Financiamiento creativo puede ser una herramienta poderosa para ayudarlo a tener SU primera propiedad en la bolsa. En este episodio, Ashley y Tony explican las mayores diferencias entre dinero duro, dinero privadoy préstamos tradicionales, así como qué opciones harán que su oferta sea irresistible para un vendedor.
Bienvenido de nuevo a otro Respuesta de novato! Si necesitas capital para un nuevo acuerdo, podrías considerar asociarse con un padre. Por supuesto, como cualquier asociación de inversión, es fundamental que usted estructurarlo adecuadamente y incluya todos los términos importantes en su acuerdo. ¡Nuestros anfitriones te mostrarán cómo! También cubren refinanciamiento en efectivo en detalle, incluyendo cómo funciona y ¿Cuánto dinero puedes sacar? de una propiedad. Finalmente hablan de usando espacio desperdiciado en tu propiedad de inversión para generar más flujo de caja! ¿Necesitas sacar permisos? ¿Te atraparán si no lo haces? ¡Quédate hasta el final para descubrirlo!
Si desea que Ashley y Tony respondan una pregunta sobre bienes raíces, puede envíe una pregunta aquí, publicar en el Grupo de Facebook para novatos en bienes raíces, o llámenos a la Línea de solicitud de novatos (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este es el episodio 324 de Real Estate Rookie.
Tony:
Por lo general, cuando utilizamos a nuestros prestamistas privados en un momento dado, decimos algo como "Sin contingencia financiera" y decimos algo así como "Un cierre de 21 días". Por lo tanto, no necesariamente decimos: "Oye, es una oferta en efectivo". Pero esas son las cosas que les decimos: "Oye, vamos a cerrar rápidamente y no tenemos una contingencia financiera". Por lo general, esto hace que nuestras ofertas sean un poco más competitivas.
Ashley:
Mi nombre es Ashley Kehr y estoy aquí con mi coanfitrión, Tony J. Robinson.
Tony:
Y bienvenido al podcast Real Estate Rookie, donde cada semana, dos veces por semana, le brindamos la inspiración, la motivación y las historias que necesita escuchar para comenzar su viaje de inversión. Hoy volvemos con otra respuesta de novato y tenemos algunas conversaciones realmente buenas. Vamos a hablar un poco sobre las opciones de financiación, dinero fuerte versus dinero privado, y cuáles son las diferencias y cuál funciona para cada situación.
Vamos a hablar sobre las inspecciones de bienes raíces y el momento de las mismas. ¿Debería hacerlo antes de cerrar una propiedad, durante el proceso de cierre, incluso antes de enviar una oferta? Le daremos una respuesta a eso. También vamos a hablar un poco sobre los inodoros que queman fuego y por qué debería o no comprar propiedades con ese tipo de situación de plomería.
Ashley:
Luego, hablamos de asociarnos con tus padres, diferentes formas de estructurar esa asociación y luego, qué sucede si llegas a una propiedad que tiene espacio desperdiciado, como dos salas de estar que pueden convertirse en un dormitorio adicional. Y Tony y yo analizamos el proceso que ambos hemos encontrado y nuestras recomendaciones sobre cómo se puede ganar más dinero con esa segunda sala de estar convirtiéndola en un dormitorio.
Tony:
Está bien. Ahora, antes de entrar en las preguntas de hoy, quiero agradecer a alguien con el nombre de usuario Dr. Goldstein, de quien nos dejamos una reseña de cinco estrellas en Apple Podcasts. El Dr. Goldstein dice: “Informativo y motivador. El espectáculo es genial. Cubren una amplia gama de temas de inversión inmobiliaria de forma accesible. El episodio 273 me inspiró a probar algo nuevo. Dos meses después, cerré un trato y estoy emocionado de ponerlo en marcha. Gracias Ashley y Tony”.
Y muchachos, es por eso que creamos el podcast Rookie para inspirar a personas como el Dr. Goldstein a escuchar estas historias, estas tácticas, estas estrategias y tomar medidas. Y la única forma en que podemos encontrar más personas a quienes inspirar es que, si recibimos más reseñas del podcast, ayudamos a que llegue a más personas. Entonces, si eres parte de la audiencia de novatos, déjanos una revisión de calificación honesta en cualquier plataforma que estés escuchando para que podamos impactar a más personas como el Dr. Goldstein.
Ashley:
Bueno. Y el reconocimiento de esta semana en las redes sociales es para la pareja de propiedades en alquiler, Patrick McGrath y su esposa. Son un equipo formado por marido y mujer en camino a FIRE, que es Independencia financiera, jubilación anticipada. Tienen 35 alquileres que han adquirido en los últimos tres años y más de cinco millones en activos. Pero hacen un gran trabajo al compartir su viaje en su página de Instagram.
Entonces, sigue adelante, síguelos y visita su página para obtener motivación, inspiración y probablemente también para hacer algunas preguntas. Entonces, ese es @RentalPropertyCouple. Y si quieres aparecer en Instagram o en cualquier hilo de redes sociales, TikTok, asegúrate de etiquetarnos a Tony y a mí en tus historias en una imagen. Utilice el hashtag Real Estate Rookie y así es como hemos encontrado estas increíbles cuentas de Instagram que podemos compartir con ustedes. Borre su feed de memes divertidos y comience a agregar otros inversores inmobiliarios con quienes conectarse y establecer contactos.
Nuestra primera pregunta de hoy es de Mike Joseph. "Hola a todos. He estado financiando mis propios acuerdos hasta ahora, pero planeo utilizar otros métodos de financiación a corto plazo, como dinero fuerte, para explorar más rápido. Esta es una pregunta muy básica, pero cuando se financia un acuerdo con dinero fuerte, ¿se considera eso tan favorable como el efectivo desde la perspectiva del vendedor?
“Cuando hace una oferta, ¿renuncia a la contingencia financiera para hacerla más atractiva para el vendedor?” Entonces, Tony, veamos tu opinión sobre el uso de dinero fuerte.
Tony:
Sí, quiero decir, definitivamente ves a algunas personas que dicen que tienen "efectivo" cuando compran con dinero fuerte. Creo que también depende de la forma en que uses ese dinero fuerte. Si se trata de dinero fuerte tradicional, es posible que tengas que superar algunos obstáculos más, especialmente dependiendo de tu nivel de experiencia. Pero supongamos que tiene un verdadero prestamista privado al que simplemente le paga un cheque con intereses cada trimestre, cada mes o lo que sea.
Y realmente tienes el efectivo en tu banco, aunque técnicamente es un préstamo de esa manera, es un poco más fácil, con un poco menos de fricción de esa manera. Entonces, Mike, creo que depende de cómo configures ese dinero privado o esa transacción de dinero fuerte, si te sientes muy cómodo o seguro llamándolo efectivo. Por ejemplo, compramos muchos de nuestros flips y decimos que estamos pagando en efectivo aunque estemos usando deuda, pero es porque tenemos prestamistas privados con los que tenemos una relación y ya tenemos el financiamiento estaba alineado.
Entonces, los beneficios de optar por dinero fuerte versus dinero privado es que, por lo general, sus prestamistas lo harán un poco más fácil que un préstamo tradicional y especialmente como un préstamo de la FHA o algo así, ¿verdad? Si puede presentar un préstamo que tenga una mayor probabilidad de cerrarse, creo que eso es más importante para el vendedor que incluso la deuda que tenga per se.
Ashley:
Sí, entonces en el estado de Nueva York, cuando cierras una propiedad, tienes que recurrir a abogados, y luego hay mucho más trabajo de título involucrado y es un proceso mucho más difícil conseguir que los prestamistas apliquen un gravamen sobre la propiedad real. cuando estás cerrando. Entonces, dije que antes era efectivo, y luego los vendedores me preguntaron por qué los abogados tienen que hacer todas estas cosas que parecen estar obteniendo financiamiento ahora.
Entonces, aprendí a no ponerlo en efectivo. Simplemente les deja mucho más claro a los vendedores que sí, los abogados trabajarán más, lo que puede llevar un poco más de tiempo hasta el cierre. Entonces, definitivamente estoy de acuerdo en decir que están obteniendo financiamiento. Pero conozco a muchos otros inversionistas que dicen que es efectivo porque pueden obtener el dinero muy rápidamente de su prestamista duro y no es un proceso tan largo pasar por el estado de Nueva York para realmente hacerlo.
Tony:
Sí, por lo general, cuando utilizamos a nuestros prestamistas privados, decimos algo como: "Sin contingencia financiera" y decimos algo como: "Un cierre de 21 días". Entonces, no necesariamente decimos: "Oye, es una oferta en efectivo", pero esas son las cosas que les decimos: "Oye, vamos a cerrar rápidamente y no tenemos una contingencia financiera". " Y eso normalmente hace que nuestras ofertas sean un poco más competitivas.
Ashley:
Sí, siempre lo he hecho con dinero privado, es una oferta en efectivo y luego, sí, no hay contingencia financiera en esto. Pero con el dinero fuerte, comencé a decir que hay financiación ahí.
Tony:
Sí. Y analicemos eso también, Ash, para nuestros novatos que tal vez no estén familiarizados con las diferencias. Entonces, existen préstamos tradicionales en los que usted acude al Bank of America o a su cooperativa de crédito local, o etcétera, para endeudarse y comprar una propiedad. Pero luego, está el lado más creativo en el que se utiliza dinero fuerte o dinero privado.
El dinero privado es probablemente la opción más sencilla. Entonces, digamos que Ash y yo somos amigos, quiero decir, somos amigos. Pero digamos que Ashley tiene $500,000 en el banco en este momento y encuentro un trato en el que el precio de compra y la rehabilitación ascienden a $500,000. Entonces puedo acercarme a Ashley y decirle: “Ashley, mira, encontré esta oferta. El costo total del proyecto es de $500,000. Creo que la propiedad valdrá 750 dólares cuando hayamos terminado”.
Entonces, tenemos algo de capital acumulado allí, tal vez $ 800. Y yo digo: “Ashley, ¿puedes prestarme esos $500,000? Te pagaré un interés fijo cada mes, cada trimestre, tal vez al final del proyecto de, lo que sea, el 10%”. Entonces, eso significa que Ashley recibirá $50,000 500,000 por año sobre sus $10 XNUMX si le pagamos el XNUMX %. Entonces Ashley dice: "Sí, Tony, por supuesto".
Entonces, Ashley me transfiere el dinero para el trato, esa es una forma de hacerlo, o puede transferirlo al título y al depósito en garantía. Pero básicamente, Ashley está financiando ese trato por mí. Es una transacción de persona a persona y se basa en nuestra relación entre nosotros. Esa es una transacción de dinero privada. Un prestamista duro, por lo general, es una persona que dirige un negocio de algún tipo.
Entonces, tal vez no sea alguien con quien tengas una relación personal muy cercana. Se trata de alguien que tiene un sitio web y financia toneladas de ofertas mensualmente. Y tendrán pautas de suscripción súper estrictas. Querrán ver su propiedad. Querrán ver tu trato. Querrán asegurarse de que usted tenga un buen ámbito de trabajo.
Querrán saber si tienes un buen contratista. Quieren asegurarse de que realmente están protegiendo el activo y su dinero porque no lo conocen personalmente. Y, por lo general, con un prestamista duro, verá tarifas más altas. Por lo tanto, tal vez deba pagar un poco más de dinero por adelantado y tarifas. A esos puntos los llaman. Su tasa de interés podría ser un poco más alta que la de un prestamista privado, nuevamente, porque este es un negocio para ellos.
Entonces, si estás pagando lo que sea, un 6% o un 7% en una inversión tradicional, tal vez estés pagando un 12% o algo así por dinero fuerte, ¿verdad? Nunca he usado dinero fuerte. Entonces, sé que las tarifas son más altas, pero normalmente cobrarán un poco más. Pero el dinero fuerte es un negocio, mientras que el dinero privado es un elemento central de las relaciones.
Ashley:
En mi opinión, el dinero privado, si se tiene acceso a él, suele ser mucho más fácil y mejor que el dinero fuerte.
