¿Cuál es la clave para escapar de la carrera de ratas en 2023? Necesitas un propiedad de alquiler LLC para cada propiedad, o puede poner múltiples en uno? y como tu crear flujo de caja cuando los precios de la vivienda son tan altos? Para el inversionista inmobiliario común, puede parecer que las propiedades de alquiler rentables son cada vez más difíciles de encontrar, y independencia financiera se está escapando lentamente. Y aunque muchos renunciarían a su búsqueda de jubilación anticipada, libertad de tiempo y autonomía sobre su horario, estamos aquí para brindarle el conocimiento que necesita para alcance sus objetivos de inversión más salvajes en 2023.
Estamos de vuelta con otro Ver a Greene, donde su agente, inversionista, corredor y experto en creación de sistemas, David Greene, responde a sus preguntas de inversion inmobiliaria ¡en el instante! En este episodio, tocaremos LLC de propiedades de alquiler y cuantas propiedades poner en cada uno, qué hacer cuando los precios de la vivienda son altos, y el flujo de efectivo es bajo, la “nueva construcción BRRRR” eso podría crear ganancias locas de capital y una forma más inteligente de comprar seguro de propietario. Todo eso (y mucho más) está por venir, ¡así que quédate!
¿Quieres hacerle una pregunta a David? Si es así, envíe su pregunta aquí para que David pueda responderla en el próximo episodio de Seeing Greene. Súbete al Foros de bolsillos más grandes y preguntar a otros inversores su opinión, o sigue a david en instagram para ver cuándo se lanzará para que pueda participar en una sesión de preguntas y respuestas en vivo y obtener una respuesta en el acto.
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David:
Este es el BiggerPockets Podcast Show 744. Prefiero verte comprar cinco, dos y medio o cinco, tres y alquilar las habitaciones individualmente. Prefiero que compre un pequeño complejo de apartamentos de siete u ocho unidades y lo alquile que simplemente compre tres, dos, especialmente si es una construcción nueva.
Si está en este mercado caro en Colorado, no puede comprar una casa de nueva construcción, pagar el precio de mercado e intentar que funcione como alquiler. Vas a perder dinero. Tienes que hacer algo más creativo.
Debe encontrar una propiedad que tenga pies cuadrados que se puedan agregar, pies cuadrados que se puedan convertir para obtener tres unidades de una unidad. Tienes que esforzarte mucho más para hacer que esto funcione y el mercado actual que antes. Creo que probablemente estés viendo eso.
¿Qué está pasando a todos? Este es David Greene, su presentador del podcast de inversión inmobiliaria más grande, más malo y mejor del mundo, BiggerPockets. Estamos aquí hoy con un episodio de Seeing Greene donde comparto mi visión y conocimiento sobre las preguntas que ustedes, nuestros oyentes, hacen.
Uno de los únicos podcasts en los que tú, el oyente, te involucras en el programa. Si desea estar en el programa o que le respondan su pregunta, vaya a bigpockets.com/david donde puede enviar sus preguntas allí.
El programa de hoy es increíble. Entramos en New Construction: The Path for RE en 2023. ¿Cómo deberían estructurarse las LLC? ¿Necesita una LLC o varias, si tiene más de una propiedad? Cuando la oferta de un contratista es alta y el trato no funciona, ¿qué se puede hacer además de una respuesta larga y detallada de mi parte sobre cómo construir, desarrollar y evolucionar sistemas en su negocio para ayudarlo?
Asegúrate de quedarte hasta el final porque esa es una muy buena pregunta que se hace, y puse mucho esfuerzo en la respuesta y estoy emocionado de que la escuches. Antes de entrar en el programa, tengo un consejo rápido para todos ustedes.
Examine a su equipo para asegurarse de que conocen una amplia franja de conocimiento en su industria y no solo una parte de ella. Muy a menudo, las personas acuden a un prestamista en Wells Fargo o Chase Bank o a una persona de seguros que encontraron en línea y dicen: "Necesito algo para mi negocio de propiedades de alquiler, para mi negocio de inversión en bienes raíces".
La persona dice: "Oh, esto es lo que hacemos". Son como, “¿Qué pasa con esto? ¿Qué hay de eso? "No sé. No lo sé. Recuerda esa escena en Meet the Parents donde quiere una buena botella de vino para llevar a la casa de su suegro porque lo conoce por primera vez y dice: "¿Cuál es tu botella más cara?"
El chico dice: "Mamá, es como una botella de vino de $ 5". Él dice: "Bueno, ¿tienes algo más caro?" El tipo dice: "Bueno, podrías comprar muchas mamás". Así es como recibe muchos comentarios de un oficial de crédito, un corredor de seguros, un agente de bienes raíces, una persona de la construcción, un manitas, están en todas partes.
No estudian el negocio en el que se están metiendo y esas no son las personas con las que quieres trabajar. Es por eso que creo empresas y educo a mis empleados para que tengan una amplia gama de conocimientos para diferentes préstamos, diferentes escenarios que funcionarán.
No quiero decir lagunas, sino diferentes formas en que podemos obtener financiamiento donde otros prestamistas dicen, no sé cómo hacer eso. Me estoy rindiendo. No buscamos eso. Haz muchas preguntas a la persona con la que estás trabajando. Si no pueden responderlas, no saben cómo funciona la industria, esa no es la persona con la que quieres hablar.
También puede usar un buscador de agentes de BiggerPockets para encontrar un agente en su área que sea miembro de BiggerPockets. Usa el mismo proceso con ellos. No asuma solo porque están en BiggerPockets, si es un buen agente. Es posible que nunca hayan vendido una casa o que solo hayan vendido casas de nueva construcción y tengan 75 casas vendidas en su currículum, pero ninguna de ellas es una reventa.
Desea asegurarse de que la persona con la que está trabajando tenga un amplio grado de conocimiento. Eso no fue un consejo muy rápido, rápido. Ese fue en realidad un consejo rápido muy largo, pero era muy importante. Espero que todos lo hayan escuchado y lo tomen en serio.
Está bien. Entremos en el programa de hoy.
Jordán:
¿Cómo te va, David Greene? Mi nombre es Jordán Ray. De hecho, soy un inversionista inmobiliario local en el mercado de Memphis, Tennessee. Soy dueño de una compañía de bienes raíces que comencé a principios de este año con la idea, por supuesto, de reemplazar mis ingresos y dejar de ser camionero, que es en lo que estoy ahora. Estoy en mi camioneta.
Disfruto conduciendo camiones, pero también disfruto de bienes raíces y también disfruto de mi familia y me gustaría poder pasar más tiempo con mi familia y también construir una riqueza generacional. Por supuesto, como hace la mayoría de la gente cuando se mete en bienes raíces.
Mis pocas preguntas que tengo, solo dos preguntas. Primera pregunta, quiero saber cuando tienes varias propiedades... Tengo una ahora mismo. Es una vaca lechera por cierto. Pero cuando obtengo otra, cuando estoy tratando de averiguar si debo ponerla en mi LLC, entonces actualmente tengo la primera propiedad o debo obtener otra LLC.
Cómo haces para hacer eso, porque para mí tener múltiples LLC parece mucho trabajo en lo que respecta a los impuestos. Bueno, me gusta hacer mis propios impuestos. Soy muy bueno haciendo mis propios impuestos. Realmente voy a hacer la diligencia debida, así que prefiero quedarme así hasta que sea demasiado difícil de manejar. En este momento, una propiedad, tal vez dos propiedades, siento que los impuestos no van a ser complicados en absoluto.
Mi segunda pregunta sería, ¿vende al por mayor y si vende al por mayor o si sabe quién vende al por mayor cuál es su forma favorita o su forma favorita de comercializar para obtener clientes potenciales? Actualmente he estado haciendo muchas llamadas en frío y postales y estoy a punto de empezar a probar los anuncios de Facebook.
Porque, sinceramente, las llamadas en frío simplemente no funcionan. Las postales están funcionando. Estoy recibiendo llamadas de vuelta. Pero aún no he generado necesariamente ningún cliente potencial. He estado intermitentemente tratando de vender al por mayor durante unos seis meses, aún no he cerrado un trato.
