Kustannusten ja hyötyjen punnitseminen rakentaminen verrattuna vuokra-asuntojen ostamiseen? Et ole yksin! Kun kiinteistöjen hinnat nousevat, on järkevää, että useimmat meistä alkavat etsiä porsaanreikiä. Mutta hinta on vain yksi asia, joka on otettava huomioon, kun se tulee kiinteistösijoituksia. Onneksi Ashleylla ja Tonylla on vinkkejä päättääkseen, mihin suuntaan mennä.
Tervetuloa takaisin tälle viikolle Rookie vastaus! Jos olet koskaan harkinnut sijoituskiinteistön rakentaminen tai uuden rakennuksen ostaminen, haluat kuulla, mitä isännöillämme on sanottavaa. Käsittelemme myös sitä, onko asianajajasi sijainnilla merkitystä vai ei, kun olet sijoittaa valtion ulkopuolelle, ja miten saada vapautusta pääomatuloista. Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä perehdymme asiaan W2-tulojen ja vuokratulojen erot kun on kyse veroista ja miksi se on so paljon parempi kuin toinen!
Jos haluat Ashleyn ja Tonyn vastaavan kiinteistökysymykseen, voit lähettää sen Real Estate Rookie Facebook-ryhmä! Tai soita meille Rookie Request Line -numeroon (1-888-5-ROOKIE).
Napsauta tätä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
Ashley:
Tämä on Real Estate Rookie, jakso 264.
Tony:
Mutta usein, jos teet uuden rakennuksen vuonna 2023 verrattuna vuonna 2005 rakennettuun kunnostettuun taloon, kiinteistön arvo on yleensä korkeampi, varsinkin jos katsot sitä lyhytaikaisena vuokrana, kuten teemme. . Voimme kunnostaa vuonna 2005 rakennetun talon yhdeksään, mutta vuonna 2023 rakennetun talon rakennustyyli, estetiikka tulee olemaan nykyaikaisempaa kuin vuonna 2005 rakennetussa talossa, vaikka se olisi kunnostettu todella hienosti.
Ashley:
Nimeni on Ashley Kehr, ja olen täällä isäntätoverini Tony Robinsonin kanssa.
Tony:
Ja tervetuloa Real Estate Rookie -podcastiin, jossa joka viikko, kahdesti viikossa, tuomme sinulle inspiraatiota, motivaatiota ja tarinoita, joita sinun tarvitsee kuulla aloittaaksesi sijoitusmatkasi. Haluan aloittaa tämän päivän jakson huutamalla jonkun, jonka käyttäjätunnus on lukster8891. Lukster jätti meille viiden tähden arvostelun Applen podcastista, jossa sanotaan: ”Kannustava podcast. Tony ja Ashley, heidän podcastinsa on erittäin informatiivinen ja rohkaiseva. Kiitos, että loit tilan, jossa annat minun kaltaisilleni tietoa ja ylimääräistä tökäystä kiinteistösijoittamiseen.”
Pidän tavasta, jolla sanoit sen, Lukster, "kun annoit ja loit tilan antaa minun kaltaisilleni tilaa tuntea itsevarmuutta." Siitä Real Estate Rookie -podcastissa todella on kyse. Siellä on tietysti paljon tietoa kiinteistösijoittamisesta, mutta joskus se voi tuntua ylivoimaiselta, joskus se voi tuntua, en tiedä, liian paljolta kokeilla kuin paloletkusta juomista. Rookie-podcastin tarkoituksena on antaa jokaiselle kuulijalle helposti sulavaa, käyttökelpoista tietoa ja tarinoita, jotka auttavat heitä todella matkalla eteenpäin. Joten jos te kaikki kuuntelette etkä ole vielä jättänyt meille rehellistä arviota ja arvostelua, tee se. Mitä enemmän arvosteluja saamme, sitä enemmän ihmisiä voimme auttaa, ja ihmisten auttaminen on aina tavoitteemme. Ashley, miten voit tänään?
Ashley:
Hyvä hyvä. Ensinnäkin, jos emme ole sanoneet sitä tarpeeksi, kiitos paljon teille, jotka olette jättäneet arvosteluja. Rakastamme lukea, mitä pidät podcastista ja kuinka se on hyödyttänyt sinua, ja etenkin kun jätät meille voittosi, mitä olet saanut aikaan. Joten kun jätät arvostelun, varmista, että jaat sen kanssamme, mitä olet oppinut yhden vieraamme podcastista. Kuka oli suosikkivieraasi? Ketä rakastat tai kenet haluat myös tulla esitykseen? Olemme pitäneet monia tuotantotapaamisia siitä, ketkä ovat niitä bussivieraita, jotka voimme tuoda teille, jotka tuovat eniten lisäarvoa. Uskokaa tai älkää, se ei vain ole tylsää pilaa, vaan yritämme suunnitella asioita ja todella strategisia podcastin toiminnassa. Niin, niin Tony, mitä kuntoutusta, mitä työskentelet, mitään?
Tony:
Joo, meillä on suuria suunnitelmia vuodelle 2023. Tiedän, että meillä oli tavoitteen asettamisjakso muutama viikko sitten, mutta suuri huomioni on se, että haluan silti sulkea ensimmäisen suuren liikekiinteistöni tänä vuonna. Tarkastelemme hotelleja ja boutique-motelleja ympäri maata. Opimme paljon viime kesänä sopimuksessamme olevasta sopimuksesta, mutta emme päässeet sulkemaan sitä. Ja se oli todellakin ostohinta. Olimme keränneet pari miljoonaa taalaa, tarvitsimme pari miljoonaa lisää. Ja se on kuin "No, mies, kuinka monta kauppaa olisin voinut ostaa kahdella miljoonalla, jotka olimme jo keränneet?" Siellä on paljon kiinteistöjä, jotka olisimme voineet ostaa. Joten luulen, että palaamme takaisin ja luultavasti vain pienennämme ostohintaamme hieman ja yritämme löytää jotain, joka on hieman järkevämpää tässä hintaluokassa.
Ja sitten toinen iso tavoite minulle on isännöintiyhtiömme lanseeraaminen lyhytaikaiseen vuokraukseen sekä lyhytaikaiseen vuokraukseen siivousyrityksemme. Yritämme siis löytää oikeita COO:ita toteuttamaan näitä hankkeita meille, mutta mielestäni nämä ovat kaksi suurta aukkoa lyhytaikaisen vuokrauksen markkinoilla. Lyhytaikaisen vuokrauksen siivoustilassa ei ole valtakunnallisesti tunnettua brändiä. Varmasti on isoja kiinteistöyhtiöitä, mutta minusta tuntuu, että olemme ainutlaatuisessa asemassa, kun olemme rakentaneet ensin oman portfoliomme. Olemme ensin isäntä ja toiseksi isännöitsijä, joten meillä on erilainen näkökulma moniin muihin yrityksiin, jotka ovat olleet olemassa jo jonkin aikaa.
Ashley:
Aiotko aloittaa tarjoamalla sen markkinoilla, joilla toimit nyt? Mikä on suunnitelmasi kasvattaa ja skaalata sitä? Onko se lopulta enemmän franchising-malli vai haluatko jatkaa markkinoiden valvontaa ja valita, mille markkinoille menet ja jatkaa kasvua itse?
Tony:
Joo, se on hieno kysymys. Emme ole vielä todella päättäneet. Luulen, että franchising-malli voi toimia, mutta ajattelen myös, että voin todella säilyttää hallinnan tietyissä brändin piirteissä. Mutta mielestäni haluamme aluksi vain todisteita konseptista. Meillä on jo infrastruktuuri, joten meillä on toimintatiimi, joka hoitaa kaiken vieraiden viestinnän ja työskentelyn huoltohenkilökunnan ja siivoushenkilöstön kanssa. Joten todellakin meistä tuntuu, että voimme viedä tämän infrastruktuurin kaikille markkinoille, meidän on vain löydettävä oikeat siivoojat ja yleismiehet näiltä markkinoilta tukemaan meitä. Mielestäni suurin painopisteemme on vain löytää oikeat kiinteistöt ja oikeat omistajat, joiden kanssa työskennellä, ja sitten annamme markkinoiden huolehtia itsestään.
Ashley:
Minulle otan takaisin viimeiset kolme vuotta käyttämämme kiinteistönhoitoyhtiön. Ja nyt olen vain rakentamassa jälleen kiinteistönhoitoyhtiötä, jossa viimeksi aloittaessani olin itsehallinnollinen, joten olin isännöitsijä, olin leasing-agentti, kaikki. Ja nyt tällä kertaa palkkaan isännöitsijän. Luulen, että hän itse asiassa allekirjoittaa sopimuksensa tällä viikolla, mikä on erittäin jännittävää. Ja sitten aion vain valvoa kaikkea ja periaatteessa vain tehdä se haluamallani tavalla. Mutta emme ota asiakkaita, se on vain minun ja liikekumppaneideni omaisuutta. Se on yksi asia, en halua olla tekemisissä omistajien kanssa. Vuokralaiset voivat aiheuttaa ongelmia ja asioita, mutta joskus omistajat ovat huonompia kuin… Ja tiedän tämän, koska muut omistajat puhuvat siitä, kuinka he ovat vuorovaikutuksessa kiinteistöyhtiönsä kanssa.
