سنجیدن هزینه ها و منافع ساخت و ساز در مقابل خرید املاک اجاره ای? تو تنها نیستی! وقتی قیمت ملک بالا می رود، منطقی است که بیشتر ما شروع به جستجوی حفره ها می کنیم. اما هزینه تنها یک چیز است که باید در نظر بگیرید سرمایه گذاری املاک و مستغلات. خوشبختانه، اشلی و تونی نکاتی برای تصمیم گیری در مورد اینکه کدام راه را انتخاب کنند، دارند.
به این هفته خوش آمدید پاسخ تازه کار! اگر تا به حال در نظر گرفته اید ساخت ملک سرمایه گذاری یا خرید ساخت و ساز جدید، می خواهید بشنوید که میزبانان ما چه می گویند. ما همچنین به این موضوع می پردازیم که آیا مکان وکیل شما در زمان حضور شما اهمیت دارد یا خیر سرمایه گذاری خارج از کشور، و چگونه واجد شرایط معافیت عایدی سرمایه هستند. آخرین اما نه کم اهمیت، ما به کند و کاو تفاوت بین درآمد W2 و درآمد اجاره وقتی صحبت از مالیات به میان می آید و چرا اینطور است so خیلی بهتر از دیگری!
اگر می خواهید اشلی و تونی به یک سوال املاک و مستغلات پاسخ دهند، می توانید در این پست پست کنید گروه فیس بوک تازه کار املاک و مستغلات! یا از طریق خط درخواست تازه کار (1-888-5-ROOKIE) با ما تماس بگیرید.
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
اشلی:
این تازه کار املاک است، قسمت 264.
تونی:
اما اغلب اوقات اگر یک ساختمان جدید در سال 2023 در مقابل یک خانه بازسازی شده که در سال 2005 ساخته شده است انجام دهید، ارزش آن ملک، به خصوص اگر به عنوان اجاره کوتاه مدت نگاه کنید، کاری که ما انجام می دهیم، معمولاً بالاتر است. . ما میتوانیم خانهای را که در سال 2005 ساخته شده است، بازسازی کنیم، اما سبک ساخت، زیباییشناسی خانهای که در سال 2023 ساخته شده است، مدرنتر از خانهای است که در سال 2005 ساخته شده است، حتی اگر واقعاً به خوبی بازسازی شده باشد.
اشلی:
اسم من اشلی کهر است و با مجری همکارم تونی رابینسون اینجا هستم.
تونی:
و به پادکست تازه کار املاک و مستغلات خوش آمدید، جایی که هر هفته، دو بار در هفته، الهامبخش، انگیزه و داستانهایی را برای شما به ارمغان میآوریم که باید برای شروع سفر سرمایهگذاری خود بشنوید. من می خواهم قسمت امروز را با فریاد زدن شخصی به نام کاربری lukster8891 شروع کنم. Lukster یک بررسی پنج ستاره در مورد پادکست اپل برای ما گذاشت که می گوید: «پادکست تشویقی. تونی و اشلی، پادکست آنها بسیار آموزنده و دلگرم کننده است. از اینکه فضایی ایجاد کردید تا به افرادی مانند من دانش و انگیزه بیشتری بدهید تا در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات احساس اطمینان کنند."
من از نحوه بیان شما خوشم می آید، لوکستر، "برای دادن و ایجاد فضایی برای دادن این فضا به افرادی مانند من برای احساس اعتماد به نفس." این واقعاً همان چیزی است که پادکست تازه کار املاک و مستغلات درباره آن است. بدیهی است که اطلاعات زیادی در مورد سرمایه گذاری در املاک وجود دارد، اما گاهی اوقات ممکن است بسیار طاقت فرسا باشد، گاهی اوقات ممکن است احساس شود، نمی دانم، فقط به اندازه ای است که مانند نوشیدن از یک شلنگ آتش نشانی امتحان کنید. هدف از پادکست Rookie این است که به تک تک شنوندگان اطلاعات و داستان های قابل هضم و قابل استفاده بدهد تا واقعاً به آنها کمک کند تا در سفرشان پیش بروند. بنابراین اگر همه شما گوش میدهید و هنوز رتبهبندی و بررسی صادقانهای را برای ما باقی نگذاشتهاید، لطفاً این کار را انجام دهید. هر چه نظرات بیشتری دریافت کنیم، افراد بیشتری می توانیم کمک کنیم، و کمک به مردم همیشه هدف ماست. اشلی، امروز چطوری؟
اشلی:
خوب، خوب خوب، اول از همه، اگر به اندازه کافی آن را نگفتهایم، از شما بچهها برای کسانی که نظرات خود را به جا گذاشتهاند بسیار متشکرم. ما دوست داریم آنچه را که در مورد پادکست دوست دارید بخوانیم و چه سودی برای شما داشته است و به خصوص زمانی که شما بچه ها برنده های خود را برای ما به اشتراک می گذارید، کارهایی که انجام داده اید. بنابراین، وقتی نظری را مینویسید، مطمئن شوید آنچه را که از پادکست یکی از مهمانان ما آموختهاید، با ما به اشتراک میگذارید. مهمان مورد علاقه شما چه کسی بود؟ چه کسی را دوست دارید، یا شاید چه کسی را می خواهید به نمایش بیایید؟ ما جلسات تولید زیادی داشتهایم تا ببینیم چه کسانی از مهمانهای اتوبوسی هستند که میتوانیم برای شما عزیزان بیاوریم که بیشترین ارزش را دارند. باور کنید یا نه، این فقط یک شوخی خسته کننده نیست، ما در واقع تلاش می کنیم و برنامه ریزی هایی را انجام می دهیم و در مورد نحوه عملکرد پادکست واقعاً استراتژیک هستیم. آره، پس تونی، چه توانبخشی، روی چه چیزی کار می کنی، هر چیزی؟
تونی:
بله، ما چند برنامه بزرگ برای سال 2023 داشتیم. میدانم که چند هفته پیش قسمت تعیین هدفمان را داشتیم، اما تمرکز بزرگ برای من این است که هنوز هم میخواهم اولین ملک تجاری بزرگ خود را امسال ببندم. ما در حال بررسی هتل ها، متل های بوتیک در سراسر کشور هستیم. ما تابستان گذشته با قراردادی که در قراردادمان داشتیم چیزهای زیادی یاد گرفتیم اما نتوانستیم آن را به پایان برسانیم. و واقعاً قیمت خرید بود. چند میلیون دلار جمع کرده بودیم، چند میلیون دلار بیشتر نیاز داشتیم. و مثل این است که "خب، مرد، چند معامله می توانستم با آن دو چیزی که قبلاً جمع آوری کرده بودیم بخرم؟" املاک زیادی وجود دارد که می توانستیم آنها را بخریم. بنابراین من فکر می کنم که ما به عقب برگردیم و احتمالاً فقط کمی قیمت خرید خود را کاهش می دهیم و سعی می کنیم چیزی را پیدا کنیم که در آن محدوده قیمت کمی منطقی تر باشد.
و سپس هدف بزرگ دیگری برای من راه اندازی شرکت مدیریت املاک ما در فضای اجاره کوتاه مدت و همچنین شرکت تمیز کردن اجاره کوتاه مدت ما است. بنابراین، تلاش برای یافتن مدیر اجرایی مناسب برای اجرای این سرمایهگذاریها برای ما، اما من فکر میکنم این دو شکاف بزرگ در بازار اجاره کوتاهمدت هستند. در فضای نظافتی برای اجاره کوتاه مدت هیچ برند ملی شناخته شده ای وجود ندارد. قطعاً شرکتهای مدیریت املاک وجود دارند که بزرگ هستند، اما من احساس میکنم که ما در موقعیت منحصر به فردی هستیم که در آن ابتدا یک سبد سهام خودمان را ساختهایم. ما اول میزبان هستیم و بعد مدیر املاک، بنابراین دیدگاه متفاوتی نسبت به بسیاری از این شرکت های دیگر داریم که مدتی در اطراف بوده اند.
اشلی:
آیا قصد دارید فقط با ارائه آن در بازارهایی که اکنون در آنها فعالیت می کنید شروع کنید؟ برنامه شما برای رشد و توسعه آن چیست؟ آیا در نهایت بیشتر یک مدل فرانچایز خواهد بود، یا چیزی است که میخواهید به نظارت بر بازارها ادامه دهید و بازارهایی را که میخواهید انتخاب کنید و خودتان به رشد خود ادامه دهید؟
تونی:
بله، این یک سوال عالی است. واقعا هنوز تصمیم نگرفتیم مدل فرانچایز چیزی است که به نظر من ممکن است کارساز باشد، اما من همچنین این ایده را انجام میدهم که واقعاً کنترل برخی از جنبههای برند را حفظ کنم. اما من فکر می کنم در ابتدا ما فقط می خواهیم اثبات مفهوم باشد. ما در حال حاضر زیرساختها را داریم، بنابراین تیم عملیاتی را داریم تا تمام ارتباطات مهمان و کار با خدمه تعمیر و نگهداری و کارکنان نظافت را انجام دهیم. بنابراین واقعاً احساس میکنیم که میتوانیم این زیرساختها را به هر بازاری وارد کنیم، فقط باید تمیزکنندهها و دستکاران مناسب را در آن بازارها پیدا کنیم تا از ما حمایت کنند. من فکر می کنم بزرگترین تمرکز ما فقط یافتن املاک مناسب و صاحبان مناسب برای کار است و سپس به بازارها اجازه می دهیم از خودشان مراقبت کنند.
اشلی:
برای من، من مدیریت املاک خود را که در سه سال گذشته از آن استفاده کردهایم، شرکت مدیریت املاک، پس میگیرم. و اکنون کاری که من انجام میدهم این است که دوباره یک شرکت مدیریت املاک ایجاد میکنم، جایی که آخرین باری که برای اولین بار شروع به کار کردم، خودم مدیریت بودم، بنابراین من مدیر املاک بودم، من نماینده لیزینگ بودم، همه چیز. و اکنون این بار مدیر املاک استخدام می کنم. من فکر می کنم او در واقع قرار است این هفته قراردادش را امضا کند، که فوق العاده هیجان انگیز است. و سپس من فقط بر همه چیز نظارت می کنم و اساساً آن را همانطور که می خواهم انجام می دهم. اما ما هیچ مشتری نمی پذیریم، این فقط دارایی های من و شرکای تجاری من است. این یک چیز است، من نمی خواهم با مالکان کار کنم. مستاجران می توانند مسائل و چیزهایی ایجاد کنند، اما گاهی اوقات مالکان بدتر از ... و من این را به دلیل صحبت مالکان دیگر در مورد نحوه تعامل آنها با شرکت مدیریت املاک خود می دانم.
من به عنوان مالک شرکت مدیریت املاکم، نمی خواهم با آن کار کنم. من همیشه به معلمان مثالی فکر میکنم، که باید با دانشآموزان کلاس خود سر و کار داشته باشند، اما باید با والدین برخورد کنند و گاهی اوقات والدین بدتر از این هستند. بنابراین بخشی از چشمانداز و هدف بزرگ من برای سال 2023 این است که بفهمم چه چیزهایی را نمیخواهم با آنها کنار بیاورم که برایم سنگین است، و یکی از آن چیزها مسئولیت پذیری در برابر مالکان دیگر است. من بسیار مطمئن هستم که میتوانم این شرکت مدیریت املاک را راهاندازی کنم و بلافاصله میدانم که مالکانی دارم که میتوانند هزینههای اضافی را با آنها تقسیم کنم، اما من نمیخواهم این مسئولیت در مورد چیزی اتفاق بیفتد. ادامه دارد، خوب، جریان نقدی من است، این من می گویم: "برای رسیدگی به این مشکل، فقط این مقدار پول را خرج می کنم تا از آن مراقبت شود." جایی که اگر مالک باشد، مال شخص دیگری است، من نمی توانم فقط بگویم، بروم این پول را خرج کنم و از آن مراقبت کنم، چون جریان نقدی آنها در حال کاهش است، موضوع آنهاست.
بنابراین من دوست دارم بر تصمیمی که بر من و داراییهایم تأثیر میگذارد کنترل داشته باشم، نه اینکه بر مالک تأثیر بگذارد و واقعاً نگران آن نباشم.
تونی:
این قطعاً برای ما نیز نگران کننده است این است که وقتی مقیاس میگیرید، شخصیتهای زیادی وجود دارد که باید با آنها برخورد کنید. اما من همچنین فکر میکنم به همین دلیل است که میخواهیم نسبت به مالکانی که با آنها کار میکنیم بسیار گزینشی باشیم. اگر آن شخص... من نمی خواهم دردی بگویم زیرا فکر می کنم که این یک نمایندگی ناعادلانه است. اما اگر آن شخص ممکن است به دنبال سطحی از مشارکت در عملیات روزمره باشد که با نوع مشارکتی که ما از صاحبان خود میخواهیم مطابقت نداشته باشد، شاید مناسب نباشد. من فکر میکنم این چیزی است که ما سعی میکنیم به آرامی آن را افزایش دهیم تا مطمئن شویم که... ما میخواهیم مردم به ما اعتماد کنند و آنها برای تخصص ما به سراغ ما میآیند و نه افرادی که احساس میکنند، «هی، من میتوانم کار بهتری انجام دهم. شما می توانید» و سعی می کند به ما بیاموزد که چگونه اپراتور اجاره کوتاه مدت باشیم. بنابراین یک خط خوب وجود دارد.
اشلی:
تو فقط مرا به عنوان یک…
تونی:
و این نکته خوبی است -
اشلی:
[نامفهوم 00:08:29].
تونی:
چون فکر می کنم شما در موقعیتی بودید که صادقانه می توانستید کار بهتری انجام دهید.
اشلی:
بله، و من.
تونی:
... آن مدیر دارایی که شما دارید.
اشلی:
آره و من [نامفهوم 00:08:36] آن را تجربه کردم. من فکر می کنم در موقعیت خود شما مالکان را نیز بررسی می کنید. شما نه تنها آنقدر سریع رشد می کنید و مقیاس نمی گیرید که فقط برای به حداکثر رساندن پایگاه مشتری و به حداکثر رساندن درآمد خود، کسی را قبول می کنید، بلکه می خواهید انتخابی باشید. و این نیز به شما انحصاری میدهد، زیرا میخواهید مالک باشید... و از کلمه قطار استفاده نکنید، اما وقتی سرمایهگذاران جدید را قبول میکنید، مالکان جدید این انتظارات را ایجاد میکنند: «این چیزی است که ما از آن انتظار داریم. شما، و این همان چیزی است که از ما انتظار دارید. اگر هر یک از ما با آن تفاوت داشت، در اینجاست که وضعیتی داریم که چگونه میتوانیم آن را حل کنیم.» یا شاید شراکت کار نمی کند زیرا واقعاً یک مشارکت است. به خصوص زمانی که ملک سرمایه گذاری شما باشد، دیگر کنترل عملیات روزانه آن ملک و به حداکثر رساندن جریان نقدی و مواردی از این قبیل را ندارید، به شریک خود، شرکت مدیریت دارایی، برای نظارت بر همه موارد اعتماد دارید. که و واقعا عملکرد ملک خود را به حداکثر برسانید. و این چیزی است که وقتی یک شرکت مدیریت املاک را استخدام کردم متوجه نشدم، این است که باید سوالات بیشتری می پرسیدم.
یک مثال، خوب، قبض آب است. به بخش صورتحساب آنها، وجوه پرداختی آنها می رود. یک نفر در حال اسکن در صورتحساب ها است. می روند و پرداخت می کنند و بعد رسیدگی می شود. عالی است، من مجبور نیستم قبض ها را پرداخت کنم، چیزهایی از این قبیل. اما هیچکس هم نمیرود و میگوید: «صبر کنید، قبض آب ماه گذشته 100 دلار بود. چرا ناگهان 250 دلار است؟ آیا توالت کار می کند؟ آیا چیزی در جریان است؟» فقط به این دلیل که به یک اداره کل می رود که دارایی شما را نمی شناسد، مواردی از این قبیل. احساس می کنم دارم روی یک مماس دور می شوم.
تونی:
نه، اما این نکته بسیار خوبی است. مثل این است که چگونه میتوانید این انتظارات را در ابتدا یا حتی در ابتدا، قبل از شروع واقعی رابطه، به درستی تنظیم کنید؟ یک کتاب عالی هست که من همین الان خواندم و اسمش دیگر هرگز مشتری را از دست نده. این کتاب واقعاً بیشتر بر شرکتهای بزرگتر تمرکز میکند، اما مثل این است که وقتی به دنبال مشتریان هستید، چگونه میتوانید در ابتدا مکالمه داشته باشید و سپس چگونه میتوانید 100 روز اول آن رابطه را طوری ساختار دهید که، A، مشتری شما داشته باشد. یک تجربه واقعا شگفت انگیز است و آنها برای مدت طولانی مشتری می مانند، اما، ب، انتظاراتی که شما از آنها دارید و آنها از شما از هر دو طرف بسیار واضح است، به این ترتیب هر دو چگونه می توانند به طور موثر در آن مشارکت عمل کنند. . بنابراین هرگز یک مشتری را دیگر از دست نده، نمی توانم به یاد بیاورم نویسنده آن کی بود، اما کتاب فوق العاده ای بود که واقعا از آن لذت بردم.
اشلی:
فکر میکنم این به من کمک میکرد بهتر با شرکت مدیریت املاک کار کنم، اگر هر دو از یکدیگر انتظاراتی داشتیم و آن را زودتر از موعد تعیین میکردیم. من مطمئن هستم که آنها کار بزرگی انجام می دهند، آنها در طول چند سال گذشته آنقدر رشد کرده اند و به طور واضحی یک مدل کسب و کار موفق دارند، اما آن چیزی که من انتظار داشتم متفاوت بود، و ما باید آن ها را می داشتیم. انتظارات واضح تر از قبل
بسیار خوب، بنابراین اولین سوال ما از آنی جانسون است، و این از طریق صفحه فیس بوک Real Estate Rookie است. اگر قبلاً این کار را نکرده اید، مطمئن شوید که به گروه فیس بوک بپیوندید. فکر می کنم در حال حاضر بیش از 60,000 عضو در آن وجود دارد. این یک راه عالی برای پرسیدن سوال، کسب اطلاعات یا حتی به اشتراک گذاشتن توصیه ها و خرد خود است. بسیار خوب، پس سوال آنی این است: "آیا کسی در یک LLC برای سرمایه گذاری خارج از ایالت شریک شده است؟ آیا در ایالت خود یا ایالتی که سرمایه گذاری می کردید از وکیل استفاده کردید؟ آیا این مهم است؟ هر گونه بینش در این موضوع مفید است. این اولین مشارکت و LLC ما خواهد بود. ما به این نتیجه رسیدیم که نمیخواهیم یک قرارداد شراکت مستند قانونی انجام دهیم.»
بسیار خوب، پس من تعجب می کنم که چرا در مورد آخرین سوال، زیرا وقتی یک LLC ایجاد می کنید، باید یک قرارداد عملیاتی ایجاد کنید، که به هر حال شرایط شراکت شما است. بنابراین من فکر میکنم که اگر این کار را انجام دهید، مهم نیست که چه اتفاقی میافتد، اگر LLC خود را ایجاد کنید، برای اینکه یک LLC قانونی باشد تا همانطور که میخواهید عمل کند، باید قرارداد عملیاتی را انجام دهید، که اساساً یک قرارداد مشارکت است.
تونی:
خیلی سریع، من فقط می خواهم به آنی که این سوال را می پرسد فریاد بزنم. این در واقع آنی هچ جانسون است که مهمان قسمت 46 بود. من چهره و نام را آنجا می شناسم. به آنی فریاد بزن فکر میکنم آخرین بار که با او صحبت کردیم، او جایی اینجا بود، یادم نمیآید، جایی در غرب میانه بود، اما او در نهایت به آلاسکا نقل مکان کرد. او و شوهرش در آلاسکا مشغول اجاره کوتاه مدت بودند، پس با آنی فریاد بزنید.
اشلی:
بنابراین تونی، آیا واقعاً میخواهید به این پاسخ دهید زیرا این کار را خیلی بیشتر انجام دادهاید؟ من فکر می کنم شما در واقع سرمایه گذاری مشترک انجام می دهید، اما تنها سرمایه گذاری خارج از ایالتی که من انجام دادم با جیمز بود [نامفهوم 00:13:32]، و ما یک قرارداد سرمایه گذاری مشترک انجام دادیم که در آن شرکت های LLC جداگانه خود را داشتیم و آن ها در قرارداد سرمایه گذاری مشترک بنابراین ما LLC نیویورک من و سپس واشنگتن ایالت LLC او را داشتیم و سپس قرارداد سرمایه گذاری مشترک را از طریق آن انجام دادیم. و ما کل توافقنامه عملیاتی را در مورد نحوه عملکرد مشارکت برای آن یک معامله مستند داشتیم.
تونی:
بله، این یک سوال عالی است. اکثر مشارکتهای ما از طریق قراردادهای سرمایهگذاری مشترک است، نه الزاماً LLCهای جدیدی که ما نیز راهاندازی میکنیم. اما آنی، من بر اساس گفتگوهایی که با وکلای خود و وکلای مختلف SEC و مواردی از این دست داشته ام، کمی بینش به شما خواهم داد. هر ایالت متفاوت است. اطلاعاتی که به من داده شد، و باز هم، من یک وکیل نیستم، بنابراین لطفاً برای اطمینان از صحت این اطلاعات با یک وکیل مشورت کنید، اما برای ما، ما به دنبال خرید ملکی بودیم که در کالیفرنیا با استفاده از یک LLC جدید بود. سوال شما در مورد این است که در ایالت شما یا ایالتی که در آن سرمایه گذاری می کنید، محدودیت هایی وجود دارد. برای مثال، بدیهی است که رفتار مالیاتی بهتری در ایالت های دیگر به جز کالیفرنیا وجود دارد. اما بگوییم که من میخواستم یک LLC در دلاور ایجاد کنم، اما، مثلاً، من در کالیفرنیا بودم، شرکای آن در کالیفرنیا، و ملک در کالیفرنیا است، نمیتوانم یک نهاد دلاور برای داشتن مالکیت و جمعآوری اجاره بهای آن ملک در کالیفرنیا ایجاد کنم.
بنابراین بسته به اینکه در چه ایالتی زندگی میکنید و ملک در چه وضعیتی است، قوانینی وجود دارد که باید در مورد مکان ایجاد آن موجودیت رعایت کنید. بنابراین اولین توصیه من، آنی، این است که از یک وکیل در ایالت خود یا در ایالتی که ملک در آن واقع شده است بپرسید تا در مورد اینکه کجا باید آن نهاد را ساختار دهید و در چه وضعیتی باید متمرکز شود، راهنمایی بگیرید. چیزی متفاوت در آن جبهه، Ash؟
اشلی:
نه، نه، من واقعاً نداشتم. من همچنین آنقدرها به آن نگاه نکرده ام، اما حدس می زنم این چیزی است که شنیده ام.
تونی:
منظورم این است که بله، این اولین چیز است، این است که با وکیل خود صحبت کنید تا مشخص کنید در چه وضعیتی است. برای انجام قرارداد مشارکت.» من فرض میکنم وقتی این را میگویی، آنی، این است که نمیخواهی راهی را بروی که ما فقط با داشتن یک قرارداد سرمایهگذاری مشترک رفتیم، در واقع میخواهی که این نهاد در جای خود باشد. اما به نظر اشلی، من فکر میکنم که شما هنوز هم میخواهید تمام همان فرآیندهای فکری یا تمرینهایی را که در صورت انجام آن قرارداد مشارکت انجام میدهید انجام دهید تا مطمئن شوید که اگر به هر دلیلی تنشی وجود نداشته باشد، اما هر مشارکتی در حال انجام است. مشکلات و احتمالاً اختلاف نظرها را داشته باشید و هر چه زمان بیشتری را برای پاسخ دادن به این سؤالات صرف کنید، بهتر است.
کتاب فوقالعادهای وجود دارد که سال گذشته آن را خواندم به نام منشور شراکت توسط شخصی به نام دیوید گیج، و یکی از بهترین کتابهایی بود که در مورد شراکت خواندهام. این کتاب به طور خاص برای املاک و مستغلات تنظیم نشده است، اما یک کتاب شراکت تجاری است، و فقط مملو از سوالاتی است که شما و شریکتان باید قبل از اینکه واقعاً وارد این مشارکت شوید از یکدیگر بپرسید تا مطمئن شوید که در مورد چگونگی آن شفافیت وجود دارد. شما می خواهید مشکلات خاصی را در آن مشارکت مدیریت کنید. پس آن کتاب را بخوانید، با یک وکیل صحبت کنید، فکر می کنم این دو توصیه اول من هستند.
اشلی:
خوب، پس به سؤال بعدی ما برویم، و این یکی از سیا است، "آیا کسی به جای بازسازی، زمینی خریده و خانه ای ساخته است؟ واقعاً برای یافتن معامله مشکل داریم زیرا مردم بیش از حد پول می پردازند. چگونه می توان در یک خانه نوساز رفیع شد؟» من فکر میکنم شاید بازار کمی در حال تغییر باشد، جایی که شما نخواهید دید که افراد زیادی پرداخت میکنند، بنابراین امیدوارم بتوانید شانس بیشتری در یافتن معاملات داشته باشید. اما من در این رشته پیامک املاک و مستغلات هستم، و یکی از سرمایه گذاران پیامی ارسال کرد که سه ماهه چهارم سال 2022، او یک باله سوار خانه است و بیش از 60 روز در حال فروش ملک است. به محض اینکه اول ژانویه شروع شد، او شاهد افزایش زیادی در نمایش ها بود. فکر میکنم او گفت که آنها سه برابر شدند، تعداد نمایشهایی که او داشت سه برابر شد، و او فقط در دو هفته اول ژانویه چهار قرارداد داشت که از اول سال شاهد این افزایش عظیم است. بنابراین شاید مردم دوباره شروع به پرداخت اضافه و خرید بیش از حد کنند.
بنابراین با انجام این ساختن یک خانه، من اقامتگاه شخصی خود را ساختهام، اما هرگز نرفتهام و یک ملک سرمایهگذاری نخریدهام یا یک ملک سرمایهگذاری با این کار از ابتدا نساختهام. اولین کاری که من فکر می کنم باید واقعاً انجام دهید این است که تحقیقات خود را در مورد آنچه که آن ملک پس از اتمام ساخت آن ارزیابی می کند، ارزیابی کند. آیا قرار است برای چیزی که در آن قرار داده اید ارزیابی شود یا حتی بیشتر از آن تا بتوانید تمام پول نقد خود را پس بگیرید؟ مورد دوم این است که چگونه می خواهید آن را تامین کنید؟ آیا می خواهید پول نقد انجام دهید؟ آیا قصد دریافت وام ساخت و ساز را دارید؟ بنابراین اگر پول نقد پرداخت می کنید، یک کاری که باید انجام دهید این است که باید به بانک ها نگاه کنید و با آنها صحبت کنید، و ما به این پاسخ در یک پاسخ تازه کار دیگر پاسخ دادیم، فکر می کنم این همان چیزی بود که هفته گذشته در مورد دوره چاشنی زیرا اگر برای ساخت این خانه پول نقد پرداخت کنید و سپس برای تامین مالی مجدد به بانک بروید، ممکن است بگویند: «میدانی چیست؟ شما یک سال است که مالک این خانه نیستید، و ما برای انجام آن بازپرداخت نقدی، یک سال هم به شما کمک مالی نمی کنیم. بنابراین اینها برخی از مواردی هستند که باید حتماً قبل از انجام فرآیند ساخت به آنها توجه کنید.
تونی:
یکی دو نکته از طرف من. درست مانند اشلی، من هرگز در بخش سرمایه گذاری ساخت و ساز جدیدی انجام نداده ام. ما مقدار زیادی از ساخت و ساز جدید خریداری کرده ایم، اما این از سازنده بود که کار شناسایی بسته را انجام داد، آنها همه مجوزها را گرفتند، زمین ساخت و ساز را مدیریت کردند و ما اساساً یک محصول نهایی را از آن سازنده خریداری می کردیم. من فقط می خواهم در مورد مزایا و معایب آن رویکرد و اینکه چرا تصمیم گرفتیم به آن مسیر برویم صحبت کنم. اولین حرفه ای که دیدیم این بود که توانستیم یک محصول برتر بدست آوریم. اغلب اوقات، و این به سطح بازسازی بستگی دارد، اما اغلب اوقات اگر یک ساختمان جدید در سال 2023 در مقابل خانه بازسازی شده ای که در سال 2005 ساخته شده است، انجام دهید، ارزش آن ملک، به خصوص اگر به عنوان یک خانه کوتاه به آن نگاه کنید. اجاره مدت، کاری که ما انجام می دهیم، معمولاً بالاتر است.
ما میتوانیم خانهای را که در سال 2005 ساخته شده است، بازسازی کنیم، اما سبک ساخت، زیباییشناسی خانهای که در سال 2023 ساخته شده است، مدرنتر از خانهای است که در سال 2005 ساخته شده است، حتی اگر واقعاً به خوبی بازسازی شده باشد. و این چیزی است که ما بسیار دیدهایم، این است که ساختوسازهای جدید ما نسبت به خانههای بازسازیشده ما بهتر عمل میکنند، حتی اگر کیفیت آن به همان اندازه خوب است، اما فقط چارچوب خانه کمی قدیمیتر با چیزهای قدیمیتر است. . این یک حرفه ای بزرگ برای ما بود.
دلیل دوم اینکه چرا ما با ساخت و سازهای جدید این سازنده روبه رو شدیم این بود که او قبلاً چندین قطعه را در این شهر شناسایی و مجوز داده بود که ما به دنبال سرمایه گذاری در آنها بودیم. قبلاً کار سختی را انجام داده بود... مجوزها تقریباً بیشتر از ساختن خانه در کالیفرنیا طول می کشد. بنابراین این واقعیت که او قبلاً آن کار سخت را روی چندین بسته انجام داده بود به این معنی بود که ما میتوانیم این دستگاه را بسازیم تا به محض اتمام کار، شروع به دستیابی به این خواص کنیم. و برای ما، ما در یک مرحله رشد واقعا قوی بودیم، این یک هدف بزرگ ما بود، این بود که به سرعت مقیاس کنیم، و داشتن آن رابطه به ما این امکان را می داد که این کار را انجام دهیم. بنابراین این دو مزیت بزرگ بودند: ما یک محصول واقعاً برتر به دست آوردیم و توانستیم آن واحدها را نسبتاً سریع، بسیار سریعتر از زمانی که خودمان سعی کرده بودیم این کار را انجام دهیم، بدست آوریم.
معایب این رویکرد این است که ما قطعاً برای محصول نهایی بیشتر از زمانی که خودمان کار شناسایی زمین، گرفتن مجوزها و ساختن آن ملک را انجام می دادیم، پرداخت می کردیم. هیچ سوالی در موردش نیست اگر هر بار با ضرر می فروخت آن خانه ها را به ما نمی فروخت. او به ما می فروخت چون سود سالمی داشت. ما میدانستیم که زیادهروی نمیپردازیم، زیرا هنوز ارزش بازار دارد، اما میدانیم که بیشتر از آنچه که خودمان انجام داده بودیم، هزینه میکردیم. من فکر می کنم این دو چیز است که شما باید وزن کنید. آیا مهارت انجام ساخت و ساز زمین را دارید، زیرا قطعاً با انجام یک توانبخشی متفاوت است. اینها مجموعه مهارتهای مشابهی هستند اما هنوز متفاوت هستند. و سپس قطعه دوم این است که آیا شما واقعاً زمان دارید که چنین چیزی را نیز مدیریت کنید؟ بنابراین توانایی و زمان دو چیز هستند که باید به آنها نگاه کرد.
اشلی:
بله، آن قیمتی که شما اضافه میکنید واقعاً هزینه مدیریت پروژه است، مانند حق الزحمه پیمانکار عمومی مانند این است که آنها نقش اداری را بر عهده بگیرند، مدیریت کل پروژه همان چیزی است که شما میپردازید. بنابراین حتی اگر قرار نیست با سازنده همراه شوید و خودتان این کار را انجام داده باشید، باز هم ممکن است به یک پیمانکار عمومی درصد بافر کمی بپردازید، زیرا آنها هستند که زیرمجموعهها و مواردی از این قبیل را وارد میکنند تا در واقع مراقبت کنند. از پروژه نیز اما اگر قرار است بهعنوان پیمانکار عمومی عمل کنید و کل پروژه را مدیریت کنید و هر پیمانکاری را که باید وارد شود بهصورت جداگانه استخدام میکنید، بله، این جایی است که میخواهید پسانداز کنید. پول زیادی اما همانطور که تونی گفت، آیا شما هم زمان و دانش این کار را دارید؟ اگر میخواهید آن را امتحان کنید و دانش یا تجربه ندارید و فقط میخواهید یاد بگیرید، ممکن است بیشتر از چیزی که برای ساخت آن نیاز است برایتان هزینه داشته باشد.
تونی:
فقط از آنها خرید کنید.
اشلی:
بله، فقط برای خرید آن از سازنده. پس این قطعاً چیزی است که باید در نظر گرفت.
تونی:
من فقط میخواهم برخی از سردردهایی را که همراه با تلاش برای انجام ساختوساز زمین بهوجود میآید را به اشتراک بگذارم. ما اکنون با این سازنده دوستان خوبی هستیم زیرا فکر می کنم در این مرحله 13 خانه از او خریده ایم. ما یک روز خارج از سایت بودیم و من فقط در مورد پروسه مجوز می پرسیدم. معمولاً کاری که او انجام میدهد این است که نقشههایی را برای چندین بسته به طور همزمان ارائه میکند، همان پلان طبقه دقیق، همان پلان طبقه دقیق، فقط بستههای مختلف، و آنها را به شهرستان ارسال میکند. هر طرحی، به یاد داشته باشید که آنها طرح های یکسانی هستند، به چهار برنامه مختلف ارسال شوند...
اشلی:
افسر مجری کد؟
تونی:
آره، نمیتوانم نام افرادی را که به نقشهها نگاه میکنند یا هر چیز دیگری که هست، به خاطر بیاورم، در حال حاضر از من فرار میکند. اما به هر حال، به چهار نفر مختلف می رسد، همه یک شغل، فقط چهار نفر متفاوت. هر فرد دقیقاً به همان مجموعه برنامهها نگاه میکند و با یادداشتهای متفاوت برمیگردد. شخص A خواهد گفت: "هی، باید این مورد را اصلاح کنی." نفر دوم چیزی را که نفر اول دید را نمی بیند، اما چیزی متفاوت را صدا می کند. بنابراین دقیقاً همان چیزی است، اما چهار نفر مختلف تفسیر متفاوتی از آنچه باید اصلاح شود دارند. بنابراین او آن نقشهها را پس میگیرد و سپس باید چهار مجموعه تغییر مجزا ایجاد کند، برخی از آنها را به چهار مجموعه مختلف از افراد برمیگرداند، بنابراین قطعاً انجام تمام مراحل ساختوساز جدید یک فرآیند بسیار سخت و گاهی خستهکننده است. به تنهایی
اشلی:
یا فقط میتوانید در کشور در مناطق روستایی زندگی کنید، جایی که با یک افسر مجری کد، یک بازرس ساختمان آشنا میشوید، و بله، همین است، تنها چیزی که باید با آن سر و کار داشته باشید یک نفر است. و سپس هیئت برنامه ریزی، حدس می زنم.
تونی:
چیزی که دیوانهتر است، Ash، این است که ما به مکانهایی در آرکانزاس نگاه میکردیم، و شهرستانهای خاصی در آرکانزاس وجود دارند که هیچ پروسه تأییدی در آنها وجود ندارد. مثل این است که تقریباً می توانید هر چیزی را که می خواهید بسازید. بنابراین بسته به اینکه به کدام شهر یا شهرستان می روید، توانایی ساختن چیزی جدید احتمالا در برخی مکان ها آسان تر است.
اشلی:
بله، ما قطعاً چنین مناطق دور افتاده ای داریم. من هنوز روی یکی سرمایه گذاری نکرده ام، اما مثل این است که شما می توانید هر چیزی را تحمل کنید. هیچ پروسه تایید یا چیزی شبیه به آن وجود ندارد، هیچ مجوزی برای قرار دادن وجود ندارد.
تونی:
زمین شما، شما هر کاری که می خواهید با آن انجام می دهید، درست است؟
اشلی:
در اینجا داستانی است که برخی از مردم را ناامید می کند، در ساختمانی که مشروب فروشی من در آن است، به یک سقف جدید نیاز داشت. بنابراین داریل بیرون رفت و کسی را پیدا کرد که می خواهد سقف را انجام دهد، ما پیشنهاد، همه چیز را دریافت کردیم، و او می گوید: "من می توانم از فردا شروع کنم." و بنابراین به داریل گفتم: «خب، ما مجوز ساخت نداریم. آیا او وارد شد؟» او به آن مرد و پسرک پیامک زد، "نه، من دریافت نکردم، اما می توانم از فردا شروع کنم." بنابراین ما رانندگی می کنیم... 15 دقیقه با ماشین تا تالار شهر فاصله دارد و می گوییم: "ما باید مجوز ساختمان بگیریم، می خواهیم این کار را انجام دهیم." او می گفت، "باشه، این فرم را پر کن" و صد دلار بود و این کار را کرد. او می گوید، "باشه، فردا آن را برای شما آماده خواهیم کرد. فقط بیایید و از پیمانکار بخواهید آن را تحویل بگیرد و ما آن را در پنجره قرار دهیم.»
تونی:
وای. بگذارید داستانی را در نقطه مقابل این طیف برای شما تعریف کنم. ما جکوزی هایی داریم که در اغلب اجاره های کوتاه مدت خود در جاشوا تری شروع به نصب کردیم. این یک فرآیند بسیار مشابه بود که در آن شما باید برنامههایی را برای جکوزی ارسال کنید، مانند جایی که در رابطه با خانه قرار دارد. شما باید یک بازرسی مجوز برق انجام دهید تا مطمئن شوید که همه چیز به درستی انجام شده است. و سپس ویژگی های ایمنی خاصی وجود دارد که باید به جکوزی اضافه کنید. این یک روند بسیار مشابه بود که در آن هر بار یک بازرس متفاوت می فرستادند.
بنابراین اولین بازرس بیرون میرود، فهرستی از چیزهایی را که باید اصلاح کنیم به ما میدهد و ما 1، 2، 3 و XNUMX را درست میکنیم. بازرس دوم بیرون می آید تا تأیید کند که چهار کار اول انجام شده است، اما سپس چیزهای دیگری را که بازرس اول از دست داده است، صدا می کند. سپس بازرس سومی بیرون میآید و او کاملاً چیزی را صدا میکند... بنابراین درست مانند این بازی صندلیهای موسیقی بود که سعی میکرد همه این جعبهها را برای این بازرسان مختلف پر کند، و ماهها طول کشید تا برخی از این مجوزهای جکوزی را دریافت کنیم. قطعا ناامید کننده است
اشلی:
وای خدای من.
تونی:
به هر حال، ما از موضوع خارج شدیم، اما امیدوارم ببینیم که برای شما مفید بوده است. من فکر میکنم کوتاه مدت این است که به مزایا و معایب و مهارتهای خود در مورد بازسازی خانه در مقابل مرحله ساختوساز جدید فکر کنید. و سپس به نکته اشلی در مورد بازپرداخت، فقط مطمئن شوید که در حال صحبت با بانک های اصلی هستید تا به این ترتیب ایده خوبی از اینکه دوره چاشنی چیست و چه حلقه های دیگری ممکن است مجبور باشید در صورت انجام این کار باید از آنها عبور کنید، داشته باشید. مسیر ساخت و ساز جدید را بروید تا آن بازپرداخت را انجام دهید و آن را در قسمت پشتی تکمیل کنید.
اشلی:
بله، آخرین چیزی که به عنوان مثال به آن اضافه می کنم. نه در بازار من، یک بازار متفاوت، اما این دوستی که من دارم، خانه های پاسیو مانند مجتمع آپارتمانی کوچک، فقط یک طبقه ساخته اند. آنها برای کل کار پول نقد پرداختند، آن را ساختند، همه کار این سایت و همه چیز را انجام دادند. و هنگامی که آنها تمام شدند، آن را اجاره کردند، و در واقع حتی برای آنچه آنها در معامله گذاشتند ارزیابی نشد. من فکر میکنم که آنها مجبور شدند 40 درصد از مبلغی را که برای آن پرداخت کردهاند را ترک کنند، زیرا بانک فقط 70 درصد ارزش ارزیابی شده را به آنها وام میدهد. در واقع بیش از این بود، بیش از 40 درصد بود که در آن جا گذاشتند. من اعداد دقیق را نمیدانم، اما این چیزی است که باید در مورد آن بسیار محتاط بود، این است که مطمئن شوید آنچه را که میخواهید ارزیابی میکند، زیرا ممکن است با گذاشتن صدها هزار دلار در معاملهای که انجام ندادهاید گیر کرده باشید. به خصوص اگر در حال قرض گرفتن از یک وام دهنده خصوصی هستید، یک وام دهنده سخت برای تامین مالی آن معامله، و سپس آن را برای چیزی که می خواهید ارزیابی نمی کند، این کار را انجام دهید.
با این سرمایه گذار خوشبختانه در این شرایط قرار گرفت که با سازنده قراردادی را تنظیم کرد که در آن مقداری از آن خلأ را به سازنده پرداخت می کرد. بنابراین او توانست آن را کاهش دهد و سپس فقط از جریان نقدی استفاده کند. و همه چیز در جایی که هنوز دارایی نقدینگی است حتی پس از پرداخت این دو وام حل شد. بنابراین مطمئن شوید که چندین استراتژی خروج و راه های مختلف برای تامین مالی یک معامله دارید.
بسیار خوب، پس سوال بعدی ما از جوی استوت است، "درآمد اجاره ای در مقایسه با حقوق W-2 چگونه مالیات می گیرد؟ با تشکر، جو اس. خوب، جو، درآمد W-2 شما به درآمد حاصل می شود، و بر اساس این است که شما در چه گروه مالیاتی قرار دارید، بنابراین چقدر پول به دست آورده اید. بیایید جلو برویم و براکت های مالیاتی را برای سال 2022 بکشیم. بسیار خوب، پس اگر هستید... بیایید اینجا را نگاه کنیم. اگر از صفر تا 10,000 دلار درآمد داشته باشید، 10٪ درآمد مشمول مالیات و سپس 12٪ برای 10,000،41,000 تا 22،41,000 پرداخت می کنید. 89,000 درصد همان چیزی است که بر درآمد شما از 24 تا 89,000 مالیات تعلق می گیرد. نرخ مالیات شما از 170,000 تا 2 37% و غیره خواهد بود. بنابراین هرچه بیشتر از درآمد کسب شده، درآمد W-XNUMX خود را بدست آورید، نرخ مالیات شما بیشتر می شود. بنابراین اگر به بیش از نیم میلیون بپرید، XNUMX درصد مالیات بر درآمد خواهید پرداخت.
شما به آن نگاه میکنید و میگویید: «بنابراین من میخواهم زیر 539,000 بمانم، زیرا در این صورت 2 درصد بیشتر مالیات پرداخت میکنم» و واقعاً باید بفهمم که این آستانه کجاست که منطقیتر است. بنابراین اگر دقیقاً در مرز یک هستید، بنابراین بیایید بگوییم 24٪ تا 32٪، بسیار خوب، این یک جهش بزرگ است، یعنی 8٪. و اگر 170,050 دلار درآمد داشته باشید، در 24٪ هستید. اما اگر میگویید میروید و 180,000 در میآورید، تا سقف 32 درصد مالیاتی بالا میروید. آیا ارزش گرفتن آن 10 گرند اضافی را دارد زیرا اکنون کل آن تکه پول 32٪ مالیات می شود؟ بنابراین چیزی که همه باید در مورد درآمد خود محتاط باشند.
اینها فقط چند نمونه از براکت ها هستند و بالا می روند. وقتی در یک پرانتز هستید، پس بگویید 170,000 که با 24% مالیات تعلق می گیرد، 170,000 با آن 24% مالیات می شود. اما پس از آن، اگر 10 گرند دیگر بسازید، آن 10 گرند در گروه مالیاتی بعدی یعنی 32 درصد خواهد بود.
تونی:
بنابراین فقط درآمد شما است که در آن دسته قرار می گیرد که با آن درصد مالیات می شود، درست است؟ بنابراین اگر شما 500,000 دلار درآمد داشته باشید، کل آن 500,000 با 37٪ مالیات مشمول مالیات نمی شود. 10,275 اول در 10% و سپس تا 41,000 شما در 12% خواهید بود. و سپس هر یک از آن متفاوت در آن سطل های مختلف می افتد. به همین دلیل است که مالیاتها بسیار گیجکننده هستند، به همین دلیل است که همه باید یک CPA واقعاً خوب دریافت کنند تا به شما کمک کند تا در تمام آن تفاوتهای ظریف پیمایش کنید.
اما شما قبلاً بیان کردید، Ash، که حقوق W-2 شما درآمد کسب شده است، و درآمد کسب شده بدترین رفتار مالیاتی را از همه درآمدها دریافت می کند. بر اساس درآمد کسب شده خود، بالاترین مالیات را دریافت خواهید کرد. درآمد اجاره یکی از روشهای مالیاتی ترجیحی است. ما در واقع آماندا هان را به قسمت 255 بازگشتیم، و درست در پایان آن قسمت، او حتی در دنیای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات طبقهبندی کرد که کدام استراتژیها بهترین رفتار مالیاتی را دارند، کدام استراتژیها بدترین برخورد مالیاتی را دارند. تلنگر در پایین ترین حالت اولویت مالیاتی قرار داشت، زیرا هنوز درآمد کسب شده فعال است. و سپس چیزهایی مانند اجاره های کوتاه مدت و اجاره های بلندمدت در صدر قرار گرفتند زیرا این درآمد بیشتر در نظر گرفته می شود.
اشلی:
نکته ای که باید به آن توجه داشته باشم این است که با درآمد کسب شده این است که مثلاً، خوب، شما ساعت های زیادی کار خواهید کرد، اما اگر دقیقاً در لبه یکی از آن پرانتزها هستید، آیا ارزش آن را دارد که این ساعت های اضافی کار کنید و حالا 37% مالیات بر ساعت ها خواهید داشت؟ و بنابراین 37 دلار از آن 100 دلاری که قرار است برای آن بیشتر کار کنید، از بین رفته است. اما اگر واقعاً میخواهید ببینید در چه گروه مالیاتی هستید، میتوانید این کار را انجام دهید. برخی از نمونههایی که ما برای اولین پرونده مجرد استفاده میکنیم، اما برای تشکیل پرونده ازدواج مشترک، تشکیل پرونده جداگانه، سرپرست خانواده تغییر کردند. پس بروید و به آن ها نگاهی بیندازید، و در واقع می توانید بفهمید که درآمدتان چقدر خواهد بود. این نشان می دهد، خوب، اگر شما 95,376 دلار درآمد داشته اید، درآمد مشمول مالیات شما 16,290 دلار خواهد بود. سپس هر چیزی بیش از آن 24 درصد خواهد بود. بنابراین مانند مقیاس کشویی است که به نظر من بهترین راه برای قرار دادن آن است. همانطور که به هر براکت بالا می روید، آن درآمد که بالاتر می رود با آن نرخ های مختلف مالیات می شود.
من فکر میکنم به همین دلیل درآمد غیرفعال مزیت بزرگی دارد و همچنین میتوانید مبادله 1031 را انجام دهید که در آن میتوانید درآمد حاصل از ملک اجارهای خود را اگر ادامه دهید و آن را بفروشید، به تعویق بیندازید.
تونی:
به طور خلاصه، جوی، شما می خواهید بیشتر درآمد شما از اجاره های شما منفعل باشد و اگر می خواهید بتوانید واقعاً مالیات خود را به حداکثر برسانید، کمترین مقدار آن فعال و درآمد کسب شده باشد. اکنون، استراتژیهای مختلف زیادی وجود دارد، جوی، برای کمک به کاهش بدهی مالیاتی شما حتی از شغل W-2. باز هم، من دوباره به قسمت 255 اشاره می کنم زیرا آماندا در مورد این صحبت می کند، اما راه هایی وجود دارد که می توانید از ضررهای غیرفعال از سبد املاک خود برای جبران درآمد W-2 خود استفاده کنید. اکثر مردم با استفاده از اجاره های کوتاه مدت به این امر دست می یابند. انجام این کار با اجارههای بلندمدت بسیار سختتر است، اما راههایی وجود دارد که میتوان گفت: «هی، من ۱۰۰۰۰۰ دلار از دست دادن کاغذ در اجارههایم دارم، و میخواهم آن را روی حقوق ۱۰۰،۰۰۰ دلاریام در شغل W-100,000 اعمال کنم. چون بدهی مالیاتی شما صفر است.» و من دوستانی دارم که با استفاده از همین استراتژی مالیات صفر می پردازند.
اشلی:
من از آن دوستان نیستم.
تونی:
من هم هنوز با آن مطابقت نکرده ام. من قطعاً چند سال گذشته یک صورت حساب مالیاتی داشتم، اما وقتی یک CPA خوب دریافت کردید، امیدوارم بتوانید آن قطعات را در جای خود قرار دهید. ما در پایان سال 2022، سالی که بهتازگی به پایان رسید، تقلای دیوانهواری برای خرید ملک داشتیم تا سعی کنیم به مزایای تجمیع هزینههای بیشتری نیز برسیم.
اشلی:
بله، میدانید که مزیت مالیاتی بسیار خوب مزرعه نیز هست، دریافت مزایای مالیاتی خوب در این زمینه است. کشاورزان مجبور نیستند مالیات های تخمینی را بپردازند، آنها می توانند منتظر بمانند تا اظهارنامه مالیاتی شما سررسید شود و مالیات های تخمینی خود را در 15 آوریل بپردازند، زیرا زمانی که شما آن پرداخت های مالیاتی تخمینی را انجام می دهید و باید اساساً هر سه ماه یکبار پیش پرداخت کنید، در حال پرداخت هستید. علاوه بر این، این پولی است که دولت بدون بهره دریافت می کند. پس این یک مزیت بزرگ است. شما باید آن پول را تا زمان واقعی مالیات نگه دارید و آن را در آخرین لحظه پرداخت کنید. اما بله، فقط تعداد زیادی حذف وجود دارد که می توانید انجام دهید. و حتی مالیات بر دارایی، اگر برای مصارف کشاورزی و مواردی از این قبیل استفاده شود، می توانید از مالیات املاک خود معافیت بگیرید تا آنها را کاهش دهید.
تونی:
چیزهای عجیبی در مورد مزارع وجود دارد. من یک دوست دارم، اسمش کای اندرو است، او یک مزرعه خرید، یک مزرعه اسطوخودوس، و به خاطر مواردی که در آنجا ذکر کردید، برخی از مزایای مالیاتی، آن را خرید. اما همچنین، الزامات منطقهبندی، محدودیتهای منطقهبندی در مزارع به طور قابلتوجهی کمتر یا کمتر از آنچه در املاک مسکونی یا حتی برخی از املاک تجاری دیگر میبینید، محدود است. او توانست چندین اجاره کوتاه مدت در این مزرعه بسازد زیرا منطقه بندی در آن بازار مجاز بود. تفاوت های ظریف بسیار زیادی وجود دارد که باید سعی کنید و واقعاً با آن خلاق شوید. اما بله، به طور خلاصه، به دنبال فرصتهایی باشید که واقعاً درآمد مشمول مالیات خود را کاهش دهید، و معمولاً با رفتن به مسیر غیرفعال در مقابل مسیر کسب شده، این اتفاق میافتد.
اشلی:
نکته دیگری که باید اضافه شود این است که بسیاری از کشاورزان نیز از مالیات معاف هستند. بنابراین، خرید یک کامیون برای مزرعه خود که معاف از مالیات است، مالیات فروش هنگفتی است که در خرید وسیله نقلیه صرفه جویی می کنید. بسیاری از چیزهای کوچک مختلف مانند آن.
تونی:
و بنابراین، خرید یک مزرعه لبنی بیشتر از داستان است. قبل از اینکه از این سوال کنار بیاییم، به کی اندرو اشاره کردم، اما اگر می خواهید برای گوش دادن به قسمت او برگردید، قسمت 107 بود. ما در مورد هک زمین صحبت کردیم، بنابراین 10 روش مختلف برای ایجاد جریان درآمد با یک ملک. و کای در این استراتژی استاد است و کل خرید یک مزرعه اسطوخودوس تنها یکی از راههایی بود که او در راه موفقیت هک کرد. بنابراین قسمت 1 0 7، اگر می خواهید بیشتر از Kai بشنوید.
اشلی:
باشه. آخرین سوال امروز از Hayes Holland است، "اگر خانه اصلی خود را پس از یک سال اقامت بفروشید، آیا من از قانون معافیت افزایش سرمایه که به دو سال نیاز دارد مستثنی هستم یا راهی برای دور زدن آن وجود دارد؟" خوب، پس اول از همه، من فکر می کنم در اینجا یک تصور غلط وجود دارد این است که شما فقط در صورتی از قانون افزایش سرمایه معاف هستید که اقامتگاه اصلی شما باشد. اگر یک ملک سرمایه گذاری است، باید سود سرمایه را در آن بپردازید مگر اینکه مبادله 1031 انجام دهید. این تنها معافیت آنجاست. اما اگر فقط بیرون میروید و میفروشید، پول را نگه میدارید، آن مبادله 10 31 را انجام نمیدهید، صرفنظر از مدت زمانی که مالکیت سرمایهگذاری را نگه میدارید، از آن سود سرمایه برای یک ملک سرمایهگذاری مالیات میگیرید. ویژگی. اما اگر اقامتگاه اصلی شما باشد، باید دو سال در آنجا زندگی کنید، اما می تواند دو سال از پنج سال گذشته باشد. بنابراین می تواند هر دو سال در آن دوره پنج ساله باشد. بنابراین فقط این نیست که شما باید دو سال در ملک زندگی کنید و سپس آن را بفروشید. شما می توانید آن را برای سه مورد دیگر به عنوان یک ملک سرمایه گذاری نگه دارید و سپس آن را در سال پنجم بفروشید و همچنان می توانید آن را به عنوان درآمد معاف از مالیات داشته باشید.
یکی از دوستان سرمایه گذار است که چندین بار این کار را انجام داده است، حتی نمی دانم چند بار، اما هر دو سال یک بار یک اقامتگاه اولیه جدید می خرد و این پول را بدون مالیات می گیرد. من فکر میکنم قانون این است که شما فقط میتوانید تا نیم میلیون از آن معاف از مالیات بگیرید. من دقیقاً مطمئن نیستم که این قانون چیست، اما حداکثر مقدار وجود دارد. شما نمی توانید بروید و خانه خود را به قیمت 5 میلیون دلار بیشتر بفروشید و 5 میلیون دلار معاف از مالیات بگیرید. اگر شما یک زوج متاهل هستید حتی ممکن است یک میلیون باشد، اما شما بچه ها باید آن را بررسی کنید. از گوگل استفاده کنید چون من آن را بیخود نمی دانم.
