طرح مالیاتی پیشنهادی جدید به دنبال حذف 1031 صرافی است

پیشنهاد رئیس جمهور بایدن بودجه سال مالی 2024 به دنبال ارتقای دسترسی گسترده و بهبود قیمت مناسب در مراقبت‌های بهداشتی و آموزش و در عین حال کاهش مالیات برای خانواده‌های کم درآمد و کاهش کسری بودجه است، اما بودجه پیشنهادی از افزایش مالیات بر ثروتمندان و حذف معافیت مالیاتی مهم برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات ناشی می‌شود. احتمالا رد خواهد شد آشکارا توسط بسیاری در کنگره. 

بسته به سیاست خود، ممکن است راه حل های متفاوتی برای مالیات داشته باشید. بسیاری ممکن است پیشنهاد کنند که تغییر کد مالیاتی برای اینکه برای ثروتمندان سود کمتری داشته باشد، پیچیده تر از آن چیزی است که فکر می کنید. تحقیقات نشان می دهد که در این مورد، پیشنهاد بایدن ممکن است به طور ناخواسته به خانواده های طبقه متوسط ​​آسیب برساند.

این مقاله نگاهی می‌اندازد به این که چگونه این پیشنهاد به کد مالیاتی می‌تواند به ویژه بر سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.

افزایش مالیات برای ثروتمندان

بودجه پیشنهادی به چندین روش مالیات بر ثروتمندان آمریکایی را افزایش می دهد. به عنوان مثال، این کار:

• افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه از 20٪ به 39.6٪ برای افرادی که حداقل یک میلیون دلار در هر سال درآمد دارند.
• افزایش نرخ مالیات اوباماکر از 3.8% به 5% برای افرادی با حداقل درآمد 400,000 دلار
• برای 25 درصد ثروتمندترین یا خانوارهایی که 0.01 میلیون دلار یا بیشتر ارزش دارند، حداقل 100 درصد نرخ مالیات وضع کنید.
• افزایش نرخ مالیات بر درآمد شخصی از 37٪ به 39.6٪ برای افرادی که حداقل 400,000 دلار درآمد دارند، با معکوس کردن کاهش مالیات قبلی 
• برای افرادی که حداقل 400,000 دلار درآمد دارند، محدودیت‌هایی برای حداکثر کمک به حساب‌های Roth IRA اعمال کنید.
• افزایش پایه وراثت در هنگام مرگ را حذف می کند، که بر سودهای سرمایه تحقق نیافته بیش از 5 میلیون دلار (10 میلیون دلار برای پرونده های مشترک) تأثیر می گذارد. 

توجه به این نکته حائز اهمیت است که در حالی که نرخ موثر مالیات برای 1 درصد بالا از دهه 1970 کاهش یافته است، هنوز هم بیش از هشت برابر بالاتر طبق گزارش بنیاد مالیات، از میانگین نرخ موثر مالیاتی برای نیمه پایینی افراد درآمد. اما از آنجایی که دولت فدرال هزینه کرد 1.38 تریلیون دلار بیش از درآمدی که در سال 2022 جمع آوری کرد، تعجب آور نیست که سیاست گذاران به افزایش نرخ مالیات برای ثروتمندان فکر می کنند، به خصوص که اختلافات ثروت در سال هایی که پردرآمدها بیشتر پرداخت می کردند کمتر بود. پژوهش این ادعا را رد می کند که کاهش مالیات اقتصاد را بهبود می بخشد و دولت جمع آوری می کند درآمد کمتر هنگامی که نرخ های مالیات پایین تر است، بنابراین افزایش نرخ برای حداقل برخی از مالیات دهندگان ممکن است ضروری باشد.

با این حال، برخی از پیامدهای ناخواسته افزایش مالیات بر عایدی سرمایه بالاتر از این آستانه وجود دارد. به عنوان مثال، صاحبان خانه هایی که سالانه بسیار کمتر از 1 میلیون دلار یا حتی 400,000 دلار درآمد دارند ممکن است با یک صورت حساب مالیاتی گیر کنند. فروش خانه در بازار گرم، جایی که یک خانه 1 میلیون دلاری عمارت نیست - یک خانه تک خانواده با قیمت متوسط ​​است. به عنوان مثال، میانگین قیمت خانه در سانفرانسیسکو حدوداً می باشد 1.3 میلیون دلار، حتی پس از کاهش در سال گذشته. حتی با وجود محرومیت از عایدی سرمایه برای خانه های اولیه، صاحب خانه ای که 20 سال پیش ملکی را در بازاری داغ خریده است، به طور بالقوه می تواند با نرخ بالاتری در سالی که می فروشد، گران شود. این امر می تواند دستیابی به خانه ای مشابه با نرخ های بالای وام مسکن امروزی را برای جابجایی ها دشوار کند. 

