¿Se ha agotado el Goldmine de alquiler a corto plazo?

Robar:
Este es el programa 712 de BiggerPockets Podcast.

Jamie
Donde vemos que llega más oferta es a las personas que tienen casas existentes, tal vez una segunda casa, tal vez su residencia principal, y no buscan usar esa casa de la misma manera. Quizás se estén mudando y no quieran vender. Tienen esa tasa de interés del 3% y es muy atractivo conservarla. Así que ahora están buscando alquilarlo, buscarle otro uso. De hecho, hemos visto un gran aumento en los últimos meses entre personas que simplemente buscan encontrar otros usos para sus hogares, y gran parte de eso está llegando al sector de alquiler a corto plazo.

Robar:
Espero haber hecho sentir orgulloso a David Greene. Hoy entrevisto a Jamie Lane, vicepresidente de investigación de AirDNA, con mi buen amigo y a quien he llamado mi Airbnbestie, Tony Robinson. ¿Cómo estas, hombre?

Tony:
Amigo, estoy emocionado, hombre. Este es nuestro primer episodio oficial de podcast juntos. Se siente como si estuviera muy atrasado. Los productores están esperando mucho para tener esto listo, hombre.

Robar:
Lo sé, hombre. Vamos. Vamos, Eric. ¿Qué estás haciendo? Sinceramente, creo que de lo que estaba realmente orgulloso es de considerar que no compartimos el micrófono con tanta frecuencia, que en realidad no nos interrumpimos mucho y creo que eso es una victoria.

Tony:
Amigo, jugamos muy bien como dos niños en la caja de arena y se llevan bien desde el principio, hombre. Pero amigo, eso es como tú y yo desde el principio, ¿verdad? Siento que la primera vez que nos conocimos, que en realidad fue para ustedes... Esta persona podría estar escuchando. La primera vez que Rob y yo nos conocimos en persona, almorzamos en un lugar llamado Local Goat en Pigeon Forge. Recuerdo que cuando salí, alguien me envió un mensaje y me dijo: "Dios mío, los acabo de ver sentados con Robuilt, pero estaba demasiado nervioso para ir a hablar con ustedes". Entonces, si esa persona está escuchando, la próxima vez que nos veas, por favor di algo, saluda.

Robar:
Sabes, lo realmente loco de ese caso en particular es que todavía estaba trabajando. En ese momento todavía tenía un horario de nueve a cinco. Estaba sentado contigo y tu esposa, Sarah, y todos dijisteis: "¿Por qué todavía tienes trabajo, hermano?". Yo estaba como, “No lo sé. Tengo miedo de perder mi atención médica”.

Tony:
Amigo, creo que acababa de perder mi trabajo un mes antes de que nos sentáramos porque lo perdí justo antes de Navidad. Amigo, cómo han cambiado las cosas en los últimos años, ¿verdad?

Robar:
Lo sé. Es una locura, hombre. Por cierto, ¿tiene alguna compra próxima en el frente de Airbnb a medida que entramos en el episodio de hoy que habla todo sobre el mercado de alquiler a corto plazo?

Tony:
Amigo, lo hago, y en realidad es una historia un poco loca. Tenemos una propiedad que se suponía cerraría esta semana, pero el cierre se retrasó porque volvió la tasación, y ésta era una construcción nueva que compramos, y la tasación volvió y resulta que nos falta un dormitorio. Así que se suponía que sería una propiedad de cuatro dormitorios. El tasador salió y dijo: "Oye, aquí sólo hay tres dormitorios".

Robar:
Wow.

Tony:
Entonces, afortunadamente, el plano de planta es correcto, pero en lugar de convertirlo en un dormitorio, simplemente lo hicieron como un loft. Así que ahora tienen que regresar y terminar de construir la casa que les compramos.

Robar:
No está tan mal.

Tony:
No es terrible, pero literalmente vamos a cerrar, no sé, el día 28. Así que tuvimos que luchar para conseguir nuestro primer invitado entre el 29 y el 31. De esa manera, podemos obtener nuestros beneficios fiscales y todas esas cosas buenas. La primera vez que me pasó esto fue comprar la casa equivocada.

Robar:
Sí. Hombre, sólo tienen que enmarcar una pared. Estará todo bien. Honestamente, de todos modos comercializo el loft como un dormitorio separado en Airbnb. Entonces, si no hiciste eso, probablemente estarías bien, pero si pagaste por ello, entonces es hora de entablar un litigio. Así que espero cerrar el día 29 en una propiedad en Galveston, y fue un acuerdo de menos de dos. Es como una nueva construcción de $843,000, seis dormitorios, tres baños en Crystal Beach, todo completamente amueblado, todo llave en mano. Está listo. Está preparado, 53,000 dólares.

Tony:
No hay manera amigo. Espera, tenemos que hacer otro episodio sobre eso. Sólo dame los 30 segundos. ¿Cómo encontraste este trato sub dos?

Robar:
Bueno, me encontró. Alguien me envía un mensaje en Instagram y me dice: “Oye, soy mayorista. El vendedor quiere financiar al vendedor. ¿Lo quieres? Él financiará 200,000 dólares y luego usted se hará cargo del préstamo existente”. Así que estoy tomando un préstamo de $678,000 al 6%, no es ideal, pero los otros $200,000, o no, los otros 150,000, los financia el vendedor al 2% de interés solo durante los próximos 10 años. Es una locura. Es una locura. Es.

Tony:
Amigo, qué buen trato, hombre. Estoy feliz por ti, hombre. Me alegro por ti, pero también lo estaré igual si ese tipo también me envió un mensaje y yo simplemente no vi ese mensaje.

Robar:
Podría estar ahí dentro. Ryan Emerson, háganoslo saber.

Tony:
Amigo, tengo que buscarlo. Sí.

Robar:
Bueno, ¿de qué estamos hablando hoy, hombre?

Tony:
Amigo, tenemos a Jamie Lane, vicepresidente de investigación de AirDNA, y este tipo es como una enciclopedia de datos e información sobre alquileres a corto plazo. Sinceramente, es probablemente una de mis conversaciones favoritas que he tenido en mucho tiempo sobre alquileres a corto plazo. Pero la razón por la que trajimos a Jamie y de lo que pasamos la mayor parte del episodio hablando es: ¿todo este miedo en torno a Airbnbust, como se le llama, es legítimo? ¿Deberíamos preocuparnos? Jamie tiene algunos datos que respaldan cuál es su posición.

Robar:
Me impresionó mucho porque seguí pensando en todas estas preguntas y pensé: "Bueno, ¿qué pasa con esto?" Y luego dijo: "Oh, sí, la respuesta es esta". Y yo digo: "¿Qué pasa con esto?" Y luego dice: "Sí, la respuesta es esta". Pensé que eso era bastante bueno. Nos sumergimos en otras cosas, como cómo mantener los objetivos de ingresos en 2023 y, lo que es más importante, cómo mantenerse un paso por delante de su competencia en un mercado en constante cambio. Así que realmente nos involucramos y estoy muy emocionado. Para las personas que leen todos los titulares y se ponen nerviosas y asustadas, creo que espero que el episodio de hoy los haga sentir un poco mejor. Antes de entrar en el episodio de hoy, le daremos un consejo rápido que le presentó Tony Robinson del Real Estate Rookie Podcast.

Tony:
Está bien. Le agradezco el honor de dejarme hacer el consejo rápido. El consejo rápido de hoy es visitar BiggerPockets.com/tools. Debajo de la sección que dice otras calculadoras, hay una sección que le permite analizar propiedades como alquiler a corto plazo. Así que es una calculadora de propiedades de Airbnb que encaja perfectamente con todo lo que hemos estado hablando hoy, y esa calculadora en realidad funciona con AirDNA. Entonces puedes escuchar todos los datos que contiene. Luego, una vez que termines el episodio, salta a la calculadora, comienza a analizar algunas ofertas y encuentra la que tenga más sentido.

Robar:
Chicos, utilicen esta herramienta. Es literalmente la herramienta de alquiler y puedes usarla tantas veces como quieras en BiggerPockets. Dicho esto, entremos en el episodio de hoy.
Hoy entrevistamos a Jamie Lane, vicepresidente de investigación de AirDNA. Jamie tiene una década de experiencia como economista, lo que en realidad significa que tenemos algo en común porque leí la revista The Economist, así que pudimos intercambiar algunas ideas allí. Jamie era economista senior en CVRE, donde el análisis de su equipo ayudó a destacadas empresas hoteleras y de alojamiento. Tiene dos hijos y un dato curioso sobre Jamie es que juega en una liga de dardos. Jamie Lane, bienvenido al podcast de BiggerPockets. ¿Cómo estás hoy, hombre?

Jamie
Lo estoy haciendo genial. Gracias por invitarme. Estoy muy emocionado de sumergirme en el mercado de alquiler a corto plazo.

Robar:
Sí, estoy emocionado, hombre. Entonces creo que en el episodio de hoy realmente queremos evaluar lo que está sucediendo en el mercado, ¿verdad? Creo que mi primera pregunta, nada más profundizar en esto, es: ¿puede darnos el pulso general para los alquileres a corto plazo en 2023? ¿Puedes ayudarnos a eliminar muchas de las cosas que hemos estado viendo en titulares y artículos en Internet?

Jamie
Sí. En general, esperamos que la demanda de alquileres a corto plazo, por lo que el número de personas que se alojan en unidades en una noche determinada siga creciendo y alcance récords. No hemos visto ninguna debilidad en la demanda. En general, la salud de la industria es sólida. Debido a ese estado, hemos visto muchas unidades nuevas entrar en línea. Una tendencia general ha sido la caída de la ocupación. Por lo tanto, existe cierta debilidad en el promedio de reservas por anuncio. Por lo tanto, el anfitrión promedio está recibiendo un poco menos de reservas de las que recibió en 2021, que fue realmente el pico de la industria. Así que esperamos cierta debilidad. Esto se reflejará en diferentes mercados más que en otros, principalmente en función de dónde el crecimiento de la oferta ha sido más fuerte. Pero, en general, es un buen momento para participar y hospedar en la industria del alquiler a corto plazo.

Tony:
Sí. Jamie, entonces existe la gran idea en torno a Airbnbust de que los Airbnbs ya no son rentables, los alquileres a corto plazo ya no son rentables como vehículo de inversión. Creo que es porque todo el mundo está mirando el año 2021, donde muchos anfitriones entraron en este espacio como punto de referencia sin comprender los datos históricos previos a la pandemia. Entonces, ¿qué piensas sobre eso? ¿Cree que sigue siendo una clase de activo rentable? ¿Es 2021 el único año en el que esto tuvo sentido? ¿Deberíamos seguir comprando en el futuro? ¿Qué dicen los datos?

Jamie
Los datos dicen que sí, 2021 fue un año excepcional. La ocupación de la industria alcanzó más del 60%. Un año típico antes de COVID como 2018, 2019, fue del 53%. Hasta el día de hoy, todavía estamos por encima del 55% y esperamos que la industria siga ahí en el futuro. Por lo tanto, no vamos a bajar a los niveles de 2018 o 2019 tan lejos como pronosticamos. Pero si usted apoyó la expectativa de niveles de ocupación de 2021 para siempre en el futuro o incluso que sigan creciendo, probablemente se sentirá decepcionado en el futuro.

Robar:
Sí, eso tiene sentido. Quiero decir, es difícil porque mucha gente empezó en 2021. En el sector inmobiliario en general, hay momentos en los que te sientes como un genio y hay momentos en los que te sientes como un tonto, ¿verdad? No, sólo depende de cuánto tiempo estés en un mercado, ¿verdad? Entonces, todos los que entraron en 2021, muchas casas que compramos, pensamos: "Dios mío, somos tan inteligentes, estamos obteniendo todas estas ganancias". Pero si lo miras, he estado trabajando en Airbnb probablemente durante los últimos cinco o seis años y definitivamente algunos años son mejores que otros. Obviamente, 2020, 2021 fueron mejores, pero 2022 es realmente para mí solo una versión muy normalizada de lo que vi en 2018, 2019. ¿Cómo fue para ti, Tony? Quiero decir, sé que tú también tienes el tuyo desde hace un par de años. ¿Llegaste justo en el pico o recibiste algunas reservas antes del pico?

Tony:
Llegamos justo en COVID, ¿verdad? Entonces estaba toda esta demanda reprimida. Entonces, tan pronto como publicamos nuestros listados, todos estaban luchando por ingresar a nuestros listados. Así que creo que llegamos durante ese año excepcional. Sin embargo, creo que sabíamos que esto no era normal, ¿verdad? La mayoría de nuestras propiedades superaron nuestras proyecciones porque estábamos usando datos de 2019 cuando proyectamos cómo sería 2020. Así que creo que tuvimos buen sentido. Ahora, Jamie, supongo que una pregunta complementaria a esto, cuando miras el mapa, ¿ves que algunos mercados se ven más afectados que otros o que algunos mercados tal vez estén capeando la tormenta un poco mejor? ¿Cómo se está difundiendo eso por todo el país?

Jamie
Sí, realmente varía en todo el país. Los mercados de destino costeros y de montaña han experimentado un crecimiento realmente fuerte en la oferta durante el año pasado. Las áreas urbanas, algunas de las ciudades más grandes, de hecho, ahí es donde vimos la mayor oferta como gente… No había demanda. La gente tomó sus alquileres a corto plazo y los convirtió en alquileres a largo plazo. Creo que ese fue el plan de respaldo de mucha gente durante la pandemia y se cumplió. La oferta en las zonas urbanas todavía está un 20% por debajo de los niveles de 2019. Por lo tanto, la oferta no ha regresado tanto a esas áreas y la demanda está casi ahí. Las ocupaciones han vuelto. Así que todavía hay grandes oportunidades en algunas de estas ciudades urbanas. Y luego, la gran sorpresa en los últimos tres años ha sido todo el crecimiento que hemos visto en ciudades pequeñas o áreas rurales, donde ahora hay esencialmente el doble de oferta que antes de la pandemia, y todavía sigue siendo parte del zonas de mayor crecimiento del país y donde en su mayor parte demanda mantenerse al día con esa oferta.

Robar:
Sí. Porque estábamos hablando de los mercados urbanos, ¿no? Salió mucha oferta y luego mucha gente… Lo volvieron a convertir en alquiler a largo plazo, el plan de respaldo, ¿no? Entonces, ¿qué piensa sobre el crecimiento general de la oferta? ¿Cree que todavía vamos a ver una enorme cantidad de oferta en ciertos mercados, o cree que ahora que todo lo que está pasando, especialmente las tasas de interés y la economía en general, cree que la oferta realmente comenzará a aumentar? abajo en absoluto?

Jamie
Sí, no esperamos que la oferta disminuya. Esperamos que la tasa de oferta aumente demasiado lentamente. Así que en este momento estamos en un crecimiento de la oferta de alrededor del 25%. Lo que me asusta es que aún no ha llegado a su punto máximo. Así que lo analizamos cada mes, año tras año, y todavía se está acelerando. Esperamos que eso comience a desacelerarse en 2023, y gran parte de eso se debe a tasas de interés más altas. Nos hemos estancado en el crecimiento de los ingresos. Con las tasas de interés y donde las hay, el costo de adquirir esas viviendas ha aumentado sustancialmente. Entonces, en mi opinión, eso significa que la inversión debería desacelerarse. Entonces, esperamos que esa parte del crecimiento de la oferta disminuya. Como anécdota, escucho a muchos inversionistas decir que están pausando su actividad inversora o al menos están buscando desacelerarla durante el próximo año.
Donde vemos que llega más oferta es a las personas que tienen casas existentes, tal vez una segunda casa, tal vez su residencia principal, y no buscan usar esa casa de la misma manera. Quizás se estén mudando y no quieran vender. Tienen esa tasa de interés del 3% y es muy atractivo conservarla. Así que ahora están buscando alquilarlo, buscarle otro uso. De hecho, hemos visto un gran aumento en los últimos meses entre personas que simplemente buscan encontrar otros usos para sus hogares, y gran parte de eso está llegando al sector de alquiler a corto plazo.

Robar:
Ahora, ¿puedes aclararlo muy rápido? Usted mencionó que la oferta aún no ha alcanzado su punto máximo, por lo que está aumentando, pero dijo que el crecimiento de los ingresos en realidad no ha cambiado mucho. Entonces, ¿eso significa que entran más suministros y se gana la misma cantidad de dinero, por lo que el ingreso promedio para el anfitrión es básicamente menor debido a la cantidad de oferta que ingresa al mercado?

Jamie
Sí. Entonces, la dinámica de la oferta y la demanda significa que la ocupación está cayendo. Entonces, en noviembre, la ocupación disminuyó aproximadamente un 5% año tras año. Pero el crecimiento del ADR, es decir, la tarifa promedio que paga un huésped, en realidad ha superado las caídas en la ocupación. Así que hemos estado viendo aumentos de cinco o 6% en los ADR, que han superado la disminución de la ocupación. Por tanto, los ingresos medios por anuncio siguen siendo positivos. La gente sigue ganando más dinero que el año pasado. Esto retrasa los ingresos generales.

Robar:
Maldita sea, eso es interesante. Mucha gente ni siquiera habla de... Hablamos de estar 100% ocupado y todo eso. Cuanto menos ocupado esté, a veces es mejor porque habrá menos personas en su propiedad usando sus muebles, abriendo el agua y encendiendo la electricidad. Entonces es gracioso que-

Tony:
Consumibles.

Robar:
Si, exacto. Menos desgaste general y menos utilidad. Por lo tanto, es un poco loco que el ADR haya aumentado y eso todavía parece un beneficio neto para la industria general del alquiler a corto plazo.

Jamie
Sí. Ése debe ser un pensamiento realmente claro para las personas que miran hacia el futuro. Digamos que puedes reducir tu tarifa en un 5 % y mantener una ocupación similar, solo estás perdiendo el 5 % de los ingresos. Pero al mismo tiempo, si pudiera mantener sus tarifas o incluso aumentarlas y tal vez solo perder el dos o el 3% de la ocupación, eso lo colocará en un lugar general mejor en términos de crecimiento de RevPAR y, más que probablemente, también en rentabilidad.

Tony:
Sí. Quiero decir, hay tantos factores en juego aquí y solo quiero volver a lo que dijiste, Jamie, acerca de que, con suerte, el suministro comenzará a disminuir un poco. Creo que habló tan bien de ello que en los últimos años vimos tasas de interés históricamente bajas, por lo que comprar propiedades es muy económico. Todavía no habíamos visto este aumento masivo en los precios de las viviendas. Así que había precios de viviendas relativamente estables con tasas de interés súper bajas, lo que creó esta tormenta realmente perfecta para que la gente ingresara al espacio de alquiler a corto plazo. Pero también creo que lo que pasó es que hay muchas personas que vieron esta fiebre del oro de Airbnb y se lanzaron no con la intención de convertirse en anfitriones profesionales, sino con la intención de simplemente intentar ganar dinero rápido. Rob, creo que tú y yo estamos en una situación única en la que probablemente hablamos con más anfitriones de alquiler a corto plazo que casi cualquier otra persona en el planeta. ¿Has visto a algunas personas que se lanzaron a no tratar esto como un negocio, sino más bien como un pasatiempo?

Robar:
Eso depende. Depende de qué audiencia estemos hablando, pero quiero decir, es difícil, ¿verdad? Porque vengo desde un punto de vista en el que es posible para cualquiera. El sector inmobiliario no es difícil, es un trabajo duro. Y entonces en mi canal trato de detallar que, oye, el dinero puede ser bueno si le pones mucho tiempo y mucho esfuerzo y le pones buen diseño, muebles de calidad, buenas fotos, pero yo También hablamos de algunas de las historias locas que suceden, ¿verdad? La forma en que hablo de ello suele ser un poco más divertida, ¿verdad? Hablo de osos que irrumpieron en mi cabaña o de cómo la policía fue de caza en el bosque junto a mi casa hace un par de meses. Hablo de esas cosas y siento que la gente piensa que estoy bromeando o lo que sea. Y luego, cuando les sucede ese tipo de cosas, simplemente no están preparados para ello porque no son anfitriones de nivel profesional.
Así que diría que es un espectro bastante bueno, pero definitivamente trato de no atender demasiado a las personas que simplemente intentan decir: "Sí, quiero ganar 500 dólares extra". Quiero que las personas que ingresan a Airbnb lo tomen como una inversión seria que llevará tiempo. Si le dedicas ese tiempo y riegas esa semilla, se convertirá en una cartera muy hermosa que sustentará tu jubilación algún día. ¿Qué pasa contigo?

Tony:
Sí. Quiero decir, exactamente lo mismo, hombre. Siento que he escuchado muchas historias de... Ni siquiera los llamaría anfitriones, simplemente los llamaría inversionistas que compraron un alquiler a corto plazo porque creo que son dos tipos de personas totalmente diferentes, pero he escuchado Muchas historias de personas dicen: “Hombre, compré esta propiedad y no era lo que pensé que iba a ser. Es mucho más trabajo y es esto y es aquello”. Creo que lo que nos separa a ti y a mí, Rob, es que realmente nos enfocamos en desarrollar este negocio hotelero y en asegurarnos de brindarles a los huéspedes el diseño, las comodidades, la experiencia, y realmente los cuidamos bien. cuando entran en nuestra propiedad.
Jamie, y la razón por la que menciono esto es porque... Y este es mi pensamiento y solo tengo curiosidad por ver si tú piensas lo mismo y si hay algún dato que respalde esto, pero creo que muchas personas que Han ingresado en los últimos dos años que, a medida que comienzan a darse cuenta de que esto del alquiler a corto plazo no es para ellos, esas unidades comenzarán a trasladarse a otros anfitriones que son más profesionales y que se ganan la vida haciendo esto. ¿Hay algo en sus datos que respalde eso, o soy simplemente como un loco con un sueño?

Robar:
Oye, amigo, eso es una conspiración.

Tony:
Sí.

Jamie
Sí, hay datos que lo respaldan. Quizás un punto más fino sobre una de las cosas que estamos viendo, sin embargo, y uno de los mayores riesgos para la industria en el futuro en este momento es la nueva regulación. Cuando nos fijamos en el tipo de inversor que busca invertir a largo plazo en el mercado, a largo plazo en sus propiedades, realmente invierte en ellas y elige sus mercados con cuidado, a diferencia de los anfitriones que buscan ganar dinero rápido y no investigan realmente. las regulaciones en los mercados a los que se dirigen, eso puede crear un gran rechazo en esas áreas, tal vez para los administradores de propiedades más grandes o para los anfitriones que han estado allí durante mucho tiempo, o incluso para los anfitriones que simplemente están haciendo grandes inversiones estando involucrados en la comunidad. , y eso puede causar cierto rechazo.
Nuestro objetivo es encontrar anfitriones que quieran realizar inversiones a largo plazo, que quieran comprender las regulaciones de las áreas en las que están invirtiendo y que hagan todo lo posible para respaldarlo. En cuanto al inversor individual, tal vez un anfitrión a corto plazo, estamos viendo una cierta rotación en estos momentos por parte de los inversores en EE.UU., por lo que hay gente que sale del mercado. Mientras tanto, estamos viendo un gran aumento en el número de gerentes profesionales. Por lo tanto, el mayor número de anfitriones o aumentos porcentuales en anfitriones proviene de aquellos anfitriones con más de 20 unidades, es decir, aquellos que tienen sus propias carteras y las amplían o aquellos administradores de propiedades más grandes que están incorporando más propietarios individuales a sus carteras. Estamos viendo un crecimiento realmente significativo por parte de algunos de esos operadores más grandes, especialmente en EE. UU.

Robar:
Eso tiene sentido. Quiero decir, ahí es donde estoy cambiando uno de mis planes de negocios: me estoy convirtiendo en... Realmente acabo de lanzar una compañía de administración de propiedades, Tony, por lo que estás hablando, hay mucha gente que se mete en esto. , y se dan cuenta de que tal vez sea mucho más difícil de lo que pensaban. Por eso, creo que habrá muchas personas que cambiarán sus carteras a empresas de administración de propiedades por esa razón específica, Jamie. Entonces quería retroceder un poco porque hablamos sobre cómo les estaba yendo a algunos de los mercados turísticos, pero quería ver si hay algún dato sobre cuáles son los mejores mercados turísticos. ¿Hay algún mercado específico al que le esté yendo mejor que a otros y al que la gente pueda estar atento?

Jamie
Sí. Por eso hacemos informes sobre los mejores lugares para invertir cada año. Realizamos un seguimiento de bastantes mercados diferentes o realizamos un seguimiento de todos los mercados del mundo. Específicamente, en EE. UU., hay algunas tendencias diferentes que impulsan las oportunidades de inversión en algunos de los circuitos y en algunos mercados. Algunos de los que me destacan son aquellos en los que las ganancias de ingresos realmente han superado las ganancias de los precios de la vivienda y las tendencias de COVID, por lo que la estacionalidad ampliada en estos mercados. Así que históricamente hemos sido quizás solo un mercado que tuvo una temporada alta de dos o tres meses y se expandió cinco o seis meses. Así que realmente se han ampliado los meses en los que realmente se pueden generar ganancias. Mercados así, es como la ciudad de Panamá. Es el tipo de costa del norte de Michigan en los Grandes Lagos, la costa de Maine cerca del Parque Nacional Acadia, incluso un mercado como Virginia Beach, donde todavía tiene algo de impulso urbano por estar cerca del área de DC. Estos han visto oportunidades decentes.
Y luego tal vez algunos de los más apreciados sean los mercados donde el crecimiento ha sido realmente fuerte el año pasado y los precios de la vivienda ahora están bajando. Estos han sido algunos de los picos de movimiento hacia los mercados durante la pandemia y han visto un aumento realmente fuerte en los precios de la vivienda. Recientemente, hemos visto que la demanda de alquileres a corto plazo continúa creciendo y donde la ocupación se mantiene realmente fuerte, y esos son mercados como Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat. Todavía es difícil entrar en términos de rendimiento, pero a largo plazo, creo que son mercados de demanda muy fuerte con grandes oportunidades de ingresos.

Robar:
Sí. Quiero decir, creo que el favorito de los mercados de alquiler a corto plazo son las Montañas Humeantes, ¿verdad? Gatlinburg es uno de los que se ha hablado en este podcast muchas, muchas, muchas veces, lo que creo que tuvo algo que ver con los aumentos astronómicos de precios en ese mercado. ¿Hay algún dato que respalde mercados como ese? Porque creo que hay dos parques nacionales realmente destacados que realmente acaban de... Se dispararon y ahora no estoy muy seguro de cómo tomar parte del movimiento en Joshua Tree en las Montañas Humeantes. ¿Conoce alguno de esos datos que se le vienen a la cabeza sobre algunos de estos mercados tipo parque nacional?

Jamie
Sí, esos son tipos de mercados que agruparía en los que el crecimiento de la oferta ha sido realmente fuerte. Sí, la demanda ha aumentado. No hemos visto caer la demanda en Joshua Tree. No hemos visto una caída en la demanda en el área de Gatlinburg, Pigeon Forge, pero la ocupación ha disminuido entre un 10 y un 15 % año tras año. Tenga en cuenta que en Gatlinburg, la ocupación sigue siendo un 30% más alta que en 2019. Por lo tanto, todo se basa en desde dónde se realiza la evaluación comparativa. Creo que a largo plazo sigue siendo un gran mercado, pero esa es una de esas áreas... Puedes incluir las montañas del norte de Georgia, los Poconos, Berkshire, el valle inferior del Hudson, Broken Bow, todos los mercados que han sido muy populares para invertir y que son Estamos viendo un crecimiento de la oferta realmente significativo, pero donde los ingresos, los RevPAR y las ocupaciones han disminuido de manera bastante significativa durante el año pasado.

Tony:
Sí. Jamie, creo que es súper interesante. Obviamente, Rob y yo invertimos en Joshua Tree y en Tennessee, así que creo que estamos viendo algunas de las mismas cosas. Pero usted mencionó anteriormente el tipo de papel que desempeñan las regulaciones y esa es casi la razón por la que estoy empezando a apuntar a mercados que tienen regulaciones ligeramente más estrictas porque casi ponen un límite al suministro. Si hay un límite en la oferta, pero la demanda continúa aumentando, ahora los anfitriones que están en ese mercado están en una muy buena posición. Entonces, por ejemplo, tenemos tres propiedades en la ciudad de Twentynine Palms, que es la ciudad adyacente a Joshua Tree. Twentynine Palms tiene un límite estricto en la cantidad de listados que permitirán en cualquier momento, y nuestras tres propiedades lograron alcanzar ese límite estricto. Así que ahora la oferta está fijada en, creo, 500 listados, pero a medida que la demanda continúa aumentando, estamos en una posición realmente buena. Entonces me pregunto, Jamie, ¿ve quizás mejores rendimientos en mercados que están más regulados porque existe un límite a la oferta?

