Trotz unvorhersehbare Hypothekenzinsen, Da ist ein Große Chance für Immobilieninvestoren im kommenden Jahr. Erhalten Sie Einblicke und Strategien von der BiggerPockets 2024 State of Real Estate Report.
In der heutigen Show sagte BiggerPockets VP of Data and Analytics: David Meyer, und Co-Moderator des Auf dem Markt podcast, James Dainard, werden ihre Gedanken darüber teilen wohin sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 entwickeln könnte, was im Jahr 2023 passiert ist und die größten Chancen für Investoren im nächsten Jahr. Aus niedrig Hypothekenzinsen zu winzige Anzahlungen, umsonst leben und Kaufen Sie brandneue Häuser mit einem Rabatt, sie werden sogar Strategien teilen Anfänger können es nutzen Vermögen aufbauen .
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David:
Dies ist die BiggerPockets-Podcast-Show 854. Was ist bei allen los? Dies ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcasts, des größten, besten und schlechtesten Immobilienpodcasts der Welt. Jede Woche vermitteln wir Ihnen das Wissen, die Anleitungen und die Markteinblicke, die Sie benötigen, um die bestmöglichen Entscheidungen zu treffen, um Ihre finanzielle Situation zu verbessern und das Leben aufzubauen, das Sie sich schon immer gewünscht haben.
Ich bin heute mit zwei Immobilienexperten, Dave Meyer und James Dainard, zusammen, um den Zustand der Immobilien im Jahr 2024 zu analysieren. Wir werden Ihnen helfen zu verstehen, wo wir stehen, welche Marktkräfte geprägt haben, wie wir hierher gekommen sind, und wie Sie Chancen erkennen und Ihr Risiko bis ins Jahr 2024 mindern können. Willkommen, meine Herren. Was können wir von der heutigen Show erwarten?
Dave:
Nun, meine Hoffnung besteht heute darin, allen Zuhörern zu helfen, einige der komplexen und ja, manchmal verwirrenden Marktkräfte zu verstehen, die derzeit die Wirtschaft, den Immobilienmarkt und die Immobilienrenditen antreiben. Ich weiß, dass diese Dinge manchmal ein wenig entmutigend wirken, aber ich denke, wenn man daran arbeitet, sie und die Dinge, über die wir heute sprechen werden, ein wenig zu verstehen, wird man erkennen, dass man in jede Art von Immobilien investieren kann Immobilienmarkt. Sie müssen nur die entsprechende Taktik anwenden.
James:
Ja. Wir werden uns auch mit Strategien befassen, die riskanter geworden sind, da der Markt und die Geldkosten gestiegen sind. Alles ist riskanter geworden, aber welche Lösungen gibt es dafür? Denn je höher das Risiko, desto höher die Belohnung.
David:
Verdienen Sie mehr Geld und minimieren Sie gleichzeitig Ihr Risiko – all das und noch mehr in der heutigen Show. Aber bevor wir uns darauf einlassen, habe ich für Sie alle eine kurze Erfrischung. Dave Meyer, einer unserer Gäste hier, hat den Bericht „State of Real Estate Investing“ für BiggerPockets geschrieben und er steht Ihnen als treuer BiggerPockets-Podcast-Hörer kostenlos unter biggerpockets.com/report24 zur Verfügung. Dieser Bericht wird alle Informationen enthalten, die Sie wissen müssen, um gute Anlageentscheidungen zu treffen, und wir werden in der heutigen Sendung weitgehend auf diesen Bericht zurückgreifen. Nun, fangen wir damit an und beginnen wir mit 2023. Also Dave Meyer, können Sie mir sagen, was im Jahr 2023 passiert ist und wo wir jetzt sind?
Dave:
Sicher. Das mag für einige Leute eine Zusammenfassung sein, aber ich werde es kurz durchgehen, damit alle auf dem gleichen Stand sind und den Rahmen für unser Gespräch bereiten. Als wir im Jahr 2023 begannen, umfasste der Wohnimmobilienmarkt und für jeden Wohnimmobilienmarkt im Grunde alles, was vier Einheiten oder weniger umfasste. Der Wohnungsmarkt befand sich in einer leichten Korrektur. Es war sicherlich nicht der Absturz, den viele Leute herbeigerufen hatten, aber wir begannen das Jahr, in dem die Dinge ziemlich langsam liefen, die Preise um zwei bis 3 % sanken, und das war hauptsächlich auf die Erschwinglichkeit bzw. deren Fehlen zurückzuführen. Erschwinglichkeit, Sie wissen wahrscheinlich, was es bedeutet, aber es geht im Grunde darum, wie leicht sich der durchschnittliche Amerikaner ein Haus zu einem durchschnittlichen Preis leisten kann, und es läuft nicht besonders gut. Tatsächlich ist es derzeit der niedrigste Wert seit 1985. Das hat wirklich eine Menge Nachfrage aus dem Markt gezogen.
So sind wir in das Jahr gestartet, aber die Käufer wollten nicht auf dem Markt sein, die Verkäufer aber auch nicht. Jeder, der sich dieses Jahr mit Immobilien befasst hat, weiß, dass nicht viel Inventar auf dem Markt war. Die Preise haben sich etwas erholt. Derzeit sind sie im Jahresvergleich um ein bis zwei Prozent gestiegen, je nachdem, wen Sie fragen. Aber das Volumen der Hausverkäufe ist, wie Sie beide als Immobilienmakler sicher gesehen haben, wirklich stark zurückgegangen. Im Vergleich zum Jahr 2 ist es um fast 50 % gesunken, und der gesamte Markt fühlt sich einfach träge und langsam an. Das haben wir zum Verkauf bekommen.
Was die Miete angeht, ist es eigentlich ziemlich gut gelungen. Wir sind im Jahresvergleich um etwa 5 % gestiegen, aber es ist viel langsamer als in den letzten paar Jahren und wir sehen, dass die Leerstände etwas ansteigen, und ich denke, es gibt Grund zu der Annahme, dass die Mieten steigen wird ein wenig stagnieren, aber das ist der Punkt, an dem wir uns befinden: ein schleppender Markt mit relativ stabilen Preisen.
David:
In Ordnung. James, Sie sind wie ich in vielen verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche tätig und haben auf mehreren Märkten auf jeden Fall Boden unter den Füßen. Basierend auf dem, was Dave gerade gesagt hat: Haben Sie gesehen, wie sich das in der Praxis bemerkbar macht?
James:
Ja. Ich meine, Dave hat einfach alles zusammengefasst. Im Moment geht es nur langsam und stetig voran, und das gilt für uns auf ganzer Linie, egal ob wir Immobilien verkaufen, entwickeln oder vermieten, wir sehen nur diese langsame, langsame Absorption, und da die Zinsen gestiegen sind, hat es den Markt einfach abgewürgt und verlangsamt Das hat uns ehrlich gesagt ein wenig erfrischt, weil es vor 24 Monaten noch so schnell ging, dass man vorher nicht einmal darüber nachdenken konnte, was man gekauft hat, aber in den letzten 12 Monaten war es so ein langsamer Prozess, dieser Übergang nach unten. Wir sehen, dass es von Monat zu Monat langsamer wird, aber die Dinge sind immer noch spannend und in Bewegung. Die Zinssätze beginnen zu stagnieren. Wir sehen allmählich etwas mehr Aktivität, da das Vertrauen der Käufer zurückgekehrt ist und wir nur versuchen, uns durch diesen Schlamm zu kämpfen. 2023 war das Jahr des Schlamms, in dem einfach alles verschrottet wird, Ihr Stiefel darin stecken bleibt und Sie ihn wieder herausziehen und er sich nur durchdringt und zu etwas trockenem SCHMUTZ gelangt, zu dem wir jetzt kommen, wie die Preise zeigen stetig nach unten und wir sind gerade dabei, es zu überstehen.
David:
Ich mag es. Ich versuche den trockenen SCHMUTZ zu finden. Das ist eine großartige Möglichkeit, es auszudrücken.
Dave:
Willst du diesen Vergleich jetzt stehlen, David?
David:
Ja. Ich hoffe, dass sich nicht genug Leute das anhören, ohne zu wissen, dass es von James stammt, und dass die Leute davon ausgehen können, dass ich das erfunden habe, denn das ist wirklich gut. Das Jahr des Schlamms.
James:
Das liegt daran, dass ich das ganze Wochenende nur im Gelände unterwegs war und Glamour hatte, also bin ich immer noch im Gelände gefangen. Bleiben Sie nicht stecken. Viel zu viele sind hängengeblieben. Ich blieb an diesem Wochenende öfter stecken als im Jahr 2023, das ist also ein gutes Zeichen.
David:
In Ordnung. Gutes Zeug. Das haben wir also im Jahr 2023 durchgemacht, aber worauf sollten wir uns als Anleger im Jahr 2024 freuen? Welche Strategien sehen am erfolgversprechendsten aus und was müssen wir vermeiden? Mehr dazu folgen nach dieser kurzen Pause.
Lassen Sie uns unter Berücksichtigung all dieser Marktkräfte und Unsicherheiten zu dem übergehen, was wir im Jahr 2024 tun können. Dave, in Ihrem Bericht behandeln Sie neun Vorschläge oder Taktiken, die Ihrer Meinung nach den Menschen für 2024 bewusst sein müssen. Wir haben vier davon isoliert und wir werden sie in der heutigen Show durchgehen. Beginnen wir mit den Risiken, über die sich die Menschen im Klaren sein müssen.
Dave:
Ja. Deshalb werden wir nur einige der Vorschläge hervorheben, die ich gemacht habe, und damit es jeder weiß, handelt es sich um Vorschläge, die ich persönlich verfolge und die ich aus Gesprächen mit Dutzenden anderen erfahrenen Investoren über ihre Vorschläge gewonnen habe machen im nächsten Jahr. Und wir werden einige davon durchgehen. Wenn Sie sie alle sehen möchten, schauen Sie sich unbedingt den Bericht an. Auch dies können Sie kostenlos sehen. Aber einer der Hauptgründe, nach denen ich James fragen wollte, ist, dass ich bei BRRRRs und Flips vorsichtig bin. Das ist nicht mein Lieblingsthema, aber wenn ich mir als Außenstehender in dieser Branche nur einige Zahlen ansehe, bin ich gespannt, was Sie über dieses wertschöpfende Geschäftsmodell im Jahr 2024 denken.
James:
Ich denke, die Wertschöpfung ist im Moment wirklich die Strategie, denn wenn man keinen Cashflow findet, besteht die einzige Möglichkeit, eine Rendite zu erzielen, darin, die richtige Planung umzusetzen und das Eigenkapital zu erhöhen. In Zeiten, in denen alles um mehr Geld geht … Es ist, als ob jedes Mal, wenn man zum Mittagessen geht, es hundert Dollar kostet, wo es früher etwa 20 waren, oder alles hat mehr bekommen –
Dave:
Wo isst du zu Mittag?
James:
Ich habe das Gefühl, dass ich nicht in den schicksten Lokalen zu Mittag esse, Dave. Ich werde Ihnen Bilder meiner Quittung schicken, aber ich habe Kinder und es summiert sich einfach.
Dave:
Okay. Für die ganze Familie? Okay. Ich dachte, du isst ganz alleine.
James:
Die ganze Familie. Nein, nicht für mich. Nein. Fairerweise muss ich sagen, dass ich immer auf der Jagd nach diesem 10-Dollar-Teriyaki bin, aber es geht darum, diese enormen Aktiengewinne zu erzielen, und aus fairen Gründen werden die Leute wegen dieser beiden Strategien nervös. Sie sind sehr riskant und der Grund dafür ist, dass Ihre Schuldenkosten für Ihre Takedown-Finanzierung um drei bis vier Punkte höher sind. Die Dinge dauern länger. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, behalten Sie diese für einen längeren Zeitraum. Während sich der Markt verlangsamt, werden die Dinge abgewickelt, und zwar zu dem, wofür sie gelistet sind. Wir sehen diese riesigen Drop-off-Listen nicht, aber sie brauchen Zeit, und man muss sie aushalten, und zwar mit teuren Schulden. Darin besteht also das Risiko, dass man diese Investment-Monster ständig füttert, bis sie ihre Stabilisierung und die Verkäufe hinter sich haben.
Es geht also jetzt darum, die Barreserven zu kalkulieren, wenn Sie den Deal abschließen. Das Gute daran ist, dass es auf dem heutigen Markt in allen Märkten große Margengeschäfte gibt und Sie nicht so viele abschließen müssen. Sie können sich für eine entscheiden und diese abarbeiten, aber Sie müssen über Reserven verfügen, egal ob es sich um einen Fix-and-Flip oder einen BRRRR handelt, es dauert länger und Sie müssen in der Lage sein, mit den Schulden Schritt zu halten und sie zu bedienen. Das größte Risiko bei BRRRRs besteht derzeit darin, dass die Zinssätze schwanken. Ich habe im Jahr 2023 oft Mietobjekte gekauft und meinen Zinssatz auf etwa 7 % berechnet, und plötzlich steht dort „7 1/2“ und Sie werden schießen. Ich meine, wenn Sie eine Anpassung um einen halben Punkt vornehmen, kann dies Ihren Cashflow erheblich beeinträchtigen und Ihre Rendite um zwei bis drei Punkte schmälern.
Es geht also darum, alles freundlich vorzubereiten und auszufüllen. Wenn Sie eine kurzfristige Investition kaufen, erhöhen Sie Ihre Schuldenkosten und Haltezeiten um zwei bis drei Monate. Damit kommst du durch. Damit können Sie Ihre Liquidität planen. Wenn Sie eine Mietimmobilie kaufen und eine längere Stabilisierungsphase haben, erhöhen Sie Ihren Preis um einen halben Punkt und sehen Sie, wie das funktioniert. Und dann ist das Underwriting jetzt so wichtig. Die Leute haben ein bisschen, ich hasse es, dieses Wort zu verwenden, aber faul von 2020 bis 2022. Sie würden etwas kaufen, und wenn Sie es nicht richtig abgesichert hätten, würde es immer noch Wachstum geben. Wenn Sie es nun nicht richtig mit den richtigen Werten, den richtigen Einkommensprognosen, Ihrem gesamten Schießpulver und Ihrem gesamten Bargeld absichern, wird das Geschäft in den Deal gesperrt, und das ist derzeit das Risiko von BRRRRs.
Der Zweck von BRRRRs besteht darin, Ihr Kapital zu vermehren, Ihr Vermögen zu vermehren und Ihr Geld zu behalten. Wenn Sie sich verrechnen, werden die Banken Sie nur bis zu einem gewissen Grad hebeln, indem sie einen Beleihungswert von 75 % erreichen und sicherstellen, dass Ihr DCR bzw. Ihre Schulden zu diesem Zeitpunkt gedeckt sind. Sie müssen also sicherstellen, dass Sie über Ihren Versicherungsschutz verfügen. Wenn Sie nicht die richtige Versicherung abschließen, bleibt Ihr Geld hängen. Sie möchten diese Deals also wirklich langsamer angehen, alle Aspekte durchgehen, sicherstellen, dass Sie das richtige Team zusammengestellt haben, und dann Ihre Schulden jetzt begleichen. Es ist nicht die Zeit, in der wir etwas kaufen und die Schulden später begleichen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu behalten, stellen Sie sicher, dass Sie bei einem Hypothekenmakler vollständig vorab qualifiziert sind, dass Sie die Mieteinnahmen verstehen und diese abdecken können. Und wenn dies nicht möglich ist, sollten Sie sich vielleicht den nächsten Deal ansehen oder sicherstellen, dass Sie dies in Ihr Schießpulver und Ihre Cashflow-Prognosen einbeziehen.
David:
Okay. Lassen Sie es also etwas langsamer angehen, verbringen Sie etwas mehr Zeit im Vorfeld mit dem Underwriting und etwas mehr Zeit im Hintergrund mit der tatsächlichen Umsetzung des Plans. Das ist ein Problem, das mir im Jahr 2023 aufgefallen ist. Die Dinge gingen so schnell, dass es sehr schwierig war, auf alle beweglichen Teile zu achten, sobald man mit den Bauarbeiten begonnen hatte und versuchte, den Deal umzusetzen. Aber wie Sie sagten, die Dinge haben geklappt, weil die Werte stark gestiegen sind und sogar die Mieten gestiegen sind, und dann sind die Preise normalerweise gesunken. Am Ende jedes Geschäfts war es also süßer als zu Beginn. Jetzt sagen Sie: „Hey, Sie wollen eigentlich vom Schlimmsten ausgehen.“ Gehen Sie davon aus, dass die Zinssätze etwa um einen halben Punkt steigen werden, und gehen Sie davon aus, dass Sie viel mehr Zeit für die Ausführung und Sicherstellung der Dinge aufwenden müssen, die für die von Ihnen abgeschlossenen Geschäfte erledigt werden müssen. Wiederkauf. Dave, ich möchte es dir zuwerfen. Für welche zwei Strategien sehen Sie im Jahr 2024 Potenzial?
Dave:
In Ordnung. Ich habe einen konventionellen und einen unkonventionellen Rat für Sie. Ich beginne also mit einem Hackerangriff, von dem Sie wahrscheinlich alle schon gehört haben. Und House Hacking funktioniert unter praktisch allen Marktbedingungen und in fast jedem Markt im ganzen Land. Wenn Sie mit der Strategie nicht vertraut sind: Es handelt sich im Grunde genommen nur um ein selbstgenutztes Mietobjekt, bei dem Sie in einer Wohneinheit wohnen, die anderen vermieten oder in einem Schlafzimmer wohnen und sich ein paar Mitbewohner suchen. Aber im Jahr 2024 passierte etwas sehr Aufregendes mit Haushacking. Es gibt einige neue Regeln für FHA-Hypotheken, die es Ihnen jetzt ermöglichen, für kleine Mehrfamilienhäuser eine Anzahlung von nur 5 % zu leisten. Das ist also jede Immobilie mit zwei bis vier Wohneinheiten. Bisher mussten Sie eine Anzahlung von mindestens 20 % leisten, wenn Sie eine FHA-Hypothek für diese Art von Immobilien aufnehmen wollten. Jetzt können Sie für viel weniger Geld in einige dieser kleinen Mehrfamilienhäuser einsteigen.
Es gibt auch einige Regeln, die es Ihnen jetzt ermöglichen, Mietobjekte von einer ADU, bei der es sich um eine Nebenwohneinheit handelt, zu zählen. Die Leute nennen es eine Schwiegermutter-Suite oder im Grunde genommen haben Sie einen Schuppen in Ihrem Hinterhof, der hoffentlich den Vorschriften entspricht und sicher und so ist. Sie können dies jetzt auf Ihre Hypothek anrechnen, sodass Sie bei der Suche nach dieser Art von Immobilie Anspruch auf mehr haben. Das sind also zwei verschiedene neue Hypothekenregeln, die Haushacking erschwinglicher und zugänglicher machen als je zuvor.
Die zweite Möglichkeit ist etwas weniger konventionell und betrifft den Neubau. Und ich weiß, dass es sich für Investoren in normalen Zeiten normalerweise nicht lohnt, einen Aufpreis für einen Neubau zu zahlen, weil man daraus nicht genügend Miete erhält. Es ist vergleichbar mit dem Kauf eines neuen Autos. Man kauft etwas ganz Neues, dafür gibt es einen Aufschlag, und für Investoren lohnt es sich normalerweise nicht. Aber im Moment sehen wir wirklich gute Angebote für Neubauten, weil das Geschäftsmodell von Bauunternehmern anders ist als das eines Hausbesitzers, der versucht zu verkaufen, oder eines Investors, der vielleicht einfach etwas abwartet. Sie müssen Inventar bewegen. Sie bauen und müssen diese Dinge schnell verkaufen und aus ihrer Bilanz streichen. Was sie also derzeit tun, um Lagerbestände zu verlagern, sind Preissenkungen. Wir sehen regelmäßig, dass Bauherren einen Preisnachlass von 1 bis 2 % erhalten. Anstatt also für 7.5 % etwas in einem bereits genutzten Haus zu kaufen, könnten Sie für 5.5 % etwas Neues kaufen.
Und es ist erwähnenswert, dass Buy-Downs nicht von Dauer sind. Diese gelten je nach Produkt für ein, zwei oder drei Jahre, sind aber je nach Markt und Angebot eine wirklich gute Option für Menschen. Aber ich denke, dass Neubauten jetzt attraktiver sind als jemals zuvor in meiner Karriere als Investor, und dass es sich zumindest jetzt lohnt, einen Blick darauf zu werfen. Im Zeitalter extrem niedriger Lagerbestände machen Neubauten mittlerweile 30 % der Deals auf dem Markt aus. Normalerweise sind es etwa 10. Wenn Sie also in den Markt einsteigen möchten, könnte dies eine gute Option für Sie sein.
David:
Wenn es also schwierig ist, einen Deal zu finden, schließen Sie vielleicht einen Deal ab. James, was siehst du in diesem Raum?
James:
Ich liebe, was Dave gesagt hat, weil ich meine, dass es in allen verschiedenen Aspekten funktioniert. Wie ein Hauskäufer können Sie mit diesen Bauträgern zusammenarbeiten, sie senken den Käuferpreis und Sie können Ihre Zahlung günstiger erhalten, und alles ist in der Preisgestaltung enthalten. Aber auf der Investitionsseite lieben wir derzeit die Entwicklung, und dafür gibt es ein paar Hauptgründe. DIRT war vor 18 Monaten preislich so hoch wie nie zuvor. Zumindest auf unserem lokalen Markt ist es gesunken, und ich habe gesehen, dass es in allen großen Metropolen ziemlich konstant ist, nämlich dass die DIRT-Preise um fast 25 bis 30 % gegenüber den Kosten gesunken sind. Darüber hinaus hat sich die Struktur geändert, denn da die Schulden für uns Bauherren auf dem gesamten Markt teurer geworden sind, haben alle Bauherren ihre Denkweise dahingehend geändert, dass sie sagen: „Hey, ich brauche Kapital, ich brauche jetzt Schießpulver, und das will ich nicht.“ 24 Monate lang an diesen Projekten zu sitzen.“
Das Gute an der Baubranche ist, dass sie viel logischer ist und in Wellen gegen die kleineren Investoren vorgeht. Kleinere Investoren haben so viele unterschiedliche Pläne, aber Bauherren haben alle den gleichen Plan: Sie kaufen ein Stück Land, entwickeln es, bauen es zu einem bestimmten Preis, verkaufen es mit Gewinn, es ist alles das Gleiche und sie streben alle sehr viel an , sehr ähnliche Ränder. Was nun also passiert ist, ist, dass wir diese Immobilien in bar oder mit hartem Geld und Fremdkapital kaufen mussten, während Sie auf die Genehmigungen warteten.
Fast jeder Deal, den wir jetzt machen, ist eine knappe Genehmigung, ein Auftrag. Wir müssen uns also nicht so lange an diesem Geschäft beteiligen, da wir 9 bis 12 Monate brauchen, um das Produkt zu entwickeln. Wir nähern uns der Genehmigung, die Kosten für DIRT sind um 30 % gesunken. Und auch die Baukosten. Betrachtet man die Kosten für Renovierung und Neubau, liegen die Kosten für Neubauten unter denen für Renovierungen, und das liegt daran, dass die Gewerke funktionieren. Das Volumen hat sich verlangsamt, die Landmenge ist zurückgegangen, es gibt viel mehr Lücken in ihrem Zeitplan als bei dem Kleinunternehmer, der für den kleineren Investor arbeitet. Sie sind ständig beschäftigt, sie benutzen ihre eigenen Hände und sie sind beschäftigt und ihre Preise haben nicht nachgegeben. Es ist also auf der ganzen Linie günstiger geworden.
Und das Letzte, woran ich wirklich liebe, und das ist etwas, worüber jeder nachdenken möchte, wir haben mit dem Risiko und Flips gesprochen, ist, dass das Geld scheiße ist. Wenn Sie jetzt für die nächsten 12 bis 9 Monate diese 12 %-Zahlung in bar auf Ihr Geschäft leisten müssen, während Sie es mit Neubauten stabilisieren, ist die Verschuldung besser. Es ist um ein bis zwei Punkte günstiger und oft werden Ihnen Zinsrücklagen gewährt, was Ihren Cashflow in Zeiten verbessert, in denen die Dinge gerade einfach erodieren.
Und die Zinsrücklage besteht darin, dass wir, wenn wir diese Geschäfte kaufen und sie mit Abschlussgenehmigungen strukturieren, 12 Monate lang keine Zahlung dafür leisten müssen. Sie haben unsere Zahlungen in unseren Kreditsaldo integriert, was uns hilft, unsere Barrenditen zu maximieren. Es trägt dazu bei, dass unsere Liquidität und die Gesamtinvestitionen stabiler sind als auf dem Fix-and-Flip-Markt. Im Moment lieben wir Entwickler, und vor 24 Monaten gefiel es uns nicht wirklich. Die Möglichkeiten sind also da.
David:
Ja. Es wäre wunderbar, wenn wir die Entwicklung weiterer Produkte vorantreiben könnten. Wenn der Druck, der auf die Bauherren ausgeübt wurde, und die sinnvolleren Geschäfte tatsächlich dazu führten, dass wir mehr Häuser bauten. Seit ich dabei bin, gibt es in der Anlegergemeinschaft schon immer die Möglichkeit, nach etwas zu suchen, das es bereits gibt, denn bei einem Gebrauchtwagen erhält man ein besseres Angebot als bei einem Neuwagen. Aber wenn der Bestand an Autos oder, in diesem Fall, an Häusern zurückgegangen ist, müssen wir mehr davon herstellen. Das wäre also ein großer Segen. Wenn es für Bauherren rentabler wäre, mehr Häuser zu bauen, könnten wir mehr Häuser bauen und wir könnten tatsächlich die Erschwinglichkeit von Häusern sowie den Preis von Häusern senken, sodass mehr Menschen auf den Markt kommen könnten.
Eine große Angst, die ich für das Jahr 2024 habe, ist, dass Deals für den durchschnittlichen Amerikaner, der nicht viel Bargeld hat und 100 Dollar für das Mittagessen ausgibt, keinen Sinn machen werden, aber für BlackRock und andere institutionelle Fonds, die angeschlagen sind, werden sie Sinn machen mit Bargeld und haben Zugang zu günstigerem Kapital als die Leute wie wir, die diesen Podcast hören. Ich drücke also die Daumen, dass der Bauunternehmer hervortritt und mit dem Bau beginnt. In Ordnung. James, ich möchte dich fragen: Wie sieht der Erfolg im Jahr 2024 aus und ist er anders als in den fünf bis acht Jahren zuvor?
James:
Wenn sich der Markt verändert, gibt es immer eine andere Definition von Erfolg. Ich glaube, in den letzten 24 Monaten oder vor 24 Monaten, als die Zinsen niedrig waren, bestand die Definition von Erfolg darin, einen Vermögenswert zu kaufen, ihn mit billigen Schulden zu belasten und ihn wachsen zu lassen. Und das war die Strategie, weil das billige Geld alles wachsen ließ, und die Definition von Erfolg, wenn man in einen Übergangsmarkt geht, ist nicht anders als in den Jahren 2009, 10 und 11, als es nicht viel davon gab Sofortige Befriedigung, ich habe gerade diese Immobilie gekauft und werde heute belohnt. Und die sofortige Befriedigung muss verschwinden. Es geht um langfristiges Wachstum und einen langfristigen Plan.
Und für mich ist es das Jahr, in dem ich große Kapitalgewinne erwirtschafte, die ich in 12 bis 24, 36 Monaten für große Zwecke einsetzen kann. Ich mag es heute, meinen Tresor in solchen Märkten aufzuladen, und dazu gehört es, ins Spiel zu kommen, die Immobilie zu finden, die dahinter stehende Strategie zu entwickeln und diesen Vermögenswert dann wachsen zu lassen oder mit dem richtigen Bauplan sofort in die erzwungene Eigenkapitalausstattung zu gelangen. Und weil sich der Markt derzeit so stark verlangsamt hat und die Transaktionen zurückgegangen sind, die Verkäufer zurückgegangen sind, die Käufer zurückgegangen sind, ergeben sich einige enorme Chancen. Es geht also darum, die großen Wachstumspläne für die Zukunft und nicht für heute zu finden. Um noch einmal auf die Jahre 2009 und 10 zurückzukommen: Auf dem Papier hatten wir in diesen Jahren nicht viel Erfolg, aber diese Jahre waren für uns wachstumsfördernd als die letzten 20. Der Aufbau dieses Lagerbestands würde uns helfen vorwärts gehen.
David:
Geben Sie mir also ein praktisches Beispiel dafür, wie ein gutes Geschäft im Jahr 2023 ausgesehen hätte und wie ein gutes Geschäft vielleicht im Jahr 2024 aussehen wird?
James:
Ich meine, ein Großteil des Jahres 2023 bestand darin, irgendeinen Spielraum zu finden. Es kommt auch darauf an, um welche Anlageklasse es sich handelt. Ich denke, dass mein Ziel für eine BRRRR-Immobilie im Jahr 2023 darin bestand, die Gewinnschwelle zu erreichen. Und wenn es mir gelänge, meinen Zinssatz auszugleichen oder die Mieten nach allen Kosten zu decken und einen riesigen, vielleicht sechsstelligen Eigenkapital-Spread oder sogar 50,000, einen gewaltigen Eigenkapital-Spread, zu erzielen, wäre das ein Gewinn für mich im Jahr 2023, vor allem, wenn das der Fall wäre Gibt es da noch andere zusätzliche Investitionsanreize, wie Entwicklungsdichte, Fortschrittspfad, und wenn ich etwas kostendeckendes kaufen könnte, weiß ich, dass es in den Jahren 2025 bis 2026 Aufwärtspotenzial gibt, sobald die Zinsen sinken.
Eine weitere gute Definition von Deals im Jahr 2023 war meiner Meinung nach, dass man nicht so hart arbeiten musste, was seltsam klingt, aber da die Transaktionen von '20 auf '22 zurückgingen, mussten wir BRRRR-Immobilien kaufen und Immobilien kaufen Schwere, schwere Fixierer, um diesen hohen Abschlag zu bekommen, der unter der Beleihungsquote von 75 % liegt, um einen Cashflow zu erzielen. Jetzt können wir viel einfachere Projekte kaufen, weil sie kostendeckend sind und die meisten Investoren sich von ihnen fernhalten, und wir müssen einfach die Zinsen aushalten und nicht so viel bauen, sondern einfach diese Zinssätze in Kauf nehmen.
Für mich ist es also zu 100 % ein Gewinn, wenn ich mit etwas zusätzlichem Aufwärtspotenzial eine Gewinnschwelle erreichen kann. Im Jahr 2024, so denke ich, wird es in diesem Jahr viel mehr sofortige Befriedigung geben, denn nachdem sich die Investoren zurückgezogen haben, konnten wir sehr gute Lagerbestände mit einigen sehr guten Rabatten erwerben, die in den Handel kommen . Und nur weil sich der Markt verlangsamt, heißt das nicht, dass wir diese Immobilie nicht verkaufen. Die Dinge werden immer noch verkauft, sie bewegen sich immer noch, es gibt nicht viel Lagerbestand. Daher denke ich, dass die Rentabilität im Jahr 2024 viel höher sein wird als im Jahr 2023. Und das sehen wir bereits in unseren Gewinn- und Verlustrechnungen in unserer Cashflow-Prognose.
David:
Dave, gibt es da noch etwas zu den Punkten von James hinzuzufügen?
Dave:
Mir gefällt einfach sehr, was James über den Versuch gesagt hat, die Gewinnschwelle zu erreichen, und ich weiß, dass das nicht besonders sexy oder cool ist, aber ich stimme im Allgemeinen zu, dass mein persönliches Ziel im Moment, insbesondere in dieser Art von Markt, darin besteht, es zu versuchen besser als die Gewinnschwelle, wenn ich verschiedene Gewinntreiber betrachte. Daher verstehe ich, dass die Preise im nächsten Jahr wahrscheinlich stagnieren werden, in einigen Märkten könnten sie sogar etwas sinken. In einigen Märkten könnten sie etwas steigen. Aber wenn ich über Cashflow, Abschreibungen und Steuervorteile verfüge, werde ich trotzdem alles kaufen, was langfristiges Potenzial hat, solange diese Dinge mich durch kurzfristige Marktschwankungen tragen können. Wie James schon sagte: Ich bin gespannt, was dieser Deal in den Jahren 2025, 26, 27 und noch darüber hinaus bewirken wird. Und solange ich über genügend Cashflow und kurzfristige Vorteile verfüge, um mich persönlich durchzusetzen, muss ich im nächsten Jahr keinen Homerun hinlegen. Ich möchte nur in 3, 5, 7 Jahren etwas tun.
David:
Das ist interessant, weil ich glaube, dass Immobilien in den meisten Märkten, in denen es keine massive quantitative Lockerung gab, typischerweise so funktioniert haben. Wenn Menschen Immobilien kaufen, verfolgen sie normalerweise einen langfristigen Ansatz und möchten etwas über den Standort und die Demografie der Gegend wissen. Wenn Unternehmen dort einziehen würden, wo die Mieten hingehen. Es ging nicht immer nur darum, was es gerade in diesem Moment ist und wie groß der Anteil des Eigenkapitals oder wie viel Cashflow kann ich sein, wenn ich es zum ersten Mal kaufe? Auch wenn sich das wie eine Veränderung anhört, ist es fast wie eine Rückkehr zu dem, was Immobilien schon immer waren. Würden Sie beide zustimmen?
Dave:
Ja. Meiner Erfahrung nach ja. Ich meine, Immobilien sind eine langfristige Branche. Es ist normal, zu dem Punkt zurückzukehren, an dem die Aufwertung zwei oder drei Prozent beträgt. In normalen Zeiten haben Immobilien in den letzten 3 Jahren etwas stärker zugelegt als die Inflation, etwa 50 % mehr als die Inflation. Die Vorstellung, dass wir ein Preiswachstum von 1, 5 oder 10 % im Jahresvergleich benötigen, um eine Rendite zu erzielen, ist also nicht wahr. Für eine kurze Zeit war es schön, es war super einfach, aber deshalb haben sich alle darauf eingelassen. Und hier geht es nur darum, die gesamte Palette der verschiedenen Möglichkeiten zu verstehen, mit denen Sie mit Immobilien Geld verdienen können, und sie über einen langen Zeitraum anzuwenden. Und wenn Sie das tun, handelt es sich um eine sehr risikoarme Anlagemethode.
David:
Also, James, damit jemand ein gutes Geschäft machen kann, muss er wissen, wie ein gutes Geschäft aussieht. Welche Faktoren oder Kennzahlen sollten Ihrer Meinung nach im Jahr 2024 berücksichtigt werden, wenn sie schreien: „Ich bin ein guter Deal, kaufen Sie mich?“
James:
Ich denke, es kommt darauf an, dass Sie immer Ihre Kaufbox festlegen und wissen, welche Renditeerwartungen Sie haben, und dass Sie diese jedes Jahr ändern müssen. Meine Kaufbox für 2023 ist anders als für 2024. Sie ist tatsächlich dramatisch anders. Die Definition eines guten Geschäfts wird sich für Dave ändern, es wird sich für Sie ändern und es wird sich für mich ändern. Wir alle haben es. Wir sind in verschiedenen Märkten mit unterschiedlichen Zielen tätig, aber wie Sie diese durchstehen und wie Sie diese Mathematik umsetzen, hängt ganz von der Risikoprüfung ab. Richten Sie Ihre Buy-Box ein und führen Sie dann eine ausführliche Risikoprüfung durch und arbeiten Sie die Berechnungen durch. Erreiche ich damit mein Ziel für einen Zeitraum von zwei Jahren? Und ich denke, dass es für heute sehr wichtig ist, Ihre Kaufbox so zu gestalten, dass sie 2- und 3-Jahresziele enthält, nicht Sechs- und 12-Monatsziele.
Es wird immer die 6- und 12-Monats-Flip-Deals geben, die Großhandels-Deals, diese Arten von Immobilien, die sofort Geld generieren, aber man muss sie wirklich festlegen, und dabei geht es darum, das Underwriting durchzuarbeiten, die Rechner durchzuarbeiten und Tools wie die BiggerPockets-Rechner zu verwenden Ich muss es durchgehen und sagen: „Hey, wenn meine Cash-on-Cash-Rendite für Mieten im Jahr 2024 bei 10 % liegt oder wenn ich zu diesem Zeitpunkt mindestens einen Faktor von zwei X auf den Eigenkapitalgewinn für das Geld habe, das ich investiere, dann weiß ich was Ich möchte kaufen."
Dann geht es um das Underwriting. Die richtige Analyse mit dem richtigen Team durchzuführen, die Taschenrechner und BiggerPockets zu nutzen, ist dafür großartig. Sie können den Buy-and-Hold-Rechner verwenden, Ihre BRRRR-Strategie durchgehen, wie Sie Ihr Bargeld maximieren und dann die tatsächliche Rendite erzielen? Aber ich denke, das Wichtigste ist, sicherzustellen, dass Ihre Ziele über einen längeren Zeitraum definiert werden. Stellen Sie dann Ihre Kaufbox ein, gehen Sie die Berechnungen durch: Funktioniert der Deal oder nicht? Fahren Sie mit dem nächsten fort, wenn es nicht funktioniert.
David:
Haben Sie also eine hypothetische Reihe von Kriterien, nach denen Sie Menschen in einem durchschnittlichen Markt empfehlen würden? Möchten Sie eine Cash-on-Cash-Rendite oder Eigenkapital, das Sie gerne in einem Geschäft sehen würden?
James:
Ja. Normalerweise bin ich bei der BRRRR-Strategie oder sogar bei Flips ein Typ mit starkem Mehrwert. Wenn ich nicht in eine 25-prozentige Eigenkapitalposition gehe, sei es ein Flip, eine BRRRR-Immobilie, ein Entwicklungsstück, alles inklusive meinem Kaufpreis, meiner Sanierung oder meinen Rechnungskosten und meinen Soft Costs, dann bin ich das nicht hinein. Wir besitzen viele Immobilien in Seattle und verfügen über einen hervorragenden Cashflow. Unser Cashflow beträgt etwa 10 %, aber das ist nicht das, was ich heute suche. Das ist der langfristige Ansatz. Es geht darum, diese riesigen Aktienspannen aufzubauen. Wenn ich also keine 25 % herausbekomme, bin ich nicht interessiert, weil sich die Zinsen letzten Endes nicht so gut auf den Cashflow auswirken. Aber das Eigenkapital ist das, was Sie aufbauen. Wenn Sie 25,000 US-Dollar in eine günstigere Immobilie investieren und 25,000 US-Dollar Eigenkapital schaffen können, ist das eine Rendite von 100 %, die Sie in einem Zeitraum von 12 Monaten erzielen können. Das ist riesig.
David:
Toller Punkt. Und James, Sie hatten immer eine andere Sichtweise auf Immobilien. Ich erinnere mich an das erste Mal, als ich Sie sagen hörte: „Hey, ich kann eine Immobilie kaufen und sie als Mietobjekt halten und eine Barrendite von 5 % erhalten, oder ich kann sie umtauschen und eine Rendite von 45 % erzielen.“ auf mein Geld oder so etwas in der Art.“ Ich erinnere mich nur daran, dass ich dachte: „So etwas hört man nicht oft, aber wenn man Kapitalwachstum im Gegensatz zu passivem Einkommen betrachtet, macht es durchaus Sinn.“ Dave, worauf achten Sie aus metrischer Sicht bei Deals für das Jahr 2024?
Dave:
Für mich selbst betrachte ich mich als IRR-Investor, weil ich denke, dass dies der beste Weg ist, und für alle, die nicht wissen, was das bedeutet: Es handelt sich um die interne Rendite und eine Kennzahl, die Sie zur Bewertung von Geschäften verwenden können Zeitwert des Geldes, um sowohl Eigenkapital als auch Cashflow in einer Kennzahl zu kombinieren. So können Sie sehen, wie sich das Gesamtbild auswirkt. Ich betrachte das nur deshalb, weil ich beruflich in einer guten Position bin, Vollzeit arbeite und derzeit nicht den gleichen Cashflow benötige wie jemand, der kurz vor dem Ruhestand steht oder vorzeitig in den Ruhestand gehen möchte.
Ich schaue mir also nur an, wie ich meinen IRR jederzeit maximieren kann. Und für mich ist das normalerweise eine Kombination. Ich versuche, Deals zu finden, und ich investiere größtenteils passiv, aber ich versuche, Deals zu finden, bei denen es einen gewissen Mehrwert gibt und dann eine Cashflow-Sperre vorliegt. Aber wenn Sie Ihr Geld in fünf bis sieben Jahren ausgeben, anstatt es 20 oder 30 Jahre lang in einer Immobilie zu belassen, denn wenn Sie das tun, tendieren Sie normalerweise dazu, Ihren IRR und Ihre zeitgewichteten Renditen im Laufe der Zeit zu verringern. Daher suche ich nach fünf- bis siebenjährigen Laufzeiten und Orten, an denen ich meine Gesamtrendite maximieren kann. Und daran hat sich in den letzten paar Jahren wirklich nicht viel geändert, und ich bezweifle, dass sich das in absehbarer Zeit auch für mich ändern wird.
David:
Leute, das war fantastisch. Dave, welche letzten Worte möchtest du dem Publikum hinterlassen, wenn du von hier wegziehst? Wo können sie Ihren Bericht finden?
Dave:
Nein, danke, dass du mich hast. Hoffentlich lernt jeder etwas. Und wenn Sie mehr erfahren möchten, schauen Sie einfach bei bigpockets.com/report24 vorbei.
David:
James, wie wäre es mit dir? Irgendwelche letzten Worte an das Publikum?
James:
Lassen Sie sich von den Medien nicht verunsichern. Bauen Sie Ihre Buy-Box. Suchen Sie nach guten Möglichkeiten und lesen Sie Daves Bericht. BiggerPockets leistet großartige Arbeit und stellt Ihnen diese Informationen zur Verfügung. So bauen Sie Ihre Buy Box auf. Lesen Sie es durch und erstellen Sie dann Ihre Kaufbox. Bauen Sie nicht zuerst Ihre Buybox auf.
David:
In Ordnung. Besuchen Sie also größerpockets.com/report24 für eine tiefergehende Analyse und weitere Vorschläge, was Sie tun können, um sich im Jahr 2024 zu stärken. Wir haben in der Sendung auch mehrere Strategien erwähnt. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, besuchen Sie größerpockets.com/store. Und es gibt Bücher, die BiggerPockets veröffentlicht hat und die Ihnen so ziemlich alles beibringen, was Sie über diese Themen wissen müssen. Bitte abonnieren Sie den Podcast, falls Sie dies noch nicht getan haben, hinterlassen Sie uns eine Rezension, teilen Sie uns Ihre Meinung zur heutigen Show mit und hören Sie sich weiterhin weitere BiggerPockets-Folgen an, damit Sie über das Geschehen in dieser Sendung auf dem Laufenden bleiben sich ständig verändernder Markt. Ich bin David Greene. Für Dave Meyer und James Dainard, Abschied.
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In dieser Folge behandeln wir:
- Riesige Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen 2024 Immobilienmarkt
- Das Korrektur von Gewerbeimmobilien und Immobilien sehen die größten Preissenkungen
- Angebot, Nachfrage und Warum die Immobilienpreise im Jahr 2023 nicht gefallen sind
- So holen Sie eine brandneue Immobilie bei a ab HEUTE niedriger Hypothekenzins
- Das neues Fünf-Prozent-Down-Darlehensprogramm JEDER kann kostenlos leben
- Risiken, auf die Sie im Jahr 2024 achten sollten Das könnte Ihren Cashflow sofort zerstören
- Und So Viel mehr!
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- Ansehen
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