Mida teha, kui keegi soovib teie maja privaatselt osta?

Piiratud pakkumisega kinnisvaraturul oleme paljudelt majaomanikelt kuulnud, et nende kinnisvarale on suurendatud pealesunnitud pakkumisi. Kui teie poole tehakse privaatne pakkumine oma kodu ostmiseks, võib teil tekkida mitmeid väljakutseid pakkuvaid stsenaariume.

Ilma turuvõrdluseta on keeruline kindlaks teha, kas pakkumine peegeldab tõeliselt teie kodu väärtust. Võiksite mõelda ka kinnisvara vahendustasude vältimisele, müües eraviisiliselt, kuid see võib viia teie vara alahindamiseni.

Lisaks võib tehingus navigeerimine ilma kinnisvaramaakleri professionaalse abita seada teid kokku juriidiliste ja rahaliste haavatavustega. Samuti võite jääda ilma potentsiaalselt parematest pakkumistest, kuna teie kinnisvara ei puutu laiemale turule.

Selles artiklis jagame üksikasju selle kohta, mida teha, kui keegi soovib teie maja eraviisiliselt osta, millised on eramüügi plussid ja miinused ning kuidas saate oma kodu jaoks parima hinna.

Kes on eraostjad?

Eraisikutest ostjad võivad olla koduostjad või investorid, kes on huvitatud kinnisvara ostmisest ilma kinnisvaramaaklerit kasutamata. Tavaliselt on eraostjad olnud investorid või majaomanikud, kes soovivad sõlmida tehingut kinnisvara osas, mille nad usuvad, et suudavad kasumlikuks muuta.

Kuna aga eluase on jätkuvalt piiratud, tegutsevad koduostjad üha enam eraostjatena, kes üritavad leida oma järgmist maja. Nad ei ole loetletud valikutega rahul, seega pöörduvad nad potentsiaalsete müüjate poole, kes on turuvälised.

Eraostjad võivad pöörduda kinnisvaraomanike poole, kuid nad võivad sihtida ka turuvälist või taskunimekirjad kinnisvaramaakleritele teada, kuid ei turustata. Lõppkokkuvõttes on need osapooled, kes soovivad sõlmida kinnisvaratehingu ilma kinnisvaramaaklerita tehingute vahendajana.

Majaomanikud puutuvad sageli kokku eraostjatega, kui nad saavad oma kinnisvara kohta soovimatuid pakkumisi või telefonikõnesid. Eraostja teeb oletuse kinnisvara väärtuse kohta ja proovib seejärel sõlmida tehingut ilma agenti kasutamata.

Esiteks esitavad nad enne huvitatud müüjaga lepingu sõlmimist kavatsuste protokolli (LOI). Kui leping on allkirjastatud, on teie kodu eraostjale müümise protsess sarnane traditsiooniline kodumüügi protsess.

Eraisikust ostjale müümise ja avatud turul müümise erinevus seisneb selles, et teil pole kinnisvaramaakleri esindust ega abi. Seda tüüpi tehinguid tuntakse kui a Müügil omaniku poolt (FSBO). Esinduse puudumine võib tähendada vahendustasude säästmist, kuid see võib potentsiaalselt kaasa tuua turuväärtusest madalama müügihinna või halbade müügitingimuste.

Kas vajate oma kodu eraviisiliseks müümiseks kinnisvaramaaklerit?

Oma kodu müümine on tõenäoliselt üks olulisemaid finantstehinguid, mille oma elus teete. Seega, kui saate eraostjalt soovimatu pakkumise, võib tekkida kiusatus kinnisvaramaakleri abita jätta ja see vahendustasu taskus hoida. Aga enne kui punktiirjoonele alla kirjutate, arutleme, kas läheteilma agendita' on teie huvides.

Eraisikust ostja pakkumist hinnates tuleb esimese asjana vaadata pakutavat ostuhinda. Kas see on kooskõlas teie piirkonna võrreldavate kodude praeguse turuväärtusega?

Kogenud kinnisvaramaakleril on teadmised, et määrata teie kodu tegelik turuväärtus võrdleva turuanalüüsi abil. Nad võivad teile nõu anda, kui pakkumine tundub õiglane või kui on ruumi kõrgema müügihinna üle kaubelda.

Lisaks hinnale uurige hoolikalt ka pakkumise tingimusi ja ettenägematuid asjaolusid. Näiteks, kas ostja soovib abi sulgemiskulude või kodugarantii osas? Kas pakkumine sisaldab ettenägematuid ülevaatuste või rahastamise kulusid, mis võivad sulgemist edasi lükata?

