Σας εγχώρια δικαιοσύνη θα μπορούσε η μυστική σάλτσα για πρόωρη συνταξιοδότηση. Με τόσους πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού και επενδυτές ενοικίασης ακινήτων σε όλη τη χώρα κάθεται σε εκατοντάδες χιλιάδες σε μετοχές κατοικιών, ρωτά κανείς, «τι θα γινόταν αν εσύ χρησιμοποίησε αυτό το παγιδευμένο μετοχικό κεφάλαιο για να οικοδομήσει πλούτο;" Και παρόλο που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν θα θέλουν να πουλήσουν την κύρια κατοικία τους, να αναχρηματοδοτήσουν σε υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων ή να διακινδυνεύσουν να πάρουν ένα HELOC υψηλής τιμής, Οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων βρίσκονται στην τέλεια θέση για να χρησιμοποιήσουν τις τεράστιες μετοχικές θέσεις τους για αναβάθμιση σε μεγαλύτερες, καλύτερες επενδύσεις. Αναφέραμε Κρις Λόπεζ, επενδυτής και πράκτορας με έδρα το Ντένβερ, για να εξηγήσω.
Ο Κρις τα κατάφερε οικοδομήσουμε ένα αρκετά μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων αρκετά γρήγορα, αλλά ακόμη και ο ίδιος παραδέχεται ότι ξεκινά λίγο αργότερα. Αφού δούλεψε το μεγαλύτερο μέρος της καριέρας του ως έμπορος στο Διαδίκτυο που έγινε καθημερινός έμπορος, ο Κρις τα παράτησε όλα για να προχωρήσει στην ακίνητη περιουσία ως φιλικός προς τους επενδυτές πράκτορας και επενδυτής. Και, ως επενδυτής στο Ντένβερ, έχει δει σπίτια που αγόρασε μόλις πριν από λίγα χρόνια ΕΚΡΗΞΕΙ σε αξία, και πολλοί άλλοι επενδυτές αισθάνονται το ίδιο. Έτσι, αν βρίσκεστε στο Austin, στο Boise, στο Raleigh, στο Phoenix ή σε οποιοδήποτε άλλο οι αγορές ακινήτων, μπορεί να φαίνεται σαν να κάθεστε σε ένα σωρό πλούτου που δεν μπορείτε να αγγίξετε. Αλλά θα έκανες λάθος.
Σε αυτό το επεισόδιο, ο Chris περπατά πώς οι ιδιοκτήτες κατοικιών και οι επενδυτές ακινήτων μπορούν να ξεκλειδώσουν το «παγιδευμένο» μετοχικό κεφάλαιο στα σπίτια τους. Περνάει πότε να αγοράσετε, να πουλήσετε ή να διορθώσετε και πώς να χρησιμοποιήσετε το Υπολογιστής ενοικίασης ακινήτων BiggerPockets να αποφασίσει την καλύτερη κίνηση. Ο Chris γνωρίζει ότι δεν αξίζει κάθε ακίνητο να πουληθεί/αναβαθμιστεί, αλλά αν ανταλλάξτε μερικά αθώα ακίνητα για τις ταμειακές ροές, θα μπορούσατε επιτύχετε τους στόχους συνταξιοδότησής σας ΧΡΟΝΙΑ πιο γρήγορα, με περισσότερα χρήματα και λιγότερο άγχος. Θέλετε λοιπόν να ξεκλειδώσετε τα ίδια κεφάλαια του σπιτιού σας και επιταχύνετε την πορεία σας προς πρόωρη σύνταξη? Παραμένω τριγύρω!
Κάντε κλικ εδώ για να ακούσετε τα Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Mindy:
Καλώς ήρθατε στο podcast του BiggerPockets Money, όπου παίρνουμε συνέντευξη από τον Chris Lopez και μιλάμε για το τι να κάνετε με το μετοχικό κεφάλαιο που έχει κολλήσει στο σπίτι σας.
chris:
Οπότε νομίζω ότι πάντα καταλήγει στο «Γεια, ποιοι είναι οι στόχοι σου;» Και να είστε ρεαλιστές σχετικά με τους στόχους σας, γιατί όλα τα ακίνητα είναι ένα όχημα που σας οδηγεί στον στόχο σας. Έτσι, νομίζω ότι είναι πολύ καλό καθώς οι άνθρωποι επαναξιολογούν αυτό το νέο πρόβλημα που έχουν. Και ενώ επαναξιολογούν το πρόβλημα, η αγορά κάνει επίσης απολογισμό για το ποιοι είναι οι στόχοι σας αυτή τη στιγμή και πώς έχουν εξελιχθεί. Γιατί αυτό μας δίνει το North Star πού να πάμε και μας βοηθά να πάρουμε τις κατάλληλες αποφάσεις.
Mindy:
Γειά σου. Γειά σου. Γειά σου. Με λένε Mindy Jensen, και μαζί μου, όπως πάντα, είναι ο συν-οικοδεσπότης Scott Trench.
Scott:
Φοβερός. Τι υπέροχη εισαγωγή από τον διαβόητο συμπαρουσιαστή μου.
Mindy:
Αυτός είναι ο Snoop. Ο Scott και εγώ είμαστε εδώ για να κάνουμε την οικονομική ανεξαρτησία λιγότερο τρομακτική. Πιστεύατε πραγματικά ότι ήταν το Notorious BIG; Είναι εντάξει. Αυτό ήταν ακόμα καλύτερο. Ο Scott και εγώ είμαστε εδώ για να κάνουμε την οικονομική ανεξαρτησία λιγότερο τρομακτική, λιγότερο μόνο για κάποιον άλλο. Για να σας παρουσιάσουμε κάθε ιστορία χρημάτων, γιατί πιστεύουμε πραγματικά ότι η οικονομική ελευθερία είναι εφικτή για όλους, ανεξάρτητα από το πότε ή από πού ξεκινάτε.
Scott:
Σωστά. Είτε θέλετε να συνταξιοδοτηθείτε πρόωρα και να ταξιδέψετε σε όλο τον κόσμο, να προχωρήσετε σε μεγάλες επενδύσεις σε περιουσιακά στοιχεία όπως ακίνητα, να ξεκινήσετε τη δική σας επιχείρηση ή να αξιολογήσετε ξανά το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που έχετε ήδη δημιουργήσει, θα σας βοηθήσουμε να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους και βγάλτε χρήματα από τη μέση για να ξεκινήσετε τον εαυτό σας προς τα όνειρά σας.
Mindy:
Scott, είμαι πολύ ενθουσιασμένος που θα μιλήσω με τον Chris Lopez σήμερα. Είναι τοπικός επενδυτής και πράκτορας του Ντένβερ, και θα του μιλήσουμε για το τι να κάνετε με όλα αυτά τα ίδια κεφάλαια που έχουν κολλήσει στο σπίτι σας. Αλλά προτού το κάνουμε, έχουμε ένα νέο τμήμα στο BiggerPockets Money Podcast που ονομάζεται Money Moment, όπου μοιραζόμαστε μια εισβολή χρημάτων, μια συμβουλή ή ένα κόλπο για να σας βοηθήσουμε στο οικονομικό σας ταξίδι. Η σημερινή Money Moment είναι, εάν έχετε πρόβλημα να αποταμιεύσετε, χρησιμοποιήστε τη σκάλα αποταμίευσης. Εδώ επιλέγετε μια ανταμοιβή, όπως AirPods ή μια ημέρα σπα, και πολλαπλασιάζεις το κόστος του αντικειμένου επί δύο έως τρεις φορές την αξία του. Μόλις πετύχετε αυτόν τον στόχο εξοικονόμησης συν το κόστος του αντικειμένου, επιβραβεύστε τον εαυτό σας. Αποκτήστε αυτό το αντικείμενο. Μετά από αυτό, επιλέξτε ένα πιο ακριβό αντικείμενο και ξεκινήστε τη διαδικασία από την αρχή. Εάν έχετε μια συμβουλή για χρήματα για εμάς, μοιραστείτε τη μέσω email
Scott:
Και για υπενθύμιση, πάντα αναζητούμε καλεσμένους να έρθουν στην εκπομπή για να μοιραστούν την ιστορία των χρημάτων τους ή να έρθουν ως καλεσμένοι στα επεισόδια της Παρασκευής Οικονομικών. Επομένως, εάν ενδιαφέρεστε, κάντε αίτηση στο biggerpockets.com/guest ή στο big pockets.com/financereview.
Mindy:
Πριν φέρουμε τον Κρις, ας κάνουμε ένα γρήγορο διάλειμμα.
Και επιστρέψαμε. Ο Chris Lopez είναι κτηματομεσίτης και επενδυτής στο Ντένβερ. Μπορείτε να τον δείτε στο κανάλι του YouTube BiggerPockets και είναι επίσης ο ιδρυτής της Envision Advisors. Chris, καλωσόρισες στο BiggerPockets Money Podcast.
chris:
Γεια σου, Mindy. Είμαι ενθουσιασμένος που βρίσκομαι εδώ και έτοιμος να μιλήσω για χρήματα και για ψώνια.
Mindy:
Λοιπόν, θα μιλήσουμε για ακίνητα σήμερα. Chris, πες μας λίγα λόγια για σένα και σε τι ειδικεύεσαι συγκεκριμένα.
chris:
Έτσι, όπως πολλοί άνθρωποι, το να είμαι κτηματομεσίτης και να είμαι επενδυτής ακινήτων δεν ήταν η πρώτη μου καριέρα. Πρόσφατα έκλεισα τα 40 και πριν από περίπου οκτώ χρόνια ήμουν έτοιμος για τη δεύτερη πράξη μου στη ζωή. Που προχωρούσα από τις πρώτες μου επιχειρήσεις, που ήταν πολύ διαδικτυακό μάρκετινγκ και πολλές καθημερινές συναλλαγές στο χρηματιστήριο και στην αγορά συναλλάγματος. Έτσι, η σύντομη απάντηση είναι, έμαθα πολλά για το μάρκετινγκ Διαδικτύου, είχα μεγάλη επιτυχία εκεί. Και έκανα φρικτά, όπως κάνουν οι περισσότεροι άνθρωποι, στις ημερήσιες συναλλαγές και στις συναλλαγές ξένου νομίσματος. Όλα αυτά λοιπόν με έκαναν να επιστρέψω για να συνειδητοποιήσω: «Ξέρεις τι; Τα ακίνητα είναι εκεί που ήθελα να πάω όταν ήμουν 20 ετών, αλλά δεν είχα τους πόρους ή χρήματα. Αλλά τώρα είμαι στα 30 μου. Πήρα εμπειρία, πήρα κάποια χρήματα, πήρα πολύ περισσότερη εμπειρία. Μπορώ να βγω εκεί έξω και να αρχίσω να το κάνω».
Εκείνη την εποχή λοιπόν αποφάσισα να στρέψω την καριέρα μου προς τα ακίνητα, γιατί χρειαζόμουν μια νέα πηγή εισοδήματος για την επιχείρησή μου και ήθελα επίσης να ασχοληθώ με τις επενδύσεις σε ακίνητα. Πιστεύω λοιπόν πολύ, όσο περισσότερο μπορώ να συγχωνεύσω το ενδιαφέρον και την καριέρα μου με τους μακροπρόθεσμους στόχους συνταξιοδότησης, τους επενδυτικούς στόχους, τόσο καλύτερα είναι. Έκανα λοιπόν μια διόρθωση και αναστροφή, έβγαλα χρήματα, αλλά το μισούσα. Δοκίμασε τη χονδρική πώληση. Αυτό δεν ήταν για μένα. Αλλά πηγαίνοντας εκεί έξω και μιλώντας με κτηματομεσίτες, και βγαίνοντας εκεί έξω και άρχισα να κάνω συμφωνίες ακινήτων, συνειδητοποίησα, «Ουάου. Υπάρχει μια τεράστια ευκαιρία εκεί έξω στον κόσμο των κτηματομεσιτών να πάω εκεί έξω και να γίνω πράκτορας και να βοηθήσω τους ανθρώπους να πάνε εκεί έξω και να κάνουν αυτό που θέλω να κάνω». Πράγμα που δεν είναι το fix-and-flip ή το βραχυπρόθεσμο κέρδος χονδρικής, αλλά πώς να πάω εκεί έξω και να επενδύσω, ώστε τα επόμενα 20 χρόνια να μπορώ να πετύχω τους στόχους συνταξιοδότησής μου.
Έτσι, χρησιμοποίησα τις δεξιότητές μου στο διαδικτυακό μάρκετινγκ, για να γίνω κτηματομεσίτης. Για να ξεκινήσω να χτίζω την επιχείρησή μου, να βγάζω το όνομά μου εκεί έξω, ηγείται μηχανικός. Και έκανα τη θέση να βοηθήσω τους ανθρώπους να επενδύσουν σε ακίνητα εδώ στο Ντένβερ. Έτσι, έχω επικεντρωθεί πολύ στην τοποθεσία του Ντένβερ και σε αυτή τη νοοτροπία και τις τάσεις της μακροπρόθεσμης επένδυσης σε ακίνητα. Έτσι, αυτό μας φέρνει να παρουσιάσουμε.
Scott:
Ναι. Έτσι, μία από τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι επενδυτές ακινήτων του Ντένβερ, συμπεριλαμβανομένου και του εαυτού μου, πιθανότατα συμπεριλαμβανομένου του Κρις και της Μίντι, επίσης, είναι ότι τα τελευταία 10 χρόνια τα καταφέραμε πολύ καλά επενδύοντας σε ακίνητα εδώ. Οι αξίες των ακινήτων έχουν αυξηθεί πάρα πολύ. Αγοράσατε ένα ακίνητο πριν από πέντε, έξι, επτά, οκτώ χρόνια, μπορεί να έχει διπλασιαστεί σε αξία ή κοντά σε αυτό. Μπορεί να έχουμε αναχρηματοδοτήσει μερικά ακίνητα με εξαργύρωση. Κάθομαι, προσωπικά, σε ένα σωρό μετοχών και αισθάνομαι κολλημένος. Είμαι πολύ χαρούμενος που έχω αυτό το πρόβλημα. Δεν παραπονιέμαι για αυτό το πρόβλημα, αλλά έχω κολλήσει. Σωστά?
Γιατί αν πουλήσω το ακίνητο, πρέπει να πληρώσω φόρους για το κέρδος. Πρέπει να εξοφλήσω την υποθήκη μου και μετά πρέπει να ανακατανείμω αυτά τα μετρητά σε κάτι άλλο που θα έχει νόημα. Αν αγόραζα άλλο ακίνητο, για παράδειγμα, χωρίς ανταλλαγή 1031, θα άλλαζα την υποθήκη μου 3% με υποθήκη 5 ή 6%. Αν ανταλλάξω 1031, το ίδιο κάνω. Πρέπει να ανταλλάξουμε τα στεγαστικά δάνεια. Αν κάνω εξαργύρωση αναχρηματοδότησης για να βγάλω μετρητά, η ίδια συμφωνία. Αλλάζω το χαμηλό μου επιτόκιο. Έτσι, αυτό το πρόβλημα της αύξησης των επιτοκίων, νομίζω, έχει δημιουργήσει πραγματικά ένα ενδιαφέρον πρόβλημα για όσους από εμάς έχουμε επενδύσει. Και αναρωτιόμουν ποιες είναι οι σκέψεις σας για την πρόσβαση σε αυτό το μετοχικό κεφάλαιο και πώς αντιμετωπίζουν οι επενδυτές αυτό το καλό πρόβλημα;
chris:
Ναι, και αυτός είναι ο τρόπος για να ξεκινήσετε με αυτό. Είναι μεγάλο πρόβλημα να έχεις. Είναι το πρώτο επιτυχημένο πρόβλημα και μέρη όπως το Ντένβερ, το Ώστιν, το Σολτ Λέικ Σίτι, πολλές από τις αγορές που έχουν εκτιμηθεί την τελευταία δεκαετία, αντιμετωπίζουν αυτό το πρόβλημα. Ουσιαστικά αυτό που είναι, είναι κάποιος που αγόρασε ένα ακίνητο πριν από μερικά χρόνια με ανώτατο επιτόκιο 7, 8, 9%. Πολύ καλή ενοικίαση. Fast-forward, τα ενοίκια έχουν ανέβει, 40, 50%. Οι τιμές έχουν διπλασιαστεί ή τριπλασιαστεί. Τώρα λοιπόν, τα ανώτατα ποσοστά έχουν συμπιεστεί. Έτσι τώρα, τα ποσοστά ανώτατου ορίου είναι 4% και 5%. Και όσο χαμηλότερα είναι τα ποσοστά ανώτατου ορίου, συνήθως τόσο χειρότερη είναι η ενοικίαση κατά κανόνα. Έτσι, φέρνει αυτή την ενδιαφέρουσα πρόκληση για τους ανθρώπους που λένε, «Γεια, κάνω πολύ καλές ταμειακές ροές στην ιδιοκτησία μου. 800 έως 1,200 $ το μήνα έκπτωση σε μια ενοικίαση για μια οικογένεια εδώ στο Ντένβερ. Μου απομένουν 200,000 $ στο υπόλοιπο του στεγαστικού μου δανείου στο 3.25%, αλλά το ακίνητό μου αξίζει $800,000.” Και είναι όλα τα σημεία που έθεσες, Σκοτ, σχετικά με το «Τι κάνεις;»
Επομένως, νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό για τους ανθρώπους να κάνουν πρώτα ένα βήμα πίσω και να κάνουν μια συνολική επισκόπηση των στόχων τους, γιατί θα χρησιμοποιήσω τον εαυτό μου ως παράδειγμα. Άρχισα να αγοράζω ακίνητα όταν ήμουν ελεύθερος. Λοιπόν, τώρα είμαι παντρεμένος, έχω μια νέα επιχείρηση και έχω δύο μικρά παιδιά. Η ζωή μου έχει αλλάξει δραματικά. Έτσι, οι στόχοι μου έχουν αλλάξει, αλλά και ο χρόνος που θέλω να αφιερώσω στις επενδύσεις μου σε ακίνητα. Θέλω να περνάω χρόνο με τα παιδιά μου, όχι να βγαίνω έξω και να ζωγραφίζω τοίχους. Οπότε νομίζω ότι πάντα καταλήγει στο «Γεια, ποιοι είναι οι στόχοι σου;» Και να είστε ρεαλιστές σχετικά με τους στόχους σας, γιατί όλα τα ακίνητα είναι ένα όχημα που σας οδηγεί στον στόχο σας. Έτσι, νομίζω ότι είναι πολύ καλό καθώς οι άνθρωποι επαναξιολογούν αυτό το νέο πρόβλημα που έχουν. Και ενώ επαναξιολογούν το πρόβλημα, η αγορά κάνει επίσης απολογισμό για το ποιοι είναι οι στόχοι σας αυτή τη στιγμή και πώς έχουν εξελιχθεί. Γιατί αυτό μας δίνει το North Star πού να πάμε και μας βοηθά να πάρουμε τις κατάλληλες αποφάσεις.
Και, εννοώ, πολλές φορές δεν υπάρχει σωστή ή λάθος απάντηση για τους ανθρώπους όταν πρόκειται για ισότητα. Και νομίζω ότι είναι πολύ σημαντικό να κοιτάξουμε πρώτα, "Γεια, αν το πουλήσω, ποιες είναι οι φορολογικές μου συνέπειες;" Δηλαδή, έχω χακάρει το σπίτι μου. Σκοτ, έχεις χακάρει το σπίτι σου. Πολλοί από τους ακροατές του BiggerPockets έχουν χακάρει το House. Εάν βρίσκεστε σε μια ευκαιρία όπου μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο και βρίσκεστε σε αυτήν την εξαίρεση δύο από τα πέντε χρόνια κεφαλαιακών κερδών, τότε ίσως είναι μια πολύ καλή στιγμή να αγοράσετε και να πάρετε 200 , 300,000 δολάρια μετοχικού κεφαλαίου εκτός τραπεζιού. Πάρε αυτό το δώρο από τον θείο Σαμ και τρέξε μαζί του. Τώρα, η συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων δεν μπορεί να έχει πρόσβαση σε αυτόν τον αποκλεισμό κεφαλαιακών κερδών. Και τότε οι άνθρωποι προσηλώνονται στο, "Ω, καλά, δεν θέλω να απαλλαγώ από το επιτόκιο 3% μου". Λοιπόν, ναι, αλλά δεν θα κοιτούσα μόνο αυτή τη μέτρηση. Επειδή υπάρχουν πολλά σενάρια όπου, κρατώντας αυτό το 3%, ενώ εξοικονομείτε χρήματα σε τόκους, εξοικονομείτε ένα δολάριο εδώ. Αλλά στην πραγματικότητα χάνετε 10 $ για τη δημιουργία πλούτου εδώ, χωρίς να τον ανακατανείμετε με μόχλευση και ένα ακίνητο με καλύτερο ποσοστό κεφαλαίου.
Έτσι, καταλήγουμε στην εκτέλεση πολλών σεναρίων πολλές φορές. Γεια, μάθε ποιοι είναι οι στόχοι σου. Και μετά, «Τι μπορώ να κάνω με αυτό το ακίνητο; Επιτρέψτε μου να τρέξω απλώς σενάρια. Να το ξεπληρώσω;» Και για πολλούς ανθρώπους, αυτή δεν είναι η σωστή απάντηση. Επειδή, εάν χρειάζεται να συγκεντρώσετε περισσότερα ακίνητα για τους στόχους συνταξιοδότησης σας, η εξόφληση ενός ακινήτου δεν πρόκειται να σας οδηγήσει εκεί.
Scott:
Μπορώ να κάνω μια γρήγορη ερώτηση εδώ; Είπατε ότι η αναδιάταξη του μετοχικού κεφαλαίου από την ιδιοκτησία μου σε ένα ακίνητο υψηλότερης κεφαλαιοποίησης θα μπορούσε να είναι μια καλή ιδέα. Αλλά είμαι επενδυτής εδώ στο Ντένβερ, και είμαι αλαζονικός όπως όλα. Και νομίζω ότι αγόρασα μερικά από τα καλύτερα ενοικιαζόμενα ακίνητα, ενοικιαζόμενα ακίνητα ταμειακής ροής εδώ, και δεν είμαι πεπεισμένος ότι το ανώτατο ποσοστό σε άλλο ακίνητο εδώ στο Ντένβερ θα είναι υψηλότερο από αυτά που κατέχω. Νομίζω ότι έφτιαξα ένα αρκετά καλό χαρτοφυλάκιο με αυτό. Προτείνετε λοιπόν σε αυτή την περίπτωση να πάω εκτός πολιτείας, για παράδειγμα, και να πάω σε άλλο ακίνητο; Αναρωτιέμαι αν πολλοί επενδυτές αισθάνονται ότι το χαρτοφυλάκιό τους έχει λογικά ανώτατα επιτόκια εκεί και είναι, τουλάχιστον για την κατάσταση της περιουσίας τους, μεταξύ των καλύτερων τύπων επενδύσεων ταμειακής ροής στην περιοχή τους.
chris:
Ποιο είναι το ανώτατο ποσοστό για ένα από τα ακίνητά σας, το ballpark;
Scott:
Σίγουρος. Θα έλεγα, και χρησιμοποιώ τις αναλογίες ενοικίου προς τιμή ως περισσότερο εμπειρικό κανόνα, αλλά θα έλεγα ότι είναι στο εύρος ενοικίων προς τιμή 0.65.
chris:
Και λοιπόν? Άρα, ανώτατο ποσοστό 5 έως 6%;
Scott:
Φυσικά, αν είμαστε καλοί. Ναι.
chris:
Λοιπόν, εντάξει. Λοιπόν, εννοώ-
Scott:
Και αυτό είναι υψηλό για το Ντένβερ.
chris:
Ναι.
Scott:
Ναι.
chris:
Έτσι, πολλές φορές πολλοί άνθρωποι έχουν αγοράσει… Ειδικά εδώ στο Ντένβερ. Θα χρησιμοποιήσω ένα ακραίο σενάριο, γιατί εξαρτάται από την τρέχουσα αποτίμηση του ακινήτου. Πολλοί άνθρωποι κάνουν το λάθος, «Ω, αγόρασα αυτό το ακίνητο πριν από επτά χρόνια». Εξαιρετική. Αυτό δεν έχει πια σημασία. Αγοράσατε ένα ακίνητο με ανώτατο όριο 9%. Πρέπει να χρησιμοποιήσουμε τους σημερινούς αριθμούς. Έτσι, από όλη την ανάλυση που έχω κάνει, ο εμπειρικός κανόνας ήταν ότι, εάν είναι κάτω από μια ιδιότητα ανώτατου ορίου 4%, ποσοστό ανώτατου ορίου 4% με χρέωση PM, είναι συχνά λογικό να πουληθεί και να ανακατανεμηθεί, ή ένα 1031. Εάν είναι πάνω από μια ιδιότητα ποσοστού ανώτατου ορίου 4%, πολλές φορές αυτό σημαίνει, γεια, refi και ανακατανομή.
Τώρα, με τα υψηλότερα επιτόκια, τα πράγματα έχουν αλλάξει. Τα spread είναι πιο δύσκολα, αλλά βρήκα ότι το όριο ανώτατου ορίου 4% είναι το όριο. Και πολλές φορές είναι σαν, "Γεια, οι άνθρωποι έχουν ιδιότητα ανώτατου ορίου 3.5%. Επειδή αγόρασαν ένα ακίνητο στη λίμνη Sloan, η οποία είναι μια περιοχή που έχει υποστεί τεράστια εκτίμηση στο Ντένβερ. Θα πουλήσει ακίνητο ανώτατο όριο 3.5%. Και θα έλεγα, «Χρειάζεστε περίπου 1.5 έως 2% αύξηση επιτοκίου ανώτατου ορίου μαζί με αυξημένη μόχλευση». Έτσι, ένα υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου, η υψηλότερη μόχλευση είναι το κλειδί για να αξίζει τον κόπο σε αυτήν τη συναλλαγή.
Mindy:
Εντάξει. Κάνω παρέα στα φόρουμ του BiggerPockets όλη την ώρα, και μπορείτε να τα βρείτε στο biggerpockets.com/forums, και διαπιστώνω ότι η έννοια του ανώτατου επιτοκίου προκαλεί σύγχυση ακόμη και σε ορισμένους πολύ έμπειρους επενδυτές. Μπορείς να εξηγήσεις για τι πράγμα μιλάς, ώστε να καταλάβουν όσοι ακούνε και είναι πιθανότατα πολύ μπερδεμένοι;
chris:
Απολύτως, και ευχαριστώ που το αναφέρατε. Έτσι, το ανώτατο επιτόκιο είναι ουσιαστικά το καθαρό λειτουργικό σας εισόδημα διαιρεμένο με την τρέχουσα αξία του σπιτιού σας. Αυτό σημαίνει λοιπόν ότι παίρνετε το νοίκι σας. Αφαιρείτε όλα τα δεδομένα λειτουργίας σας. Βασικά λοιπόν, οτιδήποτε άλλο εκτός από την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. PM, επισκευές και συντήρηση, φόροι, ασφάλειες, τέλη HOA, εξωραϊσμός, ό,τι κι αν είναι. Αυτό σας δίνει το καθαρό λειτουργικό σας εισόδημα και είναι απλώς ένας άλλος τρόπος για να αξιολογήσετε την απόδοση αυτού του ακινήτου. Εγώ προσωπικά, κάνω ανώτατα ποσοστά. Αυτό λειτούργησε καλά για μένα, και είναι επίσης καλό επειδή έχετε χρέος ή δεν έχετε χρέος. Είναι ένας τρόπος να κατανοήσουμε από υψηλό επίπεδο πώς μπορούν να λειτουργήσουν οι ιδιότητες. Γνωρίζω ότι πολλοί άνθρωποι χρησιμοποιούν GRM, ή πολλαπλασιαστή μικτού επιτοκίου, ανώτατο ποσοστό. Πολύ παρόμοια ιδέα, λίγο πιο προηγμένη και πιο λεπτή. Αλλά θεωρώ ότι είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να βοηθήσετε για υψηλού επιπέδου ομιλία, τεστ μυρίσματος. "Γεια, αυτό φαίνεται καλό." Ή, "Γεια σου, έχεις ιδιότητα ανώτατου ορίου 4%. Εδώ είναι μερικά πράγματα υψηλού επιπέδου που μπορείτε να κάνετε."
Scott:
Έτσι, χρησιμοποιούσα μια έννοια του GRM. Ο λόγος ενοικίου προς τιμή είναι μια αντιστροφή του GRM για να σκεφτώ τις ταμειακές ροές του ακινήτου μου. Λες ανώτατα ποσοστά. Τα ανώτατα ποσοστά είναι καλύτερα. Θα έπρεπε να χρησιμοποιώ ανώτατα όρια. Αλλά το βλέπω πραγματικά ως αναλογία ενοικίου προς τιμή στο υψηλότερο επίπεδο, αν και μπορώ εύκολα να το περιγράψω με αυτόν τον τρόπο. Αλλά ούτως ή άλλως, έτσι λέτε ότι ένα ακίνητο χαμηλής κεφαλαιοποίησης, κάτι στο 4 ή χαμηλότερο εύρος αυτή τη στιγμή, το οποίο πολλοί επενδυτές μπορεί να βρουν ότι έχουν στο Ντένβερ συγκεκριμένα, θα μπορούσε να επαναδιαπραγματευτεί για ένα ακίνητο που μπορεί να κερδίσει 6 ή 7% ανώτατο ποσοστό στην αγορά. Και αυτό θα μπορούσε να πολλαπλασιάσει τις αποδόσεις σας, ανάλογα με τον τρόπο μόχλευσης και τις υποθέσεις που κάνετε.