بنابراین هر دو سال یک بار ملکی را میخرد که نیاز به بازسازی دارد، او و خانوادهاش در آن زندگی میکنند و به آرامی در طول دو سال تعمیرات را انجام میدهند و سپس آنها را ادامه میدهند و آن را میفروشند و به یک ملک جدید نقل مکان میکنند. بنابراین بله، قطعاً راه خوبی برای کسب درآمدی است که با انجام این کار معاف از مالیات است، به شرطی که خانواده شما اهمیتی نداشته باشند و هر دو سال یک بار جابجا شوند. اما اگر بخواهید در عرض دو سال نیم میلیون دلار درآمد داشته باشید و تنها کاری که باید انجام دهید این است که حرکت کنید-
تونی:
حرکت.
اشلی:
... تو خیلی بد نیستی. بنابراین واقعاً بستگی به بازاری دارد که شما در آن هستید. جایی که من زندگی میکنم، یافتن خانهای با نیم میلیون دلار به اندازه کافی سخت است، چه رسد به اینکه خانهای را بفروشم که در عرض دو سال به نیم میلیون دلار برسد.
تونی:
منم همینطور. در محله ای که من در آن زندگی می کنم، همه آن محله ای کاملا جدید است. همه چیز حداکثر در سال 2017 ساخته شده است، بنابراین تلاش برای ورود و پیدا کردن بسیاری از این فرصت ها احتمالاً کمیاب است. اما این سوال وجود دارد، و ما قبلاً کمی در مورد آن صحبت کردهایم، اما شاید بهتر باشد در مورد آن توضیح دهیم، اما در بخش سرمایهگذاری، میتوانید مالیات بر عایدی سرمایه خود را با استفاده از چیزی که صرافی 1031 نامیده میشود به تعویق بیندازید. ما اولین 1031 خود را نه تابستان گذشته، بلکه تابستان قبل انجام دادیم. ما توانستیم از سهام یکی از خانه هایمان بهره ببریم و آن را برداشتیم و عواید آن را بدون مالیات برای خرید دو ملک مختلف استفاده کردیم.
من دوستی دارم که چندین خانه مجردی خود را در غرب میانه فروخت و از آن برای خرید استفاده کرد... فکر میکنم او اکنون در هفت اجاره کوتاه مدت است که با آن خرید کرده است. صرافی 1031 روشی عالی برای به تعویق انداختن پرداخت مالیات است، از تمام سود حاصل از فروش برای خرید ملک دیگری استفاده کنید. محدودیتهایی در مورد کارهایی که میتوانید انجام دهید وجود دارد و زمانبندیهای بسیار سختگیری در مورد زمانی که باید آن ملک را شناسایی و تعطیل کنید، وجود دارد، اما این یک استراتژی، که برخی از افراد آن را تا زمانی که شما رها کنید، آن را مبادله مینامند، کاری است که بسیاری از سرمایهگذاران املاک انجام میدهند. تا به افزایش پرتفوی خود بدون پرداخت هیچ گونه مالیات بر عایدی سرمایه در طول عمر خود ادامه دهند.
اشلی:
بنابراین در حالی که تونی صحبت می کرد، من کار را برای شما انجام دادم. برای فروش اولیه و سپس زوجین با هم تا 250,000. بنابراین این سود بر اساس آن است. منظورم این است که در طول دو سال خیلی بد نیست، نیم میلیون دلار بدون مالیات.
تونی:
آره.
اشلی:
منظورم این است که شما می توانید این کار را به عنوان یک کار تمام وقت انجام دهید.
تونی:
کاملا درست؟ و شما این کار را چند بار در سال انجام می دهید. به من هم یادآوری میکند، ما یک مهمان داشتیم، خدایا، کاش یادم میآمد چه قسمتی بود، اما او داشت ساختوساز جدید میخرید. فکر کنم جایی در تگزاس بود. او فاز یک ساختوساز جدید را میخرید و دو سال بعد مانند فاز 18 یا هر چیز دیگری میشد، و همه آن پلانهای طبقه بهطور قابل توجهی قدردانی کرده بودند و او فقط وقتی به آخرین فاز رسیدند، آن املاک را میفروخت. فقط بازیافت آن سرمایه به سرمایه بعدی. بنابراین شما یک ساختمان جدید میخرید، دو سال آنجا زندگی میکنید، آن را میفروشید، یک ساختمان جدید دیگر میخرید، دو سال در آنجا زندگی میکنید، آن را میفروشید. من فکر می کنم او این کار را سه بار برای زمانی که به پادکست آمد انجام داده بود.
اشلی:
فکر می کنم او این کار را در آستین، شاید آستین، تگزاس انجام می داد.
تونی:
بله، قطعاً جایی در تگزاس بود.
اشلی:
بله، من آن را به یاد دارم. آره خب، بچه ها، خیلی از شما متشکرم که در پاسخ تازه کار این هفته به ما ملحق شدید. اگر سؤالی دارید که میخواهید در برنامه به آن پاسخ داده شود، میتوانید با ما با شماره 188-5ROOKIE تماس بگیرید و یک پست صوتی برای ما بگذارید. یا میتوانید سؤالی را در گروه فیسبوک Real Estate Rookie بگذارید که به احتمال زیاد پاسخها و پاسخهای متعددی را از همه افراد گروه دریافت خواهید کرد، اما همچنین ممکن است ما آن را در برنامه پخش کنیم و میتوانید پاسخ ما را به آن بشنوید.
بچه ها از اینکه به ما پیوستید بسیار متشکرم. من اشلی در Wealth from Rentals هستم، و او تونی در Tony J. Robinson است، و ما شما را در چهارشنبه با یک مهمان خواهیم دید.
(آواز خواندن)
پادکست را اینجا تماشا کنید
در این قسمت ما پوشش می دهیم
- زمانی که مکان وکیل شما ممکن است مهم باشد و از دور سرمایه گذاری کنید
- محافظت از خود با قراردادهای مشارکت در سرمایه گذاری مشترک
- مزایا و معایب ساخت یک ملک سرمایه گذاری به جای بازسازی
- چگونه خواص ساخت و ساز جدید می تواند بر دوره چاشنی رفوف تأثیر بگذارد
- به حداکثر رساندن مالیات خود با درآمد غیرفعال
- چرا حرکت هر دو سال یکبار ممکن است هوشمندانه ترین راه برای اجتناب از مالیات باشد
- استفاده از صرافی 1031 برای به تعویق انداختن پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب های ذکر شده در این نمایش:
با اشلی و تونی ارتباط برقرار کنید:
آیا میخواهید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ ما را بررسی کنید صفحه حامی!
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- انجام
- دقیق
- رسیدن
- به دست آوردن
- کسب
- عمل
- فعال
- واقعا
- اداری
- مزیت - فایده - سود - منفعت
- مزایای
- نصیحت
- اثر
- پس از
- عامل
- تجمع
- توافق
- موافقت نامه
- کشاورزی
- پیش
- معرفی
- تنها
- قبلا
- همیشه
- شگفت انگیز
- مقدار
- و
- دیگر
- پاسخ
- پاسخ
- هر کس
- اپارتمان
- اپل
- درخواست
- قدردانی
- روش
- تصویب
- آوریل
- مناطق
- آرکانزاس
- دور و بر
- جنبه
- وکیل
- آستین
- نویسنده
- اجتناب از
- به عقب
- بد
- بانک
- بانک
- پایه
- مستقر
- اساسا
- زیرا
- تبدیل شدن به
- قبل از
- آغاز شد
- شروع
- بودن
- باور
- مزایای
- بهترین
- بهتر
- میان
- پیشنهاد
- بزرگ
- بزرگترین
- لایحه
- صدور صورت حساب
- اسکناس
- بیت
- تخته
- کتاب
- کتاب
- مرز
- خسته کننده
- قرض گرفتن
- پایین
- خریداری شده
- جعبه
- نام تجاری
- نام تجاری جدید
- به ارمغان بیاورد
- بافر
- ساختن
- سازنده
- بنا
- ساخته
- اتوبوس
- کسب و کار
- مدل کسب و کار
- خرید
- خریداری کردن
- خریداری می کند
- کالیفرنیا
- صدا
- نام
- تماس ها
- می توانید دریافت کنید
- سرمایه
- اهميت دادن
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- علت
- محتاط
- معین
- شانس
- تبادل
- متغیر
- بررسی
- شهر:
- وضوح
- کلاس
- تمیز کاری
- واضح
- واضح تر
- مشتری
- مشتریان
- نزدیک
- رمز
- جمع آوری
- بیا
- آینده
- تجاری
- ارتباط
- شرکت
- شرکت
- کامل
- پیچیده
- مفهوم
- نگرانی
- مطمئن
- گیج کننده
- منفی
- در نظر بگیرید
- در نظر گرفته
- ساخت و ساز
- ادامه دادن
- قرارداد
- مقاطعه کار
- کنترل
- گفتگو
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- کشور
- شهرستان
- زن و شوهر
- CPA
- ایجاد
- ایجاد
- خالق
- مشتری
- مشتریان
- لبنیاتی
- مورخ
- داود
- روز
- روز به روز
- روز
- مقدار
- معاملات
- مصمم
- تصمیم گیری
- تصمیم
- قطعا
- دلاور
- بخش
- بستگی دارد
- بستگی دارد
- شرح داده شده
- DID
- مختلف
- DIG
- قابل هضم
- نمایش دادن
- نمی کند
- عمل
- دلار
- آیا
- راندن
- رانندگی
- قطره
- در طی
- هر
- هر فرد
- پیش از آن
- به دست آورده
- آسان تر
- لبه
- به طور موثر
- هر دو
- دارای جزئیات - بسیط
- دیگر
- دلگرم کننده
- به پایان می رسد
- اجرای
- کافی
- وارد
- تمام
- موجودیت
- انصاف
- به خصوص
- اساسا
- املاک
- برآورد
- اتر (ETH)
- حتی
- در نهایت
- تا کنون
- هر
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- مثال ها
- تبادل
- مهیج
- محروم
- معاف
- خروج
- انتظار
- انتظارات
- انتظار می رود
- تجربه
- تخصص
- اضافی
- خیلی
- چهره
- فیس بوک
- آبشار
- خانواده
- خارق العاده
- مزرعه
- کشاورزان
- مزارع
- FAST
- سریعتر
- محبوب
- امکانات
- پرداخت
- کمی از
- شکل
- بایگانی
- پر کردن
- پیدا کردن
- پیدا کردن
- پایان
- آتش
- نام خانوادگی
- مناسب
- رفع
- ثابت
- طبقه
- جریان
- در حال جریان
- تمرکز
- متمرکز شده است
- تمرکز
- به دنبال
- فرم
- خوشبختانه
- FRAME
- حق رای دادن
- رایگان
- دوست
- دوستان
- از جانب
- جلو
- پایان جلو
- خسته کننده، اذیت کننده
- تابع
- صندوق
- افزایش
- عایدات
- بازی
- شکاف
- دنده ای
- سوالات عمومی
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- می دهد
- دادن
- Go
- هدف
- می رود
- رفتن
- خوب
- گوگل
- دولت
- بزرگ
- زمین
- گروه
- شدن
- رشد کرد
- رشد
- مهمان
- مهمان
- مرد
- هک
- هک
- نیم
- سالن
- دسته
- اتفاق می افتد
- اتفاق می افتد
- سخت
- کار سخت
- داشتن
- سر
- سردرد
- سالم
- شنیدن
- شنیده
- سنگین
- کمک
- کمک کرد
- مفید
- کمک
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- بالاتر
- بالاترین
- استخدام
- استخدام
- اصابت
- نگه داشتن
- کشور هلند
- صفحه اصلی
- خانه
- صادقانه
- خوشبختانه
- میزبان
- میزبان
- HOT
- هتل ها
- ساعت ها
- خانه
- خانواده
- خانه
- چگونه
- چگونه
- HTTPS
- بزرگ
- صدها نفر
- من می خواهم
- اندیشه
- یکسان
- شناسایی
- شناسایی
- شناسایی
- بلافاصله
- تأثیر
- in
- درآمد
- افزایش
- به طور جداگانه
- افراد
- اطلاعات
- حاوی اطلاعات مفید
- شالوده
- در ابتدا
- بینش
- الهام
- نصب کردن
- در عوض
- تعامل
- علاقه
- تفسیر
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- درگیری
- موضوع
- مسائل
- IT
- خود
- ژانویه
- کار
- جوی
- جانسون
- پیوستن
- پیوستن
- پیوستن به ما
- مشترک
- سرمایه گذاری مشترک
- سرمایه گذاری مشترک
- سفر
- پرش
- فقط یکی
- نگاه داشتن
- نگهداری
- نوع
- دانستن
- دانش
- شناخته شده
- زمین
- بزرگتر
- نام
- پارسال
- آخرین
- راه اندازی
- قوانین
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- دروغ گویی
- ترک کردن
- ترک
- قانونی
- وام دادن
- سطح
- LG
- بدهی ها
- بدهی
- عمر
- احتمالا
- محدودیت
- لاین
- فهرست
- استماع
- کوچک
- زنده
- LLC
- وام
- واقع شده
- محل
- طولانی
- مدت زمان طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- نگاه
- به دنبال
- نقاط ضعف
- از دست دادن
- خاموش
- تلفات
- خیلی
- عشق
- دستگاه
- ساخته
- نگهداری
- اکثریت
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- مدیریت
- اداره می شود
- مدیریت
- مدیر
- بسیاری
- بسیاری از مردم
- بازار
- بازار
- بازارها
- استاد
- تطبیق
- ماده
- مسائل
- حداکثر
- بیشینه ساختن
- جلسات
- اعضا
- ذکر شده
- پیام
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- ذهن
- دقیقه
- دقیقه
- کاهش
- مدل
- مدرن
- پول
- ماه
- ماه
- بیش
- اکثر
- انگیزه
- حرکت
- متحرک
- چندگانه
- موسیقی
- نام
- تحت عنوان
- در سطح ملی
- هدایت
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- جدید
- ساخت و ساز جدید
- نیویورک
- بعد
- یادداشت
- تعداد
- ارائه
- افسر
- چاپ افست
- اغلب اوقات
- خوب
- ONE
- کار
- عملیاتی
- عمل
- عملیات
- اپراتور
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- مخالف
- مقابل
- دیگر
- خود
- متعلق به
- مالک
- صاحبان
- پرداخت
- درد
- مقاله
- پدر و مادر
- بخش
- شریک
- مشارکت کرد
- شرکای
- همکاری
- مشارکت
- غیر فعال
- درآمد غیر فعال
- گذشته
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- مردم
- درصد
- کارایی
- دوره
- شخص
- شخصی
- شخصیت ها
- چشم انداز
- فاز
- انتخاب کنید
- قطعه
- قطعات
- محل
- اماکن
- برنامه
- برنامه ریزی
- برنامه
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه
- مقام
- موقعیت
- پست
- زیبا
- قیمت
- قیمت
- اصلی
- خصوصی
- در هر
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- درآمد حاصل
- روند
- فرآیندهای
- محصول
- تولید
- سود
- پروژه
- مدیریت پروژه
- اثبات
- اثبات مفهوم
- املاک
- ویژگی
- مثبت
- کشیدن
- خرید
- خریداری شده
- خرید
- هدف
- تحت فشار قرار دادند
- قرار دادن
- قرار دادن
- کیفیت
- یک چهارم
- سوال
- سوالات
- سریع
- به سرعت
- مطرح شده
- محدوده
- نرخ
- نرخ
- رتبه
- خواندن
- مطالعه
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- دلیل
- شناختن
- بازیافت
- كاهش دادن
- Refi
- توانبخشی
- ارتباط
- نسبتا
- به یاد داشته باشید
- دور
- اجاره
- پاسخ
- نشان دادن
- نمایندگی
- درخواست
- مورد نیاز
- تحقیق
- پاسخ
- مسئوليت
- مسئوليت
- محدودیت های
- محدود کننده
- حفظ
- برگشت
- درامد
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- نقش
- سقف
- دور
- مسیر
- قانون
- دویدن
- در حال اجرا
- روستایی
- مناطق روستایی
- ایمنی
- سعید
- حقوق
- فروش
- حراجی
- همان
- ذخیره
- صرفه جویی کردن
- می گوید:
- مقیاس
- پویش
- کمیاب
- SEC
- دوم
- مشاهده
- انتخابی
- فروش
- فروش
- حس
- جداگانه
- تنظیم
- مجموعه
- محیط
- هفت
- اشتراک گذاری
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نمایش ها
- به طور قابل توجهی
- امضای
- مشابه
- پس از
- تنها
- سایت
- وضعیت
- مهارت
- کشویی
- به آرامی
- کوچک
- باهوش ترین
- So
- فروخته شده
- برخی از
- کسی
- چیزی
- یک جایی
- بزودی
- فضا
- به طور خاص
- طیف
- خرج کردن
- هزینه
- حامیان
- کارکنان
- ستاره
- شروع
- آغاز شده
- دولت
- بیانیه
- ایالات
- ماندن
- هنوز
- opbevare
- داستان
- داستان
- استراتژیک
- استراتژی ها
- استراتژی
- جریان
- سخت
- قوی
- ساختار
- دانشجویان
- سبک
- موضوع
- ارسال
- ارسال
- موفقیت
- موفق
- چنین
- ناگهانی
- تابستان
- فوق العاده
- برتر
- پشتیبانی
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- مذاکرات
- شیر
- مالیات
- اظهارنامه مالیاتی
- عوارض
- معلمان
- تیم
- قوانین و مقررات
- وابسته به تکزاس
- La
- پایتخت
- اطلاعات
- مفصل
- دولت
- جهان
- شان
- خودشان
- آنجا.
- چیز
- اشیاء
- سوم
- این هفته
- در این سال
- فکر
- هزاران نفر
- سه
- آستانه
- از طریق
- زمان
- بار
- نکات
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- توالت
- فردا
- تن
- تونی
- هم
- بالا
- موضوع
- لمس
- طرف
- شهرداری
- قطار
- رونوشت
- رفتار
- کامیون
- درست
- اعتماد
- دو برابر
- به طور معمول
- زیر
- فهمیدن
- منحصر به فرد
- واحد
- us
- استفاده کنید
- معمولا
- تصدیق
- ارزش
- وسیله نقلیه
- ریسک
- سرمایه گذاری
- در مقابل
- تصویری
- دید
- صبر کنيد
- خواسته
- واشنگتن
- حالت واشنگتن
- آب
- راه
- ثروت
- چهار شنبه
- هفته
- هفته
- وزن کن
- خوش آمد
- چی
- چه شده است
- چه
- که
- در حین
- WHO
- اراده
- برنده
- خرد
- در داخل
- بدون
- تعجب کردم
- کلمه
- مهاجرت کاری
- مشغول به کار
- کارگر
- جهان
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- کتبی
- سال
- سال
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر