Con titulares apocalípticos y la confianza del consumidor rezagada, ¿cómo debería procederse en 2024? ¡Es hora de recibir el consejo de DOS economistas experimentados! Bolsillos más grandes david meyer habla con ZILLOW Orfeo Divounguy y REDFIN chen zhao para desmitificar los últimos indicadores económicos de EE. UU. y brindarle estrategias para prosperar en el mercado inmobiliario de este año.
entraremos en precios de la vivienda, el entrante “corrección de asequibilidad”, pronósticos de tasas hipotecariasy por qué el próximo año podría ser significativamente mejor para los compradores. Pero eso no es todo. Tanto Chen como Orphe comparten su perspectivas para la economía 2024, el estado de la consumidor americano, y qué podría pasar como préstamos estudiantiles se recuperan, la morosidad en las tarjetas de crédito aumenta y las reservas de efectivo se agotan.
Finalmente, terminaremos con la lista de Chen y Orphe de Mercados inmobiliarios a seguir y del áreas costosas que pueden experimentar un auge revitalizado pospandemia. Si quiere saber qué esperar, dónde invertir y si el mercado inmobiliario caliente volverá in 2024, ¡quedarse!
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Dave:
Hola a todos y bienvenidos a BiggerPockets Network y feliz año nuevo. Si es como yo, entrará en 2024 entusiasmado con el mercado inmobiliario y la inversión inmobiliaria, pero probablemente también tenga muchas preguntas. El año pasado, tanto en términos de macroeconomía como de mercados inmobiliarios, el desempeño ha sido un poco altibajo, ha sido un poco confuso, por lo que, aunque hay muchas oportunidades en 2024, también hay muchas muchas preguntas que siguen sin respuesta. Por eso, hoy tenemos un episodio muy especial para ayudar a responder algunas de esas preguntas. Voy a traer a dos economistas de renombre para discutir el estado de la economía y el mercado inmobiliario. Haremos predicciones sobre 2024, brindaremos todas las estadísticas y todo el contexto que necesita para sentirse seguro al construir su cartera.
Y eso es cierto tanto si está intentando comprar su primera propiedad en 2024 como si está intentando ampliar una cartera ya existente. Entonces, hoy, nuestros dos invitados son Chen Zhao, economista senior de Redfin y Orphe Divounguy, economista senior de Zillow. Y vamos a abordar todos los temas que probablemente tengas en mente. Hablaremos de cosas como inflación, precios de la vivienda y, por supuesto, hablaremos de tasas hipotecarias. Todo el mundo siempre quiere hablar de eso. Entonces, al final de este episodio, comprenderán muy bien cuál es nuestra situación actual con respecto a la economía y el mercado inmobiliario y hacia dónde probablemente se dirigirán en el transcurso del próximo año. Entonces, sin más preámbulos, traigamos a Chen Zhao de Redfin y Orphe Divounguy de Zillow.
Chen Zhao y Orphe Divounguy, bienvenidos a nuestra primera mesa redonda sobre economía en el podcast BiggerPockets. Estamos muy emocionados de tenerlos a ustedes y su amplia experiencia en la industria con nosotros hoy aquí porque tengo muchas preguntas y supongo que nuestra audiencia también las tiene sobre el clima macroeconómico de 2024 y el mercado inmobiliario. Hoy en el programa, comenzaremos con la macroeconomía y luego seremos un poco más específicos en el mercado inmobiliario, cosas que probablemente les interesen a todos los que escuchen este programa. Pero comencemos con el economía en el sentido más amplio. Entonces, Chen, dime ¿qué crees que sucederá con el PIB el próximo año?
Chen:
Todas las señales apuntan a un crecimiento económico ligeramente más lento, que completará el cuarto trimestre y entrará en 4. Así que el PIB ahora tiene un cuarto trimestre de alrededor del 2024%. La Reserva Federal proyecta que en 4 veremos un crecimiento del PIB de alrededor del 1.2%. Todo esto es una especie de crecimiento económico sólido, pero definitivamente es más lento de lo que hemos visto, que era en cierto modo el objetivo, lo que la Reserva Federal estaba tratando de lograr. Dicho esto, creo que todavía hay una buena cantidad de incertidumbre de cara a 2024. La Fed está dando un giro en este momento, por lo que, especialmente después de esa reunión de diciembre, realmente vimos a la Fed decir: "Probablemente alcanzamos su punto máximo y ahora, Estamos mirando para ver cómo se ve el camino hacia abajo”. Y siempre hay que recordar que la Reserva Federal es como conducir este coche, pero no tiene control total sobre él. Es como cuando juegas un videojuego y te preguntas: “¿Este volante realmente funciona? No estoy realmente seguro."
Pero la Reserva Federal controla muy bien las tasas de corto plazo, pero tiene mucho menos control sobre las tasas de largo plazo. Y eso es especialmente importante si está pensando en vivienda como lo hacemos los que estamos aquí. Y vimos que el otoño pasado, cuando las tasas a largo plazo, a 10 años, subieron hasta el 5%, las tasas hipotecarias se dispararon hasta el 8%. La Reserva Federal no hizo nada diferente. Powell nunca salió a decir nada, eso simplemente sucedió y sorprendió a la Reserva Federal. Y creo que probablemente supongo que después de la reunión de la Reserva Federal de diciembre, cuando Powell salió y dio una conferencia de prensa bastante moderada, probablemente siempre estuvo un poco sorprendido por el alcance de la reacción del mercado. No estoy en la cabeza de Powell, pero eso es lo que supongo. Todo esto sólo para decir que la Reserva Federal sigue siendo el único juego disponible, pero la Reserva Federal no tiene un control perfecto sobre lo que está sucediendo, y eso hace que sea realmente difícil pensar en 2024. Así que, aunque pensemos que Probablemente vamos a tener un crecimiento económico bastante sólido, debemos ser conscientes de que hay mucho riesgo.
Orfeo:
Chen, estoy totalmente de acuerdo. Quiero decir, la forma en que me gustaría pensar en esto es que me gusta pensar en vientos en contra versus vientos a favor. Y entonces, sentarme, cuando piensas en tu propio pronóstico, sentarte y resaltar cuáles son los vientos en contra y cuáles son los vientos de cola y tratar de estimar, llegar a cuáles dominarán al otro, es como pienso sobre lo que está sucediendo. pasando. Entonces sabemos, por ejemplo, que se acerca un año electoral. Sabemos que en la mayoría de los años electorales, especialmente cuando las elecciones son muy disputadas y el país está algo polarizado, el Congreso está polarizado, entonces hay mucha más incertidumbre política. Y siempre digo que cuando la gente no está segura sobre el futuro, se sientan sobre sus billeteras, se relajan, esperan, hacen una pausa, no salen a comprar un auto nuevo. Y, por lo general, eso es desinflacionario y podría provocar una desaceleración de la actividad económica. Y eso será un obstáculo para la economía estadounidense de cara a 2024.
Chen:
Sí. E incluso yendo un paso más allá, Orphe, creo que su marco es perfecto: cuando hay tanta incertidumbre, a los consumidores les resulta difícil planificar lo que van a hacer. Es muy difícil para las empresas planificar lo que van a hacer porque no saben cuándo se acerca el año electoral, quién ganará, quién estará a cargo, quién establecerá las reglas, ¿Cuáles son las políticas y regulaciones a las que me enfrentaré dentro de un año, dos o tres años? Y eso hace que sea muy difícil para las empresas decir: "Bueno, ahora voy a invertir en X, Y o Z". Y eso tiende a ser un poco un lastre para la economía.
Orfeo:
Podríamos añadir a esto, ¿verdad? Siendo un poco más específicos, tenemos los recortes de impuestos de Trump a punto de expirar. Probablemente no habrá un cambio en términos de gasto gubernamental durante el próximo año, pero sí potencialmente más ingresos provenientes de los recortes de impuestos que expiran. Y entonces tal vez menos endeudamiento. Y eso, por supuesto, tiene un impacto en los rendimientos y las tasas hipotecarias.
Dave:
Un poco más adelante conoceremos los detalles de lo que Chen y Orphe ven en su pronóstico para el mercado inmobiliario, y le tomaremos el pulso al consumidor estadounidense promedio justo después de la pausa. Bienvenidos de nuevo a todos. Estamos aquí con economistas senior de Redfin y Zillow, Chen Zhao y Orphe Divounguy, hablando sobre sus predicciones para 2024. Usted ha hablado un poco sobre los vientos en contra, una especie de clima macroeconómico, la Reserva Federal. Tengo curiosidad por conocer su opinión sobre el estado del estadounidense promedio, del hogar o del consumidor estadounidense promedio, porque si observa estos datos macroeconómicos amplios, verá que el PIB es bastante sólido, verá muchos indicadores positivos, pero en muchos aspectos más niveles micro y niveles de finanzas personales, y también anecdóticamente, escuchas que la gente está luchando, hemos visto comenzar los pagos de préstamos estudiantiles, Chen, ¿cómo describirías el estado del consumidor estadounidense promedio en este momento?
Chen:
Creo que lo que vimos fue que al salir de la pandemia, el gobierno simplemente canalizó tanto dinero hacia la economía que al consumidor le estaba yendo muy bien y de una manera sin precedentes. Y lo que hemos visto y los datos más claros que teníamos al respecto fue cuánto exceso de ahorros tenían las personas en sus cuentas bancarias después de la pandemia, al igual que el efectivo real que tuvieron que gastar. Y lo que hemos visto ahora es que, bueno, ese exceso de efectivo en su mayor parte se ha ido en este momento. Entonces vemos datos de JP Morgan, del Bank of America, que pueden mirar las cuentas bancarias de las personas y podemos ver que en este momento prácticamente ya no existen. Y luego también estamos viendo, como usted dijo, más morosidad en las tarjetas de crédito. Entonces, ese es un dato que está saliendo del informe de crédito y deuda de los hogares de la Reserva Federal de Nueva York, donde estamos mostrando que la transición a una morosidad de 90 días está ahora en algo así como 9.5% o algo así. Y eso es elevado en relación con los niveles históricos, por lo que también podría ser motivo de preocupación.
Y luego también los pagos de préstamos estudiantiles. Por lo tanto, los pagos de préstamos estudiantiles se suspendieron durante la pandemia y se reanudaron en octubre. Se estima que la cantidad total de pagos que deberían realizar los consumidores sería de unos 70 mil millones de dólares. Así que pensamos que eso es alrededor del 0.3% del ingreso personal disponible. Así que no es una cantidad enorme, pero sí suficiente para endeudar los hábitos de gasto de la gente. Así que hay razones, creo que todas estas son razones por las que uno podría estar pensando, bueno, los consumidores probablemente sean más débiles que antes. Pero como tantas cosas, tantas métricas y estadísticas económicas diferentes que hemos estado observando desde la pandemia, creo que gran parte de ellas se trata de, bueno, ¿cuál es el cambio versus el nivel? Entonces es como si el consumidor se estuviera debilitando, pero también está bien. Entonces, debido a que venimos de una posición tan fuerte que incluso si te estás debilitando un poco, probablemente todavía estés bien. Y vemos esto en muchas otras métricas.
Por ejemplo, sabemos que los consumidores están experimentando un crecimiento de sus ingresos reales en este momento. Los salarios han aumentado mucho, así que eso es importante. También sabemos que existe un mercado laboral realmente fuerte que es un gran viento de cola para los consumidores. Así que en este momento creemos que probablemente hay entre 2 y 3 millones más de puestos de trabajo disponibles y hay trabajadores desempleados. Este es un mercado laboral muy, muy fuerte. Y finalmente, como puede observar, sabemos que la morosidad de las tarjetas de crédito probablemente sea un poco alta. Esto se centra principalmente en ciertos tipos de consumidores, aquellos con peor crédito, consumidores más jóvenes. Pero, por otro lado, también se tienen en cuenta, por ejemplo, los impagos de las hipotecas. La morosidad hipotecaria es muy, muy baja en este momento. Así que hay muchos datos que también muestran que el consumidor es bastante bueno en este momento. Así que yo diría que no estoy muy preocupado por el consumidor estadounidense, y creo que todo esto es muy consistente con el mensaje económico más amplio, que es que nos estamos enfriando, pero no estamos en un área donde deberíamos estar preocupados ahora mismo.
Orfeo:
Estoy totalmente de acuerdo. Nos estamos enfriando, pero probablemente estemos mejor que antes de la pandemia. Si nos fijamos en el servicio de la deuda como porcentaje de los ingresos personales, sigue siendo muy bajo. Más o menos donde estaba en 2019 antes de la pandemia. Si miras superficialmente, lo estamos haciendo bien. ¿Nos estamos enfriando? Sí. ¿Estamos sintiendo el pellizco? Sí. Pero lo estamos haciendo mucho mejor que hace tres o cuatro años. Así que ahora estoy totalmente de acuerdo. Creo que el consumidor todavía está en bastante buena forma. Por supuesto, hay una distribución, por lo que habrá personas en la parte inferior que todavía sentirán un poco de dolor. Pero si nos fijamos en el mercado laboral, creo que mientras la gente tenga empleo, la economía estadounidense estará bien.
Dave:
Está bien. Así que creo que el tema que estamos escuchando aquí para todos los que escuchan esto es que a la economía estadounidense le está yendo bastante bien según la mayoría de las mediciones macroeconómicas en este momento, pero Chen y Orphe parecen estar de acuerdo en que nos estamos desacelerando y, por lo tanto, es posible que aún seguir creciendo. Parece que ambos piensan que seguiremos siendo positivos en términos de crecimiento del PIB el próximo año, y aunque los consumidores podrían estar en una posición peor que este año o el anterior, las cosas siguen siendo decentes en un nivel histórico. contexto, tanto en términos de indicadores macroeconómicos como de situación de los consumidores.
Orfeo:
Entonces, Dave, es difícil decir realmente si estamos peor que antes, ¿verdad? Porque si lo piensas bien, aludió Chen a esto, los salarios ajustados a la inflación en realidad han aumentado. Habían disminuido, disminuyeron en 21 y disminuyeron en 22, cuando la inflación aumentó a aproximadamente el 9% a mediados del año pasado. La riqueza financiera, si nos fijamos en el informe de la Reserva Federal, la riqueza financiera en realidad ha aumentado. A finales de 2022, si me hubieras dicho que el mercado de valores habría hecho lo que hizo en 2023, habría pensado que estabas absolutamente loco. El mercado de valores se disparó en 2023, sorprendió a todos y estamos terminando el año con mucha fuerza. Y así también aumentó la riqueza financiera.
La riqueza inmobiliaria, tuvimos esta gran caída en la que pensamos: “Dios mío. Los precios de la vivienda están bajando”. Y, de repente, los precios de la vivienda se recuperaron. El valor de la vivienda todavía está cerca de su máximo histórico, los precios han caído en muchas áreas metropolitanas. El valor de la vivienda todavía está cerca de un máximo histórico para muchos propietarios. Muchos de estos propietarios que compraron antes de la pandemia pudieron refinanciar a tasas muy bajas, por lo que tienen pagos hipotecarios mensuales muy bajos. Entonces miro esto y digo: "Oye, este consumidor, este consumidor promedio, la clase media, en realidad podría estar yendo muy bien en este momento".
Chen:
Sí. Es curioso que digas eso, Orphe, porque estoy totalmente de acuerdo con todas esas estadísticas que estás diciendo. Todas las métricas son geniales. Y luego es como si tuviéramos este problema en el que todos parecen tener malas vibraciones sobre la economía.
Orfeo:
Sí.
Chen:
¿Bien? Y todos son súper negativos.
Dave:
Totalmente. Eso es lo que quería preguntarte. Sí.
Chen:
Sí.
Orfeo:
Eso es muy interesante.
Dave:
Entonces, ¿qué es eso, Chen? ¿A qué le atribuyes eso? Y las mediciones clásicas de datos macro muestran que las cosas van bien, pero no parece que la gente sienta que la economía va bien. Entonces, ¿dónde está la desconexión?
Chen:
Sí, tienes toda la razón. Y parece que hay una desconexión, ¿verdad? Porque tal como dijo Orphe, es como, vaya, sus ingresos están creciendo, tiene tanta riqueza inmobiliaria, cualquiera que sea su cartera, le está yendo fantástico, yada, yada, yada. Y al mismo tiempo, la Reserva Federal está controlando la inflación. Entonces tal vez ya no tengamos que preocuparnos por eso. Entonces, ¿por qué estás preocupado, verdad? Creo que mucho de eso, creo que hay dos cosas, diría yo. Una es que, como economistas, siempre miramos la mediana o el promedio, que es lo más accesible a mirar. Y la distribución es muy amplia, no hay grupos de personas que simplemente tengan una experiencia muy diferente a la de la persona promedio o promedio. Y esas personas son personas reales, son votantes reales y son personas reales con sentimientos reales. Así que creo que eso es mucho.
Y luego, lo segundo que diría es que, aunque parece que la Reserva Federal ha controlado la inflación y ahora estará mucho más cerca del 2 o 3%, hemos experimentado un gran salto en el nivel de precios y lleva mucho tiempo Es hora de que la gente se aclimate psicológicamente a eso. Estaba tratando de no criticar a las Rockettes ni nada por el estilo, pero mira, creo que es un espectáculo fantástico, pero estaba buscando entradas para las Rockettes y pensé: "Dios mío, eso es realmente alto". Y pensé: "Vaya, supongo que si es este porcentaje, este porcentaje, entonces tiene sentido cuál es el nivel de precios, incluso si no habrá más inflación en el futuro". Pero creo que, para las personas, aunque tal vez hayan visto aumentar sus cheques de pago, todavía experimentan ese shock cuando ven los precios y eso es una especie de sentimiento negativo. Entonces esas son las dos cosas que quisiera señalar.
Y luego, en cuanto al tipo de grupos de personas que no están experimentando lo que la persona promedio o mediana está experimentando, algo importante para el mercado inmobiliario, creo que deberíamos pensar en las personas que aún no son propietarias de una casa. Entonces, estamos hablando de patrimonio inmobiliario, todas las personas que refinanciaron, tienen una tasa hipotecaria del 2% y tienen mucho valor líquido de la vivienda, pero ¿qué pasa si, para empezar, nunca compré una casa? O muchos estadounidenses no poseen acciones, por lo que no me importa si al S&P 500 le está yendo bien. Eso no me beneficia en absoluto. Así que creo que de ahí provienen muchas de estas malas vibraciones.
Orfeo:
Estoy absolutamente de acuerdo con Chen. Creo que este es probablemente el... Me pasa esto todo el tiempo y soy muy activo en las redes sociales, donde informas sobre la caída de la inflación y la gente dice: "No, esto no es cierto". Porque los precios son más altos que hace apenas un año. ¿Bien?
Dave:
Sí. Bueno, si mis padres son una indicación de tus ideas aquí, tienes toda la razón. No puedo tener una sola conversación con ninguno de ellos en la que no me digan el nuevo precio de cada cosa que compraron durante las últimas semanas. Simplemente no pueden comprenderlo. Y creo que la gente también se confunde entre la idea de desinflación y deflación, que la desinflación es la desaceleración del aumento de los precios, pero no va a haber, es muy poco probable que haya deflación cuando los precios realmente bajen. Entonces esas dos cosas son conceptos diferentes. Pero creo que tienes toda la razón, Chen, en que a la gente le lleva mucho tiempo acostumbrarse. Siento que miro todos los datos y todavía miro y me sorprenden muchas de las cosas que compro.
Chen:
Sí. Y no sólo no vamos a tener deflación, sino que no queremos deflación.
Orfeo:
Exactamente.
Chen:
Si hay deflación, eso significa que estamos en problemas realmente serios porque casi parece contradictorio. La gente dice: "Bueno, ¿no quiero que los precios bajen para tener un mayor poder adquisitivo real?" Pero no es así, porque en una economía como esa nadie compraría nada. Si pudieras comprar huevos más baratos mañana, ¿por qué comprarías huevos hoy? Y entrar en ese es un ciclo económico realmente peligroso. Por eso nuestro objetivo es esa agradable inflación del 2%.
Orfeo:
Y también significa que la tasa de desempleo podría dispararse si no se compra nada, las empresas no tienen motivos para contratar a nadie. Incluso podrían despedir a mucha gente. Y entonces terminan perdiendo sus trabajos.
Dave:
Así que hemos hablado sobre la economía macroeconómica en general y lo que está sucediendo y lo que ambos creen que es probable que suceda el próximo año. Pero me gustaría desviar la conversación más hacia el mercado inmobiliario porque nuestra audiencia aquí, la mayoría de ellos, son inversores inmobiliarios activos o aspirantes. Y la pregunta del millón para mucha gente es ¿es un buen momento para comprar inmuebles? Y sé que hay muchos factores que influyen en eso, pero Chen, solo tengo curiosidad, ¿puede darnos, al más alto nivel, su perspectiva para el mercado inmobiliario el próximo año?
Chen:
Así que creo que diría que nuestro objetivo principal es que en el mercado inmobiliario en 2024 veamos una imagen mejorada para los compradores, mejores circunstancias para los compradores. La razón más importante de esto es que vemos que la asequibilidad mejorará un poco el próximo año. Por eso creemos que las tasas bajarán. Después de la reunión de la Reserva Federal de diciembre ya estamos viendo que la Reserva Federal está dando un giro. Estamos hablando de recortes de tipos en 2024. Obviamente queda abierta la pregunta de cuántos y cuándo se producirán, pero realmente parece que los tipos van a seguir una trayectoria descendente. Mire, no nos dirigimos a las tasas del 3% de la era de la pandemia, pero sí a un territorio más bajo. Así que eso será bastante importante para los compradores y también para los vendedores.
Y luego, la segunda cosa es que vemos que los precios se debilitarán en 2024. Entonces, el debilitamiento de los precios puede ser un tema un poco matizado porque, en general, estamos hablando de precios nominales, lo que significa no tener en cuenta la inflación. Entonces, un crecimiento de precios del 0% es, por ejemplo, en realidad una caída de los precios en un sentido real porque la inflación es superior al 0%. Así que realmente vemos que los precios se mantendrán estables en el rango del 0% o caerán tal vez en el rango del 1%. Esto significa una mayor asequibilidad para los compradores en comparación con lo que están viendo en términos de aumentos en sus cheques de pago tanto en tarifas como en precios. Y además de eso, vemos más inventario en línea. Y esa es parte de la razón por la que vemos que los precios se suavizan porque creo que en nuestros datos de Redfin, estamos viendo que los clientes que se comunican con Redfin para tener consultas sobre cómo listar su casa, estamos viendo un crecimiento de dos dígitos año tras año en eso, en las últimas semanas. Y eso aún no se ha convertido en listados reales. Pero incluso en los datos reales de nuevos anuncios, estamos empezando a ver esos aumentos en las últimas semanas.
Así que creemos que hay más en camino. Y la razón de todo esto es que creo que la gente se está cansando de esperar. Nuestros agentes nos dicen que los clientes con los que están hablando parecen haber estado esperando que algo suceda en el mercado inmobiliario porque quieren divorciarse de su marido, o necesitan mudarse por alguna otra razón para... Porque quieren estar más cerca de sus nietos o algo así. Algo más positivo que divorciarse de su marido, pero...
Dave:
Bien, lo escuchaste aquí primero. Chen, ¿estás diciendo que las tasas de divorcio van a aumentar, las tasas de interés bajarán y las tasas de divorcio aumentarán?
Chen:
Preferiría hacerlo todo en función de las tasas de interés en lugar de las tasas de divorcio.
Dave:
Bueno. No lo haremos.
Orfeo:
Creo que el punto es que la vida pasa, ¿verdad? Y los acontecimientos de la vida son una de las principales razones por las que las personas se mudan, ¿verdad?
Chen:
Sí, eso es correcto. Sí. Así que creo que los vendedores se están cansando de esperar y se están dando cuenta de que las tasas nunca volverán al 3%. Y ellos simplemente dicen... Entonces dicen, ¿sabes qué? Voy, vendo, hago lo que tengo que hacer en este momento. Así que ese es un panorama mucho mejor para los compradores. Significa una mayor asequibilidad y, además, tendrá más viviendas para elegir. Así que vemos un panorama más optimista para 2024 que para 2023.
Dave:
Eso es realmente interesante porque, como usted dijo, en la reunión más reciente de la Reserva Federal, que fue en diciembre, vimos este anuncio que hizo bajar los rendimientos de los bonos y las tasas hipotecarias comenzaron a caer un poco. Y creo que la reacción más inmediata de la mayoría de los inversores inmobiliarios fue: Vaya, esto dará inicio a otra gran ronda de apreciación del crecimiento de los precios de las viviendas porque aumentará la demanda. Pero sólo quiero asegurarme de que todos los aquí presentes entiendan lo que Chen está diciendo: que la demanda puede aumentar, pero si la oferta también aumenta al mismo tiempo, los precios podrían permanecer relativamente estables y tal vez podríamos ver una caída de los precios, pero también podríamos Veremos un aumento en el volumen total de transacciones, lo que probablemente sería una noticia muy bienvenida para cualquier agente o prestamista hipotecario aquí que esté escuchando esto. Y esa ha sido en cierto modo mi pregunta sobre 2024: las tasas pueden bajar, la demanda aumentará, pero tengo curiosidad sobre de dónde vendrá la oferta.
Escucharemos a Orphe hablar sobre la oferta y la demanda, además de más discusiones sobre asequibilidad, las predicciones de tasas hipotecarias que todos quieren escuchar y qué mercados observar en 2024, todo esto después de la pausa. Volvemos con Orphe Divounguy y Chen Zhao. Chen acaba de compartir un posible escenario en el que podríamos ver más oferta y más demanda en 2024. Orphe, ¿ve el mismo tipo de situación en la que tanto la demanda como la oferta podrían aumentar un poco el próximo año?
Orfeo:
Totalmente, totalmente. Y, por cierto, soy el miembro más optimista del equipo de investigación económica de Zillow y, a veces, se ríen un poco de mí porque siempre veo todo desde una perspectiva positiva. Así que los nuevos listados están aumentando, un 3.1% año tras año según nuestros datos. Y bajaron mucho, especialmente en la primavera, cuando se tenía la esperanza de que los propietarios existentes pusieran sus casas en el mercado, en el mercado de venta. Simplemente no aparecieron. Y ahora, estamos empezando a ver, si nos fijamos desde julio de este año, nuevas listas, el flujo de viviendas que llegaron al mercado fue prácticamente estable y ahora se está poniendo al día. Entonces soy muy optimista. Y como mencionó Chen, creo que los acontecimientos de la vida, pero también las preferencias, no han cambiado. Esa vieja casa en la que ya no quieres vivir, estabas sentada solo por un poco de incertidumbre. Hay mucha volatilidad en las tasas hipotecarias y no se sabe qué está pasando con la economía. Entonces haces una pausa, te sientas en tu billetera, esperas, no haces nada.
Pero ahora estás empezando a ver que las cosas se normalizan y ahora puedes ajustar tu presupuesto. Puedes mirar las cosas y darles sentido, oh, está bien, bueno, ahora sé hacia dónde me dirijo. Todavía tengo mi trabajo. Las cosas pintan bastante bien. Sé que las tasas hipotecarias ya no van a caer por un precipicio. Creo que mucha gente estaba sentada pensando: "Oye, tal vez las hipotecas vayan a bajar". Y sabemos que las hipotecas están disminuyendo, pero no van a caer por un precipicio. Y les digo a todos que las únicas veces que hemos visto las hipotecas caer por un precipicio fue el estallido de la burbuja de las puntocom, en medio de la crisis financiera global y el comienzo de una pandemia global. Y sabemos que las hipotecas no van a caer por un precipicio. Se van a relajar un poco.
Incluso es posible que veamos un poco menos de volatilidad de las tasas, especialmente si la inflación continúa acercándose al objetivo de la Reserva Federal. El mercado responderá menos a todas las noticias económicas como lo hizo el año pasado. Entonces, todo eso será propicio para que la gente vuelva a salir. Nuestros datos, los datos de Zillow, también muestran que el 70% de los vendedores acaban comprando de nuevo. No el 100%, el 70%. Por lo tanto, tendrá más oferta de estos tipos que demanda si continúa viendo nuevos listados hasta 2024. Y todo eso en conjunto me dice, tal como mencionó Chen, que probablemente verá que los precios se suavizan un poco. un poco. Los nuevos listados ya no serán un gran lastre para el inventario de viviendas. Y por supuesto, creo… soy optimista. Creo que eso podría significar más transacciones en el futuro.
Dave:
Agradezco esa explicación. Orphe, dices que eres optimista, así que solo quiero hacer de abogado del diablo por un segundo y escuchar tu opinión porque creo que hay una narrativa o una línea de pensamiento común que escucho de que la asequibilidad es muy baja. En este momento, incluso si las tasas bajan un poco, los precios son demasiado altos y es un poco... La gente siente, creo que es inevitable, que los precios tengan que bajar porque son mucho más altos de lo que solían ser. Y si sumamos eso a algunas de las cosas que dijiste sobre tal vez una economía en desaceleración, ¿qué dices a eso, supongo?
Orfeo:
Creo que los constructores probablemente también se preocupen un poco por eso. Entonces tienen un montón de casas en construcción. Aún así, esas casas están saliendo al mercado. Y, por supuesto, debido a que hay tantas casas que están llegando al mercado, en el lado de las nuevas construcciones, estás comenzando a ver que el sentimiento de los constructores disminuye un poco y comienzas a ver inicios. ¿Por qué debería comenzar un nuevo proyecto si tengo un montón de unidades en camino que necesito vender? Y todo eso, creo que lo vamos a ver. Pero sólo para darle una idea, sí, la asequibilidad sigue siendo un problema, pero si piensa en el hecho de que las tasas hipotecarias eran más bajas de lo que son hoy, el año pasado que lo que son hoy y, sin embargo, el recorte de precios promedio para las nuevas construcciones no se ha reducido. No ha cambiado, todavía es alrededor del 6%. De hecho, la proporción de anuncios con reducción de precios en comparación con el año pasado es menor.
Si la gente simplemente no pudiera permitirse una casa, y por cierto, tengo que decir que el mercado inmobiliario es local, así que estoy hablando en promedio del nivel de Estados Unidos. Hay lugares que son absolutamente inasequibles. Simplemente ni siquiera puedes... La gente no puede calificar. Estoy pensando en el área de Los Ángeles, Riverside, California. Quiero decir, son lugares que están fuera del alcance de mucha gente. Pero, en promedio, todavía hay cierta demanda. La demanda se ha desacelerado, pero aún supera a la oferta. Y es por eso que sigo siendo muy optimista de cara al futuro. Y no soy el único ¿verdad? Escuchamos sobre Warren Buffett y las nuevas construcciones y el amor por las nuevas construcciones en el futuro. Así que soy bastante optimista de que 2024 podría ser un mejor año porque las nuevas cotizaciones ya tocaron fondo en 2023.
Chen:
Sí, creo que la cuestión de la asequibilidad es realmente buena y también es una de las razones por las que, Dave, decías: "Bueno, si las tasas están bajando, ¿por qué los precios no suben más?". Dije: "Bueno, en realidad, porque creo que la asequibilidad pone un límite a eso porque creo que en algún momento la gente simplemente no puede darse el lujo de comprar más". Pero creo que la corrección de la asequibilidad no tiene por qué llegar en forma de una gran caída de los precios. La caída del precio del estilo de 2008 solo ocurrió una vez y hay una razón por la que solo ocurrió una vez y en circunstancias muy singulares. Así que creo que también se puede ver una mejora en la asequibilidad en forma de un lapso de varios años en el que los precios se mantienen estables o suben un 1% o bajan un 1% o algo así, donde los precios simplemente aumentan menos que la inflación, pero un poco menos que la inflación. Y eso es una mejora en la asequibilidad. Y también esperamos que las tasas bajen. Así que gran parte del problema de la asequibilidad en el último año ha sido una cuestión de tarifas y no necesariamente una cuestión de precios.
Dave:
Quiero asegurarme de que todos comprendan lo que significa asequibilidad en términos del mercado inmobiliario. Básicamente se trata de la facilidad con la que el estadounidense medio puede permitirse una vivienda de precio medio, o como bien señaló Orphe, esto también es local, de la facilidad con la que alguien en un mercado concreto puede permitirse esa casa concreta en ese mercado. Y, por lo general, este taburete asequible tiene tres tipos de patas. Están las tasas hipotecarias, como acaba de mencionar Chen, los precios de las viviendas y también los salarios. Así que hay diferentes maneras en que la asequibilidad puede aumentar o disminuir. No se trata sólo de los precios de las viviendas.
Chen:
Esa es la explicación perfecta para ello. Y sí, la otra cosa que yo diría que no apuntaría a no ver una gran caída de precios es como el viento de cola, el viento de cola demográfico para los precios de las viviendas y para la demanda. Sabemos que los millennials todavía están en esta era en la que necesitamos comprar casas, la gente tiene hijos, necesita comprar casas. Entonces hay mucha demanda por ahí. Y luego viene la Generación Z. Así que muchos análisis demográficos realmente muestran esto... Estamos entrando en estos años de una demanda muy fuerte por parte de los compradores de viviendas. Entonces, aunque los precios son altos, las tarifas siguen siendo altas, en este momento hay mucha necesidad.
Orfeo:
Y Chen, estás absolutamente en lo cierto. Y puedes agregar a esa lista. Población procedente del extranjero. Tienes muchas familias nuevas que vienen del extranjero. Finalmente reabrimos después de COVID, donde había... Incluso unos años antes de COVID, los niveles de inmigración al país se habían desacelerado. De repente, tenemos más gente entrando al país, y eso en realidad se convierte en más familias, nuevas familias netas, y eso empuja a los hombres a ascender.
Dave:
Bueno, gracias. Esa es una explicación muy, muy útil. Ya que estamos hablando de asequibilidad. Lamento hacerles esto a ambos, pero tengo que intentar obtener una predicción de cada uno de ustedes sobre las tasas hipotecarias. Puedes tener un rango. Pero Orfeo, ¿qué opinas? ¿Dónde cree que estarán las tasas hipotecarias dentro de un año, en diciembre de 2024, si tuviera que adivinar?
Orfeo:
Muy, muy difícil de predecir. Y puedes verlo. Quiero decir, en la reacción del mercado que obtuvimos, el mercado estaba descontando cuatro recortes de tipos, la Reserva Federal insinuó tres y, aun así, los rendimientos siguieron cayendo. Dave, desafortunadamente, no te voy a dar un número, pero te diré que mi forma de pensar al respecto es vientos en contra versus vientos a favor. Y el mercado es muy impredecible, pero sabemos que de cara al próximo año tendremos toda esta desinflación que ayudará a reducir los rendimientos.
Luego está el diferencial de tipos hipotecarios, que en cierto modo depende de la incertidumbre. Y es probable que si vemos menos volatilidad en el futuro, eso probablemente... En los mercados, eso probablemente también se reducirá. Al mismo tiempo, mencioné anteriormente que vamos a tener mucha incertidumbre política antes de las elecciones, en el verano de 24, en los pocos meses previos a las elecciones. Esa también será una actividad económica impulsora y será desinflacionaria. Y, de nuevo, espero que los rendimientos sigan bajando, que sigan bajando. No espero que caigan por un precipicio, especialmente si la Reserva Federal puede mantener el aterrizaje, esencialmente, y podemos evitar una recesión en 2024.
Dave:
Muy bien, Chen, ¿puedo darte un número?
Chen:
Entiendo la vacilación en dar un número, ¿verdad? Es dificil. Hay tanta incertidumbre en estos días. Supongo que el número comienza con seis en diciembre de 2024. En nuestras predicciones de Redfin, estimamos, creo que algo así como seis y medio para fines de 2024. Lo publicamos antes de la reunión de la Reserva Federal de diciembre, donde Powell realmente comenzó a mostrar un pivote. Entonces tal vez sea un poco más bajo que eso. Tal vez esté entre los seis inferiores. Pero creo que Orphe les brindó un marco realmente bueno para pensar en lo que sucederá con las tasas. Depende de lo que haga la tasa de los fondos federales, y luego hay mucha incertidumbre en torno a todo eso. Pero además de eso, obviamente había diferenciales de tasas hipotecarias, y eso podría colapsar un poco.
Pero lo más importante es lo que sucederá con la tasa de fondos de la Reserva Federal, lo que la Reserva Federal va a hacer. Pero luego está lo que sucede con las tasas a largo plazo, lo que va a hacer el Tesoro a 10 años, y la Reserva Federal tiene muy poco control sobre eso. Así que eso podría permanecer igual, subir o bajar a medida que la Reserva Federal vaya recortando. Es un poco incierto, dependiendo de qué más diga la Reserva Federal y qué otras circunstancias económicas existan y qué más preocupa a los inversores. Así que el verano pasado, los inversores se preocuparon mucho por los niveles de deuda pública, como los ingresos fiscales, la sostenibilidad a largo plazo de nuestro gasto y la cantidad de oferta de tesorería que había. Y así los rendimientos realmente se dispararon y las tasas realmente se dispararon, y eso realmente no tuvo nada que ver, muy poco que ver con la inflación. Eso es lo que hace que sea realmente difícil de adivinar. Pero creo que si yo fuera alguien que estuviera buscando comprar una casa en el futuro cercano, supongo que en 2024, completaremos el año con números que rondan un número que comienza con un seis, tal vez en el seis bajos.
Orfeo:
Y además, Chen, usted aludió a todos estos factores. Y luego está también la economía global desde el exterior. Los inversores en el extranjero están mirando a los activos estadounidenses. Cuando hay conflictos en el extranjero, surgen tensiones geopolíticas, lo que podría significar que vengan más inversores para absorber toda esa oferta de tesorería. Y todos esos son factores a los que hay que prestar atención, razón por la cual la tarea de pronosticar los rendimientos es muy, muy difícil.
Dave:
Sí, ese es un gran punto. Quiero simplemente reiterar y asegurarme de que todos los que escuchan entiendan esto. La Reserva Federal no controla las tasas hipotecarias. Controlan la tasa de los fondos federales, lo que por supuesto tiene un impacto en los rendimientos de los bonos y en las empresas y todas estas otras cosas complicadas que afectan las tasas hipotecarias. Pero sólo porque la Reserva Federal diga que podría recortar las tasas tres veces el próximo año, no creo que todos debamos dar una vuelta de victoria. Creo que es alentador, pero es probable que todavía haya cierta volatilidad en las tasas, al menos en el corto plazo, mientras vemos hacia dónde empiezan a dirigirse los rendimientos de los bonos. Y nuevamente, hemos visto a la Reserva Federal indicar cosas que finalmente no hizo. De la misma manera, simplemente no hay garantía de que vayan a cumplir con el plan o la indicación que nos han dado a partir de diciembre de 2024. Pero dicho esto, creo que las cosas parecen alentadoras.
Quiero recurrir al riesgo porque la mayoría de las personas que escuchan este podcast están invirtiendo. No comprarán una casa para vivir durante 5 a 10 años. Por eso tengo curiosidad, aunque usted ha compartido algunos de sus sentimientos sobre el mercado inmobiliario y hacia dónde podría dirigirse, tengo curiosidad, Chen, ¿tiene alguna idea sobre los riesgos que podrían existir para los inversores inmobiliarios que se dirigen a ¿el próximo año?
Chen:
Creo que los riesgos van a ser regionales. Así que creo que, en general, como hemos estado comentando, si usted es un inversor en bienes raíces, realmente no veo que los precios bajen mucho. Sin embargo, creo que podría haber ciertos mercados en los que se observen caídas de precios significativas. Ya estamos viendo algunas caídas de precios bastante significativas en lugares de Texas, por ejemplo. Así que creo que, según nuestros datos, Austin ha bajado casi dos dígitos año tras año en el precio de venta medio. Entonces, en muchos de estos lugares era mucho más fácil generar oferta adicional, lo cual fue genial. Durante la pandemia, cuando la gente realmente intentaba mudarse allí, era más fácil generar esa oferta para satisfacer la demanda y los precios subían mucho. Probablemente ahora estemos viendo lo contrario, donde hay menos demanda, por lo que hay más riesgo de que los precios bajen en algunos de esos mercados.
Muchas de estas podrían ser áreas del Sun Belt como Austin, por ejemplo. Así que ahí es donde probablemente sería un poco más cauteloso, pero me sentiría un poco más seguro en los lugares más asequibles, lugares donde los precios son más bajos. Entonces vemos que en el norte del estado de Nueva York o en el Medio Oeste, donde los precios están por debajo de la media nacional, esos lugares son algunos de los mercados más ajustados que estamos viendo, donde las viviendas se están agotando más rápido. Creo que en Rochester vimos que las casas salían del mercado en un promedio de ocho días, y eso se debe a que estos lugares son muy asequibles y en un empate donde la asequibilidad es realmente tensa, son muy atractivos.
Dave:
Tiene sentido. Me encanta el grito de Rochester. Fui a la universidad allí. Orfeo, ¿y tú? ¿Ves algún otro riesgo en el mercado?
Orfeo:
Si nos fijamos en los datos de la última encuesta de la comunidad estadounidense para 2022, Austin, Texas, fue al menos la zona metropolitana más rápida entre las 50 principales y la de mayor crecimiento en términos de población. Y en el parque de viviendas, al mismo tiempo, simplemente se explotan. Y el parque de viviendas creció más rápidamente que incluso el crecimiento poblacional más rápido. Y ahora terminas en una situación en la que tienes todas estas casas y, por supuesto, los precios, los precios finales caen. Y creo que Chen aludió a esto, estamos viendo lo mismo en nuestros datos. Si eso va a continuar o no es otra historia porque creo que si la gente va a lugares... Y Austin puede no ser asequible para los locales, pero si la gente va a Austin desde California, por cierto, conocemos al 30% de los californianos. se están mudando básicamente a Texas, Arizona y Florida. Entonces, si la gente se está mudando de las zonas metropolitanas más caras de California a Texas y luego ve que los precios están cayendo tanto, bueno, esa caída en los precios podría ser algo bueno en el futuro.
Y luego también me gustan algunos de estos mercados, Charlotte, Raleigh, Carolina del Norte, tienes ese triángulo de investigación allí, todavía hay mucha gente que se muda a esa área. Está el mercado de Nashville, Tennessee, que es uno de mis favoritos, y que todavía tiene un gran crecimiento demográfico. Y esos son mercados donde espero ver un crecimiento demográfico continuo. Pero también hay que tener cuidado en el sentido de que si hay muchos inquilinos que no necesariamente pueden salir a comprar una casa, o si hay mucha gente o constructores que esperan que el crecimiento demográfico se mantenga sólido en algunos de estos mercados. Bueno, probablemente verás mucha oferta. Si anticipo que vendrán todos estos inquilinos, bueno, verás a muchas personas que querrán convertirse en propietarios y constructores construyendo una gran cantidad de oferta.
Entonces, tal vez no obtenga el tipo de rendimiento de su inversión que pensaba porque todos están haciendo lo mismo. Por eso hablo mucho con los agentes. Amo a los agentes, trabajo mucho juntos. Entonces hablo con agentes y agentes y me digo: “Sí, aquí está en auge. Sí, pero los constructores también están ganando mucho dinero”. Y entonces ahora quizás tengas que competir con... Así que estaba mirando casas adosadas unifamiliares y casas en el área de Nashville, y luego, al lado, tienes una unidad multifamiliar y tienen una piscina, una cancha de pickleball, están ofreciendo concesiones de alquiler. Así que ahora, si eres propietario de una casa adosada al lado de un lugar como ese, tienes que competir con las concesiones que ofrecen los demás vecinos. Y entonces tienes ese suministro común. Si se anticipó la demanda, tiene mucha oferta. Y ahora también tienes que competir con los otros nuevos propietarios de la ciudad.
Dave:
Ese es un gran punto, Orfeo. Realmente coincido con eso porque todavía tengo un par de propiedades en Denver, que es definitivamente una de esas áreas más sobreconstruidas en términos de oferta multifamiliar. Y terminé vendiendo una propiedad porque simplemente miras a tu alrededor y es una de esas antiguas casas victorianas divididas en cuatro unidades diferentes. Era un lugar agradable, pero luego ves estas cosas nuevas con un gimnasio en construcción y que ofrece un alquiler similar. Y yo dije: "No puedo competir con eso". E incluso si pudiera mantener las vacantes al mínimo, el crecimiento de los alquileres se verá frenado en esa área simplemente porque se enfrenta a mucha competencia. Y eso es algo... Es un riesgo realmente importante en el que la gente debe pensar en su mercado. Pero este, una vez más, es súper regional, donde la oferta multifamiliar está entrando en línea y tiende a ocurrir en estos mercados más calientes. Creo que en realidad es menos significativo en algunas de estas ciudades terciarias o más pequeñas. Simplemente no lo ves tanto.
Orfeo:
Eso es correcto.
Dave:
Chen, ¿hay algún mercado que crea que será particularmente interesante, ya sea de manera positiva o negativa, el próximo año?
Chen:
Sí, creo que además del Sun Belt y estos lugares realmente asequibles, creo que será realmente interesante observar los mercados de la costa oeste porque esos son los que tuvieron la gran corrección de precios que vimos a fines de 2022, principios de 2023. Y esos eran el tipo de lugares donde creo que la gente volvía a entrar y decía: tal vez ahora se pueda llegar a un acuerdo. Y también son los lugares donde estamos viendo algunas de estas tendencias en torno al regreso al cargo que están cambiando ahora. Por eso creo que las empresas se están volviendo un poco más estrictas con el regreso a la oficina.
Estás escuchando historias sobre la migración boomerang. Escuchamos a nuestros agentes decir: "Sí, esta persona se mudó a Boise, pero luego descubrió que quería mudarse a un lugar que tenía muchos más empleos que Boise, o simplemente descubrió que Resulta que el estilo de vida de Boise realmente no era para ellos”. Que tal vez realmente quieran estar más cerca de San Francisco o Seattle o algo así. Y tal vez de manera similar veas algo así con un tipo de cosas de Miami a Nueva York. Así que creo que sería realmente interesante estar atento a esos lugares como San Francisco, Seattle, Nueva York y los DC donde la gente abandonaba esos lugares y ver lo que sucederá en 2024.
Dave:
Excelente. Bueno, muchas gracias a ambos. Esta ha sido una conversación fascinante. Tengo que decirles, pensé que teniendo a alguien de Redfin, Zillow, dos pesos pesados de la industria, íbamos a tener este gran choque, pero ustedes estuvieron de acuerdo en muchas cosas. Ojalá eso ayude a nuestra audiencia y a sentirse seguros sobre lo que sucederá el próximo año, que tengamos un par de economistas que están de acuerdo, lo cual no siempre es el caso cuando se reúnen dos economistas diferentes. Pero muchas gracias a ambos. Es realmente apreciado. Orphe, si la gente quiere aprender más sobre tu investigación y el trabajo que realiza tu equipo, ¿dónde deberían hacerlo?
Orfeo:
Sí, zillow.com/research. Y si quieres buscarme en las redes sociales, estoy en LinkedIn, simplemente escribe mi nombre y será muy fácil encontrarme.
Dave:
Está bien. Gracias. ¿Y tú, Chen?
Chen:
Sí. Estamos de manera similar en redfin.com/news. También puedes seguir a Redfin en las redes sociales, en Instagram o Twitter, o antes conocido como Twitter, supongo, hoy en día, u otras plataformas de redes sociales.
Dave:
Bueno, gracias de nuevo a los dos. Esperamos tenerte nuevamente en el programa pronto.
Chen:
Está bien. Muchas gracias por invitarnos.
Orfeo:
Gracias por recibirnos.
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- Redfin y Zillow Predicciones del mercado inmobiliario para 2024
- La “Debilitamiento” del consumidor estadounidense y lo que esto significa para la compra de una vivienda
- Tasas hipotecarias 2024, “desinflación” y dónde podríamos terminar el próximo diciembre
- La “corrección de la asequibilidad” que podría ayudar a los compradores de vivienda a conseguir su primera casa
- Los mercados inmobiliarios más riesgosos de Estados Unidos que podrían generar ENORMES recortes de precios
- Mercados asequibles a seguir que han tenido precios de vivienda sólidos
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