¿Puede usted comienzo inversión inmobiliaria en tus 40, 50 o 60 años? Estamos aquí para demostrar que es 100% posible, incluso si tienes cero experiencia inmobiliaria o sientes que estás recibiendo un "Inicio tardío" a propiedades en alquiler. No necesitas mucho para comenzar y, si dominas algunos de los conceptos básicos, puedes pasar de cero propiedades de alquiler a veinte similares el invitado de hoy, Kim Woolf Bosler, ¿Quién Comenzó su cartera de bienes raíces a los cincuenta y seis años., ¡con seis hijos y veinte nietos!
Pero antes de adentrarnos en la vertiginosa historia inmobiliaria de Kim, charlaremos con Kyle mástil, el CFP (planificador financiero certificado) financieramente libre que ya alcanzado independencia financiera con la ayuda de inversión inmobiliaria. Kyle está aquí para ayudar a demostrar que incluso si no tienes millones de dólares en el banco o experiencia en propiedades de alquiler, TODAVÍA puedes invertir, no importa tu edad. Hablará sobre de dónde sacar dinero, cómo aumentar sus ingresos en la jubilación, valor líquido de la vivienda y más.
Después de algunos consejos sólidos de Kyle, Kim compartirá su historia de cómo pasó de ser propietaria de residencia principal a construir una cartera de veinte propiedades en MUY corto período de tiempo. ¡Ahora tiene la flexibilidad de vivir cada día como quiera y utilizar todos sus ingresos adicionales para pasar tiempo con su GRAN familia! ¡Puedes copiar la estrategia exacta de Kim sintonizando el episodio de hoy!
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Kyle:
Creo que animaría a las personas a preguntarse si “empiezan tarde”, ¿por qué están haciendo la transición al sector inmobiliario? Si eres alguien ambicioso, hazlo. Y especialmente si tienes niños que te ven hacer esta increíble transición hacia algo nuevo y emocionante cuando tienes 50 o 55 años, qué gran ejemplo para mostrarles cómo puedes hacer una transición y aprender una nueva habilidad.
Kim:
Nunca es demasiado tarde. Realmente no lo es. Quiero decir, un cartón de leche tiene caducidad, ¿verdad? Pero esos no somos nosotros. Creo que mejoramos, nos volvemos más sabios y nos divertimos más en la vida. Disfrutamos más de las cosas porque no estamos tan tensos. Me gusta esta etapa de la vida. Realmente disfruto que comencé más tarde.
David:
¿Qué está pasando con todos? Este es David Greene, su presentador del podcast BiggerPockets Real Estate aquí hoy con Henry Washington copresentando el programa conmigo. Hay muchas personas que piensan que son demasiado mayores o que es demasiado tarde para empezar a invertir en bienes raíces. Bueno, hoy Henry y yo haremos todo lo posible para desacreditar ese mito. El programa de hoy será una guía para principiantes sobre la inversión inmobiliaria. Se trata de la creencia de que nunca es demasiado tarde, ya sea a los cuarenta o a los sesenta.
Es posible que tengas algunos obstáculos mentales. Y, con suerte, esta conversación debería ayudarlo a eliminar algunos de esos obstáculos y comenzar a tomar las medidas que necesita para comenzar a generar riqueza y prepararse para la jubilación ahora, en lugar de esperar aún más. Y el episodio de hoy va a ser un poco diferente porque no solo tenemos una, sino dos entrevistas con invitados diferentes. En la primera parte del programa, hablaremos con Kyle Mast. Es un planificador financiero certificado y un contribuyente habitual del dinero de BiggerPockets. Kyle nos contará cómo las personas que comienzan tarde pueden tener algunas ventajas cuando se trata de invertir en bienes raíces.
Henry:
Y en la segunda mitad del programa, entrevistamos a Kim Bosler, quien comenzó a invertir a los 56 años. Nos contará cómo pudo construir una cartera tan sólida que los preparó a ella y a su esposo para la jubilación y les permitió comprar su casa de tus sueños en Utah. Y antes de entrar en el programa, queremos agregar una advertencia. En este episodio, haremos algunas suposiciones. Vamos a asumir que ya está listo para comenzar a invertir, lo que significa que tiene una base financiera. Así que vamos a suponer que usted no tiene grandes deudas, ni grandes deudas de tarjetas de crédito. También vamos a asumir que tienes tus finanzas bajo control y tienes un presupuesto. También asumiremos que tiene algunos ahorros y un fondo de emergencia y que es posible que ya tenga algunas inversiones fuera del sector inmobiliario.
David:
Y, por último, que tenga una posición de efectivo, lo que significa que tiene activos en el banco en un 401(k) o incluso acciones en su residencia principal, cualquier cosa que le ayude a empezar a invertir hoy.
Henry:
Y para aquellos de ustedes que aún no se encuentran en esta situación financiera, les recomendamos que escuchen nuestro podcast hermano, el programa BiggerPockets Money, porque Scott y Mindy en ese programa los guiarán a través de ese viaje. Le ayudarán a poner en orden sus libros financieros. Y una vez que esté allí, podrá regresar, escuchar este episodio y comenzar en el sector inmobiliario. Así que toma tus bolígrafos y papel y toma algunas notas. Este va a ser uno bueno.
David:
Kyle Mast, bienvenido al podcast de BiggerPockets. Feliz de tenerte hoy.
Kyle:
Gracias David. Es realmente bueno estar aquí. Te lo agradezco.
David:
Para aquellos que no lo han escuchado en BiggerPockets Money, ¿puede contarnos un poco sobre usted?
Kyle:
Sí. Estoy seguro de que algunas personas de allí me han escuchado, pero yo soy un granjero de Oregón. Creció en una granja de árboles de Navidad. Me convertí en CFP al poco tiempo de terminar la universidad. Me separé un poco de la empresa en la que trabajaba y comencé mi propia empresa. Diez años después, que habría sido el año pasado, vendió esa empresa. Y mientras tanto, invirtió en bienes raíces durante todo ese tiempo. Y supongo que puedes ponerle la etiqueta FIRE el año pasado. Ese fue el golpe final. Pero sí, tengo gemelos de dos años y un niño de seis y esposa, y disfrutamos pasar mucho tiempo juntos, pescando, fuera de todo ese jazz.
David:
Y FIRE significa financieramente independiente, jubilarse anticipadamente. ¿Correcto?
Kyle:
Eso es correcto. Sí. Lo sentimos, tenemos que explicar ese acrónimo con seguridad. Sí.
David:
Es el nuevo flex en lugar de un BMW. Has alcanzado la designación de incendio.
Kyle:
Sí, es gracioso. Sigues trabajando a pesar de que lo logré, pero supongo que es más divertido.
Henry:
¿No dejas de hacer cosas simplemente cuando presionas FUEGO?
Kyle:
Lo intenté, sí, pero mis gemelos no me dejaron.
David:
Básicamente significa que no tienes que meterte la camisa por dentro ni llevar corbata. Esa es la verdadera flexión, ¿verdad?
Kyle:
Con seguridad. Con seguridad.
David:
Bueno, hoy vamos a hablar de cómo alguien que empieza tarde puede dedicarse a la inversión inmobiliaria. Qué ventajas tiene alguien que empieza tarde frente a alguien de veintitantos años. Entonces, déjame preguntarte, Kyle, alguien que comienza tarde, ¿tiene alguna ventaja sobre alguien más joven?
Kyle:
Sí, definitivamente. Creo que muchas veces, las personas que empiezan tarde... Y tal vez pongamos algunos parámetros en torno a eso. Podría ser entre 40 y 40 años, diría yo. Puedes comenzar en cualquier lugar allí. Y, lamentablemente, me estoy acercando a esa marca de 401, por lo que comenzaría tarde aquí en el futuro. Pero creo que hay muchas ventajas que alguien podría tener. Algunas de ellas probablemente serían que estás muy establecido en tu carrera. Es posible que tenga algunos ahorros, algunos ahorros, algo de XNUMX(k), algo de IRA, algo de Roth IRA, y potencialmente una cantidad decente de valor líquido en su propia casa. Algunas de estas cosas que alguien que está comenzando nada más terminar la escuela secundaria o la universidad simplemente no las va a tener.
Esas son algunas de las cosas básicas y podemos entrar en algunas más a medida que avanzamos aquí, pero eso es preparar el escenario para alguien que tal vez asumimos que tiene su base financiera debajo de ellos, pero que recién ahora está mirando bienes raíces.
Henry:
De hecho, utilicé un 401(k) para empezar a invertir en bienes raíces. Y no era algo que yo supiera antes. Simplemente me topé con el aprendizaje de que eso existía. Y entonces, si nos fijamos en los 401(k), el 401(k) promedio asciende a alrededor de 76,000 para personas que normalmente tienen entre 35 y 44 años. Y luego sube a 142,000 para personas entre 45 y 54. Y luego realmente salta a 207,000 para personas entre 54 y 66 años. Entonces, ¿cómo puede alguien aprovechar su 401(k) si quiere empezar a invertir?
Kyle:
Sí, esa es una buena pregunta. Voy a devolvértelo, Henry. ¿Cómo usaste el tuyo? Y saldremos de eso. ¿Qué hiciste?
Henry:
Sí. Saqué un préstamo 401(k) y nos permitieron... Bueno, déjame advertir esto correctamente antes de meterme en un gran problema, Kyle. Nosotros, mi esposa y yo solicitamos un préstamo 401(k) sobre su plan 401(k) porque yo no tenía los conocimientos financieros suficientes en ese momento para tener uno. Y entonces nos permitió recurrir a su 401(k) para nuestro primer acuerdo. Entonces hicimos un préstamo 401(k). Creo que podríamos haber pedido prestado alrededor de 60 mil dólares o algo así, pero solo tomamos como 20, y lo suficiente para el pago inicial de un trato, compramos una propiedad de alquiler y luego usamos los alquileres para pagar el 401(k). préstamo.
Kyle:
Me encanta. Sí, esa es probablemente la ruta más beneficiosa que seguiría la gente. Hay algunas otras formas de hacerlo. Un par de cosas para mantener ahí. Y también debería hacer una advertencia. Soy un CFP, pero no soy tu CFP ni nadie que escuche el CFP de los programas. Estas son sólo algunas ideas. Pero en el 401(k), cada plan es un poco diferente en cuanto a lo que puede retirar, cómo puede retirarlo y cómo debe devolverlo. Y una cosa a tener en cuenta también es que si deja ese empleador, sea realmente consciente de lo que tendrá que hacer con ese préstamo 401(k) si lo deja. Por lo general, se trata de una recuperación rápida, en un plazo de 12 meses o menos. Así que tenlo en cuenta.
Hay un par de cosas más que tú también puedes hacer. Uno, lo que he hecho un par de veces para necesidades a corto plazo en el ámbito inmobiliario. Hay algo que se llama rollover. Cuando mueves un 401(k) a una IRA, o un 401(k) a otro 401(k) en otro empleador, o incluso a una Roth IRA como una transferencia de conversión, todo eso para decir que lo estás moviendo de una cuenta de jubilación a la siguiente. Por lo general, es una transferencia directa en la que va directamente del custodio, como Fidelity, a Schwab. Pero hay algo más que se llama reinversión indirecta, en la que usted mismo puede tomar los fondos en posesión durante un cierto período de tiempo, y luego tiene que ingresarlos en esa cuenta o estarán sujetos a impuestos y penalizados según la edad que tenga.
Entonces, en ese caso, en realidad es un período de 60 días y puede hacerlo una vez cada 12 meses. Así que he hecho esto para proyectos a corto plazo, un escenario del tipo arreglar y cambiar. Pero necesita tener una manera preparada para estar bastante seguro de poder devolver ese dinero en ese plazo de 60 días. Pero ese es un pequeño truco que alguien podría meterse en problemas o usarlo potencialmente en el futuro. Pero sólo puedes hacerlo cada 12 meses. Pero he cambiado entre que mi esposa y yo podamos hacerlo un par de veces cada 12 meses para diferentes cosas. No lo he hecho desde hace algunos años. Pero hay diferentes maneras de abordar las cuentas de jubilación.
