Sa võib-olla tead kuidas koostada kinnisvaraportfelli, aga kuidas luua vankumatut? Enamik kinnisvarainvestoritest arvab nii ostes paarkümmend pori-odavat maja on kõik, mida nad peavad tegema, et teenida miljoneid ja elada passiivset sissetulekut täis elu. See on reaalsusest kaugel, Kui kogu oma omakapital võib alla kukkuda niipea, kui eluasemeturu krahh, korrektsioon või uus üüripoliitika mängu tuleb. Niisiis, kuidas luua jätkusuutlik kinnisvaraportfell – selline, mis seda teeb kasvatada oma jõukust isegi kõige halvematel majandusaegadel?
David Greene on seda teemat korduvalt puudutanud, viidates sageli "portfelli arhitektuur” kui kinnisvara kaudu jõukuse suurendamise üks olulisemaid aspekte. See strateegia mitte ainult aitab teid rikkust kasvatada kuid hoidke seda isegi siis, kui kõik läheb valesti. Ei usu meid? Kuulake Davidi ja Robi individuaalseid lugusid selle kohta, mis juhtus nende portfellidega 2020. aasta sulgemised ja kui kiiresti nad tagasi põrkasid, samal ajal kui teised investorid pidid täielikult ümber ehitama.
Selle kaheosalise taskuhäälingusaate esimeses osas vaatavad David ja Rob läbi levinumad nõrkused oma kinnisvaraportfellid, mis võib põhjustada selle, et kõik kokku jookseb, ja portfelli arhitektuuri viis kõige olulisemat võtit. Samuti räägitakse mitmekesistamisest ja sellest, kuidas ainult ühte tüüpi kinnisvara ühes kohas omamine võiks olla a suur viga.
Kliki siia Apple Podcastide kuulamiseks.
Kuula podcasti siit
Loe ärakirja siit
David:
See on BiggerPocketsi taskuhääling, saade 705.
Rob:
Sest selline peabki kinnisvara olema. Kui investeerite õigesti, peaksite alati tundma, et olete katki. Ja see on terve "teine tõenäoliselt episood, ma nimetan seda alati murtud miljonäri mõistatuseks, kus te olete tegelikult paberil miljonär, kuid kasutate kogu oma raha oma investeeringuteks. Ja nii sa mõtled alati: "Pagan, kuhu mu raha läheb?" Ja see on lihtsalt seotud omakapitaliga, mis on hea.
David:
Mis kõigil lahti on? See on David Greene, teie BiggerPockets Real Estate Podcasti saatejuht, täna siin koos minu kaassaatejuhi Rob Abasologa, kellest kuulsite äsja põnevusega üht meie seni suurimat broneeringut, mitte ainult raha, vaid lühikese aja jooksul. Ja ma loodan, et olete sama põnevil kui meie. Kuid tänane saade ei räägi tegelikult hunnikutest võitudest. Te kuulete paljudest asjadest, mis meie portfellides valesti lähevad, asjadest, mida me ei osanud ette näha ja mis said meile tegelikult takistuseks, vigadest, mida me üritame läbi teha, muutustest majanduses, lihtsalt hunnik asju, mis ei lähe hästi, sest paljud inimesed tegelevad sellega. Ja see, kuidas te vigu käsitlete, on veelgi olulisem kui nende tegemata jätmine.
Tänane saade on fantastiline episood, kus me Robiga läheme sügavale oma portfellidesse, eludesse ja äridesse ning jagame, mida teeme, et tulla toime kaose ja hävinguga, mis kinnisvarainvestorina sageli kaasa tuleb. Ja ma arvan, et sa hakkad seda armastama. Rob, millised olid sinu lemmikosad?
Rob:
Oh mees. Oh, see on lihtsalt täis maiuspalasid, sest me räägime multiversumist, eks? Meil ei pruugi õnnestuda teid Interstellarisse pääsema, kuid saame vähemalt panna teid rääkima paralleeluniversumite kontseptsioonidest, meie portfellide hääbumisest. Ja me jõuame isegi metafooride ja analoogiate juurde. Räägite energia salvestamisest. Toon selle aku analoogiaga ja ütlen: "Vau, õpilasest on saanud õpetaja." Ja lõpuks, anname palju lihtsalt head mõtet portfelli arhitektuurist ja sellest, kuidas oma portfelli struktureerida nii, et see aitaks teil toime tulla kõigi majandustormidega, millega võime silmitsi seista või mitte.
David:
See on täpselt õige ja see on minu arvates isiklikult oluline. Ma räägin palju sellest, kuidas te ehitate rahalist kindlust, mitte õhukest onni, mille saaksite lihtsalt väga kiiresti kokku visata, mida ausalt öeldes tegid paljud inimesed viimase viie-kuue aasta jooksul majandusega, oli inimesi, kes loopisid asju kokku. mida nad poleks kunagi pidanud olema ja neil ei lähe eriti hästi. Kuid on olemas viis oma portfelli ülesehitamiseks viisil, mis ajaproovile vastu peab, ja sellesse me BiggerPocketsis usume.
Enne tänase saate juurde asumist kiire vihje publikule. Tänane kiire näpunäide on mõelda, kuidas saaks teie portfell olla täiuslikult tasakaalus, nagu kõik asjad olema peavad. Mõelge iseendale Thanosele ja küsige: "Kuidas see kõik sai laguneda? Ja kuidas ma saan luua tasakaalu, mida mul oleks vaja, et seda ei juhtuks?" Lühiajaliste üüride puhul võib põhjuseks olla hooajalisus. See võib olla palju raha pangas hoidmine ja seejärel kõik tehingule kulutamine. Rob üritab ikka veel tasakaalu välja mõelda. See on raskem, kui tundub, kas pole seal?
Rob:
Peate seda YouTube'is nägema.
David:
Torkake oma portfelli augud. Tehke sellest näpunäide ja uurige, kuidas see võib laguneda, ja püüdke siis seda ennetada, mitte elada hirmus, ärevuses ja muretsedes selle pärast, mis võib juhtuda, ilma plaanita, mida saate teha. tee, kui teeb.
Seda silmas pidades tõmbame eesriide ette ja näitame teile, kutid, mis meie portfellides on toimunud, kuidas me nende väljakutsetega toime tuleme ja mida me teeme selle lukustamiseks ja pingul hoidmiseks.
Rob:
Hea küll, David, ma tean, et sa ei ole Interstellari fänn, sest sa pole seda ikka veel lõpetanud ja sa ei ole tegelikult kogu paralleeluniversumi teemaga seotud, aga ma tahtsin sulle visata paar paralleeluniversumi stsenaariumit ja räägi sellest tänases BiggerPocketsi osas. Kas see on lahe?
David:
Tõenäoliselt pääsen paralleeluniversumi asjasse. See on meile kõigile pealesunnitud, kui teile meeldivad Marveli filmid. Sa pead lihtsalt sellega leppima. Jah, täpselt õige. Et saaksime multiversumi podcasti tuua.
Rob:
Olgu, teeme ära. Nii et täna tahtsin rääkida sellest, et me oleme suhteliselt edukad kinnisvarainvestorid. Kui soovite, oleme erinevatel reisidel, teekonna erinevates osades ja oleme enda jaoks väga-väga-väga hästi hakkama saanud. Ja ma arvan, et meil on paigas piisavalt süsteeme ja kaitsemehhanisme, et iga läheneva või parasjagu tormiga toime tulla. Kuid ma tahtsin täna stsenaariumi pisut ümber pöörata ja rääkida maailmast, kus kogu meie impeerium laguneb ja räägivad stsenaariumidest, mis põhjustaksid David Greene'i ja Rob Abasolo surma.
David:
Ma arvan, et see on tervislik. Arvan, et pidev paranoilise halvima stsenaariumi planeerimine võib teie portfelli ainult tugevamaks muuta. Nii et see oleks lihtsalt multiversuaalne stsenaarium, kus Thanos on kuningas ja Iron Man on kaotanud oma soomuse ja kapten Ameerika ei leia oma kilpi ja Hulk on muutunud anorektikuks. Ja kuidas saavad maakera võimsaimad kangelased nende väljakutsetega hakkama ilma oma supervõimeteta?
Rob:
Okei. Nii et jah, ma olen uudishimulik, kas olete kunagi mõelnud maailmale, kus kogu teie portfell mureneb?
David:
Jah, ma mõtlen sellele palju. Ma arvan, et väljakutse seisneb selles, et kui asjad lähevad väga hästi, on peas mõte, et see ei ole alati nii või peate millekski valmistuma. Kuid emotsionaalne keskkond, milles te tegutsete, on väga erinev. Ja sama kehtib ka teisel poolel, kui asjad on väga keerulised, on peas mõte, et ma tean, et saan kinnisvaraga raha teenida, see võib toimida, aga su emotsionaalne seisund on lihtsalt nii negatiivne ja hirmupõhine. , seda on väga raske kasutada. Nii et need harjutused on head, sest see sunnib teid välja ajutiste tegurite tõttu, nagu turg, kuidas teie viimane tehing läks või mida te täna hommikusöögiks sõite, praegusest emotsionaalsest seisundist välja ja selle vaimse poolega. kus on palju stabiilsem ja kasulikum läheneda finantsaspektidele sellest vaatenurgast.
Rob:
Kuid sügaval sisimas tean, et teid lohutab ilmselt alati teadmine, et teil on 10 miljonit krediitkaardipunkti, eks? Kas see pole mitte teie apokalüptiline stsenaarium, kui kõik on kadunud?
David:
Jah. See on minu üks varuplaan. Nii et jah, me tegime nalja selle üle, kuidas mul on palju krediitkaardipunkte, sest kui need on olemas, siis tunnen end paremini, kui kõik ära pühitakse. Kui Thanos näpuga lööb ja pool mu varandusest kaob, on mul ikkagi need krediitkaardipunktid, millest saan kuus kuud ära elada, ilma et peaksin nälga kartma.
Rob:
Jah, David ei ole tegelikult avaldanud, kui palju tal neid on. See on minu oletus. Ma ütlen, et see on üks asi, ma kaitsen rohkem oma krediitkaardipunkte kui oma kinnisvaraportfelli. Ma arvan, et mul on umbes 12,000 1.2 dollari väärtuses krediitkaardipunkte. ma ei tea. Mis on 12,000 miljonit krediitkaardipunkti, näiteks XNUMX XNUMX taala? Ja ma ütlen: "Ma ei hakka seda kunagi puudutama."
David:
See on nii naljakas, see ja minu Beanie Baby kollektsioon, mida hoian erinevates seifides kogu Kesk-Läänes.
Rob:
Ma olen seda asja näinud, mees. See on ulatuslik.
David:
Jah.
Rob:
No teeme ära, mees. Räägime sellest. Lubage mul lihtsalt avaldada oma seisukoht, enne kui sellesse laskume. Ma arvan, nagu te ütlesite, on tervislik rääkida heast ja halvast ja hei, mis stsenaarium, see ja see. Meil on selline mõtteviis, kui asjad lähevad hästi: "Hei, me purustame selle, bla, bla, bla." Ausalt öeldes ei huvita mind nii või teisiti, see on ilmselt kuum võte, kuidas kinnisvaraportfellil igapäevaselt läheb. Nagu rahavoog on alati tore, aga ma hoian selle niikuinii pangakontole ja loodan niikuinii tänule. Nii et mul on tõesti head kuud. Mul on nii-nii kuud. Enamasti on need head kuud.
