Luova rahoitus voi olla tehokas työkalu, joka auttaa sinua saamaan ensimmäisen omaisuutesi laukkuun. Tässä jaksossa Ashley ja Tony selittävät suurimmat erot kovaa rahaa, yksityistä rahaaja perinteinen luotonanto, sekä mitkä vaihtoehdot tekevät tarjouksestasi myyjälle vastustamattoman!
Tervetuloa takaisin toiseen Rookie vastaus! Jos tarvitset pääomaa uudelle sopimukselle, saatat harkita yhdessä vanhemman kanssa. Tietysti, kuten mikä tahansa sijoituskumppanuus, on tärkeää, että sinä rakenna se kunnolla ja sisällytä kaikki tärkeät ehdot sopimukseesi. Isäntämme näyttävät kuinka! Ne myös peittävät käteisrahoitusta yksityiskohtaisesti, mukaan lukien kuinka se toimii ja kuinka paljon rahaa voit vetää kiinteistöstä. Lopuksi he puhuvat käyttämällä hukattua tilaa oman sijoitusomaisuus saada lisää kassavirtaa! Tarvitsetko vedä lupia? Jäätkö kiinni, jos et? Pysy siellä loppuun asti saadaksesi selville!
Jos haluat Ashleyn ja Tonyn vastaavan kiinteistökysymykseen, voit lähetä kysymys tänne, lähetä Real Estate Rookie Facebook-ryhmätai soita meille Rookie Request Line -numeroon (1-888-5-ROOKIE).
Napsauta tätä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
Ashley:
Tämä on Real Estate Rookie -jakso 324.
Tony:
Tyypillisesti, kun käytämme yksityisiä rahalainaajiamme, sanomme kuten "Ei rahoituksen ennakointia" ja sanomme kuten "21 päivän sulkeminen". Emme siis välttämättä sano kuten "Hei, se on käteistarjous." Mutta nämä ovat asioita, joita kerromme heille: "Hei, suljemme nopeasti, eikä meillä ole rahoitusta." Ne tekevät tarjouksistamme yleensä hieman kilpailukykyisempiä.
Ashley:
Nimeni on Ashley Kehr, ja olen täällä isäntätoverini Tony J. Robinsonin kanssa.
Tony:
Ja tervetuloa Real Estate Rookie -podcastiin, jossa joka viikko, kahdesti viikossa, tuomme sinulle inspiraatiota, motivaatiota ja tarinoita, joita sinun tarvitsee kuulla aloittaaksesi sijoitusmatkasi. Tänään palaamme toisen Rookie Replyn kanssa, ja meillä on tänään käynnissä todella hyviä keskusteluja. Puhumme hieman rahoitusvaihtoehdoista, kovasta rahasta ja yksityisestä rahasta sekä eroista ja siitä, mikä toimii kussakin tilanteessa.
Puhumme kiinteistöjen tarkastuksista ja niiden ajoituksista. Pitäisikö sinun tehdä se ennen kiinteistön sulkemista, sulkemisprosessin aikana, ennen kuin edes lähetät tarjouksen? Annamme sinulle vastauksen siihen. Aiomme myös puhua hieman palo-WC:stä ja siitä, miksi sinun pitäisi tai ei pitäisi ostaa kiinteistöjä, joissa on tällainen putkisto.
Ashley:
Sitten puhumme kumppanuudesta vanhempiesi kanssa, erilaisista tavoista rakentaa kumppanuus ja sitten mitä tapahtuu, jos tulet kiinteistöön, jossa on vähän hukattua tilaa, kuten kaksi olohuonetta, jotka voivat olla lisämakuuhuone. Ja Tony ja minä erittelemme prosessin, jonka olemme molemmat kohdanneet, ja suosituksemme siitä, kuinka voit ansaita enemmän rahaa tuosta toisesta olohuoneesta muuttamalla sen makuuhuoneeksi.
Tony:
Selvä. Ennen kuin ryhdymme tämän päivän kysymyksiin, haluan kertoa jollekulle, jonka käyttäjätunnus on tohtori Goldstein ja joka jätti meille viiden tähden arvostelun Apple Podcasteista. Dr. Goldstein sanoo: "Informatiivinen ja motivoiva. Esitys on hieno. Ne kattavat laajan valikoiman kiinteistösijoittamiseen liittyviä aiheita helposti saavutetulla tavalla. Jakso 273 inspiroi minua kokeilemaan jotain uutta. Kaksi kuukautta myöhemmin olen tehnyt sopimuksen ja olen innoissani, että saan sen käyntiin. Kiitos Ashley ja Tony."
Ja kaverit, siksi luomme Rookie-podcastin innostaaksemme ihmisiä, kuten tohtori Goldsteinia, kuulemaan näitä tarinoita, kuulemaan näitä taktiikoita, kuulemaan näitä strategioita ja ryhtymään toimiin. Ja ainoa tapa löytää lisää ihmisiä inspiroimaan on, jos saamme enemmän arvosteluja podcastista, se auttaa levittämään sitä useammalle ihmiselle. Joten jos kuulut Rookie-yleisöön, jätä meille rehellinen arvioarvostelu millä tahansa alustalla, jota kuuntelet, jotta voimme vaikuttaa useampaan ihmiseen, kuten tohtori Goldsteiniin.
Ashley:
Okei. Tämän viikon sosiaalisen median huuto kuuluu Rental Property Couplelle, Patrick McGrathille ja hänen vaimolleen. He ovat aviomies- ja vaimotiimi matkalla FIRE:hen, joka on Financial Independence, Retire Early. Heillä on 35 vuokra-asuntoa, jotka he ovat hankkineet viimeisen kolmen vuoden aikana, ja omaisuutta yli viisi miljoonaa. Mutta he tekevät hienoa työtä jakaessaan matkansa Instagram-sivullaan.
Joten mene eteenpäin ja seuraa heitä ja tutustu heidän sivuinsa saadaksesi motivaatiota, inspiraatiota ja myös kysyäksesi joitain kysymyksiä. Joten se on @RentalPropertyCouple. Ja jos haluat olla esillä Instagramissa tai missä tahansa sosiaalisen median ketjussa, TikTok, muista merkitä Tony ja minä tarinoihisi kuvaan. Käytä hashtagia Real Estate Rookie, niin olemme löytäneet nämä mahtavat Instagram-tilit, jotka voimme jakaa kanssanne. Tyhjennä syötteesi hauskoista meemeistä ja ala lisäämään muita kiinteistösijoittajia yhteydenpitoon ja verkostoitumiseen.
Ensimmäinen kysymyksemme tänään on Mike Josephilta. "Hei kaikki. Olen toistaiseksi rahoittanut omia kauppojani, mutta aion käyttää muita lyhytaikaisia rahoitusmenetelmiä, kuten kovaa rahaa, saadakseni selville nopeammin. Tämä on hyvin peruskysymys, mutta kun rahat rahoitetaan kovalla rahalla, katsotaanko se myyjän näkökulmasta käteiseksi?
"Kun teet tarjouksen, luopuisitko rahoituksesta, jotta se houkuttelee myyjää?" Joten, Tony, katsotaanpa ajatuksesi kovan rahan käyttämisestä.
Tony:
Joo, tarkoitan, näet varmasti joitain ihmisiä, jotka sanovat, että heillä on "käteistä", kun he ostavat kovalla rahalla. Mielestäni se riippuu myös tavasta, jolla käytät nuo kovat rahat. Jos se on perinteistä kovaa rahaa, saatat joutua hyppäämään muutaman lisävanteen läpi, etenkin kokemuksesi tasosta riippuen. Mutta sanotaan, että sinulla on todellinen yksityinen rahalainaaja, jolle vain leikkaat korkoshekin neljännesvuosittain, joka kuukausi tai mikä se on.
Ja sinulla on todellakin käteistä pankissasi, vaikka se on teknisesti laina niin, se on vähän helpompaa, vähän vähemmän kitkaa sillä tavalla. Joten, luulen, että se riippuu, Mike, siitä, kuinka asetat yksityisen rahan tai kovan rahan tapahtuman, tunnetko olosi erittäin mukavaksi tai luottavaiseksi kutsuessasi sitä käteiseksi. Kuten esimerkiksi, ostamme paljon fläppejämme ja sanomme, että maksamme käteistä, vaikka käytämme velkaa, mutta se johtuu siitä, että meillä on yksityisiä lainanantajia, joiden kanssa meillä on suhde ja meillä on jo sellainen rahoitus järjestyi.
Kovan rahan käyttämisen edut yksityisiin rahoihin verrattuna ovat siis, että lainanantajasi tekevät siitä tyypillisesti hieman helpompaa kuin perinteinen ja erityisesti FHA-lainan tai vastaavan kaltainen, eikö niin? Jos voit tulla lainalla, jonka sulkeutumistodennäköisyys on suurempi, se on mielestäni myyjälle tärkeämpää kuin se, mitä velkaa sinulla on sinänsä.
