ریاضیات پشت نرخ وام مسکن و دلیل ماندن آنها

دیو:
سلام، همه، و به On The Market خوش آمدید. من دیو مایر هستم. امروز هنری واشنگتن به آنها پیوست. هنری، امروز شایعه ای در مورد تو شنیدم.

هنری:
اوه اوه این نمی تواند خوب باشد. یا شاید هم هست. من نمی دانم. به دنبال آن برو.

دیو:
خوبه. شنیدم کتابت رو تموم کردی

هنری:
نیمه اول کتابم را تمام کردم. من هنوز روی آن کار می کنم.

دیو:
باشه.

هنری:
هنوز روی آن کار می کند.

دیو:
به ما نشان دهید که در آن جلسه چقدر توجه داشتم.

هنری:
نیمه اول کتاب را تمام کردیم. در حال کار روی نیمه دوم کتاب هستیم. ما همه آن را رونویسی کرده ایم، اما جزئیات بیشتری برای قرار دادن در آنجا داریم.

دیو:
خب، تیم انتشارات BiggerPockets از کتاب شما بسیار راضی به نظر می‌رسید و همه چیز به موقع در دسترس بود. به نظر می رسد یک کتاب عالی است. این درباره چیست؟

هنری:
این در مورد یافتن و تامین مالی معاملات املاک شماست. کتاب عالی برای مبتدیان که یاد بگیرند چگونه به آنجا بروند و شروع به یافتن این معاملات کنند. مرد، با این اقتصاد، این دیوانه است. شما باید در یافتن معاملات خوب باشید.

دیو:
به جهنم. نمی‌دانم مبتدی هستم یا نه، اما اگر به من کمک کند در حال حاضر معاملات بهتری پیدا کنم، حتماً کتابی خواهم خواند. من دوست دارم بدانم که. اتفاقا کی میاد بیرون؟

هنری:
فکر کنم اسفند باشه

دیو:
باشه خوبه. خوب. خیلی خوب. خوب، هر دوی ما در حال انتشار کتاب های Q1 هستیم.

هنری:
شما هر Q یک کتاب دارید.

دیو:
من یک کتاب دارم این مورد دوم خواهد بود. من فقط سه سال است که این یکی را می نویسم. من در مورد آن ساکت نمی شوم.
خیلی خوب. خب امروز یه قسمت عالی داریم من فکر می کنم آنها به این یکی می گویند ... این مانند یک قسمت ویژه دیو مایر است. ما امروز کمی عصبانی می شویم. ما نمایش های عالی زیادی داریم که در آنها درباره تصمیمات تاکتیکی در اقتصاد/ چیزهایی که در تجارت شما در جریان است صحبت می کنیم. اما امروز، ما قصد داریم به یکی از جزئیات اقتصادی‌تر/فنی اقتصادی‌تر که هر روز بر کسب‌وکار شما تأثیر می‌گذارد، به پشت صحنه بپردازیم. این نرخ وام مسکن است. اما به طور خاص، ما در مورد چگونگی ایجاد نرخ وام مسکن صحبت خواهیم کرد. ممکن است کمی از گوش دادن به این برنامه متوجه این موضوع شوید، اما فدرال رزرو نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند. در عوض توسط مجموعه ای پیچیده از متغیرها تنظیم می شود. ما امروز با Chen Xiao از Redfin به سراغ آن‌ها می‌رویم. او یک اقتصاددان است. او فقط این را مطالعه می کند: نرخ های وام مسکن چگونه به وجود می آیند. من بسیار هیجان زده هستم، اگر نمی توانید بگویید، از حضور او در برنامه برای بررسی این موضوع که، فکر می کنم، همه به ویژه در مورد آن کنجکاو هستند.

هنری:
آره موافقم. من هم هیجان زده هستم. اما نه به همان دلایل ترسناکی که شما هیجان زده هستید. اما من هیجان زده هستم زیرا همه کسانی که با آنها صحبت می کنید، نظری بر اساس تقریباً هیچ چیز در مورد آنچه که فکر می کنند نرخ بهره قرار است انجام دهد، دارند. مردم در مورد سرمایه گذاری خود تصمیم می گیرند. دارن ملک میخرن آنها بر اساس این عوامل تصادفی که فکر می کنند در این مورد نقش دارند، ملک نمی خرند. در واقع، شنیدن کسی که هر روز به این اطلاعات نگاه می کند و می تواند آن را برای ما درک کند، بسیار مفید خواهد بود اگر می خواهید بفهمید که آیا در حال خرید ملک هستید یا باید منتظر بمانید، یا چگونه آیا فکر می‌کنید که نرخ‌ها برای مدت طولانی در جایی که هستند باقی می‌مانند یا بالا یا پایین می‌روند زیرا این موارد بر مقدار پولی که سرمایه‌گذاران به دست می‌آورند تأثیر می‌گذارند.

دیو:
فکر می‌کنم چیزی که در مورد این موضوع بسیار هیجان‌زده هستم این است که همه ما می‌توانیم پیش‌بینی‌هایی انجام دهیم، همانطور که شما می‌گویید. اما در این قسمت، ما به همه کمک خواهیم کرد تا بفهمند که این واقعاً چگونه به یک طریق انجام می شود. ما نمی دانیم قرار است به کدام سمت برود. اما ما می‌توانیم اجزایی را که وارد می‌شوند درک کنیم. شما می‌توانید نظر آگاهانه خود را در اینجا شکل دهید و از آن برای تصمیم‌گیری عاقلانه سرمایه‌گذاری استفاده کنید.

هنری:
دیو؟

دیو:
بله.

هنری:
من باید از شما بخواهم که کاری انجام دهید. آیا می‌توانید جلوی خود را بگیرید و تمام راه را در عمیق‌ترین علف‌های هرز ممکن فرو نبرید؟ زیرا این تقریباً کودک شما اینجاست. این چیزی است که شما دوست دارید.

دیو:
این رویای من است. منظورم این است که سه سال پیش/چهار سال پیش، من حتی نمی‌دانستم که اوراق قرضه چیست. اکنون، تمام روز را صرف صحبت در مورد اوراق قرضه می کنم. خداوند! چه بر سر من آمده است؟ من تمام تلاشم را می‌کنم تا این را در سطحی نگه دارم که برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات مناسب باشد و نه افرادی که فقط دوست دارند در مورد ابزارهای مالی صحبت کنند به خاطر [نامفهوم 00:04:24].

هنری:
قدردان شما هستیم

دیو:
خیلی خوب. خوب، ما یک استراحت سریع می گیریم، و سپس با نمایش برمی گردیم.
چن شیائو، به بازار خوش آمدید. از اینکه امروز به ما پیوستید بسیار سپاسگزاریم.

چن:
خیلی ممنون که من را دارید من واقعا خوشحالم که اینجا هستم.

