ketään. Se on todella hieno tapa liittyä verkkoon.
Emme siis tietenkään halua vuokralaisten lähtevän, ja ymmärrämme myös, että kaikki eivät halua jakaa keittiötä loputtomiin. Joten monet kiinteistöistämme, joita kehitämme juuri nyt, siinä on sekoitus yhteisasumista ja studioita, yksi makuuhuone. Henkilökohtaisesti en asuisi viiden muun ihmisen kanssa, vaikka olenkin hyvin suuri avoliitossa. Jos muuttaisin uuteen kaupunkiin, niin muuttaisin, mutta uskon, että voimme kaikki olla yhtä mieltä siitä, että kaikki tarvitsevat asuinpaikan ja toiseksi, kaikki haluavat yhteisön. Joten vaikka muutatkin pois yhteisasumisesta, siirryt studioon tai yhteen makuuhuoneeseen, voit silti nauttia mukavuuksista ja yhteisöstä, johon kerran kuuluit.

Dave:
Valmistut avoliitosta ja muutat vain kerrosta ylöspäin mukavampaan asuntoon.

Jay:
Totta että.

Dave:
Joten omasta mielestäni näen ehdottomasti sen houkuttelevuuden vuokraajan puolelta. Jos säästät 30 % vuokrasta, keittiön jakaminen ei tunnu kovin suurelta myönnytyksestä. Suuri kysymykseni on, kuinka vaikeaa kiinteistönhoito on sinulle tällaisessa asiassa?

Jay:
Se on vaikeaa, erittäin vaikeaa. Palkkaamme kuitenkin asukkaan johtajan, emme varsinaisesti palkkaa, annamme heille alennuksia ja vain autamme... Suurin osa ongelmista liittyy ehkä johonkin siivous- tai kämppiskonfliktiin. Joten annamme heille jonkin verran alennusta vuokrasta ja autamme sitten vain lieventämään ongelmia, mutta rehellisesti sanottuna, jos sinulla on korkeampi äänieristys, lisäämme joustavia kanavia seinien väliin. Tyypillisesti et tee sitä tälle, ellei se ole kuin studio, asunnossa, joten on parempi olla äänieristetty. Jos palvelualue on puhdas, siinä ei todellakaan ole niin paljon ongelmaa. Ja lisäksi sinulla on oma kylpyhuone, pidät kylpyhuoneesi niin puhtaana kuin haluat.

Henry:
Oman kylpyhuoneen on oltava valtava voitto... Kutsuimme heitä… Yritysmaailmassa kutsumme heitä ihmisongelmiksi. Yksityisten kylpyhuoneiden on mentävä pitkälle, jotta ihmisten ongelmat olisivat mahdollisimman vähäisiä, ja sitten, jos olet ammattimaisesti siivonnut yhteiset tilat ja keittiöt, koska jokainen kämppäkaveriongelmani liittyi tyypillisesti siihen, että joku jätti likaiset astiansa pesualtaaseen.

Dave:
Onko sinulla ajatuksia kiinteistönhoidon lisäkustannuksista? En tiedä, palkkaatko tiimisi kokopäiväisesti vai ulkoistatko sen?

Jay:
Teemme sen talon sisällä. Emme todellakaan veloita enempää kuin keskimääräinen kiinteistönhoito. Olemme itse asiassa halvempia kuin Greystar, ja yritämme automatisoida monia ongelmia. AAA:lla on itse asiassa tekninen haara, joka toimii suurella osalla automaatiota, ja olemme rakentamassa tekniikkaa. Joten AAA:lla on kolme päätoimintoa. Ensimmäinen toiminto on tekninen osa, josta keskustelin, ja sitten toinen haara on kiinteistönhallinta. Hallinnoimme kaikkia rakentamiamme kiinteistöjä ja hallinnoimme muille, suurille kehittäjille, kuten Jamison ja Wiseman. Joten luulen, että 2,000 yksikköä K-Townissa, joita hoidamme muille ihmisille. Ja sitten kolmas käsi on se, mitä teen. Teemme kiinteistökehitystyötä, joten joskus teemme GP:tä muiden kehittäjien kanssa, mutta suurimman osan ajasta omistamme sen suoraan, ja sitten teemme suunnitteluoikeuden, luvan ja sitten rakentamisen ja sitten vuokraamme. Joskus poistumme.

