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Cada vez más inversores inmobiliarios exploran cómo sería estar al otro lado de la mesa de cierre. No me refiero a ser el vendedor, sino ser el prestamista. Con las tasas de interés en aumento, puede ganar fácilmente tasas de interés de dos dígitos financiando o comprando notas a corto plazo.
Imagine invertir en bienes raíces donde no necesita administrar una rehabilitación, firmar una garantía personal o tratar con inquilinos. Y si las cosas salen mal, alguien que no sea usted pierde su dinero antes de que usted pierda un dólar. Suena bastante bien, ¿verdad?
Entonces, ¿cómo haces exactamente para convertirte en un prestamista? ¿Cómo se puede ganar dinero prestando? ¿Cómo pierde la gente prestando dinero? Y finalmente, ¿hay alguna manera de ser un prestamista pasivo para que pueda sentarse y obtener ingresos pasivos de los inversores inmobiliarios activos?
He financiado más de $500 millones en préstamos en los últimos cinco años como líder de aloha-capital, un prestamista a nivel nacional enfocado en el financiamiento de propiedades de inversión residencial. En BPCON22 en San Diego, tuve tantas conversaciones con miembros de la comunidad de BiggerPockets en las que mencionaron que tenían importantes reservas de efectivo que no se reinvertían en su próximo acuerdo, ¿por qué? Debido a que su ganancia o flujo de efectivo ideal de su estrategia de arreglo y cambio, BRRRR o alquiler llave en mano ya no era posible en los mercados en los que han estado invirtiendo. Sin saber cuándo encontrarían su próximo trato, muchos estaban emocionados de aprender cómo poner su capital para trabajar como un prestamista privado pasivo.
¿Puede obtener rendimientos de dos dígitos como prestamista? Sí, claro. ¿Se puede perder dinero como prestamista? ¡Seguro que puedes! En este artículo, desglosaremos lo que se necesita para ser un prestamista, que incluye:
- Préstamos pasivos vs. activos
- Cómo ganan dinero los prestamistas
- Cómo pierden dinero los prestamistas
Empecemos.
Préstamos pasivos vs. activos
Puedo decirle de primera mano que los préstamos privados están lejos de ser pasivos si lo está haciendo de la manera correcta.
Debe encontrar prestatarios calificados y acuerdos aceptables que cumplan con sus criterios, brindar términos competitivos y luego respaldar la experiencia, la liquidez y la solvencia del prestatario. También tendrá que suscribir el valor tal cual (AIV) y valor después de la reparación (ARV) junto con el presupuesto de rehabilitación detallado para garantizar que el proyecto tenga el margen de beneficio adecuado para que el prestatario gane dinero o, si se trata de una salida de alquiler, la probabilidad de que la propiedad fluya con un refinanciamiento de tasa/plazo.
Eso es solo el comienzo. Antes de financiar el préstamo, debe asegurarse de que la póliza de seguro de título y el seguro de propiedad mitiguen el riesgo para usted como prestamista y luego produzca documentos de préstamo que incluyan todos los términos comerciales y las protecciones del prestamista mientras se mantiene dentro de los requisitos de cumplimiento específicos del estado.
Ahora que el préstamo está financiado, debe asegurarse de que se cumpla el cronograma de rehabilitación y probablemente envíe dinero adicional al prestatario para cubrir los costos. A lo largo del camino, debe contabilizar y cobrar intereses al prestatario.
Alternativamente, existen oportunidades para prestar pasivamente invirtiendo en pagarés inmobiliarios o en un fondo de deuda inmobiliaria administrado por una empresa profesional de préstamo de propiedades de inversión. Esto brinda acceso a rendimientos anuales similares a los que recibiría a través de préstamos privados directos mientras obtiene beneficios de inversión pasivos al aprovechar la infraestructura operativa, la experiencia y el flujo de negocios del prestamista.
Por ejemplo, Aloha Capital tiene más de 20 empleados de tiempo completo, todos con experiencia en préstamos e inversiones en bienes raíces, que se enfocan en encontrar, suscribir, originar y administrar préstamos. Aloha ofrece a los inversores acceso a rendimientos del 8 al 14 % de los pagarés inmobiliarios a través de la Plataforma de notas pasivas Aloha, donde los inversionistas pasivos pueden seleccionar una nota ya suscrita y originada, comprarla y relajarse mientras Aloha Capital administra el préstamo.
Además, los inversores pueden acceder a una cartera diversificada de préstamos a corto plazo a través de la Fondo de ingresos Aloha LTD, que tiene un objetivo de rendimiento anual del 8%, sin período de bloqueo y un historial de 7 años. Además, hay otras oportunidades para obtener exposición a la inversión en notas, como plataformas de financiación colectiva en las que puede poseer una fracción de una nota y intermediarios de prestamistas privados que negocian con los prestatarios que necesitan un préstamo y las personas privadas interesadas en préstamos privados.
Cómo ganan dinero los prestamistas
Si tiene capital, los préstamos son una excelente manera de obtener rendimientos de alto rendimiento. Los prestamistas que otorgan préstamos a corto plazo sobre propiedades de inversión pueden ganar intereses que oscilan entre el 8 % y el 15 % anual, junto con tarifas de originación del préstamo del 0 % al 3 %. Además, si el préstamo se extiende más allá del vencimiento, puede cobrar una tarifa de extensión, y si el préstamo entra en mora, puede cobrar un interés moratorio del 20% o más anualmente (la tasa máxima real depende de las leyes estatales de usura).
Aunque este es un rango amplio, en el entorno inmobiliario actual, un rendimiento anual de dos dígitos en primera posición, con el prestatario teniendo participación en el trato, es bastante estándar.
Para mayor claridad, una primera posición o gravamen está garantizado por la garantía subyacente en el caso de bienes inmuebles que prestan la propiedad en cuestión. Esto significa que si el prestatario no paga su préstamo, usted, como prestamista, puede embargar la garantía para recuperar su capital y los intereses no pagados a través de la ejecución hipotecaria. Si usted es un prestamista junior, no puede ejecutar la hipoteca y el capital de su préstamo solo está disponible cuando el prestamista de primera posición recibe el pago completo. Aunque puede ganar una tasa de interés ligeramente más alta como prestamista junior, está aumentando sustancialmente su riesgo de pérdida de capital si el prestatario alguna vez incumple.
Cómo pierden dinero los prestamistas
Hemos hablado de ganar dinero como prestamista. Ahora, analicemos cómo no perder su dinero.
Como prestamista, idealmente con un gravamen de primera posición, usted crea un pagaré que está garantizado por una propiedad a través de un instrumento de seguridad (generalmente una hipoteca o escritura de fideicomiso), e idealmente, este préstamo tiene una garantía personal de pago del garante. (s).
Entonces, ¿cómo se pierde dinero como prestamista? Estas son las tres formas principales:
1. No estar en primera posición
Ocasionalmente, los prestatarios no pueden ejecutar su plan de juego para rehabilitar, vender o alquilar una propiedad. O se dan circunstancias en las que ya no pueden cubrir el servicio de la deuda, o su presupuesto de rehabilitación no es suficiente. En este caso, el prestamista en la primera posición tomará medidas para asegurarse de recuperar la totalidad o la mayoría de su capital mediante ejecución hipotecaria, escritura en lugar de ejecución hipotecaria, indulgencia u otro método.
Si no es el prestamista de primera posición en este escenario, es el prestamista junior y tiene dos opciones para elegir:
- Pague al prestamista de primera posición en su totalidad, incluidos el capital, los intereses pendientes y los intereses moratorios, para convertirse en el prestamista de primera posición.
- Prepárese para perder parte o la totalidad de su capital. ¿Por qué? ¡Porque los intereses predeterminados, las tarifas de extensión y los honorarios legales se acumulan rápidamente, y el prestamista de primera posición recibe el pago completo primero!
2. Préstamos a prestatarios con experiencia limitada, poco crédito o liquidez insuficiente
Estos son los tres factores principales que, en mi opinión, impulsan el riesgo de morosidad y falta de pago de los préstamos. Debe buscar prestatarios que cumplan con sus estándares en dos de tres de estas categorías. Si solo califican en una categoría, ¡debería solicitar un garante adicional que satisfaga sus requisitos o dejar de financiar el trato!
3. Ignorar la estrategia de salida del prestatario
Idealmente, como prestamista, usted comprende la dinámica del mercado en el que está prestando y la estrategia de salida del prestatario. Si no está ajustando su tasa, tarifas y apalancamiento en función de las opciones de salida del préstamo disponibles para el prestatario, es posible que se esté preparando para perder dinero. Si la propiedad debe alquilarse en lugar de venderse, ¿fluye la caja de la propiedad con su préstamo vigente o el prestatario podrá refinanciar en otro préstamo? Si no lo sabes, ¡no lo financies!
Conclusión
En conclusión, cualquiera puede ser prestamista privado si tiene acceso a capital. Pero buscar los rendimientos de los préstamos privados sin evitar activamente las trampas puede conducir a pérdidas en lugar de ganancias.
Como la mayoría de las estrategias de bienes raíces, usted puede ser un pasivo o prestamista activo. Espero que esto brinde alguna perspectiva sobre cómo los préstamos pasivos con el socio prestamista adecuado brindan una excelente combinación de ingresos y mitigación de riesgos. Si lo hace solo, espero que tenga en cuenta las tres formas de evitar perder dinero antes de financiar su primera operación.
Este artículo es presentado por Aloha Capital
Aloha Capital brinda a los inversionistas inmobiliarios residenciales acceso a préstamos competitivos, transparentes y confiables para inversionistas inmobiliarios activos en todo el país. Ofrecemos préstamos puente a corto plazo para Fix & Flip, BRRRR, alquiler a corto plazo y multifamiliares, junto con intereses a largo plazo y préstamos de amortización para viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y propiedades multifamiliares pequeñas y medianas. . También proporcionamos préstamos de desarrollo vertical en propiedades residenciales de relleno a constructores de especificaciones e inversores de construcción para alquilar.
A través de nuestro fondo de inversionista acreditado y el portal de inversión de notas directas, los inversionistas que buscan ingresos pasivos pueden obtener hasta un 12 % de rendimiento anualizado a través de notas originadas, suscritas y gestionadas por Aloha Capital.
Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
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