دیو:
خوب، ما بسیار خوش شانس بوده ایم که تعدادی از همکاران شما از Redfin به ما ملحق شده اند. شما بچه ها تحقیقات اقتصادی فوق العاده ای انجام می دهید. به طور خاص، روی ردیابی و تحقیق در شغل خود در Redfin متمرکز هستید؟

چن:
کاملا. از اینکه تعداد زیادی از ما را از Redfin در اختیار دارید متشکریم. همه ما از طرفداران پر و پا قرص این نمایش هستیم. در نقش من در Redfin، وظیفه من این است که اساساً تیم اقتصادی را هدایت کنم تا به این فکر کند که چگونه تیم ما می تواند به مصرف کنندگان کمک کند و بر جامعه مسکن تأثیر خارجی بگذارد و همچنین Redfin را در داخل با دیدگاه های ما در مورد بازار و اقتصاد مسکن راهنمایی کند. من به شدت با رهبری فکری درگیر هستم که موضوعاتی که واقعاً باید به آنها توجه کنیم و تحقیقات ما به کجا باید انجام شود.

دیو:
عالی. امروز، ما می‌خواهیم به موضوعی مبهم و فنی‌تر بپردازیم. ما می خواهیم شما را در اینجا در قلاب قرار دهیم. ما می خواهیم در مورد نرخ وام مسکن صحبت کنیم. این یک برداشت خیلی داغ نیست. اما واضح است که با توجه به وضعیت موجود در بازار، نرخ وام مسکن و جهت آن نقش مهمی در جهت گیری بازار مسکن در سال آینده خواهد داشت. ما می‌خواهیم بخشی از نحوه تعیین نرخ‌های وام مسکن را باز کنیم. همه ما می دانیم که فدرال رزرو نرخ ها را افزایش داده است. اما آنها نرخ وام مسکن را کنترل نمی کنند. آیا می توانید کمی بیشتر در مورد اینکه چه شاخص های اقتصادی با نرخ وام مسکن مرتبط است به ما بگویید؟

چن:
مطمئن. من به سوال شما کمی غیر مستقیم پاسخ می دهم. اما قول می دهم به آنچه می خواهی برسم. من فکر می کنم مفید است که یک قدم به عقب برداریم و در مورد چارچوبی برای نرخ های وام مسکن فکر کنیم. در واقع، در مورد چارچوبی برای نرخ‌های بهره به طور گسترده‌تر فکر کنید، زیرا اغلب در اقتصاد می‌گوییم «نرخ بهره» و نرخ‌های بهره مختلفی وجود دارد. در سطح بسیار ابتدایی، نرخ بهره قیمتی برای استقراض پول است. این با دو چیز تعیین می شود: ریسک اعتباری و ریسک مدت. شخص یا نهادی که به آن وام می دهم چقدر ریسک دارد و برای چه مدت این پول را به آنها قرض می دهم؟
نکته مهم در این بحث، تفکر در مورد بازار اوراق قرضه است. اوراق قرضه فقط راهی برای وام دادن پول به نهادهای مختلف برای مدت زمان متفاوت است. وقتی به بازار اوراق قرضه فکر می کنیم، به دو معیار فکر می کنیم. ما به قیمت و بازده فکر می کنیم که رابطه معکوس دارند. وقتی تقاضا بیشتر باشد، قیمت ها بالا می رود و سپس بازده کاهش می یابد و بالعکس.
واقعاً مهم است... وقتی به نرخ وام مسکن فکر می کنم، دو نرخ دیگر وجود دارد که باید به آنها فکر کنم. اولین مورد نرخ وجوه فدرال است. این نرخی است که فدرال رزرو کنترل می کند. سپس، نرخ 10 ساله خزانه‌داری است که فکر می‌کنم امروز زمان زیادی را صرف صحبت کردن درباره آن خواهیم کرد. نرخ های وام مسکن در واقع بالاتر از نرخ صندوق های فدرال و خزانه داری 10 ساله است. در چارچوبی که من در مورد آن صحبت کردم، برای نرخ وجوه فدرال، هیچ ریسک اعتباری وجود ندارد. این نرخ یک شبه وام بین بانک ها است. همچنین خطر مدت زمان وجود ندارد.
اگر اکنون به خزانه‌ها فکر می‌کنم، بازار خزانه، خزانه‌ها در اشکال بسیار متنوعی هستند. هر چیزی از اسناد خزانه یک ماهه تا اوراق خزانه 30 ساله. اما چیزی که برای نرخ های وام مسکن مهم است، اسناد خزانه 10 ساله است. این یک نرخ مرجع در اقتصاد است. این بیشترین همبستگی به صورت روزانه با نرخ وام مسکن است.
وقتی به خزانه 10 ساله فکر می کنم، اقتصاددانان دوست دارند این موضوع را به سه جزء تجزیه شده بدانند. اولی نرخ واقعی است. این بخشی است که بیشتر به کاری که فدرال رزرو انجام می دهد مربوط می شود. فدرال رزرو تا چه اندازه در تلاش است تا با اقتصاد محدود شود، یا فدرال رزرو چقدر تلاش می کند که سازگار باشد؟ بخش دوم انتظارات تورمی است. این به ریسک مدت زمان مربوط می شود. این بدان معناست که اگر من 10 سال بعد فکر کنم، "تورم چه خواهد شد؟" زیرا هر بازدهی که از تورم 10 ساله خزانه دارم به عنوان یک سرمایه گذار به آن می خورد.
سپس سومین عبارت حق بیمه است. اصطلاح حق بیمه شیک ترین است. حق بیمه مدت عبارت است از اینکه من چقدر بازده اضافی را برای نگه داشتن این برای 10 سال در مقابل مدت زمان کوتاه تر درخواست می کنم. شما پرسیدید شاخص های اقتصادی که بیشترین همبستگی را با نرخ وام مسکن دارند کدامند؟ خوب، همه این موارد است که روی اوراق خزانه 10 ساله تأثیر می گذارد. بدیهی است که تورم زمانی مهم است که به رشد اقتصادی نیز فکر می کنیم. ما به تولید ناخالص داخلی نگاه می کنیم. ما شرایط بازار کار را بررسی می کنیم. همه مولفه های اصلی اقتصادی به میزان بازدهی خزانه 10 ساله کمک می کنند. سپس، نرخ‌های وام مسکن بر آن افزوده می‌شود.
گفتم این دو خیلی به هم مرتبط هستند. این بدان معناست که نرخ وام مسکن معمولاً در نرخی نسبت به خزانه 10 ساله معامله می شود. این گسترش، بیشتر اوقات، تقریباً ثابت است. اما یکی از داستان های اصلی سال گذشته این است که آن وام مسکن / که گسترش یافته است واقعا بالون شده است. ما می‌توانیم در مورد چرایی آن و چشم‌انداز آن نیز صحبت کنیم.

هنری:
آره مثل این است که شما دقیقاً می‌دانید که قرار است چه چیزی بپرسیم، زیرا فکر می‌کنم دقیقاً جایی که می‌خواستیم به آن برویم، این است که بفهمیم… خب، ابتدا اجازه دهید به عقب برگردم و بگویم فکر می‌کنم این بهترین توضیح در مورد نرخ‌های بهره بود و چگونه آنها کار می کنند که ما تا به حال در نمایش داشته ایم. فوق العاده بود. از شما برای شکستن آن متشکرم. اما ثانیا، بله، من فکر می‌کنم که ما می‌خواهیم بفهمیم... بنابراین بازده نرخ 10 خزانه‌داری، جایی که در حال حاضر در آن قرار دارد، در مقابل جایی که از لحاظ تاریخی بوده است، و این که چگونه بر بازار تأثیر می‌گذارد.

چن:
کاملا. امروز، همین الان، فکر می کنم خزانه 10 ساله کمی بالای چهار یا پنج سال نشسته است. همان جایی که دیروز نزدیک بود. من فکر می کنم امروز در واقع اندکی صعود کرده است. فکر می‌کنم این یک اوج تاریخی است، شاید از سال 2007 به بعد اگر اطلاعاتم درست باشد. زیاد صعود کرده است. در اردیبهشت ماه امسال حدود 100 واحد کاهش داشت.
داستان واقعی بازارهای وام مسکن در چند ماه گذشته واقعاً این بوده است... چرا بازده خزانه 10 ساله اینقدر بالا رفته است؟ نکته مهم این است که گیج کننده است زیرا تورم در چند ماه اخیر واقعا کاهش یافته است. من فکر می‌کنم بسیاری از افرادی که این را می‌شنوند احتمالاً فکر می‌کنند، «من در مطبوعات خوانده‌ام و اقتصاددان‌ها به من گفته‌اند که اگر تورم کاهش یابد، نرخ وام مسکن کاهش نخواهد یافت. چرا این اتفاق نیفتاده است؟» این واقعاً به این چارچوبی که من در مورد آن صحبت کردم ربط دارد.
همانطور که گفتم، از زمانی که کل افت سقف بدهی حل شد، خزانه 10 ساله حدود 100 واحد افزایش یافته است. بیایید فکر کنیم که چرا اینطور است. حدود نیمی از آن چیزی است که من اصطلاح حق بیمه می نامم. آنچه به این موضوع مربوط می شود بیشتر نگرانی در مورد بدهی های بلندمدت برای دولت ایالات متحده و صدور خزانه داری است. همانطور که می دانیم، کشور بیشتر و بیشتر وام می گیرد. عرضه بدهی های خزانه داری بیشتر و بیشتر می شود. در عین حال، تقاضا برای آن بدهی خزانه داری ادامه پیدا نکرده است. این باعث می شود که حق بیمه مدت افزایش یابد.
داستان اصلی دیگر افزایش نرخ های واقعی است. این ایده ای است که فدرال رزرو به طور فزاینده ای به ما می گوید که آنها برای مدت طولانی تری بالاتر خواهند ماند، نه لزوماً آنها از جایی که الان هستند بالاتر می روند، بلکه قرار است در این سطح محدود کننده بالا برای مدتی باقی بمانند. مدت زمان طولانی تری، به این معنی که آنها پیش بینی می کنند که برش را در سال آینده در نیمه آخر سال 2024 آغاز کنند. اما وقتی آنها شروع به برش می کنند، دیرتر از آنچه قبلاً فکر می کردیم است، و کاهش کمتری خواهد داشت. کندتر از آن چیزی است که فکر می کردیم. اغلب، مردم در حال بحث هستند: آیا فدرال رزرو دوباره افزایش خواهد یافت؟ در واقع، 25 امتیاز پایه دیگر چندان مهم نیست. داستان واقعی اکنون این است که ما تا چه زمانی در این قلمرو محدود می‌مانیم.
سپس، مؤلفه دیگر بازدهی 10 ساله که قبلاً در مورد آن صحبت کردم، انتظارات تورمی، که واقعاً تغییر چندانی نکرده است. این واقعاً داستان مهمی در اینجا ندارد. اما اگر کسی هستید که اخبار مالی را دنبال می کنید، احتمالاً صحبت های زیادی در مورد این ایده که نرخ خنثی افزایش یافته است شنیده اید. من فکر می‌کنم که در حال حاضر لمس کردن آن واقعاً مهم است. این مربوط به چیزی است که من در مورد تقاضا برای بدهی خزانه داری صحبت می کردم و این ایده که ما برای مدت طولانی تری نرخ بهره بالاتری خواهیم داشت.
نرخ خنثی چیزی در اقتصاد است که مشاهده نمی شود. ما نمی توانیم آن را اندازه گیری کنیم. روش مورد علاقه من برای فکر کردن به آن این است که متابولیسم شماست. وقتی نوجوان هستید، می توانید مقدار زیادی غذا بخورید. احتمالاً قرار نیست وزن اضافه کنید. متابولیسم بالایی دارید. بعداً در زندگی، متابولیسم شما تغییر می کند. شما واقعا نمی توانید اندازه گیری کنید. دکتر نمی تواند به شما بگوید که چیست. اما متوجه می‌شوید که دیگر نمی‌توانید همان چیزها را بخورید و وزن یکسانی را حفظ کنید.
همین اتفاق در اقتصاد می افتد، جایی که پس از قیمت های مالی، به نظر می رسید که نرخ خنثی واقعاً کاهش یافته است. به همین دلیل فدرال رزرو نرخ بهره را واقعاً پایین نگه داشت. حتی نمی‌توانستیم تورم بالای 2 درصد داشته باشیم. اما بعد از همه گیری، اتفاقی افتاد، جایی که ناگهان احساس شد تورم بسیار بیشتری داریم. نرخ ها باید بیشتر می شد. چیزی که سرمایه‌گذاران و افزایش فدرال رزرو... جروم پاول در آخرین کنفرانس مطبوعاتی این موضوع را تأیید کرد، این ایده است که نرخ خنثی به سمت بالا تغییر کرده است. این بدان معناست که ما اساساً باید نرخ های بالاتری را برای مدت زمان طولانی تری داشته باشیم. این دیدگاه همچنین چیزی است که نرخ 10 ساله را بالا می برد. این باعث بالا رفتن نرخ وام مسکن می شود.

دیو:
همانطور که شما گفتید، چن، ما شاهد این افزایش مداوم در نرخ های وام مسکن در تابستان بوده ایم. به نظر می رسد از زمان آخرین کنفرانس مطبوعاتی شتاب گرفته است. به نظر می رسد آنچه که شما در مورد آن صحبت کردید واقعاً چیزی است که در اینجا اتفاق می افتد این است که ما چند چیز را دیدیم. یکی، خلاصه پیش بینی های اقتصادی، که فدرال رزرو با برخی از جلسات خود ارائه می کند، نشان می دهد که آنها هنوز فکر می کنند که ما در پایان سال 2024 نرخ های بالاتری خواهیم داشت. این یک سال کامل است. اما وقتی در مورد نرخ خنثی صحبت می‌کنید، که من فکر می‌کردم توضیح عالی درباره آن است... آیا این تعادل نامشخص/ تعادل نظری ایده‌آل است که فدرال رزرو می‌خواهد به آن برسد؟ حتی پس از سال 2024، اساساً تا آنجا که پیش بینی می کنند، آنها فکر می کنند که بهترین نرخی که می توانند انجام دهند حدود 3٪ برای بودجه فدرال است. درست است؟

چن:
بله دقیقا. این دقیقا همان چیزی است که نرخ خنثی است. این نرخی است که فدرال رزرو نرخ وجوه فدرال را در آن نگه می دارد. این امر تورم و نرخ بیکاری را کنترل می کند. فدرال رزرو این مأموریت دوگانه را دارد، یعنی ما خواهان تورم پایین و نرخ بیکاری پایین هستیم. نرخ خنثی اساساً نرخی است که در آن ما نه اقتصاد را تحریک می کنیم و نه تلاش می کنیم به طور فعال اقتصاد را منقبض کنیم.
هنگامی که فدرال رزرو پیش بینی خود را ارائه می دهد، می گوید: "خوب، برای بلندمدت"، اساساً در دو یا سه سال گذشته، "ما آن نرخ خنثی را کجا پیش بینی می کنیم؟" در آخرین خلاصه‌ای از پیش‌بینی‌های اقتصادی، آنها در واقع نرخ خنثی را در 2.5٪ نگه داشتند که در واقع برای مردم گیج‌کننده بود، زیرا اگر به پیش‌بینی آنها برای سال 2025/2026 نگاه کنید، نرخ بالاتری را نشان می‌داد. اما همچنین اقتصاد را اساساً متعادل نشان می داد.
این اختلاف بین… خوب، آنچه شما برای بلندمدت می گویید در مقابل آنچه برای دو تا سه سال آینده می گویید وجود داشت. خبرنگاران به این موضوع اشاره کردند. چیزی که پاول به آن اشاره کرد این ایده بود که خوب، نرخ خنثی تغییر می کند. همچنین این ایده از نرخ خنثی کوتاه مدت در مقابل نرخ خنثی بلند مدت وجود دارد. من فکر می کنم این شروع به فرو رفتن کمی بیش از حد در سوراخ خرگوش می کند. اما آنچه که به‌عنوان نکته‌ای از کل این بحث به نظر من مهم است این است که فدرال رزرو به ما می‌گوید که آنها به این ایده رسیده‌اند که این نرخ خنثی افزایش یافته است. هنوز هم می تواند در آینده تغییر کند. اما اگر به نرخ 10 ساله خزانه داری فکر می کنیم یا در مورد نرخ ثابت 30 ساله وام مسکن صحبت می کنیم، این می تواند نقش مهمی در تعیین انتظارات پایه برای اینکه این نرخ ها باید باشد ایفا کند.

هنری:
این اطلاعات برای سرمایه گذاران بسیار مفید است. من نمی‌خواهم سرمایه‌گذاران بشنوند که ما چقدر عمیق می‌شویم و به این فکر نکنند که "این برای شما چه معنایی دارد که در حال خرید ملک هستید یا در فکر خرید ملک هستید؟" چیزی که فکر می‌کنم دارم می‌شنوم... فکر می‌کنم یکی از مهم‌ترین چیزهایی که شنیدم شما گفتید این بود که این می‌تواند یک سیگنال باشد یا اینکه فدرال رزرو سیگنال می‌دهد که نرخ‌های بهره در این حوزه باقی می‌مانند که ما فکر می‌کنیم. برای مدت زمان طولانی تری نسبت به آنچه در ابتدا پیش بینی می شد، بالا بود.
برای من، به عنوان یک سرمایه گذار، از آنجایی که چشم انداز سرمایه گذاری طی سال گذشته به دلیل افزایش این نرخ ها تغییر کرده است، بسیاری از استراتژی ها تغییر کرده است. خرید املاکی که جریان نقدی دارند به دلیل هزینه پول سخت است. آن هزینه پول/ آن نرخ بهره پولی را می خورد که من می توانم با اجاره ملک به دست بیاورم.
اگر شما یک سرمایه‌گذار بلندمدت هستید و به دنبال خرید ملک با جریان نقدی هستید، اتفاقی که می‌افتد این است که مردم در حال حاضر وارد می‌شوند و آن‌ها مایلند برخی مواقع ملکی بخرند که هر چند وقت یکسان می‌شود یا حتی مقدار کمی پول از دست می‌دهد. ماه، زیرا مردم روی این شرط بندی می گویند: "اگر من بتوانم این املاک را بخرم و آنها را برای شش تا 12 ماه آینده نگه دارم، خوب، پس رونق بگیرم. اگر نرخ‌ها پایین بیایند، به این معنی است که می‌توانم مجدداً سرمایه‌گذاری کنم، و سپس جریان نقدی من کاملاً وجود خواهد داشت. سپس، اگر بخواهم می‌توانم برخی از این املاک را بفروشم، زیرا وقتی نرخ‌ها پایین می‌آیند، مردم از حاشیه خارج می‌شوند. آنها دوباره شروع به خرید می کنند. هنوز یک مشکل موجودی وجود دارد. در حال حاضر، قیمت ها شروع به افزایش می کند.» به نظر می رسد در حال حاضر یک شرط خوب برای خرید است.
اما به‌عنوان یک سرمایه‌گذار، چیزی که من می‌شنوم این است که شما واقعاً باید مراقب انجام این کار باشید. شما باید ذخایر داشته باشید تا بتوانید این املاک را برای مدت طولانی تری نگه دارید، زیرا ما واقعاً پاسخ قطعی در مورد اینکه چه زمانی و آیا قرار است این نرخ ها کاهش یابد یا چقدر کاهش می یابد نداریم.

چن:
آره. من با آنچه شما می گویید موافقم من فکر می‌کنم که قطعاً وقتی تورم از کنترل خارج شد و سپس فدرال رزرو چرخه پیاده‌روی خود را در بهار گذشته آغاز کرد، این باور محکم در میان بسیاری از مردم وجود داشت که این یک انحراف است و نه یک تغییر پارادایم. تنها کاری که باید انجام دهیم این است که صبر کنیم و منتظر بمانیم تا این اتفاق بیفتد و سپس به حالت عادی برگردیم، که آنچه قبلاً تجربه می کردیم عادی بود.
من فکر می کنم آنچه اکنون مردم به طور فزاینده ای فکر می کنند این است که... «خب، اگر نگاهی بلندمدت به نرخ های بهره داشته باشید و به گذشته نگاه کنید که آیا این خزانه 10 ساله است یا به نرخ های وام مسکن در چند سال گذشته نگاه می کنید. دهه‌ها، داستانی از نرخ‌ها است که به‌تازگی پایین می‌آیند. نرخ های پس از بحران مالی بسیار پایین بود. همانطور که گفتم، با قیاس متابولیسم من، ممکن است این انحراف باشد. ما ممکن است در واقع به دنبال بازگشت به یک هنجار تاریخی تر باشیم. قطعاً می‌تواند چنین باشد.
اکنون، با این گفته، نکته دیگری که می‌خواهم احتیاط کنم این است که در حال حاضر میزان زیادی از عدم اطمینان در مورد اقتصاد وجود دارد. اگر من را در سال گذشته می‌داشتید، چیزی که به شما می‌گفتم این بود که در حال حاضر ابهامات زیادی در مورد اقتصاد وجود دارد. اما من می گویم که امسال، عدم اطمینان بیشتر است. دلیل آن این است که سال گذشته، ما می دانستیم که داستان اصلی چیست. می دانستیم که تورم از کنترل خارج شده است. فدرال رزرو این مبارزه را در دست داشت. قرار بود نرخ بهره را واقعاً خیلی سریع افزایش دهد. ما قرار بود آن بازی را در سال 2023 تماشا کنیم. این همان چیزی است که در سال 2023 بازی را تماشا کردیم.
اکنون، فدرال رزرو این کار را انجام داده است. ما در این موقعیت هستیم که آنها سریعتر از همیشه در تاریخ پیاده روی کرده اند. ما اینجا نشسته‌ایم، و سوال این است، خوب، حالا چه اتفاقی می‌افتد؟ هنوز خطر رکود وجود دارد که قابل توجه است. من فکر می کنم بسیاری از مردم این دیدگاه را اتخاذ کرده اند که فرود نرم را دریافت کرده ایم. خطر رکود به پایان رسیده است. اقتصاد خیلی مقاوم است. من فکر می کنم که ما هنوز نمی توانیم آن خطر رکود را فراموش کنیم.
از سوی دیگر، تورم همچنان می تواند از کنترل خارج شود. نرخ ها همچنان می توانند بالاتر بروند. در واقع خطر از هر دو طرف وجود دارد. زمانی که من اسکی می رفتم، این مسیر وجود داشت که در آن اسکی می کردید. از دو طرف صخره ای بود. من به نوعی به این موضوع فکر می کنم، جایی که این خطر در هر دو طرف وجود دارد. که مقدار زیادی از عدم اطمینان ایجاد می کند.
اگر در حال حاضر به بازارهای آتی نگاه کنید که بازارهای آتی در مورد خزانه 10 ساله یک سال بعد از امروز چه پیش بینی می کنند، آنها اساساً پیش بینی می کنند که بازدهی همان چیزی است که امروز است. این ایده ای است که نرخ بهره اساساً در اینجا باقی می ماند. این به این معناست که برای نرخ‌های وام مسکن، اسپرد وام‌های مسکن نیز کاملاً با جایی که در حال حاضر هستند ثابت می‌ماند، که لزوماً اینطور نیست.

دیو:
بیایید به گسترش وجود دارد زیرا ما در این برنامه کمی در مورد آن صحبت می کنیم. فقط به عنوان یک یادآوری برای همه، یک رابطه تاریخی بین خزانه های 10 ساله و نرخ های وام مسکن وجود دارد. فکر می‌کنم 170/190 امتیاز پایه است، چیزی شبیه به آن. حالا، آن چیست؟ 300 امتیاز پایه به طور قابل توجهی بالاتر از گذشته است. شما در مورد گسترش صحبت کردید. شاید بهتر باشد کمی به عقب بپریم. آیا می‌توانید توضیح دهید که چرا اسپرد معمولاً اینقدر ثابت است/چگونه در طول چند سال گذشته تغییر کرده است؟

چن:
مطمئن. کاملا. همانطور که گفتم، نرخ های وام مسکن به طور روزانه با اوراق خزانه 10 ساله ارتباط تنگاتنگی دارد. اگر خزانه 10 ساله امروز بالا می رود، احتمالاً امروز نرخ وام مسکن افزایش می یابد. در یک دوره زمانی طولانی تر، آن رابطه کمتر قطعی است. همانطور که شما گفتید، از نظر تاریخی، فقط بسته به اینکه چگونه اندازه گیری می کنید ... این حدود 170 امتیاز پایه است.
اما، از نظر مفهومی، چرا این گسترش تغییر می کند؟ من فکر می کنم دو چیز مهم وجود دارد که باید به آن فکر کرد. یکی نوسانات نرخ و ریسک پیش پرداخت مورد انتظار است. چیزی که واقعاً اوراق رهنی یا اوراق قرضه دولتی مانند خزانه‌داری را متمایز می‌کند این است که اوراق وام مسکن دارای ریسک پیش‌پرداخت داخلی است، بنابراین کسی که وام مسکن ثابت 30 ساله دارد و بدون هیچ هزینه‌ای وام مسکن خود را بازپرداخت یا پرداخت می‌کند. سرمایه گذاران می توانند جریان درآمد خود را در هر نقطه ای قطع کنند. وقتی روی امنیت سرمایه گذاری می کنند باید به این موضوع فکر کنند.
وقتی نرخ‌های بهره بسیار نوسان هستند یا زمانی که نرخ‌های بهره واقعاً بالا هستند، و سرمایه‌گذاران انتظار دارند که این یک انحراف است و سپس نرخ‌های بهره در آینده کاهش می‌یابد، همه این صحبت‌ها درباره «اوه، همین حالا بخر، بعداً بازپرداخت مالی کن» برای خرید اوراق وام مسکن، حق بیمه بسیار بالاتری را طلب خواهید کرد. این بخش بزرگی از داستان در مورد چرایی افزایش نرخ سود وام مسکن در سال گذشته است.
بخش دیگر داستان فقط تقاضا برای MBS است. این دو قسمت است یکی فدرال رزرو است. فدرال رزرو حدود 25 درصد از MBS برجسته را در اختیار دارد. در طول همه گیری، آنها چیزی حدود 3 تریلیون دلار MBS خریدند. زیرا به منظور تحریک اقتصاد در آن رکود بسیار عمیق، فدرال رزرو دوباره کتاب بازی QE را بیرون آورد و گفت: "ما متعهد می شویم که مقدار نامحدودی MBS بخریم تا این کشتی را نگه داریم." آنها به خرید ادامه دادند، حتی زمانی که به نظر می رسید واقعاً بازار مسکن خوب کار می کند. اما بعد متوقف شدند. وقتی آنها متوقف شدند، یک خریدار بزرگ بود، ناگهان از آن بازار خارج شد.
سپس، بخش دوم داستان تقاضا، بانک ها است. بانک ها در حال حاضر مقدار زیادی MBS در ترازنامه خود دارند. به دلیل آنچه که در مورد نرخ های بهره می گذرد، زیان های غیرقابل تحقق زیادی به این دلیل وجود دارد. آنها می توانند آن را به عنوان چیزی که باید تا حد بلوغ نگه داشته شود علامت گذاری کنند. بنابراین، آنها مجبور نیستند برای بازاریابی زیان های آن علامت گذاری کنند. اما این بدان معناست که اکنون اشتهای کمتری برای خرید MBS بیشتر دارند.
از زمانی که SVB در ماه مارس اتفاق افتاد، من فکر می کنم دیدگاه بانک ها در مورد سپرده ها تغییر کرده است. این بدان معناست که اگر بانک‌ها احساس کنند که سپرده‌ها چسبندگی کمتری دارند، به این معنی که احتمال خروج سپرده‌ها بیشتر است، تقاضای کمتری برای دارایی‌های بلندمدت مانند MBS دارند. این همچنین منجر به تقاضای کمتر برای بانک ها برای MBS می شود. اگر می خواهید در مورد این موضوع صحبت کنید، «خب، این به روش آینده نگر به چه معناست؟ آیا در حال حاضر این یک امر طبیعی جدید برای گسترش است یا ممکن است دوباره پایین بیایند؟» من فکر می کنم این فقط به چند چیز بستگی دارد.
اگر به دو دلیل اصلی بزرگ‌تر شدن آنها برای شروع بازگردیم، اگر نوسانات زیاد کاهش یابد و ریسک پیش‌پرداخت کاهش یابد، بله، می‌توانید شاهد کاهش آن اسپرد باشید. این بالاتر برای ایده طولانی‌تر، اینکه نرخ‌ها برای مدت طولانی‌تری بالاتر خواهند بود، به این معنی است که من فکر می‌کنم ریسک پیش‌پرداخت کمی کاهش می‌یابد. بنابراین، فضای کمی برای پایین آمدن اسپرد وجود دارد.
سپس، اگر به تقاضا برای MBS فکر می کنید... فدرال رزرو خارج شده است. بانک ها خارج شده اند. اما هنوز مدیران پول هستند. صندوق های تامینی وجود دارد. در برخی مواقع، سقفی برای افزایش این اسپردها وجود دارد، زیرا برخی از سرمایه گذاران شروع به گفتن خواهند کرد: «خب، در واقع، اگر بتوانم این سود هنگفت را برای سرمایه گذاری در MBS دریافت کنم، باید نسبت به سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت این کار را انجام دهم. " همچنین سقفی برای افزایش اسپردها وجود دارد.

دیو:
فقط برای روشن شدن برای همه افرادی که گوش می دهند، MBS اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن است. اساساً زمانی اتفاق می‌افتد که سرمایه‌گذاران یا بانک‌ها یا مؤسسات اساساً وام‌های مسکن را با هم ترکیب می‌کنند و آن‌ها را نیز به عنوان اوراق بهادار در بازار می‌فروشند. تمام احزاب مختلفی که چن به تازگی فهرست کرده است... مدتی است که فدرال رزرو آنها را می خرد. به طور معمول، این بانک ها یا صندوق های بازنشستگی یا افراد مختلف هستند که اساساً می توانند در آنها سرمایه گذاری کنند.
چن، این سمت تقاضای چیز MBS چیزی است که من سعی کرده ام کمی بیشتر در مورد آن بیاموزم. چیز دیگری که من در مورد آن کنجکاو بودم… و این شاید کمی بیش از حد عصبی باشد، بنابراین ما نباید خیلی به آن عمیق برویم. اما نرخ و بازده اوراق قرضه در سراسر جهان در سایر کشورها چگونه بر تقاضا تأثیر می گذارد؟ زیرا من دیده ام که سرمایه گذاران ممکن است به ... فرار کنند یا حداقل خفاش های خود را پوشش دهند و پول خود را در اوراق بهادار یا بازارهای سهام در کشورهای دیگر بگذارند. این نیز بر بازده 10 ساله تأثیر می گذارد. درست است؟

چن:
آه بله. کاملا. من فکر می کنم طرز فکر یک اقتصاددان در مورد این فقط هزینه فرصت پول شما است. اگر سرمایه گذار هستید، می توانید در سهام سرمایه گذاری کنید. می توانید در اوراق بهادار با درآمد ثابت سرمایه گذاری کنید. می توانید در ارزهای خارجی سرمایه گذاری کنید. همه این وسایل نقلیه مختلف وجود دارد که می توانید پول خود را در آنها بگذارید. اگر به اوراق بهادار با درآمد ثابت فکر می کنید. شما می توانید در این اوراق بهادار با پشتوانه دارایی مانند MBS سرمایه گذاری کنید یا می توانید در اوراق قرضه دولتی سرمایه گذاری کنید. اگر به اوراق قرضه دولتی فکر می کنید، می توانید به اوراق قرضه دولتی ایالات متحده در مقابل اوراق قرضه دولتی برای سایر کشورها و همچنین همه این موارد دیگر که من در مورد آنها صحبت نمی کنم فکر کنید.
بله، از آنجایی که نرخ بازده این دارایی های دیگر در حال تغییر است، بر تقاضا برای اوراق قرضه دولتی ایالات متحده و همچنین MBS نیز تأثیر می گذارد. این به نوبه خود بر قیمت و در نتیجه نرخ بهره مرتبط با این اوراق تأثیر می گذارد.

هنری:
من می‌خواهم کمی جابجا شوم و برخی از آن‌ها را به دست بیاورم... در اینجا برخی گمانه‌زنی‌ها و نظرها وجود خواهد داشت. اما یک عامل وجود دارد که ما هنوز به آن توجه نکرده‌ایم که می‌تواند تأثیر داشته باشد یا برخی افراد احساس می‌کنند ممکن است در آینده بر نرخ‌های وام مسکن تأثیر بگذارد. این انتخابات ریاست جمهوری آینده است. آیا می توانید کمی در مورد اینکه چگونه یک تغییر سیاسی در قدرت ممکن است بر نرخ های وام مسکن تاثیر مثبت یا منفی داشته باشد، با ما صحبت کنید؟ یا اینکه از نظر تاریخی این اتفاق افتاده است، به‌طور خاص، اگر حزب جمهوری‌خواه در انتخابات پیروز شود، در آن صورت ما از یک حزب دموکرات به یک جمهوری‌خواه تغییر می‌کنیم، و چگونه این ممکن است بر نرخ‌ها تأثیر بگذارد؟

چن:
کاملا. من فکر می‌کنم مستقیم‌ترین مسیری که اقتصاددانان وقتی به چیزی مانند انتخابات فکر می‌کنند، به آن فکر می‌کنند، مشابه سایر رویدادهای ژئوپلیتیکی است که از دریچه تهدیدی برای رشد اقتصادی به آن فکر می‌کنند. این چه معنایی برای استحکام اقتصاد دارد؟ این شبیه طرز فکر ما در مورد تمام اعتصابات جاری است که در حال وقوع است، از سرگیری وام های دانشجویی، تعطیلی دولت که به نظر می رسد در شرف وقوع است. همه این موارد ... ما می توانیم از یک چارچوب مشابه استفاده کنیم.
از نظر تاریخی، اگر به این فکر کنید، خوب، آیا دموکرات ها در قدرت خواهند بود یا جمهوری خواهان؟ این تصور وجود دارد که جمهوری خواهان بیشتر با رشد اقتصادی و شاید با جامعه تجاری دوست هستند. شاید این خوب باشد. از سوی دیگر، به نامزدهای خاص بستگی دارد. آیا فقط خطر دم در ارتباط با نامزدهای خاصی که ممکن است در قدرت باشند وجود دارد؟ من فکر می‌کنم مردم این موضوع را در نظر می‌گیرند که «آیا احتمال اینکه منجر به رکود شود بیشتر است؟»
سپس، ممکن است به این فکر کنید که این نامزدها در قدرت برای مثال برای افرادی که برای رهبری فدرال رزرو معرفی می شوند و دولت آنها قرار است چه سیاست هایی را دنبال کند، فکر کنید. همه این چیزها وارد عمل می‌شوند، که همه می‌گویند که من فکر نمی‌کنم یک قطع و وصل ساده وجود داشته باشد، «اگر این شخص به قدرت برسد، این بدان معناست که بازارهای سهام و بازارهای اوراق قرضه این کار را انجام خواهند داد و بالعکس. ” اما این چارچوبی است که من از آن استفاده خواهم کرد.

دیو:
من نمی خواهم شما را روی صندلی داغ بنشانم و از شما بپرسم که نرخ های سال آینده چقدر خواهد بود. اما اگر مجبور شوید دو یا سه شاخص را برای تماشای سال آینده انتخاب کنید تا متوجه شوید که نرخ وام مسکن به کجا می‌رسد، به مردم توصیه می‌کنید به چه چیزی نگاه کنند؟

چن:
کاملا. خوشحالم که از من نمی خواهید پیش بینی کنم زیرا -

دیو:
که بعدا میاد نگران نباشید.

چن:
من فکر می کنم بسیاری از اقتصاددانان احساس می کنند که ممکن است ما نیاز به تعویض باتری های توپ کریستالی خود یا چیزی دیگر داشته باشیم. اما من فکر می‌کنم اگر می‌خواهید به روشی رو به جلو فکر کنید که اقتصاد به کجا می‌رود/نرخ‌ها به کجا می‌رود، نگاه به انتظارات اجماع بهترین گزینه خواهد بود. این همان چیزی است که بازارهای آتی و آن چیز نشان می دهد. واقعاً همین است.
همانطور که گفته شد، من فکر می کنم ما در زمان عدم اطمینان بی سابقه ای زندگی می کنیم. ما باید واقعا آن را با یک دانه نمک بپذیریم. وقتی می‌خواهیم نگاهی آینده‌نگر داشته باشیم به چه چیزی نگاه می‌کنیم؟ من فکر می کنم همه چیزهای استانداردی است که ما به آن نگاه کرده ایم، که در واقع فقط انتشار داده های اصلی اقتصادی است. با وجود اینکه گفتم «تورم کاهش یافته است»، چرا نرخ ها بالا رفت؟ خب، تورم هنوز بخش مهمی از داستان است. اگر تورم دوباره بالا برود... در حال حاضر، درست در یکی دو ماه گذشته، قیمت نفت دوباره افزایش یافته است. این می تواند پیامدهای واقعاً عمیقی برای دوباره نرخ بهره داشته باشد. تداوم نظارت بر تورم بسیار بسیار مهم است.
سپس مهمترین شاخص اقتصادی برای اقتصاد به طور کلی در واقع تولید ناخالص داخلی نیست. در واقع بازار کار است. گزارش مشاغل است. این به نرخ بیکاری فکر می کند/ به این فکر می کند که هر ماه چند شغل به اقتصاد اضافه می شود. سپس، گزارش های مرتبط با بازار کار مانند JOLTS نیز وجود دارد. نظرسنجی فرصت های شغلی و گردش کار در سال گذشته مورد توجه زیادی قرار گرفته است. سپس، همچنین اعداد بخش خصوصی مانند ADP و همه اینها. این در واقع همه از همان داده های استاندارد اقتصادی است.
آنچه واقعاً در مورد اقتصاد امروز با زمانی که کارم را شروع کردم متفاوت است این است که داده های بخش خصوصی در حال حاضر بسیار بیشتر است. در بخش مسکن، بدیهی است که Redfin، ما داده‌های بخش خصوصی زیادی را در مورد بازار مسکن ارائه می‌کنیم که فکر می‌کنیم آینده‌نگرتر از آنچه از منابع داده‌های عمومی دریافت می‌کنید است.
به طور مشابه، من فکر می‌کنم توجه به داده‌هایی مهم است، به عنوان مثال، موسسه JP Morgan Chase و موسسه Bank of America درباره وضعیت مصرف‌کننده ایالات متحده از نظر میزان پس‌اندازی که باقی مانده است. ما می دانیم که مقدار زیادی پس انداز وجود دارد. مردم پس از همه گیری پس انداز زیادی داشتند. آیا واقعاً خشک شده است؟ اگر خشک شده برای کی؟ چه کسی هنوز پس انداز دارد؟ این برای زمانی که ما به مسائل فکر می کنیم مهم است. مردم قرار است تا چند روز دیگر پرداخت وام های دانشجویی را دوباره شروع کنند. چه کسی می‌خواهد آن پرداخت‌های وام دانشجویی را انجام دهد؟ چه کسی پول این پرداخت ها را دارد؟ چه معنایی برای هزینه های آنها در آینده خواهد داشت؟ منابع داده های بخش خصوصی زیادی وجود دارد که به نظر من توجه به آنها نیز بسیار مهم است.

دیو:
عالی. خیلی ممنون جن. این فوق العاده مفید بوده است. بدیهی است که مردم می توانند شما را در Redfin پیدا کنند. آیا جای خاصی وجود دارد که کارتان را به نمایش بگذارید یا مردم باید شما را دنبال کنند؟

چن:
آره سایت خبری Redfin جایی است که ما همه گزارش های خود را منتشر می کنیم. همچنین اخیراً از گوشه اقتصاددان خود به آن وب‌سایت اضافه کرده‌ایم که در آن می‌توانید برداشت‌های سریع درباره رویدادهایی که اتفاق می‌افتد یا تحولات اقتصادی را ببینید. این مکان واقعاً عالی برای یافتن همه افکار ما است.

دیو:
خیلی خوب. عالی. خب، خیلی ممنون، چن. از پیوستن شما به ما قدردانی می کنیم.

چن:
خیلی ممنون که من را دارید

دیو:
نظر شما چیه؟

هنری:
خوب، قبل از هر چیز، این کار باورنکردنی بود که یک موضوع فوق العاده پیچیده را در نظر گرفت و آن را حتی برای افرادی که پیشینه اقتصادی ندارند یا درک نمی کنند که چگونه همه این عوامل بر یکدیگر تأثیر می گذارند، قابل درک می کرد، زیرا من این کار را نمی کنم. بهتر از هر مکالمه اقتصادی دیگری که داشتیم توانستم آن را دنبال کنم. من فکر می کنم این برای مخاطبان ما بسیار ارزشمند است. فقط یک انبوه حدس و گمان وجود دارد. همه مثل یک اقتصاددان خیابانی هستند. همه آنها می گویند، "بله، نرخ بهره در شش ماه کاهش می یابد. سپس، آنجا دیوانه خواهد شد.» هیچ کس واقعا نمی داند. خوب است که می شنویم کسی که به طور مداوم به این اعداد نگاه می کند و به طور مداوم به این شاخص ها نگاه می کند می گوید: "خب، توپ کریستالی من هنوز به مقداری باتری نیاز دارد." فقط یک هشدار خوب است که باید مراقب استراتژی خود باشید.

دیو:
کاملا. هرچه بیشتر در مورد اقتصاد یاد می‌گیرم، فکر می‌کنم کمتر سعی می‌کنم پیش‌بینی کنم، و بیشتر سعی می‌کنم متغیرها و چیزهایی را که در مورد آنچه قرار است رخ دهد را درک کنم. هیچ کس نمی داند با نرخ وام مسکن چه اتفاقی می افتد. اما اگر بتوانم نحوه عملکرد اسپرد را درک کنم، اگر بتوانم بفهمم چرا خزانه‌های تصدی به روشی که انجام می‌دهند حرکت می‌کنند، حداقل می‌توانید موارد را در زمان واقعی نظارت کنید و به جای این که صرفاً این موارد را انجام دهید، حدس‌های آگاهانه بزنید. واکنش‌های مبتنی بر ترس، کاری که من فکر می‌کنم همه این اقتصاددان‌های صندلی راحتی انجام می‌دهند.

هنری:
به من یک مقیاس از یک تا 10 بدهید. چقدر برای شما سخت بود که به طور کامل از همه چیز او صحبت نمی کرد و به علف های هرز نروید؟

دیو:
می خواستم در مورد تصمیم اخیر بانک ژاپن بپرسم... این یک شوخی نیست. من به معنای واقعی کلمه اینگونه گفتم: "آیا باید در مورد سیاست بانک ژاپن و اینکه آنها با بازده خرید خود چه می کنند بپرسم؟" من فقط می دانستم که هیچ کس در مورد آنچه من صحبت می کنم (بوق) نمی دهد. ولی میخواستم بپرسم

هنری:
می توانستم آن را در چهره شما ببینم که شما فقط می خواهید. شما چنین می گفتید: "این مردم من هستند."

دیو:
میدانم. من می‌گفتم: «من باید بعد از آن چن را در اطراف نگه دارم، تا بتوانیم یک گفتگوی جانبی در مورد مزخرفات کاملاً در علف‌های هرز داشته باشیم.» اما امیدواریم که هنری اینجا بود تا ما را در قلمروی نگه دارد که سرمایه‌گذاران عادی و مردم عادی می‌خواهند درباره آن صحبت کنند.
اما در کل به نظرم عالی بود. برای من خیلی بد بود هزاران اطلاعات خوب وجود داشت. دوباره، او آن را فوق العاده قابل هضم کرد. امیدواریم که همه با دانستن کمی بیشتر در مورد اینکه چرا همه چیز به همین شکل پیش می‌رود، کنار می‌روند. من فکر می‌کنم، صادقانه، شگفت‌زده‌ترین مردم زمانی است که به آنها توضیح می‌دهید که نرخ‌های وام مسکن توسط فدرال رزرو تعیین نمی‌شود. ما همیشه در مورد آن صحبت می کنیم. من احساس می‌کنم افرادی که به برنامه گوش می‌دهند به این موضوع رسیده‌اند. اما من این را پنج شش سال پیش نمی دانستم. من واقعاً آن را درک نکردم. فکر می‌کنم هرچه بیشتر بتوانید درک کنید که این چیزهای انتزاعی چگونه بر تجارت شما تأثیر می‌گذارند... به معنای واقعی کلمه، زندگی روزمره شما تحت تأثیر خزانه‌های تصدی است. چه کسی می دانست؟ من فکر می کنم توجه به آن بسیار جالب و فوق العاده مهم است.

هنری:
اینکه چگونه او آن را در یک چارچوب توضیح داد، درک آن را بسیار آسان‌تر کرد. من فقط او را تصور می کردم. من می گویم، "ای مرد، ای کاش او را جلوی یک تخته سفید می گذاشتیم که همه اینها را می نوشت."

دیو:
باحال خواهد بود. به من ایده نده ما یک جوک جیم کرامر با پول دیوانه خواهیم داشت، جایی که در حال دویدن در اطراف دکمه‌ها و پرت کردن وسایل به اطراف هستیم. کالب ما را خواهد کشت. خیلی خوب. خوب، متشکرم، مرد. خیلی حال داد. امیدوارم شما نیز چیزهای زیادی یاد گرفته باشید. بیایید فقط یک بررسی اجتماعی برای شما انجام دهیم. اگر مردم بخواهند از هانری پیروی کنند، کجا باید این کار را انجام دهند؟

هنری:
اینستاگرام بهترین مکان است من @thehenrywashington در اینستاگرام هستم. یا می توانید من را در وب سایت من به آدرس seeyouattheclosingtable.com بررسی کنید.

دیو:
خیلی خوب. من @thedatadeli در اینستاگرام هستم. اونجا هم میتونی منو پیدا کنی از همه شما بسیار سپاسگزارم که گوش دادید. دفعه بعد برای On The Market شما را خواهیم دید. On The Market توسط من، دیو مایر و کایلین بنت ساخته شد. این نمایش توسط Kaylin Bennett و تدوین توسط Exodus Media تهیه شده است. کپی رایتینگ توسط Calico Content است. ما می خواهیم از همه افراد در BiggerPockets برای امکان پذیر ساختن این نمایش تشکر کنیم.