Sopesar los costos y beneficios de construir versus comprar propiedades de alquiler? ¡No estás solo! Cuando los precios de las propiedades suben, tiene sentido que la mayoría de nosotros empecemos a buscar lagunas jurídicas. Pero el costo es sólo una cosa a considerar cuando se trata de inversión inmobiliaria. Afortunadamente, Ashley y Tony tienen algunos consejos para decidir qué camino tomar.
Bienvenido de nuevo a la de esta semana Respuesta de novato! Si alguna vez has considerado construir una propiedad de inversión o comprar una nueva construcción, querrás escuchar lo que nuestros anfitriones tienen que decir. También abordamos si la ubicación de su abogado importa o no cuando está invertir fuera del estado, Y cómo calificar para exenciones de ganancias de capital. Por último, pero no menos importante, profundizamos en el diferencias entre los ingresos W2 y los ingresos por alquiler cuando se trata de impuestos, y por qué uno está so mucho mejor que el otro!
Si desea que Ashley y Tony respondan una pregunta sobre bienes raíces, puede publicar en el Grupo de Facebook para novatos en bienes raíces! O llámenos a la Línea de solicitud de novatos (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este es Real Estate Rookie, episodio 264.
Tony:
Pero a menudo, si construye una casa nueva en 2023 en comparación con una casa rehabilitada que se construyó en 2005, el valor de esa propiedad, especialmente si la considera un alquiler a corto plazo, que es lo que hacemos, suele ser mayor. . Podemos rehabilitar una casa que se construyó en 2005 hasta el último detalle, pero el estilo de construcción, la estética de una casa construida en 2023 será más moderna que la de una casa que se construyó en 2005, incluso si se rehabilitó muy bien.
Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony Robinson.
Tony:
Y bienvenido al podcast Real Estate Rookie, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para iniciar su viaje de inversión. Quiero comenzar el episodio de hoy gritando a alguien con el nombre de usuario lukster8891. Lukster nos dejó una reseña de cinco estrellas en el podcast de Apple que dice: “Podcast alentador. Tony y Ashley, su podcast es extremadamente informativo y alentador. Gracias por crear un espacio para brindarles a personas como yo el conocimiento y un empujón adicional para sentirse seguros al invertir en bienes raíces”.
Me gusta la forma en que lo expresaste, Lukster, "por dar y crear un espacio para darle a personas como yo ese espacio para sentirse seguros". De eso se trata realmente el podcast Real Estate Rookie. Obviamente, existe un montón de información sobre la inversión en bienes raíces, pero a veces puede resultar abrumador, a veces puede parecer, no sé, demasiado para intentarlo, como beber de una manguera contra incendios. El propósito del podcast Rookie es brindar a cada oyente información e historias digeribles y utilizables para ayudarlos a avanzar en su viaje. Entonces, si todos están escuchando y aún no nos han dejado una calificación y reseña honestas, háganlo. Cuantas más reseñas recibamos, más personas podremos ayudar, y ayudar a las personas es siempre nuestro objetivo. Ashley, ¿cómo estás hoy?
Ashley:
Bien bien. Bueno, antes que nada, si no lo hemos dicho lo suficiente, muchas gracias a aquellos que habéis dejado reseñas. Nos encanta leer lo que les gusta del podcast y cómo los ha beneficiado y especialmente cuando nos dejan sus victorias, lo que han logrado. Entonces, cuando dejes una reseña, asegúrate de compartir con nosotros lo que aprendiste del podcast de uno de nuestros invitados. ¿Quién fue tu invitado favorito? ¿A quién amas, o tal vez a quién también te gustaría que viniera al programa? Hemos tenido muchas reuniones de producción sobre quiénes son algunos de los invitados al autobús que podemos traerles y que aportarán el mayor valor. Lo creas o no, simplemente no son bromas aburridas, en realidad intentamos planificar las cosas de manera realmente estratégica sobre cómo operamos el podcast. Sí, Tony, ¿en qué rehabilitación, en qué estás trabajando, algo?
Tony:
Sí, tenemos grandes planes para 2023. Sé que tuvimos nuestro episodio de establecimiento de objetivos hace unas semanas, pero lo más importante para mí es que todavía quiero cerrar mi primera gran propiedad comercial este año. Estamos buscando hoteles y moteles boutique en todo el país. Aprendimos mucho el verano pasado con ese trato que teníamos en nuestro contrato pero que al final no pudimos cerrar. Y realmente fue el precio de compra. Habíamos recaudado un par de millones de dólares, necesitábamos un par de millones más. Y es como, "Bueno, ¿cuántos acuerdos podría haber cerrado con los dos millones que ya habíamos recaudado?" Hay muchas propiedades que podríamos haber comprado. Así que creo que regresaremos y probablemente reduciremos un poco nuestro precio de compra e intentaremos encontrar algo que tenga un poco más de sentido en ese rango de precios.
Y luego, otro gran objetivo para mí es lanzar nuestra empresa de administración de propiedades en el espacio de alquiler a corto plazo, así como nuestra empresa de limpieza de alquiler a corto plazo. Entonces, estoy tratando de encontrar los directores de operaciones adecuados para gestionar esas empresas por nosotros, pero creo que esas son dos grandes brechas en el mercado de alquiler a corto plazo. No existe ninguna marca conocida a nivel nacional en el sector de la limpieza para alquileres de corta duración. Definitivamente hay empresas de administración de propiedades que son grandes, pero siento que estamos en una posición única en la que primero hemos creado una cartera propia. Primero somos anfitriones y luego administradores de propiedades, por lo que tenemos una perspectiva diferente a la de muchas de estas otras empresas que existen desde hace un tiempo.
Ashley:
¿Va a empezar ofreciéndolo simplemente en los mercados en los que opera ahora? ¿Cuál es su plan para crecer y escalarlo? ¿Eventualmente será más un modelo de franquicia, o es algo en lo que desea continuar supervisando los mercados y seleccionará a qué mercados ingresará y continuará creciendo usted mismo?
