tú el valor de la vivienda podría ser La salsa secreta para una jubilación anticipada. Con tantos propietarios de viviendas e inversores en propiedades de alquiler en todo el país sentado sobre cientos de miles de activos inmobiliarios, uno pregunta, “¿y si utilizó este capital atrapado para generar riqueza?” Y aunque la mayoría de los propietarios no querrán vender sus residencias principales, refinanciarlas con tasas hipotecarias más altas o arriesgarse a contratar una HELOC de alto precio, Los propietarios de propiedades de alquiler están en la posición perfecta para utilizar sus enormes posiciones de capital para mejorar a mayores y mejores inversiones. trajimos Chris López, inversionista y agente con sede en Denver, para explicarlo.
Chris ha podido construir un tamaño considerable cartera inmobiliaria bastante rápido, pero incluso él admite haber empezado un poco más tarde. Después de trabajar la mayor parte de su carrera como comercializador de Internet convertido en comerciante diario, Chris lo dejó todo para dedicarse de lleno al sector inmobiliario como agente e inversionista amigable con los inversionistas. Y, como inversionista de Denver, ha visto casas que compró hace apenas unos años EXPLOTAR en valory muchos otros inversores sienten lo mismo. Entonces, si estás en Austin, Boise, Raleigh, Phoenix o cualquier otro mercados en auge inmobiliario, puede parecer como si estuviera sentado sobre un montón de riqueza que no se puede tocar. Pero estarías equivocado.
En este episodio, Chris recorre Cómo los propietarios de viviendas y los inversores inmobiliarios pueden desbloquear el capital “atrapado” en sus hogares. el pasa por cuándo comprar, vender o refinanciar y como usar el Calculadora de propiedades de alquiler de BiggerPockets para decidir el mejor movimiento. Chris sabe que no vale la pena vender o mejorar todas las propiedades, pero si intercambiar algunas propiedades mediocres para los que fluyen efectivo, podría alcance sus objetivos de jubilación AÑOS más rápido, con más dinero entrando y menos estrés. Entonces, ¿quieres desbloquear el valor líquido de tu vivienda y acelera tu camino hacia jubilación anticipada? ¡Quedarse!
Haga clic aquí para escuchar en Apple Podcasts.
Escucha el podcast aquí
Lea la transcripción aquí
Mindy:
Bienvenido al podcast BiggerPockets Money, donde entrevistamos a Chris López y hablamos sobre qué hacer con el valor líquido que está atrapado en su casa.
Chris:
Entonces creo que siempre todo se reduce a: "Oye, ¿cuáles son tus objetivos?" Y sea realista acerca de cuáles son sus objetivos, porque todos los bienes raíces son un vehículo para alcanzar su objetivo. Entonces, creo que es muy bueno que la gente reevalúe este nuevo problema que tiene. Y mientras reevalúan el problema, el mercado también hace un balance de cuáles son sus objetivos en este momento y cómo han evolucionado. Porque eso nos da la estrella polar hacia dónde ir y nos ayuda a tomar las decisiones adecuadas.
Mindy:
Hola. Hola. Hola. Mi nombre es Mindy Jensen y conmigo, como siempre, está mi coanfitrión de mente-en-su-dinero-y-su-dinero-en-su-mente, Scott Trench.
De Scott:
Impresionante. Qué maravillosa introducción de mi famoso coanfitrión.
Mindy:
Ese es Snoop. Scott y yo estamos aquí para hacer que la independencia financiera sea menos aterradora. ¿De verdad pensaste que ese era el Notorious BIG? Esta bien. Eso fue aún mejor. Scott y yo estamos aquí para hacer que la independencia financiera sea menos aterradora y menos sólo para alguien más. Para presentarle cada historia de dinero, porque realmente creemos que la libertad financiera es alcanzable para todos, sin importar cuándo o dónde comience.
De Scott:
Así es. Ya sea que desee jubilarse anticipadamente y viajar por el mundo, realizar grandes inversiones en activos como bienes raíces, iniciar su propio negocio o reevaluar su cartera de bienes raíces ya construida, lo ayudaremos a alcanzar sus objetivos financieros. y saca dinero del camino para que puedas lanzarte hacia tus sueños.
Mindy:
Scott, estoy muy emocionado de hablar con Chris Lopez hoy. Él es un inversionista y agente local de Denver, y vamos a hablar con él sobre qué hacer con todo ese capital que está atrapado en su casa. Pero antes de hacerlo, tenemos un nuevo segmento en el podcast de dinero de BiggerPockets llamado Money Moment, donde compartimos un truco, consejo o truco de dinero para ayudarle en su viaje financiero. El momento del dinero de hoy es que, si tienes problemas para ahorrar, utiliza la escalera de ahorro. Aquí es donde eliges una recompensa, como unos AirPods o un día de spa, y multiplicas el coste del artículo por dos o tres veces su valor. Una vez que alcance esa meta de ahorro más el costo del artículo, recompénsese. Consigue ese artículo. Después de eso, elige un artículo más caro y comienza el proceso de nuevo. Si tiene una propina de dinero para nosotros, compártala enviándonos un correo electrónico.
De Scott:
Y como recordatorio, siempre estamos buscando invitados que vengan al programa para compartir su historia monetaria o que vengan como invitados a nuestros episodios del Viernes de Finanzas. Entonces, si está interesado, presente su solicitud en bigpockets.com/guest o en bigpockets.com/financereview.
Mindy:
Antes de traer a Chris, tomemos un breve descanso.
Y estamos de vuelta. Chris López es un inversionista y agente de bienes raíces de Denver. Se le puede ver en el canal de YouTube BiggerPockets y también es el fundador de Envision Advisors. Chris, bienvenido al podcast de dinero de BiggerPockets.
Chris:
Hola, Mindy. Estoy emocionado de estar aquí y listo para hablar de algo de dinero y hacer algunas compras.
Mindy:
Bueno, hoy vamos a hablar de bienes raíces. Chris, cuéntanos un poco sobre ti y en qué te especializas específicamente.
Chris:
Entonces, como mucha gente, ser agente de bienes raíces e inversionista de bienes raíces no fue mi primera carrera. Hace poco cumplí 40 años y hace unos ocho años estaba listo para mi segundo acto en la vida. Lo cual fue una evolución de mis primeros negocios, que consistían en mucho marketing en Internet y muchas operaciones intradía en el mercado de valores y en el mercado de divisas. La respuesta corta es: aprendí mucho sobre marketing en Internet y tuve mucho éxito allí. Y me fue horrible, como a la mayoría de la gente, en el trading intradía y en el comercio de divisas. Entonces todo eso me hizo volver y darme cuenta: “¿Sabes qué? El sector inmobiliario es a donde quería dedicarme cuando tenía 20 años, pero no tenía los recursos ni el dinero para hacerlo. Pero ahora tengo poco más de 30 años. Obtuve experiencia, obtuve algo de dinero, obtuve mucha más experiencia. Puedo salir y empezar a hacerlo”.
Entonces, en ese momento decidí orientar mi carrera hacia el sector inmobiliario, porque necesitaba una nueva fuente de ingresos para mi negocio y también quería dedicarme a la inversión inmobiliaria. Por eso creo firmemente que cuanto más pueda fusionar mis intereses y mi carrera con mis objetivos de jubilación a largo plazo y mis objetivos de inversión, mejor será. Así que hice un arreglo y cambio, gané dinero, pero lo odié. Intenté vender al por mayor. Eso no fue para mí. Pero al salir y hablar con agentes de bienes raíces, y comenzar a hacer negocios de bienes raíces, me di cuenta: “Guau. Existe una gran oportunidad en el mundo de los agentes de bienes raíces para salir y ser agente, y ayudar a las personas a salir y hacer lo que yo quiero hacer”. Lo cual no es arreglar y cambiar o ganar dinero a corto plazo al por mayor, sino cómo salir e invertir para que durante los próximos 20 años pueda alcanzar mis objetivos de jubilación.
Así que tomé mis habilidades de marketing en Internet y las aproveché para convertirme en agente de bienes raíces. Para comenzar a construir mi negocio, dar a conocer mi nombre, líderes de ingeniería. Y me ocupé de ayudar a las personas a invertir en bienes raíces aquí localmente en Denver. Por eso me he centrado mucho en la localidad de Denver y en la mentalidad y las tendencias de inversión inmobiliaria a largo plazo. Entonces, eso nos lleva al presente.
De Scott:
Sí. Entonces, uno de los desafíos que enfrentan los inversionistas inmobiliarios de Denver, incluido yo mismo, probablemente usted también, Chris y Mindy, es que lo hemos hecho muy bien durante los últimos 10 años invirtiendo en propiedades aquí. Los valores de las propiedades han aumentado enormemente. Usted compró una propiedad hace cinco, seis, siete u ocho años, es posible que haya duplicado su valor o casi. Es posible que hayamos refinanciado con retiro de efectivo algunas propiedades. Personalmente, tengo un montón de capital y me siento estancado. Estoy muy feliz de tener este problema. No me quejo de este problema, pero estoy estancado. ¿Bien?
Porque si vendo la propiedad, tengo que pagar impuestos sobre la ganancia. Tengo que liquidar mi hipoteca y luego tengo que redistribuir este efectivo en otra cosa que tenga sentido. Si comprara otra propiedad, por ejemplo, sin un intercambio 1031, estaría cambiando mi hipoteca del 3% por una hipoteca del 5 o 6%. Si hago 1031 intercambio, estoy haciendo lo mismo. Tengo que cambiar las hipotecas. Si retiro dinero refinanciando para retirar efectivo, el mismo trato. Estoy cambiando mi baja tasa de interés. Así que creo que este problema del aumento de las tasas de interés realmente ha creado un problema interesante para aquellos de nosotros que hemos estado invirtiendo. Y me preguntaba qué piensa usted sobre el acceso a ese capital y cómo abordan los inversores este buen problema.