Agent aitab teil mõista, millega nõustute ja millised kaitsed on teie kui müüja jaoks ette nähtud. Oma läbirääkimisoskusi kasutades saavad nad teile paremad tingimused.

Koostöö kinnisvaraprofessionaaliga, isegi eramüügi korral, võib anda teile suurema kindlustunde, et teie huvid on kaitstud. Kui olete juba sõlminud kinnisvaramaakleriga noteerimislepingu, kuid saate erapakkumise, võib teil olla piiratud võimalus sellele ostjale müüa.

Kas saate müüa eraisikust ostjale ilma teie eest tasumata agendi vahendustasu oleneb noteerimislepingu tüübist.

Avatud noteerimisleping vs. Eksklusiivne noteerimisleping

Oma kodu müügiloa andmisel allkirjastate oma kinnisvaramaakleriga avatud või eksklusiivse noteerimislepingu.

Avatud noteerimisleping võimaldab palgata mitu agenti oma kodu samaaegseks loetlemiseks ja turustamiseks. See tähendab, et ühelgi esindajal pole õigust teie kodu turustada. Põhimõtteliselt "avate" oma kodu kõigile huvitatud agentidele.

Selle mitteainuõigusliku lepinguga ei ole te kohustatud maksma vahendustasu, kui leiate ostja ise, näiteks eramüügi teel. Avatud noteeringud on tavalised turuväliste või taskunimekirjade puhul.

Eksklusiivses noteerimislepingus sõlmite ühe kinnisvaramaakleriga lepingu kindlaksmääratud perioodiks, tavaliselt mõneks kuuks. Sellel agendil on ainuõigus teie kodu turustada ja esindada teid läbirääkimistel potentsiaalsete ostjatega.

Eksklusiivne leping keelab teiste agentide palkamise ja tähendab, et peate maksma noteerimisagendi vahendustasu, isegi kui leiate ostja ise. Kui müüte eraostjale eksklusiivse noteerimise või kaitseperioodi jooksul (tavaliselt 90 päeva pärast lepingu lõppemist), peate ikkagi tasuma agendi vahendustasu.

Enne eraostjaga jätkamist veenduge, et mõistate, mis tüüpi noteerimisleping teil on ja kas seal on kaitseklausel. Kui olete juba noteerimislepingu allkirjastanud ja peate maksma vahendustasu, kasutage oma agendi teadmisi, et tagada parim hind.

Kas peaksite palkama kinnisvaramaakleri, kui müüte eraostjale?

Kinnisvaramaakleri kaasamine eraostjale müügiläbirääkimiste pidamiseks on sageli müüja parim valik, et tagada parima dollari saamine. Jah, agentidel on juurdepääs mitmele loenditeenusele (MLS) ja muudele turundustööriistadele, mis võivad potentsiaalsete ostjateni jõudmiseks olla üliolulised.

Kuid isegi eramüügi puhul võib agent pakkuda väärtuslikku nõu. Näiteks võib agent tegutseda neutraalse poolena ning pakkuda läbirääkimisoskusi ja objektiivsust. Nad esinevad a võrdlev turuanalüüs (CMA) et oleksite kindel oma maja väärtuses ja saaksite õiglase hinna kokku leppida.

Lisaks võivad agendi teadmised olla eriti kasulikud, kui müük hõlmab keerulisi probleeme, nagu kinnipidamisõigus, lahutuskokkulepe või muud juriidilised komplikatsioonid. Agent aitab hoida müügist emotsionaalset distantsi, mis võib olla kasulik objektiivsete otsuste tegemisel ja läbirääkimistel.

Kui olete juba hankinud eraostja, rääkige oma agendiga oluliselt vähendatud müügivahendustasu kohta. Kui agent aitab ainult läbirääkimisi lõpule viia ega pea turundusse investeerima, on ta sageli nõus töötama madalama vahendustasu eest.

Sulgemisprotsessi juhtimine, kui otsustate privaatselt müüa

Kui otsustate oma maja iseseisvalt eraostjale müüa, on sulgemisprotsess kriitiline samm ja müüjad võtavad sageli vale pöörde. Õiguslik omandiõiguse üleandmine on keeruline protsess ilma kinnisvara esindamiseta, kuid uurimise ja ettevalmistusega saate sujuvalt oma tingimustel lõpetada.

