Kaikki uuden sijoittajan tulee tietää ENNEN kiinteistön sulkemista

David:
Tämä on BiggerPockets Podcast -ohjelma 709.

Ashley:
Joten mitä tein, oli minun kokemukseni, kaikki mitä olen oppinut siitä lähtien, kun aloitin kiinteistöalalla vuonna 2013, aloitin ja laitoin kaiken suunnitelmaan. Askeleita siis. Joten jokainen luku on pohjimmiltaan askel sen järjestämiseen, mitä voit tehdä. Löydät kaiken tämän tiedon jostain muualta, ja mitä olen yrittänyt tehdä, on rakentaa kaikki yhdessä, ottaa tärkeät osat ja näyttää, kuinka saat ensimmäisen vuoden seuraavan kiinteistön.

David:
Mitä kaikille tapahtuu? Tämä on David Greene, BiggerPockets Real Estate -podcastin isäntäsi. Täällä tänään erikoisjaksolla. Minuun liittyy kiinteistösijoittaja ja BiggerPockets Podcast -juontaja Ashley Kehr. Ashley toimii yhdessä Tony Robinsonin kanssa Real Estate Rookie Podcastin juontaja, jossa he auttavat tulokkaita ostamaan kiinteistöjä. Ja tänään Ashley puhuu uudesta kirjasta, jonka hän on julkaissut BiggerPocketsin kautta, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Joten jos olet kiinteistösijoittaja tai pyrkivä kiinteistösijoittaja, joka haluaa apua seuraavan kiinteistösi ja sopimuksesi hankkimisessa, tämä kirja saattaa olla sinulle loistava ratkaisu.
Tämän päivän ohjelmassa Ash ja minä tutustumme moniin hyviin asioihin, mukaan lukien vaiheet kiinteistön ja sopimuksen tekemisestä päätöspöytään ja erityisesti siihen, mitä sinun pitäisi etsiä due diligence -tarkastuksen aikana, kuntoutukseen, vakuutusyhtiöön, sulkemispöytä ja paljon muuta. Annamme sinulle todella hyviä vinkkejä ja haluat varmistaa, että saat ne kaikki kiinni, koska monet näistä säästävät aikaa ja rahaa, vaikka olisit kokenut sijoittaja.
Ennen kuin pääsemme Ashleyyn, tämän päivän nopea vinkki on nähdä, mikä on mahdollista 90 päivässä, kun voitat analyysihalvauksen ja asetat tavoitteeksi edistyä ensimmäisessä tai seuraavassa sopimuksessasi. Harkitse vain Ashleyn kirjan hankkimista. Vaikka omistaisit jo kiinteistöjä, tämä kirja voi auttaa sinua tekemään sen paremmin, ja saamasi arvo verrattuna kirjan hintaan on luultavasti paras ROI, jonka voit saada koko tilassa. Tämä vaiheittainen opas on suunniteltu ohjaamaan jokaista aloittelijaa tavoitteiden asettamisesta tavoitteiden toteutumiseen ennätysajassa. Tämä vaiheittainen opas nostaa sinut kiinteistöalan aloittelijasta kiinteistöjen rocktähdeksi kolmen kuukauden kuluessa. Löydät kirjan biggerpockets.com/podrookie. Selvä, mennään Ashleyn luo.
Ashley Kehr, tervetuloa takaisin BiggerPockets Real Estate Podcastiin. Kuinka voit tänään?

Ashley:
Hyvä. Kiitos paljon, että sait minut takaisin. Siitä on varmaan vuosi aikaa.

David:
Joo. Nyt ennen kuin käsittelemme sitä, miksi olet täällä, haluan sanoa, että sain juuri valmiiksi nauhoituksen Seeing Greene -jakson, ja halusin saada sinut mukaan ja esittää sinulle kysymyksen Seeing Greene -tyyliin. Tässä on kysymykseni, ja aion teeskennellä, että olen BP-kuuntelija ja sinä saat olla minä täällä.
Miksi kaupan päättymispäivällä on ostajana minulle väliä? En koskaan ymmärtänyt merkitystä. Ilmeisesti haluaisin sulkea kiinteistön yleensä mieluummin ennemmin tai myöhemmin, ellemme ole lähestymässä joulukuun loppua ja voi yhtä hyvin aloittaa seuraavan verovuoden puhtaammin. Mutta onko tästä puuttuva strategiaelementti, joka auttaisi tarjoukseni näyttämään myyjien silmissä entistä houkuttelevammalta?

Ashley:
No, mielestäni ensimmäinen asia on, että se voi muuttua. Se on vaihtelevaa ja riippuu myyjän motivaatiosta. Joten täällä Buffalossa talvella sataa lunta. Kukaan ei halua liikkua talvella. Joten joskus jopa viivästyneen sulkemisen tarjoaminen voidaan nähdä etuna, jos teet tarjouksen, koska myyjät eivät halua muuttaa ja ovat kiitollisia. Kuten talomme on myyty, meillä on sopimus, mutta voimme jäädä tänne vielä kolme kuukautta, kunnes sää on lämmin ja sitten suljemme kiinteistön. Tai näillä ihmisillä voi olla jo talo mielessä, he haluavat päästä uuteen omaisuuteensa. Nopea sulkeminen, ja näen, että paljon yleisempää on, että ihmiset haluavat sulkea nopeasti, he haluavat saada myytävän kiinteistön valmiiksi ja he haluavat siirtyä seuraavaan asiaan elämässään.
Ja kun hankit käteistarjouksen, pystyt useimmiten sulkeutumaan nopeammin kuin jos ostat tavanomaista rahoitusta tai jopa FHA-lainaa. Voit sulkea nopeammin, jos käytät kovaa rahaa. Joten monta kertaa viimeinen päivämäärä liittyy myös siihen, miten ostat kiinteistön.

David:
Kyllä, tämä kysymys tuli Britiltä Oregonista, ja se oli hieman hämmentävä, koska hän sanoo: ”Ilmeisestikin mieluummin tekisin sopimuksen ennemmin kuin myöhemmin, mutta useimmat ostajat ovat päinvastaisessa leirissä. He haluavat enemmän aikaa. Tarvitset aikaa saada lainasi yhteen, aikaa saada kaikki muut organisaatiot yhteen. Yleensä ostajat haluaisivat pidemmän sulkujakson, koska heillä on enemmän aikaa due diligencelle, enemmän aikaa valmistautua ja myyjät haluavat sulkea nopeammin." Joten kuten sanoit, Ashley, yleensä lyhyempi aikajana on yleensä edullisempi myyjälle, mutta teit myös hyvän huomion, että sinun ei pitäisi olettaa niin. Sinun on kysyttävä, mitä myyjät haluavat? Koska jos he voivat myydä nopeammin, he eivät todennäköisesti joudu maksamaan uutta asuntolainaa tai he saavat rahaa nopeammin seuraavaan haluamaansa asiaan.
Mutta joskus he eivät halua myydä nopeammin, koska heillä ei ole minne mennä. Tai kuten sanoit, he eivät halua liikkua keskellä talvea. Ja se on asia, jonka agentit voivat tehdä, he voivat saada sopimukset toimimaan, he voivat selvittää kummankin osapuolen logistiikan ja sitten koota sopimuksen tavalla, joka toimii molemmille ihmisille.

Ashley:
Joo, olen jopa tehnyt ennenkin, että viimeinen päivämäärä on myyjän päätettävissä. Että en aseta tarjoukseeni, että haluan sen sulkeutuvan 30 päivän sisällä, varsinkin kaupallisella puolella, kun teen aiesopimusta, ja se on paljon joustavampaa kuin asuntokiinteistösopimuksen pitäminen, että myyjä voi valita sulkemispäivän, jolloin minun ei tarvitse sulkea tiukkaa ja vaikeaa aikaa.

David:
Kyllä, se on fiksua, koska se vie paljon ahdistusta pois myyjiltä, ​​koska et koskaan tiedä, mitä he ajattelevat. Hyviä neuvoja siellä.
Joten emme ole puhuneet kanssasi noin vuoteen. Tiedän, että olet isännöinyt Real Estate Rookie Podcastia siellä Tonyn kanssa, ja se on sujunut loistavasti. Olen törmännyt teihin kahteen pari kertaa, mutta kerro mitä muuta olet tehnyt elämäsi viimeisenä vuonna?

Ashley:
Eräitä suuria asioita ovat mökkien ostaminen maalta ja näiden mökkien päivittäminen ja niiden muuttaminen nykyaikaisemmaksi, lumoavaksi kokemukseksi. Sain juuri äskettäin valmiiksi A-runkoisen kiinteistön, josta tuli kaunis. Sellaisia ​​on ollut minun projektini viime vuonna, kun tein neljä mökkiä ja kunnostin ne kokonaan. Sen lisäksi olen isännöinyt BiggerPockets-tilaisuuksia vuokranantajana ja ollut vain aloittelija sijoittaja. Kun aloin tehdä niin, päätin kirjoittaa kirjan. Kirjani ilmestyy 10. tammikuuta ja sen nimi on Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Tämä kuulostaa aika mehukkaalta. Mitä voimme odottaa olevan tämän kirjan sisällä?

Ashley:
Pohjimmiltaan kaikki ja kaikki mitä löydät tästä kirjasta paitsi ehkä omia henkilökohtaisia ​​kokemuksiani, voit löytää Internetistä, voit löytää muista kirjoista, voit löytää podcasteista, voit löytää sanomalehdistä, voit löytää keskustelua muiden sijoittajien kanssa . Se mitä tein, oli kokemukseni, kaikki mitä olen oppinut siitä lähtien, kun aloitin kiinteistöalalla vuonna 2013, aloitin ja laitoin kaiken suunnitelmaan. Askeleita siis. Joten jokainen luku on pohjimmiltaan askel sen järjestämiseen, mitä voit tehdä. Löydät kaiken tämän tiedon jostain muualta, ja yritin rakentaa kaiken yhdessä, ottaa tärkeät osat ja näyttää, kuinka saat ensimmäisen vuoden seuraavan kiinteistön.

David:
Se on eräänlainen suunnitelma, se kuulostaa. Seuraa vain vaihetta yksi, vaihe kaksi, vaihe kolme, ja päädyt omaisuuteen.

Ashley:
Kyllä.

David:
Todella siistiä.

Ashley:
Ja se on tapahtunut. Bootleirin tekeminen tarkoittaa, että teimme periaatteessa saman asian bootcampsissa. Isännöin sen yhdessä Tyler Maddenin kanssa, ja niin monet ihmiset ovat tulleet kertomaan meille, että he ovat saaneet ensimmäisen kiinteistönsä tai ehkä he olivat jumissa ensimmäisen tai toisen omaisuutensa jälkeen, ja sitten he jatkoivat ja ottivat bootcampin ja pystyivät. hankkia toinen kiinteistö sopimukseen. Olin juuri Phoenixissa BiggerPockets-tapaamisessa. Tony ja minä teimme siellä live-podcastin, ja kaksi henkilöä juuri tuossa tapaamisessa oli osallistunut bootcampille ja tulivat luokseni ja kertoivat minulle, että toinen oli saanut jo yhden sopimuksen ja toinen oli saanut kaksi sopimusta.

David:
Okei. Tämä siis toimii, eikö? Sukellaanpa syvälle yhteen osaan, josta uudet sijoittajat eivät ehkä tiedä, ja siksi aikajana on tärkeä. Joten suosittelet tätä 90 päivän aikajanaa, tämä tulee esille bootcampsissa, se tulee esille kirjassasi. Mitä 90 päivän aikajanalla mielestäsi auttaa uusia sijoittajia edistymään?

Ashley:
Mielestäni vain tavoitteen asettaminen ja määräajan asettaminen tälle tavoitteelle. Joten jos haluat saada lyhytaikaisen vuokrauksen tai pitkäaikaisen vuokrauksen tai haluat ostaa kiinteistön käännettäväksi, tämä antaa sinulle tarpeeksi aikaa suorittaa ja käydä läpi kaikki vaiheet saadaksesi kiinteistön sopimuksen. . Riippuen osavaltiosta, jossa olet, kuten New Yorkissa, et todennäköisesti sulje kiinteistöä, koska joskus kiinteistön sulkeminen kestää 90 päivää, vaikka olet tehnyt siitä sopimuksen. Asumispaikastasi riippuen kiinteistön sulkemisajankohta ei välttämättä ole 90 päivää, mutta haluamme nähdä, että teet tarjouksia ja saat sopimuksen 90 päivän kuluessa.

David:
Okei hyvä. Sukeltakaamme siis syvälle siihen, mitä tässä prosessissa todella tapahtuu, ja aloitetaan siitä, milloin saat todella sopimuksen. Joten kun kiinteistön sopimus on tehty, monet ihmiset ajattelevat, että työ on tehty: "Joo! Se on sopimuksessa, ostin sen." Ei, sinä teit sen. Tämä on askel, ja tästä alkaa todellinen työ, ja yksi ensimmäisistä asioista on due diligence. Joten mitä suosittelet sijoittajien tekevän, kun he alkavat tehdä due diligence -tarkastusta kiinteistössä, jonka he juuri tekivät sopimuksen?

Ashley:
Ennen kuin ryhdymme siihen, haluan vain korostaa, kuinka tärkeää on todella saada sopimus, ja se on niin jännittävää ja voi tuntua helpolta, mutta huomasin, että monet kiinteistösopimukset saavat sinut siihen. etsimään sopimusta, hankkimaan tarjouksia, analysoimaan tarjouksia ja tekemään tarjouksia. Mutta paljon älä korosta sitä, mitä teet sen jälkeen, kun saat kiinteistön sopimuksen ennen sulkemista. Joten tässä käytin paljon aikaa kirjassa selittääkseni, ja minulla on hankintojen tarkistuslista, jonka laitan kirjaan ja sukeltaen sitten syvemmälle jokaiseen asiaan. Joten erittäin tärkeä osa on sinun due diligence.
Olemme nähneet parin viime vuoden aikana, että monet ihmiset luopuivat tarkastuksista kiinteistössä, jossa he olivat vain tekemässä tarjouksia, eivätkä varsinaisesti suorittaneet mitään due diligence -tarkastusta, mutta due diligence -tarkastuksia voidaan tehdä niin pitkälle kuin kiinteistön fyysinen tarkastus. On myös due diligence, jonka voit tehdä vain tietokoneen takaa saadaksesi tietoja ja tietoja. Joten jotkut näistä asioista ovat kiinteistöverojen tarkistamista, tarjouksen saamista vakuutuksista, selvittää, mikä vakuutusmaksu olisi, minkä tyyppisen vakuutuksen tarvitset kiinteistöön, ja sitten sinulla on myös omistusyhtiösi, joka tekee kiinteistötyötä. ja tarkistaa, onko kiinteistön aiemmassa omistuksessa panttioikeuksia tai tuomioita. Sitten on myös menossa läänin virkailijan toimistoon tai kaupungintaloon keskustelemassa koodin täytäntöönpanoviranomaisen kanssa, varsinkin kiinteistön tyypistä riippuen.
Joten kun tutkin kiinteistöä, jolla on maata maaseutualueilla, joilla törmäät saostuksiin ja kaivoihin kiinteistössä, eikä se ole kytketty julkisiin palveluihin. Joten on olemassa jonkin verran huolellisuutta, joka liittyy siihen, milloin lääni on viimeksi tarkastanut sen? Pitääkö kunnan tulla ulos ja tehdä tarkastus myynnin yhteydessä? Pitääkö se vaihtaa? Kuinka paljon se tulee maksamaan?

David:
Aivan ensimmäisestä ostamastani kiinteistöstä kukaan ei kertonut minulle, että kiinteistöverot olivat korkeammat kuin mitä ne oli arvioitu. Joten kävi ilmi, että se oli alue, kutsumme heitä täällä Mello-Rooiksi. En tiedä onko teillä sitä, mutta se on ylimääräisiä veroja, jotka kerätään perustettujen koulujen maksamiseen. Erikoisarvioinnit olisi luultavasti tekninen termi. Ja ajattelin, että verot olisivat 140 dollaria kuukaudessa ja ne olivat kuin 450. Se oli yli 300 dollaria kuukaudessa talosta, jonka ostin 195,000 XNUMX:lla. Se ei ollut kuin superkallis kiinteistö, jossa verot olivat niin korkeat ja se murskasi numerot, enkä edes tiennyt, että se voisi tapahtua. En tiennyt, että joissakin taloissa voi olla korkeammat verot kuin toisissa. Onko tämä yksi niistä asioista, joista puhut, sijoittajien on oltava tietoisia?

Ashley:
Joo, ja myös New Yorkin osavaltiossa heillä on STAR-säästöohjelma. Se on ensisijainen asuinpaikkasi, voit saada verohyvitystä kiinteistöstä. Jos olet maanviljelijä tai vuokraat maasi maanviljelijälle maataloustarkoituksiin, voit saada alennuksen kiinteistöverostasi. Sama myös, jos olet veteraani. Joten jos menet ja nostat kiinteistöveroa, sinun on tiedettävä, kuka asuu kiinteistössä nyt ja miten omaisuutta pidetään, koska saatat katsoa tuota alhaista kiinteistöveroa etkä tajua, että tuo STAR-säästösumma on poistettu. johtuu itse asiassa siitä, että he asuvat kiinteistössä ja aiot käyttää sijoituskiinteistöä ja sitten se kasvaa.

David:
Se on aivan oikein. Kun aloin myymään taloja, yksi asia, jonka tekisin asiakkaideni hyväksi, on nostaa kiinteistön läänin veroviranomaisen verkkosivustolle. Joten etsit arvioijan paketin numeroa. Tätä APN tarkoittaa, jos olet joskus kuullut lauseen APN, tai voit vain laittaa osoitteen ja löytää kiinteistön, ja tämä on itse asiassa julkista tietoa. Voisit nähdä, mitä naapurisi maksavat veroja, voit nähdä mitä kuka tahansa maksaa. Ja se näyttäisi, okei, tässä on todellinen summa, jonka lääni aikoo kerätä tai valtio. Ja sitten tässä on kaikki erityisarviosi, saat tämän, tulet saamaan tämän, saat tämän ja näet, mitkä verot ovat yksittäiselle kiinteistölle, ja oletan, että siellä STAR-arvio tulee näkyviin tai alennus, jos kyseessä on ensisijainen asunnonomistaja.

