به روز رسانی بازار چند خانواده + آنچه که یک کهنه سرباز 20 ساله می داند

اندرو:
این نمایش پادکست BiggerPockets 767 است.

آنجی:
شرکت مدیریت می داند که آنها چه کار می کنند. آنها حرفه ای هستند، آنها کسانی هستند که تجربه دارند. وقتی مشتری دارید که بیش از حد درگیر است، مطالعه موردی پس از مطالعه موردی، ملک موفق نمی شود. وقتی مشتریانی دارید که دست از کار افتاده اند و تماس هفتگی با آنها دارید، گزارش هفتگی خود را ارسال می کنید، گزارش مالک خود. آن خواص بارها و بارها بسیار موفق هستند.

اندرو:
اندرو کوشمن با دوستمان مت فرکلاث اینجاست. دیوید گرین یک بار دیگر استودیوی ضبط را خالی گذاشته است و ما فکر می کردیم که او ممکن است از آخرین بار درس خود را یاد گرفته باشد، بنابراین ما مسئولیت را بر عهده می گیریم.

مت:
خوشحالم که اینجا با شما هستم، اندرو. من از اینکه می توانم با شما این تصاحب را انجام دهم سپاسگزارم. امروز یک گفتگوی هیجان انگیز دارید و مردم می گویند، چرا در مورد مدیریت دارایی هیجان زده اید؟ این خیلی کسل کننده است. اجازه دهید به شما بچه ها بگویم، شرم بر شماست که فکر می کنید مدیریت املاک خسته کننده است. مدیریت دارایی این است که سودآوری شما را در یک معامله می‌سازد یا از بین می‌برد. یک مدیر املاک خوب یک معامله متوسط ​​را انجام می دهد و آن را شگفت انگیز می کند و آنها یک معامله شگفت انگیز را انجام می دهند و آن را کاملاً تلخ می کنند. و بچه ها، آخرین چیز. اگر می خواهید بیشتر در مورد آنچه که معاملات را سودآور می کند، مدیریت دارایی و مدیریت دارایی بشنوید، باید به نمایش شماره 739 گوش دهید که در آن من، اندرو و دیوید عمیقاً به این موضوع می پردازیم که مدیریت دارایی چیست، چیست و چگونه نیست. با مدیریت دارایی ارتباط دارد. بنابراین پس از گوش دادن به این یکی، آن قسمت را بررسی کنید. شماره 739.

اندرو:
امروز ما یک متخصص بازار چند خانواده را با خود داریم. ما ابتدا وارد یک به‌روزرسانی بازار می‌شویم زیرا همه چیز به سرعت در حال تغییر است و می‌خواهیم سعی کنیم همه را در مورد آنچه در زمان واقعی در بازارها می‌بینیم به‌روز نگه داریم. سپس در مورد مدیریت املاک صحبت خواهیم کرد و در مورد موارد زیادی صحبت خواهیم کرد. اما چند نکته که واقعاً باید به آنها توجه کرد، ویژگی های کلیدی است که یک سرمایه گذار باید در یک شرکت مدیریت املاک شخص ثالث به دنبال آنها باشد. بزرگترین اشتباهاتی که سرمایه گذاران جدید هنگام وارد کردن مدیریت املاک شخص ثالث مرتکب می شوند چیست؟ و همچنین قرار است داستانی در مورد مستأجری بشنویم که یک قصابی و کباب‌فروشی یکپارچه در مزرعه داشت که در داخل واحد خود مشغول کار بودند. پس منتظر همه اینها باشید. مت، آیا یک راهنمایی سریع برای ما دارید؟ آماده ای؟

مت:
اشاره کوتاه. خوب، بچه ها، این نکته سریع روز شماست. اندرو و من یک منبع خارق العاده برای شما بچه ها جمع آوری کرده ایم تا در هنگام مصاحبه با شرکت های مدیریت املاک از آن استفاده کنید. اینها 27 سوال هستند، نه یک، نه دو، نه سه، 27 سوالی که باید از یک مدیر املاک بپرسید، زمانی که قصد استخدام آنها را دارید. و این بدون سرمایه F است، چیزی که من و اندرو به عنوان یک هدیه خوب جمع آوری کردیم، یک تشکر خوب. برگشت به شما بچه ها به biggerpockets.com/resources بروید.

اندرو:
بله، برو آن را بگیر، آن را مال خودت کن. چند سؤال اضافی اضافه کنید و در نظرات در YouTube به ما بگویید که در مورد آن چه فکر می کنید. بسیار خوب، من هیجان زده هستم. پس بیایید جلو برویم و وارد آن به‌روزرسانی بازار شویم.

مت:
پس بچه ها بیایید در مورد بازار صحبت کنیم. همه چیز هر روز در حال تغییر است. بچه ها نظرتون چیه؟ ما کجا هستیم؟

اندرو:
خوب، جالب است، زیرا همه می‌دانند که اینطور بوده است، من قطعاً می‌توانم بینشی ارائه دهم، ما در این سه ماهه اخیر بسیار فعال بوده‌ایم. حجم معاملات، ما شاهد یک افزایش جزئی در موارد موجود برای بررسی هستیم. ما در حال پذیره نویسی قراردادهای بیشتری نسبت به گذشته هستیم، پیشنهادات بیشتری پذیرفته نمی شویم، اما حداقل دارایی های بیشتری برای بررسی داریم. سرفصل های زیادی وجود دارد. من چیزهایی مانند کاهش شش بار اجاره بها در شش ماه گذشته و همه چیز را دیده ام. ما آن را نمی بینیم. اجاره ما در تمام املاک ما افزایش یافته است. تقریباً همه املاک ما در ماه مارس کلکسیون رکورد داشتند. من فکر می کنم واقعاً مهم است که از چه بازارهایی صحبت می کنید. به یاد داشته باشید، املاک و مستغلات محلی است، نه ملی.
بنابراین بله، اگر ملک کلاس A در سانفرانسیسکو داشته باشید، احتمالاً اجاره کاهش می یابد، اما اگر یک ملک کلاس B در یک بازار فرعی در حال رشد قوی داشته باشید، احتمالاً هنوز هم به خوبی کار می کند. اجازه ندهید تیترها شما را بترسانند. بسیاری از خواص هنوز هم فوق العاده هستند. ما همچنین یک خرید را در پایان ماه مارس بسته ایم. این بزرگترین افزایش سهامی بود که تا به حال انجام داده ایم. در عرض یک هفته فروخته شد. بنابراین باز هم صحبت های زیادی در مورد این موضوع وجود دارد که این روزها نمی توانید سهام خود را افزایش دهید. و بله، سخت‌تر است، اما اگر معامله مناسب و سرمایه‌گذاران مناسب داشته باشید و این دو را کنار هم بگذارید، باز هم می‌توانید معامله را انجام دهید. و در نهایت، از طرف دیگر، ما فقط یک ملک را برای فروش لیست کردیم و درست از دروازه ما در واقع یک پیشنهاد بسیار قوی با پول سخت دریافت کردیم. ما هنوز آن را نمی پذیریم.
اما چیزی که ما دریافتیم این است که املاکی که نیاز به وام بانکی یا پل دارند در حال حاضر برای فروش بسیار سخت است زیرا آن وام دهندگان در حال سفت کردن ستون فقرات خود هستند و تامین مالی واقعاً سخت است. اما اگر ملکی دارید که در یک بازار خوب تثبیت شده است که واجد شرایط تامین مالی آژانس است، آژانس ها هنوز بسیار فعال هستند و در حال ارائه وام برای املاک تثبیت شده هستند. بنابراین از آنجایی که موجودی بسیار کمی برای فروش وجود دارد، املاک در واقع به خوبی کار می کنند. این چهار چیز است که من به آنها ضربه می زنم و برخی از افسانه ها و عذاب و ظلمات موجود در آنجا را از بین می برم. اما انجی، مت، شما بچه ها هر چیزی اضافه کنید یا بخواهید نظر بدهید تا کمی آن را روشن کنید؟

مت:
چیزهای جالبی است، اندرو. اما اول از همه، من نمی‌توانم آن را بگویم، تبریک می‌گویم بابت خرید و فهرست کردن یک ملک برای فروش، نمی‌توانم شما را در این مورد 5 بالا نگه دارم. من هم برای فروش زیاد می بینم. و متأسفانه، اگر به املاکی که برای فروش هستند نگاه کنید که من دیده ام، بسیاری از آنها چیزهایی هستند که مردم یک سال، دو سال پیش خریده اند. احتمالاً بسیاری از آن‌هایی را دیده‌اید که مردم چیزی را خریده‌اند، فروشنده آن را دو سال پیش خریده و آن را به دو برابر مبلغی که برای آن پرداخته‌اند، می‌فروشند، یا دلال‌هایی را که آن را در بازار به دو برابر مبلغی که پرداخت کرده‌اند، می‌فروشند. برای این. این یک لیست جیبی است، درست است؟ به این معنی که کارگزار حتی یک قرارداد فهرست بندی امضا شده ندارد. آنها فقط در حال دور زدن هستند. فروشنده گفت خوب، اگر بتوانی این شماره را برای من بگیری، می فروشم.
من یک سری از آن ها را دیده ام و نمی دانم، نمی خواهم بروم مشکل شخص دیگری را بخرم. و من برای خرید هر چیزی که کمتر از 18 ماه تا دو سال در مالکیتش بود، نگران می شوم. از آنجا که مشکل با آن، این است که من آن را از نزدیک دیدم، شما نمی توانید به بهبود سرمایه واقعی بپردازید. شما نمی توانید تعمیر و نگهداری معوق واقعی را در این دوره کوتاه مالکیت بررسی کنید. برای مقابله با همه چیزهایی که باید با آنها رسیدگی شود، باید مدتی طولانی تری مالک یک ملک باشید. و بنابراین همه اینها فقط دارایی هایی هستند که به تازگی کمی جلا داده شده اند و پشت او به بازار آمده است. پس این چیزی است که این روزها زیاد دیده ام. اما من نمی دانم که آیا این واقعاً نشان دهنده بازار است یا خیر. من فقط فکر می کنم که بسیاری از مردم فقط منتظرند.

