بیا با آن روبرو شویم-هزینه های مدیریت املاک ارزان نیستند در حالی که ممکن است نیاز به استخدام یک مدیر دارایی داشته باشید سرمایه گذاری خارج از کشور یا قادر به انجام آن نیستند خود مدیریتی دارایی شما، اگر مراقب نباشید، این هزینه ها می توانند به سرعت به سود شما بخورند. چگونه می توانید اطمینان حاصل کنید که خدمات با کیفیت بالا را با قیمت منصفانه دریافت می کنید و هزینه های سربار خود را تحت کنترل نگه دارید؟
به دیگری خوش آمدید پاسخ تازه کار! اگر در تلاش برای کشیدن ماشه هستید استخدام یک شرکت مدیریت املاک، ما درک می کنیم که چرا ممکن است مردد باشید. خوشبختانه، اشلی و تونی اینجا هستند تا کمی در مورد موضوع روشن کنند و تجربیات خود را با شرکت های مدیریت املاک به اشتراک بگذارند. آنها نیز در مورد بیمه اموال در مرحله توانبخشی و همچنین خرید املاک از پیش سلب شده. بالاخره بحث می کنند پرداخت های بالونی- چه هستند، چگونه از آنها به نفع خود استفاده کنید و چه زمانی ممکن است خطرآفرین باشد گرفتن وام که آنها را دارد!
اگر می خواهید اشلی و تونی به یک سوال املاک و مستغلات پاسخ دهند، می توانید یک سوال اینجا ارسال کنید، پست در گروه فیس بوک تازه کار املاک و مستغلات، یا از طریق خط درخواست تازه کار (1-888-5-ROOKIE) با ما تماس بگیرید.
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
اشلی:
این تازه کار املاک است، قسمت 296.
تونی:
شرکت مدیریت املاک مالک شرکت تعمیر و نگهداری آنها بود. شما نمی خواهید وقت خود را صرف تماس با چهار لوله کش مختلف برای دریافت قیمت در مورد نحوه تعویض مهر و موم کنید. اما زمانی که ما قیمتهای دیگر را جستجو کردیم، نرخهای مدیر ملک معمولاً گرانتر بود، زیرا باید فکر کنید که اگر آنها فقط 100 دلار برای هر واحد از شما دریافت میکنند، این مقدار پول قابلتوجهی نیست.
اشلی:
دلیلش این است که شما به اجاره کوتاه مدت عادت دارید. [نامفهوم 00:00:28] 30%.
تونی:
آره.
اشلی:
اسم من اشلی کهر است و با مجری همکارم تونی رابینسون اینجا هستم.
تونی:
و به پادکست تازه کار املاک و مستغلات خوش آمدید، جایی که هر هفته، دو بار در هفته، الهامبخش، انگیزه و داستانهایی را برای شما به ارمغان میآوریم که باید برای شروع سفر سرمایهگذاری خود بشنوید. و ما امروز با یکی دیگر از قسمتهای «پاسخ تازهکار» بازگشتهایم که در آن به چهار سؤال از افرادی که بخشی از مخاطبان تازه کار ما هستند پاسخ میدهیم. و ببینید، بچهها، اگر میخواهید به یکی از سؤالات خود پاسخ دهید، به biggerpockets.com/reply مراجعه کنید، و ما و تیم ما آن سؤالات را در آنجا خواهیم دید و سؤالات خوبی را برای به اشتراک گذاشتن در برنامه اینجا انتخاب خواهیم کرد. .
اشلی:
و من به مماس در مورد هزینه های مدیریت دارایی و چیزهایی که باید بدانید در مورد اینکه واقعاً چقدر می توانید برای مدیریت دارایی بپردازید، ادامه می دهم. فقط به این دلیل که کارمزد 8٪، 10٪ است، معمولاً به این معنی نیست که این همان چیزی است که در مدیریت املاک پرداخت خواهید کرد، بنابراین زمانی که آن تجزیه و تحلیل معامله را انجام می دهید بسیار مهم است که در واقع بیش از هر چیز دیگری گزارش دهید. درصد به این دلیل است که همیشه این هزینه های دیگر وجود خواهد داشت.
تونی:
آره ما همچنین در مورد اینکه پرداخت بالون چیست و چگونه میتوانید از آن در استراتژی سرمایهگذاری املاک خود به صورت استراتژیک استفاده کنید، صحبت میکنیم. ما در مورد نحوه اطمینان از املاک در مرحله بازسازی صحبت می کنیم و سپس کمی در مورد خرید پیش سلب مالکیت صحبت می کنیم، که صادقانه بگوییم، برخی از افراد کل سبد املاک خود را دقیقاً بر اساس آن استراتژی خرید پیش سلب مالکیت می سازند. اطلاعات بسیار خوب در قسمت امروز.
اما قبل از اینکه به سؤالات بپردازیم، فقط میخواهم به کسی که یک بررسی پنج ستاره در پادکست اپل برای ما گذاشته است، فریاد بزنم. و بچه ها گوش کنید، به معنای واقعی کلمه دو دقیقه از زندگی شما می گذرد، اگر هنوز آن زمان را نگرفته اید، لطفاً در پادکست اپل یا اسپاتیفای برای ما نظر بدهید. هرچه نظرات بیشتری دریافت کنیم، می توانیم به افراد بیشتری دسترسی پیدا کنیم. و هرچه بتوانیم به افراد بیشتری دسترسی پیدا کنیم، زندگیهای بیشتری را میتوانیم تغییر دهیم، این همان کاری است که ما دوست داریم اینجا در پادکست تازه کار انجام دهیم.
اما بررسی امروز از طرف شخصی با نام کاربری We Are Notes ارائه شده است. مطمئن نیستم منظور آن چیست. نه، اما این شخص میگوید... عنوان نقد میگوید داری اسفنج من را اشباع میکنی. این یکی از خنده دارترین عناوینی است که دیده ام. اما این شخص می گوید: «من تازه وارد سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستم. هنوز اولین قراردادم را امضا نکردهام، اما امیدوارم امسال این کار را انجام دهم و این را، با حروف بزرگ، «خیلی از پادکست شما یاد گرفتهام. اطلاعات مختصر و مرتبط هستند، شنیدن و درک آن آسان است. خیلی ممنون. به کار عالی ادامه دهید.» خاکستر، چه احساسی دارد که بدانیم ما اسفنج های اشباع کننده ای داریم؟
اشلی:
من در حال حاضر شروع به استفاده از آن خواهم کرد. خب بچه ها خیلی ممنونم ما واقعاً از بررسی ها قدردانی می کنیم. و روزهای ما را می سازد. و تونی خوشحال است، زیرا در این صورت من در پادکست عصبانی نمی شوم و می توانیم با خواندن نظرات فوق العاده شما یک نمایش عالی داشته باشیم. بچه ها خیلی ممنونم
تونی:
بسیار خوب، بنابراین اولین سوال امروز ما از بلیک اکوبارگر است. و سوال بلیک این است: «چگونه میتوانید از ویژگیهای تازه بهدستآمده خود اطمینان حاصل کنید، در حالی که در مرحله توانبخشی فرآیند BRRRR هستید؟ من در شرف خرید اولین BRRRR هستم و نماینده State Farm من می گوید که آنها نمی توانند ملکی را که مسکونی نیست بیمه کنند. این تنها زمانی اطمینان حاصل می کند که توانبخشی انجام شود و مستاجر در محل باشد. آیا این طبیعی است یا فقط یک مزرعه دولتی است؟ آیا شرکت های بیمه ای وجود دارند که در نوعی پوشش بیمه موقت اموال تخصص دارند؟ برای هر ایده ای متشکرم.» Ash، من می دانم که ما قطعاً از املاک اجاره ای خود حتی در مرحله بازپروری بیمه می کنیم، اما برای شما چگونه است؟ من می دانم که شما BRRRR املاک زیادی در نیویورک داشتید.
اشلی:
بله، ما آنها را در طول مرحله توانبخشی بیمه می کنیم که... یک پیمانکار ممکن است بلغزد و بیفتد، بنابراین شما می خواهید مقداری بیمه مسئولیت روی آن وجود داشته باشد. این مکان ممکن است در حالی که در حال بازسازی است آتش بگیرد. سناریوهای زیادی برای وقوع و شما می خواهید آن اموال بیمه شود، به خصوص اگر از یک وام دهنده پول سخت استفاده می کنید. اگر در حال انجام هر گونه تامین مالی هستید، باید بازپرداخت کنید، آنها از شما می خواهند که بیمه ملک را داشته باشید.
تا آنجا که نماینده State Farm شما، به شدت توصیه می کنم به یک کارگزار بیمه بروید که در واقع با یک سری شرکت های مختلف کار می کند. اگر به یک نماینده State Farm مراجعه کنید، آنها فقط می توانند بیمه State Farm را به شما پیشنهاد دهند، اما اگر به ... شاید این آژانس نام خانوادگی آنها باشد، آنها معمولاً یک دلال هستند اگر به نام تجاری بیمه وابسته نباشند. ، و آنها می توانند دریافت کنند و می توانند به شما نقل قول کنند.