Tony:
Y es por eso que nunca he usado mucho, porque tenemos acceso a dinero privado. Entonces, ¿por qué debería pasar por el aro de un prestamista duro cuando puedo seguir la ruta del dinero privado? Ahora, hay algunas personas que conozco que combinan los dos. Y algunos prestamistas duros están de acuerdo con esto, otros no. Pero supongamos que tiene un prestamista duro que está de acuerdo con esto.
Digamos que tiene un trato y necesita aportar $100,000 y su prestamista cubrirá los otros $400. Algunos prestamistas duros le permitirán básicamente conseguir un prestamista privado para cubrir esos $100,000. Entonces, cuando retire esta propiedad, no tendrá ningún desembolso en efectivo para usted. Tienes a tu prestamista duro que está aportando los $400.
Tienes a tu prestamista privado que aporta los 100 dólares. En conjunto, eso se combina para cubrir los costos totales del proyecto y usted simplemente paga los intereses a ambas personas. Esa también es una opción. Una vez más, nunca he seguido ese camino porque prefiero quedarme con todo el dinero privado, pero es más apalancamiento, ¿verdad?
Y esa es la única razón por la que pensé en esto porque, digamos, salgo y en un momento dado, podríamos tener $2, $3 millones en préstamos privados de dinero a diferentes personas y es como si todo eso estuviera vinculado a unas tres o cuatro propiedades. . Ahora, imagínense si tomo esos $2 millones y los uso como pago inicial de un montón de préstamos de dinero fuerte.
Podría tener 10 acuerdos que estoy haciendo al mismo tiempo si los distribuyo de esa manera, pero hay más riesgos, hay más costos. Entonces, lo mantenemos simple. Todo dinero privado.
Ashley:
Sí, tengo un amigo que obtuvo su primer préstamo de dinero fuerte. Entonces, esta fue una de sus primeras propiedades de alquiler. Cuando consiguió un prestamista duro y le dieron el 80% y luego tuvo que traer el otro 20%, pero se le permitió obtener financiamiento privado por el 10% de eso. Entonces, el 10% tenía que demostrar que provenía de su cuenta bancaria, el otro 10% lo podía pedir prestado a otra persona.
Y luego, el otro 80% lo cubrió el prestamista duro. Bueno. Entonces, nuestra siguiente pregunta es de Jesse Andhra. Y la pregunta es, ¿es posible realizar una inspección de una propiedad antes de presentar una oferta? Y sí, lo es. Entonces, especialmente si la propiedad está fuera del mercado y está hablando directamente con el vendedor, puede seguir adelante y solicitar que se realice una inspección.
El problema que veo al hacer esto es que si ustedes ni siquiera están en el mismo rango en el estadio y siguen adelante y gastan $500 en una inspección, entonces les dan su oferta y dicen: "No, en realidad queremos una inspección". 100,000 dólares más por la propiedad”. Entonces, esa es una de las razones por las que me gusta contratar la propiedad primero antes de pagar el gasto de pagarle a un inspector de viviendas. Si la propiedad está en la MLS, una cosa es que... las inspecciones pueden llevar mucho tiempo.
La última inspección de la propiedad que hice, les tomó tres horas y media hacer la propiedad. Creo que era una casa unifamiliar de 1,600 pies cuadrados. Tres horas y media. Entonces, por lo general, cuando programa una visita, el tiempo del agente bloquea su ventana de 15 minutos y 30 minutos de cuándo estará allí para ver la casa. Por lo tanto, tendría que quedar claro que le gustaría ver la propiedad durante el tiempo que estuvo en inspección para que no haya otras personas que la visiten.
Y en el mercado actual, podría haber visitas consecutivas cuando la propiedad esté listada. Entonces, esas son las dos preocupaciones en las que puedo pensar, pero sería muy abierto y honesto con todos, los vendedores, su agente, su agente, quienquiera que esté involucrado, y eso es lo que quieren hacer es hacer una inspección antes. hacer una oferta y luego asegurarse de estar preparado para pagar ese dinero antes de hacer una oferta.
Tony:
Hubo algunas partes de una transacción de bienes raíces o, supongo, algunos jugadores en una transacción de bienes raíces, a ellos se les paga pase lo que pase. A un prestamista solo se le paga si se cierra el trato. A un agente de bienes raíces solo se le paga si se cierra el trato. Pero a su tasador y a su inspector no les importa si el trato se cierra. Reciben un pago por adelantado cuando prestan sus servicios.
Entonces, según el punto de Ashley, puede resultar muy costoso si estás haciendo inspecciones en cada propiedad sobre la que estás pensando en presentar una oferta. La razón por la que no tienes que hacer eso, Jesse, es porque cuando envías tu oferta, normalmente, te dan una cierta cantidad de días para la diligencia debida. ¿Bueno? Por lo tanto, debe recorrer la propiedad o pedirle a su agente que la recorra o al menos obtener fotografías o un recorrido en video para tener una buena idea del estado general de la propiedad.
Y en base a eso, puedes hacer algunas suposiciones sobre: "Oye, ¿cuáles son algunas de las cosas que siento, según este recorrido inicial, que podrían necesitar reparación, arreglo o reemplazo?" El período de debida diligencia es su oportunidad. Ahora que lo tiene bajo contrato, ahora que usted y el vendedor acordaron al menos un punto de partida inicial para el precio de compra, ahora puede continuar y hacer esa inmersión súper profunda para llegar detrás de las paredes y hacer cualquier otra cosa que desee. debe hacer para asegurarse de que todo esté bien bajo el capó.
Pero la razón por la que no tiene que realizar una inspección de la propiedad antes es porque tiene ese período de diligencia debida durante el tiempo de depósito en garantía para retirarse si surge algún gasto importante o solicitar un crédito adicional al vendedor si surgen cosas adicionales. ese informe de inspección. Normalmente escribo 14 días para la debida diligencia en la mayoría de mis ofertas. Ashley, ¿qué pones normalmente?