Chris:
Sí, y esa es la forma de empezar. Es un gran problema tenerlo. Es el problema del éxito del primer mundo, y lugares como Denver, Austin, Salt Lake City y muchos de los mercados que han experimentado apreciación en la última década, están teniendo este problema. Básicamente, lo que es es que alguien compró una propiedad hace unos años con una tasa máxima del 7, 8, 9%. Un muy buen alquiler. Más adelante, los alquileres han aumentado, un 40, 50%. Los valores se han duplicado o triplicado. Así que ahora las tasas de capitalización se han comprimido. Así que ahora las tasas máximas son del 4% y el 5%. Y cuanto más bajas sean las tasas máximas, normalmente peor será el alquiler, como regla general. Esto plantea este interesante desafío para las personas que dicen: “Oye, estoy obteniendo un flujo de caja bastante bueno con mi propiedad. De 800 a $1,200 al mes de descuento en un alquiler unifamiliar aquí en Denver. Me quedan $200,000 en el saldo de mi hipoteca al 3.25%, pero mi propiedad vale $800,000”. Y son todos los puntos que expusiste, Scott, en cuanto a "¿Qué haces?"
Así que creo que es muy importante que las personas primero den un paso atrás y hagan una visión general de cuáles son sus objetivos, porque usaré mi ejemplo. Empecé a comprar bienes raíces cuando era soltero. Bueno, ahora estoy casado, tengo un nuevo negocio y tengo dos hijos pequeños. Mi vida ha cambiado dramáticamente. Así que mis objetivos han cambiado y también ha cambiado la cantidad de tiempo que quiero dedicar a mis inversiones inmobiliarias. Quiero pasar tiempo con mis hijos, no salir a pintar paredes. Entonces creo que siempre todo se reduce a: "Oye, ¿cuáles son tus objetivos?" Y sea realista acerca de cuáles son sus objetivos, porque todos los bienes raíces son un vehículo para alcanzar su objetivo. Entonces, creo que es muy bueno que la gente reevalúe este nuevo problema que tiene. Y mientras revalorizan el problema, el mercado también hace balance de cuáles son sus objetivos en este momento y cómo han evolucionado. Porque eso nos da la estrella polar hacia dónde ir y nos ayuda a tomar las decisiones adecuadas.
Y quiero decir, muchas veces no hay una respuesta correcta o incorrecta para las personas cuando se trata de equidad. Y creo que es muy importante pensar primero: "Oye, si vendo esto, ¿cuáles son mis consecuencias fiscales?" Quiero decir, tengo la casa hackeada. Scott, tienes la casa hackeada. Muchos de los oyentes de BiggerPockets han pirateado House. Si tiene una oportunidad en la que puede vender una propiedad y está en esa exclusión de ganancias de capital de dos de cada cinco años, entonces podría ser un muy buen momento para comprar y simplemente tomar 200 , 300,000 dólares de capital fuera de la mesa. Toma ese regalo del Tío Sam y sigue adelante. Ahora, la gran mayoría de las personas no pueden acceder a esa exclusión de las ganancias de capital. Y luego la gente se obsesiona con: "Oh, bueno, no quiero deshacerme de mi tasa de interés del 3%". Bueno, sí, pero no me limitaría a mirar esa métrica. Porque hay muchos escenarios en los que, al mantener ese 3%, mientras ahorras dinero en intereses, estás ahorrando un dólar aquí. Pero en realidad se está perdiendo 10 dólares en creación de riqueza aquí al no redistribuirlos con apalancamiento y una propiedad con mejor tasa de capitalización.
Por lo tanto, todo se reduce a ejecutar múltiples escenarios muchas veces. Oye, descubre cuáles son tus objetivos. Y luego, “¿Qué puedo hacer con esa propiedad? De hecho, permítanme ejecutar escenarios. ¿Debería pagarlo? Y para mucha gente, esa no es la respuesta correcta. Porque si necesita acumular más propiedades para sus objetivos de jubilación, bueno, pagar una propiedad no lo llevará allí.
De Scott:
¿Puedo hacer una pregunta rápida aquí? Dijiste que transferir el capital de mi propiedad a una propiedad con una tasa de capitalización más alta podría ser una buena idea. Pero soy un inversionista aquí en Denver y soy increíblemente arrogante. Y creo que compré algunas de las mejores propiedades de alquiler, propiedades de alquiler con flujo de efectivo aquí, y no estoy convencido de que la tasa máxima de otra propiedad aquí en Denver vaya a ser más alta que las que tengo. Creo que construí un portafolio razonablemente bueno con esto. Entonces, ¿está sugiriendo en este caso que salga del estado, por ejemplo, y vaya a otra propiedad? Me pregunto si muchos inversores sienten que su cartera tiene tasas de capitalización razonables allí y se encuentra, al menos por la condición de su propiedad, entre los mejores tipos de inversiones con flujo de efectivo en su área.
Chris:
¿Cuál es la tasa máxima de una de sus propiedades, aproximadamente?
De Scott:
Seguro. Yo diría, y uso las relaciones alquiler-precio como una regla general, pero diría que está en el rango de 0.65 de alquiler-valor.
Chris:
¿Así que lo que? Entonces, ¿una tasa máxima del 5 al 6%?
De Scott:
Claro, si somos amables. Sí.
Chris:
Bueno, quiero decir, está bien. Entonces, quiero decir-
De Scott:
Y eso es alto para Denver.
Chris:
Sí.
De Scott:
Sí.
Chris:
Muchas veces mucha gente ha comprado... Especialmente aquí en Denver. Voy a utilizar un escenario extremo, porque depende de cuál sea la valoración actual de la propiedad. Mucha gente comete el error: "Oh, compré esta propiedad hace siete años". Excelente. Eso ya no importa. Usted compró una propiedad con una tasa máxima del 9%. Tenemos que usar los números de hoy. Entonces, a partir de todo el análisis que he realizado, la regla general ha sido que si la propiedad está por debajo de una tasa de capitalización del 4%, una tasa de capitalización del 4% con una tarifa de PM, a menudo tiene sentido venderla y redesplegarla, o un 1031. Si está por encima de una propiedad con tasa de tope del 4%, muchas veces eso significa, oye, refinanciar y volver a implementar.
Ahora, con tasas de interés más altas, las cosas han cambiado. Los diferenciales son más difíciles, pero descubrí que la tasa de capitalización del 4% es el umbral. Y muchas veces es como: "Oye, la gente tiene una propiedad con una tasa máxima del 3.5%". Porque compraron una propiedad en Sloan's Lake, que es un área que ha experimentado una apreciación masiva en Denver. Venderá una propiedad con una tasa máxima del 3.5%. Y yo diría: "Se necesita un aumento de entre el 1.5 y el 2% en la tasa de capitalización junto con un mayor apalancamiento". Por lo tanto, una tasa de capitalización más alta y un mayor apalancamiento son la clave para que esa transacción valga la pena.
Mindy:
Bueno. Visito los foros de BiggerPockets todo el tiempo, y puede encontrarlos en bigpockets.com/forums, y encuentro que el concepto de tasa de capitalización es confuso incluso para algunos inversores con mucha experiencia. ¿Puedes explicar de qué estás hablando, para que las personas que están escuchando y que probablemente estén muy confundidas puedan entenderlo?
Chris:
Absolutamente, y gracias por mencionarlo. Por lo tanto, la tasa de capitalización es esencialmente su ingreso operativo neto dividido por el valor actual de su casa. Entonces lo que eso significa es que usted cobra el alquiler. Restas todos tus datos operativos. Básicamente, todo lo que no sea el pago de la hipoteca. PM, reparaciones y mantenimiento, impuestos, seguros, tarifas de HOA, paisajismo, lo que sea. Eso le brinda su ingreso operativo neto y es solo otra forma de evaluar el desempeño de esa propiedad. Yo personalmente limito las tasas. Eso funcionó bien para mí y también es bueno porque tienes deudas o no. Es una forma de comprender desde un alto nivel cómo pueden funcionar las propiedades. Sé que mucha gente usa GRM, o tasa máxima de multiplicador de tasa bruta. Concepto muy similar, sólo que un poco más avanzado y matizado. Pero creo que es una muy buena manera de ayudar en las pruebas de olfateo y conversación de alto nivel. "Oye, esto se ve bien". O, “Oye, tienes una propiedad con tasa de tope del 4%. Aquí hay algunas cosas de alto nivel que puedes hacer”.
De Scott:
Entonces, estaba usando una especie de concepto de GRM. La relación alquiler-precio es una inversión de GRM para pensar en el flujo de caja de mi propiedad. Estás diciendo tasas de capitalización. Las tasas de capitalización son mejores. Debería utilizar tasas de capitalización. Pero realmente lo veo como una relación alquiler-precio al más alto nivel, aunque puedo interpretarlo fácilmente de esa manera. Pero de todos modos, entonces usted está diciendo que una propiedad con una tasa de capitalización baja, algo en el rango de 4 o menos en este momento, que muchos inversionistas pueden encontrar que tienen en Denver específicamente, podría volver a negociarse por una propiedad que pueda ganar un Tasa de capitalización del 6 o 7% en el mercado. Y esto podría multiplicar sus retornos, dependiendo de cómo aproveche y de las suposiciones que haga.
Entonces, hay toneladas de advertencias ahí. Pero usted podría tener una implementación subóptima, es lo que está diciendo, con una de estas propiedades. ¿Cómo justifico…? Tengo que hacer tantas suposiciones y tengo que creer tantas cosas para llegar al destino en el que te encuentras. Tengo que creer que mi apreciación va a llegar a este nivel. Debo entender la diferencia entre las tasas de interés de la deuda que tengo actualmente y la que voy a obtener por una nueva propiedad. ¿Cómo entiendo todas esas opciones de compra y venta para sentirme seguro de que si llego a la conclusión: "Oh, si soy dueño de una propiedad con una tasa máxima del 4%, es hora de venderla y reubicarla en un propiedad con tasa de capitalización más alta”?
Chris:
Recurres a tus calculadoras y hojas de cálculo. Entonces, quiero decir, algo realmente simple es, quiero decir, oye, usa las calculadoras de BP y conecta el cálculo de alquiler... Ve, toma la calculadora de la hoja de cálculo de alquiler y conecta el alquiler que tienes hoy. Pero no uses los números que usaste cinco años cuando lo compraste. Utilice los números de hoy. “Oye, ¿cuál es el valor actual? ¿Cuál es el alquiler de hoy? ¿Cuáles son los datos operativos de hoy? Y suscríbelo como si estuvieras comprando la propiedad hoy. Porque cada vez que contratas a un nuevo inquilino, o firmas un nuevo contrato de arrendamiento, o lo refinancias, básicamente estás recomprando la propiedad por un tiempo. Así que analice el escenario y diga: "Oye, ¿tiene sentido esta propiedad?" Entonces puedes hacer eso con la calculadora de PA y luego descubrir cómo funciona.
La semana pasada miré la propiedad de un cliente y este es un ejemplo muy común. Compraron la propiedad por 300,000 dólares en Denver. Ahora vale como 650. Obtuvieron una hipoteca de 200,000 dólares, un préstamo con una tasa de interés del 3% y 400 en capital. Pero es una propiedad con una tasa de tope del 3.5 o 3.6%. Excelente. Conecte la calculadora y vea cómo funciona, y luego calcule cuánto capital tiene. En este caso, digamos $400,000. Y simplemente redondee hacia arriba o hacia abajo para obtener algunos costos de venta y tarifas. Asume un 1031 y juega algunos escenarios como ese. Y dicen: “Genial. Si tengo $500,000 para pagar, compraré esta otra propiedad con tasa máxima”. Podría estar en Denver, en su mercado local o fuera del estado. Simplemente, cualquiera que sea la propiedad que estés viendo, conéctate: "Oye, si vendí esto, tomé el capital y compré esta propiedad con una tasa de capitalización más alta, ¿cómo se desempeña?".
Ahora, lo que vemos a menudo... Y nuevamente, tomemos esto desde la perspectiva de Denver. Esa persona vende esa propiedad por $650,000. Pagan los honorarios de su agente inmobiliario y los gastos de cierre, 1031 it. Van a comprar un lugar por unos 1.1 millones de dólares. Pero para generar un flujo de caja, tenemos un pago inicial del 35 o 40% con una tasa de interés del 7%. Entonces, lo que sucede muchas veces es que, en ese escenario, lo vendieron con un 35% de descuento y pasaron de una propiedad con tasa de capitalización de 3.5 a 5.5. Entonces, bastante conservador y bastante realista. Su flujo de caja se mantendrá más o menos igual. Sin embargo, su valoración total aumenta y sus ingresos operativos netos a menudo se duplican. Así que a menudo miro eso: “Oye, ese es un dólar futuro. Ese es un valor futuro”.
Y esto es realmente, diré, más inversión sin intervención para las personas que quieren salir y encontrar una propiedad de valor agregado. Esto es más como: “Oye, sólo quiero salir, ver algunas propiedades y redistribuir mi capital. Soy un profesional ocupado. Soy una persona ocupada”. Para ese tipo de velocidad, lo que realmente busca es redistribuir su capital. Y ahí es donde todo se reduce a que, para muchos de los clientes con los que hablo, incluido yo mismo, hoy no vivo de mi dinero en efectivo con mis propiedades. Tengo otros ingresos que hacen eso, y todos mis alquileres son para... Es mi jubilación. Es mi grupo de inversión. Entonces, no necesito un flujo de caja masivo allí.
Ahora quiero que mis propiedades tengan flujo de caja, pero todo se reduce a: "Oye, ¿quieres más flujo de caja hoy o quieres cambiar para generar más flujo de caja en el futuro?" Entonces, muchas veces, incluso con estos ejemplos tan extremos de una propiedad con una tasa de capitalización baja y un capital alto, si bien no es tan buena como lo era hace un año, todavía tiene sentido a 10, 20, 30 años. juego de ajedrez de inversión inmobiliaria. No sé si respondí ahí a tu pregunta o enturbié el agua.
De Scott:
No, creo que es correcto. Y creo que me encanta tu respuesta, y no solo porque fue un conector para nuestras calculadoras en bigpockets.com/calc. Pero es como "Oye, esa es la respuesta: conectar todo esto en una hoja de cálculo y tomar algunas decisiones y hacer algunas suposiciones". Y una de las suposiciones clave que estarán ahí es, mire, si analiza una nueva propiedad, podrá obtener el pago inicial, todos los números básicos sobre alquileres, flujo de caja y todos esos. Tipo de cosas. Con suerte, si usted es un inversionista en bienes raíces, se sentirá bastante cómodo haciendo ese tipo de suposiciones.
Pero los factores clave en este análisis serán la tasa de interés de su deuda que obtendrá por la nueva propiedad y las tasas de apreciación que tendrá sobre el crecimiento de los alquileres y de los precios durante los próximos 30 años, y en particular en los próximos años con eso. Bueno, 30 años si piensas a largo plazo, o un plazo más corto si piensas a corto plazo. Eso realmente importa y creo que será realmente interesante. Creo que la gente descubrirá que si no creen que la apreciación va a ser muy alta, la estrategia de redistribución podría costarles. Podría tener muchas consecuencias. Pero si crees en la apreciación durante los próximos dos años y puedes poner una cifra de apreciación del 3, 4 o 5%, entonces lo que estás diciendo funcionará muy, muy bien. ¿Es eso en gran medida exacto, Chris, según tu experiencia?
Chris:
Sí, pero tengo que rechazar el supuesto de apreciación. Entonces tienes razón. Quiero decir, no recomiendo suscribir una apreciación del 6%, 8% o 10%. No lo recomendé hace años. Yo suscribo del 3 al 5% por medios históricos. Ahora, el próximo año o dos digo: “Oye, probablemente estaremos planos, al menos en Denver. Podríamos dar un punto, podríamos exponer un punto, pero simplemente dar por sentado que no lo apreciamos”. Creo que lo más importante que hay… Porque tienes razón. Si haces suposiciones locas, te perderás de control. Pero incluso si compra otra propiedad, digamos que vende en Denver y compra en Denver una propiedad con tasa máxima de 3.5 a 5.5. Si realmente está realizando una suscripción real allí, aún estará mejor con una experiencia de riqueza pura o una experiencia de creación de riqueza, porque sigue siendo una tasa de capitalización más alta.
Ahora bien, si se aprecia o los alquileres crecen más rápido, eso es una cereza grande y gruesa en la cima, que aumentará sus retornos. Pero incluso si la apreciación y el crecimiento de los alquileres son relativamente estables, lo cual creo que será así durante uno o dos años para la mayor parte del país, o será de -3 a +3 para muchas áreas, por lo que , todavía puede tener mucho sentido y seguir siendo la medida correcta en la creación de riqueza a largo plazo. Por lo tanto, la apreciación no va a lograrlo ni a deshacerlo. Yo simplemente suscribiría de manera muy, muy conservadora al 0, 1% durante el próximo año o dos, y luego probablemente volvería al 3 o 4% en el largo plazo.
La otra cosa también es que buscas oportunidades. Estas han sido algunas cosas, porque recomiendo a la gente que salga y juegue con un montón de cálculos. En este caso, “Oye, soy un inversionista de Denver. Vender en Denver, comprar en Denver”. Y eso lo haces en tu mercado. Ahora, también dice: "Oye, vende en Denver y compra fuera del estado a una mejor tasa de capitalización". ¿Porque Denver es qué? Creo que ahora es la ciudad no costera más cara. Así que el flujo de caja es muy, muy difícil de encontrar. Así que suscribe: "Oye, si compro esto". Y luego realicé una gran cantidad de acuerdos de suscripción en los que dijimos: “Oye, bueno, no quiero renunciar a mi intercambio 1031. ¿Qué pasa si lo vendí y me incorporé a un DST, un fideicomiso legal de Delaware? Sí, ahorras dinero en los impuestos. Pero durante los próximos cinco años, dado que obtienes un rendimiento del 5%, en realidad empiezas a perder dinero a largo plazo.
Pensé en escenarios como: "Oye, si realmente solo pagara ganancias de capital, debería llevarme 400,000 dólares, pero 100,000 dólares se van a otra parte". Pero saco 300,000 dólares y hago otra inversión en bienes raíces, en una sindicación, en otro negocio. Pero obtengo una TIR tan alta que todavía puede tener sentido y decir: “¿Sabes qué? Vale la pena comerse esas plusvalías”. Entonces, no te estoy dando recomendaciones aquí. Lo que quiero decir es que mucha gente hace muchas cosas hipotéticas. Bueno, haga las cosas hipotéticas y ejecute los cálculos a través de una hoja de cálculo o la calculadora de BiggerPockets. Y luego puede tomar esa calculadora y hacerlo todo para su propiedad, una propiedad en su mercado, un lugar fuera del estado, un DST. Puedes descubrir una inversión pasiva y cosas así. "Oye, ¿cómo son esas declaraciones y cuáles son esas consecuencias fiscales?" Obtenga una visión general de las cosas.
