Respuesta de novato: Financiamiento del vendedor, ocupantes ilegales y ¿Vale la pena convertirse en un agente?

Ashley:
Este es el episodio 268 de Real Estate Rookie.

Tony:
Creo que muchos novatos tal vez asuman erróneamente que necesitan una licencia para ser inversionistas de bienes raíces, cuando la mayoría de los inversionistas de bienes raíces que conozco no tienen su licencia y, en cambio, contratamos a alguien que es un experto en esa cosa específica y aprovechamos su experiencia, porque a mi agente en Joshua Tree, a él y a su equipo, los amo absolutamente porque tienen el proceso de compra y venta de bienes raíces a un nivel científico. Por ejemplo, si me olvido de programar mi inspección, su coordinador de transacciones dice: "Oye, voy a programar tu inspección por ti".

Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión Tony Robinson.

Tony:
Y bienvenido al Podcast para novatos en bienes raíces, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Como siempre, quiero comenzar el episodio de hoy mencionando a alguien con el nombre de usuario KSP75. KSP nos dejó una reseña de cinco estrellas en Apple Podcast. Dice: “Soy dueño de una casa multifamiliar y mi familia vive en parte de la casa, por lo que tengo cierta exposición a inquilinos, arrendamientos, etc. Es fantástico escuchar a Real Estate Rookie, ya que brinda información, orientación y confianza para pasar al siguiente nivel de inversión inmobiliaria. Planeo devorar cada episodio, tomar notas, leer, investigar y estar 100% listo con absoluta certeza para lanzarme a mi próximo acuerdo cuando las condiciones sean las adecuadas”. Entonces, KSP, apreciamos, a usted y a mí nos encanta que pronto tendrá la información, la orientación y la confianza para cerrar el próximo acuerdo.

Ashley:
Entonces Tony, ¿qué hay de nuevo contigo?

Tony:
Hoy me puse una camisa de otro color, así que me quedo con el granate. Supongo. Es casi negro, pero no del todo.

Ashley:
Tuve que aumentar el brillo de mi teléfono porque todavía pensaba que era negro hasta que el productor dijo algo y subí el brillo. Pensé: "Oh, sí, es un tono diferente".

Tony:
Creo que podría probar con un color diferente para 2023, así que ya veremos. Pero no, hablando en serio, en realidad creo que volaré a Virginia Occidental este fin de semana. Acabamos de firmar una carta de intención sobre un acuerdo que hemos estado analizando. Es un terreno realmente genial el que estamos viendo. Tiene aproximadamente seis acres y está cerca de un nuevo parque nacional en Virginia Occidental, y la propiedad en sí tiene una casa principal, una casa de huéspedes, cinco plataformas para vehículos recreativos y luego también tiene el permiso para agregar un montón de sitios de glamping. . Entonces, la idea es que compraremos esa propiedad, agregaremos los sitios glamp, renovaremos la casa principal y luego probablemente también compraremos algunas caravanas Airstream para convertirla en un pequeño destino. Así que estamos emocionados por ello.

Ashley:
Eso es genial. Eso es realmente emocionante.

Tony:
Sí.

Ashley:
¿Has estado en Virginia Occidental antes?

Tony:
Nunca en mi vida. Esta será la primera vez.

Ashley:
Cuando era más joven, solía ir allí al Campeonato Mundial IBO de tiro con arco. Mi papá, mi hermano, yo y llamábamos [inaudible 00:02:51].

Tony:
¿Estuviste en el campeonato mundial de tiro con arco?

Ashley:
Como una liga, la Liga IBO, pero sí.

Tony:
¿Por qué acabo de enterarme de esto? ¿Alguna vez me has dicho que estuviste en el campeonato mundial de tiro con arco?

Ashley:
No sé. Quiero decir, siento que no es gran cosa. No sé. Pero sí, solía hacer tiro con arco al blanco en 3D cuando era más joven.

Tony:
Quiero decir, ¿cuántas personas pueden decir que han estado en campeonatos mundiales por algo?

Ashley:
Pero de todos modos, era en Snowshoe Mountain cada año en Virginia Occidental y me encantaba ir allí. Es como un pequeño pueblo de esquí en la cima de la montaña y fue genial. Todo el torneo de tiro con arco consistía en subir y bajar colinas para disparar en 3D y esas cosas, así que fue realmente genial.

Tony:
Sí, nunca lo he estado, así que creo que vamos a despegar este fin de semana y será un viaje rápido, pero estamos muy emocionados. Esta será la primera vez que hagamos algo relacionado con el glamping. Ni siquiera estaba realmente en el plan de juego, pero la propiedad se presentó por sí sola. En realidad, esta persona se comunicó conmigo en Instagram y no soy el mejor revisando mis mensajes directos, pero de vez en cuando reviso e intento borrarlos, y alguien me envió una oferta. , dijo: "Oye, sí, estoy buscando ofrecerme a esto". Entonces, si tienen otras buenas ofertas que se ajusten a ese criterio, continúen enviándomelas porque esto no habría sucedido sin esa persona.