Ashley:
Niin, niin New Yorkin osavaltiossa, kun suljet kiinteistön, sinun on käytettävä asianajajia, ja sitten siihen menee paljon enemmän omistustyötä ja on paljon vaikeampi prosessi saada kovan rahalainanantajan panttioikeus varsinaiseen omaisuuteen. kun suljet. Olen siis esittänyt, että se oli aiemmin käteistä, ja sitten myyjät ovat kyseenalaistaneet, miksi asianajajien on tehtävä kaikki tämä, mikä näyttää siltä, että saat rahoitusta nyt.
Olen siis oppinut olemaan laittamatta sitä käteiseksi. Se vain tekee myyjille selväksi, että kyllä, asianajajilta tulee lisää työtä, mikä saattaa viedä hieman enemmän aikaa sulkemiseen asti. Olen siis ehdottomasti sitä mieltä, että saat rahoitusta. Mutta tiedän paljon muita sijoittajia, jotka sanovat, että se on käteistä, koska he voivat saada rahat niin nopeasti kovalta rahalainaajaltaan, eikä sen tekeminen New Yorkin osavaltion kautta ole kovin pitkä prosessi.
Tony:
Kyllä, tyypillisesti, kun käytämme yksityisiä rahalainaajiamme, sanomme kuten "Ei rahoitusvarmuutta" ja sanomme kuten "21 päivän sulkeminen". Emme siis välttämättä sano kuten "Hei, se on vain käteistarjous", mutta kerromme heille nämä asiat: "Hei, suljemme nopeasti, eikä meillä ole rahoitusta. ” Ja ne tyypillisesti tekevät tarjouksistamme hieman kilpailukykyisempiä.
Ashley:
Kyllä, yksityisillä rahoilla, olen aina tehnyt, se on käteistarjous ja sitten, joo, ei tässä ole rahoitusta. Mutta kovalla rahalla olen alkanut sanoa, että se on rahoitusta siellä.
Tony:
Joo. Ja puretaan sekin, Ash, aloittelijoillemme, jotka eivät ehkä tunne eroja. Joten on olemassa perinteistä lainaa, jossa menet Bank of Americalle tai paikalliselle luottoyhdistykselle tai niin edelleen hakemaan velkaa ostaaksesi kiinteistön. Mutta sitten on enemmän luovaa puolta, jossa käytät kovaa rahaa tai yksityistä rahaa.
Yksityinen raha on luultavasti yksinkertaisin vaihtoehto. Joten sanotaan, että Ash ja minä olemme ystäviä, tarkoitan, että olemme ystäviä. Mutta oletetaan, että Ashleylla on 500,000 500,000 dollaria pankissa juuri nyt ja löydän sopimuksen, jossa ostohinta ja kuntoutus ovat 500,000 750 dollaria. Joten voin mennä Ashleyn luo ja sanoa: "Ashley, katso, minä löysin tämän sopimuksen. Hankkeen kokonaiskustannukset ovat XNUMX XNUMX dollaria. Uskon, että kiinteistön arvo on XNUMX dollaria, kun olemme valmiit."
Joten meillä on siellä vähän pääomaa, ehkä 800 dollaria. Ja minä sanon: "Ashley, voitko lainata minulle sen 500,000 10 dollaria. Maksan sinulle kiinteän koron joka kuukausi, joka vuosineljännes, ehkä projektin lopussa 50,000 %.” Tämä tarkoittaa, että Ashley saa 500,000 10 dollaria vuodessa XNUMX XNUMX dollaristaan, jos maksamme hänelle XNUMX prosenttia. Joten Ashley sanoo: "Kyllä, Tony, tietysti."
Joten Ashley joko siirtää minulle rahat kauppaan, se on yksi tapa tehdä se, tai hän voi siirtää sen omistusoikeuteen ja turvatalletukseen. Mutta periaatteessa Ashley rahoittaa tämän sopimuksen puolestani. Se on kahdenkeskinen kauppa ja se perustuu suhteeseemme toisiimme. Kyseessä on yksityinen rahakauppa. Kova rahanlainaaja on tyypillisesti henkilö, joka harjoittaa jonkinlaista liiketoimintaa.
Joten kyseessä ei ole joku, jonka kanssa sinulla on erittäin läheinen henkilökohtainen suhde. Tällä henkilöllä on verkkosivusto ja he rahoittavat useita tarjouksia kuukausittain. Ja heillä on erittäin tiukat vakuutussääntöohjeet. He haluavat nähdä kiinteistösi. He haluavat nähdä sopimuksesi. He haluavat varmistaa, että sinulla on hyvät työmahdollisuudet.
He haluavat tietää, onko sinulla hyvä urakoitsija. He haluavat varmistaa, että he todella suojaavat omaisuuttaan ja rahojaan, koska he eivät tunne sinua henkilökohtaisesti. Ja tyypillisesti kovaa lainanantajaa käytettäessä näet korkeampia maksuja. Joten maksat ehkä hieman enemmän rahaa etukäteen ja maksuja. He kutsuvat niitä pisteitä. Korkosi voi taas olla hieman korkeampi kuin yksityisen rahanlainaajan, koska tämä on heille liiketoimintaa.
Joten jos maksat 6 % tai 7 % perinteisestä sijoituksesta, maksat ehkä 12 % tai jotain kovasta rahasta, eikö niin? En ole koskaan käyttänyt kovaa rahaa. Tiedän siis, että hinnat ovat korkeammat, mutta tyypillisesti ne veloittavat hieman enemmän. Mutta kova raha on bisnestä, kun taas yksityinen raha on suhteiden painopiste.
Ashley:
Yksityinen raha, jos sinulla on pääsy yksityiseen rahaan, on mielestäni yleensä paljon helpompaa ja parempaa kuin kova raha.
Tony:
Ja siksi en ole koskaan käyttänyt kovasti, koska meillä on pääsy yksityiseen rahaan. Joten se on kuin miksi hyppäisin kovan rahanlainaajan vanteiden läpi, kun voin mennä vain yksityisen rahan tielle? Tiedän, että jotkut ihmiset yhdistävät nämä kaksi. Ja jotkut kovat rahalainaajat hyväksyvät tämän, toiset eivät. Mutta sano, että sinulla on kova lainanantaja, joka sopii tähän.
Sano, että sinulla on sopimus ja sinun on maksettava 100,000 400 dollaria, ja kova rahalainaajasi kattaa loput 100,000 dollaria. Jotkut kovat rahalainaajat antavat sinun periaatteessa saada yksityisen lainanantajan kattamaan tuon 400 XNUMX dollarin. Joten kun menet purkamaan tämän kiinteistön, se on nolla käteistä taskussasi. Sinulla on kova lainanantajasi, joka laittaa XNUMX dollaria.
Sinulla on yksityinen lainanantajasi, joka maksaa 100 dollaria. Yhdessä tämä kattaa projektisi kokonaiskustannukset ja maksat vain koron takaisin molemmille ihmisille. Sekin on yksi vaihtoehto. Jälleen kerran, en ole koskaan mennyt tälle tielle, koska pidän mieluummin vain yksityisillä rahoilla, mutta se on enemmän vipuvaikutusta, eikö niin?
Ja se on ainoa syy, miksi ajattelin sitä, koska esimerkiksi kun lähden ulos ja jossain vaiheessa meillä voi olla 2 miljoonaa dollaria yksityisiä rahalainoja eri ihmisille, ja se on kuin kaikki olisi sidottu ehkä kolmeen tai neljään kiinteistöön. . Kuvittele nyt, jos ottaisin ne 3 miljoonaa dollaria ja käyttäisin niitä käsirahana joukossa kovaa rahaa.
Minulla voisi olla 10 sopimusta, jotka teen kerralla, jos jakaisin sen tällä tavalla, mutta riskejä ja kustannuksia on enemmän. Joten pidämme asian yksinkertaisena. Kaikki yksityistä rahaa.
Ashley:
Joo, minulla on ystävä, joka otti ensimmäisen kovarahalainansa. Joten tämä oli yksi hänen ensimmäisistä vuokra-asunnoistaan. Kun hän sai kovan lainanantajan ja he tekivät 80% ja sitten hänen piti tuoda loput 20%, mutta hän sai yksityistä rahoitusta 10%:lla. Joten 10 prosenttia hänen täytyi osoittaa, että se tuli hänen pankkitililtään, ja loput 10 prosenttia hän saattoi lainata joltain toiselta.
Ja sitten loput 80% kattoi kova rahalainaaja. Okei. Joten seuraava kysymyksemme on Jesse Andhra. Ja kysymys kuuluu, onko mahdollista tarkastaa kiinteistö ennen tarjouksen jättämistä? Ja kyllä, se on. Joten varsinkin jos kiinteistö on pois markkinoilta ja keskustelet suoraan myyjän kanssa, voit pyytää tarkastuksen tekemistä.
Ongelma, jonka näen tämän tekemisessä, on se, että jos te ette ole edes samalla alueella pallokentällä ja käytätte 500 dollaria tarkastukseen, annatte heille heidän tarjouksensa ja he sanovat: "Ei, me todella haluamme 100,000 XNUMX taalaa lisää kiinteistöstä." Joten, tämä on yksi syy, miksi haluan tehdä kiinteistön sopimuksen ennen kuin lähden maksamaan kotitarkastajalle aiheutuvat kulut. Jos kiinteistö on MLS:ssä, yksi asia… tarkastukset voivat kestää kauan.
