آیا سرمایه کافی برای داشتن ملک ندارید؟ وارد آربیتراژ Airbnb, استراتژی سرمایه گذاری محبوبی که به شما امکان می دهد اجاره ملک دیگری برای یک سود البته چند چالش هم در این زمینه وجود دارد. یعنی، شما باید صاحبخانه خود را متقاعد کنید که این ایده خوبی است! مثل همیشه، اشلی و تونی با چند نکته مهم بازگشته اند.
در قسمت امروز از پاسخ تازه کار، ما در حال شکستن هستیم آربیتراژ Airbnbو جوانب مثبت و منفی هر دو طرف چیدمان را بسنجید. ما همچنین بهترین ها را لمس می کنیم حمایت از مسئولیت استراتژی، با استفاده از یک HELOC برای پیش پرداخت، و زمانی که ممکن است خرید یک سودمند باشد دارایی کلید در دست در مقابل یک ملک مضطرب. در نهایت به موضوع می پردازیم برنامه ریزی مالیاتی و چگونه استخدام یک CPA می تواند به شما در صرفه جویی در فصل مالیات کمک کند!
اگر می خواهید اشلی و تونی به یک سوال املاک و مستغلات پاسخ دهند، می توانید در این پست پست کنید گروه فیس بوک تازه کار املاک و مستغلات! یا از طریق خط درخواست تازه کار (1-888-5-ROOKIE) با ما تماس بگیرید.
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
اشلی:
این قسمت 270 تازه کار املاک است.
تونی:
بنابراین، به نظر من، قطعاً نکات مثبت و منفی زیادی وجود دارد. من این سوال را با شخصی که آربیتراژ را انجام می دهد یا درخواست انجام آربیتراژ می کند مخالفت می کنم و ببینم پاسخ آنها چیست. درست است، اگر نگرانیهای مربوط به تعمیر و نگهداری و تعمیرات را مطرح میکنید و این نگرانیها مانند یک دستخوردگی هستند، پاسخ خوبی برای شما ندارند، پس با آنها کار نکنید. اگر نگرانیهای خود را در مورد مسئولیت و کاری که آنها انجام میدهند برای به حداقل رساندن آن یا کاهش آن خطر مطرح میکنید، با آنها کار نکنید. بنابراین سؤالات خود را برای آن شخص مطرح کنید، ببینید پاسخ آنها چیست، و اگر از صحبت های او اطمینان دارید، فکر می کنم برای هر دوی شما یک برد-برد است.
اشلی:
اسم من اشلی کهر است و با مجری همکارم تونی رابینسون اینجا هستم.
تونی:
و به پادکست تازه کار املاک و مستغلات خوش آمدید، جایی که هر هفته، دو بار در هفته، الهامبخش، انگیزه و داستانهایی را برای شما به ارمغان میآوریم که باید برای شروع سفر سرمایهگذاری خود بشنوید. امروز می خواهم کسی را با نام کاربری Lukester8891 فریاد بزنم. لوکستر ترک کرد تا نقدی پنج ستاره درباره پادکست اپل بگوید که می گوید، این یک پادکست دلگرم کننده است. پادکست تونی و اشلی بسیار آموزنده و دلگرم کننده است. از اینکه فضایی ایجاد کردید تا به افرادی مانند من دانش و انگیزه بیشتری بدهید تا در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات احساس اطمینان کنند." لوک، ما از شما و همه تازهکارهایمان که گوش میدهند قدردانی میکنیم، اگر هنوز دو دقیقه و 27 ثانیه طول میکشد تا وارد پادکست اپل شوید و یک بررسی پنج ستاره برای ما بگذارید، لطفاً لطف بزرگی به ما کنید و انجام دهید. که
هرچه بازبینیهای بیشتری دریافت کنیم، افراد بیشتری میتوانیم به آنها دسترسی پیدا کنیم، به افراد بیشتری میتوانیم کمک کنیم، این همان کاری است که ما دوست داریم اینجا در Real Estate Rookie انجام دهیم. و اگر هنوز من و اشلی را در اینستاگرام دنبال نمی کنید، به خودتان لطف کنید و این کار را نیز انجام دهید. من در @tonyjrobinson هستم، او @wealthfromrentals است، ما همیشه تقریباً بدون وقفه در مورد همه چیزهایی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است پست می کنیم. و شما می توانید چیزهای سرگرم کننده ای از همسرم ببینید، می توانید چیزهای سرگرم کننده ای از اشلی و بچه هایش ببینید. و شما می توانید نگاهی اجمالی به دنیای دو میزبان پادکست مورد علاقه خود داشته باشید.
اشلی:
بله، من در واقع امروز نظر شخصی را روی یکی از حلقه های اینستاگرام خود داشتم، و من فقط این دوبلکس را داشتم که سطل زباله بود. افراد طبقه بالا و پایین به فاصله دو هفته از هم بیرون شدند و بنابراین، کل ملک نیاز به بازسازی داشت و من این پیمانکاران بزرگ را دارم، آنها آن را دوباره انجام دادند و سه هفته برای من، کل مکان را برگرداندند. زیباست. بنابراین من از محتوای زیادی از آن و دو پیمانکاری که این کار را انجام دادهاند استفاده کردهام، به آنها پیامک میدهم و میگویم: «خوب، چه کسی میخواهد بیشترین پول را به شما بدهد؟ من شما را به عنوان یک همکار در این مورد اضافه می کنم» یا هر چیز دیگری. و این به یک شوخی تبدیل شده است زیرا آنها سعی کرده اند اینستاگرام خود را با نمایش کارهایی که در املاک و همه چیز انجام می دهند رشد دهند و عالی بوده است. بنابراین من فکر می کنم سه قرقره فقط از این یک ملک تا کنون در هفته گذشته شاید.
و یک نفر نظر داد و گفت: "من بسیاری از سرمایه گذاران را دنبال می کنم و به نظر می رسد شما واحدهای زیادی دارید که توسط افرادی که بیرون رانده می شوند سطل زباله و تخریب می شوند. من واقعاً کنجکاوم، آیا شما آن را برجسته میکنید یا خوب اشتباه نمیکنید یا چه؟» و من واقعاً از طریق اینستاگرامم برگشتم و نگاه کردم، و دو ملک وجود دارد، بنابراین سه واحد سطل زباله شدند و باید طی یک سال گذشته به طور کامل بازسازی می شدند. و یکی سرمایه گذار دیگری بود که من برای او مدیریت دارایی انجام می دهم و نه مال خودم. و سپس پروژه های توانبخشی است که انجام می دهم. ما امسال یک خانه احتکار خریدیم و یکسری قرقره روی آن انجام دادیم، اما درست مثل این بود که همه قرقرههای من چیز بدی هستند.
تونی:
فقط کتک بزن
اشلی:
هیچ قرقره ای وجود ندارد، این چه خوب است که این مستاجر این آپارتمان را ترک کرد و روز بعد آن را به دیگری اجاره کرد. و بنابراین، واقعاً مرا به فکر انداخت، مرد، شاید باید فقط برخی از خوبها را نشان دهم، نه فقط همه بدها را. اما من صادقانه پاسخ دادم، "این چیزی است که مردم با آن سرگرم می شوند." بنابراین فکر میکنم فقط پستهای بد را منتشر میکنم چون اینجا دارم گریه میکنم، اما حداقل مردم سرگرم هستند زیرا باید 20,000 دلار برای توانبخشی خرج کنم. همچنین ممکن است برای پرداخت هزینه توانبخشی، از بازدیدهای Reel 100 دلار تخفیف بگیرید.
تونی:
به هر دلیلی، من فکر می کنم مردم به طور طبیعی به سمت داستان های بد نیز گرایش پیدا می کنند. مانند من و راب، مجری مشترک پادکست املاک و مستغلات، در مورد چیزهای YouTube چت میکردیم و میگفتیم ویدیوهایی که بهترین عملکرد را دارند، آنهایی هستند که شعلههای آتش در تصاویر کوچک دارند. مثل این است که اگر صورت من باشد و اطراف من شعلههای آتش باشد یا صورت راب و اطراف او شعلههای آتش باشد، اینها ویدیوهایی هستند که مردم بیشتر از همه دوست دارند آنها را تماشا کنند زیرا فکر میکنند اتفاق بدی قرار است بیفتد. اما اگر در مورد ویدیویی صحبت کنم که در آن به این صورت است: «هی، این یک استراتژی واقعا مؤثر برای میزبانی عالی در Airbnb است» و من لبخند میزنم، هیچکس تماشا نمیکند. این عجیب ترین چیز است. بنابراین من نمی دانم، این همان چیزی است که هست. خب، برای امروز چند سوال خوب داشتیم. در پایان کمی در مورد آربیتراژ Airbnb صحبت می کنیم.