اندرو:
من موافقم و اینها معامله نمی کنند. این فروشندگانی هستند که در نهایت بازار را پایین می آورند. بازار پنج، 10 درصد کاهش می یابد، سپس آنها قیمت خود را پنج، 10 درصد کاهش می دهند. خوب حدس بزن چی؟ آنها هنوز پشت توپ هشت هستند و آن را تعقیب می کنند و برای همیشه نگه می دارند. بنابراین بله، ملکی که ما خریدیم مالکیت طولانی مدت بود، مثلاً شش سال. و یکی را که می فروشیم شش سال است که مالک آن هستیم.

مت:
آنجا می روید

اندرو:
بنابراین در واقع باعث می شود کار کند. خب حالا انجی، شما کمی بینش متفاوت دارید، زیرا در آن سوی این، در نزدیکی چه چیزی، ریزدانه‌ای را می‌بینید؟ 25, 26,000 واحد.

آنجی:
بله 25,000 واحد کمی متفاوت است. مشتریان ما یا آنچه ما می بینیم این است که مشتریان ما در حال حاضر چیزی نمی خرند. شماره یک، قیمت ها هنوز مسخره است. نرخ بهره افزایش یافته است. و ما همچنین مشتریانی داریم که نگرانی هایی دارند زیرا آنها وام های پل را در آنجا دارند و نگران هستند که اموال خود را از دست بدهند و آنها را دریافت کنند. ما یک کیسه کامل از چیزها را می بینیم. و در مورد اجاره ها، بازارهای خاص، کاملاً درست می گویی، اندرو، بازارهایی وجود دارد، بازارهای ثانویه و ثالث که اجاره ها همچنان قوی هستند. اما در شهرهای بزرگ، دقیقاً همان چیزی که شما گفتید، به سانفرانسیسکو و همه آنها اشاره کردید، چون ما یک شرکت مدیریت مستقر در جورجیا هستیم، من قصد دارم به آتلانتا اشاره کنم.
ما داریم شاهد کاهش سطح شیب دار هستیم. ما شاهد ارائه امتیازاتی هستیم. و بنابراین شما شروع به دیدن آن ضعف در بازار در A و B می کنید. و از نظر تاریخی A شروع به سقوط می کند، سپس B ساکنان A را می گیرد، و سپس یک چرخه معیوب است و به B، C می رسد. برخی نگرانی‌ها وجود دارد، و من فکر می‌کنم سخت خواهد بود. و من فکر می‌کنم که در اواخر تابستان، اوایل پاییز، املاک زیادی را شاهد خواهیم بود که به تصرف و توقیف می‌شوند.

اندرو:
و بنابراین برای کسانی که گوش می دهند و با گیرنده آشنا نیستند، آیا می توانید به سرعت آن را تعریف کنید؟

آنجی:
آره. اگر ملکی در حال تحویل گرفتن باشد، وام دهنده مالی آن را به چیزی که ما سرویس دهنده ویژه می نامیم می برد. بنابراین تعداد زیادی سرویس دهنده ویژه در ایالات متحده وجود دارد و بنابراین وام به چیزی می رسد که سرویس دهنده ویژه نامیده می شود. و سپس سرویس دهنده ویژه در واقع مالک ملک را به دلیل عدم پرداخت وام مسکن به دادگاه می برد و مالک ملک را به دادگاه می کشاند و دادگاه یک گیرنده تعیین می کند. بنابراین دادگاه شما گیرنده را تعیین کرد که به معنای وارد کردن یک شرکت مدیریت برای مدیریت دارایی است. برای گیرنده، گیرنده در واقع برای وام دهنده مدیریت می کند، ما برای گیرنده مدیریت می کنیم، و تا زمانی که سرویس دهنده ویژه تصمیم به فروش دارایی بگیرد، در اختیار گیرنده می ماند.

اندرو:
و سرویس دهنده ویژه معمولاً آن را نسبتاً سریع برای فروش قرار می دهد؟ یا تاخیر داره یا؟

آنجی:
بستگی به شرایط دارایی دارد. بنابراین اگر یک دارایی بسیار مضطرب است، و بنابراین به ملکی فکر می کنید که وام مسکن در آن پرداخت نمی شود، به طور کلی چیزهای دیگر پرداخت نمی شود، تعمیر و نگهداری معوق زیادی وجود دارد و ممکن است قبض آب پرداخت نشود. و بسیاری از مواقع می بینید که این املاک در خبرها قرار می گیرند. مثل این است که صبر کنید، یک مجتمع آپارتمانی 200 واحدی، آب قطع شده است، زیرا پولی برای پرداخت چیزی وجود ندارد. و بنابراین به طور کلی با یک دارایی بسیار مضطرب مواجه می شوید. بنابراین با منصوب شدن یک گیرنده، مدیر وارد می شود، شرکت مدیریت وارد می شود و ملک را می چرخاند. سرویس‌دهنده ویژه در واقع پولی را به شما می‌دهد که فوق‌العاده است، تا ملک را برگردانید، آن را در شرایطی به دست آورید که بتوان آن را به فروش رساند.
بنابراین بستگی به شرایط دارایی دارد که چه زمانی آن را دریافت کنیم. آنها همیشه بد نیستند، اما به طور کلی بد هستند، زیرا زمانی که از نکول وام می گذرد، تمام راه از طریق دادگاه برای تعیین گیرنده می تواند تا یک سال برای دارایی دچار مشکل شود.

اندرو:
و این خنده دار است که شما به آنها اشاره کردید که آنها در یک خبر هستند، در یک دهه و نیمی که در این کسب و کار بودند، فکر نمی کنم تا به حال یک قطعه املاک و مستغلات را به دلیل موجهی در اخبار ندیده باشم. این تقریباً به طور کلی چیزی نیست که بخواهید برای ملکی که دارید اتفاق بیفتد. و پس از آن هیچ سرمایه گذاری پشت سر گذاشت. بیایید شیرجه بزنیم. فقط تعریف سریع. سرویس دهنده ویژه چیست؟

آنجی:
یک سرویس دهنده خاص یک شرکت است و من چند مثال برای شما می زنم. شرکای CWCapital، LNR در میامی که ما بسیار با آنها کار می کنیم. سرمایه ریالتو، اینها سرویس دهندگان ویژه هستند و به معنای واقعی کلمه روی وام های مضطرب تمرکز می کنند.

اندرو:
بنابراین آنها اساساً وارد می شوند و بدون توجه به اینکه مالک آنها را بخواهد یا نه، آن را تحویل می گیرند؟

آنجی:
بله.

اندرو:
و سپس آخرین سوال برای کسانی که تعداد زیادی از ما در آنجا حضور دارند و به خصوص آنهایی که در چند سال اخیر تلاش کرده اند وارد این تجارت شوند، در چند سال گذشته دستیابی به یک معامله بسیار سخت بوده است. قیمت ها بالاست انبوهی از رقابت وجود دارد. پشت پرده می بینی، درسته؟ زیرا شما هزاران و هزاران دارایی را مدیریت می کنید. من و مت فقط چند هزار داریم. شما دیدگاه بسیار گسترده تری نسبت به ما دارید. من داستان املاکی را شنیده ام که نمی توانند وام مسکن را پرداخت کنند. و سپس همانطور که شما گفتید، آنها به فروشندگان پول نمی دهند، آنها تماس های سرمایه ای انجام می دهند. دیگر هیچ توزیعی وجود ندارد. آنها شش ماه دیگر یک وام بالن دریافت کرده اند. برای کسی که گوش می دهد، فکر می کنید چه زمانی برخی از این چیزها به فرصت هایی برای سرمایه گذار جدید تبدیل می شوند تا در انتهای چرخه بعدی وارد شوند؟
تا چه زمانی برخی از این مالکان می توانند قوطی را قبل از اینکه به خدمات ویژه و سپس برای فروش بپردازند، قبل از اینکه به فرصتی برای نفر بعدی تبدیل شوند، در جاده بیاندازند؟

آنجی:
خوب، پیش‌بینی ما اواخر تابستان، اوایل پاییز است، که می‌خواهیم شاهد شروع فرآیند باشیم و از آنجا بسازیم. زیرا همانطور که می دانید اندرو، بسیاری از این افراد برای این دارایی ها بیش از حد پرداخت کرده اند و این کار نمی تواند ادامه یابد. بنابراین شما وارد چرخه معیوبی می‌شوید که در سال 2008 اتفاق افتاد و در آن XNUMX که برای این دارایی بیش از حد پرداخت کرده‌اید، آن را تعهد کرده‌اید که این رانت‌های نجومی را داشته باشید و نمی‌توانید رانت‌ها را بدست آورید زیرا بازار در حال فروپاشی است، امتیازاتی ارائه می‌شود و این فقط آن چرخه باطل سراشیبی است. اوه، اکنون نمی توانیم وام مسکن را پرداخت کنیم. اوه، اکنون نمی توانیم این را پرداخت کنیم. من فکر می کنم که ما شروع آن را خواهیم دید، به خصوص در مورد این وام های بادکنکی، دوباره، اواخر تابستان، اوایل پاییز پیش بینی ما است.