Viimeisimmän tekemäni kiinteistötarkastuksen aikana kiinteistön tekemiseen meni kolme ja puoli tuntia. Se oli mielestäni 1,600 neliöjalkaa yhden perheen talo. Kolme ja puoli tuntia. Joten yleensä, kun varaat esityksen, agenttiaika estää 15 minuutin ja 30 minuutin ikkunan siitä, milloin aiot olla paikalla katsomassa taloa. On siis tehtävä selväksi, että haluat katsella kiinteistöä sen ajan, jonka kiinteistössä oli tarkastus, jotta sinulla ei ole muita esittelyjä.
Ja nykypäivän kuumilla markkinoilla voisi olla esittelyjä peräkkäin, kun kiinteistö on listattu. Nämä ovat siis pari huolenaihetta, joita voin ajatella, mutta olisin vain erittäin avoin ja rehellinen kaikille, myyjille, edustajallesi, heidän agentilleen, kenelle tahansa, että haluat tehdä tarkastuksen ennen kuin aloitat varsinaisen tarkastuksen. laita tarjous ja varmista sitten, että olet valmis maksamaan rahat ennen tarjouksen tekemistä.
Tony:
Siellä oli joitain kiinteistökaupan osia tai kaiketi joitain toimijoita kiinteistökaupassa, heille maksetaan riippumatta siitä, mitä. Lainanantaja saa maksun vain, jos sopimus päättyy. Kiinteistönvälittäjä saa palkkaa vain, jos kauppa solmitaan. Mutta arvioijasi ja tarkastajasi eivät välitä, jos kauppa päättyy. He saavat maksun etukäteen, kun he tarjoavat palvelujaan.
Joten Ashleyn mukaan siitä voi tulla erittäin kallista, jos olet tekemässä tarkastuksia jokaisessa kiinteistössä, josta aiot jättää tarjouksen. Syy, miksi sinun ei tarvitse tehdä sitä, Jesse, johtuu siitä, että kun lähetät tarjouksesi, sinulle yleensä annetaan tietty määrä päiviä due diligence -tarkastukseen. Okei? Joten sinun kannattaa kävellä kiinteistöllä tai pyytää agenttia kävelemään kiinteistöllä tai ainakin hankkia valokuvia tai videokuvaus, jotta saat hyvän käsityksen kiinteistön yleisestä kunnosta.
Ja sen perusteella voit tehdä joitakin oletuksia: "Hei, mitkä ovat joitain asioita, jotka minusta tuntuu tämän alustavan esittelyn perusteella ja jotka saattavat vaatia korjausta, korjausta tai vaihtoa?" Due diligence -jakso on tilaisuutesi. Nyt kun olet tehnyt sen sopimuksen, nyt kun sinä ja tuo myyjä olette sopineet ainakin ostohinnan alkuperäisestä lähtökohdasta, nyt voit käydä läpi ja tehdä sen erittäin syvän sukelluksen päästäksesi seinien taakse ja tehdäksesi mitä tahansa muuta täytyy varmistaa, että konepellin alla on kaikki hyvin.
Mutta syy sinun ei tarvitse tehdä kiinteistön tarkastusta ennen, koska sinulla on due diligence -aika sulkuajan aikana, jotta voit vetää ulos, jos tulee suuria kuluja tai pyytää lisäluottoa myyjältä, jos muita asioita ilmenee. tuo tarkastusraportti. Kirjoitan yleensä 14 päivää due diligence -ajan useimpiin tarjouksiini. Ashley, mitä laitat yleensä?
Ashley:
Tarkastusta varten olemme todella lyhentäneet tätä aikaväliä ja olemme tehneet… seitsemän päivää on suurin piirtein maksimi, jonka voimme tehdä tällä hetkellä. Mutta kerromme heille, että teemme sen heti, kun saamme kodintarkastajan pois sieltä. Välittäjäni välittää sen myyjälle, ja se on itse asiassa toiminut meidän eduksemme parille tarjouksellemme.
Joten kaksi viimeistä kiinteistöä, joita tarjosin MLS:ssä ja halusin tehdä niille tarkastuksen, pystyimme suorittamaan tämän tarkastuksen ensimmäisten 48 tunnin kuluessa tarjouksen lähettämisestä heille ja he hyväksyivät sen. Joten se on ollut erittäin tärkeä asia, että voimme mennä eteenpäin heti. Ja monta kertaa, ennen kuin laitan tarjouksen, tehdään suuri osa due diligence -testauksesta, jonka voin tehdä jo tietokoneella, koska se auttaa tarjoukseni perustaa.
Toinen osa on vain todella kiinteistön tarkastus ja millainen kuntoutus tehdään, mitä on tullut esiin, mitä sen korjaaminen maksaa. Joten meidän on saatava tarkastaja sisään, mikä voi kestää enimmäkseen kaksi päivää. Yleensä silloin voimme saada ne sisään, kahden päivän kuluttua siitä, kun todella pyydämme, eli kun tarjouksemme hyväksytään, ja sitten kahden päivän sisällä.
Ja sitten tarvitsemme yleensä noin 12–24 tuntia tulosten saamisen jälkeen, jotta voimme todella päättää tarjouksesta. Ja tänä aikana keräämme kustannuksia siitä, mitä näiden korjausten tekeminen maksaisi, ja saamme selville muita kiinteistön tarkastuksen aikana esiin tulleita tietoja, joita meidän on tutkittava lisää. Meillä oli sellainen, tämä oli järvitalo ja siinä oli polttokäymälä. Joten, tässä se polttaa sen, kulta.
Tony:
Onko se totta?
Ashley:
Joo. Joten tässä kiinteistössä ei ollut septistä eikä viemäriä, ja niitä oli ympäröivissä kiinteistöissä. Joten yksi asia, joka meidän piti selvittää, oli kuinka paljon septisen järjestelmän asentaminen sinne maksaisi. Mutta tämä polttokäymälä, se on vain wc ja sitten sieltä tulee ulos tuuletusaukko. Ja laitat paperin wc:hen ja siellä on erittäin tiukat ohjeet kuinka se tehdään.
Joten tarkastuksemme aikana, agenttimme, olimme itse asiassa myyjän edustajan kanssa. Hän vastaa: "Okei, myyjä osoitti minulle, kuinka tämä tehdään. Aion näyttää teille, kuinka tätä wc:tä käytetään." Ja käytiin läpi koko prosessi. Joten otat paperiarkin ulos ja laitat paperin wc:hen, okei? Ja se on suljettu, jotta näet vain kulhon.
Ja sitten menet kylpyhuoneeseen ja sitten sinun on painettava painiketta huuhdellaksesi se ensin. Joten se avaa wc:n pohjan, paperisi putoaa alas tavarasi kanssa. Ja sitten se sulkeutuu takaisin, kun vapautat painikkeen ja sitten sytytät tulen ja se tekee kuin a, ja kuulet sen palavan siellä. Ja sitten, niin usein, luulen, että myyjä sanoi joka viikko ennen kuin he lähtisivät järven talosta, että he tyhjentäisivät tuhkat.
Mutta kun olit ulkona ja vessa huuhdeltiin, tunsit palaneen ilmassa talon toisella puolella olevasta tuuletusaukosta, jos olit sillä puolella taloa. Joten meidän piti tehdä paljon tutkimusta näistä wc-tiloista ja olla samaa mieltä: "Okei, ensinnäkin, jos haluamme käyttää tätä omina asukkainamme, nauttia järvitalosta itse, voimme käsitellä sitä hinnallamme. saan sen. Mutta tehdä se lyhytaikaisena vuokrana ja yrittää selittää vieraille kuinka tätä hommaa käytetään ja-”
Tony:
He polttaisivat talon. Talo poltetaan ensimmäisenä vuonna.
Ashley:
Niin, se oli iso juttu. Ja lopulta menetimme kiinteistön, koska teimme tarkastuksen, ja sitten meillä ei ollut vielä asianajajan hyväksyntää, koska se oli kulunut viikonloppuna ja joku muu teki näkemättömän tarjouksen ja tarjosi itse asiassa 70,000 XNUMX dollaria enemmän kuin me. Joten he ottivat sen, mutta he korvasivat meille tarkastuksemme kohteliaisuudesta.
Tony:
Hyvä juttu.
Ashley:
Joten se oli mukavaa, mutta se olisi ollut paljon mukavampaa sillä hinnalla, jolla aiomme hankkia tämän kiinteistön.
Tony:
Ihmettelen, tiesikö se henkilö, joka osti sen, joka päihitti sinut siihen, tästä tulipalosta polttavasta wc-tilanteesta, koska en ole koskaan ennen kuullut sellaisesta.
Ashley:
Niin, ja kiinteistö suljettiin. Olemme kulkeneet veneellämme ja näemme uudet omistajat laiturissa ja niin
Tony:
Kyllä se on villiä. Hulluinta, mitä olen kuullut kiinteistötarkastuksesta.
