La "حلقه عذاب" می تواند باعث بانک ها، مشاغل و املاک تجاری به سقوط. با کاهش ارزش املاک، املاک مالکان شروع به پیش فرض می کنندو اعتبار تنگ می شود، باعث می شود همان چرخه بارها و بارها تکرار شود و بانک ها و ترازنامه ها را پایین بکشد تا زمانی که ما به یک ته برسد. اما آیا این سناریوی "حلقه عذاب" فقط ترس از یک را تغذیه می کند سقوط بازار مسکن، یا ماه ها تا تبدیل شدن به واقعیت جدید ما فاصله داریم؟
ما پرسیدیم ریچارد برخام، اقتصاددان ارشد جهانی CBRE، برداشت او چه چیزی می تواند باعث "حلقه عذاب" شود و آنچه باید برای آن آماده باشیم. تیم ریچارد برخی از جامع ترین داده های تجاری املاک و مستغلات سیاره را مدیریت می کند. وقتی تودهها از ترس فرار میکنند، تیم ریچارد فرصت را میبیند و اگر به قسمت امروز گوش دهید، دقیقاً خواهید فهمید. جایی که قیمت ها برای رد کردن خیلی پایین است.
ریچارد خود را می دهد پیش بینی های اقتصادی برای سال آینده، زمانی که ایالات متحده می تواند وارد یک بحران اقتصادی، چه ارتفاعی بی کاری می تواند، و کجا قیمت املاک تجاری در حال حرکت هستند. در حالی که برخی از بخشهای تجاری املاک و مستغلات با کاهش چشمگیر قیمت مواجه هستند، برخی دیگر به طرز شگفتآوری قوی به نظر میرسند. اما با اقتصاد ضعیفتر و ترس از «حلقه عذاب»، آیا سرمایه گذاران روزمره از این فاجعه اقتصادی بالقوه در امان هستند؟
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیو:
هی همه. به On The Market خوش آمدید.
جیمز دینارد، چه خبر است مرد؟ خوبه که اینجا هستی.
جیمز:
خوشحالم که اینجا هستم. همین الان روی یک چشم قرمز در ناپل، فلوریدا فرود آمدم. بنابراین من در حال حاضر در یک اتاق تصادفی هتل هستم.
دیو:
چرا در ناپل، فلوریدا هستید؟
جیمز:
این برای عقب نشینی فروش است. ما در یکی از خانه های شریکمان با یکسری پسر ملاقات می کنیم، بنابراین خیلی خوب است. اما من به معنای واقعی کلمه فرود آمدم، سوار اوبر شدم و به یک هتل تصادفی رفتم تا برای پادکست شرکت کنم.
دیو:
اوه خدای من. بنابراین این حتی جایی نیست که شما در آن بمانید.
جیمز:
نه، این نیمه راه است.
دیو:
شما فقط یک اتاق برای ضبط پادکست اجاره کرده اید.
جیمز:
باید آن وای فای خوب را دریافت کنم.
دیو:
وای. اوه خدای من. وای. شما در هتل های زیباتر از من اقامت دارید. وای فای من همیشه در آنجا وحشتناک است. اما این فداکاری است، ما بسیار از آن قدردانی می کنیم. خب امروز یه نمایش عالی داریم بگذارید از شما بپرسم، آیا اخیراً اصطلاح "حلقه عذاب" را شنیده اید؟
جیمز:
در حال تکرار است حداقل ترم ماه است. من اینقدر می دانم.
دیو:
خب، اگر آن را نشنیدهاید، برای مخاطبان ما، حلقه عذاب سناریویی است که بسیاری از روزنامهنگاران و تحلیلگران درباره آن صحبت میکنند که از کجا شروع نکول املاک تجاری، بانکها از اعطای وام، کاهش اعتبار، که فشار نزولی بیشتری بر قیمتها وارد میکند. ، افراد بیشتری پیش فرض می گیرند و به این مارپیچ نزولی منفی تبدیل می شود. و این در گذشته اتفاق افتاده است. این داستان یا تئوری نیست. این اتفاق افتاده است و بسیاری از تحلیلگران فکر می کنند که می تواند در ایالات متحده با املاک تجاری اتفاق بیفتد.
بنابراین امروز ما یک مهمان باورنکردنی آورده ایم. این ریچارد برخام است که اقتصاددان ارشد جهانی و رئیس تحقیقات جهانی برای CBRA است که اگر با آن آشنا نباشید، یکی از بزرگترین شرکتهای املاک تجاری در کل کشور است. او تیم عظیمی از تحلیلگران و اقتصاددانان را در اختیار دارد، و ما یک گفتگوی باورنکردنی با او در مورد حلقه نابودی، در مورد آنچه در بازار بین المللی املاک در حال وقوع است، و اینکه چگونه می تواند بر ایالات متحده تاثیر بگذارد، داریم و بنابراین فکر می کنم ما خواهیم شنید. چیزهای واقعاً جذابی در این گفتگو وجود دارد.
جیمز، آیا سوالی دارید که بخواهید از ریچارد بپرسید؟
جیمز:
بله، معاملات قرار است کجا باشد؟ ما هنوز معاملات بزرگ را ندیده ایم.
دیو:
آن معاملات را به من بده
جیمز:
آن ها کجا می روند؟ بریم پیداشون کنیم
دیو:
آره این همه اقتصاددان، درباره تئوری زیاد صحبت می کنند. آنها مهمانهای فوقالعادهای هستند و فوقالعاده مفید هستند، اما من فکر نمیکنم که آنها ملکی را به شما نشان دهند که برای شما معاملات بزرگی باشد.
جیمز:
آنها به شما نکات کوچک طلا را می گویند که باید شروع به جستجو کنید.
دیو:
بله، آنها استراتژی شما را اعلام می کنند.
جیمز:
بله، یادداشت بردارید و تمام بخش هایی را که قرار است در مورد آنها صحبت کند بررسی کنید.
دیو:
قبل از اینکه وارد مکالمه خود با ریچارد شویم، فقط می خواستم بگویم که شما دو اصطلاح متفاوت را خواهید شنید که ممکن است ندانید. یکی نرخ های سقفی است. ما در مورد آن مقدار مناسبی در نمایش صحبت می کنیم. اما نرخ سقف یکی از راه هایی است که اغلب املاک تجاری ارزش گذاری می شود. و اساساً فقط اندازهگیری احساسات بازار و میزانی است که سرمایهگذاران حاضرند برای یک جریان خاص درآمد یا یک طبقه دارایی خاص بپردازند. هر چه نرخ سقف بالاتر باشد، ساختمان هزینه کمتری دارد. بنابراین خریداران معمولاً نرخ های سقفی بالا را دوست دارند. هرچه نرخ سقف کمتر باشد، ساختمان گرانتر است. بنابراین فروشندگان معمولاً آن را دوست دارند. بنابراین در حین انجام این مصاحبه فقط این را در نظر داشته باشید.
مورد دیگری که قرار است در مورد آن صحبت کنیم IRR است. اگر تا به حال در مورد آن نشنیده اید مخفف نرخ بازده داخلی است، و اساساً فقط معیاری است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات واقعاً از همه نوع استفاده می کنند، اما به ویژه اغلب در املاک تجاری استفاده می شود، و یک معیار ارجح برای سرمایه گذاران تجاری است. زیرا بسیار پیچیده است. من در مورد آن در کتابم نوشته ام، اما حتی نمی توانم فرمول آن را به شما بگویم.
اساساً کاری که IRR انجام میدهد، در سادهترین مفهوم، این است که به شما امکان میدهد تمام جریانهای مختلف درآمدی که از یک ملک به دست میآورید را در نظر بگیرید. بنابراین بسیاری از مردم به جریان نقدی و بازده نقدی نقدی نگاه می کنند، یا به رشد سهام خود نگاه می کنند و به چند برابری حقوق صاحبان سهام نگاه می کنند. کاری که IRR انجام میدهد این است که به جریان نقدی متفاوتی که دریافت میکنید، سهام متفاوتی که در حال ایجاد آن هستید، زمانبندی آن درآمد را بررسی میکند و به شما یک عدد ثابت برای درک بازده کلی شما میدهد. و اگر سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید، یادگیری آن بسیار خوب است. ما در مورد آن در املاک و مستغلات با اعداد صحبت می کنیم. فقط بدانید که من و ریچارد و جیمز قرار است در مورد IRR صحبت کنیم و معنی آن همین است.
بسیار خوب، جیمز، بدون هیچ مقدمه ای، بیایید ریچارد برخام، اقتصاددان ارشد جهانی برای CBRE را مطرح کنیم.
دیو:
ریچارد برخام، به On The Market خوش آمدید. با تشکر از شما برای پیوستن به ما.
ریچارد:
خیلی خوشحالم که اینجا هستم.
دیو:
بیایید با این شروع کنیم که کمی درباره خود و موقعیت خود در CBRE به مخاطبانمان بگویید.
ریچارد:
بنابراین من اقتصاددان ارشد جهانی در CBRE هستم و CBRE بزرگترین شرکت خدمات ملکی در جهان است. من هشت سال است که این نقش را به عهده دارم. قبل از آن با یک شرکت انگلیسی بسیار معروف به نام گروسونور بودم و قبل از آن به خاطر گناهانم استاد دانشگاه بودم.
دیو:
عالی و آیا می توانید کمی در مورد آنچه که شما و من فکر می کنم تیم شما نیز در CBRE از نظر پیش بینی و تحلیل اقتصادی روی آن کار می کنید به ما بگویید؟
ریچارد:
آره بنابراین تیم من 600 نفر در سراسر جهان است و ما در درجه اول درگیر جمع آوری و مدیریت داده ها در مورد بازارهای املاک و مستغلات هستیم. اکنون فقط ارتباط با بازارهای جهانی املاک و مستغلات کاری است که ما انجام می دهیم، و ما دوست داریم در بازار با اظهار نظر در مورد روندهای اخیر در املاک و مستغلات اولین باشیم، و دوست داریم بهترین ایده های بزرگ در مورد نیروهایی که املاک را هدایت می کنند داشته باشیم.
دیو:
اوه خوبه. خوب، ما می خواهیم در مورد ایده های بزرگ شما بشنویم. بیایید فقط با یک دیدگاه کلی شروع کنیم. این روزها هرکسی نظر متفاوتی در مورد اینکه اقتصاد آمریکا به کجا می رود دارد. مال شما چیه؟
ریچارد:
اقتصاد ایالات متحده به طرز شگفت انگیزی انعطاف پذیر بوده است، اما ما همچنان انتظار داریم که رکودی در راه باشد. ما آن را برای سه ماهه چهارم سال 4 و سه ماهه اول سال 2023 مشخص کرده ایم. اما با توجه به انعطاف پذیری در اقتصاد، نمی توانیم دقیقاً در مورد آن مطمئن باشیم. میتوانستم ببینم که ما کمی آن را کنار میزنیم، اما شدیدترین افزایش نرخ بهره در 1 سال اخیر در نهایت اقتصاد را تحت تأثیر قرار خواهد داد. در حال حاضر بخش های خاصی را تحت تاثیر قرار داده است، املاک و مستغلات یکی از آنهاست. شرایط جهانی نیز در حال بدتر شدن است که ما را بیشتر به سمت رکود سوق می دهد.
دیو:
و برخی از آن شرایط جهانی که شما به آنها اشاره می کنید و فکر می کنید بیشترین تأثیر را بر اقتصاد ایالات متحده خواهد داشت، کدامند؟
ریچارد:
خوب، من فکر می کنم قبل از هر چیز، ما انتظار داشتیم چین وقتی از زیگلار خارج شد، آن قرنطینه کووید، به رشد بسیار سریعی تبدیل شود. و برای یک ربع این کار را انجام داد. اما در سه ماهه دوم، اقتصاد چین بسیار کند شده است، و این تا حدی به این دلیل است که مردم تمام پول خود را در سه ماهه اول خرج کردند و در سه ماهه دوم کمی خود را مهار کردند. اما من فکر میکنم مسائل اساسیتری در چین با ضعف بازار مسکن، بهویژه در شهرهای ردیف دو و ردیف سه، وجود دارد. و همچنین اقتصاد چین در حال ورود به کانال عادی رشد صادرات است، اما بازارهای غربی بسیار کساد هستند.
بنابراین من فکر می کنم اقتصاد چین مشکلاتی دارد. حالا چرا این امر بر ایالات متحده تأثیر می گذارد؟ این به این دلیل است که در پشت صحنه طی 20 سال گذشته، چین یک محرک مهم فزاینده تقاضای جهانی بوده است. و اگرچه ایالات متحده یک اقتصاد نسبتاً منزوی و انعطاف پذیر است، اما نمی تواند به طور کامل از تضعیف تقاضای جهانی خلاص شود. و این نکته مهم در مورد چین است. اما من همچنین متوجه شدم که اروپا نیز ضعیف شده است. آلمان، فرانسه، ایتالیا همگی رشد تولید ناخالص داخلی منفی در سه ماهه دوم داشتند. بنابراین اقتصادهای توسعه یافته بزرگتر نیز شروع به احساس فشار می کنند.
جیمز:
خوشحالم که این موضوع را مطرح کردید، زیرا من در واقع تا حد زیادی در مورد اقتصاد چین مطالعه کردهام و این که چقدر در حال کاهش است و احتمالاً به سمت رکود تورمی پیش میرود. این یک معامله بزرگ است زیرا یک اقتصاد عظیم است که در حال ظهور است. چه کاری با رکود احتمالی ما در سطح محلی انجام خواهد شد؟ یکی از نگرانی های من این است که در واقع می تواند جهان را به نوعی چرخش کند که می تواند نرخ ها را کمی بالاتر نگه دارد. آیا فکر میکنید که این امر بر نرخهای آینده برای 12 ماه آینده با تأثیر هر نوع کاهش رشد جهانی نیز تأثیر میگذارد؟
ریچارد:
نه، من فکر می کنم در مورد چین برعکس است. من فکر میکنم چین یک انگیزه کاهش تورم، کاهش رشد در چین خواهد داشت، زیرا چین مصرفکننده بسیار سنگینی از منابع و کالاها در اقتصاد جهانی است. اگر اقتصاد چین کند شود، فشار نزولی بر کالاها وارد میشود و به کاهش تورم در جهان توسعهیافته کمک میکند. و همچنین فکر میکنم چین بسیاری از بازارهای نوظهور را هدایت میکند. چین و بازارهای نوظهور با هم ممکن است 35 درصد از اقتصاد جهانی را تشکیل دهند. شرکت های آمریکایی به این بازارها صادرات دارند. بنابراین من فکر می کنم که از طریق آن یک انگیزه کاهش سرعت به اقتصاد ایالات متحده و سایر بازارهای توسعه یافته ارسال می شود. اما فکر نمیکنم تورم باشد، فکر میکنم کاهش تورم است.
دیو:
بنابراین یک سوال که من مدام از برخی از مهمانانمان می پرسم این است، برای کسانی که معتقدند رکود در آینده رخ می دهد، چه چیزی بین اکنون، که شما آن را انعطاف پذیر توصیف کردید، به رکودی که در واقع وارد رکود می شود، تغییر خواهد کرد؟ به نظر شما برخی از رانندگان چه چیزهایی هستند که ترازو را پایین می آورند؟
ریچارد:
من فکر می کنم در برخی مواقع شرکت ها می خواهند تعداد کارمندان خود را کاهش دهند. اگر تقاضا کند شود، شرکتها میخواهند نیروی کار را رها کنند، و من فکر میکنم آنچه که شاهد آن خواهیم بود افزایش بیکاری است. ما بیکاری فوق العاده پایینی داریم. ساعت 3.5 بوده آخرین عدد 3.8 بود، اما فکر می کنم در طول یک رکود اقتصادی که به راحتی می تواند به 4، 4.5 برسد. و در واقع، در بحران بزرگ مالی بسیار بالاتر از آن بود. بنابراین مشاغل کمتر، یافتن شغل سخت تر، بین مشاغل طولانی تر، و این به احساسات مصرف کننده کمک می کند. و من فکر میکنم که این امر باعث میشود خانوارها در مورد هزینههایشان بسیار محتاطتر باشند. و ما شروع به دیدن برخی از عناصر آن کردهایم، زیرا در حال حاضر اقتصاد ایالات متحده به افزودن مشاغل ادامه میدهد، مشاغل جدیدی که کاهش هزینههای افرادی را که قبلاً شاغل هستند، جبران میکند.
جیمز:
پس ریچارد، چه زمانی فکر میکنید... گزارش مشاغل در حال تغییر است. من فکر می کنم این ماه گذشته نشان می دهد که شروع به خنک شدن کرده است. قطعاً شروع به سرد شدن کرده است، و تا آنجا که من میدانم بسیاری از نرخهای بهرهای که افزایش مییابند بالا هستند، برای (الف) مبارزه با تورم، اما همچنین برای خنک کردن بازار کار است. آیا فکر میکنید تا زمانی که شاهد بیکاری بیشتر نباشیم، آیا فکر میکنید که فدرال رزرو به افزایش نرخ بهره ادامه خواهد داد تا تلاش کند با بازار کار مبارزه کند؟ یا این چیزی است که آنها می توانند آن را بیشتر به یک فرود نرم تبدیل کنند به جایی که ما مجبور نیستیم شاهد بیکاری زیادی برای کنترل نرخ ها باشیم؟ زیرا در حال حاضر هزینه پول بیش از حد بالا است. می دانم که در تمام فعالیت های روزانه ام در املاک و مستغلات آن را پرداخت می کنم. من فکر می کنم همه ما منتظریم تا آنها دوباره پایین بیایند، و شاهد شروع کاهش تورم هستیم. سرعت بازار کار در حال کاهش است، اما آیا واقعاً باید شاهد وقفهای در بازار کار باشیم تا این بازار کار تغییر کند؟
ریچارد:
من فکر میکنم فدرال رزرو دوست دارد بدون تأثیر واقعی بر بازار کار، اقتصاد را کند کند. بنابراین فکر نمی کنم فدرال رزرو به بازار کار حمله کند، اما در حال حاضر داده های امروز نشان می دهد که شاخص هزینه اشتغال تجدید نظر شده است. بنابراین هزینه نیروی کار هنوز بالاتر از حد ایده آل است. و یک راه ساده برای بیان آن، نرخ رشد دستمزد ساعتی در اقتصاد ایالات متحده در حال حاضر 4.4٪ است. فدرال رزرو مایل است آن را در حدود 3.5٪ ببیند، زیرا، و این یک پاسخ اقتصاد فنی است، رشد 3.5٪ دستمزد به اضافه 1.5٪ رشد بهره وری، به شما 2٪ رشد در هزینه های کار واحد می دهد، و این نرخی است که با 2٪ سازگار است. تورم. بنابراین، 4.4 درصد بالاتر از نرخی است که با تورم 2 درصد مطابقت دارد، و در واقع، بهره وری در واقع یک خط صاف است، به طوری که انگیزه بازار کار است.
اکنون دو راه وجود دارد که می تواند آسان شود. اول، ما می توانیم کارگران بیشتری را به نیروی کار بازگردانیم. بنابراین مشارکت نیروی کار می تواند افزایش یابد و این اتفاق افتاده است. اما راه دیگری که می تواند اتفاق بیفتد، خروج تقاضا از بازار کار است. و تقاضا برای شغل، مشاغل ایجاد شده در حال کاهش است، اما من فکر می کنم هنوز چیزی حدود 8 میلیون شغل خالی در اقتصاد ایالات متحده وجود دارد. بنابراین، با وجود کاهش سرعت، هنوز بازار کار قوی است، و من فکر نمیکنم فدرال رزرو بخواهد بیکاری ایجاد کند، اما نرخ بهره را تا زمانی که رشد دستمزد به میزان قابل توجهی کاهش پیدا کند، بالا نگه میدارد، و ممکن است باعث افزایش شود. در بیکاری
جیمز:
آره امیدوارم خنک بشه ما هنوز در حال تلاش برای استخدام هستیم و غیرممکن است که افراد را جذب کنیم، مانند شمال غربی اقیانوس آرام، این فقط وحشتناک است. هر بار که یک آگهی شغلی منتشر می کنیم، سه تا چهار ماه طول می کشد تا آن را پر کنیم، نه 30 روز، مانند گذشته.
ریچارد:
خوب، من فکر می کنم شما تنها احساس تجاری نیستید که واقعاً. و به نظر من این حس وجود داشت که صنعت تولید در حال کند شدن است. اما اگر به بررسیهای صنعت تولید نگاه کنید، بزرگترین مسئله هزینه تامین مالی تولید نیست، دسترسی به نیروی کار ماهر است. این یک چیز واقعی است. یکی از محرک های آن البته جمعیت شناسی است. شما رونق های زیادی دارید که بازار کار را ترک می کنند. علاوه بر همه محرکهای چرخهای و تمام چرخه اقتصاد کلان، شما دارای جمعیتشناسی هستید که بر آنها پوشانده شده است، و افراد رونقی که بازار کار را ترک میکنند، دارید. و برخی پیشبینیها در واقع میگویند که بازار کار ایالات متحده طی پنج سال آینده کاهش خواهد یافت. بنابراین، فکر می کنم، با مهاجرت قانونی افراد ماهر، باید دوباره پر شود. و این در حال افزایش است، اما همانطور که شما پیشنهاد می کنید، شرایط بازار کار سرد شده است، اما همچنان تنگ است.
با بازگشت به سوال اصلی، این مورد نگرانی فدرال رزرو است. قطعا همینطور است.
دیو:
باشه ریچارد خوب، ما در مورد اقتصاد کلان شما را مورد انتقاد قرار دادیم، اما با توجه به تجربه شما در CBRE، دوست داریم نظر شما را در مورد بازار املاک تجاری بشنویم. به نظر می رسد هر روز ما یک تیتر در مورد سناریوی عذاب و تاریکی می خوانیم، و اگر شما هم همین احساس را دارید، دوست دارید بشنوید؟ یا نظر شما در مورد بازار تجاری چیست؟
ریچارد:
باشه. خوب، اجازه دهید فقط قبل از شروع، آن را در چارچوب برای مردم قرار دهم، فقط یک تصویر بزرگ. املاک تجاری در ایالات متحده حدود 10 تریلیون ارزش دارد. کمی بیشتر از این است. خانه های تک خانواده یا املاک مسکونی 45 تریلیون ارزش دارد. بنابراین بازار املاک و مستغلات مسکونی بسیار بسیار بزرگتر است و در واقع از سلامت خوبی برخوردار است. قیمت ها در حال افزایش است و حتی ساخت و ساز در حال افزایش است، و این واقعا عجیب است با توجه به اینکه نرخ وام مسکن ما 7.5٪ است. من فکر میکنم دلیل آن پس از بحران مالی بزرگ است. ما به تازگی نتوانسته ایم خانه های کافی در ایالات متحده بسازیم. کسری 4 تا XNUMX میلیون خانه وجود دارد، بنابراین تعادل تقاضا و عرضه در بازار مسکونی نسبتا سالم است.
اکنون میتوانیم به چگونگی تأثیر آن بر بازار آپارتمان بپردازیم. مردم از عذاب و غم صحبت می کنند. بیایید فقط املاک تجاری را در زمینه دریافت کنیم. و بخش رکودی واقعی در املاک تجاری، بخش اداری است. و از این 10 تریلیون، دفاتر ممکن است 25 درصد آن را تشکیل دهند. بنابراین دوباره، این یک بخش بزرگ است، بسیار قابل مشاهده است، در صورت ما است. و جای خالی در بخش اداری 19 درصد است، نسبت به 12 درصد در چند سال پیش، که نرخی از جای خالی است که از زمان بحران پسانداز و وام در اوایل دهه 1980 شاهد آن نبودهایم. شرکت ها واقعاً حجم فضایی را که قرار است استفاده کنند به دلیل کار از راه دور کاهش می دهند.
و همچنین، ما از موج ساختوساز قبلی، املاک جدید را به بازار تحویل دادهایم. بنابراین اصول در دفتر، در حال حاضر بسیار ضعیف است. این یک تفاوت ظریف است، من قصد دارم در مورد مسائل املاک و مستغلات صحبت کنم.
جیمز:
لطفا.
ریچارد:
این درست نیست که بازار دفاتر کاملاً مرده است. من به تعداد تراکنشهایی که CBRE در سال 2023 انجام میدهد نگاه کردم، و این تنها 5 درصد کمتر از تعداد تراکنشهایی است که در سال 2019 انجام دادیم. اما زمانی که شرکتها فضایی را اشغال میکنند که 30 درصد کمتر از سال 2019 است. بنابراین بازار فعال است، فقط شرکتها فضای کمتری را اشغال میکنند، و همچنین ساخت جدیدتر را ترجیح میدهند. به نظر من پرواز واقعی به سمت کیفیت و تجربه. بازار مرده نیست، اما سهام اشغال نشده از 12 درصد به 18 درصد افزایش یافته است.
با نگاهی به بقیه املاک و مستغلات، که منظورم آپارتمانها، بخش خردهفروشی، صنعتی، و جایگزینهای فزایندهای مانند مراکز داده، مطب پزشکی، علوم زیستی است، میتوانم بگویم که اصول اساسی در آنجا وجود دارد. نسبتا قوی وقتی به آن نگاه می کنید واقعاً تعجب آور است. نرخ های خالی در حال افزایش است، تقاضا کاملاً آن چیزی نیست که بود، اما می توانم بگویم که اصول اساسی در همه این بخش ها به طور معقولی خوب است. منظورم این است که بگویم مردم در بازار فعال هستند و فضا را اشغال می کنند و افزایش زیادی در نرخ خالی و فضای خالی وجود ندارد.
جیمز:
ریچارد، آیا فشرده سازی قیمت زیادی را دیده اید؟ ما آن را در برخی از فضای مسکونی دیدهایم، اما اکنون شاهد افزایش میانگین قیمت خانه هستیم. آیا فشرده سازی زیادی با افزایش نرخ بهره و تقاضا دیده اید؟ همانطور که شما گفتید، مستاجران فضای کمتری را اشغال می کنند. آیا فشرده سازی زیادی در تمام آن بخش ها، مانند صنعتی، اداری، خرده فروشی و قیمت گذاری دیده اید؟ چه تنظیماتی را دیده اید؟ از آنجایی که من شاهد کاهش قیمتها در آن بخشها بودهام، نه تعداد زیادی از معاملات انجام میشود، اما ما شاهد چه نوع تعدیلهای قیمتی سال به سال بودهایم که بر اساس تقاضا کمتر بوده است؟
ریچارد:
آره منظورم این است که این یک داستان پیچیده است، بنابراین این پاسخ کمی طولانی خواهد بود، اما بیایید با آپارتمان ها شروع کنیم. اگر کاربر آپارتمان هستید، بدیهی است که قیمتی که می پردازید اجاره بها است. در آن دوره از 2020 تا 2022 که مردم واقعاً از کووید خارج شدند، شاهد افزایش 24 درصدی اجاره آپارتمان به طور متوسط در سراسر ایالات بودیم. این وحشتناک است. من می گویم رشد اجاره آپارتمان به حدود 2 درصد کاهش یافته است. بنابراین قیمت ها همچنان در حال افزایش است اما زیر تورم است. و بازارهای خاصی وجود دارد که فکر می کنم در آنها تعداد زیادی آپارتمان جدید در حال ساخت هستند که در آنها شاهد کاهش قیمت بوده اید. اما به طور متوسط، من فکر می کنم که قیمت آپارتمان ها در سرتاسر آمریکا همچنان به آرامی در حال افزایش است.
در مورد خرده فروشی، این یک داستان عجیب دیگر است. ما حدود 15 سال است که هیچ فضای خرده فروشی نساختیم. و بخش خرده فروشی از کووید عبور کرده است. ترازنامههایش را تمیز کرده است، خود را به عنوان یک اپراتور همهکاناله، دوباره اختراع کرده است، همهکانال بسیار زیرک و من فکر میکنم بخشی از این واقعیت است که انبوه مصرفکننده مردم را به مراکز خردهفروشی فرستاده است. بنابراین در واقع در بخش خرده فروشی کارگزاران ما به ما می گویند که فضای درجه A کافی وجود ندارد. شرکتها از گسترش باز میمانند، زیرا فضای مناسب کافی وجود ندارد. ما به اندازه کافی ساخته نشده ایم. بنابراین در واقع اجاره بها در خردهفروشی همچنان در حال افزایش است. این بدان معنا نیست که مشکلی در مراکز خرید درجه B و درجه C وجود ندارد. فکر میکنم همه در زندگی روزمرهشان این را میبینند، اما حتی برخی از آنها خودشان را بهعنوان مراکز اجتماعی و مقاصد خرید عتیقهای دوباره اختراع میکنند. و آنها در حال یافتن کاربردهای دیگری هستند، حتی دفاتر منعطف به برخی از مراکز خرید B و C می روند.
بنابراین این آپارتمان است، آن خرده فروشی است. صنعت، اقتصاد دیجیتال، تجارت الکترونیک، هنوز به خوبی و واقعاً پشت سر آن است، و ما شاهد کاهش 30 درصدی اجاره در صنعت در سال جاری از یک میلیارد فوت مربع در سال گذشته به شاید 750 میلیون فوت مربع خواهیم بود. ، اما همچنان سومین سال قوی در تاریخ خواهد بود. بنابراین، اجاره بها در صنعت در حال افزایش است و بیش از اندکی، شاید چیزی بین 9 تا 12 درصد باشد. بنابراین بازار بسیار داغی است. و البته موارد دیگری مانند مراکز داده. اینجا در دالاس، جایی که من مستقر هستم، افرادی هستند که شش سال فضا را اجاره می کنند. واقعاً تقاضای زیادی برای مراکز داده در اطراف محاسبات ابری، هوش مصنوعی وجود دارد، این بخش فوقالعاده داغ است.
بنابراین من در آنجا مکث خواهم کرد. بخشهای دیگری هم وجود دارد که میتوانم در مورد آنها صحبت کنم، اما من فکر میکنم که اصول بنیادین در املاک و مستغلات، به غیر از دفاتر، به طرز شگفتآوری قوی هستند، که به این معنا نیست که سرمایهگذاران فعال هستند. اگر بین افرادی که از املاک و مستغلات برای ساخت آن استفاده میکنند و اجاره میدهند و افرادی که دارای املاک هستند، که صندوقهای بازنشستگی، شرکتهای بیمه عمر، تراستهای دانشگاهی و سایر سرمایههای خصوصی هستند، تمایز قائل میشوید، اوضاع بسیار آرام است. جبهه سرمایه گذاری در حال حاضر و قیمت ها در حال کاهش است. قیمت واقعی که برای املاک و مستغلات به عنوان دارایی می پردازید بین 15 تا 20 درصد نسبت به دو سال قبل کاهش خواهد یافت.
دیو:
بنابراین به طور خلاصه. بله، بنابراین تقاضا در میان مستاجران، چه مستاجر آپارتمان و چه مستاجر خرده فروشی، به نظر می رسد نسبتا خوب باقی بماند، اما تقاضا در میان سرمایه گذاران در حال کاهش است. این چیزی است که ما شاهد آن بودهایم، و دادههایی که من به آنها نگاه کردهام نشان میدهد که نرخهای سقف در حال افزایش است. آیا این چیزی است که شما می بینید؟ و اگر چنین است، خارج از دفتر، من فکر میکنم که همه ما دفتر را به عنوان بزرگترین موفقیت میدانیم، اما مخاطبان ما بهویژه به نوع مخاطب آپارتمانهای چند خانواری علاقه دارند، بنابراین من فقط کنجکاو هستم که نرخ سقف در آن بخش خاص از واقعی تجاری چگونه عمل میکند. املاک
ریچارد:
خوب، من فکر می کنم این مانند همه بخش های دیگر است. نرخهای سقف بسته به نوع دارایی و موقعیت مکانی، تقریباً از 125 تا 150 امتیاز پایه، از حدود 3.5٪ تا 4 یا 5٪ بسته به مکان، خواهد بود. و شاید بالاتر از آن، بستگی به نقطه شروع آن دارد. طیف وسیعی از نرخ های سقفی وجود دارد که منعکس کننده درجه بندی های مختلف و مکان های مختلف است. من به طور کلی می گویم که قیمت ها 150 واحد پایه است و این معادل تقریباً 20 درصد کاهش قیمت است.
دیو:
و آیا فکر می کنید این روند ادامه خواهد داشت؟
ریچارد:
بله، در واقع دارم. می بینم... نه برای همیشه.
دیو:
نه، من فقط کسی را دوست دارم که مستقیم جواب بدهد. بنابراین معمولاً وقتی چیزی شبیه به آن را میپرسیم، هی، خوب. از آنجایی که پیچیده است، اشتباه نکنید، اخطارهای زیادی وجود دارد، اما من همیشه از پاسخ بسیار واضحی مانند آن قدردانی می کنم.
ریچارد:
آره من فکر میکنم ممکن است ارزش بیشتری از دست برود، و تا زمانی که سرمایهگذاران شروع به دیدن مسیری واضح برای نرخهای بهره نکنند، این امر خود را معکوس نخواهد کرد. ما شروع به دیدن کردیم، فکر میکنم شاید دو ماه پیش، فقط کمی احساس میکردیم که مردم کجا هستند... با نگاه کردن به آنچه دیدم، که در واقع دفاتر بود، این یک مشکل دارد، اما اصول اساسی در املاک و مستغلات در واقع خیلی بد نیست، ما به نظر می رسد که از تورم بالاتر می رود. و آن نرخهای بازده آتی، یک نرخ سقفی 5% را در نظر میگیرند، 2% رشد اجاره را اضافه میکنند و ما به طور تصوری 7% IRR پیشرو داریم، و این معادل هزینه بدهی چیزی بین 6.5 تا 7.5% است. مردم شروع به فکر کردن کردند که شاید دوباره شروع به بررسی معاملات کنیم.
اما من فکر میکنم جهش در خزانهداری 10 ساله، زمانی که در دو هفته گذشته از 4.2 به 4.4 رسید، دوباره این عدم اطمینان را در مورد مسیر کاهش نرخهای بهره در ذهن ایجاد کرد. بنابراین مردم دوباره قلم خود را زمین گذاشتند و فکر کردند، خوب ما فقط منتظر می مانیم و ببینیم چه اتفاقی می افتد. فکر میکنم ما در این دنیا هستیم که اخبار خوب خبر بدی است، در حالی که بین سالهای 2009 تا 2020، اخبار بد برای املاک و مستغلات خبر خوبی بود زیرا نرخ بهره را پایین نگه میداشت. حالا ما در دنیای مقابل هستیم، این همان جهان است اما برعکس است. اما خبر خوب خبر بدی است زیرا نگرانی مردم را در مورد افزایش نرخ بهره برای مدت طولانیتری افزایش میدهد.
جیمز:
بنابراین ریچارد، شما می گویید که در 12 ماه آینده شاهد خریدهای بیشتری خواهیم بود. احساس میکنم بازار چند خانواری اندکی کاهش یافته است، اما فروشندگان هنوز در آنجا معلق هستند و معاملات زیادی انجام نمیشود، زیرا نرخهای سقفی، آنقدر جذاب نیستند که ما به آنها نگاه کنیم. چون من هم همین مورد را دیدهام، نرخهای سقفی مانند 3.5، شاید 4s پایین را میدیدیم و اکنون تا 5.5 رسیدهاند. با بدهی های موجود در حال حاضر چندان جذاب نیست.
ریچارد:
نه نه. منظورم این است که من فکر میکنم اگر مردم اعتماد بیشتری داشتند، شما فقط به آن نگاه نمیکردید، برای کسب اطلاعات فنی، فقط به نرخ سقف نگاه نمیکردید. شما باید به IRR نگاه کنید، که ارزش اجاره ای را که می گیرید را در نظر می گیرد.
جیمز:
درست.
ریچارد:
و من فکر میکنم IRRها، حتی اگر 2% رشد اجاره را 2.5% فرض کنید، به شما یک IRR میدهد که در حال ورود به میدان است. اما من فکر می کنم وقتی اعتماد از بین می رود، مردم سرمایه گذار IRR نیستند. سرمایه گذاران IRR مفروضاتی در مورد اجاره در آینده ایجاد می کنند و مردم نمی خواهند این کار را انجام دهند. و همانطور که شما می گویید، در حال حاضر هیچ اهرم مثبتی وجود ندارد و مردم تمایلی به پذیرش اهرم منفی در بازار ندارند.
اما من فکر نمیکنم حل این معادله زیاد لازم نباشد. ما میخواهیم یک جهت واضحتر در مورد اینکه تورم به کجا میرود، کمی راهنمایی واضحتر مبنی بر اینکه به اوج چرخه وجوه فدرال رزرو رسیدهایم، فدرال رزرو در مورد آن بسیار مبهم بوده است، سپس من فکر میکنم همه چیز اینطور خواهد بود. نکته. زیرا در سمت لیزینگ، لیزینگ در سه ماهه دوم سال 2 ناپدید شد، درست زمانی که نرخ بهره شروع به افزایش کرد، مردم از بازار خارج شدند. خب، لیزینگ برگشته است. سه ماهه دوم سال جاری لیزینگ بازگشت. و ما سطح بالایی از ساخت و ساز جدید داریم، شاید 2022 واحد در هر سه ماه، اما بازار 2 تا 90,000 واحد در هر سه ماهه را جذب می کند، حداقل بر اساس شواهد Q60 و مسیر Q70,000.
بنابراین تقاضا دوباره افزایش یافته است. جای خالی احتمالا کمی در حال افزایش است. اما با بازگشت تقاضا، انتظارات زیادی از مردم برای گفتن برخی از معاملهها در اینجا لازم نیست. اگر فدرال رزرو مداخله نمی کرد و نقدینگی را در اختیار بخش بانکی قرار نمی داد، فقط در مورد نظر شما در مورد فروشندگان عقب نشینی می کردم که به بخش بانکی اجازه داده بود تا بتواند از یک دوره وام ترانزیت کند. آنها ممکن است هنوز بهره را پرداخت کنند، اما از نظر ارزش پایین تر از آب هستند. شاید شرایط متفاوتی داشتیم. فدرال رزرو در تامین نقدینگی بخش بانکی بسیار فعال بوده است. و البته، من فکر میکنم که این فشار را بر روی مالکان نگه میدارد، و بنابراین شما این بنبست بین خریداران و فروشندگان، یا مالکان و خریداران بالقوه دارید.
دیو:
ریچارد، من میخواهم بخش بانکداری و آنچه در آنجا در حال وقوع است را پیگیری کنم. همین دیروز داشتم مقاله ای را در وال استریت ژورنال می خواندم که در آن آنها در مورد "حلقه عذاب" در املاک تجاری مطرح می کردند. فرض اصلی این است که ارزش گذاری آنها در حال حاضر کاهش یافته است. برخی از املاک را زیر آب گذاشته و اکنون مردم شروع به نکول در این وام ها کرده اند. اعتبار بانکی در حال تشدید است، به این معنی که مردم نمیتوانند مجدداً سرمایهگذاری کنند یا نمیتوانند خرید کنند، که فشار نزولی بیشتری بر ارزشگذاریها وارد میکند، و مارپیچی را ایجاد میکند که فشار نزولی پایدار بر قیمتها در فضای املاک تجاری ایجاد میکند. من کنجکاو هستم که آیا فکر میکنید خطر این حلقه عذاب وجود دارد یا هر چیزی که میخواهید نامش را بگذارید، آیا ریسک بیشتری در ورشکستگی بانکها و کمبود نقدینگی بر بازار تجاری وجود دارد؟
ریچارد:
منظورم این است که آنچه می خواهم به شما بگویم یک بحث پیچیده است، که جایی در این بین است، هیچ مشکلی وجود ندارد و یک حلقه عذاب وجود دارد.
دیو:
باشه.
ریچارد:
من فکر می کنم، با احترام فراوان، اصل روزنامه نگاری ساده سازی و اغراق است.
دیو:
درست.
ریچارد:
و من فکر می کنم، تا حدی، در مورد املاک و مستغلات این چیزی است که در حال وقوع است. و من نمی گویم مشکلی در مورد کاهش ارزش وام وجود ندارد، اما فکر می کنم آنچه می شنویم و می بینیم این است که بانک ها به نقدینگی دسترسی کافی دارند و به همین دلیل از فرار سپرده ها رنج نمی برند. . بنابراین در جایی که ضرر می کنند یا باید وام ها را یادداشت کنند، می توانند آن را به صورت نسبتاً منظم به حساب P&L خود بیاورند. شکی نیست که هزینه و در دسترس بودن اعتبار برای تامین مالی جدید بسیار سخت تر است. فوق العاده تنگ است. اما من فکر نمیکنم بانکها بخواهند در نهایت املاک و مستغلات را در دفترشان تمام کنند. منظورم این است که آنها قبلاً این را تجربه کرده اند. آنها نمیخواهند مردم را در حالت نکول قرار دهند و سپس املاک و مستغلاتی را دریافت کنند که یا باید آن را مدیریت کنند یا باید آن را با تخفیف به کسی بفروشند که آن را به مدت دو سال نگه میدارد و سپس آن را ایجاد میکند. سود دو سال بعد آنها قبلاً آن را پشت سر گذاشتهاند و نمیخواهند دوباره آن را پشت سر بگذارند.
بنابراین من فکر می کنم آنچه که ما می بینیم این است که، در صورت امکان، بانک ها در حال گسترش هستند. من تا آنجا پیش می روم که بگویم تمدید و تظاهر کردن، اما راه های خلاقانه زیادی وجود دارد که بانک ها می توانند با وام گیرندگان کار کنند تا دوره استرس حاد را پشت سر بگذارند. و من نمی گویم ضرری وجود نخواهد داشت. تحقیقات خود ما به ما می گوید که احتمالاً 60 میلیارد وام احتمالاً نکول می شود. 4.5 میلیارد وام به املاک تجاری وجود دارد. این 60 میلیارد، شاید 1.5 درصد از کل دارایی بانک باشد. بنابراین دردناک خواهد بود، اما بخش بانکی را سقوط نخواهد کرد. بنابراین، حلقه عذاب، خوب نیست، و ضرر دادن هرگز خوب نیست، اما من فکر نمیکنم آنطور که در بحرانهای قبلی املاک و مستغلات دیدهایم، این حلقه عذاب تهاجمی باشد. ما دیده ایم که حلقه های عذاب در واقعیت وجود دارند. آنها در بحران وام های پس انداز این کار را کردند، در بحران مالی بزرگ این کار را کردند، اما در حال حاضر، به دلایل مختلف، فکر نمی کنم هنوز به آنجا نرسیده ایم.
جیمز:
قطعاً مقالههای زیادی با کلمه Doom Loop در حال انجام است. این یک دوره جدید است که من در هر مقاله می بینم، جایی که حلقه عذاب است، حلقه عذاب، این همه چیزی است که می شنوم.
دیو:
فقط صبر کن، جیمز، اپیزود اکنون قرار است حلقه عذاب نامیده شود، و اگر آن را حلقه عذاب بنامیم، احتمالاً بهترین اپیزود اجرای تمام دوران خود را خواهیم داشت.
ریچارد:
آیا نمیتوانیم به جای حلقه عذاب، در مورد محافل با فضیلت صحبت کنیم؟
دیو:
بله، هیچ کس نمی خواهد در مورد حلقه های فضیلت بشنود، آنها می خواهند در مورد حلقه های عذاب بشنوند، متاسفانه. من محافل با فضیلت را دوست دارم.
جیمز:
اما اگر یک حلقه عذاب در راه است، ریچارد، چون به نظر می رسد در آینده در برخی از بخش های تجاری احساس اطمینان می کنید، فکر می کنید بیشترین سرمایه گذاران در حال حاضر مراقب کدام بخش ها هستند؟ اگر به دنبال خرید آن معامله بعدی در 12 ماه آینده هستید، چه بخش هایی را دوست دارید، هی، من در مورد آن سردرگم هستم یا مراقب آن باشم؟
ریچارد:
خوب، خیلی وسوسه انگیز است که بگوییم دفاتر، زیرا دفاتر، همانطور که می گویم، ما این جهش را در جای خالی از 12٪ به 19٪ داریم. ما هیچ اطمینانی در مورد بازگشت به کار در دفتر ایالات متحده نداریم. ما فکر می کنیم که بازگشت به کار سرعت بیشتری خواهد داشت، اما فقط در یک دوره طولانی تر، اما در حال حاضر هیچ قطعیتی در مورد آن وجود ندارد. از طرف دیگر، به عنوان یک حرفه ای در زمینه املاک و مستغلات 40 سال یا بیشتر، بهترین معاملات را در بمباران ترین بازارها دریافت می کنید. بنابراین در میان همه این قیمتگذاریها، فرصتهای بسیار خوبی در بخش اداری وجود خواهد داشت. و اگر واقعاً می خواهید مخالف باشید، در جهت مخالف حرکت می کنید. همه آن افرادی که از یک طرف می دوند و می گویند حلقه عذاب، حلقه عذاب، شما متوجه می شوید که از کجا آمده اند و در جهت مخالف حرکت می کنید.
فکر میکنم خردهفروشی هم در حال حاضر چیزهای زیادی را برای آن دنبال کرده است. ما شاهد سرمایه های خصوصی زیادی بودیم. و مانند دفتر نیست، اندازه دارایی می تواند کوچکتر باشد. این امکان برای سرمایهگذاران کوچکتر وجود دارد که در خردهفروشی مشارکت کنند، و ما شاهد کمبود فضا هستیم، و شاهد روندهای بسیار بسیار جالبی در خردهفروشی هستیم. اگر بخواهم آن را با این عبارات بیان کنم، بخشهای جذاب، یا بخشهایی که بیشتر به آنها اطمینان داریم، بهخاطر بادهای دنبالهدار، اگر میخواهید روی رشد اجاره بلندمدت سرمایهگذاری کنید، بخشهای صنعتی و چند خانواده هستند. اما زمانی که بازار شروع به حرکت کند، قیمتها سریعترین افزایش را خواهند داشت. بنابراین اگر میخواهید روی آن داستان بلندمدت سرمایهگذاری کنید، باید به سرعت حرکت کنید.
اشتباه نکنید، بخش های خاصی از چند خانواده و آپارتمان وجود دارد که فکر می کنم با مشکلاتی مواجه خواهد شد. در چند بخشی که مردم در سالهای رونق رشد 24 درصدی اجارهبها بودند، منابع مالی بسیار ارزان پل بسیار زیادی وجود داشت، مردم داراییهای درجه C را با بدهی بسیار کم میخریدند و به دنبال بازسازی و تغییر موقعیت آنها به عنوان فضای B یا B پلاس یا A Grade. با توجه به ضعف عمومی و سطح نرخهای بهره، من فکر میکنم که برخی از این نرخها ممکن است به نکول منجر شوند. بنابراین اگر دانشآموز این موضوعات هستید، ممکن است داراییهایی در آن بخش از بازار جمعآوری یا تجدید سرمایه شود.
دیو:
جیمز الان شروع به ترشح بزاق می کند.
ریچارد:
اوه من بودم داشتم کار میکردم
دیو:
اون اتاق چرخش هست
جیمز:
ناگهان خارش انگشتانم گرفت. من می گویم، بله، اینجا هستیم. و من فکر می کنم ریچارد آن را میخکوب کرد. مثل این است که همه این قراردادها را با مجریان بسیار ضعیف میخریدند و سپس بدهیهایشان را در وسط جریان تعدیل میکردند، و هزینههای ساخت و ساز شما بیشتر میشود، زمانهای مجوز شما طولانیتر میشود، و ناگهان هزینه پول شما افزایش مییابد و این کاهش مییابد. قطعاً در آن بخش دچار مشکل شد. مثل این است که چیزهایی که تثبیت شده اند همچنان در حال حرکت هستند، اما چیزهایی که در اواسط ثبات قرار دارند، جایی است که ما فرصت ها را می بینیم. و این قطعاً همان جایی است که ما به دنبال آن هستیم.
ریچارد:
درست است. و مجدداً، در طول یک حرفه طولانی، افرادی که تصمیمات خرید بسیار خوبی گرفته اند، از توسعه دهندگان مشکل یا شرکت های ساختمانی مشکل خرید کرده اند. این یکی را قبلا دیده بودیم.
دیو:
خب، امیدوارم هیچکس پیراهنش را گم نکند. من اصلاً دنبال آن نیستم. اما من فکر میکنم تشخیص این که این اتفاق میافتد و اینکه احتمالاً داراییهای مضطرب هستند که باید توسط شخص دیگری غیر از مالک فعلی تغییر مکان دهند، مفید است.
ریچارد:
آره منظورم این است که بخش بانکی در حال حاضر بدهی های زیادی را می نویسد که زیر آب است، بنابراین هزینه اقتصادی برای این کار وجود دارد، اما در حال حاضر از کنترل خارج نشده است. و خوشبختانه هنوز به بخش مصرف کننده، یعنی بازار مسکن ضربه نزده است، زیرا پس از آن بر مردم عادی تأثیر می گذارد، و این اصلاً خوشایند نیست.
دیو:
خوب، ریچارد، از اینکه به ما ملحق شدید بسیار متشکرم. این فوق العاده روشنگر بوده است. من میخواهم با مخاطبان خود به اشتراک بگذارم که شما و تیمتان یک گزارش اقتصادی باورنکردنی به نام چشمانداز بازار جهانی املاک و مستغلات Midyear برای سال 2023 نوشتهاید. این یک مطالعه جذاب است و یک ویدیوی فوقالعاده نیز همراه با آن وجود دارد.
ریچارد، میتوانید به طور خلاصه در این مورد به ما بگویید، و اگر مخاطبان ما بخواهند بیشتر بدانند، کجا میتوانند آن را بیابند؟
ریچارد:
بله، در وب سایت CBRE، cbre.com خواهد بود. به Research and Insights بروید و روی آن کلیک کنید. ممکن است دو یا سه کلیک طول بکشد، اما وجود دارد. من کارشناسان تحقیقاتی خود را از سراسر جهان دارم و سعی می کنیم بی طرف و متعادل و مبتنی بر داده باشیم. ما فقط یک نمای کلی از بازارهای املاک و مستغلات در ایالات متحده و در سراسر جهان ارائه می دهیم. در واقع من در آن شرکت کردم و در واقع از آن درس گرفتم.
دیو:
این بهترین نوع پروژه تحقیقاتی است، درست است؟
ریچارد:
بله ، کاملا
دیو:
خیلی خوب. خوب، ریچارد، دوباره از اینکه به ما ملحق شدید متشکرم.
ریچارد:
این لذت مطلق من است.
دیو:
بنابراین جیمز، ریچارد به ما گفته است که فکر میکند ارزش داراییها در حال کاهش است، که بدیهی است که برای هر کسی که دارای املاک و مستغلات است عالی نیست، اما همچنین ممکن است فرصتهایی وجود داشته باشد که میدانم شما بهویژه علاقهمند به استفاده از آن هستید. بنابراین این نوع پیشبینی یا پیشبینی چه احساسی در مورد کسبوکارتان ایجاد میکند؟
جیمز:
خوب، من دوست دارم که او به من تأیید کرد که در اصل وقتی دیگران نمیخواهند خرید کنید، باید خرید کنید. وقتی او در مورد افزایش صنعتی بودن اجاره ها صحبت می کرد، چیزهای کوچک کلیدی زیادی وجود داشت، اما قیمت ها در حال کاهش است. بنابراین در این بخشها فرصتی وجود دارد که در حال حاضر به دنبال آن فرصتها بگردید، زیرا همیشه این را میشنوید که مردم میگویند: «آه، شما نمیتوانید چیزی بخرید. شما نمی توانید چیزی بخرید.» اما این آمار به تنهایی که او در مورد آن صحبت می کرد، صنعتی، اجاره ها در حال افزایش است اما قیمت ها کاهش می یابد، جایی است که شما می خواهید به آن نگاه کنید. بنابراین من برای 12 ماه آینده هیجانزدهتر و بیشتر میشوم، و این مسئله صبر و یافتن فرصت مناسب است.
دیو:
شما در برنامه اشاره کردید که نرخ های سقفی الان کجا هستند، گفتید سیاتل، آنها 5.5 چند هستند؟
جیمز:
بله، من می گویم 5.25 تا 5.5، در آنجا، یک جایی آنجا.
دیو:
اما با توجه به اینکه نرخ بهره کجاست، این یک اهرم منفی است، این چیزی نیست که معمولاً برای سرمایه گذاران با توجه به هزینه های بدهی جذاب باشد. در چه مقطعی باید نرخ سقف افزایش یابد تا شما واقعاً در مورد پتانسیل معاملاتی که می توانید بخرید هیجان زده شوید؟
جیمز:
خوب، اگر ارزش افزوده بخرید، همیشه می توانید یک نرخ سقف خوب دریافت کنید. آنجاست که می توانید آن را افزایش دهید. اما منظورم این است که از نظر تئوری، من واقعاً دوست ندارم نرخ زیر سقف را بخرم. من می خواهم در آن 6.5 باشم. اگر با کمی صعود تثبیت شده باشد، من می خواهم در حال حاضر حدود 6.5 باشم.
دیو:
و فقط برای اینکه همه بفهمند، نرخ های سقفی معیاری برای سنجش احساسات بازار هستند. و همانطور که جیمز نشان میدهد، بر اساس هزینه بدهی، میزان تقاضا، ریسک درک شده کاهش مییابد. و به طور کلی، نرخ سقف برای دارایی های تثبیت شده کمتر است. و هنگامی که نرخ های سقف پایین تر است، به این معنی است که آنها با هزینه بالاتر معامله می کنند. وقتی نرخ های سقفی بالاتر باشد، ارزان تر هستند. و معمولاً اگر در حال خرید، همانطور که جیمز میگوید، یک تعمیرکننده یا چیزی که نیاز به ارزش افزوده دارد، به عنوان یک خریدار، میتوانید نرخ سقف بالاتری دریافت کنید.
اما متاسفم، جیمز، ادامه بده.
جیمز:
بله، من فکر می کنم این چیزی است که ما در حال حاضر می بینیم. بسیاری از تراکنشهایی که در این شش ماه اخیر میبینیم، تعداد زیادی جابجایی 1031 پول است، اما خریداران جدید زیادی برای آن سقف 5.5 عمومی وارد نمیشوند. اگر هدفی برای خرید داشته باشند، خواهند کرد. به غیر از این، همه به دنبال این ارزش هستند، جایی که باید آستین ها را بالا بزنید، دست به کار شوید. اما در حال حاضر چند خرید واقعا خوب وجود دارد. من میدانم که IRRهای ما در طی نه ماه گذشته بسیار افزایش یافته است و اکنون به 17، 18 درصد رسیدهایم و بنابراین همه اینها چیزهای خوبی هستند.
دیو:
این خیلی چیز خوبی است. خوب، ما فقط باید همه چیز را زیر نظر داشته باشیم و ببینیم که چگونه پیش می رود، اما من به طور کلی با ارزیابی ریچارد موافقم. نرخ سقف افزایش یافته است، و من فکر می کنم که آنها به افزایش خود ادامه خواهند داد، در حالی که حدس من این است که اجاره بها، حداقل در چند خانواده، که من بهترین بخش را درک می کنم، احتمالاً کاهش می یابد. آنها ممکن است بالای صفر باقی بمانند و رشد کنند، اما من فکر می کنم این نرخ های دیوانه کننده رشد اجاره که در چند خانواده دیدیم فعلا به پایان رسیده است. و به این ترتیب که همراه با افزایش نرخ سقف، ارزشهای چند خانواده را حتی بیشتر از جایی که امروز هستند پایین میآوریم، که ممکن است فرصتهای جالبی را ارائه دهد. بنابراین ما باید مراقب این یکی باشیم.
جیمز، خیلی ممنون که اینجا هستید. ما همیشه از آن قدردانی می کنیم. و برای همه کسانی که به آن گوش می دهند، از شما قدردانی می کنیم. اگر این قسمت را دوست دارید، لطفاً فراموش نکنید که در Spotify، یا Apple، یا اگر در آنجا آن را تماشا میکنید، یک بررسی برای ما بگذارید. باز هم متشکرم، و شما را برای قسمت بعدی On The Market می بینیم.
On The Market توسط من، دیو مایر و کایلین بنت ساخته شده است. تولید شده توسط Kailyn Bennett، ویرایش توسط Joel Esparza و Onyx Media، تحقیق توسط Pooja Jindal، کپی رایت توسط Nate Weintraub. و یک تشکر ویژه از کل تیم BiggerPockets. محتوای نمایش در بازار فقط نظرات است. همه شنوندگان باید به طور مستقل نقاط داده، نظرات و استراتژی های سرمایه گذاری را تأیید کنند.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- او املاک و مستغلات "حلقه عذاب" توضیح داد و چه چیزی می تواند باعث این شود واکنش زنجیره ای به مخزن قیمت دارایی
- La "کاهش رشد جهانی" و بحران اقتصادی پیش بینی برای سال های 2023 و 2024
- ضعیف ترین و قوی ترین بخش های املاک تجاری (و اینکه کدام یک قیمت کمتری دارند)
- به روز رسانی نرخ سقف و چه چیزی در نهایت باعث بهبود دوباره قیمت ها می شود
- بهترین فرصت های خرید در سال 2023 و دارایی هایی با افزایش اجاره بها و کاهش قیمت ها
- بی کاری, تورم، کاهش تورم و آنچه می توانیم در سال آینده انتظار داشته باشیم
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب ذکر شده در نمایش
ارتباط با ریچارد:
آیا علاقه مندید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک .
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
- BlockOffsets. نوسازی مالکیت افست زیست محیطی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- ماه 12
- 125
- سال 15
- ٪۱۰۰
- 150
- 17
- 2%
- تورم 2 درصد
- 20
- سال 20
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- ٪۱۰۰
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- قادر
- درباره ما
- در مورد IT
- بالاتر
- مطلق
- کاملا
- پذیرفتن
- دسترسی
- حساب
- حساب ها
- در میان
- فعال
- فعالیت ها
- واقعی
- واقعا
- Ad
- اضافه کردن
- تنظیم شده
- تنظیمات
- مزیت - فایده - سود - منفعت
- اثر
- از نو
- مهاجم
- پیش
- پیش
- معرفی
- مجاز
- اجازه می دهد تا
- تنها
- در امتداد
- قبلا
- همچنین
- جایگزین
- هر چند
- همیشه
- am
- امریکا
- در میان
- در میان
- مقدار
- مقدار
- an
- تحلیل
- تحلیلگران
- و
- دیگر
- پاسخ
- هر
- هر کس
- هر چیزی
- هر جا
- جدا
- اپارتمان
- آپارتمان
- اپل
- قدردانی
- تقدیر
- تقریبا
- هستند
- استدلال
- دور و بر
- مقاله
- مقالات
- مصنوعی
- هوش مصنوعی
- AS
- پرسیدن
- خواهان
- ارزیابی
- دارایی
- کلاس دارایی
- دارایی
- فرض
- مفروضات
- At
- هجوم بردن
- جالب
- حضار
- نویسنده
- نویسنده
- دسترس پذیری
- میانگین
- دور
- b
- به عقب
- بد
- برج میزان
- ترازنامه ها
- بانک
- ورشکستگی بانک ها
- بانکداری
- بخش بانکی
- بانک
- مستقر
- اساسی
- اساسا
- اساس
- نبرد
- BE
- خرس
- زیرا
- شود
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- آغاز شد
- شروع
- شروع
- پشت سر
- پشت صحنه
- بودن
- باور
- در زیر
- بهترین
- میان
- بزرگ
- تصویر بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- بیلیون
- بیت
- کتاب
- کتاب
- رونق
- مرز
- وام گیرندگان
- خریداری شده
- شکستن
- بریج
- بطور خلاصه
- به ارمغان بیاورد
- پهن
- کارگزاران
- آورده
- ساختن
- بنا
- ساخته
- دسته
- کسب و کار
- کسب و کار
- مجسمه نیم تنه
- اما
- خرید
- خریدار..
- خریداران
- خریداری کردن
- خریداری می کند
- by
- با اعداد
- صدا
- نام
- آمد
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- کلاه لبه دار
- سرمایه
- کاریابی
- مورد
- علت
- باعث می شود
- محتاط
- CBRE
- مراکز
- معین
- اطمینان
- تغییر دادن
- متغیر
- کانال
- ارزان
- ارزان تر
- رئیس
- چین
- چیناس
- چینی
- محافل
- شهرستانها
- کلاس
- واضح
- کلیک
- بالا رفتن
- ابر
- محاسبات ابری
- جمع آوری
- COM
- ترکیب شده
- بیا
- آینده
- تفسیر
- تجاری
- املاک تجاری
- Commodities
- انجمن
- هاب های انجمن
- شرکت
- شرکت
- به طور کامل
- پیچیده
- جامع
- محاسبه
- نگرانی
- شرایط
- اعتماد به نفس
- مطمئن
- متصل
- استوار
- ساخت و ساز
- مصرف کننده
- احساسات مصرف کننده
- محتوا
- زمینه
- ادامه دادن
- مداوم
- کنترل
- گفتگو
- سرد
- copywriting است
- شرکتها
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- کشور
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- کاوید
- سقوط
- ایجاد شده
- ایجاد
- خالق
- اعتبار
- بحران
- بحران
- کنجکاو
- جاری
- برش
- چرخه
- چرخه ای
- روزانه
- دالاس
- داده ها
- مرکز دادهها
- نقاط داده
- دیو
- روز
- روز
- مرده
- مقدار
- معاملات
- بدهی
- نجیب
- تصمیم گیری
- کاهش می یابد
- رو به کاهش است
- فداکاری
- به طور پیش فرض
- پیش فرض
- کمبود
- قطعا
- فروکش
- deflationary
- تحویل
- تقاضا
- جمعیتی
- جمعیت
- بستگی دارد
- بستگی دارد
- سپرده
- شرح داده شده
- مقصدهای
- توسعه
- توسعه دهندگان
- DID
- مختلف
- DIG
- دیجیتال
- اقتصاد دیجیتال
- مستقیم
- جهت
- تخفیف
- نمایش دادن
- فرق
- پریشان
- do
- میکند
- عمل
- آیا
- عذاب
- حلقه عذاب
- شک
- پایین
- پایین
- نمایشی
- رانده
- راننده
- درایور
- درایو
- رانندگی
- قطره
- کاهش یافته است
- رها کردن
- تجارت الکترونیک
- در اوایل
- سهولت
- سهولت
- به آسانی
- فرورفتن
- اقتصادی
- اقتصاد (Economics)
- اقتصاد
- اکونومیست
- اقتصاددانان
- اقتصاد
- ویرایش
- هر دو
- عنصر
- دیگر
- پست الکترونیک
- سنگ سنباده
- بازارهای در حال ظهور
- به کار گرفته شده
- استخدام
- پایان
- مشغول
- انگلیسی
- کافی
- وارد
- تمام
- قسمت
- برابر است
- انصاف
- معادل
- اساسا
- املاک
- اتر (ETH)
- اروپا
- حتی
- در نهایت
- هر
- هر کس
- هر روز
- هر کس
- هر کس
- مدرک
- کاملا
- بیش از حد
- برانگیخته
- وجود داشته باشد
- گسترش
- انتظار
- انتظارات
- انتظار می رود
- گران
- تجربه
- کارشناسان
- صادرات
- صادرات
- گسترش
- حد
- چشم
- چهره
- نما
- واقعیت
- عامل
- ناموفق
- منصفانه
- آشنا
- خانواده
- بسیار
- شگفت انگیز
- ترس
- تغذیه
- تغذیه
- احساس
- پا
- کمتر
- داستان
- پر کردن
- سرانجام
- مالی
- بحران مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پیدا کردن
- شرکت ها
- نام خانوادگی
- پنج
- صاف
- پرواز
- فلوریدا
- جریانها
- به دنبال
- برای
- استحکام
- نیروهای
- پیش بینی
- پیش بینی
- در درجه نخست
- برای همیشه
- فرمول
- به جلو
- یافت
- چهار
- فرانسه
- از جانب
- جلو
- اساسی
- اصول
- بودجه
- بیشتر
- آینده
- جمع آوری
- به
- GDP
- رشد تولید ناخالص ملی
- سوالات عمومی
- عموما
- آلمان
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- می دهد
- جهانی
- اقتصاد جهانی
- Go
- خوب
- می رود
- رفتن
- طلا
- رفته
- خوب
- کردم
- درجه
- بزرگ
- تا حد زیادی
- شدن
- رشد
- مهمان
- مهمان
- راهنمایی
- بود
- نیمه راه
- دست
- دستگیره
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- اتفاق می افتد
- خوشحال
- سخت تر
- آیا
- داشتن
- he
- سر
- سرشماری
- عنوان
- عنوان
- سلامتی
- سالم
- شنیدن
- شنیده
- شنوایی
- سنگین
- برگزار شد
- مفید
- کمک می کند
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- او را
- نکات
- استخدام
- خود را
- اصابت
- ضربه زدن
- نگه داشتن
- برگزاری
- دارای
- صفحه اصلی
- خانه
- امید
- امید
- HOT
- هتل
- هتل ها
- خانوارها
- خانه
- مسکن
- بازار مسکن
- چگونه
- چه ارتفاعی
- HTTPS
- هاب
- بزرگ
- i
- من می خواهم
- دلخواه
- ایده ها
- if
- تأثیر
- تأثیرگذاری
- اثرات
- نقص
- مهم
- غیر ممکن
- بهبود
- in
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- افزایش
- افزایش
- به طور فزاینده
- باور نکردنی
- بطور باور نکردنی
- به طور مستقل
- شاخص
- نشان دادن
- صنعتی
- صنعت
- تورم
- اطلاع دادن
- اینسان
- بصیرت
- بینش
- دستورالعمل
- بیمه
- اطلاعات
- علاقه
- نرخ بهره
- علاقه مند
- جالب
- داخلی
- بین المللی
- مصاحبه
- به
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- شامل
- گرفتار
- irr
- جدا شده
- موضوع
- مسائل
- IT
- ایتالیا
- ITS
- خود
- آیتونز
- جیمز
- کار
- شغل ها
- گزارش شغل
- پیوستن
- پیوستن به ما
- روزنامه
- روزنامه نگاران
- JPG
- پرش
- تنها
- نگاه داشتن
- نگهداری
- نگه داشته شد
- کلید
- پا زدن
- نوع
- دانستن
- کار
- بازار کار
- عدم
- فرود
- نام
- پارسال
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- دروغ گویی
- کمترین
- ترک کردن
- ترک
- قانونی
- امانت دادن
- کمتر
- کمتر
- اجازه
- سطح
- قدرت نفوذ
- LG
- زندگی
- علوم زندگی
- پسندیدن
- احتمالا
- لاین
- پوشش دادن
- نقدینگی
- استماع
- کوچک
- زندگی
- وام
- وام
- به صورت محلی
- محل
- مکان
- مستند
- طولانی
- دراز مدت
- دیگر
- نگاه کنيد
- نگاه
- به دنبال
- مطالب
- از دست می دهد
- خاموش
- تلفات
- خیلی
- عشق
- کم
- کاهش
- اقتصاد کلان
- اقتصاد کلان
- ساخته
- حفظ
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- مدیریت
- مدیریت
- تولید
- صنعت تولید
- بسیاری
- علامت
- بازار
- شرایط بازار
- چشم انداز بازار
- احساسات بازار
- بازار
- بازارها
- توده
- عظیم
- ماده
- مسائل
- اصل
- ممکن است..
- شاید
- me
- متوسط
- به معنی
- اندازه
- اندازه گیری
- رسانه ها
- پزشکی
- دیدار
- ذکر شده
- متری
- مایر
- Midyear
- قدرت
- مهاجرت
- میلیون
- ذهن
- لحظه
- پول
- ماه
- ماه
- بیش
- رهن
- اکثر
- حرکت
- جنبش
- متحرک
- بسیار
- چند بخشی
- چندگانه
- my
- لزوما
- نیاز
- نیازهای
- منفی
- خنثی
- هرگز
- جدید
- ساخت و ساز جدید
- جدیدتر
- اخبار
- بعد
- نه
- هیچ
- طبیعی
- یادداشت
- اکنون
- نیسان
- عدد
- تعداد
- واضح
- of
- خاموش
- دفتر
- دفاتر
- غالبا
- oh
- خوب
- omnichannel
- on
- یک بار
- ONE
- آنهایی که
- فقط
- عقیق
- باز کن
- اپراتور
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت ها
- فرصت
- مقابل
- or
- سفارش
- عادی
- اصلی
- دیگر
- دیگران
- ما
- خارج
- چشم انداز
- خارج از
- روی
- به طور کلی
- مروری
- خود
- مالک
- صاحبان
- سرعت
- ارام
- دردناک
- بخش
- شرکت
- مشارکت
- ویژه
- ویژه
- شریک
- بخش
- عبور
- گذشته
- مسیر
- بیمار
- توقف
- پرداخت
- پرداخت
- اوج
- مستمری
- مردم
- مردم
- برای
- ادراک شده
- هنرمندان
- انجام
- دوره
- برگزیده
- تصویر
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازیکن
- لطفا
- لذت
- به علاوه
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه
- موقعیت
- مثبت
- ممکن
- احتمالا
- پست
- پتانسیل
- پیش گویی
- پیش بینی
- مرجح
- آماده شده
- در حال حاضر
- فشار
- زیبا
- قبلی
- قیمت
- قیمت
- قیمت گذاری
- در درجه اول
- قبلا
- خصوصی
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- ساخته
- بهره وری
- حرفه ای
- معلم
- سود
- پروژه
- املاک
- ویژگی
- محفوظ
- ارائه
- ارائه
- کشیدن
- خرید
- هدف
- هل دادن
- قرار دادن
- قرار می دهد
- Q1
- Q2
- Q3
- کیفیت
- یک چهارم
- سوال
- سوالات
- سریعترین
- به سرعت
- بالا بردن
- تصادفی
- محدوده
- سریع
- نرخ
- نرخ
- نسبتا
- رتبه
- رسیدن به
- رسیده
- خواندن
- مطالعه
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- بازارهای املاک و مستغلات
- واقعیت
- واقعا
- دلایل
- اخیر
- تازه
- بحران اقتصادی
- شناختن
- رکورد
- قرمز
- كاهش دادن
- ارجاع
- بازتاب
- نسبی
- نسبتا
- دور
- کار از راه دور
- اجاره
- تکرار
- گزارش
- نشان دادن
- تحقیق
- مسکونی
- حالت ارتجاعی
- انعطاف پذیر
- منابع
- احترام
- REST
- خرده فروشی
- عقب نشینی
- برگشت
- معکوس
- این فایل نقد می نویسید:
- ریچارد
- راست
- طلوع
- طلوع
- خطر
- تنومند
- نقش
- نورد
- اتاق
- ریشه
- دور
- دویدن
- در حال اجرا
- s
- امن
- سعید
- حراجی
- همان
- پس انداز
- دید
- گفتن
- گفته
- مقیاس ها
- سناریو
- صحنه های
- علوم
- سیاتل
- ثانیه
- بخش
- بخش ها
- دیدن
- مشاهده
- به نظر می رسد
- به نظر می رسد
- مشاهده گردید
- می بیند
- بخش
- بخش ها
- فروش
- فروشندگان
- ارسال
- حس
- فرستاده
- احساس
- خدمات
- شرکت خدمات
- اشتراک گذاری
- تیزترین
- کمبود
- باید
- نشان
- نمایش
- نشان می دهد
- طرف
- ساده
- ساده کردن
- پس از
- تنها
- وضعیت
- شش
- شش ماه
- اندازه
- ماهر
- لغزش
- کند
- کاهش سرعت
- کند شدن
- به آرامی
- کند می شود
- تنبل
- کوچکتر
- So
- نرم
- جامد
- برخی از
- کسی
- چیزی
- تاحدی
- یک جایی
- مصنوعی
- فضا
- صحبت کردن
- ویژه
- خاص
- خرج کردن
- هزینه
- صرف
- سنبله
- چرخش
- حامیان
- Spotify
- مربع
- رکود تورمی
- می ایستد
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- شروع می شود
- ایالات
- ماندن
- اقامت
- هنوز
- محرک
- موجودی
- توقف
- داستان
- استراتژی ها
- استراتژی
- جریان
- جریان
- خیابان
- فشار
- قوی
- دانشجو
- قابل ملاحظه ای
- چنین
- ناگهانی
- مبتلا
- نشان می دهد
- خلاصه
- فوق العاده
- عرضه
- افزایش
- تعجب آور
- پایدار
- TAILWIND
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- مخزن
- تیم
- فنی
- گفتن
- می گوید
- مستاجر
- مدت
- قوانین و مقررات
- وحشتناک
- نسبت به
- تشکر
- با تشکر
- که
- La
- فدرال رزرو
- آینده
- وال استریت ژورنال
- جهان
- شان
- آنها
- خودشان
- سپس
- نظریه
- آنجا.
- از این رو
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر می کنم
- تفکر
- فکر می کند
- این
- در این سال
- کسانی که
- اگر چه؟
- فکر
- سه
- از طریق
- تیک
- تیک تاک
- ردیف
- سفت شدن
- محکم تر
- زمان
- بار
- زمان
- نوک
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- گفته شده
- تن
- هم
- در زمان
- بالا
- جمع
- طرف
- تجارت
- مسیر
- معاملات
- رونوشت
- عبور
- خزانه داری
- روند
- ماشه
- تریلیون
- زحمت
- درست
- صادقانه
- اعتماد
- امتحان
- تلاش
- دور زدن
- دو
- نوع
- انواع
- به طور معمول
- ما
- اقتصاد ایالات متحده
- حال بارگذاری
- تردید
- زیر
- فهمیدن
- درک می کند
- بی کاری
- متاسفانه
- واحد
- متحد
- ایالات متحده
- واحد
- دانشگاه
- تا
- بالا
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- کاربر
- استفاده
- معمولا
- ارزیابی ها
- ارزش
- ارزش
- ارزشها
- تنوع
- تایید
- بررسی
- بسیار
- تصویری
- قابل رویت
- حق الزحمه
- مزد
- صبر کنيد
- منتظر
- راه رفتن
- دیوار
- وال استریت
- وال استریت ژورنال
- می خواهم
- خواسته
- می خواهد
- بود
- تماشای
- آب
- موج
- مسیر..
- راه
- we
- ضعف
- سایت اینترنتی
- هفته
- خوش آمد
- خوب
- معروف
- رفت
- بود
- غربی
- چی
- چه شده است
- هر چه
- چه زمانی
- در حالیکه
- چه
- که
- در حین
- WHO
- چرا
- فای
- اراده
- مایل
- با
- بدون
- شگفت انگیز
- کلمه
- مهاجرت کاری
- کار کردن
- مشغول به کار
- کارگران
- کارگر
- جهان
- جهان
- با ارزش
- خواهد بود
- وای
- نوشتن
- نوشته
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- بله
- دیروز
- هنوز
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر