Cómo generar más flujo de efectivo cobrando un alquiler más barato con Coliving

Dave:
Hola a todos. Bienvenido a En El Mercado. Hoy soy su anfitrión Dave Meyer con Henry Washington. ¿Cómo estás?

Henry:
¿Qué pasa, amigo? Feliz de estar aquí, hombre. Me encanta hacer este tipo de shows contigo.

Dave:
Este fue divertido, por eso hoy presentamos a Jay Chang, quien está interesado en la convivencia, que es una estrategia de inversión en bienes raíces que me fascina. Parece algo nuevo y no sabía nada al respecto hasta hace unas dos semanas y realmente quería que alguien nos lo contara. Entonces, ¿qué te pareció la entrevista?

Henry:
Creo que es un concepto realmente genial que, como escucharán en el episodio, creo que va a despegar en algún momento porque el mercado lo exige, pero es muy, muy temprano y hay mucho estigma. Creo que está vinculado a esto en este momento porque solo hay una cosa con la que la gente sabe compararlo: la vida en un dormitorio universitario. Pero cuando miras estas instalaciones y lo que realmente ofrecen, es mucho más genial que eso.

Dave:
Parece realmente bonito. Cuando viniste a Denver para BiggerPockets, ¿te quedaste en ese lugar, el CatBird por casualidad?

Henry:
No, no lo hice

Dave:
Hay un hotel que me recuerda un poco, pero es un modelo realmente genial, con un uso realmente eficiente del espacio. Tendrás noticias de Jay, pero obtienes mucho más alquiler por pie cuadrado que un alquiler normal, los costos de administración de la propiedad son un poco más altos, pero hay algunos aspectos económicos realmente interesantes detrás de esto y estoy totalmente de acuerdo contigo en que quien descubra cómo Hacer esto bien va a hacerlo extremadamente bien. Entonces, creo que esta es una entrevista fascinante y entraremos en eso en un minuto, pero primero quería hablar contigo y pedirte tu opinión sobre algo.

Henry:
UH oh.

Dave:
Sí, sé que para eso estás aquí.

Henry:
[inaudible 00:01:53].

Dave:
Sólo queremos tu opinión. He estado escuchando, al menos en Instagram, de algunas personas que desde principios de año ha habido un repunte en la actividad en el mercado inmobiliario y estamos grabando esto, qué es, el 19 de enero, así que solo la pareja Las primeras semanas del año la gente tiene un repunte y ahora hay algunos datos que sugieren que hay más solicitudes de compra de hipotecas. Entonces, una de las cosas que me encanta considerar como indicador de la demanda en el mercado inmobiliario es que la Asociación de Banqueros Hipotecarios publica este conjunto de datos: ¿cuántas personas solicitaron una hipoteca la semana pasada? Y ha aumentado como un 25% con respecto a octubre y noviembre, lo que normalmente no ocurre en enero, por lo que es considerable. Entonces me preguntaba, como estoy aquí en Amsterdam y solo estoy leyendo hojas de cálculo, ¿qué estás viendo? ¿Es esto real?

Henry:
¿Es real a nivel nacional? Probablemente, y aquí está mi teoría, esto es lo que creo que está sucediendo. Hablamos de esto, hombre, hace un tiempo en On The Market. Lo que creo que estás empezando a ver es llamarlo normalización. Las tasas de interés eran bajas y la gente se acostumbró a ellas y luego durante los últimos seis meses han estado subiendo y subiendo y ahora recientemente se están estabilizando... No diría que se están estabilizando, pero están desacelerando el velocidad a la que aumentan. Y, por lo general, las tasas hipotecarias, a pesar de que la Reserva Federal está aumentando las tasas, las tasas hipotecarias todavía se mantienen en algún lugar, ¿qué, seis y medio, 7%, en algún lugar de ahí?

Dave:
Sí, algunos de los que vi hoy tenían entre seis y seis grados. Están fluctuando mucho en este momento, por lo que realmente depende del día que estés escuchando, pero los seis medios y bajos.

Henry:
Y creo que lo que está sucediendo es que la gente está empezando a comprender que así son ahora las tasas hipotecarias. Están empezando a sacarlo de la mentalidad de esperar que vuelvan a bajar a dos, tres o cuatro y darse cuenta de que probablemente harán lo contrario otra vez y subirán. Entonces, si quiero comprar o necesito comprar, porque no todo el mundo compra sólo porque quiere, a veces tienen que mudarse por trabajo, a veces tienen que expandirse para tener una familia más grande, a veces se reducen porque la gente se están mudando. Están todas estas situaciones de la vida que le dicen a la gente que necesitan mudarse y probablemente simplemente miran y dicen: "Bueno, esto es lo que cuesta la vivienda ahora, así que compraré lo que pueda pagar".

Dave:
Eso tiene mucho sentido. Creo que es una muy buena teoría. Es muy gracioso cómo tu cerebro se ancla en estas ideas como, “Dios mío”, decíamos, “4% al año. Dios mío, eso es una locura, el 4%”. Ahora pensamos: "Sí, seis y medio, es tan bueno". Es muy divertido, pero creo que, sinceramente, es mejor para el mercado inmobiliario a largo plazo tener tipos de interés del cinco por ciento, probablemente, ese es un tipo neutral y no sé si va a suceder, pero ahora mismo parece que ahí es donde nos dirigimos. Existe esta tormenta perfecta para un riesgo de recesión más una inflación más baja, que ejercen presión a la baja sobre las tasas hipotecarias, y si eso es así, creo que el mercado inmobiliario tocará fondo antes de lo que la gente pensaba, y no vamos a ver una crisis tan grande. una caída de precios, eso es si las tasas hipotecarias siguen bajando, lo cual es un gran si, pero creo que hay razones para que el mercado inmobiliario supere las expectativas incluso de hace sólo un par de meses.

Henry:
Antes de COVID, las tasas eran del 6% y la gente no se inmutó.

Dave:
Todavía compré casas.

Henry:
Todavía compré casas.

Dave:
Sin embargo, entonces eran mucho más baratos, por lo que realmente es asequibilidad. La asequibilidad sigue siendo un problema, pero no sé, será muy interesante verlo. Pero de todos modos, es interesante escuchar lo que dijiste. Vi a alguien en Seattle decir que obtuvo más visitas en sus dos jornadas de puertas abiertas a principios de este año que en todo el cuarto trimestre combinado, lo cual es una locura. Entonces, es algo a lo que hay que estar atento. Creo que esto está desafiando mis expectativas en lo que va del año, así que es algo a lo que hay que estar atento, pero me alegra saber tu opinión al respecto. Con eso, tomaremos un breve descanso y luego regresaremos con Jay Chang, quien nos enseñará a todos sobre una nueva estrategia llamada convivencia. Jay Chang, bienvenido a On The Market. Gracias por estar aqui.

Arrendajo:
Buenos días, Dave y Harry. Gracias por tenerme.

Dave:
¿Podría contarle a nuestra audiencia un poco sobre usted y su participación en la inversión inmobiliaria?

Arrendajo:
Sí, por supuesto. En este momento estoy trabajando en Tripalink como director de bienes raíces y he estado trabajando en bienes raíces desde que me gradué, aproximadamente ocho años. Después de graduarme, trabajé dos años en gestión de construcción, trabajando en rascacielos en el centro de Los Ángeles. El edificio se llamó Metropolis y luego funcionó en algunos hoteles de alta gama como el Edition Hotel en West Hollywood. Y después de eso, tenía muchas ganas de dedicarme al desarrollo inmobiliario, así que me uní a CIM Group, estuve allí durante tres años y luego, en 2017, 2018, comencé a escuchar sobre la convivencia, y en realidad no es un concepto nuevo. , pero se estaba volviendo cada vez más popular. Y en ese momento, había grandes operadores de convivencia como Ollie, Starcity y Common. Eso realmente cautivó mi atención, así que hace poco más de un año, me uní a Tripalink para hacer desarrollo inmobiliario y se enfocan principalmente en alojamiento para estudiantes y convivencia. Así que ahí es donde estoy hoy.

Henry:
Hombre, eso es genial. Estuve investigando algunas de las comunidades de convivencia en preparación para esto y, para ser honesto, era un concepto completamente nuevo para mí. Entonces, estoy seguro de que es un concepto nuevo para muchos de los oyentes. ¿Puedes definir la convivencia para nosotros y contarnos un poco qué significa eso realmente?

Arrendajo:
Por supuesto, para decirlo simplemente, algunas personas simplemente dirán que solo tienes compañeros de cuarto, pero es mucho más que eso porque puede diseñarse de una manera que permita la privacidad y tiene a más consumidores en mente. ¿Cómo defino la convivencia? Espacio compartido, área común compartida. Sin embargo, nos enfocamos en tener un baño privado para cada uno de nuestros inquilinos porque ahí es donde los inquilinos generalmente tienen problemas entre sí, por lo que viven juntos y comparten un espacio.

Dave:
Cuando alguien me lo describió, la primera vez que escuché sobre ello fue hace unas semanas, alguien me lo explicó y yo dije: "Oh, tenemos que encontrar un experto para presentar el programa", así que gracias. Por acompañarnos, Jay. Pero básicamente me lo describieron como una residencia universitaria. Suena un poco como si hicieras cosas diferentes como en la universidad. Ninguno de mis dormitorios universitarios tenía baño privado, pero parece que esa es la idea general. Cada uno tiene su propia habitación, tiene su propio espacio, pero hay comodidades compartidas y parece que hay diferentes modelos. Algunos de ellos tal vez tengan su propia cocina y otros cocina compartida, algunos tienen su propio baño, tal vez haya un baño compartido. ¿Es esa una forma razonable de describirlo?

Arrendajo:
Sí, mucha gente lo compara con un dormitorio universitario, pero es mucho, mucho mejor que eso en muchos sentidos. Cuando estaba en UCLA, vivía con otras dos personas en la misma habitación. Son compañeros de cuarto reales, solo tres adultos que viven en una habitación de 200 pies cuadrados. Pero ¿por qué es mejor? Como dijiste, tenemos baño privado y también en nuestros nuevos proyectos en desarrollo, ponemos mucho aislamiento acústico y hay una cerradura electrónica privada en cada habitación. Entonces hay privacidad, mucha privacidad. Es casi como un estudio privado, un apartamento, pero la cocina es compartida. Y mucho de eso también tiene que ver con la zonificación. A veces, la zonificación no permite construir tantas unidades en un edificio. Entonces, construir menos unidades y más dormitorios por unidad es una forma de evitarlo y permitirle construir una mayor densidad.

Henry:
Estoy de acuerdo. Cuando escuché la convivencia, cuando comencé a investigar esto, lo que se me quedó en la cabeza también fue un dormitorio universitario, pero luego, cuando comencé a mirar algunas de las propiedades que ustedes están construyendo o con las que están asociados, un dormitorio universitario es lo último que me vino a la mente cuando comencé a ver lo hermosas que son estas cosas. Entonces, ¿cuáles son algunos de los mitos en torno a la convivencia o los estigmas en torno a la convivencia y, luego, cómo se disipan esos mitos? ¿Cuáles son los beneficios o cosas que las personas obtienen de la convivencia en la forma en que ustedes lo hacen versus lo que tal vez la gente esté pensando en sus mentes?

Arrendajo:
Lo más probable es que la cocina esté sucia, el suelo viejo, pero todos son proyectos nuevos, edificios nuevos. Hemos estado de gira con muchos... A veces los bancos vienen a ver nuestros trabajos y dicen: "Vaya, no puedo creer que esto es lo que viven los estudiantes universitarios hoy en día". Y es una cocina completamente nueva. Les proporcionamos un juego de cocina, utensilios de cocina cuando se mudan por primera vez y el área común está limpia. Tenemos un nuevo proyecto aquí que es un poco más denso, así que lo limpiamos todos los días.
Limpiamos la zona principal. La cocina está impecablemente limpia. Por supuesto, eso no es para todas las propiedades, depende. Algunas propiedades simplemente se limpian dos o tres veces por semana y luego, en términos de comodidades allí, brindamos comodidades para nuestras comunidades. Entonces, estamos construyendo áreas que están cerca de la escuela, cerca de la estación de metro, por lo que están muy convenientemente ubicadas entre sí. Y cuando hacemos eso, no pensamos en cada edificio como un edificio independiente. Construimos comunidades… Lo siento, comunidades, pero también comodidades, como una sala de estudio, una sala de juegos que tiene una mesa de billar y una mesa de ping pong. A veces organizamos eventos, tenemos sala de yoga, cosas así para que la gente se reúna.

Henry:
Cuando miro esto, lo miro desde dos lentes. Es la lente de quién va a vivir en este espacio y cuáles son sus expectativas, ¿qué obtienen? Y luego también lo miro desde la perspectiva de un inversor, que es como, ¿qué les voy a ofrecer? Y entonces, ¿qué significa eso para mí en términos de gastos? Entonces, cuando miras una comunidad como esta y ofreces esta convivencia, generalmente significa que estás brindando estas comodidades. Entonces, parece que usted proporciona servicios de limpieza con frecuencia, parece que estos lugares normalmente vienen amueblados, ¿es cierto?

Arrendajo:
Eso es cierto. No todos los operadores hacen eso, pero nosotros sí.

Henry:
Entonces, desde la perspectiva del inquilino, es genial poder pensar en eso, pero como inversionista, parece que esto probablemente conlleva muchos más gastos, y luego compensas esos gastos por densidad, construyendo esencialmente más unidades porque Solo estás alquilando habitaciones. ¿Estoy en el camino correcto?

Arrendajo:
Gracias por resumirnos eso. Entonces, como inquilino, el principal beneficio que no hemos tocado es obviamente el alquiler. En Los Ángeles en este momento, si vivieras en el nuevo estudio en un lugar decente que esté construido, al menos 2,000 al mes por un estudio de 450 pies cuadrados, estarías pagando básicamente un mínimo de $ 4 por pie. Eso es ridículo. ¿Cuál es el salario inicial para un graduado universitario? No puedes permitirte eso, y ahora mismo, en 2022, el 40% de los inquilinos gastan más del 35% de sus ingresos en alquiler. Y por la forma en que evoluciona la economía y cómo la tecnología mejora cada vez más, gran parte de la clase media está siendo desplazada y será cada vez más inasequible. Nadie va a comprar una casa a menos que tus padres puedan ayudar. Por eso la convivencia es una opción tan popular.
Y también está muy convenientemente ubicado en buenas ubicaciones. No lo vamos a poner en medio de un suburbio. Lo colocamos al lado de tiendas de comestibles, de una bonita tienda de comestibles, como Erewhon o Whole Foods, o lo colocamos al lado de una estación de metro o incluso de un hospital para trabajadores hospitalarios. Por lo tanto, hay toneladas de oportunidades y, con respecto a los inversores, todo se reduce al resultado final. Por supuesto, son gastos más altos, pero en última instancia debido a la densidad, aunque cada persona paga menos en alquiler, el precio por metro cuadrado de alquiler que puede obtener en cada propiedad es mucho más alto. Entonces, si obtienes $4 por pie en el estudio, probablemente puedas obtener hasta $5 por pie, lo que es una diferencia del 25%.

Dave:
Eso es bastante impresionante. ¿Y qué pasa por el lado del inquilino? ¿Puedes cuantificar los ahorros para el inquilino promedio? ¿Cuánto ahorran viviendo en un acuerdo de convivencia en lugar de en un estudio, por ejemplo?

Arrendajo:
Al menos 30%.

Dave:
Wow.

Henry:
Bastante sustancial.

Dave:
Eso es increíble. ¿Y los arrendamientos son los mismos? ¿Está firmando contratos de arrendamiento por un año o son diferentes en algún aspecto?

Arrendajo:
Eso depende. La mayoría de las veces firmamos un contrato de arrendamiento por un año, pero conozco algunas propiedades que preferimos un arrendamiento a corto plazo, como tres meses, seis meses. Sé que Common hace tres meses, pero cuando haces un contrato de arrendamiento de tres meses, aumentarán el precio en un 20, 30% más porque simplemente hay mayor rotación y vacantes.

Dave:
De hecho, esa iba a ser mi siguiente pregunta sobre la rotación y las vacantes. ¿Considera que la gente trata esto como una opción a corto plazo hasta que puedan encontrar una solución de vivienda más convencional o cuál es la tasa de renovación de su contrato de convivencia?

Arrendajo:
La mayor parte de nuestra propiedad está en viviendas para estudiantes, por lo que la tasa de renovación es inferior al 50%, pero eso se debe a que la mayoría de las personas se gradúan de la escuela y muchos de ellos tienen una maestría. Enseñan aquí durante un año. También tenemos muchos estudiantes internacionales que vienen aquí. De hecho, tenemos un equipo de marketing en China para comercializar eso, pero para responder a su pregunta, seguramente la convivencia es más atractiva para los jóvenes profesionales y los estudiantes que estuvieron aquí solo por un par de años. Digamos que te mudas a una nueva ciudad y no conoces a nadie. Es una manera realmente excelente de conectarse.
Entonces, obviamente no queremos que los inquilinos se vayan y también entendemos que no todos quieren compartir la cocina indefinidamente. Muchas de nuestras propiedades que estamos desarrollando en este momento tienen una combinación de convivencia y estudios de un dormitorio. Personalmente, no viviría con otras cinco personas, aunque soy muy partidario de la convivencia. Si me mudara a una nueva ciudad, lo haría, pero creo que todos podemos estar de acuerdo en que, primero, todos necesitan un lugar para vivir y, segundo, todos quieren una comunidad. Entonces, aunque se mude de una suite de convivencia, vaya a un estudio o un dormitorio, aún podrá disfrutar de las comodidades y la comunidad de la que alguna vez formó parte.

Dave:
Te gradúas de la convivencia y simplemente subes un piso a un departamento más lindo.

Arrendajo:
Es cierto que

Dave:
Entonces, para mí, definitivamente puedo ver el atractivo que tiene desde el punto de vista del inquilino. Honestamente, para ahorrar un 30% en el alquiler, compartir una cocina no parece una gran concesión. Mi gran pregunta es, ¿qué tan difícil es para usted la administración de la propiedad en algo como esto?

Arrendajo:
Es difícil, muy difícil. Sin embargo, contratamos a un administrador residente, en realidad no contratamos, le daremos algunos descuentos y simplemente nos ayudará... La mayoría de los problemas están relacionados tal vez con algunos conflictos de limpieza o con compañeros de cuarto. Entonces, les damos un descuento en el alquiler y luego simplemente nos ayudamos a mitigar los problemas, pero para ser honesto, si tiene un mayor aislamiento acústico, agregamos canales resistentes entre las paredes. Por lo general, no se hace eso en esto a menos que sea como un estudio, en un apartamento, por lo que es mejor insonorizarlo. Si un área de servicios está limpia, realmente no hay tanto problema. Y además, tienes tu baño privado, mantienes tu baño tan limpio como quieras.

Henry:
El baño privado tiene que ser la gran ventaja para mantener... Solíamos llamarlos... En el mundo empresarial, los llamamos problemas de personas. Los baños privados tienen que ser de gran ayuda para mantener los problemas con las personas al mínimo, y luego, si estás limpiando profesionalmente las áreas comunes y las cocinas, porque todos los problemas que tuve con mis compañeros de cuarto generalmente se debían a que alguien dejaba sus platos sucios en el fregadero.

Dave:
¿Tiene alguna idea sobre cuál es el costo adicional de la administración de la propiedad? No sé si empleas a tu equipo a tiempo completo o lo subcontratas.

Arrendajo:
Lo hacemos internamente. Realmente no cobramos más que la administración promedio de una propiedad. De hecho, somos más baratos que Greystar e intentamos automatizar muchos de los problemas. En realidad, AAA tiene una rama tecnológica que trabaja en mucha automatización y estamos construyendo una tecnología. Entonces, AAA tiene tres funciones principales. La primera función es la rama tecnológica que mencioné, y luego la segunda rama es la administración de propiedades. Gestionamos todas las propiedades que construimos y gestionamos para otros, para grandes desarrolladores como Jamison y Wiseman. Entonces, creo que 2,000 unidades en K-Town que estamos administrando para otras personas. Y luego el tercer brazo es lo que hago. Hacemos desarrollo inmobiliario, por lo que a veces colaboramos con otros desarrolladores, pero la mayoría de las veces somos propietarios absolutos, y luego nos ocupamos de los derechos de diseño, los permisos y luego la construcción, y luego alquilamos. A veces salimos.

Henry:
Hablamos un poco sobre, obviamente, habrá una mayor rotación si vas a tener una base de estudiantes. Entonces, cuando los suscribes, si vas a construir una nueva propiedad, ¿los suscribes? ¿Qué porcentaje de vacancia estás suscribiendo? ¿Qué espera que hagan de manera consistente desde una perspectiva de vacantes?

Arrendajo:
Nuestra tasa de desocupación cerca de la USC es bastante baja. Es alrededor del 2%.

Henry:
Oh wow.

Dave:
Bueno.

Henry:
Eso es una locura.

Arrendajo:
Definitivamente hay rotación, pero mucha gente se presenta cada año y lo alquilamos.

Dave:
Guau. ¿Qué pasa con los costos de mantenimiento? En mi opinión, sigo pensando que este modelo de negocio es una combinación entre propiedades de alquiler y alquileres a corto plazo porque tienes el elemento de limpieza de los alquileres a corto plazo, tienes el mobiliario, al menos para ti como operador, no otra vez, como Jay. Dicho esto, no todos los operadores de convivencia hacen esto, pero usted ha proporcionado piezas. Y según mi experiencia en alquileres a corto plazo, estos lugares se acostumbran bastante. Hay mucha necesidad de reemplazar equipos y muebles. ¿Ves eso también en la convivencia?

Arrendajo:
Si, seguro. Definitivamente hay un mayor costo de mantenimiento. Tiene un costo. Nuestros gastos también son, diría yo, un 10% más altos que los de un apartamento tradicional promedio debido a la reparación, el mantenimiento y también la limpieza, y también incluimos los servicios públicos como parte de nuestros gastos. Así que puedes simplemente venir con el equipaje y mudarte a un apartamento de nueva construcción por un 30% menos que el estudio.

Dave:
Wow.

Arrendajo:
Y luego, en términos de reemplazo, comenzamos a utilizar materiales de mayor calidad, por lo que son más duraderos. Algunos de ellos son de calidad comercial, mejor pintura, pintura más duradera, todo eso. Una cosa que es difícil cuando administras una propiedad de convivencia es que te resulta difícil realizar el mantenimiento. Cuando haces un estudio, alguien se muda, es fácil para ti entrar y repintar todo o hacer toda la limpieza, pero en la convivencia, hay otros residentes allí. Por lo tanto, es mejor utilizar un material de mejor calidad, para que no sea necesario realizar un mantenimiento extenso con frecuencia.

Henry:
Por lo tanto, está presupuestando eso al principio de sus costos de adquisición porque tendrá que construirlo con materiales de mayor calidad. ¿Cómo funciona? O dicho de otra manera, ¿puedes tomar algo existente y convertirlo en convivencia, o normalmente solo haces una nueva construcción y lo diseñas para convivencia desde cero?

Arrendajo:
En algunos lugares es posible, pero la distribución en un apartamento antiguo es realmente difícil de hacer. Si se cambiara la oficina, creo que definitivamente hay espacio para hacerlo. La oficina, es un gran espacio abierto, pero si estás convirtiendo un apartamento antiguo, probablemente tengan dos dormitorios más grandes, a veces tienen más de 1,000 pies cuadrados por dormitorio. Para una habitación de dos habitaciones, probablemente puedas pasarla por una de tres habitaciones, pero solo estás agregando una habitación adicional. Y también le resulta muy difícil agregar tuberías. No se puede añadir un baño privado sin un coste importante, por lo que realmente no merece la pena. Y también, según lo vemos, queremos que sea compacto, pero tampoco demasiado compacto. Para una habitación de tres habitaciones, tratamos de mantener alrededor de 900 pies cuadrados, por lo que son como 300 pies cuadrados por habitación. Cuando decimos 300 pies cuadrados, eso incluye el área común, el pasillo y los dormitorios, toda la unidad.

Dave:
Jay, parece que no haces esto, pero ¿has visto algún operador que haga esto con viviendas unifamiliares? Supongo que eso se llama más-

Arrendajo:
Sí, bungalow.

Dave:
Supongo que eso se llama más bien alquiler por habitación. Entonces, ¿cuál es su modelo?

Arrendajo:
Su modelo es encontrar el propietario de una casa unifamiliar y luego arrendarla y alquilarla. Sé que también consiguieron financiación y empezaron a comprar muchas casas unifamiliares. Lo he mirado, más o menos lo hice. Estaba interesado en ver cuánto dinero ganan realmente por casa unifamiliar y realicé una evaluación rápida. Simplemente no creo que puedan ganar mucho dinero con una casa unifamiliar porque el mantenimiento es muy alto y no se puede escalar. Cada ubicación tiene cinco o seis habitaciones como máximo, pero para nosotros, cada ubicación puede tener entre 40 y 100 habitaciones más. Por lo tanto, es más difícil hacerlo de manera efectiva con una casa unifamiliar.

Henry:
Puedo ver que esto tiene sentido en mercados que son caros y tienen una alta densidad universitaria, como Los Ángeles, Nueva York y estas ciudades importantes. ¿En qué otras áreas crees que este modelo encaja o tiene sentido?

Arrendajo:
Lo has acertado. Exactamente lo que dijiste, para ser honesto, la convivencia solo tendrá sentido en el mercado inasequible, en un mercado clave como Nueva York, Los Ángeles o San Francisco. San Francisco no es realmente un gran mercado en este momento, pero antes de COVID habría sido un mercado excelente. Sin embargo, yo diría que, como desarrollador de apartamentos tradicional, muchas de las métricas que analizan son la relación entre ingresos y alquiler. Por lo tanto, quieren que los inquilinos obviamente puedan pagar un alquiler más alto. Entonces, quieren que el alquiler no sea demasiado alto para poder pagarlo, pero para nosotros es diferente. De hecho, lo vemos al revés. Nos fijamos en áreas que son inasequibles. Es un mercado objetivo diferente.

Dave:
Entonces, si las personas quisieran hacer ese cálculo por sí mismas e identificar un mercado donde pudieran considerar la convivencia, ¿cómo se hace ese cálculo? ¿Qué métricas utilizas? ¿Tiene algún consejo para nuestros oyentes sobre cómo pueden hacerlo?

Arrendajo:
Sí, en un mercado asequible, normalmente la relación entre ingresos y alquiler es al menos 3 veces mayor. Entonces, si gana 100,000 al año, su alquiler al año será de aproximadamente 30,000. Entonces, si la relación entre ingresos y alquiler es inferior a 2.5, entonces es una señal de que no es asequible y están gastando más del 30% de sus ingresos en alquiler. Pero en 2020... En realidad, dije antes sobre la asequibilidad, el 23% de los inquilinos ahora gastan el 50% o más de sus ingresos en alquiler.

Dave:
Eso es una locura, guau.

Arrendajo:
23%. Una cuarta parte de nosotros lo gastamos todo en alquiler.

Henry:
Entonces, si alguien, digamos desde la perspectiva de un inversor, escucha esto y va, esto podría ser algo en lo que me interese invertir, aprender sobre qué opciones hay para las personas. ¿Hay fondos en los que puedan invertir o hay empresas con las que puedan hablar que estén haciendo este tipo de cosas? ¿Cómo se puede entrar en este espacio desde la perspectiva de un inversor?

Arrendajo:
No se puede invertir en un REIT. El par de desafíos en la convivencia en este momento es que no se considera grado de inversión porque es un nuevo tipo de propiedad y no es grado de inversión porque no se puede volver a empaquetar un préstamo y venderlo a Fannie Mae para un préstamo de agencia. Por eso es más difícil conseguir financiación. Tuvimos que trabajar con bancos locales más pequeños. Entonces tu pregunta fue, ¿cómo pueden invertir? Por lo tanto, no pueden invertir realmente en un REIT público, pero si son desarrolladores o están interesados ​​en invertir, pueden comunicarse con algunos desarrolladores de convivencia como Tripalink. De hecho, tenemos un portal para inversores. Realmente no sé de qué otra manera podrías invertir en co-living. Otra forma de hacerlo es que algunas personas compran su propia casa y básicamente se trata de piratear la casa y la alquilan a pequeña escala.

Dave:
Lo llaman alquiler por habitación o simplemente piratear una casa unifamiliar. Definitivamente puedes hacer algo así porque he leído algunas cosas sobre el alquiler por habitación donde obtienes una prima similar en el alquiler por pie cuadrado o por habitación, un aumento del 20%, 25% en el alquiler al hacerlo con el correspondiente dolor de cabeza en propiedad administrativa.

Arrendajo:
Honestamente, tiene sentido económicamente, pero ¿realmente vale la pena tener otros cinco compañeros de cuarto contigo y luego tener que limpiar el área común? No lo sé, depende.

Henry:
Depende de cuánto sea el alquiler.

Dave:
Solo recuerdo las casas en las que viví con amigos en la universidad y parece que era divertido en ese entonces, pero hombre, el administrador de la propiedad debe habernos odiado. Jay, ¿hay sindicaciones disponibles? Si es un inversor acreditado, ¿existen proyectos de desarrollo en los que los inversores podrían invertir pasivamente en convivencia?

Arrendajo:
Sí, creo que no hay muchos desarrolladores de convivencia, pero si vas a eventos de networking, es posible que puedas conocer a algunos. Hacemos algunas sindicaciones. Conocemos a algunos otros pequeños desarrolladores en el área que también realizan distribución.

Dave:
Muy bien, genial. Bueno, Jay, muchas gracias por estar aquí. Realmente apreciamos que compartas esto. He aprendido mucho. Creo que esto es súper convincente. Quiero aprender cómo... Si hay distribuciones disponibles, o tal vez Henry y yo vamos a participar en la primera, pero esto ha sido muy útil. Creo que es una idea genial que claramente habrá demanda para esto. Esa parte me parece tan obvia que me parece un lugar genial para vivir por mucho menos de lo que pagarías en otro lugar. Así que, bien por ti por estar en esta industria tan genial. ¿Hay algún lugar donde las personas puedan conectarse con usted si quieren aprender más sobre esto?

Arrendajo:
Gracias por tenerme. Puedes contactarme en BiggerPockets. Soy Jay Chang, y también puedes enviarme un mensaje en LinkedIn. BiggerPockets tendrá la mayoría de los enlaces que necesitarías para contactarme directamente.

Dave:
Me encanta, simplemente estás enviando gente a BiggerPockets. Quizás sea la primera vez que tenemos esto, pero como empleados de BiggerPockets, realmente lo apreciamos.

Arrendajo:
No hay problema.

Dave:
Gracias hombre. Muchas gracias a Jay por acompañarnos. Henry, ¿qué te pareció?

Henry:
Hombre, es un espacio bastante singular, y creo que la demanda de este tipo de vida en esos mercados caros simplemente aumentará. Es como si las condiciones del mercado en este momento dijeran que esto es algo que la gente necesita. Las tasas de interés son más altas, la inflación es una locura. Y entonces, a la gente no solo le está costando mucho alquilar en estos lugares, sino también los comestibles, así que si pueden ahorrar un 30% y tienen que compartir una cocina, creo que la gente estaría dispuesta a sacrificar eso.

Dave:
Totalmente, siento que habrá una gran demanda de esto. Primero, ahorrar un 30% en el alquiler es enorme. Hablamos con la gente todo el tiempo, estoy seguro de que, si desea dedicarse al sector inmobiliario, con un pago inicial bajo, ¿cuál es la mejor manera de hacerlo? O piratea tu casa o reduce tus gastos de manutención. Esta es una excelente manera de reducir sus gastos de manutención. Entonces, cuando entré en este programa, pensé: "Hombre, esto va a ser interesante para los inversores", y lo es, pero también para invertirlo, pero creo que también es interesante para los aspirantes a inversores considerar vivir en uno de estas cosas porque probablemente ahorrará algo de dinero y luego invertirá en bienes raíces. Pero también creo que el elemento de tener... Creo que tú también has hecho esto, me mudé a algunas ciudades nuevas en mi vida donde no conozco a mucha gente, creo que el elemento comunitario es algo genial. Me recuerda al ambiente de un albergue, ¿verdad?

Henry:
Pero preciosa.

Dave:
Son muy bonitos, pero son más abiertos. Es como ir a un área común, pasar el rato, tomar una cerveza, hacer así, y está en un lugar súper lindo. Así que me imagino que será muy popular.

Henry:
Seamos realistas, de todos modos no quiero limpiar mi cocina.

Dave:
No.

Henry:
Entonces, si puedo usar una cocina, alguien más la va a limpiar y puedo bajar y tomar una cerveza con todos mis vecinos [inaudible 00:35:18]-

Dave:
Eso es tan [inaudible 00:35:18]. ¿Cuál es el lugar más extraño o peor donde viviste?

Henry:
Dios mío, el primer dormitorio en el que viví fue probablemente el lugar más extraño en el que viví porque era como si un Motel 6 de mala calidad fuera un dormitorio, y tuviéramos este espacio compartido, y se suponía que debía estar amueblado. , pero en realidad era solo un futón como sofá y luego un mueble para televisión sin televisión encima y una alfombra peluda.

Dave:
Ooh genial.

Henry:
Y luego tenía un dormitorio con literas en el que tenía un compañero de cuarto. Así que eso fue...

Dave:
Oh Dios, eso no suena tan...

Henry:
No es mi lugar favorito para vivir.

Dave:
Compré mi primera casa con tres socios, pero uno de los socios y yo éramos compañeros de cuarto en ese momento, e íbamos a remodelarla, ese era nuestro plan, nos íbamos a mudar. Pero luego Denver comenzó a hacerlo. bueno, y pensamos: "Hombre, podríamos obtener mucho más por el alquiler de lo que pagaríamos en nuestros propios alquileres", así que pensamos: "¿Por qué hackearíamos la casa?" Y su abuela acababa de fallecer y vivía en una comunidad de jubilados y el mercado seguía cayendo como loco y su madre decía: “Ustedes simplemente paguen los servicios públicos, cuiden la casa. Puedes vivir allí”, pero era como una comunidad de 55 años o más, así que no podíamos decírselo a nadie. Así que nos mudamos en medio de la noche y simplemente vivimos en esta casa. Pensamos: “Serán seis meses”, pero era gratis, así que terminamos viviendo allí durante tres años. Y yo vivía en el sótano, así que viví en el sótano de su abuela muerta en una comunidad de jubilados durante tres años.

Henry:
¿Acabas de ir al salón comunitario y destrozar a los ancianos jugando al ping pong, aplastándolos en el ping pong con pensión completa?

Dave:
Si, exacto. No existía un área comunitaria. Supongo que hubo un poco, pero nunca fuimos, pero estábamos como... A la gente le encantó, de hecho. Entonces simplemente cargábamos sus cajas y éramos los jóvenes que podían recoger cosas. Simplemente lo hicimos, y cada vez más tarde estábamos lanzando furiosos allí. Tenían un bonito espacio exterior y allí organizábamos grandes fiestas.

Henry:
¿Vinieron tus vecinos?

Dave:
Nos saludaban, pero desafortunadamente nunca los conseguimos entrar, pero ese era un lugar extraño para vivir. En pocas palabras, probablemente hubiera preferido vivir en uno de estos espacios de convivencia.

Henry:
No lo sé, parece que fue bastante impresionante.

Dave:
Fue divertido recordarlo. A veces pensaba: "¿Qué diablos estoy haciendo con mi vida?" Pero ahorró mucho dinero. De todos modos, ahora he perdido todo el hilo de mis pensamientos, así que salgamos de aquí. Gracias por estar aquí, hombre, y gracias a todos por escuchar. Ojalá esto te resulte interesante. Creo que va a ser una gran tendencia. Supongo que eso es lo último, es que me decepcionó un poco que no haya una manera fácil de invertir en él en este momento, parece que si eres un inversor normal y no un desarrollador.

Henry:
Pero, por lo general, aquí es cuando se deben buscar esas oportunidades porque alguien va a llegar temprano para encontrar una manera de ponerlas a disposición del público para invertir. Por lo tanto, trataría de ser el primero en adoptar porque la demanda es va a estar allí.

Dave:
Totalmente, es como si cada vez que hacemos uno de estos programas, como este, y particularmente el de casas impresas en 3D, no sea fácil, pero quien se dé cuenta de esto va a hacer una matanza con ello. Entonces, si estás interesado, sigue a Jay, sigue a algunos de los otros operadores. Tal vez puedas aprender de ellos o participar, pero esperamos que te haya resultado útil. Siempre intentamos ofrecerle este tipo de nuevas estrategias de inversión que son de vanguardia porque eso es lo que hacemos. Por lo tanto, nos encantaría saber si este tipo de episodios le resultan útiles. Entonces, si tienes alguna idea sobre este tipo de episodio, contáctame en Instagram donde estoy en thedatadeli o Henry, tú estás en thehenrywashington, ¿verdad?

Henry:
Eso es correcto.

Dave:
Muy bien, déjanos saber lo que piensas. Muchas gracias por escuchar. Nos vemos el lunes en otro episodio de On The Market.
On The Market fue creado por mí, Dave Meyer y Caitlin Bennett, producido por Caitlin Bennett, editado por Joel Esparza y ​​Onyx Media, investigado por Pooja Jindal y un gran agradecimiento a todo el equipo de BiggerPockets. El contenido del programa On The Market son sólo opiniones. Todos los oyentes deben verificar de forma independiente los datos, las opiniones y las estrategias de inversión.