Henry:
Puhuimme vähän siitä, että ilmeisesti vaihtuvuus kasvaa, jos sinulla on opiskelijakunta. Joten kun takaat nämä, jos aiot tehdä uuden omaisuuden, takaatko ne? Minkä prosenttiosuuden olet vakuuttamassa? Mitä odotat näiden tekevän jatkuvasti avoimen työpaikan näkökulmasta?

Jay:
Meidän vajaakäyttöaste lähellä USC:tä on itse asiassa melko alhainen. Se on noin 2%.

Henry:
Vau.

Dave:
Okei.

Henry:
Se on hullua.

Jay:
Liikevaihtoa on varmasti, mutta joka vuosi esiintyy paljon ihmisiä ja me vuokraamme sen.

Dave:
Vau. Entä ylläpitokustannukset? Ajattelen mielessäni, että tämä liiketoimintamalli on sekoitus vuokra-asuntojen ja lyhytaikaisten vuokrausten välillä, koska sinulla on lyhytaikaisen vuokrauksen siivouselementti, sinulla on kalustettu, ainakin sinulle operaattorina, ei taas, kuten Jay sanoi, että kaikki asukkaat eivät tee tätä, mutta sinulla on kalustettu osia. Ja kokemukseni lyhytaikaisesta vuokrauksesta, nämä paikat tottuvat melko vaikeasti. Laitteita ja huonekaluja on vaihdettava paljon. Näetkö sen myös avoliitossa?

Jay:
Joo toki. Ylläpitokustannukset ovat varmasti korkeammat. Se maksaa. Myös meidän kulumme ovat noin 10% korkeammat kuin tavallisessa perinteisessä asunnossa remontin, huollon ja myös siivouksen takia, ja sisällytämme myös apurahat osaksi kulujamme. Joten voit todellakin tulla sisään matkatavaroiden kanssa ja muuttamassa hiljattain rakennettuun asuntoon 30% halvemmalla studiolla.

Dave:
Wow.

Jay:
Ja sitten vaihdon suhteen aloimme käyttää korkealaatuisempia materiaaleja, joten ne ovat kestävämpiä. Jotkut niistä ovat kaupallisia, parempaa maalia, kestävämpää maalia, kaikkea muuta. Yksi asia, joka on vaikeaa yhteisasunnon johtamisessa, on se, että sinun on vaikea tehdä kunnossapitoa. Kun teet studion, joku muuttaa pois, sinun on helppo mennä sisään ja maalata koko juttu uudelleen tai tehdä kaikki siivoukset, mutta yhteisasumisessa siellä on muitakin asukkaita. Joten on parempi käyttää laadukkaampaa materiaalia, jotta sinun ei tarvitse tehdä laajaa huoltoa usein.

Henry:
Joten budjetoit sen hankintakuluihisi, koska sinun on rakennettava se laadukkaammista materiaaleista. Miten tuo toimii? Tai toisin sanoen, voitko ottaa jotain olemassa olevaa ja muuttaa sen avoliitoksi, vai rakennatko yleensä vain uutta ja suunnittelet sitä yhteisasumista varten?

Jay:
Joissain paikoissa voi, mutta vanhan asunnon pohjaratkaisu on todella vaikea tehdä. Jos muuttaisit toimiston, mielestäni siihen on varmasti tilaa. Toimisto, se on iso avoin tila, mutta jos muutat vanhaa asuntoa, heillä on luultavasti isompi kaksi makuuhuonetta, joskus heillä on yli 1,000 900 neliöjalkaa per makuuhuone. Kahden makuuhuoneen kohdalla voit todennäköisesti sijoittaa sen kolmen makuuhuoneen kautta, mutta lisäät vain yhden ylimääräisen huoneen. Ja myös putkien lisääminen on todella vaikeaa. Et voi lisätä omaa kylpyhuonetta ilman merkittäviä kustannuksia, joten se ei todellakaan ole sen arvoista. Ja myös tapa katsoa sitä on, että haluamme sen olevan kompakti, mutta ei myöskään liian kompakti. Kolmen makuuhuoneen osalta yritämme pitää sen noin 300 neliöjalkaa, joten se on noin 300 neliöjalkaa huonetta kohti. Kun sanomme XNUMX neliöjalkaa, se sisältää yhteisen alueen, käytävän ja makuuhuoneet, koko yksikön.

Dave:
Jay, kuulostaa siltä, ​​ettet tee tätä, mutta oletko nähnyt ketään operaattoria, joka tekee näin omakotitaloissa? Luulen, että sitä kutsutaan enemmän...

Jay:
Joo, bungalow.

Dave:
Luulen, että sitä kutsutaan enemmän huoneenvuokraksi. Joten mikä on heidän mallinsa?

Jay:
Heidän mallinsa on, että he löytävät yhden perheen talon omistajan, minkä jälkeen he vuokraavat sen ja vuokraavat sen. Tiedän, että he saivat myös jonkin verran rahoitusta ja alkoivat ostaa paljon omakotitaloja. Olen katsonut sitä, tavallaan katsoin. Olin kiinnostunut näkemään, kuinka paljon rahaa he todellisuudessa tienaavat yksittäistä omakotitaloa kohden, ja tein nopean vakuutusliikkeen. En vain usko, että he voivat ansaita paljoa rahaa omakotitalosta, koska huolto on todella korkeaa ja et voi oikein skaalata. Jokaisessa paikassa on enintään viisi, kuusi makuuhuonetta, mutta meille jokainen paikka voi olla 40-100 plus makuuhuonetta. Joten se on vaikeampaa tehdä tehokkaasti yhden perheen talossa.

Henry:
Näen tämän täysin järkevänä markkinoilla, jotka ovat kalliita ja korkeakoulutiheyksiä, kuten Los Angelesissa, New Yorkissa ja näissä suurissa kaupungeissa. Mihin muihin alueisiin tämä malli mielestäsi sopii tai on järkevä?

Jay:
Löysit sen heti. Juuri niin kuin sanoitkin, ollakseni rehellinen, yhteiselämisellä on järkeä vain kohtuuhintaisilla markkinoilla, sellaisilla avainmarkkinoilla kuin New York, LA ja San Francisco. San Francisco ei todellakaan ole loistava markkina tällä hetkellä, mutta ennen COVIDia se olisi ollut erinomainen markkina. Sanoisin kuitenkin näin, että perinteisenä asuntorakentajana monet heidän tarkastelemistaan ​​mittareista ovat tulojen ja vuokran suhde. Joten he haluavat, että vuokralaisilla on selvästi varaa korkeampaan vuokraan. Joten he haluavat, ettei vuokra ole liian korkea, joten heillä on siihen varaa, mutta meille se on erilaista. Itse asiassa katsomme asiaa päinvastoin. Tarkastelemme alueita, joihin ei ole varaa. Se on eri kohdemarkkina.

Dave:
Joten jos ihmiset haluaisivat tehdä laskelman itse ja tunnistaa markkinat, joilla he voisivat harkita yhteiselämää, miten teet sen laskelman? Mitä mittareita käytät? Onko sinulla neuvoja kuulijoillemme, kuinka he voivat tehdä sen?

Jay:
Kyllä, kohtuuhintaisilla markkinoilla tulojen ja vuokran suhde on yleensä vähintään 3X. Joten jos ansaitset 100,000 30,000 vuodessa, vuokrasi vuodessa on noin 2.5 30. Joten jos tulojen ja vuokran suhde on alle 2020, se on merkki siitä, että se ei ole edullinen ja he käyttävät yli 23 % tuloistaan ​​vuokraan. Mutta vuonna 50… Itse asiassa sanoin aiemmin kohtuuhintaisuudesta, että XNUMX % vuokralaisista käyttää nyt XNUMX % tai enemmän tuloistaan ​​vuokraan.

Dave:
Se on hullua, vau.

Jay:
23 %. Neljännes meistä käyttää kaiken vuokraan.

Henry:
Joten jos joku, sanokaamme sijoittajan näkökulmasta, kuulee tämän ja on menossa, tämä saattaa olla jotain, johon olen kiinnostunut sijoittamaan, oppimaan, mitä vaihtoehtoja ihmisillä on? Onko olemassa rahastoja, joihin he voivat sijoittaa, tai yrityksiä, joiden kanssa he voivat keskustella ja jotka tekevät tällaisia ​​​​asioita? Miten tähän tilaan päästään sijoittajan näkökulmasta?

