Kolari, jota ei tullut: ovatko asuntomarkkinat jo pohjassa?

Dave:
Hei kaikille ja tervetuloa markkinoille. Olen isäntäsi, Dave Meyer, ja tänään teen ohjelmaa yksin. Aiomme sukeltaa syvällisesti kysymykseen, joka on ollut uutissyötteessäni hulluna viimeisen parin viikon aikana, ja olen ollut siitä yllättynyt. Niinpä päätin tarkastella tätä aihetta ja aion jakaa, mitä olen oppinut siitä ja mielipiteeni siitä tämän jakson aikana.
Nyt kysymys, jota tutkin ja josta aiomme puhua tänään, on, ovatko asuntomarkkinat jo löytäneet pohjan? Ja rehellisesti sanottuna viimeisten parin kuukauden aikana en todellakaan uskonut, että puhumme asuntomarkkinoiden pohjalta ennen kuin ainakin vuoden 2023 toisella puoliskolla, ehkä vuonna 2024. Mutta otsikoissa on ollut ihottuma hyvämaineiset organisaatiot puhuvat tästä. Esimerkkinä mainittakoon, että Mike Simonsen, joka on Altos Researchin, melko näkyvän, erittäin hyvämaineisen kiinteistötietoyrityksen, toimitusjohtaja, julkaisi artikkelin "Onko asuntomarkkinat jo löytäneet pohjan", melko suoraviivaisesti. Näimme myös The Wall Street Journalin otsikon, jossa sanotaan, että asuntomarkkinat osoittavat sulamisen merkkejä. Yahoo ja Fortune julkaisivat uutisotsikoita, joissa kysyttiin, onko kysyntä jo saavuttanut pohjansa marraskuussa, ja Goldman Sachs, yksi suurimmista pankeista ja merkittävimmistä talouden ennustajista koko Yhdysvalloissa, itse asiassa tarkisti ylöspäin asuntomarkkinaennustettaan vuodelle 2023.
Ja se on todella havaittavissa, koska useimmat ennustajat laskivat ennusteitaan ainakin vuoden 2022 toisella puoliskolla. Zillow muutti odotuksiaan alaspäin. Näimme muiden suurten pankkien ja muiden kiinteistöyhtiöiden laskussa. Näimme muiden suurten pankkien ja muiden kiinteistöyhtiöiden laskussa. Joten tämä kysymys on jotain, joka kiehtoi minua. Olemmeko lähellä pohjaa? Tutkin sitä, ja aion tänään jakaa kanssasi löytämäni tiedot. Näin voit itse päättää, onko markkinoiden mielestäsi jo pohja, alkaako se taas kasvaa, onko siellä paljon suurempi riski, ja kerron mielipiteeni kanssasi lopussa, mutta suurimmasta osasta show, josta aion puhua, on se, miksi nämä yritykset, miksi jotkut näistä hyvämaineisista yrityksistä sanovat, että asuntomarkkinat ovat saattaneet löytää pohjansa.
Eikä sinun tarvitse olla samaa mieltä. Kerron mielipiteeni lopussa. Mutta sanon vain, että on olemassa pohjimmiltaan hyviä ideoita, miksi he sanovat tämän. Se ei ole vain fanfaaria ja cheerleadingiä kiinteistöalalle. Viime aikoina on itse asiassa julkaistu talous- ja kiinteistötietoja, jotka ovat antaneet ymmärtää, että ehkä pahin on takana. En väitä, että se olisi totta, sanon vain, että on olemassa indikaattoreita, jotka osoittavat tähän suuntaan, ja siksi se on ymmärtämisen arvoista. Asiat ovat muuttumassa ja haluan auttaa sinua ymmärtämään, mikä on muuttunut, ja sitten voit itse päättää, tarkoittaako se mielestäsi asuntomarkkinoiden pohjaa ollenkaan. Ja vielä lopuksi jaan mielipiteeni ja kerron teille, mitä uskon olevan todennäköistä.