Έτσι, τόνοι επιφυλάξεων εκεί. Αλλά θα μπορούσατε να αναπτυχθείτε με μη βέλτιστο τρόπο, είναι αυτό που λέτε, με μία από αυτές τις ιδιότητες. Πώς μπορώ να δικαιολογήσω… Πρέπει να κάνω τόσες πολλές υποθέσεις και πρέπει να πιστέψω τόσα πολλά πράγματα για να φτάσω στον προορισμό που βρίσκεστε. Πρέπει να πιστεύω ότι η εκτίμησή μου θα είναι σε αυτό το επίπεδο. Πρέπει να καταλάβω τη διαφορά μεταξύ των επιτοκίων για το χρέος που έχω αυτήν τη στιγμή έναντι του ότι πρόκειται να αποκτήσω ένα νέο ακίνητο. Πώς μπορώ να τυλίξω το κεφάλι μου γύρω από όλες αυτές τις τοποθετήσεις και τις λήψεις για να νιώσω σίγουρος ότι εάν καταλήξω, «Ω, αν έχω ένα ακίνητο με ανώτατο επιτόκιο 4%, είναι καιρός να το πουλήσω και να το αναδιατάξω σε ακίνητα υψηλότερης κεφαλαιοποίησης»;
chris:
Στρέφετε στις αριθμομηχανές και τα υπολογιστικά φύλλα σας. Λοιπόν, εννοώ, ένα πολύ απλό πράγμα είναι, θέλω να πω, γεια, χρησιμοποιήστε τις αριθμομηχανές BP και συνδέστε το εύρος ενοικίασης… Πηγαίνετε να πάρετε την αριθμομηχανή υπολογιστικού φύλλου ενοικίασης και να συνδέσετε την ενοικίαση που έχετε σήμερα. Αλλά μην χρησιμοποιείτε τους αριθμούς που χρησιμοποιήσατε πέντε χρόνια όταν το αγοράσατε. Χρησιμοποιήστε τους σημερινούς αριθμούς. «Γεια, ποια είναι η αξία του σήμερα; Ποιο είναι το σημερινό ενοίκιο; Ποια είναι τα σημερινά δεδομένα λειτουργίας;» Και ασφαλίστε το σαν να αγοράζετε το ακίνητο σήμερα. Επειδή κάθε φορά που υπογράφετε έναν νέο ενοικιαστή, ή υπογράφετε ένα νέο μίσθωμα, ή το αναχρηματοδοτείτε, ουσιαστικά επαναγοράζετε το ακίνητο για λίγο. Ανατρέξτε λοιπόν στο σενάριο και πείτε, "Γεια, έχει νόημα αυτή η ιδιότητα;" Έτσι, μπορείτε να το κάνετε αυτό με την αριθμομηχανή BP και, στη συνέχεια, να καταλάβετε πώς λειτουργεί.
Έτσι, κοίταξα την ιδιοκτησία ενός πελάτη την περασμένη εβδομάδα, και αυτό είναι ένα πολύ συνηθισμένο παράδειγμα. Αγόρασαν το ακίνητο για 300,000 δολάρια στο Ντένβερ. Τώρα αξίζει 650. Πήραν μια υποθήκη 200,000 $, ένα δάνειο με επιτόκιο 3% και 400 χιλιάδες ίδια κεφάλαια. Αλλά είναι μια ιδιοκτησία ποσοστού ανώτατου ορίου 3.5, 3.6%. Εξαιρετική. Συνδέστε την αριθμομηχανή και δείτε πώς αποδίδει και, στη συνέχεια, υπολογίστε πόσα ίδια κεφάλαια έχετε. Σε αυτή την περίπτωση, ας πούμε 400,000 $. Και απλώς στρογγυλοποιήστε προς τα πάνω ή προς τα κάτω για κάποιο κόστος πώλησης, προμήθειες. Υποθέστε ένα 1031 και παίξτε μερικά τέτοια σενάρια. Και η πεποίθηση, «Τέλεια. Αν έχω 500,000 $ να αφήσω, θα πάω να αγοράσω αυτό το άλλο ακίνητο ανώτατου ορίου.” Μπορεί να είναι στο Ντένβερ, μπορεί να είναι στην τοπική αγορά σας ή μπορεί να είναι εκτός πολιτείας. Απλώς, γεια, όποια ακίνητα και αν ψάχνετε, συνδέστε το, "Ε, αν το πούλησα, έπαιρνα το μετοχικό κεφάλαιο και αγόραζα αυτό το ακίνητο με υψηλότερη κεφαλαιοποίηση, πώς είναι αυτό;"
Τώρα, αυτό που βλέπουμε συχνά… Και πάλι, πάρτε το από την οπτική του Ντένβερ. Αυτό το άτομο πουλά αυτό το ακίνητο για 650,000 $. Πληρώνουν τα μεσιτικά τους τέλη και τα τέλη κλεισίματος, 1031 το. Θα αγοράσουν ένα μέρος περίπου 1.1 εκατομμυρίων δολαρίων. Αλλά για να κάνουμε μια ταμειακή ροή, βρισκόμαστε σε προκαταβολή 35, 40% με επιτόκιο 7%. Έτσι, αυτό που συμβαίνει πολλές φορές είναι ότι, σε αυτό το σενάριο, το πούλησαν, 35% χαμηλότερα, και πηγαίνουν από 3.5 σε 5.5 ακίνητα ποσοστού ανώτατου ορίου. Άρα, αρκετά συντηρητικό και αρκετά ρεαλιστικό. Η ταμειακή τους ροή θα παραμείνει περίπου η ίδια. Ωστόσο, η συνολική αποτίμησή τους αυξάνεται και τα καθαρά λειτουργικά τους έσοδα πολλές φορές υπερδιπλασιάζονται. Συχνά, λοιπόν, το κοιτάζω: «Ε, αυτό είναι ένα μελλοντικό δολάριο. Αυτή είναι μια μελλοντική αξία».
Και αυτό είναι πραγματικά, θα πω, για περισσότερες επενδύσεις για ανθρώπους που θέλουν να πάνε εκεί έξω και να βρουν ένα ακίνητο με προστιθέμενη αξία. Αυτό μοιάζει περισσότερο με, «Γεια, θέλω απλώς να πάω εκεί έξω, να κοιτάξω μερικά ακίνητα, να αναδιατάξω το κεφάλαιό μου. Είμαι πολυάσχολος επαγγελματίας. Είμαι πολυάσχολος άνθρωπος». Για αυτόν τον τύπο ταχύτητας, κοιτάτε απλώς την αναδιάταξη του κεφαλαίου σας. Και εκεί καταλήγει το θέμα, για πολλούς από τους πελάτες με τους οποίους μιλάω, συμπεριλαμβανομένου του εαυτού μου, δεν ζω από τα μετρητά μου με τα ακίνητά μου σήμερα. Έχω άλλα εισοδήματα που το κάνουν αυτό, και όλα τα ενοίκια μου είναι για… Είναι η σύνταξή μου. Είναι η επενδυτική μου δεξαμενή. Έτσι, δεν χρειάζομαι μαζικές ταμειακές ροές εκεί.
Τώρα, θέλω τα ακίνητά μου να έχουν ταμειακή ροή, αλλά καταλήγει κάπως στο, "Γεια, θέλετε περισσότερες ταμειακές ροές σήμερα ή θέλετε να κάνετε συναλλαγές για να έχετε περισσότερες ταμειακές ροές στο μέλλον;" Έτσι, πολλές φορές, ακόμα και με αυτά τα πολύ ακραία παραδείγματα ενός ακινήτου χαμηλής κεφαλαιοποίησης και υψηλών ιδίων κεφαλαίων, ενώ δεν είναι τόσο καλό όσο πριν από ένα χρόνο, εξακολουθεί να έχει νόημα στα 10, 20, 30 χρόνια παιχνίδι σκάκι επενδύσεων σε ακίνητα. Δεν ξέρω αν απάντησα στην ερώτησή σου εκεί ή λάσπωσα το νερό.
Scott:
Όχι, νομίζω ότι είναι σωστό. Και νομίζω ότι μου αρέσει η απάντησή σας, και όχι μόνο επειδή ήταν βύσμα για τις αριθμομηχανές μας στο biggerpockets.com/calc. Αλλά είναι σαν "Γεια, αυτή είναι η απάντηση, συνδέστε αυτό το υλικό σε ένα υπολογιστικό φύλλο και πάρτε κάποιες αποφάσεις και κάντε κάποιες υποθέσεις." Και μια από τις βασικές υποθέσεις που θα υπάρχουν είναι, κοιτάξτε, αν αναλύετε ένα νέο ακίνητο, θα είστε σε θέση να λάβετε την προκαταβολή, όλους τους βασικούς αριθμούς σχετικά με τα ενοίκια, τις ταμειακές ροές και όλα αυτά είδη πραγμάτων. Ας ελπίσουμε ότι, εάν είστε επενδυτής ακινήτων, είστε αρκετά άνετοι με αυτές τις υποθέσεις.
Αλλά τα βασικά σε αυτήν την ανάλυση θα είναι το επιτόκιο του χρέους σας που θα λάβετε για το νέο ακίνητο και τα ποσοστά ανατίμησης που έχετε για την αύξηση των ενοικίων και την αύξηση των τιμών τα επόμενα 30 χρόνια, και συγκεκριμένα στα επόμενα δύο χρόνια με αυτό. Λοιπόν, 30 χρόνια εάν σκέφτεστε μακροπρόθεσμα, ή πιο βραχυπρόθεσμα εάν σκέφτεστε πιο βραχυπρόθεσμα. Αυτό έχει πραγματικά σημασία και νομίζω ότι θα είναι πολύ ενδιαφέρον. Νομίζω ότι οι άνθρωποι θα διαπιστώσουν ότι αν δεν πιστέψουν ότι η εκτίμηση θα είναι πολύ υψηλή, η στρατηγική αναδιάταξης θα μπορούσε να τους κοστίσει. Θα μπορούσε να είναι αρκετά επακόλουθο. Αλλά αν πιστεύετε στην εκτίμηση τα επόμενα δύο χρόνια και μπορείτε να βάλετε έναν αριθμό εκτίμησης 3, 4, 5%, τότε αυτό που λέτε θα λειτουργήσει πολύ, πολύ καλά. Είναι σε μεγάλο βαθμό ακριβές, Κρις, από την εμπειρία σου;
chris:
Ναι, αλλά πρέπει να απωθήσω την υπόθεση της εκτίμησης. Λοιπόν, έχεις δίκιο. Εννοώ, δεν προτείνω την αναδοχή 6%, 8%, 10% εκτίμηση. Δεν το συνιστούσα πριν από χρόνια. Αναλαμβάνω κάπως 3 έως 5% για ιστορικά μέσα. Τώρα, τα επόμενα ή δύο χρόνια λέω, «Γεια, μάλλον θα μείνουμε επίπεδη, τουλάχιστον στο Ντένβερ. Θα μπορούσαμε να δώσουμε ένα σημείο, μπορεί να κάνουμε ένα σημείο, αλλά απλώς υποθέτουμε ότι δεν υπάρχει εκτίμηση». Νομίζω ότι το πιο σημαντικό είναι… Γιατί έχεις δίκιο. Αν κάνεις τρελές υποθέσεις, θα ξεφύγεις. Αλλά ακόμα κι αν αγοράσετε άλλο ακίνητο, ας πούμε ότι πουλάτε στο Ντένβερ και αγοράζετε στο Ντένβερ από ένα ακίνητο με ανώτατο όριο 3.5 έως 5.5. Εάν στην πραγματικότητα κάνετε μια πραγματική αναδοχή εκεί, εξακολουθείτε να είστε καλύτερα από μια εμπειρία καθαρού πλούτου ή εμπειρία δημιουργίας πλούτου, επειδή εξακολουθεί να είναι υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου.
Τώρα, εάν εκτιμάται ή τα ενοίκια αυξάνονται πιο γρήγορα, αυτό είναι ένα μεγάλο, παχύ κεράσι στην κορυφή, το οποίο θα αυξήσει τις αποδόσεις σας. Αλλά ακόμα κι αν η ανατίμηση και η αύξηση των ενοικίων είναι σχετικά σταθερή, η οποία για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας νομίζω ότι θα είναι όπως θα είναι για ένα ή δύο χρόνια, ή θα είναι -3 έως +3 για πολλές περιοχές, τόσο επίπεδη , μπορεί ακόμα να έχει πολύ νόημα και να εξακολουθεί να είναι η σωστή κίνηση στη μακροπρόθεσμη οικοδόμηση πλούτου. Άρα, η εκτίμηση δεν πρόκειται να το κάνει ή να το σπάσει. Απλώς θα αναλάμβανα πολύ, πολύ συντηρητικά σε 0, 1% για τα επόμενα δύο χρόνια, και στη συνέχεια πιθανότατα θα επιστρέψει στο 3 ή 4% μακροπρόθεσμα.
Το άλλο πράγμα επίσης είναι ότι κοιτάς τις ευκαιρίες. Αυτά ήταν μερικά πράγματα, γιατί συνιστώ στους ανθρώπους να πάνε εκεί έξω και απλώς, εννοώ, να παίξουν με έναν τόνο υπολογισμών. Σε αυτήν την περίπτωση, «Γεια, είμαι επενδυτής στο Ντένβερ. Πουλήστε στο Ντένβερ, αγοράστε στο Ντένβερ." Και αυτό το κάνετε στην αγορά σας. Τώρα, λέτε επίσης, "Γεια, πουλήστε στο Ντένβερ και αγοράστε εκτός πολιτείας με καλύτερο επιτόκιο". Επειδή το Ντένβερ τι είναι; Η πιο ακριβή μη παραλιακή πόλη τώρα, πιστεύω. Επομένως, η ταμειακή ροή είναι πολύ, πολύ δύσκολο να βρεθεί. Λοιπόν, αναλάβετε, "Γεια, αν αγόραζα αυτό." Και μετά έκανα ένα τρελό αριθμό συμφωνιών αναδοχής όπου είμαστε σαν, «Ε, καλά, δεν θέλω να εγκαταλείψω την ανταλλαγή μου 1031. Τι θα γινόταν αν το πούλησα και μπήκα σε ένα DST, ένα αγαλματίδιο του Ντέλαγουερ;» Ναι, γλιτώνεις τα χρήματά σου στους φόρους. Αλλά τα επόμενα πέντε χρόνια, δεδομένου ότι έχετε απόδοση 5%, αρχίζετε πραγματικά να χάνετε χρήματα μακροπρόθεσμα.
Έτρεξα σενάρια του τύπου: "Γεια, αν όντως πλήρωσα απλώς κέρδη κεφαλαίου, θα έπρεπε να περπατήσω με 400,000 $, αλλά τα 100,000 $ πηγαίνουν αλλού." Αλλά βγάζω 300,000 $ και κάνω άλλη μια επένδυση σε ακίνητα, σε ένα κοινοπραξία, σε μια άλλη επιχείρηση. Αλλά παίρνω τόσο υψηλότερο IRR, μπορεί να έχει νόημα και να πω, «Ξέρεις τι; Αξίζει τον κόπο να τρώμε αυτά τα κέρδη κεφαλαίου». Επομένως, δεν σας δίνω συστάσεις εδώ. Το θέμα μου είναι ότι πολλοί άνθρωποι κάνουν πολλά πράγματα what-if. Λοιπόν, κάντε το what-if πράγματα και εκτελέστε τους υπολογισμούς μέσω ενός υπολογιστικού φύλλου ή της αριθμομηχανής BiggerPockets. Και στη συνέχεια, μπορείτε να πάρετε αυτή τη μία αριθμομηχανή και να τα κάνετε όλα για την ιδιοκτησία σας, ένα ακίνητο στην αγορά σας, ένα μέρος εκτός πολιτείας, μια θερινή ώρα. Μπορείτε να καταλάβετε μια παθητική επένδυση, τέτοια πράγματα. «Γεια, πώς είναι αυτές οι επιστροφές και πώς φαίνονται αυτές οι φορολογικές συνέπειες;» Αποκτήστε τη μεγάλη εικόνα των πραγμάτων.
Και μετά το επόμενο επίπεδο είναι, να περάσετε και να βεβαιωθείτε ότι μιλάτε μέσω του CPA σας. Ποιες είναι οι φορολογικές συνέπειες; Επειδή πολλές φορές, γνωρίζω ότι για προσωπική μου χρήση υπολογίζω τι θα κατείχα σε αποσβέσεις ή κέρδη κεφαλαίου και οι εικασίες μου δεν είναι πολύ καλές. Έτσι, μίλησα με τον CPA μου. Και θα εξετάσω επίσης τα πράγματα ως, «Ναι, μπορείτε να βγείτε εκτός πολιτείας και τα ανώτατα ποσοστά είναι υψηλότερα, πιο ελκυστικά. Αλλά τώρα πρέπει να έχετε το πρόσθετο κόστος του ταξιδιού και της ανάπτυξης ενός νέου δικτύου στην αγορά». Κάτι που δεν είναι καλό ή κακό, αλλά αυτές οι ώρες και τα έξοδα συνήθως δεν εμφανίζονται στην αναδοχή ακινήτων. Οπότε πιστεύω πολύ, τρέξτε ένα σωρό σενάρια και μετά δείτε τις μετρήσεις. Και μετά, κοιτάξτε επίσης τις φορολογικές συνέπειες και κοιτάξτε, "Γεια, πόσο εύρος ζώνης και χρήματα χρειάζονται για να εκτελέσω πραγματικά αυτήν τη νέα στρατηγική;" Και απλά διασκεδάστε τα σενάρια τρεξίματος.
Mindy:
Μου αρέσει πολύ αυτή η συμβουλή, γιατί μπορεί να είναι πολύ εύκολο να παρασυρθείς από το FOMO ή οτιδήποτε άλλο κάνει η αγορά αυτή τη στιγμή. Είσαι κτηματομεσίτης. Θυμάστε την άνοιξη του περασμένου έτους, όταν όλοι αγόραζαν, και δεν μπορούσατε καν να εμφανιστείτε μερικές φορές σε μερικά από αυτά τα πιο ζεστά σπίτια; Ή θα έμπαινες μέσα, και θα ήταν απλώς αυτή η περιστρεφόμενη πόρτα των ανθρώπων, και θα έχανες. Είστε 1 από τις 37 προσφορές. Μπορώ λοιπόν να δω ανθρώπους να ενθουσιάζονται πραγματικά, πολύ με αυτό. Αυτή την άνοιξη, απ' ό,τι έχω δει μέχρι τώρα, αρχίζει να μοιάζει ξανά έτσι. Όχι στο βαθμό, γιατί δεν έχουμε τα μεγάλα επιτόκια. Αλλά εξακολουθεί να είναι, στην περιοχή του Ντένβερ, να γίνεται πολύ, πολύ ζεστό. Έτσι, θα μπορούσε να είναι δελεαστικό να πουλήσει. «Ω, ακούω τον Chris στο BiggerPockets Money Podcast. Και είπε ότι το ανώτατο επιτόκιο μου δεν είναι μεγάλο, οπότε πρέπει να πουλήσω».
Όχι, δεν το λέει αυτό. Λέει σενάρια τρεξίματος. Εκτελέστε πολλά σενάρια. Μιλήστε με τον αντιπρόσωπό σας και δείτε τι πιστεύουν ότι θα μπορούσατε να πάρετε για την ιδιοκτησία σας. Εκτελέστε τους αριθμούς με βάση αυτό το ποσό, ίσως λίγο λιγότερο, ίσως λίγο περισσότερο. Αλλά δείτε τι θα σας προσφέρουν όλες αυτές οι επιλογές προτού πηδήσετε και με τα δύο πόδια. Το πουλάς και μετά λες, "Ω, δεν μπορώ να κάνω ένα 1031 επειδή το χρονολόγιό μου τελείωσε." Ξέρω αρκετά για το 1031 για να είμαι επικίνδυνος. Υπάρχει ένα πολύ συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που πρέπει να αγοράσετε ένα νέο ακίνητο, για να εντοπίσετε τρία ακίνητα. Και αν δεν το κάνετε, το 1031 σας είναι έξω από την πόρτα. Εάν δεν βάλετε κάποιον εκ των προτέρων να σας πάρει τα χρήματα και να τα κρατήσει, το 1031 σας είναι έξω από την πόρτα. Εάν αποκτήσετε στην κατοχή σας τα χρήματα, τότε οφείλετε τώρα όλους αυτούς τους φόρους. Οπότε, υπάρχει πολύς προγραμματισμός. Αλλά αν σκέφτεστε να πουλήσετε, τρέξτε τα νούμερα. Βεβαιωθείτε ότι έχει νόημα. Εκτελέστε όλους τους αριθμούς. Μίλα σε ανθρώπους. Μου αρέσει πολύ αυτό.
Scott:
Ναι. Chris, ακούγεται ότι υπάρχουν μερικές επιλογές εδώ. Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο, μπορώ να αναχρηματοδοτήσω το ακίνητο ή δεν μπορώ να κάνω τίποτα και να αφήσω το χαμηλότοκο χρέος μου να αποσβεστεί. Επέλεξα, αφήστε το χαμηλότοκο χρέος μου να αποσβεσθεί. Αυτή είναι η προσέγγισή μου αυτή τη στιγμή. Δεν είμαι σίγουρος αν αυτή είναι η σωστή προσέγγιση και πρέπει να την αμφισβητήσω. Και στην περίπτωση της πώλησης του ακινήτου, έχω δύο επιλογές εκεί. 1031 ανταλλαγή ή απλώς συγκομιδή… Έχω την επιλογή Α. Η πώληση του μέρους Α είναι 1031, και η πώληση του μέρους Β είναι η συγκομιδή του κέρδους. Έχετε κάποιες περιπτωσιολογικές μελέτες ή ίσως σενάρια που θα μπορούσατε να μας καθοδηγήσετε για άτομα που έχουν επιλέξει καθεμία από αυτές τις επιλογές και γιατί το έκαναν, ή ίσως παραδείγματα από το προσωπικό σας χαρτοφυλάκιο;
chris:
Ναι. Απολύτως. Ένα πράγμα, θέλω να επιστρέψω σε αυτό που έλεγε η Mindy. Το αγαπημένο μου πράγμα για… Τι θα σου πρότεινα αφού κάνεις όλα τα σενάρια και μιλήσεις με ανθρώπους, και αυτό το κάνω συνέχεια. Το αγαπημένο μου χαρακτηριστικό του BiggerPockets είναι το φόρουμ. Μου αρέσει να διαβάζω τις αναρτήσεις των άλλων, αλλά δημοσιεύω και τις δικές μου. Και μην δημοσιεύετε, «Γεια, παιδιά. Σκέφτομαι να πουλήσω το ακίνητο. Τι πρέπει να κάνω?" Μην κάνεις τέτοια χαζή ανάρτηση. Κάντε μια ανάρτηση όπως, «Γεια, έτρεξα ένα σενάριο. Εδώ είναι τα νούμερα. Και έτρεξα τρεις ανάποδες για αυτό, αυτό και αυτό. Εδώ είναι οι αριθμοί μου. Εδώ είναι οι σκέψεις μου. κοινότητα της BP, δώστε μου τα σχόλιά σας." Και θα λάβετε πολλά υπέροχα σχόλια. Θα κάνετε επίσης τους ανθρώπους να επικοινωνήσουν μαζί σας για να σας προσφέρουν άλλες ευκαιρίες. Επομένως, να κάνετε πάντα τη δέουσα επιμέλεια. Αλλά η κοινότητα εκεί, νομίζω ότι είναι το απόλυτο καλύτερο μέρος του BiggerPockets, ή το αγαπημένο μου μέρος. Κάντε τα όλα αυτά, και μετά μοιραστείτε τα με το φόρουμ και συνεχίστε την ομαδική σκέψη.
Scott:
Το λατρεύω. Αριθμομηχανές BiggerPockets και φόρουμ BiggerPockets. Σωστά. Δημοσιεύστε μια έξυπνη ερώτηση και θα λάβετε έξυπνες απαντήσεις.
Mindy:
Έξυπνη απάντηση. Και θα λάβετε πολλές διαφορετικές απαντήσεις. "Γεια, μου αρέσει αυτό που λέει αυτό το άτομο, αλλά δεν νομίζω ότι έλαβαν υπόψη αυτόν τον παράγοντα." Θα πάρετε άτομα που είναι πολύ έμπειρα να σας πουν τι θα έκαναν σε αυτήν την κατάσταση και πιθανότατα θα εξηγήσουν γιατί. Οι άνθρωποι στα φόρουμ λατρεύουν να μιλούν για ακίνητα. Και είναι λίγο διαφορετικό για εμάς, γιατί είμαστε στο real estate. Αλλά όταν σας αρέσει να μιλάτε για ακίνητα και είστε επενδυτής σε ακίνητα, κανείς άλλος στη ζωή σας δεν ενδιαφέρεται. Δεν θέλουν να το ακούσουν. Θέλουν να σας πουν μόνο για την κακή εμπειρία που είχαν. Αλλά στα φόρουμ του BiggerPockets, έχετε ανθρώπους που το κάνουν. Άτομα που το κάνουν περισσότερο από εσάς που έχουν σενάρια από τα οποία μπορεί να μην έχετε περάσει ακόμα, όπου μπορούν να σας δώσουν έμπειρες συμβουλές.
chris:
Ναί.
Mindy:
Και δεν το εννοούσα να ακούγεται σαν διαφήμιση, αλλά...
chris:
Όχι. Αλλά, εννοώ, υπάρχει ένα πλεονέκτημα εκεί έξω, παιδιά; Χρησιμοποιησετο. Θέλω να πω, αυτό ήταν ένα από τα καλύτερα περιουσιακά στοιχεία που έχω χρησιμοποιήσει στην καριέρα μου στο real estate ως πράκτορας, ως επενδυτής. Εντάξει. Λοιπόν, επιστρέφοντας σε μερικά παραδείγματα εδώ. Έτσι, για να κάνω ένα βήμα πίσω, το πτυχίο μου στον οικονομικό προγραμματισμό, και πάντα είχα αυτή την επιθυμία μακροπρόθεσμου προγραμματισμού. Δεν μου αρέσει να το κάνω σε μετοχές και ομόλογα, όπου λέω: "Γεια, βάλ' το σε ένα ταμείο δεικτών, και αυτό είναι βαρετό και ορίστε το και ξεχάστε το". Τα ακίνητα είναι πολύ πιο σύνθετα. Έτσι, αυτό που κάνω για τον εαυτό μου και αυτό που κάνω για τους πελάτες μου, έχω δημιουργήσει ένα πλαίσιο πέντε βημάτων. Θα το πλαισιώσω με αυτό, και αυτό θα περιγράψει μερικά κοινά σενάρια που βλέπουμε εκεί έξω στην αγορά.
Λοιπόν το πρώτο βήμα είναι, ποιοι είναι οι στόχοι σας; Όπως είπα, ξαναδείτε ποιοι είναι οι στόχοι σας. Τα ακίνητα είναι ένα όχημα για να πάτε εκεί. Βήμα δεύτερο, κοιτάξτε το συνολικό χαρτοφυλάκιό σας. Πολλοί άνθρωποι βλέπουν τα ενοίκια τους απομονωμένα. Γεια σας, στις 5, ή 7 ή 10 ενοικιάσεις σας, πώς είναι η απόδοση στο σύνολό της; Ακριβώς όπως θα κοιτούσατε το IRA σας, το 401(k), αυτό. "Γεια, πώς είναι η απόδοση όλων ως σύνολο;" Το τρίτο βήμα είναι να πάτε εκεί έξω και να αρχίσετε να εξετάζετε τις ατομικές σας ιδιότητες, τα ατομικά σας περιουσιακά στοιχεία. «Γεια, ποιες είναι οι ευκαιρίες; Ποιοι είναι οι αριθμοί;» Κάντε μια ανάλυση SWOT εκεί. Βήμα τέταρτο, εκτελέστε αυτά τα σενάρια όπως μιλήσαμε. Και μετά το πέμπτο βήμα είναι, γράψτε το σχέδιο δράσης σας.
Έτσι, αυτό είναι πολύ καλό για τους επενδυτές. Επίσης, αν είστε πράκτορας εκεί έξω, έχω διαπιστώσει ότι αυτό είναι ένα καταπληκτικό εργαλείο προστιθέμενης αξίας πελατών στους πελάτες μου. Έτσι, εγώ και η ομάδα μου κάνουμε περίπου 30 με 40 από αυτές τις συνεδρίες χαρτοφυλακίου το χρόνο. Ή, λυπάμαι, ένα μήνα. Αυτές είναι σαν τις ετήσιες συνεδρίες οικονομικού προγραμματισμού σας με τους πελάτες μας και για εμάς τους ίδιους ως επενδυτές. Έτσι, φτάνουμε σε πολλά καλά δεδομένα. Βλέπουμε κάποιες τάσεις εκεί. Και για να συγκεντρώσουμε μερικά κοινά παραδείγματα, είναι ότι πολλοί άνθρωποι πλησιάζουν στη σύνταξη. Λοιπόν, για αυτούς, είναι λιγότερο επικεντρωμένοι στην ανάπτυξη και είναι περισσότερο εστιασμένοι στο εισόδημα. Έτσι μπορεί να είναι στα 50 ή στα 60 τους, να αρχίσουν να αποσύρονται ή να θέλουν να κάνουν ένα βήμα πίσω. Τα παιδιά πηγαίνουν στο κολέγιο ή έξω από το σπίτι. Δεν χρειάζονται έναν τόνο μελλοντικού εισοδήματος ή έναν τόνο μελλοντικής ανάπτυξης. Χρειάζονται περισσότερα έσοδα τα επόμενα δύο χρόνια.