Tony:
Sí, esa es una gran pregunta. Realmente aún no lo hemos decidido. El modelo de franquicia es algo que creo que podría funcionar, pero también tengo la idea de mantener realmente el control sobre ciertos aspectos de la marca. Pero creo que inicialmente solo queremos una prueba de concepto. Ya contamos con la infraestructura, por lo que contamos con el equipo de operaciones para hacer toda la comunicación con los huéspedes y trabajar con el equipo de mantenimiento y el personal de limpieza. Entonces, realmente sentimos que podemos llevar esa infraestructura a cualquier mercado, solo necesitamos encontrar a los limpiadores y personal de mantenimiento adecuados en esos mercados para que nos apoyen. Creo que nuestro principal objetivo es encontrar las propiedades adecuadas y los propietarios adecuados con quienes trabajar y luego dejaremos que los mercados se encarguen de sí mismos.
Ashley:
En mi caso, recuperaré la empresa de administración de propiedades que hemos utilizado durante los últimos tres años. Y ahora lo que estoy haciendo es volver a crear una empresa de administración de propiedades, donde la última vez, cuando comencé, era autoadministradora, así que era el administrador de la propiedad, era el agente de arrendamiento, todo. Y ahora esta vez voy a contratar a un administrador de propiedades. Creo que de hecho firmará su contrato esta semana, lo cual es muy emocionante. Y luego simplemente supervisaré todo y básicamente lo haré como quiero. Pero no aceptaremos ningún cliente, son sólo mis propiedades y las propiedades de mis socios comerciales. Una cosa es que no quiero tener que tratar con los propietarios. Los inquilinos pueden causar problemas y cosas así, pero a veces los propietarios son peores que... Y lo sé porque otros propietarios hablan sobre cómo interactúan con su empresa de administración de propiedades.
Yo, como propietario de mi empresa de administración de propiedades, no quiero lidiar con eso. Siempre pienso que los profesores son un ejemplo: tienen que tratar con los estudiantes de su clase pero luego tienen que lidiar con los padres y, a veces, los padres son peores que ellos. Entonces, parte de mi gran visión y objetivo para 2023 es descubrir cuáles son las cosas con las que no quiero lidiar y que me resultan pesadas, y una de esas cosas es ser responsable ante otros propietarios. Tengo mucha confianza en que podría iniciar esta empresa de administración de propiedades y de inmediato ya sé que tengo estos propietarios que vendrán con quienes puedo compartir los gastos generales, pero simplemente no quiero esa responsabilidad de que algo está sucediendo y "Está bien, es mi flujo de caja, soy yo diciendo: "Para solucionar este problema, simplemente voy a gastar esta cantidad de dinero para solucionarlo". Donde si es un propietario, es propiedad de otra persona, no puedo simplemente, por ejemplo, ir y gastar este dinero y cuidarlo porque ese es su flujo de efectivo el que está disminuyendo, ese es su problema.
Así que me gusta tener control sobre la toma de decisiones que me afectarán a mí y a mis propiedades, y no que afectarán al propietario y no tener que preocuparme realmente por eso, supongo.
Tony:
Definitivamente, eso también es una preocupación para nosotros: a medida que escalas, hay muchas personalidades con las que tienes que lidiar. Pero también creo que es por eso que queremos ser bastante selectivos con los propietarios con los que trabajamos. Si esa persona es… no quiero decir que me moleste porque creo que es una representación injusta. Pero si esa persona tal vez esté buscando un nivel de participación en la operación diaria que no esté en línea con el tipo de participación que queremos de nuestros propietarios, tal vez no sea una buena opción. Creo que eso es lo que estamos tratando de ampliar con bastante lentitud para asegurarnos de que... Queremos que la gente confíe en nosotros y que acuda a nosotros en busca de nuestra experiencia y no personas que piensen: "Oye, puedo hacer un mejor trabajo que yo". tú puedes”, y tratando de enseñarnos cómo ser un operador de alquiler a corto plazo. Entonces hay una línea muy fina ahí.
Ashley:
Me acabas de describir como un...
Tony:
Y ese es un buen punto.
Ashley:
[inaudible 00:08:29].
Tony:
Porque creo que estabas en una posición en la que honestamente podías hacer un mejor trabajo que...
Ashley:
Sí, y lo haría.
Tony:
… ese administrador de propiedades que tienes.
Ashley:
Sí. Y yo [inaudible 00:08:36] esa experiencia. Creo que en tu situación también estás investigando a los propietarios. No vas a crecer y escalar tan rápido como para contratar a cualquiera solo para maximizar tu base de clientes y maximizar tus ingresos, sino que vas a ser selectivo. Y eso también te da esa exclusividad, en el sentido de que quieres ser propietario... y no para usar la palabra tren, pero a medida que contratas nuevos inversionistas, los nuevos propietarios establecen esas expectativas en cuanto a: "Esto es lo que esperamos de usted, y esto es lo que espera de nosotros. Si alguno de nosotros difiere de eso, ahí es donde tenemos una situación sobre cómo solucionarlo”. O tal vez la asociación no está funcionando porque en realidad es una asociación. Especialmente cuando se trata de su propiedad de inversión, ya no tiene el control de las operaciones diarias de esa propiedad ni maximiza el flujo de caja y cosas así, confía en su socio, la empresa de administración de propiedades, para supervisar todo. eso y realmente maximizar el rendimiento de su propiedad. Y eso es algo que no entendí cuando contraté una empresa de administración de propiedades: debería haber hecho muchas más preguntas.
Un ejemplo es, vale, la factura del agua. Va a su departamento de facturación, a sus cuentas por pagar. Alguien está ahí escaneando los billetes. Ellos siguen adelante, lo pagan y luego se encargan de todo. Genial, no tengo que pagar facturas ni cosas así. Pero tampoco hay nadie que vaya y diga: “Espera, la factura del agua fue de $100 el mes pasado. ¿Por qué de repente son 250 dólares? ¿Está funcionando el baño? ¿Está pasando algo? Simplemente porque va a un departamento general que no conoce su propiedad y cosas así. Siento que me estoy saliendo por la tangente.
Tony:
No, pero ese es un buen punto. Es como ¿cómo se establecen esas expectativas correctamente desde el inicio o ni siquiera desde el inicio, antes de que la relación realmente comience? Hay un gran libro que acabo de leer y se llama Nunca más perder a un cliente. El libro realmente se centra más en empresas más grandes, pero es como, cuando buscas clientes, ¿cómo puedes tener conversaciones al principio y luego cómo puedes estructurar esos primeros 100 días de esa relación para que, A, tu cliente tenga una experiencia realmente increíble y siguen siendo clientes durante mucho tiempo, pero, B, que las expectativas que usted tiene de ellos y que ellos tienen de usted son muy claras en ambos extremos, de esa manera ambos saben cómo operar de manera efectiva dentro de esa asociación. . Así que nunca más pierdas a un cliente. No recuerdo quién fue el autor, pero fue un gran libro que realmente disfruté.
Ashley:
Creo que eso me habría ayudado a trabajar mejor con la empresa de administración de propiedades, si ambos tuviéramos expectativas mutuas y las hubiéramos establecido con anticipación. Estoy seguro de que hacen un gran trabajo, han crecido y escalado tanto en los últimos dos años que obviamente cuentan con un modelo de negocio exitoso, pero fue diferente de lo que esperaba, y deberíamos haber tenido esos expectativas más claras desde el principio.
Bien, nuestra primera pregunta es de Annie Johnson, y esto es a través de la página de Facebook de Real Estate Rookie. Si aún no lo han hecho, asegúrese de unirse al grupo de Facebook. Creo que hay más de 60,000 miembros en este momento. Es una excelente manera de hacer preguntas, obtener información o incluso compartir sus propios consejos y sabiduría. Bien, entonces la pregunta de Annie es: “¿Alguien se ha asociado en una LLC para invertir fuera del estado? ¿Utilizó un abogado en su estado o en el estado en el que estaba invirtiendo? ¿Importa? Cualquier idea sobre este tema es útil. Esta será nuestra primera asociación y LLC. Decidimos que no queremos firmar un acuerdo de asociación legalmente documentado”.
Bien, me pregunto por qué en cuanto a la última pregunta, porque cuando creas una LLC, tienes que crear un acuerdo operativo, que de todos modos son los términos de tu asociación. Así que creo que si lo hace, pase lo que pase, si crea su LLC, para que sea una LLC legal y funcione de la manera que usted desea, debe firmar el acuerdo operativo, que es básicamente un acuerdo de asociación en sí mismo.
Tony:
Muy rápido, solo quiero felicitarle a Annie, quien está haciendo esta pregunta. En realidad, esta es Annie Hatch Johnson, quien fue invitada al episodio 46. Reconozco la cara y el nombre allí. Un saludo a Annie. Creo que la última vez que hablamos con ella estaba en algún lugar por aquí, no lo recuerdo, en algún lugar del Medio Oeste, pero en realidad terminó mudándose a Alaska. Ella y su esposo estaban haciendo algunas cosas de alquiler a corto plazo en Alaska, así que agradece a Annie.
Ashley:
Entonces Tony, ¿de verdad quieres responder esto porque has hecho esto mucho más? Creo que en realidad hacen empresas conjuntas, pero la única inversión fuera del estado que hice fue con James [inaudible 00:13:32], e hicimos un acuerdo de empresa conjunta en el que teníamos nuestras propias LLC separadas y se unieron en el acuerdo de empresa conjunta. Así que tuvimos mi LLC de Nueva York y luego su LLC del estado de Washington, y luego firmamos el acuerdo de empresa conjunta a través de eso. Y teníamos todo el acuerdo operativo documentado sobre cómo funcionó la asociación para ese acuerdo.
Tony:
Sí, es una gran pregunta. La mayoría de nuestras asociaciones se realizan a través de acuerdos de empresas conjuntas, no necesariamente nuevas LLC que establezcamos. Pero Annie, te daré un poco de información basada en las conversaciones que he tenido con mis abogados y diferentes abogados de la SEC y cosas así. Cada estado es diferente. La información que me dieron, y nuevamente, no soy abogado, así que consulte con un abogado para asegurarse de que esta información sea precisa, pero para nosotros, buscábamos comprar una propiedad que estaba en California usando una nueva LLC. Su pregunta es si en su estado o en el estado donde está invirtiendo, existen algunas limitaciones. Por ejemplo, obviamente existe un mejor tratamiento fiscal en otros estados además de California. Pero supongamos que quisiera crear una LLC en Delaware pero, digamos, que yo estuviera en California, los socios en California y la propiedad en California, no puedo crear una entidad en Delaware para tener el título y cobrar los alquileres de esa propiedad en California.
Entonces, dependiendo del estado en el que viva y del estado en el que se encuentre la propiedad, existen algunas leyes que debe seguir sobre dónde crear esa entidad. Entonces, mi primer consejo, Annie, sería pedirle a un abogado en su estado o en el estado donde se encuentra la propiedad que le aconseje sobre dónde debería estructurar esa entidad y en qué estado debería centrarse. ¿Has visto? ¿Algo diferente en ese frente, Ash?
Ashley:
No, no, realmente no lo he hecho. Tampoco lo he investigado mucho, pero supongo que eso es lo que he oído.
Tony:
Quiero decir, sí, eso es lo primero, hablar con su abogado para identificar en qué estado se encuentra. Creo que la segunda pregunta, esto se remonta al artículo de Ashley, es que usted dijo: "Decidimos que no queremos hacer un acuerdo de asociación”. Supongo que cuando dices eso, Annie, no quieres seguir el camino que tomamos nosotros de simplemente tener un acuerdo de empresa conjunta, en realidad quieres que esta entidad esté vigente. Pero en lo que respecta al punto de Ashley, creo que aún debes pasar por los mismos procesos de pensamiento o ejercicios que harías si estás firmando ese acuerdo de asociación para asegurarte de que, si, por cualquier razón, no hay tensión, pero todas las asociaciones van tener sus obstáculos y tal vez desacuerdos, y cuanto más tiempo dedique a responder esas preguntas, mejor.
Hay un libro fantástico que leí el año pasado llamado The Partnership Charter, escrito por alguien llamado David Gage, y fue uno de los mejores libros que he leído sobre asociaciones. No está dirigido específicamente a bienes raíces, pero es un libro sobre asociaciones comerciales y está repleto de preguntas que usted y su socio deberían hacerse mutuamente antes de iniciar realmente esta asociación para asegurarse de que haya claridad sobre cómo vas a manejar ciertos problemas en esa asociación. Así que lea ese libro, hable con un abogado, creo que esos son mis dos primeros consejos.
Ashley:
Bien, pasemos a nuestra siguiente pregunta, y ésta es de Sia: “¿Alguien ha comprado un terreno y construido una casa en lugar de una rehabilitación? Realmente me cuesta encontrar un trato porque la gente paga de más. ¿Cómo es conseguir una refinanciación de una casa recién construida? Creo que tal vez el mercado podría estar cambiando un poco y no verás a tanta gente pagando de más, así que espero que puedas tener más posibilidades de encontrar ofertas. Pero estoy en este hilo de mensajes de texto de bienes raíces, y uno de los inversionistas envió un mensaje en el cuarto trimestre de 2022, es un aficionado a las casas y estuvo teniendo propiedades a la venta durante más de 60 días. Tan pronto como llegó el 1 de enero, vio un gran aumento en las proyecciones. Creo que dijo que se triplicaron, que la cantidad de presentaciones que estaba obteniendo se triplicó y que tuvo cuatro contratos solo en las primeras dos semanas de enero y está viendo este gran aumento desde la primera del año. Entonces, tal vez la gente comience a pagar y comprar de más nuevamente.
Entonces, al hacer esto de construir una casa, construí mi residencia personal, pero nunca compré una propiedad de inversión ni construí una propiedad de inversión haciéndolo desde cero. Lo primero que creo que realmente debería hacer es investigar cuál será el valor de esa propiedad cuando termine de construirla. ¿Se evaluará por lo que invirtió o incluso más para que pueda retirar todo su efectivo? La segunda cosa es ¿cómo vas a financiar eso? ¿Vas a hacer efectivo? ¿Vas a obtener un préstamo para la construcción? Entonces, si paga en efectivo, una cosa que tendrá que hacer es buscar y hablar con los bancos, y respondimos esto en otra respuesta de novato, creo que fue la que se emitió la semana pasada en cuanto a período de condimento. Porque si estás pagando en efectivo para construir esta casa y luego vas al banco para refinanciarla, es posible que te digan: “¿Sabes qué? No ha sido propietario de esta casa durante un año y no vamos a refinanciarlo durante un año para hacer ese refinanciamiento con retiro de efectivo”. Estas son algunas de las cosas que definitivamente debes considerar antes de pasar por el proceso de construcción.
Tony:
Un par de puntos por mi parte. Al igual que Ashley, yo nunca he realizado nuevas construcciones en el lado de la inversión. Hemos comprado bastantes construcciones nuevas, pero fue el constructor quien hizo el trabajo para identificar la parcela, obtuvo todos los permisos, administró el terreno de construcción y básicamente estábamos comprando un producto terminado de ese constructor. Sólo quiero hablar sobre los pros y los contras de ese enfoque y por qué decidimos seguir ese camino. La primera ventaja que vimos fue que pudimos obtener un producto superior. A menudo, y depende del nivel de rehabilitación, pero a menudo, si hace una nueva construcción en 2023 en comparación con una casa rehabilitada que se construyó en 2005, el valor de esa propiedad, especialmente si la considera como una casa rehabilitada que se construyó en XNUMX, El alquiler a plazo, que es lo que hacemos, suele ser más alto.
Podemos rehabilitar una casa que se construyó en 2005 hasta el último detalle, pero el estilo de construcción, la estética de una casa construida en 2023 será más moderna que la de una casa que se construyó en 2005, incluso si se rehabilitó muy bien. Y eso es lo que hemos visto mucho, es que nuestras nuevas construcciones tienden a funcionar mejor que nuestras casas rehabilitadas a pesar de que la calidad es igual de buena, pero es solo que el marco de la casa está un poco más anticuado con esas cosas más antiguas. . Esa fue una gran ventaja para nosotros.
La segunda razón por la que optamos por muchas de las nuevas construcciones de este constructor fue que él ya había identificado y permitido múltiples parcelas en esta ciudad en las que buscábamos invertir. Entonces, para nosotros, nos permitió escalar excepcionalmente rápido porque Ya había hecho el arduo trabajo de... Los permisos tardan casi más que construir la casa en California. Entonces, el hecho de que ya hubiera hecho ese arduo trabajo en múltiples parcelas significaba que podíamos construir esta máquina para comenzar a adquirir estas propiedades tan pronto como terminara. Y para nosotros, estábamos en una fase de crecimiento realmente fuerte, ese era nuestro gran objetivo, escalar rápidamente, y tener esa relación nos permitió hacer precisamente eso. Esas fueron las dos grandes ventajas: obtuvimos un producto realmente superior y pudimos adquirir esas unidades relativamente rápido, mucho más rápido que si hubiéramos intentado hacerlo nosotros mismos.
La desventaja de ese enfoque es que definitivamente estábamos pagando más por el producto terminado que si hubiéramos hecho nosotros mismos el trabajo de identificar el terreno, obtener los permisos y construir esa propiedad nosotros mismos. No hay duda al respecto. No nos vendería esas casas si las vendiera con pérdidas cada vez. Nos lo estaba vendiendo porque estaba obteniendo una buena ganancia. Sabíamos que no estábamos pagando de más porque todavía era valor de mercado, pero sabemos que estábamos gastando más de lo que lo habíamos hecho nosotros mismos. Creo que esas son las dos cosas que hay que sopesar. ¿Tiene las habilidades para realizar una construcción desde cero? Definitivamente es diferente a realizar una rehabilitación. Son conjuntos de habilidades similares pero aún diferentes. Y luego, la segunda pregunta es: ¿tienes tiempo para gestionar algo así también? Entonces, la capacidad y el tiempo son dos cosas a tener en cuenta.
Ashley:
Sí, ese precio que estás pagando extra es en realidad la tarifa de gestión del proyecto, es como si la tarifa del contratista general fuera como si ellos asumieran la función administrativa, la gestión de todo el proyecto es lo que estás pagando. Entonces, incluso si no fuera con el constructor y lo hiciera usted mismo, es posible que aún le esté pagando a un contratista general un pequeño porcentaje de reserva porque será él quien instale los submarinos y cosas así para encargarse realmente. del proyecto también. Pero si vas a actuar como contratista general y vas a gestionar todo el proyecto y vas a contratar individualmente a cada contratista que necesite entrar, entonces, sí, ahí es donde vas a ahorrar. mucho dinero. Pero como dijo Tony, ¿tienes el tiempo y el conocimiento para hacerlo también? Si va a probarlo y no tiene el conocimiento o la experiencia y solo quiere aprender, puede terminar costándole más de lo que realmente le costaría construirlo.
Tony:
Simplemente cómpralo con ellos.
Ashley:
Sí, sólo para comprárselo al constructor. Entonces eso es definitivamente algo a considerar.
Tony:
Sólo quiero compartir algunos de los dolores de cabeza que surgen al intentar realizar la construcción desde cero usted mismo. Ahora somos buenos amigos de este constructor porque creo que le hemos comprado 13 casas en este momento. Un día estábamos fuera del sitio y solo estaba preguntando sobre el proceso de obtención de permisos. Por lo general, lo que hace es presentar planos para varias parcelas al mismo tiempo, exactamente el mismo plano de planta, exactamente el mismo plano de planta, solo que parcelas diferentes, y los presentará al condado. Cada plan, recuerde que son planes idénticos, se envía a cuatro diferentes... Dios, ¿quiénes son las personas que revisan los planes en el condado?
Ashley:
¿El oficial encargado de hacer cumplir el código?
Tony:
Sí, no recuerdo el nombre de las personas que están mirando los planos o lo que sea, se me escapa en este momento. Pero de todos modos, se destina a cuatro personas diferentes, todas con el mismo trabajo, sólo cuatro personas diferentes. Cada persona verá exactamente el mismo conjunto de planos y regresará con notas diferentes. La persona A dirá: "Oye, necesitas arreglar esto". La segunda persona no verá lo que vio la primera, pero dirá algo diferente. Entonces es exactamente lo mismo, pero cuatro personas diferentes tienen una interpretación diferente de lo que hay que arreglar. Así que recuperará esos planos y luego tendrá que hacer cuatro conjuntos separados de cambios, algunos de ellos a cuatro grupos diferentes de personas, por lo que definitivamente es un proceso muy arduo y a veces frustrante pasar por toda la construcción nueva. por tu cuenta.
Ashley:
O simplemente puedes vivir en el campo, en áreas rurales, donde conoces al único oficial encargado de hacer cumplir el código, al único inspector de edificios, y sí, eso es todo, lo único con lo que tienes que lidiar es con una sola persona. Y luego la junta de planificación, supongo.
Tony:
Lo que es aún más loco, Ash, es que estábamos mirando algunos lugares en Arkansas, y hay ciertos condados en Arkansas donde no existe un proceso de aprobación. Es como si pudieras construir lo que quisieras. Entonces, dependiendo de la ciudad o condado al que vayas, la capacidad de construir algo nuevo probablemente sea más fácil en algunos lugares.
Ashley:
Sí, definitivamente tenemos áreas remotas como esa. Todavía no he invertido en uno, pero es como si pudieras poner lo que sea. No hay proceso de aprobación ni nada por el estilo, no hay permisos para colocar.
Tony:
Tu tierra, haces con ella lo que quieres, ¿no?
Ashley:
Aquí hay una historia que va a frustrar a algunas personas: en el edificio donde se encuentra mi licorería, necesitaba un techo nuevo. Entonces Daryl salió y consiguió a alguien que haría el techo, recibimos la oferta, todo, y él dijo: "Puedo empezar mañana". Entonces le dije a Daryl: “Bueno, no tenemos un permiso de construcción. ¿Entró? Le envió un mensaje de texto al chico y el chico le dijo: "No, no recibí uno, pero puedo empezar mañana". Así que conducimos... Está a 15 minutos en coche hasta el ayuntamiento y pensamos: "Necesitamos obtener un permiso de construcción, queremos terminar esto". Ella dijo: "Está bien, complete este formulario", fueron cien dólares y lo hice. Ella dice: "Está bien, lo tendremos listo para ti mañana". Simplemente venga y pídale al contratista que lo recoja y lo pondremos en la ventana”.
Tony:
Guau. Déjame contarte una historia en el extremo opuesto del espectro. Tenemos jacuzzis que comenzamos a instalar en la mayoría de nuestros alquileres a corto plazo en Joshua Tree. Fue un proceso muy similar en el que hay que enviar planos para el jacuzzi, como dónde está ubicado con respecto a la casa. Debe realizar una inspección del permiso eléctrico para asegurarse de que todo se haga correctamente. Y luego hay ciertas características de seguridad que debes agregar al jacuzzi. Era un proceso muy similar en el que enviaban a un inspector diferente cada vez.
Entonces sale el primer inspector, nos da una lista de cosas que debemos arreglar y arreglamos 1, 2, 3 y cuatro. El segundo inspector sale para validar que se hicieron las primeras cuatro cosas, pero luego menciona otras cosas que el primer inspector omitió. Luego sale un tercer inspector y grita algo totalmente... Así que fue como un juego de sillas musicales tratando de llenar todas estas cajas para estos diferentes inspectores, y nos tomó meses obtener algunos de estos permisos para jacuzzis, así que Definitivamente es frustrante.
Ashley:
Oh Dios mío.
Tony:
De todos modos, nos salimos del tema, pero esperamos que haya sido útil para usted. Creo que, para resumir, piense en los pros y los contras y en sus propias habilidades en términos de rehabilitación de una casa frente a la fase de nueva construcción. Y luego, en cuanto al punto de Ashley sobre el refinanciamiento, solo asegúrese de hablar con los bancos desde el principio para que así tenga una buena idea de cuál es el período de maduración y qué otros obstáculos quizás tenga que superar si lo hace. Vaya por la ruta de la nueva construcción para realizar el refinanciamiento y complételo en la parte posterior.
Ashley:
Sí, agregaré una última cosa como ejemplo. No en mi mercado, un mercado diferente, pero este amigo que tengo construyó casas con patio, como un pequeño complejo de apartamentos, de un solo piso. Pagaron en efectivo por todo, lo construyeron desde cero, hicieron funcionar todo este sitio, todo. Y cuando terminaron, lo alquilaron y en realidad no se valoró ni siquiera lo que pusieron en el trato. Creo que tuvieron que dejar tal vez el 40% de lo que pagaron porque el banco sólo les iba a prestar el 70% del valor de tasación. En realidad fue más que eso, fue más del 40% lo que dejaron en él. No sé los números exactos, pero eso es algo con lo que hay que tener mucho cuidado: asegurarse de que se evalúe según lo que desea, porque podría verse obligado a dejar cientos de miles de dólares en un acuerdo que no hizo. Lo que usted espera hacer, especialmente si está pidiendo dinero prestado a un prestamista privado, un prestamista duro para financiar ese trato y luego no va a evaluarlo para lo que usted desea.
Con este inversionista, afortunadamente, se encontraba en esta situación en la que estableció un contrato con el constructor en el que le pagaba parte de esa brecha. Entonces pudo mitigar eso y luego simplemente usar el flujo de caja. Y todo resultó en que sigue siendo una propiedad que fluye en efectivo incluso después de realizar estos dos pagos del préstamo. Así que asegúrese de tener múltiples estrategias de salida y diferentes formas de financiar un acuerdo.
Bien, nuestra siguiente pregunta es de Joey Stout: “¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler en lugar de un salario W-2? Gracias, Joe S." Bueno, Joe, tus ingresos W-2 serán ingresos del trabajo y se basarán en la categoría impositiva en la que te encuentras, es decir, en cuánto dinero has ganado. Sigamos adelante y aumentemos los tramos impositivos para 2022. Bien, si es así... Miremos aquí. Si gana de cero a $10,000, está pagando el 10% de la renta imponible y luego el 12% por entre 10,000 y 41,000. El 22% va a ser a lo que se gravan tus ingresos desde 41,000 hasta 89,000. Su tasa impositiva será del 24%, de 89,000 a 170,000, y así sucesivamente. Entonces, cuanto más gane de su ingreso del trabajo, su ingreso W-2, mayor será su tasa impositiva. Entonces, si subes a más de medio millón, pagarás el 37% en impuestos sobre la renta.
Miras eso y dices: "Así que quiero quedarme por debajo de 539,000 porque entonces voy a pagar un 2% más en impuestos", y realmente tengo que descubrir dónde está ese umbral donde tiene más sentido. Entonces, si estás justo en el límite de uno, digamos del 24% al 32%, está bien, ese es un salto bastante grande, es del 8%. Y si ganas $170,050, estás en el 24%. Pero digamos que vas y ganas 180,000, te subirán al tramo impositivo del 32%. ¿Vale la pena tomar esos 10 dólares extra porque ahora toda esa cantidad de dinero estará sujeta a un impuesto del 32%? Algo de lo que todo el mundo debería tener cuidado con sus ingresos.
Esos son sólo algunos ejemplos de los corchetes y van hacia arriba. Cuando estás en un grupo, digamos 170,000 que pagan impuestos al 24%, esos 170,000 pagarán impuestos a ese 24%. Pero luego, si ganas otros 10 dólares más, esos 10 dólares estarán en el siguiente tramo impositivo, ese 32%.
Tony:
Entonces, son solo sus ingresos los que entran en ese grupo los que se gravan con ese porcentaje, ¿verdad? Entonces, si gana $500,000, esos 500,000 no estarán sujetos al impuesto del 37%. Los primeros 10,275 estarán al 10% y luego hasta 41,000 estarás al 12%. Y luego cada uno de esos diferentes cae en esos diferentes cubos. Es por eso que los impuestos son tan confusos, y es por eso que definitivamente todo el mundo debería conseguir un CPA realmente bueno que le ayude a navegar por todos esos diferentes matices.
Pero usted hizo la declaración anterior, Ash, de que su salario W-2 es un ingreso del trabajo, y el ingreso del trabajo recibe el peor tratamiento fiscal de todos los ingresos. Se le aplicarán los impuestos más altos en función de sus ingresos del trabajo. Los ingresos por alquiler reciben uno de los tratamientos fiscales más preferenciales. De hecho, tuvimos a Amanda Han en el episodio 255, y justo al final de ese episodio, ella incluso dentro del mundo de la inversión inmobiliaria clasificó qué estrategias obtienen el mejor tratamiento fiscal y qué estrategias obtienen el peor tratamiento fiscal. La inversión estaba en la parte inferior de ese tratamiento de preferencia fiscal porque sigue siendo ingreso del trabajo activo. Y luego cosas como alquileres a corto plazo y alquileres a largo plazo estuvieron en la cima porque se consideran más ingresos pasivos.
Ashley:
Una cosa a tener en cuenta, creo que con los ingresos del trabajo, es que, está bien, vas a trabajar tantas horas, pero si estás justo al borde de uno de esos tramos, ¿vale la pena trabajar esas horas extra y luego ahora? ¿Vas a tener el impuesto sobre las horas al 37%? Y así, $37 de esos $100 por los que vas a trabajar extra se han ido. Pero ustedes pueden detenerse si realmente quieren ver en qué categoría impositiva se encuentran. Algunos de los ejemplos que usamos para el primer declarante soltero, pero cambiaron para casados que presentan una declaración conjunta, declaran por separado, cabeza de familia. Así que vaya y écheles un vistazo y podrá calcular cuáles serán sus ingresos. Mostrará, está bien, si ganó $ 95,376, su ingreso imponible será de $ 16,290 por eso. Entonces, cualquier valor superior a esa cifra sería ese 24%. Entonces es como la escala móvil, creo que es la mejor manera de decirlo. A medida que avanza a cada categoría, los ingresos que aumentan se gravarán con esas tasas diferentes.
Creo que los ingresos pasivos tienen una gran ventaja debido a eso y luego también a poder realizar un intercambio 1031 en el que realmente puedes diferir los ingresos de tu propiedad de alquiler si sigues adelante y la vendes.
Tony:
En pocas palabras, Joey, desea que la mayor parte de sus ingresos sean pasivos de sus alquileres y que la cantidad más pequeña sea ingreso activo y del trabajo si realmente quiere poder maximizar sus impuestos. Ahora, existen muchas estrategias diferentes, Joey, para ayudar a reducir su obligación tributaria incluso desde su trabajo W-2. Nuevamente, mencionaré el episodio 255 porque Amanda habla de esto, pero hay formas en que puede utilizar las pérdidas pasivas de su cartera de bienes raíces para compensar sus ingresos W-2. La mayoría de la gente consigue esto mediante alquileres a corto plazo. Es mucho más difícil hacerlo con alquileres a largo plazo, pero hay maneras de decir: "Oye, tengo una pérdida en papel de $100,000 en mis alquileres y voy a aplicar eso a mi salario de $100,000 en mi trabajo W-2". ya que no tienes obligaciones tributarias”. Y tengo amigos que pagan cero impuestos usando exactamente la misma estrategia.
Ashley:
Yo no soy uno de esos amigos.
Tony:
Tampoco he coincidido con eso todavía. Definitivamente tuve una factura de impuestos los últimos años, pero cuando consigas un buen contador público, con suerte podrás empezar a poner esas piezas en su lugar. Tuvimos una loca lucha a finales de 2022, el año que acaba de terminar, para comprar una propiedad e intentar obtener también más beneficios de agregación de costos.
Ashley:
Sí, ya sabes, lo que también es una ventaja fiscal bastante buena es una granja, obtener buenas ventajas fiscales. Los agricultores no tienen que pagar impuestos estimados, pueden esperar hasta que venza su declaración de impuestos y pagar sus impuestos estimados el 15 de abril porque cuando realizan esos pagos de impuestos estimados y tienen que pagar por adelantado básicamente cada trimestre, están pagando sobre la marcha. Además, ese es dinero que el gobierno obtiene sin intereses. Entonces esa es una gran ventaja. Puedes conservar ese dinero hasta el momento de la declaración de impuestos y pagarlo en el último minuto. Pero sí, hay muchas cancelaciones que puedes hacer. E incluso los impuestos a la propiedad, puede obtener una exención de sus impuestos a la propiedad para reducirlos si se usan para usos agrícolas y cosas así también.
Tony:
Hay algunas cosas raras acerca de las granjas. Tengo un amigo, su nombre es Kai Andrew, compró una granja, una granja de lavanda, y la compró por lo que mencionaste allí, algunos beneficios fiscales. Pero también, los requisitos de zonificación, las restricciones de zonificación en las granjas son significativamente más bajas o menos restrictivas que las que se ven en propiedades residenciales o incluso en algunas otras propiedades comerciales. Pudo construir múltiples alquileres a corto plazo en esta finca gracias a lo que permitía la zonificación en ese mercado. Hay tantos pequeños matices que probar y ser realmente creativo. Pero sí, en pocas palabras, busque oportunidades para reducir realmente sus ingresos imponibles y, por lo general, eso sucede optando por la ruta pasiva frente a la ruta ganada.
Ashley:
Una cosa más que añadir es que muchos agricultores también están exentos de impuestos. Entonces, comprar un camión para su granja exento de impuestos es un enorme impuesto sobre las ventas que se está ahorrando al comprar un vehículo. Hay muchas pequeñas cosas diferentes como esa.
Tony:
Y así, comprar una granja lechera es la mayor parte de la historia. Antes de terminar con esta pregunta, mencioné a Kay Andrew, pero si quieres volver a escuchar su episodio, era el episodio 107. Hablamos sobre piratería de tierras, es decir, 10 formas diferentes de crear flujos de ingresos con una propiedad. Y Kai es el maestro en esa estrategia y la compra de una granja de lavanda fue solo una de las formas en que se abrió camino hacia el éxito. Entonces, episodio 1 0 7, si quieres saber más de Kai.
Ashley:
Bueno. La última pregunta de hoy es de Hayes Holland: "Si vende su casa principal después de un año de residencia, ¿estoy excluido de la regla de exención de ganancias de capital que requiere dos años, o hay alguna forma de evitarlo?" Bien, primero que nada, creo que hay un pequeño malentendido aquí: solo estás exento de la regla de ganancias de capital si es tu residencia principal. Si se trata de una propiedad de inversión, debe pagar ganancias de capital a menos que realice un intercambio 1031. Esa es la única exención que existe. Pero si simplemente sale y vende, se queda con el dinero, no hace ese intercambio 10 31, se le cobrarán impuestos sobre esa ganancia de capital por una propiedad de inversión sin importar cuánto tiempo mantenga la propiedad. propiedad. Pero si es tu residencia habitual, tienes que vivir allí dos años, pero pueden ser dos de los últimos cinco años. Por lo tanto, podrían ser dos años cualesquiera durante ese período de cinco años. Así que no se trata sólo de tener que vivir en la propiedad durante dos años y luego venderla. Puede conservarlo durante otros tres años como propiedad de inversión y luego venderlo al quinto año y aún podrá tenerlo como ingreso libre de impuestos.
