پیش‌بینی بازار مسکن در سال 2023: «موضوع به هم می‌ریزد»

دیو:
هی همه. به بازار خوش آمدید. امروز یک پنل مهمان بسیار ویژه برای شما داریم. ما اسکات ترنچ، مدیرعامل BiggerPockets را داریم که به ما ملحق شده است. اسکات، ممنون که اینجا هستی

اسکات:
با تشکر از شما برای داشتن من.

دیو:
از اینکه ما 112 برنامه طول کشید تا شما را دعوت کنیم، خجالت می کشم، اما از حضور شما متشکرم. جی، فکر می کنم شما اولین مهمان سه بار ما هستید. ما جی اسکات داریم. خودت را چگونه معرفی می کنی، جی؟ تو خیلی کارها میکنی

J:
من A BiggerPockets OG هستم، چطور؟

دیو:
این خوب است، بله، و کاملا درست است.

J:
من برای حضور در اینجا هیجان زده هستم.

دیو:
و کتی، شما نیازی به معرفی در این نمایش ندارید، اما می توانید سلام کنید.

کتی:
من می خواهم یک BiggerPockets NG باشم.

دیو:
شما یک گانگستر جدید هستید؟

کتی:
آره.

دیو:
درست است. بسیار خوب، خوب، ما این میهمان محترم را اینجا داریم تا در مورد نیمه دوم سال جاری و آنچه قرار است در کل اقتصاد و بازار مسکن اتفاق بیفتد، پیش بینی هایی انجام دهیم. ما نیمه اول سال واقعاً جالبی را پشت سر گذاشتیم، و اگر به برنامه گوش دهید، احتمالاً می دانید چه اتفاقی افتاده است. اما سوالی که در ذهن اکثر مردم وجود دارد این است که آیا این بازار داغی که در تابستان شاهد آن بودیم ادامه خواهد داشت؟ آیا وارد رکود می شویم؟ و ما می خواهیم کتی، اسکات و جی را در عرض یک دقیقه دریافت کنیم. اما ابتدا باید تمام اعتبار مربوطه شما را ارزیابی کنیم تا برخی پیش بینی ها را انجام دهیم. بنابراین ما قصد داریم یک بازی ساده و بی اهمیت انجام دهیم تا از شما در مورد برخی از چیزهایی که در حال حاضر در ایالات متحده می گذرد بپرسیم، و ببینیم که چقدر با چیزهای بی اهمیت املاک و مستغلات همراهی می کنید.
اسکات، این اولین بار است که اینجا هستید، بنابراین ما ابتدا شما را انتخاب می کنیم. سوال اول این است که چند خانه اجاره‌ای در ایالات متحده وجود دارد؟

اسکات:
اوه، من با 45 میلیون به اضافه یا منهای 2 میلیون اقامتگاه اجاره ای در این کشور می روم.

دیو:
خیلی خوب. جی؟

J:
پس بیایید ببینیم. حدود 125 میلیون خانوار در ایالات متحده وجود دارد و نرخ مالکیت خانه حدوداً بین 64 تا 66 درصد است. یعنی 35 درصد از خانوارها مستاجر هستند که 35 درصد از 125 میلیون، من درست می گویم حدود 45 میلیون نیز به اضافه یا منهای 2 میلیون. من دقیقاً جایی هستم که اسکات بر این اساس است.

اسکات:
این تنها جایی در نمایش است که من و جی قرار است در آن به توافق برسیم.

دیو:
بله، ممکن است این تنها قسمتی باشد که در آن موافقت خواهید کرد، پس بیایید از این رفاقت تا پایان آن لذت ببریم. زیرا شما هر دو در واقع بسیار دقیق هستید. 44 میلیون است، پس با مثبت یا منفی 2 میلیون، اسکات، شما آن را دریافت کردید، J نیز. پس به هر دوی شما تبریک می گویم. این خیلی تاثیرگذار بود.
من فکر می کنم آنها کمی سخت تر می شوند. سوال دوم این است که کدام شهر در سال گذشته به عنوان بهترین شهر برای زندگی در ایالات متحده انتخاب شد؟ بنابراین معیارها هزینه زندگی، قیمت مسکن، آب و هوا، دسترسی به مراقبت‌های بهداشتی و همچنین تورم، هزینه‌های کالا و خدمات بود. کسی برای آن پاسخی دریافت کرده است؟ ج، حدس می‌زنم اول با تو برویم.

J:
به نظر می‌رسد به یاد می‌آورم که این را شنیدم و این شهری بود که شگفت‌زده شدم، مانند جایی در جنوب شرقی، آلاباما، یا تنسی، یا چیزی شبیه به آن. من با ممفیس، تنسی می روم. من نمی دانم.

اسکات:
من با شارلوت، کارولینای شمالی می روم.

دیو:
باشه. هر دو در جنوب شرقی، اما هر دو اشتباه است. ما در واقع در بخش بسیار متفاوتی از کشور هستیم. گرین بی، ویسکانسین است، و وقتی داشتم این فکر را می‌خواندم، "مرد، آنها از آب و هوا برای ارزیابی این موضوع استفاده کردند." اگر آب و هوا آن را پایین نیاورد، همه چیز دیگر باید در خلیج گرین بسیار خوب باشد. اما همانطور که همه در برنامه می دانند، من مدت زیادی در غرب میانه هستم و فکر می کنم ویسکانسین یک بازار سرمایه گذاری واقعا خوب است.

J:
میانه شمال شمال غرب میانه.

دیو:
بله، خیلی سریع در آنجا رشد می کند. بسیار خوب، برای آخرین سوال ما، کدام شهر ایالات متحده از نظر جمعیت سریعترین رشد را دارد؟ اسکات؟

اسکات:
سریع ترین شهر در حال رشد در ایالات متحده از نظر جمعیت؟ من با تامپا بی، فلوریدا می روم.

دیو:
جی، این گردن تو جنگل است.

J:
آره من واقعاً کمی به شمال آنجا می روم و می گویم Ocala، Florida.

دیو:
اوه، من هرگز نمی توانم آن مکان را تلفظ کنم. اوکالا این طور است که گفته می شود؟ باشه.

J:
بله.

دیو:
من همیشه اشتباه می کنم. در تگزاس است، یعنی فکر می‌کنم در تگزاس یا فلوریدا حدس خوبی داشتید. جورج تاون، تگزاس است، که فکر می کنم درست در شمال آستین در آن منطقه راند راک است. و ظاهراً در یک سال 14 درصد رشد کرد که قابل توجه است.

J:
از 20 تا 22 نفر

دیو:
بله دقیقا. اما نه، جمعیت فعلی 86,000 نفر است، بنابراین رشد بسیار چشمگیری داشته است. آیا ما کتی را پس گرفتیم؟

کتی:
بله، شما بچه ها، ریچ یک مرد معجزه آسا است و من را به کار سختی رساند.

دیو:
برگشتی. شما فقط رسماً بازی را باختید، بنابراین از آخرین مکان شروع می کنید. شما تمام پاسخ های خود را از دست می دهید.

کتی:
من عمدا این کار را کردم. آره ممنون رفقا.

دیو:
خیلی خوب. اگر همه شما نمی‌توانید بگویید، کتی ناپدید شد اگر در یوتیوب تماشا نمی‌کردید، زیرا اینترنت او قطع شد، اما او برگشته و برای قسمت واقعی نمایش آماده است. او فقط در آخرین مکان برای بازی چیزهای بی اهمیت می آید. اسکات و جی، شما گره می زنید، و بنابراین شروع دوستانه نمایش ادامه دارد.

کتی:
و من فقط می خواهم بگویم هیچ راهی برای رقابت با این بچه ها وجود نداشت، بنابراین این یکی را خوب بازی کردم.

اسکات:
من مطمئن هستم که شما چند تا از آنها را می گرفتید، کتی. ما در مورد همه آنها به جز ... در واقع، می توانیم از شما بپرسیم که چند اقامتگاه اجاره ای در ایالات متحده وجود دارد؟

کتی:
این عادلانه نیست. خب، می‌توانم بگویم چندی پیش داستانی روی آن انجام دادم و 44 بود. نمی‌دانم امروز چیست.

دیو:
اوه، کتی برگشت و برنده شد.

کتی:
هنوز هم هست؟

دیو:
کتی فقط ناپدید شد و فقط داشت جواب را گوگل می کرد و بعد برگشت و گفت: "اوه، 44 میلیون است."

کتی:
خوب، می دانم که سال گذشته بود، اما فکر می کردم افزایش می یابد، اما…

دیو:
خیلی خوب. خوب کتی، من فکر می کنم هنوز باید ببازی، اما این یک انعطاف بزرگ بود. شما قطعاً اکنون یک BiggerPockets NG هستید. بسیار خوب، حالا ما یک استراحت سریع داریم و بلافاصله برمی گردیم.
به بازار خوش آمدید. ما اسکات ترنچ، جی اسکات و کتی فتکه را در اینجا داریم تا در مورد نیمه دوم سال 2023 پیش‌بینی کنند. اولین سوال ما در مورد نرخ بهره خواهد بود، زیرا، بدیهی است که بخش زیادی از جهت‌گیری بازار مسکن و قیمت املاک در حال حاضر تحت تاثیر نرخ بهره قرار دارد. و بنابراین اسکات، ما با شما شروع می کنیم. به نظر شما نرخ بهره کجاست و ما به طور خاص در مورد نرخ وام مسکن صحبت خواهیم کرد. من فرض می کنم که به عنوان بخشی از آن به نرخ وجوه فدرال خواهید رسید، اما اجازه دهید در مورد نرخ وام مسکن و اینکه فکر می کنید در بقیه سال 2023 به کجا می روند صحبت کنیم.

اسکات:
من فکر می‌کنم که نرخ‌های وام مسکن بی‌ثبات خواهد بود، اما در یک حرکت ثابت به سمت بالا از جایی که الان هستند، به طور خلاصه تا سه ماهه اول سال 2024 به هفت‌ها و هشت‌های پایین‌تر برسیم.

دیو:
و محرک های اصلی این نظر چیست؟

اسکات:
بله، بنابراین من فکر می‌کنم که ابتدا فدرال رزرو می‌گوید که آنها یک یا دو بار دیگر نرخ‌ها را افزایش می‌دهند، یک چهارم افزایش نرخ بهره، و من فکر می‌کنم که این همان کاری است که آنها می‌خواهند انجام دهند. من فکر می‌کنم که آنها در سال 2021 به هم ریخته‌اند و آن را اصلاح کرده‌اند و در مورد کاری که قرار است انجام دهند کاملاً واضح بوده‌اند. و من در این مرحله حرف آنها را قبول می کنم. من فکر می کنم بسیاری از مردم فدرال رزرو را دوست ندارند. من فکر می کنم که ما کمترین بدترین بانک مرکزی را در سیاره زمین در ایالات متحده داریم، که فکر می کنم شاید برخی افراد حداقل با این عبارت موافق باشند. و من فکر می‌کنم که آنها دقیقاً همان کاری را که می‌گویند انجام می‌دهند و احتمالاً به نتایجی که به دنبال آن هستند می‌رسند.
اکنون، معنای آن این است که خزانه‌داری و بدهی کوتاه‌مدت مرتبط با نرخ وجوه فدرال بسیار نزدیک به آن هستند، همچنان به افزایش چند تیکه‌ای ادامه خواهند داد. و مگر اینکه یک فاجعه اقتصادی رخ دهد، که من آن را نمی بینم... من نسبت به برخی افراد دیگر کمتر نزولی هستم، و فکر می کنم که به طور نسبی به آن فرود نرمی که فدرال رزرو به دنبال آن است، خواهیم رسید. . این منجر به منحنی بازدهی می شود که به عنوان مثال خزانه 10 ساله به روند صعودی خود ادامه می دهد. بنابراین من فکر می‌کنم 10 سال شما به سمت بالا و بالا و بالا و بالا و بالا خواهد رفت و این فشار رو به بالا بر نرخ وام مسکن وارد می‌کند. مشکل این است که بین نرخ وام مسکن 10 ساله و 30 ساله تفاوت وجود دارد. این کاهش می‌یابد، اما من فکر می‌کنم که فشار صعودی کلی ناشی از افزایش نرخ وجوه فدرال و عادی‌سازی منحنی بازدهی، اسپرد نرمال‌شده در وام مسکن را خنثی می‌کند. چگونه است برای یک منطق بسیار پیچیده که چرا فکر می کنم نرخ وام مسکن 30 ساله به آرامی به سمت بالا حرکت می کند، اما باز هم نوسان دارد؟

دیو:
من فکر می کنم این یک منطق بسیار خوب است. اینها دو متغیر اصلی واقعی هستند که در حال حاضر به نظر می رسد، بازدهی 10 ساله و اختلاف بین نرخ 10 ساله و وام مسکن است. اما من باید روی J ضربه بزنم و آنچه را که او می‌گوید بشنوم، زیرا فکر می‌کنم او مخالف خواهد بود.

J:
من مخالفم بنابراین من شخصاً فکر می کنم که 10 سال به روند صعودی ادامه نخواهد داد. من فکر می‌کنم که منحنی بازدهی خود را اصلاح می‌کند، اما فکر می‌کنم قبل از اینکه شاهد جهش اوراق خزانه بلندمدت یا میان‌مدت باشیم، شاهد کاهش اوراق خزانه کوتاه‌مدت خواهیم بود. بنابراین من فکر می کنم که ما می خواهیم 10 سال را ببینیم... در حال حاضر، در یک یا دو روز پیش روی 3.7375 است. من فکر می کنم که به طور قابل توجهی به همان شکل باقی می ماند، شاید حتی کمی کاهش یابد. زیرا من فکر می کنم که در اقتصاد با بادهای مخالف مواجه خواهیم شد. من فکر می کنم که ما شاهد برخی مشکلات در زمینه شغل و اشتغال خواهیم بود و فکر می کنم این امر باعث نرم شدن اوضاع می شود. من فکر می کنم که این باعث می شود که 10 سال در آن سه امتیاز متوسط ​​به بالا ثابت بماند.
و من با اسکات موافقم که دلتای بین نرخ خزانه 10 ساله و نرخ وام مسکن از نظر تاریخی کمتر از امروز است. بنابراین من فکر می کنم ما شاهد کاهش نرخ وام مسکن خواهیم بود که کمی نزدیک به آن 10 سال است. و بنابراین، اگر مجبور بودم پیش‌بینی کنم، می‌گفتم... و من در دسامبر گذشته در پایان سال گذشته گفتم 6 درصد نرخ وام مسکن، من به آن نزدیک بودم. من شانس آوردم اما من قصد دارم در پایان امسال تقریباً همان چیزی را بگویم، جایی حدود 6٪ نرخ وام مسکن در پایان امسال.

دیو:
بنابراین به نظر می رسد که نقطه اصلی اختلاف، وضعیت کلی اقتصاد است. اسکات، شما فکر می کنید که یک فرود نرم امکان پذیر است. این امر تقاضا برای اوراق خزانه 10 ساله را کاهش می دهد که بازده را به سمت بالا می برد و نرخ وام مسکن را افزایش می دهد. جایی که J، به نظر می رسد که شما کمی نسبت به اقتصاد عمومی بدبین هستید. به طور سنتی، در دوران رکود، تقاضای زیادی برای اوراق خزانه ایالات متحده وجود دارد و این باعث کاهش بازدهی می شود. و بنابراین به نظر می رسد که این نقطه اتصال بین چیزی است که شما دو نفر در مورد آن اختلاف نظر دارید.
کتی، آیا می‌خواهی بیایی و هر دوی این بچه‌ها را دوباره با یک پاسخ کامل از آب بیرون بیاوری؟

کتی:
خوب شاید. این روزها پیش بینی چیزی بسیار سخت است. فکر می‌کنم این چیزی است که ما قطعاً یاد گرفته‌ایم و خیلی‌ها امتحان کرده‌اند، و بنابراین من تلاش خواهم کرد. اما من می گویم که فشارهای زیادی وجود دارد، و این به این سادگی نیست. چیزی که ما می دانیم این است که فدرال رزرو آزمایشی با تسهیل کمی داشته است، خرید اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن و این مصنوعی است. بنابراین مدتی است که بازار طبیعی نداریم. اما وقتی فدرال رزرو می گوید که آن را تخلیه می کند و اساساً آن اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را می فروشد، این نوع سیل بازار را فرا می گیرد. بنابراین این محیطی است که قبلاً واقعاً در آن نبوده ایم. من فکر می کنم بدون آن همه دستکاری، شاهد کاهش نرخ وام مسکن خواهیم بود، اما به همین دلیل، ممکن است نباشیم.
بنابراین به طور خلاصه، در یک بازار طبیعی، من فکر می کنم ما شاهد کاهش نرخ وام مسکن خواهیم بود زیرا تورم در حال کاهش است، و من فکر نمی کنم 10 سال افزایش یابد. به طور معمول در شرایط یک رکود اقتصادی در حال سقوط است. اما باز هم، چون فدرال رزرو تمام این اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن را به طور مصنوعی خریداری کرده بود و اکنون آنها را می فروشد، آنها بیشتر در بازار خواهند بود و این باعث افزایش نرخ ها می شود. بنابراین من فقط به نوعی فکر می‌کنم که آنها ثابت می‌مانند و این در جایی در شش‌های پایین خواهد بود، اواسط شش‌ها جایی است که فکر می‌کنم در پاییز امسال شاهد نرخ آن خواهیم بود.