Y luego, el siguiente nivel es seguir adelante y asegurarse de hablar con su contador público certificado. ¿Cuáles son las consecuencias fiscales? Porque muchas veces, sé que para mi uso personal estimo lo que poseería en depreciación o captura de ganancias de capital, y mis estimaciones no son muy buenas. Entonces, hablé con mi contador público certificado. Y también consideraré las cosas como: “Sí, puedes viajar fuera del estado y las tasas de capitalización son más altas y más atractivas. Pero ahora hay que tener el gasto adicional de viajar y desarrollar una nueva red en el mercado”. Lo cual no es bueno ni malo, pero esas horas y gastos generalmente no aparecen en la suscripción de la propiedad. Así que creo firmemente en ejecutar un montón de escenarios y luego mirar las métricas. Y luego también observe las consecuencias fiscales y piense: "Oye, ¿cuánto ancho de banda y dinero se necesita para ejecutar esta nueva estrategia?" Y diviértete ejecutando escenarios.
Mindy:
Me gusta mucho este consejo porque puede ser muy fácil quedar atrapado en FOMO o lo que sea que esté haciendo el mercado en este momento. Eres un agente de bienes raíces. ¿Recuerdas la primavera del año pasado, cuando todo el mundo estaba comprando y a veces ni siquiera podías ver algunas de estas casas más populares? O entrarías y encontrarías una puerta giratoria llena de gente y perderías. Eres 1 de 37 ofertas. Así que puedo ver que la gente se entusiasma mucho con eso. Esta primavera, por lo que he visto hasta ahora, está empezando a verse así otra vez. No hasta el punto, porque no tenemos grandes tasas de interés. Pero todavía hace mucho, mucho calor en el área de Denver. Por tanto, podría resultar tentador vender. “Oh, estoy escuchando a Chris en el podcast de BiggerPockets Money. Y dijo que mi tasa de capitalización no es muy buena, por lo que debería vender”.
No, no está diciendo eso. Él está diciendo ejecutar escenarios. Ejecute muchos escenarios. Hable con su agente y vea lo que cree que podría obtener por su propiedad. Ejecute los números en función de esa cantidad, tal vez un poco menos, tal vez un poco más. Pero vea qué le brindarán todas estas opciones antes de lanzarse con ambos pies. Lo vendes y luego dices: "Oh, no puedo hacer un 1031 porque se me acabó el tiempo". Sé lo suficiente sobre los 1031 para ser peligroso. Hay un tiempo muy específico que tienes para comprar una nueva propiedad, para identificar tres propiedades. Y si no lo hace, su 1031 estará fuera de servicio. Si no consigue que alguien con anticipación tome posesión del dinero y lo guarde, su 1031 estará fuera de servicio. Si tomas posesión del dinero, ahora debes todos esos impuestos. Entonces, hay mucha planificación involucrada. Pero si estás pensando en vender, haz números. Asegúrate de que tenga sentido. Ejecute todos los números. Hablar con las personas. Amo mucho esto.
De Scott:
Sí. Chris, parece que hay un par de opciones aquí. Puedo vender la propiedad, puedo refinanciarla o no puedo hacer nada y dejar que mi deuda a bajo interés se amortice. He elegido, dejar que se amortice mi deuda a bajo interés. Ese ha sido mi enfoque actualmente. No estoy seguro de si ese es el enfoque correcto y necesito cuestionarlo. Y en el caso de vender la propiedad, tengo dos opciones ahí. Intercambio 1031 o simplemente cosecha... Tengo la opción A. Vender la parte A es 1031 y vender la parte B es cosechar la ganancia. ¿Tiene algún estudio de caso o tal vez escenarios que pueda explicarnos de personas que eligieron cada una de esas opciones y por qué lo hicieron, o tal vez ejemplos de su cartera personal?
Chris:
Sí. Absolutamente. Una cosa, quiero volver a lo que decía Mindy. Lo que más me gusta de... Lo que recomendaría después de hacer todos los escenarios y hablar con la gente, y hago esto todo el tiempo. Mi característica favorita de BiggerPockets es el foro. Me gusta leer las publicaciones de otras personas, pero también publico las mías. Y no publique: “Hola chicos. Estoy pensando en vender la propiedad. ¿Qué tengo que hacer?" No hagas una publicación tonta como esa. Publica una publicación como “Oye, ejecuté un escenario. Aquí están los números. Y obtuve tres ventajas para esto, esto y esto. Aquí están mis números. Aquí están mis pensamientos. Comunidad de BP, dame tu opinión”. Y obtendrás muchos comentarios excelentes. También conseguirá que la gente se acerque a usted para ofrecerle otras oportunidades. Por lo tanto, siempre haga la debida diligencia. Pero la comunidad allí, creo que es la mejor parte de BiggerPockets, o mi parte favorita. Así que haz todo eso y luego compártelo en el foro y haz que el grupo piense.
De Scott:
Me encanta. Calculadoras BiggerPockets y foros de BiggerPockets. Así es. Publique una pregunta inteligente y obtendrá respuestas inteligentes.
Mindy:
Una respuesta inteligente. Y obtendrás muchas respuestas diferentes. "Oye, me gusta lo que dice esta persona, pero no creo que hayan tenido en cuenta este factor". Encontrarás personas con mucha experiencia que te dirán lo que harían en esa situación y lo más probable es que te expliquen por qué. A la gente en los foros le encanta hablar sobre bienes raíces. Y es un poco diferente para nosotros, porque estamos en el sector inmobiliario. Pero cuando te encanta hablar de bienes raíces y eres un inversionista en bienes raíces, a nadie más en tu vida le importa. No quieren oírlo. Sólo quieren contarte la mala experiencia que tuvieron. Pero en los foros de BiggerPockets hay gente que lo está haciendo. Personas que han estado haciéndolo por más tiempo que usted y que tienen situaciones por las que quizás usted aún no haya pasado y donde pueden brindarle consejos experimentados.
Chris:
Sí.
Mindy:
Y no quise decir que sonara como un comercial, pero...
Chris:
No. Pero, quiero decir, ¿hay algún activo ahí fuera, muchachos? Úselo. Quiero decir, ese ha sido uno de los mejores activos que he utilizado en mi carrera inmobiliaria como agente, como inversionista. Está bien. Entonces, volvamos a algunos ejemplos aquí. Entonces, para dar un paso atrás, mi título es en planificación financiera y siempre he tenido ese deseo de planificación a más largo plazo. No me gusta hacerlo en acciones y bonos donde digo: "Oye, ponlo en un fondo indexado, y eso es aburrido y configúralo y olvídalo". El sector inmobiliario es mucho más complejo. Entonces, lo que hago por mí y lo que hago por mis clientes, lo he elaborado en un marco de cinco pasos. Lo enmarcaré con esto y analizaré un par de escenarios comunes que vemos en el mercado.
Entonces, el primer paso es: ¿cuáles son tus objetivos? Como dije, revisa cuáles son tus objetivos. Los bienes raíces son un vehículo para llegar allí. Paso dos, mire su cartera total. Mucha gente mira sus alquileres de forma aislada. Pero bueno, en tus 5, 7 o 10 alquileres, ¿cómo funciona en general? Así como miraría su IRA, su 401(k), esto. "Oye, ¿cómo va todo en su conjunto?" El tercer paso es salir y empezar a mirar sus propiedades individuales, sus activos individuales. “Oye, ¿cuáles son las oportunidades? ¿Cuales son los numeros?" Haz un análisis FODA allí. Paso cuatro, ejecute esos escenarios como hablamos. Y luego el paso cinco es escribir su plan de acción.
Entonces esto es muy bueno para los inversores. Además, si usted es un agente, he descubierto que esta es una increíble herramienta de valor agregado para mis clientes. Entonces, mi equipo y yo realizamos entre 30 y 40 de estas sesiones de portafolio al año. O, lo siento, un mes. Son algo así como sus sesiones anuales de planificación financiera con nuestros clientes y para nosotros mismos como inversores. Entonces, llegamos a muchos datos buenos. Vemos algunas tendencias allí. Y para enumerar algunos ejemplos comunes, todo se reduce a que muchas personas están a punto de jubilarse. Bueno, para ellos, están menos centrados en el crecimiento y más en los ingresos. Por lo tanto, es posible que tengan entre 50 y 60 años, estén empezando a jubilarse o quieran dar un paso atrás. Los niños van a la universidad o salen de casa. No necesitan una gran cantidad de ingresos futuros ni una gran cantidad de crecimiento futuro. Necesitan más ingresos durante los próximos dos años.
Así que ese es un caso muy diferente al de alguien como yo, donde todavía necesito acumular más bienes inmuebles para jubilarme al nivel que quiero en los próximos 10 o 20 años. Todavía estoy en mi fase de acumulación. Entonces, para las personas que a menudo se encuentran en su fase de jubilación cercana, puede tener sentido liquidar las propiedades y decir: "Oye, si tienes estas propiedades liquidadas, ¿cuál es el flujo de caja?" Pero al mismo tiempo, se plantean escenarios: “Oye, al mismo tiempo, si pagas estas propiedades, mira un triple neto. Oye, mira un fondo de deuda que podría pagar un rendimiento del 8 o 10%”. Puedes hacer diferentes cosas como esa, pero debes asegurarte de que se alineen con ese objetivo. Entonces, para muchas personas que se encuentran en esa fase de jubilación, muchas optan por salir y simplemente continuar pagando sus propiedades. Entonces dices: "Oye, si simplemente pagas tus propiedades, alcanzarás tus objetivos de ingresos".
Entonces, muchas veces adoptan el enfoque de bola de nieve de la deuda y comienzan a liquidar una propiedad, el saldo más bajo o la tasa de interés más alta. Entonces, "Oye, empieza a pagar eso". Y luego paga el siguiente, paga el siguiente. Y muchas veces venden una propiedad que es propiedad de su perro o [inaudible 00:30:40]. Como, “Oye, esta propiedad es un dolor de cabeza. Lo odio. No funciona bien”. Excelente. Bueno, deshazte de eso. Fiesta de agradecimiento. Seguiremos adelante. Entonces, para muchas personas, liquidar su propiedad puede ser una muy buena decisión. Ahora, sin embargo, si usted dice: “Oye, si pago la propiedad y no tengo los ingresos que quiero”, tenemos un problema ahí.
De Scott:
Así que tuvimos una gran discusión sobre un tema como este en el programa 322 de BiggerPockets Money, Por qué el flujo de caja de su propiedad de alquiler no es lo que cree. Tuvimos un invitado allí que tenía nueve propiedades de alquiler y vivía de cheque en cheque porque el flujo de caja no estaba ahí. Entonces, si se pregunta sobre esto, si no está seguro, podría estar en esa situación si tiene un par de alquileres donde al menos algunos de ellos tienen un punto de equilibrio en el mejor de los casos y tal vez un flujo de caja negativo. Y creo que en esa situación lo descubrirás siguiendo los cinco pasos que Chris describió. Y en ese análisis específico propiedad por propiedad, determinará cuáles probablemente debería considerar vender o salir. Chris, ¿has hecho esto con tu propio portafolio en el último año o dos?
Chris:
Tengo. Entonces, hice mi propia revisión de cartera. No hice ningún movimiento este año, y eso se debió más a que mi cartera en realidad está... Está bastante bien optimizada con las tasas de capitalización, la relación préstamo-valor. Pero también entrando en los factores externos, mi carrera y mi negocio son los de agente de bienes raíces, todos relacionados con bienes raíces. Bueno, soy muy conservador. Y dado que estamos atravesando tiempos difíciles y los ingresos de la mayoría de las personas en bienes raíces han caído este año, y... para 2022 y 23 será menor para mucha gente. Entonces dije: "Oye, voy a ser muy conservador con mis inversiones, porque tengo que asegurarme de que mis ingresos diarios estén bien". Así que no quiero salir y empezar a reducir o restringir el flujo de caja”. Si bien tiene sentido desde el punto de vista de la inversión, no tiene sentido desde el punto de vista global de lo que necesito hacer como inversor en este momento.
Entonces, lo que estoy haciendo es que tengo dos propiedades aquí en el área metropolitana de Denver que... quiero decir, son buenos alquileres. Como dije, no son mis favoritos. No me importaría trasladarlos. Entonces, hablé con el administrador de mi propiedad. Los contratos de arrendamiento vencerán alrededor de diciembre; eso es lo que estamos buscando, porque el mejor momento para vender propiedades aquí en Denver es la primavera. Desde mediados de febrero hasta finales de mayo, el momento ideal para poner a la venta una propiedad. Así que me aseguraré de que esos contratos de arrendamiento finalicen y luego tendré tiempo para sacar a los inquilinos para que puedan buscar un nuevo lugar para vivir y, con suerte, tendré de tres a seis semanas para ir allí y hacer cualquier tipo de cosa. de actualizaciones que necesito hacer. Porque la mayoría de los alquileres necesitan un poco de amor. Necesitan algo de cariño. Y muchas veces es mejor invertir entre 5 y 15,000 XNUMX dólares en algún trabajo y luego venderlo a un propietario-ocupante. Por cada dólar que gasto en hacerlo más bonito, debería recibir de tres a cuatro dólares más a cambio. Entonces, "Oye, ¿dónde está ese punto ideal para que sea muy amigable para el propietario y el ocupante para maximizar mi dinero?"
Entonces, estoy empezando a planificar eso. Muchos clientes están haciendo eso. Una cosa realmente interesante. Esto ha sido tan fascinante. Así que volvamos a este escenario de alta equidad y bajas tasas de interés. Mucha gente dice: "Oye, mi alquiler es bueno". Tienen una tasa máxima del 4, 5%. Les gusta el alquiler, buena zona de la ciudad. No quieren tocarlo, pero quieren redistribuir el capital. Hemos estado haciendo muchos HELOC. Hay un banco que conozco en Colorado... Por lo general, es muy difícil encontrar bancos que realicen HELOC de inversión en propiedades de inversión. Entonces, un HELOC es una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, y no es como una hipoteca a 30 años, sino más bien un cheque, una tarjeta de crédito de su propiedad.
Tenemos muchas personas que están haciendo una inversión HELOC en su propiedad de inversión, y luego pasan de... Tenían un LTV del 30%. Están sacando el 20 o el 30% de su capital y luego redistribuyéndolo en un alquiler o en algún tipo de estrategia de sindicación. Y también pueden quedarse con el pastel y comérselo, porque tienen esa tasa de interés fija baja a 30 años, y pueden manejar una tasa de interés variable, pero pedir prestado al 6, 7%, pero ir Obtenga una rentabilidad del 15 al 20%.
Mindy:
¿Quién realiza este HELOC para propiedades de inversión? Porque no he podido encontrar a nadie que haga HELOC de inversión.
Chris:
Bueno, envíame un mensaje de texto a BiggerPockets y te lo diré, Mindy. No. Entonces, mucho de esto proviene de... Entonces, con esto, estos son... Quiero decir, feliz de compartir ese nombre contigo y darte mi contacto allí, Mindy. Chico impresionante. Pero quieres buscar bancos locales. Los grandes bancos y los prestamistas nacionales, y probablemente la persona que le otorgó su préstamo convencional a 30 años fijos, no serán la persona adecuada para otorgarle ese préstamo. Son los prestamistas convencionales de Fannie y Freddie.
Entonces los grandes bancos no te darán esto. Pero muchas veces busque un banco local, como un banco autorizado por el estado o una cooperativa de crédito, y ellos son los que hacen HELOC. Y eso se reduce a que hablé con 30 bancos y además tengo mi red aquí. Y conozco un par de bancos que lo harán, pero muy pocos lo harán si no poseen la primera posición. Y muchas veces no ocupan la primera posición. Entonces se vuelve muy, muy matizado. Pero ahí es donde mucha gente se frustra con el sector inmobiliario, especialmente los técnicos y los encargados de acciones. Yo digo: "Bueno, el sector inmobiliario no es eficiente". Sí, llame a 30 prestamistas. No es divertido, pero así es como se encuentra el oro.
De Scott:
Entonces, me encanta esto como enfoque y como herramienta. Quiero advertir que no soy partidario de utilizar una inversión HELOC con un interés del 6% para luego redesplegarla en inversiones de tipo sindicación. Creo que se trata de un arbitraje realmente complicado, y los flujos de caja y los plazos de esas sindicaciones no pueden ser tan buenos en algunos de esos casos. Es una jugada muy agresiva. Entonces, recuerda eso si vas a hacer ese tipo de estrategia. En mi opinión, es mucho más agresivo que redistribuir el capital de una propiedad de alquiler a otra propiedad, utilizando deuda a tasa fija a 7 años.
Chris:
Sí. Aquí es donde, como dije, muchas personas que lo hacen tienen ocho alquileres y lo hacen en uno o dos. Por lo tanto, todavía se mantienen muy equilibrados en su posición general de capital, y su tasa de interés fija combinada es de 3.5, y ahora están agregando una cantidad muy pequeña de variables. Así que estoy totalmente de acuerdo contigo, Scott. Es más avanzado. Es de mayor riesgo. Y tenemos gente que hace eso con alquileres, con fondos o sindicaciones. Pero definitivamente es una técnica mucho más avanzada, y asegúrate de tener el dinero para surfear las olas desde allí o los golpes desde allí.
De Scott:
Quiero decir que creo que es prudente salir y ver qué puede obtener para un inversor HELOC si está disponible para usted. Siempre es bueno tener acceso al crédito, incluso si no lo vas a utilizar.
Mindy:
Sí. Eso definitivamente me salvó el pellejo en nuestra propiedad. No era un inversor HELOC. Fue un HELOC en mi propia casa. Pero hice algunos negocios financieros y necesitaba acceso a dinero rápido. Y pensé que podría necesitar acceso a dinero rápido, así que lo abrí, pero no saqué nada. Simplemente estaba ahí sentado. Pero luego, cuando lo necesité, estaba ahí para tirar. ¿Una HELOC de inversión tiene una tasa igual o similar a la de una HELOC de propiedad personal?
Chris:
No. Muchas veces es más bien primo más 1 a 3%, donde muchas veces propietario-occ puede ser primo más 0 o primo más 0 a 1. Entonces, se ve la extensión allí. La otra cosa es que, para muchas primarias, quiero decir, hay muchas cooperativas de crédito y bancos en la ciudad que aumentarán a un LTV combinado del 95% o 100%. Obtendrán LTV muy altos. Nuevamente, entre allí con precaución. Tienes que ser inteligente con una tarjeta de crédito grande. Pero un inversor HELOC, donde recurren muchas veces, tiene un LTV total combinado del 70 al 80%. Y el LTV combinado significa: “Oye, ¿cuál es el porcentaje de ese pago fijo de primera posición a 30 años? Y agregamos el HELOC encima de allí. ¿Qué son esos dos combinados? Así que la inversión HELOC es la mejor que he visto. Yo digo mejor. El LTV más alto es el 80% del LTV combinado, que sigue siendo increíblemente alto para una inversión HELOC.