He conseguido bastantes de ellos bajo contrato. Al principio era bueno para obtener propiedades bajo contrato y luego cambió y luego me volví bueno para encontrar compradores en efectivo pero no conseguir uno bajo contrato. También estoy tratando de reducir esto para combinarlo, y siento que me estoy acercando bastante. Pero solo quería saber tu opinión al respecto.
Sí. Agradezco toda su ayuda si pudiera responder a mis preguntas. Tengo muchas ganas de ver mi video en su BiggerPockets Podcast. Gracias por su tiempo y que lo pase muy bien.
David:
Está bien. Jordán, gracias por tu pregunta. Puedo responder la segunda parte muy rápido. No vendo al por mayor. yo no hago eso No voy a decir que es inmoral. Pero en general, no me gusta el modelo. Es bordear las líneas de legalidades. Rara vez es beneficioso para el vendedor de la propiedad.
Los mayoristas siempre le dirán que están trabajando en un trato. Es ganar-ganar. A veces creo que eso sucede. Pero la mayoría de las veces creo que el vendedor ganaría mucho más dinero si pusiera su casa en la MLS donde todos pudieran ver la propiedad y otros inversionistas tendrían acceso a más inventario en comparación con cuando simplemente la venden a una lista de compradores. y un tipo como yo obtiene acceso instantáneo a esas propiedades que compro todas y sus inversores normales simplemente no pueden verlas.
No soy realmente un gran admirador del modelo mayorista. Las personas que acuden a mí que quieren ganar dinero en bienes raíces, prefiero venderles su casa y conseguirles tanto dinero como pueda, y luego conseguirles una venta rápida y algunos inversores que ganen dinero.
Ahora, la primera parte de su pregunta la puedo abordar aquí. ¿Utiliza una LLC por propiedad o una LLC para todas las propiedades? Esta es una buena pregunta porque no mucha gente entiende las complejidades de las LLC. Por lo general, parece que una LLC es más segura, así que simplemente sea dueño de su propiedad allí. Es complicado y no siempre es más seguro. Bueno.
Tengo muchas LLC. Por lo general, tengo varias propiedades por LLC, pero se convierte en un dolor de cabeza tratar de mantenerlas todas juntas. Pago 75 dólares al año a los contadores públicos para tratar de arreglarlo todo. Es terrible. Yo solo y pagando el salario de tiempo completo de alguien, que supongo que si lo pienso, sería mejor contratar a un CPA que solo fuera mi empleado de tiempo completo que pagar que tal vez deba investigarlo.
Pero lo que quiero decir aquí es que los CPA son difíciles. Son caros. Son difíciles de manejar. Tienes que presentar con ellos cada año. Hay mucho que va en esto. No piense que las LLC son una píldora mágica que resolverá todos los problemas de sus propiedades.
Lo que desea tratar de hacer es mitigar la cantidad de capital en cualquier LLC individual. No desea tener cuatro propiedades completamente pagadas en efectivo en una, y luego otras LLC donde las propiedades están apalancadas al 80%. Desea dividirlo para que cada LLC tenga una cantidad limitada de capital.
Porque si lo demandan, van a ir tras la equidad en la LLC, razón por la cual no lo quiere todo en uno. Espero que eso ayude con tu pregunta. Gracias por tu servicio. Continúe y espero que encuentre la manera de salir del trabajo de conductor de camiones y conseguir un trabajo que le guste más.
Muy bien, nuestra próxima pregunta viene de Kenny McGregor en Las Vegas. Soy un militar en servicio activo. Cuando llegué a Las Vegas, compré un pequeño condominio con un préstamo convencional mientras construía mi primera casa con un préstamo VA. Ahora, tres años después, obtuve mi licencia de bienes raíces y decidí vender el condominio, que 1031 Intercambio por dos propiedades de alquiler más y recuperé mi inversión inicial.
A continuación, vendí mi primaria. Ahora estoy viviendo en la casa de mi amigo y necesito comprar otro lugar. Mi pregunta es, en este mercado, ¿a cuántas propiedades debo ir? Puedo reutilizar mi préstamo VA sin pago inicial, que es un gran beneficio, alrededor de 120,000 en el banco. Pero la mayoría de las operaciones que estoy ejecutando en el área local con cero pago inicial y mis tasas de interés actuales no dejan flujo de caja.
Así que vale la pena hacerlo. ¿Debería comprar una cuarta propiedad también o esperar a que el mercado se estabilice un poco más? Gracias.
Bueno. Esta es una muy buena pregunta. En primer lugar, diría, obvio. Use su préstamo VA con cero pago inicial para conseguir una casa. En realidad podrías tener tu propia casa. Podrías gastar un poco de dinero. Puede que salgas de tu bolsillo.
Pero está bien, porque vale la pena ser propietario de bienes raíces a largo plazo. Si tiene que perder dinero durante un par de años solo para tener un lugar donde vivir, sigue siendo mucho más barato que pagar el alquiler o ser dueño de su propiedad. Eso es una obviedad. Necesita comprar una casa para vivirla como principal con su préstamo VA.
Ahora, el resto del dinero que tienes, $120,000, no creo que debas hacer la pregunta de "¿Cuántas casas debo comprar?" La pregunta correcta es: "¿Cuál es la mejor manera de invertir $120,000 XNUMX en bienes raíces?"
Ahora, no hay prisa. Eso es lo asombroso de esto. No tienes que ir a poner ese dinero en juego. Durante años, antes de que subieran los precios, también subían los alquileres. Tuviste que sacar tu capital debido a la inflación. Había mucha presión sobre nosotros. Eso se ha ralentizado temporalmente a medida que las tasas han subido.
No hay tanta presión sobre usted para invertir ese dinero. Me instalaría y esperaría. Pero no esperaría a que el mercado se hundiera. Solo espero que el trato correcto se cruce en tu camino. Si me está diciendo que las tasas de interés actuales no dejan flujo de efectivo, debe buscar diferentes propiedades o diferentes estrategias.
Tal vez estás mirando dos unidades, necesitas mirar tres unidades. Tal vez esté buscando casas unifamiliares y necesite comprar una casa que tenga una ADU o dos ADU. Hay una manera de hacer que las propiedades fluyan. Tal vez tenga que comprar una propiedad y Airbnb la casa principal y vivir en la ADU usted mismo.
Hay diferentes formas creativas en las que puedes ver esto. Pero mi consejo para usted sería que no se limite a decir: "Oh, bueno, lo que funcionó antes funcionará ahora". Cuando compraste ese condominio, era un mercado diferente. Podrías obtener flujo de efectivo, obtuviste apreciación. Es un mercado más difícil ahora.
Combina tomarte tu tiempo con mirar ofertas de manera creativa. Cuando aparezca el adecuado, súbete a él, pero no sientas la presión de hacerlo antes. No creo que nada vaya a cambiar en el corto plazo hasta el punto en que te lo pierdas si no compras una casa mañana.
Está bien. De Sayli en Hayward. Estamos recibiendo mucha gente de Hayward viniendo aquí. Siempre hablo de los chiles rojos, un restaurante en Hayward en misión que me encanta. Estamos recibiendo mucha gente de allí. Eso es genial. Si se encuentra en el Área de la Bahía, si se encuentra en California, comuníquese con nosotros. Me encantaría hablar contigo. Me encantaría conocerte mejor porque estos son mis terrenos. Está bien. Veamos qué tiene que decir Sayli.
Sayli:
Hola David. Gracias por escuchar mi pregunta. Mi nombre es Sayli. Soy de Hayward, California. He estado invirtiendo en Michigan durante los últimos tres años y medio. Mi pregunta es sobre el proyecto de rehabilitación de larga distancia.
El mes pasado compré mi séptimo alquiler unifamiliar en Michigan. Es mi segundo proyecto BUR. Recibí ofertas de cuatro contratistas generales diferentes. Todos ellos son muy conocidos y muy recomendados en los grupos locales de FP. He trabajado con dos de ellos, dos GC en mis proyectos anteriores. Tengo algo de experiencia con ellos.