Aga ausalt öeldes on see päeva lõpuks pikk mäng. Ja nii ma iga päev lükkan seda kivi jala ette, kui soovite. Nii see ei käi, aga teate, mida ma mõtlen.
David:
Jah. Nii et teie vaatenurgast, kui olete… üks viise, kuidas te siin kaitses mängite, on see, et te ei kavatse rahavoogudest saadavat raha kulutada. Seega prognoosite rahavoogu, mida soovite saada, kuid te ei tugine sellele. Seega pole kunagi emotsionaalset sidet, mida te ütlete, et teie turvalisus ei sõltu rahavoogudest.
Rob:
Jah. Jah. Ma pooldan seda, et teie kinnisvara töötaks teie heaks ja kasvataks rikkust ja kõike muud, aga et teil oleks hunnik muid sissetulekuallikaid, millest saate tegelikult ära elada... Nii et mul on tõenäoliselt 10–15 sissetulekuallikat. Sellest ma tõesti elan, et saaksin kinnisvaraportfelli alati edasi lükata.
David:
Ma arvan, et see on tervislik. Ja põhjus, miks ma arvan, et see on hea, on see, et enamik inimesi ei tunnista seda fakti. Enamiku ajast, kui saate tasuta teavet kinnisvarainvesteeringute kohta, kui maksate kellelegi, võib see olla erinev, kui maksate koolituse või kursuse või muu eest, kuid kui saate teavet tasuta, see, kes sulle selle annab, peab kuidagi raha teenima. Seega teenivad nad tavaliselt raha sellega, et püüavad sind panna… näiteks reklaamima või vaatamisi koguma, tähelepanu võitma, et saada jälgijaid. Kiireim viis seda teha on öelda kellelegi, et ta saab hõlpsamini teenida rohkem raha kui see, mida ta praegu teeb. See on lihtsalt olnud igavesti.
Nii et kui on mõni tüdruk, kes sulle meeldib ja tal on poiss-sõber, siis esimene asi, mida iga mees teha tahab, on talle kõik põhjused, miks ta poiss-sõber nõme on, ja kuidas tal parem oleks, eks? Sama kehtib ka selle kohta, et kui soovite kellegi raha, peate talle ütlema, et koht, kust ta praegu raha saab, võiks olla parem. „Ja kui sa tuled siia maailma, tüdruk, siis ma näitan sulle, kuidas passiivset rahavoogu tekitada. Kas see poleks parem kui iga päev tööl käia?
Ja nii näete sageli TikToki ja Instagrami ning sotsiaalmeedia skripte, milles on väikesed emotikonid, mis ütlevad: „Kas soovite teenida 6,000 dollarit kuus? Kas soovite teada, kuidas ma teenin 300,000 2 dollarit aastas ilma tööta? Ja paratamatult on see mingisugune rahavoog kinnisvarast ja on tõsi, et põhimõtteliselt saab kinnisvaraga passiivselt raha teenida. Tõsi on ka see, et see on oma olemuselt vähem usaldusväärne kui see WXNUMX sissetulek, mida kõik prügisse ajavad.
Nii et uus mees räägib teile alati, kuidas ta on teie poiss-sõbrast kõigis nendes küsimustes parem. Aga kui hüppad laevale ja võtad ühendust uue mehega, mõistad: "Oh, mu poiss-sõber tegi palju asju, mida see mees ei tee, mida ma võib-olla pidasin iseenesestmõistetavaks." Ja paljude inimeste jaoks ei ole nende W2 töö parim asi, mida nad sellest vabanemiseks vajavad. Kuid teiste jaoks unustate, et kui teil on halb nädal või tunnete end halvasti või olete hajameelne või teie laps on haige ja te ei maga, mees, siis see palk muudkui tuleb. Vahet pole, kui sa ei esine.
Kui satute kinnisvara- või ettevõtlusmaailma ja te pole oma A-mängus, võib see raha lõppeda. Ja seega tasub tunnistada, et turvalisest allikast saadaval tulul on väärtus, mida ebakindlast allikast, nagu rahavoog, saadaval tulul pole. Samuti tasub tunnistada, et kinnisvaravaldkonnas sellest kunagi ei räägita, sest enamik inimesi, kes teavet jagavad, ei taha teile öelda, et rahavoog on ebausaldusväärne. Sest siis sa ei kavatse neid järgida. Te ei telli nende kanalit, ei anna neile meeldivaid märke, ei anna neile valuutat, mida nad vajavad, et õigustada tasuta sisu, mida nad avaldavad.
Rob:
Oh jah. See on nii naljakas, sest ma olen alati YouTube'is, oma sisus või lihtsalt oma õpilastes nagu: "Olgu, teenime teile 10,000 10,000 dollarit kuus. Ma õpetan teile, kuidas seda teha." Ja nad ütlevad: "Issand jumal, teeme ära." Ma olen nagu: "Hea küll. Ja siin on see, mis juhtub, kui teenite XNUMX XNUMX dollarit kuus, kuid te ei kuluta seda. Ja nad ütlevad: "Oota, mida?" Ma olen nagu: "Sain aru. Ma tegin su rikkaks ja ma ei lase sul seda kulutada,” sest selline kinnisvara peaks olema. Kui investeerite õigesti, peaksite alati tundma, et olete katki.
Ja see on ilmselt täiesti ebasoodne episood, ma nimetan seda alati murtud miljonäri mõistatuseks, kus sa oled tegelikult paberil miljonär, kuid kasutad kogu oma raha oma investeeringuteks. Ja nii sa mõtled alati: "Pagan, kuhu kadus kogu mu raha?" Ja see on lihtsalt seotud omakapitaliga, mis on hea.
David:
Ja see on üks põhjusi, miks ma olen hakanud rahale viitama kui energiavarule ja tööle kui energiale. Püüan liigutada meie mõtteid USA dollarist, mille väärtus kõigub pidevalt koos inflatsiooniga. Väga raske on aru saada, kui suur on dollari väärtus, mõistmaks energiat, kust saate hunniku raha teenida, mis seisnes lihtsalt töö energiaks muutmises ja selle raha vormis võtmises. Ja siis vahetate selle raha uhkete riiete ja uhkete kingade ja uhkete autode ja uhke puhkuse vastu ning kulutate lihtsalt oma energiat väljapoole.
See on kõik, mis see on. Sa ei ole rikkam kui teised inimesed. Panustate lihtsalt energiat sellistesse asjadesse nagu autod ja riided, samas kui kinnisvara puhul suuname oma energia pidevalt tagasi varadesse, portfelli. Me viime selle tulevikku, kus see kasvab, paljuneb ja loob rohkem energiat ning saame portfellist energiat rahavoogude ja refinantseerimisvahendite kaudu välja tõmmata. Seal on need sõidukid, mida me kasutame sellele energiale juurdepääsuks. Kuid teil on õigus, parem viis oma rikkuse kasvatamiseks on hoida võimalikult vähe energiat enda jaoks ja hoida seda võimalikult palju sõidukite sees, kus see hakkab veelgi kasvama, mis viib sageli selleni, et inimesed kannavad t- särgid nagu sina.
Rob:
See on õige. Minu üks, minu üksiksärk, mul on ainult üks. Tegelikult ma arvan, et kui kasutada siin teie analoogiat, siis ma arvan, et parem on mõelda teie... Oh, see on tõesti hea. Okei. Ma pean selle teiega siin eetris läbi töötama. Aga teie raha ja rikkus on justkui aku, akuhoidla, eks? Ja nii saate kõik oma akud tormi jaoks hoiustada ja kui see torm tuleb, saate seda kasutada tormi vastu võitlemiseks.
Kui aga kasutada oma patareisid lollide asjade jaoks, ma ei tea, RC-pultide või RC-autode või mille iganes jaoks, siis niipea, kui see energia on kadunud, on see kadunud. Sa ei saa seda tagasi. See on kurnav allikas. Ja selle tagaküljel ei kesta akud igavesti. Kui hoiate oma akusid lihtsalt 20 aastat kapis, kaotavad need aja jooksul võimsust, mis on inflatsioon. Seega peate suutma oma energiat järjepidevalt suunata millelegi, mis hakkab rohkem energiat tootma. Ma sain hakkama.
David:
Ma armastan seda. Jah. Ja nii paljud inimesed arvavad: „Oh, mu sülearvuti on laetud. Olen sada protsenti. Ma ei pea seda ühendama." Kohutav suhtumine. Te ei tohiks öelda: "Ma olen rikas, aku on sada protsenti täis." Ühendage see vooluvõrku. Hoidke energiat toiteallikas ja laske selle taastamiseks elektrist saada uut energiat, mis oleks uued võimalused kinnisvara kaudu tulu teenimiseks, uued võimalused ettevõtluse kaudu tulu teenimiseks.
Jah, teie kinnisvarasse on salvestatud hunnik rikkust. Ära tõmba seda lihtsalt välja, sest sa ei tea kunagi, millal sul seda vaja läheb. Sa ei tea. Mis juhtub, kui vool kaob? Nagu ütlesite, ei saa te seda akut laadida ja teil on ainult 4%, teil on ainult 12%, kuna olite liiga laisk, et seda ühendada.
Nii et tänases saates räägime sõna otseses mõttes sellest, kuidas valmistume selleks tormiks, mis takistab teil seda energiat asendamast, kuidas valmistute tormiks, mis lühendab teie aku kasutusaega poole võrra. Kui kõik on suurepärane ja sa arvad, et see saab alati olema suurepärane, siis me planeerime, millal see ei ole suurepärane, sest need tormid ei kipu kogu aeg nii olema. Meil ei ole 20-aastaseid torme. Need kipuvad olema kurjad, vastikud orkaanid, mis tulevad läbi paariaastase laastamistööga ja siis on majandus parem.
Üldiselt läheb meil seetõttu alati hästi, kogume energiat ja kogume oma portfellis elektrit, kui seda investeerime. Kuid te oleksite rumal, kui te ei plaaniks seda, et teid ootavad ees mõõnad ja eesmärk on lihtsalt ellujäämine. Kuidas me elame üle need lühikesed perioodid, kus tormid tabavad ja me peame luugid maha lööma, keldrisse minema, ootama, kuni see möödub, ja kui see on tehtud, siis tule sealt välja ja hakkame istutama. lipp ja kühveldada kõik kinnisvara, mida saame.
Rob:
Noh, me panime siin viimase 13 minuti jooksul väga-väga meisterlikult kokku hea analoogia. Loodan, et see tõesti jõuab viimasesse episoodi. Kui kuulsite sellest vaid ühe minuti, siis teadke, et me just rääkisime palju häid asju.
Aga jah, räägime sellest, mees. Vaatame tegelikult oma portfellide struktuurilisi nõrkusi ja millised on mõned neist stsenaariumidest, mis võivad põhjustada nende lagunemise. Ilmselgelt pole need tõenäolised, kuid me peaksime kaaluma, mis võib juhtuda, et meid maha võtta.
David:
Jah. Kust sa siis alustada tahad?
Rob:
Noh, ma mõtlen, üldine küsimus on see, kuidas kogu impeerium võiks laguneda? Ja ma arvan, et meil on mõned viisid, kuidas seda teha. Seega võiksime alustada küsimusega, näiteks millised on teie praeguse strateegia võimalikud nõrkused? Kas teil on sellise esimese punkti kohta midagi rääkida?
David:
Ja ma lihtsalt mõtlesin enne lindistamist, vestlesin kellegagi ja rääkisime sellest, kus äril läheb hästi ja kus halvasti. Ja üldiselt on minu jaoks tegelikud otsused peaaegu sada protsenti kindlad. Ma teen harva halva otsuse, kui asi puudutab seda, mida osta või kuidas seda juhtida või kuidas energiavoogu juhtida.
Ja nii ma räägin sellest saates, kuidas ma sellele vaatan nii, et ma harva langetan halbu otsuseid, kuid mul on siiski märkimisväärne stress ja probleemid ja asjad, mis lähevad valesti. Nii et ma püüdsin välja mõelda, kuidas see juhtub, kui teen kõigis oma investeeringutes häid otsuseid? Ja ma mõistan, et see taandub kahele asjale ja on asju, mida ma ei saa kontrollida. Nad on teised inimesed ja need on nagu määrused.
Nii et ma võiksin vaadata tehingut, analüüsida seda igast konkreetsest olukorrast, astuda sellesse väga hea plaaniga, osta kinnisvara ja naaber kaebab ehituse üle ja linn sekkub ja nad pidurdavad teid ja see muutub kuuekuuline projekt 30-päevase projekti asemel ja sa kaotad 10 tuhat kuus, enne kui saad isegi kinnisvara välja ja oled 60,000 XNUMX dollarit augus.
Nii et siis ei saa te aru, et vajate teist tüüpi luba. Noh, see võtab veel kolm kuud, enne kui saate selle kätte, eks? Ja siis lähete sellele oma ehituslikule jäneserajale või teie mahahüpe võttis üheksa kuud ja teil polnud kõrvale pandud 90,000 XNUMX dollarit, ja järgmiseks, mida teate, muutusite ekstra vedelast vaevu vedelaks. Ja kui teil on mõni muu probleem, mis läheb kuskil mujal oma portfellis valesti, buum, siis olete selles punktis, kus te ei suuda tormi üle elada.
Seega on reguleerimine üks asi, milles investoritel on praegu väga raske orienteeruda. Ja see kehtib eriti lühiajaliste üüride puhul. Sa ei tea, mida naaber linnavolikogule kaebab ja nad tulevad sisse ja ütlevad: "See pole enam lubatud." Või pidi üks mu kaastöötaja hiljuti müüma kolm oma kinnisvara Virginias, sest HOA otsustas lihtsalt, et me ei luba enam lühiajalist üürimist. Mida ta siis tegema hakkab? Ta pidi majad turule panema ja maha müüma. Ta ei suutnud kasumit müüa. Suurem osa rahast, mille nad olid selle üheksa kuu jooksul enne seda purustanud, kogu tehtud tööst läksid sulgemiskulude ja kinnisvaramaakleri tasude katteks. Ja siis pärast seda, kui ta ja ta elukaaslane raha jagasid, oli üheksa kuu raske töö ja edu eest peaaegu mingit kasumit teenitud. Mitte midagi, mida nad saaksid kontrollida.
Nii et sellised asjad nagu reguleerimine võivad mind täiesti segada. Ja teine on inimesed. Ma mõtlesin kõikidele probleemidele, mis mul on. Alati on probleeme teiste inimestega tehtud tehingutest. Tehingupartner muutus ahneks või laisaks või tal ei olnud sama väärtussüsteemi kui minul ja nad tegid otsuseid, mida ma ei vaadanud ja mis olid väga kehvad. Ehkki plaan ja vara olid täiuslikud, polnud inimene täiuslik.
Või äripartner, kellega äritegemist alustate ja avastate, et sõprus, mis teil kellegagi on, ei ole sama suhe, mis teil on pärast raha kaasamist. Nii et mul on olnud olukordi, kus alustasime ettevõttega ja neil läks väga kiiresti, ja need muutusid täielikult. Neil ei ole samad väärtused, nad tegutsevad palju erinevalt. Nende ego on neile tähtsam kui ettevõtte edu. Nad pole kunagi nii kiiresti nii suurt küllust kogenud ja see tabas neid viisil, mida ma poleks osanud oodata.
Nii et need on tavaliselt asjad, mis põhjustavad minu elus stressi. Seetõttu on minu portfellile suurim oht, et püüan piirata seda, kui sõltuv ma teistest inimestest nendes ettevõtetes olen. Ja enamik probleeme, mis mul praegu on, tulenevad sellest.
Rob:
Kas sellepärast panite oma roosade Volkswageni mardikate renditeenuse kinni? Olen alati mõelnud, miks see alla läks.
David:
Meil oli palju nõudlust ja see oli minu mainele väga hea. Aga jah, partner, kelle peale ma olin otsustanud, nad ei tahtnud, et see oleks enam roosa, nad tahtsid kolida lillaks ja ma lihtsalt ei suutnud sellega elada.
Rob:
Loomingulised erinevused. Ei, see on väga loogiline. Ma arvan, et kindlasti on... Ma mõtlen, et määrused lähevad isegi mööda, ma arvan, et seadused ja lühiajalise üüri seadused ja kõik muu selline. See tähendab, et me teame, et olen lühiajaline rentija. Ilmselgelt me räägime sellest kogu aeg, kuid on ka teisi määrusi, mis võivad teid päriselt segada. Ja ma toon teile ühe näite, kus kellegi impeerium võis laguneda. Minu oma õnneks mitte. Ma arvan, et selle taskuhäälingusaate jaoks ütleme, et see oli minu impeerium.
Mul oli suhteliselt edukas Airbnb operatsioon ja väike külgoperatsioon, mis liikus raha, palju raha, asjad läksid hästi, lendasin kuumalt... Icarus, kui soovite, lendas päikese lähedal. Ja siis saime kogu maailmas selle väikese asja, mida nimetatakse COVID-19 pandeemiaks. Ja arva ära mis? Airbnb tühistas kõik broneeringud, mis meil kolm kuud järjest olid, ja siis suleti linn ja nad ei lubanud teil Airbnb-d teha.
Ja nii pidime tegelikult üleöö 40–50,000 50 dollari väärtuses broneeringute eest raha tagasi maksma. Nüüd ma arvan, et enamiku inimeste jaoks, kes on liiga innukad ja väga võimekad ning kellel pole palju reserve või midagi sellist, oleks see enamiku ettevõtetest ära söönud. Kuid minu seisukoht on alati olnud hoida kogu meie raha pangakontol, mitte kulutada seda. Nagu öeldud, püüan kinnisvararaha mitte kulutada. Nii et see polnud tegelikult suurem asi. Meie jaoks ei olnud selle tagastamine suurem asi. Ilmselgelt mulle ei meeldinud XNUMX krooni tagastamine, aga see oli nii, et okei, meil on raha, me lihtsalt ei jõua. See pole suur asi.
Ja siis arvake ära, mida? Kuna suutsime sellega hakkama saada, saime me lõpuks kogu ülejäänud aasta kõige kasumlikumad. Kui üüriarbitraazhis oli palju inimesi, näiteks üldrendilepingutes, kus neil oli sada ühikut, siis paljud neist läksid selle aja jooksul alla just seetõttu, et nad ei saanud üürnikke oma Airbnbsi rentima panna.
Nii et veelgi suurem ülemaailmne regulatsioon võib teie impeeriumi laguneda. Kas teil oli selle aja jooksul probleeme mõne muu oma portfelliga või oli kõik korras? Kas teil oli COVID-19 esmakordse tabamuse ajal midagi, mis põhjustas teie süsteemis struktuurseid mõrasid, või oli teil kõik korras, kuna olite enamasti pikaajaliselt üüritud?
David:
Noh, üüripinnad olid enam-vähem... Olgu. Mul oli käputäis üürnikke, kes ei maksnud, ja mul oli üks, kus üürnik ei maksnud üle aasta. Selle probleemiks oli see, et ma ei vaadanud portfelli väga lähedalt kõigi teiste ettevõtete tõttu, mis mul on. Nii et ma isegi ei tea, et läks aasta või rohkem kui aasta ilma, et see inimene oleks maksnud. Kinnisvarahaldur ei tõstnud seda minu tähelepanu alla.
See oligi kõige suurem probleem laenutustega. Suurem probleem oli kinnisvarameeskonnaga. Kinnisvaramaaklereid peeti mittevajalikuks. Nii et me sõna otseses mõttes ei saanud enam kodusid näidata. Mitte ainult avatud uste päevade pidamine. Sa ei saa isegi majja sisse minna, et seda isegi näidata. Keegi ei kavatsenud maju osta. Nii et kogu see tuluvoog pandi põhimõtteliselt lihtsalt kinni. Te ei saanud kellegi kodu maha müüa ja te ei saanud aidata ostjaid selle ostmisel.
Emotsionaalsest vaatenurgast on väga lihtne näha, kuidas raha aina sisse kerkib. Ma võin jätkata ostmist, kulutamist ja sellega, mida ma teen. Ja siis tabab COVID, mis oli musta luige sündmus, mida keegi poleks kunagi arvanud, buum. Neil oli tegelikult paar nädalat periood, mil laenud ei rahastanud. Fannie Mae ja Freddie Maci laenud, nagu valitsus ütleb: "Me lihtsalt ei rahasta midagi." Ainus viis, kuidas saaksite sularahaga maju osta ja ainus viis maju osta, on seda mitte näha.
Nii et keegi ei hakka sel ajal maju ostma. Ja nii et teie portfell tervikuna ei ole ainult teile kuuluv vara, see on teie elu, eks? Nagu mainisite, öeldes, et olete läbi... võite olla üle kantud. Kõik eeldavad, et see tähendab kinnisvaralt laenu võtmist, mis on liiga suur LTV. Ei, teie LTV võib olla 50% väga madal, aga mis siis, kui teie elu on üle kantud? Teil on suured automaksed, teil on tohutu majamakse, mida te ei saa endale lubada. Teil on palju võlgu, mida te pole kunagi ära tasunud. Teil on elustiil, mille kohaselt teised inimesed kulutavad teie raha ja te ei pööra sellele tähelepanu. Sul võib olla kaalutletud investeeringud, kuid juhtida oma elustiili nii, et see ei ole väga distsiplineeritud ja võid kergesti kaotada varad teisel poolel toimuva tõttu.
Rob:
Jah, kindlasti. Ma arvan, et praegu laenuasjast rääkides on veel üks asi, mis ilmselt paljude inimeste jaoks tõrgeteta on sildlaenud või inimesed, kes praegu pööravad ümber kuue kuu taguste ARV-de põhjal, et nüüd, mil me võtame. võib-olla… Ma ei tea, mis parandus praegu on, aga ütleme nii, et järgmise kuue kuni 20 kuu jooksul on see 30–12%, kui see nii on. Ma ei tea peast. Aga kui see nii on, siis on väga raske raha välja võtta ja oma raha tagasi saada. Või kui te isegi müüte, kui teil on juba väga väikesed marginaalid ja te kavatsete tõeliselt kerge ümberehituse pealt teenida 10–30,000 XNUMX dollarit kasumit, võib hindade korrigeerimine ja seejärel intressimäärade tõus põhjustada ostjaid soovite oma klappi osta ja seega olete selles raske raha laenu või sildlaenu käes, millest te ei saa välja tulla.
David:
See juhtub minuga praegu mitmel kinnistul. Nii et ma läksin ostma vahetult enne intressimäärade tõusmist ja siis on need lihtsalt tõusnud. Nii et mul on paar kinnisvara, näiteks päris suured taastusravikeskused miljoni dollari või mitme miljoni kinnisvaraga Bay Areas, kus ma võtsin 12 kuuks sildlaenu umbes üheksa, 10% intressiga. Sel ajal olid määrad neli ja pool, võib-olla viis, aga ilmselt vähem. Ja intressimäärad on tõusnud nii kiiresti, et minu sildlaenu, mis on raske rahaga laenu vorm, refinantseerimiseks on minu 30-aastane fikseeritud laen kõrgem kui raske rahaga laen.
Ja ma ei saa seda müüa, sest väärtused on langenud. Neile ei meeldi kukkuda, kuid need on langenud vähem kui siis, kui ma selle maksin, sest intressimäärad on nii kõrgeks tõusnud.
Nii et me räägime neist täiuslikest tormidest. Mul oli palju lahkumisplaane, okei, ostke kinnisvara, tehke see korda, ARV peaks siin olema, ma saan rohkem kui sada protsenti oma kapitalist tagasi ja mul on see suurepärane vara . Nüüd on rahavoog oluliselt väiksem, sest intressimäärad olid viis ja siis tõusid need 10 ja pooleni selle konkreetse kinnisvara puhul, mis mul on. Ja ma ei saa sellest väljuda müües, kui turg lihtsalt ronis, ronis, ronis, sest hinnad on langenud ja need on ka äsja renoveerimise keskel. Seega pean renoveerimise lõpetama.
Ja siis on teil muidugi probleeme renoveerimisega, kui kaua see aega võtab, ja siis, kui teil tekivad loaprobleemid, hakkab aina uusi asju lisanduma ja te ei saa kinnisvara eest tulu koguda. . Te ei saa kinnisvara müüa ja peate sellesse raha panema, kuni see on valmis, et saaksite midagi, mida saaks välja üürida.
Ja kui see välja üüritakse, ei teeni te peaaegu nii palju, kui plaanisite, sest intressimäärad on nii palju tõusnud ja te ei saa kogu oma raha tagasi või nii palju raha tagasi, sest väärtus langes. Seda juhtub kinnisvaras.
Ja asi, millest sa pead aru saama, on see, et seda ei saanud ette ennustada. Me ei teadnud, millal intressimäärad niimoodi tõusevad. Me ei teadnud, millal COVID juhtuma hakkab. Sa ei või teada, mis juhtuma hakkab. Ja asja tagakülg on see, kui lased hirmul, et midagi läheb valesti, tekitada analüüsihalvatuse ja sa ei tee midagi ning vaatad, kuidas kõik enda ümber raha teenivad.
Nii et olete olukorras, kus pole riskivaba liikumist. Te kas kaotate, kui te midagi ette ei võta, või hakkate tegutsema nagu mina ja te ei saavuta soovitud tulemust. Ainus viis selle leevendamiseks on see, et te ei vaata lähitulevikus toimuvat. Sa vaatad toimuvat pikemas perspektiivis. Ma tegin teatud asju hästi, ostsin need kohtadest, mis kindlasti hindavad palju rohkem kui kõike muud nende ümber, A-klassi asukohti, eks.
Lõin nendesse kinnistutesse täiendavaid üksusi, nii et minu rahavoog on suurem, kui võrreldav kinnisvara väärt oleks. Ühel hetkel intressimäärad langevad, ma saan refinantseerida ja saan tagasi algselt arvatud numbrite juurde. See on tõesti aeg, mille ma kaotasin. Arvasin, et teenin kuue kuuga teatud summa raha, võib-olla läheb selleks kaks ja pool, kolm, neli aastat, loodetavasti vähem, aga võib kuluda nii kaua, enne kui selle raha teenin. Nii et ma lihtsalt kaotasin aega.
Kuid ikkagi on nagu, mis siis, kui ma oleksin need kohutavatest kohtadest ostnud? Oh, ma ei saaks praegu midagi teha. Sa oleksid lihtsalt perses, eks? Nii et kinnisvarapõhimõtted, siit need tulevad, kas me plaanime halvimat stsenaariumit. Kas ma arvasin, et intressimäärad lähevad minu jaoks viielt kümnele ja poolele? Ei. Kas ma arvasin kunagi, et refinantseerin 10-aastaseks remondiks, mis oli rohkem kui raske raha laen, mida ma võõrutusravi alustamiseks kasutasin? Ei. Kas ma arvasin, et ARV langeb see oluliselt, kuna määrad tõusid nii kõrgeks. Kui 30 miljoni dollari suuruse maja hind kahekordistub, kahjustab see väärtust palju rohkem kui 2 200,000 dollari suuruse maja puhul. Ei, ma ei mõelnud neist asjadest midagi. Kuid see, mida teete oma rahaga ja kuidas saate oma portfelli üles ehitada, võimaldab teil need ajad üle elada.
Rob:
Lubage mul seda küsida, lihtsalt uudishimust. Kui lähete neid kodusid remontima, ütlesite, et te ei pruugi saada täit… te ei pruugi kogu oma raha tagasi saada, jätate lihtsalt sularaha majja tehingusse/
David:
Jah.
Rob:
Nii et see on lihtsalt energia, mis jääb majja, eks, kui soovite. Jah. Ma vihkan seda teie vastu kasutada, kuid Burri piiblis räägite sellest palju seal, kus inimesed käivad ja teevad oma maja korda ja nende eest tahavad nad kogu oma raha tagasi saada, kuid nad võivad saada ainult 80 % oma rahast tagasi ja nad peavad jätma tehingusse 20% ja see on nagu "Oh, kahju." Nüüd on teil lihtsalt kodu või muu jaoks lukustatud netoväärtus.
Nii et ma arvan lõpuks, et nii kaua, kui vaatate seda pikaajalisest perspektiivist, ei kaota te tegelikult... Kinnisvaras on raske kaotada 20–30-aastase tsükli jooksul, kui sa tegelikult hoiad oma varasid.
David:
Peaaegu võimatu.
Rob:
Jah.
David:
See on täpselt õige. Ja just sellele me juhime tähelepanu, ma kaotasin aja. Arvasin, et jõuan oma ajateljel teatud punktini varem, aga ma ei jõudnudki. Kuid ma võitsin viimase kaheksa aasta jooksul ostetud asjadega hunniku aega, sest inflatsioon oli nii metsik ja üüritõusud nii hullud, et jõudsin viiega sinna, kus oleksin pidanud olema 20–25 aasta pärast.
Mul on mõned 2013. aastal ostetud kinnistud, mille üürihinnad on tõusnud üle kahe korra. Nii et kinnisvara, fourplex on see, mida ma palju kasutan. Ostsin selle rendihinnaga 700. Nüüd on rendihinnad nagu 1750, 1850, olenevalt mis ühikust. Seda poleks tohtinud juhtuda 20 või 30 aasta pärast. See juhtus minuga kaheksa või üheksa aasta pärast. Nii võitsin nende tehingutega palju aega. Ja nende puhul, kus turg pöördus minu vastu kiiresti, olen kaotanud aega.
Aga jah, seni, kuni hoiate seda piisavalt kaua, on kõik korras, kui järgite õigeid põhimõtteid. Aga see pole lõbus. Üks põhjus, miks me seda episoodi teha tahame, on see, et teised inimesed seda kuulevad. Sa pole ainsad, kes seda läbi teevad. Kui turg nii kiiresti ja ootamatult nihkub, tõmmatakse vaip su alt välja, siis sa ei tea, kuhu poole sa kukud.
Rob:
Kindlasti. Noh, ma arvan, et sellel teemal tahtsin ma rääkida sellest, kui likviidne saate oma portfelliga olla, et majanduses suuri muutusi läbi viia. Kas teie portfellis on likviidsust väljumiseks? Sest ma tean, et see on miski, millega ilmselt paljud inimesed peavad järgmisel aastal silmitsi seisma. Nad võivad olla keset laenu, nad võivad olla keset refinantseerimist, neil võib olla hunnik kodusid, nad võivad olla töö kaotanud ja neil on vaja raha.
Millise prioriteedi taseme saate triaaži kaudu põhimõtteliselt määrata erinevatele kodudele? Kas saate neist lahti? Milline on teie üldise portfelli paindlikkus praegu?
David:
See on hea. Minu probleemid põhinevad liiga paljude kinnisvara liiga kiirel omandamisel. Kõik, mida ma teen, on seotud hankimisprobleemidega, võõrutusravi ja lubade andmisega. Kõik juba omatud kinnistud on korras. Nii et see on vaid üks asi, mida ma tahan… Ma ei taha, et kõik, kes seda kuulevad, kardaksid ja ütleksid: "Oh, David ei saa isegi sellel turul hakkama." Noh, kui ostsite nelja kuu jooksul 20 lühiajalist üüri, on kellelgi probleeme, kui kõik ei lähe ideaalselt. Nii et ostsin lihtsalt palju kinnisvara ja tabasin samal ajal täiuslikku tormi, see on probleem.
Mis puutub kinnisvarasse, mis teile juba kuulub, siis küsimus, kui palju likviidsust või omakapitali soovite nendes kinnisvarades hoida? See sõltub sellest, kui palju energiat teie pangakontol hoiate. Seal on tasakaal.
Nii et mõned inimesed ei hoia kinnisvaras endas väga palju energiat, mistõttu neil ei ole palju omakapitali, kuid see on okei, sest nad hoiavad oma pangakontol tervet hunnikut energiat sularaha likviidsuse kaudu. Nii et nendega on kõik korras. Nad ei pea kunagi kinnisvara müüma. Kui olete keegi, kes mõtleb: "Ma ei taha, et mul oleks pangas palju sularaha, ma tahan selle kõik lihtsalt kinnisvarasse panna," võib-olla olete selline inimene, kellele meeldib asju ära maksta. , nii et tunnete end hästi, teades: „Oh, minu laenusumma on ainult 30%. Olen ohutu, võin müüa. See on inimene, kes saab kinnisvara müüa. Kuid selleks, et seda energiat kasutada, peate müüma. Ja mulle ei meeldi kunagi ostjate turul müüa. Ma ei taha kunagi kinnisvara müüa, kui selle müümisest mulle kasu ei tule.
Põhjus, miks mulle ei meeldi strateegia hoida oma energiat majas, mitte pangas, on ainus viis sellele juurde pääseda, kas seda refinantseerida või müüa või hankida HELOC, mõnel sellisel kujul. Ja kui väärtused on langenud, st ma ei taha müüa, on intressimäärad tõenäoliselt tõusnud, mis tähendab, et ma ei taha refinantseerida. See ei ole tegelikult suurepärane stsenaarium, mistõttu seisan sageli silmitsi selle veendumusega, et teie maja sissemaksmine või väljamaksmine pole nii turvaline, kui arvate. Eelistan hoida seda raha pangas, kus saan seda kasutada muudeks asjadeks või saan lihtsalt pikemalt makseid teha.
Nii et mõnel inimesel on pangas 300 dollarit ja nad ütlevad: "David, ma tahan panna sellest 250 dollarit, et maksta oma 500,000 250,000-dollarine laen 250,000 XNUMX-dollarilisele laenule." Ma mõtlen: "Olgu, kui te kaotate üürniku ja te ei saanud makset tasuda, kas teil oleks pigem XNUMX XNUMX dollarit pangas üheksa aasta jooksul maksete tegemiseks, selle asemel et visata see kõik rahasse. maja ja lõigates end väga kõhnaks, kui rääkida teie suutlikkusest võlamakseid teha?
Rob:
Jah. Kutt, ma võitlen sellega palju. ma ütlen ausalt. Ma tean, et rusikareegel on alati võimendage ja kasutage teiste inimeste raha ja kõike muud sellist. Olen väga selle poolt. Hei, võimendame, kasutame seda skaleerimiseks, panga raha, eks? Kuid ma hakkan tunduma natuke rohkem selle poole, et vähemalt teie… kui te saaksite töötada selle nimel, et teie põhisumma tasuks ära, siis see on alati… see on säästukonto, mis teil on juhuks, kui kõik kaotate, ei pea hüpoteeklaenu maksma ja võid oma majja jääda.
Ma nagu ei vihka seda. Sa tead, mida ma silmas pean? Ja kui teil tõesti vaja on, saate lõpuks HELOCi välja võtta. Nii et ma arvan, et see on isiklik eelistus. Ma ei ütle, et tehke seda oma kinnisvarainvesteeringute puhul, aga ma arvan, et oma esmase kinnisvarainvesteeringuga on natuke lohutav teadmine, et ma istun poole miljoni dollari suuruse omakapitali peal, et kui mul kunagi tõesti vaja läheb, võin selle vastu võtta. .
David:
Kuid te ei tunneks sama mugavust, kui teil on pangas pool miljonit dollarit?
Rob:
Mitte päris, ei. See on tegelikult päris stressirohke.
David:
Kas see on sellepärast, et teil on kiusatus see kulutada?
Rob:
Isegi mitte seda, kutt. See tähendab, et mul on praegu arvel sularaha ja see ei meeldi mulle. Sest ma lihtsalt näen selle närbumist, selle väärtust. Ja ka ma olen alati… ma ei tea, ebamugav on seda ümber tõsta ja teise panka ühendada, siis FDIC kindlustus, kõik sellised asjad. ma ei tea. Ma lihtsalt mõtlen, jah, see on tore. See on peaaegu hea tunne. Kuid see on ka meeldetuletus kõigile töötajatele, kellele ma pean maksma. Ma ei tea, see pole päris tõsi. See on rohkem [kuuldamatu 00:34:25]-
David:
Ei, aga inimesed on nii... see on meie suhe raha ja energiaga, millest me praegu räägime. See on väga reaalne. See ei ole loogiline, miks sa nii tunned, aga keda see huvitab, sest nii teed sa oma otsuseid. Sa näed seda. See tekitab teile teatud stressi.
Ja nii ma arvan, et see on osa põhjusest, miks sina ja mina tahame alati tunda, et oleme katki. Sest kui tunnete end rikkana, hakkate tegema otsuseid, nagu raha poleks väärtuslik, hakkate kaotama austust selle vastu. Hakkate lihtsalt kulutama seda asjadele lihtsalt või lasete inimestel jääda palgale, kes ei tee head tööd või maksate maja eest rohkem, kui teil on vaja, sest teil on raha.
Kui tunnete end alati mingil kujul katki või vähemalt distsiplineeritud või väikeses mõttes rahalises pinges, hindate raha palju rohkem. Suhtute sellesse austusega, sest teil pole nii palju. Ma arvan, et see on ilmselt see, mida sa tahad.
Rob:
Kindlasti. Seega, kui palju raha teil pangakontol on? Ei, ma teen lihtsalt nalja. Hästi. Seega tahtsin tegelikult rääkida oma portfelli likviidsusest. Teoreetiliselt on suur osa minu portfellist tegelikult päris likviidne. Mul on nii palju aktsiaid, sest olen ostnud viimase viie aasta jooksul ja ma pole kunagi päriselt müünud.
Nii ostsin poolteist aastat tagasi maja Sevierville'is, Gatlinburgis Tennessee osariigis. Arvan, et ostsin selle 500 eest, asi jääb 808 ja 850 vahemikku. Seal on palju omakapitali. Ostsin maja 300 eest, mis on väärt 550, 600. Mul on kõik need majad, mille omakapital on kuuekohaline. Peaaegu igas majas, mis mulle kuulub, on kas kuuekohaline või mitme kuuekohaline omakapital. Ja see ei ole sellepärast, et ma oleksin geenius, vaid lihtsalt sellepärast, et olen pidevalt ostnud.
Ja nii et kui mul oleks tõesti vaja müüa, saaksin kohe müüa ostjate turul. Kas ma kaotaksin oma aktsia eest raha? Võib olla. Kuid mul on endiselt omakapital, nii et see ei… Minu meelest on minu meelest nii, et minu pisike maja Joshua Tree'is, ehitasin selle 165 300 eest. See, kas ma müün selle 350 või 50 eest, ei oma minu jaoks suurt tähtsust, sest omakapitali suurus, mille olen ehitanud, on ilmselgelt see, et ma tahan võimalikult palju raha, aga kui ma peaksin selle turu tõttu XNUMX XNUMX kaotama, see on hea. Raha on kõik mäng... nagu Monopoli raha niikuinii. Ma pole sellest kunagi aru saanud ja seega pole see isegi minu oma. Umbes nii ma sellest arvan.
Nii et ma ütleksin, et suurem osa minu portfellist on selline, välja arvatud mõned hiljutised ostud, nagu meie Scottsdale'i maja. Ostsime selle 3.25 miljoni eest. Meil on selles 20% omakapitali sissemaksest, mille me sellele paneme. Aga kui me proovime seda praegu maha müüa, siis ma ei tea, võib-olla läheks sellega hästi, aga ma mõtlen, et 6% kinnisvaramaakleritasu lõikaks meie jaoks tõesti suure osa sellest rahast. Nii et üldiselt tunnen end üsna turvaliselt, kui saan vajadusel oma portfelli müüa, aga ma ei taha seda tegelikult teha.
David:
Ja te ei taha kunagi olla olukorras, kus peate seda tegema. Sa tahad alati müüa, sest sul on mõtet müüa. Kui kavatsete müüa, on finantsvõimendus teie poolel.
Ja siis on müük iseenesest keeruline sündmus, sest tõenäoliselt maksate selle teenitud raha pealt maksud ja soovite teha 1031. Nii et kui müüte selle maja, kas teil on koht, kuhu panna raha või et tahad raha panna? Kas see tekitab teie ellu rohkem stressi kui ei oleks, kui oleksite vara alles hoidnud?
Kuid ma tunnen, et portfelli ise ülesehitamine nii, et olete kohas, kus te ei pea kunagi müüma, on rohkem kui pool võitu. Tegelikud omadused, mille valite, ja viis, kuidas need üksteisega töötavad, on üsna oluline komponent, mis tagab, et te ei ole kunagi olukorras, kus peate müüma, kui te seda ei soovi. Milliseid asju sa oled teinud, Rob, selle hetkeni, et mitmekesistada selle portfelli väljanägemist või osta erinevat tüüpi varasid, mis sind katavad, et sa ei satuks sellesse olukorda, kus "Oh, paar viimast kuud ei läinud äri nii hästi, kui tahtsin. Ma pean midagi müüma."
Rob:
Nii et ma olen suur mitmekesistamise fänn, isegi ainult… Ma olen ilmselt enamasti, kui mitte täiesti lühike… Noh, jah, lühiajaline üürimine on praegu keskmise tähtajaga rentimine. Aga ma olen suur mitmekesistamise fänn. Mul on üle riigi 35 ust, olgu. Mul on paar Californias. Mul on üks... Noh, mul on paar Arizonas, paar Tennessees, paar Texases, üks Wisconsinis, mitu Lääne-Virginias, 20 New Yorgis.
Nii et ma olen kogu kaardi peal. Ja inimesed on alati sellised: "Miks sa teed seda endale? Kas pole raske oma Kättemaksjaid palgata?” Kuid minu jaoks meeldib mulle hooajalisuse vastu võitlemiseks mitmekesistada kogu riigis. Ja see on asi, millest räägite üsna vähe ka portfelli arhitektuuriga, millesse ma tahan siinkohal hetkega rääkida. Kuid minu jaoks olen nii palju oma lühiajalisi üürilepinguid jaganud erinevatele isikutele, et ma ei tee kunagi ühe konkreetse kuu jooksul haiget.
Toon teile hea näite. Kui ostate rannamaja ja sulgete end mais, tunnete end geeniusena, sest purustate selle maist augustini. Sa ütled: „Issand jumal, ma olen kõige targem kinnisvarainvestor, kes on kunagi elanud. Ma teenin selle maja pealt pool miljonit dollarit. Ja siis veereb september ümber ja sa ütled: "Oh, ma olen katki ja ma ei säästnud oma raha," eks?
Selle vastu võitlemiseks peate mõistma, et näiteks rannaturud on väga hooajalised ja purustavad seda ainult kolm kuud aastas. See tähendab, et kui kavatsete mõne teise kinnisvara hankida, siis tõenäoliselt ei taha te teist rannakinnisvara teha või teenite raha ainult kolm kuud aastas. Nii et tahaksite leida teise kinnisvara, mis võib-olla üheksa kuud aastas, jagades seda ülejäänud kolme kuuga, tegelikult rahavoogu tekitaks, nii et teil oleks alati raha sisse tulnud.
Ja see on midagi, mida ma tegelikult kogesin, heas mõttes… või olen õppinud seda tõesti heas mõttes, nagu meie Scottsdale'i kinnisvara. Ostsime 6,000 ruutjalga häärberi kõrbes, mis oli suletud juunis, kui keegi Scottsdale'i ei lähe. Ja põhimõtteliselt juunist novembrini, ma ei ütleks, et ritsikad, aga oktoober oli okei, november oli veidi aeglane. Ja see on nagu, oh mees, kui keegi teine, kes polnud selleks valmis, maksaks 17,500 35 dollarit hüpoteeklaenu, oleks tal kahju. Nad ütleksid: "Issand jumal, ma lähen pankrotti." Kuid kuna ülejäänud XNUMX ühikut purustavad selle põhimõtteliselt, on need kõik aastaringselt jaotatud, polnud sellest suurt midagi.
Ja nüüd jõuame detsembrisse, oleme pooleldi broneeritud ja siis saime just eile jaanuariks viieks päevaks 7,000 $ broneeringu, 7,000 $ broneeringu. Ja see on vaid üks neist, mis sisse tuli. Ja nüüd, jaanuaris, maksame 1500–2,200 dollarit öö eest. Ja nüüd on see nagu: "Oh, okei. Jah, suurepärane. Pange tähele, et ostke kõrghooajal luksuskinnisvara, et te ei sööks seda hüpoteeklaenu kuus kuud aastas. Kuid teie ja mina suutsime selle tormi üle elada, kuna meil on suhteliselt mitmekesised portfellid.