شرکت بیمه ای که من معمولاً در اینجا در نیویورک استفاده می کنم Dryden Mutual برای توانبخشی است. آنها می گذرند و بیمه می کنند. و سپس به محض انجام توانبخشی، کارگزار بیمه من بیرون میرود و در واقع بیمه را به درایدن و شرکتهای دیگر هنگامی که آماده اجاره است و مستاجر سر جایش است، دوباره نقل قول میکند. ما آن قطعه دوم بیمه را انجام خواهیم داد. و معمولاً پس از انجام توانبخشی در ملک ارزان تر می شود. تونی، تو چی؟ آیا متوجه شده اید که داشتن بیمه در طول فرآیند توانبخشی معمولاً گران تر است؟
تونی:
بله، بیمه نامه توانبخشی قطعاً گران تر است زیرا خطر بیشتری برای شرکت بیمه وجود دارد. اما دقیقاً مثل شما، اشلی، ما با یک دلال به اینجا می رویم و او معمولاً آن را برای ما خرید می کند. و صادقانه بگویم، ما معمولاً سیاست های خود را ظرف یک روز پس می گیریم. ما به او می فرستیم: «هی، ما همین الان این تلنگر را در قراردادمان دریافت کردیم. آیا می توانید به ما اطلاع دهید که هزینه آن چقدر خواهد بود؟» و قبل از اینکه روز تمام شود، او چند گزینه برای ما دارد و می گوید: "هی، من فکر می کنم این گزینه برای شما بهترین است."
و پس از آن، زمانی که ما بفروشیم، برای ما، معمولاً تلنگرهای ماست، زمانی که ما تلنگرها را فروختیم، برای سیاست آن سال از قبل پرداخت خواهیم کرد. و سپس بگوییم که ما فقط چهار یا پنج ماه از آن را استفاده میکنیم، وقتی آن ملک را میفروشیم، مبلغی که باقی مانده است، بازپرداخت میکنیم. بله، بلیک، من میتوانم بگویم که بسیاری از شرکتهای بیمه وام میدهند... یا وام نمیدهند، اما ما از املاکی که در مرحله بازسازی هستند، مطمئن میشویم، فکر میکنم این فقط یک موضوع گستردهتر است، نمیدانم من حدس میزنم طیف وسیعتری از گزینهها نسبت به یک اداره دولتی مزرعه.
اشلی:
آره و شما یک نماینده میخواهید، همانطور که تونی گفت، که میخواهد در یک چرخش بسیار سریع قیمتی را برای شما دریافت کند و شما فقط میتوانید اطلاعات ملک را برای آنها ایمیل کنید. اما شما همچنین یک نماینده می خواهید که در کاری که انجام می دهید نیز آگاه باشد، بنابراین از آنها بپرسید: "برای چند سرمایه گذار دیگر بیمه می کنید؟" اطمینان حاصل کنید که آنها در مورد ملک از شما سؤال می پرسند. شما نماینده ای نمی خواهید که فقط آدرس را بفرستید، و آنها می گویند، "خوب، اینجا یک نقل قول است." خوب، از شما پرسیدند منبع گرما چیست؟ آیا اجاق هیزمی وجود دارد؟ زیرا این امر می تواند بیمه نامه شما را نیز افزایش دهد. اما اگر شرکت بیمه نداند که اجاق هیزمی در آن وجود دارد و سپس اجاق هیزمی باعث آتش سوزی می شود، می توانند بگویند: «نه، شما هرگز به ما اطلاع ندادید که اجاق هیزمی وجود دارد. ما اموال را بیمه نمیکنیم، و حالا شما از اقبال برخوردار نیستید.
یک نماینده پیدا کنید، آنها را به عنوان کسی که قرار است از شما چنین سؤالاتی بپرسد که چیزهای مختلف در مورد ملک چیست؟ از آنجایی که من هم با سناریویی روبرو شده ام که در آنجا رفته ام و پیشنهادی برای ملکی داده ام، قیمت بیمه ام را دریافت کردم، همه چیز عالی است، و بعد از اینکه ملک را ببندید، شرکت بیمه ارسال می کند. یک بازرس برای بازرسی خارجی ملک. و گاهی اوقات چیزهایی را پس میآوردند و میگفتند: «در واقع، ما این ملک را بیمه نمیکنیم، زیرا به خانه کناری آن خیلی نزدیک است. و شرکت بیمه ما خانه هایی را که شبیه خانه های ردیفی هستند انجام نمی دهد. شما دیوانه هستید. بیمه شما را لغو می کنند شما باید بروید و بیمه نامه دیگری پیدا کنید، و سپس شاید خیلی بالاتر از آن چیزی باشد که در واقع در شماره های خود وارد کرده اید. در این مورد بسیار محتاط باشید. اطمینان حاصل کنید که تمام اطلاعاتی را که می توانید به کارگزار، نماینده، شرکت بیمه خود می دهید تا هیچ گونه غافلگیری نداشته باشید.
تونی:
و، Ash، شما نکته بسیار خوبی را مطرح کردید. و این احتمالاً موضوع کل یک قسمت است، ما احتمالاً باید یک کارگزار بیمه در یک قسمت بگیریم و فقط خراب کنیم، هی، برخی از اشتباهاتی که می بینید سرمایه گذاران تازه کار مرتکب می شوند چیست؟ چون من چند ماه پیش در کنفرانسی بودم و مردی روی صحنه بود که در مورد مسئولیت مربوط به اجاره های کوتاه مدت صحبت می کرد. و او گفت که بیشتر افراد در صنعت اجاره کوتاه مدت بیمه شده اند. و او میگفت: «آنها وقت نمیگذارند تا بیمه نامهشان را بخوانند و تمام خطراتی را که در واقع در معرض آن هستند، فقط با همه چیزهایی که به طور طبیعی در یک اجاره کوتاهمدت اتفاق میافتد، تشخیص میدهند.»
من فکر میکنم یک توصیه به همه تازهکارهای ما که گوش میدهند این است که وقت بگذارند و بیمه نامه خود را بخوانند و واقعاً بفهمند چه چیزی شامل میشود، چه چیزی شامل نمیشود تا بتوانید بفهمید که کجا ممکن است بخواهید تلاش کنید و خطر خود را کاهش دهید. به عنوان مثال، این مردی که روی صحنه بود میگوید که دوست ندارد هر نوع قالیچه بزرگی در اجارههای کوتاهمدت داشته باشد، زیرا دیده است که وقتی مهمان از روی فرش عبور میکند، خطمشیهای زیادی فراخوانی میشود و انگشت پایش به لبه آن میخورد. یک فرش و آنها زمین می خورند و می افتند، و این معمولاً تحت پوشش بیمه نامه شما نیست. داستانهای عجیب و غریب زیادی وجود داشت که او میگوید: «اینها چیزهایی هستند که در یک ملک اتفاق افتاده است، اما تحت اکثر بیمهنامههای سنتی پوشش داده نمیشوند.» فقط چیزی است که مردم درباره آن فکر کنند و بفهمند، مانند آنچه در سیاست های آنها گنجانده شده است.
اشلی:
این فقط مرا یاد نه تنها بیمه میاندازد، بلکه وقتی برای خرید مبلمان میرفتم، به فروشنده میگفتیم اجاره کوتاهمدت و مواردی از این قبیل است. و وقتی پول نقد می کنیم، او می گوید: "ما نمی توانیم ضمانت نامه را به شما ارائه دهیم زیرا این برای اجاره کوتاه مدت است." و ما میگوییم: "چی؟" و او میگوید: «بله، ما ضمانتنامهای برای آن ارائه نمیدهیم، مگر اینکه برای استفاده شخصی شما در خانهتان باشد.» از آن به بعد یاد گرفتیم که دهانمان را ببندیم. اما این فقط برخی از آن چیزهایی است که واقعاً در مورد آنها فکر نمی کنید که اتفاق می افتد.
بیایید به سؤال بعدی خود از آری هادر برویم. «وام بادکنکی چیست؟ آیا من هر ماه فقط سود پرداخت می کنم و کل اصل را پس از مدت زمان توافق شده مانند بعد از پنج سال پرداخت می کنم؟ چه چیزی در آن خوب است؟» تونی، آیا تا به حال وام بادکنک انجام داده ای؟
تونی:
آره حتما داریم آری، واقعاً، این یک پرداخت بالن است. وام یک وام معمولی است مانند هر چیز دیگری، اما شما چیزی دارید که به آن پرداخت بالون می گویند. و من می توانم چند مثال مختلف برای شما بیاورم. وقتی اولین سرمایه گذاری املاک و مستغلات را خریدم، 18 ماه وقت داشتم... یا فکر می کنم، در واقع، این یک وام 12 ماهه از یک بانک برای تامین مالی خرید و ساخت و ساز بود، و سپس در روز سیزدهم یک پرداخت بالون داشتم. این ماه اصل به اضافه هر سودی بود که در آن بازه زمانی تعلق گرفته بود.
روشی که پرداخت بالون کار میکند در طول عمر وام است... و شما میتوانید آن را به روشهای مختلف تنظیم کنید، اما روشی که این وام خاص تنظیم شد به این صورت بود که من در طول آن ۱۲- فقط سود را پرداخت میکردم. دوره ماهانه در یک وام معمولی، مانند زمانی که پرداخت خودرو یا وام مسکن دارید، پرداخت شما هم به سمت اصل و هم به پرداخت سود شما می رود. زمانی که پرداختهای مربوط به خودرو یا وام مسکن را انجام میدهید، درصدی از آن به سمت سود شما میرود که در حال بازپرداخت بانک است، اما سپس درصد دیگری به سمت پرداخت مبلغ اصلی شما افزایش مییابد. با گذشت زمان، اگر به ماه اول در مقابل ماه 12 نگاه کنید، پس از یک سال بخشی از موجودی اصلی خود را پرداخت کرده اید. و بسیاری از این وامها که دارای پرداخت وام هستند یا فقط ساختار بهره را دارند، در طول این 12 ماه، شما در حال پرداخت بهره هستید، بنابراین اصل سرمایه شما هرگز کاهش نمییابد. ماه اول، ماه 12، موجودی اصلی شما دقیقاً یکسان است.
و سپس در پایان آن 12 ماه، شما باید موجودی اصلی را بازپرداخت کنید. و شما دو راه برای انجام این کار دارید. یا می توانید از جیب خود بیرون بیایید، بنابراین به هر دلیلی پول نقد لازم برای بازپرداخت آن وام را به طور کامل در اختیار دارید، یا کاری که بیشتر مردم انجام می دهند این است که آنها مجدداً سرمایه گذاری می کنند و یک بدهی ثابت بلندمدت دریافت می کنند تا این مدت کوتاه را پرداخت کنند. -یادداشت مدت این کاری است که ما انجام دادیم.
مزیتی که آری دیدیم این بود که به میزان قابل توجهی ارزان بود. این یک وام ارزان قیمت در طول آن 12 ماه بود زیرا شما فقط بابت بهره پرداخت میکردید، در حالی که بیشتر پرداختها وام مسکن و بهره است، بنابراین در این مدت کمتر پرداخت میکنید و به شما زمان کافی برای راهاندازی سرمایهگذاری مجدد میدهد. بدهی مدت دار و دریافت مجدد آن در محل. این طوری برای ما کار کرده است. آش، برای شما و کسب و کارتان چطور بود؟
اشلی:
بله، برای هزینه نگهداری عالی است. در طی آن دوره توانبخشی یا قبل از اینکه واقعاً بروید و سرمایه گذاری مجدد انجام دهید، ملک را تعمیر می کنید، فقط پرداخت آن سود کمتر است زیرا فقط سود را پرداخت می کنید نه بهره و اصل. شما هیچ یک از اصول را در آن زمان پرداخت نمیکنید، بنابراین واقعاً هیچ ارزشی را بر اساس پرداخت اصلی در آن ایجاد نمیکنید.
یکی از نمونههای اولین باری که پرداخت بالون انجام دادم شش واحدی بود که داشتم میخریدم. اولین باری بود که تامین مالی فروشنده انجام می دادم. ما آن را برای یک سال تنظیم کردیم و فقط سود 7 درصد و سپس پرداخت بالن را در سال انجام دادیم. در طول آن سال پرداختهای من را بسیار کم نگه داشت، در حالی که برخی بهروزرسانیها را در ملک انجام دادم، و سپس رفتم و با بانک دیگری تامین مالی کردم و در پایان سال اصل پول را به فروشنده پرداخت کردم.
من فکر میکنم این یک تاکتیک واقعا عالی برای مذاکره در مورد یک معامله است، وقتی به فروشنده پیشنهاد میدهید که تامین مالی میکنید، خلاق باشید، خوب، شما میخواهید تامین مالی فروشنده باشد، اما این شخص نمیخواهد آن را برای مدت طولانی نگه دارد. کاری که میتوانید انجام دهید این است که حتی اگر فقط بیمه انجام نمیدهید، فقط اگر پرداختهای اصل و سود را انجام میدهید، همچنان میتوانید آن را در طول 30 سال مستهلک کنید تا باز هم پرداختی واقعاً کم داشته باشید، و سپس فقط داشته باشید. پرداخت بالون ممکن است برای سال دوم یا سوم تنظیم شود.
من این معامله را یک بار برای این مرد تنظیم کردم که در آن یک پرداخت بالون در سال پنجم و یک پرداخت بالون در سال هفتم بود، و سپس کل مبلغ سررسید در سال 10، فکر میکنم اینطور بود. من فکر می کنم 800,000 دلار بود، 200,000 دلار پیش پرداخت. و سپس در سال پنجم، 50,000 دلار دیگر، سال هفتم، 50,000 دلار دیگر بود. و بدیهی است که مبلغی که بابت بهره پرداخت میکنید، زمانی که این پرداختهای کلان را انجام میدهید، تغییر میکند تا بخشی از این اصل را پرداخت کنید.
این چیز دیگری است که میتوانید با آن خلاق شوید، این است که شاید کسی باشد که میخواهد بازنشسته شود، آنها نمیخواهند مبلغ یکجا را در حال حاضر بگیرند، اما به چیزی بیش از پرداختهای اصل و بهره نیاز دارند. شاید بتوانید تنظیم کنید که این معامله همچنان در جایی کار می کند که در عرض دو سال، بتوانید مقدار کمی یک مبلغ کلان و سپس یک مبلغ کلان دیگر بدهید. راه های بسیار متفاوتی برای خلاقیت با انجام پرداخت های بالون در وام وجود دارد.
تونی:
و، Ash، شما باید یک نکته خوب را مطرح کنید که واقعاً هیچ راه درست یا غلطی برای تنظیم آنها وجود ندارد. من میتوانم بگویم اکثر موقعیتهای پرداخت بالونی که میبینید، بهویژه در فضای مسکونی، معمولاً از نوعی تنظیم نوع فقط بهره استفاده میکنند، اما شما واقعاً میتوانید آن را هر طور که بخواهید انجام دهید. و در فضای تجاری می بینید که وقتی به چند خانواده یا هر چیز دیگری که هست نگاه می کنید، بسیاری از آن ها بیرون می روند و بدهی پل دریافت می کنند، اما این برای سه سال خواهد بود. و آنها فقط سه سال سود خواهند داشت، و سپس این پول بزرگ را در آنجا دریافت می کنند. شرایط می تواند متفاوت باشد. مانند اینکه اشلی گفت که در طول عمر وام خود چندین بار پرداخت های بالون داشته است، بنابراین واقعاً هیچ راه درست یا غلطی برای انجام این کار وجود ندارد.
اما همانطور که ما در مورد این صحبت میکردیم و اینکه چگونه پرداختهای بالون میتوانند وارد بازی شوند، شما همچنین میخواهید مطمئن شوید که خود را در یک موقعیت دشوار قرار نمیدهید. بخشی از آنچه باعث بحران مالی سال 2008 شد این بود که شما همه این افراد را در این وامهای با نرخ قابل تنظیم در اختیار داشتید که این پرداختهای بزرگ را داشتند. و بیشتر مردم، کاری که انجام میدادند این بود که صرفاً سرمایهگذاری مجدد میکردند، زیرا ارزش ملک همچنان در حال افزایش بود. اما وقتی دیدید که این ارزشهای دارایی شروع به معکوس شدن میکنند، مردم سرمایه لازم برای تامین مالی مجدد را نداشتند و سپس پرداختهایشان به شدت افزایش یافت و دیگر توان پرداخت وامهایشان را نداشتند. شما فقط میخواهید مطمئن شوید که هنوز محافظهکار هستید، حدس میزنم، وقتی درگیر این پرداختهای بالونی میشوید، زیرا ممکن است در موقعیتی قرار بگیرید که ممکن است کیف را در دست بگیرید و نتوانید آن را بپردازید.
و من به معنای واقعی کلمه فقط چیزی خواندم، فکر می کنم دیروز صبح بود، در مورد فضای اداری و اینکه چگونه فضای اداری قرار است در چند سال آینده به شدت ضربه بخورد، زیرا شما همه این فضاهای اداری را دارید که در این یادداشت های کوتاه مدت بودند. آنها شاید 24، 36، 5 سال داشتند و اکنون آن یادداشت ها سررسید می شوند. و از آنجایی که ارزش گذاری فضاهای اداری بر اساس میزان اشغال تا حد زیادی، و اشغال در سراسر دفتر کاهش یافته است، شما شاهد کاهش ارزش گذاری ها هستید. اکنون افراد در این ساختمانهای اداری که دارای این یادداشتها هستند در شرایط بسیار سختی قرار میگیرند که لزوماً نمیتوانند سرمایهگذاری مجدد کنند، زیرا ارزش ملک امروز به میزان قابل توجهی کمتر از قبل است. شما هنوز هم فقط می خواهید محافظه کار باشید، حتی در حالی که در حال حرکت به سمت این موقعیت های نوع بدهی کوتاه مدت هستید.
اشلی:
این یک نکته عالی است، زیرا بسیاری از ... ما در اینجا در مورد وام های مسکونی صحبت می کنیم، اما وام های تجاری، بسیاری از آنها پرداخت بالون دارند. ممکن است عمر وام را بیش از 15، 20 سال مستهلک کنید، اما وام فقط برای پنج سال ثابت است و در واقع می تواند یک پرداخت بالون باشد. سرمایهگذار دیگری که به او کمک میکنم، در حال حاضر به او کمک میکنم تا دو ملک را مجدداً تامین مالی کند، جایی که پنج سال ثابت بود، و او باید بعد از پنج سال از آن وام بازپرداخت کند. حتی به نرخ متغیر منتقل نمی شود. او همین الان این کار را می کند. اما اگر میخواهید بروید و میگویید: «در حال حاضر تا جایی که بتوانم میخرم» و تمام این املاکی را که میخرید در این وامهای پنج ساله قرار میدهید، در پنج سال دیگر. سالها، تمام آن وامها دقیقاً در یک زمان سررسید میشوند و شما باید بروید و همه آنها را مجدداً تأمین مالی کنید. و سپس اگر نرخ ها سر به فلک کشیده باشد چه؟ و اکنون هر ملکی که دارید، این پرداخت ها بسیار زیاد خواهد بود.
من در سال گذشته بانک های زیادی را دیدم که در بخش تجاری پنج ساله، هفت ساله و حتی گاهی اوقات 10 سال پیشنهاد دادند. من فکر میکنم، بهعنوان یک سرمایهگذار، باید در مورد زمان سررسید این وامها استراتژیک باشید، زیرا همه این چیزهای مختلف میتوانند وارد عمل شوند و شما نمیخواهید با همه این وامهایی که باید پرداخت کنید گیر کنید. بدون گزینه های زیادی برای تامین مالی مجدد، چه به این دلیل که بدهی شما به درآمد بسیار زیاد است، چه شغل W2 خود را از دست داده باشید و چه برای شما سخت باشد که بروید و دوباره سرمایه گذاری کنید، چه نرخ های بهره تا این حد بالا رفته باشد یا الزامات وام افزایش یافته باشد. بسیار سختگیرانهتر یا در حال گذر از موقعیتهای خالی در یکی از املاک خود هستید که هیچکس نمیخواهد آن را وام دهد یا چیزهای مختلفی مانند آن. در بخش تجاری محتاط باشید.
این باعث شد به یکی از مزایای پرداخت بالن فکر کنم، جایی که من با این سرمایه گذار در این معامله کار کرده بودم، جایی که آن مرد پول کافی برای پیش پرداخت برای خرید ملک نداشت، بنابراین چگونه آن را تنظیم کرد. به بانک رفت، وامش را داد، اما بعد وام دومی را روی ملکی که تامین مالی فروشنده بود، داد. در نهایت حدود 80,000 دلار بود و بعد فکر می کنم شاید او 50,000 دلار از خودش برای پیش پرداخت آورده است. و او فقط سود پرداخت کرد، فکر می کنم هفت سال بود، شاید. و سپس قرار بود پرداخت بالون در پایان هفت سال به فروشنده پرداخت شود. مزیت این کار، انجام معامله برای فروشنده بود، بنابراین در ادامه حرکت رو به جلو، او هنوز مقدار زیادی پول از وام مسکنی که شخص دریافت میکرد و سپس آن 50,000 دلاری که خودشان میآوردند، دریافت میکرد. و سپس فروشنده آن 80,000 دلار را تأمین مالی می کرد و در طول هفت سال ماهانه پرداخت می کرد، و سپس پرداخت بالون در پایان هفت سال انجام شد.
بانکی که اولین وام را در اختیار داشت این امکان را به او داد تا رهن دوم ملک را داشته باشد زیرا اعداد و ارقام منطقی بود و پرداخت ماهانه آنقدر کم بود که جریان نقدی ملک به راحتی می توانست پرداخت وام مسکن به ملک را پوشش دهد. بانک و پرداخت به تامین مالی فروشنده. این چیزی است که معمولاً در بخش مسکونی نمیبینید، جایی که بانک به شما اجازه میدهد که بروید و یک حق حبس دوم دریافت کنید یا فروشنده برای پیشپرداخت پول دریافت کند یا برای پیشپرداخت پول قرض کند، حتی اگر این هدیه از طرف یکی از اعضای خانواده یا شخص دیگری باشد. رفتن به عمل این قطعاً یک ابزار است، اگر به سمت تجاری وام می روید، استفاده از تامین مالی فروشنده، انجام یک پرداخت بالونی است تا بتوانید آن ملک را تثبیت کنید، زمان کافی داشته باشید و بتوانید بازپرداخت کنید. تامین مالی فروشنده هر زمان که مدت پرداخت شکوفایی باشد.
تونی:
این بخشی از چیزی است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را بسیار جالب می کند این است که امکان خلاقیت بی پایان را در مورد نحوه انجام معامله فراهم می کند. و هر چه گفتگوهای ما با سایر سرمایه گذاران بیشتر باشد، ساختارها و اهرم ها و خلاقیت بیشتری می بینیم. و تا زمانی که شما و آن شخص دیگر در آن سوی آن معامله خوشحال هستید و هیچ قانونی را زیر پا نمی گذارید، بدیهی است که کار می کند.
فقط آخرین مورد، Ash، وقتی به ذهنتان خطور کرد که میگفتید تمام بدهیهایتان در یک زمان مشخص سررسید نمیشود و در این یادداشتهای کوتاهمدت هستید، اگر بلندمدت باشید همین موضوع صدق میکند. اجاره مدت صاحبخانه اگر بتوانید جای خالی خود را به گونه ای متزلزل کنید که همه آنها همزمان اتفاق نیفتند، زندگی خود را برای خود آسان تر خواهید کرد.
وقتی بعد از کالج برای مدت کوتاهی در این شرکت لیزینگ در اینجا کار می کردم و می دیدم... آنها برای هر واحدی که خالی بود برگه هایی به ما می دادند و می گفتند: «اگر مستاجر یک اجاره نامه شش ماهه امضا کند، این نرخ ها برای هر واحد است. ماه اگر قرارداد هفت ماهه امضا کردند، اینجا چیست. این یک اجاره نامه هشت ماهه است و این چیست.» و شما فکر می کنید که اجاره 10 ماهه ارزان تر از اجاره شش ماهه است زیرا صاحبخانه شما را برای مدت چهار ماه بیشتر در واحد نگه می دارد، اما می بینید که گاهی اوقات اجاره شش ماهه آن واحد می تواند باشد. 400 یا 500 دلار بیشتر از اجاره 10 ماهه. و وقتی دلیلش را پرسیدم، گفتم: "چرا در این اجاره بلندمدت بیشتر از اجاره نامه کوتاه مدت هزینه می گیریم؟" و استدلال آنها این بود: «ما واحدهای زیادی داریم که در بازه زمانی ششم ماه سررسید میشوند، بنابراین میخواهیم سعی کنیم تعداد افرادی را که آن گزینه را انتخاب میکنند کاهش دهیم و آنها را سه یا چهار ماه کنار بگذاریم تا بتوانیم جای خالی خود را تلنبار کنیم. " من فقط فکر کردم که این یک چیز واقعاً جالب بود و وقتی به کل پرداخت های بالونی خود نیز اشاره کردید به ذهنم خطور کرد.
اشلی:
بله، این جالب است زیرا اینجا در بوفالو، همه سعی می کنند اجاره نامه ها را در بهار به پایان برسانند، زیرا هیچ کس در زمستان حرکت نمی کند. این اتفاق می افتد که ما به جای اجاره 12 ماهه، یک اجاره 15 ماهه را به شما پیشنهاد می کنیم و در صورت امضای قرارداد به شما کمی تخفیف می دهیم تا پایان اجاره شما در بهار یا اوایل تابستان تمام شود، زیرا در آن زمان است که اکثر مردم تمایل دارند. حرکت در بهار است. و هیچ کس نمی خواهد اجاره نامه خود را در زمستان به پایان برساند، زیرا اگر کسی نقل مکان کند، پر کردن آن در زمستان بسیار سخت تر است.
تونی:
درست. فقط چیزی که به ذهنم رسید افکار جالب بسیار خوب، پس این سوال از بیل هال می آید. و بیل میگوید: «من خانهای دارم که ممکن است به آن پیشنهاد بدهم. این یک پیش سلب مالکیت است. صاحب خانه 19,000 دلار عقب است. سوال من این است که هنگام محاسبه این پیشنهاد، آیا این عدد را با بقیه هزینه هایم وارد کنم؟ من هرگز یک پیش فروش نخریده ام، اما اجازه دهید فقط توضیح دهم، و سپس، Ash، من آن را به شما می دهم.
وقتی یک خریدار خانه خانه ای می خرد و از بانک وام مسکن دریافت می کند، با آن بانک قرارداد می بندد تا بگوید: "من برای 15، 20، 25 بعدی به شما X دلار می پردازم، 30 سال." و هنگامی که یک خریدار خانه نکول می کند یا پرداخت را متوقف می کند، بانک فرآیند توقیف را آغاز می کند و در نهایت ممکن است بانک آن شخص را از خانه بیرون کند، ملک را مجدداً تصاحب کند و سپس آن ملک را بفروشد. بازار معمولا برای ضرر.
اما چندین مرحله قبل از اخراج صاحب خانه وجود دارد. و پیش از سلب حق اقامه دعوی، درست قبل از شروع بانک برای شروع تمام مراحل قانونی اخراج شما از خانه است، جایی که گاهی اوقات افراد سعی می کنند و می فروشند تا مانع از آن شوند که توقیف به رکورد آنها برسد. و این یک برد برای بانک است زیرا اگر آنها بتوانند از موقعیت فروش کوتاه مدت که در آن اموال خود را با ضرر می فروشند اجتناب کنند، بانک به وضوح می تواند خود را در آن موقعیت نیز حفظ کند. این دقیقاً همان چیزی است که فرآیند قبل از سلب حق سلب مالکیت است. اما Ash، من می دانم که شما گفتید حداقل یک ملک خریداری کرده اید که در مراحل پیش از توقیف بوده است، بنابراین حدس می زنم این داستان را به ما ارائه دهید. و سپس آیا قبل از اینکه بتوانید ملک را بخرید، باید پرداخت های سررسید آن شخص را بیاورید؟
اشلی:
بله، بنابراین ما در واقع به انجام یک موضوع برای معامله در این دارایی پایان دادیم. اگر به عقب برگردید و به قسمت پیس موربه که ما او را داشتیم گوش دهید، کمی در مورد این موضوع صحبت کردیم. و سپس او به وضوح به موضوعی می رود که آن چیست. اما اساساً این زمانی است که شما می خواهید پرداخت وام شخص را به عهده بگیرید. وام به نام آنها می ماند، ملک به نام شما ثبت می شود و اکنون شما صاحب خانه هستید و قرار است از طرف آنها وام مسکن آنها را بپردازید. اما همچنان میتوانید بدون انجام معاملاتی که در آن وام مسکن خود را در اختیار میگیرند، یک پیشاختصار بخرید.
در این سناریو، صاحب خانه 19,000 دلار عقب است. و سوال این است که "آیا هنگام محاسبه این پیشنهاد، این عدد را با بقیه هزینه های خود وارد کنم؟" اگر میخواهید این ملک را به صورت نقدی بخرید، مهم نیست که چه باشد، باید آن 19,000 دلار را بپردازید، اما همچنین باید باقی مانده وام را نیز بپردازید. فقط اگر از کسی خرید میکردید که همگی درگیر وام مسکن خود بودند، هیچ گونه پرداخت معوقه نداشتند و وقتی خانهاش را از او خریدید 100,000 دلار بدهکار بودند، آن 100,000 دلار باید پرداخت شود. در این سناریو، فقط 19,000 دلار عقب هستند. شاید 50,000 دلار دیگر بدهکار باشند. شما باید تمام آن 79,000 دلار را بپردازید. فرقی نمیکند که سررسید آن گذشته باشد یا در آینده سررسید باشد، کل آن حق رهن، کل آن وام مسکن هر چه باشد باید پرداخت شود.
اولین سوال این است که چگونه این ملک را خریداری می کنید؟ آیا به صورت نقدی خرید می کنید؟ آیا از وام دهنده پول سخت استفاده می کنید؟ آیا تامین مالی بانکی دریافت می کنید؟ هر چه که باشد، باید مطمئن شوید که حسابداری میکنید که باید پیشنهادی ارائه دهید که 19,000 دلار را پوشش میدهد و سپس باقی مانده وام را پوشش میدهد.
شما می توانید کاری را انجام دهید که به آن فروش کوتاه مدت گفته می شود، در آنجا واقعاً با بانک در مورد اینکه قیمت خرید می تواند چقدر باشد مذاکره می کنید تا بانک مجبور به سلب مالکیت کامل نباشد. آنها می توانند بخشی از هزینه های خود را جبران کنند. ما در واقع سعی کردیم این کار را ابتدا با بانکی انجام دهیم که در نهایت به موضوع رسیدگی و پرداخت وام مسکن معوقه پرداختیم. ما سعی کردیم این کار را با بانک انجام دهیم، اما آنها تمایل زیادی به مذاکره نداشتند. و سپس به این نتیجه رسیدیم که فقط پرداختهای وام مسکن را انجام میدادیم و پرداختهای وام مسکن را به عهده میگرفتیم، معامله بسیار بهتری برای ما بود. و ما در نهایت پولی را که بدهی بود به صورت نقد پرداخت کردیم و شخص را در وام مسکن جاری کردیم. و سپس هر ماه، پرداخت وام مسکن را از طرف آنها ادامه می دادیم. این شخص نیز مالیات معوقه داشت، بنابراین ما مجبور شدیم مالیات معوقه را پرداخت کنیم. اگر میروید و در حال دریافت کمک مالی برای پیشاختهافزار هستید و آنها 19,000 دلار دارند که سررسید آن گذشته است، اگر 20 درصد را کم کنید و سپس وام بگیرید، بخشی از آن 20 درصد، بخشی از وام خواهد بود. نسبت به آن قیمت خرید باشد.
هنگامی که شما در حال ارائه پیشنهاد خود هستید، آن 19,000 دلار شامل خواهد شد. شما پیشنهاد خود را ارائه نمی دهید و سپس آنها آن را می پذیرند و شما می روید تا آن را ببندید و قیمت خرید را به اضافه 19,000 دلاری که آنها بدهی دارند را پرداخت می کنید، می خواهید که 19,000 دلار در هر چیزی که برای خرید ملک پیشنهاد می کنید پیچیده شود. اگر می خواهید ملک را با وام خریداری کنید، می تواند بخشی از وام باشد.
اما بله، شما قطعا این را محاسبه خواهید کرد. اغلب اوقات، اگر در جایی که در حال مذاکره با بانک هستید، فروش کوتاهی انجام نمیدهید، اگر میتوانید به سوابق کانتی یا PropStream یا هر نرمافزار پولی دیگری که سوابق دارایی را به شما میدهد مراجعه کنید، میتوانید ایده موجودی وام مسکن چیست، اگر سررسید گذشته باشد، چقدر… معمولاً نمیتوانید مبلغ بسیار دقیقی دریافت کنید، این بیشتر یک تخمین است. بر اساس مدت وام هایی که دریافت کردند، نرخ بهره آنها چقدر بود، ما فکر می کنیم در حال حاضر این وام بدهکار است. اما شما می توانید اندازه گیری کنید و ببینید، خوب، من به این ویژگی علاقه مند هستم. من می دانم که آن را به قبل از سلب مالکیت. اما بعد نگاه میکنید و میبینید، خوب، این ملک فقط 200,000 دلار ارزش دارد، اما با این حال آنها 250,000 دلار بابت آن بدهکار هستند و از 10,000 دلار دیگر عقب هستند، یا چیزی شبیه به آن. این می تواند اندازه گیری کند، بسیار خوب، من باید یک فروش کوتاه انجام دهم زیرا ارزش این را ندارد که خیلی بیشتر برای ملک بپردازم زیرا آنها این حق را دارند که باید پرداخت شود. اما اگر اعداد کار میکنند و شما هنوز مقدار زیادی دریافت میکنید، بله، ادامه دهید، اعداد را اجرا کنید و مطمئن شوید که در حال محاسبه سایر هزینهها هستید.
و اگر قرار است قبل از سلب حق سلب مالکیت شود، مطمئن شوید که به دنبال این هستید که آیا حق حبس یا حکم دیگری مانند مالیات های معوقه در مورد ملک نیز وجود دارد یا خیر. آنها توان پرداخت وام مسکن خود را ندارند. آیا آنها نیز در پرداخت مالیات خود باقی می مانند؟ بسیار مهم است که به آن نگاه کنید.
تونی:
شکست بزرگ، اشلی. و دوباره، تفاوت های ظریف زیادی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد. احساس میکنم موضوع نمایش امروز همین است و میدانم، خوب، آیا باید تلاش کنم و فقط این موضوع را انجام دهم؟ آیا باید آن را در یک سلب مالکیت رها کنم و سپس سعی کنم آن را در پشتیبان بگیرم؟
دومین معامله ای که من خریدم یک فروش کوتاه بود. و فقط یک احتیاط برای افرادی که گوش می دهند این است که برای مدت زمان طولانی فروش کوتاه آماده باشند. معامله من، آن معامله دومی که آن را خریدم، فکر میکنم ماهها و ماهها و ماهها بین زمانی بود که پیشنهاد را ارائه دادم و زمانی که آنها واقعاً برگشتند و بله گفتند و حتی ماههای بیشتری بعد از آن زمانی که در واقع بسته شدیم، زیرا یک پیشنهاد وجود داشت. خریدار اولیه که صف کشیده بود، آن خریدار عقب نشینی کرد. سپس بانک نزد من آمد و گفت: «هی، تو دومین پیشنهاد ما بودی. میخوای بگیریش؟» و سپس فرآیند مذاکره برای همیشه به طول انجامید زیرا فقط به این دلیل که فروشنده با مبلغی در یک فروش کوتاه موافقت می کند، بانک همچنان باید برگردد و آن مبلغ را نیز تأیید کند، و این می تواند برای همیشه طول بکشد. هنگام خرید به صورت فروش کوتاه میتوانید یک معامله واقعاً فوقالعاده دریافت کنید، اما فقط آماده باشید که قبل از اینکه واقعاً به خط پایان برسید، میتوانید آهنگ و رقص زیادی داشته باشید.
اشلی:
بسیار خوب، پس سوال بعدی ما از کایل کانسایدر است. "برای کسانی از شما که اجاره های خارج از شهر دارید، معمولا برای مدیریت ملک چه هزینه ای می پردازید؟" تونی، تو دارایی خود را در لوئیزیانا داشتی. هزینه مدیریت املاکی که برای آنها پرداخت کردید چقدر بود؟ چون آنها برای شما خارج از حالت بودند.
تونی:
راستش خیلی گرون بود من فکر می کنم آنها آن را با 10٪ اجاره اما با سقف 100 دلار داشتند. تمام واحدهایی که در آنجا داشتم، فقط 100 دلار برای هر واحد پرداخت می کردم. و راهی که من شرکت اجاره کوتاه مدت خود را پیدا کردم این بود که به معنای واقعی کلمه به گوگل رفتم و در شرکت های مدیریت املاک، شروپورت، لوئیزیانا تایپ کردم. یک دسته ظاهر شد به یک سری زنگ زدم و لیستی از سوالاتی داشتم که می خواستم از تک تک افراد بپرسم. من تقریباً مطمئن هستم که این سؤالات فقط از انجمن های BiggerPockets آمده است. من فقط فرم ها را جستجو کردم تا ببینم چه سوالاتی از مدیر املاک بپرسم. و برخی دیگر هرگز به من بازنگشتند، پس این بدیهی است که یک نشانه است. زن و شوهری بودند که با من تماس تلفنی داشتند.
و سپس وقتی رفتم تا به ملک نزدیک شوم، وقتی به لوئیزیانا رفتم تا در واقع آن را ببندم، چیزی که بیشتر از همه دوست داشتم، فقط از او یک فنجان قهوه خواستم. و او فردی از تیم خود را فرستاد تا با من ملاقات کند، و آنها بینش های زیادی در مورد اقتصاد محلی، در مورد شهر محلی، در مورد آنچه که وقتی در حال بازسازی یک ملک برای دریافت بهترین ارزش اجاره هستید، به خوبی کار می کند، به من دادند. و من با آنها بسیار باز و صادق بودم که یک سرمایه گذار جدید بودم اما به دنبال کسی بودم که با او رشد کنم. و همچنین در آن زمان جدید و در حال رشد بودند، بنابراین از آن راضی بودند. اما بله، این یک فرآیند واقعاً جالب بود، اما فقط استفاده از BiggerPockets و سپس بیرون رفتن و ملاقات حضوری با افراد بود که به من کمک کرد گزینه مناسب را پیدا کنم.
اشلی:
آره من همیشه دارایی هایم را خودم مدیریت می کنم. و سپس سه سال پیش یک شرکت مدیریت املاک را استخدام کردم و این اولین تجربه من با یک شرکت مدیریت املاک بود. و حق الزحمه آنها، چون من و یک سرمایه گذار دیگر بودیم، و بین ما دو نفر که املاک خود را برای آنها آورده بودیم، تخفیف عمده گرفتیم. من فکر می کنم برای سال اول 5.5٪ بود. ما به تازگی با آنها قرارداد یک ساله بسته ایم.