Jamie
Sí. Muchos de esos mercados clave están viendo lo mismo. El crecimiento de la oferta en esos mercados ha sido esencialmente estable y es realmente difícil agregar nueva oferta en esas ciudades debido a las regulaciones vigentes. Por lo general, tienen derechos adquiridos en propiedades existentes. Entonces, si usted sale y realiza inversiones, la regulación es lo primero que aconsejo a la gente que mire fuera de los retornos de la inversión y encuentre áreas en las que tal vez no exista una regulación ahora, pero es probable que llegue pronto. , donde puedes entrar antes de que eso esté vigente, o al menos en los mercados, estás involucrado en las regulaciones que vienen y asegurándote de que sea una regulación justa que se implemente y que no te deje sin negocio. . Porque hay mercados que entran y tienes suerte de tener derechos adquiridos, pero otros mercados lo han prohibido por completo y puede arruinar una inversión.

Robar:
Sí, diré, quiero decir, Joshua Tree es lo mismo, Tony. Quiero decir, simplemente empezaron a no hacer cumplir, sino a poner en práctica muchas más regulaciones. Si tuvieras tu permiso, serías tu abuelo, pero creo que va a ser mucho más difícil. Es una de esas cosas raras en las que vi una disminución general de los ingresos de mi cabaña en las Montañas Humeantes. Mi chalet es muy antiguo, así que no es tan sorprendente. Hay muchos desarrollos nuevos por ahí, pero es realmente divertido porque sí, quiero decir, no es ideal tener menos ingresos, pero el rendimiento de esa propiedad fue... Fue un rendimiento de efectivo sobre efectivo del 90%.

Jamie
Sigue siendo genial, ¿verdad?

Robar:
Sí, fue realmente bueno. Entonces es como si ganara 60 versus 78 o algo así, obviamente quiero ganar 18,000 adicionales, pero mi dinero en efectivo todavía era como... La inversión se recupera. Realmente no importa. Lo mismo con Joshua Tree. En general, la única tendencia que he notado, y no sé tú, Tony, pero por mi parte, las reservas llegan mucho más en el último minuto. Entonces, antes, me reservaban entre 30 y 60, a veces con 90 días de anticipación para ciertas fechas, algo que ya no es así. Ahora me reservarán la noche anterior. Y entonces, si miras mi calendario, siempre parece vacío. Pero luego, si miras los calendarios anteriores, verás que en realidad siempre terminan llenándose. ¿Es algo más común, Jamie, o se trata de un mercado a otro? Porque siento que he escuchado a mucha gente no necesariamente quejándose, sino desahogándose sobre el hecho de que "Oh, mis reservas se han agotado", pero en realidad las reservas llegan en el último segundo.

Jamie
Sí, realmente depende del mercado, de la temporada del mercado. Entonces, si estás en temporada alta, la gente normalmente se reserva en ¿en qué? De tres a cuatro meses de antelación. Si ahora te adentras en temporadas intermedias como las Montañas Humeantes, normalmente la gente hace más reservas de último minuto principalmente porque pueden. No es necesario reservar con tres meses de antelación para reservar el Smoky's en invierno. Dicho esto, las diferentes estrategias de gestión de ingresos y el uso de softwares de fijación de precios dinámicos lo llevarán a adoptar diferentes estrategias para maximizar los ingresos durante diferentes períodos y en función de la dinámica de la oferta. Si realmente está buscando maximizar los ingresos, muchas veces espere reservas de último momento, por lo que las personas reservan con una semana de anticipación y usted puede obtener una prima significativa en esas reservas según la época del año.

Tony:
Rob, quiero preguntarte, porque mi enfoque es en realidad el opuesto: comenzamos a descontar nuestros precios a medida que nos acercamos a una apertura en el calendario. Es sólo para mí porque quiero poder dormir por la noche sabiendo que vamos a bajar el precio para, con suerte, encontrar a la persona adecuada. Pero Jamie, lo que estás diciendo es que tal vez debería ser cierto lo contrario, que casi aumentas los precios para esas estadías de último minuto porque esos son los viajeros que quizás más necesitan tu estadía.

Jamie
Sí.

Tony:
Sí, adelante. Adelante, Jaime. Soy curioso.

Jamie
Sí, realmente depende de cuántos listados todavía estén disponibles. Por eso ayudamos a las personas a rastrear eso en nuestra plataforma y luego cuál es el tipo de actividad de reserva. Si tienes críticas realmente buenas, muy bien valoradas, es posible que puedas hacerlo. Si quizás estás en el lado inferior, probablemente eso no sea algo que puedas hacer. Entonces, realmente depende del tipo de propiedad y de cuál es el número total de listados disponibles, cuántos espera reservar. Si normalmente sabe que en el último minuto y en su conjunto de compensación o en su mercado se reservarán 10 o 15 propiedades en el último minuto y solo quedan cinco, debe aumentar esa tarifa porque se reservarán, pero realmente depende. en el momento en el mercado.

Robar:
Sí, estoy contigo, Tony. Yo descuento. Es un pensamiento aterrador. No sé. Descuento de última hora. Sólo quiero llenarlo si puedo. Pero sí, supongo que se necesita un poco de fe para hacer subir esos precios en el último minuto.

Tony:
Sí. Sí. Creo que he jugado con eso en algunas de las temporadas navideñas, ¿verdad? Si tenemos una apertura de último momento para Acción de Gracias o Navidad, normalmente intentaré subir esos precios. Pero sí, me pongo un poco nervioso. Quizás tenga que dedicar más tiempo a investigar los datos, Jamie.

Robar:
Oye, lo haré si tú lo haces. [inaudible 00:33:01].

Tony:
Si podemos lograr que todos lo hagan, entonces funciona, ¿verdad? Pero si soy [inaudible 00:33:05].

Robar:
Dios mío, lo hemos logrado.

Jamie
Creo que eso se llama colusión de precios.

Tony:
Sí. Bueno. Está bien. No importa. No dijimos eso. Sí. Jamie, hablamos mucho sobre... Obviamente, Rob y yo estamos en destinos de vacaciones en su mayoría verdaderos, pero ¿qué pasa con los mercados metropolitanos, como las grandes ciudades urbanas? Rob vive cerca de Houston. Vivo cerca de Los Ángeles. Estas son grandes ciudades. ¿Cómo ha sido el resurgimiento en esas grandes áreas metropolitanas?

Jamie
Sí. La reactivación ha sido lenta y fueron los mercados más afectados por la pandemia. La gente realmente evitaba las ciudades. Realmente se sostenía que cuanto menos denso era uno, más rápido volvía la demanda, pero ahora realmente estamos viendo una reactivación de la demanda en las ciudades. En realidad, 2022 habría sido un año mucho mejor de no ser por la fortaleza del dólar. Entonces, si han estado prestando atención a eso, aumentó el costo para los viajeros extranjeros que llegan a los EE. UU. en aproximadamente un 20%. Esto hizo que fuera mucho más barato ir a Europa. Entonces, una tendencia general el verano pasado fue ir a Europa y lo valioso que es, pero eso realmente hizo que la gente retrocediera.
La razón por la que mencioné esto es porque en muchas de estas grandes ciudades antes de la pandemia, la demanda internacional llegaba al 50% de las estadías totales. Entonces, en ciudades como Nueva York, San Francisco, Oahu, Miami, Los Ángeles, Boston, sí, entre el 30 y el 50% de los invitados procedían del extranjero. Eso ahora es sólo alrededor del 20%, tal vez el 15%. Así que todavía nos queda un largo camino por recorrer. Para 2023, esperamos que se produzca un gran aumento en la demanda internacional, especialmente si China vuelve a abrirse a los viajes. Entonces, uno cree que en los últimos tres años, los viajeros chinos han estado en cierto modo encerrados, no se les ha permitido viajar fuera de su ciudad, y mucho menos a nivel internacional. En 2019, China era el segundo país en cuanto a visitantes internacionales llegaban a los EE. UU. y podía ver realmente un desatamiento de esos viajeros chinos que regresaban a los Estados Unidos.