De Scott:
¿Podemos repasar un par de ejemplos de clientes con los que haya trabajado y de personas que quizás estén pasando por varias de estas opciones? ¿Has hablado con alguien y te ha dicho: “¿Sabes qué? ¿Simplemente voy a pagar y decir: olvídalo”? O: “Voy a dejarlo reposar y no hacer nada. No voy a pagar la deuda antes de tiempo. Simplemente voy a dejar que se amortice”. ¿Y luego ha habido algunas personas que han pasado por esto y cuál fue su justificación en el pasado reciente?
Chris:
Sí. Quiero decir, es todo lo anterior, y gran parte se reduce a cuáles son sus objetivos y cuál es su tolerancia general al riesgo. Quiero decir, tengo clientes en este momento que están vendiendo una propiedad y van a hacer un 1031. Algunos se quedan locales. Algunos se van fuera del estado. Excelente. Varias opciones allí. Y su razonamiento en ese caso es: "Oye, la fiesta de agradecimiento ha terminado". Para Denver, la loca apreciación se acabó. Ahora, si vendes ahora, podrías devolver un par de puntos. ¿Pero a quién le importa? Ganaste el 40%. Devuelve dos puntos los dos últimos años. Y todavía dicen: “A largo plazo, quiero salir… Mucha gente dice: “Oye, esta propiedad es una propiedad de clase C, una propiedad que causa dolor de cabeza. Ya no es un gran alquiler. Quiero trasladarlo a una mejor ubicación, o a una propiedad de clase A, para reducir los dolores de cabeza”. Por lo tanto, debería ser de menor mantenimiento, una tasa de capitalización similar o mayor, pero menos intervención. Eso es en parte inversión y en parte simplemente les facilita la vida como inversor.
También encontré a mucha gente... En realidad, la mayoría de la gente decía: “¿Sabes qué? Estoy esperando este año”. Lo cual, mantenerse firme durante el año y simplemente dejar que el efectivo permanezca en el banco, se acumule y continúe pagando la deuda, nunca es una mala decisión. Si no está seguro, pisar los frenos no le hará daño. No hay ningún trato que usted se pierda y que vaya a hacer o deshacer su carrera. Pero si realiza una transacción, hay un trato que podría arruinar su carrera. Así que no te preocupes por lo importante que te hará rico. Preocúpate por el que te hará estallar y te hará retroceder 10 años. Y eso es lo que puede pasar. Entonces, siempre es ser consciente. Entonces, mucha gente está sentada tranquila. Como dije, están haciendo lo que yo hago. “Oye, estoy en una buena posición. Mis propiedades funcionaron bien. Estoy en un buen LTV. Me quedaré quieto durante un año”.
Y luego, las personas que están aplicando estrategias más avanzadas para colocar un segundo allí, como un segundo fijo o un segundo HELOC, no son personas con una propiedad que lo estén haciendo. Estas son personas con 5 a 10 propiedades, tienen un buen flujo de caja y lo están haciendo en 1 o 2 propiedades para aumentar su LTV global del 30% al 40%. Por lo tanto, todavía tienen un LTV muy bajo y su tasa de interés combinada aumenta un poco. Y también tienen el efectivo en el banco y el alquiler ingresando para poder financiar todos los pagos. Y también resistir: "Oh, hice ese movimiento y pensé que iba a ganar un 20% de IR, y ahora estoy ganando un 7% de IR en esta propiedad". Pueden manejar ese ojo morado. Pero la relación riesgo-recompensa es correcta para ellos, pero están adecuadamente capitalizados y obtienen buenos ingresos.
Mindy:
Chris, en este mercado, ¿existe alguna vez un buen caso para una refinanciación con retiro de efectivo? Quiero decir, tengo edad suficiente para recordar el 7%. Mi primera hipoteca fue un préstamo del 7% y pensé que era un mocoso por obtener ese préstamo del 7%. Y ahora hemos tenido préstamos del 2, 3, 4% durante 20 años. La gente está enloquecida por estas tasas de interés actuales, y puedo entender por qué una refinanciación con retiro de efectivo parece una mala idea en el papel, pero no puede ser del todo mala.
Chris:
Como ocurre con la mayoría de las cosas, depende. Pero algunas cosas de alto nivel. Entonces, volviendo al ejemplo en el que dije: "Si una propiedad tiene una tasa máxima del 4%, esa es mi regla general". Eso funciona bien en Denver. No sé cómo se traduce eso en otros mercados. Asumo similitudes. Pero nuevamente, ese es mi descargo de responsabilidad. De alto nivel, si la propiedad está por encima de una tasa máxima del 4%, un refinanciamiento con retiro de efectivo puede tener sentido. Si está por debajo de una propiedad con tasa máxima del 4%, generalmente no tiene sentido. Pero ahora probablemente sea un poco más alto. Probablemente necesite mejorar mis reglas generales para las tasas de capitalización en el nuevo mercado. Porque si realiza una refinanciación con retiro de efectivo, está recomprando la propiedad. Y dudo seriamente que si hiciera una refinanciación con retiro de efectivo completo, la propiedad aún tendría flujo de caja. La mayoría de las veces, no se trata de un flujo de caja negativo.
Entonces, de todas las revisiones que he hecho y de todos los clientes con los que he trabajado, no puedo pensar en nadie que haya realizado una refinanciación con retiro de efectivo en este momento en el mercado actual. Puede que haya uno o dos, pero yo diría que es lo más cercano a cero con lo que me sentiría cómodo al decir públicamente que es cero. La mayoría de las personas optan por quedarse quietas y no hacer nada, vender y mover el dinero, o poner un HELOC allí para acceder al capital. Pero si ya tiene una propiedad de alquiler deficiente, realizar una refinanciación con retiro en efectivo al 7% generalmente no es algo bueno. Porque ahora tiene un activo con flujo de efectivo negativo que tiene una tasa de capitalización baja y que ahora está reinvirtiendo.
Entonces, para la gran mayoría de las personas, no creo que realmente tenga sentido tener propiedades de flujo de efectivo negativas. De vez en cuando, para una pequeña parte de la cartera, sí, puedo hacer una excepción a esa regla. Pero para la mayoría de las personas, ¿por qué quieren tener un activo que no se amortiza por sí solo? Entonces, si realiza una refinanciación con retiro de efectivo, muchas veces se vuelve negativo. Y ahí es donde se convierte en una responsabilidad para la mayoría de las personas. Por lo tanto, no he visto ninguna devolución de efectivo y tampoco veo que mis inversores o clientes lo hagan.
Mindy:
Recibo esa pregunta con frecuencia y tampoco he visto ninguna razón para realizar una refinanciación con retiro de efectivo. Si tiene una propiedad que compró antes de que las tasas de interés comenzaran a subir en junio pasado, entonces, si desea conservarla, consérvela y HELOC para acceder al capital. A corto plazo, estoy de acuerdo con Scott en que el dinero HELOC debería ser dinero a corto plazo. Pero claro, o te lo quedas o lo vendes. Y si va a conservarlo, mantenga la tasa de interés baja. Simplemente no tiene sentido. No sé qué harías con eso. Pero nuevamente, depende. Lo más probable es que no funcione. Ejecute sus escenarios, tal como dijo antes. Si puede acceder a ese efectivo de tal manera que... Encontró una excelente oferta y este es el único efectivo que tiene, esa podría ser una forma muy, muy específica de utilizar el refinanciamiento de retiro. Pero sí, estoy de acuerdo contigo.
De Scott:
Sí. Excepto en los casos de aquellos que son extremadamente optimistas sobre el mercado inmobiliario y simplemente quieren comprar mucho más y sacar su efectivo, refinanciar una hipoteca con una tasa de interés baja a una mucho más alta no genera mucho. sentido. Así que veo que el caso de uso de esto regresará lentamente en los próximos años, a medida que la gente compre con las tasas de interés actuales. Entonces, si está comprando una propiedad nueva al 6, 7, 7.5% con un préstamo de inversor, y luego la BRRRR el próximo año, si quiere refinanciar a una tasa del 7% y retirar algo de efectivo, tendría sentido a mí. Entonces, creo que veremos una pausa temporal en la mayoría de las actividades de refinanciamiento. Obviamente eso ya está aquí. Creo que eso continuará y volverá lentamente durante los próximos años.
Chris:
Sí. Quiero decir, hablo con muchos prestamistas y la fiesta de refinanciación terminó hace aproximadamente un año. Por eso también vimos muchos despidos en el mundo de los préstamos, porque terminó la fiesta del refinanciamiento. Estoy de acuerdo. Simplemente no es una gran jugada en este momento. Entonces, es un uso muy pequeño de casos en este momento. Por lo general, tiene sentido para alguien, pero eso es un 0.1%.
De Scott:
Chris, esto ha sido fantástico. Gracias por venir, mostrar y hablar sobre este buen problema. Cómo lidiar con el capital que quizás tenga atrapado en su cartera de alquileres si ha sido un inversor a largo plazo. ¿Dónde puede la gente saber más sobre ti?
Chris:
Bueno, siempre puedes buscarme en Google. Soy especialista en marketing aquí en Denver. Entonces, si buscas en Google Chris López, Denver, me encontrarás. Pero el mejor lugar para hacerlo es BiggerPockets. Estoy en los foros allí y envíame un DM. Esa es realmente la única plataforma social que uso y a la que respondo, porque en realidad es información útil. Así que me encantaría conectarme con personas de BiggerPockets porque realmente me encanta tocar y hablar sobre bienes raíces, y también aprender lo que hacen otras personas. Entonces, BiggerPockets es el mejor lugar para ir.
De Scott:
Impresionante. Sí. Si estás en Denver, Chris siempre está dispuesto a quedar contigo. Me he reunido contigo un par de veces recientemente. Sí. Siéntase libre de comunicarse conmigo también si ingresa a los foros de BiggerPockets. Estaré feliz de reunirme contigo. Entonces, Denver es un lugar divertido para los inversores. Nos encanta hacer crecer la red.