Jay:
Et voi sijoittaa REITiin. Pariskunnan haaste avoliitossa tällä hetkellä on se, että sitä ei pidetä investointitasolla, koska se on uudentyyppinen kiinteistö, eikä se ole investointiluokkaa, koska et voi pakata lainaa uudelleen ja myydä sitä Fannie Maelle agenttilainaksi. Joten rahoituksen saaminen on vaikeampaa. Jouduimme työskentelemään paikallisten, pienempien pankkien kanssa. Joten kysymyksesi oli, kuinka he voivat sijoittaa? He eivät siis voi sijoittaa varsinaiseen julkiseen REITiin, mutta jos he ovat kehittäjiä tai ovat kiinnostuneita sijoittamisesta, he voivat ottaa yhteyttä joihinkin yhteiseläviin kehittäjiin, kuten Tripalinkiin. Meillä on itse asiassa sijoittajaportaali. En todellakaan tiedä, miten muuten voisit sijoittaa yhteiselämään. Toinen tapa tehdä se on, että jotkut ihmiset ostavat oman talonsa ja se on periaatteessa vain talon hakkerointia ja vuokraat sen pienessä mittakaavassa.

Dave:
He kutsuvat sitä huonevuokraksi tai vain talon hakkerointiin yhden perheen kotiin. Voit ehdottomasti tehdä jotain tuollaista, koska olen lukenut asioita huoneen vuokrasta, jossa saat samanlaisen lisävuokran neliöjalkaa tai makuuhuonetta kohti, 20 %, 25 % korotuksen vuokraan, kun teet sen vastaavalla päänsärkyllä omaisuudenhallinta.

Jay:
Rehellisesti sanottuna se on taloudellisesti järkevää, mutta onko todella sen arvoista, että sinulla on viisi muuta kämppäkaveria ja sitten sinun on siivottava yhteinen alue? En tiedä, riippuu.

Henry:
Riippuu kuinka paljon vuokra on.

Dave:
Muistan vain talot, joissa asuin ystävieni kanssa yliopistossa, ja näyttää siltä, ​​että se oli hauskaa tuolloin, mutta isännöitsijän on täytynyt vihata meitä. Jay, onko syndikaatioita saatavilla? Jos olet akkreditoitu sijoittaja, onko olemassa kehitysprojekteja, joihin sijoittajat voisivat panostaa passiivisesti asumiseen?

Jay:
Joo, en usko, että yhdessä asuvia kehittäjiä ei ole niin paljon, mutta jos menet verkostoitumiseen, saatat tavata joitain. Teemme syndikaatioita. Tiedämme alueella muutaman muun pienen kehittäjän, jotka tekevät myös syndikaatiota.

Dave:
Selvä, hienoa. No, Jay, kiitos paljon, että olet täällä. Arvostamme todella, että jaat tämän. Olen oppinut paljon. Minusta tämä on superkiinnostavaa. Haluan oppia… Jos syndikaatioita on saatavilla, tai ehkä Henry ja minä aiomme osallistua ensimmäiseen, mutta tämä on ollut erittäin hyödyllistä. Minusta on todella hieno idea, että tälle tulee selvästikin olemaan kysyntää. Se osa näyttää minusta aivan niin itsestään selvältä, että tämä näyttää hyvältä paikalta asua paljon halvemmalla kuin mitä maksaisit muualla. Hienoa, että olet tällä todella siistillä alalla. Voivatko ihmiset ottaa sinuun yhteyttä missään paikassa, jos he haluavat oppia lisää tästä?

Jay:
Kiitos, että sain minut. Voit ottaa minuun yhteyttä BiggerPocketsissa. Se on Jay Chang, ja sitten voit myös lennättää minut LinkedInissä. BiggerPocketsilla on suurin osa linkeistä, joiden avulla voit ottaa minuun suoraan yhteyttä.

Dave:
Rakastan sitä, lähetät vain ihmisiä BiggerPocketsiin. Tämä on ehkä ensimmäinen kerta, kun meillä on sellainen, mutta BiggerPocketsin työntekijänä arvostamme sitä todella.