Ashley:
Yo también me voy este fin de semana, pero lamentablemente no es por ningún acuerdo. Es para un fin de semana de chicas inmobiliarias en Las Vegas. Por eso, algunas mujeres inversoras en bienes raíces se han convertido en mis amigas más cercanas. Así que vamos a tener un fin de semana de chicas en Las Vegas. Hacemos muchos viajes juntas, pero generalmente somos todo nuestro grupo de amigos, pero esta vez solo serán un par de chicas, y sí, estamos a punto de conquistar el Strip de Las Vegas.

Tony:
Mientras no te diviertas más con ellos que con Sarah y conmigo el verano pasado, creo que está totalmente bien.

Ashley:
Bueno, ¿sabes qué? Creo que estás a salvo porque las piscinas están cerradas en esta época del año, por lo que no habrá fiesta en la piscina.

Tony:
Nada de fiestas en la piscina.

Ashley:
Pero también he estado en Las Vegas, no sé, probablemente 12 veces, pero nunca he estado en un club nocturno de Las Vegas. Probablemente será mi primera vez este fin de semana.

Tony:
Bueno, siempre y cuando sea el segundo viaje más divertido a Las Vegas, y creo que estamos en paz. Estamos bien.

Ashley:
Entonces, hoy en Rookie Reply, tenemos algunas preguntas interesantes que nuestro productor sacó del grupo de Facebook Real Estate Rookie. Entonces vamos a hablar de limpieza para rotación. Entonces, después de que un inquilino se muda, cómo se debe cobrar por ello, qué es común, las diferentes formas en que se cobra por la limpieza. Además, un poco de financiación del vendedor, si el vendedor se lo ofrece, ¿cómo funciona eso junto con la obtención de financiación bancaria en el mismo lugar? Y luego hablamos de realizar un estudio sobre una propiedad. Tony y yo tenemos experiencias muy diferentes con eso, así que si quieren opinar sobre lo que es común en su área, nos encantaría que ingresaran a los comentarios de YouTube y comentaran a continuación si normalmente lo hacen. o no hacerse una encuesta al comprar una propiedad y por qué.
Bien, la primera pregunta de hoy proviene de Jason Dorsey. “A la hora de comprar una propiedad, ¿para qué sirve un estudio? El agente inmobiliario me pregunta si voy a conseguir uno”. Bien, entonces un estudio, un estudio es del terreno. Entonces, dónde están las líneas divisorias, descubrirán dónde, qué tan grande es la parcela, cuántos acres y hacia dónde van realmente esas líneas. Entonces, ¿cuál es la propiedad que realmente está comprando y cuál es la propiedad vecina? Tony, ¿es común que la gente se haga encuestas en el lugar donde vives para comprar la propiedad?

Tony:
Al menos no las propiedades que estoy comprando. No creo que ningún agente inmobiliario ni nadie, ni siquiera mis prestamistas, me hayan pedido nunca que haga una encuesta, pero además nuestras parcelas son bastante pequeñas. Creo que las líneas de lote suelen estar bastante bien definidas. Quizás por eso no es tan preocupante para los mercados en los que estoy.

Ashley:
Sí, creo que nunca he cerrado una propiedad sin realizar una encuesta, lo cual es interesante.

Tony:
¿No es tan loco?

Ashley:
Sí. Porque aquí, es muy común realizar el estudio y, por lo general, el vendedor paga para que se realice el estudio, donde sale un topógrafo, marca la propiedad, tal vez estaca las esquinas del lote para usted y luego dibuja básicamente el mapa de la encuesta. Generalmente pondrán dónde está ubicada la casa en la propiedad, los límites de la propiedad donde está una calle. A veces, aunque una persona tal vez ya se haya hecho una encuesta anteriormente, tal vez cuando compraron la casa, o yo compré una pequeña cabaña con estructura en A el año pasado y había una encuesta antigua de los años 90, y acepté esa encuesta y simplemente tuve la oportunidad. El vendedor firmó una declaración jurada de que no hubo cambios indicando que estaban diciendo que no hubo cambios en la línea del paquete. Por lo general, solo se recomienda regresar y aceptar una encuesta que tal vez tenga solo un par de años, solo para tener esa sensación de seguridad de que no hubo ningún cambio en el paquete ni en las líneas de la encuesta.
Tenía una propiedad que cuando se realizó la encuesta, hubo una disputa con los vecinos porque en realidad no se hizo correctamente, no cerramos y nuestro cierre se pospuso hasta que se resolvió la disputa real y se resolvieron las líneas. realmente definido adónde fue realmente el paquete. Aquí es donde también puede averiguar si hay servidumbres en la propiedad. Por donde vivo es muy común que haya una servidumbre a la compañía de gas donde tienen una línea de gas. En realidad, en mi residencia principal tenemos un pozo de gas, y hay un camino que regresa al pozo de gas en la propiedad donde National Fuel es la compañía de gas a la que pueden ir y tener acceso en cualquier momento. Y luego pagan, tenemos gasolina gratis en nuestra casa, lo cual es genial. Sí, consumo ilimitado, algo que ni siquiera se oye hoy en día. Entonces, hay diferentes cosas como estas que también puede descubrir al realizar la encuesta en la propiedad.
Entonces, si su agente de bienes raíces lo recomienda, pregunte si eso es algo que el vendedor le brindará. De lo contrario, siempre puede pagar el costo del estudio y, dependiendo del tamaño de la parcela, quiero decir, normalmente veo un par de acres, no una tonelada de edificios ni nada en él, podría variar. desde 400 hasta quizás 1,000 dólares como máximo.

Tony:
Interesante. Sí, literalmente nunca había oído hablar de eso. Estoy revisando los documentos de cierre mientras hablas de algunas de nuestras propiedades antiguas para ver si tal vez estaba allí y ni siquiera lo noté, pero no veo nada sobre una encuesta en ninguno de los documentos que tengo. Lo más parecido que tengo, incluso muestra las líneas de lote, es el informe de título y la última página tiene una vista aérea de todas las diferentes parcelas en esa calle, y simplemente describe qué parcela es nuestra. . Pero no, eso es muy interesante. Literalmente nunca había hecho eso antes.

Ashley:
Sí, en realidad también estoy sorprendido por eso. Tuvimos el episodio en el que hablamos sobre los pozos y cómo ustedes normalmente no tienen pozos donde compraron por primera vez, pero sí, para una encuesta, hacerlo. Sí, recomendaría hacer una encuesta o ver si ya han hecho una. Simplemente, también facilita mucho las cosas si obtiene financiación bancaria. Recientemente, los bancos también me pidieron una copia de la encuesta, cosa que antes no me habían hecho, pero acabo de obtener un préstamo comercial en el que me pidieron una copia de la encuesta.

Tony:
Sí, y ahora me pregunto si tal vez me estoy exponiendo a problemas en el futuro al no hacer esa encuesta cuando compremos la propiedad, especialmente si solo cuesta unos pocos cientos de dólares. Es solo para asegurarse de que no haya problemas con los límites de la propiedad o si la cerca de los vecinos está como 10 pies más lejos de lo que se supone que debe estar. Puedes ver algunas de esas cosas, como mi agente inmobiliario, usa LandGlide, la aplicación o algo así. Entonces, si estamos en la propiedad, dirán: "Oye, aquí es donde está la línea" y cosas así, pero probablemente es algo que deberíamos tomar un poco más en serio ahora que me entero de esto.

Ashley:
Sí, también usamos LandGlide y onX Hunt. De hecho, hicimos un pequeño experimento hace un par de semanas en el que caminamos por los límites de la propiedad en estos 30 acres que había comprado. Fue justo después de que terminó la temporada de caza, y fue sorprendente lo cerca que estaban algunos de los árboles que estaban para los vecinos que estaban... Estaban mirando hacia su propiedad, pero hubo algunos casos en los que fue como, "Eh, eso en realidad podría estar en nuestra propiedad”, su árbol. Pero el onX Hunt que sí notamos, y el LandGlide, también estaban un poco alejados de donde estaban los riesgos reales en las esquinas de la propiedad. No fue muy preciso.

Tony:
Punto en

Ashley:
Sí.

Tony:
Fresco. Bueno, ¿deberíamos pasar a la pregunta dos?

Ashley:
Sí, pasemos al siguiente. "¿Puede compartirnos los pros y los contras de obtener su licencia de bienes raíces sólo para ayudarse en acuerdos de inversión inmobiliaria?" Esta pregunta proviene de Teresa Molter del grupo de Facebook Real Estate Rookie. Si aún no están en el grupo de Facebook de Bienes Raíces, asegúrese de estarlo. Vale la pena registrarse en Facebook solo para ingresar a este grupo, y podrá conectarse con muchos inversores con ideas afines y también hacer preguntas que podemos incluir en el programa. Tony, ninguno de nosotros tiene nuestra licencia de bienes raíces, pero Sara está obteniendo su licencia, ¿correcto?

Tony:
Sara está trabajando para conseguir el suyo. A pesar de que ha pasado por todo este proceso, ya casi ha llegado a la meta y todavía estamos debatiendo si necesita pasar por el paso final de realizar el examen. Hay algunas cosas que estamos viendo, ¿verdad? Primero, es un proceso bastante largo en California para obtener su licencia. Tienes que tomar tres cursos, hay algunas certificaciones adicionales que debes obtener y finalmente tienes que tomar este examen, que también es un examen bastante largo y, obviamente, también hay algunos costos asociados con todo esto. Pero no es que en 30 o 45 días puedas tener tu licencia. Es como una prueba de seis meses como mínimo, tal vez incluso más dependiendo de qué tan rápido te lleve completar todo el trabajo del curso.
Así que creo que la primera pregunta que cualquiera debería hacerse, pero Teresa específicamente para usted, es cuánto tiempo, dinero y energía le tomará obtener su licencia. Y luego, la segunda cosa es cuál es su objetivo al hacer esto. Dijiste que tal vez sea sólo para ayudarte en tus propios negocios inmobiliarios. ¿Estás buscando simplemente tener acceso a la MLS? ¿Quizás desea ahorrar en las comisiones que pagaría a un agente comprador cuando compra algo o a un agente vendedor si vende algo? ¿Cuál es tu motivación para hacer eso? ¿Y entonces cuál es el volumen que crees que realmente usarás? Si está comprando una oferta al año, ¿realmente tiene sentido pasar por los obstáculos para obtener y mantener esa licencia anualmente o con la frecuencia que sea en su estado?
Creo que muchos novatos tal vez asuman erróneamente que necesitan una licencia para ser inversionistas de bienes raíces, cuando la mayoría de los inversionistas de bienes raíces que conozco no tienen su licencia y, en cambio, contratamos a alguien que es un experto en eso. algo específico y aprovechamos su experiencia, porque a mi agente en Joshua Tree, a él y a su equipo, los amo absolutamente porque tienen el proceso de compra y venta de bienes raíces convertido en una ciencia. Si olvido programar mi inspección, su coordinador de transacciones dice: "Oye, voy a programar tu inspección por ti" o "Oye Tony, solo un recordatorio, tu período de diligencia debida finaliza en siete días". Si desea difundir su solicitud, asegurémonos de hacerlo hoy”. Así que creo, Teresa, que si tu objetivo es simplemente ahorrar dinero, tal vez no lo hagas, pero si realmente quieres ser agente, entonces probablemente lo intentaré.

Ashley:
Comencé mi licencia de bienes raíces como tres veces. Creo que pagué como $99 por el curso en línea. Esto fue, no sé, hace cinco años o algo así. Tienes que volver a comprar el curso después de un año o lo que sea. Pero llegó al mismo punto de por qué lo necesito, y realmente la única razón por la que iba a conseguirlo era para poder ir yo mismo a las proyecciones, así no tener que programar las proyecciones con otra persona, con un agente, y podría simplemente ir a las propiedades. Luego llegué al punto en que la mayoría de mis propiedades eran ofertas fuera del mercado. Ese fue realmente el único beneficio para mí. Por supuesto, ahorrarme el dinero de la comisión, pero creo que vale la pena pagar el dinero para que otra persona haga el papeleo, redacte el contrato, hable con el otro agente, se ocupe de las cosas que surjan.
Especialmente, creo que es una gran ventaja tener un agente cuando tienes inquilinos en la propiedad y estás tratando de venderla. Programar visitas a las propiedades con los inquilinos puede ser una pesadilla, simplemente coordinando con ellos y logrando que otorguen acceso. He asistido a tantas presentaciones de propiedades en las que se supone que debo entrar en una unidad y llegamos allí y decimos: “No, lo siento. El inquilino dijo que no o que se suponía que debían estar aquí, pero no están. No tenemos llaves”, cosas así. De hecho, vendí dos propiedades en el último año que tenían inquilinos y, literalmente, fui con un agente de bienes raíces que trabajaba con mi empresa de administración de propiedades y le dije: “Esto es por lo que quiero venderlas. Aquí está mi propiedad”, y obtuvo toda la información del inquilino de la empresa administradora de la propiedad, coordinó cada visita directamente con ellos. Ese mismo hecho valía la comisión en sí misma de tener que hacer eso.
Estoy de acuerdo con Tony en esto. Si realmente desea administrar un negocio como agente de bienes raíces y comprar y vender casas para otras personas, entonces sí, podría valer la pena porque recuerde que existen costos de educación continua. Mantener su licencia le costará dinero y también le costará tiempo tomar esas clases de educación continua.

Tony:
Sí, estoy totalmente de acuerdo, Ash. Creo que todo se reduce a la motivación final. Tal como usted dijo, prefiero pagarle a alguien para que se encargue de todo el trabajo administrativo que hacerlo yo mismo. Pero, de nuevo, lo entiendo. Estamos en espacios diferentes en nuestro viaje inmobiliario, por lo que tal vez tenga más sentido para nosotros hacer eso. Pero mi pensamiento personal, Teresa, es que si no planeas hacer de esto una fuente de ingresos real para ti, podría concentrar más tiempo en construir mi negocio de bienes raíces primero y luego en las cosas de agencia o el trabajo de agente. más tarde.

Ashley:
Bueno. Sobre nuestra siguiente pregunta de Rick Watts. “¿Alguien ha comprado alguna vez una casa con ocupantes en ella? ¿Hay algo que deba considerar al intentar sacarlos? Estuvieron allí con el permiso del dueño anterior, pero no hay ningún contrato de arrendamiento de ningún tipo y no parecen dispuestos a irse. Probablemente hablaré con un abogado sobre mis obligaciones legales. También examinaré un poco las obligaciones éticas. Simplemente no sé si alguien ha experimentado esto antes”.

Tony:
Ash, ¿puedo empezar con una pregunta para ti primero, verdad? Nunca compro propiedades con inquilinos. Incluso las propiedades que compramos, muchas veces son alquileres a largo plazo de antemano, pero siempre es un requisito por mi parte que el comprador se asegure de que los inquilinos se hayan desocupado. De hecho, hemos tenido un cambio de contrato durante casi dos meses porque el vendedor está trabajando para sacar a esos inquilinos. Así que mi punto de partida es que no voy a comprarlo si hay un inquilino allí porque no quiero tener el dolor de cabeza de tener que intentar desalojarlo. Desde su punto de vista, si tiene una propiedad que está considerando comprar y ya sabe que los inquilinos no quieren irse, ¿seguiría adelante con la compra?

Ashley:
Sí, y creo que algo con esta pregunta es que Rick tal vez no sabía cómo hacer la debida diligencia, creo que tal vez porque esta propiedad estaba bajo contrato, porque creo que hay algunas maneras en que podría haber manejado esto antes de contratarla. Créame, hay tantas cosas que desearía haber sabido en las primeras dos propiedades que también conocí.
He comprado bastantes propiedades que tienen inquilinos, pero lo que hago es firmar un acuerdo de impedimento legal en el que comparo lo que dice el propietario con lo que dice el inquilino. El inquilino o el propietario dirán: "Aquí están los términos del contrato de arrendamiento, aquí está el contrato de arrendamiento". O, si es en la situación de Rick, no hay contrato de arrendamiento, simplemente me darán $400 en efectivo por mes y son mes a mes y este es su nombre, este es su número de teléfono, esto es todo lo que tengo. Luego me comunicaré con el inquilino, con el permiso del propietario, por supuesto, y le pediré que complete un acuerdo de impedimento que básicamente me brinda más información sobre ellos pero confirma lo que dijo el propietario. ¿Están diciendo que su alquiler también es de 400 dólares al mes? ¿Están diciendo que en realidad tienen un contrato de arrendamiento de cinco años en el que el propietario dice: "No, bueno, puedes sacarlos tan pronto como cierres la propiedad"?
Entonces hay pasos que puedes seguir. También puedes utilizar esto como negociación. Recientemente vendí una propiedad y la persona que la compró quería que los inquilinos fueran retirados de la propiedad antes de comprarla. Lo que hicimos fue avisarles que se marcharan. Fueron mes a mes, dimos el aviso correspondiente, dijeron: “No, no nos vamos”. Entonces comenzamos el proceso de desalojo y aún así cerramos la propiedad, pero retuvimos el dinero en depósito para pagar los honorarios de los abogados si tenían que continuar con el desalojo. Fijamos un monto en dólares, creo que tal vez fueron como $1,200 o lo que sea para cubrir los costos del abogado si tenían que continuar con el desalojo si el inquilino no se iba. Y así, cuando el inquilino se fue solo sin tener que proceder con el desalojo, me devolvieron esos $1,200. Y luego, si hubieran tenido que seguir adelante con el desalojo completo, el comprador se habría quedado con esos $1,200 para ayudar a cubrir el costo.
Hay alguna manera de abordar este problema antes de cerrar la propiedad, indicando en su contrato que la propiedad estará desocupada. En esta situación exacta aquí con Rick, tendrás que iniciar el proceso de desalojo para sacar a estas personas de las unidades. Lo que debe preocuparle es que no existe un contrato de arrendamiento para la propiedad y debe tener cuidado de ir a la corte y de repente aparece un contrato de arrendamiento. Entonces, obtener algún tipo de documentación, tal vez del propietario anterior, que indique que vivía allí por esta cantidad X, que no había un contrato de arrendamiento o que vivían mes a mes, algo así definitivamente puede ayudar en su caso.
Pero en lo que respecta a hacer un examen de conciencia de sus obligaciones éticas, tiene derecho a tener el derecho de esa propiedad y simplemente seguir el proceso legal para llevar a cabo el desalojo. Y luego, Tony, es posible que sepas más sobre esto en cuanto a los derechos de los ocupantes ilegales. Quiero decir, ¿están pagando alquiler aquí o simplemente viven en la propiedad? Porque ese puede ser un problema completamente diferente en el que tendrías que volver a pasar por el proceso de desalojo, pero discúlpame, en California creo que los derechos de los ocupantes ilegales son muy indulgentes. ¿Es eso correcto?

Tony:
No tengo ningún alquiler a largo plazo en California. Yo nunca he. Pero sí lo sé, y no me citen sobre esto porque podría estar un poco equivocado, pero estoy bastante seguro de que incluso si alguien encuentra una jornada de puertas abiertas y se queda allí el tiempo suficiente sin el permiso de nadie, técnicamente puede tener derechos como inquilino. Definitivamente va a variar de un estado a otro, Rick. Así que hable con un abogado de su estado para obtener la información correcta, pero mi preferencia siempre ha sido no comprar propiedades que tengan inquilinos si no planeo conservarlos.

Ashley:
Sí, hice un cambio de casa con James Dainard en Seattle, Washington, y allí también hay derechos de ocupantes ilegales bastante favorables. Siempre bromeé con él, bueno, si este acuerdo fracasa, simplemente me mudaré a la propiedad y al menos podré vivir allí probablemente uno o dos años gratis para recuperar mi dinero.

Tony:
Antes de que te desalojen.

Ashley:
Bien, pasemos a nuestra siguiente pregunta. Esta pregunta es de Rob Young y también proviene del grupo de Facebook Real Estate Rookie. “¿Cuáles son los riesgos asociados con que el vendedor financie el pago inicial? Soy el comprador. El vendedor no es propietario de la casa de forma libre y clara. Puedo conseguir la hipoteca pero no tengo el dinero para el pago inicial. El vendedor está dispuesto a ampliar los plazos. Tendría que pagar su hipoteca cuando venda. ¿Algún consejo?" Bien, tal vez primero hagamos un mapa de esto. Bien, entonces Rob obtendrá una hipoteca para comprar esta propiedad. Bien, usemos, para facilitar las matemáticas, digamos que lo está comprando por $100,000. Obtendrá una hipoteca del 80%, es decir, 80,000 dólares y necesita 20,000 dólares. El vendedor dice: “Le prestaré los $20,000 XNUMX para el pago inicial. Tienes que pagarme una cantidad X en cinco años”, o lo que sea.
Entonces, lo que pasa con esto es que el banco querrá ver de dónde vino ese dinero, especialmente si lo haces en una residencia donde tienes que demostrar que obtuviste ese ingreso o que tenías ese dinero ahorrado o que ese dinero vino. de usted, o fue un regalo de un miembro de la familia. Es posible que ver que recibió el dinero del vendedor no califique como prueba de fondos para la propiedad. Esa es la primera conversación que tendría: acudir al oficial de préstamos, el prestamista que está utilizando, y preguntarle sobre la situación.
Si está realizando financiamiento comercial, sé que esto sucede con bastante frecuencia cuando el vendedor realiza el financiamiento del vendedor para el pago inicial. Se lo revela al banco, el banco hace los números y dice: "Está bien, esta propiedad de alquiler puede permitirse pagar sus gastos mensuales, incluidos estos dos pagos de la hipoteca, uno al banco por los $80,000 20,000 y el otro al vendedor por los $XNUMX XNUMX". . Aprobado. Adelante. Sigamos adelante." Pero esa es mi preocupación con esto. ¿Será financiamiento residencial o financiamiento comercial? Así que ese es el primer paso que consideraría para este tipo de situación.

Tony:
Y creo, Rob, solo para darle algo de claridad sobre cómo fluye el dinero entre el comprador, el banco, el vendedor y el banco, porque hay algunos pasos ahí, ¿verdad? Entonces, volviendo a tu ejemplo, Ashley, digamos que Rob está comprando esta casa por $100,000, está obteniendo una hipoteca por $80,000 y tiene un pago inicial de 20, y digamos que este vendedor tal vez debe $35,000 por la casa. Usando números redondos, si lo venden por 100, van a pagar su hipoteca de $35,000, luego se quedarán con $65,000, ¿verdad?
Pero Rob, el dinero simplemente no fluye de ti directamente al vendedor. Generalmente hay un tercero en el medio. En California, utilizamos compañías de títulos y depósitos en garantía, y la forma en que funciona es que cuando el banco envía su cheque por $80,000, lo enviarán a títulos y depósitos en garantía. Luego, el depósito en garantía irá al vendedor y le dirá: “Hola, señor vendedor, este dinero es para la propiedad que le está vendiendo a Rob. Vemos que todavía debe $35,000 35,000 al Bank of America por esta propiedad. Entonces, antes de emitirle fondos, primero pagaremos su deuda de $65,000 que le debe al Bank of America y usted obtendrá el saldo, que es de XNUMX”. Entonces, Rob, no necesariamente tienes que preocuparte de que el vendedor pague esa hipoteca inicial porque, siempre que revises el título y el depósito en garantía, ellos se asegurarán de que cualquier deuda o cualquier tipo de gravamen, cualquier cosa en contra de eso. La propiedad se liquida antes de que el dinero llegue al vendedor.

Ashley:
Sí, ese es un gran punto: desea asegurarse de que el dinero que está pagando, de modo que $80,000 en nuestro ejemplo, cubra lo que se debe en la hipoteca o que el vendedor tenga el dinero. Pero como dijo Tony, eso es algo que el título se asegurará de que suceda en el momento del cierre y de repente no serás propietario de esta propiedad, pero aún quedará otro gravamen sobre la propiedad del propietario anterior.

Tony:
Ash, según lo que dijiste, estoy de acuerdo. Creo que es común que a veces veas que el vendedor se lleva una parte del pago inicial y, sinceramente, creo que hay algunos bancos más pequeños, si Rob está trabajando con tal vez una cooperativa de crédito local o algo con lo que pueda sentirse cómodo. el vendedor también tiene un segundo gravamen sobre la propiedad. Rob, ahí es donde normalmente los bancos se sienten raros, donde no quieren a nadie en una posición de segundo gravamen. Quieren que usted tenga algún tipo de participación en el juego y no otro prestamista. Pero si está trabajando con una cooperativa de crédito más pequeña o un banco local, tal vez se sientan cómodos dándole 80 mil por el primero y luego que el vendedor le dé 20 mil por el segundo. Entonces creo que depende del banco con el que estés trabajando.

Ashley:
Especialmente si está comprando la propiedad por debajo del valor de mercado. Si puede mostrar las comparaciones del banco y decir: “Mire, voy a comprar esta casa por 100,000, pero cualquier otra casa similar a mi alrededor se vende por al menos 150,000. Ya lo estoy comprando $50,000 por debajo del precio de mercado”, o lo que sea, eso definitivamente también ayudaría en su caso.
Bien, nuestra siguiente pregunta aquí es de Eric Donno. “Tarifas de limpieza y mudanza, ¿cómo se manejan las tarifas? Para mis alquileres a largo plazo, he estado cobrando una tarifa de mudanza para cubrir una limpieza profesional antes de la mudanza. Pensé que era mejor hacer esto que descontar la tarifa de limpieza de su depósito al mudarse. ¿Cómo llevas la limpieza? ¿Te comes el costo, lo sacas del depósito al mudarte y no limpias nada? Bien, esta es más una pregunta a largo plazo, pero Tony, tal vez después de analizar la situación del alquiler a largo plazo, puedas incluso cubrirla también en el lado del alquiler a corto plazo.
Para un alquiler a largo plazo, puede cobrar una tarifa de limpieza de mudanza. Normalmente no veo esto a menudo. De verdad, sinceramente no sé si alguna vez he visto a alguien hacer esto. Quiero decir, puedes cobrar una tarifa, a menos que tu estado no te permita hacerlo. Lo que hago es hacer una lista de verificación de limpieza. Cuando alguien se muda al departamento, me acompaña y hacemos casi como una inspección de la propiedad donde pueden decir: “¿Sabes qué? Hay una abolladura en el borde aquí. No quiero que me cobren por eso. Hay una mancha en este rincón de la alfombra”, sean lo que sean estas cosas. Pueden pasar y marcar, o van a pasar y simplemente decir: "sí, todo está en excelentes condiciones, excelentes condiciones, excelentes condiciones". Tal vez haya un poco de desgaste en uno de los gabinetes, pueden anotarlo. Documente todo con fotografías, usted como propietario firma o como administrador de la propiedad, y luego el inquilino también firma, feche, y esta es la fecha en que recibirán sus llaves y entrarán a la unidad. ¿Bueno? Todo está bien y bien.
Luego, cuando llega el momento de mudarse, se les entrega una lista de verificación de limpieza. De hecho, les proporciono esto por adelantado cuando se mudan. Así que, para que sepas, cuando te mudes, esto es todo lo que necesita ser limpiado. De hecho, recibí esta lista de mi hermana. Cuando se graduó de la universidad, tuvo que mudarse para trabajar como profesora por un par de años, y fui a mudar el apartamento en el que estaba cuando terminó y le dieron esta lista de limpieza y detallaba todo como y si esto no se hiciera, lo que se le cobraría. Entonces, si no limpiabas el refrigerador, eran $10 o lo que fuera. Quiero decir, esta fue en realidad una lista bastante quisquillosa y donde se trata de limpiar las persianas, todo eso.
Recuerdo a mi hermana enloqueciendo porque no iba a estar lo suficientemente limpio. Quiero decir, ella literalmente ni siquiera tocó este lugar durante todo el año que vivió en él o lo que fuera. Estaba impecable. Recuerdo que el gerente vino a hacer la inspección de la mudanza y simplemente miró a su alrededor y dijo: "Está bien, se ve genial". Ella dice: "¿Eso es todo?" Y él dice: “Sí, sí, cuidaste muy bien este lugar. Gracias." Y antes había pasado dos días limpiando cada pequeño rincón a pesar de que ni siquiera había suciedad o polvo en él. Entonces, implemente algún tipo de lista de verificación donde sus inquilinos sepan de antemano cuál es la expectativa para cuando se mude para que no haya sorpresas, y ya firmaron esa hoja de inspección diciendo que ambos están de acuerdo en que está en buenas condiciones. No había nada malo con la unidad cuando se mudaron.
Y luego siempre actualizo, cuando avisan que se van a mudar, les doy esa hoja de inspección. Ahí es donde puede anotar el costo por artículo. Si hay que limpiar las alfombras porque hay manchas, hay que limpiarlas profesionalmente o algo así, ese es un cargo de $100, lo que sea. O bien, puede aplicar una tarifa fija de limpieza. Si no limpia la unidad, no limpia esta lista de verificación de cosas, le cobraremos $250 porque eso es lo que nos cuesta que alguien venga y lo haga. Y luego, cuando los inquilinos se mudan, tienen sus pertenencias. Entras y haces el recorrido con el inquilino diciendo: "Está bien, esto no se limpió aquí, esto no estaba allí".
En el estado de Nueva York, en junio de 2019, cambiaron la ley por la que hay que ofrecerle al inquilino que realice la inspección de la mudanza antes de que se mude. Cuando avisan, creo que son dos semanas antes de la fecha real de mudanza, hay que ofrecerles la oportunidad de tener una inspección allí, es como una inspección previa, para que tengan la oportunidad de corregir cualquier cosa. Digamos que hay un agujero en la pared o algo así. Esto les da la oportunidad de parcharlo y pintarlo, lo cual, si me siguen en Instagram, podrán ver que no siempre es lo mejor que los inquilinos hagan las reparaciones por su cuenta. Así es como lo he hecho y normalmente veo que no se cobra ninguna tarifa y que se puede descontar de su depósito de seguridad hasta que se hayan mudado.

Tony:
Sí, ese es un gran colapso, Ashley. La mayor experiencia que tuve con eso fue esa empresa de administración de propiedades en la que trabajé después de la universidad, y su proceso fue casi exactamente lo que acabas de decir, donde hubo un período de tiempo antes de que los invitados, o el invitado, antes de que se supusiera que el inquilino debía hacerlo. Al mudarse, harían un recorrido inicial y luego, el día en que el inquilino devolviera las llaves, harían los recorridos finales para asegurarse de que todo estuviera corregido. Lo que no se corrigió, se les facturó, obviamente se les descontó de su depósito de seguridad, y si se excedía, se les emitiría una factura, pero se les facturó por cada artículo que aún estaba pendiente. Ese fue su proceso. Pero sí, no creo haber conocido a nadie que cobre a sus inquilinos una tarifa por mudarse, como una tarifa de limpieza cuando se mudan a la propiedad, pero supongo, Eric, si te funciona y la gente todavía está buscando. decir en tu casa y tal vez funcione, pero como dijo Ash, hay muchas otras opciones allí.

Ashley:
Bien, eso es todo por la respuesta de novato de hoy. Espero que hayan sacado mucho valor de esto. Si hay preguntas que desea responder, envíenos un DM a Tony o a mí en Instagram. Puede dejar una pregunta en el grupo de Facebook Real Estate Rookie, donde probablemente obtendrá un montón de respuestas antes de que podamos transmitir el episodio con nuestra respuesta. Muchas gracias chicos por acompañarnos. Soy Ashley de RichfromRentals y él es Tony de Tonyjrobinson, y volveremos el miércoles con un invitado.