Esiteks mõistke oma osariigi erinõudeid paberimajanduse sulgemise, advokaatide, omandiõiguse ülekandmise, avalikustamise ja muu kohta. Need on riigiti väga erinevad – mõned osariigid volitavad kasutama kinnisvarajuristi, samas kui teised lubavad iseseisvalt tegutseda ainult omandiõigusega ettevõttega.

Kui olete reeglitest teadlik, valige hoolikalt oma sulgemisagent, kelleks on tõenäoliselt tiitelettevõte või kinnisvaraadvokaat. Otsige soodsa hinnaga pakkujat, kellel on kogemusi eramüügiga oma kohalikul turul. Nende teenus võib protsessi sujuvamaks muuta ja dokumente, nagu omandiotsing, aktide ülekandmine ja salvestamine, piisavalt käsitleda.

Ilma esinduseta peavad müüjad tegema sõltumatuid uuringuid, et mõista, mis peab juhtuma enne, kui võtmed omanikku vahetavad. Rääkige oma sulgemisagendiga, et tagada kõigi juriidiliste nõuete kontrollimine. Üllatuste vältimiseks vaadake lõppsõna ja dokumendid hoolikalt läbi.

Sellised ülesanded nagu kindlustuse tagamine ja raha vahetamine kaitsevad teid kui müüjat rahaliselt. Kuigi see on keeruline, suudab teadlik kinnisvaramaakler sulgemisel sujuvalt liikuda.

Osariigipõhised omaniku poolt müügiks (FSBO) nõuded

Uurige põhjalikult ja mõistke oma osariigi konkreetseid FSBO tehingute õiguslikke ja protseduurilisi eeskirju. Need nõuded on üleriigiliselt erinevad ja reguleerivad müügiprotsessi, nagu avalikustamine, advokaadid, paberimajandus, omandiõiguse üleandmine jne.

On väga soovitatav konsulteerida kohaliku kinnisvaraadvokaadiga, kes on spetsialiseerunud FSBO müügile teie konkreetses riigis, et tagada kõigi riigi poolt kehtestatud nõuete täitmine ja kulukate vigade vältimine. Enamik FSBO müüjaid on vaid osa mõnest tehingust aastas, nii et professionaalse nõuande saamine võib säästa neid kulukate vigade eest.

Kohalike seadustega hästi kursis olev kinnisvaraadvokaat võib selgitada, mida on vaja müügi seaduslikuks ja sujuvaks hõlbustamiseks. Ärge eeldage, et saate kasutada üldisi vorme ja protseduure – võtke aega oma osariigi täpsete FSBO eeskirjadega tutvumiseks.

Selle juhendi avaldas Republic Title on suurepärane koht mõistmiseks, mida on vaja kinnisvara müümiseks ilma agendita teie osariigis.

Nimetatud ettevõtte või advokaadi valimine

Eraviisiliselt müües peate tegema koostööd FSBO sulgemisprotsessis kogenud omandiõigusega ettevõtte ja/või kinnisvaraadvokaadiga. Nende ülesannete hulka kuulub juriidilise omandiõiguse üleandmise hõlbustamine, tehingu dokumenteerimine ja osariigi seaduste järgimise tagamine.

Kui müügikorraldaja on FSBO müügis kogenud, mõistab ta, millal pakkuda tehinguosalistele rohkem tuge ja juhiseid.

Pealkiri Firma

Nimetatud ettevõte on teenusepakkuja, mis hõlbustab kinnisvara müüki osariikides, kus kinnisvaraadvokaat ei vaja. Nimetatud ettevõtte pakutavad kriitilised teenused hõlmavad järgmist:

• Pealkirja otsing – Uurige kõiki omandiprobleeme, mis võivad takistada omandi puhast üleandmist (nt kinnipidamisõigused või koormatised).
• Tiitli kindlustus – Kindlustage teid tundmatute omandivigade vastu.
• Tingdeponeerimiskonto teenused – mõlema poole vahelise rahavahetuse haldamine.
• Akti ettevalmistamine – Seadusliku omandi ametliku üleandmise akti koostamine.
• Teo salvestamine – Akti registreerimine kohalikus omavalitsuses.

Valige ettevõte, kellel on teie konkreetses piirkonnas FSBO sulgemise kogemus.