Jay:
Ei se mitään.

Dave:
Kiitos, kaveri. Iso kiitos Jaylle liittymisestä. Henry, mitä ajattelit?

Henry:
Se on aika ainutlaatuinen tila, ja uskon, että tällaisen elämisen kysyntä noilla kalliilla markkinoilla vain kasvaa. On kuin markkinaolosuhteet tällä hetkellä sanovat, että ihmiset tarvitsevat tätä. Korot ovat korkeammat, inflaatio on hullu. Ja niin, ei vain se, että ihmiset maksavat paljon vuokraamisesta näissä paikoissa, vaan myös päivittäistavarat, joten jos he voivat säästää 30% ja heidän on jaettava keittiö, uskon, että ihmiset olisivat valmiita uhraamaan sen.

Dave:
Kaiken kaikkiaan minusta tuntuu, että tälle tulee olemaan valtava kysyntä. Ensinnäkin 30 % säästö vuokrasta on valtava. Puhumme ihmisten kanssa koko ajan, olen varma siitä, että jos haluat päästä kiinteistöalalle, pienellä rahalla, mikä on paras tapa tehdä se? Joko talon hakkerointi tai elinkustannusten vähentäminen. Tämä on loistava tapa vähentää asumiskulujasi. Joten kun menin tähän esitykseen, ajattelin, että "mies, tämä tulee olemaan mielenkiintoista sijoittajille", ja se on, mutta myös sijoittaa se, mutta mielestäni on myös mielenkiintoista harkita aloittelevien sijoittajien asumista jossakin nämä asiat, koska todennäköisesti säästät rahaa ja sijoitat sitten kiinteistöihin. Mutta ajattelen myös sitä, että sinulla on… Luulen, että sinäkin olet tehnyt tämän, muutin elämässäni uusiin kaupunkeihin, joissa en tunne paljon ihmisiä, mielestäni yhteisöllinen elementti on jotenkin siistiä. Se muistuttaa minua hostelliympäristöstä, eikö niin?

Henry:
Mutta, upea.

Dave:
Ne ovat todella mukavia, mutta ne ovat avoimempia. Se on kuin mennä yhteiselle alueelle, hengailla, juoda olutta, tehdä sellaista, ja se on erittäin mukavassa paikassa. Voisin siis kuvitella sen olevan todella suosittu.

Henry:
Olkaamme tosissani, en kuitenkaan halua siivota keittiötäni.

Dave:
Ei.

Henry:
Joten jos voin käyttää keittiötä, jonka joku muu siivoaa, ja voin mennä alakertaan ja juoda olutta kaikkien naapureideni kanssa [kuulumaton 00:35:18]-

Dave:
Se on niin [kuulumaton 00:35:18]. Mikä on oudoin tai pahin paikka missä olet asunut?

Henry:
Voi luoja, aivan ensimmäinen asuntolan, jossa olen asunut, oli luultavasti oudoin paikka, jossa olen koskaan asunut, koska tuntui siltä, ​​että motelli 6 olisi asuntola ja meillä olisi tämä yhteinen asuintila, ja sen piti olla kalustettu. , mutta se oli oikeastaan ​​vain futon sohvana ja sitten TV-taso, jossa ei ollut televisiota ja matto.

Dave:
Ooh, kiva.

Henry:
Ja sitten minulla oli kerrossängyillä varustettu makuuhuone, jossa minulla oli kämppäkaveri.

Dave:
Voi luoja, se ei kuulosta siltä...

Henry:
Ei suosikkipaikkani asua.

Dave:
Ostin ensimmäisen taloni kolmen kumppanin kanssa, mutta yksi kumppaneista ja minä olimme kämppäkavereita tuolloin, ja aiomme hakkeroida sen, se oli suunnitelmamme, aiomme muuttaa. Mutta sitten Denver alkaa tehdä. No ja me ajattelemme: "Voimme saada paljon enemmän vuokraa kuin mitä maksaisimme omissa vuokrissamme", joten olemme kuin: "Miksi me murtaisimme taloa?" Ja hänen isoäitinsä oli juuri kuollut, ja hän asui eläkeläisessä yhteisössä ja markkinat putosivat edelleen kuin hulluna ja hänen äitinsä sanoi: "Maksatkaa vain sähköt, pitäkää huolta talosta. Voit asua siellä”, mutta se oli kuin 55-vuotias ja sitä vanhempi yhteisö, joten emme voineet kertoa kenellekään. Joten muutimme keskellä yötä, asuimme vain tässä talossa. Olimme kuin "Se tulee olemaan kuusi kuukautta", mutta se oli ilmainen, joten päädyimme asumaan siellä kolmeksi vuodeksi. Ja asuin kellarissa, joten asuin hänen kuolleen isoäitinsä kellarissa eläkeyhteisössä kolme vuotta.

Henry:
Menitkö vain seurakuntataloon ja tuhosit iäkkäät kansalaiset pingispöydässä, murskasitko heidät pingispöydässä?

Dave:
Aivan juuri niin. Yhteisöaluetta ei ollut. Taisi olla vähän, mutta emme koskaan menneet, mutta olimme kuin… Ihmiset itse asiassa rakastivat sitä. Kantaisimme vain heidän laatikoita, olisimme vain nuoria miehiä, jotka voisivat poimia tavaroita. Teimme sen vain, ja myöhemmin ja myöhemmin vain heittelimme siellä raivoa. Heillä oli tämä mukava ulkotila ja me vain järjestämme nämä suuret juhlat siellä.

Henry:
Tuliko naapurisi?

Dave:
He heiluttelivat, mutta valitettavasti emme koskaan saaneet niitä sisään, mutta se oli outo paikka asua. Lyhyesti sanottuna olisin luultavasti mieluummin asunut jossakin näistä yhteiselämyksistä.

Henry:
En tiedä, se kuulostaa aika mahtavalta.

Dave:
Oli hauskaa katsoa sitä jälkeenpäin. Joskus mietin: "Mitä helvettiä minä teen elämälläni?" Se kuitenkin säästi paljon rahaa. Joka tapauksessa, nyt olen menettänyt koko ajatukseni, joten lähdetään pois täältä. Kiitos, että olet täällä, ja kiitos kaikille, että kuuntelitte. Toivottavasti tämä kiinnostaa sinua. Uskon, että siitä tulee iso trendi. Luulen, että viimeinen asia on se, että olin hieman pettynyt siihen, että ei ole todella helppoa tapaa sijoittaa siihen juuri nyt, kuulostaa siltä, ​​että jos olet vain tavallinen sijoittaja etkä kehittäjä.

Henry:
Mutta tyypillisesti juuri silloin sinun pitäisi etsiä näitä mahdollisuuksia, koska joku tulee aikaisessa vaiheessa keksimään tavan tuoda tämä yleisön saataville sijoittamista varten. Joten yritän olla varhainen omaksuja, koska kysyntä on tulee olemaan siellä.

Dave:
On aivan kuin joka kerta, kun teemme yhden näistä esityksistä, kuten tämän, ja erityisesti 3D-tulostettujen talojen esityksen, se ei ole helppoa, mutta kuka tahansa tämän keksii, tekee siitä murhan. Joten jos olet kiinnostunut, seuraa Jayta, seuraa joitain muita operaattoreita. Ehkä voit oppia heiltä tai päästä mukaan, mutta toivomme, että tästä oli sinulle apua. Yritämme aina tuoda sinulle tämän tyyppisiä uusia sijoitusstrategioita, jotka ovat kärjessä, koska juuri niistä on kyse. Haluaisimme siis kuulla, ovatko tämäntyyppiset jaksot sinulle hyödyllisiä. Joten jos sinulla on ajatuksia tällaisesta jaksosta, paina minua Instagramissa, missä olen thedatadelissa tai Henryssä, oletko thehenrywashingtonissa, eikö niin?

Henry:
Pitää paikkansa.

Dave:
Selvä, joten kerro meille mielipiteesi. Kiitos paljon kuuntelusta. Nähdään maanantaina toisessa On The Market -jaksossa.
On The Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Caitlin Bennett, tuottanut Caitlin Bennett, editoinut Joel Esparza ja Onyx Media, tutkinut Pooja Jindal, ja suuri kiitos koko BiggerPockets-tiimille. On The Market -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.