Y otra cosa que debo decir es que, en ese préstamo que usted obtuvo, hay maneras de incluir bienes raíces dentro, digamos, de una cuenta IRA autodirigida y que si esa es la única manera de comenzar, es una excelente manera de Empezar. Pero, en general, es mejor mantener separadas las cuentas de jubilación y las inversiones en bienes raíces. Esa es una gran generalización. Pero la razón por la que suelo hacer esa generalización es que estás perdiendo beneficios fiscales de ambas cuentas si las mezclas. Ambos tienen sus beneficios fiscales específicos, y los bienes raíces tienen tantos beneficios fiscales específicos que si los pones en una cuenta de jubilación, pierdes algunos de ellos. Si es la única manera de empezar, genial, está bien. Pero hay algo que debes tener en cuenta cuando estés pensando en seguir ese camino.
David:
Entonces, para alguien un poco mayor que no está entusiasmado con la idea de piratear una casa, tal vez no esté dispuesto a comprometer la comodidad, está acostumbrado al lugar en el que ha estado viviendo, es como si su vida fuera instalado, muchos de ellos pueden tener en ese momento un lugar para guardar embarcaciones o un taller y no están dispuestos a mudarse de una casa a otra. ¿Cómo puede alguien aprovechar su vivienda principal para empezar a invertir en bienes raíces?
Kyle:
Sí. Creo que, para empezar tarde, ustedes han cubierto esto en el programa antes, una de las cosas más importantes será el valor líquido de su vivienda y su residencia principal. Si está haciendo un buen trabajo ahorrando y está pagando y dice que lleva 10 años con un préstamo para su residencia principal y tal vez sea su segunda o tercera casa a la que ha ido acumulando capital a lo largo de los años, un Una línea de crédito con garantía hipotecaria es una muy buena manera de al menos prepararse para la inversión inmobiliaria. Yo diría que es uno de los primeros lugares a los que iría y uno de los lugares más fáciles a los que iría.
Y a veces, las personas se preocupan por obtener una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda y piensan: "No quiero tener este gran préstamo por el que tengo que pagar intereses adicionales y es riesgoso tener más deudas sobre mi casa". Bueno, no agregará riesgo hasta que recurra a esa línea de crédito. Es una línea de crédito. Y es que a veces la gente puede confundirse, pero es simplemente otro excelente plan B, C o D en su arsenal de otro pozo financiero al que puede acudir si sucede algo malo o si desea invertir. Lo que haga en el futuro para crear un financiamiento permanente para su propiedad inmobiliaria podría verse diferente a la HELOC, la línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda a corto plazo.
Pero esa es una gran ruta. Vaya a su cooperativa de crédito local. Si tiene mucho capital, coloque inmediatamente un HELOC en su casa lo más grande que pueda, para tenerlo. No tienes que usarlo. Por lo general, cuestan entre $ 75 y $ 100 al año por su tarifa de mantenimiento. Y eso es. Un par de cosas a tener en cuenta. Por lo general, tienen una tasa de interés variable sobre las cosas que retiras. Pero, de nuevo, si no lo vas a utilizar inicialmente, tenlo ahí listo para funcionar. Cuando esa casa al otro lado de la calle sale a la venta y es la señora que falleció y es un trato increíble, sabes que vale mucho más que puedes aprovecharla con una oferta en efectivo y luego convertirla en algo. Solo tenga ese polvo seco en ese HELOC. Es una excelente manera de estar preparado.
Henry:
Sí. Iba a seguir allí. Creo que mencionaste un poco lo que iba a decir: hay mucho miedo en torno a los HELOC. Y creo que hiciste un gran trabajo al explicar que lo que estamos diciendo es que puedes obtener acceso al dinero ahora. Y sí, puede haber una tasa de interés variable, pero no paga nada hasta que la usa. Y sí, algunos pueden tener tarifas variables. En ocasiones he tenido tarifas fijas en mis HELOC. Y así podrás obtener acceso. Y es sólo una forma de… Es casi como tener una tarjeta de crédito, ¿no? No pagas nada por tener la tarjeta de crédito, pero si necesitas el dinero, está ahí.
Kyle:
Sí, definitivamente. Algunos de ellos tienen una función de conversión que puedes sacar y convertir en un préstamo fijo en algún momento. Eso es algo a tener en cuenta al firmar el HELOC inicial. Generalmente tienen-
Henry:
Yo lo hice.
Kyle:
…ciertas diferencias… Sí. Entonces eso podría haber sido lo que hiciste. Hay diferentes características que vienen. Y cada banco es diferente. Ese es un producto único entre otros. Así que definitivamente es algo que puedes incluir en la combinación de cosas si te estás preparando para comenzar.
Henry:
A menudo veo que hay dos bandos cuando se trata de HELOC, ¿verdad? Porque la gente tiene razón y dice: “Oh, no contraigas deudas adicionales en tu hogar personal. Es una idea loca”. Y a algunas personas les encanta como una forma de empezar. Entonces, ¿cuáles son algunos de los riesgos en el entorno de mercado actual que ve en cuanto al uso de HELOC para comenzar?
Kyle:
Buena pregunta. No sé si en el mercado actual los riesgos son muy diferentes de lo que serían en cualquier mercado. Lo que me llama la atención de inmediato, y David, tú también estarías en esto con una compañía hipotecaria, es que las tasas son más altas y es más difícil obtener financiamiento permanente para algo. Si usa ese HELOC para algo y no puede encontrar un buen financiamiento permanente para realizar esa inversión después, ahora tiene una deuda de tasa variable en su residencia principal, en caso de que pierda su trabajo y no pueda realizar los pagos. en su hipoteca principal o su HELOC o ambos, eso lo lleva al territorio de ejecución hipotecaria.