Επομένως, αυτή είναι μια πολύ διαφορετική περίπτωση από κάποιον που είναι σαν εμένα, όπου πρέπει ακόμα να συγκεντρώσω περισσότερα ακίνητα για να συνταξιοδοτηθώ στο επίπεδο που θέλω τα επόμενα 10 ή 20 χρόνια. Είμαι ακόμα η φάση συσσώρευσής μου. Έτσι, για τους ανθρώπους που βρίσκονται συχνά στο στάδιο της συνταξιοδότησής τους, μπορεί να έχει νόημα να εξοφλήσουν τα ακίνητα και να πουν, "Γεια, αν έχετε αυτά τα ακίνητα εξοφλημένα, ποια είναι η ταμειακή ροή;" Αλλά ταυτόχρονα, εκτελείτε σενάρια, «Ε, την ίδια στιγμή, αν εξοφλήσετε αυτά τα ακίνητα, ρε, κοιτάξτε ένα τριπλό δίχτυ. Ρίξτε μια ματιά σε ένα ταμείο χρέους που μπορεί να πληρώσει 8 ή 10% σε απόδοση." Μπορείτε να κάνετε διαφορετικά πράγματα όπως αυτό, αλλά πρέπει να βεβαιωθείτε ότι ευθυγραμμίζεται με αυτόν τον στόχο. Έτσι, για πολλούς από τους ανθρώπους που βρίσκονται σε αυτή τη φάση συνταξιοδότησης, πολλοί επιλέγουν να πάνε εκεί έξω και απλώς να συνεχίσουν να εξοφλούν τις περιουσίες τους. Έτσι, λέτε, "Γεια, αν απλώς εξοφλήσετε τα ακίνητά σας, έχετε επιτύχει τους εισοδηματικούς σας στόχους."
Έτσι, πολλές φορές θα ακολουθήσουν την προσέγγιση χιονοστιβάδας του χρέους και θα αρχίσουν να εξοφλούν ένα ακίνητο, ή το χαμηλότερο υπόλοιπο ή το υψηλότερο επιτόκιο. Λοιπόν, «Γεια, αρχίστε να το πληρώνετε». Και μετά εξοφλήστε τον επόμενο, εξοφλήστε τον επόμενο. Και πολλές φορές θα πουλήσουν ένα ακίνητο που είναι ιδιοκτησία του σκύλου τους ή [δεν ακούγεται 00:30:40]. Όπως, «Γεια, αυτή η ιδιότητα, είναι ο πόνος στον πισινό. Το μισώ. Δεν έχει καλή απόδοση.” Εξαιρετική. Λοιπόν, ξεφορτωθείτε αυτό. Πάρτι εκτίμησης. Θα προχωρήσουμε. Έτσι, για πολλούς ανθρώπους, η εξόφληση της περιουσίας τους μπορεί να είναι μια πραγματικά καλή κίνηση. Τώρα, ωστόσο, αν πείτε, "Ε, αν ξεπληρώσω το ακίνητο και δεν έχω το εισόδημα που θέλω", έχουμε πρόβλημα εκεί.
Scott:
Έτσι, είχαμε μια υπέροχη συζήτηση για ένα θέμα όπως αυτό στην εκπομπή BiggerPockets Money 322, Γιατί η ταμειακή ροή του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας δεν είναι αυτό που νομίζετε. Είχαμε έναν επισκέπτη εκεί που είχε εννέα ενοικιαζόμενα ακίνητα και ζούσε από τσάντα σε μισθό επειδή δεν υπήρχε η ταμειακή ροή. Έτσι, αν αναρωτιέστε για αυτό, αν δεν είστε σίγουροι, θα μπορούσατε να είστε σε αυτήν την κατάσταση εάν έχετε μερικά ενοικιαζόμενα, όπου τουλάχιστον μερικά από αυτά είναι στην καλύτερη περίπτωση στο νεκρό σημείο, και ίσως αρνητική ταμειακή ροή. Και νομίζω ότι σε αυτήν την κατάσταση, θα το ανακαλύψετε ακολουθώντας τα πέντε βήματα που περιέγραψε ο Κρις. Και σε αυτή τη συγκεκριμένη ανάλυση ιδιοκτησίας ανά ιδιοκτησία, θα προσδιορίσετε ποια από αυτά θα πρέπει να πουλήσετε ή να αποχωρήσετε. Λοιπόν, Chris, το έχεις κάνει αυτό με το δικό σου χαρτοφυλάκιο τα τελευταία ή δύο χρόνια;
chris:
Εχω. Έτσι, έκανα τη δική μου κριτική χαρτοφυλακίου. Δεν έκανα καμία κίνηση φέτος, και αυτό ήταν περισσότερο επειδή το χαρτοφυλάκιό μου είναι στην πραγματικότητα… Είναι αρκετά καλά βελτιστοποιημένο με τα ανώτατα επιτόκια, το δάνειο σε αξία. Αλλά και στους εξωτερικούς παράγοντες, η καριέρα και η επιχείρησή μου είναι κτηματομεσίτης, όλα σχετίζονται με ακίνητα. Λοιπόν, είμαι πολύ συντηρητικός. Και επειδή διανύουμε ασταθείς καιρούς, και το εισόδημα των περισσότερων ανθρώπων από ακίνητα έχει μειωθεί φέτος, και… Για το 2022 και το '23 είναι χαμηλότερο για πολλούς ανθρώπους. Οπότε λέω: «Γεια, θα είμαι πολύ συντηρητική στις επενδύσεις μου, γιατί πρέπει να βεβαιωθώ ότι το καθημερινό μου εισόδημα είναι καλό. Επομένως, δεν θέλω να πάω εκεί έξω και να αρχίσω να προχωράω ή να σφίγγω τις ταμειακές ροές». Αν και είναι λογικό από την επενδυτική σκοπιά, δεν έχει νόημα από την παγκόσμια σκοπιά του τι πρέπει να κάνω ως επενδυτής αυτή τη στιγμή.
Λοιπόν αυτό που κάνω είναι, έχω δύο ακίνητα εδώ στο μετρό του Ντένβερ που… Θέλω να πω, είναι καλά ενοικιαζόμενα. Όπως είπα, δεν είναι τα αγαπημένα μου. Δεν θα ήμουν δυστυχισμένος να τους μετακινήσω. Έτσι, μίλησα με τον διαχειριστή του ακινήτου μου. Οι μισθώσεις θα λήξουν γύρω στον Δεκέμβριο - αυτό που ψάχνουμε είναι, επειδή η καλύτερη εποχή για να πουλήσετε ακίνητα εδώ στο Ντένβερ είναι η άνοιξη. Ακριβώς από τα μέσα Φεβρουαρίου έως τα τέλη Μαΐου, ένα γλυκό σημείο για να καταχωρήσετε ένα ακίνητο. Οπότε θα βεβαιωθώ ότι αυτές οι μισθώσεις έχουν τελειώσει και μετά θα έχω χρόνο να βγάλω τους ενοικιαστές για να βρουν ένα νέο μέρος για να ζήσουν και ελπίζω να έχω τρεις έως έξι εβδομάδες για να πάω εκεί και να κάνω οποιοδήποτε είδος των ενημερώσεων που πρέπει να κάνω. Επειδή τα περισσότερα ενοίκια χρειάζονται λίγη αγάπη. Χρειάζονται λίγο TLC. Και πολλές φορές είναι καλύτερα να βάλετε 5 έως 15,000 $ σε κάποια εργασία και στη συνέχεια να την πουλήσετε σε έναν ιδιοκτήτη-ένοικο. Για κάθε δολάριο που ξοδεύω για να το κάνω πιο όμορφο, θα πρέπει να πάρω άλλα τρία με τέσσερα δολάρια σε αντάλλαγμα. Λοιπόν, "Γεια, πού είναι αυτό το γλυκό σημείο για να το κάνω πολύ φιλικό προς τον ιδιοκτήτη για να μεγιστοποιήσω το δολάριο μου;"
Λοιπόν, αρχίζω να το σχεδιάζω. Πολλοί πελάτες το κάνουν αυτό. Ένα πραγματικά ενδιαφέρον πράγμα. Αυτό ήταν τόσο συναρπαστικό. Επιστρέφοντας λοιπόν σε αυτό το σενάριο υψηλών ιδίων κεφαλαίων και χαμηλών επιτοκίων. Πολλοί άνθρωποι λένε, "Γεια, η ενοικίασή μου είναι καλή." Είναι ανώτατο ποσοστό 4%. Τους αρέσει η ενοικίαση, καλό μέρος της πόλης. Δεν θέλουν να το αγγίξουν, αλλά θέλουν να ανακατανείμουν τα ίδια κεφάλαια. Κάναμε πολλά HELOC. Υπάρχει μια τράπεζα που γνωρίζω στο Κολοράντο… Συνήθως είναι πολύ δύσκολο να βρεις τράπεζες που θα κάνουν επενδύσεις HELOC σε επενδυτικά ακίνητα. Έτσι, ένα HELOC είναι μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας και δεν είναι σαν μια υποθήκη 5 ετών, αλλά μοιάζει περισσότερο με την επιταγή, την πιστωτική κάρτα του ακινήτου σας.
Έχουμε πολλούς ανθρώπους που κάνουν μια επένδυση HELOC στην επενδυτική τους ιδιοκτησία, και μετά φεύγουν από… Είχαν LTV 30%. Παίρνουν το 20 ή 30% του μετοχικού τους κεφαλαίου και στη συνέχεια το αναδιατάσσουν είτε σε μια ενοικίαση είτε σε κάποιο είδος στρατηγικής κοινοπραξίας. Και μπορούν να πάρουν το κέικ τους και να το φάνε επίσης, επειδή έχουν αυτό το χαμηλό σταθερό επιτόκιο 30 ετών, και είναι σε θέση να χειριστούν κάποιο μεταβλητό επιτόκιο, αλλά να δανειστούν με 6, 7%, αλλά πηγαίνουν λάβετε επιστροφή 15 έως 20%.
Mindy:
Ποιος κάνει αυτό το HELOC για επενδύσεις σε ακίνητα; Επειδή δεν μπόρεσα να βρω κανέναν που να κάνει επενδύσεις HELOC.
chris:
Λοιπόν, στείλε μου DM στο BiggerPockets, και θα σου πω, Mindy. Όχι. Λοιπόν, πολλά από αυτά προέρχονται από… Έτσι με αυτό, έτσι είναι… Θέλω να πω, με χαρά να μοιραστώ αυτό το όνομα μαζί σας και να δώσω την επαφή μου εκεί, Mindy. Φοβερός τύπος. Αλλά θέλετε να αναζητήσετε τοπικές τράπεζες. Οι μεγάλες τράπεζες και οι εθνικοί δανειστές, και πιθανώς το άτομο που σας έδωσε το συμβατικό σας δάνειο 30 ετών, δεν πρόκειται να είναι ο κατάλληλος άντρας ή κορίτσι για να σας δώσει αυτό το δάνειο. Είναι η Fannie και ο Freddie συμβατικοί δανειστές.
Έτσι, οι μεγάλες τράπεζες δεν θα σας το δώσουν αυτό. Αλλά βρείτε μια τοπική τράπεζα, όπως μια κρατικά ναυλωμένη τράπεζα ή πιστωτική ένωση πολλές φορές, και είναι αυτοί που κάνουν HELOC. Και αυτό οφείλεται στο ότι μίλησα με 30 τράπεζες, καθώς και ότι έβγαλα το δίκτυό μου εδώ. Και ξέρω μερικές τράπεζες που θα το κάνουν, αλλά πολύ λίγες θα το κάνουν αν δεν κατέχουν την πρώτη θέση. Και πολλές φορές, δεν καταλαμβάνουν την πρώτη θέση. Οπότε γίνεται πολύ, πολύ διαφοροποιημένο. Αλλά εκεί είναι που πολλοί άνθρωποι απογοητεύονται από την ακίνητη περιουσία, ειδικά οι τύποι της τεχνολογίας και οι τύποι μετοχών. Λέω, «Λοιπόν, τα ακίνητα δεν είναι αποτελεσματικά». Ναι, καλέστε 30 δανειστές. Δεν είναι διασκεδαστικό, αλλά έτσι βρίσκεις το χρυσό.
Scott:
Λοιπόν, μου αρέσει αυτό ως προσέγγιση και ως εργαλείο. Θέλω να προειδοποιήσω ότι δεν είμαι λάτρης της χρήσης μιας επένδυσης HELOC με επιτόκιο 6, 7% για να την ανακατανείμω στη συνέχεια σε επενδύσεις τύπου κοινοπραξίας. Νομίζω ότι αυτό είναι πραγματικά σκληρό arbitrage, και οι ταμειακές ροές και οι χρόνοι από αυτά τα συνδικάτα δεν μπορούν να είναι τόσο καλοί σε ορισμένες από αυτές τις περιπτώσεις. Είναι ένα πολύ επιθετικό παιχνίδι. Λοιπόν, απλά να θυμάστε ότι εάν πρόκειται να κάνετε αυτό το είδος στρατηγικής. Είναι πολύ πιο επιθετικό από την αναδιάταξη του μετοχικού κεφαλαίου από ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο σε άλλο ακίνητο, κατά τη γνώμη μου, χρησιμοποιώντας χρέος σταθερού επιτοκίου 30 ετών.
chris:
Ναι. Αυτό είναι όπου, όπως είπα, για πολλούς ανθρώπους που το κάνουν, έχουν οκτώ ενοικιάσεις και το κάνουν σε ένα ή δύο. Επομένως, εξακολουθούν να παραμένουν πολύ ισορροπημένοι στη συνολική θέση του μετοχικού κεφαλαίου και το μεικτό σταθερό τους επιτόκιο είναι 3.5, και τώρα προσθέτουν ένα πολύ μικρό ποσό μεταβλητών. Συμφωνώ λοιπόν απόλυτα μαζί σου, Σκοτ. Είναι πιο προχωρημένο. Είναι υψηλότερου κινδύνου. Και έχουμε ανθρώπους που το κάνουν αυτό σε ενοικιάσεις, το κάνουν σε κεφάλαια ή συνδικάτα. Αλλά είναι σίγουρα μια πολύ πιο προηγμένη τεχνική, και βεβαιωθείτε ότι έχετε τα μετρητά για να ιππεύετε οποιαδήποτε κύματα από εκεί ή να κάνετε γροθιές από εκεί.