اندرو:
خوب، اواخر تابستان، اوایل پاییز. و سپس سوال آخر، و من واقعاً علاقه مند هستم که نظرات شما را در این مورد بشنوم. برخی از افرادی که با آنها صحبت می کنم و به آنها گوش می دهم می گویند، هی، این فقط بخشی از بازار چند خانواده است. برخی دیگر مانند سال 2008 کل بازار را از بین می برد. من نظرات خود را دارم، اما دوست دارم نظر شما را در مورد آن بشنوم، آیا این بیشتر شبیه فرصت های انتخابی برای کسانی است که به دنبال این هستند. بخرید یا این فقط یک ناراحتی گسترده در بحران بزرگ مالی است؟

آنجی:
نه، به نظر من اینطور نخواهد بود، زیرا فکر می کنم صاحبان ملک زیادی در آنجا وجود دارند که وام های خوب با نرخ بهره معقول دارند. آنها در حال حاضر جریان نقدی دارند. بنابراین آنها می توانند اندکی کاهش اجاره بها و برخی اوقات سخت را تحمل کنند و کمربند را سفت کنند. بنابراین به نظر من، من فکر نمی‌کنم که این کشتار جمعی باشد. فکر می‌کنم دوباره افرادی که برای املاک و مستغلات که خریداران باهوشی نبوده‌اند، پول بیشتری پرداخت کرده‌اند، باید پول را از آنجا بیرون بیاورند. و اینها کسانی هستند که به نظر من رنج خواهند برد.

اندرو:
باشه. باشه، خوبه خوب، امیدواریم این اطلاعات مناسبی برای همه کسانی باشد که به دنبال معاملات هستند و شاید حتی برخی از دارایی های خود را داشته باشند. مت، آیا چیزی برای اضافه کردن قبل از انتقال دارید؟

مت:
من موافقم که بسیاری از املاک ممکن است مشکل داشته باشند، اما من پیش بینی روز قیامت هم نیستم. من فکر می کنم بسیاری از مردم راهی برای خروج یا یافتن راهی برای عملی کردن آن پیدا می کنند. فکر نمی‌کنم خون در خیابان‌ها به هیچ وجه سرازیر شود. من فکر می کنم که معاملات زیادی وجود خواهد داشت، شاید بیشتر. و من فکر می کنم کسانی که قرار است در این بازی برنده شوند یا کسانی که وارد این بازی شده اند تا بازی طولانی را انجام دهند. آنهایی که وارد آن شدند، می خواستند یک ساختمان آپارتمانی را مانند سیب زمینی داغ ورق بزنند و وارد شوند، یک سال، دو سال دیگر بیرون بیایند، همانطور که مردم در رسانه های اجتماعی انجام می دهند، شاید مجبور شوند یا برنامه خود را تغییر دهند یا ممکن است به پایان برسند. از دست دادن یک ملک چه کسی می داند؟
اما من فکر می‌کنم آنهایی که وارد بازی می‌شوند یا در یک چند خانواده گسترش می‌یابند، اندرو یک مورد است، اندرو فقط یک معامله انجام داد، فقط یک ملک را بست یا فقط یک ملک را تحت قرارداد قرار داد و اخیراً آن را بسته است. این میتواند انجام شود. هنوز هم می توان معاملات خوبی در آن داشت. من فکر می کنم آنهایی که روی دستانشان نشسته اند و منتظر سقوط آسمان هستند، مدتی روی دستانشان خواهند نشست. شما همچنین ممکن است فقط به آنجا بروید و تلاش کنید و فرصت هایی را پیدا کنید. فقط موشکافانه عمل کنید و با درک این که می خواهید جریان نقدی ایجاد کنید و این قدردانی را داشته باشید، پیشنهاد دهید، زیرا ممکن است قدردانی برای مدتی موردی نباشد. من فکر می کنم جریان نقدی برای مدت طولانی در چند خانواده پادشاه خواهد بود.

آنجی:
من به مشتریان نیز می گویم که مراقب تعهدنامه خود باشید زیرا بازار به معنای واقعی کلمه با تورم و هر چیز دیگری، وقفه ها باید ادامه داشته باشد. شما فقط نمی توانید با این سرعت ادامه دهید. و زمانی فرا می رسد که مردم می گویند، من نمی توانم این کار را بپردازم. و شما نمی توانید این افزایش قیمت های عظیم را تحمل کنید. بنابراین، با من پذیره نویسی کنید، حتی اگر ممکن است معاملات خوبی در آنجا وجود داشته باشد، نمی توانید پذیره نویسی کنید و انتظار افزایش 30، 40 درصدی اجاره را داشته باشید. بازار نمی تواند آن را تحمل کند. و این چیزی است که ما به طور مداوم به مشتریان توصیه می کنیم، اجاره های خود را بیش از حد پیش بینی نکنید زیرا این اتفاق نخواهد افتاد. و ما آن را دیده ایم. مردم مثل این هستند که من به اندازه کافی غذا خورده ام. نه. بنابراین شما باید بسیار بسیار مراقب باشید و ما همچنان به مشتریان خود توصیه می کنیم. اگر مجبور به پذیرش این افزایش های عظیم اجاره هستید، معامله را نخرید زیرا شکست خواهد خورد.

مت:
بنابراین، قبل از اینکه از تحلیل بازار ما عبور کنید، می‌خواهم به همه اطلاع دهم که توپ‌های کریستالی متعلق به مت، اندرو و انجی در مغازه هستند. به نظر می رسد نمی توانیم آنها را از مغازه بیرون بیاوریم. بنابراین تصمیمات بازار خود را بر اساس داده های بازار خود بگیرید. شما پیشنهادات خود را با مسئولیت خود ارائه می دهید. بنابراین این سلب مسئولیت مت، اندرو و آنجی ما برای آن روز است. اما امیدوارم این گفتگوی بازار برای شما آموزنده بوده باشد. ادامه دهید، انجی، شما فردی هستید که من و اندرو هر دو فکر می‌کنیم بسیاری از آن‌ها در صنعت با او در تعامل بوده‌اند، اما برای کسانی که در مورد شما چیزی نشنیده‌اند، شما را در این زمینه نمی‌شناسند، می‌توانید یک معرفی کوتاه به ما بدهید. و به ما بگویید انجی اسمیت کیست و ما وارد یک گفتگوی عالی در مورد مدیریت املاک و چند خانواده خواهیم شد.

آنجی:
باشه. آره عالیه شریک تجاری من، سیندی باتی و من شرکای مدیریت استراتژیک یا همان طور که همه ما را می شناسند SMP در سال 2010 راه اندازی کردیم. ما به معنای واقعی کلمه شرکت را با دارایی صفر شروع کردیم. و ما برای شرکت هایی کار می کردیم که در حال ورشکستگی یا مضطرب بودند. و من و سیندی به هم نگاه کردیم و گفتیم، چه کنیم؟ و یا قرار است برای شخص دیگری کار کنیم یا شرکت خود را راه اندازی کنیم. و بنابراین ما SMP را در سال 2010، 0 واحد شروع کردیم و به معنای واقعی کلمه آن را شماره گیری برای دلار نامیدیم. سیندی با وکلا و دلال هایی تماس می گرفت که از گذشته اش می شناخت. در واقع داشتم با سرویس دهنده های ویژه تماس می گرفتم. بنابراین به این منجر می شود. و این زمانی بود که بازار در حال فروپاشی بود. و در نهایت یک آقایی به نام او، و من باید آن را بگویم زیرا فکر می کنم دنیای این مرد، نام او هکتور گومز است، و او گفت: "آنجی، من به تو فرصت می دهم."

مت:
خوب است.

آنجی:
و من اینطور بودم که بله ما بالاخره از یک سرویس دهنده ویژه قرارداد گرفتیم و به زیبایی تمام شد. و او مضطرب ترین دارایی را که حتی می توانید تصور کنید به کسی بدهید به ما داد. و دارایی خود را به ما داد. ما آن را برگرداندیم و در LNR به عنوان دختران جورجیا شناخته شدیم. و دختران گرجستانی، باید بیشتر به آنها بدهیم، باید بیشتر به آنها بدهیم. و LNR به معنای واقعی کلمه 18 ملک را در یک روز در سراسر ایالت جورجیا به ما داد، هرچند که ما مجبور شدیم آن را تصاحب کنیم. و بنابراین، بین کارگزاران، وکلایی که به ما اعتقاد دارند و هکتور گومز در LNR، واقعاً SMP شروع به کار کرد. و ما کار خوبی روی آن دارایی‌های مضطرب انجام دادیم و همین باعث شد که اعتبار ما نزد دلال‌ها ایجاد شود، زیرا آنها این دارایی‌ها را در مضیقه می‌دیدند، نمی‌توانستند باور کنند که ما توانایی برگرداندن آن‌ها را داریم و آنها می‌توانند آن‌ها را با قیمت عالی بفروشند. قیمت برای سرویس دهنده ویژه و شما می روید. و واقعاً SMP اینگونه شروع شد.

اندرو:
ما در اینجا کمی انحراف به چیزهای آبدار داریم. بنابراین چیزی که شما به همه می گویید این است که شرکت خود را با مدیریت غیرقابل مدیریت ترین دارایی های موجود در آنجا، در یکی از غیرقابل مدیریت ترین زمان ها در چند خانواده در تاریخ اخیر، راه اندازی کرده اید. بنابراین به ما بگویید، یکی از جالب ترین داستان های مدیریت دارایی خود را که در طول زندگی SMP با آن مواجه شده اید، به ما ارائه دهید.

آنجی:
خب، این یک داستان هکتور گومز LNR است. شما بروید. و این ملکی نبود که او به ما فرصت داد. یکی دیگه بود و دارایی چند فرهنگی بود. و زمانی که ما مسئولیت را بر عهده گرفتیم، وجود داشت، و اغراق نمی کنم، شوخی نمی کنم، بزها در پاسیو یا جوجه ها بودند. و بعد شروع کردیم به قدم زدن واحدها و سوراخ هایی روی فرش در اتاق های نشیمن وجود داشت و همه میریم، چی؟ و در واقع از حیوانات مراقبت می کردند.

مت:
ما میرویم آنجا.

آنجی:
آنها از حیوانات مراقبت می کردند.

مت:
خوب، آنها گیاهخوار نبودند این چیزی است که شما می گویید.

آنجی:
آنها اصلاً وگان نبودند. و سپس حیوانات مذکور را در کف آپارتمان می پختند، زیرا آنها نمی دانستند چگونه از وسایل، لوازم آمریکایی استفاده کنند، زیرا باید فکر کنید که بسیاری از این افراد از جاهایی آمده اند که تجهیزات مدرن، برق نداشتند. هر چیزی. بنابراین باید با آن کنار می آمدیم. و ما در واقع باید تابلوهایی را می گذاشتیم، این ملک یک حوضچه نگهداری داشت که اردک و غاز داشت و در واقع باید یک تابلو می گذاشتیم، زیستگاهی که برای مصرف انسان نیست زیرا آنها موجودات را از حوضچه بیرون می آوردند و برای شام می خوردند. همچنین.

مت:
حالا آنجی، آیا آنها برای بزها و جوجه ها کرایه حیوانات خانگی می دادند؟

آنجی:
آیا مت را می شناسید، ما در واقع با آن شوخی کردیم. حتی با مدیر دارایی ما به شوخی تبدیل شد، آیا اجاره حیوان خانگی را دریافت می کنید؟ ما می توانیم در اینجا پول زیادی به دست آوریم.

مت:
این یک جریان درآمد است، مرد.

آنجی:
جریان درآمد. اما نه، ما مجبور شدیم تمرینات را متوقف کنیم. شما بروید.

مت:
اوه مرد ضربات مختلف، درست است؟

آنجی:
این یک وضعیت آموزشی نیز بود، که ما باید به مردم کمک می‌کردیم که چگونه آشپزی و استفاده از وسایل مدرن را بیاموزند. زمان وحشی بود، سرگرم کننده بود. این احتمالاً عجیب ترین داستان من است.

مت:
شما بروید. هر صاحبخانه داستان هایی دارد که در مهمانی کوکتل، آنها همان چیزی هستند که باید موسیقی را متوقف کنید و همه دور صاحبخانه جمع می شوند، می شنوید که داستان های دیوانه کننده صاحبخانه را تعریف می کنند. بنابراین از شما برای به اشتراک گذاری آن متشکرم.

آنجی:
دقیقا.

مت:
اینجا یک چیز جالب است، درست است؟ زیرا برخی از مردم به این پادکست گوش می دهند که شاید به تازگی وارد بازی املاک و مستغلات می شوند یا برخی افراد که ممکن است خود مدیریتی یا هر چیز دیگری باشد گوش می دهند. مدیریت املاک، باور کنید یا نه، انجی، برخی از مردم آن را چندان جالب نمی دانند. و برخی از مردم حتی ممکن است بگویند، من حتی نیازی به صحبت در مورد مدیریت دارایی یا حتی گوش دادن به آن قسمت پادکست ندارم، زیرا آنقدرها مهم نیست. درست؟ چه می گویید، اگر بگوییم چرا یک مدیریت شخص ثالث از یک شرکت PM جداگانه استفاده می کند، جدای از مدیریت داخلی، چرا اینطور است، من به شما یک توپ نرم اینجا می اندازم زیرا فکر می کنم من و اندرو هر دو موافق هستیم که ضروری است، اما چرا برای یک سرمایه گذار املاک مهم است، چرا آنها نمی توانند ملک را بخرند و اجازه دهند بادهای بازار ملک را به جایی که قرار است ببرد ببرد؟

آنجی:
سؤال خوبی بود. و بسیاری از مردم، حق با شماست، مت، آن را درک نمی کنند، اما این چکمه های روی زمین هستند که روز به روز آن را انجام می دهند. شما باید با ساکنان معامله کنید، باید آپارتمان را اجاره کنید، باید اجاره را جمع آوری کنید، و باید بازاری را که در آن هستید درک کنید. گرجستان. آن شخص اهل سانفرانسیسکو در مورد ساوانا چه می داند؟ 99 درصد مواقع کم یا هیچ. شما باید فردی را استخدام کنید که آگاه به بازار باشد، بداند چه کاری انجام می دهد، قوانین شهر و ایالتی را که در آن فعالیت می کند می داند، تا موفق باشد و مدیریت یک ملک از هزاران مایل دورتر دشوار است. شما به یک شرکت مدیریت حرفه ای در زمین نیاز دارید که دارایی شما را اداره کند.

اندرو:
بیایید کمی به عقب برگردیم. دقیقاً چگونه تعریف می کنید، مدیریت اموال شخص ثالث چیست؟

آنجی:
و واقعاً سه نوع مختلف از شرکت های مدیریتی وجود دارد. یک شرکت مدیریت شخص ثالث وجود دارد که 100٪ هزینه مدیریت می شود. برای مثال ما SMP هیچ املاک و مستغلاتی نداریم. و سپس یک مدیر مالک وجود دارد که ممکن است برخی از املاک و مستغلات را داشته باشند، اما همچنین آنها یک شرکت مدیریت هستند. سپس شما به شدت مالکی دارید که مدیریت می کند، و من می دانم که این دیوانه به نظر می رسد، اما می توانید از مالکی بخواهید که یک شرکت املاک و مستغلات را مدیریت کند که مالک آن است و شخص ثالث را مدیریت می کند و سپس مالکی که شرکت مدیریت خود را دارد و مدیریت می کند. بنابراین برای کسی که آنجا به دنبال یک شرکت مدیریتی است، و شغل من قبل از SMP یک شرکت مدیریت مالک مالک بود، و بسیاری از مشتریان می‌گویند، هی انجی، چگونه آقای مالک شرکت مدیریت را بشناسم؟
او همه توجه را به خود جلب می کند، بهترین کارمندان را به خود جلب می کند، او همه اینها را به خود جلب می کند. بنابراین اصطکاک زیادی ایجاد کرد، بنابراین نگویید که آنها شرکت های مدیریتی خوبی نیستند یا کار خوبی برای شما انجام نخواهند داد، اما داشتن یک شرکت مدیریت 100% شخص ثالث برای بسیاری از مردم جذاب است.

مت:
من می‌خواهم چیزی را برجسته کنم، زیرا شما فقط برای افرادی مانند من و اندرو کار نمی‌کنید که یا سندیکاتور هستند یا شرکت‌های بزرگ‌تر که صندوق‌های تامینی هستند، هر چه باشد، مالک چند خانواده هستند. همچنین مفهومی به نام دریافت کننده وجود دارد. و زمانی که در مورد بازار صحبت می کردیم به آن اشاره کردید. اینجا اشاره کردی من متوجه شدم که برای برخی از افراد ممکن است فقط عامیانه املاک و مستغلات را پرتاب کنیم، درست است؟ دریافتی چیست؟ بیایید این اصطلاح را تعریف کنیم و در مورد تفاوت آن با کار کردن برای یک اپراتور مستقیم مانند من یا اندرو صحبت کنیم.

آنجی:
درست. خوب، به‌عنوان یک سرویس‌دهنده ویژه یا دریافت‌کننده، در واقع اگر به عنوان گیرنده منصوب شوید، توسط دادگاه‌های شهرستانی که آن ملک در آن واقع شده است منصوب می‌شوید. و دادگاه به معنای واقعی کلمه شما را گیرنده تعیین می کند و شما به دادگاه گزارش می دهید. بنابراین شما با سرویس‌دهنده ویژه کار می‌کنید، آن‌ها هستند که پول شما را برای بهره‌برداری از دارایی تأمین می‌کنند، اما این دادگاهی است که در واقع به آن گزارش می‌دهید.

مت:
آیا این مانند ملک بانک است؟ زیرا بسیاری از افراد در سایر خطوط املاک ممکن است آن را مصادره ی املاک و مستغلات بدانند که در حال حاضر ملک در اختیار بانک است. اما یک قرارداد دریافتی می‌تواند این باشد، اگر اشتباه می‌کنم، انجی، اگر اشتباه می‌کنم، من را تصحیح کنید، جایی که هنوز مالک آن است، اما بانک اقدامات مسئولیت را بر عهده گرفته و تحویل داده است، شما آن را به شرکت خود تحویل دهید تا بهترین عملکرد را داشته باشد. بهره، اگر بخواهید، حتی اگر آنها مالک نیستند.

آنجی:
درست. و سلب مالکیت بنابراین شما دریافتی و سلب مالکیت دارید. بنابراین اگر ملکی توقیف شود، وام دهنده آن را پس گرفته است و سپس یک شرکت مدیریت را برای بهره برداری از آن استخدام می کنند. و تحت همان فرضیه ای که شما یک تحویل گیرنده انجام می دهید. بنابراین آنها سرمایه گذاری می کنند، شما تا زمانی که وام دهنده بخواهد دارایی را بفروشد، کار می کنید. بنابراین، از نظر فنی، بله، مت، مالک هنوز مالک ملک است، اما وام دهنده وارد می شود، آن را به یک سرویس دهنده خاص می دهد که آن را به دادگاه می برد تا یک گیرنده تعیین کند، زیرا آنها وام را نکول کرده اند. و در بسیاری از مواقع، ملکی که مشتاق است یا به طور کلی به سلب مالکیت می رسد. بنابراین مالک را از آن خارج می کند. بنابراین به توقیف خواهد رفت. اما مواقعی وجود دارد، و ما در طول سال‌هایی که بسیاری از این موارد را مدیریت کردیم، آن را داشتیم، که در تمام مدت در اختیار بود.

مت:
آیا تا به حال موقعیتی را دیده اید که ملکی که در اعطای وصول است، از حیثیت خارج شده و به مالک برگردد؟

آنجی:
هرگز.

مت:
باشه.

آنجی:
هرگز.

اندرو:
من داستان هایی از مالکان شنیده ام که این کار را انجام داده اند، اما معمولاً متوجه می شوند و این مجاز نیست. یکی از موارد کلیدی برای سرمایه گذاران، به ویژه کسانی که به دنبال نقل مکان به بازار دیگری یا ورود به بازار برای اولین بار هستند، انتخاب یک شرکت مدیریت املاک است. من در کالیفرنیا زندگی می کنم، قصد دارم در جورجیا سرمایه گذاری کنم. همه این شرکت های مدیریت املاک وجود دارد. چگونه بفهمم کدام یک برای من و تجارت من مناسب است و چگونه آن را اداره کنم؟ بنابراین، انجی، می‌توانید کمی توضیح دهید، چگونه کسی تصمیم می‌گیرد یک شرکت مدیریت املاک را انتخاب کند؟ و سپس در آن، در واقع کمی بیشتر در مورد SMP به ما بگویید، بچه ها چند واحد دارید؟ چه کسی برای شما مناسب است؟ کی نیست؟ و شاید از SMP به عنوان مثالی استفاده کنید که چگونه فردی در هنگام ایجاد تیم مدیریت دارایی شخص ثالث خود، آن فرآیند انتخاب را انجام می دهد؟

آنجی:
برای صاحب ملک، مصاحبه با بیش از یک شرکت مدیریت چیز خوبی است، زیرا در بسیاری از مواقع، و من قصد دارم این و این را در کل مکالمه امروز خود شروع کنم، این کلید خواهد بود. این یک تجارت مردمی است. همه چیز مربوط به مردم است، به صاحبان املاک، مربوط به شرکت مدیریت املاک، مربوط به فروشندگان، مربوط به ساکنان است. بنابراین هر کاری که ما در مدیریت املاک انجام می دهیم یک تجارت مردمی است. و بنابراین در بسیاری از مواقع به شخصیت ها مربوط می شود. شخصیت بین مالک و مدیر ملک چگونه است؟ بعد آیا شرکت مدیریت املاک تخصص دارد؟ بنابراین آیا آنها در کلاس دارایی آنچه خریداری می شود تخصص دارند؟ آیا آنها توانایی بازار را دارند؟ آیا آنها بازار را درک می کنند و آیا نرم افزار حسابداری مناسبی دارند؟
آیا آنها موافق هستند؟ بسیار خوب، من ملک خود را به صورت تعهدی می خواهم. اوه نه، من ملکم را با پول نقد می خواهم. آیا شرکت مدیریت با آن موافقت می کند؟ پس واقعاً این یک رابطه است. و به همین دلیل است که من و سیندی شرکای مدیریت استراتژیک شرکتمان را نامگذاری کردیم. ما می خواستیم به صورت استراتژیک با مشتریان خود مدیریت کنیم. و اینگونه بود که به این نام رسیدیم، زیرا می‌خواستیم این یک مشارکت باشد. در اینجا یک چیز دیگر جالب است و باز هم شما از من خواستید که از SMP استفاده کنم، بنابراین من این کار را خواهم کرد. بنابراین زمانی که من و سیندی کسب و کار را شروع کردیم و شروع به ملاقات با مشتریان بالقوه و برگزاری نمایش سگ و پونی کردیم، به معنای واقعی کلمه مجبور شدیم به مردم بگوییم که قرار نیست یک شرکت 100٪ بیسکویت بخریم. بنابراین ملک، مانند اندرو دارای دو ملک در یک شهر است. من از آن برای مثال استفاده خواهم کرد. ما آن دو ویژگی را دقیقاً یکسان عمل نمی کنیم. برای من مهم نیست که آنها یک مایل دورتر از یکدیگر باشند، آنها دارایی های متفاوتی هستند با ساکنان مختلف، همه چیز متفاوت هستند.
من قصد ندارم ملک الف را دقیقاً به روشی که قرار است ملک ب را اداره کنم اداره کنم. البته شما کلیاتی دارید، اجاره را به همان اندازه جمع می کنید، سعی می کنید همه اجاره خود را آنلاین بپردازند، و غیره و غیره. . اما بازاریابی دارایی یا کاری که شما انجام می دهید می تواند کاملاً متفاوت باشد. و من فکر می‌کنم این علاوه بر این است که ما در کسب و کار دریافت‌نامه شروع کرده‌ایم و به دنیا ثابت می‌کنیم که می‌توانیم چیزهایی را مدیریت کنیم که هیچ‌کس فکر نمی‌کرد قابل مدیریت باشد. تعهد ما به مشتری ما این بود که همه چیز را دقیقاً یکسان اجرا نکنیم زیرا هیچ دو دارایی دقیقاً یکسان نیستند.

اندرو:
قبل از اینکه به موضوع دیگری برویم یک چیز سریع بپرسیم. SMP الان کجاست؟ چون وقتی با هم آشنا شدیم، فکر می کنم شما بچه ها در حدود 3000 واحد بودید. بنابراین اکنون کجا هستید و SMP را در مقیاس یا طیف شرکت های مدیریتی که سرمایه گذاران باید از بین آنها انتخاب کنند قرار می دهد؟

آنجی:
درست. دنگ اندرو، ما خیلی وقت است که همدیگر را می شناسیم. اگر از 3000 واحد شروع کردیم، در حال حاضر بین 24 تا 26,000 واحد اجرا می کنیم. باز هم، به عنوان یک شرکت مدیریت هزینه، مشتریان خرید می کنند، مشتریان می فروشند. بنابراین اعداد ما از ماه به ماه به معنای واقعی کلمه بالا و پایین هستند. اما ما معمولاً بین 24 تا 26,000 واحد کار می کنیم، جایی که ما در آن سطح شده ایم. و شرکت های مدیریت بزرگتر، شرکت های مدیریت کوچکتر وجود دارد. من فقط فکر می کنم ما در یک موقعیت خوب قرار می گیریم، من می گویم یک طاقچه خوب. و ما در هر ایالتی فعالیت نمی کنیم. بنابراین اگر مشتری از ما بخواهد که برای مثال به کنتاکی برویم، پاسخ منفی خواهد بود. شماره یک، ما صدمه بزرگی به آن مشتری می‌کنیم، زیرا به جز نام شهر، اطلاعاتی در مورد کنتاکی نداریم و آنها در آنجا با اسب مسابقه می‌دهند. بنابراین این نقطه قوت ما نیست. یا برای رفتن به آرکانزاس یا اندرو، کالیفرنیا.

مت:
من هم به کالیفرنیا نمی روم.

آنجی:
من نمی روم

مت:
نه برای سرمایه گذاری، نه.

آنجی:
بنابراین شما نمی خواهید به جایی بروید که می خواهید به مشتریان خود بدی کنید. و اگر مشتری معامله بدی می‌خرد و ما با آن موافق نیستیم، به مشتریان خود نیز می‌گوییم، نه، این برای SMP نیست. و ما احتمالاً تجارت بیشتری را از دست داده ایم. احتمالا اکنون می توانیم در 50 یا 60,000 واحد باشیم. اگر مناسب نباشد ما آن را انجام نمی دهیم. بنابراین، دوباره باید یک مشارکت و توافق متقابل باشد، زیرا ما نمی‌خواهیم مشتری خود را با شکست مواجه کنیم و برای مشتری خود شکست نمی‌خواهیم. آیا ما کامل هستیم و شکست خورده ایم؟ کاملا. آیا در آینده این کار را انجام خواهیم داد؟ کاملا. بخشی از زندگی است. گاهی کار می کند و گاهی نمی شود و اشکالی ندارد. و به همین دلیل است که ما یک قرارداد مدیریتی 30 روزه داریم.
اگر از ما راضی نیستید یا ما از شما راضی نیستیم، بیایید از دوستان جدا شویم. زندگی خیلی کوتاه است. و دوباره، این تجارت 100٪ در مورد افراد و روابط است.

مت:
کاملا. و در ادامه آن، بیایید در مورد مردم صحبت کنیم، درست است؟ چون دو نفر متفاوت هستند، مالک و مدیر ملک هستند. و بیایید در مورد آن رابطه کمی در آن بحث کنیم. سوء تفاهم‌ترین بخش مالک، رابطه PM چیست، که بارها و بارها و بارها می‌بینید و آرزو می‌کنید که در حال حاضر با تعداد زیادی از صاحبان املاک صحبت می‌کنید، بنابراین این فرصتی است که شما از آن موعظه کنید. منبر کنید و به همه این مالکان بگویید، چه سوءتفاهم بزرگی وجود دارد که مالکان، یا در مورد کاری که یک نخست وزیر باید انجام دهد، دارند، که فکر می کنند مالکان باید انجام دهند که این کار را نمی کنند؟ یا فقط یک تصور غلط رایج است که فکر می کنید مالکان بین رابطه PM و مالک دارند؟

آنجی:
خب، این یک سوال سخت است، مت، اما من به آن اینگونه پاسخ خواهم داد. شرکت مدیریت می داند که دارند چه کار می کنند. آنها حرفه ای هستند، آنها کسانی هستند که تجربه دارند. بنابراین، وقتی یک مالک، به خصوص صاحبان جدید بیش از حد درگیر عملیات روزمره هستند و می خواهند بگوید، خدای من، ما تازه یک واحد خالی داشتیم، اجاره را 250 دلار افزایش دهید. خوب آقای مشتری، نه، شما آن را خارج از بازار قیمت گذاری می کنید و انتظار آن اجاره غیرمنطقی است. به هر حال انجامش بده بنابراین وقتی مشتری دارید که بیش از حد درگیر است، شانس موفقیت شرکت مدیریت وجود دارد، و این فقط SMP نیست، همه شرکت‌های مدیریتی در ایالات متحده هستند، شما آنها را به دلیلی استخدام کرده‌اید، بگذارید کارشان را انجام دهند.
و برای آن دسته از مشتریانی که بیش از حد درگیر هستند، مطالعه موردی پس از مطالعه موردی، ملک موفق نمی شود. وقتی مشتریانی دارید که دست از کار می‌کشند و تماس هفتگی با آن‌ها دارید، گزارش هفتگی خود را ارسال می‌کنید، گزارش صاحبتان را ارسال می‌کنید، در حال گفتگوی خوبی با آن‌ها هستید. آن خواص بارها و بارها، بسیار موفق هستند.

اندرو:
من اینجا برای لحظه ای نقش مدافع شیطان را بازی می کنم، انجی. من مالک ملک هستم، بیش از هر کس دیگری به آن اهمیت می دهم، بنابراین بهترین کار را برای مدیریت آن انجام خواهم داد.

مت:
این پول من است.

اندرو:
این پول من است، این دارایی من است. من افکار خودم را در مورد آن دارم. اما به سرمایه‌گذاری که می‌گوید به همین دلیل می‌خواهد خود مدیریت کند، چه می‌گویید؟

آنجی:
و ما این نمایش را PG نگه خواهیم داشت، من از قبل در مورد آن هشدار داده بودم. بنابراین ما آن را PG نگه می داریم. خب آقای مشتری شما تلنگر نمی زنید و همه چیز را می دانید و متاسفم. ما سعی می کنیم به طور حرفه ای به مشتریان خود بگوییم که، لطفا، ما تخصص بازار را داریم. متوجه هستیم. ما این کار را روز به روز انجام می دهیم. ما این کار را برای امرار معاش انجام داده ایم. شما نداشتید. لطفا اجازه دهید این کار را انجام دهیم. و گاهی انجام می دهند، گاهی نمی کنند. اما یک شرکت مدیریت خوب، و من و سیندی همیشه این را به مشتریانمان می گوییم، من و سیندی، به زندگی های گذشته می رویم. ما مالکیت عمده ای در املاک داشتیم. ما درک می کنیم که داشتن یک ملک چگونه است و می خواهیم آن ملک موفق شود. ما آن را به تیم اجرایی خود القا می کنیم.
وقتی بارها و بارها به آنها می گوییم، با این دارایی طوری رفتار می کنید که مال خودتان است. بنابراین اندرو و مت، شما بروید. ما به مردم خود القا می کنیم، وانمود کنید که این دارایی شماست، که شما صاحب آن هستید. و این چیزی است که ما سعی می کنیم همیشه به مردم خود بدهیم.

مت:
کنار گذاشتن آن، درست است؟ یک سری از کارهایی که مالکان باید انجام دهند وجود دارد و شاید آنها انتظار دارند که یک شرکت PM انجام دهد. بنابراین برخی از کارهای متداول که یک مالک واقعاً باید خودش انجام دهد چیست و شاید انتظار داشته باشد، یک مالک آموزش ندیده انتظار دارد که شرکت PM خود انجام دهد، اما این واقعاً وظیفه مالک است؟

آنجی:
من فقط چند مثال می زنم، زیرا تعداد آنها زیاد است. اما مانند درخواست تجدیدنظر مالیاتی، یک شرکت مدیریتی در تجدیدنظر مالیاتی جادوگر نیست. ما این کار را نمی کنیم. این نقطه قوت ما نیست. بنابراین شرکت های تجدیدنظر مالیاتی وجود دارد. آقای مالک، ما شرکت تجدیدنظر مالیاتی را به شما تحویل می دهیم، اما مدیر شما قرار نیست برای شما صورتحساب مالیاتی تنظیم کند. من باید یک اصلاحیه انجام دهم. آیا روی این کار خواهید کرد؟ نه، این وظیفه ما نیست که بازپرداخت شما را انجام دهیم. این وظیفه شماست که تامین مالی مجدد خود را انجام دهید. وظیفه ما مدیریت ملک است. بنابراین اینها فقط چند نمونه سریع از چیزهایی هستند که گاهی اوقات از ما سؤال می شود و آنها می گویند، خوب، چرا نمی توانید فقط درخواست تجدید نظر را انجام دهید؟ شرکت های تجدیدنظر مالیاتی برای انجام این کار هزینه دریافت می کنند. و مشتری می گوید، نه، شما فقط می توانید این کار را انجام دهید. نه، نمی توانیم.

مت:
من نمی توانم باور کنم که صاحبان شما از شما خواسته اند که بازپرداخت خود را مدیریت کنید. من همچنین شنیده ام که مالکان از شرکت PM خود می خواهند که توزیع سرمایه گذاران آنها را برای ما انجام دهد. مثلاً، هی، می‌توانید مستقیماً به سرمایه‌گذاران من پرداخت کنید و آنها را هر سه ماه یکبار به آنجا بفرستید، فقط مستقیماً از شرکت برای آنها بفرستید. درست؟

آنجی:
همیشه اتفاق می افتد.

مت:
دلیل اینکه شما نمی توانید این کار را انجام دهید، یک وظیفه امانتداری وجود دارد. این پایان کاری نیست که می‌خواهید در برخورد مستقیم با سرمایه‌گذاران انتخاب کنید. و این احتمالاً چیزی است که باید توسط این سندیکا یا توسط خود اپراتور و روابط سرمایه گذار و همه چیز انجام شود. آره عالی. متشکرم. خوب، چه چیزهایی وجود دارد که شما را در شب بیدار نگه می‌دارد، فقط در مورد چیزهایی که در این املاک اشتباه می‌کنند و چیزهایی از این قبیل که دارید، دقیقاً چه چیزهایی شما را به عنوان یک PM بیدار نگه می‌دارد، به عنوان یک مدیر املاک خوب که واقعاً اهمیت می دهد؟ و من می توانم به شما بگویم انجام دهید. بنابراین، به‌عنوان یک PM که واقعاً اهمیت می‌دهد، چیزی که واقعاً به‌عنوان یک مدیر دارایی روزانه واقعاً به شما مربوط می‌شود چیست؟

آنجی:
شماره یک. و شماره یک، شماره دو، شماره سه، جنایت و دعاوی حقوقی است. خیلی ساده است. این سخت ترین چیزی است که هر شرکت مدیریتی تا به حال با آن دست و پنجه نرم می کند، جرم و جنایت و دعاوی حقوقی است. جالب نیست شما می توانید غرق شوید، می توانید تیراندازی کنید، می توانید یک بچه از درخت بیفتد و از شما شکایت شود. یک نفر از نردبان به پایین می افتد جنبه حقوقی این. و امروز همه خیلی دعوا می کنند، بنابراین ما می توانیم از اینجا به بیمه برویم و من می توانم ساعت ها در مورد بیمه و اینکه الان دریافت بیمه چقدر سخت است با شما صحبت کنم. اما جامعه دعویی که ما امروز در آن زندگی می کنیم، مدیر املاک بودن را بسیار سخت می کند. و در واقع ترسناک است. و سپس بله، نمی تواند ما را در شب بیدار نگه دارد، به خصوص اگر یکی از آن موقعیت ها رخ دهد.

مت:
خب، بیایید به آنجا برویم، زیرا بسیاری از چیزهایی که در مورد آنها صحبت کردید، جرم و جنایت و دعاوی حقوقی هزینه بیمه را برای مالکان بالا می برد. این فقط به این دلیل نیست که ما با طوفان های بیشتری مواجه می شویم یا هر چیز دیگری، زیرا همه مناطق به آن مبتلا نمی شوند. هزینه بیمه در چند خانواده به شدت در حال افزایش است. چرا اینطور است؟ شما قبلاً در مورد چرایی آن نظر می دهید. کاری که به مالکان توصیه می کنید می توانند انجام دهند چیست؟ آیا راه‌هایی وجود دارد که بتوانیم هزینه‌های بیمه را مدیریت کنیم و صاحبان چند خانواده بتوانند با توجه به هزینه بیمه آماده باشند؟

آنجی:
نه. و واقعاً هیچ پاسخ ساده ای وجود ندارد، مت. من فقط نمی توانم بگویم، این عصای جادویی را تکان دهید یا این کار را انجام دهید یا آن کار را انجام دهید. چون اگر به یک کارگزار بیمه مراجعه کنید و آنها آن را به بازار ببرند و شما از آن مظنه ها خوشتان نیامد و به یک کارگزار بیمه دیگر بروید، خب، کارگزار بیمه بعدی از بازار مسدود می شود. بنابراین آنها نمی توانند آن مظنه ها را دریافت کنند زیرا قبلاً از بازار آن قطعه املاک مسدود شده اند. بنابراین شما به معنای واقعی کلمه باید به کارگزار خود اعتماد کنید تا از هر جنبه ای خرید کنید تا بهترین بیمه ممکن را دریافت کنید. اما آیا این روزها فقط یک راه حل ساده برای بیمه وجود دارد؟ نه. و دوباره، ما اساساً در جورجیا مستقر هستیم، در ایالت جورجیا، به ویژه در آتلانتا، بیمه می‌گیریم، من آن را همین‌طور می‌گذارم، مترو آتلانتا.
تقریباً غیرممکن است زیرا قوانین در گرجستان تغییر کرده اند و جوایز بسیار بالایی از هیئت داوران به افراد اعطا شده است که عمر شرکت بیمه بسیار کوتاه است، ما از گرجستان خارج شده ایم. و بنابراین صاحبان در گرجستان برای گرفتن بیمه دوران بسیار سختی را سپری می کنند.

مت:
دردسر همه جا بینش خوب همینه که هست. بسیاری از مردمی که من با آنها صحبت می کنم یا در مورد آنها صحبت می کنم، آنها به مدیریت دارایی همانطور که باور دارند نگاه می کنند، و شما می توانید فریاد بزنید، اگر می خواهید این کار را فعلا انجام ندهید، آنها در مورد خود مدیریتی صحبت می کنند یا حتی نفس نفس زدن می کنند، و شروع به کار خود می کنند. شرکت مدیریت اموال و مدیریت به نمایندگی از افراد دیگر. نوشیدن کول ایدی که سال‌ها پیش نوشیده‌اید و خود آن را به‌عنوان یک جریان درآمد، به‌عنوان کسب‌وکاری برای مالکیت انجام می‌دهید. چه می گویید به افرادی که در نظر دارند مانند سال ها پیش شما و سیندی وارد این تجارت شوند و شرکت PM خود را راه اندازی کنند؟

آنجی:
تفاوت این است که من و سیندی در این صنعت بزرگ شدیم. بنابراین من به عنوان مشاور لیزینگ شروع به کار کردم و به مالک یک شرکت مدیریت رسیدم. این یک شبه اتفاق نیفتاد. ما ضربه های بزرگی داشتیم و زمین خوردن و زانوی شما در طول مسیر آسیب دید. بنابراین ما تجربه یادگیری صنعت در مقابل مالک را داشتیم که آنها به تازگی اولین ملک خود را خریده اند و فکر می کنند که می خواهند وارد آن شوند و آن را مدیریت کنند. سرنخی ندارند آنها نمی دانند، شماره یک، شما به یک برنامه نرم افزاری نیاز دارید. خوب، برخی از افراد هنگام خرید اولین ملک خود وارد می شوند و سعی می کنند از QuickBooks استفاده کنند. و نحوه استخدام افراد برای چه کاری استخدام می کنید؟ فروشندگان را از کجا می آورید؟ و این تجربه ای است که از یک شرکت مدیریتی برای دانستن آن حاصل می شود.
اکنون، مالکانی وجود دارند که شرکت‌های مدیریتی خود را با موفقیت راه‌اندازی کرده‌اند، اما درک کسب‌وکار است و یک شبه هم اتفاق نیفتاد. شما اولین ملک خود را نمی خرید و سپس یک شرکت مدیریت راه اندازی نمی کنید. به طور کلی فقط کار نمی کند.

اندرو:
من قطعا با آن موافق خواهم بود. و همچنین، بنابراین افراد زیادی هستند که گوش می دهند و می گویند، خوب، عالی است، اما من هنوز باید یک شرکت مدیریتی را انتخاب کنم. بنابراین، اگر بخواهید سه سوال مهمی را که کسی که با شرکت‌های مدیریت املاک مصاحبه می‌کند باید بپرسد را انتخاب کنید، چه مواردی از مهمترین آنها هستند، آن سه سوال چه خواهند بود؟ و سپس برای سوال پاداش شما، سوالی که همه می پرسند چیست که واقعاً چندان مهم نیست، حتی اگر فکر می کنند مهم است؟

آنجی:
حدس می زنم علامت نجومی من چیست؟ خیلی چیزهای مهمی که باید پرسید. باز هم باید برگردم. آیا می دانید، بازار را می شناسید و می توانید در آن بازار فعالیت کنید؟ زیرا اگر یک شرکت مدیریتی را استخدام کنید که بازار را نمی شناسد، آنها پشت سر منحنی ها شروع خواهند کرد. آیا می توان آن را انجام داد؟ بله این میتواند انجام شود. اما اگر آنها نمی دانند، دوباره به لکسینگتون، کنتاکی، جایی که SMP عمل نمی کند، برویم، اشتباه بزرگی مرتکب شده اید. بنابراین آنها باید بدانند، آیا بازاری را که ما در آن دارایی خود را خریداری می کنیم، می شناسید؟ از چه نوع نرم افزاری استفاده می کنید؟ آیا پهنای باندی برای تصاحب اموال ما دارید؟ سوال خوب دیگری است

مت:
این یک سوال عالی است. و شرط می بندم که هیچ کس این را نمی پرسد.

آنجی:
بسیار به ندرت. هر چند وقت یک بار، اما به ندرت این سوال مطرح می شود. و چه نوع بک گراند یا هزینه های پنهانی وجود دارد؟ بسیاری از مردم این را نمی پرسند. و من و سیندی، وقتی SMP را راه‌اندازی کردیم، دوباره از شرکت‌های بسیار بزرگی در زندگی‌های گذشته‌مان آمدیم که برخی از آن‌ها داشتند یا بیلبک داشتند. و وقتی مشتری مقداری از آن را دید، مثل جیغ زدن است. بنابراین من و سیندی کاملاً افشا هستیم، ما دقیقاً به شما می گوییم که برای چه چیزی با SMP می پردازید و هر چکی که نوشته شده است، همه چیز را می بینید، هیچ دستور کار پنهانی وجود ندارد. و زمانی که من و سیندی شروع به کار کردیم، چون من از طرف حق الزحمه با یک سهم مالک آمدم، و او کاملاً از شرکتی بود که مالک آن مدیریت می شد، بنابراین او متوجه نشد که من چه می گویم. اما من مانند، نه، بیلبک، افشای کامل به مشتریانمان بودم و ما هر روز با آن صداقت زندگی می کنیم.

مت:
آیا می توانید خیلی سریع، بک گراند چیست؟ فقط برای کمک به تحصیل در اینجا. بیلبک چیست؟

آنجی:
استرداد صورتحساب می تواند مانند این باشد که یک بخش بازاریابی وجود داشته باشد یا بخشی از هزینه های حسابداری به مشتری بازپرداخت شود، و این در قرارداد مدیریت فاش نشده است.

مت:
مانند هزینه های بالاتر و بالاتر و فراتر از هزینه PM.

آنجی:
آره یا بخشی از مدیر منطقه یا هر چیز دیگری که بدون اطلاع مشتری از مشتری دریافت می شود.