Robar:
Sí. Sí, eso también es anecdótico para mí, 2018, 2019, que China fue, con diferencia, la audiencia internacional más grande que se alojó en mis diferentes Airbnb. Una de las cosas que también estaba... Tengo un par de preguntas y luego nos trasladaré aquí, pero siento que solo estoy lanzando... Eres el rey de los dardos aquí. Siento que simplemente te estoy lanzando cosas. Yo digo: "Espero que sepa la respuesta a esto", porque tengo verdadera curiosidad. Una cosa que me preguntaba es que durante la pandemia mucha gente no pudo internacionalizarse, ¿verdad? Y así, una vez que parte de ese polvo se calmó y la gente pudo viajar internacionalmente nuevamente, la gente empezó a hacerlo, pero ahora nos dirigimos a una recesión. Entonces, mi lógica o mi pensamiento aquí es, bueno, volar internacionalmente es muy caro, por lo que me hace preguntarme si en los próximos 12 meses habrá muchos menos viajes internacionales y muchos más viajes nacionales dentro de los Estados Unidos. ¿Hay algún tipo de datos al respecto?

Jamie
Sí, son algunos. Sin embargo, si piensa en los viajeros que viajan al extranjero, generalmente son viajeros de mayor nivel, por lo que las personas se alojan en propiedades más lujosas, y esas son en realidad las que han tenido el mejor desempeño en los últimos tres años. Entonces, las personas que tradicionalmente habrían viajado al extranjero se quedaron en el país. Vimos propiedades de lujo. En general, solían tener la ocupación más baja, en realidad tuvieron la ocupación más alta durante la pandemia o el mayor crecimiento en la ocupación durante la pandemia. Son ahora y en 2022 donde vimos cierta debilidad. Entonces, uno cree que algunos de esos destinos de montaña donde la gente se quedaba en casa, de repente comenzaron a viajar al extranjero nuevamente. Vimos que las tarifas de lujo en las montañas de Colorado caían entre un 15 y un 20%. Decidieron que querían mantener su ocupación, por lo que comenzaron a reducir las tarifas, y en muchos mercados que atrajeron a los viajeros de lujo, esa ha sido un área de debilidad durante los últimos seis a ocho meses.

Tony:
Rob me hace pensar en una buena pregunta, Jamie, sobre la recesión y ¿cómo suele ser justa la industria hotelera de viajes? Entonces, Airbnb comenzó durante la última recesión, por lo que probablemente no haya una gran cantidad de datos específicos sobre Airbnb, pero solo anecdóticamente, ¿tiene alguna idea de cómo le fue a la industria hotelera en general durante 2008, o tal vez incluso si hubiera recesiones anteriores, ¿cómo les fue normalmente? Porque creo que existe un miedo enorme para muchas personas que se mudan a este espacio cuando escuchan la palabra recesión de que sus propiedades permanecerán vacías durante meses y me pregunto si hay algún dato que tal vez suavice un poco ese miedo. poco.

Jamie
Sí. Entonces, en mi vida anterior, fui economista de la industria hotelera, por lo que analicé décadas de datos. De hecho, teníamos datos que se remontaban a la década de 1930 sobre el rendimiento de los hoteles. Así que en realidad he trabajado mucho analizando recesiones anteriores y su impacto en nuestra industria. Lo que puedo decir es que las últimas tres recesiones no son representativas de lo que esperamos que suceda durante esta recesión. Entonces, si piensa en retrospectiva, tuvimos COVID, tuvimos la gran crisis financiera, tuvimos el 9 de septiembre, por lo que todas las recesiones que afectaron a la industria hotelera mucho más que al resto de la economía. Esta próxima recesión, si entramos en una, esperamos que sea mucho más una recesión de bienes que una recesión de viajes y hotelería.
De hecho, tenemos pronósticos de Oxford Economics, que en realidad no esperan que ni siquiera en su escenario negativo, en el que tienen una caída del PIB del 2.5%, la demanda de ocio y hotelería baje en absoluto. Eso realmente se alinea con nuestro pronóstico, donde tenemos una recesión incluida en nuestro pronóstico para el próximo año y todavía tenemos una demanda que aumenta un 5.5%. Nuestros amigos de STR en la industria hotelera, su pronóstico para la demanda hotelera es de un aumento del 3% con la recesión asentada. Así que, en general, incluso si entramos en una recesión, solo esperamos vientos de cola. La gente está priorizando los viajes sobre otras formas de gasto en este momento. Las encuestas que hemos visto indican que van a continuar haciendo eso y esas son nuestras expectativas para el próximo año.

Robar:
Sí. Si, seguro. En serio, Tony, esto afecta a las personas que están incursionando en Airbnb, ¿verdad? No creo que 2023... Creo que es realmente la mejor oportunidad para ingresar a Airbnb en los últimos dos años porque veremos muchos recortes de precios. No creo que sea una buena oportunidad para las personas que solo quieren incursionar porque este será un año difícil de soportar para mucha gente si solo leen los titulares y las cosas van lentas. Pero en mi caso, he estado haciendo esto durante cinco años, estoy emocionado por los recortes de precios y estoy emocionado de participar a un ritmo bastante decente. ¿Usted sabe lo que quiero decir? Entonces, es como 2023, para mí, estoy realmente emocionado de que se acepten ofertas por primera vez en un año y medio, ¿verdad?
Entonces, Jamie, hablaste sobre tu pronóstico y, sinceramente, has publicado una cantidad impresionante de respuestas a mis preguntas sobre datos aquí. Entonces, ¿puedes contarnos un poco sobre dónde obtienes tus datos? ¿Cómo recopila AirDNA tanta información? ¿Cuáles son sus fuentes? No sé. Supongo que ya pregunté. ¿Cómo se compila? Eso es lo que quiero decir.

Jamie
Sí. Somos una empresa global, por lo que realizamos un seguimiento de cada anuncio en Airbnb, Vrbo y Booking.com. Observamos cada listado todos los días y los movimientos en el calendario, para saber qué listados están disponibles en una noche determinada. Vemos cuando dejan de estar disponibles. Luego modelamos si fue una noche reservada o bloqueada. Tomamos la última tarifa que esa noche estuvo disponible como ingreso y luego amortizamos la tarifa de limpieza, por lo que la distribuimos a lo largo de la reserva. Hemos estado haciendo esto como empresa desde 2014. Por lo tanto, tenemos una serie de datos realmente larga para que podamos comprender las tendencias a lo largo del tiempo, cómo se han movido los mercados a lo largo del tiempo.
Nuestro objetivo como empresa es recopilar datos sobre el 95 % de los alquileres a corto plazo que existen en el mundo y tener un 95 % de precisión. Por lo tanto, no vamos a llegar a la cola larga de cada sitio de reserva especializado. No vamos a conseguir una precisión perfecta. No podemos hacer eso con la forma en que recopilamos nuestros datos, pero nos acercaremos mucho y ese es nuestro enfoque número uno en nuestra empresa: la precisión de los datos. La forma en que aumentamos esto es que obtenemos datos de hosts individuales que conectan sus propiedades a través de nuestro sitio en AirDNA. Entonces, si eres anfitrión, puedes conectar tu iCal. Obtendremos sus datos reales. Le permitiremos comparar su propiedad con la de sus competidores, comprender si soy solo yo el que no recibe reservas y cómo están mis competidores y cómo se reservan las propiedades a mi alrededor. Y luego también obtenemos datos de socios. Entonces, algunos de los grandes administradores de canales, empresas de administración de alquileres vacacionales, nos brindan sus datos directamente y también podemos aumentar los datos extraídos con esos datos.