Okei, siitä me puhumme tänään. Mutta ennen kuin pääsemme siihen, haluan kiittää kaikkia, jotka kirjoittivat meille arvostelun Applesta tai Spotifysta äskettäin. Pyysimme ihmisiä kirjoittamaan arvosteluja, koska se todella auttaa meitä On the Marketissa, ja saimme upeita arvosteluja, ja olen todella kiitollinen kaikille, jotka käyttivät aikaa tehdäkseen sen. Me arvostamme sitä. Luimme niistä jokaisen. Arvostamme palautettasi. Ja jos et ole antanut arvostelua, mutta pidät esityksestä, arvostamme niitä vielä enemmän. Joten kiitos teille kaikille kuuntelijoista, yhteisömme jäsenistä, se on meille valtava apu, kun teet jotain sellaista. Joten vielä kerran, kiitos. Toiseksi meidän täytyy pitää nopea tauko kuullaksemme sponsoriltamme, ja sitten mennään aiheeseen, onko asuntomarkkinat saavuttaneet pohjansa.
Hyvä on, joten kun aloin pohtia tätä kysymystä siitä, onko asuntomarkkinat saavuttaneet pohjan, lajittelin tutkimukseni periaatteessa kahteen eri puoleen, kysyntä- ja tarjontapuoleen. Kuten kaikki taloustiede, se riippuu todella kysynnästä ja tarjonnasta. Puhutaanpa kysyntäpuolelta, koska ajattelen ensin, koska mielestäni se on tavallaan johtanut markkinoiden käyttäytymiseen viimeisen kuuden kuukauden aikana. Periaatteessa toukokuusta tai kesäkuusta lähtien, kun korot ja asuntolainojen korot alkavat nousta pilviin, olemme nähneet asuntomarkkinoiden alkavan korjaukseen. Ja tämä johtuu pohjimmiltaan siitä, että asuntolainojen korkojen nousu on vähentänyt kysyntää. Ihmiset ostivat mielellään asuntoja jopa korkeilla hinnoilla, kun asuntolainojen korko oli 2 % tai 3 % tai 4 %. Kesäkuuhun, kun ne nousivat 5 tai 6 prosenttiin, ihmisillä ei ollut enää varaa siihen, ja siksi he putoavat asuntomarkkinoilta, koska he eivät enää etsi asuntoa. Tämä vähentää kysyntää ja luo painetta asuntojen hintojen laskuun. Tämä on periaatteessa mitä olemme nähneet vuoden 2022 touko- ja kesäkuusta lähtien.
Ja vain anekdoottina, pandemian alussa asuntojen kohtuuhintaisuus oli yksi korkeimmista koskaan vuonna 2020. Ihmisten oli helppoa ostaa asuntoja, koska hinnat eivät olleet nousseet niin paljon kuin asuntolainat. hinnat olivat erittäin alhaiset, ja siitä alkoi tämä kiihko, joka jatkui vuodesta 2020 vuoden 2022 puoliväliin. Nyt, vuoden 2022 toisella puoliskolla, näimme itse asiassa asumisen kohtuuhintaisuuden, ja sitä voidaan mitata eri tavoin, mutta Yksi arvostetuimmista tavoista mitata sitä, asuntojen kohtuuhintaisuus saavutti 40 vuoden alimman tason. Ja mitä tapahtuu, kun niin tapahtuu, kun kohtuuhintaisuus laskee, on melko selvää, eikö? Ihmiset vain palasivat markkinoilta. Ja niin taas, sen olemme nähneet.
Mutta mielenkiintoinen asia on tapahtunut marraskuun jälkeen, ja se on, että kohtuuhintaisuus on itse asiassa alkanut parantua, koska asuntolainojen korot ovat laskeneet. Asuntolainojen korot, 30 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainojen keskiarvo, olivat itse asiassa huipussaan, toistaiseksi se saattoi vielä nousta, mutta tähän asti tässä kiristyssyklissä se oli huippunsa noin 7.4 % marraskuussa ja äskettäin tammikuussa. laski jopa 6 %. Nyt se on edelleen kaksinkertainen verrattuna vuosi sitten, joten ei ole niin, että meillä on yhtäkkiä suhteellisen hyvä asuntolainojen korko. Mutta asuntomarkkinoiden pohjan saavuttamisen ymmärtämisessä osa asuntomarkkinoiden paineista on poistettu, koska asuntolainojen korot ovat laskeneet. Ja emme aio mennä kovin pitkälle tähän, mutta vain tietääkseni jotkut syyt asuntolainojen korkojen laskuun johtuvat pohjimmiltaan siitä, että inflaatiovauhti on hidastunut, eivätkä ihmiset periaatteessa ajattele, että Fed aikoo jatkaa korkojen nostamista niin paljon. Ja siellä on myös paljon taantuman pelkoja, ja kun taantuma tulee, asuntolainojen korot laskevat.
