Pangad kärpisid laenu, kas turg on "langus" tõesti läbi?

Dave:
Hei, mis kõigil toimub? Tere tulemast turule. Olen teie võõrustaja Dave Meyer ja saime kogu kamba uuesti kokku. Täna liituvad meiega Kathy, James, Henry ja Jamil. Mulle tundub, et sellest on juba tükk aega möödas, kui me kõik koos lindistanud oleme. Tore teid kõiki näha.

Kathy:
Samamoodi

James:
Perekond on tagasi koos.

Kathy:
Ja James on palju vanem.

James:
Olen ja mitte targem.

Dave:
Ma tean, me salvestasime eile tema tegelikul sünnipäeval ja ma mõtlesin talle podcastis laulda, aga siis läksin väga eneseteadlikuks ja ei teinud seda.

Kathy:
Veel on võimalus.

James:
Jah, ma ootan seda. Kathy, sul on album, sa peaksid laulma.

Kathy:
See on tõsi. See on tõsi. Oh mees, see sõna on nüüd väljas.

Dave:
Hea küll, me ei pane teid kõiki laulma, aga James, palju õnne sünnipäevaks kõigi poolt. Salvestasime eile, nii et teie jaoks on palju õnne sünnipäevaks, kuid te väärite neid kõiki.

James:
Ma hindan seda.

Dave:
Täna vaatame oma episoodi puhul üle mõned kinnisvarapealkirjad. Meil on teile neli suurepärast lugu. Me räägime elamumajanduse majanduslangusest ja sellest, kas see on möödas või mitte. Krediidistandardid ja nende karmistamine ning mida see kinnisvarainvestoritele tähendab. Räägime sellest, kas müüte kinnisvara, kuidas tagada, et te ei saaks madalaid pakkumisi, ja räägime 15 linnast, mis on stabiilseks kasvuks hästi valmis ja tõenäoliselt säilitavad oma väärtuse üle paar järgmist aastat. Nii et olge pärast pausi kinni ja me asume nende teemade juurde.
Oma esimese loo puhul räägime loomulikult elamumajanduse majanduslangusest. Kui kuulate seda saadet, siis me räägime sellel teemal päris palju, mis toimub eluasemehindadega. Kuid just viimase paari kuu jooksul oleme näinud eluasemete hinnasuundumustes üsna olulist muutust. Need langesid aasta-aastalt, vaid veidi, see ei olnud midagi tõsist, kuid enamiku standardite järgi oleme saavutamas punkti, kõigi andmed on veidi erinevad, öeldes, et oleme nüüd põhimõtteliselt eelmise aastaga võrdsed. see on umbes korter. Seega küsimus, millest see artikkel räägib, NAR-i uuring, mis näitab, et elamumajanduse majanduslangus võib olla möödas, võib-olla oli see kõigi aegade lühim eluasemekorrektsioon ja nüüd oleme valmis tulevaseks kasvuks. Nii et Henry, alustame sinust. Kas arvate, et eluasemete majanduslangus on möödas ja keegi teist ei tohi öelda: "See sõltub turust". Ma tean, et sa hakkad seda tegema, me räägime siin riiklikul alusel.

Kathy:
Ta oleks seda peaaegu öelnud, see tuli tal suust välja.

Dave:
Ma tean, ma nägin seda. Ma võisin lugeda, kuidas ta huuled hakkasid ütlema: "Arkansases on kõik hämmastav ja kõik idioodid peaksid lihtsalt Arkansasesse kolima."

Kathy:
Seal pole majanduslangust.

Dave:
Kuid tundke meile teistele kaastunnet, Henry, ja rääkige meile, mis toimub riiklikul tasandil.

Henry:
Oh mees. Vaata, ma arvan, et me näeme seda, millest me kõik oleme rääkinud. See on, me hakkame tõesti tundma seda varude puudumist ja kuna varude puudumine ja inimesed lihtsalt mõistavad, on intressimäärad kuskil kuue ja kaheksa vahel ja nad on sellega rahul. Inimeste kolimise põhjused ei ole alati rahalised. Nende elustiil, elu, töökohad muutuvad või nad tahavad töökohta vahetada, sest nad tahavad rohkem raha teenida. Teie palga tõstmiseks on palju töökohti ja see võib nõuda kolimist, olgu see siis teie linnas või väljaspool seda. Inimesed liiguvad suhete nimel ja elu hakkab juhtuma. Inimesed peavad ostma kodusid, maju pole, mida osta, sest oleme rääkinud lukustamise efektist, madala intressimääraga inimesed ei taha müüa ja laoseisu pole palju.
Ja nii hakkate nägema, et inimesed võitlevad olemasoleva laoseisu eest. Nii et näete taas mitut pakkumisolukorda. Peaaegu kõigele, mida loetleme, saame mitu pakkumist. See on hea. Asjad, mida me loetleme, mis ei ole nii head või on, sest me hoiame kinnisvara, nii et me ostame kinnisvara, puhastame need lihtsalt ära ja paneme need tagasi turule, et nad saaksid. pole renoveeritud. Nende müümine võtab kauem aega. Niisiis, ma arvan, et näete tervet turgu. Ja nii see peakski juhtuma, eks? Kui loetlete mõne jama, peaks selle müümine võtma rohkem aega kui õigesti tehtud asja müümine. Need peaksid saama mitu pakkumist ja kiiresti müüma. Niisiis, kas seanss on läbi? Mees, ma arvan nii, eriti kui intressimäärad jälle ei tõuse. Kui need hakkavad näitama kahanemise märke, arvan, et näete kiirustamist, et osta seda, mis seal on, ja siis näete veelgi rohkem pakkumisi.

Dave:
Kathy, mind huvitab, mida sa arvad. Meil oli eelmisel päeval saade Kathy, J. Scotti ja Scott Trenchiga ning ma sain ülevaate sellest, mis Kathy arvab siin toimuvat, kuid me tahaksime kuulda teie mõtteid selle kohta ja seda, kas te arvate, et oleme sellest väljas. metsas hinnakorrektsioonide osas.

Kathy:
Noh, kui kasutada Logan Mohtashami tsitaati: "Oleme metsikult ebatervislikul eluasemeturul." Nii, nagu Henry ütles, võib-olla minna tagasi turule, kus sa pead proovima midagi müüa ja see peab hea välja nägema. Praegu on agendi jaoks tõesti raske, peate selle õige hinna määrama.

Henry:
Sa pead tööd tegema.

Kathy:
Jah. Jällegi, see oli alles umbes 18 kuud tagasi, võisite lihtsalt sildi välja kleepida ja kinnisvara müüakse olenemata seisukorrast. Niisiis, see on selles mõttes tervislikum, et müüja peab tegelikult pakkuma kvaliteetset kodu, enamasti selleks, et viia see avatud turule, mitte niivõrd investorite turule. Ja ostjad saavad kinnisvara uurimiseks aega võtta. Jällegi, 18 kuud tagasi ei saanud mõnel juhul isegi ülevaatustele minna, tuli lihtsalt osta nii nagu on ja võtta see, mis saadi, sest paljudes linnades ootas seda sada inimest.
Nii et selles mõttes on see ostjale tervislikum, tal on rohkem aega vaadata, mida nad ostavad. Kuid metsikult ebatervislik osa on see, et kõrgete intressimäärade ja kõrgete hindadega müüakse endiselt, kinnisvara müüakse endiselt, sest lihtsalt pole muid võimalusi, välja arvatud uued kodud. Ja seepärast on ehitajad praegu omamoodi närvis. Ehitajate usaldus on tõusnud, sest nende asjad lähevad müüki. Ehitajate müük on kasvanud 20%, samas kui olemasolevate kodude müük on vähenenud 20%, sest just seda müüakse. Lõpetasime Richiga just Palm Coastis uhiuue dupleksi ja saime intressimääraks 4.75, sest saime selle ehitajaga läbi rääkida, kuna neil oli ruumi läbirääkimisteks ja rahavood on suurepärased. Ja see on minu arvates võimalus ehitajatele ja inimestele, kes soovivad osta uusi kodusid, sest see on saadaval.

Dave:
James või Jamil, kas kumbki teist arvab, et see on vale, et järgmise paari kuu jooksul on võimalik rohkem hinnalangusi?

James:
See sõltub tegelikult sellest, kas nad lõhuvad selle tööturu või mitte. Ma arvan, et kõik vaatavad kogu aeg intressimäärasid. Nad ütlevad: "Kui intressimäärad langevad ja eluase läheb hulluks." Kuid on nii palju muid väliseid tegureid, millel peate silma peal hoidma. Mis toimub tööturul, mis toimub tööpuudusega, kas see on pehmenemine? Ja kui see nii ei ole, võivad nad jätkata nende määrade tõstmist.
Ja mida see artikkel omamoodi ennustab, on see, et see on väga positiivne ja agressiivne ning ma loodan, et see läheb ka sellega. Seal öeldakse, et intressimäärad võivad olla nii vähe kui, aasta lõpuks võivad intressimäärad langeda umbes 6.5-ni, 6. aastal 2024%ni. Praegu on meie intressimäärad umbes seitse kuni 7.5 ostjate jaoks, kes ostavad ja turg on endiselt liigub ja püsib paigal. Seega on mõistlik, et turg taastub, kui kurss langeb ligikaudu punkti võrra, on see järgmisele tarbijale 10% soodsam. Ja seega, ma arvan, et kui intressimäärad langevad, on see laoseisu puudumise tõttu jätkuvalt korras. Aga sa pead silma peal hoidma… Sa ei saa vaadata ainult intressimäärasid, sa pead vaatama kõike, mis maailmas toimub. Sest kui me läheme mingisse globaalsesse majanduslangusse, mis võib juhtuda, siis ma arvan, et see on koht, kus eluasemeturg langeb. Ma arvan, et see ei puuduta enam palju intressimäärasid.

Jamil:
Jah, James, see on suurepärane mõte. Teine asi, millele ma arvan, et peame tähelepanu pöörama, on see, kui palju sularaha, kui palju kodusid tegelikult sularahaga ostetakse ja kui palju investorite tegevust turul veel jätkub. See on endiselt osa sellest, mis praegu asju toetab. Selle põhjal, mida me oma äris teeme, võin teile öelda, et seal on endiselt tohutult palju investorite tegevust, mis ahmib varusid. Ja mis juhtub, kui ühtäkki hakkavad investorid oma kinnisvara börsile viima või neid varusid rohkem turule panema?
Või selle teisel poolel, mis siis, kui inimesed ütlevad: "Olgu, tead mida? Intressimäärad on langenud täpselt nii palju, et saaksime sellest lukustumisest üle saada. Ja siis kõik inimesed, kes on istunud sellel kinnistul ja kogu sellel inventaril, sest nad ütlesid: "Noh, ma ei kavatse müüa, minu hind on liiga madal." Nüüd mõtlevad nad ümber ja me saame selle laoseisu turule, ma arvan, et see võib tekitada ka mõningaid hinnasituatsioone. Niisiis, ma arvan, et me ei ole veel päris metsast väljas, sest ma arvan, et meil pole kõiki muutujaid välja mõeldud ja me ei tea, kuidas inimesed hakkavad tegutsema, kui meil on veidi tavalisemad olukorrad.

Dave:
Ma olen sinuga, Jamil. Ma ei ütle, et hinnad langevad, kuid ma arvan, et eluasemelanguse lõppenuks kuulutamine on praegu veidi ennetav. Praegu on palju tõendeid selle kohta, et hüpoteegi intressimäärad jäävad veidi kauemaks kõrgemaks. Salvestame seda augusti alguses. Fitch alandas just USA krediidireitingut, mis tõstis võlakirjade tootlust, mis tõstab järgmise paari päeva jooksul hüpoteegi intressimäärasid. Fed on teatanud, et nad kavatsevad intressimäärasid kõrgemal hoida kauem ja mul pole põhjust neid mitte uskuda.
Ja nii ma arvan, et on tõendeid selle kohta, et mõned asjad võivad pärast suvist kiiret müügihooaega koduhindades veidi langeda. Ärge arvake, et see oleks dramaatiline, aga ma arvan, et meil pole piisavalt teavet, nagu sa ütlesid, Jamil, et öelda, et eluasemete majanduslangus on möödas. Mina isiklikult oleksin siiski ettevaatlik või vähemalt toimin nii.
Meie teise loo pealkiri on: "Fed ütleb, et USA pangad karmistasid ebaõnnestumiste tõttu laenu veelgi." Niisiis, Fed avaldas selle raporti ja ütles põhimõtteliselt, et pärast seda teavad kõik, mis panganduskriisiga juhtus, et pangad tõstsid põhimõtteliselt oma standardeid, et vältida maksejõuetuse ohtu, nagu nägime paari pangaga, eriti Silicon Valley Bankiga. laenunõudlus oli nõrk. Ja põhimõtteliselt väidavad nad, et pangad on oma standardeid tõstnud ja nüüd on see umbes 50% raskem, krediit on karmistunud umbes 50%, eriti äri- ja tööstuslaenude puhul. Nii et ma olen uudishimulik, James, alustame sinuga siin. Milline on teie arvates selle mõju niigi riskantse välimusega ärisektorile?

James:
Ma tunnen, et see on midagi, millest on räägitud juba umbes kuus kuud, et see on niimoodi tulemas. Ja see ei tohiks olla üllatav, kuna kaubandussektoris on endiselt palju vabu kohti, tööstus oli üle ostetud, umbes nagu isehoidla. Ja pangad tunnevad, et see on riskantne, mistõttu nad karmistavad oma nõudeid. See on loogiline. Nad ütlevad: "Hei, see ei näe eriti hea välja." Ja lisaks on raha kulu palju suurem, et katta selle võlgnevus.
Ja nii, ma arvan, et selle karmistamist jätkatakse ja ma ei usu, et see puudutab ainult tööstust. Selles artiklis viidati paljudele kaubanduslikele ja tööstuslikele teemadele ning nad ütlevad, et nõudlus on 50% väiksem. Kuid see on mõistlik, selles ruumis, kontoris, tööstuses ei toimu palju tehinguid, ma lihtsalt ei näe, et need tehingud meie kohalikul turul langeksid. Me näeme ikka veel mitut perekonda ja nad ei ole selle kommertslaenu suhtes nii ranged, me lihtsalt lukustasime mõned üsna head intressimäärad. Aga nad tõesti tahtsid… Need pangad on kõige rohkem mures võlgade kattemäärade pärast. Nad ei ole nii mures väärtuste laenu pärast, nad ei muretse tehingu omakapitali pärast. Nad tahavad olla kindlad, et vara tasub end ära ja nad ei usu, et kontor seda tegema hakkab. Ja seega, ma arvan, et järgmise 12–24 kuu jooksul on väga raske raha saada. Tehingute taastumiseks peab selles ruumis olema palju rohkem omanike rahastamist. Ja ma ei näe seda tulemas vähemalt ühe kuni kahe aasta jooksul.
Ja kui olete investor ja peate praegu pankades ostlema. Me räägime nii paljude kohalike pankadega ja räägime hoiuste teisaldamisest, kuidas saaksime nendega rohkem krediidiliine? Mul oli praegu kahepoolne pank ja nad tahavad 40% allahindlust ja ma ostan 25% turuhinnast madalama hinnaga, sellel ei ole laenu väärtuse suhtes mõtet. Nad olid rohkem mures võlgade katmise pärast. Ja nii pakkusime, et tõstame mõned hoiused üle ja järsku langevad need 40% asemel 25% peale. Nii et nad lihtsalt vaatavad kõiki tagatisi ja tahavad veenduda, et nad seda kaitsevad. Ja investoritele on praegu oluline lihtsalt pankades sisseoste teha, nendega rääkida, kellel on nõudlus, kes vajab hoiuseid, kasutada oma hoiuseid, hankida oma meeskonda sõpru ja saate raha juurde. Kuid lühiajaliselt ei näe ma, et kommertslaenud järgmise 12–18 kuu jooksul eriti liiguks.

Jamil:
Jah, ma tahtsin sellele lisada. Ma arvan, et James sai hakkama. Ja võti, mis minu arvates tõesti turgu juhib või vähemalt taaselustab, on see, et inimesed suunavad oma mõtteviisi loovamatele olukordadele ja lahendustele. Omaniku finantseerimine, ma arvan, et kui müüjad, kes tõesti tahavad oma olukorrast välja tulla, kui nad suudavad inimestele neid omanike finantseerimisvõimalusi pakkuda, võiksime hakata nägema uusi investoreid või inimesi, kes tulevad laua taha ja ütlevad: "Vaata, ma võtaks see on, ma võtaksin selle projekti edasi. Ma vaataksin seda vara, kuid sellel peab olema mõtet. Ja nagu James ka ütleb, muutute pankadega loominguliseks, liigutate hoiuseid, loote ideaalse olukorra kas laenuandjale või ideaalse olukorra teile kui konkreetsele ostjale, kellel on omaniku finantsolukord. . Kuid loovus on võti. Mida loomingulisemalt inimesed seda tüüpi varasid kasutavad, seda suurem on tehingute maht. Kuid see juhtub tegelikult alles siis, kui inimesed väljuvad tavapärasest mõttekastist.

Dave:
Jah, see on hea mõte. Ja ma saan aru, et loov olemine on mõttekas, kuid tundub, et teine ​​asi, mis seda kinni hoiab, on see, et kuuleme pidevalt, et kommertsvarade klass kukub kokku. Ja ülempiirimäärad on tõusnud, hinnad langevad veidi, aga ma tunnen, et see on teine ​​asi, mis selle lihtsalt lukustab, nagu kõik ootavad seda eelseisvat kokkuvarisemist, mille toimumist ma isiklikult ikka veel arvan, aga seda pole veel juhtunud. Nii et Kathy, mind huvitas, mida sa sellest arvad.

Kathy:
Ma arvan, et Fed rõõmustab selle uudise üle. See on täpselt see, mida nad püüavad luua. See juhtub karmistamistsüklis, kui Fed üritab asju aeglustada, raha süsteemist tagasi tõmmata. See juhtub vähem laenu andes. Ja me teame, et jälle, nagu 18 kuud tagasi, tegid pangad hullumeelseid asju. Inimesed tegid meeletult kindlustuslepinguid ja pangad nõustusid sellega ja see on muutunud.
Nii et sageli, kui pangad on liiga leebemad ja maksavad selle eest hinda, siis sageli karmistavad nad ja seda nad teevadki. Kas annaksite praegu laenu ärikinnisvarale ilma tohutu sissemakseta? See peaks olema 50% LTV, nagu paljud nõuavad, sest me ei tea, kus on kommertskinnisvara põhi. Nii et see on äärmiselt riskantne. Toimub tohutu ülekorrektsioon, sest pangad olid liiga leebed just mitte nii kaua aega tagasi. Nii et nad maksavad hinda. Kuid küsimus on selles, kuidas pangad ellu jäävad, kui nad äri ei tee? Kui nad laenu ei anna, on see probleem. Seega näeme seetõttu rohkem probleeme.

Henry:
Olen täiesti nõus. Arvan, et James tabas selle nina pihta. Pangad on ärid, poisid. Nad pakuvad teenust ja see teenus on tavaliselt raha laenamine, äritegevuse jätkamiseks peavad nad laenu andma. Ja nii, peate oma panga jaoks välja mõtlema "Mis see mulle kasulik on?". Kui soovite, et teie pank laenu annaks, karmistavad nad, nad ei anna laenu, vaid karmistavad. See tähendab lihtsalt seda, et asjade puhul, mis neile ebamugavad on, tahavad nad, et sul oleks rohkem nahka nendega mängus. Asjade puhul, millega nad on mugavamad, nõuavad nad suurema tõenäosusega teie jaoks mängus vähem nahka, kuna need on selle varaklassiga rahul.
Ja nii, peate leidma kohaliku panga, kellele meeldib selline kinnisvarainvesteerimine, mida te teete, ja looma selle suhte. Ja karmistamine tähendab lihtsalt seda, et nad tahavad, et teeksite tõesti hea tehingu, nad tahavad, et te oleksite tõeliselt hea kinnisvarainvestor. Ja seega, kui olete mõnes konkreetses nišis tugev ja leiate panga, mis on selle nišiga rahul, arvan, et võite leida soodsa laenu. See võtab lihtsalt tööd. Sa lihtsalt ei saa helistada panka, mis tahes panka, mida soovite, ja saada teatud varadele soodsaid tingimusi nagu aasta tagasi, see võtab tööd. Mõnikord peate helistama 20, 30 panka ja rääkima nendega oma tegemistest, enne kui leiate panga, kes on nõus teie soovitud intressimäärade ja tingimustel laenu andma.
Nii et jah, nad karmistavad, raha on raskem leida, kuid raha on endiselt olemas. Ja siis, ma arvan, et James tabas pähe, et nad peavad äri jätkama ja seetõttu tahavad nad teie hoiuseid. Ja nii et kui leiate "Mis see neile kasulik on?" ja viite neile oma hoiused, saate teatud varade osas siiski head tingimused kokku leppida. Jällegi riskantsem vara, rohkem nahka mängus, vähem riskantne vara, vähem nahka mängus. Ja kui tood neile hoiused, siis veelgi parem. See ei ole maailma lõpp.

Dave:
Noh, kõigil meist ei ole teie ja Jamesi suuruseid hoiused. Ma ei tea, kas nad oleksid minu omadest sama muljet avaldanud ja nõus mulle laenu kirjutama.

James:
Kuid see kõik on suhteline, olenevalt teie turust otsivad nad protsenti sellest, mida nad teile laenavad. Seega, kui olete 200,000 40,000 dollari suurusel turul, peate liikuma nagu 40,000 20. Kui saate XNUMX XNUMX lisadeposiidi või midagi sinna viia, sest nad saavad sissemakse ja siis on neil ka XNUMX% teie rahast, siis sellepärast tunnevad nad end sellest hästi ja saavad selle edasi laenata. Nii et selle ostmiseks pole vaja tonni raha, see sõltub turust. Nüüd, kui asute Seattle'is, jah, peate raha ümber tõstma, see on kallis või LA-s sama, kuid see sõltub rohkem protsendist kui suurusest.

Henry:
Jah, ma olen Arkansases, võin neile viis dollarit anda, meil on kõik korras.

Dave:
Hästi. Meie kolmanda loo pealkiri on "Kinnisvaraeksperdid, viis põhjust, miks saate madalaid pakkumisi, ja kuidas seda parandada." Ma näen Jamesit kõrvast kõrvani irvitamas, ta on valmis sellest rääkima. James, ma lasen sul lihtsalt alustada.

Kathy:
Ta näeb ka selle peale kuidagi hull välja.

Dave:
Jah, ta on valmis võitlema.

James:
Ma tean, et Jamil suudab minuga suhelda, kui inimesed ütlevad: "Oh, sa oled nii madal pallur." Nii ebaviisakas on kellelegi helistada, kui aus olla. See on nagu ei, me ei ole madalad pallurid, vaid tegelikult pakume teile vara seisukorra eest turuväärtust. Ja seega, ma arvan, et on oluline teada kõigi nende inimeste kohta, kes kasutavad seda terminit madalpallur. Ei, sul on lihtsalt vale hind. Kui saate oma pakkumise summa varundamiseks statistilisi andmeid esitada, ei ole te kellelegi halvaks läinud. Ja ma arvan, et hulgimüüjatele ja investoritele on see tõesti oluline. Pakkumisi kirjutame turuväärtuse alusel, nagu on. Ja meid ei huvita, mis… Tulevane turuväärtus on investori jaoks plusspool, sellel pole midagi pistmist sellega, mis omanikule praegu kuulub, me ostame praegu.
Ja kui inimesed nimetavad mind madalaks palluriks, siis me lihtsalt hoolitseme selle eest, et esitaksime alati kolm kuni viis kompaniit, mis näitavad, et oleme müüjale selles vahemikus, mis on tõelise võrgu jaoks. Kuid see artikkel meeldis mulle väga. Nad kutsusid seda välja, sest nad ütlesid: "Hei müüja, kui saate palju madalaid pakkumisi, siis võib-olla olete see teie, mitte nemad." Ja sellest see taandubki. Kui soovite täna oma kinnisvara turuväärtuse eest müüa, peab see olema esinduslik. Inimesed ostavad asju, mis on hea toode. Aga kui olete keskel, saate keskmise hinnakujunduse. Kui teil on vaja tööd, on teil vaja tööhinda. Ja müüja peab tegema need muudatused, et muuta müügiviisi. Ja kui nad ei taha neid muudatusi teha, peavad nad hinda alandama. Just nii see äri toimib.
Ja artikkel meeldis mulle väga. See tõi esile palju asju, oma vara esitlemine, selle nimel tuli tööd teha. Saate tõesti aru, mis teil on ja mida müüte. Ja kui teil on need asjad, siis määrate selle vastavalt hinnale ja te ei saa madalaid palle, vaid saate lihtsalt tehingu. Ja nii ma arvan, et vaadake lihtsalt seda, mis teil on. Kui see ei müü, vaadake, mis teil on, ja võib-olla on see lihtsalt hinnakujundus ja hinnapunkt ning jätate selle rahule ja ütlete lihtsalt: „Tere, sellise laoseisu müümine võtab kauem aega, nii et ma kavatsen istu selle peale." Aga kui asjad teie ümber toimuvad ja see pole nii, on see tavaliselt tooteprobleem.

Jamil:
Ma kavatsen seda kahekordistada, sest James, sina ja mina ja Henry... Kathy on ainus, kes ostab säravaid kinnisvara, sest talle meeldivad uued asjad ja see on minu arvates suurepärane. Me ei tee seda, me kaupleme asjadega, mis vajavad ümberpaigutamist, millel on lisaväärtus. Siin on asi, mis minu arvates on väga oluline. Niisiis, vaatame kinnisvaramaaklereid. Nad on usaldusisikud, mis tähendab, et neil on kohustus oma müüjatele tõtt rääkida. Neil on kohustus tegutseda oma kliendi parimates huvides. Ja see tähendab, et peate olema nendega aus, et öelda neile: "Kuulake. Vaata, mind ei huvita, mille eest naaber müüs, nad kulutasid selles majas 100,000 1970 dollarit selle kordategemisele, sa ei saa seda raha. Teil on siin ikka XNUMX. aasta Shea vaip ja teil on Electroluxi külmkapp, see ei tööta. Siin on, mis see on, meil on valikud, eks? Variant number üks, kulutate raha, parandate selle maja, ma toon teile selle, mille eest Dave teisel pool tänavat müüs. Sa ei taha raha kulutada ja tee seda, ma teen sulle rahapakkumise investorilt, kes kulutab raha ära ja teeb ära.
Aga olgem inimestega ausad. Fakt on see, et kui olete noteerimisel ja valetate oma kliendile lihtsalt selleks, et leping allkirjastataks, et saaksite raisata kuus kuud tema aega, nii et kui maja seisab turul ja nad arvavad, et tegid halvasti tööd, ja siis nad arvavad, kui investorite pakkumisi saabuvad, et need on madalad pallid, sest olid nende suhtes ebaaus vara tegeliku väärtuse suhtes. See on minu jaoks problemaatiline.

Dave:
Ma armastan seda. Me peaksime sellest kogu aeg rääkima, seda energiat me vajame.

James:
Ma armastan seda.

Dave:
Kutt, too sellele mehele veepudel rätiku peale, ta tegi lihtsalt ringis täisringi.

James:
Sa tegid just mu sünnipäeva.

Dave:
Peame teda natuke tujutama. Hea küll, Henry?

Henry:
See artikkel ütleb mulle, et see on kinnisvara, nii see toimib. Peate midagi müüma selle väärtusega, mis see on. Sa ei saa loota, et saad rohkem raha millegi eest, mis pole seda väärt. Kuid inimesed on endiselt oma peas 2020–2022 mullis, kus nad ütlevad: "Ma võin selle lihtsalt välja visata ja keegi tuleb ja annab mulle kõik, mida ma tahan." Ja see pole enam nii. See on jällegi terve turu modelleerimine. Mis tähendab, et kui soovite midagi müüa, peate selle positsioneerima, et müüa selle väärtuse eest, mida see väärt on. Niisiis, me tuleme ja pakume teile seda, mida meie arvates kinnisvara praeguses seisukorras väärt on. Periood. Loo lõpp. Kui tahad raha juurde saada, pead kinnisvarasse raha panema, kinnisvara hea välja nägema.
Minu jaoks on kõik, mis praegu loetletud, kui ma müün kinnisvara ja olen selle kinnisvara ümberehitamisel teinud suurepärast tööd ja olen pööranud tähelepanu detailidele. Sest jällegi, enne kui sa võisid seale huulepulga peale panna ja selle sealt välja visata, aga nüüd käivad inimesed läbi sinu ümberkujundamise ja ütlevad: „Ma näen, et nad panid seintele värvi, aga nad ei asendanud kõike. pistikupesad, mis paneb mind uskuma, et võib olla mõni probleem, mida nad ei lahendanud. Ja nii, ma ei tee täishinna pakkumist või ei hakka üldse pakkuma. See sunnib meid kui investoreid, kes kinnisvara parandavad ja ümber pööravad, tegema seda korralikult, pöörama tähelepanu detailidele, tegema pisiasju enne kinnisvara turule toomist, kui soovite saada parimat dollarit.
Sama kehtib majaomanike kohta, kes müüvad oma kinnisvara. Peate pöörama tähelepanu detailidele. Kui soovite parimat dollarit, siis peate inimestele näitama, et kinnisvara eest hoolitsetakse ja selle eest hoolitsetakse ning see peab olema õigesti paigutatud. See peaks juhtuma kinnisvara müümisel. See ütleb mulle, et see on kinnisvara.

Dave:
Mulle tundub, et me läksime siin närvi. See on asi, millest peaksime ehk rohkem rääkima. Ja võib-olla peaksin ma artiklit lugema ja ütlema, mida see ütleb, et kõik teaksid, sest seal oli kirjas viis põhjust, miks teile madalaid pallipakkumisi saate. Ja see on põhimõtteliselt kooskõlas sellega, mida te kolmekesi just ütlesite. Nii et esimene oli see, et teie ootused võivad ületada turu tegelikkust. Põhimõtteliselt on teil ebarealistlikud ootused. Teiseks ei saa te fikseerimispealseid võtmed kätte hinnaga loetleda. See on täpselt õige. Kolmas, halb esteetika tõrjub ostjaid isegi siis, kui maja on konstruktsiooniliselt korras. Kas olete kunagi astunud majja ja lasknud kellelgi lihtsalt öelda: „See on struktuurilt hea, ärge muretsege kõige muu pärast, mis on kole. Saime suurepärase vundamendi, see on täiesti korras. Neljandaks, teie kodu on täpselt nii hea kui selle esitlemine. Ma arvan, et see on rohkem selle lavastamine, hea väljanägemise tegemine. Ja lõpuks tõmbavad finantsraskused vale tähelepanu. Põhimõtteliselt, kui teil on rahalisi raskusi ja te telegrafeerite selle, ei tule see tõenäoliselt teile suurepäraselt välja. Niisiis, ma arvan, et need on kõik head nõuanded, mis neilt kolmelt suure kirega kaasa võeti. Kathy, kas sul on midagi lisada?

Kathy:
Oh, see on minu arvates agendi probleem. Agent peaks tõesti teadma väärtust ja suutma müüjale selgitada: "Võite sellesse panna nii palju raha ja saate seda palju rohkem." Või: "Kui paned nii palju raha, siis see ei lähe tegelikult välja, müüge see maha, kus see on." Niisiis, ma arvan, et turule tuli palju uusi agente, kes ei tea, mida nad teevad, ei ole sellise turuga harjunud, nad on harjunud turuga, kus nad ei pea midagi tegema. . Nad peavad rohkem pingutama, nad peavad täna oma väärtust tõeliselt näitama.

James:
Ja nad söövad praegu kanakonte, müüa pole palju.

Jamil:
Tõsi. Aga James, litsentsimise haridusprotsessis on põhimõtteline olukord. Kõigilt inimestelt, kellega olen vestelnud kõigis 50 osariigis, mis läbivad litsentsi, olen neilt kõigilt sama küsimuse esitanud: "Kas nad õpetasid teile, kuidas komponeerida?" "Ei."

Henry:
Siin me läheme.

Dave:
Kas see on tõde?

James:
See on tõsi.

Dave:
Nad ei õpeta sulle, kuidas comp?

Jamil:
See on tõsi. "Nad ei õpetanud teile, kuidas kinnisvara litsentsida, kui saite kinnisvaralitsentsi?" "Ei, nad ei teinud." "Ossa. Nii et teil pole aimugi, kuidas väärtust leida, kuid teil on usalduskohustus kliendi ees vastutada ja nad pole teile veel vara väärtustamist õpetanud. Siin on probleem.

James:
Olen 100% nõus. Ja siis on viimase kolme aasta jooksul tulnud palju maaklereid. See on teistsugune turg. Reeglid lihtsalt loetlemiseks ja müümiseks olid reegel ja sa võisid seda teha. Et nüüd oleme tagasi põhilise fundamentaalse kinnisvara juurde.

Kathy:
Ja teadmiseks, meie fond, meie üksikpere üürifond ostab vanu koledaid kinnisvara ja teeb need korda. Aga mulle isiklikult meeldivad uhked asjad.

Henry:
Oh, nii et sa teed seda oma lõbuks, aga sa ei tee seda ise. Okei. Okei. Hästi. Hästi. Hea küll, kõlab hästi.

Dave:
Tee nii, nagu ta ütleb, mitte nii, nagu ta teeb. Mulle tundub, et see on hiljuti Kathy teema. Ta ütleb alati: "Te kõik peaksite seda tegema, aga mina teen midagi täiesti erinevat."

Kathy:
Ei ei ei ei. Noh, see on minu… Mida ma ostaksin sama asja Dallases. See on lihtsalt see, mida müüakse, piirkondades, mida me tahame osta, pole midagi uut. Seega ostame vana ja muudame selle uueks.

Dave:
Vinge.

Kathy:
Ma lihtsalt näitasin oma mitmekesisust, see on kõik.

Dave:
Hästi. Meie viimase artikli jaoks on meil lugu saidilt gobankrates.com. Selle pealkiri on "Need 15 linna on valmis kõige stabiilsemaks kasvuks ja tõenäoliselt säilitavad oma väärtuse." Kathy, ma arvan, et on turg, mis sind eriti huvitab ja mida siinses saates väga sageli ei mainita. Milline neist 15-st oli teie lemmik?

Kathy:
Oh, kas sa räägid Fackerville'ist?

Dave:
Ei, keegi ei taha Fackerville'ist rääkida, kuigi sa tahad. Ei, sa pidid temalt Henry turu varastama.

Kathy:
Oh, kuidas ma saaksin unustada?

Dave:
Enne etendust lugesime seda ja ma rääkisin, et üks turgudest on Fayetteville, mis on ilmselgelt Henry tagahoovis.

Kathy:
Ei, ei, ma võtan selle.

Dave:
Ma ütlesin Henryle, et ta ei saa seda valida, nii et

Kathy:
Ta ei saa seda valida, see on minu oma.

Dave:
… Kathy, vali sina.

Kathy:
Jah, ma lähen Fayetteville'i ja leian Henry ja lasen tal minuga tehingu leida. Kas nii sobib?; Kuidas sobib?; Mis sa arvad?

Henry:
Tule.

Kathy:
Nii ma sinna investeeriks.

Dave:
Hästi. See on perfektne. Noh, need 15 turgu, põhimõtteliselt viis, kuidas GOBankRates neid hindab, on ühe kuu ja kolme kuu prognoositud kodu väärtuse muutus. Seejärel prognoosisid nad aasta-aastalt. Nii et üks kuu, kolm kuud ja aasta-aastalt ja siis nende kolme keskmine. Ma ütlen lihtsalt ausalt, et see on kohutav viis kinnisvara ostmise hindamiseks, on vaid ühe kuu väljavaade. Kuid kas teile meeldib mõni neist turgudest? Nüüd, kui olen kogu artikli ära rikkunud, kas kellelegi teist meeldib mõni neist 15 turust?

James:
Ma teen.

Jamil:
Üks asi, mis mulle meeldib, Dave, on tõsiasi, et meil on seal mitu Gruusia turgu ja ma arvan, et see on hea signaal, et selles osariigis on olukord terve. Atlanta suurest metroost tuleb inimesi, kes liiguvad nendesse väiksematesse piirkondadesse. Ja ma arvan, et see lihtsalt näitab, et selles olekus on palju rännet ja palju jõudu. Nii et see on koht, kus ma panustaksin Gruusia järel- ja kolmanda taseme turgudele. Ma arvan, et seal toimub midagi tõeliselt huvitavat.

Dave:
Tore. See meeldib mulle. James, kas su naine pole üks neist turgudest?

James:
Nii et juhuslikult tõi mu naine mulle hiljuti südamele, et kolin Põhja-Carolinasse Wilmingtoni, kus elab umbes 125,000 XNUMX inimest. Elukvaliteet on seal hämmastav ja hinnakujundus on oluliselt odavam. See on nagu Napoli, Florida, Newport Beach, kuid murdosa hinnast. Head koolid, kvaliteetne elamine, kõrge sissetulek ja turul läheb väga hästi, seal pole palju. Kodu keskmine hind on madalam ja see on minu arvates tugev turg, sest olen nüüd sellesse süvenenud ja see on tõesti lahe koht elamiseks. Kuid ühele asjale tahtsin selles artiklis tähelepanu juhtida, peale selle koha on Wilmington fantastiline. Kas kellelgi teisel oli mõne sellise linnaga probleeme? Sest Coeur d'Alene saab seal edetabelis teiseks...

Kathy:
Jah.

Dave:
Oh-

James:
... ma olin nagu: "Mis toimub..."

Dave:
… pole võimalik. Jah, kõik Idahos tuleks praegu pagendada.

James:
Ja see on teisejärguline koduturg, seal elas 60,000 XNUMX inimest, hinnad on läbi katuse. Praegu on Coeur d'Alene'is välja tulemas tohutud ehitusplatsid, turule on tulemas palju seadmeid ja see on kõige stabiilsem number kaks. Mul oli sellega tõsine probleem, sest nad viitasid… See asub Washingtoni piiri kõrval ja see on kallis ning turule tuleb palju tooteid. Ma ei usu, et see on üldiselt tugev turg.

Kathy:
Olin seda seal nähes üsna üllatunud, kuid tundub, et see on ka koht, millest räägivad paljud jõukad inimesed. Niisiis, me teame, et meil on selline kaheharuline turg, kus jõukad inimesed näivad loovat rikkust isegi selles keskkonnas ja Coeur d'Alene on see koht, kus nad ostavad. Nii et kes teab, võib-olla seetõttu, et see muutub populaarsemaks, püsib see stabiilsena.
Kuid ma olen teiega nõus, et kui me tahame investeerida ja me räägime investeeringutest, mitte teisest kodust, mõnest neist Gruusia turgudest, on neil palju mõtet, kui me oleme nendesse piirkondadesse pikka aega investeerinud. aega. Sest jällegi, kui olete suure metroo lähedal, kipub kasv alati nagunii minema äärelinnadesse, igal turul jahivad inimesed alati taskukohasust. Nii on see alati. Nii et need kolmanda taseme turud, mis asuvad väljaspool suuri turge, kus ka töökohad hakkavad liikuma, on see alati hea plaan. Nägin ka Portlandi Maine'is. Ma mõtlesin selle üle, Dave, sest sa olid just Maine'is ja mu tütar oli just seal, väga lähedal sellele, kus sa samal ajal abiellusid, ma arvan, et ta jälitas sind. Võib-olla tegi ta pilte, ma ei tea, paparatsod.

Dave:
Noh, ma arvan, et ma ütlesin teile, kutid, meie pulmas oli pulmaõnnetus, kaks neist...

Kathy:
See polnud Krista, aga ta tahtis.

Dave:
… Okei. Tundsin Krista ära ja ta oleks kutsutud. Aga jah, ma veetsin just paar nädalat Maine'is ja see meeldis mulle väga. Ma ausalt öeldes ei tea linna ja majanduse rahaasjadest piisavalt, aga elukvaliteet on suurepärane. Super toredad inimesed, tõeliselt kogukonnatunne, isegi selle jaoks, et see pole suur linn, vaid see kõrglinn. Tõesti kena vana elamufond ja uskumatud homaarirullid. Sõin päevas vähemalt kaks kuni kolm homaarirulli ja olin sellest vaimustuses. Nii et ma arvan, et ainuüksi selle põhjal kaaluksin Portlandi investeerimist, kuid ausalt öeldes ei tea ma sellest piisavalt.

Henry:
Noh, kuna Dave lõikas mu tiivad ja ei lubanud mul Arkansase osariigis Fayetteville'ist rääkida, sain ta ikkagi kätte, sest Joplin (Missouri osariik) on nimekirjas ja see on vaid 45 minuti kaugusel ja mul on ka seal vara. Niisiis, Joplin, Missouri. Olen ostnud Missouris Joplinis täpselt, ilmselt üks põhjusi, miks see selles nimekirjas on, ja selle põhjuseks on see, et Loode-Arkansas kasvab nii palju ja inimesed ei taha seal elada või neil on raske kodu leida. Ja 45 minuti kuni tunni kaugusel Joplinis võite saada palju suurema kodu ja Joplinil endal on endiselt päris hea õitsev majandus. Seal on palju tootmist ja kõik töövõimalused Loode-Arkansase piirkonnas, mis sunnib inimesi sealt minema. Aga asju saab, saab osta asju, mis seal turul vahel raha voolavad.
Ja nii, see on päris hea koht. Praegu on rahavoogude turg ja te ei saa palju tunnustust, kuid see artikkel ütleb, et võib-olla tulevikus saate seda teha. Ma arvan, et see hakkab tulevikus kallinema just Loode-Arkansase turu kasvu tõttu. Nii et ma juba investeerin sinna, mul on seal umbes kuus ust ja ma jätkan ostmist. Sain aru.

Dave:
Noh, ma arvan, et pärast aastat, poolteist aastat seda saadet, Henry, nüüd teame, et valite lihtsalt oma turud saidi gobankingrates.com põhjal, lähete siin nimekirjas allapoole.

Henry:
Ma võtan oma tšeki, gobankingrates.com, võite selle mulle otse saata.

Dave:
Tema sidusettevõtte tasu just tõusis. Ei, see on Henry, sa oled selle põhjal selgelt aru saanud. Ja kas ostate piisavalt mahtu, et praegu Joplini turgu toetada?

Henry:
Mitte veel. Mitte veel. Mitte veel.

Dave:
Okei. Ta ei liiguta turge.

Jamil:
Kuid me Henryga otsustasime, et tema on Loode-Arkansase investori otseinvestor, mistõttu on tema turunduslepingu hind nii madal.

Henry:
Ei, sa otsustasid nii.

Jamil:
See oli ettekanne, mida Henry meie kogukonnalaagri üritusel tegi ja ta tappis selle, muide, ma lihtsalt klouneerisin teda. Kui on keegi, keda ma kuulaksin ja usaldaksin, et ta mõistaks, kuidas müüja turundust otse teha, siis see on see mees.

Henry:
Vaata, Jamil saboteeris mind laval täielikult. Tegin ettekannet sellest, kuidas otse müüjale suunatud turundus minu jaoks hästi mõjub ja kuidas ma saan tohutult tulu selle raha pealt, mille kulutan otse müüjale turundusele ja hõõrun selle Jamilile näkku, sest ta kakab alati otse müüjale. müüja turundus. Siis astus ta lavale ja ütles: "Ainus põhjus, miks mu turundusel nii hästi läheb, on see, et olen Arkansase ainus investor." Ja siis, kui me läheme korraldama heategevuslikku raha kogumise üritust, oli minu heategevuslik kingitus see, et ma lendan kellegi siia Loode-Arkansasesse, et näidata neile oma kinnisvara, sõidutada ja näidata neile oma kontoreid ja kõike seda. Ja keegi ei tahtnud Arkansasesse tulla, sest Jamil kakas selle peale laval. Ja nii-

Kathy:
Kutt-

Henry:
… maksate heategevusele raha.

Dave:
Ma tahan minna, ma teen sellele pakkumise.

Kathy:
… ma läheksin.

Henry:
Tule, teeme ära.

Dave:
Ma olen sees. Kathy, lähme, sina ja mina.

James:
Ka mina olen sees.

Dave:
Kas soovite minna enne BP Coni?

Henry:
Tule, lähme.

Dave:
James, sa pead Vegase vahele jätma.

Henry:
Ole nüüd. Ma panen teid Swankiest hotelli üles ja Jamili lauta.

Dave:
Kas need on sama koht?

James:
Ma arvan, et me peaksime seal uksele koputama. Anname Henryle sellel turul konkurentsi.

Henry:
Too. Too.

Dave:
Hästi. Noh, lähme siit minema. Kathy, James, Henry, Jamil, suur aitäh teile kõigile, et olete siin, oli tore, et jõuk jälle koos oli. Tänan teid kõiki kuulamast. Kui teile saade meeldis, palume teil anda meile Apple'i või Spotify kaudu ülevaade, see tähendab meie jaoks maailma. See tõesti aitab meil teha rohkem selliseid suurepäraseid saateid. Täname veel kord, kohtume järgmisel korral On The Marketis.
On The Market on loonud mina, Dave Meyer ja Calin Bennett, produtsent Calin Bennett, toimetajad Joel Esparza ja Onyx Media, Research Puja Gendal, copywriting Nate Weintraub. Ja väga eriline tänu kogu BiggerPocketsi meeskonnale. Turu saate sisu on ainult arvamused. Kõik kuulajad peaksid sõltumatult kontrollima andmepunkte, arvamusi ja investeerimisstrateegiaid.