David:
See on väga hea näide portfelli arhitektuurist. Lühiajaliste üüride puhul on teil hooajalisus. Ja see on oluline vaimse mängu tõttu. Ja nagu te mainisite, kulutavad paljud inimesed üüriraha, sest nad asendavad oma W2 sissetuleku ja teie kulutate W2 sissetuleku. Miks sa siis ei kulutaks oma passiivset sissetulekut kinnisvarast?
Probleem on traditsioonilistes üürides, need on väga-väga tihedalt kooskõlas sellega, kuidas te oma isiklikke rahaasju haldate. Nii et teile makstakse iga kuu või iga kahe nädala tagant. Ja nii sa ütled: "Ma teenin X summa raha kuus." Seejärel koostatakse teie arved igakuise asja jaoks. "Ma maksan iga kuu nii palju arveid, et saaksin kuupõhise eelarve kokku panna." Noh, kui üürnik maksab iga kuu sama üüri, sobib see väga hästi, sest maksate hüpoteeklaenu iga kuu.
Lühiajalised üürid, keerake see asi tuksi, sest te ei saa vaadata, mida te kuu ajaga teenite. Vaatame, mida nad aastaga teenivad, sest iga kuu ei ole sama. Ja nii et kui sa kulutad oma raha, siis on nii lihtne vahele jääda, nagu sa ütlesid, mõeldes, et lööd selle kokku, sul läheb suurepäraselt, nüüd viskad raha kinnisvarasse, võib-olla peaksid sa ei ole või kulutate rohkem raha, kui peaksite. Õigustate kalleid reise kinnisvarasse asjadega, mis tegelikult juhtuma ei pea, sest raha veereb, ja siis tabate neid talvekuusid ja läheb väga halvaks, kaotate raha ja tunnete end nüüd tõeliselt halb. Teie emotsioonid on paisuvad versus, nagu te ütlesite, kui saate ühe, mis kompenseerib teist, ei ole teil kunagi neid tohutuid naelu, ronimisi üles ja tohutuid naelu alla.
Teine viis, kuidas Scottsdale'i mõis minu arvates portfelliarhitektuuri mõttes õnnestus, oli see, et me teadsime, et me ei teeni selle esmakordsel ostmisel palju raha. Ma arvan, et plaanisime esimesed 18–24 kuud enam-vähem murda. Ja osa sellest oli see, et pidime kinnisvarasse nii palju raha viskama, et see valmis saada. Lisaks teadsime, et me ei tea, mis valesti läheb. Peame leidma uue turu.
Saate seda teha siis, kui teie olemasolev portfell on rahavoog kindel. Te ei saa seda teha, kui see on ainus kinnisvara, mida ostate, see on ainus, mis teie portfelli tuleb, teil pole tonni raha, jääksite kinnisvarast ilma. Selle maja ostsime ka pikaajalise silmaringiga.
Oleme nagu: "Ostame kogu selle asja odavamalt, kui see maa ise maksaks, kui me lihtsalt maad ostsime." Olgu, aga me ei mõista seda väärtust tõenäoliselt viie kuni kümne aasta pärast. See oli piirkond, mille kohta teame, et meile Scottsdale pikas perspektiivis väga meeldib, seal liikuvate inimeste tüüp ja majanduse ülesehitus. Arvame, et sellel turul läheb uskumatult hästi, kuid teil pole luksust 10 aasta pärast raha teenida, kui te praegu vaevalt jõuate. Kui teile meeldib: "Ma tahan oma W10 töölt lahkuda, oleks see olnud kohutav maja, mida osta." Nii et põhjus, miks me isegi suutsime -
Rob:
Sel ajal, kui me selle ostsime, samal kuul, kui me selle ostsime, jah.
David:
Aga isegi kui me oleksime selle ostnud ajal, mil inimesed Scottsdale'i külastavad, siis ikkagi… Nagu basseinisoojendi, peame minema välja vahetama ja veesoojendi puruneb ja spordiväljak, mis tuleb ära teha. Võite ikkagi astuda sellesse paarisaja tuhande dollari sisse auku, mida te uues piirkonnas nii suurt maja ostes ei plaaninud. Saime hakkama, sest enne seda ostetud kraam toimis nii hästi, et see andis meile võimaluse anda endale tulevikus põhimõtteliselt tohutult suur kasu. See on nii, et paned sada dollarit mantli taskusse ja siis 10 aasta pärast tuled tagasi ja saad teada, et see on sada tuhat dollarit. See on omamoodi olukord. Aga kui sul pole elamiseks raha, ei saa sa selle mantli taskusse ka sadat dollarit panna.
Rob:
Jah, jah, kindlasti. Jah. Ja kui ma ütlen kellaaega, mil me selle ostsime, mõtlesin ma pigem seda, et ostsime selle juunis ja jaanuaris. Nii et nüüd hakkan jõudma punkti, kus ma ütlen: "Oh, hei, me oleme targad. Vaata meid. Vaadake seda 7,000-dollarise või 10,000-dollarise broneeringut,” ja nüüd võtavad inimesed meiega ühendust sündmuste ja muu sellise asjus. See on lihtsalt veidi aeglane nire. Kuid nagu te ütlesite, planeerisime oma portfellid vastavalt. Ma ei ütleks kunagi kellelegi, et ta ostke 3 miljoni dollari suurune kinnisvara, välja arvatud juhul, kui neil oleks võimalik taluda igasuguseid ebatasasusi. Kuid ka ainult portfelli finantsaspekt, mida saab teie jaoks lõdvaks muuta.
David:
Samuti ei ütleks te kunagi kellelegi, et ostke Kesk-Läänes 40,000 700 dollari eest maju, kuni teil on neid XNUMX. See ka ei tööta, eks? Seega on näha, kuidas kinnisvarainvesteeringud peaksid muutuma. Alustasite treeningratastest või kolmerattalisest rattast, seejärel astute treeningrataste juurde, seejärel rattasse ja liigute õppimise ajal läbi varaklasside. Kui seda oma portfelli koostades meeles pidada, aitab see tulevaste elutormidega toime tulla.
Rob:
See on tõsi. Ja lubage mul lihtsalt öelda, et sa rikkusid kinnisvara… Kuidas ma seda ütlen? Sa rikkusid selle minu jaoks ära sellega, et kui ma tahtsin minna ja osta 10 300,000 3 dollari eest maja, siis sa mõtlesid: „Miks sa seda teeksid? See on töö. Mine ostke 300,000 miljoni dollari suurune maja. Ja ma ütlesin: "Uhh." Ja siis ostsime selle ja ma mõtlen: "Oh, jah, ma ei peaks enam neid XNUMX XNUMX dollariseid maju ostma." Ja nüüd ma ei tee seda.
Nüüd on nii, nagu näen, et need pakkumised tulevad mu lauale kogu aeg ja need on head pakkumised, kuid nagu ma olen teie käest õppinud, pole nende pakkumiste jätkamine skaleeritav. Ja nii ma olen nüüd väga valiv kiikede osas, mida ma suurema stsenaariumi puhul võtan. Praegu üritan teha 50 ust korraga või teha luksuslikke kinnisvara või teha asju, mis on minu aja jaoks palju tähendusrikkamad. Nii et ma arvan, et tänan teid selle mõlema poole eest. Aitäh, et selle minu jaoks ära rikkusid, ja tänan, et muutsid mind.
David:
Sa olid kass ja jahtisid hiiri ja said kõik oma kalorivajadused neilt hiirtelt. Aga mu sõber, sa oled kasvanud lõviks ja nüüd on hiired sinu kasvu lõvile kõlbmatud ja sa ajad nüüd gaselle, nagu peakski.
Rob:
Nii et David, kui rääkida portfelli arhitektuurist, kas saate meile anda mõned, ma ei tea, mõned sambad või mõned kriteeriumid, mis teie kinnisvaraportfelli tegelikult kokku panevad?
David:
Jah. Nii et kui vaatate oma portfelli tervikuna, on viis asja, mida mulle meeldib proovida luua mingisugune tasakaal, sest need on kõik viisid, kuidas luua jätkusuutlikku rikkust, mida te tegelikult naudite. See on ehituslik vorm nagu rahaline kindlus, mis püsib hoolimata sellest, mis sellele vastu visatakse, võrreldes 3D-prinditud koduga, mille saate väga kiiresti üles visata ja kiiresti laieneda, kuid kui esimene torm tabab, kukub see maha.
Esimene on omakapital. Tahad, et selles portfellis oleks palju energiat. Nagu sa ütlesid, Rob, kui sul tulevad rasked ajad, saad selle välja tõmmata. See on koht, kus teie portfellis on suur tõus. Te kavatsete luua oma suurima rikkuse omakapitali kaudu, mille loote pikaajaliselt kinnisvara omades. Nii et see on üks esimesi asju, millele soovite mõelda.
Järgmine on rahavoog. Teil on vaja rahavoogu mitte ainult oma sissetulekute asendamiseks, vaid ka selleks, et saaksite kinnisvara pikka aega hoida. Kuna rahavoogude abil saate selle makse sooritada, mis võimaldab isegi omakapitali realiseerida, välja arvatud juhul, kui astunud omakapitali kohe.
Järgmine on likviidsus. See pole ainult portfellis, vaid ka teie elus. Teil peavad olema reservid. See on likviidsuse vorm, raha, mida saate kasutada. Kas saate pensioniplaanist laenu võtta? Kas teil on kinnistul HELOC loodud? Kui teil on raskusi, kui teil on hea võimalus, kas teil on raha, mille poole saate kohe pöörduda, et osta uus kinnisvara, parandada midagi, mis läks valesti, parandada kinnisvara, olenemata olukorrast , on see teie portfelli kui terviku parim seisund?
Järgmine oleks omandi lihtsus. Te ei kavatse kunagi luua suurt portfelli, millel läheb hästi, kui vihkate selle omamist. Kui teil on 40 lühiajalist renti ja haldate neid kõiki ise, ei ole teil omandiõigust lihtne. See ei ole midagi, mida sa naudid. Kui ostate kinnisvara kohutavates linnaosades, isegi kui saate suurepäraseid pakkumisi, vihkate selle omamist ja te ei saa suureks kasvada. Te ei saa seda omakapitali ega rahavoogu. Nii et teie portfellis võib olla käputäis probleemseid lapsi. Mõnikord on need seda väärt, kuid see ei saa olla midagi sellist, kus suurem osa teie portfellist on midagi, mis teile ei meeldi.
Ja sa pead seda ehitades arvestama. Ja viimane oleks skaleeritavus. Kas teete seda nii, et saaksite skaleerida ja jätkata? Kas ostate 10 $ 300,000 XNUMX maju ikka ja jälle ja uuesti? See kõlab taskuhäälingusaates suurepäraselt, kui ütleme: "Oh, te võite investoritelt raha laenata." Ja me koostame kogu organisatsioonilise diagrammi selle kohta, kuhu iga tükk läheb, ja see kõlab insenerile suurepäraselt, nad ütlevad: "See töötab." Aga kui proovite äsja koostatud näidendit ellu viia, mõistate, et teil pole selleks oskusi või see ei tööta praktikas, nagu teoreetiliselt.
Seega on skaleeritavus teie portfelli kui terviku ülioluline osa. Ja sageli tähendab see mõne liiga raskesti skaleeritava atribuudi harvendamist ja nende asendamist lihtsamate omadustega või üleminekut ühest varaklassist teise seni, kuni teie ülejäänud neli nõuet on täidetud.
Rob:
Jah, jah, jah. Seega tundub, et see, mida me tegelikult otsime, on tasakaalu hunniku erinevate asjade ja ühe aspekti tegelikkuse vahel ja see on mõistlik. Küsisite minult, kuidas ma hajutan, ja ma ütlesin: "Hei, ma hajutan asukoha järgi", kuid see pole tegelikult ainus viis, kuidas ma oma portfelli koostan. Ma tegelikult mitmekesistan ka lühiajalise rendi platvormidel loetletud üksuste tüüpe.
Nii et jah, mul on neid Arizonas, Texases, Californias ja New Yorgis. Aga mul on ka väga lahedaid üksusi, millega mulle lihtsalt meeldib lõbutseda. Ja mõnikord ostan üksuse lihtsalt sellepärast, et see on laheda välimusega vara. Nii et mul on pisikesed kodud, mul on jurtad, mul on Airstreams, mul on suvilad, mul on kajutid, mul on sajandi keskpaiga kaasaegsed kajutid, mul on korterid, ma mul on natuke kõike.
Ja see on tõesti sellepärast, et mulle meeldib kõnetada kõiki erinevat tüüpi vaatajaskondi. Nii tean, kas miski on trendikas või ei ole lihtsalt nii kuum, mis nagu näiteks pisike maja, armastavad inimesed neid alati. Inimesed ei taha aasta või kahe pärast pisikestes majades ööbida, nii palju kui sel aastal. Noh, siis on mul kõik need muud tüüpi omadused, et seda kõike täita. Nii et ma otsin oma portfellis alati tasakaalu tegelike loodavate kirjete ja inimeste jaoks pakutavate kogemuste vahel.
David:
See on kõik. Sa pead nii mõtlema. Ja kui turul läheb kõik suurepäraselt, ei mõtle me mitmekesistamise peale. Me ei mõtle sellele, mis siis, kui midagi läheb valesti. Me lihtsalt mõtleme, milline on kõige lihtsam, kiireim ja naljakam viis oma tegevuse skaleerimiseks. Ja nii saab endale puumaja ehitada. Saate need kiiresti ehitada. Paari tunni pärast võite lasta endale puumaja püsti panna, kuid see, kuidas te kindlust ehitate, ei pea ajaproovile vastu.
Rob:
Noh, ma olen töötanud oma puumajakülas Gatlinburgis Tennessee osariigis umbes poolteist aastat, kuid sain just täna värskenduse selle kohta. Ja ma tegelikult arvan, et me murrame maad kuu aja pärast ja see on neli kupliga puumaja, mis on õhus, nagu ma arvan, et puumaja jaoks on üsna tavaline, ja siis pisike kodu, samuti pisike a-raamiga puumaja. Ja see puudutab ka seda, kuidas ma mitmekesistan. Ma tahan rohkem tegeleda ainulaadsete peatustega. Aga jah, lihtsalt selleks, et ma mõistaksin teie portfelli arhitektuuri parameetreid, tahtsin seda lihtsalt publikule kokku võtta. Meil on omakapital, rahavoog, likviidsus, omamise lihtsus ja mastaapsus. Kas ma jäin millestki ilma? Ja nende viie asjaga tahame head tasakaalu.
David:
See on kõik. Ja sa tahad seda… nii et kõik need asjad peaksid korvama teiste nõrkusi.
Rob:
Olgu, suurepärane. No see on tõesti hea olnud. Mul on kahetsus, et pean kõigile teatama, et me oleme selle esimesel poolel nii palju lõhki, et anname teile veel... Ma arvan, et ma ei kahetse, ma olen põnevil.
David:
Nr Kaks saadet.
Rob:
Jah, me anname teile selle teise osa, kus jõuame palju mahlasemate, võib-olla isegi sügavamate küsimusteni. Millised on tegelikud väljakutsed, mida me oma ettevõtetes läbi elame, mõned lõksud? Kui me peaksime homme sellest kõigest ilma jääma, siis kuidas me oma portfelli nullist nulliga uuesti üles ehitaksime? See on BiggerPocketsi järgmises osas. Ma olen sellest väga põnevil, sest ma ei tea, kas mul on vastused veel olemas, kuid me saame varsti teada, millised need on.
David:
See peaks olema väga lõbus. Need, mida teeksite, kui alustaksite küsimustega, on alati minu lemmikud, sest see sunnib teid enda seest välja tõmbama asju, mida teil tavaliselt poleks.
Rob:
Nii on iga kord, kui teil on oma sügavad geniaalsed süsteemid. Ja ma olen nagu: "Oh-oh. Ma tean, et minu vastus pole midagi sellist." See on hea. [kuuldamatu 00:52:49]…
David:
Sellepärast jääksin [kuuldamatu 00:52:50] teiseks, sest olen loll.
Rob:
Ma tean, ma tean.
David:
Hästi. Noh, tänan sind, Rob. Hindan mõningaid teadmisi, mida siin jagasite, ja esitasite ka väga häid küsimusi, nii et tänan teid selle eest. Ma ei suudaks anda häid vastuseid, kui ma ei saaks häid küsimusi.
Ja teile, kuulajatele, loodame, et teile meeldis see osa kõigist asjadest, mis võivad kinnisvara valdkonnas valesti minna ja mida me teeme, ning sellest, mida me selle riski maandamiseks teeme. Järgmises saates käsitleme seda, mida me teeksime, kui hakkaksime otsast peale, et aidata valmistuda asjade valesti minekuks, sest targad investorid ei valmistu selleks, et kõik läheb hästi. Nad teevad plaane, mida nad ette võtavad, kui asjad lähevad valesti, ja valmistuvad vastavalt.
Kui teile see saade meeldib, tehke meile teene, andke meile viietärniline arvustus kõikjal, kus te tegelikku taskuhäälingusaadet kuulate, olgu selleks Apple Podcast, Spotify, Stitcher või mis iganes teie lemmik on. Võtke lihtsalt hetk ja andke meile see ülevaade, et saaksime jääda maailma parimaks kinnisvarapodcastiks. Ja kui teil on aega, kuulake mõnda teist meie osa. See on David Greene Robi jaoks, tal on üks t-särk, Abasolo.
Vaata episoodi siit
Aidake meid!
Aidake meil iTunesis uute kuulajateni jõuda, jättes meile hinnangu ja arvustuse! See võtab vaid 30 sekundit ja juhised leiate siin. Aitäh! Hindame seda väga!
Selles episoodis käsitleme:
- Miks rahavool ei ole as usaldusväärne nagu enamik investoreid arvab ja miks sa EI SAA sellest sõltuda
- Need vähesed asjad, mis võiksid täielikult hävitada oma kinnisvaraportfelli
- Likviidsus ja kui palju sularaha käes/valmis kasutusele võtma, kui asjad lähevad valesti
- Miks kõik kinnisvarainvestorid peaksid püüdma olla "murtud miljonärid"
- Kinnisvara mitmekesistamine ja miks soovite üürida rohkem kui ühel turul
- . portfelli arhitektuuri viis tegurit millele IGA investor peab tähelepanu pöörama
- And So Palju rohkem!
Lingid saatest
Kas soovite rohkem teada saada tänaste sponsorite kohta või saada ise BiggerPocketsi partneriks? Vaadake meie sponsori leht!
BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.
- SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
- Platoblockchain. Web3 metaversiooni intelligentsus. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
- Allikas: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 miljonit
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 kuud
- 20 aastat
- 3d
- a
- võime
- Võimalik
- MEIST
- sellest
- absoluutselt
- aktsepteerima
- juurdepääs
- vastavalt
- konto
- Kontod
- kinnitada
- omandama
- omandamine
- omandamine
- üle
- tegevus
- tegelikult
- Täiendavad lisad
- reklaam
- advokaat
- pärast
- vastu
- ained
- AIR
- Airbnb
- Materjal: BPA ja flataatide vaba plastik
- võimaldab
- juba
- alati
- hämmastav
- Ameerika
- summa
- analüüs
- analüüsima
- ja
- Teine
- vastus
- vastuseid
- ennetada
- Oodatud
- Mure
- lahus
- kaebus
- õun
- hindama
- kallinemine
- läheneb
- arbitraaž
- arhitektuur
- PIIRKOND
- valdkondades
- arizona
- ümber
- aspekt
- aspektid
- eelis
- varaklass
- vara
- Partner
- tähelepanu
- publik
- kuulamisi
- AUGUST
- autor
- laps
- tagasi
- Varundamine
- Halb
- Saldo
- Pank
- pangakonto
- pangakontod
- pankrotis
- põhineb
- Põhimõtteliselt
- PVT
- patareid
- aku
- Aku kestvus
- aku hoiustamine
- lahing
- laht
- rand
- sest
- muutuma
- saada
- enne
- on
- usk
- Uskuma
- kasulik
- Kasu
- BEST
- Parem
- Suur
- suurem
- suurim
- Arved
- Natuke
- Must
- tellimustele
- buum
- piir
- laenama
- ostnud
- karbid
- Murdma
- hommikusöök
- Purustamine
- BRIDGE
- tooma
- Murdis
- eelarve
- ehitama
- Ehitus
- ehitatud
- Kobar
- äri
- ettevõtted
- ostma
- ostjad
- Ostmine
- California
- helistama
- kutsutud
- Saab
- tühistatud
- ei saa
- kapital
- auto
- kaart
- mis
- autod
- juhul
- Raha
- rahavool
- Raha välja
- CAT
- püütud
- Põhjus
- põhjustatud
- kindel
- väljakutse
- väljakutseid
- muutma
- Vaidluste lahendamine
- Kanal
- Kaos
- laetud
- laadimise
- Joonis
- kontrollima
- Lapsed
- Vali
- Linn
- klass
- klassid
- lähedal
- lähedalt
- Sulgemine
- riideid
- coaching
- koguma
- Kollektsioneerimine
- kogumine
- vastu
- Tulema
- mugavus
- Armastatud
- tulevad
- ühine
- võrreldav
- täiesti
- keeruline
- komponent
- mõisted
- ühendus
- Arvestama
- kaaluda
- pidevalt
- ehitama
- ehitamine
- ehitus
- sisu
- jätkas
- lepingud
- kontrollida
- Vestlus
- jahe
- Maksma
- kulud
- võiks
- nõukogu
- riik
- Paar
- kursus
- kohus
- cover
- Covidien
- Covid-19
- COVID-19 pandeemia
- krahh
- Kokku jooksnud
- Krahh
- looma
- loodud
- loomine
- krediit
- krediitkaart
- kriteeriumid
- otsustav
- uudishimu
- uudishimulik
- valuuta
- Praegune
- Praegu
- lõigatud
- lõikamine
- kuupäev
- David
- päev
- Päeva
- tegelema
- tegelema
- Pakkumised
- Võlg
- Detsember
- otsustatud
- otsus
- otsused
- sügav
- kaitse
- Nõudlus
- sõltuv
- Olenevalt
- sõltub
- juurutada
- juurutamine
- hoius
- hävitama
- häving
- DID
- erinevused
- erinev
- raske
- distsiplineeritud
- Ekraan
- mitmekesistamine
- mitmekesine
- mitmekesistada
- Ei tee
- teeme
- dollar
- dollarit
- Ära
- uksed
- kahekordistada
- kahekordistunud
- alla
- langused
- tosin
- Drop
- maha kallama
- ajal
- iga
- lihtsam
- lihtsaim
- kergesti
- Majanduslik
- majandus
- majanduse oma
- kumbki
- elekter
- emotsioone
- Impeerium
- töötajad
- lõppeb
- energia
- insener
- nautima
- piisavalt
- ettevõte
- ettevõtete
- Kogu
- keskkond
- omakapital
- eriti
- oluline
- kinnisvara
- Eeter (ETH)
- Isegi
- sündmus
- sündmused
- lõpuks
- KUNAGI
- iga päev
- igaüks
- kõik
- täpselt
- näide
- erutatud
- Erutus
- täitma
- olemasolevate
- Väljapääs
- kallis
- kogenud
- Kogemused
- ulatuslik
- lisatasu
- nägu
- tegurid
- Langema
- juga
- lehvikut
- fantastiline
- KIIRE
- kiiremini
- soodustama
- Lemmik
- Lemmikud
- fdic
- hirm
- Tasud
- vähe
- Joonis
- arvandmed
- täidetud
- lõplik
- Finances
- finants-
- rahaliselt
- leidma
- lõpp
- esimene
- Määrama
- fikseeritud
- Paindlikkus
- Flip
- voog
- Voolav
- Voolud
- sõidavad
- järgima
- Järel
- jalg
- Investoritele
- relvajõud
- igavesti
- vorm
- Kindluslinn
- edasi
- avastatud
- tasuta
- sageli
- sõber
- sõprus
- Alates
- esi-
- täis
- lõbu
- fond
- rahastamise
- naljakas
- tulevik
- mäng
- Üldine
- geenius
- saama
- saamine
- tüdruk
- Andma
- antud
- andmine
- Globaalne
- Go
- eesmärk
- Jumal
- Goes
- läheb
- hea
- tubli töö
- klass
- antud
- suur
- Ahne
- Maa
- Kasvama
- kasvanud
- tagatud
- valvur
- mees
- Pool
- käputäis
- käepide
- Käsitsemine
- juhtuda
- juhtus
- juhtub
- Raske
- raske töö
- luugid
- võttes
- juhataja
- Tervis
- tervislik
- kuulnud
- ärakuulamine
- aitama
- siin
- Heroes
- varjatud
- Suur
- rohkem
- kõrgelt
- palkama
- Tulemus
- Hits
- hoidma
- omamine
- Auk
- Augud
- Avaleht
- Majad
- lootus
- loodetavasti
- silmapiir
- võõrustaja
- KUUM
- Lahtiolekuajad
- maja
- maja
- elamispind
- eluasemeturg
- Kuidas
- Kuidas
- aga
- HTTPS
- tohutu
- inim-
- Näljane
- Jaht
- Takistused
- Ma teen
- pilt
- Vahetu
- oluline
- võimatu
- parandama
- in
- tulu
- Suurendama
- Tõstab
- uskumatult
- eraldi
- paratamatult
- inflatsioon
- info
- teadmisi
- Instagramis
- selle asemel
- juhised
- kindlustus
- huvi
- Intressimäärad
- investeerimine
- investeering
- Investeeringud
- investor
- Investorid
- seotud
- Raudmees
- küsimustes
- IT
- ise
- iTunes
- Jaanuar
- töö
- Reisid
- hüppama
- ainult üks
- hoidma
- pidamine
- võtmed
- Laps
- kuningas
- Teadma
- Teades
- maa
- sülearvuti
- viimane
- Seadused
- Leads
- Õppida
- õppinud
- õppimine
- Lahkuma
- jätmine
- väljaüürimine
- Tase
- Finantsvõimendus
- LG
- elu
- elustiil
- valgus
- Tõenäoliselt
- LIMIT
- joon
- Vedelik
- Likviidsus
- Kuulamine
- loetelu
- Näita
- vähe
- elama
- Elab
- elu-
- laen
- Laenud
- liising
- kohad
- lukus
- Pikk
- Pikk mäng
- kaua aega
- pikaajaline
- enam
- Vaata
- otsin
- välimus
- kaotama
- kaotamine
- Partii
- armastus
- Madal
- LTV
- Luksus
- mac
- tehtud
- peamine
- Enamus
- tegema
- raha
- TEEB
- Tegemine
- mees
- juhtima
- juht
- häärber
- palju
- palju inimesi
- kaart
- marginaalid
- Turg
- turu krahh
- turud
- imelugu
- suur
- meister
- küsimus
- tähendus
- tähendusrikas
- vahendid
- Meedia
- Vastama
- vaimne
- mainitud
- hiired
- Kesk-
- Vaheaeg
- võib
- miljon
- Miljon dollarit
- miljonit dollarit
- Miljonär
- miljonid
- meeles
- Mõtteviis
- protokoll
- vigu
- Leevendada
- Kaasaegne
- raha
- kuu
- igakuine
- kuu
- rohkem
- hommik
- Hüpoteek
- kõige
- liikuma
- Filmid
- liikuv
- mitmekordne
- multiverse
- Navigate
- peaaegu
- tingimata
- Vajadus
- vaja
- vajadustele
- negatiivne
- neto
- Uus
- uus turg
- New York
- järgmine
- öö
- Tavaliselt
- November
- numbrid
- arvukad
- oktoober
- sageli
- Hästi
- ONE
- avatud
- töötama
- tegutsevad
- töö
- Arvamused
- Võimalus
- vastupidine
- et
- organisatsiooniline
- algselt
- Muu
- teised
- väljaspool
- üldine
- üleöö
- enda
- omanikuks
- omandiõigus
- makstud
- pandeemia
- Paber
- Parallel
- parameetrid
- osa
- eriline
- partner
- osad
- passiivne
- passiivset tulu
- minevik
- Maksma
- pöörates
- makse
- maksed
- Palgaarvestus
- riik
- tipp
- Inimesed
- inimeste
- protsent
- täiuslik
- täitma
- esitades
- periood
- perioodid
- inimene
- isiklik
- Isiksused
- Isiklikult
- perspektiiv
- valima
- tükk
- Koht
- kava
- plaanitud
- planeerimine
- plaanid
- Istutus
- Platvormid
- Platon
- Platoni andmete intelligentsus
- PlatoData
- mängima
- mängija
- mängimine
- palun
- podcast
- Saated
- Punkt
- Vaatepunkt
- võrra
- poliitika
- ujula
- vaene
- portfell
- portfellid
- positsioon
- võimalik
- võim
- tava
- ennustada
- eelistama
- Valmistama
- valmis
- ilus
- vältida
- eelmine
- Hinnad
- esmane
- põhimõte
- põhimõtted
- prioriteet
- Proaktiivne
- tõenäoliselt
- Probleem
- probleeme
- tootma
- Kasum
- tulutoov
- progressioon
- projekt
- Propell
- omadused
- kinnisvara
- Kaitsev
- ostetud
- Ostud
- eesmärk
- Lükkama
- Lükkamine
- panema
- Putting
- küsimus
- Küsimused
- Kiire
- kõige kiiremini
- kiiresti
- valik
- kiiresti
- Rates
- hinnang
- jõudma
- valmis
- reaalne
- kinnisvara
- mõistma
- realiseeritud
- kinnisvaramaakler
- põhjus
- põhjustel
- tagasivõtmine
- hiljuti
- hiljuti
- täitke
- dokumenteeritud
- Refi
- tagastama
- kahetsema
- Määrus
- määrused
- võõrutusravi
- suhe
- suhteliselt
- usaldusväärne
- remodel
- Rent
- üürid
- asendama
- esindama
- Nõuded
- Broneerimine
- reservid
- REST
- kaasa
- pensionile
- tulu
- läbi
- Rikas
- Rid
- mõra
- Oht
- tee
- Rolling
- rullides
- ümber
- häving
- Eeskiri
- jooks
- ohutu
- ohutus
- Ütlesin
- sama
- Säästa
- Hoiused
- säästuarve
- Skaalautuvus
- skaalautuvia
- Skaala
- ketendamine
- hirmul
- stsenaariumid
- skripte
- hooaeg
- Teine
- sekundit
- kindlustama
- nägemine
- selektiivne
- SELF
- müüma
- Müük
- tunne
- September
- teenus
- teenindavad
- komplekt
- mitu
- Jaga
- jagatud
- jagamine
- Shield
- Vahetused
- Lühike
- lühiajaline
- peaks
- näitama
- Näitused
- sulgema
- märkimisväärne
- märgatavalt
- ühekordne
- Istung
- olukord
- olukordades
- SIX
- Kuus kuud
- oskused
- nõrk
- aeglane
- väike
- nutikas
- So
- sotsiaalmeedia
- Sotsiaalse meedia
- müüdud
- tahke
- mõned
- Keegi
- midagi
- kuskil
- Varsti
- allikas
- Ruum
- rääkima
- rääkimine
- konkreetse
- eriti
- kulutama
- Kulutused
- ora
- naelu
- jagada
- Sponsorid
- Sport
- Spotify
- ruut
- stabiilne
- seisma
- standard
- algus
- alustatud
- Käivitus
- VARANDUS
- riik
- jääma
- Samm
- kinni
- Veel
- KIVI
- Peatus
- ladustamine
- salvestada
- ladustatud
- Lood
- torm
- tormid
- otse
- Strateegia
- oja
- ojad
- stress
- tugevam
- struktuuriline
- struktuur
- võitlus
- õpilane
- Õpilased
- tellima
- edu
- edukas
- Sun
- super
- ellu jääma
- jätkusuutlik
- luik
- Kiiged
- süsteem
- süsteemid
- Võtma
- võtab
- võtmine
- rääkima
- rääkimine
- Puuduta
- Maksud
- õpetaja
- meeskond
- ajutine
- üürnik
- test
- texas
- .
- Tulevik
- teave
- maailm
- oma
- Seal.
- asi
- asjad
- Mõtlemine
- Sel aastal
- arvasin
- oht
- kolm
- Läbi
- läbi kogu
- Viskamine
- seotud
- tikk-takk
- aeg
- ajakava
- korda
- ots
- et
- täna
- tänane
- kokku
- homme
- tonn
- liiga
- ülemine
- teema
- puudutama
- suunas
- kaubelda
- traditsiooniline
- koolitus
- Ümberkirjutus
- transformeerivate
- käsitlema
- triaaž
- tõsi
- Pöörake
- Pöördunud
- liigid
- tüüpiliselt
- all
- mõistma
- mõistmine
- ainulaadne
- üksus
- üksused
- Universum
- Värskendused
- Upside
- us
- US dollar
- kasutama
- tavaliselt
- väärtuslik
- väärtus
- Väärtused
- eri
- Sõidukid
- Versus
- Video
- vaade
- vaated
- Küla
- virginia
- Volkswagen
- ootama
- tagaotsitav
- Watch
- vaadates
- Vesi
- kuidas
- Jõukus
- ilm
- nädal
- nädalat
- Läände
- Lääne-Virginia
- M
- kas
- mis
- kuigi
- WHO
- Metsik
- will
- Võidud
- talv
- Traat
- Wisconsin
- WISE
- ilma
- Töö
- treening
- töötas
- töö
- töötab
- maailm
- halvim
- väärt
- oleks
- kirjalik
- Vale
- X
- aasta
- aastat
- Sinu
- ise
- youtube
- sephyrnet