Bienes raíces comerciales Ha tenido algunos años difíciles y parece que las cosas no mejorarán pronto. El sector está preparado para un posible aumento de los impagos, ya que las tasas de interés más altas han aumentado los costos de refinanciamiento.
Y con 2.8 billones de dólares adeudados de aquí a 2028, más propietarios podrían estar sintiendo la crisis. De acuerdo a empresa de datos Trepp, se espera que los vencimientos de la deuda comercial se disparen en los próximos años. Si bien muchos préstamos fueron otorgados o refinanciados, el tiempo corre lentamente para el sector CRE a medida que esas extensiones vencen.
La peor caída comercial de los últimos 50 años
El mercado de CRE ha estado luchando por recuperar su equilibrio desde el inicio de la pandemia, especialmente en el espacio de oficinas. Cuando llegó la pandemia, muchos espacios de oficinas se vaciaron, lo que obligó a los propietarios a hacer acuerdos para retrasar los pagos hasta que las cosas se recuperaran.
Desafortunadamente para quienes invierten en el ámbito de la oficina, trabajo remoto e híbrido ahora se está convirtiendo en la norma, y muchas empresas reducen su espacio de oficina o incluso se vuelven completamente remotas.
Ahora que la deuda de CRE está a punto de vencer, los propietarios están empezando a preocuparse. Debido a la forma en que están estructuradas las hipotecas comerciales, cuando la deuda vence, el principal debe liquidarse en su totalidad o refinanciarse.
Esto ha llevado a uno de los Las mayores caídas de precios de bienes raíces comerciales en los últimos 50 años., concluyó un grupo de economistas del Fondo Monetario Internacional (FMI). Según el FMI, esto puede atribuirse en gran medida a tasas de interés más altas, un endurecimiento pronunciado de la política monetaria y estándares de préstamos bancarios más estrictos.
Si bien el sector de oficinas ha sido el más afectado, todo el mercado ha sentido el impacto en los últimos años gracias a un mercado CRE debilitado. Tasas de vacantes en viviendas multifamiliares han aumentado y se espera que el crecimiento de los alquileres disminuya el próximo año, según CBRE. Los espacios industriales también muestran signos de debilitamiento.
El único punto positivo potencial en CRE es el sector minorista, ya que el sólido gasto de los consumidores y la migración suburbana han impulsado la demanda de centros comerciales al aire libre.
Las tasas de interés no están bajando lo suficientemente rápido
Si bien las tasas de interés han bajado un poco, puede que no sea suficiente. De acuerdo a El Wall Street Journal, muchos prestatarios están refinanciando a tasas más altas que cuando solicitaron préstamos por primera vez.
La Reserva Federal está bajo presión para recortar las tasas, con algunos economistas Se espera un recorte para finales de año al 3.75%-4% y recortes continuos para el primer semestre de 2026 hasta que la tasa alcance el 1.75%-2%. Sin embargo, eso podría no ser lo suficientemente rápido para el sector CRE. Fitch Ratings espera que las tasas de morosidad en el sector inmobiliario comercial aumenten al 4.5% este año, mientras que los reguladores están preocupados por los efectos colaterales.
En su informe anual de 2023, el Consejo de Supervisión de Estabilidad Financiera (FSOC) citó la exposición a bienes raíces comerciales como una preocupación para las instituciones financieras y dijo que necesitan comprender mejor el riesgo. Casi el 50% de la deuda pendiente de CRE está en manos de bancos.
“A medida que se acumulan las pérdidas de una cartera de préstamos CRE, pueden extenderse al sistema financiero en general. Las ventas de propiedades con dificultades financieras pueden... conducir a una espiral descendente de valoración de CRE más amplia”, dijo el FSOC en su informe.
El resultado final para los inversores inmobiliarios
Los inversores en bienes raíces comerciales deberían abrocharse el cinturón y prepararse para un viaje lleno de obstáculos en los próximos años. Dicho esto, aunque el espacio CRE está bajo presión, todavía hay tiempo para que los propietarios negocien. Aún así, con las ventas de CRE también bajo presión, eso significa propiedades devaluadas, lo que dificulta que los prestamistas y prestatarios se pongan de acuerdo sobre cuánto debería valer la propiedad.
Dado que los bancos se vuelven más reacios al riesgo en torno a CRE y están bajo un mayor escrutinio regulatorio, eso podría abrir oportunidades para prestamistas no bancarios como crédito privado intervenir. Y para algunos inversores inteligentes, la tensión en el mercado de CRE podría brindar oportunidades.
En otras palabras, podría haber oportunidades para que los inversores encuentren propiedades en dificultades por un gran valor, siempre que estén preparados para capear cierta incertidumbre en los próximos años. Sin embargo, descubrir estas gangas requerirá mucha diligencia debida para evitar caer en trampas de valor.
Los inversores inmobiliarios deberían asegurarse de invertir en gran medida escudriñar cada oportunidad que se presente. Si bien ciertamente habrá algunas oportunidades para revitalizar las propiedades, no todas las propiedades baratas valdrán el precio a largo plazo.
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