Convertirse en un inversor inmobiliario no es complejo Encuentre una propiedad, compre la propiedad y alquilela. Si bien esta fórmula puede ser fácil de escribir, ponerla en práctica es mucho más complicado. Esta es la razón por la que muchos aspirantes a inversores nunca dan el salto para comprar sus primera propiedad de inversion. Pero, con el consejo, la tutoría y la mentalidad adecuados, cualquiera puede convertirse en un inversionista inmobiliario generador de ingresos pasivos, con un camino trazado para libertad financiera y jubilación anticipada.
Hoy, Ashley y Tony combinan sus conocimientos inmobiliarios para ayudar a tres inversores a comprar su primera o próxima propiedad de alquiler. Primero, hablamos con Brandon, a futuro pirata informático de la casa quien luchó para comprar una casa el año pasado y ahora está buscando su primera residencia principal que pueda ayudar a subsidiar su hipoteca. A continuación, hablamos con Lawrence, un inversionista que compró dos propiedades de alquiler en seis meses pero quiere expandirse más rápido con la ayuda de financiación creativa. Finalmente, Melanie se une a nosotros para discutir sus planes para una propiedad de alquiler a corto plazo, pero todavía no sabe cuál es el mejor lugar para comprar.
Si encuentra que el mercado inmobiliario de 2023 es un hueso duro de roer, pero sabe que quiere invertir en bienes inmuebles, este es el episodio para ti. Bien siga junto con nuestros tres aprendices durante los próximos noventa días mientras Ashley y Tony brindan consejos estratégicos sobre lo que deben hacer a continuación para obtener una propiedad de alquiler rentable bajo contrato. Así que sígueme, y tú también podrías obtenga su próxima propiedad en noventa días (¡o menos!).
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Ashley:
Este es Real Estate Rookie, Episodio 251.
Tony:
Todas las recesiones que se remontan a los años 60, la mayoría de ellas duró, en promedio, poco menos de 12 meses. Entonces es como, ¿puedes comprar esta propiedad? Incluso si tal vez no sea un jonrón durante esos primeros 12 meses mientras existe toda esta incertidumbre económica, ¿qué sucede en el año dos, en el año cinco y en el año 10 cuando posee el alquiler a corto plazo? Si marca esas casillas de las que hablamos donde está golpeando la ubicación, está golpeando el valor, está golpeando las comodidades, lo más probable es que la lista continúe funcionando bien. Probablemente habrá cierta incertidumbre a corto plazo, pero creo que, como inversionistas de bienes raíces, tenemos que aguantar esos golpes y recordar que realmente estamos invirtiendo para esa apreciación y flujo de efectivo a largo plazo también.
Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony Robinson.
Tony:
Bienvenido al podcast de novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le traemos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para comenzar su viaje de inversión. Quiero comenzar el episodio de hoy gritando a alguien con el nombre de usuario de Eshazamm. Shazamm [inaudible 00:01:05] para decir una reseña de cinco estrellas en Apple Podcast. Dice: “Todas estas historias de la vida real son muy inspiradoras. Me encanta saber que todas estas personas se lanzaron sin ser expertos, están aprendiendo en el camino y ejemplifican que hay muchas formas de abordar la inversión inmobiliaria. Los invitados no son necesariamente entrevistados experimentados. Pero Ashley y Tony, hacen un trabajo increíble manteniendo el podcast fluido e interesante. Y ustedes también son personalidades adorables”. Shazamm, te lo agradezco. Creo que podría ser la primera vez como adulto que me llaman adorable, pero estoy aquí para eso. Soy todo sobre eso.
Ashley:
Tony, cada vez que conozco a alguien, eso suele ser lo primero que dicen sobre ti.
Tony:
"Oh, él es tan adorable".
Ashley:
“¿Cuál es su rutina de cuidado de la piel? El es tan adorable."
Tony:
Cuidado de la piel, lo recibo todo el tiempo, pero el adorable es nuevo, pero estoy de acuerdo con eso. Estoy bien.
Ashley:
Sí, lo tomaré cualquier día.
Tony:
Me han llamado peor.
Ashley:
Tony, estoy súper emocionado porque hoy comenzamos una nueva serie en los episodios del podcast Real Estate Rookie. Estamos haciendo un grupo de aprendices de 90 días. Tenemos tres personas que hemos elegido donde nos quedaremos con ellos durante 90 días y los ayudaremos en todo lo que podamos para alcanzar sus objetivos de inversión en bienes raíces.
Tony:
Es súper emocionante. Tenemos una audiencia novata increíble y comprometida. Nosotros, junto con el equipo de producción, pensamos, ¿cómo podemos brindar más valor a la gente de nuestra audiencia? Pensamos, hombre, qué manera más genial que traer a algunas personas que son novatos al podcast, seguirlos durante 90 días, Ash y yo les damos todo el valor que podemos. Luego, el resto de nuestra audiencia novata puede escuchar y, con suerte, aprender algunas cosas interesantes en el camino. Así que van a conocer a tres personas increíbles en el podcast.
Primero, conocerás a Brandon DiOrio. Él es de Minnesota. Luego traeremos a Lawrence Briggs de Texas. Vamos a terminar con Melanie Wilmesher de Colorado. Cada uno de ellos está en una posición ligeramente diferente, puntos de partida ligeramente diferentes, objetivos ligeramente diferentes. Ash y yo haremos todo lo posible para desglosar en qué están trabajando y darles algunas ideas y consejos sobre cómo seguir avanzando hacia esos objetivos.
Ashley:
Ya sé que también vamos a aprender mucho de ellos, por lo que estoy muy entusiasmado. Esa es una de las mejores cosas de ser el anfitrión: también podemos aprender de los demás de primera mano. Hoy, solo vamos a hablar sobre el establecimiento de metas. Asignaremos algunas tareas y les daremos a todos sus MINS, el siguiente paso más importante, y planificaremos lo que haremos con ellos durante los próximos 90 días. Así que hoy es solo el punto de partida, y luego haremos episodios de seguimiento para ver cómo es el viaje y ayudarlos a obtener esas ofertas.
Tony:
Realmente, lo que queremos que hagan mientras escuchan es desafiarse a sí mismos para seguirnos. Si sus objetivos son similares a aquellos por los que están trabajando Lawrence, Brandon y Melanie, vean si pueden desafiarse a sí mismos para hacer las mismas cosas de las que estamos hablando en estos episodios. Entonces, tal vez alrededor de los 90 días, haya logrado su propio objetivo con solo escuchar lo que tenemos aquí. Así que ese es nuestro desafío para ustedes, es seguirnos y hacerlo en casa también.
Brandon, bienvenido al podcast de novatos en bienes raíces. Eres el primer mentoreado. Como una introducción rápida para nuestra audiencia novata, solo quiero compartir algunas cosas rápidas sobre usted para que la gente pueda conocerlo un poco mejor. El número uno es que usted es un contratista de HVAC y busca cerrar el primer trato. Número dos, su familia está en bienes raíces comerciales, pero en realidad está interesado en residencial. Número tres, te gusta el paintball, tío. ¿Algo más aparte de esos tres puntos que quieras compartir con los oyentes novatos?
Brandon:
No, eso me resume bastante bien. Trabaja bastante cuando hace calor y frío ahora como lo es. De hecho, estoy en mi camión entre llamadas. Retrasé mi almuerzo a las 2:00 p. m.
Tony:
Amigo, si esa no es la señal de un inversionista novato, no sé qué es, hombre. Estás trabajando en tu hora de almuerzo, saltando en este episodio de podcast. Antes de que empezáramos a grabar, me dijiste el frío que hacía donde estabas. Sólo danos una idea de lo gélido que es ahí fuera. ¿Dijiste que era de un solo dígito?
Brandon:
Sí, un solo dígito durante la noche. En este momento el sol sigue siendo bastante fuerte. Hace 22 grados, así que no tengo mi camioneta en marcha. No es tan malo. Pero las noches son bastante malas, paseando a mi perro que me despertó a las 3:00 anoche para salir.
Ashley:
Brandon, tengo que preguntar, ¿cuál es tu estrategia para cuando tienes que darle la mala noticia a alguien de que necesita instalar un nuevo sistema HVAC?
Brandon:
Realmente no tengo una estrategia que mucho. Porque con lo caros que se han vuelto los hornos, es difícil a menos que sea realmente inseguro. Esa es la única vez que realmente trato de enfatizar obtener uno nuevo. Pero llegas a hornos de 20 años que necesitan $ 1,400, $ 1,500 en trabajo, luego tratas de educarlos que simplemente no valen la pena, como un automóvil viejo con llantas y frenos defectuosos y un motor raro.
Ashley:
Así que no tienes muchos clientes que llorarían como yo porque tienen que gastar mucho dinero y consolarlos.
Brandon:
Por lo general, nunca es como la cantidad total, pero es una etiqueta roja cuando los hornos están emitiendo demasiado monóxido de carbono y tienes que apagar el gas. Ese es el que llega a la gente.
Ashley:
Estamos muy emocionados de tenerlo durante los próximos 90 días con nosotros. ¿Puede contarles a todos un poco sobre lo que está pasando en la inversión inmobiliaria ahora?
Brandon:
Así que nada activo ahora mismo. Estoy tratando de rastrear algunas ofertas. De hecho, me perdí uno hoy porque era una ejecución hipotecaria previa. Era el último día del período de rescisión, creo que lo era. Simplemente no podíamos juntar el dinero lo suficientemente rápido. Fue solo una anticipación de dos semanas desde que lo recorrí hasta que se estaba agotando. Solo trato de identificar una casa a largo plazo o un truco de casa para mí.
Ashley:
¿En qué mercado estás buscando actualmente?
Brandon:
Alrededor de 40 a 50 minutos al oeste de Minneapolis, donde vivo actualmente, así que solo quiero estar un poco cerca.
Ashley:
¿Cuándo empezaste a buscar ofertas? Cuando decidiste: "Estoy tomando medidas, quiero comenzar a presentar ofertas, quiero comenzar a buscar, quiero hacer esto", ¿cuánto tiempo llevas en este período de tiempo?
Brandon:
Hace aproximadamente un año, pasé dos meses tratando de comprar algo, pero nunca estuve cerca de cómo estaba el mercado. Básicamente, renuncié temerariamente a ofrecer y mirar y cosas por el estilo y me concentré más en leer los libros y aprender lo que pudiera. Ahora que las cosas finalmente se ralentizaron, tratando de finalmente hacer que sucediera.
Ashley:
Ahora que el mercado ha cambiado, ¿cuál cree que es su mayor obstáculo, su mayor obstáculo, aquello con lo que necesita ayuda en este momento?
Brandon:
Supongo que lo más importante con lo que necesito ayuda es saber que estoy viendo los números correctamente, simplemente usando los diferentes programas para estimar alquileres, administrar costos de rehabilitación y cosas por el estilo.
Tony:
Cuando pensamos en sus objetivos, solo quiero recapitular para nuestros oyentes aquí. Has estado pensando en hacer esto durante aproximadamente un año, tal vez incursionando un poco. Pero el objetivo para usted, Brandon, es que durante los próximos 90 días obtenga su primera propiedad bajo contrato en algún lugar dentro y alrededor de esa región en la que se encuentra en Minnesota.
Brandon:
Sí.
Tony:
Impresionante. Ahora, una cosa rápida, porque mencioné esto cuando comenzamos, usted dijo que su familia está en bienes raíces comerciales, pero está eligiendo ir por la ruta residencial. Danos una idea de por qué te inclinas de esa manera frente al comercial.
Brandon:
En este momento, me inclino por lo residencial principalmente solo por los costos iniciales. El dinero del pago inicial con comerciales es mucho, mucho más, un poco más difícil de conseguir. Mi familia hizo mucho desarrollo, pero se mudaron a una zona residencial ahora que he estado hablando de eso y han surgido algunas oportunidades que pudieron abordar y que yo no pude. Así que ahora están divididos con algunas propiedades en ambos.
Tony:
Cuando pensamos en este objetivo que tiene de obtener esa primera propiedad residencial bajo contrato en los próximos 90 días, ¿cuáles son algunos desafíos que está anticipando, tal vez con su mercado o cualquier otra cosa, control de alquileres? Sé que cada mercado es un poco diferente. ¿Cuáles son algunos desafíos que sientes que podrías estar enfrentando?
Brandon:
Los desafíos en este momento son solo hacer que los números funcionen. Ahora, con tasas de interés más altas, solo trato de encontrar una propiedad que fluya un poco de efectivo solo para estar seguro o simplemente algo que tenga sentido para mudarme y alquilar las habitaciones.
Ashley:
Brendan, ¿podemos sumergirnos un poco en tus finanzas? A partir de ahora, ¿cuál es su plan para comprar una propiedad? ¿Ha sido pre-aprobado para un préstamo? ¿Tiene un pago inicial guardado? ¿Tiene un prestamista de dinero privado? ¿Cómo es tu poder adquisitivo en este momento para que podamos hacernos una idea?
Brandon:
De hecho, me acaban de volver a aprobar porque el otro tenía un año hoy. Tengo un pago inicial ahorrado, por lo que podría hacer un pago inicial del 20% de más de 440 o más. Creo que las matemáticas funcionan por ahí. Así que tengo eso reservado a la espera de que algo suceda. Idealmente, serían dos propiedades más baratas con el dinero que he apartado para el pago inicial.
Tony:
Parece que estás en un lugar bastante bueno, Brandon. Tienes algo de capital reservado. Tiene la posibilidad de obtener la aprobación de un préstamo. Cuando piensas en los desafíos, dijiste que en realidad solo se trata de hacer que los números funcionen. Solo quiero hacerte una pregunta. En el último mes, ¿cuántas operaciones diría que ha analizado?
Brandon:
El mes pasado, los últimos 30 días [inaudible 00:10:14], ¿quieres decir?
Tony:
Sí, sí.
Brandon:
Diría que probablemente solo alrededor de cinco miraron intensamente y una especie de vista de cien pies más cerca de 20.
Ashley:
Brandon, ¿tiene un criterio de compra como un cuadro de compra en cuanto a cuando está mirando la propiedad, es como, "Está bien, lista de verificación, coincide con esto, esto, oh, eso no". Está bien, voy a pasar a la siguiente”? ¿Cómo está haciendo esa descripción general de las propiedades y luego decidiendo en cuál está realmente haciendo ese análisis profundo?
Brandon:
Eso podría ser un poco donde me cuelgo si no tengo un cuadro de compra del 100% ni nada reducido. Lo más importante, el truco de la casa de los surfistas, idealmente, me gustaría algo con un dormitorio principal, que, en el punto de precio que estoy buscando, simplemente no ha habido demasiados porque son casas más antiguas que simplemente nunca las tuvieron. Para cosas más a largo plazo, supongo que mi cuadro de compra de interés ha sido, si parece difícil, eso despertó mi interés. Al desplazarme por las imágenes, me gusta ver hornos antiguos, aires acondicionados antiguos, calentadores de agua, cosas que puedo cuidar muy fácilmente y también usar como una negociación para decir que tienen que cambiarse y luego poder hacer ambos en un día. Aparte de eso, realmente no he reducido demasiado. Más de eso es una cosa de área para mí en este momento.
Ashley:
¿Estás diciendo que cuando ves una propiedad, solo está en tu cabeza mientras la miras?
Brandon:
Sí.
Ashley:
Esto nos lo pone fácil. Esta es tu primera tarea. Lo que quiero que haga es tomarse el tiempo de escribir algunas de las cosas que me enumeró y luego agregar más cosas, como cuál es su presupuesto para una propiedad, todas estas cosas diferentes que desea en una propiedad, y empezar a hacer una lista de eso. Luego, mientras revisa y mira estas propiedades, tal vez piense en más cosas como: “¿Sabes qué? Esta propiedad tenía esto. Creo que sería un gran valor añadido. Voy a agregarlo a mis criterios, mi cuadro de compra”. Entonces, cada vez que mira una propiedad, está revisando esta misma lista de verificación. Eso eliminará la pelusa y no perderá el tiempo analizando ofertas que no cumplen con lo que realmente desea de todos modos. De esa manera, lo hará de inmediato y buscará las cosas que están en su lista para que no dedique más tiempo a ellas. Entonces, Tony, ¿cuál sería la segunda parte de eso, hacer análisis de acuerdos, crees?
Tony:
Sí. Creo que tenemos que aumentar el volumen de acuerdos que estás analizando. Dijiste que hiciste unas cinco transacciones en el último mes. Quiero cinco, seis X eso. Si podemos llevarte a un punto, Brandon, en el que estés analizando al menos una oferta por día, salgas del trabajo, estés cenando, lo que sea, pasa así 30 o 45 minutos analizando una nuevo acuerdo.
Lo que va a pasar son dos cosas. Primero, la pieza de la caja de compra de la que habló Ashley, esa caja de compra se volverá más clara para usted. Porque a medida que analice más ofertas, comenzará a reconocer tendencias en ciertas áreas o tamaños de dormitorios o pies cuadrados alrededor, "Está bien, estas propiedades tienden a funcionar mejor que estas propiedades, así que voy a reducir mi cuadro de compra ahora sólo estas cosas.” Así que eso es lo primero que su cuadro de compra se vuelve más ajustado al analizar más ofertas. En segundo lugar, existe una buena posibilidad de que si analiza 30 ofertas este mes en lugar de cinco en comparación con el mes pasado, valga la pena enviar una oferta por una de esas 30. Creo que ese es el primer obstáculo que tenemos que superar para presentar esas ofertas. Porque una vez que eso comienza a suceder, ahora nos estamos acercando a usted para cerrar ese primer trato.
Ashley:
Brandon, como lo estás haciendo... Es muy fácil para nosotros decir eso, pero vas a tener que hacer el tiempo y ser intencional para hacer ese análisis del trato y crear esa caja de compra. Entonces, cuando terminemos con esta llamada o en algún momento incluso esta noche, es un bloque de tiempo, "Está bien, este período de tiempo, todos los días voy a estar haciendo esto". ¿O sabes qué? Tal vez solo vas a hacerlo por lotes. Los domingos por la noche, vas a hacer siete análisis de acuerdos diferentes. Incluso si no hay siete ofertas que cumplan con su cuadro de compra, solo tome cualquier cosa solo para practicar el cálculo de los números también. Solo recuerde, también, que aunque ese es el precio de venta, eso no significa lo que tiene que pagar por una propiedad, así que simplemente disminuya el precio de venta, disminuya su oferta para que el trato funcione y vea cuál es ese número. en realidad viene a.
Quiero que hagas esas cosas y trabajes en ello. Si necesita esa responsabilidad, no dude en publicar en nuestro canal de Slack que tenemos su análisis de acuerdos. Entonces, si está utilizando el análisis de acuerdos de BiggerPockets, publique esos informes. De hecho, podría insistir y regañarte si no veo ninguna actividad allí, solo para ayudarte a responsabilizarte y enviarlos allí. Entonces también, tal vez podamos brindarle más valor en cuanto a ver esto y tal vez podría cambiar eso y simplemente ayudarlo a afinar ese análisis del acuerdo también.
Tony:
Última pregunta tuya, Brandon, solo para que entienda mejor tu situación. ¿Está trabajando actualmente con un agente de bienes raíces? ¿Está buscando estas ofertas usted mismo? ¿Cómo es su flujo de operaciones?
Brandon:
Actualmente, mi papá es el agente inmobiliario con el que he estado trabajando. Yo también tengo mi licencia, pero ahora mismo está congelada. He estado usando sus conocimientos en muchas cosas, lo que podría haber sido lo que también me ha estado ralentizando si suscribo con un porcentaje adicional o dos, y luego lo mira y agrega el porcentaje o dos sobre lo que tengo. , entonces las cosas nunca han funcionado. Así que definitivamente necesito reducirlo allí.
Tony:
Siento que tenemos un plan de juego decente para ti. Ashley mencionó la idea de bloquear el tiempo. Es difícil hacer tiempo para hacer estas cosas cuando tienes un trabajo de tiempo completo, especialmente uno que es exigente desde una perspectiva de tiempo, desde una perspectiva física. Entonces, en lo que realmente quiero que te concentres, Brandon, es en por qué estás comenzando este viaje. Entonces, si puede, comparta con nosotros por qué es tan importante para usted alcanzar esta meta y cómo sería su vida si no puede lograrlo en los próximos 90 días.
Brandon:
Supongo que lo más importante es tener la flexibilidad si quiero que, a medida que crezca, formar una familia. No quiero llegar al punto de querer una familia y desear tener más tiempo para eso. Amo lo que hago, pero físicamente no quiero estar luchando para levantarme de la cama en 20 años porque mis rodillas se han ido o algo así. Quiero hacer lo que estoy haciendo todo el tiempo que pueda porque lo disfruto, pero quiero la libertad cuando pueda necesitarla si sucede algo imprevisto o quiero concentrarme en cosas familiares.
Ashley:
Brandon, ese es definitivamente un gran por qué. Estamos súper emocionados y felices de ayudarte. Solo asegúrate de hacer esa tarea hasta la próxima vez que toquemos la base. Es tan fácil. Algunas personas pueden estar pensando, "Oh, eso es tan obvio de hacer", pero ¿cuántas personas realmente se sientan y lo hacen? Esa es la parte difícil, sentarse y hacerlo. Es tan fácil decirle a alguien o saber que tienes que hacer algo, es tomar la acción y realmente hacerlo. Brandon, si tal vez hay alguien que está en la misma situación que tú y tal vez quiera comunicarse contigo y tener cierta responsabilidad, ¿dónde podría encontrar algún lugar donde pueda comunicarse contigo o encontrar más información sobre ti?
Brandon:
Instagram sería lo mejor. Es brandon.diorio, así que mi nombre completo, así que BRANDON punto DIORIO.
Ashley:
Bueno, Brandon, muchas gracias por tomarte el tiempo de tu hora del almuerzo y espero que tengas un par de minutos para comer. Por lo general, Tony empuja su rostro antes de cualquier grabación, así que siéntete libre de traer tu almuerzo la próxima vez [inaudible 00:17:59].
Tony:
Puedes comer mientras lo haces. Está totalmente bien.
Ashley:
Está bien, Brandon, nos vemos la próxima vez. Muchas gracias.
Brandon:
Gracias chicos.
Ashley:
A continuación tenemos a Lawrence Briggs de Texas. Siento que Tony y yo ya conocemos a Lawrence solo de Instagram. Lo vemos por todos lados. Lawrence tiene experiencia profesional en administración de propiedades y ha estado invirtiendo en familias unifamiliares cerca de grandes bases militares. Lawrence actualmente posee dos propiedades de alquiler a largo plazo, pero está buscando llevar su negocio al siguiente nivel y asegurar un financiamiento creativo. Lawrence, bienvenido a ser nuestro aprendiz para este trimestre 1.
Lawrence:
Gracias. Muchas gracias a todos por recibirme. Esto es como una oportunidad épica.
Ashley:
Bueno, estamos muy emocionados de saber dónde podemos ayudarlo. Entonces, ¿por qué no comienza tal vez contándonos un poco sobre sus inversiones actuales que tiene?
Lawrence:
Por supuesto. Tengo dos alquileres a largo plazo. De hecho, compré dos propiedades de alquiler con seis meses de diferencia este año en 2022. Hice ambas propiedades fuera del mercado, por lo que pude obtener el acuerdo, armarlo y ahora alquilarlos y autogestionarlos. En este momento, antes de 2023, mi objetivo del primer trimestre puede ir en cualquier dirección. Estoy muy cerca de quedar 1% libre de deudas de consumo. Sin embargo, si puedo obtener otra propiedad para el primer trimestre de 100, prefiero comprar otra propiedad y dejar que el flujo de caja pague esa pequeña deuda de consumo que tengo.
En este momento, soy un empleado de W2 como la mayoría de las personas, por lo que tengo un DTI extremadamente bajo, pero he estado buscando posibles propiedades que están un poco por encima de lo que normalmente me aprobarían, especialmente si quiero obtener en tal vez un dúplex. Así que mi objetivo es poder aprender a elaborar estrategias y utilizar la financiación creativa a mi favor porque no tengo miedo de salir y encontrar un trato y armarlo. Solo necesito asegurarme de que estoy armando el acuerdo correcto que será beneficioso para mí y para el vendedor, por lo que posiblemente sea un tipo de préstamo DSC o una financiación del vendedor para el próximo acuerdo.
Tony:
Lawrence, primero, felicitaciones por cerrar esos dos primeros tratos y hacerlos en tan poco tiempo. Creo que muchos de nuestros oyentes buscan estar en la misma situación, por lo que ya ha establecido una base allí.
Lawrence:
Gracias por su atención.
Tony:
Cuando habla de sus objetivos, realmente se trata de agregar a esa cartera, pero en realidad se centra, como dijo, en algún tipo de préstamo basado en DSCR, o tal vez en algún tipo de acuerdo de financiación del vendedor o sujeto 2. ¿Qué tipo de propiedad estás buscando? ¿Estás buscando una residencia unifamiliar, multifamiliar grande, multifamiliar pequeña? ¿Cómo es ese tipo de propiedad?
Lawrence:
Por supuesto. Mi mejor caja de compra son las viviendas unifamiliares solo porque estoy cerca de una base militar, por lo que es muy ventajoso que las viviendas unifamiliares estén disponibles en esta área. Entonces mi cuadro de compra secundario sería un dúplex o un quadplex. Una vez más, eso dependería de si puedo armar un acuerdo estelar de financiación del vendedor en el que todos ganen o un acuerdo tipo DSCR.
Tony:
Lawrence, cuando piensa en los pasos que necesita tomar para llegar desde donde está hoy, para lograr ese primer acuerdo financiero creativo, ¿cómo se ve esa hoja de ruta para usted?
Lawrence:
Definitivamente, necesito aprender cómo poder analizar esas propiedades para que funcionen para la financiación del vendedor. Así que ese es mi mayor obstáculo y definitivamente les agradecería mucho que me ayudaran en esa área para poder ver ofertas y decir: "Está bien, ¿funcionaría esto para DSCR y/o financiamiento del vendedor o posiblemente sujeto 2 ?” Así que ese es mi objetivo final de aprender a analizar esas propiedades. Como todos sabemos, a partir de 2022 y hasta 2023, existen algunos obstáculos en lo que respecta a las tasas de interés con el financiamiento tradicional.
Ashley:
Creo que una forma en que podremos ayudarte, Lawrence, es enviar varias ofertas. Entonces, mirando un trato y diciendo, ¿a qué número o punto de precio funcionaría esto con el financiamiento del vendedor? ¿Cómo se vería esto con hacer un préstamo bancario? ¿Cómo sería esto si pudiéramos hacer el tema 2 en él? Lawrence, ¿quieres explicarles a todos qué es el tema 2? Porque no escuchamos mucho eso, pero recientemente hicimos una entrevista con Pace Morby como Rookie Reply, así que si quieren volver y escuchar eso más. Lawrence, ¿quieres describirlo muy rápido de qué se trata?
Lawrence:
Nunca he hecho un préstamo sujeto 2. La mayoría de las personas, lo que van a hacer es tomar prácticamente un préstamo existente. Eso puede ser ventajoso en esta área porque es una ciudad militar. Lo que sucede es que nuestros miembros soldados compran propiedades con préstamos VA, y luego podrán desplegarse o abandonar el área. Así que ahora están atrapados con estas propiedades y no tienen experiencia en inversiones inmobiliarias. Por lo tanto, puede ser muy ventajoso poder ingresar y hacer un posible tema 2 en el que prácticamente se hace cargo de ese préstamo.
Ashley:
Ese episodio también, con Pace Morby, para cualquiera que quiera aprender más sobre el tema 2, es el Episodio 236.
Tony:
Lawrence, dijiste que uno de tus desafíos era analizar estas ofertas usando financiamiento creativo, pero ¿analizaste esas dos primeras ofertas que compraste por tu cuenta?
Lawrence:
Sí Sí. Soy un gran nerd cuando se trata de Excel, así que tengo mi hoja de Excel y ejecuto los números de lo que pediría, para lo que sería aprobado, y luego analizo cinco escenarios diferentes de diferentes tasas de interés y bajo pago. Si me da ese punto dulce, entonces seguiré adelante y haré el trato.
No me gustan las ofertas a la carta. Me gusta mirar holísticamente un trato. Algunas personas dicen: “Oh, tengo que tener un rendimiento de efectivo sobre efectivo del 15 %. Si no, lo voy a dejar”. Estoy como, “No, no voy a hacer un trato de bienes raíces a la carta. Voy a verlo en general”. Porque para mí, soy soltero y sin hijos, así que estoy en el largo plazo. Estoy invirtiendo en riqueza generacional para cambiar la trayectoria de mi familia. Puede que no alcance ese rendimiento de efectivo en efectivo, pero ¿adivinen qué? Es posible que pueda obtener esa apreciación. El valor de mi residencia principal que compré hace cuatro años prácticamente se duplicó cuando la gente decía que no comprara en 2018. Por lo tanto, no me gusta decir que tiene que tocar este artículo en particular o que ya terminé.
Tony:
Quiero profundizar en la idea de crear riqueza generacional, algo de lo que hablamos a menudo, pero parece que es un gran por qué para ti. Pero antes de hacerlo, solo quiero señalar algo. Usted habló sobre cómo analizó esas propiedades del primer año que compró. Usted habló sobre los diferentes modelos de Excel, analizándolos usando diferentes tasas de interés y pagos iniciales, ese proceso también se puede aplicar a la ruta de financiación creativa.
El hecho de que el tipo de deuda que está utilizando sea del vendedor en lugar del banco, no significa que su análisis de ese trato cambie. Porque incluso cuando vas financiado por el vendedor, todavía habrá tal vez un porcentaje del dinero que estás poniendo. Todavía va a haber una tasa de interés. Todavía va a haber un período de amortización. Todavía va a haber un plazo para esa deuda. Entonces, aunque esos números pueden variar desde la financiación del vendedor hasta un préstamo bancario, los pasos del análisis siguen siendo prácticamente los mismos. Según lo que acaba de describir, parece que ya es bastante bueno analizando ofertas. Así que no sé si la pieza de análisis es realmente un desafío tan grande para ti como originalmente pensaste que sería.
Lawrence:
Sí, definitivamente es… Por eso es bueno tener mentores porque si solo estás hablando contigo mismo, no te das cuenta de que ya estás haciendo algo. Sólo quiero asegurarme de que es ganar-ganar. Cada vez que armé mis ofertas anteriores, fue beneficioso para mí y para el vendedor. Pero solo estoy aprendiendo cómo funcionaría, porque algunas ofertas pueden querer un pago global, o cómo se vería si tuviera que refinanciarlo, pudiendo poner esa capa adicional en lo que ya soy bueno. en con el análisis.
Ashley:
Lawrence, las ofertas que estás recibiendo, que estás analizando, ¿cómo las obtienes?
Lawrence:
Ah, red. Soy un gran networker. Llevo tarjetas de visita. La gente me reconoce por mi pajarita en la ciudad. Simplemente le digo a la gente: “Oye, soy un inversionista de bienes raíces. Busco propiedades. Llegar a mí." Estoy activo en las redes sociales, como todos ustedes saben. Las dos formas en que encontré esas propiedades, una fue a través de la entrega de alimentos. Así que me detuve y pensé que el contratista era el dueño, y dije: "Oye, ¿es esta tu casa?" Él dice: "No, pero te daré la información de contacto del propietario". Estoy como, "Oh, genial". Y compré esa propiedad. Luego la segunda propiedad fue a través de un grupo de Facebook. Un tipo publicó y dijo: "Oye, estoy tratando de vender una propiedad". Estoy como, "Está bien, déjame hacer los números". Así que definitivamente siento que a la gente le gusta decir cliché, tu red es tu red, pero eso es realmente cierto. No es lo que sabes sino a quién conoces.
Ashley:
Muy rápido, ¿cuáles son algunas de las formas en que eres? Además... Así que estás buscando en los grupos de Facebook, te detienes en los lugares. ¿Cuáles son otras formas en las que está buscando ofertas además de decirle a todos lo que está haciendo con los bienes raíces? ¿Estás haciendo algún tipo de campaña de correo? Supongo que estás tocando puertas, deteniendo a los contratistas.
Lawrence:
Hice una campaña por correo y la hice yo mismo. Entregué todas las cartas. Creo que hice tal vez 50 porque estaba como, "Realmente los quiero escritos a mano y esas cosas". Creo que probablemente después de la décima carta dije: "Ya lo superé". Pero me di una meta y envié unas 10 cartas. No obtuve ninguna oferta, pero terminé conectándome con un agente de bienes raíces que dijo: “Oye, ¿alguna vez le enviaste una carta a uno de mis clientes? Porque creo que recibió una carta. Definitivamente no quiere vender, pero nunca había recibido una carta escrita a mano”. Ella dice: "Te tendremos en cuenta si alguna vez decide vender algo de su cartera".
Ashley:
Lawrence, ¿cuál es tu por qué de todo esto? ¿Por qué te esfuerzas y te esfuerzas por convertirte en un inversionista de bienes raíces? ¿Cuál es el propósito detrás de esto?
Lawrence:
Mi por qué es romper la pobreza generacional en mi familia. Nací en los proyectos de vivienda de Nueva Orleans, Calliope Projects. Probablemente sea uno de los peores proyectos de vivienda en Estados Unidos. Fui criado por una madre soltera que no era perezosa. Trabajó en unos tres trabajos, pero solo con una educación apenas secundaria, tal vez hasta el noveno grado. Tuvo que convertirse en conserje en hospitales. Entonces, lo que hizo, como madre soltera, trató de ayudarme a mí ya mis hermanas. Soy uno de siete. Tengo seis hermanas. Ella no tenía antecedentes de educación financiera. Mi ética de trabajo proviene de ella, pero ella no sabía que no puedes volverte rico simplemente trabajando.
Mi porqué es romper esa maldición porque soy el único en mi familia que entiende la educación financiera y la practica. Así que sería un momento de círculo completo poder dejar un legado que está más allá de mí, para que mis futuros sobrinos y sobrinas y sobrinos nietos y posibles hijos no tengan que nacer en la pobreza. Así que ese es mi por qué.
Ashley:
Lorenzo, estoy muy orgulloso de ti. Simplemente decir que ha tomado la iniciativa de educarse a sí mismo, es muy difícil cambiar la forma en que ha sabido que todo durante toda su vida cambie y quiera tomar medidas en otra cosa. Creo que es un gran por qué-
Lawrence:
Gracias por su atención.
Ashley:
… y parece que definitivamente es suficiente motivación para que sigas adelante y realmente crees esa riqueza generacional.
Tony:
Lawrence, me encanta escuchar la historia, y creo que es una prueba de que el punto de partida obviamente tiene un gran impacto en lo lejos que puedes llegar, pero definitivamente no limita lo que eres capaz de hacer. Creo que mi pregunta de seguimiento es, ¿qué crees que fue lo que despertó esa idea en ti? Debido a que muchas personas que crecieron en ciertos entornos, es todo lo que saben, es todo lo que están expuestos, ni siquiera pueden comprender nada más allá de lo que ven a su alrededor. Entonces, ¿qué hubo en tu educación que te permitió ver más allá de eso?
Lawrence:
Por supuesto. Como dije, mi madre tenía dos o tres trabajos. Lo que hizo fue que quería exponer nuestra mente, así que me envió a escuelas privadas. Así que yo era uno de los pocos niños de los proyectos que iban a una escuela privada con niños cuyos padres eran médicos, abogados y esas cosas. Cuando salía de esta zona de pobreza, me iba a estos barrios o suburbios. Empecé a enamorarme de estas casas unifamiliares, y mi pequeño cerebro lo asoció con una vida mejor. Sabemos que hay delitos y actividades delictivas que ocurren en cualquier lugar. Pero pensé, necesito llevar a mi familia allí, y nunca quiero que ninguno de los miembros de mi familia no viva en un entorno seguro, entre comillas. Entonces, al poder ir a esos vecindarios cuando iba a la escuela privada, asocié esas casas como una vida mejor porque ese ambiente era completamente diferente a los disparos criminales y la actividad que presencié cuando era niño.
Tony:
Bueno, felicitaciones a tu mamá por tener esa perspectiva para ayudarte a expandir lo que estabas viendo porque todo lo que tienes que hacer es verlo e inmediatamente ahora se convierte en algo que es alcanzable. Así que un par de cosas. En primer lugar, me encanta que te centres en las finanzas creativas. Ash y yo, esa no es nuestra súper especialidad. Creo que ambos hemos incursionado en el espacio de financiación del vendedor. Hay un par de episodios de otros programas de BiggerPockets que quiero que vayas a escuchar. Esto será parte de tu tarea. On the Market, episodio 29, Pace Morby's en ese episodio, y luego BiggerPockets, episodio 527.
Entonces, para aquellos de ustedes que son miembros profesionales de BiggerPockets, Lawrence, sé que lo son, pero esto es más importante para nuestros novatos que están escuchando. Si son miembros profesionales, en realidad obtienen acceso como miembro profesional a Invelo, que es el software que lo ayuda a encontrar ofertas fuera del mercado. Puede enviar correos, puede hacer [inaudible 00:33:13], todo tipo de cosas geniales para ayudarlo a encontrar ofertas fuera del mercado. Lawrence, ya tienes acceso a eso, pero para nuestros novatos, podría ser bueno que ustedes también lo revisen.
Ashley:
Bueno, Lawrence, muchas gracias por compartir el comienzo de tu viaje con nosotros. Tony repasó un poco tu tarea para escuchar esos episodios de Pace Morby. Entonces, también lo desafiaría a armar una oferta de muestra. Incluso si es solo una propiedad que ve en la MLS, continúe y escriba lo que ofrecería para el financiamiento del vendedor. ¿Cuánto pondrías por la propiedad? ¿Cuál sería la tasa de interés que harías? ¿En cuántos años lo tendrías amortizado? ¿Habría un pago global? ¿Sería exigible? Así que prepara una oferta de muestra. Entonces quiero que lo traigas la próxima vez que estemos en una llamada, y vamos a repasarlo y mirarlo. Veremos los números en el trato, y veremos cómo configura el financiamiento del vendedor en él y qué número realmente tiene sentido comprar la propiedad.
Lawrence:
Impresionante. Eso suena genial. Estoy listo para ir a trabajar.
Ashley:
Lawrence, ¿cuál es tu Instagram si alguien quiere conectarse contigo?
Lawrence:
Mi Instagram es Lawrence, ortografía común, LAWRENCE, subrayado Briggs, BRIGGS. No puedes extrañarme. Tengo una gran sonrisa y una pajarita.
Ashley:
Lawrence, muchas gracias, y estamos ansiosos por pasar los próximos 90 días con usted y brindarle todo el valor que podamos para ayudarlo a continuar su viaje de inversión.
Lawrence:
Yo también. ¡Guau!
Tony:
Melanie, bienvenida al podcast de novatos en bienes raíces. Eres nuestro tercer y último aprendiz de este episodio. Estamos muy emocionados de compartir su historia con nuestra audiencia aquí y conocer lo que sucederá durante los próximos 90 días. Breve información sobre ti, Melanie, ya tienes dos propiedades en Colorado, lo cual es increíble. Pasaste el último mes en Florida mirando algunos alquileres a corto plazo, tan emocionado de sumergirte en eso. Ya tienes tu licencia de bienes raíces, lo cual es genial. Los objetivos a largo plazo para usted son alejarse de ese W2 y pasar parte del año en un lugar que sea un poco más cálido que Colorado. Tan emocionada de tenerte en el podcast, Melanie. Bienvenido al grupo de aprendices.
Melanie:
Muchas gracias. Estoy tan emocionada de estar aquí. No podría haberme presentado mejor y realmente emocionado de ser parte de esta cohorte. Lawrence y Brandon son maravillosos. Hemos estado chateando fuera de línea. Simplemente muy agradecido por la oportunidad.
Tony:
Emocionante. Sé que estás buscando alquileres a corto plazo. ¿Cómo ha sido ese viaje para ti hasta ahora? ¿Porque ya tiene los dos contratos a largo plazo en Colorado, y este será su primer contrato a corto plazo?
Melanie:
Uno es en realidad un semestre, parte de nuestra residencia principal. Nos topamos con eso. Estaba destinado a ser a largo plazo, pero sí, esta sería la empresa a corto plazo.
Tony:
¿Cuáles son algunos de esos desafíos con los que siente que se está enfrentando al entrar en este mundo de alquileres a corto plazo?
Melanie:
Supongo que para brindarles algunos antecedentes, fui a BPCon y asistí a la sesión de Amanda Han sobre estrategias fiscales y básicamente aprendí sobre estudios de segregación de costos y específicamente los beneficios de ser un empleado W2 y tener un STR. Así que dejé BPCon y simplemente dije: "Está bien, tengo que comprar un STR antes de que termine el año". Soy nativo de Colorado, pero no podría odiar tener frío más de lo que posiblemente lo haga”. Así que pensé que Florida probablemente sea el lugar. Tenemos familia allí. Solo voy a estar comprometido con ese proceso.
Encontré un agente en los foros de BP y ha sido fenomenal. Hemos estado hablando mucho sobre lo que me interesaba y mi presupuesto. Rápidamente, me di cuenta de que me estaba sintiendo un poco por encima de mi cabeza. Mi W2 está en la industria tecnológica. Cuando comencé el proceso y pensé en ello, sentí que tenía más tolerancia al riesgo en general, y estoy empezando a sentir que tengo un poco menos. Entonces, pensar en comprar una propiedad de $ 400,000, $ 500,000 con una piscina que funcionaría muy bien en Airbnb se volvió un poco más estresante. Así que ese fue el comienzo de eso.
Cambiamos un poco. Cambié un poco mi rango de precios. Empezamos a buscar otras propiedades. Pero mi desafío actual es que he estado mirando varios de ellos, vi algunos en persona, la tarifa diaria promedio, en algunos de mis análisis, simplemente no está funcionando para mostrar realmente ninguna ganancia y, en muchos casos, es bastante negativo. Creo que tiene sentido para mi punto de precio y solo mirando algunas de las propiedades un poco más lejos de la costa.
Diría que mi mayor desafío es, ¿realmente necesito reconsiderar este movimiento para el momento actual en el que nos encontramos? Estoy viendo la ocupación en las propiedades de Airbnb en toda Florida y solo veo una ocupación mucho más baja de lo que esperaría y lo que he oído que son temporadas altas. Entonces, pensando en la viabilidad considerando el estado de la economía, los vientos en contra económicos y todo, solo quiero ser inteligente con este objetivo porque, en última instancia, la idea es tener una propiedad que fluya en efectivo. Puedo esperar para escapar del invierno por unos años más antes de entrar en un trato forzado.
Tony:
Bueno, aprecio todos esos antecedentes, Melanie. Algunas preguntas de seguimiento de usted aquí. ¿Qué dirías que es más importante para ti? ¿Es obtener una propiedad en Florida o es obtener la propiedad adecuada en cualquier lugar?
Melanie:
Gran pregunta. Es conseguir una propiedad que fluya en efectivo. El objetivo más amplio es volverse financieramente independiente y encontrar propiedades que fluyan en efectivo. Por lo tanto, sacrificaría fácilmente la búsqueda de una propiedad en cualquier área específica si pudiera ubicar una que agregaría a una cartera, mi cartera, y comenzaría a ayudar a generar ganancias reales.
Tony:
Una pregunta adicional, ¿ha mirado otros mercados fuera de Florida?
Melanie:
Sí, sigo The Short-Term Shop. Me encanta el podcast de Avery. Conozco algunas de las áreas en las que están activos. No he hecho ningún análisis allí, pero observé, además del área en la que estaba en Tampa, algunos de los otros mercados de Florida en los que estaban buscando. Sé que Estamos en las montañas Blue Ridge, algunas áreas en Georgia, Mississippi también. Estoy abierto a esos. Creo que una cosa que quería comentar con todos ustedes es que es una inversión. Quiero asegurarme de no asustarme demasiado pronto y de no rendirme demasiado pronto. Por supuesto, el objetivo es encontrar una propiedad en los próximos 90 días. Pero la respuesta corta es que estoy abierto a considerar otros mercados si llega al punto en que solo necesito reconsiderar mi decisión anterior.
Ashley:
Obviamente, Tony será mucho más valioso que yo para comprender la industria de alquileres a corto plazo. Una ocurrencia común que he visto de los invitados que hemos tenido recientemente es que quieres ver dónde hay grandes atracciones que la gente siempre va a visitar. Acabamos de tener a alguien que habló sobre los parques nacionales, cómo nunca ven que la gente deje de visitar los parques nacionales. Tony, también me interesa saber lo que piensas sobre permanecer en los mercados donde hay una gran atracción que la gente siempre va a visitar constantemente. Entonces, Melanie, si pudieras hacer un seguimiento de los mercados de Florida que estás viendo, ¿tienen algún gran atractivo que quizás sea algo más que el clima cálido y la playa?
Tony:
Obviamente, ambos mercados en los que estamos muy activos en este momento se centran en los parques nacionales. Estamos en Tennessee cerca de las Montañas Smokey. Estamos en Joshua Tree, cerca del Parque Nacional Joshua. Así que también tengo un gran amor por la escena de los parques nacionales. Bueno, este es mi consejo, Melanie, y también dejaré que respondas la pregunta de Ashley.
Creo que en muchos de los mercados de alquileres vacacionales más maduros hemos visto aumentos masivos de precios en los últimos dos años, pero las tarifas diarias promedio en esos mercados no han seguido el ritmo de esos aumentos de precios. Entonces, una cabaña en Tennessee podría valer un 75 % más en 2022 que en 2019, pero los ADR no han aumentado en un 75 % para compensar esa diferencia. Por lo tanto, está viendo que las ganancias en algunos de estos mercados más grandes y maduros se reducen un poco, razón por la cual hice la pregunta sobre la selección del mercado. Creo que para los inversores más nuevos que ingresan a algunos de estos mercados más secundarios y terciarios donde hay demanda, algo así como un parque nacional o algún otro tipo de conductor, pero no son tan populares como Smoky Mountains donde hay 10,000 listados en general. región. Te dejaré responder la pregunta de Ashley sobre cuáles son los otros atractivos de Florida.
Melanie:
Para ser honesto contigo, Ashley, lo que hice en lugar de... No, no estaba buscando otros puntos calientes. Sé que ese es un consejo realmente vital que he escuchado en muchos podcasts, asegurándose de estar cerca de hospitales u otros lugares turísticos. Mi mayor consideración fue solo el océano y la preferencia personal al principio. Así que definitivamente tengo espacio para profundizar más en eso. También estaba eligiendo áreas en función de... Mi segundo factor, ya que estaba dando un paso atrás, fue mirar algunas plataformas de análisis. Entonces, STR Insights fue uno que estuve mirando bastante. Básicamente, para resumir, estaba pensando que los precios son mucho más bajos en esta área en particular. Tal vez va a haber un margen más alto aquí porque está poniendo menos. Pero luego investigué un poco más en el foro de BiggerPockets. Muchos de los comentarios que recibí fueron que no hay atractivos en esta área, y solo estos análisis, básicamente mirar datos de ubicaciones específicas, no es suficiente. Por lo tanto, es un factor que realmente debo tener en cuenta ahora si sigo buscando un alquiler a corto plazo con seguridad.
Ashley:
Mis alquileres a corto plazo son todos en áreas muy rurales donde la atracción es un hospital muy pequeño, o la gente simplemente viene y se queda porque solo hay un hotel en la ciudad, así que literalmente no hay nada más. Pero también estoy haciendo arbitraje de Airbnb donde hay muy poco riesgo. No voy a invertir $400,000 en una propiedad. Las que tengo son propiedades de $ 50,000 a $ 100,000, por lo que no son estas grandes inversiones que, si por alguna razón la gente ya no viene allí, no es un gran problema por el que pueda cubrir el costo. Un rato. Pero dijiste que obtienes un flujo de caja negativo cuando haces el análisis del trato. ¿Cuántas ofertas ha presentado?
Melanie:
No he presentado ninguna oferta.
Ashley:
Esto es lo que quiero desafiarte porque tu tarea es hacer algunas ofertas bajas. Entonces, al precio de compra, obtiene un flujo de efectivo negativo. Entonces, ¿cuál debería ser el precio de compra y cuáles deberían ser los términos del préstamo para que sea un flujo de caja? Entonces empieza a lanzar una oferta. Incluso si solo hace una oferta entre ahora y el momento en que hablamos, simplemente tírela a ese precio bajo.
Otra cosa que también puede hacer es solicitar datos de 2019 si ya existe un alquiler a corto plazo. Mi compañero y yo analizamos los campamentos, y eso es algo que todos los operadores de campamentos con los que hemos hablado han dicho: no usen datos solo de 2020 y 2021 y ahora 2022. Regrese a 2019 y obtenga datos de allí también. , antes de viajar explotó por ese par de años y ver cómo era entonces. Así que vea si puede obtener alguno de esos datos. Luego, incluso volviendo a... Tony en AirDNA, ¿puedes volver y mirar los datos de los mercados para ver cuál fue la tasa diaria en 2019? Obviamente, no va a ser lo mismo, pero podrías ver cuál es la ocupación.
Tony:
Por lo general, los datos que miro solo se remontan, creo, a 18 meses, por lo que no sé si ese software se remonta a 2019 o no.
Ashley:
Bueno, Melanie, nos encantaría que envíes una oferta, incluso más de una, mejor, pero solo hazla al precio de tu oferta y no tengas miedo de insultar a alguien o de hacer esa oferta baja. Además, es súper emocionante y vale la pena si lo aceptan. O incluso si te contestan, puedes ver que tal vez haya otra forma de hacer que esto funcione, y podemos hablar de eso, si eso sucede. Creo que es hora de que estés listo para hacer una oferta a cualquier precio que tenga sentido.
Melanie:
Gracias Ashley. Me encanta esa recomendación.
Tony:
Mi segundo consejo para ti, supongo que la tarea aquí sería elegir al menos otros dos mercados. Florida es un mercado muy grande y popular con mucha competencia. Independientemente de dónde estemos en el ciclo, la gente siempre va a Florida y es un destino turístico muy popular. Así que quiero que intentes encontrar al menos otros dos mercados que quizás sean mercados de tamaño mediano, en algún lugar donde haya entre 100 y 500 listados en esos mercados, por lo que todavía hay un atractivo decente allí, pero la competencia es definitivamente más suave en términos de cómo muchas personas estaban enviando ofertas, y los puntos de precio probablemente también serán un poco más bajos.
Cuando observa estos mercados, realmente hay tres cosas que desea buscar. Esto se aplica no solo a ti, Melanie, sino también a todos nuestros oyentes. En primer lugar, desea ver las políticas. Quiere entender cuáles son los permisos de alquiler a corto plazo para esa ciudad, para ese condado. Por lo general, en el sitio web del condado o llamando allí, puede obtener esa información con bastante rapidez. La segunda es la popularidad. No quieres ir demasiado pequeño. Si hay algo menos de 100 listados, probablemente no tocaría ese mercado. Quiero ver al menos algunos alquileres a corto plazo activos ya solo como prueba de concepto. No sé si me gustaría ser el décimo listado en una ciudad determinada porque podría significar que quién sabe si la gente aparecerá o no. La tercera cosa es sólo la rentabilidad. Desea asegurarse de que después de marcar las dos primeras casillas aún pueda encontrar ofertas que cumplan con su rendimiento.
Cuando realmente está mirando las propiedades en sí, quiere mirar la ubicación. Cada ciudad tiene un punto de acceso donde los listados tienden a funcionar un poco mejor y, a través de su análisis, comenzará a ver dónde están esas propiedades con mejor rendimiento. Quieres ver las comodidades. ¿Cuáles son los mejores servicios en ese mercado? ¿Esta propiedad tiene esos servicios, o tengo la posibilidad de agregar esos servicios? Luego tercero es el valor, lo mismo que la rentabilidad. ¿Va a obtener el rendimiento que desea después de factorizar todas esas cosas? Sé que es un bocado. Regresa, vuelve a escuchar lo que acabo de decir ahora mismo. Pero creo que si abordas esas pocas cosas, estarás en una posición mucho mejor cuando hablemos la próxima vez.
Melanie:
Gracias por eso. Tengo una pregunta de seguimiento si está bien.
Tony:
Sí.
Melanie:
Me pregunto, pensando en el año que viene, en los cálculos o simplemente como le aconsejas a la gente, ¿estás considerando una ocupación más baja? ¿Estás tratando de tener en cuenta eso simplemente sabiendo que las cosas están cambiando en general?
Tony:
Definitivamente creo que probablemente quieras agregar un poco de búfer a cualquier ADR o cálculos de ocupación que estés haciendo. Cuánto es realmente difícil de decir porque nadie realmente tiene esa bola de cristal. Pero creo que agregar tal vez un 10 % negativo en sus ADR o un 15 %, si quiere ser súper conservador, es realista. Solo sepa que cada cambio de dólar en un ADR tiene un impacto bastante grande en sus ingresos al final del año. Entonces, en algún lugar alrededor del 10% podría ser bastante bueno.
Solo sepa, todas las recesiones que se remontan a los años 60, la mayoría de ellas duró, en promedio, poco menos de 12 meses. Entonces es como, ¿puedes comprar esta propiedad? Incluso si tal vez no sea un jonrón durante esos primeros 12 meses mientras existe toda esta incertidumbre económica, ¿qué sucede en el año dos, en el año cinco y en el año 10 cuando posee el alquiler a corto plazo? Si marca esas casillas de las que hablamos donde está golpeando la ubicación, está golpeando el valor, está golpeando las comodidades, lo más probable es que la lista continúe funcionando bien. Probablemente habrá cierta incertidumbre a corto plazo, pero creo que, como inversionistas de bienes raíces, tenemos que aguantar esos golpes y recordar que realmente estamos invirtiendo para esa apreciación y flujo de efectivo a largo plazo también.
Melanie:
Si absolutamente. Ese es un gran recordatorio.
Ashley:
Melanie, antes de que terminemos la llamada de hoy, ¿cuál es tu razón para invertir en bienes raíces?
Melanie:
Realmente amo mi W2. Tengo la suerte de tener un equipo maravilloso y poder hacer lo que hago. Al mismo tiempo, simplemente no quiero sentarme detrás de mi computadora por el resto de mi vida. Tengo muchas ganas de poder incorporar algo de esa libertad en mi vida, por lo que la independencia financiera es el principal motivo. Ayuda que los bienes raíces sean tan divertidos, desafiantes, emocionantes e interesantes. Así que estoy muy motivado para seguir aprendiendo y creciendo. También he buscado obtener mi licencia de forma paralela solo porque realmente evalúo o disfruto evaluando ofertas. Así que espero que eso continúe siendo parte de mi carrera, pero un poco más flexible a medida que pasa el tiempo.
Ashley:
Bueno, Melanie, muchas gracias por acompañarnos durante los próximos 90 días. Estamos súper emocionados. ¿Dónde puede alguien comunicarse con usted si quiere conectarse con usted?
Melanie:
Odio sonar tan seco, pero te animo a que vayas a LinkedIn. No soy muy activo en Instagram. Siento que siempre estoy en LinkedIn. Así que solo mi nombre, Melanie Wilmesher, y super receptivo allí. Probablemente sea el lugar más triste para que la gente se acerque que hayas escuchado.
Ashley:
Una de mis mejores amigas, Lika, es una reina de LinkedIn. Ella me regaña todo el tiempo porque no estoy en LinkedIn. Ella ha obtenido tantos tratos desde allí, prestamistas privados de dinero desde allí e inversores con los que trabajar. Ella ha tenido un gran éxito con eso.
Melanie:
Está bien, me lo llevo.
Ashley:
Muchas gracias por acompañarnos Melanie. Tony, acabamos de conocer a nuestros tres aprendices, repasamos sus objetivos y les asignamos su primera tarea. ¿Cuáles son tus pensamientos?
Tony:
Creo que algunas de las cosas que veo en los tres es que los desafíos que pensaban que eran desafíos no eran tan grandes como realmente eran. Cuando se toma un tiempo para desentrañarlos, comprende que los pasos que debe seguir son un poco más claros de lo que anticiparon inicialmente. Honestamente, creo que es algo importante con lo que se topan muchos nuevos inversores. Existe este aspecto emocional que hace que las cosas sean un poco más aterradoras de lo que realmente son, pero cuando haces un balance de todas las cosas que ya sabes y las cosas que entiendes, es un poco más fácil avanzar de lo que te crees.
Ashley:
Creo que esto puede relacionarse conmigo y contigo también, Tony, a veces sabemos lo que tenemos que hacer. Solo hace falta que alguien más nos diga que hagamos eso.
Tony:
Por eso me encanta tener un entrenador en el gimnasio porque es como, "Sí, sé que debería estar haciendo esto", pero cuando están en tu cara diciendo, "Hazlo una vez más", entonces te mantiene motivado. Con suerte, podemos tener el mismo impacto en nuestros aprendices aquí también.
Ashley:
Para todos los novatos en casa, nos encantaría que establecieran sus propios objetivos de 90 días. Si aún no sabe cuál es su por qué, realmente intente definirlo y darle algo que lo motive y lo llene de energía todos los días para seguir avanzando y alcanzar ese objetivo. Soy Ashley @wealthfromrentals y él es Tony @tonyjrobinson en Instagram. Volveremos con otro episodio. Nos vemos en la próxima. (cantando)
Mira el podcast aquí
En este episodio cubrimos
- Alta tasas de interés y cómo las hipotecas más caras han provocado que muchos inversores se detengan
- Construyendo su "caja de compra" y cómo llegar a su exacta criterios de propiedad de alquiler
- Financiamiento creativo Y cómo comprar una propiedad de alquiler más grande incluso si no tienes el dinero para ello
- Riqueza generacional y usar la inversión inmobiliaria para poner a su familia en una mejor posición
- Mercados de alquiler a corto plazo y cómo analizar un alquiler vacacional desde lejos
- Qué hacer cuando los datos de propiedades de alquiler inflados no se suman a las tarifas actuales
- Encontrar la libertad financiera y dejando tu W2 trabajo de escritorio detrás
- Y So ¡Mucho más!
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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