Minä kiinteistönhoitoyhtiöni omistajana en halua käsitellä sitä. Ajattelen aina opettajia esimerkkinä, että heidän täytyy olla tekemisissä luokkansa oppilaiden kanssa, mutta sitten vanhempien kanssa, ja joskus vanhemmat ovat huonompia kuin. Joten osa suuresta visiostani ja tavoitteestani vuodelle 2023 on selvittää, mitkä ovat asioita, joita en halua käsitellä ja jotka tuntuvat minusta raskailta, ja yksi niistä asioista on vastuullisuus muille omistajille. Olen hyvin varma, että voisin perustaa tämän kiinteistönhoitoyhtiön ja tiedän heti, että minulla on nämä omistajat, joiden kanssa voin jakaa kulut, mutta en vain halua sitä vastuuta siitä, että jotain tapahtuu ja jatkuu, okei, se on minun kassavirtani, se on minun sanomistani: "Tämän ongelman hoitamiseksi aion käyttää tämän summan rahaa sen hoitamiseen." Jos se on omistajan omaisuutta, se on jonkun muun omaisuutta, en voi vain sanoa, mennä käyttämään näitä rahoja ja huolehtimaan siitä, koska se on heidän kassavirtansa, joka vähenee, se on heidän asiansa.
Pidän siis siitä, että voin hallita päätöksentekoa, joka vaikuttaa minuun ja omaisuuksiini, enkä siitä, että se tulee vaikuttamaan omistajaan, enkä minun mielestäni tarvitse huolehtia siitä.
Tony:
Se on varmasti myös meille huolenaihe, että kun skaalaat, sinun on kohdattava monia persoonallisuuksia. Mutta uskon myös, että siksi haluamme olla melko valikoivia omistajien kanssa, joiden kanssa teemme yhteistyötä. Jos se henkilö on… En halua sanoa tuskaa, koska se on mielestäni epäreilu esitys. Mutta jos kyseinen henkilö ehkä etsii sellaista osallistumistasoa päivittäiseen toimintaan, joka ei ole sopusoinnussa sen kanssa, mitä haluamme omistajiltamme, se ei ehkä ole sopiva. Luulen, että sitä yritämme laajentaa melko hitaasti varmistaaksemme, että… Haluamme ihmisten luottavan meihin ja jotka tulevat meille asiantuntemuksemme vuoksi eivätkä ihmiset, jotka ajattelevat: "Hei, voin tehdä parempaa työtä kuin voit”, ja yrittää opettaa meille kuinka olla lyhytaikaisen vuokrauksen toimija. Siinä on siis hieno viiva.
Ashley:
Kuvailit minua juuri…
Tony:
Ja se on hyvä pointti-
Ashley:
[kuultamaton 00:08:29].
Tony:
Koska uskon, että olit tilanteessa, jossa pystyit rehellisesti tekemään parempaa työtä kuin...
Ashley:
Kyllä, ja haluaisin.
Tony:
… se kiinteistönhoitaja, joka sinulla on.
Ashley:
Joo. Ja minä [kuulumaton 00:08:36] sen kokemuksen. Luulen, että sinun tilanteessasi tarkastelet myös omistajia. Et vain aio kasvaa ja skaalautua niin nopeasti, että otat kenet tahansa vain maksimoidaksesi asiakaskuntasi ja maksimoidaksesi tulosi, vaan aiot olla valikoiva. Ja se antaa sinulle myös sen yksinoikeuden, kun haluat olla omistaja… etkä käytä sanaa juna, vaan kun otat uusia sijoittajia, uusia omistajia asettaessasi ne odotukset: "Tätä me odotamme sinä, ja tätä odotat meiltä. Jos jompikumpi meistä poikkeaa siitä, meillä on tilanne, kuinka voimme kiertää sen." Tai ehkä kumppanuus ei toimi, koska se todella on kumppanuus. Varsinkin kun kyseessä on sijoituskiinteistösi, et enää hallitse kiinteistön päivittäistä toimintaa ja kassavirran maksimoimista ja vastaavia, luotat kumppaniisi, kiinteistönhoitoyhtiöön, valvomaan kaikkia että maksimoit kiinteistösi suorituskyvyn. Ja se on yksi asia, jota en ymmärtänyt, kun palkkasin kiinteistönhoitoyhtiön, että minun olisi pitänyt kysyä paljon enemmän.
Yksi esimerkki on vesilasku. Se menee heidän laskutusosastoonsa, heidän velkoihinsa. Joku lukee laskuja. He menevät eteenpäin ja maksavat sen, ja sitten se hoidetaan. Hienoa, minun ei tarvitse maksaa laskuja, sellaisia asioita. Mutta kukaan ei myöskään mene sanomaan: "Odota, vesilasku oli 100 dollaria viime kuussa. Miksi se on yhtäkkiä 250 dollaria? Onko wc käynnissä? Onko jotain tekeillä?" Vain siksi, että se menee yleisosastolle, joka ei tunne omaisuuttasi, sellaisia asioita. Minusta tuntuu, että olen eksymässä tangentille.
Tony:
Ei, mutta se on niin hyvä pointti. Se on kuin kuinka asetat ne odotukset oikein alussa tai ei edes alussa, ennen kuin suhde edes todella alkaa? Luin juuri erään hienon kirjan, jonka nimi on Älä koskaan menetä asiakasta enää. Kirja keskittyy todellakin enemmän isoihin yrityksiin, mutta se on kuin, kun etsit asiakkaita, kuinka voit keskustella alussa ja kuinka voit sitten jäsentää suhteesta ensimmäiset 100 päivää niin, että asiakkaasi todella hämmästyttävä kokemus ja he pysyvät asiakkaana pitkään, mutta B, että odotukset, joita sinulla on heitä kohtaan ja heillä sinua kohtaan, ovat molemmissa päissä erittäin selkeitä, joten molemmat voivat toimia tehokkaasti kumppanuuden puitteissa. . Joten älä koskaan menetä asiakasta enää, en muista, kuka kirjoittaja oli, mutta se oli hieno kirja, josta pidin todella.
Ashley:
Luulen, että se olisi auttanut minua työskentelemään kiinteistönhoitoyhtiön kanssa paremmin, jos meillä molemmilla olisi odotuksia toisiamme kohtaan ja olisimme asettaneet sen etukäteen. Olen varma, että he tekevät hienoa työtä, he ovat kasvaneet ja skaalautunut niin paljon viimeisten parin vuoden aikana, että heillä on ilmeisestikin onnistunut liiketoimintamalli, mutta se oli vain erilaista kuin odotin, ja meillä olisi pitänyt olla ne selkeämpiä odotuksia etukäteen.
Okei, ensimmäinen kysymyksemme on Annie Johnsonilta, ja tämä on Real Estate Rookien Facebook-sivun kautta. Jos et vielä ole, muista liittyä Facebook-ryhmään. Siinä on mielestäni tällä hetkellä yli 60,000 XNUMX jäsentä. Se on loistava tapa esittää kysymyksiä, saada tietoa tai jopa jakaa omia neuvojasi ja viisauttasi. Okei, joten Annien kysymys kuuluu: "Onko kukaan tehnyt yhteistyötä LLC:n kanssa osavaltion ulkopuoliseen sijoittamiseen? Käytitkö asianajajaa osavaltiossasi tai osavaltiossa, jossa sijoitit? Onko sillä väliä? Kaikki näkemykset tästä aiheesta ovat hyödyllisiä. Tämä on ensimmäinen kumppanuusyrityksemme ja LLC. Päätimme, että emme halua tehdä laillisesti dokumentoitua kumppanuussopimusta."
Okei, joten ihmettelen miksi tuohon viimeiseen kysymykseen, koska kun luot LLC:n, sinun on luotava toimintasopimus, joka on kumppanuutesi ehdot joka tapauksessa. Joten olen sitä mieltä, että jos teet, riippumatta siitä, mitä tahansa, jos luot LLC:n, jotta se olisi laillinen LLC toimiakseen haluamallasi tavalla, sinun on tehtävä toimintasopimus, joka on pohjimmiltaan kumppanuussopimus sinänsä.