Ashley:
Joo, joten se on hyvä paikka, josta voit todella mennä etsimään kiinteistöveroa. Voit mennä läänin GIS-kartoitussivustolle. Joten vain Google GIS-kartoitus läänissäsi, ja se on ilmainen verkkosivusto, joka näyttää kartan ja sitten paketit. Voit itse asiassa napsauttaa paketteja tai etsiä niitä. Voit mennä kaupunkisi verkkosivustolle, ja ne ovat siellä usein. On joitain maaseutukaupunkeja, joihin sijoitan ja joissa niitä ei ole vielä edes nettisivuilla, ja sinun on mentävä fyysisesti arvioijan toimistoon hakemaan ne. Sitten on myös muita maksullisia sivustoja, kuten PropStream, joka on 99 dollaria kuukaudessa, josta saat kiinteistöveron.
Varmista vain, että tarkistat kiinteistöverot, varsinkin jos ostat MLS:n kautta tai vaikka myyjä vain kertoo sinulle, mitä kiinteistöverot ovat, varmista, että menet todella tarkistamaan tiedot ja että olet saada siitä myös ajan tasalla olevaa tietoa. Joten jos kiinteistöverot ovat yli vuoden takaa, varmista, että vedät myös uudet.

David:
Niin, ja monilla alueilla verot on arvioitu uudelleen myynnin yhteydessä. Joten muutamissa paikoissa, joita olen nähnyt, verottaja tulee 10 vuoden välein tai jotain ja sanoo: "Tässä on omaisuuden arvo." He nollaavat kaikki verot sen perusteella. Mutta useimmilla alueilla, kun omaisuus vaihtaa omistajaa, he arvioivat sen uudelleen. Eli ostohinta siinä. Toinen asia, joka tapahtui tälle ensimmäiselle talolle, on se, että se myytiin vuonna 2006 uudisrakennuksena 595,000 195 eurolla. Ostin sen hintaan 195. Joten vaikka päädyin maksamaan enemmän veroja kuin odotin 5:n perusteella, he keräsivät minulta täplän veroja sulkumenettelyn päätyttyä, koska he arvioivat sen edelleen 95 195:ksi. Sitten kun se myytiin, verottaja tuli sisään ja sanoi: "Okei, se on XNUMX:n arvoinen." Se on kolmasosa veroista. Tämä kaveri maksaa enemmän kuin muut ihmiset.
Mutta he olivat jo keränneet minulta enemmän kuin sulkupankissa, joten heidän piti palauttaa se minulle. Sitä ei tapahdu tavallisesti, mutta he lähettivät sen kiinteistöön minun sijastani ja vuokralaiseni itse asiassa väärensi shekin, lunasi sen ja maksoi sitten minulle vuokran omilla rahoillani kolme kuukautta peräkkäin sillä. veronpalautus. Joten ei, kun ostat kiinteistön, kun tarkastelet veroja tällä hetkellä, ne ovat prosenttiosuus ostohinnasta. Maksat todennäköisesti useimmissa tapauksissa enemmän talosta kuin mitä myyjä maksoi sen ostaessaan. Joten verosi ovat korkeammat. Et voi katsoa tarkkaa lukua ja sanoa, että se on minun veroni. Kannattaa katsoa prosenttiosuus ostohinnasta. Onko se samanlaista kuin opetat tulokkaita, kun annat heidän tehdä tämän osan?

Ashley:
Joo, ja luulen, että toinen tärkeä lisättävä kiinteistöveroihin tiedon keräämisen yhteydessä on, että myös sähkölaitoksesi on tarkistaa, mitä he sanovat vesi- ja viemärimaksun olevan, varsinkin jos aiot maksaa osan niistä. vuokranantaja. Ja myös selvittää, millaisia ​​apuohjelmia käytetään. Joten täällä, missä asun, ja alueet, joita investoin lämmölle, se voi olla propaania, se voi olla maata, kaasua tai sähköä, tai itse asiassa ostin juuri talon, jossa oli vain kolme puulämmitteistä uunia. omaisuutta. On siis olemassa hyvin erilaisia ​​tapoja lämmittää taloa ja erilaisia ​​sähkölaitoksia, myös erilaisia ​​sähköyhtiöitä. Joten tuon due diligence -prosessin aikana, ei siis vain kiinteistöverojen tarkistaminen, vaan myös kiinteistöjen tyyppisten palvelujen tarkistaminen ja myös niiden määrät.
Joten jos kiinteistö ei ole hyvin eristetty ja lämpöä pumpataan ulos talosta ja kaasulasku on erittäin korkea, vaikka et maksaisi kaasulaskua, kun saat vuokralaisen kyseiseen kiinteistöön, he todennäköisesti tekevät kysyä sinulta: "Tiedätkö, mitkä ovat kiinteistön keskimääräiset apurahat?" Saat nämä tiedot soittamalla sähköyhtiöön ja kysymällä keskiarvoa. He eivät voi antaa sinulle tarkalleen, mitä jonkun lasku on, mutta he voivat antaa sinulle kuuden kuukauden tai vuoden keskiarvon. Varmista, että otat koko vuoden, varsinkin jos asut alueella, jolla on eri vuodenajat. Koska jos soitat syksyllä ja saat viimeiset kuusi kuukautta, on kesä. Joten haluat nähdä koko vuoden, mikä on keskimääräinen lasku. Mutta se varmasti vaikuttaa taloon tuleviin vuokralaisiin. Saatat pystyä huijaamaan jonkun ja lukitsemaan hänet vuoden vuokrasopimukseen, mutta jos heillä on erittäin korkea sähkölasku, koska kiinteistöä ei ole eristetty hyvin, hän todennäköisesti muuttaa pois tämän vuoden jälkeen edullisempaan paikkaan. .

David:
Se on erittäin hyvä pointti. Entä sen jälkeen, kun olet tehnyt osan työstä ja nyt sinun on selvitettävä, onko siellä kuntoutusta. Onko joka talossa kuntoutus? Onko joissain kiinteistöissä kuntoutuksia? Kuinka neuvot kirjan ihmisiä tekemään due diligence -asiat sopimuksen kuntoutusosuuden suhteen?

Ashley:
Niin, joten helpoin osa on, että voit viedä urakoitsijasi läpi ennen kuin edes tarjoat omaisuutta, mutta joskus se ei yksinkertaisesti ole mahdollista. Joten silloin due diligence -jakson aikana, ennen kuin suljet kiinteistön, asennat kaiken niin, että sulkemispäivänä olet valmis ryhtymään toimiin kiinteistön suhteen. Joten se voi olla, jos sinulla on lupa, ja laitan tämän aina sopimuksiini. Vaikka en saisi pankkirahoitusta, laitan siihen varauksen, josta minulla on pääsy urakoitsijalle ja/tai arvioinnille. Eli jos päädyn rahoitukseen tai kovaan rahaan tai jotain muuttuu, minulla on silti mahdollisuus tuoda joku kiinteistöön. Siis arvioijalle tai urakoitsijalle. Ja tämä ei yleensä ole ongelma, koska suurin osa ostamistani kiinteistöistä on jo tyhjiä.
Jos vuokralaisia ​​on paikalla, voi olla vaikeampaa saada myyjät suostumaan tähän tai jos he asuvat siellä ensisijaisesti. Mutta aina kannattaa kysyä ja aina kannattaa yrittää, jotta saat urakoitsijan läpi budjetoitua tarkemman arvion. Joten kun teet tarkastusta tai jopa esittelyäsi ennen kuin tarjoat sitä, ota niin monta kuvaa kuin pystyt ja ota sitten video koko talosta, jotta voit palata läpi ja voit todella rakentaa budjettisi, kuten okei, kiinteistössä on 13 ikkunaa, ne kaikki on vaihdettava. Tämä on mitä ikkuna maksaa ja kuinka paljon siihen tarvitaan työtä. Ja voit käydä läpi huone huoneelta ja todella rakentaa arviosi ja rakentaa sen työn laajuuden, jonka voit sitten antaa urakoitsijoille.
Joten vaikka et saa niitä kiinteistöön, voit lähettää heille videot, materiaalit, työn laajuuden ja he voivat antaa sinulle ainakin jonkinlaisen idean. Ja sitten heti kun suljet, pystyt saamaan ne suoraan kiinteistöön ja toivottavasti saat ne riviin.

David:
Se on niin hyvä neuvo. On hyvin yleistä, että kuulen ihmisten lannistuvan: "Urakoitsijani ei voi kävellä talossa seitsemän päivän aikana, jotka minulla on due diligence -päivänä. Minun täytyy perääntyä siitä." Ja se on mielestäni vain hullua, koska suurimman osan ajasta he eivät voi antaa sinulle erittäin yksityiskohtaista asiaa. Mutta pitkän matkan kiinteistösijoittamisessa, kun kirjoitin tuon kirjan, puhuin siitä, kuinka teen tämän, kun en ole edes alueella. Ja olen tehnyt sen äskettäin. Ostin talon Blue Ridgestä Georgian osavaltiosta tai mainitsemasi mökin. Ostat ne kaksi.
Ja kun olimme siellä, opetin agentilleni kuinka tehdä tämä, kun en ole täällä. En aio olla paikalla kaikissa näissä, joten ota puhelimesi esiin, ota video, kävele autotallin läpi, kulje hitaasti näissä osissa ja sano: "Tässä on mitä hän ihmettelee. Voimmeko laittaa makuuhuoneen tänne, makuuhuoneen tänne? Mihin laitamme kylpyhuoneen? Haluamme kaataa tämän muurin." Ja hän ottaa videon koko jutusta siltä varalta, että urakoitsija yrittää selvittää, voisiko siinä tilanteessa olla kantavuusongelma? Sitten kävelimme autotallin portaita ylös, missä heillä oli pohjimmiltaan asuinalue, ja näytimme, että tältä täällä näyttää viimeistely, haluamme, että sovitat sen alakertaan.
Hän antoi minulle erittäin tiukan budjetin siitä, mitä se maksaisi videon perusteella. Sitten suljin, ja sitten he menivät sisään ja sanoivat: "Okei, tässä on muutamia säätöjä, jotka meidän on tehtävä nyt, kun olemme nähneet kiinteistön." Mutta en tarvinnut heitä kävelemään koko asiaa. Ja se on paljon, paljon yksinkertaisempaa kuin luulemme. Ja monille ei edes tule mieleen ottaa video ja lähettää se sitten ihmisille, kun he eivät ole paikalla. Onko se samanlainen kuin menetelmä, jota käytät ostaessasi?

Ashley:
Joo, ehdottomasti. Ja yleinen kysymys, ja olit sanonut joskus, ettet saa urakoitsijaasi ulos, ja olen nähnyt tämän viime aikoina usein tulokkaiden kanssa, etteivät he saa urakoitsijoita tulemaan ulos kiinteistöön, varsinkaan jos heillä ei ole Kiinteistö ei ole vielä edes suljettu, tai ehkä he eivät ole vielä edes sopimussuhteessa, mutta he ovat uusia sijoittajia, he haluavat vain ryhtyä kaikkiin mahdollisiin varotoimiin. Joten yksi asia, jonka voit tehdä, on tarjoutua maksamaan urakoitsijalle sen läpikäymisestä. Joten jos et ole varma, käytätkö niitä vai et ja sinulla on vaikeuksia, voit hankkia sen. Mutta myös se, mitä olen tehnyt, on rakentanut omaa työskentelyaluettani.
Joten jos sinulla on tietoa tai sinulla on joku, jolla on tietoa, ehkä he eivät ole urakoitsija tai eivät voi tehdä työtä puolestasi, mutta he voivat kävellä kiinteistön puolestasi ja rakentaa, tässä on asioita, joita tarvitset tehdä, rakentaa kyseisen työn laajuus ja lähettää se sitten urakoitsijalle. Et siis pyydä urakoitsijalta yksityiskohtaista arviota siitä, mitä he tekevät. Lähetät heille tämän työn laajuuden ja pyydät heitä täyttämään rivikohdat. Sitten jos lähetät tämän kolmelle eri urakoitsijalle, sinulla on hyvin vertailukelpoiset arviot, koska olet itse rakentanut sen. Ja sitten saat myös palautetta, olen varma, ja he antavat sinulle jotain, mitä kaipaat, sellaisia ​​asioita. Mutta se näyttää myös sinulle, kuka on todella hyvä urakoitsija, joka myös huolehtii sinusta, ja että he antavat panoksensa.

David:
Mitä mieltä olet siitä, että urakoitsijasi ja kodin tarkastajasi menevät samana päivänä, kun voit kohdistaa asian?

Ashley:
Minä en tiedä. En ole oikeastaan ​​koskaan ajatellut sitä. En ole koskaan tehnyt niin. Eli en näe siinä mitään haittaa.

David:
Toivottavasti kodintarkastaja näkee tavaraa ja sanoo: "Hei, se on korjattava." Mutta urakoitsija ei ehkä tiennyt, että tämä pistorasia ei toimi tai hei… Usein huomaat, että pistorasiat on kytketty väärin tai varsinaista sähköpaneelia ei ole asennettu oikein tai putkisto on omituista. He sanovat: "Joo, se on outoa. Miksi se kulkee täältä eikä tuolta?" Jos he voivat saada urakoitsijan sisällyttämään sen työhön, jos jotain on tehtävä. Ja päinvastoin, urakoitsija voi sanoa: "Tämä näyttää oudolta." Ja hän voi ehkä pyytää kodin tarkastajaa tarkistamaan, onko nastat asetettu oikealle alueelle vai onko se kytketty väärin.
Tämä oli yksi niistä vinkeistä, jotka opin sijoittaessani voimakkaasti Jacksonvilleen, Floridaan ja ostaessani monta taloa kerralla, on se, että jos saisin ne molemmat samaan aikaan tekemään läpikäynnin, se oli vähemmän koordinoivaa. agenttini yrittämään selvittää, kuinka saada myyjät suostumaan tähän, ja sitten he erosivat toisistaan, ja se antoi minulle vain enemmän tietoa tarkasteltavaksi due diligence -jakson aikana.

Ashley:
Joo, se on hyvä pointti, koska silloin sinun on päästävä kiinteistöön vain kerran antamalla heidät saapumaan kerralla. Ja jos joku ei jostain syystä pysty siihen, voit lähettää tarkastusraportin urakoitsijallesi.

David:
Kyllä, se on ehdottomasti… Teimme myös aina niin. Sanoisimme: "Hei, katso tätä, kerro minulle asiat, jotka mielestäsi voisit tehdä halvimmalla." Koska jos he maksavat 9,000 XNUMX dollaria pienen ongelman korjaamiseen, en todennäköisesti anna heidän tehdä sitä. Mutta joskus he avaavat seinää tai siirtävät tavaroita joka tapauksessa, he sanovat: "Ai niin, kun olemme siellä, korjaamme sen." Ja sinun ei edes tarvitse maksaa mitään verrattuna siihen, jos joutuisit kutsumaan putkimiehen nimenomaan tuon ongelman takia, he saattavat veloittaa viisi tuhatta, koska he joutuivat leikkaamaan levykiveesi ja siirtämään asioita. Mutta jos esittelet kylpyhuonetta joka tapauksessa, voit korjata raportissa näkyvät asiat.

Ashley:
Se on myös hienoa, jos aiot pyytää myyjää alentamaan hintaa tai kattamaan joidenkin tarkastuksessa esiin tulevien asioiden kustannukset. Joten kun urakoitsija on paikalla, voit saada arviot melko nopeasti, jotta voit neuvotella uudelleen myös myyjän kanssa.

David:
Paljon parempi kuin yrittää saada urakoitsijasi käymään samassa kiinteistössä kolme kertaa saadaksesi arvion uudesta asiasta, kun olet keskellä neuvotteluja, mikä on loistava jatko prosessin seuraavaan osaan, kun olet laittanut jotain sopimuksessa se neuvottelee. Mitä neuvoja neuvottelet sopimukseen pääsemiseksi ja mitä neuvoja sitten, kun olet solminut sopimuksen, mitä voit tehdä säästääksesi rahaa myös siellä?

Ashley:
Joo, asia, josta pidän eniten, joten on olemassa kaksi erilaista skenaariota, olet pois markkinoilta tai olet markkinoilla, mielestäni on paljon helpompaa neuvotella off-market -sopimuksesta, koska voit olla suoraan myyjälle eikä siellä ole keskimmäistä henkilöä. Joten siinä tilanteessa teen yleensä aiesopimuksen, jossa ilmoitan sopimuksen perusehdot, ostohinnan, kiinteistön, myyjän tiedot, omat tietoni ja sopimusehdot ja mahdolliset tapahtumat, Haluan lähettää sen heille ja tavata heidät 24 tunnin sisällä. Joten sovin tapaamisen heidän kanssaan, lähetän sen edellisenä iltana, ja sitten menen ja istun heidän kanssaan. Ja minulla on kopio itselleni ja minulla on kynä valmiina raaputtamaan asioita ja alustamaan asioita muutosten tekemiseksi. Haluan siis käydä kasvokkain neuvottelua varten ja kysyä heiltä: "Mitä asioita epäröit? Mistä et pitänyt?" Ja saat niin paljon tietoa.
Minulle on kerrottu myyjältä, ettei hän halunnut tehdä sitä, ja hän oli tavallaan outo ja sanoi: "Tiedätkö, tarvitsen vain 2,500 25 dollaria kuukaudessa, sitä minä tarvitsen." Mitä minä sitten tein? Työskentelin taaksepäin. Tein 3.5 vuoden myyjärahoituksen, lyhennys 2,500 %, ja se osui hänen tarvitsemaansa XNUMX dollariin. Ja se toimi hyvin minulle ja se toimi hänelle, mutta en olisi koskaan tiennyt sitä ilman keskustelua ja kuuntelemista. Joten uskon, että on niin monia eri syitä, miksi ihmiset myyvät tai asioita, jotka ovat heille tärkeitä. Joten jos pääset kasvokkain heidän kanssaan, mielestäni on paljon helpompi lukea niitä, kun puhut jostakin aiesopimuksessa olevasta asiasta, mikä on heille tärkeää ja mikä ei.
Ja sitten se antaa myös mahdollisuuden laittaa ulos… Joten teen tämän aina esityksen aikana. Kysyn aina, ovatko he kiinnostuneita myyjärahoituksesta. Jos vastaus on heti yksiselitteinen ei, silloin menen ja sanon: "Voi, en tiennyt, olitko kertonut kirjanpitäjällesi, CPA:llesi, että myyt ja he suosittelivat sen veroetuja. Se siellä vain piristää heitä hieman. Ja sitten tuntuu, että aina on jotain pientä.” No, en tiedä, luulisin, että voisin puhua heille ja muuta." Ja "Ai niin, sinun pitäisi." Se on monia veroetuja.

David:
Voitko kertoa sen lyhyesti? Mitkä ovat joitain etuja, joista ihmiset voivat kertoa myyjälle, miksi he saattavat haluta käyttää myyjän rahoitusta?

Ashley:
Ensimmäinen asia on, että verotettava tulo jakautuu heidän maksamansa lainasopimuksen voimassaoloajalle. Joten he eivät joudu kärsimään raskaasta veroista saadakseen kertasumman etukäteen. Se on yleensä ihmisille suurin asia. Mutta myös jos he ovat vanhempia, heidän eläkeläisillä on myös kiinteät tasaiset tulot. Olen nähnyt paljon sellaisia ​​vanhempia myyjiä sen sijaan, että… Varsinkin leirintäalueilla olen mennyt leirintäalueiden perään ja he ovat niin tottuneet siihen, että nämä kuukausitulot tulevat ja he saavat tämän kertakorvauksen, ja nyt he haluavat pysyäkseen niissä kuukausituloissa, joita he ovat tottuneet saamaan ja jotka näkyvät pitkäaikaisissa vuokrauksissa. Mutta suurin veroetu on se, että he eivät joudu niin kovaan veroon ensimmäisenä vuonna ja se on hajallaan.

David:
Joo, he eivät täytä voittoa kerralla.

Ashley:
Kyllä, ja mielestäni myös monet myyjät yrittävät rakentaa sukupolvien vaurautta. He näkevät arvon myös silloin, kun kuolen, nämä maksut vain siirretään lapsilleni, lastenlapsilleni ja niin edelleen.

David:
Erittäin hyvä pointti. Selvä. Entä jos joku käyttää kiinteistönvälittäjää ostaakseen talon? Mitä neuvoja sinulla on heille, kuinka he voivat neuvotella edustajansa kautta?

Ashley:
Mielestäni se riippuu siitä, kuinka paljon luotat tai arvostat agenttisi mielipidettä ja kuinka paljon agenttisi työskentelee sinulle. Olen ollut tilanteessa, jossa käyttämäni oma agenttini sai minut tuntemaan oloni häpeäksi pyytämieni asioiden takia. Joten uskon, että asiat menevät helposti sekaisin. He siirtyvät ostajalta edustajalleen, myyjän agentiksi heille. Ja sitten jos saat sen sopimuksen mukaan, New Yorkin osavaltiossa, meidän on käytettävä asianajajia, sitten heität myös asianajajat keskelle, ja sitten se on melkein kuin kuusi ihmistä, että se todella menee läpi.
Joten mielestäni keskustelun käyminen on paljon vaikeampaa, ja siksi laitan kaiken aina paperille. Kirjoitan sen niin kuin haluan sen olevan. Joten jos pyydän myyjän rahoitusta tarjouksessa, kirjoitan tuon poistoaikataulun. Aion sanoa: "Tässä kuussa haluan ostaa sen näin paljon." Mutta viiden vuoden aikana ansaitset X korkosumman. Ja esitän sen. En luota kumpaankaan agenttiin selittämään sitä edes sen etuna ja osoittamaan, että he todella ansaitsevat enemmän rahaa hyväksymällä myyjän rahoituksen.

David:
Joo. Sait minut miettimään, miksi siitä tulee niin monimutkaista, kun agentit ovat mukana, koska olet aivan oikeassa. Se on hyvä pointti. Ja ymmärsin, että tietyistä asioista tulee "alan standardeja", kun olet tekemisissä agenttien kanssa, ja jotkut niistä vaihtelevat alueittain. Esimerkiksi Pohjois-Kaliforniassa on tavallista, että myyjä maksaa kiinteistön siirtoveron, mutta ostaja maksaa omistusoikeus- ja sulkumaksut. Mutta joissakin osissa Pohjois-Kaliforniaa jaat omistusoikeus- ja sulkumaksut tasaisesti. Se on erilaista, kun olet Bay Area -alueella tai Central Valleyssa tai South Bayssä. Tapahtuu on, että ei ole oikeaa tai väärää tapaa tehdä se, mutta listausagentti, joka aikoo ehdottaa tietoja myyjälleen, värittää sen ikään kuin hän pyytäisi jotain, mikä ei ole normaalia, he olisivat ahneita. He haluavat sinun maksavan tästä. Tavallisesti heidän pitäisi maksaa siitä.
Joten nyt myyjä, joka ei tiedä kiinteistöistä mitään, sanoo: "Voi, he huijaavat minua." Ja nyt he laittoivat jalkansa alas: "Ei, emme aio tehdä sitä." Agentti vastaa: "Joo, se on oikein, aion säästää rahaa." Ja sitten he menevät ostajan agentin luo ja sanovat, että he eivät aio tehdä sitä. Ostajaagentti menee luoksesi ja sinä sanot: "Joo, mene neuvottelemaan uudelleen. Se on naurettavaa. Heidän pitäisi saada heidät muuttamaan mieltään. Se on sinun tehtäväsi, eikö niin?" Nyt ostajan agentti on kuin: "Uh, jos painan liian kovasti, he perääntyvät. Jos en painosta tarpeeksi, asiakkaani tulee vihaiseksi." Ja sitten sinulla, ostajalla, ei ole aavistustakaan siitä, mitä keskusteluja käydään listausagentin ja myyjän välillä. Ja sitten kun heitetään setä, joka haluaa auttaa, ja isä, joka haluaa suojella lastaan, ja asianosaiset asianajajat ja jokaisella on omat arvot, joiden mukaan heidän mielestään pitäisi toimia, on erittäin vaikea tehdä mitään. neuvotella ollenkaan.
Sitten kun menet suoraan myyjän puoleen, ei ole kaikkea tätä oletettua tapaa tehdä asioita, joita yrität taistella. Se on: "Tässä on mitä tarjoan sinulle. Onko siitä sinulle hyötyä?" "Ihan tavallaan, mutta tästä olisi minulle enemmän hyötyä." "Okei, katsotaan, voinko jäsentää sen tavalla, joka hyödyttää minua." Ja se on paljon siistimpää. Sinulla ei ole kaikkia niitä perinteitä, jotka liittyvät jonkun loukkaamiseen.
Ajattelin tietyissä aasialaisissa kulttuureissa, että on hyvin perinteistä tuoda pieni lahja, kun tapaat uuden ihmisen, enkä ilmestyisi tuomaan pientä lahjaa. En koskaan ajattelisi sitä. Emme tee sitä siellä, missä olen kotoisin. Ja niin voit loukata ihmisiä erittäin helposti ja sitä tapahtuu kiinteistökaupoissa jatkuvasti. Ja sitten heität joukkoon erilaisia ​​välittäjiä, joilla on erilaisia ​​tapoja tehdä asioita, ja eri MLS-järjestelmillä on erilaisia ​​asioita ja eri arvo- ja sulkuyhtiöt asettavat asiat eri tavalla. On niin monia tapoja järkyttää ihmisiä. Ja kumpikin osapuoli vain kuulee kuinka toinen osapuoli ei ollut samaa mieltä, ja sitten molemmat osapuolet suuttuvat todella. Se on kuin puhelinpeliä, jossa asiat voivat mennä sekaisin. Onko tämä siis yksi niistä tavoista, joilla haluat mennä suoraan myyjälle, koska voit välttää kaiken tämän?

Ashley:
Joo, mutta minun on sanottava, että on ollut aikoja, jolloin agentti on ollut ehdottomasti etu, koska he ovat ehkä ystäviä toisen agentin kanssa tai tuntevat hänet hyvin. Ja vaikka se saattaa tuntua epäeettiseltä, on aikoja, jolloin agentit antavat vihjeen tai kertovat myyjistä faktan, jota muut tarjouksia jättävät ihmiset eivät ehkä tiedä tai muuta sellaista. Tai vaikka te molemmat haluavat eri hintoja ja mitä tahansa, agentit edustavat ostajaa tai myyjää, eri edustus, he molemmat haluavat myydä kiinteistön. Heillä molemmilla on lopullinen tavoite sulkea kiinteistö saadakseen palkkion. Joten joskus se menee tiettyyn pisteeseen, jossa agentit työskentelevät enemmän yhdessä saadakseen sopimuksen tehtyä. Ja se voi olla valtava etu, koska sekä ostaja että myyjän edustaja tekevät kaikkensa tämän sopimuksen toteuttamiseksi.
Olen siis nähnyt sen, varsinkin jos jokin neuvottelun kaltainen asia on venynyt ja jatkunut ja jatkunut tai asioita tulee esille. Minulla oli kiinteistö, joka minulla oli sopimus ja tein sille rahoitusta, sain arvioinnin. Arvioija ei tullut kiinteistölle, ellei ajotieltä aurattu. Myyjä kieltäytyi ehdottomasti auramasta ajotieltä. Joten kiinteistönvälittäjät tarjoutuivat jakamaan lumiauran kuljettajan kustannukset, koska he molemmat halusivat siirtää kauppaa ja saada se tehtyä. Auran kuljettaja todella juuttui ajotieltä. Se maksoi vielä 400 dollaria saada hänet hinattua ulos ajotieltä, ja siitä tuli tämä iso kauhea asia. Mutta aivan kuten sielläkin, jos olisin vain neuvottelemassa myyjän kanssa, olen joskus niin itsepäinen, että en olisi lopulta maksanut rahaa aurankuljettajalle, mutta mielestäni se oli kuin, se on ehdottomasti Edustajien etu on silloin, kun he päättävät työskennellä yhdessä sen eteen, mikä on ostajan ja myyjän parasta saada kauppa tehtyä.

David:
Olen nähnyt sellaisia ​​asioita, joissa ei ole objektiivista järkeä. Oletetaan siis, että myyjä ei halua maksaa 500 taalaa saadakseen ajotieltä aurattua, mutta sopimuksen tekeminen kesti 90 päivää. He odottavat vielä 90 päivää löytääkseen uuden ostajan. He aikovat käyttää 7,000 500 dollaria asuntolainamaksuihin tai enemmän kuluttaakseen tämän ajanjakson sen sijaan, että he kuluttaisivat XNUMX dollaria oman ajotiensä kyntämiseen, jotta arvioija voi tulla kiinteistöön. Mutta he pääsevät sisään, että vain itsepäinen, en ole perääntynyt, ja ostajat voivat myös tehdä sen. Se on aivan oikein. Suuri osa siitä, mitä teet agenttina, niin outoa kuin tämä onkin sanoa, on, että neuvottelet toista puolta vastaan, mutta neuvottelet usein oman asiakkaasi kanssa. Yrität saada heidät näkemään emotionaalisten päätöstensä naurettavan.
Kuten olimme myyjä, ostaja oli valmis maksamaan 1.2. Siellä neuvottelin hinnan. Sen arvoksi arvioitiin miljoona, ostaja aikoo silti ostaa sen ja ostaja haluaa vain myyjän korjaavan puumätä, 2,000 dollarin tavaran, ja he sanovat: "En anna heille mitään." Ja olet kuin: "Ymmärrät, että he käyttävät 200,000 200,000 dollaria enemmän kuin sen arvo on, ja on erittäin hyvä mahdollisuus, että seuraava arvioija ei anna sinulle sitä. Ja saatat voittaa tämän taistelun ja sitten myydä talosi sillä miljoonalla, jonka se arvioi. Haluat riskeerata XNUMX XNUMX kahdesta tuhannesta." Ja he sanovat: "Oi, okei. En ajatellut sitä." Koska ihmiset eivät ajattele sitä. He ovat erittäin tunteellisia ja hyvät agentit voivat ehdottomasti tuoda hieman valoa hulluuteen.
Uskon, että joku, joka on kokenut kiinteistön ostamisen, tulee usein kokeneeksi ihmisten kanssa. Ihmiset ajattelevat, että kiinteistösijoittamisen oppiminen laskee lukuja. Se on kuin perusasiat. Se on kuin superperusasiat. Se on vain koripallon tiputtamista ja mailan ampumista. Se ei tee sinusta hyvää koripallossa. Ihmiset ja psykologia ovat siellä, missä rahasi todella tienataan, varsinkin kun olet tekemisissä ihmisten kanssa. Mitä neuvoja sinulla on ihmisille, jotka yrittävät murtautua kiinteistösijoittamiseen ja ehkä he kamppailevat ymmärtäessään, kuinka kommunikoida paremmin tai oikea tapa esittää tietoa?

Ashley:
Ensimmäinen asia on lukea kirja Et kuuntele. Minun on pyydettävä tuottajia laittamaan muistiinpanoja ohjelmaan, koska en muista kirjailijaa suoraan, mutta tuo kirja on mielestäni juuri se, mistä juuri puhuit. Sen tarkoituksena on ymmärtää jonkun tunteita, lukea hänen tunteitaan ja itse asiassa. kuuntelemalla heitä, äläkä vain yrittämällä olla reaktiivinen vastaamalla välittömästi ja yrittämällä järkeistää heidän kanssaan. Usein ihmiset haluavat vain tulla ymmärretyiksi, he haluavat vain tulla kuulluiksi. Ja jos todella kuuntelet, voit ehkä nähdä taustalla olevan asian, joka auttaa sinua todella ratkaisemaan ja ratkaisemaan ongelman sen sijaan, että yrittäisit järkeistää niiden kanssa tai todella nähdä, mitä tapahtuu.
Toinen kirja, jota suosittelen, on Jay Baerin Hug Your Haters. Se on asiakaspalvelupohjainen kirja, mutta mielestäni se on loistavaa luettavaa kaikille. Joten antaako joku sinulle rakentavaa kritiikkiä tai huonoa palautetta tai jos olet tekemisissä vaikean myyjän tai vaikean asiakkaan kanssa, tässä käydään läpi vaiheet, joilla tilannetta käsitellään. Se on tavallaan liioittelua tappaa heidät ystävällisesti. Se vain näyttää kaikki nämä tapaukset, joissa joku melkein hyökkää kimppuusi tai riitelee kanssasi, varsinkin kun olet neuvottelemassa siitä, kuinka voit käsitellä tilannetta saadaksesi heidät kiittämään sinua.
Näiden kahden kirjan välissä ne ovat mielestäni todella hienoja lukuhetkiä, mutta ihmisten kanssa kommunikointi, josta olen oppinut niin paljon vuosien varrella. Olen työskennellyt tämän sijoittajan kanssa nyt melkein kahdeksan vuotta, ehkä jopa pidempään. Usein nauramme sille, kuinka pitkälle olen päässyt. Aloitin kiinteistöpäällikkönä ja toimin vain vuokralaisten kanssa. Olisin vain niin hämmentynyt, että olisin hukkua. Ja nyt se on vain erilaisten tilanteiden käsittelyä, rauhallisena pysymistä, viileää, kerättynä pysymistä, todella miettimistä, kuinka vastata, koska voit oppia lukemaan ihmisiä ja kaikkia niitä asioita, mutta et pysty itse huomioimaan asioita. jos et itse kuuntele niitä ja tarkkaile niitä. Ja sinun on kyettävä estämään itseäsi reagoimasta välittömästi ja palaamasta takaisin ja puolustamasta itseäsi ja ryhtymästä puolustuskannalle ennen kuin voit nähdä kokonaiskuvan siitä, mitä he yrittävät selittää sinulle.

David:
Se on erittäin hyvä huomio. Haluat ymmärtää, mistä he tulevat, ennen kuin yrität saada heidät ymmärtämään, mistä olet tulossa, ja se vaatii jonkin verran kurinalaisuutta. Se ei ole luonnollinen vastaus.

Ashley:
Ja sanoit vain yhdellä lauseella kaiken, mitä sanoin. Se olisi voinut olla paljon lyhyempi.

David:
No, minulla oli hyötyä ajatella vastaustani, kun annoit omasi. Älä ole liian ankara itsellesi siellä.

Ashley:
Ja se on osa kirjaa, älä ajattele vastaustasi. On kuin useimmat ihmiset eivät kuuntele, he itse asiassa ajattelevat vastaustaan, mikä on niin vaikeaa tehdä, niin vaikeaa tehdä.

David:
Joo. Se on kuin peruslinjamme heti markkinoiden ulkopuolella, heti tehtaan kokoonpanolinjalla on puolustava ja yrittää todistaa ihmisille, että olemme oikeassa, mikä on niin outoa, koska on villin ylimielistä olettaa olevansa oikeassa kaikessa koko ajan. . Tiedämme kaikki oppimisen arvon, mutta jostain syystä kun keskustelemme jonkun muun kanssa, emme ajattele oppimista. Ajattelemme, kuinka meidän pitäisi opettaa heitä. Meidän on saatava heidät näkemään asiat meidän näkökulmastamme. Käytän aina esimerkkiä siitä, että jos olet nyrkkeilijä ja yrität tyrmätä vastustajasi, se ei toimi, kun heidän kätensä ovat ylhäällä ja he eivät ole väsyneitä, vaan lyöt itsesi ulos ja väsyä. Mitä haluat tehdä, on antaa heidän lyödä itsensä ulos. Älä yritä tyrmätä ketään ennen kuin hän on väsynyt, he eivät halua enää riidellä, minkä teet yleensä saamalla hänet puhumaan.
Kun joku on sanonut kaiken, mitä hänen on sanottava, hän on saanut kaiken irti ja kertonut miltä heistä tuntuu, hän on haavoittuvimmassa kohdassaan ihmisenä koskaan, silloin haluat toimittaa tietosi. Tämä siemen osuu pehmeimpään, hedelmällisimpään maaperään verrattuna siihen, kun yrität työntää sitä sinne ennen kuin henkilö on valmis kuulemaan sen. Itse asiassa se säästää myös paljon energiaa. Se on hieno pointti. Kiitos näistä kahdesta kirjasta. Siirrytään nyt vakuutuksiin. Mitä asioita ihmisten tulee tietää asuntovakuutuksista ostaessaan taloaan?

Ashley:
Ensimmäinen asia on löytää agentti, joka tuntee vuokranantajapolitiikan tai mikä tahansa strategiasi on. Jos käännät taloa ja se on tyhjillään, vakuutuksesi tulee olemaan hyvin erilainen kuin kiinteistö, jossa todella asuu joku. Jos sinulla on pitkäaikainen vuokra-asunto, jos sinulla on lyhytaikainen vuokra-asunto, vakuutuksesi on erilainen. Lyhytaikaisen vuokran hinta on yleensä korkeampi kuin vaikkapa pääasuntosi, mutta pitkäaikaisen vuokran hinta voi usein olla alhaisempi kuin pääasunnossasi, koska et kata rakennuksen sisältöä. Joten yhdy agenttiin sen suhteen, kenellä on kokemusta näistä eri aloista tai mikä tahansa strategiasi on, ja pyydä heitä todella istumaan kanssasi käymään läpi politiikkaa siitä, mitä kattaa, mikä ei.
Joten kuten jotain, jota ei voi kattaa vakuutussopimuksella täällä New Yorkissa, on kellareissa, siellä on usein allaspumppuja, jotka pumppaavat pois kaiken veden, joka tulee näiden vanhojen, vanhojen talojen kellariin näillä vanhoilla perustuksilla. Se on kuin lisäsuoja useimpiin vakuutuksiin, ja sinun on pyydettävä lisäystä, jotta jos öljypohjapumppu ei käynnisty tai siinä on toimintahäiriö, vakuutuksesi kattaa sen. Lisäksi voit saada alennusta niin monista asioista. Kuten öljypohjapumpusta, voit saada alennusta, koska se pumppaa veden pois tulvien sattuessa. Joten on olemassa erilaisia ​​asioita ja ota selvää ja kysy, mitä nämä alennukset ovat, koska ne voivat todellakin kasvaa.
Seuraava asia on mikä tahansa erikoisvakuutus, jota kiinteistöön tarvitaan. Joten Tony Robinson, ihana isäntätoverini, osti kiinteistön Louisianasta, ja hänen täytyi ottaa siihen tulvavakuutus, ja tulvavakuutus nousi pilviin, kun kiinteistöön ei enää ollut varaa hänelle. Siksi on tärkeää selvittää tiedot etukäteen, ja tämä oli hänen ensimmäinen sijoituskiinteistönsä ja se on ollut oppiva kokemus myös meille ja monille kuulijoille, mutta maanjäristysvakuutus on olemassa. Kaikki nämä erilaiset vakuutukset, joita voit saada, ja jotkut niistä ovat pakollisia, varsinkin jos saat asuntolainaa, kuten tulvavakuutuksen.

David:
Okei. Viimeinen kysymys sinulle. Haluatko maksaa hieman enemmän vakuutusasiamiehestä, jonka kanssa kommunikoit, jos sinulla on korvausvaatimus tai jos sinulla on kysyttävää, vai suositteletko ihmisiä valitsemaan halvimman mahdollisen tien ja etsimään online-vakuutusyhtiön, jossa sinun täytyy asioida virtuaalisen avun tai tekoälyn kautta?

Ashley:
En tiedä, onko kustannuksissa todella eroa, koska kun palkkaat agentin, käyt läpi… Joten itse asiassa ensinnäkin en menisi agentin kanssa. Menisin vakuutusmeklarin kanssa, koska he voivat tarjota sen useille yrityksille. Joten saat lainaukset takaisin ja voit sitten valita sieltä. Se on suurin suositukseni. Mitä tulee online-sivuston tekemiseen, en tiedä tätä varmasti, en ole koskaan käyttänyt niitä ennen, he sanovat, että he lainaavat käytäntöjäsi ja antavat sinulle arviot takaisin. Mitä he tarjoavat alennettuun hintaan, en tiedä, koska se on itse asiassa vakuutusyhtiö, joka lähettää tarjouksen eikä varsinainen virasto. Minä en tiedä. Se on hyvä kysymys.

David:
Kyllä, tarjouksen lähettävä vakuutusyhtiö tekee siitä usein halvemman, jos teet sen verkkoportaalin kautta, koska heidän ei tarvitse maksaa provisiota tai palkkaa yrityksen tuojalle.

Ashley:
Komissio?

David:
Kyllä.

Ashley:
Mielenkiintoista.

David:
Ongelmana on, että kun teet väitteen sen kautta, et saa apua. Et voi lähettää sähköpostia kenellekään ja sanoa: "Minulla on tulva, mitä teen?" Sitä kaikki haluavat. Sinut pakotetaan käymään puhelinpuun läpi, ja he sanovat: "No, syy, miksi annoimme sinulle alennuksen, on se, että emme maksa kenellekään korvausvaatimusesi käsittelystä." Ja olen juuri nähnyt ihmisten vetävän hiuksiaan pois päästään, kun he pomppaavat ihmisestä toiseen tai ovat tekemisissä bottien kanssa tai eivät saa vastausta tai puhuvat jonkun kanssa, joka ei puhu englantia, joka antaa heille tapausnumeron ja jumittuu. niiden päälle.
On erittäin turhauttavaa, jos joudut koskaan olemaan tekemisissä vakuutusyhtiön kanssa, ja siksi otan tämän esiin, koska se tuntuu usein helpolta tavalta säästää rahaa sijoittajille, mikä on hauskaa, koska vakuutuksesi on niin pieni pala koko todellisuudestasi. kiinteistön budjetti. Se on luultavasti pahin tapa yrittää tehdä siitä kannattavampaa on säästää 12 dollaria kuukaudessa vakuutusohjelmastasi tai vastaavasta. Mutta jos sinulla on vakuutusmeklari, kuten sanoit, sinulla on ihminen, jonka luo voit mennä ja sanoa: "Puu kaatui katolleni, mitä teen?" Ja he sanovat: "Me huolehdimme siitä, meillä on sinut."

Ashley:
Eikä edes sitä osaa. Mielestäni suurin syy minun on puhuttava agenttini tai välittäjäni kanssa, koska tarvitsen kopion vakuutuskirjastani, josta käy ilmi, että jos saan uutta asuntolainaa kiinteistöön tai jonkinlaista uutta rahoitusta, lainanantaja todella lisätään tappion saajana ja vain tehdä se nopeasti tai vain mahdollisuus ottaa vakuutus kiinteistöön. Ja tästä syystä kävin läpi ja tein tämän hankinnan tarkistuslistan, koska useita vuosia sitten agenttini soitti minulle päivää ennen sulkemista, kiinteistönvälittäjälleni: "Okei, oletko valmis sulkemaan? Vaihdoit sähköt nimillesi, sait vakuutuksen." Ja panikoin. Se vain karkasi mielestäni. Siellä oli vain niin monia asioita meneillään ja unohdin vain tämän yhden perustarpeen. Ja minulla on agentti, jolle voisin soittaa heti ja lähettää heille tiedot ja sanoa: "Tarvitsen vakuutuksen mahdollisimman pian. Suljen huomenna." Ja suhde, jossa he luopuvat kaikesta ja huolehtivat siitä puolestasi.

David:
Selvä. Esityksen viimeinen kysymys. Mitä joku voi odottaa päätöspäivänä, jos hän pääsee niin pitkälle?

Ashley:
Se vaihtelee sen mukaan, kuinka itse suljet kiinteistön. On siis useita eri tapoja. New Yorkin osavaltiossa sinulla on asianajaja. Voisit joko mennä läänin virkailijan toimistoon ja istua sulkemispöydän ääressä, ja se on melko yleistä, jos ostat sen asuntolainalla ja tapaat pankin asianajajan, istut alas. varsinaisessa päätöstaulukossa ja sitten asianajajasi ottaa asiakirjat ja toimittaa ne läänin virkailijalle.
Jos olet sellaisessa tilassa, että sinun ei tarvitse käyttää asianajajia ja voit vain käydä läpi omistusoikeuden, saatat joutua menemään omistusoikeustoimistoon ja istumaan siellä ja allekirjoittamaan asiakirjat, tai voit olla notaarilla ja voit mene asianajajaan etukäteen, allekirjoita, he vahvistavat ne tai omistusyhtiö voi lähettää notaarin sinulle. Näet Instagramissa monia sijoittajia postailevan, kuinka he allekirjoittavat sulkemisasiakirjoja rannalta tai lomalla olevasta ravintolasta. Ja niin luulen, että sulkeminen on alkanut muuttua. Kuten asianajotoimistoni ennen COVIDia, minun piti aina mennä fyysisesti toimistoon sulkemispäivänä, sitten paperit kiidätettiin toisen asianajajan toimistoon samana päivänä, sitten ne menivät ja jätettiin itse asiassa samana päivänä. Tuon shekin ja sekki otettiin mukaan.
Nyt menin ja allekirjoitin eilen kiinteistön, joka suljetaan. Se sulkeutuu vasta ensi viikolla. Varoja pidetään sulkupankissa sulkemiseen asti, ja sitten ne vapautetaan, kun ne on todella jätetty virkailijan toimistoon. Joten paperityöt seuraavan viiden päivän välillä, paperityöt menivät minulta ostajalle ja sitten ne menevät virkailijan toimistoon kaikki tuon ajan sisällä. On siis monia erilaisia ​​tapoja. Minusta jännittävintä on se, että istut itse asiassa sulkeutuvan pöydän ääressä, sinulle luovutetaan avaimet allekirjoittamisen ja shekin antamisen jälkeen, mutta en todellakaan ole nähnyt niin tapahtuvan. Usein en edes saa avaimia kiinteistöön enää, se näyttää siltä.

David:
Joo, se on totta. Harvoin saat avaimia. Kuten agenttisi keksii jonkin tavan koordinoida ne. Se on hyvä pointti. Mitä asioita suosittelette, että päätöspäivänä, kun ihmiset menevät istumaan olettaen, että he ovat käyneet sulkuyhtiön ja kiinteistönvälittäjän kautta, he eivät työskentele suoraan myyjän kanssa, mitä heidän pitäisi tarkastella sulkemalla paperityöt varmistaaksesi, että ne ovat oikein?

Ashley:
Joten vaikka sulkemista edeltävänä päivänä tai ehkä sulkemisaamunakin, sinun pitäisi mennä kiinteistöön ja tehdä lopputarkastus, viimeinen läpikäynti. Vaikka ostaisit kiinteistön, joka on ollut tyhjänä koko sopimuskauden ajan, haluat mennä sinne ja varmistaa, etteivät putket jääty ja vettä räjähtäisi ympäriinsä, erilaisia ​​asioita. Haluat silti mennä varmistamaan, että kiinteistö on samassa kunnossa kuin sitä solmittaessa. Se on siis ensimmäinen asia, joka sinun pitäisi tehdä. Sitten varsinaisina sulkemispäivinä, katsomalla päätöslausumaa. Ja jos työskentelet loistavan nimikeyhtiön tai asianajajan kanssa, heidän tulee lähettää tämä sinulle hyvissä ajoin tarkistaaksesi.
Joten jos ostat kiinteistön, jossa on vuokralaisia, haluat varmistaa, että sinulle jaetaan todelliset vuokratulot. Joten ehkä vuokralaiset maksavat ensimmäisenä, mutta suljet 15. päivänä niin, että se jaetaan niille 15 päivälle, jolloin aiot ottaa kiinteistön haltuunsa, ja he pitävät ensimmäiset 15 päivää, jolloin he omistavat kiinteistön. . Lisäksi, jos on vakuus, saat vakuuden. Joten se nähdään yleensä hyvityksenä lausunnossa. Et siis todellakaan saa 600 dollarin shekkiä, he vain ottavat 600 dollaria pois kokonaisostohinnasta.
Sitten haluat varmistaa, että kiinteistöverot on suhteutettu, mikä selvitetään puolestasi. Myyjä oli maksanut ne, jotka kattavat vielä osan verovuodesta. Ja ne ovat sellaisia ​​isoja asioita. Ja sitten myös vain olla tietoinen siitä, millaisia ​​maksuja maksat, hakemusmaksut, omistusmaksut, tutkimusmaksut, jos sellaisia ​​​​on, sellaisista asioista. Ja tutustu vain siihen, miltä loppulausunto näyttää. Voit googlettaa ja vain katsoa, ​​tutustua niihin liittyviin eri maksuihin. Ja jos olet myös päättämässä asuntolainasta, se on varmasti paljon syvällisempää kuin jos vain pyydät asianajajasi tekemään sen käteisellä.

David:
Ne ovat mahtavia, mahtavia pointteja. Lisään vielä yhden, tämä on asia, joka on tarkistuslistallani, ja minulla on avustajani aina, kun suljen kiinteistön, jonka he tekevät, koska se tapahtuu niin usein, ovatko neuvottelemamme sulkemiskustannukset usein sisällyttämättä paperityötä. Ja olen aina vain niin vihainen, kuin joku kiusaisi minua, kunnes ymmärrän, kuinka se toimii, että agentit täyttävät liitteen, he tekevät sen. Joskus kaksi tai kolme heistä liikkuu edestakaisin, ennen kuin olet vihdoin tai enemmän samaa mieltä siitä, mitä se tulee olemaan. Ne välitetään nimiyhtiölle. Jos niitä ei välitetä edelleen omistusyhtiölle, omistusoikeusyhtiöllä ei ole mitään mahdollisuutta tietää, tai minun pitäisi sanoa, että sulkuyhtiöllä ei ole mitään keinoa tietää, pitäisikö ne sisällyttää. Vaikka olisivatkin, usein loppulausunto täytetty ennen neuvottelujen päättymistä.
Joten joku tuon paikan työntekijä saa sähköpostin, jossa lukee "Tässä on lisäyksiä". Ja he eivät lue niitä kaikkia tai he eivät katso niitä tarkasti eivätkä vain näe, oi, 7,500 XNUMX dollarin luotto pitäisi mennä ostajalle, koska kun he alun perin neuvottelivat, se ei ollut mukana. siellä. Joten sinun pitäisi tietää, mitä luottojasi sinun pitäisi saada ja ovatko ne lainanantajan luottoja, ovatko ne luottoja myyjältä vai onko se päinvastoin, onko jotain korjattu, jos hinta tuli pienemmäksi ja säätit ostohintaa alas. Älä oleta, että päätöspaperit heijastavat sitä. Ostajana sinun on mentävä sisään tietäen. Ja sulkemista voi viivyttää, jos sanot: "Hei, tämä on korjattava."
Joten tämä on yksi syy siihen, että yritämme aina ajoittaa nämä viimeisiksi, kuten kun menet allekirjoittamaan paperiasi aikaisin aamulla. Koska jos teet sen kello neljä iltapäivällä, koska silloin se on sinulle sopivaa tai mitä tahansa, yrität selvittää sen lounastauollasi klo 2:30, on liian myöhäistä saada uudet asiakirjat. ja hanki kaikki hyväksynnät ja nyt sulkeminen viivästyy päivällä ja se voi pilata asiat. Joten on edelleen ihmisiä, jotka ovat mukana kokoamassa tätä tavaraa ja ihmiset tekevät virheitä.
Selvä, Ashley. No tämä on ollut fantastista. Kiitos paljon, kun jaoit meille niin paljon tietoasi, viisauttasi ja aikaasi erityisesti siitä, miten voit hankkia kiinteistön sellaiselle, jolla ei ole sellaista tai ei ole saanut montaa. Mistä ihmiset löytävät tämän kirjan ennen kuin annamme sinun poistua täältä?

Ashley:
Voit mennä BiggerPockets-kirjakauppaan. Ja jos tilaat ennen tammikuun 10. päivää, jolloin se julkaistaan ​​virallisesti, saat osan ennakkotilausbonuksista, joukon laskentataulukoita ja vain tonnia lomakkeita ja asiakirjoja, joita olen koonnut vuosien varrella. Mutta voit myös voittaa mahdollisuuden saada Tonyn ja minä mentoroimaan, ja se todellakin tallennetaan ja toistetaan livenä Real Estate Rookie Podcastissa. Joten saat meiltä apua ja pääset itse asiassa myös podcastin vieraaksi.

David:
Mahtava. Joten mene tarkistamaan se. Ellei sinulla ole miljoonia kiinteistöjä, hanki Ashleyn kirja ja opi, kuinka voit saada lisää. Ja jos sinulla on jo pari omaisuutta, opi kuinka voit tehdä sen paremmin, eikö niin? On monia tapoja, kuten esityksessä puhuimme, joilla voit tehdä melko suuria virheitä. Joten jos kuulit jotain tämän päivän jaksosta ja ajattelit: "Ooh, en tee sitä." Mene hakemaan kirja ja katso mitä muuta et ehkä tee.
Kiitos paljon ajastasi, Ashley. Tiedän, että olet kiireinen nainen, joten annan sinun lähteä täältä. Kaverit, jos pidit Ashleyn esityksestä, käy katsomassa häntä Real Estate Rookie Podcastista. Ashley, mistä muualta ihmiset voivat tietää sinusta lisää?

Ashley:
Voit ottaa minuun yhteyttä osoitteessa biggerpockets.com, profiilissani tai Instagramissa @wealthfromrentals.

David:
Ja löydät minut Instagramista tai YouTubesta tai mistä tahansa muualta, @davidgreene24. Selvä, kiitos Ashley. Onnea kirjamyynnille ja nähdään pian.