Ashley:
Joten, olemme yrittäneet tehdä ne, vastata kysymykseesi, mahdollisimman lyhyessä ajassa, jotta jos emme pääse jostain sopimukseen, sanomme myyjille, että näin et ole hävinnyt aika. Ja molemmissa tarjouksissa olimme ensimmäiset ihmiset, jotka näkivät kiinteistön, joten saimme sen sopimuksen heti. Noissa olosuhteissa tapahtui siis itse asiassa taskulistaus.
He eivät ole edes listalleet sitä vielä. Ja sitten, toisessa, he eivät koskaan antaneet sitä odottaa. He vain sanoivat, että he viivästyttivät näytöksiä. Joten meidän täytyy nähdä se ensin. Teimme tarjouksemme heti ja he lopettivat näyttämisen. Ja siksi sovimme, että kiirehdimme tarkastuksen ja kaiken, joten heidän ei tarvinnut laittaa sitä vireillä ja sitten emme sovi tarkastuksesta ja sitten se palaa taas listalle, mikä voi jättää kiinteistöön lommo .
Joten se on myös neuvottelutekniikka, kun lähetät tarjouksesi, jos tiedät olevasi ensimmäisten joukossa ja sanot: "Sinun ei tarvitse jättää sitä odottamaan ennen kuin tarjouksemme on lähetetty, me teemme se niin nopeasti, että joudut vain lykkäämään esittelyjä pari päivää tai mitä tahansa. Mutta varmista, että saat sen sopimuksen ja asianajajan hyväksynnän allekirjoittamiseen, koska se oli meille ehdottomasti suuri opetus, jonka opimme.
Tony:
Hullu. Saitko videon? Pitääkö sinun lähettää minulle video tuosta palohengityskäymälästä, jos sinulla on sellainen?
Ashley:
Joo. Olen varma, että meillä on yksi kaikissa ottamissamme kuvissa. Joo. Okei. Seuraava kysymys on Will Kilbyltä. ”Etsin kotia, jota voisin vaihtaa, ja vanhempani ovat tarjoutuneet käteiskumppaniksi. Ja haluaisin hallita kauppaa ja sitten jakaa voitot. Miten rakentelisin tämäntyyppisen sopimuksen? Etsi vain laina ja pyydä heitä rahoittamaan remontit."
"He voisivat ostaa sen käteisellä, mutta minusta tuntuu, että se olisi enemmän vaivaa, kun en halua riskeerata niin suurta osaa vanhempieni rahoista. Kaikki vinkit olisivat todella tervetulleita." No, Will.
Tony:
Ensin hän sanoi taikasanan. Aina kun joku sanoo tämän sanan podcastissa, meidän täytyy oksentaa kopio kirjasta. Mutta Will, sinun pitäisi tutustua Ashley Kehrin ja Tony J. Robinsonin kirjoittamiin kiinteistökumppanuuksiin. Joten niille, jotka eivät ole vielä kuulleet meitä, olemme puhuneet taukoamatta, mutta Ash ja minä kirjoitimme yhdessä kirjan nimeltä Real Estate Partnerships. Se käynnistyi elokuun 10.
Joten kun kuuntelet tätä jaksoa, sen pitäisi olla ostettavissa mistä tahansa, mutta siirry osoitteeseen biggerpockets.com/partnerships. Puhumme paljon kumppanuusrakenteista. Mutta Ash, luulisin, mikä on ensimmäinen neuvosi Willille, joka perustuu tähän kysymykseen, kuinka rakentaa tämäntyyppinen kumppanuus?
Ashley:
Joo, joten luulen, että ensimmäinen asia, joka sinun on päätettävä, on, aiotko hakea lainaa ja sitten vain rahoittaaksesi remontin heiltä vai onko se vain käteisosto ja he rahoittavat peruskorjaukset. Se on ensimmäinen asia, joka sinun on päätettävä. Ja kyllä, on olemassa suuri riski, että he sijoittavat käteisensä kiinteistöstä, mutta on myös suuri riski saada lainaa, että he voivat hävitä remonteissa.
Joten luulen, että jos tiedät, että sinulla on mahdollisuus saada laina, jonka voit saada, oli se sitten kova rahanlainaaja tai ehkä toinen yksityinen rahanlainaaja, mutta joka tapauksessa, sinun pitäisi tuntea olosi mukavaksi ja luottavaiseksi ryhtyessäsi kauppaan, johon et aio. menetät rahaa, eivätkä vanhempasi menetä sitä. Suurin asia, mitä ajattelen tässä, on varmistaa, että mitä tahansa rakennetta teetkin, se on kirjallinen ja kaikki on selvää.
Jos vanhemmillesi on selvää, että tämä on riski, tämä on sijoitus, eikä heille ole taattu käteistä, ja että aiot jakaa voitot siitä. Joten näen tässä kaksi tapaa, joilla voit jäsentää sen. Joten tämä voi olla yksinkertaisesti velkayhtiö, jossa he lainaavat sinulle rahaa ja maksat heille kuukausittain korkoprosenttia, ja heille taataan rahat takaisin, jos et myy sitä sillä, mitä ajattelit, olet silti lopulta heille velkaa ne rahat.
Toinen asia on, että aiot olla osakekumppaneita, joissa vanhempasi ja sinä, sanomme, jaat sen 50-50, he laittavat rahat sisään. Kun talo myydään, ehkä he vain saavat rahansa takaisin ja sitten jaatte sen, mikä on jäljellä teidän kahden kesken. Mitä tulee voittojen prosenttiosuuteen, tarkastelisin, kuinka paljon aikaa ja energiaa sinulla on todella tehdä kaupan hallintaan.
Aiotteko hankkia sopimuksen, löydätkö sen? Aiotko johtaa urakoitsijoita? Aiotko todella tehdä jotain työtä itse? Joten uskon, että sillä on suuri merkitys siihen, kuinka paljon prosenttiosuutta sinun pitäisi todella ottaa. Jos päädyt saamaan lainan ja velka tulee olemaan sinun nimissäsi, se vaikuttaa myös paljon enemmän pöytään tuomasi painoon ja sen pitäisi ehdottomasti nostaa prosenttiosuuttasi.
Jos aiot saada lainan vanhempiesi nimiin, se lisää varmasti heidän tuomiaan pöytään. Joten nämä ovat sellaisia asioita, joita katsoisin. Ja myös sinun on tiedettävä, mitä vanhempasi haluavat tästäkin, ennen kuin voit päättää, minkä tien valitset, onko he haluavat saada voittoa vai haluavatko he vain tietyn summan, ehkä kuukausimaksun tai lopussa, kun projekti on valmis, he haluavat vain saada prosenttiosuuden, jonka he saavat lainaamalla rahaa.
Tony:
Luulen henkilökohtaisesti, että olen mieluummin tehnyt siitä velkapohjaisen kumppanuuden. Se antaa kiinteän, lähes taatun tuoton rahakumppanille, ja sitten sen avulla sinä henkilönä, joka todella hallitsee sopimusta, saat kaiken ylösalaisin. Ja hassua, Will, äitini on itse asiassa yksityinen rahanlainaaja. Luulen, että meillä oli kaksi yksityistä lainanantajaa rivissä ja olimme vähän vajaita.
Joten otin yhteyttä äitiini, hänellä oli tuolloin vähän käteistä ja hän tuli yksityiseksi rahalainaajaksi. Ja me maksoimme hänelle, pyysimme häntä täyttämään kaikki samat asiakirjat kuin muut yksityiset rahalainaajat. Hän tallensi ne ja hänellä oli velkakirja, hänellä oli luottamuskirja ja kaikki kirjattiin läänin kanssa. Ja maksoimme hänelle, luulen, että silloin meille annettiin 10 % korkoa.
Joten kohtimme häntä samalla tavalla kuin kaikkia muita yksityisiä rahalainaajiamme. Joten kaikki, mitä Ashley sanoi, on paikallaan. Mutta minä henkilökohtaisesti olen aina pitänyt ajatuksesta velkayhtiöstä flip- ja sitten osakekumppanuuksista enemmän pitkän aikavälin kokonaistyyppisissä tilanteissa.
Ashley:
Ja sitten katsoisin myös, mikä on vanhempiesi osallisuus. Onko kyseessä vain käteiskumppanit vai tuleeko äitisi sisään ja sanoo: "Ei, ei, ei se laatta. Palauta se. Tämä laatta näyttää myös paremmalta." Niin-
Tony:
Se on myös osa syytä tehdä se velkayhtiönä, jotta vanhempasi eivät voi… koska jokainen vanhempi haluaa vanhemmilleen jollain tavalla, muodon tai muodon. Joten luulen, Will, sinun täytyy kysyä itseltäsi, haluatko vanhempasi yrittävän kertoa sinulle, kyllä, laattojen valinta ja lattiat ja kaikki se juttu?
Ashley:
Ja ehkä siitä olisi hyötyä, jos heillä olisi osakekumppani, tai ehkä isäsi on erittäin kätevä, ja hänkin voisi auttaa jossakin asiassa. Siellä on siis paljon tarkasteltavia muuttujia. Mutta kuten Tony sanoi, sen tekeminen… velkarakenne on ehdottomasti paljon puhtaampi.
