Es gibt viele Gründe, sich ein zweites Zuhause zu wünschen. Ganz gleich, ob Sie den Sprung in die Immobilieninvestition wagen und eine Immobilie benötigen, die jeden Monat Cashflow generiert, oder einfach nur eine Unterkunft für die Sommermonate benötigen: Zweitwohnungen sind eine tragende Säule des klassischen „Freiheits“-Lebensstils.
Der Kauf einer weiteren Immobilie ist jedoch mit einer erheblichen finanziellen Verpflichtung verbunden. Und wenn der Kauf eines Erstwohnsitzes wahrscheinlich eine der größten Finanztransaktionen ist, die Sie tätigen werden, kann der Kauf eines Zweitwohnsitzes genauso umfangreich sein. Daher ist es finanziell sinnvoll, vor dem Kauf einer Zweitwohnung zu prüfen, ob Sie sich die Anschaffungskosten und die Instandhaltung leisten können.
Ganz gleich, ob Sie den perfekten Strandurlaub, ein Pendlerhaus in der Nähe einer Großstadt oder ein Mietobjekt für den Aufbau eines Immobilienportfolios suchen, Sie benötigen die beste Beratung zum Kauf eines Zweitwohnsitzes.
In diesem Artikel werden die notwendigen Schritte untersucht, um Eigentümer einer zweiten Wohnimmobilie zu werden. Sie erfahren, wie Sie einen Standort auswählen, eine Finanzierung finden und einen Deal abschließen.
Wann ist ein Zweitwohnsitz eine gute Investition?
Der Kauf eines Eigenheims zusätzlich zu Ihrem Hauptwohnsitz hat mehrere finanzielle Vorteile. Wir werden sie unten auflisten.
Cashflow
Die Anmietung Ihres Zweitwohnsitzes als Kurzzeitmiete für die Zeit, in der Sie sich nicht dort aufhalten, oder als Langzeitmiete ist eine gute Möglichkeit, mit Immobilieninvestitionen zu beginnen und einen Cashflow aufzubauen.
Anerkennung
Obwohl der Immobilienmarkt Höhen und Tiefen erlebt, zeigen allgemeine Trends, dass der Immobilienwert langfristig steigt. Das bedeutet, dass Sie auf lange Sicht mit einer gesunden Wertsteigerung rechnen können und so Ihr Nettovermögen in aller Stille steigern können.
Steuervorteile
Der Kauf eines Zweitwohnsitzes bedeutet, dass Sie Zugang zu mehreren Steuervorteilen haben und so Ihre Schulden gegenüber dem IRS reduzieren. Beispielsweise haben Sie möglicherweise Anspruch auf einen Abzug von Hypothekenzinsen oder einen Abzug von der Grundsteuer.
Bevor Sie aus steuerlichen Gründen über die Anschaffung eines Zweitwohnsitzes nachdenken, ist es jedoch ratsam, eine fundierte Finanzberatung einzuholen. Die Grundsteuergesetze für Immobilieninvestitionen können sich ändern. Und abhängig von der Anzahl der Tage, an denen Sie die zusätzliche Immobilie bewohnen, könnte der IRS sie als Zweitwohnsitz oder als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie betrachten, jeweils mit unterschiedlichen steuerlichen Auswirkungen.
Wie viele Häuser können Sie sich leisten?
Vor dem Kauf einer Zweitwohnung ist es wichtig, Ihre finanzielle Situation zu beurteilen.
Beispielsweise müssen Sie sich möglicherweise für eine Zweitwohnungshypothek qualifizieren. Es ist auch gut, über genügend Einkommen und Ersparnisse zu verfügen, um unerwartete Ausgaben zu decken. Was werden Sie beispielsweise tun, wenn Ihre Stellenangebote länger ausfallen? Können Sie die Hypothek noch bezahlen, wenn die Zinsen steigen? Beim Besitz einer Mietimmobilie sind auch zusätzliche Kosten zu berücksichtigen.
Anforderungen des Hypothekengebers für ein Zweitwohnsitz
Hypothekengeber verlangen in der Regel höhere Anzahlungen für einen Zweitwohnsitz, eine höhere Mindestkreditwürdigkeit und gewähren höhere Zinssätze.
Es wird empfohlen, eine Anzahlung von mehr als 10 % zu leisten und ausreichend Bargeld zur Verfügung zu haben. Es gibt auch viele Kreditgeber, die verlangen, dass Sie mindestens einen Teil des Jahres in der Immobilie wohnen.
Berechnen Sie die Anforderungen für das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI).
Die Genehmigung eines Hypothekendarlehens hängt immer davon ab Schuldenquote Anforderungen. Wenn Sie beispielsweise ein Zweithaus kaufen, benötigen Sie in der Regel einen DTI von unter 45 %, um eine Vorabgenehmigung für eine Zweithaushypothek zu erhalten.
Hier ist eine schnelle Möglichkeit, Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu berechnen:
- Addieren Sie Ihre monatlichen Rechnungen, einschließlich Hypothekenzahlungen, Kreditkartenzahlungen und anderer Schuldenzahlungen.
- Teilen Sie den Betrag durch Ihr Bruttomonatseinkommen (Einkommen vor Steuern).
- Das Ergebnis ist ein Prozentsatz, der Ihren DTI angibt – je niedriger die Zahl, desto weniger riskant sind Sie für Hypothekengeber.
Ferienhaus vs. Anlageimmobilie
Es ist von entscheidender Bedeutung, den Unterschied zwischen einem Ferienhaus und einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu kennen. Beispielsweise unterscheiden sich Steuervorteile, Finanzierungs- und Hypothekenoptionen je nach Wohnnutzung.
Im Allgemeinen handelt es sich bei einem Ferienhaus um ein Ferienhaus, das Sie zum Vergnügen nutzen oder in dem Sie zehn Prozent weniger Zeit verbringen, als Sie es gemietet haben. Andererseits wird eine Zweitwohnung zu einer Anlageimmobilie, wenn die Mieter sie die meiste Zeit des Jahres bewohnen.
Wie man ein zweites Zuhause kauft
Der Kauf eines Zweitwohnsitzes erfordert die gleiche Sorgfalt und Finanzkalkulation wie beim Kauf Ihres Hauptwohnsitzes. Allerdings können die laufenden Kosten, Hypothekenoptionen, Kreditzahlungen und Instandhaltung deutlich höher sein als bei Ihrem aktuellen Zuhause.
Berücksichtigen Sie alle Kosten für den Kauf und Besitz eines Zweitwohnsitzes
Es ist wichtig, die Zahlen zu ermitteln, bevor Sie sich zum Kauf eines Zweitwohnsitzes entschließen.
Hier sind einige der Ausgaben, die Sie berücksichtigen sollten:
- Grundsteuern: Sie müssen Steuern auf eine Zweitimmobilie wie einen Hauptwohnsitz zahlen. Abhängig von Ihrem Steuerstatus haben Sie jedoch möglicherweise Anspruch auf einen Abzug von der Grundsteuer.
- Instandhaltung: Der Unterhalt eines Zweitwohnsitzes kann relativ kostspielig sein, da Sie in der Regel auf externe Auftragnehmer angewiesen sind. Beispielsweise wirken sich eine Hausverwaltungsgesellschaft, Rasendienstleistungen, Notfallreparaturen und Instandhaltung auf Ihre Einnahmequelle aus.
- Anschlüsse: Langzeitmieter zahlen die Nebenkosten in der Regel im Rahmen des Mietvertrags. Bei der kurzfristigen Vermietung von Ferienhäusern müssen Sie jedoch die Kosten für die Energierechnung kalkulieren. Im Winter ist beispielsweise eine konstante Innentemperatur erforderlich, um Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen vorzubeugen.
- Versicherung: Die Versicherung einer Zweitwohnung kostet mehr als die Ihres Hauptwohnsitzes. Außerdem müssen Sie je nach Art der Immobilie – Ferienhaus oder Anlageobjekt – zwischen verschiedenen Versicherungsoptionen wählen. Beispielsweise könnte für einige Strandresorts eine Gefahrenversicherung erforderlich sein. Und die Versicherung für Mietobjekte ist teurer als für eine Zweitwohnung.
Entdecken Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten
Erfolgreiche Immobilieninvestitionen kommt es darauf an, die richtigen Finanzierungsmöglichkeiten zu finden. Allerdings sind die Hypothekenanforderungen für ein Zweithaus strenger als für Ihre aktuelle Hypothek. Darüber hinaus hängen die Kreditoptionen von den spezifischen Anforderungen an die Kreditwürdigkeit von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien oder Ferienhäusern ab.
Ein Jumbo- oder konventioneller Kredit ist die zwei gängigsten Finanzierungsmöglichkeiten beim Erwerb einer Zweitwohnung.
- Konventionelles Darlehen: Um sich für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie die von Freddie Mac und Fannie Mae festgelegten Einkommens- und Anzahlungsanforderungen sowie die von der FHFA (Federal Housing Finance Administration) festgelegten Grenzen erfüllen. Allerdings gibt es bei dieser Kreditart für Zweitwohnungen zwei Einschränkungen:
- Sie müssen über einen Kredit-Score von mindestens 620 verfügen. Je höher, desto besser, um die besten Zinsen zu erhalten.
- Sie dürfen Ihr Haus nicht länger als sechs Monate im Jahr vermieten; andernfalls wird es als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie eingestuft.
- Jumbo-Kredit: Diese Darlehensoption wird auch als nicht konforme konventionelle Hypothek bezeichnet und kann zur Finanzierung eines Immobilienkaufs nützlich sein. Hier sind einige Voraussetzungen für den Erhalt für einen Jumbo-Kredit genehmigt:
- Eine Bonitätsbewertung von mindestens 700 (einige Kreditgeber verlangen eine Bonitätsbewertung von mindestens 720).
- Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis unter 45 %.
- Einige Kreditgeber verlangen, dass Sie über genügend Bargeld verfügen, um die Hypothekenzahlungen für 12 Monate abzudecken.
Lassen Sie sich für eine Hypothek vorab genehmigen
Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie zu Beginn Ihrer Immobilieninvestitionsreise eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek einholen. Durch die Vorabgenehmigung erfahren Sie, wie viel Sie sich für ein Zweitwohnsitz leisten können. Darüber hinaus verläuft der Finanzierungsprozess beim Abschluss eines Immobiliengeschäfts deutlich schneller.
Führen Sie Marktforschung für potenzielle Wohnungsmärkte durch
Wie bei jeder Immobilieninvestition ist auch beim Kauf einer Immobilie zur Miete oder als Zweitwohnsitz eine sorgfältige Prüfung von entscheidender Bedeutung. Daher müssen Sie gründliche Recherchen zu Immobilienmärkten mit solidem Investitionspotenzial durchführen.
Hier sind einige Top-Tipps für die Suche nach der richtigen Immobilienart:
- Entscheiden Sie, ob es sich bei der Immobilie um eine Mietwohnung, Ihren Zweitwohnsitz oder eine Mischung aus beidem handelt.
- Analysieren Sie aktuelle Markttrends in der Region, die Sie in Betracht ziehen.
- Recherchieren Sie Stadtteile hinsichtlich Lebensqualität, Ausstattung und Nähe zu wichtigen Einrichtungen.
- Schauen Sie sich fünf oder sechs vergleichbare Objekte an, um die besten Angebote zu finden.
- Berechnen Sie den Durchschnittspreis der vergleichbaren Immobilien.
Der nächste Schritt im Hauskaufprozess besteht darin, einen lokalen Immobilienmakler zu finden, der Ihr ideales Zweitwohnsitz findet.
Finden Sie einen seriösen Immobilienmakler
Beim Kauf einer Zweitwohnung ist ein erfahrener Immobilienmakler von unschätzbarem Wert. Sie decken alle Grundlagen ab, um die besten Angebote für Ihre Bedürfnisse ausfindig zu machen – was entscheidend ist, wenn Sie eine Immobilie in einem anderen Bundesstaat kaufen. Sie können auch die ersten Verhandlungen mit dem Verkäufer übernehmen, wodurch Sie Reisekosten und Zeit sparen.
Auch beim Kauf einer Zweitimmobilie in der näheren Umgebung ist ein guter Immobilienmakler hilfreich. Denn sie finden die ideale Immobilie für Ihre Lifestyle-Anforderungen. Die Art der geeigneten Immobilie hängt beispielsweise davon ab, ob Sie den Kauf einer Zweitwohnung oder einer Anlageimmobilie planen. Oder möchten Sie in Ihr neues Zuhause umziehen und Ihre bestehende Immobilie vermieten? In diesen Fällen sind die Dienste eines lokalen Immobilienmaklers von entscheidender Bedeutung.
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Angebote machen
Sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, ist es an der Zeit, ein Angebot abzugeben. Gemeinsam mit Ihrem Immobilienmakler können Sie Ihre Verhandlungsstrategie und Ihr Angebot ausarbeiten. Dazu gehören Eventualverbindlichkeiten im Kaufvertrag und die Höhe der Anzahlung, die Sie sich leisten können.
Ob Sie unter dem Listenpreis anbieten oder den Käuferpreis erfüllen, hängt davon ab, ob der Hauswert angemessen ist und wie viel Sie die Immobilie haben möchten. Aber auch hier kann Ihr Immobilienmakler Sie durch den Prozess begleiten.
Wenn der Käufer Ihr Angebot annimmt, beginnen Sie mit dem Abschluss des Geschäfts. Wenn der Käufer ein Gegenangebot macht, müssen Sie verhandeln, wie viel Sie bereit sind auszugeben.
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Die Schließung eines Hauses kann 30 bis 45 Tage dauern. Abhängig von den Problemen beim Hypothekenantrag, der Hausbewertung und der Hausinspektion kann es jedoch länger dauern. Während dieser Zeit führt der Abschlussmakler alle notwendigen Aufgaben aus, um das Eigentum an der Immobilie vom Käufer auf den Verkäufer zu übertragen.
Hier sind die notwendigen Schritte beim Abschluss eines Immobiliengeschäfts:
- Eröffnen Sie ein Treuhandkonto: In der Regel eröffnet Ihr Immobilienmakler das Konto, auf dem die Kaution, die Anzahlung und das Geld des Kreditgebers verwahrt werden.
- Finden Sie einen Abschlussmakler oder Immobilienanwalt: In einigen Bundesstaaten müssen Sie einen Immobilienanwalt beauftragen, um den Deal abzuschließen und den Papierkram einzureichen.
- Titelsuche und Versicherung: Dieser Schritt bestätigt das rechtmäßige Eigentum der Immobilie. Eine Versicherung schützt Sie und den Kreditgeber vor Rechtsmängeln, Pfandrechten oder Belastungen.
- Hausbewertung: Ihr Kreditgeber arrangiert eine Bewertung der Immobilie um sicherzustellen, dass der Wert korrekt ist. Ein Wert, der unter dem Listenpreis liegt, kann sich darauf auswirken, wie viel Geld Sie leihen können. Daher müssen Sie möglicherweise mit dem Verkäufer einen niedrigeren Verkaufspreis aushandeln.
- Hausbesichtigung: Wenn Sie den Bericht eines Hausinspektors einholen, erfahren Sie, in welchem Zustand sich die Immobilie tatsächlich befindet. In der Regel enthält der Kaufvertrag eine Eventualvereinbarung, die Ihnen einen Rücktritt ermöglicht, wenn schwerwiegende strukturelle oder andere schwerwiegende Probleme festgestellt werden.
- Letzter Rundgang: Sie und der Makler können die Immobilie in der Regel 24 Stunden vor Schließung besichtigen, um sicherzustellen, dass alles verkaufsbereit ist. Sie überprüfen, ob alle Reparaturen abgeschlossen sind, die Immobilie unbeschädigt und sauber ist.
- Ruhetag: Der große Tag ist gekommen, an dem Sie rechtmäßiger Eigentümer eines Zweitwohnsitzes werden. Sie zahlen die Abschlusskosten und zusätzliche Gebühren am Abschlusstag und unterschreiben alle Unterlagen. Schließlich sorgt der Closing Agent dafür, dass der Verkäufer Geld vom Treuhandkonto erhält.
Zusammenfassung
Der Kauf eines Zweitwohnsitzes ist ein spannender Prozess und kann finanziell eine kluge Entscheidung sein. Um jedoch sicherzustellen, dass das Zweitwohnsitz Ihren Lebensstilanforderungen entspricht, sollten Sie unbedingt die folgenden Aspekte beachten:
- Entscheiden Sie über den Grund für den Kauf einer Zweitimmobilie – handelt es sich um ein Ferienhaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie?
- Stellen Sie sicher, dass Sie über die finanziellen Mittel verfügen, um ein zweites Zuhause zu kaufen und zu unterhalten.
- Führen Sie bei jedem Schritt eine Due-Diligence-Prüfung durch, um das beste Hypothekendarlehen zu erhalten, einen guten Immobilienmakler zu finden und eine Immobilie zu finden, die Ihren finanziellen Zielen entspricht.
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