Was macht das Amt für Wohnen und Stadtentwicklung (HUD)?

In diesem Artikel

Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) ist eine Bundesbehörde, die Menschen dabei hilft, Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu erhalten. Die meisten Amerikaner assoziieren HUD mit öffentlicher Wohnungsbauförderung und der Unterstützung von Familien mit niedrigem Einkommen. HUD-Programme helfen jedoch auch Einzelpersonen, sich dafür zu qualifizieren FHA Darlehen, führen Sie Renovierungsarbeiten durch und setzen Sie landesweit faire Wohngesetze durch. 

Viele Immobilieninvestoren erwägen den Kauf von HUD-Häusern, um ihr Portfolio zu erweitern. Durch HUD zwangsversteigerte Häuser werden oft unter dem Marktwert verkauft, sodass Sie die Immobilie sanieren und mit Gewinn umdrehen können. 

HUD-Wohnungsbauprogramme sind jedoch auch eine großartige Möglichkeit für Familien, ihr erstes Eigenheim zu kaufen. Programme wie das „Good Neighbor Next Door Program“ oder das „HUD $100 Dollar Program“ bieten Familien mit niedrigem Einkommen äußerst erschwingliche Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf eines Eigenheims.

In diesem Artikel wird untersucht, was für den Kauf eines HUD-Hauses erforderlich ist und ob diese Art von Wohnraum rentabel sein kann. Sie erfahren auch die Vor- und Nachteile des Kaufs einer zwangsversteigerten HUD-Immobilie.

Was ist ein HUD Home?

A HUD nach Hause handelt es sich um eine zwangsversteigerte Immobilie, die von Hausbesitzern beschlagnahmt wurde, die mit ihrem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) in Verzug geraten waren. HUD-Häuser können jede Immobilienart sein – ein traditionelles Haus, eine Maisonette oder sogar ein Wohnwagenhaus. Die FHA zahlt den Rest der Hypothek und HUD bringt die Immobilie auf den Immobilienmarkt. 

HUD-Häuser, die auf den Immobilienmarkt kommen, werden „wie sie sind“ verkauft. Daher können Sie keine Modernisierungen, Renovierungen oder Reparaturen Ihrer Immobilie erwarten. Darüber hinaus könnte sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befinden, da die früheren Eigentümer der Immobilie unter finanziellen Schwierigkeiten litten. Allerdings sind diese Häuser in der Regel die günstigsten zum Verkauf in der Gegend. 

HUD-Programme

HUD-Programme begannen 1965, als Präsident Lyndon B. Johnson die Agentur gründete. Seine Mission ist es, „starke, nachhaltige, integrative Gemeinschaften und hochwertige, bezahlbare Häuser für alle zu schaffen“. Um dieses Ziel zu erreichen, führt HUD verschiedene Programme durch, um bezahlbaren Mietwohnungen zu gewährleisten und Familien dabei zu helfen, finanzielle Sicherheit und eine verbesserte Lebensqualität zu genießen.

Hier sind einige der verschiedenen HUD-Wohnungsbauprogramme, die jedem, der ein Haus kaufen oder mieten möchte, finanzielle Unterstützung bieten sollen.

Gutscheinprogramm für die Wohnungswahl

Allgemein genannt § 8 GehäuseDieses Programm bietet Mietunterstützung für Familien mit niedrigem Einkommen, Menschen mit Behinderungen oder ältere Menschen. Vermieter, die an Mieter gemäß Abschnitt 8 vermieten, müssen sicherstellen, dass die Immobilie den Mindestgesundheits- und Sicherheitsstandards entspricht oder diese übertrifft. Darüber hinaus erhalten Mieter Gutscheine zur Begleichung ihrer Hypotheken. 

Um sich für eine Unterbringung gemäß Abschnitt 8 zu qualifizieren, muss die Familie bestimmte Kriterien erfüllen. Dazu gehören das mittlere Einkommen basierend auf der Familiengröße, eine gute Miethistorie, keine Vorstrafen und die Auswahl aus einer genehmigten Liste von HUD-Wohnungen oder -Häusern. 

Anschließend genehmigt die örtliche öffentliche Wohnungsbaubehörde Antragsteller gemäß Abschnitt 8. 

Wohnungsbauförderungsdarlehen des Bundes

Die FHA bietet Hypotheken- und Darlehensversicherungen für Personen an, die andernfalls möglicherweise nicht unter die Standardhypothekenregeln fallen. Anstatt Kredite direkt anzubieten, schützt die FHA zugelassene Kreditgeber vor finanziellen Risiken, wenn der Hausbesitzer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät. Die FHA kann jedoch eine Zwangsvollstreckung für diese Immobilien vornehmen, die dann zu „HUD-Häusern“ werden.

Hier sind einige der Kriterien, um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren:

• Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von weniger als 43 % haben
• Bei einer Anzahlung von 580 % muss eine Bonitätsbewertung von mindestens 3.5 vorliegen
• Bei einer Anzahlung von 500 % haben Sie einen Kredit-Score zwischen 579 und 10
• Zahlen Sie die Hypothekenversicherungsprämie (MIP)
• Legen Sie einen Nachweis über eine Anstellung und ein geregeltes Einkommen vor
• Wohnen Sie im Haus als Hauptwohnsitz

Community Development Block Grants (CDBG)

HUD-Programme tragen auch dazu bei, sicheres Wohnen und faire Wohnmöglichkeiten zu gewährleisten. Zum Beispiel die CDBG-Programm bietet Gemeinden finanzielle Unterstützung bei der Sanierung und Verbesserung von Wohn- und Nichtwohngebäuden. Darüber hinaus tragen die Zuschüsse dazu bei, die Versorgung zu verbessern und den Zugang zu Beschäftigung und öffentlichen Dienstleistungen zu verbessern.

HOME-Investitionspartnerschaftsprogramm

Das HOME-Programm stellt Bundesmittel zur Verbesserung des Wohnraums für Mieter und Hausbesitzer bereit. Dieses Programm richtet sich speziell an Familien, deren Gesamteinkommen unter dem mittleren Familieneinkommen der Region liegt.

Beispielsweise kann ein Hausbesitzer mit geringem Einkommen Mittel für die Reparatur oder Sanierung seines Hauses erhalten, um es witterungsbeständig zu machen oder Notreparaturen durchzuführen. Oder Familien können eine mieterbasierte Mietbeihilfe beantragen, um die Wohnkosten zu finanzieren oder die Kaution für ein Mietobjekt zu bezahlen. 

Gesetz über faires Wohnen

Das Gesetz über faires Wohnen ist ein HUD-Programm, das sicherstellt, dass Wohnungsanbieter niemandem aufgrund von Diskriminierung eine Unterkunft verweigern können. Daher können Vermieter aufgrund der folgenden Faktoren keine Wohnungen belästigen, den Verkauf oder die Vermietung verweigern oder ihnen die Verfügbarkeit verweigern: 

• Alter
• Geschlechtsidentität
• Sexuelle Orientierung
• Religion
• nationale Herkunft
• Familienstand
• Rennen
• Farbe
• Behinderung

Das Fair Housing Act gilt gleichermaßen für Hausbesitzer, die ein Haus verkaufen, oder für Vermieter, die eine Einheit mieten. 

So kaufen Sie ein HUD-Haus

Der Kauf eines HUD-Hauses kann eine gute Möglichkeit sein, ein gutes Geschäft für eine Immobilie zu machen. Diese zwangsversteigerten Häuser werden oft zu ermäßigten Preisen verkauft, was sie für potenzielle Investoren und Hausbesitzer attraktiv macht.

Die Frage ist jedoch: Wie kann man ein HUD-Haus kaufen?

Wie bei jedem Immobilienkauf beginnt der Kaufprozess mit der Due Diligence. Daher ist es wichtig, Ihren Zielmarkt zu recherchieren, Verkaufsvergütungen zu analysieren und Berechnungen durchzuführen Nachreparaturwerte (ARV). Darüber hinaus ist es am besten, sich über die Gebühren zu informieren, die mit dem Kauf eines HUD-Hauses verbunden sind.

Der nächste Schritt besteht darin, sicherzustellen, dass die Finanzierung vorhanden ist. Wenn Sie also kein Barangebot für das Haus machen können, müssen Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek einholen. In diesem Schritt erfahren Sie, wie viel Sie sich leisten können, um auf eine HUD-Immobilie zu bieten.

Hier sind die notwendigen Schritte, wenn Sie mit der Suche nach einem Haus zum Kauf im Rahmen des HUD-Wohnungsbauprogramms beginnen:

• Suchen Sie nach HUD-Häusern zum Verkauf: Das HUD-Website listet verschiedene Bundesbehörden mit Immobilien zum Verkauf auf. Dort können Sie nach Bundesland oder Postleitzahl nach Häusern suchen. Denken Sie daran: Bevor Sie ein Angebot zum Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie abgeben, müssen Sie warten, bis die Erstlistungsfrist endet. 
• Finden Sie einen von HUD zugelassenen Immobilienmakler: HUD akzeptiert nur Gebote für Immobilien von lizenzierten Maklern oder Maklern. Daher ist es wichtig, einen Agenten mit Erfahrung im HUD-Kaufprozess zu finden.
• Informationen zum Angebot zusammenstellen: Der nächste Schritt besteht darin, alle Angebotsinformationen zu sammeln. Dazu gehört die Frist, wer zum Bieten berechtigt ist und ob es sich um eine „Eigentumswohnung“ handelt.
• Vereinbaren Sie eine Immobilienbesichtigung: Beauftragen Sie nach Möglichkeit einen Hausinspektor mit der Überprüfung des Zustands der Immobilie. HUD-Häuser werden „wie sie sind“ verkauft und könnten umfangreiche Reparaturen erfordern. Wenn eine Besichtigung vor dem Bieten nicht möglich ist, stellen Sie sicher, dass Ihr Angebot eine eventuelle Hausbesichtigung beinhaltet.
• Geben Sie Ihr Gebot ab: Arbeiten Sie mit Ihrem Immobilienmakler oder Makler zusammen, um ein Angebot für die gewünschte Immobilie abzugeben. Wenn Ihr Gebot den Zuschlag erhält, haben Sie in der Regel 30 bis 60 Tage Zeit, um den Deal abzuschließen. 

Wer kommt für ein HUD-Haus in Frage?

Jeder kann sich für den Kauf eines HUD-Hauses qualifizieren. Eigennutzer haben im Bieterverfahren jedoch Vorrang. Daher sind die ersten 30 Tage des Bieterverfahrens Eigennutzern vorbehalten – das heißt, das Haus muss 12 Monate lang Ihr Hauptwohnsitz sein. Darüber hinaus dürfen Sie in den letzten 24 Monaten kein HUD-Haus gekauft haben.

Nach Ablauf des ersten 30-tägigen Bieterverfahrens gelten die Verkaufsbedingungen nicht mehr ausschließlich für Eigennutzer. Danach kann jeder mitbieten, auch Fix-and-Flip-Investoren oder Investoren, die Mietobjekte kaufen.

So finden Sie HUD-Häuser

Die einzige Möglichkeit, Immobilien zu finden, die im Rahmen des HUD-Wohnungsbauprogramms verkauft werden, ist bei HUDHomestore.gov Webseite. Auf der Website können Sie die Ergebnisse filtern, um HUD-Zwangsvollstreckungen nach Bundesland, Postleitzahl, Grundstücksgröße, Preis und Käufertyp zu finden. Diese Zwangsvollstreckungsobjekte sind nicht auf MLS oder anderen Immobilien-Websites zu finden. 

So finanzieren Sie ein HUD-Haus

Es ist möglich, ein HUD-Haus über eine herkömmliche Finanzierung zu erwerben, entweder über eine herkömmliche Hypothek, ein FHA-Darlehen, ein VA-Darlehen, ein FHA203(k)-Darlehen oder Bargeld. Es gibt jedoch mehrere zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten für HUD-Wohnungen. Hier sind die häufigsten:

• Gute-Nachbar-von-nebenan-Programm: Dieses Programm hilft qualifizierten Beamten – Lehrern, Polizisten, Feuerwehrleuten und Medizintechnikern –, ein Haus mit einem Rabatt von 50 Prozent zu kaufen. Es sind jedoch bestimmte Kriterien zu erfüllen. Beispielsweise müssen Antragsteller mindestens drei Jahre in der Immobilie wohnen.
• Ein-Dollar-Programm: Dieser Anreiz hilft Familien mit niedrigem Einkommen, ein Haus für 1 US-Dollar zu kaufen. Förderfähige Häuser müssen seit mindestens sechs Monaten auf dem Markt sein.
• 100-Dollar-Down-Programm: Eigennutzer mit geringem Einkommen können ein Haus mit einer Anzahlung von 100 US-Dollar erwerben. 
• Housing Choice-Gutscheinprogramm: Familien mit niedrigem Einkommen können eine Unterbringung gemäß Abschnitt 8 beantragen, um finanzielle Unterstützung zu erhalten, die dazu beiträgt, Hypothekenzahlungen erschwinglicher zu machen. 

Die Vor- und Nachteile des Kaufs eines HUD-Hauses

Angenommen, Sie erwägen den Kauf eines HUD-Hauses. Was sind die wichtigsten Faktoren, die bei der Entscheidung helfen, ob es finanziell sinnvoll ist? Hier sind die Vor- und Nachteile des Kaufs einer HUD-Immobilie. 

Vorteile

1. Der Kauf eines HUD-Hauses ist günstiger

Der größte Vorteil von HUD-Häusern ist ihr Preis. Typischerweise werden diese Immobilien unter ihrem Marktwert verkauft. Dies kann sie zu einer attraktiveren Option für Investoren oder Familien machen, die bezahlbaren Wohnraum suchen. 

2. Geringere Anzahlung

Wenn Sie ein HUD-Haus mit einem FHA-Darlehen kaufen, kann Ihre Anzahlung nur 3.5 % des Kaufpreises betragen. Daher liegt eine typische Einzahlung zwischen 500 und 2,000 US-Dollar statt der üblichen 20 %. Darüber hinaus können Sie sich für das 100-Dollar-Anzahlungsprogramm qualifizieren. 

3. Unterstützung bei Abschlusskosten

In vielen Fällen haben HUD-Hauskäufer Anspruch auf Unterstützung bei den Abschlusskosten. Dies kann dazu beitragen, Übertragungssteuern, Aufzeichnungsgebühren und andere damit verbundene Kosten zu bezahlen. 

4. Weniger Wettbewerb auf dem HUD-Wohnungsmarkt

Ein weiterer Vorteil beim Kauf eines HUD-Hauses besteht darin, dass es weniger Konkurrenz gibt. Der erfolgreiche Bieter ist derjenige, der den größten Nettogewinn für das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung erwirtschaftet. Es basiert nicht auf Eventualverbindlichkeiten, der Finanzierung oder der Höhe der Anzahlung.

Nachteile

1. HUD-Häuser „ungesehen“ verkauft

Sie können niemals eine schlüsselfertige Immobilie kaufen, wenn Sie auf ein HUD-Haus bieten. Immobilien werden „wie besehen“ verkauft und es gibt keine Verhandlungen über diese Immobilien. Selbst bei einer Immobilieninspektion können viele unsichtbare Reparatur- und Sanierungsprobleme auftreten. 

2. Belegungsregeln und Verkaufsbeschränkungen

Wenn Sie als „Eigennutzer“ ein HUD-Haus kaufen, unterliegen Sie zwei Einschränkungen. Zunächst müssen Sie mindestens ein Jahr in der Immobilie wohnen. Zweitens können Sie zwei Jahre lang kein weiteres HUD-Haus kaufen. Vielleicht ist es kein großes Problem, aber es ist etwas, das man bedenken sollte.

3. Risiko, eine Geldgrube zu kaufen

Ein häufiges Problem bei HUD-Zwangsvollstreckungen ist, dass die Reha-Rechnungen sehr hoch sein können. Da der vorherige Hausbesitzer die Hypothek nicht bezahlen konnte, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sich das Haus in einem schlechten Zustand befindet. Darüber hinaus kann der Zwangsvollstreckungsprozess lange dauern, was bedeutet, dass das Objekt mehrere Monate oder Jahre lang leer gestanden haben kann.

4. Beauftragen Sie einen von HUD zugelassenen Immobilienmakler

Der Kauf eines auf der HUDHomestore-Website aufgeführten Hauses schränkt die Art des Maklers ein, den Sie nutzen können. Der Immobilienmakler oder Makler muss über eine HUD-Zulassung verfügen, um ein Gebot abgeben zu können. 

5. Begrenzter HUD-Wohnungsbestand

Im Vergleich zu MLS stehen relativ wenige Zwangsvollstreckungen zum Verkauf. In vielen Bundesstaaten stehen beispielsweise weniger als zehn Immobilien zum Verkauf. Der Mangel an verfügbaren Immobilien kann es schwierig machen, ein geeignetes Zuhause zu finden.

Häufig gestellte Fragen zur HUD-Startseite

Was sind die Hauptfunktionen und der Zweck von HUD?

Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung hat sich zum Ziel gesetzt, starke, nachhaltige und integrative Gemeinschaften sowie hochwertige, bezahlbare Wohnungen für alle zu schaffen. Durch verschiedene Programme versucht HUD, den Wohneigentum zu fördern, die Gemeindeentwicklung zu unterstützen und den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ohne Diskriminierung zu verbessern.

HUD arbeitet mit Landes- und Kommunalverwaltungen, öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften und gemeinnützigen Organisationen zusammen, um dieses Ziel zu erreichen.

Wer kommt für ein HUD-Haus in Frage?

Die beiden qualifizierenden Faktoren beim Kauf eines HUD-Hauses sind in Eigennutzer und Investor unterteilt. Die ersten 30 Biettage stehen nur Käufern offen, die sich verpflichten, 12 Monate lang in der Immobilie zu bleiben. Hierzu zählen auch Käufer, die ein Haus über ein HUD-Programm erwerben.

Die zweite Phase des HUD-Gebotsprozesses beginnt, wenn in der Anfangsphase keine erfolgreichen Gebote eingegangen sind. Jeder kann sich für ein Gebot für ein HUD-Haus qualifizieren, das seit mehr als einem Monat gelistet ist. 

Was macht der HUD-Sekretär?

Der Sekretär des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) berät den Präsidenten in wohnungsbezogenen Angelegenheiten. Darüber hinaus initiiert der Minister Richtlinien und Regeln und überwacht Programme, um die Mission der Agentur voranzutreiben, bezahlbaren Wohnraum – Miete und Wohneigentum – für alle zugänglich zu machen, insbesondere für Familien mit niedrigem Einkommen.

Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.