Ja sitten tekemällä se toisella tavalla tehdäksesi luettelon rooleista ja vastuista, joita jokainen tekee, ja laittaa siihen dollarin summan ja sitten kuinka paljon rahaa he tuovat, laskea prosenttiosuuden siitä, kuka saa lainan ja laita siihenkin prosentti. Okei. Seuraava kysymys on RJ Elbersiltä. Oletetaan, että talossa on kaksi olohuonetta ja halusin tehdä niistä yhden lisämakuuhuoneen lisäämällä vain seinän.
Mikä on yleensä prosessi tämän saavuttamiseksi? Pitääkö minun vetää luvat vai voinko vain palkata urakoitsijan lisäämään seinää? Lisäksi, jos joku on tehnyt tämän, mitä tämä yleensä maksaa? Joten, Tony, oletko koskaan tehnyt tätä lyhytaikaista vuokrausta varten?
Tony:
Joo. Tarkoitan, ettemme ole koskaan tehneet juuri tätä, mutta olemme tehneet sen osana kiinteistön suurempaa remonttia. Ja itse asiassa, ainoa kerta, kun olemme lisänneet makuuhuoneita, tämä on hauska tarina, on se, että edellinen omistaja… se oli kolmen makuuhuoneen talo ja edellinen omistaja kaatoi kaikki seinät kaikkien kolmen makuuhuoneen väliltä. Ne laitettiin tavallaan L-kokoonpanoon.
Joten siellä oli käytävä ja täällä on kaksi ovea ja yksi ovi täällä. Joten se oli iso L, ja hän vain kaatoi kaikki seinät ja hänellä oli vain yksi iso massiivinen makuuhuone. Joten menimme vain takaisin ja asetimme seinät takaisin paikoilleen. Tämä on siis ainoa kerta, kun olemme tehneet sen. Olemme lisänneet kylpyhuoneita muutamiin kiinteistöihimme.
Ja aivan ensimmäisen kerran kun lisäsimme kylpyhuoneen, emme saaneet lupaa ja kaupunki päätyi, vain niin sattui ajamaan tämän kiinteistön ohi kaikista kiinteistöistämme ja näin työn käynnissä. Meidän on lopetettava työjärjestys. Tälle kiinteistölle piti todella hakea luvat.
Joten mielestäni, RJ, turvallisin ja helpoin veto on, että kun tunnistat, että haluat lisätä neliötä, makuuhuoneita, kylpyhuoneita, mitä tahansa, mene kaupunkiinsi, mene maakuntaasi ja sano: "Hei , tässä on mitä aion tehdä." He sanovat: "Hei, me tarvitsemme tämän asiakirjan, tämän asiakirjan, tämän asiakirjan." Lähetä ne asiat heille.
Ja jos haluat välttää riskin joutua sulkeutumaan kaupungin toimesta ja joutumaan heidän tuhmaluetteloonsa, hanki ne luvat etukäteen. Se tekee prosessista hieman helpompaa sinulle.
Ashley:
Kyllä, ja se voi varmasti riippua kaupungistasi, että olet kiinnostunut -
Tony:
Se on totta.
Ashley:
… mitä todellisia lupia tarvitset. Joten Tonyn tilanteessa, kun lisäät kylpyhuoneen, putkityöluvan, lisäät kiinteistöön uutta putkistoa. Mutta tässä tilanteessa, sikäli kuin olen tehnyt kiinteistöjä, koodinvalvontaviranomaiset eivät ole vaatineet lupaa lisätä seinää, joka tekee vain makuuhuoneen, koska sitä ei ole, varsinkin jos ei ole sähköä.
Tony:
Ei sähköä. Joo.
Ashley:
...on tehty tai ei putkityötä -
Tony:
Putkityöt.
Ashley:
… ja sinä vain pystyt kirjaimellisesti seinää. Yksi asia, jota saatat joutua harkitsemaan, on vaatekaapin lisääminen, jotta siitä tulisi laillinen makuuhuone kiinteistöön. Joten soittaisin vain koodinvalvontaviranomaiselle ja kysyisin, mutta tyypillisesti tässä tilanteessa en näe tarvetta, että sinun tarvitsee saada lupaa, koska se on vain seinä nousemassa. Ja jos et asenna uutta sähköä, kuten pistorasiaa tai muuta vastaavaa, sinun ei tarvitse saada lupaa.
Tony:
Joo. Ja kuten sanoit, uskon, että se riippuu myös siitä, missä kaupungissa tai maakunnassa olet. Olimme osassa Luoteis-Arkansasia viime kesänä ja katselimme joitain kiinteistöjä. Ja agentti, joka ajoi meitä ympäriinsä, kysyimme jotain lupaprosessista. Hän sanoi: "Voi, tässä läänissä ei ole lupamenettelyä." Ja me olemme kuin: "Mitä tarkoitat?"
Hän sanoi: "Joo, jos omistat maan, voit rakentaa mitä haluat." Ja me olimme kuin: "Mitä?" Joten se melkein sai minut hermostumaan ostaakseni sieltä, koska sinulla ei ole aavistustakaan, mitä aiot tehdä.
Ashley:
Et tiedä mitä saat, joo. Uusi kehitys siellä, mahdollisuudet ovat rajattomat. Kun pääset todella maaseudulle, missä minäkin asun, myös ympärilläni olevat kaupungit sanovat "rakennuslupa vaaditaan", koska monilla muilla kaupungeilla ei ole... sinulla ei tarvitse olla rakennuslupia tai muuta vastaavaa. että. Joten, kaupunki sanoi myös, minä olen siellä: "Tervetuloa tähän kaupunkiin." Ja sitten lukee rakennuslupa.
Tony:
Rakennuslupa. Joo.
Ashley:
Joo. Ja sitten tämän kysymyksen viimeinen osa, mitä tämä yleensä maksaa? Joten kun teet tätä projektia, se on kehystys, joten joudut maksamaan puutavarasta sen mukaan, kuinka hyvin se on, sinun on asetettava nastat sisään ja kehystettävä se. Ja sitten sinun täytyy, oletan, että tämä ei ole ulkoseinä. Joten et tarvitse siihen mitään eristystä. Ja sitten tarvitset kipsilevyä seinän molemmille puolille.
Suurin kulu on itse asiassa urakoitsijan palkkaaminen, joka tulee takaisin viimeistelemään kipsilevyn. Joten vaikka he voisivat kehystää sen, he voivat ripustaa kipsilevyn, teippauksen ja mutaa ja viimeistellä kipsilevyn, se on itse asiassa urakoitsijan suurin ajanhukkaa tai ajankulutus, koska heidän on annettava mudan kuivua. ja sitten heidän on palattava hiomaan se.
Ja sitten heidän on ehkä palattava ja mutaattava se uudelleen ja sitten hiottava se. Mutta onneksi, koska sen luultavasti pitäisi olla… voit luultavasti tehdä kaksi lautaa, ehkä hieman ylimääräistä seinään riippuen siitä, kuinka suuri se on. Katson vain takanani olevaa seinää ja se olisi kuin kaksi kappaletta kipsilevyä. Mutta se olisi suurin ajankulutus, jos urakoitsija joutuisi palaamaan useita kertoja.
Se ei ole kuin jotain, jonka he voisivat saada valmiiksi päivässä. Ja sitten, maalaus, tarkoitan, että voisit luultavasti tehdä maalauksen itse, tai kun se on kuivunut, urakoitsija maalaisi sen päivässä, ellei se tarvitsisi uusia kerroksia. Mutta koska se on upouusi kipsilevy, et todennäköisesti tarvitse kahta kerrosta siihen.
Tony:
Joo, en ole itse asiassa koskaan tehnyt sitä vain projektina. Se on aina sisältänyt täyden suolen kuntoutuksen. Joten käytämme 100,000 XNUMX dollaria supervanhan kodin kunnostukseen. Joten en voinut edes miettiä, mitä maksaisi yhden seinän rakentaminen yhdelle makuuhuoneelle.
Ashley:
Joo, meillä itse asiassa oli… Aioin tehdä tästä Instagram-rullan tänään. Vuokralainen jätti eilen illalla huoltopyynnön ja sanoi: "Olen todella pahoillani, kaaduin ja kompastuin imurin päälle ja tein reiän seinään. Voitko tulla korjaamaan sen?" Ja sitten, laita kuva ylös ja se on kirjaimellisesti iso reikä seinässä ja kipsilevyssä. Ja niin, huoltomies kertoi hänelle, että hän pysähtyy katsomaan sitä maanantaina tai minä päivänä tahansa antaakseen hänelle arvion korjauksen kustannuksista.
Ja hän oli järkyttynyt: "Mitä tarkoitat, että minun täytyy maksaa siitä? Tämä oli onnettomuus." Ja hän sanoi: "Kyllä, valitettavasti, koska aiheutitte omaisuudelle vahinkoa, joka sinun on maksettava sen korjaamiseksi. Olet enemmän kuin tervetullut käyttämään toista hyväksymäämme urakoitsijaa tekemään korjauksen puolestasi tai minä tulen tekemään sen."
Ja niin sitten saimme asukkaalta tämän pitkän sähköpostin isännöitsijälle, jossa sanottiin vain: "Hänellä ei ole aavistustakaan kuinka korjata tämä. Hän ei voi korjata sitä itse. Hänen pitäisi maksaa." Ja me vain nauramme. Ja niin jotkut ihmiset hämmentyvät joskus, että kerrostalossa asuminen tarkoittaa, että he ovat tässä täysihoitolassa. Ja silti veikkaan, että jos olisit täysihoitolassa, laittaisit seinään reiän, joka näkyisi myös kuukausilaskussasi.
Tony:
Täysin.
Ashley:
Mutta joo, se tuli tänään esille. Mutta kun pohdimme, okei, kuinka paljon veloitamme siitä, koska sen korjauksen tekeminen on niin aikaa vievää, koska sinun on palattava siihen useita kertoja saadaksesi itse asiassa kipsilevyn mudoituksen loppuun ja sitten maalaa se ja itse asiassa myös maalitikku. Tämä on joku, joka on asunut siellä, luulen, 10 vuotta.
Joten tietääkseni maali on muuttunut 10 vuoden aikana. Mutta meidän on otettava näyte ja mentävä etsimään se Sherwin-Williamsista ja kaikesta muusta sellaisesta. Mutta luultavasti sen korjaaminen maksaa yhtä paljon ilman itse työvoimaa. Meillä on ollut urakoitsijoita, jotka eivät tee niin pientä työtä, koska heidän täytyisi palata neljä tai viisi kertaa, mutta se on silti niin pieni asia. Joo.
Tony:
Hauska tarina, tein itse asiassa kaksi reikää kipsilevyyn lapsena. Olin… yläasteikäiseni, se oli sama asunto, jossa minä ja äitini asuimme, ja ensimmäinen reikä oli makuuhuoneessani. Minä ja ystäväni painimme kaikki huoneessani ja yksi meistä heitti toisiamme seinään ja toinen polvistamme meni kipsilevyn läpi.
Ja sama tapahtui alakerrassa. Painisimme alakerrassa ja törmäsimme kipsilevyyn ja rikkoimme sen sielläkin. Joten joka tapauksessa, tunsin myötätuntoa vuokralaisellesi.
Ashley:
Muistatko mitä tapahtui? Pitikö äitisi maksaa kiinteistönhoitoyhtiölle sen korjaamisesta vai oliko hän jonkun korjaamassa?
Tony:
en muista. en muista. Kyllä, lapsena asioita tapahtuu massiivisesti.
Ashley:
Joo, et.
Tony:
Joo. Joten minun on kuitenkin kysyttävä häneltä. Minun piti tykätä: "Hei, pitikö sinun maksaa siitä?"
Ashley:
Joo joo. Koska osa syy siihen, miksi haluan myös tehdä kelan, on nähdä, olenko väärässä? Onko tämä todella jotain, mikä pitäisi sisällyttää? Mutta en usko.
Tony:
Ei. Joo, kipsilevy on yksi niistä asioista, joiden pitäisi olla samassa kunnossa vuokralaisen muuton jälkeen.
Ashley:
Aivan.
Tony:
Kipsilevy ei vain maagisesti hajoa itsestään. Joo.
Ashley:
Ja mietin myös, okei, jos omistaisit oman kodin, mitä tekisit? Soitat jollekin ja maksat siitä. Ymmärrän, että asut kerrostalossa, koska enemmän asioita hoidetaan, sisällytetään sinulle, mutta...
Tony:
Nyt sinun on päivitettävä vuokrasopimus. Kipsilevyvauriot eivät sisälly siellä tehtyihin korjauksiin, he ymmärtävät-
Ashley:
Meillä on se muuton tarkistuslistana, sillä tämä on se, mitä sinulta veloitetaan reiän korjaamisesta, kun muutat pois. Se on hyvä idea. Ehkä luovun noista hinnoista, jos he muuttaisivat pois ja siinä olisi aukko ja veloittaisimme sen. Kyllä, se on hyvä idea.
Tony:
Ole hyvä. Ongelma ratkaistu.
Ashley:
Okei, toinen aloittelijan vastaus. Viime viikolla minun piti esittää kysymys, ja sitten myös tänään Tony vastaa kaikkiin kysymyksiini. No, meillä on aikaa vielä noin yhdelle kysymykselle. Otetaan siis Austinin kysymys. "Mitä kuuluu, kaikki? Toistaiseksi olen todella aloittelija kiinteistösijoittamisessa." Tervetuloa, Austin. Olemme iloisia saadessamme sinut tähän yhteisöön.
”Luulen tietäväni nyt paljon kiinteistöistä, ainakin kuinka jotkut prosessit ja numerot toimivat. Rakkaus numerot. Olen insinööri. Olen kuitenkin utelias siitä, miten käteisrahoitus toimii. Kun otat nostorahoitusta, maksatko asuntolainaa nostamastasi summasta vai koko talon ARV:sta? Arvostan tätä siistiä ryhmää.” Hieno kysymys, Austin.
Tony:
On olemassa pari eri tapaa, eikö? Joten, sanotaanpa Austin, että, ja yritän käyttää pyöreitä numeroita tässä, jotta ihmisten on helpompi ymmärtää. Oletetaan, että Austin ostaa kodin ja sanotaan, että hänen asunnon oston ja kuntoutuksen kokonaiskustannukset ovat 60,000 60,000 dollaria. Joten XNUMX XNUMX dollaria on jokainen dollari, jonka Austin laittoi kyseiseen omaisuuteen. Ja sanotaan, että hän maksoi käteisellä.
Hän maksoi 60,000 100,000 dollaria käteisellä kiinteistön ostamisesta ja kunnostamisesta. Austin menee sitten ulos ja saa arvion omaisuudesta. Joten hän pyytää jonkun antamaan mielipiteensä kiinteistön markkina-arvosta. Ja he sanovat: "Austin, kotisi on 60,000 100,000 dollarin arvoinen." Joten, hän laittoi 40,000 XNUMX dollaria, kodin arvo on XNUMX XNUMX dollaria. Okei. Joten hänellä on tällä hetkellä XNUMX XNUMX dollaria omaa pääomaa.
Ashley:
Ja haluan vain huomauttaa, hän mainitsi ARV:n, joka on korjauksen jälkeinen arvo. Joten se arvioitiin hänen tilanteessaan. ARV voi siis olla tavoitteesi sille, mihin haluat kiinteistön arvioitavan, tai se voi olla se, mistä haluat kiinteistön myytävän, jos käännät taloa.
Tony:
Joten ARV on tärkeä, kun haet lainaa, koska useimmat lainanantajat eivät lainaa sinulle koko arvioitua arvoa tai ARV:tä kiinteistöstä. Joten Austinin tilanteessa koti on arvokas, sen arvo on 100,000 20 dollaria. Useimmat lainanantajat vain antavat sinulle sen mukaan, millaista velkaa annat, mutta jos sanomme, että saat sijoitustuotteen, ehkä olet XNUMX prosentissa, eikö niin?
Joten he haluavat pitää vähintään 20 % omasta pääomasta kiinteistössä. Joten se tarkoittaa, että 100,000 80 dollarilla he antavat sinulle 80% siitä lainana. Joten se tarkoittaa, että voit saada 100,000 % 80,000 100,000 dollarista on 80 80,000 dollaria. Joten nollaan taulukon uudelleen tässä esimerkissä. Talon arvo on 60,000 XNUMX dollaria. Pankki on valmis lainaamaan sinulle XNUMX prosenttia siitä, eli XNUMX XNUMX dollaria. Ja Austin laittoi XNUMX XNUMX dollaria käteistä tähän omaisuuteen. Okei?
Hänellä on siis 20,000 60 dollarin hajautus. 80-80,000 on se pääoma, jonka hän voi hyödyntää. Joten Austin voi sitten mennä pankkiin. Hän menee mihin tahansa paikalliseen kaupungin luottoliittoon tai Main Street Bankiin, ja he sanovat: "Austin, tässä on 60,000 20,000 dollarin laina." Tämä on nostorahoitus, koska hän saa täyden käteissekin, hän maksaa takaisin sopimukseen sijoittamansa XNUMX XNUMX dollaria ja hän jättää XNUMX XNUMX dollaria lisää.
Joten luulisin, että tämä on prosessi käteisrahoitusta varten. Se tarkoittaa, että maksat takaisin kaikki rahat, jotka alun perin laitat tähän kiinteistöön, ja saat säilytettävät rahat, jotka jäävät pankin sinulle lainaamaan summaan asti.
Ashley:
Joten Tonyn antama skenaario on loistava esimerkki, ja se toimisi, jos saisit lainaa ensimmäisellä 60,000 60,000 dollarilla. Joten, ehkä lainasit rahat ystävältä tai kovalta rahanlainaajalta. Sinulla olisi edelleen käteisrahoitusskenaario, koska maksat 20,000 XNUMX dollaria kovalle lainanantajalle ja otat sitten XNUMX XNUMX dollaria käteistä.
Joten aina kun on rahaa, jota ei tarvitse maksaa takaisin kenellekään, sitä kutsutaan käteisrahoitusta. Joten tässä skenaariossa, jossa ehkä lainasit rahaa äidiltäsi tehdäksesi tämän, eikä sinulla ollut panttioikeutta, ei todellakaan ole mitään kirjaa, hän vain antoi sinulle rahat, koko dollarin summaa pidetään todella nostorahoitusna, koska asuntolainan todellisesta jälleenrahoituksesta ei ole tietoa.
Jos menisit ja saisit kovaa rahaa kiinteistöstä ja saisit tuon 60,000 60,000 dollarin ja nostit vain 40,000 40 dollaria ja jättäisit tuon XNUMX XNUMX dollarin, tuon XNUMX % oman pääoman takaisin kiinteistöön etkä koskenut siihen, se olisi vain jälleenrahoittaa, koska maksat vain kiinteistössä olevan toisen asuntolainan, kovan rahan.
Tony:
Ja sitten haluan vain selventää paria viimeistä osaa hänen kysymyksestään. Joten hän sanoo: "Kun otat nostorahoitusta, maksatko asuntolainaa nostamastasi summasta vai koko ARV:n?" Ja se on vain ottamasi asuntolainan määrä. Joten, palatakseni takaisin esimerkkiin, otit lainaa 80,000 80,000 dollarilla, joten asuntolainamaksusi perustuvat 100,000 XNUMX dollariin, ei XNUMX XNUMX dollarin ARV:hen.
Ashley:
Ja se oli myös viimeinen kysymyksemme tänään. Kiitos paljon, kun lähetät aina mahtavia kysymyksiä. Rakastamme vastata niihin. Keksitte aina erilaisia juttuja ja me rakastamme sitä. Joten voit lähettää lisää kysymyksiä osoitteessa biggerpockets.com/reply. Ja kuten aina, jätä meille arvostelu tai arvio suosikkipodcast-alustastasi. Haluaisimme myös, että tilaat YouTube-kanavamme.
Ja vielä viimeinen pistoke, juuri elokuussa julkaistu Real Estate Partnerships -kirjamme, erittäin innoissaan, se on Biggerpockets.com-sivustolla. Voit käyttää koodia Ashley tai Tony saadaksesi alennuksen. Kiitos paljon kuuntelusta. Palaamme keskiviikkona vieraan kanssa. Nähdään sitten.
Katso jakso täältä
Auta meitä!
Auta meitä tavoittamaan uusia kuuntelijoita iTunesissa jättämällä meille arvio ja arvostelu! Se kestää vain 30 sekuntia ja ohjeet löytyvät tätä. Kiitos! Arvostamme sitä todella!
Tässä jaksossa käsittelemme:
- Käyttäminen luova rahoitus tehdä tarjouksesta houkuttelevampi myyjälle
- Suurimmat plussat ja miinukset perinteinen luotonanto, kovaa rahaaja yksityistä rahaa (ja milloin mitä käyttää)
- Yhteistyötä vanhempiesi kanssa ja sopimukseesi sisällytettävät keskeiset ehdot
- Milloin tilata tarkastus ennen tarjouksen jättäminen kiinteistössä
- Uuden huoneen lisääminen kotonasi (ja kun TARVITSE vetoluvat)
- Kuinka käteisrahoitus toimii ja kuinka paljon rahaa voit nostaa
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Sähköposti .
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- PlatoData.Network Vertical Generatiivinen Ai. Vahvista itseäsi. Pääsy tästä.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- PlatoESG. hiili, CleanTech, energia, ympäristö, Aurinko, Jätehuolto. Pääsy tästä.
- PlatonHealth. Biotekniikan ja kliinisten kokeiden älykkyys. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-324
- :on
- :On
- :ei
- :missä
- $3
- $ YLÖS
- 000
- 1
- 10
- 100
- 10.
- 12
- 14
- 24
- 30
- 60
- 80
- a
- pystyy
- Meistä
- siitä
- hyväksytty
- hyväksymisestä
- pääsy
- saatavilla
- onnettomuus
- Suoritetut
- Tili
- Tilit
- hankittu
- hankkiminen
- Toiminta
- todellinen
- todella
- lisätä
- lisä-
- lisää
- lisä-
- Etu
- neuvot
- Jälkeen
- uudelleen
- Agentti
- sopimus
- eteenpäin
- AIR
- Kaikki
- sallia
- sallittu
- mahdollistaa
- melkein
- jo
- Myös
- aina
- am
- Amerikka
- määrä
- an
- ja
- Toinen
- vastaus
- Kaikki
- joku
- mitään
- kaikkialla
- Kerrostalo Huoneisto
- miellyttävä
- omena
- arviointi
- Arvioija
- arvostaa
- hyväksyminen
- hyväksytty
- OVAT
- Arkansas
- noin
- AS
- kysyä
- pyytäminen
- etu
- Varat
- oletukset
- At
- asianajaja
- houkutteleva
- yleisö
- Elokuu
- Austin
- kirjoittaja
- välttää
- pois
- Vauva
- takaisin
- laukku
- Pankki
- pankkitili
- Bank of America
- perustua
- perustiedot
- Pohjimmiltaan
- perusta
- BE
- koska
- tulossa
- ollut
- ennen
- takana
- ovat
- Hyödyt
- Veto
- Paremmin
- välillä
- Iso
- Suurimmat
- lasku
- Bitti
- Blocks
- vene
- kirja
- reunus
- lainata
- lainattu
- luotonotto
- sekä
- Molemmin puolin
- pohja
- osti
- merkki
- Brand New
- Tauko
- hengittäminen
- tuoda
- Tuominen
- Broke
- rakentaa
- Rakentaminen
- Nippu
- polttaa
- poltettu
- polttava
- palovammat
- liiketoiminta
- mutta
- nappia
- Ostetaan
- Ostaminen
- Ostaa
- by
- soittaa
- nimeltään
- soittamalla
- tuli
- CAN
- Voi saada
- joka
- kassa
- kiinni
- aiheutti
- tietty
- muuttunut
- Kanava
- lataus
- peritään
- tarkastaa
- olosuhteet
- Kaupunki
- siivooja
- selkeä
- lähellä
- suljettu
- Sulkee
- sulkeminen
- Yhteisisäntä
- koodi
- Kerääminen
- KOM
- yhdistää
- yhdistää
- Tulla
- tulee
- mukava
- tuleva
- tiedottaa
- yhteisö
- yritys
- kilpailukykyinen
- täydellinen
- tietokone
- huolenaiheet
- ehto
- luottavainen
- Konfigurointi
- sekava
- kytkeä
- MIINUKSET
- Harkita
- harkittu
- kulutus
- sopimus
- Urakoitsija
- urakoitsijat
- keskustelut
- Viileä
- Hinta
- kustannukset
- voisi
- lääni
- Pari
- kurssi
- kattaa
- katettu
- luoda
- Luova
- pisteitä
- Luotto-unioni
- kriittinen
- utelias
- Tällä hetkellä
- leikkaus
- isä
- vahinko
- päivä
- päivää
- sopimus
- Tarjoukset
- Velka
- päättää
- syvä
- syväsukellus
- ehdottomasti
- viivyttää
- Riippuen
- riippuu
- yksityiskohta
- Kehitys
- DID
- erot
- eri
- ahkeruus
- suoraan
- Alennus
- näyttö
- sukellus
- do
- Telakka
- asiakirja
- ei
- ei
- tekee
- dollari
- tehty
- Dont
- Mukaan
- ovet
- alas
- dr
- ajo
- kuivua
- kaksi
- aikana
- E&T
- kukin
- Varhainen
- helpompaa
- Helpoin
- myöskään
- sähköinen
- muu
- loppu
- päättyi
- Loputon
- energia
- täytäntöönpano
- insinööri
- nauttia
- tarpeeksi
- Koko
- episodi
- oma pääoma
- escrow
- erityisesti
- omaisuus
- arvio
- Eetteri (ETH)
- Jopa
- lopulta
- EVER
- Joka
- jokainen
- jokainen
- kaikki
- esimerkki
- innoissaan
- kallis
- experience
- Selittää
- lisää
- Laitos
- Falls
- tuttu
- perhe
- paljon
- nopeampi
- suosivat
- suotuisa
- Suosikki
- varustellun
- tuntea
- Maksut
- harvat
- täyttää
- täynnä
- Vihdoin
- taloudellinen
- Taloudellinen riippumattomuus
- rahoitus
- Löytää
- löytäminen
- viimeistely
- Tulipalo
- Etunimi
- ensimmäistä kertaa
- viisi
- Korjata
- kiinteä
- Kääntää
- kääntää
- Keskittää
- seurata
- Jalka
- varten
- muoto
- löytyi
- neljä
- FRAME
- kitka
- ystävä
- ystäviä
- alkaen
- koko
- rahasto
- rahoitus
- hauska
- antoi
- general
- saada
- saada
- Antaa
- tietty
- antaa
- Go
- tavoite
- Goes
- menee
- poissa
- hyvä
- sai
- suuri
- Ryhmä
- taattu
- vieras
- vieraat
- suuntaviivat
- Kaveri
- HAD
- Puoli
- kätevä
- Ripustaa
- tapahtua
- tapahtui
- tapahtuu
- Kova
- kovemmin
- hashtag
- Olla
- ottaa
- he
- pää
- kuulla
- kuuli
- auttaa
- auttaa
- auttaa
- hänen
- tätä
- kätketty
- Korkea
- korkeampi
- häntä
- vuokraus
- Palkkaaminen
- hänen
- Reikä
- Holes
- Etusivu
- huppu
- isännät
- KUUMA
- TUNTIA
- Talo
- Miten
- Miten
- Kuitenkin
- HTTPS
- i
- Minä
- ajatus
- tunnistaa
- if
- kuvitella
- Vaikutus
- tärkeä
- in
- Muilla
- sisältää
- mukana
- Mukaan lukien
- täydellinen
- Kasvaa
- Lisäykset
- itsenäisyys
- tiedot
- ensimmäinen
- ensin
- Inspiraatio
- innostaa
- innoittamana
- asentaa
- ohjeet
- korko
- KORKO
- tulee
- investoimalla
- investointi
- Sijoittajat
- osallistuva
- osallistuminen
- IT
- itse
- iTunes
- Job
- matka
- jpg
- hypätä
- vain
- vain yksi
- Pitää
- avain
- potkaista
- Lapsi
- laji
- Tietää
- työ
- järvi
- Maa
- suurempi
- Sukunimi
- myöhemmin
- käynnistettiin
- oppinut
- oppiminen
- vähiten
- jättää
- jättäen
- vasemmalle
- juridinen
- LEND
- lainanantajat
- lainanantajat
- luotonanto
- vähemmän
- oppitunti
- antaa
- Taso
- Vaikutusvalta
- LG
- valo
- pitää
- todennäköisyys
- Todennäköisesti
- linja
- vuorattu
- Lista
- lueteltu
- Kuunteleminen
- listaus
- vähän
- elää
- elävät
- lainata
- Lainat
- paikallinen
- Pitkät
- pitkä aika
- pitkän aikavälin
- katso
- näköinen
- ulkonäkö
- menettää
- menettää
- menetetty
- Erä
- rakkaus
- onneksi
- tehty
- taika-
- tärkein
- huolto
- tehdä
- TEE
- Tekeminen
- hoitaa
- johto
- johtaja
- toimitusjohtaja
- markkinat
- markkina-arvo
- massiivinen
- massiivisesti
- mestari
- ottelu
- Hyväksytty
- asia
- max
- Saattaa..