Y allí mismo caí en una madriguera de miedo. Así que voy a retroceder un poco porque incluso si tú… Entonces tal vez tome a mí mismo como ejemplo. Así que el año pasado vendí mi empresa. Mis ingresos pasaron de ser buenos a cero en el papel. Desde el punto de vista financiero, tengo un HELOC en mi casa que uso para diferentes propósitos: invertir intermitentemente, retirarlo y pagarlo. El HELOC permanece ahí. El banco no viene y dice: "Oye, no estás trabajando, tus ingresos cambiaron, llamamos a tu HELOC, llamamos a tu primera hipoteca sobre tu propiedad". Eso no sucede. Es si no tienes los recursos o las reservas en otro lugar para continuar haciendo esos pagos si algo cambia en la vida.
Así que, como con cualquier deuda, con cualquier obligación, ten reservas. Si va a dedicarse a la inversión inmobiliaria, tenga reservas. Esto es algo que es muy importante. Y eso se relaciona con estas cuentas que tienes al principio y que no tienes cuando eres más joven, son estas cuentas... Y nuevamente, David, al estar en el negocio hipotecario, sabes que estas cuentas se pueden usar. como reservas para calificar para ciertos préstamos para propiedades, y se puede acceder a ellas si tienes problemas. Al igual que un 401(k) o una IRA, si necesita sacar algo de dinero para ayudar a que una propiedad supere un mal período, puede hacerlo. Te va a doler un poquito.
Digamos que sacas 50,000, eso se agregará a tus ingresos del año, por lo que pagarás impuestos sobre ello. También pagará otra multa del 10% si tiene menos de 59 años y medio. Pero si comienza tarde y tiene más de 59 años y medio, no recibirá esa penalización del 10%. Entonces, hay algunas cosas a tener en cuenta, pero tener estas grandes cuentas que ha acumulado en un trabajo o en algunos trabajos a lo largo de los años es definitivamente una ventaja sobre alguien que recién comienza.
David:
Entonces, ¿qué pasa si alguien quiere añadir un poco más de ingresos a su residencia principal? Hemos hablado de HELOC, hemos hablado de 401(k). ¿Qué opinas si construyen o convierten una parte de su casa en una ADU para agregar un poco más de ingresos por alquiler? ¿Buena idea o mala idea?
Kyle:
Me encanta si les va a encantar. Creo que depende de lo apasionado que seas en todo este viaje inmobiliario. ¿Vas a seguir el camino como un pequeño diversificador o vas a hacer un gran cambio para convertirlo en tu principal ingreso de jubilación? Porque en este punto, la gente está pensando... Como alguien que empieza tarde, está pensando en los ingresos de jubilación. No es algo así como: "Tengo 20 años y estoy pensando que esto es lo que voy a hacer durante los próximos 30 o 40 años porque lo disfruto o porque quiero ser financieramente independiente".
Cuando tienes 45, 50 o 60 años, piensas: “Me estoy haciendo mayor. Es posible que no pueda hacer el trabajo que estoy haciendo ahora para siempre. Necesito tener algunos ingresos”. Todo eso para decir, ADU en su propiedad, alquiler a corto plazo, son cosas geniales, especialmente si es una persona con mentalidad hospitalaria. Y si tienes un poco de visión para los negocios, debes administrarlo como un negocio. No puedes Joanna Gaines tu [inaudible 00:16:01] y hacer que algunas personas vengan a quedarse allí y les cobras $95 por noche y las reservan 100 noches al año y eres negativo 200% cada año.
Entonces debes administrarlo como un negocio. Tienes que gestionarlo con una mentalidad hotelera, especialmente en la industria del alquiler a corto plazo. Eso es lo que impulsa las reseñas, lo que impulsa su ocupación, lo que impulsa sus tarifas, lo que impulsa su rentabilidad. Entonces creo que es genial. Tenemos varios alquileres a corto plazo y me encanta. Trabajé en un resort cuando estaba en la universidad y la parte de hospitalidad es simplemente divertida. Pero también hay algunos bichos raros. Así que también debes estar preparado para eso. Y si está en tu propiedad, eso lleva las cosas a otro nivel. ¿Quieres a alguien en tu propiedad? ¿Estás de acuerdo con eso, con que la gente entre a tu propiedad? La proximidad también puede marcar la diferencia allí. Pero es una buena manera de obtener ingresos adicionales más rápido en lugar de piratear directamente la casa.
David:
Esto es lo que hemos aprendido hasta ahora. Los que empiezan tarde tienen más probabilidades de tener una posición de efectivo más sólida, un posible plan 401(k) al que puedan acceder u otra forma de cuenta de jubilación, una residencia principal que, con suerte, tenga algo de capital acumulado y un poco más de experiencia de vida. Me imagino que son un poco más inteligentes cuando se trata de elegir al contratista adecuado y tomar la decisión correcta. Su algoritmo está más desarrollado porque han visto suceder más cosas en la vida. ¿Algo que me perdí allí, Kyle, que agregarías a esto que beneficia a un arrancador tardío?
Kyle:
No me parece. Creo que has llegado al final que aún no hemos tocado: tienen experiencia de vida. Y creo que alentaría a las personas a que se pregunten si “empiezan tarde”: ¿por qué están haciendo la transición al sector inmobiliario? ¿Por qué no lo has hecho en el pasado? En realidad, podría ser una mejor pregunta. ¿Es porque no lo sabías? Bueno, eso es genial. Ahora lo estás descubriendo. Quizás estés emocionado por eso. ¿Cómo es tu personalidad? ¿Es usted alguien que toma medidas y, si se encuentra bajo este paraguas de bienes raíces, seguirá adelante y lo hará? ¿O es porque la gente te lo ha contado? Lo quisiste, lo quisiste y no lo has hecho.
Todos tenemos amigos que han pensado en ello, y han pensado en ello, y han pasado cinco años, diez años después, quince años después. Y hombre, si hubieran comprado hace 10 años, las cosas habrían sido diferentes. Así que necesitas autoevaluar realmente qué personalidad eres. Porque si esa es tu personalidad, tienes trabajo que hacer antes de sumergirte en algo nuevo en este punto de tu carrera. Si eres alguien ambicioso, hazlo. Quiero decir, este podría ser un momento interesante y emocionante en tu vida.
Y especialmente, si tienes niños que te ven hacer esta increíble transición hacia algo nuevo y emocionante cuando tienes 50 o 55 años, qué gran ejemplo para mostrarles cómo puedes hacer una transición y aprender una nueva habilidad. Y en un plazo de 10 años, para casi cualquier cosa, puedes aplastarlo. 10 años es un período de tiempo decente para concretar cualquier nuevo esfuerzo si realmente te lo propones.
Henry:
Y para cualquiera que se sienta avergonzado ante la idea de escucharnos hablar sobre cómo aprovechar estos vehículos de inversión que han construido con tanto esfuerzo para comprar bienes raíces, no le estamos diciendo que vaya a comprar nada. Estamos diciendo que irás a comprar lo correcto. ¿Bien? Vas a utilizar esa sabiduría para entender que vamos a comprar cosas donde tenemos un gran costo de oportunidad, donde hay mucho capital acumulado. Cuanto mejor sea la oferta que compre, menos riesgo correrá. Por lo tanto, en realidad se trata de ser inteligente acerca de lo que elige comprar y no simplemente comprar bienes raíces por el simple hecho de hacerlo.
David:
Eso es cierto. Y pondré una última guinda a lo que dijiste allí, Kyle. El peor momento que he visto en el que alguien podría haber comprado bienes raíces fue 2005. En la historia reciente, no creo que se haya tenido la peor tormenta perfecta en la que todos los fundamentos estuvieran equivocados, los valores inmobiliarios subieran. por todas las razones equivocadas, y luego una caída desagradable en 2010. Pero si compraste en 2005 y esperaste 10 años, para 2015, no sólo no estabas bajo el agua, sino que habías ganado un dinero ridículamente bueno. Así de rápido se dio la vuelta.
Entonces, mientras piensas en estas decisiones aterradoras, deja de pensar en lo inmediato: ¿qué está justo frente a mi cara? ¿Qué pasa si el mercado colapsa mañana? ¿Y empezar a pensar en cómo será dentro de 10 años? Porque 10 años se convierten en 20, se convierten en 30, se convierten en jubilación. Y lo peor que podrías haber hecho sería no hacer nada en absoluto. Gracias por estar aquí, Kyle. Te aprecio, hombre. Si todos quieren saber más sobre Kyle, échenle un vistazo en el podcast de BiggerPockets Money. O Kyle, ¿dónde puede la gente contactarte directamente?
Kyle:
Sí. ¿Puedes visitar mi sitio web kylemast.com o estoy en Twitter @whoiskylemast?
Henry:
Hasta ahora, ya hemos hablado con Kyle Mast sobre las ventajas que puede tener un emprendedor tardío al invertir en bienes raíces. Hablamos de 401(k) y HELOC, además de agregar valor a su propiedad. Y ahora vamos a hablar con Kim Bosler sobre su viaje como titular tardío. Kim Bosler, bienvenido al espectáculo.
Kim:
Hola. Estoy muy emocionado de estar aquí. Muchas gracias Enrique.
Henry:
Cuéntanos un poco de historia, Kim. ¿A qué edad empezó a invertir en bienes raíces?
Kim:
Tenía 56 años. Y tengo seis hijos y 20 nietos. Entonces puse todo en ser mamá. Me encantaba ser madre y criar hijos. Y cuando empezaron a irse y no había nadie en California, pensé: "Vaya, voy a tener que tomar muchos vuelos en avión". Entonces, un día estaba en un avión y me encontré con una amiga muy querida cuyo esposo acababa de fallecer seis meses antes. Y la estaba consolando y ella dijo: "Sabes, pero uno de los mayores regalos que Gordon me dio fueron cinco casas". Y dije: "¿Qué quieres decir?" Y ella dijo: “Bueno, compró cinco casas y ahora ese es mi dinero ficticio. Y por eso puedo ir a visitar a mis nietos cuando quiera”. Y yo dije: “Ding, ding, ding. Eso es exactamente lo que quiero hacer”.
Así que habíamos jugado con bienes raíces desde nuestros primeros años, cuando nos casamos por primera vez. Y no sabíamos lo que estábamos haciendo. Así que compramos una pequeña casa antigua que requería mucho mantenimiento. Y no teníamos administradores de propiedades. Y todos los fines de semana, Bruce estaba arreglando un lavavajillas. Y además, estábamos en números rojos desde el primer día, por lo que odiábamos el sector inmobiliario y nunca íbamos a volver a hacerlo, especialmente mi marido. Él dijo: "No, esto no es para nosotros". Y eso siempre estaba pensando, pero a mí me parece lo más parecido a imprimir dinero. Si compras una casa y alguien más vive en ella y está pagando tu hipoteca, ¿en qué se parece eso a imprimir dinero? En realidad.
Quiero decir, seguí pensando en ello como: "Tiene que haber una manera porque sé que hay personas que tienen éxito en ella". Especialmente una familia unifamiliar, al parecer. Así que un día estaba en el gimnasio. Y esto es después de que todos mis hijos se habían ido. Creo que mi hijo era mayor, pero los cinco estaban casados. Y yo estaba corriendo en la cinta junto a un querido amigo que había invertido bastante. Tenía varias propiedades. Y le dije: "¿Cómo lo hiciste Rusty?" Y estábamos hablando y él dijo: "Bueno, creo que deberías conectarte con... A mi esposa le encanta RealWealth Network con Kathy Fettke".