Scott:
Θέλω να πω, νομίζω ότι είναι σοφό να βγείτε έξω και να δείτε τι μπορείτε να πάρετε για έναν επενδυτή HELOC, εάν αυτό είναι διαθέσιμο σε εσάς. Είναι πάντα καλό να έχετε πρόσβαση στην πίστωση, ακόμα κι αν δεν πρόκειται να τη χρησιμοποιήσετε.
Mindy:
Ναί. Αυτό σίγουρα έσωσε το δέρμα μου στην ιδιοκτησία μας. Δεν ήταν επενδυτής HELOC. Ήταν ένα HELOC στο σπίτι μου. Αλλά έκανα κάποια οικονομική επιχείρηση μαϊμού και χρειαζόμουν πρόσβαση σε γρήγορα μετρητά. Και σκέφτηκα ότι μπορεί να χρειαζόμουν πρόσβαση σε γρήγορα μετρητά, οπότε το άνοιξα, αλλά δεν έβγαλα τίποτα. Απλώς καθόταν εκεί. Αλλά όταν το χρειαζόμουν, ήταν εκεί για να τραβήξω. Είναι μια επένδυση HELOC με την ίδια ή παρόμοια τιμή με μια προσωπική ιδιοκτησία HELOC;
chris:
Όχι. Πολλές φορές μοιάζει περισσότερο με το prime συν 1 έως 3%, όπου πολλές φορές ο ιδιοκτήτης-occ μπορεί να είναι prime συν 0 ή prime συν 0 προς 1. Έτσι, βλέπετε το spread εκεί. Το άλλο πράγμα είναι, για πολλές προκριματικές εκλογές, εννοώ, υπάρχουν πολλές πιστωτικές ενώσεις και τράπεζες σε όλη την πόλη που θα ανέβουν σε 95% ή 100% συνδυασμένο LTV. Θα κάνουν πολύ υψηλά LTV. Και πάλι, πηγαίνετε εκεί με προσοχή. Πρέπει να είσαι έξυπνος με μια μεγάλη πιστωτική κάρτα. Όμως, ένας επενδυτής HELOC, όπου εκμεταλλεύεται πολλές φορές είναι ένα συνολικό συνδυασμένο LTV από 70 έως 80%. Και το συνδυασμένο LTV σημαίνει, «Γεια, ποιο είναι το ποσοστό αυτής της πληρωμής πρώτης θέσης για 30 χρόνια; Και προσθέτουμε το HELOC από πάνω. Τι είναι αυτά τα δύο μαζί;» Έτσι, η επένδυση HELOC είναι η καλύτερη που έχω δει. Λέω το καλύτερο. Το υψηλότερο LTV είναι 80% συνδυασμένο LTV, το οποίο εξακολουθεί να είναι απίστευτα υψηλό για μια επένδυση HELOC.
Scott:
Μπορούμε να ανατρέξουμε σε μερικά παραδείγματα από πιθανούς πελάτες με τους οποίους έχετε συνεργαστεί άτομα που ίσως έχουν περάσει από διάφορες από αυτές τις επιλογές; Έχεις μιλήσει με κάποιον και σου λέει, «Ξέρεις τι; Απλώς θα ξεπληρώσω το πράγμα και θα πω ξεχάστε το»; Ή, «Απλώς θα το αφήσω να καθίσει και να μην κάνει τίποτα. Δεν πρόκειται να ξεπληρώσω νωρίς το χρέος. Απλώς θα το αφήσω να αποσβεστεί». Και μετά είχατε κάποιους ανθρώπους που το πέρασαν αυτό, και ποια ήταν η λογική τους στο πρόσφατο παρελθόν;
chris:
Ναι. Εννοώ, είναι όλα τα παραπάνω, και πολλά από αυτά εξαρτάται από τους στόχους τους και τη συνολική τους ανοχή κινδύνου. Θέλω να πω, έχω πελάτες αυτή τη στιγμή που πουλάνε ένα ακίνητο και θα κάνουν ένα 1031. Μερικοί μένουν ντόπιοι. Κάποιοι φεύγουν εκτός πολιτείας. Εξαιρετική. Διάφορες επιλογές εκεί. Και το σκεπτικό τους σε αυτή την περίπτωση είναι: «Γεια, το πάρτι εκτίμησης τελείωσε». Για το Ντένβερ, η τρελή εκτίμηση, τελείωσε. Τώρα, πουλάς τώρα, μπορείς να δώσεις μερικούς πόντους πίσω. Αλλά ποιός νοιάζεται? Έκανες 40%. Δώστε δύο βαθμούς πίσω τα δύο τελευταία χρόνια. Και εξακολουθούν να λένε, «Μακροπρόθεσμα, θέλω να πάω εκεί έξω… Πολλοί άνθρωποι λένε, «Γεια, αυτή η ιδιότητα είναι μια ιδιότητα κατηγορίας Γ, μια ιδιότητα πονοκεφάλου. Δεν είναι πλέον μια μεγάλη ενοικίαση. Θέλω να το μεταφέρω σε καλύτερη τοποθεσία ή σε ιδιότητα κατηγορίας Α, χαμηλότερο πονοκέφαλο." Επομένως, θα πρέπει να είναι χαμηλότερης συντήρησης, παρόμοιο ή υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου, αλλά περισσότερο απρόσκοπτη. Αυτό είναι εν μέρει επένδυση, και επίσης εν μέρει απλώς διευκολύνει τη ζωή τους ως επενδυτές.
Πήρα πολύ κόσμο επίσης… Στην πραγματικότητα, η πλειοψηφία των ανθρώπων λέει, «Ξέρεις τι; Περιμένω σφιχτά για τη χρονιά». Αυτό που κρέμεται σφιχτά για το έτος και απλώς αφήνουμε τα μετρητά να μείνουν στην τράπεζα, να χτίζουν και να συνεχίζουν να αποπληρώνουν το χρέος δεν είναι ποτέ κακή κίνηση. Εάν δεν είστε σίγουροι, η άντληση των φρένων δεν πρόκειται να σας βλάψει. Δεν υπάρχει καμία συμφωνία που θα χάσετε, η οποία θα κάνει ή θα σπάσει την καριέρα σας. Αλλά αν κάνετε μια συναλλαγή, υπάρχει μια συμφωνία που θα μπορούσε να σπάσει την καριέρα σας. Επομένως, μην ανησυχείτε για το μεγάλο που θα σας κάνει πλούσιους. Ανησυχείτε για αυτόν που θα σας ανατινάξει και θα σας κάνει 10 χρόνια πίσω. Και αυτό είναι που μπορεί να συμβεί. Άρα, είναι πάντα προσεχτικός. Έτσι, πολλοί άνθρωποι κάθονται σφιχτά. Όπως είπα, κάνουν αυτό που είμαι. «Γεια, είμαι σε καλή θέση. Οι ιδιότητες μου είχαν καλή απόδοση. Είμαι σε καλό LTV. Κάθομαι σφιχτά για ένα χρόνο».
Και μετά, οι άνθρωποι που κάνουν περισσότερες προηγμένες στρατηγικές για να βάλουν ένα δεύτερο εκεί, όπως ένα δεύτερο σταθερό ή ένα δεύτερο HELOC, δεν είναι άνθρωποι με μία ιδιοκτησία που το κάνουν. Αυτοί είναι άνθρωποι με 5 έως 10 ακίνητα και έχουν καλή ταμειακή ροή και το κάνουν σε 1 ή 2 ακίνητα για να αυξήσουν την παγκόσμια LTV τους από 30% σε 40%. Άρα εξακολουθούν να είναι σε πολύ χαμηλό LTV και το μικτό επιτόκιο αυξάνεται λίγο. Και έχουν επίσης τα μετρητά στην τράπεζα και το ενοίκιο που έρχονται για να μπορούν να χρηματοδοτήσουν όλες τις πληρωμές. Και για να αντέξω επίσης, "Ω, έκανα αυτή την κίνηση και σκέφτηκα ότι θα έκανα 20% IR, και κάνω το 7% IR τώρα σε αυτήν την ιδιοκτησία." Μπορούν να χειριστούν αυτό το μαύρο μάτι. Αλλά η αναλογία κινδύνου-ανταμοιβής είναι σωστή για αυτούς, αλλά είναι σωστά κεφαλαιοποιημένα και έχουν καλό εισόδημα.
Mindy:
Chris, σε αυτή την αγορά, υπάρχει ποτέ μια καλή περίπτωση για ένα refi εξαργύρωσης; Εννοώ, είμαι αρκετά μεγάλος για να θυμάμαι το 7%. Το πρώτο μου στεγαστικό δάνειο ήταν ένα δάνειο 7% και νόμιζα ότι ήμουν καυτή για να πάρω αυτό το δάνειο 7%. Και τώρα έχουμε δάνεια 2, 3, 4% εδώ και 20 χρόνια. Ο κόσμος φρικάρει με αυτά τα τρέχοντα επιτόκια και μπορώ να καταλάβω γιατί ένα refi εξόφλησης φαίνεται σαν κακή ιδέα στα χαρτιά, αλλά δεν μπορεί να είναι όλα κακά.
chris:
Όπως συμβαίνει με τα περισσότερα πράγματα, εξαρτάται. Αλλά μερικά πράγματα υψηλού επιπέδου. Επιστρέφοντας λοιπόν σε αυτό το παράδειγμα όπου είπα, "Εάν ένα ακίνητο έχει ανώτατο επιτόκιο 4%, αυτός είναι ο εμπειρικός μου κανόνας." Αυτό λειτουργεί καλά στο Ντένβερ. Δεν ξέρω πώς μεταφράζεται αυτό σε άλλες αγορές. Υποθέτω ομοιότητες. Αλλά και πάλι, αυτή είναι η αποποίηση ευθυνών μου. Υψηλού επιπέδου, εάν το ακίνητο είναι πάνω από το ανώτατο όριο 4% της ιδιοκτησίας, μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση μπορεί να έχει νόημα. Εάν είναι κάτω από μια ιδιότητα ποσοστού ανώτατου ορίου 4%, συνήθως δεν έχει νόημα. Αλλά τώρα είναι μάλλον λίγο πιο ψηλά. Μάλλον πρέπει να βελτιώσω τους εμπειρογνώμονες μου για τα ανώτατα επιτόκια στη νέα αγορά. Διότι αν κάνετε ένα cashout refi, αγοράζετε ξανά το ακίνητο. Και αμφιβάλλω σοβαρά εάν κάνατε μια πλήρη εξόφληση, το ακίνητο θα εξακολουθούσε να ρέει μετρητών. Τις περισσότερες φορές, δεν είναι αρνητική ταμειακή ροή.
Έτσι, από όλες τις κριτικές που έχω κάνει και από όλους τους πελάτες με τους οποίους έχω συνεργαστεί, δεν μπορώ να σκεφτώ κανέναν που να έχει κάνει cashout refi αυτή τη στιγμή στην τρέχουσα αγορά. Μπορεί να υπάρχουν ένα ή δύο, αλλά θα έλεγα ότι είναι τόσο κοντά στο μηδέν όσο θα ένιωθα άνετα να πω δημόσια ότι είναι μηδέν. Οι περισσότεροι άνθρωποι επιλέγουν να καθίσουν σφιχτά και να μην κάνουν τίποτα, να πουλήσουν και να μετακινήσουν τα χρήματα ή να βάλουν ένα HELOC εκεί για να έχουν πρόσβαση στο μετοχικό κεφάλαιο. Αλλά αν έχετε ήδη μια κακή ενοικίαση ακινήτου, το να κάνετε ένα εξόφληση με 7% συνήθως δεν είναι καλό. Επειδή τώρα έχετε ένα περιουσιακό στοιχείο αρνητικής ροής μετρητών με χαμηλό επιτόκιο ανώτατου ορίου που τώρα επανεπενδύετε.
Επομένως, για τη συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων, δεν νομίζω ότι είναι πραγματικά λογικό να έχουμε αρνητικές ιδιότητες ροής μετρητών. Μια στο τόσο, για ένα μικρό μέρος του χαρτοφυλακίου, ναι, μπορώ να κάνω την εξαίρεση σε αυτόν τον κανόνα. Αλλά για τους περισσότερους ανθρώπους, γιατί θέλετε να έχετε ένα περιουσιακό στοιχείο που δεν θα πληρώσει για τον εαυτό του; Έτσι, αν κάνετε ένα cashout refi, πολύς χρόνος γίνεται αρνητικός. Και εκεί είναι που γίνεται υποχρέωση για τους περισσότερους ανθρώπους. Επομένως, δεν έχω δει κανένα refis εξαργύρωσης και δεν βλέπω ούτε τους επενδυτές ή τους πελάτες μου να το κάνουν.
Mindy:
Δέχομαι αυτή την ερώτηση πολύ, και δεν έχω δει κανένα λόγο να κάνω ένα cashout refi. Εάν έχετε ένα ακίνητο που αγοράσατε πριν αρχίσουν να ανεβαίνουν τα επιτόκια τον περασμένο Ιούνιο, τότε αν θέλετε να το κρατήσετε, κρατήστε το και η HELOC για πρόσβαση στα ίδια κεφάλαια. Βραχυπρόθεσμα, συμφωνώ με τον Scott ότι τα χρήματα HELOC πρέπει να είναι βραχυπρόθεσμα χρήματα. Αλλά μετά, ναι, είτε το κρατάς είτε το πουλάς. Και αν πρόκειται να το διατηρήσετε, τότε κρατήστε το χαμηλό επιτόκιο. Απλώς δεν έχει νόημα. Δεν ξέρω τι θα έκανες με αυτό. Αλλά και πάλι, εξαρτάται. Το πιθανότερο είναι ότι δεν θα πετύχει. Εκτελέστε τα σενάρια σας, όπως είπατε πριν. Εάν μπορείτε να αποκτήσετε πρόσβαση σε αυτά τα μετρητά με τέτοιο τρόπο που θα … Βρήκατε μια δολοφονική συμφωνία και αυτό είναι το μόνο μετρητά που έχετε, αυτός θα μπορούσε να είναι ένας πολύ, πολύ συγκεκριμένος τρόπος για να χρησιμοποιήσετε το refi εξαργύρωσης. Αλλά ναι, συμφωνώ μαζί σου.
Scott:
Ναι. Εκτός από τις περιπτώσεις εκείνων που είναι ακραίοι ταύροι στην αγορά ακινήτων και θέλουν απλώς να αγοράσουν πολλά περισσότερα και να βγάλουν τα μετρητά τους, η αναχρηματοδότηση από ένα στεγαστικό δάνειο με χαμηλό επιτόκιο σε ένα πολύ υψηλότερο δεν έχει πολλά. έννοια. Επομένως, βλέπω ότι η περίπτωση χρήσης αυτού του γεγονότος επανέρχεται σιγά-σιγά τα επόμενα δύο χρόνια, καθώς οι άνθρωποι αγοράζουν με επιτόκια στα τρέχοντα επιτόκια. Επομένως, εάν αγοράζετε ένα νέο ακίνητο με 6, 7, 7.5% με επενδυτικό δάνειο και στη συνέχεια το BRRRR το επόμενο έτος, εάν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε με επιτόκιο 7% και να τραβήξετε κάποια μετρητά, θα ήταν λογικό να μου. Έτσι, νομίζω ότι θα δείτε μια προσωρινή ηρεμία στις περισσότερες δραστηριότητες αναχρηματοδότησης. Αυτό προφανώς είναι ήδη εδώ. Νομίζω ότι αυτό θα συνεχιστεί και θα επανέλθει σιγά σιγά τα επόμενα δύο χρόνια.
chris:
Ναι. Εννοώ, μιλάω με πολλούς δανειστές και, εννοώ, το πάρτι του ρεφι τελείωσε πριν από περίπου ένα χρόνο. Γι' αυτό είδαμε πολλές απολύσεις και στον δανειστικό κόσμο, γιατί το πάρτι ρεφι τελείωσε. Συμφωνώ. Απλώς δεν είναι μεγάλο παιχνίδι αυτή τη στιγμή. Έτσι, είναι μια πολύ μικρή χρήση των περιπτώσεων αυτή τη στιγμή. Συνήθως έχει νόημα για κάποιον, αλλά αυτό είναι 0.1% εκεί έξω.
Scott:
Κρις, αυτό ήταν φανταστικό. Σας ευχαριστώ που ήρθατε και δείξατε και μιλήσατε για αυτό το καλό πρόβλημα. Πώς να αντιμετωπίσετε τα ίδια κεφάλαια που ίσως έχετε παγιδευτεί στο χαρτοφυλάκιο ενοικίων σας, εάν είστε μακροπρόθεσμος επενδυτής. Πού μπορούν οι άνθρωποι να μάθουν περισσότερα για εσάς;
chris:
Λοιπόν, μπορείτε πάντα να με Google. Είμαι έμπορος εδώ στο Ντένβερ. Οπότε αν ψάξεις στο google Chris Lopez, Denver, θα με βρεις. Αλλά το απόλυτο καλύτερο μέρος για να το κάνετε είναι το BiggerPockets. Είμαι στο φόρουμ εκεί, και βάλτε μου ένα DM. Αυτή είναι πραγματικά η μόνη πλατφόρμα κοινωνικής δικτύωσης που χρησιμοποιώ ο ίδιος και ανταποκρίνομαι, γιατί είναι πραγματικά χρήσιμες πληροφορίες. Θα ήθελα λοιπόν να συνδεθώ με άτομα στο BiggerPockets γιατί μου αρέσει πραγματικά να κάνω τζαμάρισμα και να μιλάω για ακίνητα, καθώς και να μαθαίνω τι κάνουν οι άλλοι. Έτσι, το BiggerPockets είναι το καλύτερο μέρος για να πάτε.
Scott:
Φοβερός. Ναι. Εάν βρίσκεστε στο Ντένβερ, ο Κρις είναι πάντα πρόθυμος να συναντηθούμε. Σε έχω συναντήσει μερικές φορές πρόσφατα. Ναι. Μη διστάσετε επίσης, εάν πηγαίνετε στα φόρουμ του BiggerPockets, να επικοινωνήσετε μαζί μου επίσης. Θα χαρώ να σας συναντήσω. Έτσι, το Ντένβερ είναι ένα διασκεδαστικό μέρος για τους επενδυτές. Μας αρέσει να αναπτύσσουμε το δίκτυο.
chris:
Φοβερός. Λοιπόν, ευχαριστώ παιδιά. Ήταν μια έκρηξη για να έρθει εδώ. Μου αρέσει να μιλάω πιο τεχνικά πράγματα όπως αυτό, οπότε αυτό είναι το απόλυτο φλιτζάνι τσαγιού μου. Λοιπόν, σας ευχαριστώ παιδιά.
Mindy:
Ευχαριστώ, Κρις. Ήταν πολύ διασκεδαστικό και θα σας μιλήσουμε σύντομα.
chris:
Αντίο παιδιά.
Mindy:
Εντάξει. Αυτός ήταν ο Κρις Λόπεζ. Αυτό ήταν πολύ διασκεδαστικό. Σκοτ, αναφέραμε πολλά πράγματα που δεν είχα σκεφτεί πραγματικά πριν. Αλλά, επίσης, η συμβουλή που βγαίνει ξανά έξω με κάθε εκπομπή που κάνουμε είναι να γράψετε τα νούμερά σας. Κανε τα μαθηματα σου. Εκτελέστε τα διαφορετικά σενάρια. Μην πετάτε απλά δίπλα στο κάθισμα του παντελονιού σας. Δείτε ποια είναι η πιο συμφέρουσα από οικονομική άποψη δρόμος για εσάς. Μην λέτε μόνο, «Όλοι οι άλλοι πουλάνε, άρα πρέπει να πουλάω κι εγώ». Αυτή μπορεί να μην είναι η καλύτερη επιλογή. Αυτή μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή. Αλλά πάρτε μια σταθερή απόφαση με βάση τα μαθηματικά, όχι το συναίσθημα.
Scott:
Yep. Love it. Chris says, “Start with your portfolio. Ask yourself the question, ‘Is that going to achieve what I want it to achieve?’” Then, boil that down inside of the real estate component of your portfolio on a deal-by-deal basis. Are each one of these deals contributing to that larger goal? And if not, am I going to pay it off? Am I going to do nothing and let my current note amortize, or am I going to sell and exchange or sell and capture the gains? Complex set of decisions that you have to make here. A lot of thought and energy, and a lot of knowhow needs to go into that. Luckily, we’ve got a platform called BiggerPockets to help you discover all the ins and outs of those types of things, and make those kinds of analyses on the properties component of that.
Θέλω όμως να κάνω και μια άλλη ερώτηση. Θέλω να θέσω μια άλλη ερώτηση σε αυτό το θέμα. Δηλαδή, τι θα κάνατε αν μετατρέψατε ολόκληρο το χαρτοφυλάκιό σας σε μετρητά; Αν σας το έδινα σε μετρητά, πώς θα το χρησιμοποιούσατε; Θα ήταν με τον ίδιο τρόπο που το έχετε αναπτύξει σήμερα ή θα ήταν κάτι διαφορετικό; Και αν είναι κάτι διαφορετικό, γιατί δεν επανέλθετε σε αυτό και πείτε: «Πώς μπορώ να αρχίσω να κάνω κινήσεις σήμερα με όλα τα πρόσθετα μετρητά που συγκεντρώνω, ή ίσως ακόμη και να ανακατανείμω ορισμένα από τα περιουσιακά στοιχεία στο τρέχον χαρτοφυλάκιό μου για να φτάσω σε αυτήν την κατάσταση αυτό είναι το χαρτοφυλάκιο που επιθυμώ»;
Mindy:
Ωχ, μου αρέσει πολύ αυτή η ερώτηση, Σκοτ. Πώς θα χρησιμοποιούσατε τα μετρητά; Θα το αναπτύξατε ακριβώς με τον ίδιο τρόπο ή θα κάνατε αλλαγές; Αυτό είναι ενδιαφέρον. Νομίζω, ειλικρινά, θα ήμουν σχεδόν ο ίδιος όπως είμαι τώρα. Μου αρέσει το χαρτοφυλάκιό μου.
Scott:
Ναι. Είμαι αρκετά ευχαριστημένος με το χαρτοφυλάκιό μου, αλλά πιστεύω ότι το μεγάλο θέμα που πρέπει να σκεφτούν οι άνθρωποι είναι το χρέος. Μιλάω πολύ για αυτό τον τελευταίο καιρό. Αλλά έλαβα μια ερώτηση τις προάλλες από έναν ακροατή του BP Money, και μου λένε, "Γεια, έχω αυτό το μεγάλο χαρτοφυλάκιο, αλλά δεν παράγω ταμειακή ροή." «Το χαρτοφυλάκιο είναι περίπου 2.5 3 εκατομμύρια δολάρια. Πώς δεν δημιουργείτε ταμειακές ροές;» "Ω, είναι επειδή έχουμε αναπτυχθεί έτσι." Λοιπόν, αν αγοράσατε ένα στεγαστικό δάνειο, αν κυριολεκτικά… Τα επενδυτικά στεγαστικά δάνεια είναι 7 και 7.5% αυτή τη στιγμή για 30ετή υποθήκες σε επενδυτικά ακίνητα. Απλώς βάλατε ένα εκατό εκατό σε ένα από αυτά τα στεγαστικά δάνεια. Αγοράστε ένα ενιαίο στεγαστικό δάνειο και θα έχετε, μόνο από τους τόκους, τα 30, 40,000 $ ετησίως σε παθητική ταμειακή ροή. Έτσι, κάτι που πρέπει να δοκιμάσετε για τους ανθρώπους εκεί έξω που αναρωτιούνται τι να κάνουν με το χαρτοφυλάκιό τους, θεωρήστε το χρέος ως ένα από εκείνα τα μέρη όπου μπορείτε να ανακατανείμετε σε μεγαλύτερο βαθμό, ειδικά αν θέλετε αυτό το παθητικό εισόδημα.
Mindy:
Αυτό είναι ένα ενδιαφέρον σενάριο, Σκοτ. Μου αρέσει. Εντάξει. Να φύγουμε από εδώ;
Scott:
Ας το κάνουμε.
Mindy:
Εντάξει. Αυτό ολοκληρώνει αυτό το επεισόδιο του BiggerPockets Money Podcast. Είναι ο Scott Trench και εγώ ο Mindy Jensen λέει, «Μίλα μαζί σου σύντομα, μπαμπουίνο».
Scott:
Εάν σας άρεσε το σημερινό επεισόδιο, δώστε μας μια κριτική πέντε αστέρων στο Spotify ή την Apple. Και αν αναζητάτε ακόμα περισσότερο περιεχόμενο για χρήματα, μη διστάσετε να επισκεφτείτε το κανάλι μας στο YouTube στη διεύθυνση youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
Το BiggerPockets Money δημιουργήθηκε από τους Mindy Jensen και Scott Trench, σε παραγωγή της Kailyn Bennett. Επιμέλεια από την Exodus Media. Copywriting από τον Nate Weintraub. Τέλος, ένα μεγάλο ευχαριστώ στην ομάδα των BiggerPockets για την πραγματοποίηση αυτής της παράστασης.
Δείτε το Podcast εδώ
[Ενσωματωμένο περιεχόμενο]
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές iTunes αφήνοντάς μας μια βαθμολογία και κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο που καλύπτουμε
- Επεξήγηση εγχώριων ιδίων κεφαλαίων και πώς να το χρησιμοποιήσετε χτίστε πλούτο ακόμα πιο γρήγορα
- Πότε να αγοράσετε, να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε και πώς να υπολογίσετε την καλύτερη επιλογή για εσάς
- Ανώτατα ποσοστά και χρησιμοποιώντας αυτήν την απλή μέτρηση για να αποφασίστε εάν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο αξίζει να διατηρηθεί
- HELOCs (πιστωτικές γραμμές μετοχικού κεφαλαίου κατ' οίκον) και ποιες τράπεζες θα τα προσφέρουν σε ενοικιαζόμενα ακίνητα
- Το πλαίσιο πέντε βημάτων του Chris για να επαναξιολογήσει και να αναβαθμίσει το χαρτοφυλάκιο ενοικίασής σας
- Πότε να αναχρηματοδότηση εξαργύρωσης και αν το κάνει ή όχι έχει νόημα με το σημερινό υψηλά επιτόκια
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; Ρίξτε μια ματιά στο δικό μας σελίδα χορηγού!