بنابراین، اگر با آن استراتژی آشنا نیستید، آن چیزی که هست و چگونه برای مالک، صاحبخانه و شخصی که آربیتراژ را انجام می دهد و همچنین برخی از معایب که ممکن است بخواهید به آنها توجه کنید را بررسی می کنیم. ما زمان کمی را صرف صحبت در مورد HELOC ها می کنیم و اینکه چه زمانی استفاده از HELOC برای مقاصد سرمایه گذاری ایده خوبی است و چه زمانی که اینطور نیست. و برخی از مواردی که باید در هنگام گرفتن یکی از آن خطوط اعتباری به آنها توجه کنید. ما در مورد املاک کلید در دست صحبت می کنیم و اگر در شرایط آب و هوایی امروزی، آیا استفاده از خدمات کلید در دست هنوز منطقی است؟ و اگر انجام می دهید، دلایل منطقی بودن آن چیست؟ ما همچنین کمی در مورد محافظت از خود در برابر مسئولیت صحبت می کنیم. بنابراین ما در مورد سیاست های چتر و بیمه صحبت می کنیم و سپس در مورد CPA ها و استراتژی مالیات صحبت می کنیم. بنابراین اگر میخواهید در سرمایهگذاریهای خود در املاک پسانداز کنید، مطمئن شوید که تا آخر راه را گوش کردهاید، زیرا ما موضوعات خوبی در راه شما داریم.
خیلی خوب بچه ها، پس بیایید به سوال اول در اینجا بپردازیم. این یکی از ویلیام کرافت است و او آن را در گروه فیس بوک تازه کار املاک و مستغلات پست کرده است. و سوال ویلیامز این است: "من فقط یک ملک اجاره ای دارم که به نام من و قرارداد اجاره به نام من است. آیا باید یک CPA استخدام کنم یا می توانم به طور معمول پرونده کنم؟ با تشکر." من فقط می خواهم با به اشتراک گذاشتن یکی از بزرگترین اشتباهاتی که در کسب و کار املاک و مستغلات خود مرتکب شدم و این که برای استخدام یک CPA خیلی منتظر ماندم شروع کنم. ویلیام، اگر هدف شما این است که به ساختن پورتفولیوی خود ادامه دهید و امیدوارم روزی تعداد قابل توجهی ملک داشته باشید، فکر می کنم هرچه زودتر بتوانید برای کمک به استراتژی مالیاتی خوب سرمایه گذاری کنید، بهتر خواهید بود.
زیرا بخش بزرگی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فقط جریان نقدی نیست که شما تولید می کنید، بلکه تمام مزایای مالیاتی است که همراه با سرمایه گذار بودن در املاک و مستغلات است. و بنابراین، اغلب اگر توصیه درستی از یک CPA ندارید، گاهی اوقات تصمیماتی می گیرید که می تواند به توانایی شما برای به حداکثر رساندن کسر مالیات آسیب برساند. بنابراین، حتی اگر یک ملک دارید، صادقانه بگویم، حتی اگر ملکی ندارید و فقط به خرید اولین ملک خود فکر می کنید، احتمالاً با نوعی CPA درگیر خواهم شد تا بتوانید شروع به ساختن نقشه راه مناسب برای خود کنید تا به شما کمک کند. درآمد مشمول مالیات خود را به حداقل برسانید
اشلی:
و من فکر میکنم نکته مهمی که باید به آن اشاره کرد این است که شما فقط یک CPA را استخدام نمیکنید، بلکه یک CPA را استخدام میکنید که در سرمایهگذاری در املاک و مستغلات آگاه است، بلکه برنامهریزی مالیاتی را نیز به شما میدهد. و این به نوعی کلید مهمی است که در آنجا می توانید یک CPA را پیدا کنید که می داند چگونه اظهارنامه مالیاتی برای املاک و مستغلات، برای املاک اجاره ای شما ارسال کند، می داند چگونه حسابداری شما را انجام دهد یا حتی ممکن است حسابداری شما را برای شما انجام دهد و سپس قرار دهد. آن را در اظهارنامه مالیاتی نکته مهم این است که یکی را پیدا کنید که در واقع نقشهبرداری یا برنامهریزی کند و به شما کمک کند تا استراتژیهایی را در نظر بگیرید که باید یا نباید قبل از انجام آنها یا قبل از پایان سال مالیاتی انجام دهید.
بنابراین، خیلی وقتها وقتی CPA دارید، خوب، همین الان ژانویه است، تقریباً زمانی که پخش میشود احتمالاً فوریه، شاید حتی مارس است، اما شما در حال جمعآوری موارد مالیاتی خود هستید، 1099s خود را از طریق پست دریافت میکنید. ، شاید W-2 خود را دریافت می کنید، گزارش های خود را جمع آوری می کنید، سپس آن را به CPA خود، حسابدار خود ارسال می کنید. وقتی آنها آن را دریافت کردند، اگر چیزی متوجه شوند که شما این مبلغ را به عنوان مالیات پرداخت خواهید کرد، هیچ کاری نمی توان انجام داد. سال مالیاتی آن اظهارنامه مالیاتی به پایان رسیده است. یادم هست این یک سال، قبض مالیاتی گرفتیم، مثل روز قبل از پرداخت مالیات بود، فکر کنم همینطور بود. و ما همیشه چیزهایمان را برای حسابدارمان ارسال می کنیم. او چند روز قبل به ما اطلاع میداد که مالیات ما چقدر است و آیا میتوانیم وارد شویم و امضا کنیم. روز قبل از سررسید پرداخت و سررسید اظهارنامه مالیاتی ما بود.
و من فقط به او ایمیل زدم و مثل "هی" او به من ایمیل زد و گفت: "اوه، شما بچه ها حدود 2,000 دلار بدهکار هستید" یا چیزی دیگر. من اینطور گفتم: "اوه خدای من." من امسال به نوعی نگران بودم که مالیات ما چقدر خواهد بود و چیزهای دیگر. و بعد گفتم: "وای، این عالی است." به مامانم زنگ زدم، گفتم: "اوه، باورت میشه؟ من خیلی هیجان زده ام." یک دقیقه بعد ایمیل دیگری دریافت کردم، "اوه خدای من، خیلی متاسفم. این برای شخص دیگری بود، شما 30,000 دلار بدهکار هستید. بلافاصله اشک ریختم، می گویم: «نه. اوه خدای من، این نمی تواند اتفاق بیفتد.» و بنابراین، من به دیوید زنگ زدم، چنین گفتم: "اینجوری [نامفهوم 00:09:02]." او می گوید، "اشکالی ندارد، ما دوست داریم آن را بفهمیم" و چیزهایی از این قبیل. و این همان جایی بود که ما را تحت تأثیر قرار داد: "خوب، ما باید برنامه ریزی مالیاتی انجام دهیم." این مسخره بود بنابراین، در آینده، چیزی شبیه به این است که هرچه زودتر بتوانید آن قطعه برنامه ریزی مالیاتی واقعی را از یک CPA اجرا کنید، به جای استخدام یک CPA برای ارسال اظهارنامه مالیاتی، بسیار مهم خواهد بود.
تونی:
توصیه های بسیار خوبی وجود دارد، اشلی، فقط در مورد این ایده که واقعاً برای مالیات های خود برنامه ریزی کنید و اجازه ندهید مالیات شما را غافلگیر کند. و این واقعاً چیزی است که ما امسال نیز سعی میکنیم روی آن تمرکز کنیم، آیا ارتباط منظمتری با استراتژیستهای مالیاتیمان در اطراف، "هی، P&L و کسبوکار تا به امروز چگونه به نظر میرسند؟" و اگر فکر می کنیم درآمد مشمول مالیات زیادی خواهیم داشت، برای جبران آن چه باید بکنیم؟ و ما در پایان سال گذشته برخی تفکیکهای هزینه را انجام دادیم تا به کاهش درآمد مشمول مالیات خود کمک کنیم و داراییهای بیشتری نیز داریم که به دنبال خرید آنها هستیم تا به کاهش بخشی از آن درآمد مشمول مالیات نیز کمک کنیم. حدس میزنم، یک سوال از شما، اشلی، آیا پرداختهای مالیاتی سه ماهه را انجام میدهید، مانند پرداختهای برآوردی خود یا فقط یک پرداخت را در پایان سال انجام میدهید؟
اشلی:
من مجبور نیستم زیرا درآمد مزرعه دارم و کشاورزان ملزم به پرداخت مالیات تخمینی نیستند.
تونی:
عالی. منظورم این است که اگر بتوانید تا پایان سال صبر کنید بهتر است. به این ترتیب می توانید تمام آن پول را در طول سال نگه دارید و در پایان فقط یک پرداخت بزرگ انجام دهید.
اشلی:
درست. چون شما به دولت پول بدون بهره می دهید.
تونی:
پول بدون بهره.
اشلی:
وام را از شما می گیرند. سررسید آن تا 15 آوریل نیست، اما شما آن را به صورت رایگان و بدون بهره زودهنگام به آنها قرض می دهید. بنابراین، من همیشه با برخی از دوستانم این بحث را دارم که اگر شما کارمند W-2 هستید، مشارکت دارید، آنها پولی را از چک حقوق شما برای پرداخت مالیات در طول سال برداشت می کنند. بنابراین من همیشه فکر می کنم که بهترین کار این است که آن را به صفر برسانیم. می شنوید که مردم در مورد "اوه، من امسال 5,000 دلار مالیات برای بازپرداخت دریافت کردم، بسیار خوشحالم." یعنی نه، شما 5,000 دلار اضافی به دولت پرداخت کردید و به آنها دادید.
تونی:
خیلی زیاد.
اشلی:
... آن پول پیش از موعد. بنابراین من فکر میکنم که این یک تصور اشتباه بزرگ این است که، شما مالیاتهای خود را بیش از حد پرداخت میکنید و آن پول را پس میگیرید و سپس دریافت آن مبلغ یکجا ممکن است عالی باشد. اما به این فکر کنید که آیا آن پول را در طول سال داشتید و میتوانید آن را کمی سرمایهگذاری کنید یا چیزهایی از این قبیل. شرط می بندم که شما می توانید بازدهی بیشتری را نسبت به دادن پول به دولت بدون بهره ببینید.
تونی:
بله، من همیشه با کسرهایم از هر چیزی که داشتم بازی می کردم. برای چی بود؟ شما باید به عنوان کارمند W-2 یا W-9 را پر می کردید؟
اشلی:
خیر، W-9 برای نشان دادن شماره تامین اجتماعی شما است. من فکر می کنم W... نه، W-3 چیزی است که…
تونی:
W-4.
اشلی:
بله، W-3 چیزی است که کارفرما دارد و آنها W-2 را صادر کردند.
تونی:
بله، پس W-4، شما کسر و چیزهای خود را قرار دهید. مثل هميشه داشتم با دستم بالا و پايين ميخوردم و ميخواستم بفهمم آن نقطه شيرين چيست. چون به همان اندازه، من واقعاً نمی خواستم بازدهی دریافت کنم. من فقط تمام آن پول را در طول سال می خواستم. بنابراین به هر حال، ویلیام، امیدوارم که به شما کمک کند. اگر آن را با صدای بلند و به اندازه کافی واضح نگفتیم، همانطور که اشلی گفت، CPA را استخدام کنید، به ویژه شخصی که فکر می کنم تجربه کار با سرمایه گذاران املاک و مستغلات را دارد و اگر می خواهید اطلاعات بهتری در مورد آنچه باید به دنبال آن باشید، بروید. به قسمت 255 برگردیم. ما به تازگی با آماندا هان مصاحبه کردیم، و او به نوعی کار فوق العاده ای انجام می دهد تا آنچه را که باید هم در تهیه کننده مالیات و هم در استراتژیست مالیاتی شما به دنبال آن باشید، تجزیه کند.
اشلی:
و هزینه آن تفاوت چندانی ندارد. بنابراین ویلیام، من نمی دانم که آیا شما فقط با استفاده از Turbo Tax یا چیزی شبیه به آن، اظهارنامه مالیاتی خود را ارسال می کنید. هنگامی که شروع به اضافه کردن به املاک سرمایه گذاری می کنید، معمولاً هزینه اضافی دریافت می کنند زیرا اکنون این فرم و موارد مشابه را پر می کنید. بنابراین فقط زمانی که با داشتن یک CPA صرفهجویی میکنید، فکر میکنم بسیار سودمند است و احتمالاً هزینه آن تقریباً یکسان خواهد بود. بنابراین برای اینکه من یک اظهارنامه مالیاتی LLC انجام دهم، فکر می کنم در سال گذشته 300 بود. فکر می کنم سال های قبل از آن 250 بود. و سپس بازگشت شخصی من، من به یاد ندارم که چقدر بود، اما چند 100 دلار برای انجام دادن.
اما این بخش برنامه ریزی مالیاتی است که می تواند گران تر باشد. اما اگر احساس میکنید که در این مورد بسیار مطمئن هستید، همچنان میتوانید اظهارنامه مالیاتی خود را انجام دهید، و به اندازه کافی آگاه هستید که در واقع اظهارنامه مالیاتی خود را انجام دهید و سپس فقط یک CPA برای آن بخش برنامهریزی مالیاتی و آن بخش بپردازید. همچنین، میخواهید یکی را پیدا کنید که با وکیل شما هم کار کند، زیرا اگر میخواهید راهاندازی شرکتهای LLC را شروع کنید که ساختار آن چگونه است، به نوعی از یکدیگر تعریف میکنند.
تونی:
پس باید به سوال دو برویم؟
اشلی:
آره.
تونی:
خیلی خوب. بنابراین این سوال بعدی از کریس لات است و کریس یک سوال در مورد آربیتراژ Airbnb دارد. بنابراین او می گوید: «آربیتراژ Airbnb از دیدگاه صاحبخانه، معایب عمده این استراتژی چیست؟ من به تازگی محل سکونت اصلی خود را برای اجاره لیست کردم و قبلاً سؤالاتی در مورد مستاجران احتمالی دریافت کرده ام که می خواهند ملک را به عنوان STR برای زمانی که خودشان از آن استفاده نمی کنند یا می خواهند بخشی از خانه را به عنوان STR اجاره کنند، اجاره کنند. " بنابراین من فکر میکنم اولین کاری که باید انجام دهیم این است که فقط تعریف کنیم که آربیتراژ Airbnb چیست زیرا همه حتی از آن اصطلاح آگاه نیستند. بنابراین آربیتراژ Airbnb یا آربیتراژ اجاره به این معناست که به جای اینکه ملکی را که مالک آن هستم بگیرم و آن را در Airbnb لیست کنم، بیرون می روم و ملک دیگری را اجاره می کنم و می گویم آن را ماهی هزار دلار اجاره می کنم، سپس برمی گردم و آن را می گیرم. فهرست کنم و آن را در Airbnb قرار دهم و سپس تمام درآمد را بالاتر از 1000 دلاری که به آن صاحبخانه می پردازم نگه دارم.
به عنوان شخصی که واحد را اجاره می کند و آن را در Airbnb اجاره می دهد، مزیت آن این است که اجاره خانه شخصی به میزان قابل توجهی نسبت به بیرون رفتن و خرید خانه خود، پول نقد کمتری دارد. بنابراین برای شروع به کار به سرمایه کمتری نیاز دارید، اما در مورد شخصی که آربیتراژ را انجام می دهد، معایبی وجود دارد. اما از دیدگاه صاحبخانه، آیا معایب عمده ای وجود دارد؟ بنابراین منظورم، اشلی، شما در حال انجام یک واحد آربیتراژ هستید. شاید اگر بتوانید با این موضوع صحبت کنید که چرا صاحبخانه ای که خارج از او با او کار می کنید شخصی است که شما می شناسید، چرا او برای این توافق باز بود و می دانست که اگر خودش آن را در Airbnb قرار می داد، احتمالاً پول بیشتری به دست می آورد. ?
اشلی:
زیرا او نمیخواست با اجاره کوتاهمدت سر و کار داشته باشد یا هیچ سرنخی از نحوه فهرست کردن یک ملک در Airbnb داشته باشد. بنابراین یک دلیل این است که او فقط نمی دانست چگونه این کار را انجام دهد یا تمایلی به انجام آن نداشت، بازی او اجاره های طولانی مدت بود. و من فکر میکنم بزرگترین چیز این است که شخصی را که به او اجاره میدهید بررسی کنید که در واقع اجارههای کوتاهمدت را اجرا میکند. بنابراین او میدانست که من اجاره میدهم، که او فقط کسی نیست که او هم اجاره میکند، بلکه به نوعی قمار میکند که واقعاً چیزی درباره این شخص نمیداند، به جز آنچه اعتبار و بررسی سوابق آنها نشان میدهد. او میداند من کجا زندگی میکنم، میداند اگر کرایه خانه را نپرداختهام کجا مرا پیدا کند. بنابراین اساسا داشتن اجاره تضمین شده در آن واحد عامل فروش بزرگی بود.
بنابراین فکر میکنم اگر میخواهید کسی را پیدا کنید که این کار را انجام میدهد، کسی که اجاره کوتاهمدت را اجرا میکند و میخواهید یک اجاره طولانیمدت با آنها انجام دهید، واقعاً برای بررسی آنها وقت بگذارید، ببینید آیا این کار را انجام داده است. هر گونه اجاره کوتاه مدت دیگر، هر آربیتراژ دیگری که انجام می دهند، با آن صاحبخانه ها صحبت کنید، سابقه آنها چیست؟ یک مزیت این است که خانه را مرتباً تمیز می کنید تا زمانی که فقط یک اجاره طولانی مدت در آنجا داشته باشید. به احتمال زیاد هر بار که گردش مالی وجود دارد، آن را به صورت حرفه ای تمیز خواهید کرد. بنابراین من در حال حاضر دو آربیتراژ دارم و فکر می کنم اولین موردی که شاید از اوت 2018 تا کنون داشته ام. و آن واحد به تازگی در وضعیت بکر باقی مانده است و من می بینم که گردش مالی زیادی در همان مجتمع آپارتمانی اتفاق می افتد، این یک مجتمع آپارتمانی 40 واحدی است.
واحد ما زیباتر از افرادی است که فقط دو سال در آنجا زندگی می کنند و روی دیوارها آثاری از این قبیل دارند. فقط ساییدگی و پارگی روی املاکی است که از آنجایی که ملک ما آنقدر مرتب تمیز می شود که از سال 2018 در وضعیت خوبی باقی مانده است. اساساً، ما از آن سال 2018 هیچ بازسازی انجام نداده ایم یا مجبور به انجام هیچ نوع تعمیر قابل توجهی نبوده ایم. و اگر به دلایلی، مستأجری به واحد مهمان Airbnb آسیب رساند، این ما هستیم که از آن مراقبت می کنیم. بنابراین، این موضوع دیگری است که وقتی شما این ترتیب را میدهید، روشن میکنم که چه نوع نگهداری و تعمیراتی، چه کسی مسئول چه چیزی خواهد بود؟ بنابراین، اگر قفلی وجود دارد، بسیار خوب، اگر برای اجاره بلندمدت اجاره میدهید و اجاره ما مانند هزینه ۲۵ دلاری برای قفل کردن است. اما اگر هجوم Airbnb باشد، آیا آنها به عنوان اپراتور آربیتراژ با شما تماس میگیرند یا با صاحبخانه تماس میگیرند زیرا نمیتوانند بفهمند چگونه وارد قفل شوند؟
مواردی از این دست شما باید بفهمید که چه چیزی باعث سایش و پارگی می شود که شرکت تعمیر و نگهداری از آن مراقبت می کند یا هر چیز دیگری. من به شما بچه ها یک نمونه از اتفاقی را که اخیراً رخ داده است، می زنم که در آن به نوعی درگیری با آربیتراژ بود، جایی که من به عنوان صاحبخانه می توانم ببینم که این امر برای انجام آربیتراژ منفی است. بنابراین در این آپارتمان یا مجتمع، یک شرکت مدیریت املاک در محل وجود دارد و بنابراین، در واقع مالک با آن سروکار ندارد. اما در هر صورت، شرکت تحت مدیریت ملک یا مالک، آنها برای مالک کار می کنند. بنابراین میهمانی که در اجاره کوتاه مدت اقامت داشت، سگی پارس می کرد و آنها نمی توانستند بفهمند چگونه می توانند از مهمان نگهداری کنند، زیرا اطلاعات تماس مهمان را نداشتند. آنها فقط اطلاعات من را به عنوان میزبان Airbnb داشتند.
پس با من تماس می گیرند، زنگ می زنم، برای مهمان پیام می گذارم، جوابی نمی دهد. شرکت مدیریت املاک جلو می رود و یا آنها بودند یا افراد دیگر در ساختمان، کسی به پلیس زنگ می زند. پلیس به نوعی متوجه می شود که او کیست، هر چه او را صدا بزنند، و این به این چیز بزرگ تبدیل می شود. بنابراین یکی از قطع ارتباطی که می توانم ببینم این است که آیا اتفاقی در واحد می افتد یا اتفاقی می افتد که صاحبخانه راهی برای تماس واقعی با مهمانی که در ملک می ماند ندارد. بنابراین شاید این چیزی است که شما می توانید قبل از زمان مشخص کنید تا با آن تماس بگیرید. اطلاعات باید برای شخصی که واقعاً در خانه می ماند یا چیزی شبیه به آن ارائه شود، درست همانطور که مالک می تواند با آن شخص مکاتبه کند یا می تواند هماهنگ کند. بنابراین، یک نقطه ضعف که من با آن مواجه شده ام.
تونی:
و من آن داستان را دوست دارم، اشلی و این من به نوعی کلاه اجاره ای کوتاه مدت خود را به عنوان صاحبخانه و به عنوان فردی که واحد آربیتراژ را اداره می کند، بر سر می گذارم. یک چیز که می تواند مفید باشد، آیا شما بچه ها مانیتورهای نویز در آن واحد دارید؟
اشلی:
نه، من هرگز در مورد آن نشنیده ام.
تونی:
بله، بنابراین دستگاههایی هستند که ما در اجارههای کوتاهمدت خود نصب کردهایم که اساساً سطوح دسیبل داخل ملک را کنترل میکنند و اگر برای مدت زمان طولانی از سطح مشخصی بالاتر رود، بهطور خودکار پیامی برای مهمانان ارسال میکند. از آنها بخواهید سطح سر و صدا را پایین نگه دارند. و حتی یک تنظیم وجود دارد، من کاملا مطمئن هستم که در آن شما می توانید زنگ هشدار را به صدا درآورید تا واقعاً آنها را به صدا درآورد. و اگر میتوانید به Airbnb نشان دهید که «هی، این شخص قوانین خانه من را نقض کرده است، زیرا بیش از حد پر سر و صدا بوده است»، اکنون میتوانید رزرو او را لغو کنید و بدون اینکه Airbnb خیلی از شما ناراحت باشد، او را به بیرون از محل اسکورت کنید. بنابراین برخی از کارها وجود دارد که حتی به عنوان یک صاحبخانه می توانید انجام دهید و بگویید: "هی، اگر در حال انجام آربیتراژ در واحد من هستید، می خواهم مطمئن شوم که این مانیتورهای نویز را نصب کرده اید و همچنین هر زمان که صدایی به وجود آمد به من اطلاع داده شود. موضوع."
بنابراین این یک چیز است، اما من آن داستان را دوست دارم زیرا قطعاً چیزی نیست که فکر می کنم صاحبخانه ها ممکن است نگران آن باشند. اما اگر شما فردی هستید که واحد را اجاره میکنید، انگیزهای دارید که مطمئن شوید همسایهتان یا مهمانهایتان همه را ترک نمیکنند، زیرا اکنون میدانید که برای تمدید آن زمان سختتری خواهید داشت. اجاره در زمانی که سررسید شود بنابراین فکر میکنم انگیزهای در هر دو طرف وجود دارد تا مطمئن شوند که مهمانان همیشه خوب رفتار میکنند. من فکر می کنم چیز دیگری که صاحبخانه ممکن است خود را در معرض آن قرار دهد، ممکن است کمی مسئولیت اضافی باشد. Airbnb دارای چیزی است که آنها محافظت میزبان می نامند، که AirCover نامیده می شود. بنابراین اگر مشکلی در ملک وجود داشته باشد، Airbnb تا 1 میلیون دلار محافظت از مسئولیت دارد، اما قطعاً یک بیمه نامه نیست.
و در آنجا موارد زیادی را دیده ام که اتفاقاتی افتاده است و Airbnb احساس می کند تحت حفاظت AirCover آنها قرار نمی گیرد. بنابراین، احتمالاً سعی میکنم مطمئن شوم که شخص شما که آربیتراژ را انجام میدهد، نوعی حفاظت مسئولیت اضافی دارد تا مطمئن شوم که اگر یکی از 12 فرد یا طرف مختلف که به صورت ماهانه از آن خانه عبور میکنند، اگر مشکلی پیش بیاید، چندین لایه حفاظتی بین شما و آن مهمان نیز وجود دارد.
اشلی:
آره، همه اینها توصیه خوبی است، تونی. این سطح سر و صدا، من هرگز در مورد آن نشنیده بودم. من تقریباً می خواهم یکی از شما را قرض بگیرم و آن را در خانه خود بگذارم و به نوعی با بچه هایم بازی کنم تا آن را فریب دهم.
تونی:
در واقع ممکن است برای بچه های خانه نیز بسیار خوب کار کند. مانند "هی، اگر بچه ها بروید..." اما نه، من فکر می کنم این نکته اصلی است. راستش کریس، چون شما صاحبخانه هستید. اگر زمان، تمایل یا توانایی آن را ندارید که خودتان آن را در Airbnb قرار دهید، همانطور که اشلی گفت، این ملک به طور حرفه ای هر دو تا سه روز یکبار تمیز می شود. شما تعمیر و نگهداری و تعمیرات خواهید داشت، اکثر موارد سطح پایین توسط شخصی که آربیتراژ را انجام می دهد تعمیر می شود، نه توسط شما. امیدوارم بتوانید حتی شاید کمی بیشتر برای اجاره خود هزینه کنید، درست است؟ زیرا میدانید که آنها کسبوکاری را در واحد شما راهاندازی میکنند. بنابراین می توانید بگویید: "هی، اگر اجاره بازار هزار باشد، من از شما 1,300 می گیرم" و حتی می توانید کمی در آنجا دست انداز شوید و آنها از آن راضی خواهند بود زیرا آنها راضی هستند. در طرف آربیتراژ، دو x یا سه x میسازیم.
بنابراین، به نظر من، قطعاً نکات مثبت و معایبی وجود دارد، من این سؤال را با شخصی که آربیتراژ را انجام می دهد یا درخواست انجام آربیتراژ می کند، مخالفت می کنم و ببینم پاسخ آنها چیست. اگر نگرانیهای مربوط به تعمیر و نگهداری و تعمیرات را مطرح میکنید و این نگرانیها به نوعی مانند تلو تلو خوردن هستند، پاسخ خوبی برای شما ندارند، پس با آنها کار نکنید. اگر نگرانیهای خود را در مورد مسئولیت و کاری که آنها انجام میدهند برای به حداقل رساندن آن یا کاهش آن خطر مطرح میکنید، با آنها کار نکنید. بنابراین سؤالات خود را برای آن شخص مطرح کنید، ببینید پاسخ آنها چیست و اگر از صحبت های او اطمینان دارید، فکر می کنم برای هر دوی شما یک برد-برد است.
بسیار خوب، پس بیایید به سؤال شماره سه در اینجا برویم. این از مایک وودراف میآید و سؤال مایک این است: «توصیههایی در مورد اینکه چگونه از خودم به عنوان یک سرمایهگذار به بهترین شکل محافظت کنم. من در حال خرید یک اجاره هستم و سعی می کنم بفهمم بهترین نوع بیمه یا راه هایی برای محافظت شخصی از من چیست. من می دانم که یک LLC احتمالاً بهترین خواهد بود، اما پاسخ های متفاوتی شنیده ام که اگر بتوانم آن را پس از بسته شدن در صورت وجود وام، انتقال دهم. گزینه دیگری که شنیده ام این است که فقط یک سیاست چتر دریافت کنید. همچنین، آیا افشاگری یا شرایط خاصی وجود دارد که اجارهکنندگان را مجبور میکنید با آن موافقت کنند؟» بنابراین چند سوال در اینجا وجود دارد، Ash. من فکر می کنم شاید ما باید به نوعی آنها را در هر یک از قطعات خود تجزیه کنیم. بنابراین اولین مورد این است که شاید حتی باید از نقطه نظر حفاظت از مسئولیت یک گام به عقب برداریم، دو گزینه وجود دارد. شما یک LLC دارید و یک سیاست چتر دارید، می توانم بگویم که ما در تجارت خود چه می کنیم. سپس آش، من کنجکاو هستم که چگونه این کار را در مال خودت انجام می دهی.
برای اکثر املاک ما، عنوان واقعی به نام نام شخصی ما است و بیشتر بدهی به نام شخصی ما است. ما هنوز همه آن درآمد و هزینه ها و سود را به عنوان درآمد کسب و کار می شناسیم. بنابراین از منظر مالیاتی، بخشی از LLC ما است، اما از منظر قانونی، مالکیت آن شخصاً یا شخصاً شریکم است. بنابراین کاری که ما در تجارت خود انجام دادیم این بود که بیمه اضافی دریافت کردیم. بنابراین ما بیمه خانه داریم و همچنین یک بیمه نامه چتر برای همه آن املاک نیز دریافت کردیم. و این مانند چندین میلیون دلار حمایت از مسئولیت است که همراه با آن سیاست های چتر است. بنابراین اگر قرار باشد در یکی از املاک ما اتفاقی بیفتد، حتی اگر نام شخصی ما روی عنوان و بدهی باشد، ما همچنان این لایه حفاظتی اضافی را داریم. بنابراین قبل از اینکه شخصاً ما را تحت تأثیر قرار دهد، این بدهی باید بیش از 2 میلیون باشد. بنابراین این کاری است که ما در کسب و کار خود انجام داده ایم تا بخشی از این خطر را کاهش دهیم. در کسب و کارت چطوری انجامش میدی، اشلی؟
اشلی:
بله، بنابراین هر زمان که شریکی را قبول می کنم، قطعا یک LLC باز می کنم. و سپس در اولین شراکتی که انجام دادم، بسیار ترسیدم که شکایت کنم. بنابراین من حتی یک سیاست چتر در مورد آن LLC بیش از آنچه شما واقعاً نیاز دارید، داشتم. و به خصوص در آن زمان ما یک، دو، و سپس سه ملک در آن داشتیم که یک تن از حقوق صاحبان سهام در آن نبود. بنابراین اگر از ما شکایت شود، واقعاً هیچ کسی نمیتواند از ما که سرمایهگذاران جدید هستیم، بگیرد. اما در حال حاضر، من روی هیچ یک از LLC ها خط مشی چتری ندارم. من شخصاً در مورد محل سکونت اولیه خود خط مشی چتری دارم. من هنوز یک ملک اجاره ای به نام شخصی خود دارم که برخی از مشاغلم را پوشش می دهد و پس از آن هنوز املاکی که به نام شخصی من بود را دارم. من هم یک سیاست چتر روی آنها داشتم، اما اخیراً آنها را به یک LLC تبدیل کردهام و دیگر آن سیاست چتر روی آنها را ندارم.
یکی از چیزهایی که من توصیه می کنم داشته باشید این است که مستاجران شما بیمه اجاره نشین را دریافت کنند، داشتن بیمه شخصی آنها به نظر من یک مزیت بزرگ است. اما من فکر می کنم انجام LLC یک راه عالی برای محافظت از خود است. تنها چیزی که باید مراقب آن باشید این است که اگر آن وام مسکن 30 ساله با نرخ بهره پایین را می خواهید که به احتمال زیاد باید آن را به نام شخصی خود قرار دهید و در آن زمان است که باید ادامه دهید و آن بیمه چتر را دریافت کنید. بنابراین می توانید آن نرخ وام مسکن خوب را دریافت کنید. نرخ وام مسکن اکنون به خوبی چند سال پیش نیست، اما همچنان بهتر از نرخ تجاری است. من فقط یک وام تجاری دادم و فکر می کنم 7.4٪ نرخ سود آن بود. آیا اخیراً کاری انجام داده اید، تونی، در زمینه مسکونی یا تجاری؟
تونی:
آره. اخیراً در بخش مسکونی قراردادی بسته ایم. میخواهم بگویم که ما در مورد آن معامله حدود 6 درصد حق داشتیم، بنابراین تقریباً یک امتیاز کمتر از آنچه شما میگویید. و صادقانه بگویم، این دلیل بزرگی است که چرا بسیاری از بدهی های ما به نام شخصی ما است، زیرا ما توانستیم چنین شرایط مطلوبی داشته باشیم. همانطور که گفتم، بهترین نرخ بهره ما برای یکی از اجاره های کوتاه مدت ما در حال حاضر 2.6٪ در یک 30 سال ثابت است. و مثل این است که فقط پول رایگان است، به خصوص در مقایسه با نرخ امروز. بنابراین برخی چیزها برای فکر کردن وجود دارد. ما اکنون یک قسمت را انجام دادیم، من سعی می کردم به شماره قسمت نگاه کنم اما نتوانستم آن را پیدا کنم تا شاید بتوانیم یادداشت های برنامه را بگذاریم.
اما ما با مردی مصاحبه کردیم، اشلی و کل تجارتش در مورد کمک به سرمایه گذاران املاک و مستغلات از منظر مسئولیت بود و اینکه چگونه کسب و کار خود را به روش های مختلف ساختار می دهید تا مسئولیت خود را کاهش دهید. و بدیهی است که فرآیند او برای افرادی بود که شاید کمی دارایی و ارزش خالص بیشتری داشتند و بیشتر نگران بودند. اما او چارچوب بسیار محکمی داشت که ساخته بود تا بگوید: "هی، شما به این نوع موجودیت نیاز دارید که این را داشته باشد، شما به این موجودیت نیاز دارید که این را داشته باشد و شما باید این نوع دارایی ها را با این چیز داشته باشید." بنابراین اگر بتوانیم آن قسمت را پیدا کنیم.
اشلی:
آره، برایان بردلی بود.
تونی:
آنجا می روید
اشلی:
می دانم چون از آن استفاده می کنم، همیشه آن را توصیه می کنم. و قسمت 105 بود و بعد یا 104 یا 106 بود چون ما اپیزودهای پشت سر هم با او انجام دادیم. اما این یک اپیزود فوق العاده بود. او همچنین یک خبرنامه دارد که شما می توانید در آن ثبت نام کنید و او به شما ایمیل می دهد، من نمی دانم فرکانس آن چقدر است. اما من آنها را دریافت میکنم و هر بار به او نگاهی میاندازم، که توصیههای خوبی در مورد این قطعه مسئولیت در مورد نحوه محافظت از خود است.
تونی:
این یکی از اپیزودهایی است که با شنیدن همه چیزهایی که ممکن است اشتباه پیش برود، تقریباً شما را از اینکه یک سرمایه گذار املاک و مستغلات باشید می ترساند. اما من فکر میکنم که او قطعاً کار بزرگی انجام داده است که چگونه میتوانید آن را تنظیم کنید تا از خود در برابر برخی از چیزهایی که با مالک بودن همراه است محافظت کنید.
اشلی:
و یک سوال که همیشه می بینیم این است که آیا باید یک LLC را در ایالتی که در آن زندگی می کنم یا ایالتی که در آن سرمایه گذاری می کنم باز کنم؟ یا باید یکی را در دلاور یا وایومینگ باز کنم و او هم به این موضوع بپردازد، زیرا بستگی به شرایط شما دارد. بنابراین، قطعاً دو قسمت عالی برای گوش دادن و اگر آن قسمتها را به خاطر دارید، عالی است، وقت آن است که به عقب برگردید و آن قسمتها را نیز تازه کنید.
تونی:
بسیار خوب، پس بیایید به سؤال بعدی در اینجا بپردازیم. این یکی از Chase Fayver می آید، و سوال چیس این است که "معایب اصلی ویژگی های کلید در دست چیست؟ من سود 6 درصدی را برای وام 30 ساله تبلیغ شده دیده ام، که مطمئن نیستم اکثر مردم در حال حاضر بتوانند با کارمزد مدیریت 8 درصد دریافت کنند. به غیر از این، آنها گزینه بسیار خوبی به نظر می رسند، به خصوص اگر بتوانید یک ساختمان جدید با جریان نقدی از سال اول خریداری کنید. خوب نظر شما چیست؟" من فکر می کنم به طور کلی، Ash، و من هرگز یک ملک کلید در دست خریداری نکرده ام، فکر نمی کنم شما نیز خریداری کنید. اما من فکر می کنم به طور کلی، شما همیشه با فرض خرید درست، بازده بهتری خواهید داشت. اگر خودتان کار پیدا کردن یک ملک آسیب دیده، بازسازی آن و سپس تامین مالی مجدد آن را انجام دهید، همیشه بازده بهتری خواهید داشت. مزایای یک ملک کلید در دست این است که کار سخت یافتن معامله خارج از بازار و مدیریت بازتوانی و تثبیت آن، همه چیز برای شما انجام شده است.
بنابراین اگر زمان، تمایل یا توانایی انجام تمام کارهای سخت انجام این فرآیند را ندارید، فکر میکنم جایی وجود دارد که ویژگیهای کلید در دست منطقی هستند، به خصوص اگر منبع سرمایه ثابتی داشته باشید. به طوری که شاید هر شش ماه تا یک سال، بتوانید ملک دیگری را بدون نگرانی بخرید، خودتان سرمایه کافی دارید. اما اگر می خواهید بتوانید سرمایه خود را بازیافت کنید، بدیهی است که خرید رویکرد بهتری است. بنابراین من فکر می کنم چیس، بستگی به موقعیت منحصر به فرد شما و اهداف شما دارد.
اشلی:
در قسمت 29 Real Estate Rookie، بنابراین یکی از اپیزودهای اصلی ما Whitney Hutten و Lance Robinson را داشتیم، جایی که آنها به عمق تجربه سرمایه گذاری کلید در دست خود پرداختند و هر دو توانستند ثروت خود را بر اساس اجاره کلید در دست ایجاد کنند. آنها اینگونه شروع کردند و این سبدهای بزرگ را ساختند و ثروت خود را از آن ساختند. از آن زمان، می دانم که ویتنی کارهای دیگری را ادامه داده و انجام داده است، اما این چیزی است که او را شروع کرد. بنابراین آنها به نوعی به مواردی می پردازند که باید به دنبال آنها باشید و مزایا و معایب اجاره کلید در دست را دوست دارید. اما آنها قطعاً دو داستان موفقیت آمیز هستند که از اجاره کلید در دست بیرون آمده اند. اما نکته ای که در اینجا در مورد این سوال وجود دارد این است که من سود 6٪ برای وام 30 ساله تبلیغ شده را دیده ام، که مطمئن نیستم که اکثر مردم در حال حاضر بتوانند با کارمزد مدیریت 8٪ دریافت کنند.
تونی:
من فرض میکنم منظور چیس این بوده که جریان نقدی هم نخواهد داشت. با بالا بودن نرخ بهره و محاسبه هزینه مدیریت، بازدهی آنچنان خوب نخواهد بود. این فرض من است. بنابراین چیس، اگر از پایگاه خارج شدیم، به ما اطلاع دهید. اما این چیزی است که من فکر می کنم او به آن می رسد.
اشلی:
بسیار خوب، پس اگر اینطور است، سؤال بسیار خوبی است که از ارائه دهنده شرکت کلید در دست بپرسید. بگویید، «من به این موضوع نگاه میکنم، نمیبینم که چگونه اعداد و ارقام مشخص میشوند» و ببینید که آنها چگونه به این موضوع واکنش نشان میدهند که به نوعی به شما بازخورد میدهند. اگر از یک شرکت واقعی استفاده نمیکنید و فقط به دنبال ملکی هستید که قبلاً بازسازی شده است، آن را از MLS میخرید. مانند یک مدیر املاک در محل یا چیزی شبیه به آن وجود ندارد. این فقط کسی است که در حال فروش است فقط نیازی به توانبخشی ندارد. فقط آن پیشنهادات توپ کم را دور بریزید، آن را امتحان کنید. منظورم این است که ما در اینجا مربیان 90 روزه مردانه را انجام میدهیم و براندون را داشتیم که از روز اول میگفتیم: «خب، چند پیشنهاد میدهی؟» او میگوید: «خب، من هیچکدام را نساختم». دفعه بعد که با او صحبت کردیم، پیشنهادی داد. پیشنهاد پذیرفته شد و او به جای اینکه منتظر باشد قیمت خرید با چیزی که او میخواست در پیشنهادات کم توپ ارائه شود مطابقت داشته باشد، آنچه را که میتواند مؤثر واقع شود، کنار گذاشت. بنابراین این توصیه من است که باید ادامه دهید و این اتفاق بیفتد.
همچنین، من از سرمایه گذارانی شنیده ام که می گویند یک استراتژی که انجام می دهند این است که حتی برای جریان نقدی خرید نمی کنند. آنها فقط به دنبال شکست هستند زیرا می دانند که قدردانی زیادی در این منطقه وجود دارد و برای قدردانی سرمایه گذاری می کنند. بنابراین شاید این بتواند راهی برای تغییر استراتژی شما باشد. اگر مطمئناً می خواهید به دنبال جریان نقدی بروید زیرا می خواهید سال آینده شغل خود را رها کنید و به این درآمد نیاز دارید، شاید این برای شما مناسب نباشد. اما اگر فقط سعی می کنید ثروت بسازید، شاید بازنشستگی ایجاد کنید و در حال حاضر واقعاً به دنبال پول نقد نیستید، می دانید، می خواهید W-2 خود را برای چند سال دیگر کار کنید، چیزهایی مانند آن اگر میخواهید از این ملک قدردانی کنید، شاید شکستن آنقدرها هم بد نباشد، فقط به این دلیل که بازار داغ رو به رشدی نیز دارد. بنابراین مطمئن شوید که به دنبال همه راههای مختلف برای ایجاد ثروت واقعی از یک ملک و نه فقط جریان نقدی هستید و ببینید که آیا یکی از آن راههای دیگر به نوعی با نیازهای شما مطابقت دارد یا خیر.
تونی:
بله، آش، خیلی خوشحالم که آخرین موضوع را در مورد قدردانی مطرح کردید، زیرا چیزهای دیگری خارج از جریان نقدی وجود دارد که باید هنگام بررسی معاملات در نظر بگیریم. جریان نقدی فقط یک قطعه است، اما شما از دارایی قدردانی می کنید، بدهی ها را پرداخت می کنید و از مزایای مالیاتی برخوردار هستید. و اگر شما یک درآمد W-2 هستید و به دنبال فرصتی هستید، کارهایی وجود دارد که باید انجام دهید تا بتوانید آن کادرها را علامت بزنید. اما اگر به دنبال مقداری ضایعات هستید، ممکن است مقداری از درآمد W-2 را جبران کنید، خرید چیزی که قبلاً راه اندازی و اجرا شده است ممکن است راه آسان تری باشد.
انجام آن در فضای اجاره کوتاه مدت آسان تر است. انجام این کار در فضای اجاره بلندمدت بسیار سخت تر است، اما اگر بتوانید از آن حلقه ها عبور کنید، می توانید. اما ما جی اسکات و دیو مایر را در قسمت 224 داشتیم و آنها در مورد چهار راه سودآوری املاک صحبت کردند. بنابراین اگر میخواهید در مورد چیزهای خارج از جریان نقدی تجدید نظر کنید، باید زمانی که در حال تجزیه و تحلیل یک معامله هستید به آن نگاه کنید. با جی اسکات و دیو مایر به قسمت 224 برگردید. دو تا از باهوش ترین افرادی که در حوزه املاک و مستغلات می شناسم.
اشلی:
من با آن موافقم قطعا
تونی:
بسیار خوب، بنابراین این سوال بعدی از دنیز بیدینگر می آید و سوال دنیز این است: «آیا فقط بهره HELOC ابزار خوبی برای استفاده از سهام به عنوان پیش پرداخت برای خرید و نگهداری ملک است؟ یا اینکه روش مالی برای یک روش ثابت و تلنگر که در آن شما می توانید به زور سهام و رفع یا فروش را مجبور کنید بهترین کار را دارد؟ بنابراین Ash، نظر شما در مورد استفاده از HELOC برای خرید و نگهداری طولانی مدت چیست؟
اشلی:
بنابراین برای من، من این کار را انجام دادهام، اما با بازسازی ملک، ایجاد این قدردانی، میخواهم سرمایهگذاری مجدد انجام دهم و بتوانم خط اعتباری خود را پرداخت کنم. فیلیپه مجیا، که قبلاً میزبان مشترک این پادکست بود، از HELOC های خود برای خرید ملک استفاده می کرد و فقط تمام جریان نقدی خود را می گرفت و به سرعت HELOC را پرداخت می کرد. او هرگز نرفت و دوباره سرمایه گذاری کرد. او در این شرایط از آن به عنوان پیش پرداخت استفاده می کند. بنابراین او این کار را به این ترتیب انجام داد و به نظر می رسید که برای او خوب کار کرده است، درست مثل اینکه تا زمانی که HELOC پرداخت نشده بود، هیچ یک از جریان نقدی را برای خودش نگه نمی داشت. و پس از آن هر ملک دیگری بود، پس بگوییم که او دو یا سه ملک دیگر داشت که قبلاً پیش پرداخت را پرداخت کرده بود، او آن جریان نقدی را نیز می گرفت تا پیش پرداخت آن ملک چهارم را پرداخت کند. و فقط در پرداخت آن خط اعتباری سخت تلاش می کرد تا زمانی که پرداخت شد و سپس می رفت و شروع به جستجوی خانه بعدی می کرد. دوباره از آن خط اعتباری به عنوان پیش پرداخت استفاده کنید.
بنابراین قطعاً میتوان چنین کاری کرد. بنابراین، اگر بتوانید مقداری سرمایه برای بازسازی آن بگذارید، شاید حتی بتوانید اجارهها را افزایش دهید و بازپرداخت کنید. نقطه ضعف این است که شما دو بار هزینه های بسته شدن را پرداخت می کنید. بنابراین وقتی ملک را خریداری میکنید، وام مسکن را دریافت میکنید، هزینههای بسته شدن را میپردازید و میروید و برای پرداخت آن خط اعتباری و اولین وام اصلی، سرمایهگذاری مجدد میکنید، دوباره هزینههای بسته شدن را پرداخت میکنید. اما اگر آن را در اعداد خود کار کنید، بنابراین وقتی از گزارشهای ماشین حساب BiggerPockets استفاده میکنید، بخشی برای گفتن هزینههای بسته شدن وجود دارد. بنابراین وقتی استراتژی انفجاری را انجام میدهید، میتوانید آن را حساب کنید. بنابراین، همچنان میتوانید ببینید که پول نقد شما در بازده نقدی چقدر است که در معامله قرار میدهید. بنابراین مطمئن شوید که در هنگام انجام بازپرداخت وام پس از وام اولیه ملک، آن موارد را نیز در نظر می گیرید.
تونی:
بله، فکر میکنم ایده من همیشه این بوده است که هر زمانی که شما بدهی کوتاهمدتی مانند HELOC، سرمایه خصوصی، پول سخت دارید، من معمولاً معتقدم که شما باید این کار را فقط برای یک پروژه کوتاهمدت انجام دهید. بنابراین من ایده انجام آن را برای یک تلنگر دوست دارم. من از ایده استفاده از آن برای BRRRR خوشم می آید، اما فقط احساس می کنم می خواهم بتوانم شب ها بخوابم. و ایده داشتن این بدهی که واقعاً برای مقاصد کوتاه مدت ساخته شده است در یک ملک بلندمدت گره خورده است، ممکن است شما را در شرایط سختی قرار دهد. اما اگر مقدار پولی که استفاده میکنید نسبتاً کم بود، شاید این معامله جریان نقدینگی زیادی را به تعویق بیندازد. شاید منطقی باشد، اما من قطعاً فکر میکنم این خطری است که میخواهی قبل از اینکه وارد آن بشوی، آن را بسنجی، دنیز. بنابراین امیدوارم که کمک کند.
اشلی:
خب، تونی، یک قسمت عالی دیگر از Rookie Reply. بچه ها از اینکه به ما پیوستید بسیار متشکرم من اشلی @wealthfromrentals و او Tony @tonyjrobinson در اینستاگرام است، و ما چهارشنبه با یک مهمان برمی گردیم. بچه ها دفعه بعد میبینمتون
پادکست را اینجا تماشا کنید
در این قسمت ما پوشش می دهیم
- چگونه به وارد املاک و مستغلات شوید بدون داشتن ملک
- چرا یک صاحبخانه موافقت می کند آربیتراژ Airbnb (و چگونه آنها را متقاعد کنیم)
- صرفه جویی عظیم مالیاتی در استخدام یک CPA برای برنامه ریزی مالیاتی
- با استفاده از HELOC برای پیش پرداخت در یک ملک اجاره ای بلند مدت
- زمانی که منطقی به نظر می رسد خرید یک دارایی کلید در دست در مقابل a دارایی مضطرب
- LLC ها، بیمه نامه های چتر، و بهترین استراتژی ها برای محافظت از خود بدهی
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
با اشلی و تونی ارتباط برقرار کنید:
آیا علاقه مند به کسب اطلاعات بیشتر در مورد حامیان مالی امروز هستید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک:
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-270
- :است
- 1 میلیون دلار
- $UP
- 000
- 1
- 2018
- 7
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- بالاتر
- حساب
- حسابداری (Accounting)
- واقعا
- اضافی
- نصیحت
- اثر
- پس از
- توافق
- پیش
- Airbnb
- هشدار
- معرفی
- اجازه می دهد تا
- قبلا
- همیشه
- مقدار
- تجزیه و تحلیل
- و
- دیگر
- پاسخ
- پاسخ
- هر کس
- جدا
- اپارتمان
- اپل
- قدردانی
- تقدیر
- روش
- آوریل
- داوری کردن
- آربیتراژها
- هستند
- محدوده
- دور و بر
- ترتیب
- AS
- دارایی
- مدیریت دارایی
- فرض
- At
- وکیل
- اوت
- نویسنده
- بطور خودکار
- به عقب
- زمینه
- بد
- توپ
- پایه
- مستقر
- اساسا
- اساس
- BE
- خوشگل
- زیرا
- تبدیل شدن به
- قبل از
- بودن
- باور
- مفید
- سود
- مزایای
- بهترین
- شرط
- بهتر
- میان
- بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- لایحه
- بیت
- مرز
- امانت گرفتن
- هر دو طرف
- خریداری شده
- جعبه
- براندون
- شکستن
- تفکیک
- شکستن
- برایان
- به ارمغان بیاورد
- آورده
- ساختن
- بنا
- ساخته
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- خرید
- خریداری کردن
- by
- صدا
- نام
- تماس ها
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- سرمایه
- اهميت دادن
- حمل
- مورد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- معین
- چالش ها
- بار
- تعقیب
- چت
- بررسی
- کریس
- واضح
- به وضوح
- اقلیم
- بسته
- بسته
- میزبان مشترک
- جمع آوری
- COM
- بیا
- آینده
- توضیح
- تجاری
- ارتباط
- شرکت
- مقایسه
- به طور کامل
- پیچیده
- علاقمند
- نگرانی ها
- شرط
- مطمئن
- تضاد
- منفی
- در نظر بگیرید
- استوار
- تماس
- محتوا
- ادامه دادن
- پیمانکاران
- مشارکت
- متقاعد کردن
- مختصات
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- CPA
- سادگی
- ایجاد
- اعتبار
- بسیار سخت
- گریان
- کنجکاو
- تاریخ
- دیو
- داود
- روز
- روز
- مقدار
- معامله
- معاملات
- مناظره
- بدهی
- دسیبل
- تصمیم گیری
- قطعا
- دلاور
- بستگی دارد
- عمق
- نابود شده
- دستگاه ها
- DID
- تفاوت
- مختلف
- اصل افشا
- نمایش دادن
- پریشان
- نمی کند
- سگ
- عمل
- دلار
- آیا
- پایین
- نزولی
- سقوط
- هر
- پیش از آن
- در اوایل
- آسان تر
- موثر
- هر دو
- دیگر
- پست الکترونیک
- کارمند
- دلگرم کننده
- به پایان می رسد
- تعامل
- کافی
- وارد
- موجودیت
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- اساسا
- املاک
- تخمین زدن
- برآورد
- اتر (ETH)
- حتی
- هر
- هر کس
- همه چیز
- مثال
- جز
- بیش از حد
- برانگیخته
- مخارج
- گران
- تجربه
- اضافی
- خیلی
- چهره
- فیس بوک
- سقوط
- آشنا
- مزرعه
- کشاورزان
- توجه
- محبوب
- فوریه
- پرداخت
- باز خورد
- کمی از
- شکل
- پرونده
- بایگانی
- پر کردن
- سرانجام
- مالی
- پیدا کردن
- پیدا کردن
- نام خانوادگی
- ثابت
- فلیپ
- جریان
- تمرکز
- به دنبال
- پیروی
- برای
- استحکام
- فرم
- ثروت
- به جلو
- چهارم
- چارچوب
- رایگان
- فرکانس
- غالبا
- دوستان
- از جانب
- سرگرمی
- گمبل
- بازی
- سوالات عمومی
- تولید می کند
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- دادن
- نگاه
- نظر اجمالی
- Go
- هدف
- اهداف
- خوب
- می رود
- رفتن
- خوب
- دولت
- بزرگ
- گروه
- شدن
- در حال رشد
- تضمین شده
- مهمان
- مهمان
- مرد
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- خوشحال
- سخت
- کار سخت
- است
- آیا
- داشتن
- شنیدن
- شنیده
- کمک
- مفید
- کمک
- کمک می کند
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- نماد
- استخدام
- استخدام
- اصابت
- نگه داشتن
- برگزاری
- صفحه اصلی
- صادقانه
- خوشبختانه
- میزبان
- میزبان
- HOT
- خانه
- چگونه
- چگونه
- HTTPS
- بزرگ
- صدمه
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- بلافاصله
- انجام
- مهم
- in
- انگیزه
- درآمد
- اطلاعات
- حاوی اطلاعات مفید
- اول
- سوالات
- الهام
- اینستگرام
- در عوض
- بیمه
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- مصاحبه
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- استراتژی سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- موضوع
- صادر
- IT
- اقلام
- ژانویه
- کار
- پیوستن
- پیوستن به ما
- سفر
- JPG
- پرش
- فقط یکی
- نگاه داشتن
- نگهداری
- کلید
- بچه ها
- نوع
- دانستن
- دانا
- دانش
- صاحب خانه
- نام
- پارسال
- لایه
- لایه
- یادگیری
- ترک کردن
- قانونی
- اجازه دادن
- سطح
- سطح
- LG
- بدهی
- پسندیدن
- احتمالا
- لاین
- خطوط
- فهرست
- ذکر شده
- استماع
- فهرست
- کوچک
- زنده
- LLC
- وام
- حبس
- طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- خیلی
- عشق
- کم
- ساخته
- اصلی
- نگهداری
- عمده
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- اداره می شود
- مدیریت
- مدیر
- مدیریت
- بسیاری
- نقشه
- مارس
- بازار
- عظیم
- مسابقه
- بیشینه ساختن
- به معنی
- مردان
- فهرست
- پیام
- روش
- مایر
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- دقیقه
- دقیقه
- تصور غلط
- اشتباهات
- کاهش
- مخلوط
- MLS
- مادر
- پول
- مانیتور
- مانیتور
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- رهن
- اکثر
- انگیزه
- حرکت
- حرکت می کند
- چندگانه
- نام
- از جمله
- نام
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- نیازهای
- منفی
- خالص
- جدید
- عضویت در خبرنامه
- بعد
- شب
- سر و صدا
- به طور معمول
- یادداشت
- عدد
- تعداد
- of
- ارائه
- پیشنهادات
- چاپ افست
- خوب
- on
- ONE
- باز کن
- کار
- عملیاتی
- اپراتور
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت
- گزینه
- گزینه
- اصلی
- دیگر
- خارج از
- خود
- متعلق به
- مالک
- پرداخت
- بخش
- احزاب
- شریک
- همکاری
- گذشته
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- مردم
- دوره
- شخص
- شخصی
- شخصا
- چشم انداز
- فوق العاده
- قطعه
- قطعات
- محور
- محل
- برنامه
- برنامه ریزی
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- به علاوه
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- پلیس
- سیاست
- سیاست
- محبوب
- مقام
- اوراق بهادار
- پست
- + نوشته شده در
- پتانسیل
- زیبا
- قیمت
- اصلی
- خصوصی
- شاید
- روند
- تولید کردن
- حرفه ای
- سود
- منافع
- پروژه
- پروژه ها
- املاک
- ویژگی
- مثبت
- محافظت از
- محفوظ
- حفاظت
- حفاظت
- ارائه
- ارائه دهنده
- کشیدن
- خرید
- خریداری شده
- خرید
- اهداف
- قرار دادن
- قرار دادن
- سوال
- سوالات
- بالا بردن
- سریعا
- نرخ
- نرخ
- رسیدن به
- واقعی
- املاک و مستغلات
- دلیل
- دلایل
- گرفتن
- تازه
- شناختن
- توصیه
- توصیه
- رکورد
- كاهش دادن
- Refi
- استرداد
- منظم
- توانبخشی
- نسبتا
- به یاد داشته باشید
- عوض کردن
- اجاره
- اجاره
- اجاره دهندگان
- پاسخ
- گزارش ها
- نشان دادن
- درخواست
- ضروری
- رزرو
- مسکونی
- پاسخ
- پاسخ
- مسئوليت
- بازنشستگی
- برگشت
- بازده
- درامد
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- خطر
- نقشه راه
- دور
- قوانین
- دویدن
- در حال اجرا
- سعید
- همان
- ذخیره
- صرفه جویی کردن
- پس انداز
- می گوید:
- ثانیه
- بخش
- تیم امنیت لاتاری
- به نظر می رسید
- به نظر می رسد
- فروش
- فروش
- در حال ارسال
- حس
- خدمات
- تنظیم
- محیط
- چند
- اشتراک
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نمایشگاه
- نشان می دهد
- طرف
- امضاء
- قابل توجه
- به طور قابل توجهی
- پس از
- وضعیت
- شش
- شش ماه
- قابل اندازه
- خواب
- کوچک
- باهوش ترین
- So
- تا حالا
- آگاهی
- جامد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- منبع
- فضا
- سخن گفتن
- خاص
- به طور خاص
- خرج کردن
- حامیان
- Spot
- ستاره
- شروع
- آغاز شده
- شروع می شود
- دولت
- ماند
- گام
- هنوز
- توقف
- داستان
- داستان
- استراتژی ها
- رزمارا
- استراتژی
- ساختار
- سکندری
- موضوع
- موفقیت
- داستان های موفقیت
- چنین
- شکایت
- کت و شلوار
- فوق العاده
- تعجب
- شیرین
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- مالیات
- اظهارنامه مالیاتی
- عوارض
- مستاجر
- قوانین و مقررات
- که
- La
- محوطه
- دولت
- جهان
- شان
- آنها
- خودشان
- آنجا.
- اینها
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- در این سال
- سه
- از طریق
- سراسر
- گره خورده است
- زمان
- بار
- نکات
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- تن
- تونی
- هم
- ابزار
- موضوع
- تاپیک
- لمس
- طرف
- مسیر
- رونوشت
- انتقال
- دور زدن
- تبدیل
- حجم معاملات
- دو برابر
- به طور معمول
- چتر
- زیر
- فهمیدن
- منحصر به فرد
- واحد
- واحد
- از پله ها
- us
- استفاده کنید
- معمولا
- در مقابل
- آموزش و پرورش
- تصویری
- فیلم های
- نمایش ها
- صبر کنيد
- منتظر
- خواسته
- ضایعات
- تماشا کردن
- ساعت
- مسیر..
- راه
- ثروت
- چهار شنبه
- هفته
- هفته
- وزن کن
- وزن کردن
- خوش آمد
- خوب
- چی
- چه شده است
- که
- در حین
- WHO
- زن
- اراده
- پیروزی برنده
- با
- در داخل
- بدون
- شگفت انگیز
- مهاجرت کاری
- مشغول به کار
- کارگر
- جهان
- نگران
- با ارزش
- خواهد بود
- کتبی
- اشتباه
- وایومینگ
- X
- سال
- سال
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر