Η “Doom Loop” θα μπορούσε να προκαλέσει τράπεζες, επιχειρήσεις και εμπορικά ακίνητα σε συντριβή. Με μειωμένες εκτιμήσεις ακινήτων, ακίνητα οι ιδιοκτήτες αρχίζουν να προεπιλέγουν, να η πίστωση στενεύει, κάνοντας τον ίδιο κύκλο να επαναλαμβάνεται ξανά και ξανά, τραβώντας τις τράπεζες και τους ισολογισμούς προς τα κάτω μέχρι να φτάσετε σε έναν πάτο. Αλλά αυτό το σενάριο «Doom Loop» απλώς τροφοδοτεί τον φόβο του α συντριβή στην αγορά κατοικιών, ή είμαστε μήνες μακριά από αυτό να γίνει η νέα μας πραγματικότητα;
Ρωτήσαμε Ρίτσαρντ Μπάρκαμ, Global Chief Economist του CBRE, η ανάληψη του τι θα μπορούσε να προκαλέσει ένα "Doom Loop" και για τι πρέπει να είμαστε προετοιμασμένοι. Η ομάδα του Richard χειρίζεται μερικά από τα πιο ολοκληρωμένα δεδομένα εμπορικών ακινήτων στον πλανήτη. Όταν οι μάζες τρέχουν μακριά φοβισμένες, η ομάδα του Ρίτσαρντ βλέπει ευκαιρία και αν ακούσετε το σημερινό επεισόδιο, θα ξέρετε ακριβώς όπου οι τιμές είναι πολύ χαμηλές για να περάσουν.
Ο Ρίτσαρντ δίνει τα δικά του οικονομικές προβλέψεις για το επόμενο έτος, όταν οι ΗΠΑ θα μπορούσαν να εισέλθουν α ύφεση, πόσο ψηλά ανεργία θα μπορούσε να πάρει, και πού τιμές επαγγελματικών ακινήτων κατευθύνονται. Ενώ ορισμένοι τομείς εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζουν δραματική πτώση των τιμών, άλλοι φαίνονται εκπληκτικά ισχυροί. Αλλά με μια πιο αδύναμη οικονομία και τον φόβο της επικράτησης ενός «Doom Loop», είναι ασφαλείς οι καθημερινοί επενδυτές από αυτή την πιθανή οικονομική καταστροφή;
Κάντε κλικ εδώ για να ακούσετε τα Apple Podcasts.
Ακούστε το Podcast εδώ
Διαβάστε τη μεταγραφή εδώ
Dave:
Γεια σε όλους. Καλώς ήρθατε στο On The Market.
James Dainard, τι συμβαίνει φίλε; Χαίρομαι που είσαι εδώ.
James:
Είμαι χαρούμενος που βρίσκομαι εδώ. Μόλις προσγειώθηκε σε ένα Red Eye στη Νάπολη της Φλόριντα. Είμαι λοιπόν σε ένα τυχαίο δωμάτιο ξενοδοχείου αυτή τη στιγμή.
Dave:
Γιατί είσαι στη Νάπολη της Φλόριντα;
James:
Είναι για μια υποχώρηση πωλήσεων. Βρισκόμαστε σε ένα σωρό παιδιά σε ένα από τα σπίτια του συντρόφου μας, οπότε είναι πολύ ωραίο. Αλλά κυριολεκτικά προσγειώθηκα, μπήκα στο Uber και πήγα σε ένα τυχαίο ξενοδοχείο για να μπω στο podcast.
Dave:
Ω Θεέ μου. Άρα δεν είναι καν εκεί που μένετε.
James:
Όχι, αυτό είναι στα μισά του δρόμου.
Dave:
Μόλις νοικιάσατε ένα δωμάτιο για να ηχογραφήσετε το podcast.
James:
Πρέπει να έχω αυτό το καλό wifi.
Dave:
Ουάου. Ω Θεέ μου. Ουάου. Μένεις σε πιο ωραία ξενοδοχεία από εμένα. Το wifi μου είναι πάντα τρομερό εκεί. Αλλά αυτό είναι αφοσίωση, το εκτιμούμε πολύ. Λοιπόν, σήμερα έχουμε μια υπέροχη παράσταση. Επιτρέψτε μου να σας ρωτήσω, έχετε ακούσει πρόσφατα τον όρο "doom loop";
James:
Είναι σε επανάληψη. Είναι η θητεία του μήνα, τουλάχιστον. Ξέρω τόσα πολλά.
Dave:
Λοιπόν, αν δεν το έχετε ακούσει, για το κοινό μας, το doom loop είναι το σενάριο για το οποίο πολλοί δημοσιογράφοι και αναλυτές μιλούν για το πού ξεκινούν οι χρεοκοπίες στα εμπορικά ακίνητα, οι τράπεζες σταματούν να δανείζουν, η πίστωση στενεύει, γεγονός που ασκεί μεγαλύτερη πτωτική πίεση στις τιμές , περισσότεροι άνθρωποι χρεοκοπούν και γίνεται αυτή η αρνητική καθοδική σπείρα. Και αυτό έχει συμβεί στο παρελθόν. Αυτό δεν είναι μυθοπλασία ή θεωρία. Αυτό συνέβη και πολλοί αναλυτές πιστεύουν ότι θα μπορούσε να συμβεί στις ΗΠΑ με εμπορικά ακίνητα.
Σήμερα λοιπόν φέραμε έναν απίστευτο καλεσμένο. Είναι ο Richard Barkham, ο οποίος είναι ο Παγκόσμιος Επικεφαλής Οικονομολόγος και Επικεφαλής Παγκόσμιας Έρευνας για το CBRA, το οποίο, αν δεν γνωρίζετε, είναι μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες εμπορικών ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Διατηρεί μια τεράστια ομάδα αναλυτών και οικονομολόγων και έχουμε μια απίστευτη συζήτηση μαζί του για το doom loop, για το τι συμβαίνει στη διεθνή αγορά ακινήτων και για το πώς θα μπορούσε να επηρεάσει τις ΗΠΑ και έτσι νομίζω ότι θα ακούσουμε μερικά πραγματικά συναρπαστικά πράγματα σε αυτή τη συζήτηση.
James, έχεις ερωτήσεις που σε ενδιαφέρει ιδιαίτερα να ρωτήσεις τον Richard;
James:
Ναι, πού θα είναι οι προσφορές; Δεν έχουμε δει ακόμη τις τεράστιες προσφορές.
Dave:
Δώσε μου αυτές τις προσφορές.
James:
Που πηγαίνουν? Πάμε να τα βρούμε.
Dave:
Ναι. Όλοι αυτοί οι οικονομολόγοι, μιλάνε πολύ για θεωρία. Είναι υπέροχοι καλεσμένοι και είναι εξαιρετικά εξυπηρετικοί, αλλά δεν νομίζω ότι θα σας δείξουν κάποια ακίνητα που θα είναι μεγάλες προσφορές για εσάς.
James:
Σου ρίχνουν εκείνα τα μικρά ψήγματα χρυσού που πρέπει να αρχίσεις να ψάχνεις.
Dave:
Ναι, ενημερώνουν τη στρατηγική σας.
James:
Ναι, κρατήστε σημειώσεις και ψάξτε για όλους τους τομείς για τους οποίους πρόκειται να μιλήσει.
Dave:
Πριν ξεκινήσουμε τη συνομιλία μας με τον Ρίτσαρντ, ήθελα απλώς να σας πω ότι θα ακούσετε δύο διαφορετικούς όρους που ίσως δεν γνωρίζετε. Το ένα είναι τα ανώτατα ποσοστά. Μιλάμε για αυτό ένα αξιοπρεπές ποσό στην εκπομπή. Αλλά τα ανώτατα επιτόκια είναι ένας τρόπος με τον οποίο συχνά αποτιμώνται τα εμπορικά ακίνητα. Και είναι βασικά απλώς μια μέτρηση του κλίματος της αγοράς και του πόσα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι επενδυτές για μια συγκεκριμένη ροή εισοδήματος ή μια συγκεκριμένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Όσο υψηλότερο είναι το ανώτατο όριο, τόσο λιγότερο ακριβό είναι το κτίριο. Έτσι, στους αγοραστές συνήθως αρέσουν τα υψηλά ποσοστά ανώτατου ορίου. Όσο χαμηλότερο είναι το ανώτατο όριο, τόσο πιο ακριβό είναι το κτίριο. Έτσι, συνήθως αρέσει στους πωλητές. Λοιπόν, απλά να το έχετε υπόψη σας καθώς περνάμε από αυτήν τη συνέντευξη.
Το άλλο πράγμα για το οποίο θα μιλήσουμε είναι το IRR. Αν δεν έχετε ακούσει ποτέ για αυτό σημαίνει Εσωτερικό Ποσοστό Απόδοσης και είναι βασικά απλώς μια μέτρηση που χρησιμοποιούν οι επενδυτές ακινήτων πραγματικά όλων των τύπων, αλλά χρησιμοποιείται ιδιαίτερα συχνά σε εμπορικά ακίνητα και είναι μια προτιμώμενη μέτρηση για εμπορικούς επενδυτές γιατί είναι πολύ περίπλοκο. Έχω γράψει γι 'αυτό στο βιβλίο μου, αλλά δεν μπορώ να σας πω καν τη φόρμουλα από την κορυφή του κεφαλιού μου.
Βασικά αυτό που κάνει το IRR, με την πιο απλοϊκή έννοια, είναι ότι σας επιτρέπει να συνυπολογίσετε όλες τις διαφορετικές ροές εισοδήματος που λαμβάνετε από ένα ακίνητο. Έτσι, πολλοί άνθρωποι εξετάζουν τις ταμειακές ροές και την απόδοση μετρητών σε μετρητά ή εξετάζουν την αύξηση των ιδίων κεφαλαίων τους και εξετάζουν πολλαπλάσια ίδια κεφάλαια. Αυτό που κάνει το IRR είναι ότι εξετάζει τις διαφορετικές ταμειακές ροές που λαμβάνετε, τα διαφορετικά ίδια κεφάλαια που δημιουργείτε, το χρονοδιάγραμμα αυτού του εισοδήματος και σας δίνει έναν σταθερό αριθμό για να κατανοήσετε τη συνολική σας απόδοση. Και είναι υπέροχο να μάθετε αν είστε επενδυτής ακινήτων. Μιλάμε για αυτό στο Real Estate by the Numbers. Απλώς να ξέρετε ότι ο Richard και ο James και εγώ θα μιλήσουμε για το IRR και αυτό σημαίνει.
Εντάξει, Τζέιμς, χωρίς άλλη καθυστέρηση, ας φέρουμε τον Richard Barkham, τον παγκόσμιο επικεφαλής οικονομολόγο για το CBRE.
Dave:
Richard Barkham, καλώς ήρθατε στο On The Market. Σας ευχαριστούμε που ήρθατε μαζί μας.
Richard:
Πολύ χαρούμενος που βρίσκομαι εδώ.
Dave:
Ας ξεκινήσουμε με το να πείτε στο κοινό μας λίγα λόγια για τον εαυτό σας και τη θέση σας στο CBRE.
Richard:
Είμαι λοιπόν Global Chief Economist στο CBRE και η CBRE είναι η μεγαλύτερη εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων στον κόσμο. Ασχολούμαι με αυτόν τον ρόλο για οκτώ χρόνια. Πριν από αυτό ήμουν σε μια πολύ γνωστή αγγλική εταιρεία που λεγόταν Grosvenor, και πριν από αυτό, για τις αμαρτίες μου, ήμουν καθηγητής πανεπιστημίου.
Dave:
Εξοχος. Και μπορείτε να μας πείτε λίγα λόγια για το τι εσείς, και υποθέτω ότι και η ομάδα σας, εργάζεστε στο CBRE όσον αφορά τις οικονομικές προβλέψεις και αναλύσεις;
Richard:
Ναι. Έτσι, η ομάδα μου αποτελείται από 600 άτομα σε όλο τον κόσμο και ασχολούμαστε κυρίως με τη συλλογή και τη διαχείριση δεδομένων σχετικά με τις αγορές ακινήτων. Τώρα αυτό που κάνουμε είναι απλώς να παραμένουμε συνδεδεμένοι με τις παγκόσμιες αγορές ακινήτων και μας αρέσει να είμαστε πρώτοι στην αγορά σχολιάζοντας τις πρόσφατες τάσεις στα ακίνητα και μας αρέσει να έχουμε τις καλύτερες μεγάλες ιδέες για τις δυνάμεις που οδηγούν την ακίνητη περιουσία.
Dave:
Ω! ωραια. Λοιπόν, θέλουμε να ακούσουμε για τις μεγάλες σας ιδέες. Ας ξεκινήσουμε όμως με μια γενική προοπτική. Ο καθένας έχει διαφορετική άποψη αυτές τις μέρες για το πού βαδίζει η οικονομία των ΗΠΑ. Τι είναι δικό σου?
Richard:
Η οικονομία των ΗΠΑ ήταν εκπληκτικά ανθεκτική, αλλά εξακολουθούμε να περιμένουμε να έρθει μια ύφεση. Το έχουμε με μολύβι για το 4ο τρίμηνο του 2023 και το πρώτο τρίμηνο του 1. Όμως, δεδομένης της ανθεκτικότητας στην οικονομία, δεν μπορούμε να είμαστε ακριβώς σίγουροι για αυτό. Θα μπορούσα να δω να το πιέζουμε λίγο, αλλά η πιο απότομη αύξηση των επιτοκίων τα τελευταία 2024 χρόνια θα επηρεάσει τελικά την οικονομία. Ήδη επηρεάζει ορισμένους τομείς, ένας από αυτούς είναι η ακίνητη περιουσία. Οι παγκόσμιες συνθήκες επιδεινώνονται επίσης, γεγονός που μας οδηγεί περισσότερο προς την κατεύθυνση της ύφεσης.
Dave:
Και ποιες είναι μερικές από αυτές τις παγκόσμιες συνθήκες στις οποίες αναφέρεστε και που πιστεύετε ότι θα έχουν τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στην οικονομία των ΗΠΑ;
Richard:
Λοιπόν, νομίζω ότι πρώτα και κύρια, περιμέναμε ότι η Κίνα όταν έβγαινε από το Ziglar, αυτό το lockdown για τον Covid, θα απογειωνόταν σε πραγματικά ταχεία ανάπτυξη. Και το έκανε για ένα τέταρτο. Αλλά στο δεύτερο τρίμηνο η κινεζική οικονομία επιβραδύνθηκε αρκετά, και αυτό οφείλεται εν μέρει στο ότι οι άνθρωποι ξόδεψαν όλα τους τα χρήματά τους το 2ο τρίμηνο και συγκρατήθηκαν λίγο το δεύτερο τρίμηνο. Αλλά νομίζω ότι υπάρχουν πιο θεμελιώδη ζητήματα στην Κίνα που σχετίζονται με την αδυναμία της αγοράς κατοικίας, ιδιαίτερα στις πόλεις της δεύτερης βαθμίδας, της τρίτης βαθμίδας. Και επίσης, η κινεζική οικονομία τρέχει στο κανονικό της κανάλι ανάπτυξης στις εξαγωγές, αλλά οι δυτικές αγορές είναι πολύ υποτονικές.
Επομένως, νομίζω ότι η κινεζική οικονομία έχει προβλήματα. Τώρα γιατί αυτό επηρεάζει τις ΗΠΑ; Είναι επειδή στα παρασκήνια τα τελευταία 20 περίπου χρόνια, η Κίνα είναι ένας ολοένα και πιο σημαντικός μοχλός της παγκόσμιας ζήτησης. Και παρόλο που οι Ηνωμένες Πολιτείες είναι μια αρκετά απομονωμένη και ανθεκτική οικονομία, δεν μπορούν να ξεφύγουν εντελώς από την αποδυνάμωση της παγκόσμιας ζήτησης. Και αυτό είναι το μεγάλο πράγμα για την Κίνα. Αλλά παρατήρησα επίσης ότι η Ευρώπη έχει αποδυναμωθεί επίσης. Η Γερμανία, η Γαλλία και η Ιταλία είχαν αρνητική αύξηση του ΑΕΠ το δεύτερο τρίμηνο. Έτσι, οι μεγαλύτερες ανεπτυγμένες οικονομίες αρχίζουν να αισθάνονται επίσης μια πρέζα.
James:
Χαίρομαι που το ανακάλυψες γιατί στην πραγματικότητα διάβασα αρκετά για την κινεζική οικονομία και για το πόσο έχει χαλάσει και πιθανώς οδεύει προς τον στασιμοπληθωρισμό. Αυτό είναι μια τεράστια συμφωνία γιατί είναι μια τεράστια οικονομία που αναδύεται. Τι θα κάνει αυτό στην πιθανή ύφεση μας σε τοπικό επίπεδο; Μια ανησυχία μου είναι ότι θα μπορούσε πραγματικά να οδηγήσει τον κόσμο σε μια κάπως περιστροφή που θα μπορούσε να κρατήσει τα ποσοστά λίγο υψηλότερα. Πιστεύετε ότι αυτό θα επηρεάσει τα επιτόκια για τους επόμενους 12 μήνες με τον αντίκτυπο και κάθε είδους παγκόσμιας επιβράδυνσης;
Richard:
Όχι, νομίζω ότι είναι το αντίστροφο στην περίπτωση της Κίνας. Νομίζω ότι η Κίνα θα στείλει μια αποπληθωριστική ώθηση, μια επιβράδυνση στην Κίνα, επειδή η Κίνα είναι πολύ βαρύς χρήστης πόρων και εμπορευμάτων στην παγκόσμια οικονομία. Εάν η κινεζική οικονομία επιβραδύνει, τότε αυτό ασκεί πτωτική πίεση στα εμπορεύματα και αυτό βοηθά στη μείωση του πληθωρισμού στον ανεπτυγμένο κόσμο. Και πιστεύω επίσης ότι η Κίνα οδηγεί πολλές από τις αναδυόμενες αγορές. Η Κίνα και οι αναδυόμενες αγορές μαζί μπορεί να αποτελούν το 35% της παγκόσμιας οικονομίας. Οι εταιρείες των ΗΠΑ εξάγουν σε αυτές τις αγορές. Επομένως, νομίζω ότι μέσω αυτού υπάρχει μια ώθηση επιβράδυνσης που στέλνεται στην οικονομία των Ηνωμένων Πολιτειών και στις άλλες ανεπτυγμένες αγορές. Αλλά δεν νομίζω ότι είναι πληθωρισμός, νομίζω ότι είναι αποπληθωρισμός.
Dave:
Επομένως, μια ερώτηση που κάνω συνέχεια σε ορισμένους από τους καλεσμένους μας είναι, για όσους πιστεύουν ότι μια ύφεση είναι στο μέλλον, τι πρόκειται να αλλάξει στο μεταξύ, το οποίο περιγράψατε ως ανθεκτικό, σε ένα που πραγματικά βυθίζεται σε ύφεση; Ποιοι πιστεύετε ότι θα είναι μερικοί από τους οδηγούς που θα σηκώσουν τη ζυγαριά;
Richard:
Νομίζω ότι κάποια στιγμή οι εταιρείες θα θελήσουν να μειώσουν τον αριθμό των εργαζομένων τους. Εάν η ζήτηση επιβραδύνει, οι εταιρείες θα θελήσουν να αφήσουν το εργατικό δυναμικό να φύγει, και νομίζω ότι αυτό που θα αρχίσουμε να βλέπουμε είναι η ανεργία να αυξάνεται. Έχουμε απίστευτα χαμηλή ανεργία. Ήταν στο 3.5. Ο τελευταίος αριθμός ήταν 3.8, αλλά νομίζω ότι κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης που θα μπορούσε εύκολα να φτάσει στο 4, 4.5. Και πράγματι, ήταν πολύ υψηλότερο από αυτό στη μεγάλη οικονομική κρίση. Τόσο λιγότερες θέσεις εργασίας, πιο δύσκολο να βρεις δουλειά, μεγαλύτερο διάστημα μεταξύ των θέσεων εργασίας, και αυτό τροφοδοτεί το καταναλωτικό συναίσθημα. Και νομίζω ότι τότε αυτό προκαλεί τα νοικοκυριά να είναι πολύ πιο προσεκτικά σχετικά με το τι ξοδεύουν. Και αρχίζουμε να βλέπουμε κάποιο στοιχείο αυτού, επειδή αυτή τη στιγμή η οικονομία των ΗΠΑ συνεχίζει να προσθέτει θέσεις εργασίας, τις νέες θέσεις εργασίας που αντισταθμίζουν την επιβράδυνση των δαπανών από άτομα που ήδη απασχολούνται.
James:
Λοιπόν Richard, πότε νομίζεις… Η αναφορά για τις θέσεις εργασίας αρχίζει να γυρίζει. Νομίζω ότι αυτός ο τελευταίος μήνας έδειχνε ότι έχει αρχίσει να κρυώνει. Σίγουρα αρχίζει να κρυώνει και, από όσο καταλαβαίνω ότι πολλά από τα επιτόκια που αυξάνονται είναι υψηλά, πρόκειται (α) για την καταπολέμηση του πληθωρισμού, αλλά και για την ηρεμία της αγοράς εργασίας. Πιστεύετε ότι, μέχρι να δούμε περισσότερη ανεργία, πιστεύετε ότι η Fed θα συνεχίσει να αυξάνει τα επιτόκια για να προσπαθήσει να πολεμήσει την αγορά εργασίας; Ή μήπως είναι κάτι που μπορούν να κάνουν πιο ήπια προσγείωση εκεί που δεν θα χρειαστεί να δούμε έναν τόνο ανεργίας για να θέσουμε υπό έλεγχο τα ποσοστά; Επειδή αυτή τη στιγμή το κόστος των χρημάτων είναι υπερβολικά υψηλό. Ξέρω ότι το πληρώνω σε όλες τις καθημερινές μου δραστηριότητες στο real estate. Νομίζω ότι όλοι περιμένουμε να επανέλθουν και βλέπουμε τον πληθωρισμό να αρχίζει να μειώνεται. Η αγορά εργασίας αρχίζει να επιβραδύνεται, αλλά χρειάζεται πραγματικά να δούμε ένα διάλειμμα στην αγορά εργασίας για να αρχίσει να αλλάζει αντίστροφα;
Richard:
Νομίζω ότι η Fed θα ήθελε πολύ να επιβραδύνει την οικονομία χωρίς να επηρεάσει ουσιαστικά την αγορά εργασίας. Επομένως, δεν νομίζω ότι η Fed επιτίθεται στην αγορά εργασίας, αλλά αυτή τη στιγμή τα σημερινά δεδομένα δείχνουν ότι ο δείκτης κόστους απασχόλησης αναθεωρήθηκε προς τα πάνω. Επομένως, το κόστος εργασίας εξακολουθεί να είναι υψηλότερο από το ιδανικό. Και ένας απλός τρόπος έκφρασης αυτού είναι ο ρυθμός αύξησης των ωρομισθίων στην οικονομία των ΗΠΑ αυτή τη στιγμή είναι 4.4%. Η Fed θα ήθελε να το δει περίπου στο 3.5% επειδή, και αυτή είναι μια απάντηση τεχνικής οικονομίας, η αύξηση των μισθών 3.5% συν 1.5% η αύξηση της παραγωγικότητας σας δίνει 2% αύξηση στο κόστος εργασίας ανά μονάδα προϊόντος, και αυτό είναι το ποσοστό που είναι συνεπές με το 2% πληθωρισμός. Άρα, το 4.4% είναι πάνω από το ποσοστό που συνάδει με τον πληθωρισμό 2%, και πράγματι, στην πραγματικότητα η παραγωγικότητα είναι σταθερή, έτσι η ώθηση από την αγορά εργασίας.
Τώρα υπάρχουν δύο τρόποι που μπορεί να διευκολύνει. Πρώτον, μπορούμε να επαναφέρουμε περισσότερους εργαζόμενους στο εργατικό δυναμικό. Έτσι, η συμμετοχή στο εργατικό δυναμικό μπορεί να αυξηθεί, και αυτό έχει συμβεί. Αλλά ο άλλος τρόπος που μπορεί να συμβεί είναι να αφαιρέσουμε τη ζήτηση από την αγορά εργασίας. Και η ζήτηση για θέσεις εργασίας, οι θέσεις εργασίας που δημιουργούνται μειώνονται, αλλά νομίζω ότι υπάρχουν ακόμα περίπου 8 εκατομμύρια κενές θέσεις στην οικονομία των ΗΠΑ. Έτσι, παρ' όλα αυτά που επιβραδύνεται, εξακολουθεί να είναι μια ισχυρή αγορά εργασίας και δεν νομίζω ότι η Fed θέλει να προκαλέσει ανεργία, αλλά θα διατηρήσει τα επιτόκια υψηλά έως ότου αυτή η αύξηση των μισθών υποχωρήσει σημαντικά και αυτό μπορεί στη συνέχεια να προκαλέσει αύξηση στην ανεργία.
James:
Ναι, ελπίζω να κρυώσει. Εξακολουθούμε να προσπαθούμε να προσλάβουμε αυτή τη στιγμή και είναι αδύνατο να προσελκύσουμε ανθρώπους, όπως στον Βορειοδυτικό Ειρηνικό, είναι απλώς τρομερό. Κάθε φορά που δημοσιεύουμε μια αγγελία εργασίας, μας χρειάζονται τρεις έως τέσσερις μήνες για να τη συμπληρώσουμε, αντί για 30 ημέρες, όπως παλιά.
Richard:
Λοιπόν, νομίζω ότι δεν είστε η μόνη επιχείρηση που νιώθει αυτό πραγματικά. Και υπήρχε μια αίσθηση νομίζω ότι η μεταποιητική βιομηχανία επιβραδύνθηκε. Αλλά αν κοιτάξετε τις έρευνες για τη μεταποιητική βιομηχανία, το μεγαλύτερο ζήτημα δεν είναι το κόστος χρηματοδότησης της μεταποίησης, είναι η πρόσβαση σε ειδικευμένο εργατικό δυναμικό. Είναι πραγματικό πράγμα. Ένας από τους οδηγούς αυτού, φυσικά, είναι ο δημογραφικός. Έχετε πολλούς αναπτυσσόμενους που εγκαταλείπουν την αγορά εργασίας. Πέρα από όλα τα κυκλικά κίνητρα και όλο τον μακροοικονομικό κύκλο, έχετε δημογραφικά στοιχεία που το επικαλύπτουν και έχετε αυξανόμενους παράγοντες που εγκαταλείπουν την αγορά εργασίας. Και ορισμένες προβλέψεις λένε στην πραγματικότητα ότι η αγορά εργασίας των ΗΠΑ πρόκειται να συρρικνωθεί τα επόμενα πέντε χρόνια. Πρέπει λοιπόν να αναπληρωθεί, νομίζω, θα έλεγα, με τη νόμιμη μετανάστευση ειδικευμένων ατόμων. Και αυτό επιταχύνεται, αλλά είναι, όπως προτείνετε, οι συνθήκες στην αγορά εργασίας έχουν ψυχρανθεί, αλλά είναι ακόμα σφιχτές.
Επιστρέφοντας στην αρχική ερώτηση, που απασχολεί τη Fed. Απολύτως είναι.
Dave:
Εντάξει, Ρίτσαρντ. Λοιπόν, σας καλύψαμε πολλά σχετικά με τη μακροοικονομία, αλλά θα θέλαμε να ακούσουμε, δεδομένης της εμπειρίας σας στο CBRE, την άποψή σας για την αγορά εμπορικών ακινήτων. Φαίνεται ότι κάθε μέρα διαβάζουμε έναν τίτλο σχετικά με κάποιο σενάριο καταστροφής και θλίψης και θα θέλατε να ακούσετε αν αισθάνεστε το ίδιο; Ή ποια είναι η γνώμη σας για την εμπορική αγορά;
Richard:
Εντάξει. Λοιπόν, επιτρέψτε μου να το βάλω στο πλαίσιο για τους ανθρώπους, απλά μια μεγάλη εικόνα, λίγο πριν ξεκινήσω. Τα εμπορικά ακίνητα στις Ηνωμένες Πολιτείες ανέρχονται σε περίπου 10 τρισ. Είναι λίγο παραπάνω από αυτό. Οι μονοκατοικίες, ή τα ακίνητα κατοικιών, ανέρχονται σε 45 τρισ. Έτσι, η αγορά ακινήτων για κατοικίες είναι πολύ, πολύ μεγαλύτερη, και αυτό είναι στην πραγματικότητα σε καλή κατάσταση. Οι τιμές ανεβαίνουν και ακόμη και οι κατασκευές δείχνουν ανοδικές, και αυτό είναι πραγματικά περίεργο δεδομένου ότι έχουμε επιτόκια στεγαστικών δανείων στο 7.5%. Νομίζω ότι αυτό που οφείλεται είναι μετά τη μεγάλη οικονομική κρίση. Απλώς δεν καταφέραμε να φτιάξουμε αρκετά σπίτια στις Ηνωμένες Πολιτείες. Υπάρχει έλλειμμα τριών έως 4 εκατομμυρίων κατοικιών, επομένως η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς στην αγορά κατοικιών είναι αρκετά υγιής.
Τώρα μπορούμε να δούμε πώς αυτό επηρεάζει την αγορά διαμερισμάτων. Οι άνθρωποι μιλούν για καταστροφή και κατήφεια. Ας πάρουμε απλώς εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο. Και ο τομέας της πραγματικής ύφεσης στα εμπορικά ακίνητα είναι ο τομέας των γραφείων. Και από αυτά τα 10 τρισεκατομμύρια, τα γραφεία μπορεί να είναι το 25% αυτού. Και πάλι, λοιπόν, είναι ένας μεγάλος τομέας, είναι πολύ ορατός, είναι στο πρόσωπό μας. Και οι κενές θέσεις στον τομέα των γραφείων είναι 19%, από 12% πριν από δύο χρόνια, ποσοστό που δεν έχουμε δει από την κρίση αποταμίευσης και δανείων στις αρχές της δεκαετίας του 1980. Οι εταιρείες μειώνουν πραγματικά τον χώρο που πρόκειται να χρησιμοποιήσουν λόγω της απομακρυσμένης εργασίας.
Και επίσης, έχουμε μια παράδοση νέων ακινήτων στην αγορά από το προηγούμενο κύμα κατασκευής. Άρα τα θεμελιώδη στην εξουσία, πολύ αδύναμα αυτή τη στιγμή. Αυτή είναι μια απόχρωση, θα μιλήσω για ακίνητα.
James:
Παρακαλώ.
Richard:
Δεν είναι αλήθεια ότι η αγορά των γραφείων είναι τελείως νεκρή. Είχα εξετάσει τον αριθμό των συναλλαγών που πραγματοποιεί η CBRE το 2023 και είναι μόνο 5% χαμηλότερος σε σχέση με τον αριθμό των συναλλαγών που κάναμε το 2019. Αλλά όταν οι εταιρείες καταλαμβάνουν χώρο που είναι 30% λιγότερος από ό,τι το 2019 , επομένως η αγορά είναι ενεργή, απλώς οι εταιρείες καταλαμβάνουν μικρότερο χώρο και προτιμούν επίσης τη νεότερη κατασκευή. Η πραγματική πτήση προς την ποιότητα και την εμπειρία, νομίζω. Η αγορά δεν είναι νεκρή, αλλά το μη κατειλημμένο απόθεμα έχει αυξηθεί από 12% σε 18%.
Κοιτάζοντας την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία, με την οποία εννοώ τα διαμερίσματα, με την οποία εννοώ τον τομέα του λιανικού εμπορίου, με την οποία εννοώ τη βιομηχανία, και όλο και περισσότερες εναλλακτικές όπως κέντρα δεδομένων, ιατρείο, επιστήμες της ζωής, θα έλεγα ότι τα βασικά στοιχεία υπάρχουν στην πραγματικότητα εύλογα στιβαρό. Είναι πραγματικά εκπληκτικό όταν το κοιτάς. Τα ποσοστά κενών θέσεων ανεβαίνουν, η ζήτηση δεν είναι ακριβώς αυτή που ήταν, αλλά θα έλεγα ότι τα θεμελιώδη στοιχεία σε όλους αυτούς τους τομείς είναι αρκετά εντάξει. Με αυτό εννοώ να πω ότι οι άνθρωποι δραστηριοποιούνται στην αγορά, καταλαμβάνουν χώρο και δεν υπάρχει μεγάλη αύξηση στα ποσοστά κενών θέσεων και σε ακατάλληλο χώρο.
James:
Richard, έχεις δει μεγάλη συμπίεση τιμών; Το έχουμε δει σε μέρος του οικιστικού χώρου, αλλά τώρα έχουμε δει τη μέση τιμή του σπιτιού να αυξάνεται. Έχετε δει μεγάλη συμπίεση με τα επιτόκια να αυξάνονται και τη ζήτηση; Όπως μόλις είπατε, οι ενοικιαστές καταλαμβάνουν λιγότερο χώρο. Έχετε δει μεγάλη συμπίεση σε όλα αυτά τα τμήματα, όπως η βιομηχανία, το γραφείο, το λιανικό εμπόριο και η τιμολόγηση; Τι προσαρμογές έχετε δει; Επειδή έχω δει ότι η τιμολόγηση αρχίζει να μειώνεται σε αυτούς τους τομείς, δεν γίνονται τόσες πολλές συναλλαγές, αλλά τι είδους προσαρμογές τιμών έχουμε δει από έτος σε έτος, με βάση τη μικρότερη ζήτηση;
Richard:
Ναι. Θέλω να πω, αυτή είναι μια περίπλοκη ιστορία, οπότε αυτή θα είναι λίγο μακροσκελής απάντηση, αλλά ας ξεκινήσουμε με τα διαμερίσματα. Εάν είστε χρήστης διαμερισμάτων, η τιμή που πληρώνετε είναι το ενοίκιο, προφανώς. Σε εκείνη την περίοδο 2020 έως 2022, όταν οι άνθρωποι πραγματικά ξέφυγαν από τον Covid, είδαμε τα ενοίκια διαμερισμάτων να αυξάνονται κατά 24%, κατά μέσο όρο στις Ηνωμένες Πολιτείες. Είναι τρομερό. Θα έλεγα ότι η αύξηση της ενοικίασης διαμερισμάτων έχει πέσει σε περίπου 2%. Έτσι οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν αλλά είναι κάτω από τον πληθωρισμό. Και υπάρχουν ορισμένες αγορές νομίζω όπου υπάρχουν πολλά νέα διαμερίσματα που χτίζονται, όπου έχετε δει πραγματικά κάποιες μειώσεις τιμών. Αλλά κατά μέσο όρο, νομίζω ότι οι τιμές των διαμερισμάτων σε όλη την Αμερική εξακολουθούν να ανεβαίνουν αργά.
Στην περίπτωση του λιανικού εμπορίου, αυτή είναι μια άλλη περίεργη ιστορία. Δεν έχουμε φτιάξει κανένα χώρο λιανικής εδώ και 15 χρόνια περίπου. Και ο τομέας του λιανικού εμπορίου έχει περάσει από τον Covid. Καθάρισε τους ισολογισμούς του, ανανεώθηκε ως χειριστής όλων των καναλιών, πολύ έξυπνος παντοκάναλος και νομίζω ότι μέρος του γεγονότος ότι η πληθωρικότητα των καταναλωτών έχει στείλει ανθρώπους στα κέντρα λιανικής. Έτσι, στην πραγματικότητα στον τομέα του λιανικού εμπορίου, οι μεσίτες μας μας λένε ότι δεν υπάρχει αρκετός χώρος Βαθμού Α. Οι εταιρείες αποτρέπονται από την επέκταση επειδή δεν υπάρχει αρκετός καλός χώρος. Δεν έχουμε φτιάξει αρκετά. Έτσι, το ενοίκιο εξακολουθεί να αυξάνεται στη λιανική, στην πραγματικότητα. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει πρόβλημα με τα εμπορικά κέντρα Grade B και Grade C. Νομίζω ότι όλοι θα το έβλεπαν αυτό στην καθημερινή τους ζωή, αλλά ακόμη και μερικοί από αυτούς επανεφευρίσκουν τον εαυτό τους ως κοινοτικούς κόμβους και προορισμούς εμπορικών αντικέ αντίκες. Και βρίσκουν άλλες χρήσεις, ακόμη και τα ευέλικτα γραφεία πηγαίνουν σε μερικά εμπορικά κέντρα B και C.
Αυτό είναι διαμέρισμα, αυτό είναι λιανικό εμπόριο. Βιομηχανική, αυτή είναι η ουρά της ψηφιακής οικονομίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου, ακόμα καλά και αληθινά πίσω από αυτό, και θα δούμε τη χρηματοδοτική μίσθωση στη βιομηχανία να μειώνεται κατά 30% φέτος από ένα δισεκατομμύριο τετραγωνικά πόδια πέρυσι σε ίσως 750 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια , αλλά θα εξακολουθεί να είναι η τρίτη ισχυρότερη χρονιά που έχει καταγραφεί. Έτσι τα ενοίκια ανεβαίνουν και περισσότερο από λίγο στη βιομηχανία, ίσως κάπου μεταξύ 9 και 12%. Άρα αυτή είναι μια πολύ καυτή αγορά. Και φυσικά, άλλα πράγματα όπως τα κέντρα δεδομένων. Υπάρχουν άνθρωποι εδώ στο Ντάλας, όπου κατοικώ, που μισθώνουν χώρο για έξι χρόνια. Υπάρχει πραγματικά τεράστια ζήτηση για κέντρα δεδομένων γύρω από το Cloud computing, την τεχνητή νοημοσύνη, είναι ένας απίστευτα καυτός τομέας.
Οπότε θα σταματήσω εκεί. Υπάρχουν και άλλοι τομείς για τους οποίους θα μπορούσα να μιλήσω, αλλά νομίζω ότι τα θεμελιώδη μεγέθη στην ακίνητη περιουσία, εκτός από τα γραφεία, είναι εκπληκτικά ισχυρά, κάτι που δεν σημαίνει ότι οι επενδυτές είναι ενεργοί. Εάν κάνετε διάκριση στους ανθρώπους που χρησιμοποιούν την ακίνητη περιουσία για την κατασκευή της και πληρώνουν ενοίκιο, και στους ανθρώπους που έχουν ακίνητη περιουσία, όπως συνταξιοδοτικά ταμεία, εταιρείες ασφάλισης ζωής, πανεπιστημιακά καταπιστεύματα και άλλα ιδιωτικά κεφάλαια, είναι πολύ ήσυχο. το επενδυτικό μέτωπο αυτή τη στιγμή. Και οι τιμές πέφτουν. Η πραγματική τιμή που θα πληρώνατε για ακίνητη περιουσία ως περιουσιακό στοιχείο θα μειωθεί μεταξύ 15 και 20% σε σχέση με το σημείο που ήταν πριν από δύο χρόνια.
Dave:
Συνοπτικά λοιπόν. Ναι, λοιπόν, η ζήτηση μεταξύ των ενοικιαστών, είτε είναι ενοικιαστές διαμερισμάτων είτε ενοικιαστές λιανικής, φαίνεται να διατηρείται σχετικά καλά, αλλά η ζήτηση μεταξύ των επενδυτών διολισθαίνει. Αυτό είδαμε και τα δεδομένα που κοίταξα δείχνουν ότι τα ανώτατα ποσοστά ανεβαίνουν. Είναι αυτό που βλέπετε; Και αν ναι, εκτός γραφείου, νομίζω ότι όλοι καταλαβαίνουμε ότι το γραφείο είναι η μεγαλύτερη επιτυχία, αλλά το κοινό μας ενδιαφέρεται ιδιαίτερα για κοινό τύπο πολυκατοικίας, οπότε είμαι περίεργος πώς αποδίδουν τα ανώτατα ποσοστά σε αυτόν τον συγκεκριμένο τομέα του εμπορικού πραγματικού περιουσία.
Richard:
Λοιπόν, νομίζω ότι είναι όπως όλοι οι άλλοι τομείς. Τα επιτόκια ανώτατου ορίου θα κυμαίνονται από περίπου 125 μονάδες βάσης έως 150 μονάδες βάσης, ανάλογα με τον τύπο του περιουσιακού στοιχείου και την τοποθεσία, από περίπου 3.5% έως 4 ή 5%, ανάλογα με την τοποθεσία. Και ίσως υψηλότερο από αυτό, εξαρτάται ποιο είναι το σημείο εκκίνησης. Υπάρχει μια σειρά ανώτατων συντελεστών που αντικατοπτρίζουν τις διαφορετικές βαθμολογίες και τις διαφορετικές τοποθεσίες. Θα έλεγα, γενικά, οι τιμές ξεπερνούν τις 150 μονάδες βάσης, και αυτό ισοδυναμεί με πτώση των τιμών κατά περίπου 20%.
Dave:
Και πιστεύετε ότι αυτό θα συνεχιστεί;
Richard:
Ναι, πραγματικά. Βλέπω… Όχι για πάντα.
Dave:
Όχι, απλά αγαπώ κάποιον που δίνει μια άμεση απάντηση. Έτσι, συνήθως όταν ρωτάμε κάτι τέτοιο, γεια, καλά. Επειδή είναι περίπλοκο, μην με παρεξηγήσετε, υπάρχουν πολλές επιφυλάξεις, αλλά πάντα εκτιμώ μια πολύ σαφή απάντηση όπως αυτή.
Richard:
Ναι. Νομίζω ότι θα μπορούσε να υπάρξει περαιτέρω απώλεια αξίας και δεν θα αντιστραφεί έως ότου οι επενδυτές αρχίσουν να βλέπουν μια ξεκάθαρη πορεία ολίσθησης για τα επιτόκια. Αρχίσαμε να βλέπουμε, νομίζω ότι ίσως πριν από δύο μήνες, λίγη αίσθηση που βρίσκονταν οι άνθρωποι… Κοιτάζοντας αυτό που είδα, που ήταν στην πραγματικότητα γραφεία, αυτό έχει ένα πρόβλημα, αλλά τα βασικά στοιχεία στην ακίνητη περιουσία στην πραγματικότητα δεν είναι πολύ άσχημα. φαίνεται να υπερβαίνει τον πληθωρισμό. Και αυτά τα προθεσμιακά επιτόκια απόδοσης, λαμβάνουν ένα ανώτατο επιτόκιο 5%, προσθέτουν αύξηση ενοικίων 2% και έχουμε πλασματικά ένα προθεσμιακό IRR 7%, και αυτό ισοδυναμεί με κόστος χρέους κάπου μεταξύ 6.5 και 7.5%. Οι άνθρωποι άρχισαν να σκέφτονται ότι ίσως θα αρχίσουμε να εξετάζουμε ξανά προσφορές.
Αλλά νομίζω ότι η άνοδος στο 10ετές Υπουργείο Οικονομικών, όταν πήγε από το 4.2 στο 4.4 τις τελευταίες δύο εβδομάδες, έφερε και πάλι αυτή την αβεβαιότητα σχετικά με την πορεία ολίσθησης για τα επιτόκια μπροστά στο μυαλό. Έτσι, οι άνθρωποι απλώς άφησαν ξανά κάτω τα στυλό τους και σκέφτηκαν, θα περιμένουμε και θα δούμε τι θα συμβεί. Βρισκόμαστε σε αυτόν τον κόσμο, νομίζω, ότι τα καλά νέα είναι κακά νέα, ενώ μεταξύ 2009 και 2020, για τα ακίνητα τα κακά νέα ήταν καλά νέα επειδή διατήρησαν τα επιτόκια χαμηλά. Τώρα βρισκόμαστε στον αντίθετο κόσμο, είναι ο ίδιος κόσμος αλλά είναι αντίθετος. Αλλά τα καλά νέα είναι κακά νέα επειδή αυξάνουν τις ανησυχίες των πολιτών για τα επιτόκια υψηλότερα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
James:
Λοιπόν, Richard, λες ότι θα μπορούσαμε να δούμε μερικές ακόμη αγορές τους επόμενους 12 μήνες. Αισθάνομαι ότι η αγορά πολλών οικογενειών έχει πέσει λίγο, αλλά οι πωλητές εξακολουθούν να κρέμονται εκεί και δεν γίνονται πολλές συναλλαγές επειδή τα ανώτατα επιτόκια, δεν είναι αρκετά ελκυστικά για να τα δούμε. Επειδή έχω δει το ίδιο πράγμα, βλέπαμε ανώτατα ποσοστά όπως 3.5, ίσως χαμηλά 4, και τώρα είναι μέχρι 5.5. Δεν είναι πολύ ελκυστικό με το χρέος εκεί έξω αυτή τη στιγμή.
Richard:
Οχι όχι. Θέλω να πω, νομίζω ότι αν οι άνθρωποι είχαν περισσότερη εμπιστοσύνη δεν θα κοιτούσατε απλώς, για να γίνετε τεχνικοί, δεν θα κοιτάζατε μόνο το ανώτατο επιτόκιο. Θα πρέπει να εξετάσετε το IRR, το οποίο λαμβάνει υπόψη την εκτίμηση ενοικίου που θα λάβατε.
James:
Δικαίωμα.
Richard:
Και νομίζω ότι τα IRR, ακόμα κι αν υποθέσουμε ότι η αύξηση των ενοικίων είναι 2%, 2.5%, σας δίνει ένα IRR που μπαίνει στο γήπεδο. Αλλά νομίζω ότι όταν η εμπιστοσύνη εξατμίζεται, οι άνθρωποι δεν είναι επενδυτές IRR. Οι επενδυτές IRR περιλαμβάνουν υποθέσεις σχετικά με το ενοίκιο στο μέλλον και οι άνθρωποι δεν θέλουν να το κάνουν αυτό. Και απλά, όπως λέτε, δεν υπάρχει θετική μόχλευση αυτή τη στιγμή και οι άνθρωποι είναι απρόθυμοι να δεχτούν αρνητική μόχλευση στην αγορά.
Αλλά δεν θα χρειαστούν πολλά για να ανατραπεί αυτή η εξίσωση, δεν νομίζω. Θα θέλαμε να πάρουμε λίγο πιο ξεκάθαρη κατεύθυνση για το πού πηγαίνει ο πληθωρισμός, λίγο πιο προφανείς οδηγίες ότι έχουμε φτάσει στο αποκορύφωμα του κύκλου κεφαλαίων της Fed, η Fed ήταν πολύ διφορούμενη σχετικά με αυτό, τότε νομίζω ότι τα πράγματα θα υπόδειξη. Επειδή από την πλευρά της χρηματοδοτικής μίσθωσης, η χρηματοδοτική μίσθωση εξαφανίστηκε το δεύτερο τρίμηνο του 2, όταν τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται, οι άνθρωποι εγκατέλειψαν την αγορά. Λοιπόν, το leasing επέστρεψε. Το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους η μίσθωση επέστρεψε. Και έχουμε αρκετά υψηλό επίπεδο νέας κατασκευής, ίσως 2022 μονάδες ανά τρίμηνο, αλλά η αγορά απορροφά 2 έως 90,000 μονάδες ανά τρίμηνο, τουλάχιστον με βάση τα στοιχεία του δεύτερου τριμήνου και την τροχιά του τρίτου τριμήνου.
Έτσι η ζήτηση επανήλθε. Η κενή θέση μάλλον αυξάνεται ελαφρώς. Αλλά με την επιστροφή της ζήτησης, δεν θα χρειαστούν πάρα πολλά, όσον αφορά τις προσδοκίες για τους ανθρώπους να πουν ότι πρέπει να γίνουν κάποιες ευκαιρίες εδώ. Θα έλεγα, ακριβώς όσον αφορά την άποψή σας σχετικά με τους πωλητές που αντέχουν, εάν η Fed δεν είχε παρέμβει και δεν παρείχε ρευστότητα στον τραπεζικό τομέα, κάτι που επέτρεψε στον τραπεζικό τομέα να μπορέσει να περάσει από μια περίοδο δανείων. Ίσως εξακολουθούν να πληρώνουν τους τόκους, αλλά είναι κάτω από το νερό από άποψη αξίας. Μπορεί να είχαμε διαφορετική κατάσταση. Η Fed ήταν πολύ ενεργή στην παροχή ρευστότητας στον τραπεζικό τομέα. Και φυσικά, νομίζω ότι αυτό κρατά την πίεση από τους ιδιοκτήτες, και ως εκ τούτου έχετε αυτήν την αντιπαράθεση μεταξύ αγοραστών και πωλητών ή ιδιοκτητών και πιθανών αγοραστών.
Dave:
Richard, θέλω να παρακολουθήσω τον τραπεζικό τομέα και τι συμβαίνει εκεί. Μόλις χθες διάβαζα ένα άρθρο στη Wall Street Journal όπου έβαζαν για μια «βρόχο καταστροφής» στα εμπορικά ακίνητα. Η βασική προϋπόθεση είναι ότι οι αποτιμήσεις τους είναι ήδη μειωμένες. Έβαλε ορισμένα ακίνητα κάτω από το νερό και τώρα οι άνθρωποι αρχίζουν να αθετούν αυτά τα δάνεια. Η τραπεζική πίστη γίνεται πιο σφιχτή, πράγμα που σημαίνει ότι οι άνθρωποι δεν μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν ή δεν μπορούν να αγοράσουν, γεγονός που ασκεί περαιτέρω καθοδική πίεση στις αποτιμήσεις και δημιουργεί τη σπείρα που δημιουργεί διαρκή πτωτική πίεση στις τιμές στον χώρο των εμπορικών ακινήτων. Είμαι περίεργος αν πιστεύετε ότι υπάρχει κίνδυνος αυτού του βρόχου καταστροφής, ή όπως θέλετε να τον ονομάσετε, εάν υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος σε χρεοκοπίες τραπεζών και η έλλειψη ρευστότητας που επηρεάζει την εμπορική αγορά;
Richard:
Θέλω να πω, αυτό που θα σας πω είναι μάλλον ένα πολύπλοκο επιχείρημα, το οποίο είναι κάπου στο ενδιάμεσο, δεν υπάρχει πρόβλημα και υπάρχει ένας βρόχος καταστροφής.
Dave:
Εντάξει.
Richard:
Νομίζω, με μεγάλο σεβασμό, το δημοσιογραφικό αξίωμα είναι η απλοποίηση και η υπερβολή.
Dave:
Δικαίωμα.
Richard:
Και νομίζω ότι, ως ένα βαθμό, με την ακίνητη περιουσία αυτό συμβαίνει. Και δεν λέω ότι δεν υπάρχει θέμα με την απομείωση των δανείων, αλλά νομίζω ότι αυτό που ακούμε και αυτό που βλέπουμε είναι ότι οι τράπεζες έχουν άφθονη πρόσβαση στη ρευστότητα και εξαιτίας αυτού δεν υποφέρουν από φυγή καταθέσεων . Έτσι, όπου σημειώνουν ζημίες ή πρέπει να διαγράψουν δάνεια, μπορούν να το μεταφέρουν στον λογαριασμό P&L τους σε σχετικά τακτική βάση. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το κόστος και η διαθεσιμότητα πίστωσης για νέα χρηματοδότηση είναι πολύ πιο περιορισμένα. Είναι απίστευτα σφιχτό. Αλλά δεν νομίζω ότι οι τράπεζες θέλουν να καταλήξουν με ακίνητα στα βιβλία τους. Θέλω να πω, το έχουν ξαναπεράσει αυτό. Δεν θέλουν να βάλουν τους ανθρώπους σε χρεοκοπία και στη συνέχεια έχουν την ακίνητη περιουσία που είτε πρέπει να διαχειριστούν είτε πρέπει να την πουλήσουν με κάποια έκπτωση σε κάποιον που την κατέχει για δύο χρόνια και στη συνέχεια κάνει μια κέρδος δύο χρόνια αργότερα. Το έχουν ξαναζήσει και δεν θέλουν να το ξαναζήσουν.
Επομένως, νομίζω ότι αυτό που βλέπουμε είναι ότι, όπου είναι δυνατόν, οι τράπεζες επεκτείνονται. Θα έφτανα στο σημείο να λέω να παρατείνω και να προσποιούμαι, αλλά υπάρχουν πολλοί δημιουργικοί τρόποι με τους οποίους οι τράπεζες μπορούν να συνεργαστούν με δανειολήπτες για να ξεπεράσουν την περίοδο του έντονου στρες. Και δεν λέω ότι δεν πρόκειται να υπάρξουν απώλειες. Η δική μας έρευνα μας λέει ότι πιθανώς 60 δισεκατομμύρια δάνεια είναι πιθανό να χρεοκοπήσουν. Υπάρχουν 4.5 δισεκατομμύρια δάνεια σε εμπορικά ακίνητα. Αυτά τα 60 δισεκατομμύρια, ίσως είναι το 1.5% του συνόλου των τραπεζικών περιουσιακών στοιχείων. Επομένως, θα είναι επώδυνο, αλλά δεν πρόκειται να καταρρίψει τον τραπεζικό τομέα. Επομένως, το doom loop, δεν είναι καλό, και το να κάνεις ζημίες δεν είναι ποτέ καλό, αλλά δεν νομίζω ότι είναι τόσο επιθετικό doom loop όπως έχουμε δει σε προηγούμενες κρίσεις ακινήτων. Είδαμε ότι υπάρχουν βρόχοι καταστροφής στην πραγματικότητα. Το έκαναν στην κρίση των αποταμιευτικών δανείων, το έκαναν στη μεγάλη οικονομική κρίση, αλλά αυτή τη στιγμή, για διάφορους λόγους, δεν νομίζω ότι είμαστε ακόμη εκεί.
James:
Υπάρχουν σίγουρα πολλά άρθρα με αυτή τη λέξη doom loop. Είναι το νέο ενδιάμεσο που βλέπω σε κάθε άρθρο, όπου είναι doom loop, doom loop, αυτό είναι το μόνο που ακούω.
Dave:
Απλώς περίμενε, Τζέιμς, το επεισόδιο θα ονομάζεται τώρα doom loop, και θα έχουμε πιθανώς το καλύτερο επεισόδιο όλων των εποχών, αν το ονομάσουμε doom loop.
Richard:
Δεν μπορούμε να μιλάμε για ενάρετους κύκλους αντί για βρόχο καταστροφής;
Dave:
Ναι, κανείς δεν θέλει να ακούσει για ενάρετους κύκλους, θέλει να ακούσει για βρόχους καταστροφής, δυστυχώς. Θα μου άρεσε πολύ οι ενάρετοι κύκλοι.
James:
Αλλά αν έρχεται ένας βρόχος καταστροφής, Ρίτσαρντ, επειδή ακούγεται ότι νιώθεις σίγουρος σε ορισμένους εμπορικούς τομείς στο μέλλον, ποιους τομείς πιστεύεις ότι είναι οι πιο επιφυλακτικοί για τους επενδυτές αυτή τη στιγμή; Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε αυτήν την επόμενη συμφωνία τους επόμενους 12 μήνες, ποιοι τομείς σας αρέσουν;
Richard:
Λοιπόν, είναι πολύ δελεαστικό να λέμε γραφεία, γιατί τα γραφεία, όπως λέω, έχουμε αυτό το άλμα στις κενές θέσεις από 12% σε 19%. Δεν έχουμε καμία βεβαιότητα για την επιστροφή στην εργασία στο γραφείο των ΗΠΑ. Πιστεύουμε ότι η επιστροφή στην εργασία θα επιταχυνθεί, αλλά λίγο σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αλλά δεν υπάρχει βεβαιότητα για αυτό αυτή τη στιγμή. Από την άλλη, ως επαγγελματίας στο real estate 40 περίπου χρόνια, έχετε τις καλύτερες ευκαιρίες στις πιο βομβαρδισμένες αγορές. Έτσι, μέσα σε όλη αυτή την ανατιμολόγηση, θα υπάρξουν μερικές πολύ καλές ευκαιρίες στον τομέα των γραφείων. Και αν θέλετε πραγματικά να είστε αντίθετοι, τρέχετε προς την αντίθετη κατεύθυνση. Όλοι αυτοί οι άνθρωποι τρέχουν προς μια κατεύθυνση λέγοντας doom loop, doom loop, καταλαβαίνετε από πού προέρχονται και κινείστε προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Νομίζω ότι και η λιανική έχει κάνει πολλά για αυτό αυτή τη στιγμή. Βλέπαμε πολλά ιδιωτικά κεφάλαια. Και δεν είναι σαν το γραφείο, τα μεγέθη του ενεργητικού μπορεί να είναι μικρότερα. Είναι δυνατό για μικρότερους επενδυτές να ασχοληθούν με το λιανικό εμπόριο, και βλέπουμε έλλειψη χώρου και βλέπουμε μερικές πολύ, πολύ ενδιαφέρουσες τάσεις στο λιανικό εμπόριο. Οι σέξι τομείς, αν θέλω να το θέσω με αυτούς τους όρους, ή οι τομείς για τους οποίους είμαστε πιο σίγουροι, νομίζω, λόγω των ανέμων είναι ο βιομηχανικός τομέας και ο τομέας πολλών οικογενειών, εάν θέλετε να επενδύσετε σε μακροπρόθεσμη ανάπτυξη ενοικίων. Αλλά μόλις η αγορά αρχίσει να κινείται, οι τιμές θα αυξηθούν πιο γρήγορα. Επομένως, εάν θέλετε να επενδύσετε σε αυτή τη μακροπρόθεσμη ιστορία, τότε πρέπει να προχωρήσετε γρήγορα, θα έλεγα.
Μην με παρεξηγείτε, υπάρχουν ορισμένα μέρη της πολυκατοικίας και του διαμερίσματος που νομίζω ότι θα αντιμετωπίσουν κάποια προβλήματα. Υπήρχε πολλή πολύ φθηνή χρηματοδότηση γεφυρών στον πολυτομέα όπου οι άνθρωποι βρίσκονταν, στα χρόνια της άνθησης της αύξησης των ενοικίων 24%, οι άνθρωποι αγόραζαν περιουσιακά στοιχεία Βαθμού Γ με πολύ χαμηλό χρέος και προσπαθούσαν να ανακαινίσουν και να τα επανατοποθετήσουν ως Χώρος Β ή Β συν ή Α Βαθμού. Δεδομένης της γενικής αδυναμίας και του επιπέδου των επιτοκίων, νομίζω ότι ορισμένα από αυτά θα μπορούσαν να καταλήξουν σε αθέτηση υποχρεώσεων. Επομένως, εάν είστε μελετητής αυτών των θεμάτων, ενδέχεται να υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία προς ανάκτηση ή ανακεφαλαιοποίηση σε αυτό το τμήμα της αγοράς.
Dave:
Ο Τζέιμς θα αρχίσει να τρέχει σάλιο τώρα.
Richard:
Ω, ήμουν. Είχα αρχίσει να δουλεύω.
Dave:
Αυτή είναι η τιμονιέρα του.
James:
Έπαθα φαγούρα στα δάχτυλα ξαφνικά. Είμαι σαν, ναι, εδώ πάμε. Και νομίζω ότι ο Ρίτσαρντ το κατάφερε. Είναι σαν να αγόραζαν όλοι αυτές τις συμφωνίες σε πολύ περιορισμένους ερμηνευτές και στη συνέχεια να διορθώσουν το χρέος τους στη μέση, και το κόστος κατασκευής σας είναι υψηλότερο, οι χρόνοι αδειοδότησης είναι μεγαλύτεροι και ξαφνικά το κόστος των χρημάτων σας αυξήθηκε και είναι σίγουρα είχε κάποιο πρόβλημα σε αυτόν τον τομέα. Είναι σαν να κινείται και το υλικό που έχει σταθεροποιηθεί, αλλά το υλικό που βρίσκεται στο μέσο της σταθεροποίησης εκεί βλέπουμε ευκαιρίες. Και σίγουρα εκεί ψάχνουμε.
Richard:
Σωστά. Και πάλι, κατά τη διάρκεια μιας μακράς καριέρας, οι άνθρωποι που έχουν πάρει πολύ καλές αποφάσεις αγοράς έχουν αγοράσει από προβληματικούς προγραμματιστές ή προβληματικές κατασκευαστικές εταιρείες. Το έχουμε ξαναδεί αυτό.
Dave:
Λοιπόν, ελπίζω να μην χάσει κανείς τη μπλούζα του. Δεν στηρίζω καθόλου αυτό. Πιστεύω όμως ότι είναι χρήσιμο να αναγνωρίσουμε ότι αυτό συμβαίνει και ότι είναι πιθανό να υπάρξουν προβληματικά περιουσιακά στοιχεία που πρέπει να επανατοποθετηθούν από κάποιον άλλον εκτός από τον τρέχοντα ιδιοκτήτη.
Richard:
Ναι. Εννοώ ότι ο τραπεζικός τομέας αυτή τη στιγμή διαγράφει πολλά χρέη που είναι κάτω από το νερό, επομένως υπάρχει οικονομικό κόστος σε αυτό, αλλά απλώς δεν έχει ξεφύγει από τον έλεγχο αυτή τη στιγμή. Και ευτυχώς δεν έχει πλήξει ακόμη αρκετά τον καταναλωτικό τομέα, την αγορά κατοικίας, γιατί αυτό επηρεάζει τους απλούς ανθρώπους και αυτό δεν είναι καθόλου ευχάριστο.
Dave:
Λοιπόν, Ρίτσαρντ, σε ευχαριστώ πολύ που ήρθες μαζί μας. Αυτό ήταν απίστευτα διορατικό. Θέλω να μοιραστώ με το κοινό μας ότι εσείς και η ομάδα σας έχετε συντάξει μια απίστευτη οικονομική έκθεση, που ονομάζεται The Midyear Global Real Estate Market Outlook για το 2023. Είναι μια συναρπαστική ανάγνωση και υπάρχει ένα υπέροχο βίντεο που συνοδεύει επίσης.
Richard, μπορείς να μας πεις εν συντομία για αυτό και πού μπορεί να το βρει το κοινό μας αν θέλει να μάθει περισσότερα;
Richard:
Ναι, θα βρίσκεται στον ιστότοπο CBRE, cbre.com. Μεταβείτε στο Research and Insights και κάντε κλικ σε αυτό. Μπορεί να χρειαστούν δύο ή τρία κλικ, αλλά είναι εκεί. Έχω τους εμπειρογνώμονές μου στην έρευνα από όλο τον κόσμο και προσπαθούμε να είμαστε ουδέτεροι και ισορροπημένοι και με γνώμονα τα δεδομένα. Απλώς δίνουμε μια ευρεία επισκόπηση των αγορών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε όλο τον κόσμο. Στην πραγματικότητα, συμμετείχα σε αυτό και έμαθα και από αυτό, ουσιαστικά.
Dave:
Αυτό είναι το καλύτερο είδος ερευνητικού έργου, σωστά;
Richard:
Ναι, απολύτως.
Dave:
Εντάξει. Λοιπόν, Ρίτσαρντ, ευχαριστώ και πάλι που ήρθες μαζί μας.
Richard:
είναι η απόλυτη χαρά μου.
Dave:
Ο Τζέιμς, ο Ρίτσαρντ, λοιπόν, μας είπε ότι πιστεύει ότι οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων μειώνονται, κάτι που προφανώς δεν είναι καλό για όποιον έχει ακίνητη περιουσία, αλλά επίσης ότι μπορεί να υπάρχουν κάποιες ευκαιρίες, τις οποίες ξέρω ότι ενδιαφέρεστε ιδιαίτερα να εκμεταλλευτείτε. Πώς λοιπόν σας κάνει να νιώθετε για την επιχείρησή σας αυτό το είδος πρόβλεψης ή πρόβλεψης;
James:
Λοιπόν, μου αρέσει που μου έδωσε επαλήθευση ότι πρέπει να αγοράζετε όταν άλλοι άνθρωποι δεν θέλουν να αγοράσουν, ουσιαστικά. Υπήρχαν τόσα πολλά βασικά μικρά πράγματα όταν μιλούσε για το πόσο βιομηχανικά ανεβαίνουν τα ενοίκια, αλλά οι τιμές πέφτουν. Υπάρχει λοιπόν κάποια ευκαιρία σε αυτούς τους τομείς να περάσετε και απλώς να αναζητήσετε αυτές τις ευκαιρίες αυτή τη στιγμή, επειδή το ακούτε συνεχώς ότι οι άνθρωποι λένε, «Α, δεν μπορείτε να αγοράσετε τίποτα. Δεν μπορείς να αγοράσεις τίποτα». Αλλά μόνο αυτό το στατιστικό για το οποίο μιλούσε, η βιομηχανία, τα ενοίκια ανεβαίνουν αλλά οι τιμές πέφτουν, εκεί θέλετε να κοιτάξετε. Έτσι, είμαι όλο και πιο ενθουσιασμένος για τους επόμενους 12 μήνες, και θα είναι θέμα υπομονής και εύρεσης της κατάλληλης ευκαιρίας.
Dave:
Ανέφερες στην εκπομπή ότι τα ανώτατα ποσοστά εκεί που είναι τώρα, είπες Σιάτλ, τι είναι 5.5;
James:
Ναι, θα έλεγα 5.25 έως 5.5, εκεί μέσα, κάπου εκεί.
Dave:
Όμως, δεδομένου ότι βρίσκονται τα επιτόκια, αυτό είναι αρνητικός μοχλός, αυτό δεν είναι κάτι που είναι συνήθως ελκυστικό για τους επενδυτές, δεδομένου του κόστους του χρέους. Σε ποιο σημείο θα πρέπει να αυξηθούν τα ανώτατα επιτόκια για να νιώσετε πραγματικά ενθουσιασμένοι με τις δυνατότητες των συμφωνιών που θα μπορούσατε να αγοράσετε;
James:
Λοιπόν, μπορείτε πάντα να έχετε ένα καλό ανώτατο επιτόκιο αν αγοράσετε προστιθέμενη αξία. Εκεί μπορείτε να το αυξήσετε. Αλλά εννοώ, θεωρητικά, δεν μου αρέσει πολύ να αγοράζω χαμηλότερη τιμή. Θα ήθελα να είμαι σε αυτό το 6.5. Εάν είναι σταθεροποιημένο με μικρή ανοδική πορεία, θέλω να είμαι γύρω στο 6.5 αυτή τη στιγμή.
Dave:
Και για να καταλάβουν όλοι, τα ανώτατα επιτόκια είναι ένα μέτρο του κλίματος της αγοράς. Και όπως υποδεικνύει ο Τζέιμς, υφίσταται άμπωτη και ρέει με βάση το κόστος του χρέους, την ποσότητα της ζήτησης, τον αντιληπτό κίνδυνο. Και γενικά, τα ανώτατα επιτόκια είναι χαμηλότερα για τα σταθεροποιημένα περιουσιακά στοιχεία. Και όταν τα ποσοστά ανώτατου ορίου είναι χαμηλότερα, αυτό σημαίνει ότι διαπραγματεύονται με υψηλότερο κόστος. Όταν τα ποσοστά ανώτατου ορίου είναι υψηλότερα, είναι φθηνότερα. Και συνήθως μπορείτε να λάβετε υψηλότερο επιτόκιο ανώτατου ορίου ως αγοραστής, εάν αγοράζετε, όπως λέει ο James, ένα fixer up ή κάτι που χρειάζεται προστιθέμενη αξία.
Αλλά συγγνώμη, Τζέιμς, προχώρα.
James:
Ναι, νομίζω ότι αυτό βλέπουμε τώρα. Πολλές από τις συναλλαγές που βλέπουμε αυτό το τελευταίο εξάμηνο είναι πολλές 1031 κινήσεις χρημάτων, αλλά όχι πολλοί νέοι αγοραστές για αυτό το γενικό όριο 5.5. Αν έχουν σκοπό να πάνε να αγοράσουν, θα το κάνουν. Εκτός από αυτό, όλοι κυνηγούν αυτή την προστιθέμενη αξία όπου πρέπει να σηκώσετε τα μανίκια σας, να ξεκινήσετε τη δουλειά. Αλλά υπάρχουν μερικές πολύ καλές αγορές αυτή τη στιγμή. Γνωρίζω ότι τα IRR μας έχουν αυξηθεί αρκετά τους τελευταίους εννέα μήνες, φτάνοντας τώρα στο 17, 18%, και έτσι όλα αυτά είναι καλά πράγματα.
Dave:
Αυτό είναι πολύ καλό πράγμα. Λοιπόν, θα πρέπει απλώς να παρακολουθούμε τα πράγματα και να δούμε πώς θα πάει, αλλά γενικά συμφωνώ με την εκτίμηση του Richard. Τα ανώτατα επιτόκια είναι αυξημένα και πιστεύω ότι θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν ενώ εικάζω ότι τα ενοίκια, τουλάχιστον σε πολλές οικογένειες, που είναι ο τομέας που καταλαβαίνω καλύτερα, πιθανότατα θα επιβραδυνθούν. Μπορεί να παραμείνουν πάνω από το μηδέν και να αυξηθούν, αλλά νομίζω ότι αυτοί οι τρελοί ρυθμοί αύξησης των ενοικίων που είδαμε στην πολυοικογένεια έχουν τελειώσει προς το παρόν. Και έτσι, σε συνδυασμό με την αύξηση των ανώτατων ποσοστών, θα μειώσουμε ακόμη περισσότερο τις αξίες των πολλών οικογενειών στο παρελθόν από το σημείο που βρίσκονται σήμερα, κάτι που μπορεί να παρουσιάσει μερικές ενδιαφέρουσες ευκαιρίες. Θα πρέπει λοιπόν να προσέχουμε αυτό.
James, ευχαριστώ πολύ που είσαι εδώ. Το εκτιμούμε πάντα. Και για όσους το ακούνε, σας ευχαριστούμε. Αν σας αρέσει αυτό το επεισόδιο, μην ξεχάσετε να μας αφήσετε μια κριτική είτε στο Spotify, είτε στην Apple ή στο YouTube, αν το παρακολουθείτε εκεί. Ευχαριστούμε και πάλι, και θα σας δούμε για το επόμενο επεισόδιο του On The Market.
Το On The Market δημιουργήθηκε από εμένα, τον Dave Meyer και την Kailyn Bennett. Παραγωγή Kailyn Bennett, μοντάζ Joel Esparza και Onyx Media, έρευνα Pooja Jindal, copywriting Nate Weintraub. Και ένα πολύ ιδιαίτερο ευχαριστώ σε ολόκληρη την ομάδα του BiggerPockets. Το περιεχόμενο της εκπομπής On The Market είναι μόνο απόψεις. Όλοι οι ακροατές θα πρέπει να επαληθεύουν ανεξάρτητα σημεία δεδομένων, απόψεις και επενδυτικές στρατηγικές.
Δείτε το επεισόδιο εδώ
Βοηθήστε μας!
Βοηθήστε μας να προσεγγίσουμε νέους ακροατές στο iTunes, αφήνοντάς μας μια αξιολόγηση και μια κριτική! Χρειάζονται μόλις 30 δευτερόλεπτα και μπορείτε να βρείτε οδηγίες εδώ. Ευχαριστώ! Το εκτιμούμε πολύ!
Σε αυτό το επεισόδιο Καλύπτουμε:
- εξήγησε το real estate "Doom Loop". και τι θα μπορούσε να το προκαλέσει αυτό αλυσιδωτή αντίδραση στις τιμές των περιουσιακών στοιχείων
- Η «Παγκόσμια επιβράδυνση» και ύφεση προβλέψεις για το 2023 και το 2024
- Το πιο αδύναμο και ισχυρότερους τομείς εμπορικών ακινήτων (και ποια είναι υποτιμημένα)
- Ενημερώσεις ανώτατου ορίου και τι θα προκαλέσει τελικά και πάλι βελτίωση των τιμών
- Καλύτερες ευκαιρίες αγοράς το 2023 και περιουσιακά στοιχεία με αυξανόμενα ενοίκια και πτώση των τιμών
- Ανεργία, πληθωρισμός, τον αποπληθωρισμό και τι μπορούμε να περιμένουμε τον επόμενο χρόνο
- Και So Πολύ περισσότερο!
Σύνδεσμοι από την εκπομπή
Βιβλίο που αναφέρεται στην εκπομπή
Συνδεθείτε με τον Richard:
Ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα για τους σημερινούς χορηγούς ή να γίνετε εσείς οι ίδιοι συνεργάτες της BiggerPockets; ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ .
Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.
- SEO Powered Content & PR Distribution. Ενισχύστε σήμερα.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Ενδυναμώστε τον εαυτό σας. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Ενισχύθηκε η γνώση. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoESG. Ανθρακας, Cleantech, Ενέργεια, Περιβάλλον, Ηλιακός, Διαχείριση των αποβλήτων. Πρόσβαση εδώ.
- PlatoHealth. Ευφυΐα βιοτεχνολογίας και κλινικών δοκιμών. Πρόσβαση εδώ.
- BlockOffsets. Εκσυγχρονισμός της περιβαλλοντικής αντιστάθμισης ιδιοκτησίας. Πρόσβαση εδώ.
- πηγή: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
- :έχει
- :είναι
- :δεν
- :που
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 μήνες
- 125
- 15 χρόνια
- 15%
- 150
- 17
- 2%
- Πληθωρισμός 2%.
- 20
- 20 χρόνια
- 2019
- 2020
- 2022
- 2023
- 2024
- 24
- 25
- 30
- 35%
- 40
- 60
- 7
- 70
- 8
- 9
- 90
- a
- Ικανός
- Σχετικα
- σχετικά με αυτό
- πάνω από
- Απόλυτος
- απολύτως
- Αποδέχομαι
- πρόσβαση
- Λογαριασμός
- Λογαριασμοί
- απέναντι
- ενεργός
- δραστηριοτήτων
- πραγματικός
- πραγματικά
- Ad
- προσθέτω
- ρυθμίζεται
- προσαρμογές
- Πλεονέκτημα
- επηρεάζουν
- πάλι
- επιθετικός
- πριν
- εμπρός
- Όλα
- επιτρέπεται
- επιτρέπει
- alone
- κατά μήκος
- ήδη
- Επίσης
- εναλλακτικές λύσεις
- Αν και
- πάντοτε
- am
- Αμερική
- ενδιάμεσα
- μεταξύ των
- ποσό
- Ποσά
- an
- ανάλυση
- Αναλυτές
- και
- Άλλος
- απάντηση
- κάθε
- κάποιος
- οτιδήποτε
- οπουδήποτε
- χώρια
- Διαμέρισμα
- διαμερίσματα
- Apple
- εκτιμώ
- εκτίμηση
- περίπου
- ΕΙΝΑΙ
- επιχείρημα
- γύρω
- άρθρο
- εμπορεύματα
- τεχνητός
- τεχνητή νοημοσύνη
- AS
- ζητώ
- ζητώντας
- εκτίμηση
- προσόν
- κατηγορίας στοιχείων ενεργητικού
- Ενεργητικό
- υποθέτω
- παραδοχές
- At
- Επιθετικός
- ελκυστικός
- ακροατήριο
- συγγραφέας
- συγγραφέας
- διαθεσιμότητα
- μέσος
- μακριά
- b
- πίσω
- Κακός
- Υπόλοιπο
- ισολογισμοί
- Τράπεζα
- τραπεζικές αποτυχίες
- Τράπεζες
- τραπεζικός τομέας
- Τράπεζες
- βασίζονται
- βασικός
- Βασικα
- βάση
- Μάχη
- BE
- Αρκούδα
- επειδή
- γίνεται
- να γίνει
- ήταν
- πριν
- ξεκίνησε
- αρχίζουν
- Αρχή
- πίσω
- στα παρασκήνια
- είναι
- Πιστεύω
- παρακάτω
- ΚΑΛΎΤΕΡΟΣ
- μεταξύ
- Μεγάλος
- Μεγάλη εικόνα
- μεγαλύτερος
- Μεγαλύτερη
- Δισεκατομμύριο
- Κομμάτι
- βιβλίο
- Βιβλία
- κεραία
- σύνορο
- δανειολήπτες
- αγόρασε
- Διακοπή
- ΓΕΦΥΡΑ
- εν συντομία
- φέρω
- ευρύς
- μεσίτες
- Έφερε
- χτίζω
- Κτίριο
- χτισμένο
- τσαμπί
- επιχείρηση
- επιχειρήσεις
- προτομή
- αλλά
- αγορά
- ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ..
- αγοραστές
- Εξαγορά
- Αγοράζει
- by
- Με τους αριθμούς
- κλήση
- που ονομάζεται
- ήρθε
- CAN
- Μπορεί να πάρει
- καπάκι
- κεφάλαιο
- Σταδιοδρομία
- περίπτωση
- Αιτία
- προκαλώντας
- προσεκτικός
- CBRE
- Κέντρα
- ορισμένες
- βεβαιότητα
- αλλαγή
- αλλαγή
- Κανάλι
- φθηνά
- φτηνότερος
- αρχηγός
- Κίνα
- Κινέζικα
- κινέζικο
- κύκλους
- Πόλεις
- τάξη
- καθαρός
- κλικ
- αναρρίχηση
- Backup
- cloud computing
- Συλλέγοντας
- COM
- σε συνδυασμό
- Ελάτε
- ερχομός
- Σχολιασμός
- εμπορικός
- εμπορικά ακίνητα
- Εμπορεύματα
- κοινότητα
- Κόμβοι κοινότητας
- Εταιρείες
- εταίρα
- εντελώς
- συγκρότημα
- περιεκτικός
- χρήση υπολογιστή
- Ανησυχία
- Συνθήκες
- εμπιστοσύνη
- βέβαιος
- συνδεδεμένος
- συνεπής
- δόμηση
- καταναλωτής
- καταναλωτικό κλίμα
- περιεχόμενο
- συμφραζόμενα
- ΣΥΝΕΧΕΙΑ
- συνεχίζοντας
- έλεγχος
- Συνομιλία
- Δροσερός
- copywriting
- επιχειρήσεις
- Κόστος
- Δικαστικά έξοδα
- θα μπορούσε να
- χώρα
- Ζευγάρι
- πορεία
- κάλυμμα
- Covidien
- Crash
- δημιουργήθηκε
- δημιουργεί
- Δημιουργικός
- μονάδες
- κρίσεων
- κρίση
- περίεργος
- Ρεύμα
- τομή
- κύκλος
- Κυκλικός
- καθημερινά
- Ντάλας
- ημερομηνία
- κέντρα δεδομένων
- σημεία δεδομένων
- Ο Dave
- ημέρα
- Ημ.
- νεκρός
- συμφωνία
- Προσφορές
- Χρέος
- αξιοπρεπή
- αποφάσεις
- Μειώνει
- Πτώση
- αφιέρωση
- Προεπιλογή
- προεπιλογές
- ΕΛΛΕΙΜΜΑ
- οπωσδηποτε
- ξεφούσκωμα
- αντιπληθωριστικός
- διανομή
- Ζήτηση
- δημογραφικός
- Δημογραφικά στοιχεία
- Σε συνάρτηση
- εξαρτάται
- κατάθεση
- περιγράφεται
- προορισμοί
- αναπτύχθηκε
- προγραμματιστές
- DID
- διαφορετικές
- DIG
- ψηφιακό
- Η ψηφιακή οικονομία
- κατευθύνει
- κατεύθυνση
- Έκπτωση
- Display
- διάκριση
- αγχωμένος
- do
- κάνει
- πράξη
- Μην
- χαμός
- βρόχος καταστροφής
- αμφιβάλλω
- κάτω
- προς τα κάτω
- δραματικά
- οδηγείται
- οδηγός
- οδηγοί
- δίσκους
- οδήγηση
- Πτώση
- έπεσε
- Ρίψη
- e-commerce
- Νωρίς
- ευκολία
- Διευκολύνει
- εύκολα
- άμπωτες
- Οικονομικός
- Οικονομικά
- οικονομίες
- Οικονομολόγος
- οικονομολόγοι
- οικονομία
- επεξεργασία
- είτε
- στοιχείο
- αλλιώς
- ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ
- σμυριδόπετρα
- αναδυόμενες αγορές
- μισθωτών
- εργασία
- τέλος
- ασχολούνται
- Αγγλικά
- αρκετά
- εισάγετε
- Ολόκληρος
- επεισόδιο
- εξισώνει
- δικαιοσύνη
- Ισοδύναμος
- κατ 'ουσίαν,
- περιουσία
- Αιθέρας (ΕΤΗ)
- Ευρώπη
- Even
- τελικά
- Κάθε
- όλοι
- καθημερινά
- όλοι
- ο καθένας είναι
- απόδειξη
- ακριβώς
- υπερβολικά
- ενθουσιασμένοι
- υπάρχουν
- Επέκταση
- αναμένω
- προσδοκίες
- αναμένεται
- ακριβά
- εμπειρία
- εμπειρογνώμονες
- εξαγωγή
- εξαγωγές
- επέκταση
- έκταση
- μάτι
- Πρόσωπο
- αντιμέτωπος
- γεγονός
- παράγοντας
- Απέτυχε
- αρκετά
- οικείος
- οικογένεια
- μακριά
- γοητευτικός
- φόβος
- Fed
- σίτιση
- αισθάνομαι
- Πόδια
- λιγότερα
- Μυθιστόρημα
- συμπληρώστε
- Τελικά
- οικονομικός
- οικονομική κρίση
- χρηματοδότηση
- Εύρεση
- εύρεση
- επιχειρήσεις
- Όνομα
- πέντε
- ίσια
- πτήση
- Φλόριντα
- Ροές
- ακολουθήστε
- Για
- Δύναμη
- Δυνάμεις
- Πρόβλεψη
- προβλέψεις
- πρώτιστος
- για πάντα
- τύπος
- Προς τα εμπρός
- Βρέθηκαν
- τέσσερα
- Γαλλία
- από
- εμπρός
- θεμελιώδης
- Βασικές αρχές
- χρήματα
- περαιτέρω
- μελλοντικός
- συγκεντρώνουν
- έδωσε
- ΑΕΠ
- αύξηση του ΑΕΠ
- General
- γενικά
- Germany
- παίρνω
- να πάρει
- Δώστε
- δεδομένου
- δίνει
- Παγκόσμιο
- Παγκόσμια οικονομία
- Go
- Θεός
- πηγαίνει
- μετάβαση
- Χρυσό
- φύγει
- καλός
- πήρε
- βαθμός
- εξαιρετική
- σε μεγάλο βαθμό
- Grow
- Ανάπτυξη
- Επισκέπτης
- επισκέπτες
- καθοδήγηση
- είχε
- στα μέσα του δρόμου
- χέρι
- Handles
- συμβαίνω
- συνέβη
- Συμβαίνει
- συμβαίνει
- ευτυχισμένος
- σκληρότερα
- Έχω
- που έχει
- he
- κεφάλι
- πλήθος
- Επικεφαλίδα
- επικεφαλίδα
- Υγεία
- διαιτιτικο
- ακούω
- ακούσει
- ακοή
- βαριά
- Ήρωας
- χρήσιμο
- βοηθά
- εδώ
- κρυμμένο
- Ψηλά
- υψηλότερο
- αυτόν
- υποδείξεις
- ενοικίαση
- του
- Επιτυχία
- να χτυπήσει
- κρατήστε
- κράτημα
- κατέχει
- Αρχική
- σπίτια
- ελπίζω
- ελπίζοντας
- ΚΑΥΤΌ
- ξενοδοχείο
- ξενοδοχεία
- νοικοκυριά
- σπίτια
- στέγαση
- αγορά κατοικίας
- Πως
- Πόσο ψηλά
- HTTPS
- Hubs
- τεράστιος
- i
- ΕΓΩ ΘΑ
- ιδανικό
- ιδεών
- if
- Επίπτωση
- επιπτώσεις
- Επιπτώσεις
- βλάβη
- σημαντικό
- αδύνατος
- βελτίωση
- in
- Εισόδημα
- Αυξάνουν
- αυξημένη
- Αυξήσεις
- αύξηση
- όλο και περισσότερο
- απίστευτη
- απίστευτα
- ανεξάρτητα
- ευρετήριο
- υποδεικνύοντας
- βιομηχανικές
- βιομηχανία
- πληθωρισμός
- πληροφορώ
- ΠΑΡΑΦΡΩΝ
- διορατικός
- ιδέες
- οδηγίες
- ασφάλιση
- Νοημοσύνη
- τόκος
- Επιτόκια
- ενδιαφερόμενος
- ενδιαφέρον
- εσωτερικός
- International
- συνέντευξη
- σε
- Επενδύστε
- επένδυση
- επενδυτής
- Επενδυτές
- εμπλέκω
- συμμετέχουν
- irr
- απομονωμένος
- ζήτημα
- θέματα
- IT
- Ιταλία
- ΤΟΥ
- εαυτό
- iTunes
- james
- Δουλειά
- Θέσεις εργασίας
- εκθέσεις εργασίας
- ενώνει
- έλα μαζί μας
- ημερολόγιο
- Δημοσιογράφοι
- jpg
- άλμα
- μόλις
- Διατήρηση
- τήρηση
- διατηρούνται
- Κλειδί
- κλωτσήσει
- Είδος
- Ξέρω
- εργασία
- ΑΓΟΡΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ
- Έλλειψη
- προσγείωση
- Επίθετο
- Πέρυσι
- ΜΑΘΑΊΝΩ
- μάθει
- μάθηση
- χρηματοδοτικής μίσθωσης
- ελάχιστα
- Άδεια
- αφήνοντας
- Νομικά
- δανεισμός
- μείον
- μικρότερος
- ας
- Επίπεδο
- Μόχλευση
- LG
- ζωή
- Επιστήμες της Ζωής
- Μου αρέσει
- Πιθανός
- γραμμή
- φόδρα
- Ρευστότητα
- Ακούγοντας
- λίγο
- ζωές
- δάνειο
- Δάνεια
- τοπικά
- τοποθεσία
- θέσεις
- κλείδωμα
- Μακριά
- μακροπρόθεσμος
- πλέον
- ματιά
- κοίταξε
- κοιτάζοντας
- ΦΑΊΝΕΤΑΙ
- Χάνει
- off
- απώλειες
- Παρτίδα
- αγάπη
- Χαμηλός
- χαμηλότερα
- Μακροοικονομικά
- μακροοικονομία
- που
- διατηρεί
- κάνω
- ΚΑΝΕΙ
- Κατασκευή
- άνδρας
- διαχείριση
- διαχείριση
- κατασκευής
- μεταποιητική βιομηχανία
- πολοί
- σημάδι
- αγορά
- συνθήκες της αγοράς
- προοπτικές αγοράς
- το αίσθημα της αγοράς
- αγορά
- αγορές
- μάζες
- μαζική
- ύλη
- Θέματα
- Απόφθεγμα
- Ενδέχεται..
- μπορεί
- me
- εννοώ
- μέσα
- μέτρο
- μέτρηση
- Εικόνες / Βίντεο
- ιατρικών
- Γνωρίστε
- που αναφέρθηκαν
- μετρικός
- Meyer
- Στα μέσα του έτους
- ενδέχεται να
- μετανάστευση
- εκατομμύριο
- νου
- στιγμή
- χρήματα
- Μηνας
- μήνες
- περισσότερο
- Υποθήκη
- πλέον
- μετακινήσετε
- κίνηση
- κίνηση
- πολύ
- πολυτομεακή
- πολλαπλούς
- my
- αναγκαίως
- Ανάγκη
- ανάγκες
- αρνητικός
- Ουδέτερος
- ποτέ
- Νέα
- Νέες Κατασκευές
- νεότερα
- νέα
- επόμενη
- Όχι.
- Ν/Α
- κανονικός
- Notes
- τώρα
- Απόχρωση
- αριθμός
- αριθμοί
- Εμφανή
- of
- off
- Office
- γραφεία
- συχνά
- oh
- Καλά
- omnichannel
- on
- μια φορά
- ONE
- αυτά
- αποκλειστικά
- Όνυχας
- ανοίξτε
- χειριστής
- Γνώμη
- Απόψεις
- Ευκαιρίες
- Ευκαιρία
- απέναντι
- or
- τάξη
- συνήθης
- πρωτότυπο
- ΑΛΛΑ
- Άλλα
- δικός μας
- έξω
- θέα
- εκτός
- επί
- φόρμες
- επισκόπηση
- δική
- ιδιοκτήτης
- ιδιοκτήτες
- Ειρήνη
- Ειρηνικός
- επώδυνος
- μέρος
- συμμετείχαν
- συμμετοχή
- Ειδικότερα
- ιδιαίτερα
- εταίρος
- εξαρτήματα
- passieren
- Το παρελθόν
- μονοπάτι
- ασθενής
- παύση
- Πληρωμή
- πληρώνουν
- Κορυφή
- σύνταξη
- People
- των ανθρώπων
- για
- γινεται αντιληπτο
- εκτελεστές
- εκτέλεση
- περίοδος
- εκλεκτός
- εικόνα
- Πλάτων
- Πληροφορία δεδομένων Plato
- Πλάτωνα δεδομένα
- παίχτης
- σας παρακαλούμε
- ευχαρίστηση
- συν
- το podcast
- podcasts
- Σημείο
- σημεία
- θέση
- θετικός
- δυνατός
- πιθανώς
- Θέση
- δυναμικού
- πρόβλεψη
- Προβλέψεις
- προτιμάται
- έτοιμος
- παρόν
- χυτρα
- αρκετά
- προηγούμενος
- τιμή
- Τιμές
- τιμολόγηση
- πρωτίστως
- Πριν
- ιδιωτικός
- πιθανώς
- Πρόβλημα
- προβλήματα
- Παράγεται
- παραγωγικότητα
- επαγγελματίας
- Δάσκαλος
- Κέρδος
- σχέδιο
- ιδιότητες
- περιουσία
- προστατεύονται
- παρέχεται
- χορήγηση
- τραβώντας
- αγορά
- σκοπός
- Δραστήριος
- βάζω
- Βάζει
- Q1
- Q2
- Q3
- ποιότητα
- Τέταρτο
- ερώτηση
- Ερωτήσεις
- Πιο γρήγορα
- γρήγορα
- αύξηση
- τυχαίος
- σειρά
- γρήγορα
- Τιμή
- Τιμές
- μάλλον
- εκτίμηση
- φθάσουν
- φθάσει
- Διάβασε
- Ανάγνωση
- πραγματικός
- ακίνητα
- αγορά ακινήτων
- αγορές ακινήτων
- Πραγματικότητα
- πραγματικά
- λόγους
- πρόσφατος
- πρόσφατα
- ύφεση
- αναγνωρίζω
- ρεκόρ
- Red
- μείωση
- αναφοράς
- αντανακλαστικός
- σχετικής
- σχετικά
- μακρινός
- απομακρυσμένη εργασία
- Ενοικίαση
- επαναλαμβάνω
- αναφέρουν
- εκπροσωπώ
- έρευνα
- κατοικιών
- ανθεκτικότητα
- ελαστικός
- Υποστηρικτικό υλικό
- σεβασμός
- ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
- λιανική πώληση
- Retreat
- απόδοση
- αντιστρέψει
- ανασκόπηση
- Richard
- δεξιά
- Αύξηση
- αύξηση
- Κίνδυνος
- εύρωστος
- Ρόλος
- Ρολό
- Δωμάτιο
- ριζοβολία
- γύρος
- τρέξιμο
- τρέξιμο
- s
- ένα ασφαλές
- Είπε
- εμπορικός
- ίδιο
- Οικονομίες
- πριόνι
- λένε
- ρητό
- Ζυγός
- σενάριο
- Σκηνές
- ΕΠΙΣΤΗΜΕΣ
- Σιάτλ
- δευτερόλεπτα
- τομέας
- Τομείς
- δείτε
- βλέποντας
- φαίνομαι
- φαίνεται
- δει
- βλέπει
- τμήμα
- τμήματα
- πωλούν
- πωλητές
- στείλετε
- αίσθηση
- αποστέλλονται
- συναίσθημα
- Υπηρεσίες
- εταιρεία παροχής υπηρεσιών
- Κοινοποίηση
- Πιο σφοδρό
- έλλειψη
- θα πρέπει να
- δείχνουν
- επίδειξη
- Δείχνει
- πλευρά
- Απλούς
- απλοποίηση
- αφού
- ενιαίας
- κατάσταση
- ΕΞΙ
- Έξι μήνες
- μεγέθη
- έμπειρος
- ολίσθηση
- επιβραδύνουν
- Αργή κίνηση
- Αναστροφή
- Αργά
- επιβραδύνει
- βραδύς
- μικρότερος
- So
- Μαλακός
- στέρεο
- μερικοί
- Κάποιος
- κάτι
- κάπως
- κάπου
- εξελιγμένα
- Χώρος
- ομιλία
- ειδική
- συγκεκριμένες
- δαπανήσει
- Δαπάνες
- πέρασε
- ακίδα
- Γνέθω
- Χορηγοί
- Spotify
- πλατεία
- Ο στασιμοπληθωρισμός
- στέκεται
- Εκκίνηση
- ξεκίνησε
- Ξεκινήστε
- ξεκινά
- Μελών
- παραμονή
- διαμονή
- Ακόμη
- κίνητρο
- στοκ
- στάση
- Ιστορία
- στρατηγικές
- Στρατηγική
- μετάδοση
- ροές
- δρόμος
- στρες
- ισχυρός
- Φοιτητής
- ουσιαστικά
- τέτοιος
- αιφνίδιος
- ταλαιπωρία
- προτείνω
- ΠΕΡΙΛΗΨΗ
- Σούπερ
- προμήθεια
- ανακύπτει
- εκπληκτικός
- συνεχής
- Ανεμος εκ των όπισθεν
- Πάρτε
- παίρνει
- λήψη
- Συζήτηση
- ομιλία
- δεξαμενή
- Τεχνικός
- πει
- λέει
- ενοικιαστής
- όρος
- όροι
- τρομερή
- από
- ευχαριστώ
- ευχαριστώ
- ότι
- Η
- της Fed
- Το μέλλον
- Η Wall Street Journal
- ο κόσμος
- τους
- Τους
- τους
- τότε
- θεωρία
- Εκεί.
- επομένως
- Αυτοί
- αυτοί
- πράγμα
- πράγματα
- νομίζω
- Σκέψη
- σκέφτεται
- αυτό
- φέτος
- εκείνοι
- αν και?
- σκέψη
- τρία
- Μέσω
- τσιμπούρι
- στρωματσόπανο
- κερκίδα
- σφίξιμο
- αυστηρότερες
- ώρα
- φορές
- συγχρονισμός
- τύπος
- προς την
- σήμερα
- σημερινή
- μαζι
- είπε
- τόνος
- πολύ
- πήρε
- κορυφή
- Σύνολο
- προς
- εμπόριο
- τροχιά
- Συναλλαγές
- Αντίγραφο
- διαμετακόμιση
- ταμείο
- Τάσεις
- ενεργοποιούν
- Τρισεκατομμύριο
- ταλαιπωρία
- αληθής
- όντως
- τραστ
- προσπαθώ
- προσπαθώντας
- ΣΤΡΟΦΗ
- δύο
- τύπος
- τύποι
- συνήθως
- μας
- Οικονομία των ΗΠΑ
- Uber
- Αβεβαιότητα
- υπό
- καταλαβαίνω
- καταλαβαίνει
- ανεργία
- Δυστυχώς
- μονάδα
- Ενωμένος
- United States
- μονάδες
- πανεπιστήμιο
- μέχρι
- Άνω μέρος
- us
- χρήση
- μεταχειρισμένος
- Χρήστες
- χρησιμοποιεί
- συνήθως
- Εκτιμήσεις
- αξία
- αποτιμώνται
- Αξίες
- ποικιλία
- Επαλήθευση
- επαληθεύει
- πολύ
- Βίντεο
- ορατός
- μισθός
- μισθοί
- περιμένετε
- Αναμονή
- περπάτημα
- Τοίχος
- Wall Street
- Wall Street Journal
- θέλω
- ήθελε
- θέλει
- ήταν
- παρακολουθείτε
- Νερό
- WAVE
- Τρόπος..
- τρόπους
- we
- αδυναμία
- Ιστοσελίδα : www.example.gr
- Εβδ.
- καλωσόρισμα
- ΛΟΙΠΌΝ
- πολύ γνωστό
- πήγε
- ήταν
- Δυτικός
- Τι
- Τι είναι
- ανεξαρτήτως
- πότε
- ενώ
- αν
- Ποιό
- ενώ
- Ο ΟΠΟΊΟΣ
- WHY
- Wi-Fi
- θα
- πρόθυμος
- με
- χωρίς
- θαυμάσιος
- λέξη
- Εργασία
- επεξεργάζομαι
- εργάστηκαν
- εργαζομένων
- εργαζόμενος
- κόσμος
- του κόσμου
- αξία
- θα
- Ουάου
- γράφω
- γραφή
- γραπτή
- Λανθασμένος
- έτος
- χρόνια
- Ναί
- χτες
- ακόμη
- εσείς
- Σας
- τον εαυτό σας
- YouTube
- zephyrnet
- μηδέν