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 χρόνια
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Ικανός
- Σχετικα
- πάνω από
- Απόλυτος
- απολύτως
- πρόσβαση
- πρόσβαση
- Λογαριασμός
- Συσσωρεύω
- συσσώρευση
- ακριβής
- Κατορθώνω
- απέναντι
- Πράξη
- Ενέργειες
- δραστηριότητα
- πραγματικά
- προστιθέμενη
- Πρόσθετος
- εκ των προτέρων
- προηγμένες
- συμβουλές
- συμβούλους
- Μετά το
- Πράκτορας
- παράγοντες
- επιθετικός
- Ευθυγραμμίζει
- Όλα
- ήδη
- Αν και
- πάντοτε
- καταπληκτικό
- μεταξύ των
- ποσό
- ανάλυση
- αναλύοντας
- και
- ετήσιος
- Άλλος
- απάντηση
- απαντήσεις
- κάποιος
- Apple
- Εφαρμογή
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- πλησιάζω
- κατάλληλος
- διαιτησία
- ΠΕΡΙΟΧΗ
- περιοχές
- γύρω
- προσόν
- Ενεργητικό
- υπόθεση
- Είναι εφικτό
- ελκυστικός
- austin
- συγγραφέας
- διαθέσιμος
- πίσω
- Κακός
- Υπόλοιπο
- εύρος ζώνης
- Τράπεζα
- Τράπεζες
- βασίζονται
- βασικός
- Βασικα
- βάση
- επειδή
- γίνονται
- γίνεται
- να γίνει
- πριν
- είναι
- Πιστεύω
- παρακάτω
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- Καλύτερα
- μεταξύ
- Μεγάλος
- Μεγάλη εικόνα
- μεγαλύτερος
- Κομμάτι
- Μαύρη
- πλήγμα
- Ομολογίες
- κεραία
- σύνορο
- Βαρετό
- δανείζομαι
- αγόρασε
- BP
- Διακοπή
- φέρω
- Φέρνοντας
- Φέρνει
- Έφερε
- χτίζω
- Κτίριο
- Bulls
- τσαμπί
- επιχείρηση
- επιχειρήσεις
- αγορά
- Εξαγορά
- CAKE
- υπολογίσει
- κλήση
- που ονομάζεται
- Μπορεί να πάρει
- δεν μπορώ
- καπάκι
- κεφάλαιο
- κεφαλαιοποιούνται
- πιάνω
- Καταγραφή
- κάρτα
- Σταδιοδρομία
- περίπτωση
- Μελέτες Περιπτώσεων
- περιπτώσεις
- Μετρητά
- ταμειακή ροή
- Εξαργυρώσετε
- Εξαργύρωση
- αλιεύονται
- πρόκληση
- προκλήσεις
- Αλλαγές
- Κανάλι
- έλεγχος
- Σκάκι
- επιλέγονται
- chris
- Πόλη
- τάξη
- πελάτης
- πελάτες
- Κλεισιμο
- κλείσιμο
- Κολλέγιο
- Κολοράντο
- σε συνδυασμό
- Ελάτε
- άνετος
- ερχομός
- εμπορικός
- Κοινός
- κοινότητα
- συγκρότημα
- συστατικό
- έννοια
- συμπέρασμα
- κατάσταση
- βέβαιος
- συγχέεται
- σύγχυση
- Connect
- Συνέπειες
- συντηρητικός
- Εξετάστε
- θεωρούνται
- επικοινωνήστε μαζί μας
- περιεχόμενο
- ΣΥΝΕΧΕΙΑ
- συμβάλλοντας
- συμβατικός
- μετατρέπονται
- copywriting
- Κόστος
- θα μπορούσε να
- χώρα
- Ζευγάρι
- CPA
- δημιουργήθηκε
- δημιουργία
- μονάδες
- πιστωτική κάρτα
- Πιστωτική Ένωση
- Πιστωτικές ενώσεις
- Φλιτζάνι
- Νόμισμα
- εμπορικών συναλλαγών νομίσματος
- Ρεύμα
- Τη στιγμή
- Επικίνδυνες
- ημερομηνία
- ημέρα
- ημέρα Trading
- από μέρα σε μέρα
- συμφωνία
- Προσφορές
- Χρέος
- δεκαετία
- αποφάσισε
- απόφαση
- αποφάσεις
- οπωσδηποτε
- Πτυχίο
- Delaware
- Ντένβερ
- Σε συνάρτηση
- εξαρτάται
- παρατάσσω
- αναπτυχθεί
- προορισμός
- Προσδιορίστε
- ανάπτυξη
- DID
- διαφορά
- διαφορετικές
- επιμέλεια
- ανακαλύπτουν
- συζήτηση
- διαιρούμενο
- DM
- Όχι
- Σκύλος
- πράξη
- Δολάριο
- δολάρια
- Μην
- Θύρα
- διπλασιάστηκε
- αμφιβάλλω
- κάτω
- δραματικά
- όνειρα
- έπεσε
- κάθε
- Νωρίτερα
- Νωρίς
- κερδίζουν
- ευκολότερη
- εύκολα
- τρώνε
- αποτελεσματικός
- είτε
- αλλού
- ενσωματωμένο
- ενέργεια
- Μηχανική
- αρκετά
- Ολόκληρος
- Επεισόδια
- δικαιοσύνη
- ειδικά
- κατ 'ουσίαν,
- περιουσία
- εκτίμηση
- αξιολογήσει
- Even
- ΠΑΝΤΑ
- Κάθε
- όλοι
- πάντα
- εξελίχθηκε
- παράδειγμα
- παραδείγματα
- Εκτός
- εξαίρεση
- ανταλλαγή
- ενθουσιασμένοι
- εκτελέσει
- Έξοδος
- Exodus
- έξοδα
- ακριβά
- εμπειρία
- έμπειρος
- Εξηγήστε
- άκρο
- μάτι
- παράγοντες
- ανεμιστήρας
- φανταστική
- γοητευτικός
- γρηγορότερα
- Λίπος
- Αγαπημένα
- Χαρακτηριστικό
- αμοιβή
- ανατροφοδότηση
- Τελη Εγγραφης
- Πόδια
- λίγοι
- Εικόνα
- χρηματοδότηση
- οικονομικός
- Οικονομική ανεξαρτησία
- οικονομικά
- Εύρεση
- τέλος
- Όνομα
- Πρώτη ματιά
- καθορίζεται
- ίσια
- ροή
- επικεντρώθηκε
- Εξής
- FOMO
- Για τους επενδυτές
- ξένος
- ξένο νόμισμα
- Φόρουμ
- φόρουμ
- Βρέθηκαν
- ιδρυτής
- ΠΛΑΙΣΙΟ
- Πλαίσιο
- Δωρεάν
- Ελευθερία
- Παρασκευή
- από
- απογοητευμένοι
- πλήρη
- διασκέδαση
- κεφάλαιο
- χρήματα
- μελλοντικός
- μελλοντική ανάπτυξη
- Κέρδος
- κέρδη
- παιχνίδι
- παράγουν
- παραγωγής
- παίρνω
- να πάρει
- δώρο
- Κορίτσι
- Δώστε
- δίνει
- Δίνοντας
- Παγκόσμιο
- Go
- γκολ
- Στόχοι
- πηγαίνει
- μετάβαση
- Χρυσό
- καλός
- εξαιρετική
- ακαθάριστο
- Grow
- Ανάπτυξη
- Επισκέπτης
- επισκέπτες
- Άνθρωπος
- σιδηροπρίονο
- hacked
- λαβή
- Κρεμώ
- συμβαίνω
- συμβαίνει
- ευτυχισμένος
- συγκομιδή
- συγκομιδή
- που έχει
- κεφάλι
- ακούω
- βοήθεια
- βοήθεια
- βοηθά
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλού επιπέδου
- υψηλότερο
- υψηλότερο
- ιστορικών
- Επιτυχία
- κρατήστε
- κράτημα
- Αρχική
- σπίτια
- εργασία
- Τίμια
- Ας ελπίσουμε ότι
- ΚΑΥΤΌ
- ΩΡΕΣ
- Σπίτι
- σπίτια
- Πως
- Πώς να
- Ωστόσο
- HTTPS
- τεράστιος
- Εκατοντάδες
- Πληγώνω
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδέα
- προσδιορίσει
- σημαντικό
- in
- περιλαμβάνονται
- Εισόδημα
- Αυξάνουν
- αυξημένη
- απίστευτα
- ανεξαρτησία
- ευρετήριο
- ατομικές
- πληροφορίες
- ασφάλιση
- τόκος
- ΕΠΙΤΟΚΙΟ
- Επιτόκια
- ενδιαφερόμενος
- ενδιαφέρον
- Internet
- συνέντευξη
- εισαγάγει
- αντιστροφή
- Επενδύστε
- επενδύοντας
- επένδυση
- Επενδύσεις
- επενδυτής
- Επενδυτές
- συμμετέχουν
- IRA
- απομονωμένος
- ζήτημα
- IT
- εαυτό
- ταξίδι
- άλμα
- Διατήρηση
- Κλειδί
- παιδιά
- Είδος
- Ξέρω
- Λάκλουστερ
- σκάλα
- λίμνη
- σε μεγάλο βαθμό
- μεγαλύτερος
- Επίθετο
- Πέρυσι
- ξεκινήσει
- απολύσεις
- Οδηγεί
- μάθει
- μάθηση
- αφήνοντας
- δανειστές
- δανεισμός
- αφήνοντας
- Επίπεδο
- Μόχλευση
- LG
- ευθύνη
- ζωή
- Πιθανός
- γραμμή
- γραμμές
- Ακούγοντας
- λίστα
- λίγο
- ζω
- ζουν
- δάνειο
- Δάνεια
- τοπικός
- ΤΟΠΙΚΕΣ ΤΡΑΠΕΖΕΣ
- τοποθεσία
- Μακριά
- μακροπρόθεσμος
- πλέον
- ματιά
- μοιάζει
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- χάνουν
- να χάσει
- Παρτίδα
- αγάπη
- Χαμηλός
- LTV
- που
- συντήρηση
- Η πλειοψηφία
- κάνω
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- διευθυντής
- πολοί
- αγορά
- Μάρκετινγκ
- αγορά
- αγορές
- μαζική
- μαθηματικά
- ύλη
- Θέματα
- Αυξάνω στον ανώτατο βαθμό
- μέσα
- Εικόνες / Βίντεο
- Γνωρίστε
- πηγαίνω
- μετρικός
- Metrics
- μετρό
- ενδέχεται να
- εκατομμύριο
- Μύθος
- Λείπει
- λάθος
- στιγμή
- χρήματα
- Μηνας
- περισσότερο
- Υποθήκη
- υποθήκες
- πλέον
- μετακινήσετε
- κινήσεις
- κίνηση
- πολλαπλούς
- όνομα
- έθνος
- εθνικός
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- που απαιτούνται
- ανάγκες
- αρνητικός
- καθαρά
- δίκτυο
- Νέα
- νέα της αγοράς
- επόμενη
- Βόρειος
- διαβόητος
- αριθμός
- αριθμοί
- προσφορά
- προσφορές
- πολλάκις
- Καλά
- Παλιά
- ONE
- άνοιξε
- λειτουργίας
- Γνώμη
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Ευκαιρία
- Επιλογή
- Επιλογές
- ΑΛΛΑ
- σκιαγραφείται
- εκτός
- φόρμες
- επισκόπηση
- δική
- ιδιοκτήτες
- καταβλήθηκε
- Πόνος
- ζωγραφική
- Χαρτί
- μέρος
- Ειδικότερα
- εταίρος
- κόμμα
- παθητικός
- παθητικό εισόδημα
- Το παρελθόν
- μονοπάτι
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- πληρωμή
- πληρωμές
- People
- των ανθρώπων
- τοις εκατό
- τέλειος
- εκτελέσει
- εκτέλεση
- εκτελεί
- ίσως
- person
- προσωπικός
- Προσωπικά
- προοπτική
- φάση
- Φοίνιξ
- επιλέξτε
- εικόνα
- άξονας περιστροφής
- Μέρος
- Μέρη
- σχέδιο
- σχεδιασμό
- πλατφόρμες
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- Δοκιμάστε να παίξετε
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- συν
- τσέπες
- το podcast
- Σημείο
- σημεία
- ζυγίζω με το νουν
- πισίνα
- φτωχός
- χαρτοφυλάκιο
- θέση
- θέσεις
- κατοχή
- δυνατός
- Θέση
- Δημοσιεύσεις
- παρόν
- αρκετά
- τιμή
- πρωταρχικός
- Ακμή
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- διαδικασια μας
- Παράγεται
- επαγγελματίας
- δεόντως
- ιδιότητες
- περιουσία
- προστατεύονται
- δημοσίως
- άντληση
- Σπρώξτε
- απωθώ
- βάζω
- Βάζει
- Βάζοντας
- ερώτηση
- Γρήγορα
- raleigh
- σειρά
- Τιμή
- Τιμές
- εκτίμηση
- αναλογία
- φθάσουν
- φθάνοντας
- Ανάγνωση
- έτοιμος
- πραγματικός
- ακίνητα
- αγορά ακινήτων
- ρεαλιστικός
- συνειδητοποιήσουν
- συνειδητοποίησα
- κτηματομεσίτης
- λόγος
- λογικός
- πρόσφατος
- πρόσφατα
- συνιστώ
- συστάσεις
- Refi
- σχετίζεται με
- σχετικά
- θυμάμαι
- Ενοικίαση
- ενοικιάσεις
- εκπροσωπώ
- Υποστηρικτικό υλικό
- Απάντηση
- απάντησης
- συνταξιοδότηση
- απόδοση
- Επιστροφές
- ανασκόπηση
- Κριτικές
- Ανταμοιβή
- Πλούσιος
- Απαλλάσσω
- Βόλτα
- αύξηση
- Κίνδυνος
- Έλασης
- γύρος
- Άρθρο
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- Είπε
- αλάτι
- Σολτ Λέικ Σίτι
- Sam
- ίδιο
- Αποθήκευση
- οικονομία
- Οικονομίες
- λέει
- σενάριο
- σενάρια
- Δεύτερος
- δευτερόλεπτα
- Μυστικό
- βλέποντας
- φαίνεται
- τμήμα
- πωλούν
- Τις Πωλήσεις
- Πωλήσεις
- αίσθηση
- συνεδρίες
- σειρά
- επτά
- Κοινοποίηση
- Βλαστός
- γυρίσματα
- Κατάστημα
- Κοντά
- βραχυπρόθεσμα
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- υπογράψουν
- παρόμοιες
- ομοιότητες
- Απλούς
- αφού
- ενιαίας
- Συνεδρίαση
- κατάσταση
- ΕΞΙ
- ευμεγέθης
- δεξιότητες
- Δέρμα
- Αργά
- small
- έξυπνος
- So
- μέχρι τώρα
- Μ.Κ.Δ
- κοινωνική πλατφόρμα
- πωλούνται
- στέρεο
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- Σύντομα
- Ήχος
- Πηγή
- SPA
- ειδικεύομαι
- συγκεκριμένες
- ειδικά
- ταχύτητα
- δαπανήσει
- Γνέθω
- Χορηγοί
- Spot
- Spotify
- διάδοση
- Spreads
- Υπολογιστικό φύλλο
- άνοιξη
- Αστέρι
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- Ξεκινήστε
- Κατάσταση
- παραμονή
- Βήμα
- Βήματα
- Ραβδί
- Ακόμη
- στοκ
- χρηματιστηριακή αγορά
- αποθέματα
- Μετοχές και ομόλογα
- Ιστορία
- στρατηγικές
- Στρατηγική
- στρες
- μελέτες
- επιτυχία
- επιτυχής
- τέτοιος
- Σούπερ
- γλυκός
- σύνδεση
- τραπέζι
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- Πατήστε
- φόρος
- Φόροι
- Τσάι
- tech
- Τεχνικός
- προσωρινή
- ενοικιαστής
- δοκιμή
- Η
- Το μέλλον
- ο κόσμος
- τους
- Εκεί.
- πράγμα
- πράγματα
- Σκέψη
- Τρίτος
- φέτος
- σκέψη
- χιλιάδες
- τρία
- κατώφλι
- Μέσω
- σφίξιμο
- ώρα
- ώρα για αγορά
- χρονοδιάγραμμα
- φορές
- τύπος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- ανοχή
- τόνος
- τόνους
- πολύ
- εργαλείο
- κορυφή
- τοπικός
- Σύνολο
- ΣΥΝΟΛΙΚΑ
- αφή
- τρελλός λίγο
- προς
- εμπόριο
- έμπορος
- Διαπραγμάτευσης
- συναλλαγή
- Αντίγραφο
- ταξίδι
- Ταξίδια
- καταπληκτικός
- Τάσεις
- Τριπλούς
- ταλαιπωρία
- αληθής
- Εμπιστευθείτε
- ΣΤΡΟΦΗ
- Γύρισε
- τύποι
- καταλαβαίνω
- αναδοχή
- ένωση
- Ενώσεις
- ξεκλειδώσετε
- ενημερώσεις
- αναβάθμισης
- us
- χρήση
- περίπτωση χρήσης
- συνήθως
- Εκτίμηση
- αξία
- προστιθέμενη αξία
- Αξίες
- διάφορα
- Σταθερή
- όχημα
- Εναντίον
- Βίντεο
- ήθελε
- Νερό
- κύματα
- Πλούτος
- εβδομάδα
- Εβδ.
- καλωσόρισμα
- Τι
- Τι είναι
- αν
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- θα
- πρόθυμος
- ΣΟΦΌΣ
- χωρίς
- θαυμάσιος
- Αναρωτιούνται
- Εργασία
- επεξεργάζομαι
- εργάστηκαν
- εργαζόμενος
- λειτουργεί
- κόσμος
- αξία
- που αξίζει τον κόπο
- θα
- τυλίξτε
- γράφω
- γραπτή
- Λανθασμένος
- έτος
- χρόνια
- Βελτιστοποίηση
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet
- μηδέν