- ehkä
- me
- tarkoittaa
- välineet
- Media
- meemit
- mainitsi
- menetelmät
- ehkä
- mikrofoni
- miljoona
- MLS
- äiti
- maanantai
- raha
- Kuukausi
- kuukausittain
- kk
- lisää
- Kiinnitys
- eniten
- enimmäkseen
- Motivoiminen
- liikkua
- liikkuu
- liikkuvat
- paljon
- moninkertainen
- my
- nimi
- välttämättä
- Tarve
- tarvitaan
- verkko
- ei ikinä
- Uusi
- New York
- New Yorkin osavaltio
- seuraava
- mukava
- yön
- Nro
- Ei eristetty
- huomata
- nyt
- numero
- numerot
- of
- pois
- kampanja
- tarjotaan
- Tarjoukset
- upseeri
- virkamiehet
- usein
- Okei
- Vanha
- on
- kerran
- ONE
- vain
- avata
- avautuu
- käyttää
- Lausunto
- Lausunnot
- Tilaisuus
- Vaihtoehto
- Vaihtoehdot
- or
- tilata
- Muut
- Muuta
- meidän
- itse
- ulos
- pistorasia
- ulkopuolella
- yli
- oma
- omistuksessa
- omistaja
- omistajat
- sivulla
- maksettu
- maali
- maalaus
- Paperi
- vanhemmat
- osa
- kumppani
- kumppaneina
- kumppani
- Kumppanuus
- kumppanuudet
- läikkä
- patrick
- Maksaa
- maksaa
- maksu
- maksut
- odotettaessa
- Ihmiset
- varten
- osuus
- aika
- luvat
- henkilö
- henkilöstö
- Henkilökohtaisesti
- näkökulma
- Valokuvat
- kuva
- kuvat
- kappale
- kappaletta
- suunnitelma
- foorumi
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- soitin
- pelaajat
- soittaa
- Ole hyvä
- pistoke
- Putkityöt
- podcast
- podcastit
- Kohta
- pistettä
- pop
- mahdollisuuksia
- mahdollinen
- Kirje
- voimakas
- mieluummin
- valmis
- aika
- edellinen
- hinta
- Hinnat
- yksityinen
- todennäköisesti
- Ongelma
- prosessi
- Prosessit
- Tuotteet
- voitot
- projekti
- todiste
- asianmukaisesti
- ominaisuudet
- omaisuus
- PROS
- suojattu
- suojella
- osto
- Työnnä
- laittaa
- Putting
- Neljännes
- kysymys
- kyseenalaiseksi
- kysymykset
- nopeasti
- alue
- hinta
- Hinnat
- luokitus
- tavoittaa
- saavutettu
- todellinen
- kiinteistöt
- ihan oikeesti
- reason
- suosituksia
- ennätys
- kirjataan
- kuntoutus
- yhteys
- suhteellinen
- vapauta
- muistaa
- vuokrat
- korjaus
- korvataan
- vastata
- raportti
- edustaa
- pyyntö
- tarvitaan
- tutkimus
- asukkaiden
- vastuut
- tulokset
- palata
- arviot
- Arvostelut
- oikein
- Riski
- riskit
- Rooli
- roolit
- Huone
- Huoneet
- kierros
- Reitti
- juoksu
- Maaseudun
- kiirehtiä
- turvallisin
- Said
- sama
- SAND
- näki
- sanoa
- sanonta
- sanoo
- skenaario
- aikataulu
- laajuus
- Partiolainen
- Toinen
- sekuntia
- nähdä
- valinta
- Myydään
- Myyjät
- Sells
- lähettää
- tunne
- Palvelut
- setti
- seitsemän
- Muoto
- Jaa:
- jakaminen
- hän
- arkki
- Lyhyt
- Lyhytaikainen
- lyhennetty
- shouldnt
- näyttää
- osoittivat
- näyttää
- ESITYKSET
- sulkea
- puoli
- Sides
- Näky
- allekirjoitettu
- Yksinkertainen
- yksinkertaisesti
- koska
- single
- Istuminen
- tilanne
- tilanteita
- pieni
- Haju
- So
- niin kaukana
- sosiaalinen
- sosiaalinen media
- ratkaistu
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- joskus
- Pian
- Tila
- erityinen
- viettää
- menot
- jakaa
- Sponsorit
- Kaupallinen
- levitä
- neliö
- Alkaa
- alkoi
- Aloita
- Osavaltio
- Pysyä
- Yhä
- stop
- pysähtynyt
- tarinat
- Tarina
- strategiat
- katu
- tiukka
- rakenne
- rakenteet
- antaa
- toimitettu
- merkitä
- niin
- kesä
- suuri
- varma
- ympäröivä
- järjestelmä
- taulukko
- taktiikka
- TAG
- ottaa
- otettava
- vallata
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- Napauttaa
- joukkue-
- teknisesti
- kertoa
- vuokralainen
- ehdot
- kuin
- kiittää
- että
- -
- heidän
- Niitä
- sitten
- Siellä.
- Nämä
- ne
- asia
- asiat
- ajatella
- Ajattelu
- tätä
- ne
- vaikka?
- ajatus
- kolmella
- Kautta
- tied
- TikTok
- aika
- aikaavievä
- aikaikkuna
- kertaa
- ajoitus
- vinkit
- Otsikko
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- WC
- tonni
- tonnia
- Tony
- liian
- otti
- työkalu
- Aiheet
- Yhteensä
- kosketa
- kaupunki
- kaupunkeja
- perinteinen
- kauppa
- Jäljennös
- käsitelty
- ongelmia
- totta
- Luottamus
- yrittää
- yrittää
- VUORO
- Kääntyminen
- Kahdesti
- kaksi
- tyyppi
- tyypillisesti
- varten
- ymmärtää
- merkintäsitoumukset
- valitettavasti
- liitto
- asti
- Päivitykset
- päälle
- yläpuoli
- us
- käyttää
- käytetty
- käyttämällä
- yleensä
- tyhjiö
- arvo
- arvostettu
- Vastaan
- hyvin
- Video
- Näytä
- katsottu
- kävellä
- läpikäynti
- Seinä
- haluta
- halusi
- haluaa
- oli
- Tapa..
- tavalla
- we
- Verkkosivu
- Keskiviikko
- viikko
- viikonloppu
- paino
- tervetuloa
- HYVIN
- meni
- olivat
- Mitä
- mikä tahansa
- kun
- taas
- onko
- joka
- KUKA
- koko
- miksi
- leveä
- Laaja valikoima
- vaimo
- Villi
- tulee
- halukas
- ikkuna
- Johdin
- with
- sisällä
- ilman
- sana
- Referenssit
- työskenteli
- toimii
- arvoinen
- olisi
- kirjoittaa
- kirjoittaminen
- kirjallinen
- Väärä
- kirjoitti
- vuosi
- vuotta
- Joo
- vielä
- york
- te
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet
- nolla-