دیو:
اسکات یا جی، می خواهید به آن یا هر نظر دیگری در مورد نرخ وام مسکن پاسخ دهید؟

اسکات:
من فکر می کنم این یک وضعیت است که می داند. بنابراین من عاشق این هستم که چگونه با این بازی‌های بی‌اهمیت صحبت کردید تا نشان دهید که ما به هر یک از این حدس‌ها درباره واقعیت‌های فعلی و گذشته فکر می‌کنیم. هیچ کس همه این چیزها را نمی داند. بنابراین بله، من فکر می کنم که آن را هر کسی حدس زده است. و من فقط در تعاریف رکود اقتصادی و اعداد و ارقام اشتغال و انواع چیزهایی که به طور رسمی پیگیری می کنیم، به دلایلی که شاید کتی و جی در اینجا پیش بینی می کنند، احتمال فرود ملایم تر را کمی ارزیابی می کنم. مطمئن باشید بعدا وارد آن خواهیم شد

دیو:
خوب، بیایید وارد آن شویم زیرا این یکی از سؤالاتی است که قرار بود در مورد آن صحبت کنیم. به نظر شما آیا در حال حاضر در رکود هستیم یا وارد رکود خواهیم شد؟ اسکات، ما یک پیش نمایش کوتاه از نظر شما در آنجا دریافت کردیم. ج، می تونی اول اون یکی رو بگیری؟

J:
آره بنابراین من از این سوال متنفرم که آیا ما در رکود هستیم؟ چون تا جایی که به من مربوط می شود، واقعاً تعریف خوبی وجود ندارد. و من می دانم که بسیاری از مردم در مورد این موضوع صحبت می کنند که اگر شما دو سه ماهه متوالی تولید ناخالص داخلی منفی داشته باشید، این یک رکود است. و بسیاری از مردم این تعریف را دوست دارند، اما من به این نکته اشاره خواهم کرد که حتی در طول 20 سال گذشته، دو موقعیت وجود داشته است که... در سال 2001، ما شاهد دو چهارم منفی متوالی تولید ناخالص داخلی در سال 2001 نبودیم، اما من اینطور نیستم. فکر نمی کنم هرکسی که آن را پشت سر گذاشته باشد مخالف باشد که ما شاهد رکود در سال 2001 بودیم. و سپس در سال 2008، تا پایان سال 2008 شاهد دو چهارم منفی تولید ناخالص داخلی نبودیم. بنابراین از نظر فنی، با این تعریف، رکود سال 2008 چنین نبود. تا اوایل سال 2009 شروع شود، و من فکر می کنم اکثر مردم نیز با آن مخالف هستند.
بنابراین وقتی به داده‌های دو فصل متوالی منفی تولید ناخالص داخلی نگاه می‌کنید، این تعریف را دوست ندارم. من فکر می کنم کمی بی شکل تر و مبهم تر است و شما به نوعی به اقتصاد نگاه می کنید و می گویید: "هی، اوضاع بد است؟ آره نه.» در یک مقطع زمانی شما از یک اقتصاد خوب به یک اقتصاد بد تبدیل می شوید و اگر می خواهید خط رکود را در جایی در آنجا ترسیم کنید، می توانید. اما برای من، ترجیح می دهم فقط یک به 10 بگویم، اقتصاد چقدر خوب است یا بد؟
و اگر به حدود یک یا دو سال به عقب نگاه کنیم، دیدیم که بسیاری از مردم در سال 2021 با مشاهده آن دو سه ماهه منفی تولید ناخالص داخلی، رکود فنی را در نظر می گیرند. در حال حاضر، از آن زمان تا به امروز سه ماهه های مثبت تولید ناخالص داخلی داشته ایم. پس آیا این بدان معناست که ما دیگر در رکود نیستیم؟ من می توانم استدلال کنم که اکنون در واقع بدتر از وضعیت یک سال پیش است که ما آن دو سه ماهه منفی تولید ناخالص داخلی را دیدیم. و بنابراین اگر چیزی بود، می‌توانم بگویم اگر فکر می‌کردید که ما قبلاً در رکود اقتصادی بودیم، زمانی که آن تعریف فنی را داشتیم، من فکر می‌کنم که اکنون حداقل در همان وضعیت هستیم که آن تعریف فنی دیگر کاربرد ندارد.

دیو:
بله، قبلاً در این برنامه زیاد در مورد این موضوع صحبت کرده ایم. و فقط برای اینکه همه بدانند، روشی که ما رسماً متوجه می شویم که آیا در رکود هستیم، عطف به ماسبق است. یک بوروکراسی دولتی وجود دارد، دفتر ملی تحقیقات اقتصادی، و آنها سال ها بعد تصمیم می گیرند. بنابراین به همین دلیل است که این موضوع جای بحث دارد. آیا همانطور که ج گفت یک تعریف کتاب درسی وجود دارد که بسیاری از مردم از آن استفاده می کنند که روش رسمی نیست و هیچ راه رسمی وجود ندارد که بدانند آیا در رکود هستیم یا خیر. بنابراین، با وجود اینکه از این سوال متنفرید، جی، ما شما را وادار به بحث در مورد آن خواهیم کرد. پس کتی، چرا کمی به اقتصاد بدبین هستی؟

کتی:
خب من خیلی بدبین نیستم ما اکنون از نظر فنی در یک واحد نیستیم زیرا تولید ناخالص داخلی منفی نبوده، مثبت بوده است. بیش از 10 میلیون فرصت شغلی داریم. ادعاهای بیکاری در حال افزایش است، اما با نگاهی تاریخی به آن هنوز بسیار کم است. بنابراین به طور کلی، زمانی که فرصت های شغلی وجود دارد، رکود نخواهید داشت. مردم ممکن است شغل خود را از دست بدهند، اما می توانند برگردند و شغل دیگری بگیرند. در وب‌سایت دولتی، آن‌ها آن را تعدیل بزرگ آمریکایی می‌خوانند که در آن افراد زیادی شغل خود را ترک می‌کنند و شغل دیگری را می‌گیرند. و باز هم، این معمولاً چیزی نیست که در رکود اتفاق بیفتد. اگر شغل خود را از دست بدهید، برای پیدا کردن کار مشکل تری خواهید داشت.
بنابراین تا زمانی که شاهد شکستن بازار کار نباشیم، فکر نمی‌کنم شاهد رکود باشیم. اما متأسفانه، این چیزی است که فدرال رزرو روی آن متمرکز است، شکستن بازار کار. بنابراین فکر نمی‌کنم امسال این اتفاق بیفتد، اما همه چیز به کاری که فدرال رزرو انجام می‌دهد بستگی دارد. منظورم این است که اگر آنها، گفته اند که قصد دارند نرخ پیاده روی را حفظ کنند. همه ما فکر می‌کردیم که آنها تمام شده‌اند و بعد آنها فکر نمی‌کنند که تمام شده‌اند، زیرا آنها همچنان به دنبال آن عدد تورم 2 درصدی هستند که به دلایلی فقط روی آن متمرکز شده‌اند. و تنها راهی که آنها می دانند چگونه به آنجا برسند و تورم را به چیزی که می خواهند پایین بیاورند، که هنوز دو برابر آنچه می خواهند است، 4 درصد بسیار پایین تر است، اما هنوز جایی که می خواهند نیست، آنها می روند دنبال بازار کار و که می تواند باعث رکود شود.
بنابراین اگر آنها دیوانه شدند و نرخ ها را زیاد افزایش دادند، فکر می کنم امسال شاهد آن باشیم. اما اگر ملایم بروند، امسال آن را نمی بینم. و همه ی دوباره سازی هایی که اتفاق می افتد نیز. فشار زیادی برای بازگرداندن کسب و کار به ایالات متحده وجود دارد و این باعث ایجاد مشاغل بیشتر می شود. و این بسیار عجیب است زیرا دولت در واقع آن را تبلیغ می کند، درست است؟ زمانی که فدرال رزرو در تلاش است این مشاغل را از بین ببرد، مشاغل بیشتری وجود دارد. بنابراین دوباره، مثل این است که همه این نیروها وارد می شوند و با هم تضاد می کنند که این احساس را به من القا می کند، انگار قرار است برای مدتی ثابت بمانیم.

J:
ببینید، من احساس نمی‌کنم که احتمال افزایش نرخ‌های بیشتری وجود داشته باشد، و می‌توانیم جداگانه در مورد آن صحبت کنیم. اما مستقل از آن، احساس می‌کنم فدرال رزرو بیش از حد اصلاح شده است. من احساس می کنم افزایش 500 امتیاز پایه در یک سال و نیم گذشته ما را در موقعیتی قرار داده است که هنوز عواقب اقدامات خود را ندیده ایم. و ما در مورد بازار کار صحبت می کنیم. من فکر می کنم مشکل بازار کار این است که همه روی اعداد سرفصل تمرکز می کنند. بنابراین شما به گزارش مشاغل ماه مه نگاه کنید، و ما گزارش مشاغل ماه ژوئیه را ندیده ایم، تا زمانی که این گزارش منتشر شود، آن را ندیده ایم، اما تا زمان ضبط، این کار را نکرده ایم، اما اگر به گزارش مشاغل ماه می و تیتر این است: "339,000 شغل ایجاد شد." اما این عدد خیلی خوبی نیست زیرا دو نظرسنجی مشاغل وجود دارد که دولت از آنها برای تعیین آنچه در بازار کار می گذرد استفاده می کند.
این را دارند به نام گزارش تأسیس که اساساً شرکت های نظرسنجی دولتی هستند و می گویند چند نفر به لیست حقوق خود اضافه کرده اید؟ و ماه گذشته یا ماه می، 339,000 بود. بنابراین، شرکت‌های شغلی گفته‌اند: «ما 339,000 شغل به لیست حقوق و دستمزد خود اضافه کردیم.» بنابراین این رقمی است که گزارش می‌شود. 339,000 شغل در ماه گذشته ایجاد شده است. همه چیز عالیه اما در واقع یک بررسی ثانویه وجود دارد که دولت انجام می دهد و به آن نظرسنجی خانوار می گویند. و اینجاست که دولت افراد عادی مثل من و شما را با تلفن همراه یا تلفن ثابت ما صدا می‌کند و می‌گوید: «هی، کارت چطور پیش می‌رود؟ آیا شاغلی؟ آیا شما بیکار هستید؟ آیا به دنبال شغل هستید؟" و بررسی خانوارها در ماه گذشته اساساً نشان داد که 400,000 نفر شغل خود را از دست دادند. 400,000 هزار نفر وقتی تلفن را برداشتند به دولت گفتند: من ماه گذشته شاغل بودم، این ماه شاغل نیستم.
و بنابراین تفاوت زیادی بین آنچه شرکت ها گزارش می کنند و آنچه خانواده ها گزارش می کنند وجود دارد. چرا اینطور است؟ خوب، تفاوت بزرگ بین این دو نظرسنجی، خوداشتغالی است. شرکت، نظرسنجی استقرار افرادی که خوداشتغال هستند را نمی گیرد. آن‌ها کسب‌وکارهای مادر و پاپ را جذب نمی‌کنند، کارگران شرکت‌کننده، افرادی که Uber، DoorDash و Etsy را انجام می‌دهند، جذب نمی‌کنند. و بنابراین در حالی که شرکت ها می گویند که رتبه حقوق و دستمزد آنها در حال افزایش است، مردم می گویند: "ما شغل خود را از دست می دهیم." و به این ترتیب مشخص شد که حدود 400,000 نفر در ماه مه شغل خود را از دست دادند یا گفتند: "من دیگر به عنوان یک فرد خوداشتغال مشغول به کار نیستم." ناگفته نماند، وقتی کسی می رود و شغل دومی را انتخاب می کند، یک عدد به نظرسنجی حقوق و دستمزد اضافه می کند. این که شرکت ها می گویند، "هی، ما یک نفر را در لیست حقوق و دستمزد اضافه کردیم"، اما کسی را از بیکاری دور نمی کند. هنوز هم می گویند شاغل هستند. بنابراین وقتی کسی می گوید که شاغل است، ما نمی دانیم که آیا آنها 1، 2، 3، 4 شغل دارند یا خیر. بنابراین ممکن است که در ماه مه، بسیاری از افراد شغل دوم، سوم یا چهارم را اضافه کرده باشند، که نوید خوبی برای اقتصاد و بخش اشتغال ندارد.
بنابراین به طور کلی، من فکر می کنم اشتغال بسیار بدتر از آن چیزی است که اعداد عنوان نشان می دهد. ثانیاً، من دیروز مقاله ای را خواندم که اساساً می گفت که با نرخ بهره در جایی که آنها هستند، بسیاری از مشاغل وجود دارند که با مشکل مواجه هستند. به این فکر کنید که چگونه کسب و کارها از خود سرمایه گذاری می کنند؟ بسیاری از مشاغل خودکفا هستند و پول در می آورند و از سود خود زندگی می کنند. اما بسیاری از کسب و کارها این کار را انجام نمی دهند. آنها با گرفتن پول از سرمایه گذاران، سرمایه گذاران خطرپذیر، یا سرمایه گذاران فرشته، یا با استقراض پول از بانک ها یا با انتشار اوراق قرضه، سرمایه گذاری می کنند. و نرخ‌های همه این موارد، چه اوراق قرضه‌ای که از بانک‌ها منتشر می‌کنید یا وام می‌گیرید یا آنچه باید به سرمایه‌گذاران بپردازید، با بالا رفتن نرخ‌های بهره، شرکت‌ها باید برای همه این اشکال تامین مالی هزینه بیشتری بپردازند. و شرکت ها نمی توانند هزینه…
والمارت در سال گذشته توانست اوراق قرضه را با 7 درصد بفروشد. آنها می توانند با 7 درصد پول جمع کنند. حالا باید 12 درصد پول جمع کنند. والمارت ممکن است بتواند از پس آن برآید، اما بسیاری از کسب و کارها هستند که نمی توانند. و بنابراین چیزی که من دیروز خواندم این بود که 37 درصد از کسب و کارها به دلیل این تنگنای اعتباری با باد مخالف قابل توجهی روبرو هستند، زیرا آنها در قرض گرفتن پول با هزینه هایی که می توانند بپردازند، مشکل دارند. 37 درصد از مشاغل تصور کنید که حتی یک چهارم این مشاغل از کار بیفتند. ما در مورد 9-10٪ از مشاغل صحبت می کنیم. این ده‌ها میلیون نفر هستند که با از کار افتادن این مشاغل شغل خود را از دست می‌دهند، حتی اگر از کار خارج نشوند، حتی اگر فقط مجبور باشند کارمندان خود را کاهش دهند، حتی اگر برای پس انداز مجبور به کاهش کار شوند. پول، ما به طور بالقوه شاهد بیکار شدن میلیون ها نفر خواهیم بود زیرا نرخ های بهره بالاتر بود و این بر مشاغل تأثیر می گذارد.

دیو:
این چند داده عالی است، و من در مورد داده های بازار کار کاملاً با شما موافقم. داده های بسیار گیج کننده و اغلب متناقض وجود دارد. بنابراین، اگر به آن علاقه دارید، مطمئناً کمی بیشتر از دیدن شماره بالای صفحه، آن را بررسی کنید. اما اسکات، من دوست دارم نظر شما را بشنوم زیرا شما می گویید که فکر می کنید فرود نرم امکان پذیر است.

اسکات:
بنابراین اول از همه، وقتی می‌گویم فرود نرم، در مورد تعاریف اشتغال صحبت می‌کنم که ما به طور رسمی آن را محاسبه می‌کنیم. فکر می‌کنم تشخیص ج درست است. و بنابراین سؤال این است که آیا این سؤالات دانشگاهی در رکود هستیم؟ آیا بیکاری افزایش می یابد؟ این نوع چیزها ما می توانیم تمام روز را بر اساس این تعاریف با آنها بحث کنیم. آنچه قرار است در چند فصل آینده اتفاق بیفتد این است که درد اقتصاد را تحت تاثیر قرار خواهد داد. مردم پول کمتری به دست خواهند آورد، با این حال شما می خواهید این را بیان کنید که از نظر بیکاری یا از دست دادن شغل کارگران، و ارزش دارایی ها به احتمال زیاد در بسیاری از موارد کاهش می یابد، به خصوص این مشاغل کوچک که J فقط در اینجا توضیح داد. .
چالش این است که فدرال رزرو در مورد آن چه خواهد کرد؟ این چیزی است که ما در اینجا سعی می کنیم به آن برسیم. و اگر کلاه جی پاول خود را بر سر بگذارید، درست است، این مرد آن را در سال 2021 منفجر کرد، درست است؟ تورم خیلی بالا رفت او آن را می داند. همه آن را می دانند. خوب، اگر در این برهه از زمان، جی پاول و فدرال رزرو هستیم، چگونه به میراث خود در اینجا فکر می کنیم؟ ما با تورم مبارزه می کنیم از بانک‌های مرکزی یاد می‌شود که آیا تورم در دوران تصدی آنها افزایش یافت یا رکود اقتصادی یا رکود وحشتناکی که آنها ایجاد کردند؟ و اگر بتوانید از این دو چیز اجتناب کنید، این تنها دستور راهپیمایی در اینجاست. و فدرال رزرو، در این برهه از زمان، چشم انداز روشنی برای متوقف کردن تورم دارد، به دلیل آنچه که جی در اینجا توضیح داد و اعداد بیکاری که توسط این عوامل زیربنایی دیگر پنهان شده است. اقتصاد گیگ با 20 تا 30 میلیون شغل در دهه گذشته منفجر شده است، 30 میلیون شغل گیگ. اینها در آمار بیکاری به حساب نمی آیند، درست است؟
خوداشتغالی، من اعداد آنجا را نمی دانم، اما مطمئن هستم که این خوداشتغالی توسط بسیاری از این افراد با ظرفیت مشابه تا حد زیادی افزایش یافته است. این در برخی از این ادعاهای بیکاری یا بیکاری تا حد زیادی به حساب نمی آید. 11 میلیون مهاجر غیرقانونی در این کشور وجود دارد که احتمالاً بسیاری از آنها شاغل هستند. آنها در آن آمار نشان داده نمی شوند. بنابراین فکر می‌کنم فدرال‌رزرو یک دوره بسیار طولانی در پیش دارد که در آن می‌توانند دردهای زیادی را در اقتصاد ایجاد کنند، بدون اینکه منشور پایین نگه داشتن بیکاری، علاوه بر پایین نگه داشتن تورم، تضعیف شود. و من فکر می کنم این عامل خطر واقعی در اینجاست که ما باید به نوعی از آن آگاه باشیم.
و به نظر من، این به آنها دید واضحی می دهد تا نه تنها آنها را یکی دو بار دیگر مثل آنچه که می گویند انجام دهند، بلند نگه دارند، بلکه آنها را بالا نگه دارند، خیلی از نقطه ای که درد به اقتصاد وارد می شود، بگذرد. در مقام رسمی محاسبه نخواهد شد. و این جایی است که من به نوعی نگران این هستم، درست است؟ این خبر خوبی نیست. این یک پیش‌بینی خیلی جالب نیست وقتی می‌گویم که فرود نرم من است که به اینجا می‌رسیم، آیا فدرال رزرو با درهم شکستن همه این آمارهای غیررسمی اشتغال که در کارت امتیازی آنها نشان داده نمی‌شود، تورم را شکست خواهد داد.

J:
آیا می توانیم در مورد تورم صحبت کنیم؟

دیو:
اجازه دهید آن را انجام دهد

J:
بنابراین فکر می‌کنم تا حد زیادی تورم را در کوتاه‌مدت شکست داده‌ایم، و می‌دانم که بسیاری از مردم با من موافق نیستند، اما این چیزی است که فکر می‌کنم داده‌ها طی دو ماه آینده نشان می‌دهند. در حال حاضر، همانطور که ما در حال ثبت این هستیم، تورم 12 ماهه آخر 4.0 درصد است. اعداد ژوئن در 12 ژوئیه منتشر می شوند، که فکر می کنم یک هفته و نیم قبل از انتشار آن خواهد بود. و من فکر می کنم آنچه که ما در زمان انتشار این مقاله به گذشته نگاه خواهیم کرد و خواهیم دید این است که تورم در آن یک ماه، عدد سالانه از 4.0٪ به زیر 3.5٪ کاهش می یابد. و سپس در ماه آگوست، عدد ژوئیه را خواهیم دید. و من حاضرم شرط ببندم که عدد سالانه 3.5% به زیر 3% می رسد.
بنابراین در ماه اوت، ما یک تیتر خواهیم شنید که تورم اکنون زیر 3 درصد است. آیا واقعا زیر 3 درصد است؟ نه، اما در 12 ماه آخر، میانگین 12 ماه گذشته احتمالاً تا آگوست زیر 3 درصد خواهد بود، زیرا دو عددی که در دو ماه آینده جایگزین شدند، اعدادی از سال گذشته بودند که فوق العاده و فوق العاده بالا بودند. و هر زمان که یک میانگین انجام دهید و یک عدد بزرگ را بردارید و آن را با یک عدد کوچک جایگزین کنید، میانگین کاهش می یابد. و بنابراین ما شاهد کاهش تورم از 4 به 3.5 به زیر 3 در دو ماه خواهیم بود. و من فکر می‌کنم رسانه‌ها به آن پایبند خواهند بود، حتی اگر معنی‌دار نباشد، حتی اگر کسی به اندازه من می‌تواند اینجا بنشیند و پیش‌بینی کند که این اتفاق می‌افتد، زیرا این فقط ریاضی است. رسانه ها به این موضوع پایبند خواهند بود و می گویند: «به این نگاه کنید. تورم بالاخره تحت کنترل است، اگرچه واقعاً تغییری نکرده است. اعداد ماهانه یکسان خواهد بود، اما تعداد سالانه کاهش می یابد.
و بنابراین فکر می‌کنم ژوئیه بیاید، آگوست بیاید، فدرال رزرو قرار است جلسه بگذارد و آنها بگویند، "خوب. تورم مشکلی نداره مشاغل آنقدرها تغییر نکرده است. همه چیز خوب است ما نیازی به پیاده روی نداریم.» اما سپس به سپتامبر می روید و به عدد اوت نگاه می کنید. خوب، آگوست گذشته یک رقم واقعاً بسیار پایین بود، بنابراین در ماه سپتامبر، احتمالاً شاهد افزایش نرخ تورم خواهیم بود. و این زمانی است که فدرال رزرو باید اساساً بگوید، "خوب." در حال حاضر، رسانه ها گزارش می دهند که تورم دوباره افزایش می یابد، همان اتفاق در ماه اکتبر رخ خواهد داد. سپتامبر و اکتبر شاهد افزایش مجدد این رقم خواهیم بود. و این زمانی است که فدرال رزرو باید تصمیم سختی بگیرد. آیا دوباره کوهنوردی می کنند؟ نه لزوماً به این دلیل که تورم بد است، بلکه به این دلیل که دوباره، آن شماره تیتری که همه به آن نگاه می کنند بدتر به نظر می رسد.
بنابراین، اگر بخواهم تورم را پیش‌بینی کنم، می‌خواهم بگویم تا زمانی که این آمار منتشر شود، زیر 3.5 درصد هستیم. بیایید اوت، ما زیر 3 درصد هستیم، در سپتامبر و اکتبر، به بیش از 3 درصد برگشتیم. همه کمی وحشت می کنند، و فدرال رزرو در سپتامبر و اکتبر تصمیم سختی برای اتخاذ دارد، و من فکر می کنم در آن زمان است که ممکن است شاهد افزایش 25 امتیازی دیگر از سوی فدرال رزرو در سپتامبر، اکتبر باشیم.

کتی:
آره، جی، منظورم این است که فدرال رزرو به دنبال نگاه کردن و هدایت اقتصاد از طریق آینه دید عقب است. و ابزارهایی که آنها استفاده کرده اند قدیمی هستند. باید به روز شود، اما متأسفانه امسال این اتفاق نخواهد افتاد. من نمی‌توانم بیشتر با شما موافق باشم که ما احتمالاً همان جایی هستیم که باید باشیم، اما داده‌هایی که آنها استفاده می‌کنند داده‌های قدیمی هستند. بنابراین یک مثال از آن اجاره و اجاره معادل مالک است که میانگین 12 ماه گذشته را می گیرند. خوب، ما می دانیم که اجاره ها یک سال پیش دیوانه کننده بودند، اما واقعاً از نظر رشد پایین آمده اند. نرخ رشد بسیار پایین است، اما وقتی میانگین سال گذشته را محاسبه کنید، بالاتر به نظر می رسد. بنابراین متأسفانه آنها فقط به داده های فعلی نگاه نمی کنند و این بر تصمیماتی که می گیرند تأثیر می گذارد.
در مورد... منظورم این است که ما در واقع برای یک دهه تا سال گذشته با کاهش تورم مبارزه کرده ایم. سال 2021 بود که جانت یلن می گفت: "اوه، ما به تورم بیشتری نیاز داریم." و پسر، آیا آنها آن را دریافت کردند. بنابراین کاهش تورم تا چند سال اخیر واقعاً روند بیشتری داشته است. و البته به دلیل دستکاری فدرال رزرو. خیلی متأسفانه، جی، فکر می کنم حق با شماست. من فکر می کنم که آنها آن را رفع کرده اند، اما داده ها این را به آنها نمی گوید زیرا آنها از داده های قدیمی استفاده می کنند. و متأسفانه، این می تواند به این معنی باشد که آنها نرخ ها را افزایش می دهند و واقعاً باعث آشفتگی می شوند. بنابراین امیدوارم کسی در تیم آنها را بیدار کند. اما بر اساس آخرین جلسات فدرال رزرو، به نوعی اتفاق آرا بود. من فکر می کنم دو نفر بودند که موافق نبودند، اما بقیه آنها در مورد افزایش بیشتر نرخ ها در سال جاری بسیار خوشبین بودند.

اسکات:
بنابراین اجازه دهید من یک سوال اینجا بپرسم و آن مرد آنجا باشم. بسیار خوب، پس همه ما موافقیم که نرخ‌ها افزایش خواهند یافت و فکر می‌کنیم که احتمال دارد فدرال رزرو نرخ‌ها را افزایش دهد. شاید همه ما در آنجا نظرات متفاوتی داشته باشیم. برخی از ما فکر می کنیم که فدرال رزرو خیلی باهوش نیست. فکر می‌کنم فدرال رزرو احتمالاً... ما احتمالاً اعتبار کمی به فدرال رزرو می‌دهیم، و آنها احتمالاً تا حدودی افراد بسیار باهوشی هستند. اما همه ما فکر می کنیم که آنها آن را مطرح خواهند کرد. چرا فکر می کنیم 10 سال پایین می ماند و در آن شرایط به رشد خود ادامه نمی دهد؟

J:
من شخصاً فکر نمی کنم که فدرال رزرو احتمالاً نرخ بهره را افزایش دهد. من فکر می‌کنم که آن‌ها تا زمانی که من بالغ شده‌ام، آخرین بار را صرف کرده‌اند و در مورد اینکه چگونه اقدامی انجام می‌دهند با شدت صحبت کرده‌اند و اگر این اتفاق بیفتد، تورم را مهار می‌کنند، و آنها مایلند که جسور باشید و از شانس استفاده کنید و آنچه را که درست است انجام دهید. و علی‌رغم تمام این صحبت‌ها، چیزی که ما در 20، 25 سال گذشته که به آن توجه کرده‌ام، بارها دیده‌ایم این است که آنها معمولاً بسیار بدجنس هستند. آنها نمی خواهند اقدام جسورانه ای انجام دهند زیرا از شکستن چیزها می ترسند. و من شخصاً فکر می کنم که وقتی تورم طی دو ماه آینده کاهش یابد، و دوباره، ریاضیات نشان می دهد که تقریباً به طور قطع این اتفاق خواهد افتاد، فکر می کنم آنها از آن به عنوان پوششی برای افزایش نرخ ها استفاده نمی کنند. همانطور که گفتم، فکر می کنم آنها در سپتامبر یا اکتبر تصمیم سختی خواهند گرفت، اما فکر می کنم بعید است که بیش از یک افزایش بیشتر ببینیم، و من حتی حاضرم شرط معقولی بکنم که ما امسال شاهد هیچ صعود دیگری نباشیم بنابراین من لزوماً فکر نمی‌کنم که شاهد افزایش بیشتر نرخ‌ها باشیم.

دیو:
شنیدن اینکه همه فدرال رزرو را پیش بینی می کنند بسیار جالب است زیرا، جی، من این استدلال را دریافت می کنم که فدرال رزرو از کاهش تورم به عنوان بهانه ای برای افزایش نرخ بهره استفاده می کند.

J:
نه افزایش نرخ

دیو:
نه افزایش نرخ اما من نظر مخالف را نیز شنیده ام که فدرال رزرو عمداً از داده های عقب افتاده به عنوان پوشش برای ادامه افزایش نرخ بهره استفاده می کند. منظورم این است که من و کتی همین روز قبل با کسی مصاحبه کردیم که این را می گفت، پس خیلی جالب است. همه ما فقط سعی می کنیم پیش بینی کنیم که آنها واقعاً در تلاش هستند به چه چیزی دست پیدا کنند.

J:
در اینجا یک سوال کوچک برای شما وجود دارد، دیو. بنابراین ما در اینجا در مورد تورم صحبت می‌کنیم، و می‌دانیم که هزینه‌های سرپناه و اصطلاحی که کتی استفاده می‌کند، اجاره معادل مالک، اساساً همه این موارد که شامل مسکن می‌شود، جزء داده‌های تورم، CPI است. به نظر شما چند درصد از CPI از داده های مسکن تشکیل شده است؟

دیو:
اوه من قبلا اینو میدونستم از سرفصل CPI؟

J:
آره.

دیو:
20 یا 30 درصد است.

J:
آره 33 درصد و از CPI اصلی، بیش از 40٪ است. بنابراین اساساً بیش از یک سوم و تا 40 درصد تورم مسکن است. و کتی وقتی گفت: "به خصوص در مورد مسکن، نمی توان به شماره اعتماد کرد زیرا بسیار عقب مانده است." وقتی نوبت به داده‌های مسکن می‌رسد، شش، نه ماه گذشته را بررسی می‌کنیم. و با این حال، این تا حد زیادی بزرگترین جزء این عدد تورم است. و بنابراین کتی دقیقاً روی علامت است که گفت: "ابزارهایی که ما باید به این موضوع نگاه کنیم بی معنی هستند." و بنابراین، ما به این اعداد نگاه می‌کنیم و می‌سازیم... یا نه ما، فدرال رزرو. و من با اسکات موافقم که فکر می کنم فدرال رزرو بسیار باهوش تر از آن چیزی است که بسیاری از مردم به آنها اعتبار می دهند. من فدرال رزرو را دوست دارم. من فکر می کنم آنها بهترین گروه بد بانک های مرکزی در جهان هستند.

اسکات:
بدترین بانک مرکزی دنیا

J:
بله، بهترین بانک مرکزی بد جهان. اما همانطور که کتی گفت، بله، ابزارهایی که آنها استفاده می کنند. امیدواریم که آنها ابزارهای داخلی داشته باشند که بسیار بهتر از چیزهایی هستند که ما می‌بینیم، زیرا فکر نمی‌کنم داده‌های واقعی که می‌بینیم معنی‌دار باشد، حتی اگر روندها ممکن باشد.

کتی:
خوب، و جی پاول یک وکیل است، نه یک اقتصاددان، و این دقیقاً چیزی را می گوید. هیچ کاری نمی توانیم در مورد آن انجام دهیم. ما باید فقط بتوانیم واکنش نشان دهیم و بتوانیم در زمانی که کنترل آن را نداریم و نمی دانیم چه اتفاقی می افتد، عمل کنیم. و خیلی خنده‌دار است که ما هر سه، فکر می‌کردم شاید بیشتر در یک اردو باشیم، اما واقعاً وحشیانه است که این همه نظرات مختلف از BiggerPockets، از OGs و سپس NGs داشته باشیم.

دیو:
خوب، جی، به نظر شما، اگر در مورد تورم اصلی شنیده اید که فقط هزینه های غذا و انرژی را کاهش می دهد، اکنون تورم هسته ای وجود دارد که هزینه های سرپناه را نیز کاهش می دهد، و این به طور قابل توجهی کاهش یافته است، زیرا من فکر می کنم بسیاری از مردم سعی می کنند به آنچه که J می گوید برسند، یعنی اگر این نشانگر عقب ماندگی را در هسته بردارید، که واقعاً بد است، ایده بهتری خواهید داشت.

J:
ما فقط به یک عدد CPI نیاز داریم که تنها فاکتور آن هزینه Skittles است. همه چیزهای دیگر را از بین ببرید.

دیو:
این چیزی است که مردم به آن اهمیت می دهند.

J:
بله دقیقا.

کتی:
منظورم این است که نگرانی این است که فدرال رزرو روی این نرخ تورم 2 درصدی متمرکز شده است، که هیچ کس واقعاً خواهان تورم نیست، به جز اگر دارایی هایی داشته باشید که تورم دارند، برای شما خوب است. اما هیچ کس نمی خواهد برای چیزها بیشتر بپردازد. اما این 2 درصد از کجا آمده است؟ و برای رسیدن به آن، به این معنی نیست که اگر در سال گذشته میانگین می‌گیرید و به عقب نگاه می‌کنید، باید اعداد تورم واقعاً، واقعاً بسیار پایین، زیر 2 درصد تا میانگین داشته باشید تا به 2 درصد برسید. . بنابراین واقعاً غیرممکن است، همانطور که من می بینم، و شما اعداد هستید، اما چگونه می توانید به 2٪ برسید وقتی که در گذشته تورم بالاتری داشتید و به گذشته نگاه می کنید و میانگین می گیرید... شما؟ تا زمانی که هدف را به نحوی تغییر ندهید و اعتراف نکنید، به آنجا نخواهیم رسید، ما نمی‌توانیم به آنجا برسیم، زیرا اعداد تورم پایینی نداریم که بتوانیم در این معادله به طور میانگین بپردازیم.

اسکات:
آمریکایی ها تورم بالا را دوست ندارند. و چرا 2 درصد را انتخاب کردند؟ به معنای واقعی کلمه، من فکر می‌کنم که این موضوع به این نتیجه می‌رسد، خوب، اگر کاهش تورم وجود داشته باشد، مردم پول زیادی انباشته می‌کنند و خرج نمی‌کنند و این باعث عقب ماندگی اقتصاد شما می‌شود. بنابراین اندکی تورم مردم را به مصرف ترغیب می کند، و من فکر می کنم به معنای واقعی کلمه به همان سادگی و پیچیده بودن آن نوع تفکر است. برو جلو، دیو.

دیو:
نه، می خواستم بگویم که ما نیک تیمیراوس را در برنامه داشتیم. او فدرال رزرو را برای وال استریت ژورنال دنبال می کند و تمام ماجرا را به ما گفت. اصولاً برخی از اقتصاددانان در نیوزلند دقیقاً همان خط فکری را داشتند که شما در مورد آن صحبت می کنید. و آنها مانند "2٪" بودند. و سپس اساساً هر بانک مرکزی دیگر در جهان مانند "خوب، 2٪" بود. نیوزلند ابتدا این کار را انجام داد.

اسکات:
آره بنابراین، اگر دلیل شما این است، و چگونه می توانید آن را استدلال کنید؟ منظورم این است که میلیون ها نفر این کار را انجام دهند، اما این فقط یک بحث بیهوده است. این همان هدف آنهاست. و آنها فشارهای واقعی دارند که مانع از رسیدن آنها به هدف 2 درصدی می شود، کتی. مهاجرت برای جایگزینی آن کارگران. بنابراین بسیاری از مردم به تازگی بازنشسته می شوند. این یک خبر عالی برای افرادی مانند ما است. ما در طول چند سال آینده، چند دهه آینده، با افزایش تقاضا برای کارگران و کمبود عرضه کافی، اختیارات دستمزد زیادی خواهیم داشت. و فدرال رزرو این را به عنوان معیار اصلی که به دنبال حمله به آن است، کلید می زند. این یکی از شاخص های اصلی آنهاست که در اینجا سعی دارند به آن حمله کنند.
و مشکلات بزرگی در این زمینه وجود دارد. منظورم این است که ما دوباره جمعیت پیری داریم. افراد زیادی در حال بازنشستگی هستند. هر روز 10,000 نفر نیروی کار را ترک می کنند و این امر تا چند سال آینده ادامه خواهد داشت. و ما این دنیای جدید کار از راه دور را داریم. بله، عقب نشینی هایی از آن وجود دارد، اما به طور کلی، شما می توانید در هر جایی شغل پیدا کنید. شما می توانید بسیاری از این مشاغل را در هر کجای کشور انجام دهید، و این همچنان به افزایش دستمزدها در اینجا ادامه می دهد.
بنابراین من فکر می کنم که آنها کار را برای آنها قطع می کنند. و این مرا به این نقطه برمی‌گرداند که نمی‌توانم مسیر برخی از این شاخص‌های پیشرو و معیارهای تورم اصلی را به زیر 2 درصد ببینم. نمی‌توانم ببینم فدرال‌رزرو به‌کلی افزایش نرخ‌ها را در آینده نزدیک متوقف کند، یا اگر بتوانم، نمی‌توانم ببینم که آنها آن‌ها را دوباره پایین می‌آورند. و این برای سرمایه‌گذاران در طبقات خاص دارایی بسیار بد است، زیرا اگر نرخ‌ها برای سال‌های متوالی بالا بمانند، جایی که فکر می‌کنم در این نقطه از احساساتم متمایل می‌شوم، فشارهای ترکیبی برای افراد خاصی در طبقات خاص دارایی ایجاد می‌کند. مانند صاحبان کسب و کار کوچک J که در مورد آن صحبت کرد.

کتی:
به همین دلیل راه حلی وجود دارد. ربات ها را بیاورید. نمی‌دانم یادتان می‌آید، پنج سال پیش یا هر چیز دیگری، مردم می‌گفتند: «وای خدای من، همه این روبات‌ها شغل ما را خواهند گرفت.» مثل این است که، بله، آنها را بیاورید.

دیو:
منم همینو گفتم کتی ما به ربات ها نیاز داریم، آنها دوستان ما هستند.

کتی:
آنها دوستان ما هستند

دیو:
اینگونه است که همه ما توسط روبات ها کشته می شویم، آنها را به داخل دعوت می کنیم.

اسکات:
خب، ChatGPT به زودی پیش‌بینی‌ها را در اینجا انجام خواهد داد.

دیو:
بله دقیقا. همه ما به زودی بیکار می شویم. خوب، قبل از اینکه از اینجا خارج شویم، من می خواهم به بازار مسکن برسم. ما درباره شاخص‌ها و عوامل کلان تأثیرگذار بر بازار مسکن بسیار صحبت کرده‌ایم، اما دوست داریم بدانیم که فکر می‌کنید اوضاع به کجا می‌رود. کتی، بیایید با شما شروع کنیم. اگر بتوانید تمام احساسات خود را در مورد اقتصاد خلاصه کنید، فکر می کنید چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

کتی:
خوب، همانطور که قبلاً گفتم، دیو، بازار مسکن وجود ندارد، بنابراین نمی تواند روی آن تأثیر بگذارد. نه، هر بازاری به طور متفاوتی تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. متولد شدن و بزرگ شدن در سانفرانسیسکو، در سال 2001، دوران بسیار سختی در طول رکود فناوری بود، و ضربه سختی به سانفرانسیسکو زد. مناطق دیگر ممکن است آن را احساس نکرده باشند. به سرعت به امروز، برخی از مناطق مشاغلی مانند دیوانه وار ایجاد می کنند، و بسیاری از آن مناطق این کار را عمدا انجام می دهند. آنها اعتبار مالیاتی می دهند و آن را به مکانی واقعاً کار دوستانه تبدیل می کنند. البته وقتی این را می گویم تگزاس و فلوریدا به ذهنم خطور می کند. زمینه های دیگری وجود دارد که کاملاً مشاغل را دفع می کنند. بنابراین مهم نیست که چه اتفاقی می افتد، چه ما در رکود هستیم یا نه، آن مناطق اگر دوستانه برای کسب و کار نباشند، درد را احساس خواهند کرد. بنابراین در هر کجا که هستید متفاوت خواهد بود.
من فکر می کنم چیزی که ما به عنوان یک بازار دوشاخه می بینیم. شما بازارهای مقرون به صرفه تری دارید که دردی را احساس نمی کنند زیرا افزایش نرخ بهره تفاوت زیادی در پرداخت یک خانه 200,000 دلاری ایجاد نمی کند. بنابراین در مناطقی که مقرون به صرفه هستند، جایی که شغل وجود دارد و فقط بازارهای ثابت هستند، درد چندانی ندارند. شما وارد منطقه ای می شوید که در آن یک میلیون و پنج میانگین قیمت خانه است، آنها آن را بیشتر احساس می کنند. منظورم این است که من می توانم این را فقط به صورت حکایتی به شما بگویم. در پارک سیتی، موجودی بیشتری نسبت به مناطق دیگر وجود دارد. این املاک با قیمت بالاتری هستند و مردم شاید تازه از خانه دوم خود خلاص شوند. بنابراین باز هم، کاملاً به بازار بستگی دارد. اما مثل همیشه، اگر شغل‌ها و مشاغلی را که در اینجا باقی می‌مانند دنبال کنید، مشاغل آینده، مسکن تقویت خواهد شد. در مناطقی که مشاغل در حال ترک هستند و مردم ترک می کنند، کار سخت تر خواهد بود.

دیو:
بسیار خوب، جی، نظر شما چیست؟

J:
فکر نمی کنم حداقل برای یک یا دو سال، شاید چندین سال شاهد یک بازار عادی مسکن باشیم. بنابراین من فکر می‌کنم تا چند سال آینده همه چیز به هم می‌ریزد، حداقل نسبت به آنچه در سال‌ها، دهه‌های گذشته دیده‌ایم. از نظر تاریخی، منظورم این است که اگر به داده‌ها بین سال‌های 1900 و 2013 نگاه کنید، اگر تورم را دنبال کنید و افزایش قیمت مسکن را دنبال کنید، آنچه را که می‌بینید این است که این دو عدد تقریباً دست به دست هم داده‌اند. در حال حاضر، تورم به نوعی خوب و به آرامی و به طور مداوم در یک خط مستقیم بالا می رود. مسکن به نوعی بالا و پایین می رود و بالا و پایین و بالا و پایین می رود. اما بین سال‌های 1900 و 2013، جایی که این دو چیز شروع شد و جایی که پایان یافت، دقیقاً در یک مکان بودند. بنابراین شما می توانید واقع بینانه بگویید، یا می توانید به طور منطقی بگویید که قیمت مسکن در 100 سال گذشته تورم را دنبال کرده است.
اکنون از سال 2013، ما شاهد یک قطع ارتباط بزرگ بوده ایم. تورم همچنان در همان خط مستقیم بالا می رفت و قیمت مسکن به تازگی از سقف گذشته است. بنابراین اگر باور داشته باشید که روند بلندمدت ردیابی تورم مسکن درست است، در این مرحله دو اتفاق می تواند بیفتد. یکی، مسکن می تواند دوباره سقوط کند تا خط تورم را برآورده کند. و در این صورت، ما یک رویداد از نوع 2008 داریم که در آن شاهد سقوط قیمت ها هستیم. یا دو، مسکن به نوعی آویزان می‌شود، و تورم در 3، 5، 7 سال آینده افزایش می‌یابد، که کدام یک از آن‌ها خواهد بود... و می‌تواند ترکیبی باشد. شاید مسکن کمی پایین بیاید و تورم بالا برود. اما من معتقدم که ما آن سقوط را نخواهیم دید. من تمایل دارم به این باور برسم که به احتمال زیاد شاهد رکود قیمت مسکن در جایی که هستیم وجود دارد، شاید در طی سه، چهار یا پنج یا حتی بیشتر سال آینده، در حالی که تورم بالا می‌آید، کمی کاهش می‌یابد و این دو خط دوباره قطع می‌شوند.
بنابراین اگر من یک مرد شرط‌بندی بودم، می‌گفتم که احتمالاً تا پنج سال آینده شاهد رکود قیمت‌ها خواهیم بود.

دیو:
خوب، شما یک مرد شرط بندی هستید. شما مانند یک بازیکن پوکر حرفه ای هستید.

J:
خوب، من یک مرد شرط بندی هستم. شرط من وجود دارد.

دیو:
خیلی خوب. اسکات، آخرین کلمه در مورد بازار مسکن در اینجا چیست؟

اسکات:
فکر می کنم با این برداشت کاملا موافقم. من فکر می کنم که بسیار منطقه ای خواهد بود. نیروهای عرضه و تقاضای محلی در برخی موارد در سراسر کشور بر نیروهای کلان غلبه خواهند کرد. اما من فکر می‌کنم جایی که مشاغل و افراد در جریان هستند، عموماً گرایش مناسبی دارند و آن بازارها نسبت به بازارهایی که مردم در آن‌جا می‌روند، عملکرد بهتر یا کمتر بدی خواهند داشت. و من فکر می کنم که بازارهای با قیمت بالاتر، به نظر کتی، در معرض خطر بسیار بیشتری هستند، زیرا این تغییر بزرگی در پرداخت شما برای وام یک میلیون دلاری است. این یک تغییر چشمگیر خواهد بود.
من فکر می کنم که یک چیز اساسی که ما بارها اذعان کرده ایم یا شما در این پادکست به دیو اذعان کرده اید، اثر قفل است. 80 میلیون صاحب خانه آمریکایی به طور بالقوه فقط به وام های مسکن خود که در چند سال گذشته گرفته اند یا دارای املاک خود را آزاد و شفاف دارند قفل کرده اند. بنابراین، فشاری در بخش عرضه وجود نخواهد داشت که فکر می‌کنم سقوط را به سمت پایین سوق دهد. تا زمانی که نرخ بهره پایین نیاید، فکر نمی‌کنم شما شاهد حرکت مردم باشید، مگر اینکه دلیل خوبی برای انجام آن داشته باشند و حجم معاملات کاهش پیدا کند.
بنابراین مطمئن‌ترین پیش‌بینی من این است که حجم تراکنش‌ها بین قسمت اول سال 2022 و امروز کاهش می‌یابد، و فکر می‌کنم به مدت 10، XNUMX سال پایین می‌ماند، و به‌آرامی به دلیل دلایلی که مردم مجبور به جابه‌جایی می‌شوند، افزایش می‌یابد. در آن دوره، حرکت های داوطلبانه بسیار اندک خواهد بود. بنابراین باز هم حجم تراکنش را پایین نگه دارید. اما من فکر نمی‌کنم قیمت‌ها کاهش پیدا کند، فکر می‌کنم آنها راکد خواهند شد، فکر می‌کنم کلمه درستی است.
حالا، من یک اخطار دارم. وقتی املاک و مستغلات را به‌جای اقامت شخصی به‌عنوان یک جریان درآمد در نظر می‌گیرید، فکر می‌کنم که ارزش آن جریان‌های درآمد به‌طور چشمگیری کاهش یافته است. وقتی می‌توانید به والمارت در بازار بدهی عمومی با بهره 12 درصدی وام بدهید، این باعث می‌شود که نرخ سقف 4 درصدی در پروژه‌های چندخانواره جذاب‌تر و بسیار کم‌ارزش‌تر باشد. و بنابراین شما می خواهید 6٪ یا 7٪ نرخ سقفی یا چیزی شبیه به آن را بپردازید. بنابراین فکر می‌کنم در حالی که اجاره‌بها هنوز جای افزایش دارد، حتی با وجود هجوم عرضه‌ای که در سال آینده در فضای چندخانواری شاهد خواهیم بود، تعداد زیادی واحد در حال ساخت هستند، به نظر من ارزش جریان‌های نقدی از آن طبقه دارایی دچار اختلال می‌شوند، و این خبر بدی برای برخی سرمایه‌گذاران در آن فضای خاص خواهد بود.

دیو:
اوه اوه، اسکات در حال انتخاب مبارزه ای است که ما باید در آینده با هم داشته باشیم... ما همه شما را برمی گردانیم زیرا وقت ما تمام شده بود، اما این بحث بسیار خوبی است. شاید کایلین، شاید باید قسمت دوم این گفتگو را داشته باشیم که در آن در مورد بازار تجاری صحبت می کنیم. کتی، میخواستی اونجا چیزی بگی؟

کتی:
فقط می خواستم بگویم که اگر نرخ وام مسکن پایین بیاید و اگر به شش ها پایین یا حتی به پنج تا بالا برسد، که برخی از دلالان وام مسکن فکر می کنند باید قبلاً باشد، فقط به این دلیل که حاشیه در حال حاضر بسیار گسترده است، اگر یک دنیای عادی بود و اگر فدرال رزرو واقعاً متوقف شود و سیستم بانکی بتواند نفسی بکشد، به احتمال زیاد نرخ‌ها پایین می‌آیند. و اگر این اتفاق بیفتد، پنج تا 10 میلیون نفر دیگر خواهید داشت که می توانند دوباره واجد شرایط دریافت وام شوند. و در این سناریو، برای آنها اهمیتی ندارد که نرخ بهره چقدر است، آنها فقط مکانی برای زندگی می خواهند.
میلیون ها نفر هستند هفت تا... اوه، من اشتباه می کنم، اما 72 یا 82 میلیون هزاره. بچه ها شماره رو میدونید؟ من نمیتونم…

اسکات:
ما زیادیم..

کتی:
خیلی زیاد است، میلیون ها. و بزرگترین آنها در سن تشکیل خانواده هستند، آنها بچه دار می شوند. به نظر من مثل بچه بوم هست. این شما بزرگترین گروه هزاره ها هستید که اکنون ازدواج می کنند، بچه دار می شوند و جایی برای زندگی می خواهند. بنابراین من فکر می کنم ما یک رونق عظیم مسکن خواهیم داشت. رونق، رونق، رونق، اگر نرخ وام مسکن کاهش یابد، قیمت ها به شدت افزایش می یابد. بنابراین این چیزی است که من در واقع پیش بینی می کنم.

اسکات:
من با آن موافقم. اگر نرخ بهره را در پنج‌های بالا دریافت کنیم، فکر می‌کنم با کتی موافق باشم.

J:
منظورم آخرین اعدادی است که شنیدم و فکر می‌کنم مربوط به مارس یا آوریل است، 99 درصد وام‌های مسکن زیر 6 درصد هستند، 72 درصد زیر 4 درصد هستند، یعنی 27 درصد وام‌های مسکن چیزی بین 4 تا 6 درصد است. و بنابراین بله، ما در اواسط 6s یا حتی پایین 5s در سال آینده به زیر 5 درصد یا کاهش خواهیم داد، و این یک چهارم افرادی است که وام مسکن دارند و اکنون در موقعیتی هستند که می توانند وام مسکن خود را بدون ضرر معامله کنند. پول

دیو:
خیلی خوب. خب متاسفانه باید از اینجا بریم این خیلی سرگرم کننده بود. من واقعا از این قسمت خیلی لذت بردم. و شاید ما مقدار بیشتری از تمام وقت شما را برای انجام دوباره این کار بدزدیم. اما در عین حال، باز هم از همه شما برای حضورتان تشکر می کنم. ج، اگر مردم بخواهند با شما ارتباط برقرار کنند، کجا باید این کار را انجام دهند؟

J:
Jscott.com. حرف J، scott.com.

دیو:
خیلی خوب. و اسکات؟

اسکات:
می توانید من را در BiggerPockets پیدا کنید یا من را در اینستاگرام در scott_trench@ دنبال کنید.

دیو:
و کتی؟

کتی:
خوب، من در اینستاگرام هستم، @kathyfettke. و همچنین، می توانید من را در realwealth.com پیدا کنید.

دیو:
خیلی خوب. خوب، از همه شما برای حضورتان متشکرم و از همه شما برای گوش دادن سپاسگزارم. اگر از نمایش لذت بردید، لطفاً به یاد داشته باشید که در اپل یا Spotify ما را بررسی کنید. ما واقعا قدردان آن هستیم. و دفعه بعد برای On the Market شما را خواهیم دید.
On The Market توسط من، دیو مایر و کایلین بنت ساخته شده است. تولید شده توسط Kailyn Bennett، ویرایش توسط Joel Esparza و OnyxMedia. تحقیق پوجا جندال. کپی رایتینگ توسط Nate Weintraub. و یک تشکر ویژه از کل تیم BiggerPockets. محتوای نمایش در بازار فقط نظرات است. همه شنوندگان باید به طور مستقل نقاط داده، نظرات و استراتژی های سرمایه گذاری را تأیید کنند.