مشخص نیست چند نفر در این دسته قرار می گیرند. اما جای سوال دارد که آیا استثنائات خاصی ممکن است ضروری باشد و آیا افزایش مالیات بر عایدی سرمایه بهترین راه برای تحقق اهداف دولت فدرال است یا خیر. به عنوان مثال، منتقدان می گویند افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه پس انداز را دلسرد می کند. دفتر بودجه کنگره تخمین می زند که الف مالیات بر مصرفکه باعث تشویق پس‌انداز بیش از هزینه‌ها می‌شود، بیشترین تأثیر را در کاهش کسری خواهد داشت - اما این نیز می‌تواند تاثیر نامتناسب افراد کم درآمد هیچ راه حل آسانی وجود ندارد 

حذف 1031 صرافی

یکی دیگر از جنبه های بودجه پیشنهادی حذف است 1031 مبادله "هم نوع". برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات، که از سال 1921 وجود داشته اند. بخش 1031 کد مالیاتی به افراد این امکان را می دهد که پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه در یک ملک سرمایه گذاری را با استفاده از درآمد حاصل از فروش برای خرید ملک مشابه با ارزش برابر یا بیشتر به تعویق بیندازند. آ برگه ای حاوی اطلاعات مشخص درباره چیزی از سوی کاخ سفید، مزایای مالیاتی را با "وام بدون بهره نامحدود از دولت" مقایسه می کند و آن را به عنوان "هزینه های بیهوده برای منافع ویژه" طبقه بندی می کند. 

به نظر می رسد این تصور غلط وجود دارد که سرمایه گذاران املاک و مستغلات از قبل ثروتمند و به طور سیری ناپذیری حریص هستند و از پرداخت نرخ مالیات منصفانه اجتناب می کنند و در عین حال از مستاجران خود برای کسب درآمد بیشتر سوء استفاده می کنند. شاید چارچوب ابتکارات سیاستی این کلیشه را تداوم بخشد، اما در اکثریت قریب به اتفاق موارد، این به وضوح نادرست است. «خلاف» 1031 به طور انحصاری به نفع ثروتمندان نیست، بلکه به نفع سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات از همه اقشار است. 

صاحبخانه های مامان و پاپ صاحب 41 درصد از کل املاک اجاره ای و نزدیک به 73 درصد از کل ساختمان های دو تا چهار واحدی. اینها افرادی نیستند که سالانه 1 میلیون دلار درآمد دارند - میانگین درآمد سالانه تخمین زده شده برای صاحبخانه ها این است $97,000. در حالی که اغلب از املاک و مستغلات به عنوان ابزار سرمایه گذاری ترجیحی برای افراد فوق ثروتمند یاد می شود، اما ابزاری برای افراد عادی برای افزایش پس انداز بازنشستگی و پس انداز کافی برای فرستادن فرزندان خود به دانشگاه است. معاملات کوچک برای املاک ارزان قیمت اکثر مبادلات مشابه را تشکیل می دهد. 

علاوه بر این، تحقیق نشان می دهد که هیچ چیز اسراف کننده ای در مورد معافیت مالیاتی مبادلات مشابه وجود ندارد - این معافیت نقش مهمی در تشویق فعالیت های اقتصادی و احیای جوامع ایفا می کند. 97.4 میلیارد دلار ارزش نسبت به تولید ناخالص داخلی ایالات متحده در سال 2021. تبادلات مشابه سرمایه گذاری را کارآمدتر می کند و صدها هزار مشاغل جدید. آنها همچنین تبدیل فضاهای تجاری خالی به ساختمان‌های آپارتمانی را برای سرمایه‌گذاران مفید می‌سازند، چیزی که در زمان کمبود مسکن امروز تشویق می‌شود. انجمن ملی مشاوران املاک چند مورد را ارائه می دهد نمونه های حکایتی چگونه 1031 صرافی سرمایه گذاران را قادر به جوان سازی جوامع کرده است. 

منتقدان می گویند حذف 1031 صرافی درآمد فدرال را کاهش می دهد، کمبود مسکن را تشدید می کند و منجر به کاهش کیفیت مسکن برای مستاجران می شود زیرا صاحبان املاک انگیزه کمتری برای ارتقاء واحدهای خود با آشپزخانه و حمام جدید خواهند داشت. همچنین ممکن است شرکت ها از نقل مکان به ساختمان هایی که نیازهای کسب و کار و کارمندان را بهتر برآورده می کنند، دلسرد شوند. تحقیقات نشان می‌دهد در حالی که ممکن است محدودیت‌ها در صرافی‌های 1031 فایده‌ای داشته باشد، حذف کامل آنها احتمالاً اثرات منفی نامطلوبی بر اقتصاد خواهد داشت. 

خط پایین

یک استدلال قوی برای افزایش مالیات بر ثروتمندان برای تأمین مالی برنامه های اجتماعی وجود دارد. شاید این تنها راه برای بهبود تحرک اقتصادی، بیرون کشیدن مردم از فقر و کاهش شکاف ثروت نباشد، اما یک راه حل بالقوه است - حتی برخی میلیاردرهای قابل توجه از این ایده حمایت کرده اند.

اما در روند اصلاح نظام مالیاتی، سیاست گذاران باید مراقب باشند که راه حل های پیشنهادی به طور ناخواسته آسیبی به خانواده ها و جوامع کم درآمد و متوسط ​​یا سرمایه گذاران املاک و مستغلات که به صورت مثبت به اقتصاد کمک می کنند، وارد نکند.

مطمئن نیستید که چگونه کسرها را برای کسب و کار املاک و مستغلات خود به حداکثر برسانید؟ که در کتاب استراتژی های مالیاتی برای سرمایه گذاران باهوش در املاک و مستغلاتآماندا هان و متیو مک فارلند، CPAها، اطلاعات عملی مورد نیاز شما را به اشتراک می گذارند تا نه تنها مالیات خود را در سال جاری انجام دهید، بلکه برای تهیه یک استراتژی مداوم که فصل مالیاتی بعدی شما را بسیار آسان تر می کند.

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.