تونی:
خیلی خوب است. 5.5 درصد؟
اشلی:
آره و سپس 25 دلار برای هر ساختمان در ماه بود. و این خدمات اورژانس را پوشش می دهد. اگر در تعطیلات آخر هفته مشکل لوله کشی وجود داشت، فقط هر ماه، هر ساختمان، نرخ اضافه کاری یا چیزی شبیه آن را دریافت نمی کردند. مجتمع آپارتمانی یک 40 واحدی دارای پنج ساختمان است، بنابراین ما هر ماه 25 دلار برای هر واحد برای آن ملک دریافت می کنیم، سپس یک دوبلکس 25 دلار اضافی بود.
پس از آن هزینه اجاره یک ماه اجاره وجود داشت. و سپس هزینه تعمیر و نگهداری، نمیتوانم به خاطر بیاورم زمانی که ما برای اولین بار شروع به کار کردیم چه بود، اما معتقدم برای هر تعمیر و نگهداری انجام شده 40 دلار یا شاید 45 دلار در ساعت بود. و سپس چند مورد دیگر وجود داشت… هزینههای ورود به هواپیما در واقع میتواند بسیار زیاد شود، بنابراین مطمئن شوید که از روز شروع تا روزی که ملک را ترک میکنید، میپرسید که تک تک هزینهها چقدر است. شرکت مدیریت
من اخیرا تصمیم گرفتم شرکت مدیریت املاک خود را ترک کنم و همه چیز را در خانه انجام دهم. من افراد نگهدارنده خودم را استخدام کردم، مدیر املاک خودم را استخدام کردم. اما من با این شرکت مدیریت املاک دیگر صحبت کردم. و بنابراین من فقط ایمیل آنها را گرفتم، و از آنها به عنوان نمونه استفاده خواهم کرد، برخی از نرخ های آنها را نیز بررسی خواهم کرد، اما با اولین شرکت مدیریت املاک که بعد از سال اول، سال دوم استفاده کردم، آنها آن را به افزایش دادند. 6.5٪، من معتقدم، هزینه مدیریت. و بعد فکر می کنم تعمیر و نگهداری به 50 دلار در ساعت شاید برای تعمیر و نگهداری افزایش یافت. و پس از آن من فکر نمی کنم هیچ تغییر دیگری در هیچ هزینه دیگری وجود داشته باشد.
اما این مدیریت املاک دیگر، فقط برای مقایسه با منطقه بوفالو، چیزی که آنها به من پیشنهاد داده بودند این بود که هزینه مدیریت املاک آنها 10٪ است که اگر شما نداشته باشید یکسان است ... اگر دارایی زیادی ندارید. ، اگر نرخ عمده را دریافت نمی کنید، شرکت مدیریت املاک قبلی 10٪ از افراد دیگر دریافت می کند. هزینه بارگیری هر واحد 895 دلار است. این شامل تبلیغات، نمایش، نمایش مستاجر و تولید سند اجاره است. و سپس خدمات تعمیر و نگهداری با قیمت 52.50 دلار در ساعت با حداقل یک ساعت صورتحساب می شود و پس از ساعت اول در 15 دقیقه افزایش می یابد. این فقط اصول اولیه هزینه آنها در آنجا بود.
من فکر می کنم قطعا از بازاری به بازار دیگر متفاوت است. و من 100٪ فکر می کنم که ارزان ترین راه همیشه بهترین راه نیست. درست مانند استفاده از پیمانکاران، ارزانترین آنها همیشه بهترین نیستند. من اغلب تعجب می کنم، خوب، بنابراین برای املاک خود، من این درصد تخفیف را پرداخت می کردم که سرمایه گذاران دیگر درصد بسیار بالاتری را پرداخت می کردند، یعنی 10٪ تا 12٪، بدیهی است که واحدهای آنها برای شرکت ارزش بیشتری داشتند زیرا آنها چنین حقوقی دریافت می کردند. خیلی بیشتر برای آن، بنابراین من نمی دانم که آیا این منعکس کننده نوعی از خدمات است. اما شاید اصلاً اینطور نباشد، اما فقط برخی از آن چیزهایی است که باید به آنها فکر کرد.
و سپس خدمات تعمیر و نگهداری که آنها واقعاً چه تعمیراتی را در داخل انجام می دهند؟ یکی از چیزهایی که من معمولاً زیاد می دیدم این بود که یک فناوری تعمیر و نگهداری بیرون می رفت، برای یک ساعت یا هر چیز دیگری برای ارزیابی موقعیت هزینه می گرفت و سپس برای یک لوله کش واقعی یا چیزهایی از این قبیل فرستاده می شد. من فقط برای اینکه کسی به آن نگاه کند و سپس برای شخص واقعی که بیاید و آن را تعمیر کند هزینه دریافت می کنم. برای کاری که اکنون انجام میدهم، انجام هر کاری در داخل این است که معیارهایی را تنظیم کردهایم. اگر درخواست تعمیر و نگهداری وارد شود و مشکل لوله کشی باشد که توالت در حال اجرا یا نشتی شیر آب نباشد، بلکه چیزی غیر از یک کار لوله کشی بسیار ساده باشد، سفارش کار مستقیماً به فروشنده لوله کشی ما ایمیل می شود و آنها برنامه ریزی می کنند، آنها آن را تنظیم می کنند. بالا، و سپس آنها می روند. من فکر میکنم درک نحوه عملکرد سیستمها و فرآیندهای آنها در همه جنبهها، نه فقط تعمیر و نگهداری، بسیار مهم است، به طوری که شما برای همه این موارد کوچک صورتحساب دریافت نمیکنید، زیرا آنها این فرآیند را دارند.
موضوع دیگری که مطرح شد این بود که قبل از اینکه شرکت مدیریت املاک را ترک کنیم، شروع به استخدام افراد خود برای انجام معاملات داخلی کردیم، زیرا آنها با شرکت مدیریت املاک بسیار پرهزینه می شوند، زیرا آنها این کار را انجام می دهند. و بعد از اینکه ما یک گردش مالی در داخل انجام دادیم، آنها یک فناوری تعمیر و نگهداری برای بازرسی ملک فرستادند. و به ما صورتحساب داده شد که بیاید و آن را بررسی کند و مطمئن شود که برای اجاره آماده است، اما ما قبلاً پیمانکاران خود را استخدام کرده بودیم تا آن را آماده اجاره کنند. و این فقط هزینه دیگری بود که از ما برای کسب درآمد می گرفتند. اما پس فقط هر هزینه کوچکی که می تواند از آن حاصل شود را بدانید. و متاسفم، می دانم که ادامه می دهم و ادامه می دهم.
تونی:
نه نه ادامه بده
اشلی:
نکته دیگری که باید انجام شود هر گونه بازرسی مجدد است. فکر میکنم شاید در سال دوم شرکت مدیریت املاک، آنها اخطاریهای را برای همه مالکان ارسال کردند که ما اکنون از همه میخواهیم که داراییشان را بازرسی کنند، فکر میکنم شش ماهه بود. و ما فنی را به بیرون می فرستیم. برای بازرسی 70 دلار هزینه خواهد داشت. ما چیزهای نگهداری پیشگیرانه را می نویسیم، که به طور کلی ایده خوبی به نظر می رسد. برای مجتمع های آپارتمانی 40 واحدی، واقعا ایده خوبی نبود. آنها رفتند، و این آپارتمانها به خوبی انجام شدهاند، همهچیز مانند آن، و میگذرانند و سپس به ما میدهند... برای هر واحد 70 دلار از ما دریافت میشود، که وقتی یک دسته کامل از واحدها داشته باشید، در نهایت بسیار زیاد میشود. و سپس آنها میگفتند، "خوب، این آشکارسازهای دود باید قرار گیرند، این GFI باید قرار گیرد"، همه چیزهایی که مسائل ایمنی هستند. اما مشکل این بود که آنها از ما نرخ های ... می گرفتند و می توانستیم به لوو برویم و آن را بخریم. وقتی 20 آشکارساز دود را تعویض می کنید، به Lowe's، اتاق پیشنهادی Home Depot می روید و پیشنهاد می دهید که آن 20 آشکارساز دود ارزان تر شود.
با درک هزینههای مواد زمانی که از شرکت مدیریت داراییتان مواد دریافت میکنید، آیا آنها برای آن تخفیف دریافت میکنند؟ چیزهای مختلف از این قبیل. واقعاً، چیزهای زیادی وجود دارد که میتوانم ادامه دهم و در مورد آنها که در طول سالها درباره صورتحساب، کارمزدها و هزینههایی که همگی جمع میشوند و با شرکتهای مدیریت املاک مرتبط هستند، یاد گرفتهام. و اگر آنها یک کار خوب انجام دهند، 100٪ ارزش آن را دارد.
تونی:
آره، اَش، تو نکات خیلی خوبی رو مطرح کردی. اما این صادقانه یکی از دلایلی است که باعث میشود اجارههای بلندمدت در مواقعی سودآور باشند، به دلیل هزینههایی است که از مدیران املاک شما دریافت میشود. من در واقع یکی از قراردادهای نخست وزیری ام را لغو کردم. حق با من بود، 100 دلار در ماه برای مدیریت ملک بود. هزینه اجاره از آنچه شما گفتید ارزانتر بود. قیمت ما فقط 350 دلار بود. و اگر درست یادم باشد، این واحد به قیمت 1,200 دلار یا 1,300 دلار در ماه اجاره می شد، بنابراین کمی بیشتر از 1/3 اجاره یک ماهه.
اما یکی از اتفاقات دیگری که افتاد این بود که شرکت مدیریت املاک مالک شرکت نگهداری آنها نیز بود. و آنها همیشه این گزینه را به ما میدادند: «هی، این یک نقل قول از ماست. اگر میخواهید قیمتهای خارجی را دریافت کنید، بیشتر از آن خوش آمدید. اما شما مشغول کار هستید، نمی خواهید وقت خود را صرف تماس با چهار لوله کش مختلف کنید تا در مورد نحوه تعویض مهر و موم قیمت بگیرید، بنابراین فقط بگویید: "هی، تو خودت مراقبش باش." ما متوجه شدیم که وقتی سعی کردیم قیمتهای دیگر را جستوجو کنیم، نرخهای مدیر املاک معمولاً گرانتر بود، اما این راحتی بود که به آنها اجازه میداد آن را افزایش دهند. چون شما هم باید فکر کنید، اگر آنها فقط 100 دلار برای هر واحد از شما دریافت کنند، این مقدار پول قابل توجهی نیست.
اشلی:
دلیلش این است که شما به کوتاه مدت [نامفهوم 00:42:21] 30% عادت دارید.
تونی:
آره 30 درصد اما فقط فکر کنید، اگر میخواهید یک کسبوکار بسازید و هر ملکی که میآورید تنها 100 دلار در هر واحد است، برای اینکه یک کسبوکار موفق باشید که در واقع قبوض را پرداخت میکند، به مقدار زیادی نیاز دارید تا آنها مجبور به پیدا کردن شوند. راه هایی برای اینکه از نظر مالی برای آنها مفید باشد. و چیز دیگری که به ذهنم رسید، من آن را در اینجا نیز جستجو کردم، مدیر دارایی من ما را مجبور کرد چیزی را که آنها به آن حساب مالک میگویند، داشته باشیم، که اساساً یک بازپرداخت یا یک حساب ذخیره 500 دلاری بود. و آن 500 دلار برای پوشش هر هزینه ای بود، فقط برای اینکه مطمئن شویم همیشه پولی در حساب برای پوشش هر هزینه ای وجود دارد. اگر مجبور به تعویض یک آشکارساز دود یا هر تعمیرات تعمیراتی بودند، نمیخواستند آن پول را جبران کنند. و راه حل آنها برای آن اطمینان از وجود حداقل 500 دلار در حساب این مالک بود.
و ما دو گزینه داشتیم تا آن پول را در آنجا بگذاریم. ما میتوانیم فقط یک چک 500 دلاری بنویسیم و فوراً در آنجا بگذاریم یا آنها 50 دلار در ماه کم کنند تا به آن 500 دلار برسند. به این فکر کنید که اگر آن مسیر را طی کنید، اکنون نه تنها 100 دلار در ماه برای هزینه مدیریت ملک خود پرداخت می کنید، بلکه اکنون 50 دلار اضافی در ماه برای 10 ماه پرداخت می کنید، بنابراین اکنون واقعاً 150 دلار به ازای هر ماه پرداخت می کنید. ماه برای مدیریت املاک شما و بگویید که فقط خالص میکردید یا بگویید به هر حال فقط چند صد دلار در ماه سود دارید، و این 50 دلار در طول یک سال تفاوت بزرگی ایجاد میکند. حتماً قراردادهای PM خود را بخوانید و درک واقعاً محکمی از هزینههای مختلف دریافت کنید.
اشلی:
و شما در نهایت آن 500 دلار را پس خواهید گرفت. وقتی شرکت مدیریت املاک را ترک می کنید، آن وجوه ذخیره را به شما پس می دهند. باید به آن به عنوان یک حساب پس انداز فکر کنید که هیچ علاقه ای برای شما ایجاد نمی کند.
تونی:
آره.
اشلی:
اما این جالب است که آنها به شما اجازه می دهند آن را در یک دوره زمانی بپردازید، زیرا زمانی که ما این کار را انجام دادیم، همه چیز باید پرداخت می شد... این بخشی از هزینه ورود به هواپیما بود که باید از قبل پرداخت می شد. و تونی، این یک چیز عالی است که در مورد آن فکر کنید. بسیار خوب، شما در حال خرید این ملک هستید، شما پول خود را در پیش پرداخت ریخته اید، شاید برای پرداخت هزینه توانبخشی خود که قرار است انجام شود، و شاید در تنگنای پول نقد باشید. آیا مطمئن بودید که آن ذخایر را برای آنها دارید؟
خوب، بچه ها از شما برای ارسال سوالات عالی امروز بسیار متشکرم. مثل همیشه، میتوانید به biggerpockets.com/reply بروید و میتوانید از ما سؤال بپرسید. یا میتوانید در Wealth from Rentals یا Tony J. Robinson به ایمیلهای من و تونی بروید. شما بچه ها را چهارشنبه با یک مهمان می بینیم.
پادکست را اینجا تماشا کنید
در این قسمت ما پوشش می دهیم
- چگونه بهترین را پیدا کنیم شرکت مدیریت املاک برای اجاره شما
- هزینه های مدیریت املاک و نحوه کاهش هزینه ها
- چرا شما باید اموال خود را بیمه کنید در مرحله توانبخشی
- چگونه به استفاده از پرداخت های بالونی به نفع شما (و از ریسک بیشتر جلوگیری کنید!)
- آنچه قبل از آن باید بدانید خرید یک اموال از قبل توقیف شده
- و So خیلی بیشتر!
استفاده کنید RentSavvy، تنها سرویس مستاجر در سراسر کشور برای پر کردن سریع ملک اجاره ای شما با یک هزینه ثابت.
پیوندهایی از نمایش
آیا علاقه مند به کسب اطلاعات بیشتر در مورد حامیان مالی امروز هستید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک:
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- EVM Finance. رابط یکپارچه برای امور مالی غیرمتمرکز دسترسی به اینجا.
- گروه رسانه ای کوانتومی. IR/PR تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- ماه 12
- ٪۱۰۰
- 20
- سال 20
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- قادر
- درباره ما
- پذیرفتن
- حساب
- حسابداری (Accounting)
- دقیق
- به دست آورد
- در میان
- واقعی
- واقعا
- اضافه کردن
- اضافی
- نشانی
- تنظیم پذیر
- پیشرفته
- مزیت - فایده - سود - منفعت
- تبلیغات
- نصیحت
- وابسته
- پس از
- از نو
- نمایندگی
- عامل
- پیش
- موافقت نامه
- پیش
- معرفی
- اجازه می دهد تا
- قبلا
- همچنین
- همیشه
- مقدار
- an
- تحلیل
- و
- دیگر
- پاسخ
- هر
- دیگر
- هر چیزی
- اپارتمان
- آپارتمان
- اپل
- قدردانی
- تصویب
- هستند
- محدوده
- دور و بر
- AS
- جنبه
- ارزیابی کنید
- مرتبط است
- At
- حضار
- نویسنده
- اجتناب از
- به عقب
- حمایت کرد
- بخش مدیریت
- کیسه
- برج میزان
- بانک
- بانک
- مستقر
- اساسا
- مبانی
- BE
- زیرا
- شود
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- از طرف
- پشت سر
- بودن
- باور
- سود
- بهترین
- بهتر
- میان
- پیشنهاد
- بزرگ
- لایحه
- صدور صورت حساب
- اسکناس
- بیت
- شکوفه
- آبی
- تخته
- مرز
- امانت گرفتن
- هر دو
- خریداری شده
- نام تجاری
- شکستن
- تفکیک
- شکستن
- بریج
- به ارمغان بیاورد
- آوردن
- دلال
- آورده
- گاو وحشی
- ساختن
- بنا
- دسته
- سوزش
- کسب و کار
- مشغول
- اما
- خرید
- خریدار..
- خریداری کردن
- by
- محاسبه
- محاسبه
- صدا
- نام
- آمد
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- کلاه لبه دار
- سرمایه
- ماشین
- اهميت دادن
- دقیق
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- پول نقد
- گرفتار
- ایجاد می شود
- علل
- احتیاط
- محتاط
- تغییر دادن
- تبادل
- بار
- متهم
- شارژ
- ارزان
- ارزان تر
- ارزان ترین
- بررسی
- را انتخاب کنید
- شهر:
- نزدیک
- بسته
- میزبان مشترک
- کشت
- کالج
- COM
- بیا
- می آید
- آینده
- تجاری
- شرکت
- شرکت
- مقايسه كردن
- پیچیده
- کنفرانس
- محافظه کار
- در نظر بگیرید
- ساخت و ساز
- ادامه داد:
- مداوم
- قرارداد
- مقاطعه کار
- پیمانکاران
- کنترل
- راحتی
- گفتگو
- سرد
- هزینه
- گران
- هزینه
- میتوانست
- شهرستان
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- پوشش
- پوشش داده شده
- را پوشش می دهد
- خالق
- خلاقیت
- بحران
- فنجان
- جاری
- در حال حاضر
- برش
- رقص
- روز
- روز
- مقدار
- معاملات
- بدهی
- مصمم
- پیش فرض
- قطعا
- DID
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- مستقیما
- تخفیف
- تخفیف
- بحث و تبادل نظر
- نمایش دادن
- do
- سند
- میکند
- نمی کند
- عمل
- دلار
- انجام شده
- آیا
- پایین
- دو
- در طی
- هر
- در اوایل
- آسان تر
- به آسانی
- ساده
- خوردن
- اقتصاد
- لبه
- هر دو
- دیگر
- پست الکترونیک
- اورژانس
- پایان
- بی پایان
- به پایان می رسد
- کافی
- پول کافی
- اطمینان حاصل شود
- حصول اطمینان از
- وارد شدن
- تمام
- کل
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- املاک
- تخمین زدن
- اتر (ETH)
- حتی
- در نهایت
- تا کنون
- هر
- هر کس
- همه چیز
- مثال
- مثال ها
- مخارج
- گران
- تجربه
- تجارب
- توضیح دهید
- قرار گرفتن در معرض
- حد
- اضافی
- چهره
- فیس بوک
- منصفانه
- سقوط
- غلط
- خانواده
- خارق العاده
- بسیار
- مزرعه
- شیر
- پرداخت
- احساس
- هزینه
- کمی از
- پر کردن
- پر كردن
- سرانجام
- سرمایه گذاری
- مالی
- بحران مالی
- به لحاظ مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پایان
- آتش
- نام خانوادگی
- بار اول
- پنج
- رفع
- ثابت
- صاف
- فلیپ
- فلیپس
- جریان
- برای
- برای همیشه
- اشکال
- خوشبختانه
- انجمن
- به جلو
- یافت
- چهار
- از جانب
- جلو
- کامل
- صندوق
- بودجه
- آینده
- سوالات عمومی
- مولد
- نسل
- دریافت کنید
- گرفتن
- GFI
- هدیه
- دادن
- می دهد
- دادن
- Go
- می رود
- رفتن
- رفته
- خوب
- افرین
- گوگل
- بزرگ
- شدن
- در حال رشد
- رشد می کند
- مهمان
- مرد
- بود
- سالن
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- اتفاق می افتد
- خوشحال
- سخت
- آیا
- داشتن
- he
- سر
- شنیدن
- کمک
- کمک کرد
- کمک
- او
- اینجا کلیک نمایید
- ناامید کننده
- پنهان
- زیاد
- با کیفیت بالا
- بالاتر
- خیلی
- او را
- استخدام
- استخدام
- خود را
- اصابت
- ضربه زدن
- نگه داشتن
- برگزاری
- دارای
- صفحه اصلی
- انبار خانه
- صادقانه
- خوشبختانه
- ساعت
- خانه
- خانه
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- بزرگ
- صد
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- ایده ها
- if
- مهم
- in
- مشمول
- شامل
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- صنعت
- ارزان
- اطلاعات
- اول
- داخل
- بینش
- الهام
- در عوض
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- علاقه مند
- جالب
- به
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- موضوع
- مسائل
- IT
- ITS
- کار
- سفر
- تنها
- فقط یکی
- نگاه داشتن
- نگهداری
- نگه داشته شد
- پا زدن
- نوع
- دانستن
- دانا
- صاحب خانه
- بزرگ
- نام
- بعد
- قوانین
- آموخته
- یادگیری
- دروغ گویی
- کمترین
- ترک کردن
- ترک کرد
- قانونی
- وام دادن
- وام دهنده
- امانت دادن
- کمتر
- بهره برداری
- LG
- بدهی
- زندگی
- سبک
- پسندیدن
- لاین
- روکش شده
- فهرست
- استماع
- کوچک
- زندگی
- بارگیری
- وام
- وام
- محلی
- به صورت محلی
- طولانی
- مدت زمان طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- نگاه
- به دنبال
- خاموش
- از دست رفته
- خیلی
- لوئیزیانا
- عشق
- کم
- کاهش
- شانس
- ساخته
- نگهداری
- اکثریت
- ساخت
- پول را
- باعث می شود
- ساخت
- مدیریت
- مدیریت
- مدیر
- مدیران
- بسیاری
- بازار
- ماده
- مصالح
- ماده
- حداکثر عرض
- ممکن است..
- متوسط
- به معنی
- دیدار
- نشست
- عضو
- ذکر شده
- فهرست
- متریک
- قدرت
- ذهن
- حد اقل
- دقیقه
- دقیقه
- اشتباهات
- کاهش
- پول
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- صبح
- رهن
- وام مسکن
- اکثر
- انگیزه
- دهان
- حرکت
- حرکت می کند
- متحرک
- بسیار
- چندگانه
- باید
- متقابل
- my
- نام
- در سرتاسر کشور
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- شبکه
- هرگز
- جدید
- نیویورک
- به تازگی
- بعد
- نه
- طبیعی
- یادداشت
- اطلاع..
- اکنون
- عدد
- تعداد
- تصرف
- of
- خاموش
- ارائه
- ارائه شده
- ارائه
- دفتر
- غالبا
- خوب
- on
- شبانه روزی
- یک بار
- ONE
- آنهایی که
- فقط
- باز کن
- دیدگاه ها
- گزینه
- گزینه
- or
- سفارش
- دیگر
- ما
- خارج
- خارج از
- روی
- مدیون
- خود
- متعلق به
- صاحبان
- سرعت
- پرداخت
- بخش
- شریک
- گذشته
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- مردم
- درصد
- انجام
- دوره
- شخص
- شخصی
- فاز
- تلفن
- انتخاب کنید
- قطعه
- محل
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- لوله کشی خانه ها
- به علاوه
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه
- سیاست
- سیاست
- مقام
- در اختیار داشتن
- پست
- پیش
- آماده شده
- زیبا
- قبلی
- قیمت
- قیمت
- اصلی
- اصل
- شاید
- مشکل
- روند
- فرآیندهای
- مفید
- منافع
- املاک
- ویژگی
- محفوظ
- ارائه
- خرید
- خریداری شده
- خرید
- خرید
- فشار
- قرار دادن
- قرار دادن
- سوال
- سوالات
- سریع
- به سرعت
- نقل قول کردن
- نقل قول
- محدوده
- نرخ
- نرخ
- رسیدن به
- خواندن
- مطالعه
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- واقعا
- دلیل
- دلایل
- تازه
- شناختن
- توصیه
- رکورد
- سوابق
- كاهش دادن
- بازتاب
- استرداد
- توانبخشی
- نسبی
- مربوط
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- اجاره
- بازپرداخت
- جایگزین کردن
- پاسخ
- گزارش
- نشان دادن
- درخواست
- نیاز
- مورد نیاز
- ذخیره
- ذخایر
- مسکونی
- REST
- معکوس
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- RGB
- راست
- خطر
- خطرات
- خطرناک
- اتاق
- دور
- مسیر
- ROW
- فرش
- دویدن
- در حال اجرا
- ایمنی
- سعید
- فروش
- فروشنده
- همان
- پس انداز
- حساب پس انداز
- دید
- گفتن
- گفته
- می گوید:
- مقیاس
- سناریو
- سناریوها
- برنامه
- جستجو
- دوم
- امن
- دیدن
- مشاهده
- مشاهده گردید
- فروش
- فروش
- ارسال
- در حال ارسال
- حس
- فرستاده
- سرویس
- خدمات
- تنظیم
- برپایی
- هفت
- اشتراک گذاری
- او
- ریختن
- خريد كردن
- مغازه ها
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نمایش ها
- طرف
- امضاء
- امضاء شده
- قابل توجه
- به طور قابل توجهی
- نشانه ها
- مشابه
- ساده
- تنها
- وضعیت
- شرایط
- شش
- ششم
- نمایش
- دود
- So
- نرم افزار
- جامد
- راه حل
- برخی از
- کسی
- چیزی
- ترانه
- بزودی
- منبع
- فضا
- فضاها
- متخصص
- خاص
- خرج کردن
- حمایت مالی
- حامیان
- Spotify
- بهار
- ثبات
- صحنه
- ستاره
- شروع
- آغاز شده
- شروع می شود
- دولت
- مزرعه امور خارجه
- ماندن
- گام
- مراحل
- هنوز
- توقف
- داستان
- داستان
- استراتژیک
- استراتژیک
- استراتژی
- محکم تر
- تلاش
- موضوع
- ارسال
- موفق
- چنین
- تابستان
- فوق العاده
- شگفتی
- سیستم های
- گرفتن
- صورت گرفته
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- کار
- عوارض
- تیم
- فن آوری
- مستاجر
- مدت
- قوانین و مقررات
- نسبت به
- تشکر
- با تشکر
- که
- La
- مبانی
- آینده
- اطلاعات
- شان
- آنها
- موضوع
- خودشان
- سپس
- آنجا.
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر می کنم
- این
- در این سال
- کسانی که
- اگر چه؟
- فکر
- سه
- از طریق
- سراسر
- زمان
- دوره زمانی
- بار
- عنوان
- عناوین
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- توالت
- تن
- تونی
- هم
- در زمان
- ابزار
- موضوع
- جمع
- سخت
- طرف
- سنتی
- رونوشت
- انتقال
- سعی
- ماشه
- سفر
- درست
- امتحان
- حجم معاملات
- دو برابر
- دو
- نوع
- نوعی
- به طور معمول
- ناتوان
- زیر
- فهمیدن
- درک
- واحد
- واحد
- تا
- به روز رسانی
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- با استفاده از
- معمولا
- ارزیابی
- ارزیابی ها
- ارزش
- ارزشها
- فروشنده
- در مقابل
- بسیار
- آموزش و پرورش
- تصویری
- می خواهم
- خواسته
- می خواهد
- بود
- WAX
- مسیر..
- راه
- we
- ثروت
- وب سایت
- چهار شنبه
- هفته
- اخر هفته
- خوش آمد
- خوب
- رفت
- بود
- چی
- چه شده است
- هر چه
- چه زمانی
- هر زمان که
- در حالیکه
- چه
- که
- در حین
- WHO
- تمام
- چرا
- گسترده تر
- اراده
- مایل
- پیروزی
- زمستان
- با
- در داخل
- بدون
- شگفت انگیز
- چوب
- مهاجرت کاری
- مشغول به کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- با ارزش
- خواهد بود
- می داد
- پیچیده
- نوشتن
- کتبی
- اشتباه
- X
- سال
- سال
- بله
- دیروز
- هنوز
- نیویورک
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت