Se está formando un nuevo mercado inmobiliario: cómo aprovecharlo en 2023

Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En El Mercado. Soy su anfitrión, Dave Meyer. Se unió hoy con Henry Washington, Jamil Damji y Kathy Fettke. Feliz Año Nuevo a todos.

Kathy
Feliz Año Nuevo.

Jamil:
Feliz Año Nuevo.

Henry:
Feliz año nuevo chicos.

Dave:
Sé que este episodio no sale hasta mediados de enero, pero es la primera vez que nos vemos desde el año nuevo. ¿Alguien hizo algo divertido durante las vacaciones?

Kathy
Nos metimos en esta rutina. Sé que esto no es divertido, esto es extraño, pero lo de la zambullida fría, lo hemos estado haciendo todos los días.

Dave:
Oh.

Kathy
Todos los días, como ahora, tengo mucho frío, pero supongo que es bueno para ti. Así que voy con eso.

Jamil:
Las zambullidas frías son fantásticas, en realidad. Se sienten tan bien. Se sienten terribles cuando estás dentro, pero después, es como estar en las nubes.

Kathy
Con drogas, bueno, lo haces. Obtienes epinefrina o algo así, entonces algo se libera y realmente sientes que estás drogado y es un subidón natural, entonces te vuelves adicto. Así que ahora nos sumergimos en el frío todos los días, todas las mañanas.

Dave:
Guau. ¿Simplemente vas directo al océano?

Kathy
Esa sería una forma de hacerlo, pero nuestra piscina, no queremos calentarla. Es muy caro, así que solo vamos a la piscina, hace 50 grados.

Dave:
Oh, cielos.

Kathy
Quédese allí de siete a 10 minutos y hace frío.

Henry:
Buenas noches.

Kathy
Únete.

Henry:
Absolutamente.

Dave:
Te pregunté si hiciste algo divertido durante las vacaciones, pero supongo que eso pasa como divertido para algunas personas. Vamos a entrar en nuestro tema de hoy, que es un informe que escribí, que se llama 2023 State of Real Estate Investing. Básicamente, resumí todos mis pensamientos y seamos honestos, robé muchas de sus tomas durante el último año y básicamente resumí lo que creo que está sucediendo en el mercado inmobiliario y planteé algunas preguntas, algunos pensamientos y algunos consejos sobre lo que sucedió. en 2023, y espero que podamos hablar de eso hoy.

Kathy
Sí, Dave, ese informe es increíble, por cierto. Tan bueno. Es como si hubieras escrito otro libro en 2022. Eso es increíble.

Jamil:
Es súper perspicaz. Creo que debería ser una lectura recomendada para cualquier persona que desee invertir en bienes raíces o para los inversores inmobiliarios actuales que puedan tener preguntas. Si este informe pudiera volverse parte incluso de la conciencia de los medios, siento que todos estaríamos mejor preparados. Así que Dave, gracias por preparar y crear algo templado, verdadero y real. No es parcial. Siento que muchas veces, como inversionistas inmobiliarios, queremos impulsar, hey, bienes raíces, bienes raíces, bienes raíces. Pero es como si este fuera un aspecto muy moderado y realmente lo aprecié.

Kathy
Y por otro lado, los medios de comunicación siempre están buscando algo aterrador sobre lo que informar, por lo que siempre pueden, cómo decirlo, manipular los datos para que las cosas se vean peor de lo que son. Entonces, sus gráficos en ese informe brindan la claridad que la gente necesita.

Henry:
Si, exacto. Ese iba a ser mi punto. Creo que lo que hace que esto sea genial, especialmente para alguien que es nuevo o no está acostumbrado a mirar datos, datos inmobiliarios, porque decimos mucho, asegúrese de comprender los datos de su mercado. Y creo que lo bueno de esto es que es una mirada abreviada a diferentes métricas y una visión imparcial de cómo las defines, y luego hablas de lo que significan y luego hablas de cómo está afectando actualmente.
Así que creo que incluso si lees esto dentro de cinco años, cuando el mercado sea completamente diferente, tener una comprensión de cuáles son esas métricas y cómo pueden afectar los bienes raíces y las decisiones de compra cercanas es súper poderoso. Así que creo que esto es genial.

Dave:
Oh, bueno, gracias chicos. Y si alguien que escucha esto quiere descargarlo, es básicamente un informe completo de la industria, pero en Bigger Pockets lo estamos regalando. Puede descargarlo en bigpockets.com/report. Es completamente gratis. Y como todos dijeron, realmente tiene la intención de brindarle no solo una comprensión de las condiciones actuales del mercado, sino también ayudarlo a analizar el mercado en el futuro mediante la comprensión de algunos de los datos del mercado.
Y agradezco todas sus amables palabras, pero tenemos que debatir esto, por lo que debe ser un poco más malo y un poco más crítico a medida que avanzamos en la siguiente sección.
Así que todos, si quieren seguir, descárguenlo ahora mismo, bigpockets.com/report. Vamos a tomar un breve descanso y luego profundizar en el informe para que pueda comprender algunos de los temas de alto nivel que se encuentran allí.
Muy bien, comencemos por obtener su opinión sobre el estado de la inversión inmobiliaria en 2023 porque resumiré lo que puse en el informe en solo un minuto, pero si tuviera que decirlo en 10, 20 palabras o menos, Jamil, ¿cómo describirías el estado de la inversión inmobiliaria en este momento?

Jamil:
¿En 20 palabras o menos? Diría emocionante, oportunista, motivador, intensivo en efectivo, aterrador, y hazlo.

Dave:
Me gusta.

Jamil:
Eso es.

Dave:
Me gusta que estés diciendo tanto emocionante como aterrador porque creo que es una muy buena manera de describir lo que está pasando. ¿Qué hay de ti, Enrique? ¿Cómo describiría el estado actual de la inversión?

Henry:
Sí, creo que el estado actual de la inversión es exactamente lo que todos hemos pedido y lo que dicen, ten cuidado con lo que pides. Todos hemos invertido en bienes raíces para poder generar riqueza. Bueno, la riqueza se genera cuando se crea la oportunidad, cuando se puede comprar con descuento. Bueno, así es como se ve comprar con un gran descuento. Así que estoy de acuerdo con Jamil. Es emocionante y aterrador, pero debes hacerlo porque es lo que pediste. Compre con descuento y comience a construir esa riqueza.

Dave:
Absolutamente. ¿Qué hay de ti, Kathy?

Kathy
Voy a hacer esto en dos palabras, placer y dolor. Realmente, algo así como la zambullida del carbón. Va a haber mucho dolor, mucho dolor. Este va a ser un año difícil para mucha gente. También va a haber placer. Habrá muchas oportunidades para la gente. Así que solo quiero enviar este mensaje de que eso es parte de los bienes raíces. A veces se gana, se pierde algo. Si pierde algo, solo sepa el próximo trato, obtendrá un mejor trato y ganará algo. Y la esperanza es que al final del juego hayas ganado más de lo que has perdido.

Dave:
Esa es una forma perfecta de describirlo. Creo que todos ustedes están brindando un muy buen resumen de lo que está sucediendo, que es básicamente una corrección, y eso da miedo, pero también brinda una oportunidad para las personas que pueden pagar precios más altos o que se han quedado sin precio o son demasiado competitivos o demasiado ocupado. Y eso es lo que estamos empezando a ver.
Y si descarga el informe Estado de los Bienes Raíces de 2023, verá que básicamente de la forma en que lo resumí y no de manera tan concisa como lo acaba de hacer, es un informe completo allí, es que básicamente durante dos años vimos todas las principales variable, cada punto de datos importante que nos ayuda a comprender y predecir el mercado de la vivienda apuntaba en una dirección y era hacia arriba. Eso va desde todo, desde el inventario, la oferta de viviendas, la demanda demográfica, la asequibilidad, las tasas hipotecarias, lo que sea, la inflación, lo que sea, cada cosa importante que, como analista o economista, observa que los precios están subiendo.
Y sé que para mucha gente se siente como una burbuja llena de comportamiento irracional, pero hay razones reales por las que los precios subieron y no todas son irracionales. Muchas de las condiciones macroeconómicas apoyaron eso. Ahora, básicamente desde mediados del año pasado, hemos visto algunas de esas variables. Algunas de las cosas que dictan la dirección de los precios de la vivienda son reversas, todas estaban en un lado empujando los precios hacia arriba. Ahora hemos visto que la mayor parte de la asequibilidad y la demanda comienzan a pasar al otro lado, y están comenzando a arrastrar los precios de la vivienda.
Entonces, lo que estamos viendo ahora es un mercado mucho más equilibrado. Y sé que, en contraste con los últimos dos años, el equilibrio se siente como un colapso para muchas personas porque estábamos viendo que las cosas subían muy rápido. Ahora estamos empezando a ver precios fijos y muchos mercados y algunos mercados todavía están creciendo y algunos mercados están empezando a declinar.
Pero esto básicamente está creando un mercado inmobiliario completamente nuevo que no hemos visto en mucho tiempo. Y como ha dicho, esto está creando miedo y va a haber algo de pérdida y algo de dolor, como dijo Kathy, pero va a haber alguna oportunidad. Entonces, si desea comprender esas dinámicas y cómo esas diferentes variables de las que acabo de hablar, las analizo con mucho detalle en el informe. Así que ve a ver eso.
Pero creo que para los propósitos de este podcast, me encantaría centrarme solo en las áreas de oportunidad y riesgo. ¿Cuáles son las principales áreas de oportunidad que todos ven y cuáles son las cosas de las que personalmente se mantendrán alejados? En el informe hay 11 recomendaciones sobre cómo invertir en 2023. Y Kathy, comencemos contigo. ¿Cuál de estas o usted podría elegir sus propias recomendaciones para 2023 cree que es más apremiante para nuestra audiencia?

Kathy
Quiero decir, la oportunidad es ciertamente ser un comprador. Y eso es lo que estamos haciendo al iniciar un fondo de alquiler unifamiliar. Y estamos comprando activamente porque tenemos efectivo. Y ese fue uno de sus puntos: si tiene efectivo, tiene poder hoy y no necesita tener su propio efectivo personal. Quiero decir, eso es lo que es OPM, el dinero de otras personas, tienes que averiguar cómo hacerlo. Y hay muchas formas, pero la oportunidad de adquirir bienes raíces es increíble en este momento, pero tiene que ser el bien inmueble correcto.
Podría ser un poco antes para ciertas inversiones comerciales porque ese mercado aún no se ha ajustado del todo. No ha corregido la forma en que podría y probablemente lo hará. Entonces, personalmente, probablemente no miraré el comercial hasta fin de año o hasta que las cosas se estabilicen. Pero en viviendas unifamiliares o de una a cuatro unidades, somos extremadamente activos porque este es un mercado en el que podemos... hay muy poca competencia en este momento y los precios están bajos y, sin embargo, la demanda de alquileres es muy, muy fuerte porque es muy difícil para las personas comprar hoy.
Así que seguimos ofreciendo este increíble servicio para que las personas tengan una casa, un techo sobre sus cabezas a un precio asequible, porque obtenemos las propiedades a un precio más bajo, lo que significa que podemos alquilarlas por menos.

Dave:
Está bien, genial. Tengo varias preguntas sobre esto. Entonces, una de las recomendaciones fue usar efectivo si puedes. ¿Significa eso que está en su fondo, está utilizando alguna deuda o está haciendo todas las compras en efectivo?

Kathy
Bueno, como fondo, estamos recaudando capital de inversionistas. Así que nuestro objetivo es 20 millones en efectivo. Entonces estamos recaudando ese efectivo y adquiriendo las propiedades con efectivo, que es el juego. Si no tiene que esperar 30 días para obtener un préstamo y puede venir con efectivo y cerrar en siete días, obtendrá un trato bastante bueno porque hay mucha angustia por ahí.
Pero luego, la idea es que una vez que tengamos 50 propiedades o incluso 20 propiedades, tengamos bancos locales listos para refinanciar y en cinco. Es increíble. Y estos son, nuevamente, bancos locales que entienden el mercado, entienden las propiedades, entienden sus garantías, saben que lo estamos obteniendo tan barato que no sienten que sea riesgoso. Entonces, la idea es que compraremos de 20 a 30, 40 casas, las refinanciaremos, usaremos ese efectivo, iremos a buscar más. Es una especie de fondo BRRRR, supongo.