Kinnisvaraadvokaat

Kui elate a riik, mis nõuab kinnisvara sulgemisel advokaati, siis ei ole kinnisvarajuristi kaasamine valik. Kuid isegi kui te ei ela üheski neist osariikidest, on teadlik kinnisvaraadvokaat FSBO müüjate jaoks hindamatu, pakkudes selliseid teenuseid nagu:

• Ostulepingu läbivaatamine – Soodsate ja õigusnormidega kooskõlas olevate tingimuste tagamine.
• Nõustamine avalikustamise kohta – Aitame nõuetekohaselt täita nõutavad dokumendid ja tagada, et müüja ei jätaks end tulevaste juriidiliste võitluste alla.
• Osalemine sulgemisel – Allkirjastamise jälgimine ja võimalike viimase hetke probleemide lahendamine.
• Kooskõlastavad dokumendid – Vajaliku paberitöö kogumine ja pealkirjaga seotud probleemide lahendamise aitamine.
• Teie huvide esindamine - Tegutsete teie õigusjuristina ja läbirääkijana.

Valides an advokaat, valige üks, kellel on konkreetne FSBO sulgemiskogemus ja tugev arusaam teie osariigi kinnisvaraeeskirjadest. Lihtsa tehinguga saate tavaliselt leida hea mainega advokaadi, kes pakub taskukohast kindlat tasu.

Advokaadi kinnisvaraalased teadmised pakuvad kaitset ja meelerahu, kui navigeerite sulgemisprotsessis. Kui lasta neil dokumente üle vaadata ja teie huve esindada, on ilma agendi juhendamiseta hindamatu väärtus.

Peamised sammud sulgemisprotsessis

. sulgemisprotsess ei ole ainult üks päev, vaid sageli kulub nädalaid, kui mitte kuid, et tähistada kodu ostmise või müümise teekonna lõppu. Kuigi põnev, võib see tunduda ka valdav. Vaatame samm-sammult läbi, mis tavaliselt juhtub sulgemisel:

• Samm 1: Ostja ja müüja sõlmivad ja täidavad lepingu
• Samm 2: Määratakse ametiühingu või kinnisvaraadvokaat
• Samm 3: Müüja kannab teenitud raha tingdeponeerimiskontole
• Samm 4: Omandifirma teeb tiitliotsingu, et avastada võimalikke omandiga seotud probleeme, nagu kinnipidamisõigused või koormised
• Samm 5: Ostja tellib kinnisvara ülevaatuse (see on vabatahtlik)
• Samm 6: Ostja esitab laenuandjatele vajalikud dokumendid rahastamise tagamiseks (vajadusel)
• Samm 7: Sulgemispäeval allkirjastavad tehingupooled akti, omandipoliitika, avalikustamise jms, seejärel kantakse raha üle, makstakse sulgemistasud ja akt registreeritakse, et omandiõiguste üleandmine oleks ametlik.
• Samm 8: Pärast müügi lõpuleviimist makstakse müüjale välja sulgemisvahendid.

Kõik osapooled peaksid säilitama dokumentide koopiaid maksustamise ja arvestuse eesmärgil. Ettevalmistuse ja juriidilise järelevalvega saab sulgemisprotsess selle keerukusest hoolimata kulgeda sujuvalt.

Eramaja müügi miinused

FSBO marsruudi valimine võib tunduda ahvatlev, et säästa kinnisvara vahendustasude pealt, kuid müüjad peaksid arvestama ka puudustega.

1. Madalam müügihind
   FSBO kodud müüakse sageli odavamalt kui võrreldavad agentide nimekirjas olevad kodud. 2021. aasta NAR-i aruande kohaselt FSBO kodud müüdi keskmiselt 260,000 XNUMX dollari eest võrreldes agentmüügiga 318,000 XNUMX dollariga. See tähendab, et eraostjale müües jätate tõenäoliselt raha lauale.
2. Hinnakujundusstrateegia puudub
   Kui te agendiga koostööd ei tee, puudub teil juurdepääs täpsetele turuandmetele, et oma kinnisvara optimaalselt hinnata. Avalikud müügiandmed on piiratud, mis põhjustab hinnaarusaamu. Lisaks võib kinnisvara väärtuse määramine olla keeruline, kui teil pole kinnisvara valdkonnas kogemusi.
3. Juriidiline risk
   Oma kodu müümine on juriidiline tehing ja traditsioonilisest teest, kus agendid tegelevad nüanssidega, möödaminek tähendab, et vastutate kõigi õiguslike aluste tagamise eest. Müüjad peavad täpselt avalikustama kõik kinnisvaraga seotud probleemid, tagama, et leping on täpne ja õiguslikult siduv, tagama, et pealkiri on selge ja järgima eluasemeseadusi.