Chris:
Impresionante. Bueno, gracias chicos. Fue genial venir aquí. Me encanta hablar de cosas más técnicas como esta, así que esta es mi absoluta taza de té. Entonces, gracias chicos.
Mindy:
Gracias, Cris. Fue súper divertido y hablaremos contigo pronto.
Chris:
Chao.
Mindy:
Está bien. Ese fue Chris López. Eso fue muy divertido. Scott, mencionamos muchas cosas que realmente no había considerado antes. Pero también, el consejo que se repite con cada programa que hacemos es: haz tus números. Haz tu tarea. Ejecute los diferentes escenarios. No te guíes por el asiento de tus pantalones. Vea cuál es el camino más ventajoso financieramente para usted. No se limite a decir: "Todos los demás están vendiendo, así que yo también debería vender". Quizás esa no sea la mejor opción. Esa podría ser la mejor opción. Pero tome una decisión sólida basada en las matemáticas, no en las emociones.
De Scott:
Sí. Me encanta. Chris dice: “Empiece con su portafolio. Pregúntese: '¿Con esto lograré lo que quiero lograr?'”. Luego, reduzca eso dentro del componente inmobiliario de su cartera, acuerdo por acuerdo. ¿Cada uno de estos acuerdos contribuye a ese objetivo más amplio? Y si no, ¿lo voy a pagar? ¿Voy a no hacer nada y dejar que mi nota actual se amortice, o voy a vender e intercambiar o vender y capturar las ganancias? Conjunto complejo de decisiones que debes tomar aquí. Se necesita mucho pensamiento y energía, y mucho conocimiento para ello. Afortunadamente, tenemos una plataforma llamada BiggerPockets para ayudarlo a descubrir todos los entresijos de ese tipo de cosas y realizar ese tipo de análisis sobre sus propiedades.
Pero también quiero hacer otra pregunta. Quiero plantear otra pregunta sobre este tema. Es decir, ¿qué harías si convirtieras toda tu cartera en efectivo? Si te entregara eso en efectivo, ¿cómo lo usarías? ¿Sería la misma forma en que lo implementó hoy o sería algo diferente? Y si es algo diferente, ¿por qué no vuelves a eso y dices: "¿Cómo empiezo a hacer movimientos hoy con todo el efectivo adicional que acumulo, o tal vez incluso redistribuir algunos de los activos de mi cartera actual para llegar a ese estado?". ¿Ese es mi portafolio deseado”?
Mindy:
Oh, me gusta mucho esa pregunta, Scott. ¿Cómo distribuirías el efectivo? ¿Lo implementarías exactamente de la misma manera o harías cambios? Es interesante. Sinceramente, creo que sería más o menos igual que ahora. Me gusta mi portafolio.
De Scott:
Sí. Estoy bastante contento con mi cartera, pero creo que una de las más importantes sobre la que la gente debe reflexionar es la deuda. He estado hablando mucho de esto últimamente. Pero el otro día recibí una pregunta de un oyente de BP Money y me dijo: "Oye, tengo una cartera grande, pero no genero ningún flujo de caja". “La cartera es como 2.5 3 millones de dólares. ¿Cómo es que no estás generando flujo de caja? "Oh, es porque estamos desplegados así". Bueno, si compraste una hipoteca, si literalmente… Las hipotecas de inversión son del 7 y el 7.5% en este momento para las hipotecas a 30 años sobre propiedades de inversión. Acabas de invertir doscientos mil dólares en una de esas hipotecas. Compre una sola hipoteca y obtendrá, sólo con los intereses, sus 30 o 40,000 dólares al año en flujo de caja pasivo. Entonces, algo en lo que pensar para las personas que se preguntan qué hacer con su cartera es considerar la deuda como uno de esos lugares donde podría redistribuirse en mayor medida, especialmente si desea ese ingreso pasivo.
Mindy:
Ese es un escenario interesante, Scott. Me gusta. Está bien. ¿Deberíamos salir de aquí?
De Scott:
Vamos a hacerlo.
Mindy:
Bueno. Con esto concluye este episodio del podcast de dinero de BiggerPockets. Él es Scott Trench y yo soy Mindy Jensen diciendo: "Hablamos pronto, babuino".
De Scott:
Si disfrutaste el episodio de hoy, danos una reseña de cinco estrellas en Spotify o Apple. Y si está buscando aún más contenido de dinero, no dude en visitar nuestro canal de YouTube en youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money fue creado por Mindy Jensen y Scott Trench, producido por Kailyn Bennett. Edición de Exodus Media. Redacción de Nate Weintraub. Por último, un gran agradecimiento al equipo de BiggerPockets por hacer posible este espectáculo.
Mira el podcast aquí
[Contenido incrustado]
Ayúdanos a llegar a nuevos oyentes en iTunes dejándonos una calificación y revisión! Solo toma 30 segundos. ¡Gracias! ¡Nosotros realmente lo apreciamos!
En este episodio cubrimos
- Valor líquido de la vivienda y cómo usarlo para generar riqueza aún más rápido
- Cuándo comprar, vender o refinanciar y cómo calcular la mejor opción para ti
- Tasas de capitalización y usando esta métrica simple para decidir si vale la pena conservar una propiedad de alquiler
- HELOC (líneas de crédito con garantía hipotecaria) y qué bancos los ofrecerán en propiedades de alquiler
- El marco de cinco pasos de Chris para reevaluar y mejorar su cartera de alquileres
- Cuando refinanciamiento en efectivo y si hacerlo tiene o no sentido con la situación actual. altas tasas de interés
- Y So ¡Mucho más!
Enlaces de la feria
¿Está interesado en obtener más información sobre los patrocinadores actuales o en convertirse usted mismo en un socio de BiggerPockets? Echa un vistazo a nuestro página del patrocinador!
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
- Distribución de relaciones públicas y contenido potenciado por SEO. Consiga amplificado hoy.
- Platoblockchain. Inteligencia del Metaverso Web3. Conocimiento amplificado. Accede Aquí.
- Fuente: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 años
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Poder
- Nuestra Empresa
- arriba
- Absoluto
- absolutamente
- de la máquina
- el acceso
- Mi Cuenta
- Acumular
- acumulación
- preciso
- Lograr
- a través de
- Actúe
- la columna Acción
- actividad
- adicional
- Adicionales
- avanzar
- avanzado
- consejos
- asesores
- Después
- Agente
- agentes
- agresivo
- Alinea
- Todos
- ya haya utilizado
- Aunque
- hacerlo
- las increíbles ofertas de
- entre
- cantidad
- análisis
- el análisis de
- y
- anual
- Otra
- https://www.youtube.com/watch?v=xB-eutXNUMXJtA&feature=youtu.be
- respuestas
- nadie
- Apple
- Aplicá
- apreciar
- apreciación
- enfoque
- adecuado
- arbitraje
- Reservada
- áreas
- en torno a
- activo
- Activos
- asunción
- Alcanzable
- atractivo
- Austin
- autor
- Hoy Disponibles
- Atrás
- Malo
- Balance
- Ancho de banda
- Banca
- Bancos
- basado
- básica
- Básicamente
- base
- porque
- a las que has recomendado
- se convierte en
- cada vez
- antes
- "Ser"
- CREEMOS
- a continuación
- MEJOR
- mejores
- entre
- Big
- En el gran esquema del universo
- más grande
- Poco
- Negro
- volar
- Bonos
- auge
- frontera
- Aburrido
- pedir prestado
- compró
- BP
- Descanso
- llevar
- Trayendo
- Trae
- Traído
- build
- Construir la
- Bulls
- Manojo
- negocios
- comprar
- Comprar
- TARTA
- calcular
- llamar al
- , que son
- Puede conseguir
- no puede
- tapa
- capital
- en mayúscula
- capturar
- Capturando
- tarjeta
- Carreras
- case
- Casos de Estudio
- cases
- efectivo
- flujo de fondos
- Retirar dinero
- Retiro
- capturado
- Reto
- retos
- Cambios
- Channel
- comprobar
- Ajedrez
- elegido
- Chris
- Ciudad
- clase
- cliente
- clientes
- Cerrar
- cierre
- Financiamiento para la
- Colorado
- combinado
- cómo
- cómodo
- viniendo
- completo
- Algunos
- vibrante e inclusiva
- integraciones
- componente
- concepto
- conclusión
- condición
- seguros
- confundido
- confuso
- Contacto
- Consecuencias
- Conservador
- Considerar
- considerado
- contacte
- contenido
- continue
- contribuyendo
- convencional
- convertido
- redacción publicitaria
- Cost
- podría
- país
- Parejas
- CPA
- creado
- creación
- crédito
- .