Ja niin monimutkainen tekijä on meneillään, mutta mitä sinun on tiedettävä tätä keskustelua varten, on se, että he ovat nyt noin kuuden prosentin puolivälissä, edelleen erittäin korkealla, kaksinkertaisella tasolla kuin viime vuonna, mutta alempana kuin missä he olivat. olivat marraskuussa. Ja se on auttanut poistamaan asuntomarkkinoiden painetta, ei kaikkia, ei edes läheskään kaikkia, mutta osan kohtuuhintaisuudesta. Nyt puhumme tästä hieman myöhemmin, koska tietysti koko tämän keskustelun konteksti koskee sitä, onko asuntomarkkinat pohjalla. On ehdottomasti, ja haluan vain tehdä tämän selväksi, ei ole mitään varmuutta siitä, että asuntolainojen korot eivät vain nouse takaisin lähitulevaisuudessa. Aion puhua hieman erilaisista skenaarioista.
Mutta haluan vain sanoa nyt, TLDR, hyppää eteenpäin loppuun, on erittäin kohtuullinen mahdollisuus, että asuntolainojen korot nousevat takaisin. Joten se on otettava huomioon, kun ajattelet, ovatko markkinat saavuttaneet pohjan. Mutta tiedä vain, että tällä hetkellä talot ovat edullisempia tammi- ja helmikuussa 2023 kuin loka-, marras- ja joulukuussa 2022. Tämä on siis jotain, mikä viittaa ja luultavasti yksi tärkeimmistä syistä, miksi kaikki nämä yritykset ajattelevat kenties asuntomarkkinat ovat saavuttaneet pohjansa.
Nyt vain tarjotaksemme lisää todisteita siitä, kuinka vaikuttava vain tämä vaatimaton asuntolainojen korkojen lasku on, on olemassa jotain nimeltä Mortgage Banker's Association Mortgage Purchase Index. Se on suupala, sanonpa sen vielä kerran. Periaatteessa on järjestö nimeltä Mortgage Banker's Association. He lähettävät joka ikinen viikko kyselyn selvittääkseen, kuinka monet ihmiset hakevat asuntolainaa, sekä jälleenrahoitusta että uusia ostoja. Puhun tässä uusista hankinnoista, ja siinä on pohjimmiltaan indeksi. Ja siksi se ei anna tarkkoja lukuja, ne ovat kaikki suhteessa toisiinsa, mutta indeksi on ollut 185 ja 205 välillä viime viikkoina.
Siinä ei todennäköisesti ole sinulle mitään järkeä, ellen anna sinulle viittauksia, joten anna minun antaa sinulle ne viittaukset. Se oli 160 lokakuun lopussa. Tämä on asuntolainoja hakijoiden suhteellinen määrä lokakuussa 160, nyt se on 185-205. Eli asuntolainaa hakevien määrä on kasvanut 10 tai 15 %. Ja jos mietit, mitä tämä kaikki tarkoittaa, se tarkoittaa, että jos useammat ihmiset etsivät asuntolainaa, se tarkoittaa enemmän kysyntää markkinoilla, mikä voi aiheuttaa hintojen nousupaineita. Jälleen yksi syy, miksi asuntomarkkinat olisivat voineet saavuttaa pohjansa. Nyt toisella puolella tietysti, vuosi sitten se oli noin 300, ja olemme 185-200, joten se on huomattavasti vähemmän kuin vuosi sitten.
Mutta siitä huolimatta kysyntä on piristynyt vuonna 2023. Olemme nähneet asuntolainan ostohakemusindeksin nousua viitenä kuudesta viikosta vuonna 2023, eikä kukaan sano… En halua sinun ajattelevan, että sanon, että siellä on paljon kysyntää viime vuoteen verrattuna, mutta mistä tässä ei puhuta, markkinat ovat yhtä vahvat kuin viime vuonna. Puhumme siitä, onko se saavuttanut pohjan, ja se, että se on kasvanut viisi viikosta kuudesta vuonna 2023, on merkittävää. Sinun pitäisi tietää vain se, että olemme nähneet asuntolainojen korkojen laskeneen, mikä on itse asiassa saanut ihmiset takaisin kiinteistömarkkinoille, kysyntää on tulossa markkinoille juuri nyt, ja se on luultavasti yksi tärkeimmistä syistä, miksi Jotkut yritykset ennustavat, että markkinat ovat saavuttaneet pohjan ja kasvavat todennäköisesti seuraavan parin vuoden aikana. Jälleen kerran, en sano sitä henkilökohtaisesti, mutta se on yksi syistä, yksi perussyistä, miksi ihmiset saattavat sanoa näin.
