A pesar de las tasas hipotecarias impredecibles, hay muchas gran oportunidad para inversores inmobiliarios en el próximo año. Obtenga ideas y estrategias de la Informe sobre el estado inmobiliario de BiggerPockets 2024.
En el programa de hoy, el vicepresidente de datos y análisis de BiggerPockets, david meyery coanfitrión del En el mercado podcast James Dainard, compartirán sus pensamientos sobre hacia dónde podría ir el mercado inmobiliario en 2024, lo que pasó en 2023, y el mayores oportunidades para los inversores durante el próximo año. De bajo las tasas hipotecarias a pequeños pagos iniciales, vivir gratis y comprar casas nuevas con descuento, compartirán estrategias incluso los principiantes pueden usar para construir riqueza en el 2024.
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David:
Este es el programa 854 del podcast de BiggerPockets. ¿Qué está pasando todos? Este es David Greene, su presentador del podcast inmobiliario BiggerPockets, el podcast inmobiliario más grande, mejor y más malo del planeta. Cada semana, le brindamos el conocimiento, los procedimientos y las ideas del mercado que necesita para tomar las mejores decisiones posibles con el fin de mejorar su posición financiera y construir la vida que siempre ha deseado.
Hoy me acompañan dos estudiosos del sector inmobiliario, Dave Meyer y James Dainard, para analizar el estado del sector inmobiliario de cara al 2024. Le ayudaremos a comprender dónde estamos, las fuerzas del mercado que determinaron cómo llegamos hasta aquí. y cómo pueden identificar oportunidades y mitigar sus riesgos de cara a 2024. Bienvenidos, caballeros. ¿Qué podemos esperar del programa de hoy?
Dave:
Bueno, mi esperanza hoy es ayudar a todos los que escuchen esto a comprender algunas de las complejas y sí, a veces confusas fuerzas del mercado que están impulsando la economía y el mercado inmobiliario y los rendimientos inmobiliarios en este momento. Sé que a veces estas cosas parecen un poco desalentadoras, pero creo que si trabajas para entenderlas un poco y las cosas de las que vamos a hablar hoy, verás que puedes invertir en cualquier tipo de activo real. mercado inmobiliario. Sólo necesitas adoptar las tácticas adecuadas.
James:
Sí. Vamos a pasar a cubrir también estrategias que se han vuelto más riesgosas a medida que el mercado y el costo del dinero han aumentado, todo se ha vuelto más riesgoso, pero ¿cuáles son las soluciones al respecto? Porque cuanto mayor sea el riesgo, mayor será la recompensa.
David:
Ganar más dinero mientras mitiga su riesgo, todo eso y más en el programa de hoy. Pero antes de entrar en materia, les tengo un chapuzón rápido a todos ustedes. Dave Meyer, uno de nuestros invitados aquí, escribió el informe sobre el estado de la inversión inmobiliaria para BiggerPockets y está disponible para usted, como oyente leal del podcast de BiggerPockets, de forma gratuita en biggerpockets.com/report24. Este informe tendrá toda la información que necesita para tomar buenas decisiones de inversión y nos basaremos en gran medida en ese informe en el programa de hoy. Bueno, comencemos con esto y comencemos con 2023. Entonces, Dave Meyer, ¿puedes decirme qué pasó en 2023 y dónde estamos ahora?
Dave:
Seguro. Esto podría ser un resumen para algunas personas, pero lo repasaré rápidamente para que todos estén en sintonía y preparen el escenario para nuestra conversación. Cuando comenzamos en 2023, el mercado inmobiliario residencial y para cualquier persona residencial era básicamente cualquier cosa que tuviera cuatro unidades o menos. El mercado residencial se encontraba en una especie de corrección. Ciertamente no fue el colapso que mucha gente esperaba, pero entramos en el año en el que las cosas fueron bastante lentas, los precios bajaron entre un 3% y un 1985% y eso se debió principalmente a la asequibilidad o la falta de ella. Probablemente sepa lo que significa asequibilidad, pero básicamente se trata de la facilidad con la que el estadounidense promedio puede permitirse el precio promedio de una vivienda y no le está yendo muy bien. En este momento, es el más bajo desde XNUMX. Eso realmente ha eliminado mucha demanda del mercado.
Así empezamos el año, pero los compradores no querían estar en el mercado, pero los vendedores tampoco. Cualquiera que haya formado parte del sector inmobiliario este año sabe que no ha habido mucho inventario en el mercado. Los precios se han recuperado un poco. A partir de ahora, aumentan entre un 2% y un 50% año tras año, dependiendo de a quién le preguntes. Pero el volumen de ventas de viviendas, como estoy seguro de que ustedes dos, como agentes inmobiliarios, lo habrán visto, realmente se ha desplomado mucho. Ha bajado casi un 2021% con respecto a XNUMX, y todo el mercado se siente lento y lento. Eso es lo que tenemos por ventas.
En términos de alquiler, la verdad es que está bastante bien. Hemos aumentado aproximadamente un 5% año tras año, pero es mucho más lento que en los últimos años y estamos empezando a ver que las vacantes aumentan un poco, por lo que creo que hay razones para creer que el crecimiento de los alquileres se va a estancar un poco, pero ahí es donde estamos, es un mercado lento con precios relativamente estables.
David:
Está bien. James, como yo, tienes en tus manos muchos elementos diferentes del sector inmobiliario y definitivamente tienes botas sobre el terreno en varios mercados. Entonces, según lo que Dave acaba de decir, ¿has visto que eso se desarrolla en términos prácticos?
James:
Sí. Quiero decir, Dave acaba de resumir todo. Es simplemente lento y constante en este momento, y eso es general para nosotros, ya sea que estemos cambiando propiedades, desarrollando, alquilando, simplemente estamos viendo esta absorción lenta, lenta y a medida que las tasas han aumentado, simplemente ha estrangulado el mercado y se ha desacelerado. hacia abajo, lo que honestamente ha sido un poco refrescante para nosotros porque era tan rápido hace 24 meses que ni siquiera podías pensar en lo que compraste, pero ha sido un proceso lento, esta transición hacia abajo en los últimos 12 meses. Vemos que cada mes las cosas se vuelven cada vez más lentas, pero las cosas siguen absorbiendo y moviéndose. Las tarifas están empezando a estancarse. Estamos empezando a ver un poco más de actividad porque la confianza de los compradores ha vuelto y simplemente estamos tratando de salir adelante. 2023 fue el año del barro en el que todo se desecha, la bota se atasca allí y la vuelves a sacar y simplemente avanza hasta llegar a algo de SUCIEDAD seca, a lo que estamos llegando ahora según lo han hecho las tarifas. constantemente bajando y apenas lo estamos superando.
David:
Me gusta eso. Tratando de encontrar la SUCIEDAD seca. Es una excelente manera de decirlo.
Dave:
¿Vas a robar esa analogía ahora, David?
David:
Sí. Espero que no haya suficientes personas escuchando esto que no sepan que vino de James y que la gente pueda asumir que se me ocurrió eso porque es realmente bueno. El año del barro.
James:
Es porque estuve todo el fin de semana en el offroad y con glamour, así que todavía estoy atrapado en el offroad. No te quedes estancado. Se atascaron demasiados. Me quedé atascado más veces este fin de semana que en 2023, así que esa es una buena señal.
David:
Está bien. Buen material. Eso es lo que hemos pasado en 2023, pero ¿qué deberíamos esperar como inversores en 2024? ¿Qué estrategias parecen más prometedoras y qué debemos evitar? Más sobre eso después de este breve descanso.
Con todas estas fuerzas del mercado y la incertidumbre en mente, pasemos a lo que podemos hacer en 2024. Dave, en tu informe cubres nueve sugerencias o tácticas que crees que la gente debe tener en cuenta para 2024. Hemos aislado cuatro de ellas. y los repasaremos en el programa de hoy. Comencemos con los riesgos que la gente debe conocer.
Dave:
Sí. Así que vamos a resaltar solo un par de las sugerencias que he hecho y para que todos sepan, estas son sugerencias que personalmente estoy siguiendo y que he recopilado al hablar con docenas de otros inversionistas experimentados sobre lo que lo que estamos haciendo durante el próximo año. Y repasaremos algunos. Si desea verlos todos, asegúrese de consultar el informe. Nuevamente, puedes ver esto gratis. Pero una de las principales cosas sobre las que quería preguntarle a James es que me siento cauteloso con los BRRRR y los Flips. Ese no es mi punto ideal, pero con solo mirar algunos de los números como un extraño en esta industria, tengo curiosidad por saber qué piensa sobre este modelo de negocio de valor agregado de cara a 2024.
James:
Creo que el valor agregado es realmente donde está la estrategia en este momento porque, nuevamente, si no puedes encontrar flujo de caja, la única manera de obtener un retorno es implementar la planificación correcta y forzar el aumento del capital. En tiempos donde todo es más dinero… Es como si cada vez que vas a almorzar, ahora son cien dólares donde antes eran como 20 o todo tiene más.
Dave:
¿Dónde estás almorzando?
James:
Siento que no estoy almorzando en los lugares más elegantes, Dave. Te enviaré fotos de mi recibo, pero tengo hijos y eso simplemente suma.
Dave:
Bueno. ¿Para toda la familia? Bueno. Pensé que estabas comiendo solo.
James:
Toda la familia. No, no para mí. No. Para ser justos, siempre estoy persiguiendo ese teriyaki de 10 dólares, pero se trata de intentar obtener esas enormes ganancias de capital y la gente se pone nerviosa con estas dos estrategias por razones justas. Son muy riesgosos y la razón por la que son riesgosos es que el costo de la deuda en su financiamiento de eliminación es de tres a cuatro puntos más alto. Las cosas tardan más. Cuando vendes una propiedad, la conservas por un período de tiempo más largo. A medida que el mercado se desacelera, las cosas se negocian y se negocian según lo que están listados. No estamos viendo esas enormes listas de abandonos, pero toman tiempo y hay que aguantar y hay que aguantar con deudas costosas. Así que ahí es donde está el riesgo, es esta succión de efectivo la que alimenta constantemente a estas bestias de la inversión hasta que superan sus estabilizaciones y ventas.
Así que se trata de reducir las reservas de efectivo ahora mismo a medida que se avanza en el acuerdo. Lo bueno es que existen grandes acuerdos de margen en el mercado actual en todos los mercados y no es necesario hacer tantas. Puedes elegir una, solucionarla, pero tienes que tener reservas, ya sea para arreglar y cambiar o para un BRRRR, lleva más tiempo y tienes que ser capaz de mantenerte al día con esa deuda y pagarla. El mayor riesgo con los BRRRR en este momento es que las tasas flotantes. Muchas veces compré alquileres en 2023 y obtuve mi tasa como del 7% y, de repente, dice 7 1/2 y vas a disparar. Quiero decir, cuando tienes un ajuste de medio punto, realmente puede reducir tu flujo de caja, puede restar de dos a tres puntos a tu rentabilidad.
Así que se trata simplemente de preparar y completar todo. Si está comprando una inversión a corto plazo, agregue dos o tres meses adicionales al costo de su deuda y a sus tiempos de espera. Eso te ayudará a superarlo. Le permite planificar su liquidez. Si está comprando una propiedad de alquiler y tiene un período de estabilización más largo, agregue medio punto adicional a su tarifa, vea cómo funciona. Y además la suscripción es tan esencial ahora. La gente se puso un poco, odio usar esta palabra, pero perezosa de 2020 a 2022. Comprabas algo y si no lo suscribías correctamente, todavía iba a tener crecimiento. Ahora bien, si no lo suscribe correctamente con los valores correctos, las proyecciones de ingresos correctas, toda su pólvora, todo su efectivo quedará atrapado en el acuerdo y ese es el riesgo de BRRRR en este momento.
El objetivo de los BRRRR es hacer crecer su capital, hacer crecer sus activos y conservar su dinero. Si calcula mal, los bancos solo lo apalancarán hasta cierto punto con un 75% del valor del préstamo y asegurándose de que su DCR o su deuda cubra ese punto. Así que debes asegurarte de tener tu cobertura. Si no suscribe correctamente, su dinero quedará atrapado. Por lo tanto, lo que realmente desea es desacelerar esos acuerdos, trabajar en todos los ángulos, asegurarse de tener el equipo adecuado y luego bloquear su deuda ahora. No son los días en los que vamos a comprar algo y calculamos la deuda más tarde. Si está comprando una propiedad para conservarla, asegúrese de estar completamente precalificado con un agente hipotecario, de comprender los ingresos del alquiler y de poder cubrirlos. Y si no puede, es posible que desee analizar el próximo acuerdo o asegurarse de incluirlo en su pólvora y cuáles serán sus proyecciones de flujo de caja.
David:
Bueno. Así que tome las cosas un poco más despacio, dedique un poco más de tiempo a la suscripción inicial y dedique un poco más de tiempo a la parte final de la ejecución del plan. Ese es un problema que noté en 2023, las cosas se movían tan rápido que era muy difícil prestar atención a todas las piezas en movimiento una vez que entrabas en la construcción cuando intentabas ejecutar el trato. Pero como usted dijo, las cosas funcionaron debido a cuánto aumentaban los valores e incluso los alquileres aumentaban y luego las tarifas generalmente bajaban. Entonces, al final de cada trato, era más dulce que cuando lo hacías. Ahora estás diciendo oye, en realidad quieres asumir lo peor. Suponga que las tasas van a subir medio punto aproximadamente, y suponga que tendrá que dedicar mucho más tiempo a ejecutar y asegurarse de que se hagan las cosas que deben hacerse en los acuerdos que tiene. volver a comprar. Dave, quiero tirártelo. ¿Cuáles son dos estrategias que usted ve con ventajas en 2024?
Dave:
Está bien. Tengo un consejo convencional para ti y otro poco convencional. Así que comenzaré con uno del que probablemente todos habrán oído hablar: el pirateo de viviendas. Y el hacking doméstico funciona prácticamente en cualquier condición de mercado y en casi cualquier mercado del país. Si no está familiarizado con la estrategia, básicamente se trata de una propiedad de alquiler ocupada por el propietario en la que vive en una unidad, alquila las demás o vive en una habitación y busca algunos compañeros de cuarto. Pero en 2024 sucedió algo muy emocionante con el pirateo de viviendas. Hay algunas reglas nuevas para las hipotecas de la FHA que ahora le permiten hacer un pago inicial de tan solo el 5% para pequeñas familias multifamiliares. Esa es cualquier propiedad que tenga de dos a cuatro unidades. Anteriormente, tenía que hacer al menos un 20 % de pago inicial si quería una hipoteca de la FHA sobre ese tipo de propiedades. Ahora podrá ingresar a algunas de estas pequeñas familias multifamiliares por un pago inicial mucho menor.
También existen algunas reglas que ahora le permiten contar propiedades de alquiler desde una ADU, que es una unidad de vivienda accesoria. La gente lo llama suite de suegra o, básicamente, tienes un cobertizo en tu patio trasero que, con suerte, cumple con los códigos y es seguro y todo. Ahora puede contar eso en su hipoteca para poder calificar para más cuando busque ese tipo de propiedad. Entonces, esas son dos nuevas reglas hipotecarias diferentes que hacen que la piratería inmobiliaria sea más asequible y accesible que nunca.
El segundo es un poco menos convencional y es mirar la nueva construcción. Y sé que en tiempos normales para los inversores, normalmente no vale la pena pagar la prima por una nueva construcción porque no se obtiene suficiente alquiler por ella. Es similar a comprar un coche nuevo. Compras algo nuevo, hay una prima por ello y, para los inversores, normalmente no vale la pena. Pero en este momento estamos viendo ofertas realmente buenas en nuevas construcciones porque el modelo de negocio de los constructores es diferente al de un propietario que intenta vender o a un inversor que podría simplemente esperar a que pase algo. Tienen que mover inventario. Están construyendo y tienen que vender esas cosas rápidamente, sacarlas de su balance. Entonces, lo que están haciendo para mover el inventario en este momento es reducir las tasas. Regularmente vemos que los constructores de viviendas reducen su tasa de compra entre un 1% y un 2%. Entonces, en lugar de comprar algo en una casa existente que se usa a una tasa del 7.5%, podría comprar algo nuevo al 5.5%.
Y vale la pena señalar que las compras no son permanentes. Son por uno, dos o tres años, según el producto en particular, pero es una muy buena opción para las personas según su mercado particular y lo que ofrecen. Pero creo que las nuevas construcciones son más atractivas ahora que en cualquier otro momento de mi carrera inversora y al menos vale la pena considerarlas ahora mismo. En la era del inventario súper bajo, ahora las nuevas construcciones representan el 30% de las ofertas en el mercado. Normalmente es como 10. Entonces, si desea ingresar al mercado, esta podría ser una buena opción para usted.
David:
Entonces, si es difícil llegar a un acuerdo, tal vez consigas llegar a un acuerdo. James, ¿qué estás viendo en este espacio?
James:
Me encanta lo que dijo Dave porque quiero decir que funciona en todos los diferentes aspectos. Al igual que un comprador de vivienda, usted puede trabajar con estos constructores, ellos reducirán la tasa de comprador y usted podrá hacer que su pago sea más asequible y todo está incluido en el precio. Pero en lo que respecta a la inversión, nos encanta el desarrollo en este momento y hay un par de razones principales para ello. DIRT alcanzó su precio más alto hace 18 meses. Ha caído, al menos en nuestro mercado local y lo he visto bastante consistente en cualquiera de las principales ciudades metropolitanas: los precios de DIRT han bajado casi entre un 25 y un 30% del costo. No solo eso, la estructura ha cambiado porque a medida que la deuda se ha vuelto más cara para nosotros, los constructores en todo el mercado, todos los constructores han cambiado su forma de pensar y dicen: "Oye, necesito capital, necesito pólvora ahora mismo y no quiero dinero". estar en estos proyectos durante 24 meses”.
Lo bueno de la comunidad constructora es que es mucho más lógica y se mueven en oleadas sobre los inversores más pequeños. Los inversores más pequeños tienen muchos planes diferentes, pero los constructores tienen todos el mismo plan: compran un terreno, lo desarrollan, lo construyen a un costo determinado, lo venden para obtener ganancias, todo es lo mismo y todos buscan muy , márgenes muy similares. Así que ahora lo que hemos hecho es que hemos tenido que comprar estas propiedades en efectivo o con dinero fuerte y hacer palanca mientras se esperan los permisos.
Casi todos los acuerdos que estamos haciendo ahora son para cerrar un permiso o un trabajo. Así que no tenemos que estar en ese acuerdo por tanto tiempo porque nos lleva de 9 a 12 meses desarrollar el producto. Estamos cerrando el permiso, el costo de DIRT ha bajado un 30%. Y también el coste de construcción. Si nos fijamos en la renovación frente a la nueva construcción, los costos de nueva construcción están por debajo de los de renovación y eso se debe a que los oficios que están funcionando. El volumen se ha desacelerado, la cantidad de tierra ha disminuido en las operaciones, hay muchas más brechas en su cronograma que las que hay para ese contratista familiar que trabaja para el inversionista más pequeño. Están constantemente ocupados, usan sus propias manos y están ocupados y sus precios no han cedido. Así que se ha vuelto más barato en todos los ámbitos.
Y lo último que realmente me encanta, y esto es algo en lo que todos quieren pensar, estábamos hablando del riesgo y Flips es que el efectivo apesta. Si tienes que hacer ese pago de dinero fuerte del 12% ahora en tu acuerdo durante los próximos 9 a 12 meses mientras lo estabilizas, con nuevas construcciones, la deuda es mejor. Es uno o dos puntos más barato y muchas veces le darán reservas de intereses, lo que le ayudará con su flujo de caja en momentos en que las cosas se están erosionando en este momento.
Y la reserva de intereses es cuando compramos estos acuerdos y los estructuramos con permisos cerrados, es decir, no necesitamos realizar ningún pago durante 12 meses. Han incorporado nuestros pagos en el saldo de nuestro préstamo, lo que nos ayuda a maximizar nuestros retornos en efectivo. Nos ayuda a que nuestra liquidez y las inversiones generales sean más estables que en el mercado de reparación y cambio. Así que amamos el desarrollo en este momento y realmente no nos gustaba hace 24 meses. Entonces las oportunidades están aquí.
David:
Sí. Sería maravilloso si pudiéramos intensificar la construcción de más productos. Si la presión que se ejerció sobre los constructores y los acuerdos que tenían más sentido realmente nos llevaron a construir más casas. Siempre ha estado en la comunidad inversora desde que he sido parte de ella, busque algo que ya esté allí porque obtendrá una mejor oferta en un automóvil usado que en uno nuevo. Pero si el inventario de automóviles está bajo o, en este caso, el inventario de casas está bajo, necesitamos fabricar más. Entonces eso sería una gran bendición. Si pudiera ser más rentable para los constructores construir más viviendas, podríamos construir más viviendas y, de hecho, podríamos reducir la asequibilidad de las viviendas, así como el precio de las mismas, para que más personas pudieran ingresar al mercado.
Un gran temor que tengo de cara a 2024 es que los acuerdos no tengan sentido para el estadounidense promedio que no tiene mucho efectivo y gasta $100 en el almuerzo, pero sí tendrá sentido para BlackRock y otros fondos institucionales que están limitados. con efectivo y tener acceso a capital más barato que las personas como nosotros que escuchamos este podcast. Así que cruzo los dedos para que el constructor dé un paso adelante y comience a construir. Está bien. James, quiero preguntarte: ¿cómo será el éxito en 2024? ¿Será diferente de lo que fue en los cinco u ocho años anteriores?
James:
Entonces, a medida que cambia el mercado, siempre hay una definición diferente de éxito. Creo que en los últimos 24 meses o hace 24 meses, cuando las tasas eran bajas, la definición de éxito era comprar cualquier activo, colocarle deuda barata y dejarlo crecer. Y esa fue la estrategia porque el dinero barato estaba haciendo crecer todo y la definición de éxito cuando entras en un mercado de transición no es diferente de lo que era en 2009, 10 y 11, cuando no había mucho de eso. Gratificación instantánea de "me gusta", acabo de comprar esta propiedad y hoy recibiré una recompensa. Y la gratificación instantánea debe desaparecer. Se trata de ese crecimiento y plan a largo plazo.
Y para mí es el año en el que se obtienen grandes ganancias de capital para utilizarlas con grandes propósitos en un plazo de 12 a 24 o 36 meses. Me gusta llenar mi bóveda en mercados como este hoy en día, y eso es entrar en el juego, encontrar la propiedad, elaborar estrategias detrás de ella y luego dejar que ese activo crezca o entrar en ese capital forzado instantáneo con el plan de construcción adecuado. Y debido a que el mercado se ha desacelerado tanto en este momento y las transacciones han disminuido, los vendedores han disminuido, los compradores han disminuido, hay enormes oportunidades en marcha. Así que se trata de encontrar esos grandes planes de crecimiento para el futuro, no para hoy. Nuevamente, volviendo a 2009 y 10, no tuvimos mucho éxito en el papel durante esos años, pero esos años fueron enormes para nosotros en cuanto a crecimiento que los últimos 20. Obtener ese inventario fue lo que nos ayudaría. avanzar.
David:
Entonces, denme un ejemplo práctico de cómo habría sido un buen acuerdo en 2023 y tal vez cómo será un buen acuerdo en 2024.
James:
Quiero decir, gran parte de 2023 fue simplemente encontrar un margen. También depende de qué clase de activo sea. En 2023, creo que para una propiedad BRRRR, mi objetivo era alcanzar el punto de equilibrio. Y si pudiera cubrir mis gastos con mi tasa de interés o cubrirme con los alquileres después de todos los gastos y obtener un enorme diferencial de capital de tal vez seis cifras o incluso 50,000, un diferencial de capital enorme, eso sería una victoria para mí en 2023, especialmente si hubiera tenido cualquier otro impulsor de inversión adicional, como juegos de densidad de desarrollo, camino de progreso y, si pudiera comprar algo que cubra los gastos, sé que habrá ventajas en 2025 a 2026 una vez que las tasas bajen.
Creo que otra buena definición de acuerdos en 2023 fue que no había que trabajar tan duro, lo cual suena extraño, pero debido a que las transacciones disminuyeron del 20 al 22, tuvimos que BRRRR propiedades y comprar propiedades que estaban Reparadores muy, muy pesados para conseguir ese gran descuento que esté por debajo del 75% del préstamo sobre el valor para generar flujo de caja. Ahora podemos comprar proyectos mucho más simples porque están alcanzando un punto de equilibrio y la mayoría de los inversionistas se mantienen alejados de ellos y simplemente tenemos que aguantar las tasas de interés y no hacer tanta construcción, sino simplemente aprovechar esas tasas.
Entonces, para mí, si puedo llegar a un equilibrio de activos con alguna ventaja adicional, eso es 100% una victoria. En 2024, creo que la definición será: habrá mucha más gratificación instantánea este año porque, a medida que los inversores se retiraron, pudimos adquirir un muy buen inventario con muy buenos descuentos que se están poniendo a disposición. . Y sólo porque el mercado se esté desacelerando no significa que no estemos vendiendo esa propiedad. Las cosas todavía se están vendiendo, todavía se están moviendo, no hay mucho inventario. Así que creo que en 2024 la rentabilidad actual será mucho mayor que en 2023. Y ya lo estamos viendo en nuestras pérdidas y ganancias en nuestras previsiones de flujo de caja.
David:
Dave, ¿algo que añadir sobre los puntos de James?
Dave:
Realmente me gusta lo que James estaba diciendo acerca de tratar de alcanzar el punto de equilibrio, y sé que eso no es lo más sexy ni lo mejor que se puede decir, pero en general estoy de acuerdo en que ahora mismo, particularmente en este tipo de mercado, mi objetivo personal es tratar de lograrlo. mejor que alcanzar el punto de equilibrio cuando analizo los diferentes factores que impulsan las ganancias. Así que entiendo que los precios el próximo año probablemente se mantendrán estables en algunos mercados y podrían bajar un poco. En algunos mercados podrían subir un poco. Pero si tengo flujo de caja, amortización y beneficios fiscales, siempre que esas cosas puedan ayudarme a superar cualquier volatilidad a corto plazo en el mercado, seguiré comprando cualquier cosa que tenga potencial a largo plazo. Como dijo James, estoy esperando ver qué hará este acuerdo en 2025, 26, 27, o incluso más adelante. Y mientras tenga suficiente flujo de caja y beneficios a corto plazo para salir adelante personalmente, no necesito lograr un jonrón el próximo año. Solo quiero hacer algo dentro de 3, 5, 7 años.
David:
Esto es interesante porque creo que así es como el sector inmobiliario ha operado típicamente en la mayoría de los mercados que no tuvieron cantidades masivas de flexibilización cuantitativa. Por lo general, cuando las personas compran bienes raíces, adoptan un enfoque a largo plazo y quieren saber sobre la ubicación y la demografía del área. Si las empresas se mudaran hacia donde se dirigían los alquileres. ¿No siempre se trató solo de qué es lo que hay en este momento y qué parte del capital o cuánto flujo de efectivo puedo obtener cuando lo compro por primera vez? Entonces, si bien esto suena como un cambio, es casi como un regreso a lo que han sido los bienes raíces durante la mayor parte del tiempo que han existido. ¿Estarían ustedes dos de acuerdo?
Dave:
Sí. En mi experiencia, sí. Quiero decir que el sector inmobiliario es una industria a largo plazo. Volver al punto en el que la apreciación sea del dos o el 3% es normal. En tiempos normales durante los últimos 50 años, el sector inmobiliario se ha apreciado un poco más que la inflación, como un 1% más que la inflación. Entonces, esta idea de que necesitamos un crecimiento de precios del 5, 10, 15% año tras año para que sea rentable no es cierta. Fue agradable por un tiempo, fue súper fácil, pero por eso todos se involucraron. Y esto es simplemente volver a comprender el conjunto completo de diferentes formas en que puede ganar dinero en bienes raíces y aplicarlas durante un largo período de tiempo. Y cuando se hace eso, es una forma de invertir con un riesgo relativamente bajo.
David:
Entonces, James, para que alguien pueda aceptar un buen trato, debe saber cómo es un buen trato. ¿Cuáles son algunos factores o métricas que cree que la gente debería tener en cuenta en 2024 y que gritan: Soy un buen negocio, cómpreme?
James:
Creo que todo se reduce a configurar siempre tu caja de compra y saber cuáles son tus expectativas de retorno y cada año tienes que cambiarla. Mi caja de compras para 2023 es diferente a la de 2024. En realidad, es dramáticamente diferente. La definición de un buen negocio va a cambiar para Dave, va a cambiar para ti y cambiará para mí. Todos lo tenemos. Estamos en diferentes mercados con diferentes objetivos, pero la forma de superarlos y resolver esos cálculos es lo que uno usa, todo está en la suscripción. Establezca su caja de compra y luego realice esa evaluación en profundidad y realice los cálculos. ¿Esto me permite alcanzar mi objetivo en un período de dos años? Y creo que hoy es muy importante establecer una caja de compra que tenga objetivos a 2 y 3 años, no objetivos a seis y 12 meses.
Siempre habrá ofertas invertidas a 6 y 12 meses, ofertas mayoristas, esos tipos de propiedades de creación instantánea de efectivo, pero realmente tienes que establecerlas y eso se trata de trabajar a través de la suscripción, trabajar con las calculadoras, utilizar herramientas como las calculadoras de BiggerPockets. pasar y decir: "Oye, en 2024, si mi rendimiento de efectivo sobre efectivo para alquileres es del 10% o si tengo al menos un factor dos X sobre la ganancia de capital por el efectivo que estoy invirtiendo en ese momento, sé lo que Quiero comprar."
Entonces se trata de suscripción. Realizar el análisis correcto con el equipo adecuado, usar las calculadoras y BiggerPockets es excelente para eso. Puede utilizar la calculadora de compra y retención, revisar su estrategia BRRRR, cómo maximizar su efectivo y luego alcanzar ese rendimiento real. Pero creo que lo más importante es asegurarse de que sus objetivos estén definidos durante un período más largo. Luego configure su casilla de compra, realice los cálculos, ¿la oferta funciona o no? Continúe con el siguiente si no funciona.
David:
Entonces, ¿tiene un conjunto hipotético de criterios que recomendaría a la gente que busque en un mercado promedio? ¿Te gusta un retorno de efectivo sobre efectivo o algo de capital que te gustaría ver en un acuerdo?
James:
Sí. Normalmente, con la estrategia BRRRR o incluso Flips, soy un tipo que agrega mucho valor. Si no estoy entrando en una posición de capital del 25%, ya sea un Flip, una propiedad BRRRR, una pieza de desarrollo, todo incluido con mi precio de compra, mi rehabilitación o el costo de mi factura y mi costo blando, no soy tan en ello. Poseemos muchas propiedades en Seattle y tenemos un gran flujo de caja. Tenemos un flujo de caja de alrededor del 10%, pero eso no es lo que busco hoy. Ése es el enfoque a largo plazo. Se trata de construir esos enormes diferenciales de acciones. Entonces, si no obtengo el 25%, no me interesa porque, al final del día, no va a tener un flujo de caja tan bueno con las tasas. Pero el capital es lo que estás construyendo. Si puede depositar $25,000 en una propiedad más barata y crear $25,000 en capital, eso es un rendimiento del 100% que puede obtener en un período de 12 meses. Eso es enorme.
David:
Gran punto. Y James, siempre has tenido una forma diferente de ver el sector inmobiliario. Recuerdo la primera vez que te escuché decir: "Oye, puedo comprar una propiedad y puedo alquilarla y puedo obtener un 5% de devolución en efectivo o puedo invertirla y puedo obtener una devolución del 45%". sobre mi dinero o algo así”. Solo recuerdo haber pensado: no se oye a la gente mencionarlo así muy a menudo, pero si se analiza el crecimiento del capital en lugar de los ingresos pasivos, tiene sentido. Dave, ¿cuáles son algunas de las cosas que estás buscando en los acuerdos hasta 2024 desde una posición métrica?
Dave:
Para mí, me considero un inversor TIR porque creo que es la mejor manera de hacerlo, y para cualquiera que no sepa lo que eso significa, es la tasa interna de retorno y es una métrica que se puede utilizar para evaluar acuerdos que utilizan la Valor temporal del dinero para combinar capital y flujo de caja en una sola métrica. Para que pueda ver cómo se ve afectado el panorama general. Para mí, simplemente miro eso porque estoy en una posición en mi carrera, trabajo a tiempo completo y no necesito el mismo nivel de flujo de caja en este momento que alguien que podría estar acercándose a la jubilación o que quiere jubilarse anticipadamente.
Entonces, en mi caso, solo estoy buscando cómo puedo maximizar mi TIR en todo momento. Y para mí eso suele ser una combinación. Intento encontrar ofertas y, en su mayoría, invierto de forma pasiva, pero intento encontrar ofertas en las que haya algún elemento de valor añadido y luego haya una retención del flujo de caja. Pero sacar su dinero en cinco a siete años en lugar de guardarlo en una propiedad durante 20 o 30 años, porque normalmente su TIR, sus rendimientos ponderados en el tiempo tienden a disminuir con el tiempo si hace eso. Entonces, en mi caso, busco retenciones de cinco a siete años y lugares donde pueda maximizar mi retorno total. Y eso realmente no ha cambiado mucho en los últimos años y dudo que lo haga en el corto plazo.
David:
Chicos, esto ha sido fantástico. Dave, ¿algunas últimas palabras que quieras dejarle a la audiencia al mudarse de aquí? ¿Dónde pueden encontrar su informe?
Dave:
No, gracias por invitarme. Ojalá todos aprendan algo. Y si desea obtener más información, visite bigpockets.com/report24.
David:
Jaime, ¿y tú? ¿Algunas últimas palabras para la audiencia?
James:
No te dejes asustar por los medios. Construye tu caja de compra. Busque buenas oportunidades y lea el informe de Dave. BiggerPockets, hacen un gran trabajo brindándote esa información. Así es como construyes tu caja de compra. Léalo detenidamente y luego cree su caja de compra. No construyas tu caja de compra primero.
David:
Está bien. Así que dirígete a bigpockets.com/report24 para obtener un análisis más profundo y más sugerencias sobre lo que podrías hacer para empoderarte en 2024. También mencionamos varias estrategias en el programa. Si desea obtener más información sobre alguno de ellos, visite bigpockets.com/store. Y hay libros que BiggerPockets ha publicado que le enseñarán casi todo lo que necesita saber sobre esos temas. Por favor, si aún no lo has hecho, suscríbete al podcast, déjanos una reseña, cuéntanos qué te pareció el programa de hoy y sigue escuchando más episodios de BiggerPockets para que puedas mantenerte actualizado con lo que sucede en este. mercado en constante cambio. Soy David Greene. Para Dave Meyer y James Dainard, despedida.
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En este episodio cubrimos:
- Grandes oportunidades para generar riqueza en las 2024 mercado de la vivienda
- La corrección de bienes raíces comerciales y propiedades que ven las más grandes recortes de precios
- Oferta, demanda y por qué los precios de las viviendas no cayeron en 2023
- Cómo recoger una propiedad nueva en un tasa hipotecaria baja HOY
- La nuevo programa de préstamos del cinco por ciento de pago inicial CUALQUIERA puede vivir gratis
- Riesgos a tener en cuenta en 2024 eso podría acabar con su flujo de caja al instante
- Y So ¡Mucho más!
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