Οι εκπληκτικές τάσεις μετανάστευσης δείχνουν ότι οι μετακινούμενοι πηγαίνουν σε αυτές τις αγορές

Σε αυτό το άρθρο

Η απομακρυσμένη εργασία, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων σε ορισμένες πόλεις και η επιθυμία για περισσότερες ανέσεις είναι όλοι παράγοντες που οδηγούν τους Αμερικανούς σε μετεγκατάσταση — αλλά οι περιοχές που προσελκύουν τους περισσότερους νέους ενοικιαστές αλλάζουν, σύμφωνα με τη νέα Αναφορά μετεγκατάστασης Rent.com για το πρώτο τρίμηνο του 2023. 

Πίσω τον Ιανουάριο, εμείς αναφερθεί ότι οι ενοικιαστές έδειχναν ενδιαφέρον για τις νότιες και μεσοδυτικές περιοχές λόγω της σχετικά προσιτής στέγασης που διατίθεται σε πολλές πόλεις αυτών των περιοχών σε σύγκριση με τις δυτικές και βορειοανατολικές περιοχές. Αλλά καθώς όλο και περισσότεροι άνθρωποι συνέρρεαν σε αυτές τις περιοχές για να ξεφύγουν από περιοχές με υψηλότερες τιμές, τα ενοίκια αυξήθηκαν. 

Για παράδειγμα, ενώ Το Μαϊάμι εξακολουθεί να είναι φθηνότερο από τη Νέα Υόρκη, το αυξανόμενο κόστος στέγασης στη Φλόριντα από την εισροή νέων κατοίκων κάνει το Sunshine State να βιώσει υψηλότερο ποσοστό πληθωρισμού στο έθνος. Ως αποτέλεσμα, ορισμένοι κάτοικοι μπορεί να απωθηθούν από την πολιτεία, ακόμη και όταν περισσότεροι άνθρωποι από τη Νέα Υόρκη και την Καλιφόρνια μετακομίζουν. 

Παρόμοια τάση μπορεί να συμβαίνει στη Τζόρτζια και το Τέξας, σύμφωνα με δεδομένα μετανάστευσης για αυτές τις περιοχές. Φαίνεται πλέον ότι περισσότεροι κάτοικοι φεύγουν, αντί να μπαίνουν, στο Νότο. 

Η αναφορά μετεγκατάστασης του Rent.com για το πρώτο τρίμηνο του 1 βασίζεται σε δεδομένα Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου. Οι ερευνητές μέτρησαν τους εισερχόμενους και εξερχόμενους δυνητικούς πελάτες με βάση το ενδιαφέρον των χρηστών για ακίνητα και συνδύασαν τους αριθμούς για να λάβουν ένα δέλτα μολύβδου για κάθε γεωγραφική περιοχή. Ένα αρνητικό δέλτα μολύβδου δείχνει ότι περισσότεροι άνθρωποι ενδιαφέρονται να εγκαταλείψουν την περιοχή παρά να μετακομίσουν στην περιοχή. 

Το δέλτα μολύβδου για το Νότο μειώθηκε στο -2.07% το πρώτο τρίμηνο, το μόνο αρνητικό περιφερειακό δέλτα μολύβδου που παρατηρήθηκε. Όμως, ενώ η νότια περιοχή χάνει τη δημοτικότητά της στο σύνολό της, πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να επιδιώκουν να μετεγκατασταθούν σε πόλεις όπως το Νόξβιλ του Τενεσί και η Αουγκούστα της Τζόρτζια. Συγκεκριμένα, καμία από τις περιοχές του μετρό με τα υψηλότερα εισερχόμενα δέλτα μολύβδου δεν ήταν στη Δύση, αν και το ενδιαφέρον για την περιοχή έχει αυξηθεί σε σύγκριση με τα προηγούμενα τρίμηνα. 