Este es un proyecto de renovación típico, una casa anticuada que necesita renovación, pisos, pintura, baño, actualización, accesorios de iluminación, HVAC, etc. He estado escuchando a otros inversores en podcasts y YouTube. Hacen esta rehabilitación por debajo de 30K, 35K, pero presupuesté alrededor de 45,000. Las ofertas que obtuve de GC son de 70K y aproximadamente.
Mi pregunta es ¿cómo puedo reducir costos sin comprometer la calidad? Me enorgullece brindar productos de calidad a mis inquilinos. Pero el costo de rehabilitación de 70K es demasiado alto para justificar el alquiler. ¿Algún consejo? Gracias por eso y gracias por tomar mi llamada.
David:
Está bien. Sayli, esta es una muy buena pregunta. Cuando se encuentra en una situación como esta en la que tiene que reducir costos pero no quiere reducir la calidad, tendrá que ceder en alguna parte.
Ahora, para ti, eso sería administrar el proyecto tú mismo. Cuando trabaja a través de un contratista general, le está pagando básicamente para que administre el proyecto y encuentre los sustitutos. No siempre están haciendo el trabajo ellos mismos. Les paga una cierta cantidad de dinero para hacer la plomería.
Van a buscar un plomero que haga el trabajo por menos de lo que les pagaron y se quedan con la diferencia. En cierto sentido, son un gerente de proyecto que tiene las piezas que se necesitan. Si quiere sacarlos del trato y todos los GC le están dando ofertas de 70,000, pero cree que se puede hacer por 45,000, tendrá que ir a buscar los subcontratistas usted mismo.
Vas a tener que ir a buscar a los plomeros, los pintores, un personal de mantenimiento que pueda hacer las cosas de renovación como las lámparas del baño, el HVAC. Si encuentran a esas personas ustedes mismos, pueden hacerlo. Solo quiero advertirte, es más complicado de lo que piensas. Esta es la razón por la cual la mayoría de la gente usa un contratista general.
Si sales y tratas de encontrar a estas personas por ti mismo, es posible que te mientan. Es posible que tomen su dinero y no terminen el trabajo. Este es el problema en el que te vas a quedar atrapado. Una forma de mitigar ese riesgo es pagarles después de que el trabajo esté terminado o tal vez les pago un tercio del dinero que están pidiendo y luego pago. ellos el resto después de que verifique que el trabajo está completo.
Pero, de nuevo, es posible que le digan que el trabajo está completo. Tendrá que enviar a una persona independiente allí para asegurarse de que HVAC funcionó para asegurarse de que la pintura se haya hecho para asegurarse de que las cosas se hagan a su gusto, especialmente si están fuera del estado, eso podría ser complicado.
Su única otra opción en la que podría pensar es si pudiera encontrar a una persona que viva en un área donde los salarios son más bajos y llevarla en avión a esa área para hacer el trabajo. Ahora, el problema es que Detroit, Michigan, no es realmente como Malibú aquí. Bueno. Esto no es Beverly Hills. La gente allí ya no está ganando mucho dinero con los salarios. Esa cotización de $ 70,000 podría ser solo la tarifa actual para lo que será este trabajo.
Lo único que se me ocurre decir es que cuando me encuentro en estas situaciones, busco formas de reducir costos en las áreas que tienen menos probabilidades de afectar el trato. Probablemente no quieras cortar la pintura porque obtienes mucho por tu dinero en eso.
Probablemente no quieras cortar las lámparas porque son relativamente baratas. Pero algunas de las otras cosas de las que está hablando, tal vez el piso, tal vez deje el piso allí. Pones un suelo más barato a pesar de lo que estabas pensando, porque eso es caro, tanto en materiales como en mano de obra.
La actualización del baño, tal vez no actualice el baño, solo actualice las lámparas. Tal vez solo haces que lo que ya tienes sea más agradable y entonces haces menos trabajo para compensar parte del trabajo en el presupuesto allí. Esa podría terminar siendo tu mejor opción. Gracias por el video. Sigue representando a Hayward y cuéntame cómo te va.
Está bien. En esta etapa del programa, quiero asegurarme de que a todos ustedes les guste, comenten y se suscriban a nuestro canal de YouTube. Especialmente comenta, quiero saber, ¿qué piensas sobre el programa hasta ahora? ¿Te gustan los episodios de Seeing Greene?
Vamos a tomarnos un minuto para leer algunos comentarios de episodios anteriores que ustedes, nuestros oyentes, han dejado. Puedes ver lo que piensan otras personas.
De Shaka Boom 01. “David, me encanta tu programa. Pero las palabras que escucho demasiado en su programa son un dúplex y dos dúplex. Algo de lo que nunca te escucho hablar es de comprar terrenos y construir. Me encantaría escuchar sus pensamientos sobre invertir en terrenos y construir la casa unifamiliar ideal con ADU, lo cual voy a hacer. Sé que será mucho trabajo/aprendizaje, pero creo que el resultado podría ser excelente”.
Bueno, Shaka Boom, la razón por la que no hablo mucho de eso es que nunca lo he hecho y trato de evitar las cosas que no entiendo. Es increíblemente complicado en comparación con simplemente comprar una casa que ya existe.
Acabamos de escuchar nuestra pregunta anterior sobre cómo administrar un contratista y vimos cómo eso puede salirse de control cuando las ofertas son demasiado altas. Se vuelve aún peor cuando lo construyes desde cero. Toneladas de cosas salen mal que no esperabas.
Estás pidiendo dinero prestado a los bancos donde esperan que se haga el trabajo. Estás trabajando a través de permisos. Hay tantas piezas en movimiento aquí. Podría ser muy fácil que esto tome demasiado tiempo y pierda mucho dinero.
Ahora bien, no voy a desalentarlo para que no lo haga porque si ya ha decidido que lo hará, asumo que tiene algún entrenamiento, alguna experiencia, algún antecedente en esta área que lo hace piensa que puedes hacerlo mejor.
Pero para las personas que están comenzando a invertir en bienes raíces o tienen una cartera pequeña y quieren hacerla crecer, el oyente promedio que tenemos en este programa, la persona avatar que está escuchando, esto podría llevarlos a la bancarrota financiera.
Conozco a muchas personas que intentaron construir casas especiales y perdieron mucho dinero, incluidos algunos miembros de mi familia. Por eso no hablo de ello tan a menudo. Pero si sabe lo que está haciendo, puede ganar dinero en bienes raíces en todos los sentidos.
Está bien. Nuestro próximo comentario proviene de Rubai Khan. “¿Dónde viviría David Greene si alguna vez se fuera de California?” Oh, esto es realmente bueno. He disfrutado mi tiempo en Florida. He estado visitando el sur de la Florida para ver algunos de los proyectos que tengo allí. No creo que pueda vivir en el sur de California porque simplemente no soporto el tráfico y las cosas que se mueven lentamente y están en todas partes.
Disfruté visitando las Montañas Humeantes. Oh, lo sé, probablemente sea Scottsdale. Me gusta mucho cuando visito Scottsdale. Me gusta el calor, especialmente el calor seco. El calor no me molesta. Salgo a correr cuando hace 100 grados, voy de excursión cuando hace más de 100 grados todo el tiempo. Me encanta.
No puedo hacer frío. Tengo asma inducida por aire frío que ocurre cuando hago ejercicio. Mi tráquea se congela. Es muy difícil respirar. No puedo soportarlo y simplemente tener frío apesta. Definitivamente viviría en algún lugar donde hubiera sol y probablemente iría mucho de vacaciones a Hawái.
Está bien. Nuestro próximo comentario proviene de Haggy 2013. “Gracias por esbozar videos. Son fáciles de navegar, y por eso daré 10 Me gusta”. Sí. Agradezca a Nate Weintraub y a nuestro equipo de producción que lo ayudan a saber qué temas cubrimos agregando pequeños descansos en la línea de tiempo de YouTube allí. Tienen que sentarse allí y hacer mucho trabajo. Gracias chicos por hacer eso.
Nuestro último comentario proviene de la aplicación Unio Brainwave Music, quien dice: “Hoy es un día muy solitario por alguna razón. Para contrarrestar eso, estoy saludando a tantas personas que leen esta publicación. Hola. Espero que todos tengan un día mejor que como comenzó, incluso si comenzó muy bien”.
Bueno, si ustedes también se sienten solos, es posible que necesiten algo de comunidad en su vida. En BiggerPockets, estamos aquí para proporcionar eso. Visite nuestro sitio web, bigpockets.com, donde tenemos un foro en el que mucha gente responde y hace sus preguntas, así como encuentros en su área que publican en el sitio web. Conozca a otros inversores e involúcrese en una comunidad.
Está bien. Amamos y apreciamos todo su compromiso, así que continúe así. Déjame algunos comentarios sobre el programa de hoy para hacerme saber lo que piensas sobre cómo lo estamos haciendo aquí. Recuerde, si quiere aparecer en el programa, puede ir a bigpockets.com/david y enviar su pregunta para que aparezca en el programa.
Está bien. Nuestra siguiente pregunta es un video de Liam Quintana.
Liam
¿Cómo estás? Está bien. Mi nombre es Liam de Nueva Orleans. Está bien. Soy dueño de una empresa de construcción. Mi pregunta para usted es Quiero BUR nueva construcción. Puedo construir casas, dúplex, casas unifamiliares por mucho más barato que lo que venden en el mercado a pesar de que el mercado [inaudible 00:19:34].
Pero quiero construir un dúplex, ejecutarlo, hacer una refinanciación en efectivo, sacar el dinero y construir otro. Este método me permite nunca quedarme sin dinero. Si tomo el líquido que tengo ahora y solo hago pagos iniciales en un montón de alquileres, eventualmente perdería dinero. ¿Qué opinas sobre BURing nueva construcción?
David:
Está bien. Bueno, Liam, así es como funciona el método BUR. Lo único que es diferente es que estás hablando de construir en lugar de comprar y rehabilitar. Esto sería construir, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir, lo cual es divertido. Es un poco diferente allí.
No te voy a desanimar. Solo voy a decir que tienes que entender cómo funciona el proceso de construcción. Si es cierto que puede construir una nueva propiedad por mucho menos de lo que la gente está dispuesta a vender, esto podría ser una nueva ola con la inversión inmobiliaria.
Si los vendedores simplemente no están dispuestos a bajar su precio y se construyen suficientes propiedades nuevas y se venden por menos de lo que es el inventario existente, eso obligaría a que bajen las compensaciones y ayudaría al mercado a corregir. El problema es que no veo suficientes inversores aprendiendo cómo construir y volverse competentes en hacerlo en el período de tiempo que necesitaríamos para empujar los precios a la baja.
Pero si tienes algo de experiencia, si lo tienes con un constructor de viviendas, creo que esto podría ser genial. Solo asegúrate de saber en lo que te estás metiendo. Bueno. Hubo un tiempo en el que busqué hacer lo mismo. Iba a construir un montón de propiedades en Jacksonville, Florida, que eran cuatro complejos.
Yo tenía la tierra escogida. Tuve el constructor. Tuve muchas conversaciones. Me di cuenta, gracias a Dios antes de entrar en el proyecto, que la zonificación solo nos permitiría construir una puerta por milla cuadrada. Estaba pensando en comprar 10 millas cuadradas de tierra. Solo pude poner 10 casas, pero tenía planeado construir 50.
Iba a hacer lo que estás haciendo. Iba a construir dos o tres complejos cuádruples, refinanciarlos una vez que fueran tasados, invertir ese mismo dinero en los siguientes cuatro y simplemente construir mi propia subdivisión de complejos cuádruples y tener mi propia comunidad de alquiler como complejos de apartamentos.
Luego descubrí en el último minuto que la zonificación no me iba a permitir hacer eso. Eso es lo que me asusta. Hay muchas cosas pequeñas que pueden surgir de las que no te das cuenta cuando no construyes con frecuencia y puedes quedarte sin dinero muy fácilmente.
Definitivamente recomendaría hablar con un constructor de casas que haya hecho esto muchas veces antes que pueda guiarlo a través del proceso antes de comprometerse a hacer la construcción de esta nueva casa.
Está bien. Nuestra próxima pregunta viene de Paul en Utah. Paul dice, invierto en Kansas y actualmente tengo siete puertas de un tríplex y cuatro casas unifamiliares. Soy un inversionista de compra y retención a largo plazo y planeo obtener un total de 10 a 12 puertas.
Cuando estaba configurando un seguro para mi propiedad de alquiler más reciente, la persona con la que hablé por teléfono mencionó que estaba llegando al punto en que podría ser una mejor opción obtener una póliza de seguro comercial para todas mis propiedades que una individual. propiedades de cada uno.
Realmente no he escuchado esto antes y esperaba obtener los pensamientos de David Greene y BiggerPockets sobre esto. ¿Qué pros y contras debo tener en cuenta? ¿Alguna empresa a la que deba contactar o evitar? Llamé a un corredor de seguros local y parecían bastante confundidos cuando les pregunté sobre esto.
Es tan divertido que digas esto porque estoy en el proceso de lanzar una compañía de seguros en este momento. Creo que lo llamaremos seguro de protección total y brindará seguro a los propietarios.
Ahora, me he encontrado con un par de problemas en los que se han roto las tuberías. Cuando estaba en medio de la construcción, problemas con alquileres a corto plazo. Compré una propiedad y resulta que la cotización que me dio la compañía de seguros terminó siendo mucho más baja que la que me cotizaron una vez que se compró la propiedad y me molesta, y ahí es cuando empiezo negocios.
En un par de meses, probablemente tendré mucha más información para brindarles sobre esto una vez que me sumerja en ese negocio. Ahora, no se habla mucho de eso, así que no puedo darte mucha información al respecto.
Lo que puedo decir es que esto no es una mala idea. Si puede obtener una póliza que cubra todo, creo que es bueno. En cuanto al corredor de seguros local… acaba de llamar al equivocado. Si llama y pregunta al respecto y le dicen: “No sé de qué está hablando”, llame a otra persona. Sigue llamando hasta que encuentres a una persona que sepa o te diga: “Oh, sí. No hacemos eso. Pero he aquí por qué. Ellos pueden informarle sobre el proceso.
Muchachos, en general, cuando están tratando de encontrar un corredor de seguros, un corredor de hipotecas, un agente de bienes raíces y una persona de la construcción, lo que sea, si les hacen preguntas y no saben, eso generalmente significa que no lo saben. No caen dentro de su timonera específica y simplemente hacen las mismas cosas todo el tiempo y nadie es bueno en algo que no hacen mucho.
No vas a preguntarle a un skater profesional sobre el snowboard porque no hacen eso. Ellos andan en patineta. Van a tener que aprender por las malas cómo ser buenos en el snowboard. Quieres contratarlos para que sean entrenadores solo porque saben andar en patineta.
Necesitas tomar a la gente de la misma manera. Si se está comunicando con alguien de mi equipo, si se está comunicando con alguien en BiggerPockets, si se está comunicando con alguien a quien un amigo lo recomendó, haga muchas preguntas y asegúrese de que tenga confianza. y competentes en la forma en que responden esas preguntas.
Deben tener una amplia gama de conocimientos o al menos el corredor para el que trabajan debería tener eso. Es una gran señal de alerta si le pregunta a su prestamista acerca de un préstamo DSCR, un préstamo puente, un HELOC, cualquiera de estos otros productos de préstamo, y todo lo que pueden decirle es: “Simplemente hacemos lo convencional. No sé."
Aléjate de esa persona. Esa no es la persona que quieres que supervise, administre, dirija, te guíe en tu viaje. Necesita una persona que esté familiarizada con esos productos y pueda decirle cuál funciona mejor para usted, que es cómo trato de capacitar a mi personal y qué busco en los diferentes agentes con los que podría estar trabajando.
Nuestra próxima pregunta proviene de Kayla, Kayla Wright en Nashville. Hola David. Gracias por leer mi pregunta. Soy un vendedor independiente que recientemente comenzó a trabajar directamente con el inversionista de bienes raíces que adquirió 76 puertas en el área de Nashville desde 2020.
A cambio de mis servicios de mercadeo, recibí un pago del 5% de las ganancias totales en el aspecto de propiedad alternativa del negocio, que es una nueva empresa además del alquiler multifamiliar, que es de 76 puertas. Esta ha sido una gran oportunidad para mí de aprender el panorama inmobiliario, establecer metas para mí mismo para mi propio viaje inmobiliario y construir una relación sólida con el inversionista.
Mi socio inversionista también acordó ofrecer un 5 % adicional, es decir, un 10 % en total, de las ganancias si encuentro las propiedades yo mismo y se las llevo. Para mayor contexto, trabajo a tiempo completo en otro trabajo y espero que esta oportunidad me ayude a comenzar mi viaje como emprendedor.
Mi pregunta para usted como inversionista es ¿en qué puedo trabajar aparte de la educación que sea beneficiosa para mi socio inversionista como uno de los primeros empleados? ¿De qué manera puedo realmente ayudarlo a impulsar su negocio de flip y destacar? Actualmente estoy trabajando en el sitio web, pero expresó su interés en que lo ayude con otras relaciones con los inversores y también con otros aspectos del negocio.
El podcast me ha ayudado inmensamente. Gracias de nuevo. Qué pregunta tan increíble. Me encanta esto, Kayla. Está bien. Estaba pensando cuando comencé a escuchar esto por primera vez que les daría algunas advertencias sobre qué evitar. Pero no sé que eso sea necesario.
Estás haciendo una muy buena pregunta. ¿Qué puedo hacer para ayudar a esta persona con más? Chicos, honestamente así es como van a aprender sobre la inversión en bienes raíces. No es encontrando un mentor que solo te va a enseñar cosas. Se trata de encontrar una persona a la que puedas aportar valor y ayudarla, y aprendes de la experiencia de hacerlo por ella.
Bueno. Eso es lo que realmente estás buscando. No como alguien me enseña a vender casas. Vas a buscar un agente que ya sabe cómo vender casas y haces todo el trabajo por ellos que no quieren hacer, y aprendes haciendo el trabajo. Esa es la mejor manera de aprender cualquier cosa es haciéndolo.
Trabajar en el sitio web es una gran idea. Mi suposición es que te miran como un vendedor. Están pensando en cosas de marketing que podrías hacer. Pero, ¿qué pasa si tienes más habilidades que solo marketing? Bueno. ¿Tiene habilidades de contabilidad? ¿Tiene habilidades de gestión de proyectos?
¿Puede aprender cuál es su flujo de trabajo y ayudarlos llamando a las diferentes personas que se supone que deben hacer las cosas y asegurándose de que esas personas hicieron lo que se suponía que debían hacer, así como preguntándoles a esas personas, qué necesita para ayudar a hacer su trabajo? trabajar mejor y encontrar maneras de resolver eso?
Muchas veces, las personas como yo que manejan muchas cosas, dan una orden o un edicto, quiero que vayas a hacer X. Entonces X de alguna manera se queda en el camino, y ni siquiera pienso en ir a verificar eso hasta que dos meses después, cuando lo necesitaba y digo: "¿Dónde está X?" Son como, "Oh, está a la mitad". Esto sucede todo el tiempo. No tengo muchas personas en mis empresas que asuman la responsabilidad de asegurarse de que las cosas se hagan.
Si pudieras ser esa persona, podrías hacer cualquier cosa. Si pudieras aprender a ser organizado, si pudieras aprender a hacer un seguimiento, si pudieras crear una lista de tareas pendientes de todo lo que esa persona tiene, convertirte en su asistente personal y luego hacer un seguimiento para asegurarte de que todos estén haciendo cosas y preguntar esa persona un montón de preguntas, aprenderá un montón.
Tengo este modelo que le enseño a la gente nueva donde imaginan que cae agua en un balde. Bueno. El agua que cae en el balde es lo que hay que hacer en el trabajo, y el balde es la persona. A medida que ese balde se llena de agua, tienen tareas que deben completar.
Su trabajo es hacer la tarea, que es drenar el balde antes de que se desborde, que es que se quedaron sin tiempo y se atrasaron en cosas. Bueno. Una forma de ayudar es haciendo un agujero en el fondo del balde por donde drena el agua. Una persona debajo de ellos, que podrías ser tú, que es otro balde que recoge todo lo que cae.
El beneficio de eso es que la persona que está haciendo el trabajo inicial donde todo el agua está bajando, está recibiendo todo el aprendizaje. Pero si puedes ponerte debajo de ellos, si puedes asumir algunas de las responsabilidades y hacer el trabajo, te beneficiarás del mismo aprendizaje que ellos ya no necesitan.
Entra algo que ya saben hacer. Te lo transmiten. Lo haces por ellos. No necesitaban aprender. Ellos ya saben. Pero aún obtienen el beneficio de que se haga. Obtienes el beneficio del aprendizaje y se convierte en una relación mutuamente beneficiosa.
Mi mejor consejo cuando alguien está en tu posición es que dejes de huir de la responsabilidad. Deje de ver los bienes raíces como algo que puede hacer para no tener que ser responsable. No tienes que crecer. No tienes que aprender nuevas habilidades. Bienvenida la responsabilidad. Ejecutar dos responsabilidad.
Salta y di: "Quiero hacer tantas cosas como sea posible por esta persona", y solo comprométete con las cosas por las que estás dispuesto a ser responsable del resultado. Si haces un buen trabajo con poco, se te dará más y así es como vas a aprender. Gran pregunta.
Marc:
hola david Tengo una pregunta para ti. Mi nombre es Marc Irvison. Soy un agente/inversor aquí en el norte de Colorado. Me mudé aquí hace aproximadamente un año y medio. Compró una casa de obra nueva. Desde entonces he estado sonando en VRBO tres o cuatro noches al mes.
Después de dos años de hacer esto, podré compensar la mayor parte de la hipoteca el próximo año durante la temporada de impuestos. Mi DTI va a mejorar probablemente alrededor de 1,000 por mes, por lo que buscaré comprar nuevamente. Empecé muy tarde en 2021. Por eso el DTI no me va a subir tanto como si lo hubiera alquilado. ¿Usted sabe lo que quiero decir? Dos años a tiempo completo. Pero es lo que es. Obtendré 1,000 dólares extra en mi DTI el próximo año. Estaré buscando para mudarte de nuevo.
El próximo, ya que mi primer pulmón estaba en un VA, el próximo supongo que será FHA. Pero mi pregunta es, si eventualmente estoy tratando de salir de la carrera de ratas y salir del trabajo W2, ¿cómo hago para que eso suceda en este mercado de Colorado tal como está, con precios promedio de 450 a 500, a menos que vemos algún tipo de colapso inmobiliario o algo así, que incluso entonces dudo que los precios bajen tanto aquí.
La única idea que he tenido es seguir adelante y empezar a comprar en Greeley, Colorado. El problema es que trabajo en Broomfield. Eso es probablemente alrededor de una hora de viaje. ¿Simplemente muerdo la bala y conduzco una o dos horas desde el trabajo para poder comprar un dúplex en Greeley por, digamos, 475, 500?
¿O continúo comprando viviendas unifamiliares donde puede obtener una nueva construcción de tres, dos, sin sótano, digamos, 425 hacia abajo, cerca de Brighton o cerca de Firestone, algo así? ¿Me concentro en dúplex en Greeley o me concentro en casas unifamiliares más cerca de Broomfield? Probablemente donde haya, diría yo, más demanda.
Como dije, eventualmente estoy tratando de salir de la carrera de ratas para salir de un trabajo W2. Sólo estoy tratando de averiguarlo. Como dije, este mercado es diferente. Vengo de Hamilton, Ohio, donde mi primera casa fue de 9,000 dólares y puse 25 en ella, tenía 30 en total. Eventualmente pagué todo, tenía mi casa libre y limpia.
Aquí afuera 30,000 dólares. Eso ni siquiera te conseguiría un cobertizo. Quiero decir, podría conseguirte como un tráiler destartalado de 50 años, pero eso es todo. Nada que esté ni siquiera cerca de mí sea habitable. Esto es diferente aquí en este mercado. Estoy tratando de adaptarme y hacer lo que puedo.
Sólo ayúdame, hombre. Aprecio su servicio como policía y estaré atento a lo que tenga que decir. Está bien. Gracias hombre. Adiós.
David:
Está bien. Gracias, Marc, por tu pregunta. Esto es algo bueno aquí. En primer lugar, creo que probablemente se esté dando cuenta de que la realidad es que salir de la carrera de ratas va a ser más difícil de lo que era hace ocho o 10 años cuando los precios eran mucho más bajos, la demanda era mucho más baja y la competencia también era un mucho menos, también.
Es solo que la realidad es que es más difícil salir de la carrera de ratas con bienes raíces que nunca antes. He llegado a ver la inversión en bienes raíces como un complemento a mi creación de riqueza, no necesariamente como la base sobre la cual confiaré para obtener mis ingresos.
Creo que la mayoría de las personas, hay un puñado de personas que no se ajustan a ese avatar, pero la mayoría de las personas probablemente estarían mejor si lo vieran de la misma manera. Luego, si tenemos otra gran crisis económica y tienes un montón de dinero ahorrado, ahí es cuando puedes comprar muchas propiedades que funcionarán para reemplazar tus ingresos en algún momento.
Pero no tenemos control sobre cuándo sucede eso. Parece que cada vez que entramos en una recesión, simplemente imprimimos un montón de dinero para que eso nunca suceda. Eso ha causado mucha inflación, lo que ha hecho que el costo de vida suba, lo que irónicamente ha hecho que estos activos sean aún más caros y difíciles de conseguir.
Hablemos de lo que puedes hacer. No me gusta la idea de ir a un área con menos demanda. Tampoco me gusta la idea de conseguir una nueva construcción tres, dos. Tres, dos no son propiedades de alquiler. En 2010, 2011, pude comprar un tres, dos como propiedad de alquiler.
Si obtiene una excelente oferta en una propiedad como la de un vendedor súper motivado, puede convertirla en una propiedad de alquiler. Pero incluso entonces, si observa el rendimiento del capital en el precio, tendría que pagar para que ese negocio fluya, sería mejor comprarlo, venderlo, mover ese capital a algo que es como un seis, tres, dos, tres doses con ese dinero en lugar de uno.
Esos no están destinados a ser propiedades de alquiler. Esas están destinadas a ser casas en las que vive la gente que pueden convertirse en propiedades que fluyan en efectivo, pero no están diseñadas para eso. Preferiría verte comprar un cinco, dos y medio o un cinco, tres y alquilar las habitaciones individualmente.
Prefiero que compre un pequeño complejo de apartamentos de siete u ocho unidades y lo alquile que simplemente compre una construcción de tres, dos, especialmente nueva. Si está en este mercado caro en Colorado, no puede comprar una casa de nueva construcción, pagar el precio de mercado e intentar que funcione como alquiler. Vas a perder dinero.
Tienes que hacer algo más creativo. Debe encontrar una propiedad que tenga pies cuadrados que se puedan agregar, pies cuadrados que se puedan convertir para obtener tres unidades de una unidad. Tienes que esforzarte mucho más para que esto funcione en el mercado actual que antes. Creo que probablemente estés viendo eso.
Te aconsejaría sobre la ruta dúplex sobre la nueva construcción. ¿Pero puedes conseguir algo en el medio? ¿Puedes encontrar algo en el área que te guste que pueda tener más unidades de las que estás viendo? ¿Podría obtener un dúplex de nueva construcción o, mejor aún, un fourplex de nueva construcción?
¿Puedes hablar con el constructor y decirle: “¿Podrías construirme una propiedad de cuatro unidades? ¿La zonificación lo permitirá?”. Eso sería genial. Apuesto a que si obtienes cuatro unidades, probablemente podrías hacerlo funcionar. Tal vez tengas que tener varias conversaciones como esa con diferentes constructores o diferentes renovadores para preguntar, "¿Qué se podría hacer por el precio que tengo para obtener más de una unidad?"
Es por eso que la mayoría de las propiedades no generan flujo de efectivo. Porque estás analizando una casa con una unidad y un par de dormitorios. No está analizando un complejo de apartamentos o varias unidades, que es lo que necesita si desea obtener flujo de caja.
Buena suerte en eso, Marc. Sé que estás en un mercado difícil por ahí. Su última opción podría ser simplemente invertir fuera del estado. Si conoce el mercado de Ohio, como mencionó, tal vez regrese y compre otras propiedades y siga poniendo su dinero allí hasta que tengamos un colapso y pueda encontrar algo en Colorado que funcione para usted.
Está bien. Nuestra última pregunta proviene de John McKee de Fairfax, Virginia. David, hablas de implementar sistemas para ayudar a hacer crecer tu negocio. ¿Cómo se ve eso y cómo evolucionó? ¿Me puede dar algunos ejemplos de este tipo de sistemas y cómo lo hicieron más eficiente?
Oh Dios mío. En primer lugar, gran pregunta. En segundo lugar, redactado de forma concisa. Tercero, lo acidificas de gran manera. No solo cómo se ven, sino cómo evolucionaron. Porque esa es la única forma de responder a esta pregunta es hablar sobre cómo se veía su primer sistema y cómo creció, porque ninguno de ustedes simplemente va a dejar caer un sistema y decir: "Ya está hecho".
Pero eso es lo que todo el mundo explica. Escuchas a Alex Hormoze o escuchas a algunos de los otros gurús en línea como: “Necesitas un sistema. Quieres un negocio, no un trabajo”. Estás como, “Está bien. Bueno. Vamos a hacerlo." Luego te explican cómo funciona y piensas que vas a agitar una varita mágica y tienes un sistema. tu no
Lo que tienes es un primer paso de 700 pasos que se convertirán en un sistema. Preguntarle cómo evolucionó es una excelente manera de expresar esto. Hablemos. Recuerdo estar en la posición de John aquí. Tuve una conversación con Kyle Renke, quien ahora es el director de operaciones del equipo de David Greene. Me ayuda a reunir muchos de los eventos que hago, los retiros que dirijo.
Ayuda a administrar el canal de YouTube. Él hace muchas cosas diferentes. Recuerdo haber dicho, sigo escuchando a la gente decirme que necesito un sistema y no sé lo que eso significa. Entiendo el concepto de un sistema, pero ¿cómo se supone que debo ejecutarlo? ¿Hay software que se supone que debo comprar?
¿Se supone que debo escribirlo en un bloc de notas? Píntame un cuadro de cómo se ve esto. Estaba tan frustrado porque sabía lo que necesitaba, pero no sabía cómo conseguirlo. Kyle volvió a mí y me dijo: “Está bien. Todo lo que necesita hacer es abrir Google Drive y comenzar a abrir una carpeta sobre lo que quiera hacer y luego crear subcarpetas dentro de la carpeta con las otras piezas y luego usar documentos de Google para escribir las instrucciones”.
Esa pequeña información desbloqueó lo que mi cerebro estaba buscando. Bueno. Soy como Forrest Gump. No soy un hombre inteligente, pero sé lo que es el amor. Necesitaba a alguien que me pintara una imagen que pudiera obtener, como, "Está bien. Eso es lo que necesitaba. Puedo correr con eso. Me volví loco.
Me convertí en un tipo de sistemas porque tenía esa pequeña chispa que me inició. Espero que mi respuesta a esta pregunta pueda ser esa chispa para muchos de ustedes. Permítanme darles un ejemplo de la información que les enseño a los agentes inmobiliarios y cómo construir sistemas. Porque hice un muy buen trabajo al sistematizar el trabajo de un agente de bienes raíces.
Luego hice un muy buen trabajo al sistematizar el rol de un oficial de crédito. Una vez que tuve eso, pude contratar gente para el corretaje, para el equipo de David Greene, para cualquier otra cosa que esté haciendo. Sabían qué papel iban a desempeñar. Pero antes de poder hacer eso, tuve que construirlo todo.
Les daré un ejemplo de eso y luego les mostraré una captura de pantalla de mi teléfono que les muestra cómo funciona uno de los sistemas cuando combino agentes y oficiales de crédito en un solo sistema.
Está bien. Si fuera a tomar un listado, que es una de las cosas más fáciles de sistematizar porque los compradores están locos y son muy emocionales y tienes que hacer muchas cosas diferentes, es más difícil sistematizar eso. Es como si estuviera arreando gatos. Se puede hacer. Pero puf, ha funcionado.
Los listados son mucho más fáciles. Lo que empecé fue que hice una lista de todo lo que tenía que hacer en un listado. El objetivo de la lista original es simplemente no olvidar. Su sistema comienza eliminando los errores de omisión, solo está tratando de asegurarse de no olvidar activar el seguro en su propiedad de alquiler.
No te olvides de tener configurado retiros automáticos para el pago de la hipoteca. Todos estos, las utilidades encendidas. Es fácil, hombre. Compré muchas casas y luego me di cuenta: “Oh, Dios mío. Nadie encendió el aire acondicionado. No tenemos servicios públicos”.
Los administradores de la propiedad le muestran a un inquilino que la casa está a 105 grados. Esto sucede a veces cuando no tienes estos sistemas. Es solo una lista de verificación. Bueno. Estas son todas las cosas que tienen que suceder cuando compro un alquiler por primera vez. Estas son todas las cosas que tienen que suceder cuando publico una casa por primera vez.
Ahora tengo hojas de cálculo donde mis empleados, cada vez que compro una casa, tienen una columna de todas las cosas que tienen que hacer, encienden los servicios públicos, configuran el pago automático. Aquí hay un enlace en la hoja de cálculo que irá a la carpeta de Google Drive donde guardaremos el seguro, donde guardaremos el extracto de la hipoteca, donde guardaremos la información si alguna vez la necesitamos en una fecha posterior, porque siempre la necesita.
Para los listados, se asignó la orden de poner en el patio, hacer que el fotógrafo fuera a tomar fotografías, colocar una caja de seguridad en la propiedad, obtener una llave de repuesto del cliente, asegurarse de que se complete el acuerdo de listado. Esta piedra es obvia, pero simplemente comienza escribiendo todas las cosas obvias que debes hacer. Bueno.
Probablemente tenía una lista de 15 cosas. Cuando contrataron a Krista, mi primera asistente, en eso trabajaba. Ahora, lo que sucedería es que nos daríamos cuenta, "Oh, nos olvidamos de"... ¿Qué es lo que podrías olvidar en una lista de tareas? Tienes que ponerlo en la MLS. Tal vez nos olvidaríamos de completar un formulario determinado que necesitábamos para ingresarlo en la MLS.
Miraría a dónde debería ir ese paso en esta serie de 15 cosas, y simplemente iría a mi Google Doc. Yo haría el paso 12, presionaría Enter y eso hace 13, y pondría esa cosa nueva. Cada vez que cometíamos un error, alguien se acercaba a nosotros y decía: "Esto debe hacerse y no estaba en la lista". Se agregó a la lista. Se agregó a la lista, se agregó a la lista. Pasó de 15 cosas a 50 cosas.
Esa es la cantidad de cosas que realmente se están haciendo. Algunos de esos 50 tenían puntos secundarios. Obtenga el contrato de cotización firmado y luego entregue una copia al corredor, entregue una copia a la compañía de depósito en garantía. Todas estas cosas comenzarían a aplicarse. Tenía esos puntos secundarios, pero aún tiene una lista de verificación en un documento de Google, en una carpeta de Google con el nombre de la propiedad, que se encuentra en una carpeta que dice "Listados". Bueno. Es así de simple.
Ahora, en cierto punto me doy cuenta de que estas cosas se pueden agrupar en etapas. Rompí mi lista de 50 cosas o 75 cosas en 4 etapas diferentes. El primero fue la pre-lista. Bueno. Esto era todo lo que necesitaba si iba a ir a su casa a venderla. Tendría un análisis de mercado comparativo realizado por mi personal y mirarían cada casa activa, pendiente y vendida que estaba en el mercado.
Les mostré al sentarme con ellos, así es como se llama a cada persona, a cada agente que tiene una venta activa y pendiente. Les preguntas, “¿Cuántas ofertas estás recibiendo? ¿Por dónde están llegando las ofertas? ¿Crees que tienes un precio demasiado alto? Entonces les enseñaría cómo construir una buena relación. No hay ningún agente que solo quiera decírtelo.
Antes de ir a un listado, este es el trabajo que haría. No aparezco para vender su casa y simplemente digo: "Esto es por lo que deberíamos venderla". He investigado un poco. Sé que estas casas se cotizan en 700, pero se venden en 780, así que no tenemos que cotizar tan bajo. Podríamos entrar en 765 o algo así.
O estas casas se enumeraron en 850 y simplemente están sentadas allí. No están vendiendo. El agente dice que están a punto de hacer una reducción de precio en 775, por lo que no queremos copiar a esa persona. Tenía toda esta información y tenía notas. Su casa se ve así. Tu casa se ve así. Estos son los mejores policías. Yo haría que hicieran eso.
Luego hicimos estas carpetas del equipo de David Greene y tuvimos estos bolígrafos. No creo que tenga uno cerca. Pero se ven un poco así, pero eran rojos y negros con nuestro logo y el nombre. Krista ponía, sacaba la carpeta, ponía el bolígrafo. Teníamos un folleto de marketing. Todavía lo hacemos, llamado Blueprint que explica a los vendedores todos los pasos necesarios para vender una casa, así como a los compradores, todos los pasos necesarios.
Ella pondría el análisis comparativo del mercado. Ella había puesto una copia del contrato de cotización. Tenemos un enchufe pop que va en la parte posterior de un teléfono. Una de esas cosas con las que podías sostenerlo era una marca. Teníamos todas estas golosinas que traeríamos y todo eso iría en una carpeta.
Entonces tendría un iPad que traería conmigo, es en eso en lo que daría la presentación. Bueno. Sé que esta es una respuesta un poco larga. Pero les estoy mostrando un nivel de detalle que entra en el sistema.
Luego, todos los pasos necesarios para que yo pudiera vender... para firmar el listado estaban en este documento hasta el punto en que incluso hay un recordatorio para que Krista ponga la dirección en el calendario de mi teléfono a través de la computadora que estaba vinculado a él para que solo obtuviera una cita de listado a las 3:00.
Tienes que ir a esta dirección, y habría un recordatorio 30 minutos antes que diría: "Ponlo en tu auto", porque como notaron, olvidé encender la luz verde. Me olvidaría de agarrar la carpeta en, llegar a la cita de listado. Estuvo mal.
Entonces Krista supo que tenía que estar de guardia cuando yo estaba en una cita de cotización. Si yo estuviera allí y dijeras: “Bueno, David, quiero decir que sé que tienes un equipo, pero realmente quiero trabajar contigo. ¿Cómo sé que voy a recibir un buen servicio?” Yo diría: “Probemos esto. Llamemos a Krista ahora mismo y veamos qué sucede”.
Yo llamaría, ella sería como, "Hola". Estoy como, “Oye, Krista, ¿puedes hacerme un favor? Levante esta casa en la MLS o levante esta casa en Zillow y ¿puede decirme a cuánto se vende la casa alrededor de ella? Ella dirá: "No hay problema". Ella lo detendría como, "Oh, hay otras tres casas que están todas pendientes de venta y ninguna otra casa activa". Estoy como, "Ahí tienes".
Ahora podemos ver exactamente. ¿Quiere que llame a uno de los agentes y le haga una pregunta? Son como, “Guau. Tienes este despachador que está listo para saltar”. Después de eso, tenía una lista de cosas que haríamos después de que se firmara la presentación del listado, pero antes de que nos activáramos.
Esto sería programar la foto, conseguir la caja de seguridad, poner la puerta, colocar el letrero en el patio, hacer que los limpiadores limpien la casa, verificar dos veces para asegurarse de que las casas no estén en el mercado. Había competencia de la que no sabíamos. Lo comprobarían todos los días. Tendría personal al que se le asignaron tareas para hacer esto.
Verá cuán orientados a los detalles nos estamos metiendo en esto, asegurándonos de que la información de la casa se cargue en el MLS a pesar de que no entramos en vivo. Queríamos que estuviera listo para que, por alguna razón, deseáramos lanzarlo antes, pudiéramos simplemente hacer clic en un botón.
En el último momento, nos tomó dos horas y media preparar la información y el cliente dijo: “¿Por qué está la casa en la lista? Lo quiero en vivo”. Luego teníamos cosas una vez que estaban en la lista, pero antes de que estuviera en el contrato que estaba en esa lista. Ese sería el próximo paso que surge, consultar con el cliente cada semana, consultar con todos los agentes para obtener comentarios sobre lo que dijeron.
Krista llamaba a cada uno de los agentes de compradores que mostraban uno de mis listados y les pedía comentarios sobre lo que pensaban y lo que pensaban sus clientes. Obtendríamos esa información para compartirla con nuestros clientes que nos permitían vender su casa.
Luego, una vez que entró en contrato, algo completamente nuevo, la compañía de títulos necesita el contrato. El prestamista necesita el contrato. Necesitamos comenzar un cronograma para asegurarnos de que los prestamistas del comprador hagan su trabajo. Lo que sucedería es que las propiedades quedarían sin contrato porque el comprador no podría asegurar el préstamo. Practiqué la propiedad extrema.
En lugar de decir: "Oh, bueno, nada que podamos hacer". Yo diría: “¿Sabes qué? Deberíamos haber llamado a su prestamista para asegurarnos de que todo estaba bien”. En lugar de confiar en el agente del comprador que miente. Se convirtió en parte de eso que Krista llamara una vez a la semana y consultara con los prestamistas de los compradores que están comprando nuestros listados.
Este no es mi trabajo. Este es el trabajo del otro agente. Pero haría su trabajo porque necesitaba cerrar el trato. Si fueran como, “Sí. La persona no me está dando sus declaraciones. La persona no me responde. No me dejarán sacarles el crédito”. Sabía que algo estaba pasando.
Cuando el agente dijo: “Oh, sí. Todo está bien. Va agradablemente. Pero sé que no están enviando la información que necesitaban a sus prestamistas. Quizá estén mirando otras casas. Tal vez estén pensando en echarse atrás. Iría a nuestros clientes y les diría: "Creo que debemos desconectar a este comprador y volver a ponerlo en el mercado y obtener otro".
Bueno, ¿y si los perdemos? Ya los hemos perdido. Simplemente no han dicho eso. Esto es lo que ningún otro agente está haciendo porque no tiene estos sistemas. Luego, una vez que se vendió la casa, hubo otras cosas. Asegurarse de que las cosas se sacaron del nombre de nuestro cliente y se pusieron a nombre del comprador.
Asegurarse de que todos los muebles fueran sacados de la casa. Asegurándonos de que lo marcamos en la MLS que ahora está vendido en lugar de pendiente. Asegurarse de que todo el papeleo necesario para llegar al corredor fuera al corredor correcto. Asegurándonos de que le conseguimos un regalo al cliente. Asegurándonos de poner un testimonio en las redes sociales.
No puedes confiar en que tu cerebro te diga todas estas cosas. Tienes que hacerlo todo. Es lo mismo cuando compro una propiedad de alquiler. Es lo mismo cuando contrato el trabajo de una persona en los equipos. Tienes que sistematizar todo. Ahora todo lo que te acabo de decir, está bien, eso no es suficiente. Esa es solo la lista de verificación.
Lo que luego tomamos fue que tomamos la lista de verificación y la movimos a nuestro CRM llamado Brevity, y creamos un plan automático. Lo que sucedería es que esa parte de la lista, preparar estas cosas para David antes de que vaya a la presentación de la lista, se colocó en el CRM y se guardó como un plan automático.
Krista marcaría una casilla que diría como presentación previa a la lista de 123 Main Street o lo que sea, y automáticamente completaría una serie de recordatorios para decirle que esto debe hacerse, esto debe hacerse, y luego podríamos asignarlo a otro empleado
Si tuviéramos un coordinador de listas, Krista pondría la información en Brevity, marcaría la casilla. El coordinador de la lista recibiría un recordatorio de las 12 cosas que había que hacer para prepararme para empezar. Bueno. Luego, después de que se firmaron las cosas, volvíamos y ella marcaba la siguiente casilla que decía, listado preactivo, o como lo llamemos.
Luego, todos esos recordatorios que estaban en Google Doc van automáticamente a la persona correcta del equipo, y ahora saben con todo lo que necesitan para hacer todos esos pasos. Krista o yo podríamos mirar y ver, ¿están haciendo su trabajo? ¿Están revisando las cosas? ¿Va a donde tiene que ir? Fue hermoso.
Le quitó toda la memoria, así es como llegamos al punto en que podíamos vender 50 casas con un puñado de personal administrativo a la vez. Tenía 53 casas en depósito en el pico conmigo y otros tres administradores, así como solo los agentes, y funcionaba maravillosamente. Bueno.
Así es como deben funcionar los sistemas. Ahora, obviamente nada de eso sucede de inmediato. Todavía refinamos estos sistemas porque ocasionalmente algo sale mal que nunca anticipamos y agregamos algo al sistema para decir: “Está bien. Ahora tenemos que agregar esto aquí, o necesitamos sacar algo”. Eso ya no pasa.
Así es como se involucró en un área de mi vida, solo un agente de bienes raíces. Puse muchas de las cosas en los libros que escribí para BiggerPockets Sold Skill and Scale, que ustedes pueden comprar en la librería BiggerPockets si son agentes.
Si son inversionistas, esto es lo que les enseño a otras personas con las hojas de cálculo que tengo, como ofertas escritas, ofertas aceptadas, cerradas, cerradas en rehabilitación, cerradas que necesitan muebles, como todas las diferentes etapas de la compra de propiedades, así que que Krista y yo y cualquier administrador que tengamos podamos seguir el ritmo.
Es por eso que les digo que los bienes raíces son trabajo. No es como, "Oh, compré una casa y terminé". Todavía tienes que hacer muchas cosas y estos sistemas son tan poderosos. Gracias, John, por dejarme continuar con una explicación de 15 minutos sobre cómo nacen y evolucionan los sistemas.
Podría hacer un podcast completo sobre esto, tal vez una serie completa de podcasts porque son muy importantes. Mientras escucha, solo quiero recordarle que no espere hacerlo bien en el primer intento. Los sistemas evolucionan, tal como dijo John, se desarrollan. No son solo algo que explota, chasqueas los dedos y dices: “Oye. ¿Puedo tener su hoja de cálculo de todos sus sistemas?” y piensa que vas a terminar. No es así.
Muy bien, todos. Ese fue nuestro programa de hoy. Muchas gracias por acompañarnos en el episodio de Seeing Greene de hoy. Me encanta hacer esto y me encanta aún más que envíen sus preguntas en video, así como sus preguntas escritas para que yo las responda.
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- Configuración de sus LLC de propiedades de alquiler y cuántos realmente necesitarás
- El proyecto construir, alquilar, refinanciar y repetir BRRRR estrategia que podría producir capital masivo
- Por qué más grande es mejor y la razón por la que SIEMPRE debería buscar alquileres con más habitaciones
- Cómo aportar valor a tu mentor (incluso si no tienes experiencia en bienes raíces)
- Seguro del propietario y cuando una póliza comercial triunfa sobre la cobertura individual
- Sistemas de construcción para su negocio inmobiliario y una forma práctica de empezar a sistematizar HOY
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- A través de esta formación, el personal docente y administrativo de escuelas y universidades estará preparado para manejar los recursos disponibles que derivan de la diversidad cultural de sus estudiantes. Además, un mejor y mayor entendimiento sobre estas diferencias y similitudes culturales permitirá alcanzar los objetivos de inclusión previstos.
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