Tony:
Sí. Jamie, estoy muy feliz de que existan empresas como AirDNA para extraer esa enorme cantidad de datos porque, para tomar las decisiones correctas como anfitrión, necesitas las entradas correctas y las entradas correctas es todo de lo que hablaste. No tenía idea de que era un proceso tan complejo rastrear tantos millones de anuncios en todo el mundo. Así que me alegra que estén haciendo eso. Así que quiero mantener la conversación en movimiento, Jamie, y quiero hablar un poco sobre cómo los inversores pueden empezar a prepararse para seguir siendo competitivos teniendo en cuenta todas las previsiones y todo lo que hemos hablado hasta ahora. Entonces, con este aumento en la oferta, ¿qué estás viendo o qué consejo le darías a alguien que dice: “Está bien. ¿Cómo puedo ser competitivo? ¿Cómo puedo proteger mi devolución? ¿Cómo puedo asegurarme de que mi anuncio sea uno de esos anuncios que funcionan bien?

Jamie
Un par de cosas diferentes. Hay diferentes aspectos de la industria que están creciendo más rápido que otros. Así que las estancias únicas son una de las cosas en las que soy muy optimista. Creo que ustedes también podrían serlo.

Robar:
Si seguro.

Jamie
El otro es el tipo de comodidades. Entonces, si nos fijamos en un mercado como Joshua Tree, la ocupación general está disminuyendo, pero si nos fijamos en la ocupación de propiedades que tienen piscinas, en realidad está aumentando. Por lo tanto, concéntrese en qué buscan las personas en su mercado, qué servicios desean cuando están allí y cómo puede hacer que sus listados se destaquen de los demás. Y luego lo tercero es el estado y las reseñas. Por lo tanto, una propiedad o un anfitrión que tiene el estatus de Superhost obtiene una ocupación un 24% más alta que un anfitrión sin el estatus de Superhost en cualquier período.

Robar:
Guau. ¿En serio?

Jamie
Sí.

Robar:
Maldita sea, eso es una locura.

Jamie
El año pasado, tuvieron un RevPAR un 21 % más alto controlando todo. Por lo tanto, hay un aumento masivo en el rendimiento y la propensión de las personas a reservar para obtener mejores críticas, para obtener el estatus de SuperAnfitrión y para brindarles a las personas la comodidad de reservar. Hay mucha gente que prueba Airbnb por primera vez. Entonces, el año pasado, de todas las reservas que se realizaron en Airbnb en los EE. UU., el 40% fueron reservas por primera vez. Entonces, si estás probando una plataforma, probando un producto por primera vez, ¿reservarás con alguien que sea SuperAnfitrión o no? Sí, realmente hace una diferencia.

Robar:
Maldita sea, eso es honestamente asombroso. Supongo que recuerdo que estaba en una fiesta de Airbnb. Había muchos anfitriones y todos estaban parados y hacíamos cosas interesantes. Y entonces, estábamos todos parados y recuerdo que dije: “Sí. Entonces, ¿cuánto tiempo habéis sido Superanfitriones o cuántas veces habéis sido Superanfitriones? Porque es solo una pequeña insignia que te dicen como, "Tony Robinson ha sido Superanfitrión X cantidad de veces". Y luego dijeron: "Oh, cuatro, siete". Dicen: "¿Qué hay de ti?" Pensé: "Oh, creo que ahora tengo 16 años". Todos quedaron boquiabiertos. Dijeron: “¿Qué? Has sido Superanfitrión 16 veces”. Es algo de lo que he estado, no sé, muy orgulloso sin ningún motivo, pero ahora supongo que tengo una buena razón para estar orgulloso de ello porque he obtenido un 24% más de reservas. Entonces, eso es bastante loco.

Jamie
Además, ten en cuenta que solo el 15 % de los anfitriones son SuperAnfitriones.

Tony:
¿En serio?

Jamie
Es una pequeña multitud. Incluso tal vez contribuya a la quiebra de Airbnb y a las personas que no ven las reservas que esperan. Si no reciben reseñas, si no logran satisfacer la satisfacción de los huéspedes, eso también podría ser una gran parte del problema.

Robar:
Maldita sea. ¿Tienes algún dato curioso sobre los nombres de SuperAnfitriones? ¿Cuál es el nombre de SuperAnfitrión más común? Esto es algo de lo que hablamos fuera del aire el otro día.

Jamie
Charlamos fuera del aire y luego nunca lo busqué.

Robar:
Ah, okey. Bueno.

Jamie
Ahora que mencionaste eso, recuerdo que lo busqué en algún momento. ¿Qué es? ¿Lo tienes?

Tony:
Sí. Jamie, quiero decir, hemos hablado de muchas cosas buenas y me encanta la idea de que el anfitrión tenga algo tangible en lo que concentrarse para ayudar a que sus anuncios funcionen mejor. Hablaste de piscinas y Joshua Tree, lo cual me alegra mucho que hayas mencionado porque, de hecho, acabo de contratar mi primera propiedad con piscina en este momento. Así que estoy emocionado por ese proyecto de rehabilitación. Pero, ¿qué otras comodidades ve en estos diferentes mercados que tal vez el anfitrión debería centrarse en incluir en sus propiedades?

Jamie
Sí. Uno que la prensa me invita a salir todo el tiempo y que ahora mismo es muy popular es el de las canchas de pickleball. La otra son unidades temáticas, por lo que funcionan con un tema que sea popular en su mercado. Orlando tiene muchos de ellos alrededor de los parques, pero en realidad cualquier ciudad tiene historia y puedes crear un tema que la acompañe. Algunas en las que estoy realmente concentrado en este momento se alinean con las categorías de Airbnb. ¿Existen nuevas formas de conseguir que los huéspedes reserven sus propiedades? Los revisas y algunos son cosas simples como jugar. ¿Tienes juegos? ¿Tienes una sala de juegos? ¿Tienes un espacio creativo? ¿Tienes una cocina de chef, un piano? Así que hay nuevas formas en las que Airbnb está presionando a la gente para que realice búsquedas. Si pudiera alinearse en una de esas categorías, podría ver un aumento significativo en las reservas allí.

Robar:
Sólo quiero decirte, David, de nuevo, si estás escuchando esto, escucha a Jamie, dijo canchas de pickleball. Tenemos una cancha de pickleball hecha jirones en nuestra mansión de Scottsdale y cuesta $ 25,000 ponerla en funcionamiento. Pero yo dije: "Deberíamos hacerlo". Él dice: “¿Qué? Primero ganemos algo de dinero”. Pensé: "Bien", pero estaba realmente listo porque quiero una cancha de pickleball. Lo siento, Tony, ¿qué vas a decir?

Tony:
¿Has visto nuestra sala de juegos más nueva en Joshua Tree? Acabamos de renovar uno de los garajes para convertirlo en esta sala de juegos realmente genial con temática de Mario. Entonces tenemos una imagen de Mario, un mural que pintamos a lo largo de la pared, todas estas calcomanías de madera realmente geniales que parecen los pequeños tubos de los que Mario entra y sale. Tenemos la Nintendo Switch, como el aro de baloncesto, la mesa de air hockey. De hecho, nos inspiramos, Jamie, en Orlando porque vimos que Orlando lo hace... Ese es uno de los mejores mercados para buscar inspiración sobre cómo las personas se vuelven realmente creativas con los temas. Dijimos: "Hombre, no hay temas realmente interesantes como ese en Joshua Tree". Así que literalmente tomamos eso por-

Robar:
Casita Conejo, pero está bien.

Tony:
No sé. Pero amigo, los de Orlando son súper exagerados. Así que es nuestra primera incursión con una súper, súper temática como esa. Así que tengo curiosidad por ver cómo le va también en ese mercado.

Robar:
Mira, pensé que ibas a ser Super Mario porque es Joshua Tree y Super Mario se potencia con hongos y estrellas.

Tony:
Esa es la conexión allí. Eso es lo que vamos a hacer.

Jamie
En algunas áreas, las comodidades pueden ser algo en juego. Hablas de un mercado como Gatlinburg, es como si más del 70% de las propiedades allí tuvieran bañera de hidromasaje. Si miras los ADR de los jacuzzis, obtendrás $40 por noche adicional, un aumento del 70% en la tarifa. Entonces, si está invirtiendo, debe saber qué espera la gente cuando reserva ese mercado. Mi forma favorita de descubrir algunas de las formas de llegar a la cima o descubrir qué podría replicar que esté funcionando bien en otros mercados. En nuestro sitio tenemos las mejores propiedades, entonces, ¿qué mercados generan más ingresos en cada mercado? Y eso para mí es como... simplemente paso por eso, corro por diferentes ciudades y encuentro cosas como: “Oh, esto está arrasando en este mercado. Lo voy a copiar en este otro mercado”.

Robar:
Sí. Mencionaste mirar lo que es importante para tu ciudad. Gatlinburg es efectivamente sinónimo de la palabra jacuzzi. Es muy, muy, muy importante. Es molestamente importante porque odio los jacuzzis y el mantenimiento que los acompaña, pero una de mis propiedades es como cinco dormitorios y cuatro baños. Está algo por ahí. Es una especie de destino, tal vez a 30 minutos de Pigeon Forge. Este año recaudó alrededor de 60,000 dólares. La hipoteca era como, no sé, 2,200 dólares. Entonces creo que terminará siendo un retorno de efectivo sobre efectivo del 25%. De hecho, esperaba que alcanzara el punto de equilibrio. Compré esa casa ni siquiera para Airbnb. En realidad, es bueno que haya generado algo de dinero, pero sé que he querido construir este jacuzzi épico que básicamente se eleva sobre el acantilado y puedes mirar las montañas, y ha sido muy difícil para mí encontrar un... Porque eso es como Requiere ingeniería intensa y encontrar un contratista que pueda hacer plataformas de acantilados y todo ese tipo de cosas.
Pero durante el año pasado estuve tratando de encontrar a alguien que hiciera ese trabajo porque sé que si lo hago, básicamente duplicará mis ingresos generales probablemente para la visión que estoy tratando de ejecutar. Pero una de las cosas que iba a preguntarle es que dijo que es importante observar qué servicios son importantes para su mercado. ¿Hay alguna forma de que alguien pueda investigar eso, o en realidad es solo una cuestión de revisar su competencia de Airbnb y simplemente revisar los listados y ver cuáles son los más reservados y tal vez intentar interrogar todos los diferentes listados que existen?

Jamie
Sí. Para los servicios principales, en realidad es algo que publicamos en nuestro sitio web AirDNA.co, y creo que ni siquiera está detrás del muro de pago. Así que puedes ir y ver para todas esas comodidades principales qué porcentaje por ciudad, en cualquier ciudad del mundo, las propiedades tienen esas comodidades o no, para que puedas tener una idea de... Para algunas como piscina, jacuzzi, Wi-Fi, TV, cable, cosas así, vea qué porcentaje de propiedades tienen esas comodidades.

Robar:
Quiero decir, incluso si está detrás del muro de pago, puedes usar el código de promoción Robuilt para… No, solo estoy bromeando. Bueno. Bueno, genial, hombre. Muchas gracias. Soy consciente de que. Tony, ¿hay algo más que quieras preguntar antes de dejar ir a Jamie? Quiero decir, siento que tengo al menos 18 preguntas más, pero [inaudible 00:53:29].

Tony:
Sí. Hombre, siento que podríamos seguir hablando para siempre. Definitivamente tenemos que traerte de vuelta, Jamie. Tal vez podamos hacer de este un tema habitual porque Rob y yo, egoístamente, obtenemos mucho valor al tener estas conversaciones. Pero si hay algo que quiero que los oyentes se lleven de este episodio, y Jamie hizo un trabajo tan magistral al explicarlo, es que podemos tomar decisiones basadas en las emociones, los titulares y lo que dicen los expertos, o podemos tomar nuestras decisiones basándonos en Nos basamos en los datos y en lo que dicen los hechos y los utilizamos para fundamentar nuestras decisiones. Así que no pienso hacerme más preguntas, Jamie. Solo quiero agradecerles por, con suerte, eliminar algunos de los temores que la gente ha tenido en torno a la industria del alquiler a corto plazo porque creo que esta idea de Airbnbust está profundamente impregnada en muchas de estas comunidades, pero lo que están compartiendo es Definitivamente, creo, luché contra eso de buena manera.

Robar:
Sí, hombre, muchas gracias. Antes de dejarlo ir, ¿dónde podrían las personas obtener más información sobre usted o sobre AirDNA si desean comunicarse u obtener más información?

Jamie
Sí. AirDNA.co es nuestro sitio web. Puedes seguirme en Twitter y LinkedIn. Si desea saber más sobre los datos, tenemos nuestro propio podcast, STR Data Lab, donde hablamos de datos todas las semanas. Estoy feliz de que la gente venga y escuche.

Robar:
Bueno. Si la gente quiere seguirte en Instagram o Twitter, ¿cuáles son tus identificadores?

Jamie
Jamie_Lane en Twitter, y creo que es solo Jamie Lane en Instagram.

Robar:
Está bien. ¿Qué hay de ti, Toni? ¿Dónde pueden las personas saber más sobre usted si quieren conectarse o ver sus valiosas bombas de conocimiento en Internet?

Tony:
En primer lugar, escuche el Podcast para novatos en bienes raíces. Lanzamos episodios todos los miércoles y sábados. Fuera de eso, en Instagram @tonyjrobinson. Y luego mi esposa y yo también administramos el canal de YouTube Real Estate Robinsons.

Robar:
Impresionante. Bueno, puedes encontrarme en YouTube @Robuilt. Si le gusta este episodio, si lo hizo sentir mejor, si lo inspiró a ingresar al juego del alquiler a corto plazo, considere dejarnos una reseña de cinco estrellas en la plataforma Apple Podcast o en cualquier otro lugar donde descargue sus episodios. . Eso es todo por el episodio de hoy de BiggerPockets. Muchas gracias, Jamie, y los veremos a todos en el próximo episodio de BiggerPockets y Scene.