- Unión de Crédito
- Las cooperativas de crédito
- Vaso
- Moneda
- intercambio de divisas
- Current
- En la actualidad
- peligroso
- datos
- día
- Day Trading
- día a día
- acuerdo
- Ofertas
- Deuda
- década
- decidido
- Koops
- decisiones
- que probar definitivamente
- Grado
- Delaware
- Denver
- Dependiente
- depende
- desplegar
- desplegado
- destino
- Determinar
- el desarrollo
- HIZO
- un cambio
- una experiencia diferente
- diligencia
- descrubrir
- discusión
- dividido
- DM
- No
- Perro
- "Hacer"
- Dólar
- dólares
- No
- Puerta
- duplicado
- duda
- DE INSCRIPCIÓN
- dramáticamente
- sueños
- caído
- cada una
- Más temprano
- Temprano en la
- generarte
- más fácil
- pasan fácilmente
- comer
- eficiente
- ya sea
- en otra parte
- integrado
- energía
- Ingeniería
- suficientes
- Todo
- Episodios
- equidad
- especialmente
- esencialmente
- inmuebles
- estimación
- evaluar
- Incluso
- NUNCA
- Cada
- todos
- todo
- evolucionado
- ejemplo
- ejemplos
- Excepto
- excepción
- Intercambio
- excitado
- ejecutar
- Salir
- Exodus (Éxodo)
- gastos
- costoso
- experience
- experimentado
- Explicar
- extremo
- ojos
- factores importantes
- ventilador
- fantástico
- fascinante
- más rápida
- Grasa
- Favoritos
- Feature
- cuota
- realimentación
- Costes
- Pies
- pocos
- Figura
- financiar
- financiero
- Independencia financiera
- financialmente
- Encuentre
- en fin
- Nombre
- Primera vista
- fijas
- plano
- de tus señales
- centrado
- siguiendo
- FOMO
- Para Inversionistas
- extranjero
- moneda extranjera
- Foro
- foros
- encontrado
- fundador
- FRAME
- Marco conceptual
- Gratis
- Freedom
- Viernes
- Desde
- frustrado
- ser completados
- diversión
- fondo
- fondos
- futuras
- crecimiento futuro
- Obtén
- Ganancias
- juego
- generar
- la generación de
- obtener
- conseguir
- donación
- Niñas
- Donar
- da
- Diezmos y Ofrendas
- Buscar
- Go
- objetivo
- Goals
- Va
- va
- Gold
- candidato
- maravillosa
- bruto
- Crecer
- Incremento
- Invitad@s
- invitados
- Chico
- corte
- hackeado
- encargarse de
- Colgar
- suceder
- que sucede
- Ahorrar
- cosecha
- Cosecha
- es
- cabeza
- oír
- ayuda
- ayudando
- ayuda
- esta página
- Oculto
- Alta
- de alto nivel
- más alto
- más alto
- histórico
- Golpear
- mantener
- tenencia
- Inicio
- Casas
- tarea
- Honestamente
- Con optimismo
- HOT
- HORAS
- Hogar
- casas
- Cómo
- Como Hacer
- Sin embargo
- HTTPS
- enorme
- Cientos
- Daño
- ENFERMO
- idea
- Identifique
- importante
- in
- incluido
- por
- aumente
- aumentado
- increíblemente
- independencia
- índice
- INSTRUMENTO individual
- información
- aseguradora
- intereses
- TASA DE INTERÉS
- Tasas de Interés
- interesado
- interesante
- Internet
- Entrevista
- introducir
- inversión
- Invertir
- metas de
- inversión extranjera
- Inversiones
- inversor
- Inversionistas
- involucra
- IRA
- aislado
- IT
- sí mismo
- saltar
- Guardar
- Clave
- Niños
- Tipo
- Saber
- Deslucido
- ladder
- lago
- principalmente
- mayores
- Apellidos
- El año pasado
- lanzamiento
- despidos
- Prospectos
- aprendido
- aprendizaje
- dejarlo
- prestamistas
- préstamo
- dejando
- Nivel
- Apalancamiento
- LG
- fiscal
- Vida
- que otros
- línea
- líneas
- Escucha Activa
- listado
- pequeño
- para vivir
- alga viva
- préstamo
- Préstamos
- local
- BANCOS LOCALES
- Ubicación
- Largo
- compromiso a largo plazo
- por más tiempo
- Mira
- parece
- miró
- mirando
- MIRADAS
- perder
- no logras
- Lote
- amar
- Baja
- LTV
- hecho
- un mejor mantenimiento.
- Mayoría
- para lograr
- HACE
- Realizar
- gerente
- muchos
- Mercado
- Marketing
- mercado
- Industrias
- masivo
- las matemáticas
- Materia
- Cuestiones
- Maximizar
- significa
- Medios
- Conoce a
- ir
- métrico
- Métrica
- Metro
- podría
- millones
- Mentalidad
- que falta
- Error
- momento
- dinero
- Mes
- más,
- Hipoteca
- Intermediación hipotecaria
- MEJOR DE TU
- movimiento
- se mueve
- emocionante
- múltiples
- nombre
- UR DONATIONS
- Nacional
- necesariamente
- ¿ Necesita ayuda
- negativas
- red
- del sistema,
- Nuevo
- New Market
- Next
- North
- notorio
- número
- números
- LANZAMIENTO
- Ofertas
- a menudo
- Bueno
- Viejo
- ONE
- abierto
- funcionamiento
- Opinión
- Opiniones
- Del Mañana
- Oportunidad
- Optión
- Opciones
- Otro
- esbozado
- afuera
- total
- visión de conjunto
- EL DESARROLLADOR
- los propietarios de
- dinero
- Dolor
- pintura
- Papel
- parte
- particular
- Socio
- fiesta
- pasivo
- ingreso pasivos
- pasado
- camino
- Pagar
- pago
- pago
- pagos
- Personas
- de las personas
- por ciento
- perfecto
- realizar
- realizar
- realiza
- quizás
- persona
- con
- Personalmente
- la perspectiva
- fase
- fénix
- recoger
- imagen
- Pivot
- Colocar
- Lugares
- plan
- planificar
- plataforma
- Platón
- Inteligencia de datos de Platón
- PlatónDatos
- Jugar
- jugador
- Por favor
- más
- bolsillos
- Podcast
- punto
- puntos
- reflexionar
- alberca
- pobre
- portafolio
- posición
- abiertas
- posesión
- posible
- Publicación
- Artículos
- presente
- bastante
- precio
- primario
- Prime
- probablemente
- Problema
- producido
- Profesional
- correctamente
- propiedades
- perfecta
- protegido
- en público
- de bombeo
- Push
- hacer retroceder
- poner
- Pone
- Poniendo
- pregunta
- Búsqueda
- Raleigh
- distancia
- Rate
- Tarifas
- .
- proporción
- en comunicarse
- alcanzando
- Reading
- ready
- real
- bienes raíces
- Mercado inmobiliario
- realista
- darse cuenta de
- realizado
- corredor de bienes raíces
- razón
- mejor
- reciente
- recientemente
- recomiendan
- recomendaciones
- ReFi
- relacionado
- relativamente
- recordarlo
- Renta
- alquileres
- representar
- Recursos
- Responder
- respuesta
- de jubilación
- volvemos
- devoluciones
- una estrategia SEO para aparecer en las búsquedas de Google.
- Reseñas
- Gana dinero
- Rico
- Eliminar
- VIAJE
- creciente
- Riesgo
- Laminado
- redondo
- Regla
- Ejecutar
- correr
- Said
- sal
- Salt Lake City
- Diana
- mismo
- Guardar
- ahorro
- Ahorros
- dice
- guión
- escenarios
- Segundo
- segundos
- Secreto
- ver
- parece
- segmento
- venta
- vender
- Vende
- sentido
- sesiones
- set
- siete
- Compartir
- Disparar
- disparo
- Tienda
- En Corto
- a corto plazo
- tienes
- Mostrar
- firmar
- similares
- similitudes
- sencillos
- desde
- soltero
- Sentado
- situación
- SEIS
- considerable
- habilidades
- Piel
- Despacio
- chica
- inteligente
- So
- hasta aquí
- Social
- plataforma social
- vendido
- sólido
- algo
- Alguien
- algo
- Pronto
- Aislamiento de Sonido
- Fuente
- SPA
- especializarse
- soluciones y
- específicamente
- velocidad
- pasar
- Girar
- Patrocinadores
- Spot
- Spotify
- propagación
- Diferenciales
- Hoja de cálculo
- primavera
- Estrella
- comienzo
- fundó
- Comience a
- Estado
- quedarse
- paso
- pasos
- Palo
- Sin embargo
- en stock
- bolsa de valores
- Acciones
- Acciones y bonos
- Historia
- estrategias
- Estrategia
- estrés
- estudios
- comercial
- exitosos
- tal
- súper
- dulce
- sindicación
- mesa
- ¡Prepárate!
- toma
- toma
- escuchar
- hablar
- Pulsa para buscar
- deuda
- Impuestos
- Té
- equipo
- tecnología
- Técnico
- temporal
- inquilino
- test
- La
- El futuro de las
- el mundo
- su
- Ahí.
- cosa
- cosas
- Ideas
- Código
- este año
- pensamiento
- miles
- Tres
- umbral
- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
- apretando
- equipo
- hora de comprar
- calendario
- veces
- de estilista
- a
- hoy
- de hoy
- juntos
- tolerancia
- tonelada
- TONS
- demasiado
- del IRS
- parte superior
- tema
- Total
- TOTALMENTE
- contacto
- tocado
- hacia
- comercio
- traders
- Plataforma de
- transaccional
- Expediente académico
- viajes
- Viajar
- tremendo
- Tendencias
- Triple
- problema
- verdadero
- Confía en
- GIRO
- Convertido
- tipos
- entender
- aseguramiento
- unión
- sindicatos
- desbloquear
- Actualizaciones
- actualizar
- us
- utilizan el
- caso de uso
- generalmente
- Valuación
- propuesta de
- valor añadido
- Valores
- diversos
- Vasto
- vehículo
- Versus
- Video
- deseado
- Agua
- olas
- Gestión de Patrimonio
- semana
- Semanas
- bienvenido
- ¿
- Que es
- sean
- que
- mientras
- QUIENES
- seguirá
- dispuestas
- FUNDACION
- sin
- maravilloso
- preguntando
- Actividades:
- rutina de ejercicio
- trabajado
- trabajando
- funciona
- mundo
- valor
- vale la pena
- se
- envolver
- escribir
- escrito
- Mal
- año
- años
- Rendimiento
- tú
- a ti mismo
- Youtube
- zephyrnet
- cero