Ashley:
Entonces, para una inspección, en realidad hemos acortado ese período y lo hemos estado haciendo en... siete días es prácticamente lo máximo que podemos hacer en este momento. Pero les diremos que lo haremos tan pronto como podamos sacar al inspector de viviendas de allí. Mi agente se lo comunicará al vendedor y, de hecho, eso funcionó a nuestro favor en algunas de nuestras ofertas.
Entonces, las dos últimas propiedades que ofrecí en MLS donde quería hacerles una inspección, pudimos completar esta inspección dentro de las primeras 48 horas después de enviarles nuestra oferta y ellos la aceptaron. Entonces, eso ha sido una cosa súper clave: podemos seguir adelante de inmediato. Y muchas veces, antes de presentar la oferta, se realiza gran parte de la diligencia debida que ya puedo hacer en la computadora porque eso ayuda a la base de mi oferta.
La segunda parte es realmente la inspección de la propiedad y qué tipo de rehabilitación se hará, cualquier cosa que haya surgido, cuál será el costo de repararlo. Así que tenemos que llamar al inspector, lo que puede llevar dos días como máximo. Por lo general, es entonces cuando podemos recibirlos, dos días después de que realmente los solicitamos, cuando se acepta nuestra oferta, y luego dentro de dos días.
Y luego, normalmente necesitamos entre 12 y 24 horas después de recibir los resultados para decidirnos sobre la oferta. Y durante ese período, estamos recopilando los costos de lo que costaría hacer estas reparaciones, descubriendo otra información sobre la propiedad que surgió durante la inspección sobre la cual necesitamos investigar un poco más. Teníamos una, era una casa en el lago y tenía un inodoro incinerador. Así que aquí es donde todo se quema, cariño.
Tony:
¿Es eso real?
Ashley:
Sí. Entonces, no había tanques sépticos ni alcantarillado en esta propiedad y sí los había en las propiedades circundantes. Entonces, una cosa que teníamos que averiguar era cuánto costaría instalar un sistema séptico allí. Pero este inodoro incinerador es solo el inodoro y luego sale un respiradero. Y pones un trozo de papel en el inodoro y hay instrucciones muy estrictas sobre cómo hacerlo.
Entonces, durante nuestra inspección, nuestro agente, en realidad estábamos allí con el agente del vendedor. Ella dice: “Está bien, el vendedor me mostró cómo hacer esto. Les voy a mostrar cómo usar este baño”. Y pasamos por todo el proceso. Entonces, sacas la hoja de papel y la pones en el inodoro, ¿vale? Y está cerrado para que solo puedas ver el cuenco.
Y luego vas al baño y luego tienes que presionar un botón para tirar de la cadena primero. Entonces, se abre el fondo del inodoro, el papel cae con tus cosas dentro. Y luego, se vuelve a cerrar cuando sueltas el botón y luego enciendes el fuego y hace como un, y lo oyes arder allí. Y luego, de vez en cuando, creo que el vendedor decía que cada semana antes de abandonar la casa del lago, vaciarían las cenizas.
Pero cuando estaba afuera y con la cisterna del inodoro, podía oler a quemado en el aire que salía por el respiradero de un lado de la casa si estaba en ese lado de la casa. Entonces, tuvimos que investigar mucho sobre estos inodoros y decir: "Está bien, antes que nada, si queremos usar esto como nuestros propios residentes, disfrutar de la casa del lago nosotros mismos, podemos lidiar con esto por el precio que pagamos". Lo estamos entendiendo. Pero hacerlo como un alquiler a corto plazo para tratar de explicar a los huéspedes cómo operar esta cosa y...
Tony:
Quemarían la casa. La casa será incendiada el primer año.
Ashley:
Entonces, sí, eso fue algo muy importante. Y terminamos perdiendo la propiedad porque hicimos la inspección y luego no habíamos tenido la aprobación del abogado todavía porque había sido durante el fin de semana y alguien más presentó una oferta sin ser vista y de hecho ofreció $70,000 más que nosotros. Entonces aceptaron eso, pero nos reembolsaron la inspección como cortesía.
Tony:
Eso es genial.
Ashley:
Entonces, eso estuvo bien, pero hubiera sido mucho mejor por el precio que íbamos a obtener esta propiedad.
Tony:
Me pregunto si esa persona que lo compró, que se le adelantó, sabía sobre esta situación de incendio en el inodoro porque nunca había oído hablar de eso antes.
Ashley:
Sí, y la propiedad cerró. Hemos pasado en nuestro barco y vemos a los nuevos propietarios en su muelle y entonces-
Tony:
Sí, eso es salvaje. Lo más loco que creo haber escuchado en una inspección de propiedad.
Ashley:
Entonces, hemos estado tratando de hacerlos, para responder a su pregunta, en el menor tiempo posible, de modo que si no llegamos a un acuerdo en algo, les decimos a los vendedores, así no han perdido. tiempo. Y en ambas ofertas, fuimos las primeras personas en ver la propiedad, por lo que la contratamos de inmediato. Entonces, lo que sucedió fue que en esas circunstancias, en realidad se trataba de una lista de bolsillo.
Ni siquiera lo incluyeron todavía. Y luego, el segundo, nunca lo dejaron quedar pendiente. Simplemente dijeron que estaban retrasando las proyecciones. Entonces, tenemos que verlo primero. Presentamos nuestra oferta de inmediato y dejaron de hacer presentaciones. Y es por eso que acordamos apresurar la inspección y todo, para que no tuvieran que dejarlo pendiente y luego no estamos de acuerdo con la inspección y luego vuelve a aparecer en la lista nuevamente, lo que puede dejar una mella en la propiedad. .
Entonces, esa también es una técnica de negociación: cuando envías tu oferta, si sabes que eres uno de los primeros y dices: "No tienes que dejarlo pendiente hasta que hayamos enviado nuestra oferta, lo haremos". llega tan rápido que sólo tienes que retrasar las proyecciones un par de días o lo que sea. Pero asegúrese de obtener ese contrato y la aprobación del abogado para firmarlo, porque definitivamente fue una gran lección que aprendimos para nosotros”.
Tony:
Loco. ¿Recibiste un vídeo? ¿Tienes que enviarme el vídeo de ese inodoro que escupe fuego si tienes uno?
Ashley:
Sí. Estoy seguro de que tenemos una de todas las fotografías que tomamos. Sí. Bueno. La siguiente pregunta es de Will Kilby. “Estoy buscando una casa para cambiar y mis padres se han ofrecido a ser socios en efectivo. Y me gustaría gestionar el trato y luego dividir las ganancias. ¿Cómo estructuraría este tipo de trato? Simplemente busque un préstamo y pídales que financien las renovaciones”.
“Podrían comprarlo en efectivo, pero siento que eso sería más problemático si no quiero arriesgar tanto dinero de mis padres. Cualquier consejo sería realmente apreciado”. Así lo hará.
Tony:
Primero, dijo la palabra mágica. Cada vez que alguien dice esta palabra en el podcast, debemos arrojar una copia del libro. Pero Will, deberías consultar Real Estate Partnerships escrito por Ashley Kehr y Tony J. Robinson. Entonces, para aquellos que aún no nos han escuchado, hemos estado hablando sin parar, pero Ash y yo escribimos un libro juntos llamado Real Estate Partnerships. Se lanzó el 10 de agosto.
Entonces, mientras escuchas este episodio, debería estar disponible para comprarlo en cualquier lugar, pero dirígete a bigpockets.com/partnerships. Hablamos mucho sobre estructuras de asociación. Pero Ash, supongo, ¿cuál es tu consejo inicial para Will basado en esta pregunta de cómo estructurar este tipo específico de asociación?
Ashley:
Sí, entonces creo que lo primero que debes decidir es: ¿vas a obtener un préstamo y luego simplemente financiar las renovaciones con ellos, o simplemente será una compra en efectivo y ellos financiarán las renovaciones? renovaciones. Eso es lo primero que debes decidir. Y sí, existe un gran riesgo de que aporten dinero en efectivo para la propiedad, pero también existe un gran riesgo de obtener un préstamo y perder las renovaciones.
Entonces, creo que si sabes que tienes acceso a un préstamo que podrías obtener, ya sea un prestamista duro o tal vez otro prestamista privado, pero de cualquier manera, deberías sentirte cómodo y seguro al cerrar el trato y no lo harás. perder el dinero y tus padres no van a salir perdiendo. Lo más importante en lo que pienso aquí es en asegurarme de que cualquier estructura que hagas esté por escrito y todo esté claro.
Si a tus padres les queda claro que esto es un riesgo, que es una inversión y que no tienen garantizado el efectivo, y que vas a dividir las ganancias. Entonces, hay dos maneras en que puedo ver aquí que se puede estructurar. Entonces, esto podría ser simplemente una sociedad de deuda donde te van a prestar el dinero y tú les pagas un porcentaje mensual de interés, y se les garantiza la devolución del dinero, donde si no lo vendes por lo que pensabas, eventualmente les deberás ese dinero.
La segunda cosa es que serán socios de capital donde sus padres y usted, digamos, lo dividirán 50-50, ellos pondrán el dinero. Cuando la casa se venda, tal vez simplemente obtengan su dinero. atrás y luego ustedes dividieron lo que quede entre ustedes dos. En cuanto al porcentaje de las ganancias, yo consideraría cuánto tiempo y energía vas a tener para gestionar el trato.
¿Vas a adquirir el trato, lo vas a encontrar? ¿Vas a gestionar contratistas? ¿Realmente vas a hacer algo del trabajo tú mismo? Entonces, creo que eso juega un papel importante en el porcentaje que realmente deberías tomar. Si terminas obteniendo el préstamo y la deuda estará a tu nombre, eso también influye mucho más en el peso de lo que estás aportando y eso definitivamente debería aumentar tu porcentaje.
Si va a obtener el préstamo a nombre de sus padres, eso definitivamente aumenta lo que ellos aportan. Entonces, esas son las cosas que yo miraría. Y también, necesitas saber qué quieren tus padres de esto antes de que puedas decidir qué camino tomar, si quieren obtener ganancias o simplemente quieren obtener una cantidad determinada, tal vez un pago mensual, o al termina cuando el proyecto está terminado, solo quieren tener un porcentaje que obtienen cuando usted les pide prestado su dinero.
Tony:
Creo que, personalmente, prefiero que sea una asociación basada en deuda. Proporciona un rendimiento fijo, casi garantizado, al socio del dinero y luego le permite a usted, como persona que realmente gestiona el trato, obtener todas las ventajas. Y, curiosamente, Will, mi madre es en realidad una prestamista privada en uno de mis viajes. Creo que teníamos dos prestamistas privados alineados y nos quedamos un poco cortos.
Entonces, me comuniqué con mi mamá, ella tenía un poco de efectivo en ese momento y vino como prestamista privada. Y le pagamos, le hicimos llenar los mismos documentos que llenaron nuestros otros prestamistas privados. Ella los registró y tenía un pagaré, tenía una escritura de fideicomiso y todo quedó registrado en el condado. Y le pagamos, creo que en ese momento nos dieron un interés del 10%.
Entonces, la tratamos de la misma manera que tratamos a todos nuestros demás prestamistas privados. Entonces, todo lo que dijo Ashley es acertado. Pero a mí, personalmente, siempre me gustó la idea de una sociedad de deuda para inversiones y luego sociedades de capital, más aún para situaciones de tipo integral a largo plazo.
Ashley:
Y luego, también consideraría cuál será la participación de sus padres. ¿Serán solo socios en efectivo o será tu mamá entrando y diciendo: “No, no, ese mosaico no? Devolverlo. Este mosaico también se verá mejor”. Entonces-
Tony:
Esa también es parte de la razón tal vez para hacerlo como una sociedad de deuda para que sus padres no puedan... porque cada padre quiere criar a sus hijos de alguna manera. Entonces pienso, Will, tienes que preguntarte: ¿quieres que tus padres intenten decirte, sí, la selección de azulejos, pisos y todo eso?
Ashley:
Y tal vez eso sería una ventaja para tenerlos como socio capitalista, o tal vez tu papá sea muy útil para entrar y poder ayudar con algo de eso también. Entonces, hay muchas variables que considerar allí. Pero como dijo Tony, al hacerlo... la estructura de la deuda es definitivamente mucho más limpia.
Y luego, hacerlo al revés, hacer una lista de las funciones y responsabilidades que todos desempeñan y ponerle una cantidad en dólares, y luego cuánto dinero en efectivo traen, ponerle un porcentaje, quién recibe el préstamo y ponle un porcentaje a eso también. Bueno. La siguiente pregunta es de RJ Elbers. Digamos que una casa tiene dos salas de estar y quería convertir una de ellas en un dormitorio adicional simplemente agregando una pared.
¿Cuál suele ser el proceso para lograr esto? ¿Tengo que obtener permisos o puedo simplemente contratar a un contratista para que agregue el muro? Además, si alguien ha hecho esto, ¿cuánto suele costar? Entonces, Tony, ¿alguna vez has hecho esto para un alquiler a corto plazo?
Tony:
Sí. Quiero decir, nunca hemos hecho solo esto, pero lo hemos hecho como parte de una renovación más amplia de una propiedad. Y de hecho, la única vez que agregamos dormitorios, esta es una historia divertida, es que el dueño anterior... era una casa de tres dormitorios y el dueño anterior derribó todas las paredes entre los tres dormitorios. Estaban configurados en forma de L.
Entonces, había un pasillo y hay dos puertas aquí y una puerta aquí. Entonces, era una L grande y ella simplemente derribó todas las paredes y solo tenía un dormitorio principal enorme. Así que volvimos y volvimos a colocar las paredes donde estaban. Entonces, esa es la única vez que lo hemos hecho. Hemos agregado baños adicionales a un par de nuestras propiedades.
Y la primera vez que agregamos un baño, no obtuvimos un permiso y la ciudad terminó pasando por esta propiedad desde todas nuestras propiedades y vio el trabajo en marcha. Tenemos que detener la orden de trabajo. De hecho, tuve que obtener permisos para esa propiedad.
Entonces, creo, RJ, el tipo de apuesta más segura y fácil es que una vez que identifiques que deseas agregar pies cuadrados adicionales, dormitorios, baños, lo que sea, vayas a tu ciudad, vayas a tu condado y digas: "Oye, , esto es lo que estoy buscando hacer ". Van a decir: "Oye, necesitamos este documento, este documento, este documento". Envíeles esas cosas.
Y si desea evitar el riesgo de que la ciudad lo cierre y aparezca en su lista de personas malas, simplemente obtenga esos permisos por adelantado. Le facilitará un poco el proceso.
Ashley:
Sí, y definitivamente puede depender de la ciudad en la que te encuentres.
Tony:
Eso es cierto.
Ashley:
… cuáles son los permisos reales que necesita. Entonces, en la situación de Tony, al agregar un baño, un permiso de plomería, estás agregando plomería nueva a la propiedad. Pero en esta situación, en lo que respecta a las propiedades que he hecho, los agentes encargados de hacer cumplir el código no han requerido un permiso para agregar una pared que solo sirva como dormitorio porque no la hay, especialmente si no hay electricidad.
Tony:
Sin electricidad. Sí.
Ashley:
... estando hecho o sin plomería-
Tony:
Plomería.
Ashley:
… y literalmente estás levantando el muro. Una cosa que quizás deba considerar es agregar un armario para convertirlo en un dormitorio legal en la propiedad. Entonces, simplemente llamaría a su oficial de cumplimiento de códigos y le preguntaría, pero normalmente en esta situación, no veo la necesidad de que usted obtenga un permiso porque es solo un muro que se levanta. Y si no va a instalar ningún sistema eléctrico nuevo, como un tomacorriente o algo así, entonces no necesitará obtener un permiso.
Tony:
Sí. Y como dijiste, creo que también depende de la ciudad o condado en el que te encuentres. El verano pasado estábamos en una parte del noroeste de Arkansas y estábamos buscando algunas propiedades allí. Y al agente que nos llevaba, le preguntamos algo sobre el proceso de obtención de permisos. Él dijo: "Oh, en este condado no existe un proceso de obtención de permisos". Y nosotros pensamos: "¿Qué quieres decir?"
Él dijo: "Sí, si eres dueño del terreno, puedes construir lo que quieras". Y dijimos: "¿Qué?" Entonces, eso casi me puso nervioso incluso de comprar allí porque no tienes idea de lo que vas a hacer.
Ashley:
No sabes lo que vas a conseguir, sí. Los nuevos desarrollos que existen, las posibilidades son infinitas. Una vez que te vuelves realmente rural, donde yo también vivo, las ciudades incluso a mi alrededor dirán: "Se requiere permiso de construcción", porque muchas otras ciudades no tienen... no es necesario tener permisos de construcción ni nada por el estilo. eso. Entonces, el pueblo también dijo, estoy allí, “Bienvenidos a este pueblo”. Y luego dirá permiso de construcción.
Tony:
Permiso de construcción. Sí.
Ashley:
Sí. Y luego, la última parte de esta pregunta, ¿cuánto suele costar esto? Entonces, cuando haces este proyecto, estás enmarcando, por lo que tendrás que pagar por la madera dependiendo de qué tan bien esté, tienes que colocar los montantes y enmarcarla. Y luego tendrás que hacerlo, supongo que esta no es una pared exterior. Por lo tanto, no necesitarías ningún aislamiento. Y luego necesitará paneles de yeso en ambos lados de la pared.
En realidad, el mayor gasto es contratar a un contratista para que regrese y termine los paneles de yeso. Entonces, aunque puedan enmarcarlo, pueden colgar el panel de yeso, colocar cinta adhesiva, enlodar y terminar el panel de yeso, eso en realidad será la mayor pérdida de tiempo o consumo de tiempo para el contratista porque tendrá que dejar que el lodo se seque. y luego tendrán que volver y lijarlo.
Y luego, tal vez tengan que regresar, enlodarlo nuevamente y luego lijarlo. Pero afortunadamente, como probablemente debería serlo... probablemente podrías hacer dos tablas, tal vez un poco más en una pared dependiendo de qué tan grande sea. Solo estoy mirando la pared detrás de mí y serían como dos piezas de paneles de yeso. Pero ese sería el mayor consumo de tiempo: tener un contratista que tendría que regresar varias veces.
No es algo que puedan terminar en un día. Y luego, la pintura, quiero decir, probablemente podrías pintarla tú mismo, o simplemente cuando esté seca, el contratista simplemente la pintaría en un día, a menos que necesitara nuevas capas. Pero al ser paneles de yeso nuevos, lo más probable es que no necesites dos capas.
Tony:
Sí, en realidad nunca lo he hecho como un proyecto en sí mismo. Siempre ha incluido una rehabilitación intestinal completa. Entonces, vamos a gastar $100,000 en renovar la casa súper antigua. Entonces, ni siquiera podía calcular lo que costaría hacer solo una pared para un dormitorio.
Ashley:
Sí, de hecho teníamos... Hoy iba a convertir esto en un carrete de Instagram. Anoche un inquilino presentó una solicitud de mantenimiento diciendo: “Lo siento mucho, me caí, tropecé con mi aspiradora y hice un agujero en la pared. ¿Puedes venir a arreglarlo? Y luego, coloque una imagen y verá literalmente un gran agujero en la pared y en el panel de yeso. Y entonces, el encargado de mantenimiento le hizo saber que pasaría a verlo el lunes o el día que fuera para darle un presupuesto del costo de reparación.
Y ella se quedó horrorizada: “¿Qué quieres decir con que tengo que pagar por ello? Esto fue un accidente”. Y él dijo: “Sí, desafortunadamente, dado que usted causó el daño a la propiedad, tiene que pagar para repararla. Eres más que bienvenido a utilizar otro contratista aprobado por nosotros para seguir adelante y hacer la reparación por ti o yo puedo ir y hacerlo”.
Y entonces, recibimos este largo correo electrónico del residente al administrador de la propiedad diciendo: “Ella no tiene idea de cómo solucionar esto. Ella no puede arreglarlo ella misma. Ella debería tener que pagar”. Y simplemente nos reímos. Y por eso, algunas personas a veces se confunden al pensar que vivir en un apartamento significa que están en un centro de atención completa en este. Y aun así, apuesto a que si estuvieras en un centro de atención completa y hicieras un agujero en la pared, eso también aparecería en tu factura mensual.
Tony:
Totalmente.
Ashley:
Pero sí, eso fue algo que surgió hoy. Pero cuando estábamos pensando, bueno, ¿cuánto cobramos por eso porque lleva mucho tiempo hacer ese parche porque tienes que volver a hacerlo varias veces para terminar el enlodo en el panel de yeso y luego Píntalo y, de hecho, también pinta a juego. Es alguien que ha vivido allí, creo, durante 10 años.
Hasta donde yo sé, la pintura ha cambiado a lo largo de los 10 años. Pero tendremos que tomar una muestra e ir a buscarla a Sherwin-Williams y todo eso. Pero probablemente cueste lo mismo repararlo sin solo la mano de obra en sí. Hemos tenido contratistas que no hacen un trabajo tan pequeño como ese porque tendrían que regresar cuatro o cinco veces, pero aún así es algo muy pequeño por hacer. Sí.
Tony:
Historia curiosa, de hecho hice dos agujeros en mis paneles de yeso cuando era niño. Estuve en... durante mis años de secundaria, era el mismo departamento en el que vivíamos mi mamá y yo y el primer agujero estaba en mi habitación. Mis amigos y yo estábamos luchando en mi habitación y uno de nosotros se arrojó contra la pared y una de nuestras rodillas atravesó el panel de yeso.
Y abajo pasó lo mismo. Estábamos luchando abajo y chocamos contra el panel de yeso y también lo rompimos allí. De todos modos, simpaticé con su inquilino.
Ashley:
¿Recuerdas lo que pasó? ¿Tu madre tuvo que pagarle a la empresa administradora de la propiedad para que lo arreglara o hizo que alguien lo arreglara?
Tony:
No lo recuerdo. No lo recuerdo. Sí, cuando era niño, las cosas suceden masivamente.
Ashley:
Sí, no lo haces.
Tony:
Sí. Así que tengo que preguntarle. Me llegó a decir: "Oye, ¿tuviste que pagar por ello?"
Ashley:
Sí, sí. Porque parte de la razón por la que también quiero hacer el reel es para ver, ¿estoy equivocado? ¿Es esto realmente algo que debería incluirse? Pero no lo creo.
Tony:
No. Sí, los paneles de yeso son una de esas cosas que deberían estar en las mismas condiciones después de que el inquilino se muda.
Ashley:
Exactamente.
Tony:
Los paneles de yeso no se desintegran mágicamente por sí solos. Sí.
Ashley:
Y también pienso, está bien, si fueras dueño de tu propia casa, ¿qué harías? Llamarías a alguien y pagarías por ello. Entiendo, vives en un departamento porque se cuidan más cosas, incluidas para ti, pero-
Tony:
Ahora tienes que actualizar el contrato de arrendamiento. Los daños a los paneles de yeso no están incluidos en las reparaciones que hubo allí, entienden:
Ashley:
Lo tenemos como lista de verificación de mudanza allí, ya que esto es lo que se le cobrará por tener un agujero reparado cuando se mude. Es una buena idea. Tal vez simplemente baje de esos precios si se mudaran y hubiera un agujero y eso es lo que cobraríamos. Sí, es una buena idea.
Tony:
Ahí tienes. Problema resuelto.
Ashley:
Bien, otra respuesta de novato. La semana pasada, tuve que hacer una pregunta y hoy también, Tony está respondiendo todas mis preguntas. Bueno, tenemos tiempo para una pregunta más. Entonces, tomemos la pregunta de Austin. "¿Que tal estáis todos? A partir de ahora, soy un verdadero novato en el mundo de la inversión inmobiliaria”. Bienvenido, Austin. Estamos emocionados de tenerte en esta comunidad.
“Creo que ahora sé mucho sobre bienes raíces, al menos cómo funcionan algunos procesos y números. Números de amor. Soy ingeniero. Sin embargo, tengo curiosidad por saber cómo funciona un refinanciamiento con retiro de efectivo. Cuando realiza el refinanciamiento con retiro de efectivo, ¿está pagando una hipoteca sobre el monto que obtuvo o sobre el ARV completo de la casa? Aprecio este genial grupo”. Gran pregunta, Austin.
Tony:
Hay un par de formas diferentes, ¿verdad? Entonces, digamos, Austin, eso, e intentaré usar números redondos aquí para que así sea un poco más fácil de entender para la gente. Digamos que Austin compra una casa y que el costo total para comprarla y rehabilitarla asciende a $60,000. Entonces, $60,000 es cada dólar que Austin invirtió en esa propiedad. Y digamos que pagó en efectivo.
Pagó 60,000 dólares en efectivo para comprar y rehabilitar esa propiedad. Luego, Austin sale y obtiene una tasación de la propiedad. Entonces, hace que alguien dé su opinión sobre el valor de mercado de esa propiedad. Y dicen: "Austin, tu casa vale 100,000 dólares". Entonces, puso $60,000, la casa vale $100,000. Bueno. Entonces, actualmente tiene $40,000 en capital.
Ashley:
Y solo quiero señalar, mencionó el ARV, que es el valor después de la reparación. Entonces, eso es lo que evaluó en su situación. Por lo tanto, el ARV podría ser su objetivo de cuánto desea tasar la propiedad o podría ser el precio por el que desea que se venda la propiedad si está cambiando la casa.
Tony:
Por lo tanto, el ARV es importante cuando obtiene un préstamo porque la mayoría de los prestamistas no le prestarán el valor de tasación total o el ARV de una propiedad. Entonces, en la situación de Austin, la casa vale, está valorada, está tasada en $100,000. La mayoría de los prestamistas solo le darán, dependiendo del tipo de deuda que usted dé, pero si dice que está obteniendo un producto de inversión, tal vez esté en el 20%, ¿verdad?
Por lo tanto, quieren conservar al menos el 20% del capital de la propiedad. Entonces, eso significa que sobre $100,000, te darán el 80% de esa cantidad como préstamo. Entonces, eso significa que podrá obtener el 80% de $100,000 son $80,000. Entonces, permítanme restablecer la tabla aquí nuevamente en este ejemplo. La casa vale 100,000 dólares. El banco está dispuesto a prestarle el 80% de esa cantidad, o 80,000 dólares. Y Austin invirtió 60,000 dólares en efectivo en esta propiedad. ¿Bueno?
Entonces, tiene un margen de $20,000. El 60 a 80 es esa equidad que puede aprovechar. Entonces Austin puede ir a un banco. Va a cualquier cooperativa de crédito local de la ciudad o al Main Street Bank y le dicen: "Austin, aquí tienes un préstamo por 80,000 dólares". Este es un refinanciamiento con retiro de efectivo porque recibirá un cheque en efectivo completo, devolverá los $ 60,000 20,000 que invirtió en el trato y se irá con $ XNUMX XNUMX adicionales.
Entonces, supongo que ese es el proceso para una refinanciación con retiro de efectivo. Significa que usted está devolviendo el dinero que invirtió inicialmente en esta propiedad y puede quedarse con el dinero sobrante hasta la cantidad que el banco esté dispuesto a prestarle.
Ashley:
Entonces, el escenario que dio Tony es un gran ejemplo, y funcionaría si obtuvieras un préstamo por esos $60,000 iniciales. Entonces, tal vez le pediste prestado ese dinero a un amigo o a un prestamista duro. Todavía tendrías el escenario de refinanciación con retiro de efectivo porque estás pagando $60,000 al prestamista duro y luego estás tomando esos $20,000 en efectivo.
Por lo tanto, cada vez que hay dinero que no es necesario devolver a nadie, se denomina refinanciamiento con retiro de efectivo. Entonces, en este escenario en el que tal vez le pediste dinero prestado a tu mamá para hacer esto y no había ningún gravamen, realmente no hay ningún registro, ella simplemente te dio el dinero, esa cantidad total en dólares realmente se considerará un refinanciamiento con retiro de efectivo porque no hay ningún registro de que realmente se haya refinanciado una hipoteca.
Donde si fueras y consiguieras dinero fuerte sobre la propiedad y obtuvieras esos $60,000 y solo sacaras $60,000 y dejaras esos $40,000, ese 40% de capital de nuevo en la propiedad y no tocaras eso, entonces eso sería simplemente un refinanciar porque simplemente está pagando la otra hipoteca que tenía sobre la propiedad, el dinero fuerte.
Tony:
Y luego, solo quiero aclarar las últimas dos partes de su pregunta. Entonces, dice: "Cuando retira el refinanciamiento con retiro de efectivo, ¿está pagando la hipoteca por el monto que obtuvo o por el ARV completo?" Y es solo el monto de la hipoteca que contrataste. Entonces, nuevamente, volviendo al ejemplo, usted obtuvo un préstamo por $80,000, por lo que los pagos de su hipoteca se basarán en los $80,000, no en el ARV de $100,000.
Ashley:
Y esa también fue nuestra última pregunta de hoy. Muchas gracias a todos por enviar siempre preguntas increíbles. Nos encanta responderlas. A ustedes siempre se les ocurren cosas diferentes y nos encanta. Por lo tanto, puede enviar más preguntas en bigpockets.com/reply. Y como siempre, déjanos una reseña o calificación en tu plataforma de podcast favorita. También nos encantaría que te suscribieras a nuestro canal de YouTube.
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- También soy miembro del cuerpo docente de World Extreme Medicine (WEM) y embajadora europea de igualdad para The Transformational Travel Council (TTC). En mi tiempo libre, soy una incansable aventurera, escaladora, patrona de día, buceadora y defensora de la igualdad de género en el deporte y la aventura. En XNUMX, fundé Almas Libres, una ONG nacida para involucrar, educar y empoderar a mujeres y niñas a través del deporte urbano, la cultura y la tecnología.
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