Hay un amigo inversor que ha hecho esto varias veces, ni siquiera sé cuántas veces, pero cada dos años compra una nueva residencia principal y se lleva este dinero libre de impuestos. Creo que la regla es que sólo puedes sacar hasta medio millón libre de impuestos. No estoy seguro exactamente de cuál es esa regla, pero hay una cantidad máxima. No puedes vender tu casa por 5 millones de dólares más y obtener 5 millones de dólares libres de impuestos. Incluso podría ser un millón si son una pareja casada, pero tendrán que buscarlo. Utilice Google porque no lo sé de improviso.
Entonces, cada dos años compra una propiedad que necesita rehabilitación, él y su familia viven en ella y poco a poco hacen las renovaciones durante los dos años, y luego siguen adelante, la venden y se mudan a una nueva propiedad. Así que sí, definitivamente es una buena manera de obtener ingresos libres de impuestos al hacerlo, siempre y cuando a su familia no le importe mudarse cada dos años. Pero si ganaras medio millón de dólares en dos años y todo lo que tuvieras que hacer es moverte...
Tony:
Movimiento.
Ashley:
… no eres tan malo. Así que realmente depende del mercado en el que te encuentres. Donde vivo, ya es bastante difícil encontrar una casa por medio millón de dólares y mucho menos vender una que se revalorizará hasta medio millón en dos años.
Tony:
Lo mismo para mi. En el barrio en el que vivo, es todo un barrio nuevo. Todo se construyó a más tardar en 2017, por lo que tratar de entrar y encontrar realmente muchas de esas oportunidades probablemente también sea escaso. Pero la pregunta sí, y ya hemos hablado un poco de ello, pero tal vez deberíamos dar más detalles, pero en el lado de la inversión, puedes diferir tus impuestos sobre las ganancias de capital utilizando lo que se llama el intercambio 1031. Hicimos nuestro primer 1031 no el verano pasado, sino el verano anterior. Pudimos aprovechar el valor líquido de una de nuestras casas, lo tomamos y utilizamos los ingresos libres de impuestos para comprar dos propiedades diferentes.
Tengo un amigo que vendió varias de sus residencias unifamiliares en el Medio Oeste y las usó para comprar... Creo que en este momento tiene siete alquileres a corto plazo que compró con eso. El intercambio 1031 es una manera fantástica de diferir el pago de impuestos y utilizar todas las ganancias de una venta para comprar otra propiedad. Existen algunas restricciones sobre lo que puede hacer y hay algunos plazos bastante estrictos sobre cuándo necesita identificar y cerrar esa propiedad, pero esta estrategia, algunas personas la llaman intercambio hasta caer, es lo que hacen muchos inversores inmobiliarios. continuar ampliando su cartera sin pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital durante su vida.
Ashley:
Entonces, mientras Tony hablaba, seguí adelante e hice el trabajo para ustedes, muchachos, para aquellos de ustedes que estaban conduciendo y no pudieron buscar en Google de inmediato, la regla es que un solo propietario de vivienda, los contribuyentes solteros pueden obtener una tasa impositiva de hasta 250,000. por la venta de sus matrimonios primarios y luego que presentan una declaración conjunta hasta 500,000. Entonces esa es la ganancia basada en ello. Quiero decir, no está tan mal en dos años, medio millón de dólares libres de impuestos.
Tony:
Sí.
Ashley:
Quiero decir que podrías hacer eso como un trabajo de tiempo completo.
Tony:
¿Totalmente cierto? Y lo haces un par de veces al año. También me recuerda que teníamos un invitado, Dios, desearía poder recordar qué episodio fue ese, pero estaba comprando una nueva construcción. Creo que estaba en algún lugar de Texas. Compraría la fase uno de la nueva construcción y luego, dos años más tarde, sería como la fase 18 o lo que sea, y todos esos planos de planta se habían apreciado significativamente y él simplemente estaba vendiendo esas propiedades una vez que llegaron a la última fase y estaba simplemente reciclando ese capital en el siguiente. Entonces compras una construcción nueva, vives allí dos años, la vendes, compras otra construcción nueva, vives allí dos años, la vendes. Creo que lo había hecho como tres veces cuando apareció en el podcast.
Ashley:
Creo que lo estaba haciendo en Austin, tal vez en Austin, Texas.
Tony:
Sí, definitivamente fue en algún lugar de Texas.
Ashley:
Sí, lo recuerdo. Sí. Bueno, muchas gracias chicos por acompañarnos en la respuesta de novato de esta semana. Si tienen alguna pregunta que quieran responder en el programa, pueden llamarnos al 188-5ROOKIE y dejarnos un mensaje de voz. O puede dejar una pregunta en el grupo de Facebook Real Estate Rookie, donde lo más probable es que obtenga múltiples respuestas de todos los miembros del grupo, pero también podemos reproducirla en el programa y podrá escuchar nuestra respuesta.
Muchas gracias chicos por acompañarnos. Soy Ashley de Wealth de Rentals y él es Tony de Tony J. Robinson, y los veremos el miércoles con un invitado.
(canto)
Mira el podcast aquí
En este episodio cubrimos
- Cuando la ubicación de su abogado puede ser importante e invertir desde lejos
- Protegiéndote con acuerdos de colaboración en inversión conjunta
- Los pros y los contras de construir una propiedad de inversión en lugar de rehabilitarla
- Cómo las propiedades de nueva construcción pueden afectar el período de temporada de refinanciación
- Maximizando sus impuestos con ingresos pasivos
- Por qué mudarse cada dos años puede ser la forma más inteligente de evitar impuestos
- Uso de un intercambio 1031 para diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital
- Y So ¡Mucho más!
Enlaces de la feria
Libros mencionados en este programa:
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