Mercado inmobiliario de Dallas: precios y tendencias en 2023

En este artículo

Dallas, Texas, es una de las áreas metropolitanas de más rápido crecimiento en el país, con una economía grande, diversificada y en crecimiento. Con precios de viviendas por debajo del promedio nacional y un sólido potencial de flujo de efectivo, Dallas tiene muchas características que respaldan condiciones favorables a largo plazo para los inversionistas de bienes raíces. 

Población y Mercado Laboral

Ubicada en el noreste de Texas, el área metropolitana de Dallas en realidad se compone de dos ciudades grandes y una ciudad pequeña: Dallas y Fort Worth, y luego la ciudad más pequeña de Arlington que se encuentra entre ellas. En conjunto, el área metropolitana de Dallas tiene una población que está creciendo muy por encima del promedio nacional. La edad promedio de los residentes de Dallas es un poco menos de 33 años, que está cerca del pico de compra de vivienda y formacion del hogar edad—lo que indica una demanda fuerte y sostenible de vivienda en la región. 

La economía grande y diversa de Dallas ayuda a protegerla de las recesiones económicas. El área cuenta con grandes instituciones médicas y educativas y una importante presencia de aerolíneas anclada por American Airlines y Southwest Airlines. La tasa de desempleo es baja pero está ligeramente por encima del promedio nacional y últimamente ha aumentado ligeramente. 

Precios de la vivienda

A pesar de la fuerte demanda y la solidez de la economía, las condiciones de inversión en Dallas siguen siendo atractivas. Al momento de escribir este artículo, el precio de venta promedio en el área de Dallas está apenas por encima de los $400,000, que es relativamente cercano al promedio nacional pero inferior al de ciudades con economías de tamaño similar.

Es importante tener en cuenta que, si bien los precios en Dallas se han mantenido relativamente estables durante los últimos meses, el ritmo de crecimiento se ha reducido considerablemente. Esto es de esperarse, dado el clima macroeconómico, pero vale la pena señalar que es probable que la apreciación en Dallas, en su conjunto, sea modesta o incluso ligeramente negativa en los próximos meses.

Crecimiento de la Renta y Flujo de Caja

El crecimiento de los alquileres ha seguido patrones similares a los de la vivienda, pero varía ligeramente según la ciudad dentro del área metropolitana. Los alquileres en Arlington, por ejemplo, se han mantenido estables durante los últimos seis meses, mientras que los alquileres en Dallas y Fort Worth han bajado modestamente. Cierta disminución en la renta no es preocupante, dado el rápido ritmo de crecimiento de la renta en los últimos años, y la mayoría de los datos respaldan que las disminuciones de la renta serán mínimas.

Al observar las perspectivas de flujo de efectivo para Dallas, varía considerablemente según la ubicación dentro del área metropolitana. Las áreas cercanas a Fort Worth y el sur de Dallas tienen una relación alquiler-precio (un buen indicador del flujo de caja) cercana al 1 %, lo que es una buena señal del potencial de flujo de caja. Sin embargo, el norte de Dallas y la mayor parte del área entre Dallas y Fort Worth tienen relaciones de alquiler a precio que sugieren que será difícil encontrar el flujo de efectivo. En general, ¡existen sólidas perspectivas de flujo de efectivo para un área metropolitana de este tamaño!

Inventario y Salud del Mercado

De cara al futuro, hay señales de que, aunque el mercado de la vivienda en Dallas se ha relajado, todavía se encuentra en un terreno bastante sólido. Los nuevos listados están disminuyendo y, aunque el inventario ha subido desde sus mínimos pandémicos, en realidad ha caído en los últimos meses. Esto apunta a un mercado con una competencia bastante fuerte por las propiedades y quizás incluso un mercado de vendedores.

Además, aunque los días en el mercado (DOM) casi han regresado a los niveles previos a la pandemia, cayeron en la lectura más reciente. Un nuevo punto de datos no marca una tendencia, por lo que esta será una métrica importante para observar en los próximos meses. 

Estrategias ganadoras

En general, Dallas es un mercado completo y sólido para los inversores inmobiliarios. Tiene un precio razonable, un sólido potencial de flujo de efectivo y una economía sólida para respaldar el crecimiento futuro. Si bien el mercado inmobiliario nacional experimenta una corrección, Dallas se está manteniendo relativamente bien. Los precios se han mantenido relativamente estables, y los principales indicadores clave sugieren que el mercado será uno de los mercados inmobiliarios más estables del país en los próximos meses.

Victor Steffen, un agente de bienes raíces amigable con los inversionistas en el área de Dallas, dice: “Los inversionistas que vemos ganar en este momento se están inclinando hacia las propiedades BEAF. BEAF significa punto de equilibrio centrado en la apreciación. Nuestros inversionistas más exitosos se enfocan en áreas con poblaciones crecientes, mayor cantidad de empleos y mayores ingresos medios. Nuestro objetivo es un precio de entrada un 10-20% por debajo del máximo del mercado anterior, y queremos que la tasa de arrendamiento de hoy cubra el PITI. En este punto del ciclo del mercado, cuando la mayoría de los compradores minoristas están sentados al margen, nuestros inversores tienen más oportunidades que nunca de adquirir inventario llave en mano de alta calidad B+ o incluso A. Es uno de esos raros ciclos de mercado en los que los inversores son algunos de los últimos jugadores en el mercado. Podemos adquirir activos de primera línea con descuentos sin competir con una docena de compradores minoristas”.

Si está interesado en obtener más información sobre cómo invertir en Dallas, asóciese con un agente de bienes raíces local amigable con los inversores como Victor Steffen, quien puede guiarlo a través de qué estrategias, tácticas y vecindarios debe enfocarse.

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Steffen ocupó el puesto n.° 22 de 86,000 agentes en EXP Realty por volumen de ventas y el n.° 5 en el estado de Texas. Él y su esposa son inversionistas inmobiliarios activos, y poseen una variedad de activos que producen efectivo, que incluyen viviendas de alquiler por habitación, alquileres a largo, mediano y corto plazo. Planean continuar construyendo su cartera con énfasis en nuevos activos de construcción y complejos de 20 a 50 unidades en 2023.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.