Así que no tenía lápiz ni papel, y mientras él hablaba, pensaba todo el tiempo: “RealWealth Network, Kathy Fettke”. Así que me fui a casa, miré el podcast y comencé a ir a eventos y me encantó. Pensé: “Aquí hay mucha información para principiantes. Esto es fantástico. Tal vez pueda hacer esto y pueda conseguir algunas casas y tener algo de dinero ficticio y una gran jubilación”. No tenemos pensión. Tenemos un 401(k). Pero nunca sabes cuánto tiempo vas a vivir, ¿verdad? Quiero decir, ¿cómo lo sabemos? Entonces fui a casa y puse en mi tablero de visión seis casas, porque mi amigo tenía cinco. Entonces pensé: "Bueno, será mejor que tenga seis". No sé por qué.
Y realmente me reí a carcajadas. Pensé: "De ninguna manera Bruce iba a aceptar esto". Y finalmente lo llevé a un evento. Y fue un gran evento. Era el norte de Texas. Y decía el presentador sobre estas viviendas. Y los miramos y las matemáticas simplemente tenían sentido. No es necesario ser realmente un científico espacial. Eran 120,000$ y alquilaron por 1200, y eso fue en ese momento. Entonces Bruce me miró y dijo: “Bueno, creo que deberíamos comprar seis. Y yo dije: "Estás bromeando". Estaba tan emocionado. Dije: "Está bien". Y él dijo: “Pero tendrás que sacarlo del HELOC porque esto será lo tuyo y quiero que demuestres que puedes pagarlo con los alquileres”. Entonces dije: “Está bien. Trato hecho."
Y eran construcciones nuevas, por lo que no había mucho mantenimiento. Y sé que mucha gente del público está pensando: “Oh, ese fue el día. Bueno. 120. Ya no puedes hacer eso”. Pero espero que todos sepan que siempre hay una manera y que todavía hay ofertas disponibles. Y podemos llegar a eso más tarde. Nunca es demasiado tarde para invertir en bienes raíces. No lo es. Entonces ese fue el comienzo. Y luego de ahí, pasamos a 1031 intercambios después de un tiempo. Su casa acumula valor líquido. Y luego puedes hacer un intercambio 1031. No paga ninguna ganancia de capital y va directamente a una propiedad más grande.
Así que esta semana, no estoy bromeando, estoy muy emocionada, encontré la casa de mis sueños. Y pude vender cinco propiedades. Y también compré un dúplex en Texas y pude comprar la casa de mis sueños. Es hermoso. Hermosas vistas, justo cerca de mi familia materna. Estoy absolutamente emocionado. Ahora bien, no se puede tomar dinero 1031 y destinarlo a una casa personal. ¿Correcto? Así que lo alquilaremos por dos años o todo el tiempo que queramos y luego eventualmente nos mudaremos y luego se convertirá en nuestra propiedad personal. Así que, para ser honesto, estoy encantado. Absolutamente emocionado.
David:
Ahora bien, cuando empezó a invertir en bienes raíces, Kim, ¿tenía algún temor u obstáculo que tuviera que superar? ¿Y qué hiciste para superarlos?
Kim:
Bueno, siempre hay miedo en todo lo que haces que es grande y emocionante y estás aprendiendo. Entonces creo que parte de esto fue simplemente salir con personas que tenían experiencia y lo hicieron. Creo que es muy importante conseguir un gran equipo en el que puedas confiar. Eso es lo más importante. Tienes que conseguir un gran prestamista, tienes que conseguir un gran administrador de propiedades, un proveedor llave en mano, a menos que quieras encontrarlos por tu cuenta. Y mucha gente lo hace. Pero cuando estás realmente ocupado con otros trabajos, tal vez un buen proveedor llave en mano, tal vez una construcción para alquilar, o alguien como Lori Woodworth en Texas que simplemente trabaja duro en Hello Texas para encontrar estas propiedades que los constructores realmente te prestarán. . Encuentra constructores que le prestarán a 4.75. Encuentra propiedades que son préstamos asumibles. Cosas así, que todavía están disponibles hoy.
Entonces sólo tienes que encontrar un contador de confianza. También conseguí un contable de inmediato porque no quería hacer todo eso. Entonces creo que es importante conseguir un equipo muy confiable porque, ¿adivinen qué? Cada persona que conoces en el sector inmobiliario es absolutamente increíble. Y luego empiezas a trabajar con ellos y empiezas a darte cuenta de que algunos pueden ser tiburones, tiburones increíbles, pero no son honestos. Y por eso soy una persona confiada. Le creo a todo el mundo. Y me han quemado varias veces porque le he creído a la gente. Por eso es realmente valioso ingresar a una red como RealWealth Network, en la que ya han examinado a todas estas personas. Y adoro a Kathy Fettke. Entonces esa es otra cosa.
Henry:
Uno de los mayores obstáculos que enfrentan los nuevos inversores es que no están realmente seguros de dónde invertir. Háblanos un poco sobre cómo imaginas el mercado cuando empezaste.
Kim:
Bueno, cuando estaba mirando, por supuesto, era Leah Slaughter quien presentaba estas propiedades y contaba todo sobre el norte de Texas. Y tenía sentido debido a los empleos que están llegando. Lo sé, vivo en California y parece que la mitad de las empresas se van al norte de Texas. Y las nuevas autopistas que están construyendo. Por eso hay que buscar un crecimiento laboral real. No querrás salir a Tombuctú, donde si tenemos una crisis financiera en la nación, será más difícil alquilar esos lugares.
Una cosa interesante que he notado es que, a medida que las cosas se endurecen, la presión y las tasas de interés aumentan, también hay más inquilinos porque parece que más personas no pueden permitirse una vivienda al principio. Por eso creo que siempre es bueno tener bienes raíces. Simplemente es.
Pero una de las cosas que busco es principalmente crecimiento del empleo. Quiero decir, ¿dónde te gustaría vivir? Me gusta el Estado del Sol. Por eso también me gusta invertir en Florida. Es simplemente un lugar fantástico. Tuve la suerte de hacer algunos formularios 1031 en Florida antes de la pandemia y todas esas casas duplicaron su valor y siguen subiendo. Hay construcción para alquilar y alquiler para jubilación, y hacen cosas como construir para que los inversores las alquilen, y todas son construcciones nuevas. Así que hay muchos lugares fantásticos.
David:
Entonces, con estas inversiones que compraste, ¿cuál fue tu estrategia? ¿Fueron estos comprar y mantener? ¿Eran propiedades BRRRR? ¿Eran alquileres a corto plazo? ¿Qué estabas haciendo con ellos?
Kim:
¿Sabes que? Esa es una gran pregunta porque todas esas son grandes posibilidades. Algunas personas se sienten muy incómodas con el apalancamiento y yo era una de ellas. Éramos entradas sólidas. Simplemente compre 10 casas, paguelas y sea bueno. Pero en ese momento, estoy muy contento de haber aprovechado porque pudimos comprar el doble de propiedades o más. Y todas esas propiedades también fueron un buen momento, pero todas realmente aumentaron mucho su valor. Y amo Florida. Así que fue una buena decisión hacer los 1031.
Entonces, creo que solo hay que mirar el mercado y la estrategia y hacer lo que mejor le parezca. Mi amiga con la que estaba en el avión tenía cinco para comprar y conservar. Los tenía casi pagados. Algunas personas están extremadamente en contra de esto porque piensan que se debe aprovechar al máximo y comprar tantas propiedades como sea posible. Así que es toda tu zona de confort, es lo que te hace sentir mejor. Y realmente, probablemente no haya nada bueno o malo. Realmente depende de ti y de con qué te sientas cómodo.
Henry:
Bueno. Entonces, solo para aclarar, parece que los estabas comprando y luego alquilando por un período de tiempo, y luego los venderías en 1031. ¿Es correcto?
Kim:
Bien. Los mantuvimos durante unos cinco años y luego cambiamos algunos justo antes de la pandemia, lo cual fue un buen momento. Y luego tomamos esas propiedades, algunas de las que han subido tanto en valor, y pudimos comprar esta casa de ensueño. Quiero decir, honestamente, estoy muy feliz por eso. Todos los días pienso: "No puedo creer que esto haya sucedido y que haya podido hacerlo". Porque también ahora podemos conservar nuestra casa principal, en la que vivo ahora. No tuvimos que venderlo para mudarnos.
Y en esta casa, estamos tratando de decidir: ¿deberíamos tener solo dos casas o tal vez deberíamos alquilar esta? Éste se alquilará por 4,000 dólares al mes porque vivimos al lado de la Base de la Fuerza Aérea Travis y el ejército busca vivienda constantemente. Y muchos de nuestros amigos... No muchos. Algunos se han mudado de su casa a un parque de casas rodantes. Y lo han arreglado y es lindo, pero luego obtienen este ingreso adicional adicional a su casa principal, lo cual es realmente valioso para ellos. Es igual o mayor que su cheque de seguridad social. De todos modos, es bueno poder tener esa opción.
David:
Entonces, en lo que respecta a la administración, ¿los autogestionó o terminó contratando a un administrador de propiedades para que se encargara de ellos?
Kim:
Oh, diablos, no. Nunca me autogestionaría, o eso sería realmente tiempo completo. Ahora soy un profesional de bienes raíces, lo cual quería mencionar es genial. Si su pareja está trabajando y usted puede convertirse en un profesional de bienes raíces porque puede dedicar 17 horas o más a la semana, que son cosas como contabilidad, búsqueda de propiedades, podcasts, viajes, hay muchas cosas que pueden igualar eso. 17 horas. Entonces es realmente fácil trabajar 17 horas a la semana. Es muy fácil. Entonces quieres ser un profesional inmobiliario sin tener que autogestionarte. Y yo solo autogestiono uno, y es porque tengo inquilinos perfectos.
Henry:
Así que danos un ejemplo ahora. ¿Qué tamaño tiene su cartera hoy?
Kim:
Bueno, comencé solo queriendo 10 propiedades. Y ahora probablemente sea el doble. Es porque vendimos algunos. Y para mi nivel de comodidad, eso es bueno. Creo que hay algunas personas que tienen 400 propiedades, probablemente no muchas, pero conozco algunas. Y para mí, eso sería abrumador. Así que es sólo tu propio nivel de comodidad. Y creo que serán bastante suficientes. Lo que debes hacer es decidir cuánto quieres vivir. ¿De cuánto quieres vivir cuando ambos ya no estén trabajando?
Y luego simplemente miras tus alquileres y dices: "¿Será suficiente?" Y luego puedes detenerte allí. Puedes seguir adelante. Depende de cuánto lo ames. Quiero decir, algunas personas se vuelven realmente adictas y siempre están tratando de encontrar ofertas, BRRRR y todo tipo de cosas. Mi hermano, por ejemplo. Nunca compraría una casa de nueva construcción. Le gusta comprar estas partes superiores totalmente reparables y hacerlo él mismo. Entonces es lo que quieras. Eso es lo bueno de los bienes raíces. ¿Qué te gusta hacer? ¿Qué es lo que quieres hacer?
David:
Sí. Hay mucha creatividad en la que pueden trabajar. Y las personas que tienen lentes planos que se ponen, estos anteojos planos, dicen: “¿Cuál es el plano, Henry? Dime exactamente qué compras. O Kim, ¿qué compraste? ¿Cómo se veía? ¿Eran tres dormitorios o cuatro? Tengo que saberlo. ¿Fueron tres o cuatro? Eso se pierde de todas las diferentes formas en que puede estructurar esto para que funcione según su personalidad, sus habilidades, adónde quiere ir y cómo quiere que sea su jubilación. En ese sentido, ¿cuántos años le llevó crear una cartera en la que cree que podría jubilarse? ¿Y cuáles fueron las propiedades objetivo que te funcionaron, Kim?