Tavalised FSBO sulgemisprobleemid

Kodu müümine FSBO-na võib sulgemisprotsessi ajal tekitada ainulaadseid väljakutseid. Levinud sulgemisel ilmnevad probleemid on järgmised:

• Finantseerimine viibib, kui ostja ja müüja ei esita vajalikke dokumente õigeaegselt.
• Vaidlused remondi või varatingimuste üle, mida ei avalikustatud.
• Probleemid selliste dokumentide sulgemisega nagu akt, avalikustamine või omandikindlustus.
• Viivitused ülevaatusläbirääkimiste või hindamisprobleemide tõttu.

Näpunäiteid eramüügi sujuvaks lõpetamiseks

Oma kodu müümine kuna FSBO-l on oma väljakutsed, kuid ettevalmistuse ja proaktiivsusega saate sujuvalt müüa.

Siin on mõned nõuanded tehing sujuvamaks muutmiseks:

• Kontrollige ostjaid põhjalikult, kinnitades rahalisi vahendeid, rahastamisvõimet ja seda, et nad on eelnevalt heaks kiitnud mainekas hüpoteeklaenufirma.
• Avalikustage kõik, et vältida juriidilisi probleeme.
• Pöörduge avalikustamise osas õigusnõustaja poole.
• Hoidke ostjaga avatud ja kannatlikku suhtlust.
• Õppige end protsessi ja reeglite osas, et vältida üllatusi.
• Looge lõppkuupäeval mõistlikud ajapadjad ja paindlikkus.
• Töötage ennetavalt, et ülevaatused teha ja kõik remonditööd eelnevalt kokku leppida.
• Palgata kinnisvaraadvokaat dokumentide ülevaatamiseks ja teie huvide esindamiseks.

Alternatiivsed võimalused, kui eratehing läbi kukub

Kui teie privaatne ostja tehing kukub ootamatult läbi, ärge kaotage lootust. Kui olete motiveeritud müüma, on teil endiselt palju võimalusi. Alustuseks küsige ostjalt tagasisidet, et mõista, miks nad taganesid. See võimaldab teil oma müügistrateegiat edaspidi parandada.

Järgmisena on teil võimalus lisada oma kinnisvara FSBO-sse või kaasata noteerimisagendi. Kui soovite oma müügihinda maksimeerida, peaksite esmalt keskenduma kogenud agendi palkamisele. Neil on tööriistad teie kinnisvara eksponeerimiseks ja parima pakkumise läbirääkimiseks.

Ettevalmistuse ja toega saavad FSBO müüjad tehingu luhtumisel uuesti rühmitada. Kui see juhtub, kaaluge kinnisvaramaakleri toe hankimist. Ühendage parimate agentidega kasutades FastExpert et oma vara kohe maha müüa.

Edu eramajade müügiga FastExpertiga

Kodu müümine eraisikule pakub kasu, kuid nõuab ka pingutust ja riskijuhtimist. Peate olema valmis tegema põhjalikku uurimistööd, hoolsustööd ja konsulteerima kinnisvaraspetsialistidega.

Isegi erapakkumise korral on kinnisvaramaakleri kaasamine mõistlik, et teie huvid oleksid kaitstud ja saaksite õiglase hinna. Alustage otsingut FastExpert. Rääkige oma olukorrast kohalike agentidega ja vaadake, kas leiate eksperdi, kes aitaks teil tehingu lõpule viia.

Ära karda soodushinnaga vahendustasu küsima. Enamik agente lepib hea meelega kokku madalama vahendustasu üle, kui ostja on juba hankitud.

• SEO-põhise sisu ja PR-levi. Võimenduge juba täna.
• PlatoData.Network Vertikaalne generatiivne Ai. Jõustage ennast. Juurdepääs siia.
• PlatoAiStream. Web3 luure. Täiustatud teadmised. Juurdepääs siia.
• PlatoESG. Süsinik, CleanTech, Energia, Keskkond päikeseenergia, Jäätmekäitluse. Juurdepääs siia.
• PlatoTervis. Biotehnoloogia ja kliiniliste uuringute luureandmed. Juurdepääs siia.
• Allikas: https://www.fastexpert.com/blog/someone-wants-to-buy-your-house-privately/