Dave:
No, es una gran idea porque básicamente estás reduciendo tus costos de mantenimiento. Estás comprando en efectivo y no pagas ese seis o 7% de interés, no obtienes ninguna deuda puente ni nada por el estilo. Y luego, una vez que lo haya estabilizado y produzca ingresos sólidos, entonces podrá pagar la deuda, lo que parece una tasa bastante buena que está obteniendo.

Kathy
Una tarifa realmente buena para mantener el LTV bastante bajo. Pero de nuevo, si se trata de un LTV de 70, pero estamos recuperando todo nuestro dinero porque estamos forzando la apreciación comprando barato, comprando mucho. Nuevamente, otro de sus puntos, comprar muy profundo, obtener estos precios realmente buenos y el cuadro de compra no es una renovación profunda. Estamos comprando mucho, pero es una especie de renovación ligera, lo cual es realmente genial. ¿Cuándo puedes hacer eso? Obtenga descuentos en cosas que realmente no tiene que arreglar demasiado. Y esa es la oportunidad.
Como dije, una de nuestras primeras adquisiciones fue una casa de $ 120,000, una casa de tres dormitorios y dos baños justo al lado de donde están llegando todos los nuevos empleos masivos en el norte de Texas, estamos invirtiendo tal vez 20, 30,000 en renovación, y el ARV es 220, así que tome 70% LTV en eso. Estamos recuperando nuestro dinero y lo haremos de nuevo. Y luego, una vez que compre, tome eso … compre las casas, saque el dinero, compre más casas, luego puede hacerlo nuevamente porque el banco prestará en el próximo grupo de casas que compramos.

Dave:
Kathy, estás hablando de comprar en profundidad, que nuevamente es una de las otras recomendaciones aquí, que le voy a preguntar a Jamil. Sé que esto es lo tuyo, hablaremos en un segundo, pero el concepto aquí es básicamente comprar por debajo del valor de mercado. Kathy, en un mercado de corrección donde existe el riesgo de que los valores de mercado bajen, ¿tiene una regla general de cuánto por debajo del mercado está buscando para mitigar cualquier riesgo de una mayor depreciación del valor?

Kathy
Bueno, este es un fondo de alquiler, así que lo que estamos viendo realmente es el flujo de caja. Y esa sería la regla general porque planeamos mantenerlos durante cinco a siete años y ya sabemos que los mercados cambian y no estaremos en el mismo mercado dentro de uno o dos años. Lo que sí sabemos es que todavía hay una gran demanda de alquileres. Así que no nos fijamos tanto en el valor del activo, realmente lo es, ¿va a generar flujo de efectivo esta propiedad una vez que invertimos todo el dinero de la renovación en ella? Tan profundo que es una propiedad BRRRR, eso sería lo principal que podemos refinanciar al 70% y recuperar nuestro dinero.

Dave:
Impresionante. Bueno, Jamil, no quiero hablar por ti y elegir qué recomendación o cuál es tu recomendación para 2023, pero ¿comprar en profundidad es una de ellas?

Jamil:
Absolutamente. Si tuviera un apodo, sería comprar profundo, ese sería mi nombre. Siempre ha sido mi filosofía y de hecho viví en esa filosofía cuando el mercado se estaba volviendo loco. Mucha gente no creía que todavía se podía comprar una propiedad con grandes descuentos cuando la gente pagaba más de lo que pedía en el mercado minorista primario.
Muy rápidamente, permítanme explicar esto. El mercado minorista principal es la MLS, donde la mayoría de la gente comercia con bienes raíces, el mercado inmobiliario secundario es donde suelo jugar, en el que se encuentran fuera del mercado las propiedades en apuros de los inversores que, por lo general, no se pueden financiar. Así que solía comprar ofertas realmente buenas aquí y ni siquiera tocaba casas en el mercado minorista porque estarían demasiado caras y los vendedores estaban locos. Todo está al revés en este momento. Así que ahora mismo no voy a salir del mercado. No voy a ir a los propietarios privados y decirles: "Oye, déjame comprar tu casa con descuento", porque todavía van a almorzar.
Todavía creen que sus casas valen lo que se vendió la casa al final de la calle en marzo de 2022, que fue el precio más alto del mercado. Así que ni siquiera quiero tener esa discusión ahora mismo. Lo que quiero hacer es eliminar esa fricción. Voy al mercado, estoy hablando con agentes de bienes raíces que tienen listados activos que son 30, 60, 90 días en el mercado, sentados, acumulando polvo, descubriendo la motivación de por qué este vendedor quiere vender, preguntando si o no, este vendedor está aceptando el estado actual de los acontecimientos, y se dan cuenta de que si van a comerciar, recibirán un gran golpe y si están realmente motivados para vender, tengo un número en cuenta que puedo presentar. Y una de cada 10 veces tengo éxito en hacer eso. Y estoy comprando cosas ahora mismo al 50% del ARV.
Entonces, cuando compro el 50% de ARV, estoy siguiendo exactamente lo que dice Kathy. Podría ir y alquilar eso y repararlo e ir y hacerlo una y otra y otra vez y obtener ganancias infinitas en esta situación. Y entonces, comprar en profundidad es absolutamente uno de ellos. Y luego, en segundo lugar, no tomar demasiado tiempo. Las finanzas del propietario, sé que hablamos en su informe sobre el tema dos, todavía desconfío del tema dos, el gorila de 900 libras en mi mundo en el tema dos es la cláusula de venta vencida que no necesariamente disfruto tener una redacción en un documento que esencialmente relata lo que he hecho aquí en un tema dos.
Así que voy a buscar cosas de financiación del propietario que pueden tener un precio un poco más alto, 0% de pago inicial, 0% de interés, plazo de 30 años. Y si puedo alquilar eso y generar flujo de caja, pagar esa deuda, tener una buena vida.

Dave:
Y creo que, en general, la gente agrupa la financiación creativa en una sola cosa. Y como dijiste, Jamil, son dos cosas diferentes. El tema dos es cuando asumes la hipoteca existente de alguien, y hay algo en las hipotecas llamado cláusula de vencimiento a la venta, que es si la hipoteca cambia de manos, el banco puede reclamar el saldo del préstamo vencido. Y eso generalmente no sucede, pero existe la posibilidad. Y eso es lo que estás diciendo, que el riesgo es demasiado para ti.

Jamil:
Sí, cuando los mercados cambian y especialmente con las estrategias y la gente haciendo ruido, mi mejor amigo es el más ruidoso del mundo cuando se trata del tema dos. Y los prestamistas se van a dar cuenta. Van a ver estas cosas y van a entender y van a decir: "¿Estamos en esto?" ¿Estamos de acuerdo con algunas de estas cosas que están pasando aquí, y deberíamos endurecernos y prestar más atención a...? Mire, hace mal su seguro en el tema dos, se invoca la cláusula de vencimiento de venta. Así que si tenemos que estar de puntillas en una transacción de bienes raíces, no me interesa.

Dave:
También creo que lo interesante además de lo que dices sobre la popularidad es que en este tipo de hipoteca con tasa de interés en aumento, el banco tiene menos incentivos para dejarte aferrarte a una hipoteca del 3%, porque podrían venga, llámelo vencido y luego intente obtener otra hipoteca al 5%, que es mucho mejor para ellos.

Jamil:
Absolutamente.

Dave:
Pero a su punto, el financiamiento del vendedor por otro lado-

Jamil:
Sujételo.

Dave:
… que son básicamente los términos que puede negociar con el vendedor, por lo que hay mucha más flexibilidad y si lo hace correctamente con un buen contrato, es mucho menos riesgoso.

Jamil:
Correcto. Y ahí es donde mis dos mayores apuestas en este momento son comprar al 50 % del ARV y mantener y luego ir y buscar vendedores que pueden no estar interesados ​​en vender con descuento, pero que quieren ofrecer condiciones porque el mercado es, tienen que tener flexibilidad con la demanda estando donde está ahora, la flexibilidad que necesito que me brindes es 0% de interés, 0% de pago inicial. Te daré tu precio, pero dámelo durante 30 años. Me aseguro de poder hacer un flujo de caja, poner a un arrendatario, dejar que ese arrendatario pague esa cosa y entregar esa propiedad a mis hijos. Está todo bien.

Dave:
Impresionante. Bueno, tengo una pregunta más para ti, Jamil, y luego le pasaré esta pregunta a Henry, se trata de voltear porque una de las cosas que escribí en el informe es voltear con precaución. Y en eso dije que flippers experimentados, James no está aquí hoy, pero flippers experimentados, Henry se va... Te voy a preguntar esto, probablemente les vaya muy bien en este mercado, pero a mí me parece algo peligroso. para empezar a probar. Y tengo curiosidad, vendes muchas de tus ofertas al por mayor a flippers. ¿Puede contarnos un poco sobre el sentimiento del mercado con flippers en este momento?

Jamil:
De hecho, son muy optimistas. Y de nuevo, porque puede obtener estos descuentos realmente grandes si se mantiene en un punto de precio accesible porque mire, una hipoteca del 7% en una casa de 400 o 300, 350,000, $450,000 aún puede ser asequible en un hogar de doble ingreso . Y en esa situación, esa casa venderá On The Market. Y si puedes ofrecer un gran valor, un gran producto con un gran diseño y prestas atención a la calidad de lo que estás ofreciendo, dominarás en este juego.
Sin embargo, si eres un flipper inexperto y estás usando el gris delfín en todas tus paredes y no lo estás, sé que... el gris delfín me volverá loco. Si no estás alicatando tus baños hasta el techo, si estás tomando atajos y haciendo tonterías, entonces perderás tu camisa. Y entonces, experimente el cambio absolutamente, comprenda lo que está haciendo, manténgase en los puntos de precio correctos, ganará. Si caes, rompes alguna de esas reglas, te lo mereces. Lo siento. Tú haces. Lo arruinaste.

Dave:
Está bien. Bueno, gracias. Henry, estabas asintiendo con eso y sé que haces un montón de volteretas. Entonces, ¿cuál es tu sentimiento acerca de dar la vuelta el próximo año?

Henry:
Quiero decir, creo que lo clavaste en la cabeza. Es, necesitas voltear con precaución. Y tenemos que recordar esto, los bienes raíces son un juego de números. Siempre ha sido un juego de números. Es solo que cuando el mercado estaba muy caliente, no necesariamente tenía que prestar tanta atención a todos los detalles de los números. Ahora, si desea tener éxito, debe comprender muchas más métricas para poder realizar las ofertas adecuadas. Entonces, para nosotros, es un juego de números.
Absolutamente compraré una propiedad que voy a vender si puedo obtenerla con un descuento del 50 % al 60 % porque miro mis últimos tres lanzamientos, mis últimos tres lanzamientos se vendieron, uno se vendió por un 9 % menos que nosotros uno se vendió por un 17 % menos de lo que cotizamos, uno se vendió por un 2 % más de lo que cotizamos.
Entonces, si está haciendo los cálculos, eso es aproximadamente un promedio de una caída del 12%. Y así, si antes, cuando el mercado estaba mejor, estábamos comprando con un 70% de descuento y obteniendo grandes ganancias cuando lo cambiamos. Así que ahora solo tengo en cuenta eso en el anverso. Si puedo obtenerlo con una caída del 50%, estoy obteniendo las mismas ganancias, si no mejores, que cuando el mercado estaba más activo porque los análisis, los datos me dicen dónde podré vender esas casas. .
Entonces, si el ARV es un cierto número ahora, resto alrededor del 12% y puedo volver a mi precio de oferta de esa manera. Así que solo estamos haciendo los cálculos más diligentemente en el anverso para comprender lo que vamos a comprar. Y luego solo tengo que vivir de eso. Tengo que ser más estricto con las ofertas que hago.
Solía ​​bromear, porque 2021 y 2022 o 2021 y 2020, los precios fueron increíbles. Estoy como, "Hombre, debería haber comprado todo lo que hice una oferta en 2019 y 2018". Recuerdo pasar ofertas de más de $ 5,000 que en 2022 o 2021, eso fue una tontería, pero en retrospectiva es 2020. Pero esos fundamentos me salvarán en este mercado, esos fundamentos donde un trato no alcanza mis números, incluso si son solo 5,000 apagado, no me lanzo porque el mercado no está perdonando en este momento. Así que tengo que ser muy estricto con mis números. Y si puede hacer eso y entender su mercado y entender qué es lo que hace que la gente compre, Jamil tiene toda la razón.
Si se trata de un hogar con dos ingresos, es mucho más asequible y solo entiende lo que realmente se vende. Si miro mi mercado en este momento, todavía estamos vendiendo alrededor del 90, 90% del precio de lista al precio de venta. Es una caída típica del 10 al 12%. Así que las cosas se están vendiendo, se están vendiendo cuando tienen el precio correcto dado el mercado actual. Entonces, si puede prestar atención a las métricas, eso lo ayuda a comprender dónde comprar y si compra y se mantiene firme sobre sus ofertas, creo que cambiar puede ser rentable. Pero tienes toda la razón, hay que hacerlo con precaución y hay que ser muy, muy estricto.

Jamil:
Quería agregar rápidamente allí, creo que esa caída del 12% de la que habla Henry, incluso puedes jugar con eso con el diseño, con un diseño realmente bueno. Y si prestas atención a la calidad del producto que publicas y prestas atención a las tendencias, miras las revistas, ves cuáles son los programas de HGTV. Y nuevamente, no digo esto solo porque estoy en un programa de televisión de A&E, Triple Digit Flip, que es un programa increíble. Todos ustedes deberían verlo, pero no lo digo solo por eso. Lo digo en serio. El diseño importa ahora y antes no. Entonces, si presta atención, es posible que no pierda ese 12%. Es posible que aún pueda vender a ese precio de lista o cerca del precio de lista porque clavó la renovación.

Dave:
Y Henry, solo para que quede claro, dices un 12 % de descuento en el precio de lista, pero ¿todavía obtuviste una ganancia en esas ofertas?

Henry:
Sí, absolutamente obtuvimos ganancias en esos acuerdos. Eso se debe a la diligencia debida que hacemos con anticipación y donde hicimos ofertas incluso porque estas son propiedades que compré cuando el mercado estaba bajando, así que anticipamos que si tenemos que vender al 10 o 12 % al 10 , en realidad buscábamos entre un 10 y un 15 % de caída. ¿Todavía podemos obtener ganancias? Y absolutamente Así que no, no estoy obteniendo las ganancias que anticipé, pero absolutamente todavía estamos obteniendo ganancias. No he tenido que tomar una pérdida todavía.

Dave:
Bien por usted. Kathy, ¿querías saltar allí?

Kathy
Sí, solo quería hacer un comentario sobre lo que dijo Jamil y decir que audicioné varias veces para los flip shows de HGTV, y le diría al productor, llegaríamos al último grupo y diría: "Realmente no No me encanta cambiar de propiedad. Me asusta. Soy un inversionista de comprar y mantener, y creo que este sería un gran programa de comprar y mantener porque podríamos simplemente, sería mucho más fácil de filmar. Solo miras la propiedad durante cinco años”, y simplemente no lo aceptaron, hombre.

Jamil:
Oh eso es genial.

Kathy
Entonces, no sé.

Dave:
no entiendo eso Eso suena como un gran programa de televisión.

Kathy
Parece un gran espectáculo. Todos los años los alquileres subían un 4% y podías hacer un pequeño espectáculo sobre eso.

Jamil:
Gran lanzamiento. Te presentaré a algunas personas, Kathy.

Kathy
Bueno. Podríamos hacer un picnic fuera de la casa. No sé. Es por eso que no hay espectáculos de compra y espera. Es muy aburrido.

Dave:
Pero es divertido a la larga.

Jamil:
Amén.

Dave:
Está bien. Bueno, la última de las recomendaciones de las que quería hablar, Jamil me llamó la atención por robarle esto a Henry antes de que empezáramos a grabar, pero básicamente una más en la que quería entrar es invertir en ciudades híbridas. Y como Kathy nos recuerda a menudo, y hablamos con mucha frecuencia en el programa, cada mercado se comportará de manera diferente. Y a medida que comenzamos a ver las ciudades ganadoras de pandemia realmente sexys, realmente estamos comenzando a ver las correcciones más grandes.
Estoy seguro Jamil, has hablado de eso con bastante honestidad sobre lo que está pasando en Phoenix y en las ciudades de tu vecindario como Boise, Las Vegas, Austin. Luego, por otro lado, hay ciudades que normalmente no se aprecian pero tienen un fuerte flujo de caja. Estas son ciudades como Detroit o Milwaukee o muchos lugares en el Medio Oeste en términos generales, y así es como solían ser las cosas antes de la pandemia, había algunas ciudades que tenían un flujo de caja realmente fuerte, pero no apreciaron como mucho.
Luego están las ciudades que se apreciaron como locas, pero generalmente no ofrecen mucho flujo de caja. Pero existen estas ciudades híbridas, y creo que mi predicción es que volveremos a los patrones regionales que existían antes de la pandemia, donde algunos mercados continuarán ofreciendo un gran flujo de caja. Algunos van a apreciar, pero no tanto como hemos visto en los últimos dos años. Pero hay algunas ciudades que hacen un poco bien de ambas cosas, y esas son las ciudades híbridas que recomiendo. Henry, supongo que considerarías el noroeste de Arkansas como una de esas regiones.

Henry:
Si hombre. Absolutamente. Es una gran ciudad híbrida. Ya me conoces, son los mercados poco atractivos.

Jamil:
Usemos el término aburrido de Dave. Aburrido.

Henry:
Sí, eso es muy cierto. Es muy cierto. Son los mercados aburridos, los lugares en los que la gente normalmente no piensa cuando piensa en invertir fuera del estado. Este es un país grande. Hay muchos lugares que pueden ofrecerle un gran flujo de efectivo y/o una gran apreciación. Nuevamente, lo bueno es que es un juego de datos y en lugar de mirar las métricas de bienes raíces, estás mirando más indicadores económicos.
Y si puede encontrar los indicadores económicos de lo que está impulsando a las personas a vivir allí en lo que respecta a la economía, entonces si observa ciertos tipos de trabajos y luego observa el crecimiento del empleo en esas industrias dentro de esa área, y luego compara que al precio promedio de casas unifamiliares o pequeñas casas multifamiliares en el área, puede encontrar algunas áreas bastante buenas que ofrecen crecimiento laboral, crecimiento en industrias que están creciendo y precios de alquiler que están creciendo o estancados.
Pero si sabe que las personas se están mudando allí y tienen que hacerlo para estos trabajos, le brinda un excelente indicador de lugares que potencialmente pueden brindarle un flujo de efectivo fenomenal a precios de entrada razonables. Porque la asequibilidad es subjetiva. Entonces, para las personas que actualmente viven en una ciudad, pueden sentir que no es asequible para ellos vivir allí, pero si esas personas están en Cleveland y luego alguien de California está tratando de invertir y buscan el mismo precio, ese precio punto en un lugar como Cleveland o alguna otra ciudad por el estilo, parece mucho más asequible porque su dólar va mucho más allá.
Entonces, simplemente preste atención a los indicadores económicos en los trabajos o industrias que cree que van a existir por un tiempo y luego compare eso con lo que le costará versus lo que son las rentas. No son matemáticas difíciles. Puede encontrar algunos grandes mercados poco atractivos o grandes mercados aburridos que le devolverán un flujo de efectivo fenomenal.

Dave:
Absolutamente. Y un par de los que enumeré en el informe fueron Birmingham, Alabama, Filadelfia y Madison, Wisconsin, pero hay muchos por ahí. Kathy, ¿cuáles son tus pensamientos sobre esto? Sé que siempre hablas de mirar estos grandes indicadores macroeconómicos. ¿Crees que vamos a volver a algunos de los más, el tipo de divergencia tradicional en los mercados regionales que es normal en el mercado de la vivienda que desapareció durante la pandemia?

Kathy
Creo que solo depende de tu objetivo, de verdad. Si se encuentra en una etapa de la vida en la que realmente solo busca flujo de efectivo, realmente no necesita crecer, solo quiere viajar por el mundo o criar a sus hijos, lo que sea que quiera hacer y tener flujo de efectivo. que respalde su estilo de vida, entonces querrá estar en esos mercados de flujo de efectivo. Y esos suelen ser mercados que no han subido tanto de precio.
Entonces, la relación precio-alquiler está equilibrada, y Birmingham siempre ha estado en nuestra lista para eso, para los mercados de flujo de efectivo. Amamos Birmingham. Es una gran ciudad. En Real Wealth, eso ha estado en nuestra lista. Indianápolis se ajusta a eso, Kansas City. Estos son mercados que simplemente avanzan. Hay suficiente crecimiento y crecimiento laboral para que pueda obtener un poco de apreciación y flujo de efectivo en cualquier mercado.
Sin embargo, si realmente está tratando de construir una cartera y hacer crecer su riqueza hasta convertirse en millonario, eso no es necesariamente lo que sucederá. Aunque en los últimos años lo ha hecho, esas áreas han subido bastante. Y estábamos comprando en esas áreas en 2012 y 2010. Quiero decir, creo que estábamos pagando 30, $40,000 por propiedades que hoy valen cuatro o cinco veces más. Entonces, dependiendo de cuándo compre y si los precios han bajado lo suficiente, también podría ver un potencial alcista en esos mercados.
Pero, de nuevo, si está tratando de aumentar su patrimonio neto, yo personalmente todavía quiero estar en esos mercados en crecimiento, y ahora mismo puede conseguir un trato. Es mejor que el año pasado, especialmente si puede negociar con el vendedor para que compre puntos de su préstamo. Y esto es lo que estamos viendo.
Quiero decir, la gente está hablando de que las cosas realmente se están desacelerando, pero no estamos viendo eso en Real Wealth. Hacemos un seminario web y todo se vende en ese seminario web porque el vendedor, hemos negociado con el vendedor para pagar dos puntos para comprar la tasa. Por lo tanto, obtienen un mejor trato en la compra y obtienen una tasa de interés muy buena y flujos de efectivo en un mercado en crecimiento.
Así que para mí, ahí es donde quiero estar. Ahora, por supuesto, con nuestro fondo en Dallas, todavía obtenemos ambas cosas. Se siente híbrido, pero sé lo que está pasando allí. Está llegando un nuevo aeropuerto, lo cual realmente no quería decir porque ahora todo el mundo lo sabe, pero lo acabo de decir. Y tantos grandes empleadores construyendo fábricas, construyendo sus oficinas centrales, no van a desaparecer pronto. Entonces, para mí, es como un mercado híbrido sobrealimentado en el norte de Dallas y el sur de Dallas, más o menos en todo Texas, honestamente. Así que sí, dado que es un debate, voy a debatir contigo y decir por mí, todavía quiero estar en mercados de hipercrecimiento, ese flujo de caja.

Dave:
Lindo. Me gusta.

Jamil:
Le gusta la torta y comer torta.

Kathy
Me gusta el pastel y el pastel y más pastel, y luego tengo que sumergirme en agua fría para quemarlo todo.

Henry:
David, quiero hacerte una pregunta. Entonces, si está mirando estos mercados híbridos, para mí es una cuestión de ver cuáles son los indicadores económicos en cuanto al crecimiento del empleo, porque eso también es una indicación de que la gente va a tener dinero para poder comprar estas cosas. . Pero, ¿cuáles son algunas de las otras métricas que está analizando que garantizarán que obtendrá apreciación además de flujo de efectivo?

Dave:
Sí, creo que no es ciencia espacial. Es como si el crecimiento de la población y el crecimiento económico fueran las dos cosas. Y hablamos mucho sobre el crecimiento del empleo, pero creo que una cosa que la gente pasa por alto es que otra muy fácil es el crecimiento de los salarios y los ingresos netos en estos mercados. Porque si espera que aumenten los alquileres y los precios, no solo necesita una cantidad de puestos de trabajo, sino que necesita que estén mejor pagados.
Entonces, creo que esos son algunos fáciles que la gente puede considerar: el crecimiento de la población, el crecimiento de los salarios, la tasa de desempleo, creo que será particularmente importante en los próximos años. Y si quieres ser conservador, lo que recomiendo en este mercado, miraría las tasas históricas de desempleo antes de la pandemia, porque lo que pasó en la pandemia es una locura. Vimos algo sin precedentes. Pero mire hacia atrás a los mercados, lo que sucedió en diferentes mercados en la última recesión o la última recesión económica y vea qué mercados tuvieron un buen desempeño, cuáles fueron más resistentes en relación con otros en términos de crecimiento del empleo, crecimiento de los salarios y crecimiento de la población porque esos son probablemente las economías más diversificadas y probablemente les seguirá yendo bastante bien en el futuro.

Henry:
Creo que uno de los otros beneficios de los mercados aburridos o poco atractivos es que, por lo general, están en algún lugar en el medio del país y muchos de estos lugares que tuvieron un crecimiento tremendo en los últimos años eran ciudades costeras o lugares más cercanos. a las costas, e incluso durante la última recesión aquí, no nos vimos tan afectados, pero lo vimos venir. Vimos venir el efecto dominó de lo que sucedió en las costas.
Y todo eso para decir es que si va a invertir en algunos de estos mercados, no solo puede encontrar su flujo de efectivo y su apreciación, sino que lo que viene no será una gran sorpresa para usted. Puede planificar cómo acceder a estos activos sabiendo lo que se avecina. Así que tienes cierta previsión cuando compras en estos mercados.

Jamil:
Lo último para agregar, preste atención, especialmente en estos, nuevamente, el mercado aburrido, el mercado poco sexy, como quiera llamarlo, tienen bolsillos que son muy sexys dentro de ellos. Hay áreas en Birmingham donde definitivamente lo patearía, pasaría el rato, compraría una casa. Hay un montón de entretenimiento, comida, grandes cosas que hacer. Así que ten cuidado con eso. Si va a ser conservador, sea conservador en esos mercados, pero vaya a buscar los puntos destacados en esos mercados aburridos y poco atractivos y no podrá perder.

Dave:
Está bien. Bueno, creo que cubrimos cinco de las 10 recomendaciones para 2023. Entonces, si desea consultar las otras, nuevamente, bigpockets.com/report. La última parte del informe son solo cinco preguntas que tengo. Realmente no tengo una opinión sobre ninguno de ellos. Son solo cinco cosas que probablemente afectarán el mercado de la vivienda para el próximo año y el año venidero, pero hay mucha incertidumbre al respecto. Y pueden leer todo sobre ellos, pero hay uno en particular que quería preguntarles mientras terminamos el programa aquí.
Y eso es sobre el mercado inmobiliario comercial. En términos generales, de lo que hemos estado hablando hoy es principalmente residencial, cuatro unidades o menos, pero el mercado de bienes raíces comerciales es muy diferente. Está dictado por muchos principios y variables diferentes. Particularmente de mi interés es cómo se crean los préstamos en el espacio de bienes raíces comerciales. Así que hablemos un poco de eso. Kathy, usted aludió a esto antes cuando decía que cree que... lo está evitando al menos durante la primera mitad de 2023. ¿Puede decirnos por qué?

Kathy
Gracias a Brian Burke, si no has escuchado esa entrevista de On The Market, definitivamente escucha. Lo he dicho antes, cada vez que me lo encuentro, lo que suele ser en diferentes eventos, lo hago a un lado y le digo: "¿Qué estás haciendo?" Porque tiene mucho conocimiento y ha tenido tanto éxito.
El mercado comercial aún no ha aterrizado. En mi opinión, está un poco en caída libre, pero aún no lo sabe. no sabe Es como si se hubiera tirado por el precipicio y es solo una de esas caricaturas, no sabe que se está cayendo. Y así, muchos vendedores todavía están ciegos a lo que está sucediendo y muchos compradores también. Pero la gran historia es el dinero. Los bienes raíces no funcionan sin apalancamiento en la mayoría de los casos, y ciertamente no en los comerciales, la mayoría de las personas no tienen 150 millones para poner en un edificio o 30 millones o lo que sea. Así que solo depende del apalancamiento.
Y en este momento, el apalancamiento está realmente en duda en este momento además de las tasas más altas, lo que afecta completamente el valor de la propiedad y que de alguna manera la gente no ve que eso es confuso para mí. Es como cuando sus costos aumentan, el valor de esa propiedad disminuye a menos que pueda aumentar los ingresos y no puede porque los alquileres se están estabilizando. Entonces, ¿cómo vas a hacer que estos números funcionen?
Pero el problema más importante, nuevamente, fue en otro podcast que fue tan fantástico en un mercado de liquidez, ¿qué banco va a prestar e incluso tiene el dinero para prestar en propiedades comerciales dado el escenario y la situación? Entonces, con tantos reinicios que vienen donde los activos bastante buenos, los activos decentes tienen préstamos que vencen y van a tener que refinar, es posible que el dinero no esté allí, y si pueden encontrar el dinero, será más caro. Estoy preocupado, sinceramente. Estoy un poco preocupado por lo que se avecina en los mercados comerciales y tal vez se arregle y cambie. Tal vez la Reserva Federal entre y salve a todos sus amigos en bienes raíces, en bienes raíces comerciales. No sé, eso pasó. No olvidemos que los grandes bancos se rescatan unos a otros. Ellos tampoco quieren bajar. Ahí podría ser una solución. No sé. Me mantendré al margen hasta que se estabilice.

Dave:
Solo para que conste, tuvimos a Brian Burke la semana pasada. Es un espectáculo fantástico si querías comprobarlo. Fue hace apenas una semana. Creo que fue un programa como el 69 o el 70. Y también Kathy hace referencia a una conversación que tuvimos con el director ejecutivo de Fundrise, Ben Miller, para hablar sobre el apalancamiento en bienes raíces comerciales, que es el episodio 65 si quieres ver eso.

Kathy
Esos eran tan buenos.

Dave:
Sí, genial, grandes programas si quieres escuchar eso. Jamil, ¿cuáles son tus pensamientos sobre el spot comercial?

Jamil:
Tuve una idea realmente interesante al tener una conversación con Grant Cardone recientemente, y él está pronosticando una situación catastrófica en el espacio multifamiliar que se avecina a la vuelta de la esquina. Y esta es su predicción, que mucha gente compró algunos activos fantásticos en un financiamiento puente a muy corto plazo porque el mercado estaba muy sobrecalentado y era muy emocionante y la gente entraba y había tantas sindicaciones y tantos compras realizadas, y gran parte de esa deuda va a vencer y nada de eso podrá ser refinanciado.
Entonces, va a haber una implosión increíble, él lo llama el colapso del gran puente y va a haber una gran oportunidad en la inversión multifamiliar, pero no es ahora. Y por eso soy fan de Grants. Observo lo que hace en inversiones multifamiliares.
Yo personalmente, ustedes conocen mi historia con multifamiliares. Cada vez que toco el quemador, me quemo. Y afortunadamente no compré ese activo de 12 millones y medio de dólares que iba a comprar porque estaría aquí ahora mismo llorando porque literalmente habría estado perdiendo millones de dólares. En cambio, me alejé de un depósito de garantía de medio millón de dólares para vivir otro día. Y entonces yo iba a ser una de esas personas. Iba a ser una de esas personas en el puente donde estaba a punto de colapsar. Y creo que habrá muchos inversores que se verán atrapados en esto.

Dave:
Sí, hay mucho de eso. En primer lugar, su historia con esa propiedad ha sido una montaña rusa. Solo como recordatorio, Jamil va a comprar un trato. Tuvo que alejarse de él debido a problemas de financiación y perdió una buena cantidad de dinero en garantía. Pero ahora dices que estás feliz por eso, aunque estoy seguro de que te dolió en ese momento, pero podría haber sido peor si hubieras seguido adelante con el trato.

Jamil:
Oh, hubiera gastado millones y millones y millones de dólares. No hay forma de que me hubiera librado de eso porque, nuevamente, estábamos pagando de más por la situación actual, y habríamos estado invirtiendo dinero en mejoras de capital. Habríamos estado haciendo muchas renovaciones allí. Habríamos estado tratando de aumentar los alquileres, y es posible que no hayamos podido hacerlo. Y luego, cuando llegó el momento de refinanciar, tendremos a todos estos prestamistas mirándonos y diciendo: "Lo siento, esto ya no funciona". Y por lo que habríamos tenido que venir a la mesa con más liquidez, que puede que no hayamos tenido. Y probablemente habríamos terminado devolviendo el activo y perdiendo nuestro pago inicial, perdiendo nuestros gastos de renovación y dejando que otro inversionista entrara y aprovechara la oportunidad.
Y eso es exactamente lo que habría sucedido, y creo que va a haber un montón de oportunidades y un montón de situaciones exactamente como esas que van a surgir en los próximos 12 a 18 meses que la gente va a poder aprovechar. Y como dijo Kathy, dolor o placer, el dolor de alguien va a ser el placer de alguien en esa situación. Me alegro de que no sea yo.

Dave:
Sí, quiero decir, es un buen punto. Independientemente de los bienes raíces comerciales, solo una buena lección sobre reconocer el costo irrecuperable y alejarse de él y el control de daños. Estoy seguro de que le dolió alejarse de eso, pero está limitando su riesgo a la baja y, en realidad, claramente fue el movimiento correcto en este punto. Enrique, ¿y tú? ¿Qué estás pensando sobre el mercado comercial?

Henry:
Sí, hombre, obviamente soy cauteloso con eso. No hago grandes tratos comerciales, no es que no haría el trato comercial correcto, pero siempre he estado en el mismo barco, y esta es solo mi filosofía de inversión en general. Si voy a hacer algo fuera de mi pan y mantequilla normal, mi pan y mantequilla son singles, pequeños multis, buy and hold y flips unifamiliares. Si voy a hacer algo fuera de eso, tiene que ser un jonrón, un trato obvio. Y no he visto muchas de esas oportunidades. En realidad veo lo contrario.
He visto personas que ingresan y pagan enormes cantidades de dinero por estos acuerdos multifamiliares a gran escala, e incluso más específicamente en mi mercado local, hay una tonelada de propiedades multifamiliares de nueva construcción, a gran escala, de clase A. construido. Quiero decir, literalmente, puedes conducir cinco millas y ver cinco lugares diferentes en construcción, y todos son de clase A, todos compiten entre sí.
Y a medida que estas cosas se están completando, conduzco y el estacionamiento simplemente no está lleno. Así que sé que se ha recaudado una tonelada de dinero y se ha invertido en estas propiedades, y creo que habrá oportunidades, tal como dijeron Jamil y Kathy, en el camino de las personas que no pueden obtener financiamiento para esto cuando vencen los préstamos. Pero también veo una oportunidad en el espacio de apartamentos de clase C porque creo que simplemente no se los está mirando tanto, porque lo que veo es que la gente cuando quiere comprar el multifamiliar, quiere comprar la clase A, ellos quieren volcar todo su dinero en la clase A, pero hay una oportunidad fenomenal en la clase B y C, especialmente en los mercados híbridos de los que está hablando, porque no todos en estos mercados híbridos están comprando. Y entonces compraría la oportunidad correcta de clase B, C. Me mantendría alejado de la clase A en mi mercado.

Dave:
Muy bien, bien, genial. Tiendo a estar de acuerdo con ustedes. Voy en contra de una de mis reglas o reglas generales sobre bienes raíces de no tratar de cronometrar el mercado, pero con el mercado comercial, creo que estoy tratando de cronometrar un poco el mercado, creo. Cuando Kathy y yo hablamos con Brian, lo expresó bien. Dijo que se está realizando un ejercicio de fijación de precios, o no recuerdo exactamente cómo lo dijo, Kathy, pero básicamente dijo: "La gente no sabe cómo fijar el precio de los activos multifamiliares en este momento, y ese no es un juego que yo quiero". ser parte de. Voy a esperar hasta que los compradores y vendedores se den cuenta de eso, y como inversionista pasivo, esperaré a ver dónde aterrizan antes de volver a eso”.
También recomiendo, escuche, vea, muestre 721 en el podcast de Bienes Raíces. Acabo de terminar de grabar eso con el CEO de Bigger Pocket, Scott Trench, quien comparte sus pensamientos sobre el mercado inmobiliario comercial. Ideas realmente interesantes allí. Entonces, si desea obtener más información al respecto, consulte 721 en el Real Estate Show.
Está bien, bueno, muchas gracias a todos. Esto fue muy divertido. Si desea volver a leer el informe completo, visite www.bigpockets.com/report. Está lleno de todo tipo de información adicional, antecedentes, contexto, recomendaciones, pensamientos para el próximo año. Si desea invertir en 2023 y aprovechar algunas de las oportunidades y evitar algunos de los riesgos de los que hemos estado hablando en este programa, esperamos que sea un buen lugar para comenzar.
Y, por supuesto, siga escuchando este podcast a lo largo del año donde lo mantendremos actualizado sobre las condiciones del mercado y lo ayudaremos a ajustar su estrategia de inversión en bienes raíces para cumplir con esas condiciones del mercado.
Henry, Kathy Jamil, muchas gracias a todos por estar aquí. Gracias a todos por escuchar y nos vemos la próxima vez para On The Market. On The Market fue creado por mí, Dave Meyer y Kailyn Bennett, producido por Kailyn Bennett, editado por Joel Esparza y ​​Onyx Media, investigación por Pooja Genal y muchas gracias a todo el equipo de Bigger Pockets.
El contenido del programa On The Market son solo opiniones. Todos los oyentes deben verificar de forma independiente puntos de datos, opiniones y estrategias de inversión.