Tony:
Todella nopeasti, haluan vain huutaa Annielle, joka kysyy tämän kysymyksen. Tämä on itse asiassa Annie Hatch Johnson, joka oli vieraana jaksossa 46. Tunnistan kasvot ja nimen sieltä. Huuta Annielle. Luulen, että viimeksi, kun puhuimme hänen kanssaan, hän oli jossain täällä, en muista, jossain Keskilännessä, mutta hän itse asiassa muutti Alaskaan. Hänen ja miehensä olivat tekemässä lyhytaikaisia vuokra-asioita Alaskassa, joten huuda Annielle.
Ashley:
Joten Tony, haluatko todella vastata tähän, koska olet tehnyt tätä paljon enemmän? Luulen, että teet yhteisyrityksiä, mutta ainoa osavaltion ulkopuolinen sijoitus, jonka tein, oli Jamesin kanssa [ei kuulu 00:13:32], ja teimme yhteisyrityssopimuksen, jossa meillä oli omat erilliset LLC:t ja ne kokoontuivat yhteisyrityssopimus. Joten meillä oli minun New York LLC ja sitten hänen Washington State LLC, ja sitten teimme yhteisyrityssopimuksen sen kautta. Ja meillä oli dokumentoitu koko käyttösopimus siitä, kuinka kumppanuus toimi tuon yhden sopimuksen osalta.
Tony:
Joo, se on hieno kysymys. Suurin osa kumppanuuksistamme on yhteisyrityssopimusten kautta, ei välttämättä perustamiemme uusien LLC:iden kautta. Mutta Annie, annan sinulle hieman käsitystä asianajajieni ja erilaisten SEC-lakimiesten kanssa käymistäni keskusteluista ja sellaisista asioista. Jokainen osavaltio on erilainen. Minulle annetut tiedot, ja jälleen kerran, en ole asianajaja, joten ota yhteyttä asianajajaan varmistaaksesi, että nämä tiedot ovat oikein, mutta aiomme ostaa Kaliforniassa sijaitsevan kiinteistön uudella LLC:llä. Kysymyksesi on osavaltiossasi tai osavaltiossa, johon sijoitat, sillä on joitain rajoituksia. Esimerkiksi muissa osavaltioissa kuin Kaliforniassa on selvästi parempi verokohtelu. Mutta sanotaan, että halusin perustaa LLC:n Delawareen, mutta vaikkapa olin Kaliforniassa, kumppanit Kaliforniassa ja kiinteistö Kaliforniassa, en voi luoda Delaware-yksikköä omistamaan omistusoikeuden ja keräämään vuokraa kyseisestä kiinteistöstä Kaliforniassa.
Joten riippuen siitä, missä osavaltiossa asut ja missä osavaltiossa omaisuus on, sinun on noudatettava joitain lakeja, jotka koskevat kyseisen kokonaisuuden luomista. Joten ensimmäinen neuvoni, Annie, olisi kysyä osavaltiosi tai kiinteistön sijaintivaltion asianajajalta neuvoja siitä, mihin tämä kokonaisuus tulisi rakentaa ja mihin tilaan se tulisi keskittyä. Oletko nähnyt onko siinä mitään erilaista, Ash?
Ashley:
Ei, ei, en todellakaan ole. En ole myöskään perehtynyt siihen niin paljoa, mutta näin olen varmaan kuullut.
Tony:
Tarkoitan, niin kyllä, se on ensimmäinen asia, että keskustele asianajajasi kanssa selvittääksesi, missä tilassa se on. Luulen, että toinen kysymys, tällainen palaa Ashleyn teokseen, sanoit: "Päätimme, että emme halua tehdä kumppanuussopimus." Oletan, että kun sanot sen, Annie, et halua mennä samaan reittiin kuin teimme vain yhteisyrityssopimuksen, sinä todella haluat tämän kokonaisuuden olevan paikallaan. Mutta Ashleyn näkökulmasta uskon, että haluat silti käydä läpi kaikki samat ajatusprosessit tai harjoitukset, joita tekisit, jos teet kumppanuussopimuksen varmistaaksesi, että jos jostain syystä ei ole jännitteitä, vaan jokainen kumppanuus jatkuu. saada ongelmia ja ehkä erimielisyyksiä, ja mitä enemmän käytät aikaa vastaamiseen etukäteen, sitä parempi.
On fantastinen kirja, jonka luin viime vuonna, nimeltään The Partnership Charter, jonka kirjoittaja David Gage, ja se oli yksi parhaista kumppanuuksia käsittelevistä kirjoista, joita olen lukenut. Se ei ole erityisesti suunnattu kiinteistöihin, mutta se on liikekumppanuuskirja, ja se on vain täynnä kysymyksiä, jotka sinun ja kumppanisi pitäisi kysyä toisiltaan ennen kuin todella solmitset tämän kumppanuuden varmistaaksesi, että on selvää, kuinka aiot käsitellä tiettyjä ongelmia tässä kumppanuudessa. Joten lue tuo kirja, keskustele asianajajan kanssa, luulen, että nämä ovat kaksi ensimmäistä neuvoani.
Ashley:
Okei, niin seuraavaan kysymykseemme, ja tämä on Sialta: "Onko kukaan ostanut maata ja rakentanut talon kuntoutuksen sijaan? On todella vaikea löytää sopimusta, koska ihmiset maksavat liikaa. Miten vastikään rakennettu talo saa remontin?" Luulen, että ehkä markkinat saattavat muuttua hieman, koska et näe niin monien ihmisten maksavan liikaa, joten toivottavasti sinulla on paremmat mahdollisuudet löytää tarjouksia. Mutta olen tässä kiinteistöjen tekstiviestiketjussa, ja yksi sijoittajista lähetti viestin vuoden 2022 neljännellä neljänneksellä, hän on talonpoika ja hänellä oli omaisuutta myynnissä yli 60 päivää. Pian tammikuun 1. päivän osuman jälkeen hän näki valtavasti esitysten määrän. Luulen, että hän sanoi, että ne kolminkertaistuivat, esitysten määrä hän oli kolminkertaistunut, ja hänellä oli neljä sopimusta vain tammikuun kahden ensimmäisen viikon aikana, jolloin hän näkee vain tämän valtavan nousun vuoden ensimmäisestä vuodesta. Joten ehkä ihmiset alkavat taas maksaa liikaa ja ostaa liikaa.
Joten kun rakensin tämän talon, olen rakentanut henkilökohtaisen asuntoni, mutta en ole koskaan ostanut sijoituskiinteistöä tai rakentanut sijoituskiinteistöä tekemällä sitä alusta alkaen. Ensimmäinen asia, joka mielestäni sinun pitäisi todella tehdä, on tutkimus siitä, mitä kiinteistö aikoo arvioida, kun olet valmis tekemään sen rakentamisen. Aikooko se arvioida siihen, mitä laitat siihen, vai jopa enemmän, jotta voit vetää kaikki rahasi takaisin? Toinen asia on, miten aiot rahoittaa sen? Aiotko tehdä käteistä? Aiotko saada rakennuslainaa? Joten jos maksat käteisellä, sinun on katsottava ja keskusteltava pankkien kanssa, ja vastasimme tähän toisessa aloittelijavastauksessa. Luulen, että se oli se, joka esitettiin viime viikolla. maustekausi. Koska jos maksat käteisellä tämän talon rakentamisesta ja sitten menet pankkiin jälleenrahoittaaksesi sen, he saattavat sanoa: "Tiedätkö mitä? Et ole omistanut tätä taloa vuoteen, emmekä aio jälleenrahoittaa sinua vuodeksi nostaaksesi uudelleenrahoitusta." Joten nämä ovat joitain asioita, jotka sinun tulee ehdottomasti tutkia ennen kuin käytät rakennusprosessia.
Tony:
Pari pointtia minun puoleltani. Aivan kuten Ashley, en ole koskaan tehnyt uutta rakentamista itse investointipuolella. Olemme ostaneet melkoisen määrän uudisrakennusta, mutta se oli rakentajalta, joka teki tontin tunnistamisen, he saivat kaikki luvat, he hoitivat rakennusmaata ja ostimme tältä rakentajalta käytännössä valmiin tuotteen. Haluan vain puhua tämän lähestymistavan eduista ja haitoista ja siitä, miksi päätimme valita tämän tien. Ensimmäinen ammatti, jonka näimme, oli se, että saimme ylivoimaisen tuotteen. Usein, ja se riippuu kuntoutuksen tasosta, mutta usein jos teet uuden rakennuksen vuonna 2023 verrattuna vuonna 2005 rakennettuun kunnostettuun taloon, kiinteistön arvo, varsinkin jos tarkastelet sitä lyhyenä määräaikavuokra, jota teemme, on tyypillisesti korkeampi.