Ja haluan vain tehdä selväksi, että se, mistä olen puhunut, on kysynnästä, kysynnästä puhumisesta, ja jotkut näistä yrityksistä, kuten Forbes ja Fortune, sanoivat erityisesti, että heidän mielestään kysyntä on saavuttanut pohjan, mutta hinnat eivät välttämättä ole olleet pohjassa. Ja puhumme siitä hetken kuluttua, mutta se voi olla totta, että enemmän ihmisiä voisi tulla takaisin markkinoille, mutta jos varastot kasvavat, hinnat voivat silti laskea. Puhumme siitä hetken kuluttua.
Puhutaan siis itse asiassa vain varastosta ja tarjontapuolelta, koska se on eräänlainen vastavoima täällä. Näemme, että kysyntä on noussut, ei lähellekään sitä, missä se oli viime vuonna, mutta se on noussut hieman lokakuusta lähtien. Ja tietääksemme, onko asuntomarkkinat pohjalla, meidän on tiedettävä, onko tarjonta kasvamassa vastaavalla tavalla vai onko se edelleen alhaalla vai mitä tapahtuu. Joten aion käydä läpi muutaman tarjontapuolen mittarin tässä, ja voit päättää itse.
Joten ensimmäinen on aktiiviset listaukset. Tämä on periaatteessa vain kuinka monta listausta on markkinoilla kulloinkin. Ja Redfinin mukaan aktiiviset listaukset ovat kasvaneet 20 % vuositasolla. Se on melko merkittävä kasvu aktiivisten listausten määrässä. Ne ovat edelleen vuoden 2021 tason alapuolella, ja ne ovat paljon alle vuoden 2020 tason. Kontekstin vuoksi tämä tarkoittaa, että emme ole lähelläkään aktiivisia listauksia pandemiaa edeltävinä aikoina tai edes pandemian ensimmäisinä vuosina. Mutta ne ovat nousseet vuoden 2022 pohjalta, mikä on todella merkittävää. Puhuimme juuri siitä, että kysyntä on noin puolet siitä, mitä se oli vuosi sitten, ja vaikka se on hieman nousussa, se on silti todella paljon alhaalla. Ja sitten puhumme myös siitä, kuinka tarjonta on kasvanut. Ja tämä on pohjimmiltaan argumentti vastoin sitä, mitä nämä yritykset sanovat. Argumentti asuntojen hintojen nousun jatkumisesta on se, että vaikka kysyntä saattaa hieman tikittää, on tämä varasto aivan liikaa. Ja kun tarjontaa on liikaa suhteessa kysyntään, se tarkoittaa, että hinnat laskevat. Sinun tulee siis huomioida se, että aktiiviset listaukset ovat kasvaneet vuodesta toiseen, mutta silti paljon alle pandemiaa edeltävän tason.
Nyt haluan jakaa kaksi muuta tarjonnan mittausta, ja ne ovat markkinoilla olevia päiviä ja kuukausia tarjontaa. Nämä ovat molemmat muita tapoja mitata varastoa. Jos haluat selvittää, kuinka voit laskea toimituskuukausien itse, se on periaatteessa inventaario, markkinoilla olevien talojen lukumäärä tietyn kuukauden aikana jaettuna asuntojen myyntien kokonaismäärällä. Sitä kuukausien toimitus tarkoittaa. Toisin sanoen, se on periaatteessa kuin kuinka monta kuukautta kestäisi myydä kaikki markkinoilla olevat talot juuri nyt? Ja kontekstin vuoksi olemme nähneet kuukausien tarjonnan lisääntyneen melko tasaisesti viimeisten parin kuukauden aikana, ja olemme lähestymässä, ainakin Redfinin mukaan, kolmen kuukauden tarjontaa. Nyt, jossain kontekstissa, tämä on paljon enemmän kuin olimme vuosina 2021 ja 2022, kun olimme noin kuukauden tai puolentoista kuukauden tarjonnassa. Toisaalta olemme edelleen alle vuoden 2019 tason, jolloin se oli yli 3 % kuukauden tarjonnasta.