Kim:
Bueno, también depende de tus propiedades. Pero yo diría 10 años. Y luego, como dije, simplemente tomas lo que crees que te hará falta para seguir viviendo. Tenemos 401(k)s y cosas así. Y yo diría, haz una mezcla. Algunas personas son 100% inmobiliarias o 100% bursátiles, pero realmente recomendaría hacer ambas cosas, por si acaso. Me gusta tener activos duros en caso de que el mercado de valores se desplome. Y cuando el mercado de valores sube, yo también quiero tener acciones. Así que yo simplemente diría: tengan un equilibrio. Y luego nunca sabes nada realmente. Simplemente haz lo mejor que puedas y espera poder vivir tu vida con gratitud y alegría por ahora, porque eso es todo lo que tenemos en este momento. Pero todavía quieres prepararte para el futuro.
David:
Pero parece que querías algo sencillo, ¿verdad? No querías un gran reparador como tu hermano. No querías dirigir una zona de construcción. Querías algo que fuera plug and play como Monopoly. Quiero ese pequeño invernadero y quiero pegarlo en el tablero y quiero empezar a cobrar el alquiler. Entonces eligió un mercado que creía que iba a crecer con el tiempo y que tendría una base sólida de inquilinos. Quizás no sea increíblemente sexy. No vas a escalar a 500 unidades usando el método BRRRR, pero su simplicidad te resultó atractiva.
Kim:
Absolutamente. Eso es lo que quería. Y descubrí que los 3/2 son excelentes. Para mí, funcionó muy bien. Garajes para uno o dos coches. Preferiblemente, a la gente le gustan dos. Pero siempre decía: “Bueno, ¿en qué me gustaría vivir? ¿Y en qué barrio me gustaría vivir? Porque a veces la gente intenta venderte una casa que es realmente bonita en línea, pero cuando vas a Google Maps, o de hecho, volaba allí y decía: “No me gustaría vivir en esta calle. Esta es la única casa buena en esta calle”. Y por eso tienes que trabajar con personas en las que confías. Muy importante.
Henry:
Bueno, creo que es un gran consejo. ¿Qué otro consejo le darías a alguien que siente que está empezando un poco tarde, pero está interesado en hacerlo?
Kim:
Bueno, tengo un pequeño dicho, y Michael Jordan dijo: "Algunas personas quieren que suceda, otras desean que suceda y otras hacen que suceda". Y algunas de esas personas… Todos conocemos a Ray Kroc, ¿verdad? McDonald's. Y Ronald Reagan tenía 54 años cuando pasó de actuar a ser gobernador de California. Martha Stewart no empezó hasta los 50. Quiero decir, realmente se oye hablar de estos grandes nombres que empiezan más tarde, pero nunca es demasiado tarde. Realmente no lo es. Quiero decir, un cartón de leche tiene caducidad, ¿verdad? Pero esos no somos nosotros. Creo que mejoramos, nos volvemos más sabios. Nos divertimos más en la vida. Disfrutamos más de las cosas, porque no estamos tan tensos. Simplemente estamos disfrutando de nuestros hijos y nietos. Y simplemente estamos… no lo sé. Me gusta esta etapa de la vida. Realmente disfruto que comencé más tarde.
De hecho, no creo que hubiera podido hacer esto con niños porque estaba muy interesado en todas las cosas que hacían. Si alguien me llamaba sobre una propiedad, pasaría una semana hasta que me comunicara con ellos. Y ahora que estoy en casa y tengo el nido vacío, es realmente agradable. Y otra cosa es que no hubiéramos podido comprar seis propiedades, ni siquiera con un HELOC, si estuviéramos recién casados. Entonces, ser mayor tiene algunas ventajas. Tienes mejor crédito. Con suerte, tendrá más ahorros. Tienes más sabiduría. Y estás disfrutando de la vida. Y esto es sólo la guinda del pastel.
Henry:
Maravilloso. Bueno, ahí lo tienen, amigos. Lo escuchaste aquí mismo. Kim te hace saber que nunca es demasiado tarde para empezar. Realmente aprecio que te hayas tomado el tiempo y hayas compartido esta experiencia con nosotros. Y estoy muy feliz por usted de que ahora haya podido comprar la casa de sus sueños. Parece que te encanta. Así que muchas gracias por compartir la historia. Si las personas quieren saber más sobre usted o ponerse en contacto con usted, ¿hay alguna manera de hacerlo?
Kim:
Bueno, estoy en Facebook. Y es Kim Woolf, ese es mi apellido de soltera, W-O-O-L-F, Bosler, B-O-S-L-E-R. Y puedes enviarme un mensaje de texto y estaré feliz de responderte y guiarte hacia algunas personas en las que confío personalmente y con las que he trabajado, y simplemente alentarte si hay algo que necesitas, porque creo que es una manera increíble. tener ingresos pasivos. Realmente lo hago. O no estaría aquí.
Henry:
David, ¿cómo pueden las personas ponerse en contacto contigo?
David:
Bueno, espero que así sea porque me siento solo y necesito que más personas sean mis amigos, si soy franco. Podrían hacerlo visitando davidgreene24.com, revisando mi opción de chat y viendo las cosas que estoy haciendo. O pueden enviarme un mensaje de texto en sus redes sociales favoritas. Soy @ davidgreene24 en todas partes. Henry, ¿dónde puede contactarte la gente si sólo quiere ver cómo funciona tu gran cerebro?
Henry:
El mejor lugar para contactarme es Instagram. Soy @thehenrywashington en Instagram. O puede visitar mi sitio web, www.henrywashington.com.
David:
Muy bien. Bueno, gracias Kim. Qué historia tan genial e inspiradora la que compartiste. Y gracias por transmitir de una manera tan positiva que hay esperanza para las personas, incluso si sienten que es demasiado tarde para comenzar o han dejado pasar algunas oportunidades en el pasado, eso no significa que no puedan hacerlo. esto ahora. De hecho, probablemente sea más importante que nunca que lo hagan. Gracias por estar aqui hoy. Esperamos verte de nuevo.
Kim:
Gracias David y Henry.
Henry:
Gracias por su atención.
David:
Este es David Greene para el gran cerebro de Henry Washington. Despidiéndose.
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