اندرو:
می‌خواهم دو مورد از مواردی را که گفتی برجسته کنم، انجی، که در تجربه و مشاهدات من، دو مورد از بزرگترین دلایل شکست روابط مالک و مدیریت شخص ثالث است. و این یعنی شماره یک، شما گفتید مطمئن شوید که یک شرکت مدیریتی استخدام می کنید که بازار را بشناسد. درست وجود دارد، کاملاً کلیدی است، زیرا متأسفانه دو اشتباه در آنجا وجود دارد. یکی، مالکی یک شرکت مدیریت املاک را استخدام کرد که بازار را نمی شناخت. اشتباه دوم این بود که شرکت مدیریت املاک با قبول این کار موافقت کرد. آنها نباید این کار را می کردند. و سپس این منجر به شکست می شود زیرا آنها بازار را نمی شناسند و آن مالک واقعاً خدمات بهتری نسبت به زمانی که خودشان انجام می دادند دریافت نمی کند زیرا شرکت مدیریت املاک نیز آن بازار را نمی شناسد. من فکر می کنم که توجه به آن برای همه مهم است.
مورد دوم پهنای باند است. بسیاری از شرکت‌ها، نه فقط در حوزه املاک، بلکه در سراسر جهان، با هر هزینه‌ای در حال رشد هستند. و به خصوص در مدیریت دارایی، این یک اشتباه بزرگ است، زیرا اگر یک منطقه ای دارید که در حال حاضر 27 ملک را مدیریت می کند و مال شما بیست و هشتمین است، احتمالاً نظارت چندان خوبی نخواهید داشت و همه چیز درست نیست. به خوبی کار خواهد کرد بنابراین برای کسانی که گوش می دهند، این دو سوال کلیدی مطلق هستند. آیا شرکت مدیریت املاکی که با آن صحبت می کنید واقعاً بازار را می شناسد، تجربه ای در بازار دارد؟ و اگر این کار را انجام دادند، از آنها بپرسید که آیا می توانند به شما کمک کنند تا قراردادها را بررسی کنید، درست است؟ چون همانطور که آنجی اشاره کرد، او به مشتریان گفته است، نه، ما آن معامله را انجام نمی دهیم. خوب، اگر شما با یک شرکت مدیریت املاک صحبت می کنید و آنها مایلند هر چیزی را که به طرف آنها پرتاب می کنید، ببرند، این یک پرچم قرمز است، درست است؟ این رشد به هر قیمتی است.

آنجی:
پرچم قرمز شماره یک احتمالا

اندرو:
شما این را نمی خواهید. و سپس، بله، آیا آنها پهنای باند را دارند؟ آیا آنها مردم را سر جای خود دارند؟ آیا آنها سیستم ها را دارند؟ آیا آنها توانایی استخدام و جذب و جذب نیروی جدید را دارند؟ آیا مدیر املاکی که قرار است بیاید ملک شما را اداره کند می خواهد برای آن شرکت کار کند؟ بنابراین دوباره، انجی دو چیز واقعاً بسیار خوب را مطرح کرد. مطمئن شوید که آنها بازار را می شناسند، مطمئن شوید که پهنای باند دارند. و همچنین برای کسانی که قسمت قبلی را که در مورد مدیریت دارایی انجام دادیم از دست دادند، ما لیستی از 27 سوال را برای همه فراهم کردیم. بنابراین اگر دفعه قبل را از دست دادید، پیوندی در یادداشت‌های نمایش وجود دارد، بروید آن را دریافت کنید و قطعاً به شما کمک می‌کند. مت.

مت:
عالی، عالی، چیزهای عالی. اندرو و آنجی، این مکالمه فوق العاده ای بوده است. انجی، از تو متشکرم که آمدی، از طرف همه، که آمدی و به ما پیوستی.

آنجی:
خوش گذشت.

مت:
همیشه سرگرم کننده است. خیلی سریع، برای کسانی که می خواهند بیشتر در مورد شما یا SMP بشنوند یا به روشی دیگر ارتباط برقرار کنند، مردم چگونه این کار را انجام می دهند؟

آنجی:
به وب سایت ما در www.smpmgt بروید و می توانید ما را پیدا کنید.

مت:
Smpmgt. انجی، ممنون خیلی ممنونم. و به رشد و موفقیت SMP تبریک می گویم. مشتاقانه منتظرم که به زودی دوباره با شما صحبت کنم.

آنجی:
بله به نظر خوب می رسد. خیلی جالب بود بچه ها با تشکر.

اندرو:
باشه مواظب خودت باش خوب، این گفتگوی مصاحبه ما با انجی اسمیت در مورد مدیریت دارایی بود. ما فقط به کسری از مطالبی رسیدیم که دوست داشتیم درباره آنها صحبت کنیم، اما این یک پادکست شش ساعته نیست. بنابراین، برای چیزهایی که در مورد آنها صحبت کردیم، مت، چه چیزی را به عنوان یکی از برجسته ترین یا مهمترین چیزهایی که در مورد آن صحبت کردیم، انتخاب می کنید؟

مت:
اول از همه، مصاحبه فوق العاده. آنجی یک متخصص صنعت است. او برای مدت طولانی این کار را انجام می دهد و هزاران و هزاران هزار واحد را مدیریت می کند. بنابراین گفتگو با کسی که تجربه زیادی در زمینه چاشنی و صنعت دارد بسیار عالی است. چند نکته برجسته برای من این است که در پایان صحبت شما در مورد درخواست از یک مدیر دارایی برای امضای قرارداد برای شما صحبت کرده بودید. و من فکر نمی‌کنم افراد زیادی متوجه شوند که یک مدیر دارایی می‌تواند به شما بدهد، نه فقط، این راهی است که ما ملک را اداره می‌کنیم، بلکه یک مدیر ملک واقعا خوب یا حتی عالی می‌تواند به وضعیت مالی و مالی شما نگاه کند. آنها را تأیید کنید و بگویید، خوب، اجاره در این بازار باید X باشد. شما آنها را به عنوان Y دارید، یا ما فکر می کنیم که می توانیم برای بار هزینه ای سبک تر یا احتمالاً بار هزینه سنگین تر را مدیریت کنیم.
آنها می توانند به شما در مورد حقوق و دستمزد افرادی که باید استخدام کنید راهنمایی کنند. یک راه خوب برای فهمیدن اینکه آیا یک مدیر دارایی واقعاً روی نبض است یا خیر، توانایی آنها در ارائه یک تحلیل مالی خوب برای معاملات است. و بنابراین من فکر می‌کنم که درخواست از یک PM برای پذیره‌نویسی، مجری آن‌ها همان چیزی است که آن‌ها آن را برای دارایی شما می‌خوانند، به نظر من واقعاً بسیار مهم است. و خوشحالم که در طول مصاحبه به آن اشاره کردید. برای من هم یادآوری خوبی بود.

اندرو:
یکی از چیزهایی که او گفت و من فکر می‌کردم برجسته کردن آن واقعاً مهم است، این است که یکی از بزرگ‌ترین اشتباهات سرمایه‌گذاران جدید، انتخاب شرکت مدیریت املاک عالی است که می‌گوید، بسیار خوب، آنها را استخدام می‌کنیم، آنها را در ملک قرار می‌دهیم و سپس آنها را مدیریت می‌کنیم. تا مرگ. فقط به جزییات جزئی می پردازم، خوب، این واحد را می خواهم برای این اجاره کنم، و این واحد باید این باشد. و آیا خانم در 6A اجاره حیوان خانگی خود را پرداخت کرده است؟ کمی عقب نشینی کنید و به شرکت مدیریت املاک اجازه دهید جزئیات روزمره را مدیریت کند. به این دلیل آنها آنجا هستند. و اگر شرکت مناسبی را استخدام کرده باشید، آنها در این زمینه بهتر از شما خواهند بود.
حالا این بدان معنا نیست که شما ملک را به آنها بسپارید و بگویید بسیار خوب، یک ماه دیگر که گزارش را برای من بفرستید با شما صحبت خواهم کرد. شما هنوز هم می خواهید درگیر باشید. شما هنوز هم می خواهید دید کلی و جهت گیری ملک به شما داده شود، اما اجازه دهید کار خود را انجام دهند، مدیریت خرد نکنید. میدونی چیه؟ اگر به آنها اجازه دهید کارشان را انجام دهند و این کار را نکردند، خوب، این یک بحث متفاوت است و می توانید یک شرکت مدیریت املاک دیگر پیدا کنید. اما اگر به شخص ثالث رفتید، اجازه دهید آنها کار را انجام دهند. بنابراین این قطعاً یکی از مواردی است که باید برجسته کنم. مت، برای کسانی که شاید تازه وارد BiggerPockets شده اند و به نوعی دلتنگ شما شده اند، مردم چگونه شما را پیدا می کنند؟

مت:
اندرو، مردم می توانند من را به راحتی با مراجعه به وب سایت شرکت ما، که derosagroup.com است، به دست آورند. Derosagroup.com. آنها می توانند انواع چیزهای جالبی را که ما در حال انجام آن هستیم، در همان وب سایت بشنوند.

اندرو:
من اندرو کوشمن هستم. شما فقط می توانید نام من را در گوگل جستجو کنید یا من را در Vantage Point Acquisitions، vpacq.com پیدا کنید. و چندین راه برای ارتباط با من وجود دارد. و البته، من یک عضو حرفه ای BiggerPockets هستم، بنابراین مطمئن شوید که ابتدا در BiggerPockets با من ارتباط برقرار می کنید. بنابراین این اندرو کوشمن برای مت، کاپیتان آمریکا، فیرکلوث است که امضا می کند.