Der Crash, der nicht kam: Hat der Wohnungsmarkt bereits die Talsohle erreicht?

Dave:
Hallo zusammen und willkommen bei On the Market. Ich bin Ihr Moderator, Dave Meyer, und heute mache ich die Show alleine. Wir werden uns eingehend mit einer Frage befassen, die in den letzten Wochen wie verrückt in meinem Newsfeed aufgetaucht ist, und ich war irgendwie überrascht davon. Deshalb habe ich beschlossen, mich mit diesem Thema zu befassen, und ich werde im Laufe dieser Episode mitteilen, was ich darüber gelernt habe und meine Meinung dazu habe.
Die Frage, die ich recherchiert habe und über die wir heute sprechen werden, ist: Hat der Immobilienmarkt bereits einen Tiefpunkt erreicht? Und ehrlich gesagt habe ich in den letzten paar Monaten nicht wirklich geglaubt, dass wir darüber sprechen würden, die Talsohle des Immobilienmarkts zumindest in der zweiten Hälfte des Jahres 2023, vielleicht bis 2024, zu erreichen. Aber es gab eine Flut von Schlagzeilen seriöse Organisationen sprechen darüber. Nur als Beispiel: Mike Simonsen, CEO von Altos Research, einem ziemlich bekannten und sehr angesehenen Unternehmen für Immobiliendaten, hat einen Artikel mit dem Titel „Hat der Immobilienmarkt bereits einen Tiefpunkt gefunden“ veröffentlicht, der ziemlich einfach ist. Wir sahen auch, dass das Wall Street Journal eine Schlagzeile veröffentlichte, in der es hieß: Der Immobilienmarkt zeige Anzeichen von Tauwetter. Yahoo und Fortune machten Schlagzeilen mit der Frage, ob die Nachfrage im November bereits ihren Tiefpunkt erreicht habe, und Goldman Sachs, eine der größten Banken und bekanntesten Wirtschaftsforscher in den gesamten Vereinigten Staaten, hat seine Prognose für den Immobilienmarkt für 2023 sogar nach oben korrigiert.
Und das ist wirklich auffällig, denn die meisten Prognostiker haben zumindest in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 ihre Prognosen nach unten korrigiert. Zillow passte seine Erwartungen immer wieder nach unten an. Wir sahen einen Abwärtstrend bei anderen Großbanken und anderen Immobilienfirmen. Wir sahen einen Abwärtstrend bei anderen Großbanken und anderen Immobilienfirmen. Diese Frage hat mich also irgendwie fasziniert. Sind wir fast am Boden? Ich habe es mir angesehen und möchte Ihnen heute die Daten mitteilen, die ich gefunden habe. Auf diese Weise können Sie selbst entscheiden, ob Sie der Meinung sind, dass der Markt bereits die Talsohle erreicht hat, ob er wieder zu wachsen beginnt, ob noch viel mehr Abwärtsrisiken bestehen, und ich werde Ihnen am Ende meine Meinung mitteilen, aber für die meisten davon Die Show, worüber ich gerade sprechen werde, ist, warum diese Unternehmen, warum einige dieser seriösen Firmen sagen, dass der Immobilienmarkt möglicherweise seinen Tiefpunkt erreicht hat.
Und damit müssen Sie nicht einverstanden sein. Ich werde Ihnen am Ende meine Meinung mitteilen. Aber ich möchte nur sagen, dass es grundsätzlich gute Ideen gibt, warum sie das sagen. Es ist nicht nur Fanfare und Jubel für die Immobilienbranche. Es gibt tatsächlich kürzlich veröffentlichte Wirtschafts- und Immobiliendaten, die darauf hindeuten, dass das Schlimmste möglicherweise hinter uns liegt. Ich behaupte nicht, dass das wahr ist, ich sage nur, dass es einige Indikatoren gibt, die in diese Richtung weisen, und dass es sich daher lohnt, dies zu verstehen. Die Dinge verändern sich, und ich möchte Ihnen helfen zu verstehen, was sich verändert hat. Dann können Sie selbst entscheiden, ob das Ihrer Meinung nach bedeutet, dass der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat. Und am Ende werde ich noch einmal meine Meinung mitteilen und Ihnen mitteilen, was meiner Meinung nach wahrscheinlich passieren wird.
Okay, darüber werden wir heute sprechen. Aber bevor wir darauf eingehen, möchte ich mich bei allen bedanken, die uns kürzlich eine Rezension auf Apple oder Spotify geschrieben haben. Wir haben die Leute gebeten, Bewertungen zu schreiben, weil es uns hier bei On the Market wirklich sehr hilft, und wir haben einige tolle Bewertungen erhalten, und ich bin allen, die sich die Zeit dafür genommen haben, wirklich dankbar. Wir schätzen es. Wir lesen jeden einzelnen davon. Wir schätzen Ihr Feedback. Und wenn Sie noch keine Bewertung abgegeben haben, Ihnen die Show aber gefällt, würden wir uns über noch mehr davon freuen. Vielen Dank an Sie alle, dass Sie Zuhörer und Mitglieder unserer Community sind. Es ist eine große Hilfe für uns, wenn Sie so etwas tun. Also nochmals vielen Dank. Zweitens müssen wir eine kurze Pause einlegen, um etwas von unserem Sponsor zu hören, und dann kommen wir zu unserem Thema: Hat der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht?
Also gut, als ich begann, mich mit der Frage zu befassen, ob der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat, habe ich meine Recherchen grundsätzlich in zwei verschiedene Seiten unterteilt: die Nachfrageseite und die Angebotsseite. Wie bei allen wirtschaftlichen Dingen kommt es wirklich auf Angebot und Nachfrage an. Lassen Sie uns über die Nachfrageseite sprechen, weil ich zuerst darüber nachdenke, weil ich denke, dass dies in etwa das ist, was das Marktverhalten in den letzten sechs Monaten oder so bestimmt hat. Im Grunde genommen erleben wir seit Mai oder Juni, wenn die Zinsen und Hypothekenzinsen in die Höhe schnellen, eine Korrektur auf dem Immobilienmarkt. Und das liegt vor allem daran, dass steigende Hypothekenzinsen die Nachfrage verringert haben. Die Menschen kauften gerne Häuser, selbst zu erhöhten Preisen, als die Hypothekenzinsen 2 %, 3 % oder 4 % lagen. Im Juni stiegen die Zinssätze auf 5 bis 6 %, die Menschen konnten es sich nicht mehr leisten und schieden aus dem Wohnungsmarkt aus, weil sie kein Zuhause mehr suchen. Das verringert die Nachfrage und übt einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise aus. Das ist im Grunde das, was wir seit Mai, Juni 2022 gesehen haben.
Und um Ihnen hier eine Anekdote zu erzählen: Zu Beginn der Pandemie war die Erschwinglichkeit von Wohnraum im Jahr 2020 so hoch wie nie zuvor. Es war für die Menschen einfach, Häuser zu kaufen, weil die Preise nicht so stark gestiegen waren, sondern Hypotheken Die Zinsen waren extrem niedrig, und das war der Auslöser für diesen Wahnsinn, der von 2020 bis Mitte 2022 andauerte. Jetzt, in der zweiten Hälfte des Jahres 2022, haben wir tatsächlich gesehen, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum gestiegen ist, und es gibt verschiedene Möglichkeiten, dies zu messen, aber anhand Eine der seriöseren Methoden zur Messung: Die Erschwinglichkeit von Wohnraum erreichte den tiefsten Stand seit 40 Jahren. Und was passiert, wenn das passiert, wenn die Erschwinglichkeit sinkt, ist doch ziemlich offensichtlich, oder? Die Leute ziehen sich einfach aus dem Markt zurück. Und das ist es, was wir gesehen haben.
Aber seit November ist etwas Interessantes passiert: Die Erschwinglichkeit hat sich tatsächlich verbessert, weil die Hypothekenzinsen gesunken sind. Die Hypothekenzinsen, der Durchschnitt für eine 30-jährige Festhypothek, haben tatsächlich ihren Höchststand erreicht. Bisher könnten sie definitiv noch steigen, aber bisher erreichten sie in diesem Straffungszyklus im November ihren Höchststand bei rund 7.4 %, und kürzlich im Januar war dies der Fall bis auf 6 % gesunken. Das ist immer noch doppelt so viel wie vor einem Jahr, es ist also nicht so, dass wir relativ gesehen plötzlich wieder tolle Hypothekenzinsen haben. Aber im Zusammenhang mit der Frage, ob der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat, ist zu erkennen, dass ein Teil des Drucks, der vom Immobilienmarkt ausgeht, nachgelassen hat, weil die Hypothekenzinsen gesunken sind. Und wir werden nicht allzu weit darauf eingehen, aber nur damit Sie es wissen: Einer der Gründe, warum die Hypothekenzinsen gesunken sind, liegt im Grunde darin, dass das Tempo der Inflation etwas zurückgegangen ist, und die Leute glauben im Grunde nicht, dass die Fed wird die Zinsen weiterhin so stark erhöhen. Und es gibt auch viele Rezessionsängste, und wenn eine Rezession kommt, sinken die Hypothekenzinsen.
Es handelt sich also um einen komplexen Faktor, aber was Sie für dieses Gespräch wissen müssen, ist, dass sie jetzt bei etwa der Mitte von sechs Prozent liegen, immer noch sehr hoch, doppelt so hoch wie im letzten Jahr, aber niedriger als dort, wo sie waren waren im November. Und das hat dazu beigetragen, den Druck auf den Wohnungsmarkt in Bezug auf die Erschwinglichkeit teilweise, wenn auch nicht vollständig und nicht einmal annähernd, zu verringern. Wir werden etwas später darüber sprechen, denn im gesamten Kontext dieses Gesprächs geht es natürlich darum, ob der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat. Es gibt absolut keine Garantie dafür, dass die Hypothekenzinsen in naher Zukunft nicht einfach wieder steigen werden, und das möchte ich klarstellen. Ich werde gleich auf einige verschiedene Szenarien eingehen.
Aber ich möchte jetzt nur sagen, TLDR, springen Sie zum Ende, es besteht eine sehr realistische Chance, dass die Hypothekenzinsen wieder steigen. Das sollten Sie also berücksichtigen, wenn Sie darüber nachdenken, ob der Markt die Talsohle erreicht hat. Aber wissen Sie einfach, dass Häuser derzeit im Januar und Februar 2023 erschwinglicher sind als im Oktober, November und Dezember 2022. Das ist also etwas, das darauf hindeutet, und wahrscheinlich einer der Hauptgründe, warum all diese Unternehmen darüber nachdenken Der Immobilienmarkt hat die Talsohle erreicht.
Um nun einen weiteren Beweis dafür zu liefern, wie wirkungsvoll dieser geringfügige Rückgang der Hypothekenzinsen ist, gibt es den sogenannten Mortgage Banker’s Association Mortgage Purchase Index. Das ist ein Bissen, lassen Sie mich das noch einmal sagen. Im Grunde gibt es eine Organisation namens Mortgage Banker’s Association. Sie verschicken jede Woche eine Umfrage, um herauszufinden, wie viele Menschen Hypotheken beantragen, sowohl für Refinanzierungen als auch für Neuanschaffungen. Ich spreche hier von Neuanschaffungen, und es gibt im Grunde einen Index. Es werden also nicht die genauen Zahlen angegeben, sondern alle relativ zueinander, aber der Index lag in den letzten Wochen zwischen 185 und 205.
Das macht für Sie wahrscheinlich keinen Sinn, es sei denn, ich gebe Ihnen einige Referenzen, also lassen Sie mich Ihnen diese Referenzen geben. Ende Oktober lag er bei 160. Die relative Zahl der Menschen, die eine Hypothek beantragten, lag im Oktober bei 160, jetzt sind es 185 zu 205. Das entspricht also einem Anstieg der Zahl der Menschen, die eine Hypothek suchen, um 10 bis 15 %. Und wenn Sie sich fragen, was das alles bedeutet: Wenn mehr Menschen nach Hypotheken suchen, bedeutet dies eine höhere Nachfrage auf dem Markt, was zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise führen könnte. Wieder ein Grund, warum der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht haben könnte. Auf der anderen Seite lag der Wert vor einem Jahr natürlich bei etwa 300, und wir liegen bei 185 bis 200, also deutlich weniger als vor einem Jahr.
Aber nichtsdestotrotz hat die Nachfrage im Jahr 2023 zugenommen. Wir haben in fünf der sechs Wochen im Jahr 2023 einen Anstieg des Hypothekenkaufantragsindex gesehen, und niemand sagt … Ich möchte nicht, dass Sie denken, dass ich sage, dass es eine Menge gibt Die Nachfrage ist im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen, wir reden hier aber nicht davon, ob der Markt so robust ist wie im letzten Jahr. Wir sprechen darüber, ob die Talsohle erreicht ist, und die Tatsache, dass sie im Jahr 2023 in fünf von sechs Wochen gewachsen ist, ist bedeutsam. Sie sollten also wissen, dass die Hypothekenzinsen gesunken sind, was dazu geführt hat, dass die Menschen tatsächlich wieder auf den Immobilienmarkt zurückgekehrt sind, und dass derzeit mehr Nachfrage auf den Markt kommt, und das ist wahrscheinlich einer der Hauptgründe dafür Einige Unternehmen prognostizieren, dass der Markt die Talsohle erreicht hat und in den nächsten Jahren voraussichtlich wachsen wird. Auch das sage ich nicht persönlich, aber das ist einer der Gründe, einer der fundierten Grundgründe, warum Menschen dies sagen.
Und ich möchte nur klarstellen, dass es sich bei dem, worüber ich gesprochen habe, um die Nachfrage handelt, um die Nachfrage, und einige dieser Unternehmen wie Forbes und Fortune haben ausdrücklich gesagt, dass sie glauben, dass die Nachfrage ihren Tiefpunkt erreicht hat, dass die Preise jedoch nicht unbedingt ihren Tiefpunkt erreicht haben müssen. Und darüber werden wir gleich noch sprechen, aber es könnte wahr sein, dass mehr Leute auf den Markt zurückkehren könnten, aber wenn die Lagerbestände steigen, könnten die Preise immer noch sinken. Wir werden gleich darüber sprechen.
Sprechen wir also eigentlich nur über den Lagerbestand und die Angebotsseite, denn das ist hier sozusagen die Gegenkraft. Wir sehen, dass die Nachfrage gestiegen ist, nicht annähernd so hoch wie im letzten Jahr, aber seit Oktober etwas gestiegen. Und um zu wissen, ob der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat, müssen wir wissen, ob das Angebot entsprechend steigt oder ob es immer noch rückläufig ist oder was los ist. Deshalb werde ich hier ein paar angebotsseitige Kennzahlen durchgehen, und Sie können selbst entscheiden.
Das erste sind also aktive Einträge. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die Anzahl der Angebote, die zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Markt sind. Und laut Redfin sind die aktiven Einträge im Jahresvergleich um 20 % gestiegen. Das ist ein ziemlich deutlicher Anstieg der Anzahl aktiver Einträge. Sie liegen immer noch unter dem Niveau von 2021 und weit unter dem Niveau von 2020. Nur zur Veranschaulichung bedeutet das, dass wir in der Zeit vor der Pandemie oder sogar in den ersten Jahren der Pandemie noch lange nicht an aktiven Einträgen interessiert sind. Aber sie liegen über ihren Tiefstständen im Jahr 2022, was wirklich bedeutsam ist. Wir haben gerade darüber gesprochen, dass die Nachfrage etwa halb so hoch ist wie vor einem Jahr, und obwohl sie leicht steigt, ist sie immer noch sehr stark rückläufig. Und dann reden wir auch darüber, wie das Angebot gestiegen ist. Und das ist im Grunde das Gegenargument zu dem, was diese Unternehmen sagen. Das Argument, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, ist, dass der Bestand einfach zu groß sei, auch wenn die Nachfrage etwas anziehen könnte. Und wenn das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage zu groß ist, bedeutet das, dass die Preise sinken. Sie sollten sich also darüber im Klaren sein, dass die Zahl der aktiven Einträge zwar im Jahresvergleich zunimmt, aber immer noch weit unter dem Stand vor der Pandemie liegt.
Nun gibt es noch zwei weitere Maßeinheiten für das Angebot, die ich mit Ihnen teilen möchte: die Tage auf dem Markt und die Monate des Angebots. Dies sind beides andere Methoden zur Bestandsmessung. Wenn Sie herausfinden möchten, wie Sie das Angebot in Monaten selbst berechnen können, handelt es sich im Wesentlichen um den Bestand, also die Anzahl der Häuser, die in einem bestimmten Monat auf dem Markt sind, geteilt durch die Gesamtzahl der Hausverkäufe. Das bedeutet monatelanger Vorrat. Mit anderen Worten: Wie viele Monate würde es dauern, alle derzeit auf dem Markt befindlichen Häuser zu verkaufen? Und nur zur Veranschaulichung: Wir haben in den letzten paar Monaten gesehen, dass der Vorrat an Monaten ziemlich stetig gestiegen ist, und wir nähern uns, zumindest laut Redfin, dem Drei-Monats-Vorrat. Nun, in gewisser Hinsicht ist dies ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Stand von 2021 und 2022, als wir bei einem Angebot von etwa einem oder anderthalb Monaten lagen. Andererseits liegen wir immer noch unter dem Niveau von 2019, als das Monatsangebot bei über 3 % lag.
Und der Grund, warum ich das monatelange Angebot mag und denke, dass es eine so wichtige Kennzahl ist, die man im Auge behalten sollte, ist, dass sie das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage misst, oder? Es heißt also nicht nur, dass so viele Immobilien auf dem Markt sind oder so viele Menschen nach Immobilien suchen. Es zeigt, wie schnell diese Immobilien tatsächlich Käufer finden. Und es liegt immer noch unter dem Niveau von 2020, dem Niveau von 2019, aber wenn Sie sich die Grafik ansehen, beschreibe ich es Ihnen einfach. Es schießt fast direkt nach oben. Es geht sehr, sehr schnell nach oben. Für mich ist dies eine sehr wichtige Kennzahl, die man im Auge behalten sollte, denn auch wenn die Nachfrage möglicherweise ihren Tiefpunkt erreicht hat, wissen wir es nicht, aber es gibt einige Anzeichen dafür, dass sie sich verbessern könnte.
Wenn dieser Trend bei Angebot und Lagerbeständen zunimmt, besteht meiner Meinung nach immer noch ein großer Abwärtsdruck auf die Preise. Rechts? Die Liefermenge ist von etwa 1.5 auf fast drei Monate gestiegen. Es hat sich in etwa sechs Monaten fast verdoppelt, und es gibt noch keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend verlangsamt hat. Wenn Sie sich die Tage auf dem Markt ansehen, eine sehr ähnliche Kennzahl wie die Liefermonate, messen beide, wie schnell Dinge vom Markt kommen, und sehen im Grunde genau das Gleiche. Der Bestand ist in den letzten sechs Monaten rasant gestiegen und liegt immer noch unter dem Niveau vor der Pandemie, aber wir sehen einen sehr deutlichen Anstieg der Lagerbestände.
Wenn Sie also alle diese Informationen zusammenfassen, haben Sie im Grunde Hinweise darauf, dass die Nachfrage möglicherweise ihren Höhepunkt erreicht hat und möglicherweise im November oder Dezember ihren Tiefpunkt erreicht hat. Wir wissen es nicht. Aber es gibt einige Anzeichen dafür, dass wir zumindest vorerst den Tiefpunkt erreicht haben. Aber andererseits, wenn man sich den Bestand ansieht, der derzeit eine ebenso wichtige, wenn nicht sogar wichtigere Kennzahl ist, steigt er immer noch mit einer Geschwindigkeit, die meiner Meinung nach darauf hindeutet, dass der Immobilienmarkt die Talsohle noch nicht erreicht hat.
Daher glaube ich persönlich, dass es viel zu früh ist, von einem Tiefpunkt am Immobilienmarkt zu sprechen. Ich habe das am Anfang gesagt, ich wollte irgendwie auf die Daten eingehen, bevor ich meine Meinung kundgetan habe, aber ich finde es ehrlich gesagt irgendwie verrückt, zu sagen, dass der Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt erreicht hat, bei all der wirtschaftlichen Gewissheit, die da draußen noch vorhanden ist. Rechts? Wir wissen immer noch nicht, wie viele weitere Zinserhöhungen die Fed durchführen wird, wir wissen nicht, wie hoch der „Endzins“ ist. Der Endzinssatz bezeichnet im Grunde nur den Federal Funds Rate, auf dem die Fed die Zinssätze für eine Weile festhält. Wir wissen nicht, was das sein wird. Wir wissen nicht, ob wir in eine Rezession geraten werden. Wir wissen nicht, wie schnell die Wirtschaft wachsen oder schrumpfen wird. Es gibt einfach so viele Fragen, dass es meiner Meinung nach äußerst verfrüht erscheint, zum jetzigen Zeitpunkt den Tiefpunkt des Immobilienmarktes zu nennen.
Jetzt verstehe ich, was sie sagen, und deshalb habe ich mich irgendwie damit beschäftigt: Ich verstehe, wenn die Hypothekenzinsen tatsächlich ihren Höhepunkt erreicht haben, und das ist ein großes Wenn, aber wenn sie tatsächlich ihren Höhepunkt erreicht haben, gibt es eine Falls die Menschen im Jahr 2023 wieder in den Immobilienmarkt einsteigen, wird sich der Lagerbestand möglicherweise stabilisieren und der Immobilienmarkt hat seinen Tiefpunkt erreicht und wir werden wachsen. Das ist möglich, aber ich persönlich halte es nicht für das wahrscheinlichste Szenario. Und ich bekomme Ärger, weil ich das nicht ausreichend erkläre, wenn ich Prognosen mache, aber wenn man Dinge vorhersagt, muss man wirklich in Wahrscheinlichkeiten denken. Es gibt Fälle, in denen der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat. Ich möchte nur sagen, dass das vielleicht eine 20-prozentige Chance ist, vielleicht sogar eine 25-prozentige Chance.
Ich denke, das weitaus wahrscheinlichere Szenario ist, dass wir für den Rest des Jahres 2023 einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise erleben, und vielleicht liegt die Wahrscheinlichkeit bei 50 %, und vielleicht besteht eine 25-prozentige Chance, dass wir in einen vollständigen Absturz geraten, bei dem die Wahrscheinlichkeit bei 15 % liegt. Rückgang der Immobilienpreise im Jahresvergleich oder mehr. Das sind also alles Möglichkeiten. Aber ich möchte nur sagen, dass ich nicht glaube, dass die Talsohle des Immobilienmarktes zum jetzigen Zeitpunkt sehr wahrscheinlich ist. Für mich gibt es wirklich unterschiedliche Szenarien, die wir durchdenken müssen, und Sie können selbst entscheiden, ob Sie denken, welches das vernünftigste ist. Deshalb stelle ich Ihnen einfach drei oder vier Szenarien vor, und Sie können selbst entscheiden. Denn im Grunde denke ich, dass die wirklich großen Variablen, die beiden Dinge, die wir verstehen müssen, eines sind: Was wird mit der Inflation passieren und was wird mit einer Rezession passieren?
Szenario eins könnte also sein, dass die Inflation sinkt. Wir haben fünf, sechs, sieben Monate in Folge einen Rückgang der Inflation erlebt. Wenn also die Inflation auf diesem Weg bleibt und es auch keine Rezession gibt, sind diese Dinge unabhängig voneinander. Sie müssen nicht unbedingt zusammenpassen. Aber Szenario eins sieht vor, dass es eine niedrigere Inflation und keine Rezession gibt, was wahrscheinlich das beste Szenario für die Wirtschaft als Ganzes, für das Land als Ganzes ist, weil die Kaufkraft der Menschen erhalten bleibt und es keine Rezession gibt, sodass weniger Menschen ihren Arbeitsplatz verlieren , es gibt mehr wirtschaftliche Möglichkeiten. Das ist wahrscheinlich das beste Szenario für die Gesamtwirtschaft. Aber in diesem Umfeld könnten die Zinsen tatsächlich steigen. Die Hypothekenzinsen könnten steigen, denn wenn die Inflation niedriger ist, es aber keine Rezession gibt, könnte die Fed die Zinsen weiter erhöhen. Denn wenn die Wirtschaft wächst, haben sie mehr Spielraum und mehr Spielraum, um die Zinsen weiter anzuheben, ohne dass etwas kaputt geht.
Ohne ein rezessives Umfeld könnten die Anleiherenditen also steigen. Das könnte dazu führen, dass die Hypothekenzinsen steigen und vielleicht wieder über 7 % steigen. Mir persönlich fällt es schwer, mir vorzustellen, dass sie über siebeneinhalb Prozent kommen, geschweige denn 8 %, aber ich habe mich bei den Zinssätzen und Hypothekenzinsen im Jahr 2022 ziemlich oft geirrt. Nehmen Sie das alles also mit Vorsicht , aber weil ich mich geirrt habe, habe ich das wirklich intensiv studiert, und ich denke, das ist wahrscheinlich so, dass das Worst-Case-Szenario für die Hypothekenzinsen im Jahr 2023 darin besteht, dass sie um siebeneinhalb, vielleicht 8 %, steigen. Dies geht jedoch mit einer relativ guten Wirtschaftslage einher, in der es eine niedrigere Inflation und keine Rezession gibt. Ich glaube also nicht, dass der Immobilienmarkt in diesem Szenario seinen Tiefpunkt erreicht hat, oder? Denn wenn die Hypothekenzinsen wieder steigen, wird das wiederum die Erschwinglichkeit beeinträchtigen, was die Nachfrage vom Markt abzieht. Und so denke ich, dass Szenario eins, das eine niedrigere Inflation und keine Rezession bedeutet, obwohl es gut für die Wirtschaft als Ganzes ist, den Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise auf absehbare Zeit aufrechterhalten könnte, bis die Hypothekenzinsen wieder sinken. Das ist also Szenario eins.
Szenario zwei ist eine niedrigere Inflation, aber mit einer Rezession. Wir haben also erneut gesehen, dass die Inflation gesunken ist, sie befindet sich in einem rückläufigen Trend. Und noch einmal möchte ich den Menschen klarmachen, dass wenn ich sage, dass die Inflation niedriger ist, das nicht bedeutet, dass die Preise sinken. Das bedeutet, dass sie weniger schnell steigen, aber das ist es, was die Fed interessiert. Andere Leute möchten vielleicht, dass die Preise sinken, aber ich spreche hier von dem Versuch, das Verhalten der Fed vorherzusagen, weil Hypothekenzinsen für den Immobilienmarkt so wichtig sind. Und ich sage, dass sie eine Inflationsrate von 2-3 % erreichen wollen. Wenn also die Inflation sinkt und es zu einer Rezession kommt, was für mich ein relativ wahrscheinliches Szenario ist, ist dies die beste Chance für die Hypothekenzinsen. Im Gegensatz zu Szenario eins ist dies also keine gute Situation für die Wirtschaft als Ganzes, da wir in eine Rezession geraten.
Dies führt jedoch aus zwei Gründen zu einem Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen. Erstens wird dies aufgrund der geringeren Inflation die Zinserhöhungsrate der Fed verlangsamen. Außerdem üben Rezessionen einen Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen aus. Ich weiß, das ist etwas schwer zu verstehen, aber im Grunde basieren Hypothekenzinsen auf den Anleiherenditen. Und wenn es eine Rezession gibt, wollen die Menschen Anleihen. Und wenn sie Anleihen wollen, sinkt dadurch die Rendite der Anleihen und die Hypothekenzinsen. Ich habe ein paar Episoden dazu gemacht, ich werde mich jetzt nicht zu sehr darauf einlassen. Was Sie jedoch wissen müssen, ist im Allgemeinen, dass die Hypothekenzinsen in einer Rezession sinken. Wenn wir also eine Kombination aus niedrigerer Inflation und einer Rezession erleben, dürfte dies dazu führen, dass die Hypothekenzinsen bis zum Jahresende in den mittleren Fünf-Prozent-Bereich sinken, sodass sie sogar noch weiter sinken könnten.
Ich denke, das ist das Szenario, das sich Leute vorstellen, die sagen, dass der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat. Sie sehen einen Rückgang der Inflation. Sie sehen auch eine Rezession bevor, und das bedeutet, dass sie davon ausgehen, dass die Hypothekenzinsen noch weiter sinken werden, was den Immobilienmarkt noch weiter anheizen wird und die Preise ihren Tiefpunkt erreicht haben und wieder steigen werden. Ich denke, das ist eine sehr vernünftige Situation. Ich sage nicht, dass dies die wahrscheinlichste Situation ist, aber eine niedrigere Inflation bei einer Rezession sind zwei Dinge, von denen viele Menschen glauben, dass sie passieren werden. Daher glaube ich, dass es grundsätzlich fundierte und sehr vernünftige Vorstellungen gibt, dass der Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt erreicht haben könnte. Ich persönlich denke einfach, dass es viel zu früh ist, diese Entscheidung zu treffen. Ich bin nicht bereit zu sagen, dass es eine Rezession geben wird oder dass die Inflation bis weit in dieses Jahr hinein sinken wird. Aber Leute, die das vorhersagen, haben grundsätzlich gute Gründe, warum sie das sagen.
Okay, das sind Szenario eins und zwei. Szenario drei ist eine höhere Inflation mit einer Rezession. Denken Sie also daran: Szenario eins war eine niedrige Inflation, keine Rezession. Szenario zwei, niedrige Inflation, ja Rezession. Szenario drei: Wir haben eine höhere Inflation und eine Rezession. Dies wird meiner Meinung nach wahrscheinlich dazu führen, dass die Hypothekenzinsen in der Nähe ihres derzeitigen Niveaus bleiben, da eine höhere Inflation bedeutet, dass die Fed die Zinsen anheben wird. Das erhöht den Druck auf die Hypothekenzinsen. Aber eine Rezession, wie wir gerade besprochen haben, übt Abwärtsdruck auf die Hypothekenzinsen aus. Und so könnten sich diese meiner Meinung nach je nach Schwere der Rezession und je nach Schwere der höheren Inflation gegenseitig aufheben. Man könnte sehen, dass die Hypothekenzinsen in etwa auf ihrem aktuellen Niveau bleiben.
Nun könnte Szenario drei eintreten, aber der Inflationsverlauf lässt nicht darauf schließen, dass dies derzeit eines der wahrscheinlicheren Szenarios ist. Wir haben mehrere Male einen Rückgang der Inflation erlebt, sieben Monate hintereinander oder so. Ich persönlich denke also, dass die Inflation wieder steigen könnte, aber es bräuchte einen weiteren geopolitischen Schock. Vor einem Jahr sah es so aus, als könnte die Inflation sinken, und dann marschierte Russland in die Ukraine ein. Das hat die Inflation zusätzlich zu all den anderen Inflationsursachen noch viel weiter in die Höhe getrieben. Das war einfach ein weiterer Katalysator. Jetzt erleben wir den Schock auf der Angebotsseite, die Gelddruckerei hat sich stark verlangsamt, und so beginnen wir, die Inflation unter Kontrolle zu bekommen. Aber im Moment gibt es viele geopolitische Unruhen, und wir sehen Luftballons, die links und rechts Dinge abschießen. Wer weiß, was passieren wird, und wenn das so weitergeht, könnte das weiteren Inflationsdruck erzeugen und zu Szenario drei führen, das wiederum zu einer höheren Inflation mit einer Rezession führt und die Hypothekenzinsen wahrscheinlich in der Nähe ihres aktuellen Stands halten wird.
Ich denke also, dass das die wahrscheinlichsten Szenarien sind. Die drei Dinge, die passieren könnten. Ich weiß nicht, was passieren wird. Ich persönlich halte ein oder zwei davon für wahrscheinlicher, da die Inflation Anzeichen eines Rückgangs zeigt. Ich weiß nur nicht, ob es eine Rezession geben wird oder nicht, aber ich möchte nur klarstellen, dass im Falle einer Rezession eine gute Chance besteht, dass sich der Immobilienmarkt relativ bald erholt, da die Hypothekenzinsen wahrscheinlich sinken werden runter. Und ich weiß, dass manche Leute denken: Oh, wenn es eine Rezession gibt, wollen die Leute nicht in den Immobilienmarkt einsteigen. Ich persönlich glaube, dass es auf dem Immobilienmarkt derzeit wirklich um Erschwinglichkeit geht, und dass die Nachfrage wieder steigen wird, wenn die Hypothekenzinsen den Kauf für die Menschen auch in einem rezessiven Umfeld erschwinglicher machen.
Das sind also nur drei Szenarien. Sie können selbst entscheiden, was Sie denken. Es gibt wahrscheinlich noch andere Szenarien, das sind nur die drei, die ich für die wahrscheinlichsten halte. Hier gibt es natürlich ein viertes Szenario, nämlich eine höhere Inflation ohne Rezession, aber das erscheint mir einfach sehr unwahrscheinlich. Wenn die Inflation wieder ansteigt, werden wir mit ziemlicher Sicherheit in eine Rezession geraten. Da könnte ich mich irren, aber ich halte das für viel unwahrscheinlicher. Daher halte ich es immer noch für möglich, dass der Immobilienmarkt die Talsohle erreicht hat, aber unwahrscheinlich. Ich persönlich denke, ich sage das schon seit einiger Zeit, aber ich denke, dass das erste Halbjahr 2023 eher dasselbe sein wird. Wir werden eine starke Volatilität der Hypothekenzinsen erleben. Wir haben bereits gesehen, dass es ein wenig von dem Niveau vom Januar abweicht, und ich denke, angesichts dieser Volatilität werden die Menschen nicht so enthusiastisch in den Immobilienmarkt zurückkehren wie in der zweiten Hälfte des Jahres 2023, je nachdem darüber, was mit Inflation und Rezessionen passiert.
Daher halte ich es immer noch für das wahrscheinlichste Szenario, dass die Immobilienpreise im Jahr 2023 fallen, aber nicht abstürzen, aber das ist nur meine Meinung. Während sich die Dinge weiterentwickeln, sehen wir, dass jeden Tag neue Daten veröffentlicht werden. Und während sich die Dinge weiterentwickeln, werde ich Ihnen weiterhin mitteilen, was vor sich geht, damit Sie selbst Entscheidungen treffen können, und ich werde meine Meinung mitteilen. Hoffentlich habe ich recht, aber oft liege ich falsch. Aber mein Ziel mit dieser Art von Episoden und der Weitergabe dieser Informationen ist es, Ihnen zu helfen, die verschiedenen Szenarien zu verstehen, die passieren könnten. Sie denken vielleicht, dass Szenario eins das wahrscheinlichste ist, oder Szenario drei das wahrscheinlichste ist, oder was auch immer es ist. Ich hoffe, dass Sie dazu beitragen können, einige der makroökonomischen und verhaltensbezogenen Elemente dessen zu verstehen, was derzeit auf dem Immobilienmarkt und in der Wirtschaft vor sich geht, damit Sie Ihre eigenen fundierten Entscheidungen treffen können.
Damit werde ich hier rauskommen. Vielen Dank fürs Zuhören. Wenn Sie Feedback oder Fragen zur Show haben, können Sie mich jederzeit auf Instagram erreichen, wo ich @TheDataDeli bin. Wir sehen uns beim nächsten Mal zur neuesten Folge von On the Market.
On the Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt. Produziert von Kailyn Bennett, Schnitt von Joel Esparza und Onyx Media, recherchiert von Puja Gendal und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team.
Der Inhalt der Show On The Market sind nur Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.