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι άνθρωποι μετακινούνται για πολλούς λόγους και αυτές οι τάσεις μετατοπίζονται από το ένα τέταρτο στο άλλο. Ωστόσο, ορισμένες πόλεις, όπως το Μάντισον του Ουισκόνσιν, έχουν επανεμφανιστεί στη λίστα για την εισερχόμενη μετανάστευση, ενώ άλλες, όπως το Σικάγο, συνεχίζουν να κατατάσσονται σε υψηλά επίπεδα για την εξερχόμενη μετανάστευση. 

Αν και δεν πρέπει να λαμβάνετε αποφάσεις επενδύσεων σε ακίνητα με βάση αυτά τα δεδομένα μόνο, μπορεί να είναι χρήσιμο να δείτε πού είναι η υψηλότερη ζήτηση ενοικίασης καθώς ερευνάτε νέες αγορές. Ας βουτήξουμε στα δεδομένα δέλτα μολύβδου της πολιτείας και του μετρό. 

Ποιες περιοχές φεύγουν οι άνθρωποι;

Εξωτερική μετανάστευση κατά κράτος

Κατάσταση	Δέλτα μολύβδου
Μέιν	-57.65%
Βερμόντ	-53.58%
Δυτική Βιρτζίνια	-36.57%
Ιλλινόις	-29.68%
Μοντάνα	-26.19%

Οι άνθρωποι που εγκατέλειπαν το Μέιν ενδιαφέρθηκαν για πολιτείες όπως το Νιου Τζέρσεϊ, η Πενσυλβάνια, η Φλόριντα, η Τζόρτζια και το Οχάιο, και οι ενοικιαστές που έφευγαν από το Βερμόντ είχαν παρόμοια ενδιαφέροντα, με την προσθήκη της Νέας Υόρκης. Οι ενοικιαστές της Δυτικής Βιρτζίνια ήθελαν να μείνουν κοντά σε παρακείμενες πολιτείες, ενώ οι κάτοικοι του Ιλινόις σχεδίαζαν να μείνουν στα Midwest. 

Η Μοντάνα, μια νέα πολιτεία στη λίστα εξερχόμενης μετανάστευσης, έχει δει τα ενοίκια αυξάνονται ραγδαία τα τελευταία τρία χρόνια. Οι κάτοικοι της πολιτείας ενδιαφέρθηκαν περισσότερο να μετακομίσουν στην Αριζόνα, ακολουθούμενοι από αλλού στη Μοντάνα, το Κολοράντο, τη Γιούτα, το Νέο Μεξικό και το Τέξας. 

Εξωτερική μετανάστευση με μετρό

μετρό	Δέλτα μολύβδου
Σεντ Λούις, Μιζούρι	-30.05%
Ατλάντα	-27.53%
Σικάγο	-26.39%
Ντένβερ	-25.55%
Σαρλότ, Βόρεια Καρολίνα	-24.04%

Οι άνθρωποι που σκέφτηκαν να εγκαταλείψουν το Σεντ Λούις ενδιαφέρθηκαν να μετακομίσουν σε άλλα μέρη του Μιζούρι ή να φύγουν από την πολιτεία για τη Μινεάπολη-Σεντ. Paul, Indianapolis και Dallas-Ft. Αξία. Οι ενοικιαστές της Ατλάντα προτιμούσαν να μείνουν στη Τζόρτζια ή σε άλλες πολιτείες του Νότου. 

Οι ενοικιαστές του Σικάγο αναζήτησαν διαμερίσματα σε άλλες πόλεις της Μεσοδυτικής, όπως το Milwaukee και το Minneapolis-St. Paul ή νότιες πόλεις όπως το Nashville, Tennessee. Μπέρμιγχαμ, Αλαμπάμα; και Μέμφις, Τενεσί. Οι ενοικιαστές του Ντένβερ ήθελαν να πάνε σε άλλα δυτικά μετρό, όπως το Σολτ Λέικ Σίτι και το Κολοράντο Σπρινγκς-Πουέμπλο, ή πόλεις του Μεσοδυτικού, όπως το Ντιτρόιτ και το Κάνσας Σίτι. Και οι κάτοικοι της Σάρλοτ ήλπιζαν να μείνουν στις Καρολίνες. 

Πού κατευθύνονται οι άνθρωποι;

Εισερχόμενη μετανάστευση ανά κράτος

Κατάσταση	Δέλτα μολύβδου
New Jersey	38.51%
Delaware	34.82%
Βόρεια Ντακότα	32.67%
Λουιζιάνα	25.48%
Ρόουντ Άιλαντ	24.30%

Το Νιου Τζέρσεϊ είναι ένα καυτό σημείο για μετακινούμενους, προσελκύοντας κατοίκους από τη Νέα Υόρκη και την Πενσυλβάνια, καθώς και από τις νότιες πολιτείες, όπως η Φλόριντα και η Τζόρτζια που ολοένα και πιο ακριβά. Το ενδιαφέρον για το Ντέλαγουερ προήλθε από γειτονικές και μεσοδυτικές πολιτείες, όπως η Βιρτζίνια, το Μέριλαντ, το Οχάιο και η Πενσυλβάνια. Και οι πελάτες της Βόρειας Ντακότα προέρχονταν από μακρινά μέρη όπως το Ιλινόις, το Τέξας, η Νέα Υόρκη και η Καλιφόρνια. Η Λουιζιάνα και το Ρόουντ Άιλαντ προσέλκυσαν το ενδιαφέρον από άλλες πολιτείες στις αντίστοιχες περιοχές τους. 

Εισερχόμενη μετανάστευση με μετρό

μετρό	Δέλτα μολύβδου
Αουγκούστα, Γεωργία	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Lebanon-York, Pennsylvania	37.63%
Μάντισον, Ουισκόνσιν	37.54%
Waco-Temple-Bryan, Τέξας	31.88%
Κνόξβιλ, Τενεσί	29.98%

Το μεγαλύτερο μέρος της επιθυμίας να μετακομίσει στην Augusta προήλθε από την Ατλάντα. Σε σύγκριση με την Ατλάντα, η Augusta είναι 27.6% φθηνότερο και λιγότερο πυκνό, με περισσότερο χώρο για να απλώσετε και ακόμα πολλές ανέσεις για να απολαύσετε. Η κοινότητα Harrison-Lancaster-Lebanon-York τράβηξε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από ενοικιαστές σε πολυσύχναστες αστικές περιοχές, όπως η Φιλαδέλφεια. Ουάσιγκτον; Βαλτιμόρη; και τη Νέα Υόρκη. 

Μάντισον του Ουισκόνσιν, που κατέλαβε την 11η θέση στο US News and World Report Η κατάταξη των Καλύτερων Μερών για Ζωή, συγκέντρωσε κατοίκους από το Σικάγο, το Σάρλοτ, το Ντένβερ και την Ατλάντα. Η Waco-Temple-Bryan έφερνε κυρίως ενοικιαστές από την περιοχή της, ενώ η Knoxville είδε δυνητικούς πελάτες από άλλες νότιες κοινότητες και το Σικάγο. 

Τι σημαίνουν τα δεδομένα

Επειδή η αναφορά μετανάστευσης του Rent.com δείχνει ενδιαφέρον για μετεγκατάσταση μεταξύ των ενοικιαστών πριν μετακομίσουν, είναι πολύ πιο μπροστά από τα δεδομένα πληθυσμού της Απογραφής όσον αφορά την καταγραφή των τάσεων μετανάστευσης. Ωστόσο, έχει τους περιορισμούς του - για παράδειγμα, ένα προβάδισμα σε ένα διαμέρισμα στην Αουγκούστα από έναν τρέχοντα ενοικιαστή της Ατλάντα δεν είναι το ίδιο με μια μετακόμιση από την Ατλάντα στην Αουγκούστα. Ωστόσο, όταν οι εξερχόμενοι πελάτες υπερβαίνουν τους εισερχόμενους δυνητικούς πελάτες για μια πόλη, μπορεί να είναι πρώιμος δείκτης μείωσης της ζήτησης κατοικιών στην περιοχή. 

Τα ενοίκια τείνουν να αυξάνονται σε πόλεις που είναι επιθυμητές αλλά φθηνές καθώς περισσότεροι άνθρωποι μετακομίζουν εκεί και οι αξίες των σπιτιών αυξάνονται επίσης όταν νέοι κάτοικοι έρχονται σε μια περιοχή. Οι επενδυτές μπορούν να προσπαθήσουν να προλάβουν τη στροφή αγοράζοντας σε περιοχές με χαμηλές τιμές που ενδέχεται να παρατηρήσουν υπερχείλιση από γειτονικά μετρό καθώς αυξάνονται οι πληθυσμοί. Οι τάσεις μετανάστευσης τείνουν να δείχνουν τους ανθρώπους να μετακινούνται σε κοντινές επιθυμητές περιοχές που εξακολουθούν να είναι γεμάτες ανέσεις, αν και οι μετακινήσεις μεταξύ των χωρών δεν είναι ασυνήθιστες σε ορισμένες δημοφιλείς πόλεις. 

Η Augusta, Georgia, και Madison, Wisconsin, είναι εξαιρετικά παραδείγματα. Και οι δύο περιλαμβάνονται στους 100 καλύτερους Τα καλύτερα μέρη για να ζεις by US News and World Report για την υψηλή ποιότητα ζωής τους και το χαμηλό κόστος ζωής τους. Είναι λογικά σημεία μετεγκατάστασης για ανθρώπους σε μεγαλύτερες πόλεις όπως η Ατλάντα και το Σικάγο, και το Madison προσελκύει ακόμη και κατοίκους από μακρινά μέρη. Επιπλέον, και οι δύο πόλεις έχουν διάμεσες τιμές κατοικίας κάτω από την εθνική διάμεση τιμή. 

Λάβετε υπόψη ότι το δέλτα μολύβδου είναι μόνο ένα σημείο δεδομένων που πρέπει να λάβετε υπόψη κατά την αξιολόγηση μιας αγοράς. Θα πρέπει επίσης να αξιολογήσετε την αναλογία ενοικίου προς τιμή και το αναλογία ενοικίου προς εισόδημα—Η εύρεση περιοχών που μπορούν να δημιουργήσουν θετικές ταμειακές ροές, όπου τα ενοίκια εξακολουθούν να έχουν περιθώρια αύξησης με βάση το διάμεσο εισόδημα της περιοχής, είναι βασικό. Επιπλέον, θα θέλετε να βρείτε μια περιοχή με μια ισχυρή αγορά εργασίας όπου η ανεργία είναι χαμηλή, οι αξίες των ακινήτων έχουν ιστορικά ανοδική τάση και τα έξοδα και οι φόροι ιδιοκτησίας είναι διαχειρίσιμα, δεδομένου του αναμενόμενου εισοδήματος από ενοίκια. 

Η κατώτατη γραμμή

Σε σύγκριση με προηγούμενες αναφορές μετανάστευσης, το ενδιαφέρον για τα βορειοανατολικά και τα δυτικά αυξάνεται, ενώ το ενδιαφέρον για τα νότια και τα μεσοδυτικά μειώνεται ελαφρά. Ωστόσο, αρκετά μετρό του νότιου και του μεσοδυτικού μετρό εξακολουθούν να προσελκύουν το ενδιαφέρον των ενοικιαστών. Και η τάση των ανθρώπων να εγκαταλείπουν τις ακριβές περιοχές συνεχίζεται. 

Τα δεδομένα είναι απλώς ένα στιγμιότυπο της πρώιμης ζήτησης με βάση τους δυνητικούς πελάτες για διαμερίσματα, αλλά η ανάλυση των τάσεων της μετανάστευσης μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να εκτιμήσουν την επόμενη καυτή πόλη για ενοικιαστές. Απλώς φροντίστε να λάβετε υπόψη άλλα διαθέσιμα δεδομένα πριν επενδύσετε σε μια νέα αγορά.

Σημείωση By BiggerPockets: Αυτές είναι απόψεις γραμμένες από τον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν απαραίτητα τις απόψεις των BiggerPockets.