Ja syy, miksi pidän kuukausien tarjonnasta ja mielestäni se on niin tärkeä mittari, on se, että se mittaa kysynnän ja tarjonnan tasapainoa, eikö niin? Se ei siis vain sano, kuinka monta kiinteistöä on markkinoilla, tai kuinka monet ihmiset etsivät kiinteistöjä. Se osoittaa, kuinka nopeasti kyseiset kiinteistöt todella löytävät ostajia. Ja se on edelleen alle vuoden 2020 tasojen, 2019 tasojen, mutta jos katsot kaaviota, kuvailen sitä sinulle. Se ampuu melkein suoraan ylös. Se nousee erittäin, erittäin nopeasti. Ja minulle tämä on erittäin tärkeä mittari, jota on seurattava, koska vaikka jälleen kerran, vaikka kysyntä on saattanut olla pohjassa, emme tiedä, mutta on olemassa todisteita siitä, että se saattaa parantua.
Jos tämä tarjonnan ja varaston trendi on nousussa, uskon, että hinnoittelussa on edelleen paljon laskupaineita. Eikö? Kuukausien tarjonta on noussut noin 1.5:stä lähes kolmeen. Se on lähes kaksinkertaistunut noin kuudessa kuukaudessa, eikä vielä ole merkkejä siitä, että se olisi hidastunut. Jos tarkastellaan markkinoilla olevia päiviä, mikä on hyvin samanlainen mittari kuin kuukausien tarjonta, ne molemmat mittaavat, kuinka nopeasti tavarat tulevat pois markkinoilta, näet periaatteessa täsmälleen saman asian. Se on noussut nopeasti viimeisen kuuden kuukauden aikana, edelleen alle pandemiaa edeltävän tason, mutta näemme varastojen lisääntyneen erittäin merkittävästi.
Joten kun otat kaikki nämä tiedot yhteen, pohjimmiltaan sinulla on todisteita siitä, että kysyntä on saattanut olla huipussaan, on saattanut saavuttaa pohjan marras- tai joulukuussa. Emme tiedä. Mutta on merkkejä siitä, että olemme saavuttaneet pohjan ainakin toistaiseksi. Mutta toisaalta, kun tarkastellaan varastoa, joka on yhtä ellei jopa tärkeämpi mittari tällä hetkellä, se nousee edelleen vauhtia, joka viittaa minusta siihen, että asuntomarkkinat eivät ole vielä saavuttaneet pohjaa.
Joten uskon henkilökohtaisesti, että on liian aikaista kutsua asuntomarkkinoiden pohjaa. Sanoin tämän alussa, halusin tavallaan perehtyä dataan ennen kuin jaoin mielipiteeni, mutta mielestäni on aika hullua alkaa sanoa, että asuntomarkkinat ovat saavuttaneet pohjan kaikella vielä jäljellä olevalla taloudellisella varmuudella. oikein? Emme vieläkään tiedä, kuinka monta koronnostoa Fed vielä aikoo tehdä, emme tiedä mikä on "päätekorko". Päätekorko tarkoittaa periaatteessa vain liittovaltion rahastojen korkoa, jolla Fed pitää korkoja jonkin aikaa. Emme tiedä mitä siitä tulee. Emme tiedä, joudummeko taantumaan. Emme tiedä kuinka nopeasti talous kasvaa tai supistuu. Kysymyksiä on niin paljon, että asuntomarkkinoiden pohjan kutsuminen tällä hetkellä tuntuu mielestäni erittäin ennenaikaiselta.
Ymmärrän nyt, mitä he sanovat, ja siksi olen jotenkin syventynyt tähän asiaan. Ymmärrän, että jos asuntolainojen korot ovat todellakin huipussaan, ja se on iso asia, mutta jos ne ovat itse asiassa huipussaan, on olemassa jos ihmiset hyppäävät takaisin asuntomarkkinoille vuonna 2023, ehkä varasto tasoittuu ja asuntomarkkinat ovat pohjalla ja me kasvamme. Se on mahdollista, mutta henkilökohtaisesti en pidä sitä todennäköisimpänä skenaariona. Ja joudun vaikeuksiin, kun en selitä tätä tarpeeksi ennustaessani, mutta kun ennustat asioita, sinun täytyy todella ajatella todennäköisyyksiä. On tapaus, että asuntomarkkinat ovat saavuttaneet pohjan. Sanon vain, että ehkä se on 20 % todennäköisyys, ehkä 25 % mahdollisuus.
Mielestäni paljon todennäköisempi skenaario on se, että loppuvuoden 2023 aikana näemme asuntojen hintojen laskupaineita, ja ehkä se on 50 % todennäköisyys ja ehkä 25 % todennäköisyys, että joudumme täysimittaiseen romahdukseen, jossa se on 15 %. asuntojen hinnat laskevat vuosi vuodelta tai enemmän. Nämä ovat siis kaikki mahdollisuuksia. Mutta sanon vain, että en usko asuntomarkkinoiden pohjan olevan kovin todennäköinen tässä vaiheessa. Minusta on todella erilaisia ​​skenaarioita, joita meidän on mietittävä, ja sinä voit itse päättää, onko sinun mielestäsi järkevintä. Joten esitän vain kolme tai neljä skenaariota, ja voit päättää itse. Koska pohjimmiltaan luulen, että todelliset suuret muuttujat, kaksi asiaa, jotka meidän on ymmärrettävä, ovat yksi, mitä tapahtuu inflaation kanssa ja mitä tapahtuu taantuman kanssa.
Joten skenaario, joka voi tapahtua, on se, että inflaatio on alhaisempi. Olemme nähneet inflaation laskevan viisi, kuusi, seitsemän kuukautta peräkkäin. Ja jos inflaatio pysyy tällä radalla eikä myöskään ole taantumaa, ne ovat riippumattomia. Niiden ei välttämättä tarvitse mennä yhdessä. Mutta skenaario yksi on, että inflaatio on hitaampi eikä taantumaa, mikä on luultavasti paras skenaario koko taloudelle, koko maalle, koska ihmisten ostovoima säilyy, eikä taantumaa ole, jolloin vähemmän ihmisiä menettäisi työpaikkansa. , siellä on enemmän taloudellisia mahdollisuuksia. Se on luultavasti paras skenaario koko talouden kannalta. Mutta siinä ympäristössä hinnat voivat itse asiassa nousta. Asuntolainojen korot voivat nousta, koska jos inflaatio on alhaisempi, mutta taantumaa ei ole, Fed voi jatkaa korkojen nostamista. Koska jos talous kasvaa, heillä on enemmän liikkumavaraa, heillä on enemmän tyynyä pohjimmiltaan jatkaa korkojen nostamista rikkomatta jotain.
Ilman taantumaista ympäristöä joukkolainojen tuotot voisivat nousta. Tämä voi nostaa asuntolainojen korkoja ja ehkä taas nousta yli 7 prosentin. Minun on henkilökohtaisesti vaikea kuvitella niitä, ylittää seitsemän ja puoli prosenttia, puhumattakaan 8 prosentista, mutta olen ollut väärässä korkojen ja asuntolainojen korkojen suhteen useita kertoja vuonna 2022. Joten ota tämä kaikki suolalla , mutta koska olen ollut väärässä, olen tutkinut tätä todella paljon, ja uskon, että näin on luultavasti niin, että asuntolainojen korkojen pahin skenaario vuonna 2023 on, että ne nousevat seitsemän ja puoli, ehkä 8 %. mutta siihen liittyy suhteellisen hyvä taloudellinen tilanne, jossa inflaatio on hitaampi eikä taantumaa. Joten tässä skenaariossa en usko, että asuntomarkkinat ovat saavuttaneet pohjaa? Koska jos asuntolainojen korot nousevat, se taas heikentää kohtuuhintaisuutta, mikä vetää kysynnän pois markkinoilta. Ja niin skenaario yksi, joka on hitaampi inflaatio, ei taantumaa, vaikka se onkin hyvä koko taloudelle, uskon, että se voi pitää asuntojen hintojen laskupaineita lähitulevaisuudessa, kunnes asuntolainojen korot laskevat. Tämä on siis skenaario yksi.
Skenaario kaksi on alhaisempi inflaatio, mutta taantuma. Joten taas olemme nähneet inflaation laskevan, se on trendissä, jossa se on laskemassa. Ja vielä kerran, haluan tehdä selväksi ihmisille, kun sanon, että inflaatio on alhaisempi, se ei tarkoita, että hinnat laskevat. Se tarkoittaa, että ne nousevat vähemmän nopeasti, mutta siitä Fed välittää. Muut ihmiset saattavat haluta hintojen laskevan, mutta puhun tässä yrittäessään ennustaa Fedin käyttäytymistä, koska asuntolainojen korot ovat niin tärkeitä asuntomarkkinoille. Ja mitä sanon, on se, että he haluavat saavuttaa 2-3 prosentin inflaation. Ja jos inflaatio hidastuu ja tulee taantuma, mikä on mielestäni suhteellisen todennäköinen skenaario, tämä on paras mahdollisuus asuntolainojen korkoihin. Joten toisin kuin skenaario yksi, tämä ei ole hyvä tilanne koko taloudelle, koska menemme taantumaan.
Tämä kuitenkin laskee asuntolainojen korkoja kahdesta syystä. Ensinnäkin, koska inflaatio on alhaisempi, tämä hidastaa Fedin koronnostoa. Ja myös taantuma painoi asuntolainojen korkoja laskuun. Tiedän, että tätä on vaikea ymmärtää, mutta periaatteessa asuntolainojen korot perustuvat joukkolainojen tuottoon. Ja kun on taantuma, ihmiset haluavat joukkovelkakirjoja. Ja kun he haluavat joukkovelkakirjoja, se laskee joukkovelkakirjojen tuottoa ja laskee asuntolainojen korkoja. Olen tehnyt tästä pari jaksoa, enkä aio mennä siihen juuri nyt. Mutta mitä sinun on tiedettävä, on yleisesti ottaen, että kun on taantuma, asuntolainojen korot laskevat. Ja jos näemme hitaamman inflaation ja taantuman yhdistelmän, asuntolainojen korot todennäköisesti laskevat viidennen vuosikymmenen puoliväliin vuoden loppuun mennessä, joten ne voivat laskea entisestään.
Joten tämä skenaario, mielestäni tämä on skenaario, jonka ihmiset, jotka sanovat, että asuntomarkkinat ovat saavuttaneet pohjan, kuvittelevat. He näkevät inflaation laskevan. He näkevät myös taantuman tulossa, ja se tarkoittaa, että he ajattelevat asuntolainojen korkojen laskevan entisestään, mikä lisää polttoainetta asuntomarkkinoiden tuleen, ja hinnat ovat tulleet pohjaan ja nousevat takaisin. Nyt se on mielestäni erittäin järkevä tilanne. En sano, että se on todennäköisin tilanne, mutta inflaation hidastuminen taantuman myötä ovat kaksi asiaa, joiden monet uskovat tapahtuvan. Ja siksi uskon, että on olemassa pohjimmiltaan järkeviä, erittäin järkeviä ideoita, joiden pohjalta asuntomarkkinat olisivat voineet päästä. Henkilökohtaisesti mielestäni on liian aikaista soittaa. En ole valmis sanomaan, että taantuma on tulossa tai että inflaatio hidastuu pitkälle tänä vuonna. Mutta ihmisillä, jotka ennustavat sitä, on pohjimmiltaan järkeviä syitä, miksi he sanovat niin.
Okei, skenaario yksi ja kaksi. Kolmas skenaario on korkeampi inflaatio taantuman myötä. Muista siis, että skenaario yksi oli alhainen inflaatio, ei taantumaa. Skenaario kaksi, alhainen inflaatio, kyllä ​​taantuma. Skenaario kolme, meillä on korkeampi inflaatio ja taantuma. Nyt tämä luultavasti pitää asuntolainojen korot mielestäni lähellä nykyistä, koska korkeampi inflaatio tarkoittaa, että keskuspankki nostaa korkoja korkeammalle. Tämä asettaa nousupaineita asuntolainojen korkoihin. Mutta taantuma, kuten juuri puhuimme, laskee asuntolainojen korkoja. Ja niinpä nämä saattavat mielestäni kumota toisensa taantuman vakavuudesta riippuen korkeamman inflaation vakavuudesta riippuen. Voit nähdä asuntolainojen korot pysyvän tavallaan lähellä missä ne ovat.
Nyt skenaario kolme voi toteutua, mutta inflaatiorata ei anna vaikutelman siltä, ​​että tämä olisi yksi todennäköisimmistä skenaarioista tällä hetkellä. Olemme nähneet inflaation laskevan useita kertoja, seitsemän kuukautta peräkkäin tai jotain. Ja siksi luulen henkilökohtaisesti, että se voisi nousta, inflaatio, mutta se vaatisi uuden geopoliittisen shokin. Kuten vuosi sitten, inflaatio alkoi näyttää siltä, ​​että se voisi laskea, ja sitten Venäjä hyökkäsi Ukrainaan. Tämä nosti inflaation paljon, paljon korkeammalle kaikkien muiden inflaation syiden lisäksi. Se oli vain eräänlainen katalysaattori lisää. Näemme nyt tarjontapuolen shokin, suuri osa rahan painamisesta on hidastunut, joten alamme nähdä inflaation saavan hallintaan. Mutta tällä hetkellä on paljon geopoliittista myllerrystä, ja me näemme ilmapalloja, ne ampuvat alas tavaraa vasemmalle ja oikealle. Kuka tietää, mitä tapahtuu, ja jos tämä jatkuu, se voi aiheuttaa muita inflaatiopaineita ja johtaa skenaarioon kolmos, joka taas on korkeampi inflaatio taantuman myötä, todennäköisesti pitää asuntolainojen korot lähellä nykyistä.
Joten mielestäni nämä ovat todennäköisimpiä skenaarioita. Kolme asiaa, jotka voivat tapahtua. En tiedä kumpi tulee tapahtumaan. Itse pidän yhtä tai kahta todennäköisimpänä, koska inflaatio on osoittanut hiipumisen merkkejä. En vain tiedä tuleeko taantuma vai ei, mutta haluan vain tehdä selväksi, että jos taantuma tulee, on hyvä mahdollisuus, että asuntomarkkinat elpyvät suhteellisen pian, koska asuntolainojen korot todennäköisesti laskevat. alas. Ja tiedän, että jotkut ajattelevat, että taantuman aikana ihmiset eivät halua päästä asuntomarkkinoille. Itse uskon, että asuntomarkkinoilla on todellakin kyse kohtuuhintaisuudesta tällä hetkellä ja että jos asuntolainojen korot tekevät ihmisten ostamisen edullisemmaksi, jopa taantumassa, näemme kysynnän nousevan.
Joten se on vain, nämä ovat kolme skenaariota. Voit itse päättää mitä ajattelet. On luultavasti muitakin skenaarioita, nämä ovat vain kolme, jotka ovat mielestäni todennäköisimpiä. Tässä on ilmeisesti neljäs skenaario, joka on korkeampi inflaatio ilman taantumaa, mutta se näyttää minusta hyvin epätodennäköiseltä. Jos inflaatio alkaa nousta, joudumme lähes varmasti taantumaan. Voin olla väärässäkin, mutta mielestäni se on paljon epätodennäköisempää. Joten mielestäni on edelleen mahdollista, että asuntomarkkinat ovat pohjalla, mutta epätodennäköistä. Luulen henkilökohtaisesti, että olen sanonut tämän jo jonkin aikaa, mutta uskon, että vuoden 2023 ensimmäinen puolisko tulee olemaan enemmän samaa. Tulemme näkemään paljon asuntolainojen korkojen vaihtelua. Olemme jo nähneet sen nousevan hieman pois siitä, missä se oli tammikuussa, ja uskon, että tämän epävakauden vuoksi ihmiset eivät aio hypätä takaisin asuntomarkkinoille niin innostuneesti kuin ehkä vuoden 2023 toisella puoliskolla. mitä tapahtuu inflaatiolle ja taantumille.
Joten pidän edelleen todennäköisintä skenaariota, että asuntojen hinnat laskevat vuonna 2023, mutta eivät romahda, mutta tämä on vain minun mielipiteeni. Kun asiat kehittyvät, näemme joka päivä uutta dataa. Ja kun asiat kehittyvät, aion jatkossakin kertoa teille, mitä tapahtuu, jotta voit tehdä päätöksiä itse, ja minä jaan mielipiteeni. Toivottavasti olen oikeassa, monesti olen väärässä. Mutta tavoitteeni tämäntyyppisten jaksojen ja näiden tietojen jakamisen kanssa on auttaa sinua ymmärtämään erilaisia ​​skenaarioita, joita voi tapahtua. Saatat ajatella skenaariota yksi todennäköisin, skenaario kolme on todennäköisin, tai mikä tahansa se on. Toivon, että voit auttaa ymmärtämään asuntomarkkinoilla ja taloudessa juuri nyt tapahtuvaa makrotaloudellista ja käyttäytymiseen liittyviä elementtejä, jotta voit tehdä omia tietoisia päätöksiäsi.
Sen myötä lähden täältä pois. Kiitos paljon kuuntelusta. Jos sinulla on palautetta tai kysyttävää esityksestä, voit aina lyödä minua Instagramissa, missä olen @TheDataDeli. Nähdään ensi kerralla On the Market -sarjan uusimmassa jaksossa.
On the Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tuotanto Kailyn Bennett, editointi Joel Esparza ja Onyx Media, tutkija Puja Gendal, ja suuri kiitos koko BiggerPockets-tiimille.
On The Market -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.