Voimme kunnostaa vuonna 2005 rakennetun talon yhdeksään, mutta vuonna 2023 rakennetun talon rakennustyyli, estetiikka tulee olemaan nykyaikaisempaa kuin vuonna 2005 rakennetussa talossa, vaikka se olisi kunnostettu todella hienosti. Ja se on se, mitä olemme nähneet paljon, että uudet rakennuksemme pärjäävät yleensä paremmin kuin kunnostetut kotimme, vaikka laatu on yhtä hyvä, mutta kodin runko on vain hieman vanhentunut noista vanhemmista tavaroista. . Se oli meille suuri ammatti.
Toinen syy, miksi valitsimme suuren osan tämän rakentajan uusista rakennuksista, oli se, että hän oli jo tunnistanut ja sallinut useita tontteja tässä kaupungissa, joihin aioimme investoida. Joten meille se antoi meille mahdollisuuden skaalautua poikkeuksellisen nopeasti, koska hän oli oli jo tehnyt kovan työn… Luvat vievät melkein kauemmin kuin talon rakentaminen Kaliforniaan. Joten se, että hän oli jo tehnyt tuon kovan työn useiden lohkojen parissa, tarkoitti sitä, että pystyimme rakentamaan tämän koneen ja aloittaaksemme näiden kiinteistöjen hankinnan heti, kun hän oli valmis. Ja meille olimme todella vahvassa kasvuvaiheessa, se oli iso tavoitteemme, skaalautua nopeasti, ja suhteemme ansiosta pystyimme juuri siihen. Nämä olivat siis kaksi suurta plussaa: saimme todella ylivoimaisen tuotteen ja saimme ne yksiköt hankittua suhteellisen nopeasti, paljon nopeammin kuin jos olisimme yrittäneet tehdä sen itse.
Tämän lähestymistavan haittana on, että maksoimme varmasti enemmän valmiista tuotteesta kuin jos olisimme itse tehneet maa-alueen tunnistamisen, lupien hakemisen ja kiinteistön rakentamisen itse. Siitä ei ole epäilystäkään. Hän ei myyisi meille niitä koteja, jos hän myisi ne tappiolla joka ikinen kerta. Hän myi sen meille, koska hän teki tervettä voittoa. Tiesimme, että emme maksaneet liikaa, koska se oli edelleen markkina-arvoa, mutta tiedämme, että kulutimme enemmän kuin olisimme tehneet sen itse. Luulen, että sinun on punnittava näitä kahta asiaa. Onko sinulla taitoja tehdä pohjarakentaminen, koska se on ehdottomasti erilaista kuin kuntoutuksen tekeminen. Ne ovat samanlaisia taitoja, mutta silti erilaisia. Ja sitten toinen osa on, onko sinulla aikaa todella hallita myös jotain sellaista? Joten kyky ja aika ovat kaksi asiaa, joita on tarkasteltava.
Ashley:
Kyllä, se hinta, jonka maksat ylimääräistä, on todella projektinhallintapalkkio, on kuin pääurakoitsijan palkkio olisi kuin he ottaisivat hallinnollisen roolin, koko projektin hallinta on se, mitä maksat. Joten vaikka et lähtisi rakentajan kanssa ja teit sen itse, saatat silti maksaa pääurakoitsijalle pienen puskuriprosentin, koska he tulevat olemaan se, joka saa tilaukset ja vastaavat asiat itse asiassa. myös projektista. Mutta jos aiot toimia pääurakoitsijana ja hallita koko projektia ja palkata erikseen jokaisen urakoitsijan, jonka täytyy tulla mukaan, niin kyllä, siellä säästät. paljon rahaa. Mutta kuten Tony sanoi, onko sinulla aikaa ja tietoa myös sen tekemiseen? Jos aiot kokeilla sitä, mutta sinulla ei ole tietoa tai kokemusta ja haluat vain oppia, se voi lopulta maksaa sinulle enemmän kuin sen rakentaminen.
Tony:
Osta se heiltä.
Ashley:
Joo, vain ostaa se rakentajalta. Tämä on siis ehdottomasti harkittava asia.
Tony:
Haluan vain jakaa joitakin päänsärkyjä, joita syntyy, kun yrität tehdä pohjarakentamisen itse. Olemme nyt hyviä ystäviä tämän rakentajan kanssa, koska olemme ostaneet häneltä mielestäni 13 taloa tässä vaiheessa. Eräänä päivänä olimme poissa työmaalta ja kysyin vain lupaprosessista. Tyypillisesti hän lähettää suunnitelmat useista tonteista samanaikaisesti, saman tarkan pohjapiirroksen, saman tarkan pohjapiirroksen, vain eri paketteja ja toimittaa ne läänille. Jokainen suunnitelma, muista, että ne ovat identtisiä suunnitelmia, toimitetaan neljälle eri… Jumalauta, keitä ihmiset tarkastelevat suunnitelmia läänissä?
Ashley:
Säännöstön valvontaviranomainen?
Tony:
Joo, en muista niiden ihmisten nimiä, jotka katsovat suunnitelmia tai mitä tahansa, se ei jää minulle juuri nyt. Mutta joka tapauksessa, se koskee neljää eri henkilöä, kaikkia samaa työtä, vain neljää eri henkilöä. Jokainen henkilö tarkastelee täsmälleen samoja suunnitelmia ja palaa eri muistiinpanojen kanssa. Henkilö A sanoo: "Hei, sinun täytyy korjata tämä asia." Toinen henkilö ei näe sitä, mitä ensimmäinen henkilö näki, mutta hän huutaa jotain erilaista. Se on siis täsmälleen sama asia, mutta neljällä eri ihmisellä on erilainen tulkinta siitä, mikä on korjattava. Joten hän saa ne suunnitelmat takaisin ja sitten hänen on tehtävä neljä erillistä muutossarjaa, joista osa palautetaan neljälle eri ihmisryhmälle, joten on ehdottomasti erittäin työläs ja joskus turhauttava prosessi käydä läpi koko uusi rakentaminen. omillasi.
Ashley:
Tai voit vain asua maalla maaseudulla, jossa opit tuntemaan yhden koodinvalvontaviranomaisen, yhden rakennustarkastajan, ja kyllä, siinä kaikki, sinun täytyy käsitellä vain yksi henkilö. Ja sitten varmaan suunnittelulautakunta.
Tony:
Mikä on vielä hullumpaa, Ash, katselimme joitain paikkoja Arkansasissa, ja Arkansasissa on tiettyjä kreivikuntia, joissa ei ole hyväksymisprosessia. On kuin voit rakentaa melkein mitä haluat rakentaa. Joten riippuen siitä, mihin kaupunkiin tai lääniin olet menossa, kyky rakentaa jotain uutta on luultavasti helpompaa joissakin paikoissa.
Ashley:
Kyllä, meillä on varmasti sellaisia syrjäisiä alueita. En ole vielä sijoittanut yhteen, mutta voit sijoittaa mitä tahansa. Ei ole hyväksymisprosessia tai muuta vastaavaa, ei lupia.
Tony:
Sinun maasi, teet sillä mitä haluat, eikö niin?
Ashley:
Tässä on tarina, joka tulee turhauttamaan joitakin ihmisiä: rakennus, jossa viinakauppani on, tarvitsi uuden katon. Joten Daryl meni ulos ja hän sai jonkun, joka aikoo tehdä katon, saimme tarjouksen, kaikki, ja hän sanoi: "Voin aloittaa huomenna." Ja niin minä sanoin Darylille: ”No, meillä ei ole rakennuslupaa. Pääsikö hän sisään?" Hän lähetti miehelle tekstiviestin ja kaveri sanoi: "Ei, en saanut sitä, mutta voin aloittaa huomenna." Joten me ajamme… Se on 15 minuutin ajomatkan päässä kaupungintalosta ja sanomme: "Meidän täytyy saada rakennuslupa, haluamme saada tämän valmiiksi." Hän sanoi: "Okei, täytä tämä lomake", ja se oli sata dollaria ja teki sen. Hän sanoo: "Okei, meillä on se valmiina sinulle huomenna. Tule vain ja pyydä urakoitsijaa hakemaan se, niin laitamme sen ikkunaan."
Tony:
Vau. Haluan kertoa sinulle tarinan spektrin vastakkaisesta päästä. Meillä on kylpytynnyreitä, joita aloimme asentaa useimmissa lyhytaikaisissa vuokrakohteissamme Joshua Treessä. Se oli hyvin samanlainen prosessi, jossa sinun on toimitettava kylpytynnyrin suunnitelmat, kuten missä se sijaitsee talon suhteen. Sinun on tehtävä sähkölupatarkastus varmistaaksesi, että kaikki on tehty oikein. Ja sitten on tiettyjä turvaominaisuuksia, jotka sinun on lisättävä kylpytynnyriin. Se oli hyvin samanlainen prosessi, jossa he lähettivät joka kerta eri tarkastajan.
Joten ensimmäinen tarkastaja menee ulos, hän antaa meille luettelon asioista, jotka meidän on korjattava, ja me korjaamme 1, 2, 3 ja neljä. Toinen tarkastaja tulee ulos vahvistamaan, että ensimmäiset neljä asiaa oli tehty, mutta sitten hän huutaa muita asioita, jotka ensimmäinen tarkastaja jäi huomaamatta. Sitten kolmas tarkastaja tulee ulos ja hän huutaa jotain täysin… Joten se oli aivan kuin tämä musiikkituolipeli, jossa yritettiin täyttää kaikki nämä laatikot näille eri tarkastajille, ja kesti kuukausia saada joitakin näistä kylpytynnyreistä, joten se on ehdottomasti turhauttavaa.
Ashley:
Voi jumala.
Tony:
Joka tapauksessa eksyimme aiheesta, mutta toivottavasti tästä oli sinulle hyötyä. Mielestäni pitkä tarina on pohtia etuja ja haittoja sekä omaa osaamistasi kodin kunnostamisen ja uuden rakennusvaiheen suhteen. Ja sitten Ashleyn jälleenrahoitusta koskevaan asiaan, varmista vain, että keskustelet etupäässä olevien pankkien kanssa, jotta sinulla on hyvä käsitys siitä, mikä on maustejakso ja mitä muita kehyksiä saatat joutua hyppäämään läpi, jos teet niin. mene uuden rakentamisen reittiä saadaksesi uudelleenrahoitus valmiiksi ja viimeistele se takapäässä.
Ashley:
Joo, vielä yksi asia, jonka lisään tähän esimerkkinä. Ei minun markkinoillani, toisilla markkinoilla, mutta tämä ystäväni, he rakensivat terassikoteja, kuten pientä kerrostaloa, vain yksi tarina. He maksoivat käteisellä koko jutusta, rakensivat sen pohjaksi, tekivät kaiken tämän sivuston työn, kaiken. Ja kun he olivat tehneet, he vuokrasivat sen, eikä se itse asiassa arvioinut edes sitä, mitä he laittoivat sopimukseen. Luulen, että heidän täytyi jättää ehkä 40 prosenttia siitä, mitä he maksoivat, koska pankki aikoi lainata heille vain 70 prosenttia arvioidusta arvosta. Itse asiassa se oli enemmän kuin se, se oli yli 40% siitä, että he jättivät siihen. En tiedä tarkkoja lukuja, mutta tässä on oltava erittäin varovainen. Se varmistaa, että se arvioi mitä haluat, koska saatat jäädä jättämään satoja tuhansia dollareita sopimukseen, jota et tehnyt. odottaa tekevänne varsinkin, jos lainaat rahaa yksityiseltä lainanantajalta, kova rahan lainanantajalta rahoittaaksesi tämän kaupan, ja sitten se ei mene ja arvioi mitä haluat.
Tämän sijoittajan kanssa hän oli onneksi tilanteessa, jossa hän teki rakentajan kanssa sopimuksen, jossa hän maksoi rakentajalle osan tästä aukosta. Joten hän pystyi lieventämään sitä ja sitten vain käyttämään kassavirtaa. Ja kaikki selvisi, missä se on edelleen kassavirtaava omaisuus näiden kahden lainan maksun jälkeenkin. Varmista siis, että sinulla on useita irtautumisstrategioita ja erilaisia tapoja rahoittaa sopimus.
Okei, joten seuraava kysymyksemme on Joey Stoutilta: "Kuinka vuokratuloa verotetaan W-2-palkan sijaan? Kiitos, Joe S." No, Joe, W-2-tulosi ovat ansiotuloja, ja ne perustuvat siihen, mihin veroluokkaan kuulut, eli kuinka paljon rahaa olet tienannut. Mennään eteenpäin ja nostetaan veroluokat vuodelle 2022. Okei, joten jos olet… Katsotaanpa tätä. Jos ansaitset nollasta 10,000 10 dollariin, maksat 12 % veronalaista tuloa ja sitten 10,000 % 41,000 22 - 41,000 89,000 dollarista. 24 % on se, mitä tulojasi verotetaan 89,000 170,000 - 2 37. Veroprosenttisi on XNUMX % XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX ja niin edelleen. Joten mitä enemmän ansaitset ansiotulojasi, W-XNUMX-tulojasi, sitä korkeampi veroprosenttisi saa. Joten hyppäät yli puoleen miljoonaan, maksat XNUMX % tuloveroja.
Katsot sitä ja olet kuin: "Joten haluan pysyä alle 539,000 2, koska silloin maksan 24% enemmän veroja", ja sinun on todella selvitettävä, missä on se kynnys, jossa se on järkevämpää. Joten jos olet aivan yhden rajalla, niin sanotaan 32 % - 8 %, okei, se on melkoinen hyppy, se on 170,050 %. Ja jos ansaitset 24 180,000 dollaria, olet 32 prosentissa. Mutta sano, että menet ja ansaitset 10 32, niin sinut nostetaan XNUMX prosentin veroluokkaan. Kannattaako edes ottaa tuo ylimääräinen XNUMX tuhatta, koska nyt koko rahapala verotetaan XNUMX prosentilla? Jokaisen tulisi siis olla varovainen tulojensa suhteen.
Nämä ovat vain esimerkkejä suluista, ja ne nousevat. Kun olet hakasulkussa, sano 170,000 24, jota verotetaan 170,000 prosentilla, että 24 10 verotetaan tuon 10 prosentin verolla. Mutta jos ansaitset vielä 32 grendiä enemmän, tuo XNUMX grendiä tulee olemaan seuraavassa veroluokassa, tuossa XNUMX %:ssa.
Tony:
Joten vain sinun tulosi kuuluvat siihen luokkaan, jota verotetaan sillä prosentilla, eikö niin? Joten jos ansaitset 500,000 500,000 dollaria, koko 37 10,275:ta ei veroteta 10 prosentilla. Ensimmäiset 41,000 12 on XNUMX % ja sen jälkeen XNUMX XNUMX asti olet XNUMX %. Ja sitten jokainen näistä erilaisista putoaa noihin erilaisiin kauhoihin. Siksi verot ovat niin hämmentäviä, minkä vuoksi jokaisen pitäisi ehdottomasti hankkia todella hyvä hankintakohtainen hinta, joka auttaa sinua navigoimaan kaikissa noissa eri vivahteissa.
Mutta annoit aiemmin lausunnon, Ash, että W-2-palkkasi on ansiotuloa ja ansiotulo saa huonoimman verokohtelun kaikista tuloista. Sinua verotetaan eniten ansiotulojesi perusteella. Vuokratulot saavat yhden edullisemmista verokohteluista. Meillä oli itse asiassa Amanda Han takaisin jaksossa 255, ja aivan tuon jakson lopussa hän jopa kiinteistösijoitusmaailmassa luokitteli, mitkä strategiat saavat parhaan verokohtelun ja mitkä strategiat saavat huonoimman verokohtelun. Flipping oli veroetuuskohtelun alaosassa, koska se on edelleen aktiivista ansiotuloa. Ja sitten asiat, kuten lyhytaikaiset vuokrat ja pitkäaikaiset vuokrat, olivat kärjessä, koska sitä pidetään enemmän passiivisena tulona.
Ashley:
Yksi huomionarvoinen asia mielestäni ansiotulojen kanssa on se, että okei, aiot tehdä niin paljon työtunteja, mutta jos olet aivan näiden haarojen reunalla, kannattaako työskennellä ne ylimääräiset tunnit ja sitten nyt aiotko nostaa tuntiveroa 37%? Ja niin 37 dollaria siitä 100 dollarista, jolle aiot tehdä ylimääräistä työtä, on mennyt. Mutta voitte vetää ylös, jos todella haluatte katsoa, mihin veroluokkaan kuulutte. Joitakin esimerkejä käytämme ensimmäiselle yksittäiselle hakijalle, mutta ne muuttuivat avioliitoksi yhdessä, erillisessä hakemuksessa, perheenpää. Joten mene ja katso niitä, niin voit itse asiassa selvittää, mitkä tulot ovat. Se näyttää, okei, jos tienasit 95,376 16,290 dollaria, verotettava tulosi on 24 XNUMX dollaria. Sitten mikä tahansa sen yli olisi se XNUMX%. Joten se on kuin liukuva asteikko, joka on mielestäni paras tapa ilmaista se. Kun siirryt jokaiseen luokkaan, tuloja, jotka kasvavat, verotetaan noilla eri verokannoilla.
Uskon, että passiivisilla tuloilla on valtava etu sen vuoksi, ja sen jälkeen myös mahdollisuus tehdä 1031-vaihto, jossa voit itse asiassa lykätä tuloja vuokra-asunnostasi, jos myyt sen.
Tony:
Lyhyesti sanottuna, Joey, haluat suurimman osan tuloistasi olevan passiivisia vuokratuloistasi ja pienimmän osan olevan aktiivisia ja ansiotuloja, jos haluat todella maksimoida verosi. Nyt on olemassa niin monia erilaisia strategioita, Joey, joiden avulla voit vähentää verovelvollisuuttasi jopa W-2-työstäsi. Mainitsen jälleen jakson 255, koska Amanda puhuu tästä, mutta on olemassa tapoja, joilla voit käyttää kiinteistösalkkusi passiivisia tappioita kompensoidaksesi W-2-tulojasi. Useimmat ihmiset saavuttavat tämän käyttämällä lyhytaikaista vuokrausta. Se on huomattavasti vaikeampaa tehdä pitkäaikaisilla vuokrauksilla, mutta on tapoja sanoa: "Hei, minulla on 100,000 100,000 dollarin paperitappio vuokra-asioissani, ja aion soveltaa sitä 2 XNUMX dollarin palkkaani W-XNUMX-työssäni. koska sinulla ei ole verovelkaa." Ja minulla on ystäviä, jotka maksavat nollaveroja käyttämällä täsmälleen samaa strategiaa.
Ashley:
En ole yksi niistä ystävistä.
Tony:
Minäkään en ole vielä sopinut siihen. Minulla oli ehdottomasti verolasku viimeisten parin vuoden aikana, mutta kun saat hyvän CPA:n, toivottavasti voit alkaa laittaa niitä paikoilleen. Juuri päättyneen vuoden 2022 lopussa meillä oli hullu ryppy ostaa kiinteistö, jotta voisimme saada myös enemmän kustannusten yhdistämishyötyjä.
Ashley:
Kyllä, tiedättekö, mikä on myös aika hyvä veroetu, on myös maatila, saako siitä hyviä veroetuja. Maanviljelijöiden ei tarvitse maksaa arvioituja veroja, he voivat odottaa veroilmoituksesi erääntymistä ja maksaa arvioidut verot 15. huhtikuuta, koska kun suoritat arvioidut verot ja joudut maksamaan ennakkoon periaatteessa joka vuosineljännes, jonka maksat. samalla hallitus saa korotonta rahaa. Se on siis valtava etu. Saat ne rahat todelliseen verohetkeen asti ja maksat ne viime hetkellä. Mutta kyllä, voit tehdä vain paljon poistoja. Ja jopa kiinteistöverot, voit saada vapautuksen kiinteistöveroistasi, jotta niitä alennetaan, jos sitä käytetään myös maatalouskäyttöön ja muihin vastaaviin.
Tony:
Maatiloissa on outoja asioita. Minulla on kaveri, hänen nimensä on Kai Andrew, hän osti maatilan, laventelitilan, ja hän osti sen mainitsemasi takia, joidenkin veroetujen takia. Mutta myös kaavoitusvaatimukset, maatilojen kaavoitusrajoitukset ovat huomattavasti alhaisempia tai vähemmän rajoittavia kuin mitä näet asuinkiinteistöissä tai jopa joissain muissa liikekiinteistöissä. Hän pystyi rakentamaan tälle tilalle useita lyhytaikaisia vuokra-asuntoja, koska kaavoitus mahdollisti kyseisillä markkinoilla. On niin monia pieniä vivahteita, joita kannattaa kokeilla ja olla todella luova sen kanssa. Mutta joo, mielestäni lyhyesti sanottuna, etsi mahdollisuuksia todella vähentää verotettavaa tuloasi, ja yleensä se tapahtuu siirtymällä passiivista reittiä ansaittua reittiä vastaan.
Ashley:
Vielä yksi lisättävä asia on, että monet maanviljelijät ovat myös verovapaita. Joten kun ostat kuorma-auton tilallesi verovapaasti, se on valtava myyntivero, jonka säästät ajoneuvoa ostaessasi. Niin paljon erilaisia pieniä asioita.
Tony:
Ja niin, osta maitotila on enemmän tarinaa. Ennen kuin siirrymme pois tästä kysymyksestä, mainitsin Kay Andrew'n, mutta jos haluat palata kuuntelemaan hänen jaksoaan, se oli jakso 107. Puhuimme maahakkerointia, joten 10 eri tapaa luoda tulovirtoja yhdellä omaisuudella. Ja Kai on tämän strategian mestari, ja koko laventelifarmin ostaminen oli vain yksi tavoista, joilla hän hakkeroi tiensä menestykseen. Joten jakso 1 0 7, jos haluat kuulla lisää Kaista.
Ashley:
Okei. Tämän päivän viimeinen kysymys on Hayes Hollandilta: "Jos myyt ensisijaisen asuntosi yhden vuoden asumisen jälkeen, olenko kahden vuoden luovutusvoiton vapautussäännön ulkopuolelle jäänyt, vai voiko sen kiertää mitenkään?" Okei, joten ensinnäkin mielestäni tässä on pieni väärinkäsitys, että olet vapautettu myyntivoittosäännöstä vain, jos se on ensisijainen asuinpaikkasi. Jos se on sijoituskiinteistö, sinun on maksettava siitä myyntivoittoa, ellet tee 1031-vaihtoa. Se on ainoa poikkeus. Mutta jos lähdet vain myymään, pidät rahat, et tee sitä 10 31 vaihtoa, sinua verotetaan sijoituskiinteistön myyntivoitosta riippumatta siitä kuinka kauan sinulla on hallussasi omaisuutta. Mutta jos se on ensisijainen asuinpaikkasi, sinun on asuttava siellä kaksi vuotta, mutta se voi olla kaksi vuotta viimeisestä viidestä vuodesta. Joten se voi olla mikä tahansa kaksi vuotta tuon viiden vuoden aikana. Kyse ei siis ole vain siitä, että sinun täytyy asua kiinteistössä kaksi vuotta ja sitten myydä se. Voit pitää sitä vielä kolme sijoituskiinteistönä ja myydä sen sitten viidentenä vuotena ja voit edelleen saada sen verovapaana tulona.
Eräs sijoittajaystävä on tehnyt tämän useita kertoja, en edes tiedä kuinka monta kertaa, mutta joka toinen vuosi hän ostaa uuden ensisijaisen asunnon ja ottaa rahat verovapaasti. Luulen, että sääntönä on, että siitä voi ottaa verovapaasti vain puoli miljoonaa. En ole varma tarkalleen, mikä tämä sääntö on, mutta enimmäismäärä on olemassa. Et voi mennä myymään taloasi 5 miljoonalla dollarilla lisää ja saada 5 miljoonaa dollaria verovapaasti. Se voi olla jopa miljoona, jos olet aviopari, mutta teidän on katsottava se. Käytä Googlea, koska en tiedä sitä suoraan.
Joten joka toinen vuosi hän ostaa kiinteistön, joka tarvitsee kuntoutusta, hän ja hänen perheensä asuvat siinä ja tekevät hitaasti remontteja kahden vuoden aikana, ja sitten he myyvät sen ja muuttavat uuteen kiinteistöön. Eli kyllä, ehdottomasti hyvä tapa ansaita verovapaata tuloa tekemällä niin, kunhan perheesi ei välitä ja muuttaa kahden vuoden välein. Mutta jos tienaat puoli miljoonaa dollaria kahdessa vuodessa ja sinun tarvitsee vain muuttaa -
Tony:
Liikkua.
Ashley:
…et ole liian huono. Joten se todella riippuu siitä, millä markkinoilla olet. Asuinpaikallani on tarpeeksi vaikeaa löytää talo puolella miljoonalla dollarilla, puhumattakaan sen myymisestä, jonka arvo nousee puoleen miljoonaan kahdessa vuodessa.
Tony:
Sama minulle. Naapurustossa, jossa asun, se on aivan uusi naapurusto. Kaikki rakennettiin viimeistään 2017, joten yrittäminen ja todella löytää monia noista mahdollisuuksista on todennäköisesti myös niukkaa. Mutta kysymys kuuluu, ja puhuimme siitä jo hieman, mutta meidän pitäisi ehkä tarkentaa sitä, mutta sijoituspuolella voit lykätä myyntivoittoverojasi käyttämällä ns. 1031-vaihtoa. Teimme ensimmäisen 1031:n, ei viime kesänä, vaan sitä edeltävänä kesänä. Pystyimme hyödyntämään omaa pääomaa yhdestä kodistamme, ja otimme sen ja käytimme verovapaasti kahden eri kiinteistön ostamiseen.
Minulla on ystävä, joka myi useita yhden perheen asuntojaan Keskilännessä ja käytti niitä ostaakseen… Luulen, että hän on tällä hetkellä seitsemässä lyhytaikaisessa vuokra-asunnossa, kun hän osti sillä. 1031-vaihto on loistava tapa lykätä verojen maksamista ja käyttää kaikki myyntivoittosi toisen omaisuuden ostoon. On joitain rajoituksia siihen, mitä voit tehdä, ja on olemassa melko tiukat aikajanat, kun sinun on tunnistettava ja suljettava kiinteistö, mutta monet kiinteistösijoittajat tekevät tätä strategiaa, jota jotkut kutsuvat swap till you drop. jatkaa portfolionsa laajentamista maksamatta pääomavoittoveroja elinkaarensa aikana.
Ashley:
Joten kun Tony puhui, menin eteenpäin ja tein työn puolestasi, kaverit, niille teistä, jotka ajoit autolla etkä pystynyt googlettamaan heti, sääntö on, että yksittäinen asunnonomistaja, yksittäinen hakija voi saada jopa 250,000 500,000 veroprosentin. pääasiallisen asuntonsa myyntiin ja sitten yhdessä jättävien parien myyntiin jopa XNUMX XNUMX. Eli tuo voitto perustuu siihen. Tarkoitan, ei paha kahden vuoden aikana, puoli miljoonaa dollaria verovapaasti.
Tony:
Joo.
Ashley:
Tarkoitan, että voisit tehdä sen kokopäivätyönä.
Tony:
Täysin oikeassa? Ja teet sen pari kertaa vuodessa. Se muistuttaa minua myös siitä, että meillä oli yksi vieras, jumalauta, kunpa muistaisin, mikä jakso se oli, mutta hän oli ostamassa uutta rakennusta. Luulen, että hän oli jossain Texasissa. Hän osti uuden rakennuksen ensimmäisen vaiheen, ja sitten kaksi vuotta myöhemmin se olisi kuin vaihe 18 tai mikä tahansa, ja kaikki nuo pohjapiirrokset olivat nousseet merkittävästi, ja hän vain myi kiinteistöt, kun ne pääsivät viimeiseen vaiheeseen ja hän oli vain kierrättää tuo pääoma seuraavaan. Joten ostat uuden rakennuksen, asut siellä kaksi vuotta, myyt sen, ostat uuden rakennuksen, asut siellä kaksi vuotta, myyt sen. Luulen, että hän oli tehnyt sen kolme kertaa sinä aikana, kun hän tuli podcastiin.
Ashley:
Luulen, että hän teki sen Austinissa, ehkä Austinissa, Texasissa.
Tony:
Kyllä, se oli varmasti jossain Texasissa.
Ashley:
Joo, muistan sen. Joo. No, kiitos, kaverit, niin paljon kun liityitte tämän viikon alokasvastaukseen. Jos teillä on kysymys, johon haluat vastauksen ohjelmassa, voit soittaa meille numeroon 188-5ROOKIE ja jättää meille vastaajaviestin. Tai voit jättää kysymyksen Real Estate Rookie Facebook-ryhmään, josta saat todennäköisesti useita vastauksia ja vastauksia kaikilta ryhmän jäseniltä, mutta voimme myös toistaa sen esityksessä ja kuulet vastauksemme siihen.
Kiitos, kaverit, niin paljon, että liityitte joukkoomme. Olen Ashley Wealthissä Rentalsista ja hän on Tony Tony J. Robinsonissa, ja tapaamme teidät keskiviikkona vieraana.
(laulaa)
Katso podcast tästä
Tässä jaksossa käsittelemme
- Kun asianajajan sijainnilla voi olla merkitystä ja sijoittamalla kaukaa
- Suojaa itsesi kumppanuussopimuksilla yhteisyrityksen sijoittaminen
- Hyvät ja huonot puolet sijoituskiinteistön rakentamisesta kunnostamisen sijaan
- Miten uudet rakennuskiinteistöt voivat vaikuttaa uudistusmaustukseen
- Maksimoi verosi passiivisilla tuloilla
- Miksi muuttaminen kahden vuoden välein voi olla fiksuin tapa välttää veroja
- 1031-vaihdon käyttäminen pääomatuloverojen maksamisen lykkäämiseen
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Tässä näyttelyssä mainitut kirjat:
Ota yhteyttä Ashleyyn ja Tonyyn:
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Tutustu meidän sponsorisivu!
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- kyky
- pystyy
- Meistä
- siitä
- Suoritetut
- tarkka
- Saavuttaa
- hankkia
- hankkiminen
- Toimia
- aktiivinen
- todella
- hallinnollinen
- Etu
- etuja
- neuvot
- vaikuttaa
- Jälkeen
- Agentti
- aggregaatti
- sopimus
- sopimukset
- Maatalous
- eteenpäin
- Kaikki
- yksin
- jo
- aina
- hämmästyttävä
- määrä
- ja
- Toinen
- vastaus
- vastauksia
- joku
- Kerrostalo Huoneisto
- omena
- käyttää
- arvostaa
- lähestymistapa
- hyväksyminen
- huhtikuu
- alueet
- Arkansas
- noin
- näkökohdat
- asianajaja
- Austin
- kirjoittaja
- välttämällä
- takaisin
- Huono
- Pankki
- Pankit
- pohja
- perustua
- Pohjimmiltaan
- koska
- tulossa
- ennen
- alkoi
- Alku
- ovat
- Uskoa
- Hyödyt
- PARAS
- Paremmin
- välillä
- tarjous
- Iso
- Suurimmat
- lasku
- laskutus
- Setelit
- Bitti
- hallitus
- kirja
- Kirjat
- reunus
- Tylsä
- luotonotto
- pohja
- osti
- laatikot
- merkki
- Brand New
- tuoda
- puskuri
- rakentaa
- rakentaja
- Rakentaminen
- rakennettu
- bussi
- liiketoiminta
- liiketoimintamalli
- Ostetaan
- Ostaminen
- Ostaa
- Kalifornia
- soittaa
- nimeltään
- Puhelut
- Voi saada
- pääoma
- joka
- kassa
- kassavirta
- Aiheuttaa
- varovainen
- tietty
- mahdollisuus
- Muutokset
- muuttuviin
- tarkastaa
- Kaupunki
- selkeys
- luokka
- Siivous
- selkeä
- selkeämpi
- asiakas
- asiakkaat
- lähellä
- koodi
- kerätä
- Tulla
- tuleva
- kaupallinen
- Viestintä
- Yritykset
- yritys
- täydellinen
- monimutkainen
- käsite
- Koskea
- luottavainen
- hämmentävä
- MIINUKSET
- Harkita
- harkittu
- rakentaminen
- jatkaa
- sopimus
- Urakoitsija
- ohjaus
- keskustelut
- Hinta
- kustannukset
- voisi
- maa
- lääni
- Pari
- CPA
- luoda
- Luominen
- Luova
- asiakas
- Asiakkaat
- meijeri
- päivätty
- David
- päivä
- päivästä päivään
- päivää
- sopimus
- Tarjoukset
- päätti
- Päätetään
- päätös
- ehdottomasti
- Delaware
- osasto
- Riippuen
- riippuu
- on kuvattu
- DID
- eri
- DIG
- sulava
- näyttö
- ei
- tekee
- dollaria
- Dont
- ajaa
- ajo
- Pudota
- aikana
- kukin
- Jokainen henkilö
- Aikaisemmin
- ansainnut
- helpompaa
- reuna
- tehokkaasti
- myöskään
- Kehittää
- Muut
- rohkaiseva
- päättyy
- täytäntöönpano
- tarpeeksi
- enter
- Koko
- kokonaisuus
- oma pääoma
- erityisesti
- olennaisesti
- omaisuus
- arvioidaan
- Eetteri (ETH)
- Jopa
- lopulta
- EVER
- Joka
- jokainen
- kaikki
- täsmälleen
- esimerkki
- Esimerkit
- Vaihdetaan
- jännittävä
- ulkopuolelle
- vapauttaa
- poistuminen
- odottaa
- odotukset
- odotettu
- experience
- asiantuntemus
- lisää
- erittäin
- Kasvot
- Falls
- perhe
- fantastinen
- maatila
- viljelijät
- maatilat
- FAST
- nopeampi
- Suosikki
- Ominaisuudet
- maksu
- harvat
- Kuva
- Arkistointi
- täyttää
- Löytää
- löytäminen
- loppu
- Tulipalo
- Etunimi
- sovittaa
- Korjata
- kiinteä
- Lattia
- virtaus
- Virtaava
- Keskittää
- keskityttiin
- keskittyy
- seurata
- muoto
- Onneksi
- FRAME
- Toimilupa
- Ilmainen
- ystävä
- ystäviä
- alkaen
- etuosa
- etupään
- turhauttava
- toiminto
- rahasto
- Saada
- voitto
- peli
- kuilu
- suunnattu
- general
- saada
- saada
- Antaa
- tietty
- antaa
- Antaminen
- Go
- tavoite
- Goes
- menee
- hyvä
- Hallitus
- suuri
- Maa
- Ryhmä
- Kasvaa
- täysikasvuinen
- Kasvu
- vieras
- vieraat
- Kaveri
- hakkeroitu
- hakkerointi
- Puoli
- Sali
- kahva
- Happening
- tapahtuu
- Kova
- kovaa työtä
- ottaa
- pää
- päänsärkyä
- terve
- kuulla
- kuuli
- raskas
- auttaa
- auttanut
- hyödyllinen
- auttaa
- tätä
- kätketty
- korkeampi
- suurin
- vuokraus
- Palkkaaminen
- Osuma
- pitää
- Hollanti
- Koti
- Kodit
- Rehellisesti
- Toivon mukaan
- isäntä
- isännät
- KUUMA
- hotellit
- TUNTIA
- Talo
- talous
- talot
- Miten
- Miten
- HTTPS
- valtava
- Sadat
- Minä
- ajatus
- identtinen
- tunnistettu
- tunnistaa
- tunnistaminen
- heti
- Vaikutus
- in
- Tulo
- Kasvaa
- Erikseen
- henkilöt
- tiedot
- informatiivinen
- Infrastruktuuri
- ensin
- tietoa
- Inspiraatio
- asentaminen
- sen sijaan
- olla vuorovaikutuksessa
- korko
- tulkinta
- Investoida
- investoineet
- investoimalla
- investointi
- sijoittaja
- Sijoittajat
- osallistuminen
- kysymys
- kysymykset
- IT
- itse
- tammikuu
- Job
- Joey
- Johnson
- yhdistää
- tuloaan
- liittyä meihin
- yhteinen
- yhteisyritys
- yhteisyritykset
- matka
- hypätä
- vain yksi
- Pitää
- pito
- laji
- Tietää
- tuntemus
- tunnettu
- Maa
- suurempi
- Sukunimi
- Viime vuonna
- uusin
- käynnistäminen
- Lait
- OPPIA
- oppinut
- oppiminen
- leasing
- jättää
- jättäen
- juridinen
- LEND
- Taso
- LG
- velat
- vastuu
- elinikäinen
- Todennäköisesti
- rajoitukset
- linja
- Lista
- Kuunteleminen
- vähän
- elää
- LLC
- lainata
- sijaitsevat
- sijainti
- Pitkät
- pitkä aika
- pitkän aikavälin
- kauemmin
- katso
- Katsoin
- näköinen
- porsaanreikiä
- menettää
- pois
- tappiot
- Erä
- rakkaus
- kone
- tehty
- huolto
- Enemmistö
- tehdä
- TEE
- Tekeminen
- mies
- hoitaa
- onnistui
- johto
- johtaja
- monet
- monet ihmiset
- markkinat
- markkinat
- markkinat
- mestari
- Hyväksytty
- asia
- Matters
- max
- Maksimoida
- kokoukset
- Jäsenet
- mainitsi
- viesti
- ehkä
- miljoona
- miljoona dollaria
- mielessä
- minuutti
- pöytäkirja
- lieventää
- malli
- Moderni
- raha
- Kuukausi
- kk
- lisää
- eniten
- Motivoiminen
- liikkua
- liikkuvat
- moninkertainen
- musikaali
- nimi
- nimetty
- kansallisesti
- Navigoida
- välttämättä
- Tarve
- tarvitaan
- tarpeet
- Uusi
- Uudisrakentaminen
- New York
- seuraava
- Huomautuksia
- numerot
- tarjoamalla
- upseeri
- offset
- useita kertoja
- Okei
- ONE
- käyttää
- toiminta
- toiminta
- Operations
- operaattori
- Lausunnot
- Mahdollisuudet
- vastakkainen
- päinvastainen
- Muut
- oma
- omistuksessa
- omistaja
- omistajat
- maksettu
- Kipu
- Paperi
- vanhemmat
- osa
- kumppani
- kumppanuuteen
- kumppani
- Kumppanuus
- kumppanuudet
- passiivinen
- passiivinen tulo
- Ohi
- Maksaa
- maksaa
- maksut
- Ihmiset
- osuus
- suorituskyky
- aika
- henkilö
- henkilöstö
- Personalities
- näkökulma
- vaihe
- poimia
- kappale
- kappaletta
- Paikka
- paikat
- suunnitelma
- suunnittelu
- suunnitelmat
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- Pelaa
- soitin
- Ole hyvä
- podcast
- podcastit
- Kohta
- pistettä
- salkku
- sijainti
- Kirje
- aika
- hinta
- Hinnat
- ensisijainen
- yksityinen
- kohti
- todennäköisesti
- Ongelma
- ongelmia
- tuotto
- prosessi
- Prosessit
- Tuotteet
- tuotanto
- Voitto
- projekti
- Projektinhallinta
- todiste
- todiste käsitteestä
- ominaisuudet
- omaisuus
- PROS
- vetämällä
- osto
- osti
- osto-
- tarkoitus
- työntää
- laittaa
- Putting
- laatu
- Neljännes
- kysymys
- kysymykset
- nopea
- nopeasti
- esille
- alue
- hinta
- Hinnat
- luokitus
- Lue
- Lukeminen
- valmis
- todellinen
- kiinteistöt
- reason
- tunnistaa
- kierrätys
- vähentää
- Refi
- kuntoutus
- yhteys
- suhteellisesti
- muistaa
- kaukosäädin
- vuokrat
- vastata
- edustaa
- edustus
- pyyntö
- vaatimukset
- tutkimus
- vastaus
- vastuu
- vastuullinen
- rajoitukset
- rajoittava
- säilyttäen
- palata
- tulot
- arviot
- Arvostelut
- Rooli
- katto
- kierros
- Reitti
- Sääntö
- ajaa
- juoksu
- Maaseudun
- Maaseutualueilla
- Turvallisuus
- Said
- palkka
- myynti
- myynti
- sama
- Säästä
- tallentaa
- sanoo
- Asteikko
- skannaus
- Niukka
- SEK
- Toinen
- koska
- valikoiva
- Myydään
- myynti
- tunne
- erillinen
- setti
- Setit
- asetus
- seitsemän
- Jaa:
- Lyhyt
- Lyhytaikainen
- shouldnt
- näyttää
- ESITYKSET
- merkittävästi
- allekirjoittaminen
- samankaltainen
- koska
- single
- paikka
- tilanne
- taidot
- liukuva
- Hitaasti
- pieni
- fiksuin
- So
- myyty
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- jonnekin
- Pian
- Tila
- erityisesti
- spektri
- viettää
- menot
- Sponsorit
- Henkilöstö
- Tähti
- Alkaa
- alkoi
- Osavaltio
- Lausunto
- Valtiot
- pysyä
- Yhä
- verkkokaupasta
- tarinat
- Tarina
- Strateginen
- strategiat
- Strategia
- puroihin
- tiukka
- vahva
- rakenne
- Opiskelijat
- tyyli
- aihe
- antaa
- toimitettu
- menestys
- onnistunut
- niin
- äkillinen
- kesä
- suuri
- esimies
- tuki
- ottaa
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- Neuvottelut
- Napauttaa
- vero
- veronpalautus
- Verot
- opettajat
- joukkue-
- ehdot
- texas
- -
- Pääkaupunki
- tiedot
- nivel
- Valtion
- maailma
- heidän
- itse
- Siellä.
- asia
- asiat
- kolmas
- tällä viikolla
- Tämä vuosi
- ajatus
- tuhansia
- kolmella
- kynnys
- Kautta
- aika
- kertaa
- vinkit
- Otsikko
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- WC
- huomenna
- tonni
- Tony
- liian
- ylin
- aihe
- kosketa
- kohti
- Kaupungintalo
- Juna
- Jäljennös
- hoito
- kuorma-auto
- totta
- Luottamus
- Kahdesti
- tyypillisesti
- varten
- ymmärtää
- unique
- yksiköt
- us
- käyttää
- yleensä
- VAHVISTA
- arvo
- ajoneuvo
- hanke
- Ventures
- Vastaan
- Video
- visio
- odottaa
- halusi
- Washington
- Washingtonin osavaltiossa
- vesi
- tavalla
- Rikkaus
- Keskiviikko
- viikko
- viikkoa
- punnita
- tervetuloa
- Mitä
- Mikä on
- onko
- joka
- vaikka
- KUKA
- tulee
- Voitot
- viisaus
- sisällä
- ilman
- Mietitkö
- sana
- Referenssit
- työskenteli
- työskentely
- maailman-
- pahin
- arvoinen
- olisi
- kirjallinen
- vuosi
- vuotta
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet
- nolla-