Kosten und Nutzen abwägen Bauen versus Kauf von Mietobjekten? Du bist nicht allein! Wenn die Immobilienpreise steigen, macht es Sinn, dass die meisten von uns anfangen, nach Schlupflöchern zu suchen. Aber die Kosten sind nur ein Faktor, den es zu berücksichtigen gilt Immobilien investieren. Zum Glück haben Ashley und Tony einige Tipps für die Entscheidung, welchen Weg sie einschlagen sollen.
Willkommen zurück zu dieser Woche Anfängerantwort! Wenn Sie jemals darüber nachgedacht haben eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie bauen oder Kauf eines Neubaus, Sie werden hören wollen, was unsere Gastgeber zu sagen haben. Wir gehen auch darauf ein, ob der Standort Ihres Anwalts bei Ihrem Aufenthalt eine Rolle spielt oder nicht Investitionen außerhalb des Staatesund wie Anspruch auf Kapitalertragsbefreiungen haben. Zu guter Letzt beschäftigen wir uns mit dem Unterschiede zwischen W2-Einkommen und Mieteinnahmen wenn es um Steuern geht und warum das so ist so viel besser als die anderen!
Wenn Sie möchten, dass Ashley und Tony eine Immobilienfrage beantworten, können Sie im Real Estate Rookie Facebook-Gruppe! Oder rufen Sie uns unter der Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE) an.
Klicken Sie hier, um Apple Podcasts anzuhören.
Hören Sie sich hier den Podcast an
Lesen Sie hier das Transkript
Ashley:
Dies ist Real Estate Rookie, Folge 264.
Tony:
Wenn Sie jedoch im Jahr 2023 einen Neubau bauen, im Vergleich zu einem sanierten Haus aus dem Jahr 2005, ist der Wert dieser Immobilie, insbesondere wenn Sie sie als kurzfristige Vermietung betrachten, was wir tun, in der Regel höher . Wir können ein Haus, das 2005 gebaut wurde, bis auf den Grund sanieren, aber der Baustil und die Ästhetik eines Hauses, das 2023 gebaut wurde, werden moderner sein als die eines Hauses, das 2005 gebaut wurde, selbst wenn es wirklich schön saniert wurde.
Ashley:
Mein Name ist Ashley Kehr und ich bin hier mit meinem Co-Moderator Tony Robinson.
Tony:
Und willkommen beim Real Estate Rookie-Podcast, in dem wir Ihnen jede Woche, zweimal pro Woche, die Inspiration, Motivation und Geschichten bringen, die Sie hören müssen, um Ihre Investitionsreise anzukurbeln. Ich möchte die heutige Folge damit beginnen, jemanden mit dem Benutzernamen lukster8891 zu rufen. Lukster hat uns eine Fünf-Sterne-Rezension zum Apple-Podcast hinterlassen, in der es heißt: „Ermutigender Podcast.“ Tony und Ashley, ihr Podcast ist äußerst informativ und ermutigend. Vielen Dank, dass Sie einen Raum geschaffen haben, der Menschen wie mir das Wissen und den zusätzlichen Anstoß gibt, sich bei der Investition in Immobilien sicher zu fühlen.“
Ich mag die Art und Weise, wie du das formuliert hast, Lukster, „dafür, dass du einen Raum gibst und erschaffst, um Menschen wie mir den Raum zu geben, sich selbstbewusst zu fühlen.“ Genau darum geht es im Real Estate Rookie-Podcast. Natürlich gibt es jede Menge Informationen über Investitionen in Immobilien, aber manchmal kann es sich überwältigend anfühlen, manchmal kann es, ich weiß nicht, einfach zu viel sein, um es auszuprobieren, als würde man aus einem Feuerwehrschlauch trinken. Der Zweck des Rookie-Podcasts besteht darin, jedem einzelnen Zuhörer leicht verdauliche, nutzbare Informationen und Geschichten zu bieten, die ihn auf seiner Reise wirklich weiterbringen. Wenn Sie also alle zuhören und uns noch keine ehrliche Bewertung hinterlassen haben, tun Sie dies bitte. Je mehr Bewertungen wir erhalten, desto mehr Menschen können wir helfen, und Menschen zu helfen ist immer unser Ziel. Ashley, wie geht es dir heute?
Ashley:
Gut gut. Nun, zunächst einmal, wenn wir es noch nicht genug gesagt haben: Vielen Dank an alle, die Bewertungen hinterlassen haben. Wir lieben es zu lesen, was Ihnen an dem Podcast gefällt und welche Vorteile er Ihnen gebracht hat, und vor allem, wenn Sie uns Ihre Erfolge hinterlassen und was Sie erreicht haben. Wenn Sie also eine Bewertung hinterlassen, teilen Sie uns unbedingt mit, was Sie aus dem Podcast eines unserer Gäste gelernt haben. Wer war Ihr Lieblingsgast? Wen liebst du, oder wen möchtest du vielleicht auch in die Show bringen? Wir haben viele Produktionsbesprechungen abgehalten, um herauszufinden, welche der Busgäste, die wir für Sie gewinnen können, den größten Nutzen bringen. Ob Sie es glauben oder nicht, es ist einfach kein langweiliger Scherz, wir versuchen tatsächlich, die Dinge zu planen und gehen wirklich strategisch vor, wie wir den Podcast betreiben. Ja, also Tony, welche Reha, woran arbeitest du, irgendetwas?
Tony:
Ja, wir haben einige große Pläne für 2023. Ich weiß, dass wir vor ein paar Wochen unsere Zielsetzungsepisode hatten, aber ein großer Fokus für mich ist, dass ich dieses Jahr immer noch meine erste große Gewerbeimmobilie abschließen möchte. Wir suchen nach Hotels und Boutique-Motels im ganzen Land. Wir haben letzten Sommer viel gelernt mit dem Deal, den wir in unserem Vertrag hatten, den wir aber letztendlich nicht abschließen konnten. Und tatsächlich war es der Kaufpreis. Wir hatten ein paar Millionen Dollar gesammelt, wir brauchten noch ein paar Millionen mehr. Und es ist wie: „Na Mann, wie viele Deals hätte ich mit den zwei Millionen, die wir bereits gesammelt hatten, kaufen können?“ Es gibt viele Immobilien, die wir hätten kaufen können. Deshalb denke ich, dass wir zurückgehen und unseren Kaufpreis wahrscheinlich ein wenig senken und versuchen werden, etwas zu finden, das in dieser Preisklasse etwas sinnvoller ist.
Und ein weiteres großes Ziel für mich ist die Gründung unserer Immobilienverwaltungsfirma für kurzfristig vermietete Flächen sowie unserer kurzfristig vermieteten Reinigungsfirma. Wir versuchen also, die richtigen COOs zu finden, die diese Unternehmungen für uns leiten, aber ich denke, das sind zwei große Lücken auf dem Markt für Kurzzeitmieten. Im Reinigungsbereich für Kurzzeitmieten gibt es keine landesweit bekannte Marke. Es gibt sicherlich große Immobilienverwaltungsunternehmen, aber ich habe das Gefühl, dass wir uns in einer einzigartigen Situation befinden, in der wir zunächst ein eigenes Portfolio aufgebaut haben. Wir sind in erster Linie Gastgeber und in zweiter Linie Hausverwalter, daher haben wir eine andere Perspektive als viele dieser anderen Unternehmen, die es schon seit einiger Zeit gibt.
Ashley:
Werden Sie es zunächst nur in den Märkten anbieten, in denen Sie jetzt tätig sind? Was ist Ihr Plan, um es zu vergrößern und zu skalieren? Wird es letztendlich eher ein Franchise-Modell sein, oder ist es etwas, bei dem Sie weiterhin die Märkte überwachen möchten und die Märkte auswählen, in die Sie gehen, und selbst weiter wachsen möchten?
Tony:
Ja, das ist eine tolle Frage. Wir haben uns noch nicht wirklich entschieden. Das Franchise-Modell ist meiner Meinung nach etwas, das funktionieren könnte, aber ich vertrete auch die Idee, wirklich die Kontrolle über bestimmte Aspekte der Marke zu behalten. Aber ich denke, zunächst wollen wir nur einen Proof of Concept. Wir verfügen bereits über die Infrastruktur, also über das Betriebsteam, das die gesamte Gästekommunikation übernimmt und mit dem Wartungsteam und dem Reinigungspersonal zusammenarbeitet. Wir haben also wirklich das Gefühl, dass wir diese Infrastruktur in jeden Markt bringen können. Wir müssen nur die richtigen Reinigungskräfte und Handwerker in diesen Märkten finden, die uns unterstützen. Ich denke, unser Hauptaugenmerk liegt einfach darauf, die richtigen Immobilien und die richtigen Eigentümer zu finden, mit denen wir zusammenarbeiten können, und dann lassen wir die Märkte sich selbst überlassen.
Ashley:
Für mich nehme ich die Hausverwaltung zurück, die wir seit drei Jahren nutzen, eine Hausverwaltungsgesellschaft. Und jetzt baue ich gerade wieder eine Immobilienverwaltungsfirma auf, wo ich mich das letzte Mal, als ich anfing, selbst verwaltet habe, also der Immobilienverwalter, ich war der Leasingmakler, alles. Und dieses Mal beauftrage ich einen Hausverwalter. Ich denke, dass sie diese Woche tatsächlich ihren Vertrag unterschreiben wird, was super aufregend ist. Und dann werde ich einfach alles überwachen und es im Grunde so machen, wie ich es möchte. Aber wir übernehmen keine Kunden, sondern nur mein Eigentum und das Eigentum meiner Geschäftspartner. Das ist eine Sache, ich möchte mich nicht mit Eigentümern herumschlagen müssen. Mieter können Probleme und Dinge verursachen, aber manchmal sind die Eigentümer schlimmer als die … Und ich weiß das, weil andere Eigentümer darüber sprechen, wie sie mit ihrer Hausverwaltungsgesellschaft interagieren.
Ich als Eigentümer meiner Hausverwaltung möchte mich damit nicht befassen. Ich denke immer an Lehrer als Beispiel, die sich mit den Schülern in ihrer Klasse auseinandersetzen müssen, sich dann aber mit den Eltern auseinandersetzen müssen, und manchmal sind die Eltern noch schlimmer als sie. Ein Teil meiner großen Vision und meines Ziels für 2023 besteht also darin, herauszufinden, mit welchen Dingen ich mich nicht befassen möchte, die mir schwer fallen, und eines dieser Dinge ist, Verantwortung gegenüber anderen Eigentümern zu übernehmen. Ich bin sehr zuversichtlich, dass ich diese Immobilienverwaltungsfirma gründen könnte, und ich weiß sofort, dass ich diese Eigentümer habe, mit denen ich die Gemeinkosten teilen kann, aber ich möchte einfach nicht die Verantwortung tragen, dass da etwas passiert und Okay, es ist mein Cashflow, ich sage: „Um dieses Problem zu lösen, werde ich einfach so viel Geld ausgeben, damit es gelöst wird.“ Wenn es sich um einen Eigentümer handelt, ist es das Eigentum von jemand anderem. Ich kann nicht einfach, sagen wir, dieses Geld ausgeben und mich darum kümmern, denn das ist ihr Cashflow, der abnimmt, das ist ihr Problem.
Deshalb mag ich es, die Kontrolle über die Entscheidung zu haben, die sich auf mich und meine Immobilien auswirken wird, und nicht darauf, dass sie sich auf einen Eigentümer auswirkt, und ich denke, dass ich mir darüber keine wirklichen Sorgen machen muss.
Tony:
Das ist auf jeden Fall auch für uns ein Anliegen, denn je größer man wird, desto mehr Persönlichkeiten gibt es, mit denen man sich auseinandersetzen muss. Aber ich denke auch, dass wir deshalb bei den Eigentümern, mit denen wir zusammenarbeiten, sehr wählerisch sein wollen. Wenn diese Person … Schmerzen hat, möchte ich nicht sagen, weil ich das für eine unfaire Darstellung halte. Aber wenn diese Person vielleicht ein Maß an Einbindung in den täglichen Betrieb anstrebt, das nicht mit der Art der Einbindung übereinstimmt, die wir von unseren Eigentümern erwarten, dann passt das vielleicht nicht. Ich denke, das ist es, was wir langsam ausbauen wollen, um sicherzustellen, dass ... Wir wollen, dass die Leute uns vertrauen und dass sie wegen unseres Fachwissens zu uns kommen, und nicht wegen Leuten, die denken: „Hey, ich kann einen besseren Job machen als.“ „Sie können es“, und wir versuchen, uns beizubringen, wie man Kurzzeitvermietung betreibt. Da ist also ein schmaler Grat.
Ashley:
Du hast mich gerade beschrieben als…
Tony:
Und das ist ein guter Punkt-
Ashley:
[unhörbar 00:08:29].
Tony:
Denn ich denke, Sie waren in einer Position, in der Sie ehrlich gesagt einen besseren Job machen könnten als-
Ashley:
Ja, und das würde ich auch.
Tony:
… den Hausverwalter, den Sie haben.
Ashley:
Ja. Und ich [unhörbar 00:08:36] diese Erfahrung. Ich denke, in Ihrer Situation überprüfen Sie auch die Eigentümer. Sie werden nicht einfach so schnell wachsen und skalieren, dass Sie irgendjemanden einstellen, nur um Ihren Kundenstamm zu maximieren und Ihren Umsatz zu maximieren, sondern Sie werden selektiv vorgehen. Und das gibt Ihnen auch die Exklusivität, weil Sie Eigentümer sein wollen … und zwar nicht, um das Wort „Zug“ zu verwenden, sondern wenn Sie neue Investoren und neue Eigentümer aufnehmen, die diese Erwartungen wecken: „Das ist es, was wir erwarten.“ Sie, und das ist es, was Sie von uns erwarten. Wenn einer von uns davon abweicht, stehen wir vor der Frage, wie wir das umgehen können.“ Oder vielleicht funktioniert die Partnerschaft nicht, weil es sich tatsächlich um eine Partnerschaft handelt. Insbesondere wenn es sich um Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt, haben Sie nicht mehr die Kontrolle über den täglichen Betrieb dieser Immobilie und die Maximierung des Cashflows und dergleichen. Sie vertrauen darauf, dass Ihr Partner, die Immobilienverwaltungsgesellschaft, alles überwacht das und maximieren Sie die Leistung Ihrer Immobilie wirklich. Und das ist eine Sache, die ich nicht verstanden habe, als ich eine Immobilienverwaltungsfirma beauftragt habe: Ich hätte viel mehr Fragen stellen sollen.
Ein Beispiel ist, okay, die Wasserrechnung. Es geht in ihre Rechnungsabteilung, ihre Verbindlichkeiten. Da ist jemand und scannt die Rechnungen. Sie bezahlen es und dann ist alles erledigt. Großartig, ich muss keine Rechnungen bezahlen, solche Dinge. Aber es kommt auch niemand und sagt: „Warten Sie, die Wasserrechnung betrug letzten Monat 100 $. Warum sind es plötzlich 250 $? Läuft die Toilette? Ist da etwas los?“ Nur weil es an eine allgemeine Abteilung geht, die Ihr Eigentum nicht kennt, solche Dinge. Ich habe das Gefühl, dass ich auf einer Tangente abkomme.
Tony:
Nein, aber das ist ein guter Punkt. Es geht darum, wie man diese Erwartungen gleich zu Beginn richtig formuliert oder nicht einmal zu Beginn, bevor die Beziehung überhaupt richtig beginnt? Es gibt ein großartiges Buch, das ich gerade gelesen habe, und es heißt „Nie wieder einen Kunden verlieren“. Das Buch konzentriert sich eigentlich mehr auf größere Unternehmen, aber es geht um die Frage: Wenn Sie nach Kunden suchen, wie können Sie am Anfang Gespräche führen und wie können Sie dann die ersten 100 Tage dieser Beziehung so strukturieren, dass A Ihr Kunde hat? Eine wirklich erstaunliche Erfahrung und sie bleiben für eine lange Zeit Kunde, aber, B, dass die Erwartungen, die Sie an sie haben und die sie an Sie haben, auf beiden Seiten völlig klar sind, so dass beide Seiten wissen, wie sie in dieser Partnerschaft effektiv arbeiten können . So verlieren Sie nie wieder einen Kunden. Ich kann mich nicht erinnern, wer der Autor war, aber es war ein großartiges Buch, das mir wirklich gefallen hat.
Ashley:
Ich denke, das hätte mir geholfen, besser mit der Hausverwaltung zusammenzuarbeiten, wenn wir beide Erwartungen aneinander gehabt und diese im Voraus festgelegt hätten. Ich bin mir sicher, dass sie großartige Arbeit leisten. Sie sind in den letzten Jahren so stark gewachsen und gewachsen, dass sie offensichtlich über ein erfolgreiches Geschäftsmodell verfügen, aber es war einfach anders, als ich erwartet hatte, und das hätten wir haben sollen klarere Erwartungen im Vorfeld.
Okay, unsere erste Frage kommt von Annie Johnson, und zwar über die Facebook-Seite von Real Estate Rookie. Wenn Sie es noch nicht getan haben, stellen Sie sicher, dass Sie der Facebook-Gruppe beitreten. Ich glaube, dass es derzeit über 60,000 Mitglieder gibt. Es ist eine großartige Möglichkeit, Fragen zu stellen, Informationen zu erhalten oder sogar Ihre eigenen Ratschläge und Weisheiten weiterzugeben. Okay, Annies Frage lautet also: „Hat jemand eine Partnerschaft mit einer LLC für Investitionen außerhalb des Bundesstaates geschlossen? Haben Sie einen Anwalt in Ihrem Bundesstaat oder dem Bundesstaat, in den Sie investiert haben, eingeschaltet? Ist es wichtig? Jeder Einblick zu diesem Thema ist hilfreich. Dies wird unsere erste Partnerschaft und LLC sein. Wir haben entschieden, dass wir keinen rechtlich dokumentierten Partnerschaftsvertrag abschließen wollen.“
Okay, ich frage mich bei dieser letzten Frage, warum, denn wenn Sie eine LLC gründen, müssen Sie eine Betriebsvereinbarung erstellen, die ohnehin die Bedingungen Ihrer Partnerschaft darstellt. Ich denke also, dass Sie, egal was passiert, wenn Sie Ihre LLC gründen, damit diese eine legale LLC ist und so funktioniert, wie Sie es möchten, die Betriebsvereinbarung abschließen müssen, die im Grunde genommen eine Partnerschaftsvereinbarung an sich ist.
Tony:
Ganz schnell, ich möchte nur Annie zurufen, die diese Frage stellt. Das ist eigentlich Annie Hatch Johnson, die in Folge 46 zu Gast war. Ich erkenne das Gesicht und den Namen dort. Grüße Annie. Ich glaube, das letzte Mal, als wir mit ihr gesprochen haben, war sie irgendwo hier, ich kann mich nicht erinnern, irgendwo im Mittleren Westen, aber letztendlich ist sie nach Alaska gezogen. Sie und ihr Mann machten ein paar Kurzzeitmieten in Alaska, also rufen Sie Annie an.
Ashley:
Also, Tony, möchtest du das wirklich beantworten, weil du das schon viel öfter gemacht hast? Ich glaube, man macht tatsächlich Joint Ventures, aber die einzige Investition außerhalb des Staates, die ich getätigt habe, war mit James [unverständlich 00:13:32], und wir haben eine Joint-Venture-Vereinbarung getroffen, in der wir unsere eigenen separaten LLCs hatten und sie sich zusammengeschlossen haben die Joint-Venture-Vereinbarung. Wir hatten also meine New York LLC und dann seine Washington State LLC und schlossen dann über diese die Joint-Venture-Vereinbarung ab. Und wir hatten die gesamte Betriebsvereinbarung darüber dokumentiert, wie die Partnerschaft für diesen einen Deal funktionierte.
Tony:
Ja, das ist eine tolle Frage. Der Großteil unserer Partnerschaften erfolgt über Joint-Venture-Vereinbarungen, nicht unbedingt über neue LLCs, die wir gründen. Aber Annie, ich werde Ihnen einen kleinen Einblick geben, der auf den Gesprächen basiert, die ich mit meinen Anwälten und verschiedenen SEC-Anwälten und ähnlichen Dingen geführt habe. Jeder Staat ist anders. Die Informationen, die mir gegeben wurden, und noch einmal: Ich bin kein Anwalt. Wenden Sie sich daher bitte an einen Anwalt, um sicherzustellen, dass diese Informationen korrekt sind. Wir wollten jedoch eine Immobilie in Kalifornien über eine neue LLC erwerben. Ihre Frage ist, ob es in Ihrem Bundesstaat oder dem Bundesstaat, in dem Sie investieren, einige Einschränkungen gibt. Beispielsweise gibt es in anderen Bundesstaaten als Kalifornien offensichtlich eine bessere Steuerbehandlung. Aber sagen wir, ich wollte eine LLC in Delaware gründen, aber sagen wir, ich wäre in Kalifornien, die Partner in Kalifornien und die Immobilie liegt in Kalifornien. Ich kann kein Unternehmen in Delaware gründen, um das Eigentum an dieser Immobilie in Kalifornien zu halten und Mieten zu kassieren.
Je nachdem, in welchem Bundesstaat Sie leben und in welchem Bundesstaat sich die Immobilie befindet, müssen Sie einige Gesetze befolgen, um zu bestimmen, wo diese Entität erstellt werden soll. Mein erster Rat, Annie, wäre also, einen Anwalt in Ihrem Bundesstaat oder dem Bundesstaat, in dem sich die Immobilie befindet, um Rat zu fragen, wo Sie das Unternehmen strukturieren und auf welchen Bundesstaat es sich konzentrieren sollte. Haben Sie schon gesehen? Gibt es in dieser Hinsicht etwas anderes, Ash?
Ashley:
Nein, nein, das habe ich wirklich nicht. Ich habe mich zwar auch noch nicht so intensiv damit beschäftigt, aber ich denke, so etwas habe ich gehört.
Tony:
Ich meine, also ja, das ist das erste, was Sie tun müssen: Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt, um herauszufinden, in welchem Bundesstaat es sich befindet. Ich denke, die zweite Frage, die irgendwie auf Ashleys Beitrag zurückgeht, lautet: „Wir haben beschlossen, dass wir das nicht wollen.“ eine Partnerschaftsvereinbarung abschließen.“ Ich gehe davon aus, dass Sie, Annie, wenn Sie sagen, dass Sie nicht den Weg gehen wollen, den wir eingeschlagen haben, nämlich nur eine Joint-Venture-Vereinbarung abzuschließen, dass Sie tatsächlich wollen, dass dieses Unternehmen existiert. Aber was Ashley angeht: Ich denke, dass Sie immer noch die gleichen Denkprozesse und Übungen durchgehen möchten, die Sie auch beim Abschluss dieser Partnerschaftsvereinbarung machen würden, um sicherzustellen, dass, wenn es aus irgendeinem Grund keine Spannungen gibt, jede Partnerschaft gut läuft Es gibt Unebenheiten und vielleicht Meinungsverschiedenheiten, und je mehr Zeit Sie im Vorfeld mit der Beantwortung dieser Fragen verbringen, desto besser.
Ich habe letztes Jahr ein fantastisches Buch mit dem Titel „The Partnership Charter“ von jemandem namens David Gage gelesen, und es war eines der besten Bücher, die ich über Partnerschaften gelesen habe. Es ist nicht speziell auf Immobilien ausgerichtet, aber es ist ein Buch über Geschäftspartnerschaften, und es steckt voller Fragen, die Sie und Ihr Partner sich gegenseitig stellen sollten, bevor Sie diese Partnerschaft wirklich eingehen, um sicherzustellen, dass Klarheit darüber herrscht, wie Sie werden in dieser Partnerschaft bestimmte Probleme lösen. Lesen Sie also dieses Buch und sprechen Sie mit einem Anwalt. Ich denke, das sind meine ersten beiden Ratschläge.
Ashley:
Okay, also zu unserer nächsten Frage, und diese kommt von Sia: „Hat jemand ein Land gekauft und ein Haus gebaut, anstatt eine Sanierung durchzuführen? Es fällt mir wirklich schwer, einen Deal zu finden, weil die Leute zu viel bezahlen. Wie ist es, ein neu gebautes Haus zu sanieren?“ Ich denke, dass sich der Markt möglicherweise ein wenig verändert, sodass nicht mehr so viele Leute zu viel bezahlen, sodass Sie hoffentlich bessere Chancen haben, Angebote zu finden. Aber ich bin in diesem Immobilien-SMS-Thread und einer der Investoren hat mir im vierten Quartal 2022 eine Nachricht geschickt, dass er ein Hausverkäufer ist und die Immobilie seit über 60 Tagen zum Verkauf steht. Schon kurz nach dem 1. Januar verzeichnete er einen enormen Anstieg der Auftritte. Ich glaube, er sagte, sie hätten sich verdreifacht, die Anzahl der Auftritte, die er bekam, habe sich verdreifacht, und er habe allein in den ersten beiden Januarwochen vier unter Vertrag genommen, sodass er seit Anfang des Jahres einen enormen Anstieg verzeichnen könne. Vielleicht werden die Leute also wieder anfangen, zu viel zu bezahlen und zu viel zu kaufen.
Mit diesem Hausbau habe ich mein Privathaus gebaut, aber ich habe noch nie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gekauft oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie von Grund auf gebaut. Das erste, was Sie meiner Meinung nach wirklich tun sollten, ist eine Recherche darüber, welchen Wert die Immobilie haben wird, wenn Sie mit dem Bau fertig sind. Wird es das wert sein, was Sie hineingesteckt haben, oder sogar noch mehr, sodass Sie Ihr gesamtes Geld wieder abheben können? Die zweite Frage ist, wie wollen Sie das finanzieren? Wirst du Bargeld machen? Bekommen Sie einen Baukredit? Wenn Sie also bar bezahlen, müssen Sie zunächst nach Banken suchen und mit ihnen sprechen. Wir haben dies in einer anderen Rookie-Antwort beantwortet. Ich glaube, das war die Antwort, die letzte Woche ausgestrahlt wurde Gewürzperiode. Denn wenn Sie bar bezahlen, um dieses Haus bauen zu lassen, und dann zur Bank gehen, um es zu refinanzieren, werden sie vielleicht sagen: „Weißt du was? Sie besitzen dieses Haus seit einem Jahr nicht mehr, und wir werden Ihnen ein Jahr lang keine Refinanzierung für diese Auszahlungsrefinanzierung gewähren.“ Das sind also einige der Dinge, die Sie unbedingt prüfen sollten, bevor Sie den eigentlichen Build-Prozess durchlaufen.
Tony:
Ein paar Punkte von meiner Seite. Genau wie Ashley habe ich selbst noch nie einen Neubau getätigt, was Investitionen betrifft. Wir haben ziemlich viele Neubauten gekauft, aber es war von dem Bauunternehmer, der die Arbeit zur Identifizierung des Grundstücks erledigte, alle Genehmigungen einholte, das Baugrundstück verwaltete und wir im Wesentlichen ein fertiges Produkt von diesem Bauunternehmer kauften. Ich möchte nur über die Vor- und Nachteile dieses Ansatzes sprechen und darüber, warum wir uns für diesen Weg entschieden haben. Der erste Vorteil, den wir sahen, war, dass wir ein überlegenes Produkt erhalten konnten. Oft, und es hängt vom Grad der Sanierung ab, aber oft, wenn Sie im Jahr 2023 einen Neubau bauen, im Vergleich zu einem sanierten Haus, das im Jahr 2005 gebaut wurde, steigt der Wert dieser Immobilie, insbesondere wenn Sie sie als Kurzzeitobjekt betrachten. Die von uns angebotene Langzeitmiete ist in der Regel höher.
Wir können ein Haus, das 2005 gebaut wurde, bis auf den Grund sanieren, aber der Baustil und die Ästhetik eines Hauses, das 2023 gebaut wurde, werden moderner sein als die eines Hauses, das 2005 gebaut wurde, selbst wenn es wirklich schön saniert wurde. Und das ist es, was wir oft gesehen haben: Unsere Neubauten schneiden tendenziell besser ab als unsere sanierten Häuser, auch wenn die Qualität genauso gut ist, aber der Rahmen des Hauses ist aufgrund der älteren Ausstattung nur etwas veralteter . Das war ein großer Vorteil für uns.
Der zweite Grund, warum wir uns für viele Neubauten dieses Bauunternehmens entschieden haben, war, dass er bereits mehrere Grundstücke in dieser Stadt identifiziert und genehmigt hatte, in die wir investieren wollten. Für uns war es also eine außergewöhnlich schnelle Skalierung, weil er hatte bereits die harte Arbeit von ... geleistet. Die Genehmigungen dauern fast länger als der Bau des Hauses in Kalifornien. Die Tatsache, dass er diese harte Arbeit bereits auf mehreren Parzellen geleistet hatte, bedeutete, dass wir diese Maschine so bauen konnten, dass wir sofort mit dem Erwerb dieser Grundstücke beginnen konnten, sobald er fertig war. Und für uns befanden wir uns in einer wirklich starken Wachstumsphase, das war ein großes Ziel von uns, schnell zu skalieren, und diese Beziehung ermöglichte es uns, genau das zu tun. Das waren also die beiden großen Vorteile: Wir bekamen ein wirklich überlegenes Produkt und konnten diese Einheiten relativ schnell erwerben, viel schneller, als wenn wir es selbst versucht hätten.
Der Nachteil dieses Ansatzes besteht darin, dass wir definitiv mehr für das fertige Produkt bezahlt haben, als wenn wir die Arbeit, das Land zu identifizieren, die Genehmigungen einzuholen und das Grundstück selbst zu errichten, selbst erledigt hätten. Keine Frage. Er würde uns diese Häuser nicht verkaufen, wenn er sie jedes Mal mit Verlust verkaufen würde. Er verkaufte es an uns, weil er einen satten Gewinn machte. Wir wussten, dass wir nicht zu viel bezahlten, weil es immer noch Marktwert war, aber wir wissen, dass wir mehr ausgaben, als wenn wir es selbst getan hätten. Ich denke, das sind die beiden Dinge, die man abwägen muss. Verfügen Sie über die nötigen Fähigkeiten, um den Bau von Grund auf durchzuführen, denn das ist definitiv etwas anderes als eine Reha? Das sind ähnliche Fähigkeiten, aber dennoch unterschiedlich. Und der zweite Punkt ist: Haben Sie die Zeit, so etwas auch wirklich zu bewältigen? Daher sind die Fähigkeit und die Zeit zwei Dinge, auf die man achten sollte.
Ashley:
Ja, bei dem Preis, den Sie zusätzlich zahlen, handelt es sich in Wirklichkeit um die Gebühr für das Projektmanagement. Die Gebühr für den Generalunternehmer ist so, als würde er die Verwaltungsrolle übernehmen, Sie zahlen also die Verwaltung des gesamten Projekts. Selbst wenn Sie also nicht mit dem Bauunternehmer zusammenarbeiten und es selbst machen würden, zahlen Sie einem Generalunternehmer möglicherweise dennoch einen kleinen Pufferprozentsatz, da dieser derjenige ist, der die U-Boote einbaut und solche Dinge tatsächlich erledigt auch des Projekts. Aber wenn Sie als Generalunternehmer fungieren und das gesamte Projekt leiten und jeden Auftragnehmer, der hinzukommen muss, einzeln beauftragen, dann werden Sie ja dort sparen eine Menge Geld. Aber wie Tony schon sagte: Haben Sie auch die Zeit und das Wissen dafür? Wenn Sie es ausprobieren wollen, aber nicht über das nötige Wissen oder die Erfahrung verfügen und einfach nur lernen möchten, könnte es Sie am Ende mehr kosten, als es tatsächlich gebaut hätte.
Tony:
Kaufen Sie es einfach bei ihnen.
Ashley:
Ja, nur um es vom Bauunternehmer zu kaufen. Das ist also definitiv etwas, das man bedenken sollte.
Tony:
Ich möchte Ihnen nur einige der Kopfschmerzen mitteilen, die mit dem Versuch einhergehen, die Grundkonstruktion selbst durchzuführen. Mit diesem Bauunternehmer sind wir mittlerweile gut befreundet, da wir zu diesem Zeitpunkt, glaube ich, 13 Häuser von ihm gekauft haben. Eines Tages waren wir außerhalb des Geländes und ich fragte nur nach dem Genehmigungsverfahren. Normalerweise reicht er Pläne für mehrere Parzellen gleichzeitig ein, genau denselben Grundriss, genau denselben Grundriss, nur verschiedene Parzellen, und er reicht sie beim Landkreis ein. Denken Sie daran, dass es sich bei jedem Plan um identische Pläne handelt, die an vier verschiedene … Meine Güte, wer sind die Leute im Landkreis, die die Pläne überprüfen?
Ashley:
Der Kodex-Durchsetzungsbeamte?
Tony:
Ja, ich kann mich nicht an den Namen der Leute erinnern, die sich die Pläne ansehen oder was auch immer, der fällt mir gerade ein. Aber egal, es handelt sich um vier verschiedene Personen, die alle den gleichen Job haben, nur vier verschiedene Personen. Jede Person sieht sich genau die gleichen Pläne an und kommt mit unterschiedlichen Notizen zurück. Person A wird sagen: „Hey, du musst das Ding reparieren.“ Die zweite Person wird nicht sehen, was die erste Person gesehen hat, aber sie wird etwas anderes rufen. Es ist also genau dasselbe, aber vier verschiedene Personen haben eine unterschiedliche Interpretation dessen, was behoben werden muss. Also erhält er diese Pläne zurück und muss dann vier verschiedene Änderungen vornehmen, von denen einige auf vier verschiedene Personengruppen zurückgehen. Es ist also definitiv ein sehr mühsamer und manchmal frustrierender Prozess, die gesamte Neubausache durchzugehen allein.
Ashley:
Oder Sie leben einfach auf dem Land in ländlichen Gegenden, wo Sie einen einzigen Beamten für die Durchsetzung der Vorschriften und einen Bauinspektor kennenlernen, und ja, das ist alles, das ist alles, mit dem Sie es zu tun haben, ist eine Person. Und dann die Planungstafel, schätze ich.
Tony:
Was noch verrückter ist, Ash, ist, dass wir uns einige Orte in Arkansas angesehen haben und es bestimmte Landkreise in Arkansas gibt, in denen es kein Genehmigungsverfahren gibt. Es ist, als ob man so ziemlich alles bauen kann, was man bauen möchte. Je nachdem, in welche Stadt oder welchen Landkreis Sie reisen, ist es an manchen Orten wahrscheinlich einfacher, etwas Neues zu bauen.
Ashley:
Ja, wir haben definitiv solche abgelegenen Gebiete. Ich habe noch nicht in eines investiert, aber es ist, als ob man alles aufstellen kann. Es gibt kein Genehmigungsverfahren oder ähnliches, keine Genehmigungen.
Tony:
Mit deinem Land machst du doch, was du willst, oder?
Ashley:
Hier ist eine Geschichte, die einige Leute frustrieren wird: Das Gebäude, in dem sich mein Spirituosenladen befindet, brauchte ein neues Dach. Also ging Daryl los und holte jemanden, der das Dach machen würde, wir bekamen das Angebot, alles, und er meinte: „Ich kann morgen anfangen.“ Und so sagte ich zu Daryl: „Nun, wir haben keine Baugenehmigung. Ist er reingekommen?“ Er schrieb dem Typen eine SMS und der Typ meinte: „Nein, ich habe keins bekommen, aber ich kann morgen anfangen.“ Also fahren wir ... Es sind 15 Minuten bis zum Rathaus und wir sagen: „Wir brauchen eine Baugenehmigung, wir wollen das schaffen.“ Sie sagte: „Okay, füllen Sie dieses Formular aus“, und es kostete hundert Dollar und sie tat es. Sie sagt: „Okay, wir haben es morgen für Sie fertig. Kommen Sie einfach vorbei und lassen Sie es vom Auftragnehmer abholen, dann stellen wir es ins Fenster.“
Tony:
Wow. Lassen Sie mich Ihnen eine Geschichte vom anderen Ende des Spektrums erzählen. In den meisten unserer Kurzzeitmieten in Joshua Tree haben wir mit der Installation von Whirlpools begonnen. Es war ein sehr ähnlicher Prozess, bei dem man Pläne für den Whirlpool einreichen musste, z. B. wo er sich im Verhältnis zum Haus befindet. Sie müssen eine elektrische Inspektion durchführen lassen, um sicherzustellen, dass alles richtig gemacht wurde. Und dann gibt es noch bestimmte Sicherheitsfunktionen, die Sie dem Whirlpool hinzufügen müssen. Es war ein sehr ähnlicher Prozess, bei dem jedes Mal ein anderer Inspektor entsandt wurde.
Also geht der erste Inspektor raus, er gibt uns eine Liste der Dinge, die wir reparieren müssen, und wir reparieren 1, 2, 3 und vier. Der zweite Inspektor kommt heraus, um zu bestätigen, dass die ersten vier Dinge erledigt wurden, ruft dann aber andere Dinge auf, die der erste Inspektor übersehen hat. Dann kommt ein dritter Inspektor heraus und ruft etwas totales ... Es war also wie bei diesem Spiel mit Musikstühlen, bei dem versucht wurde, all diese Kisten für diese verschiedenen Inspektoren zu füllen, und es hat Monate gedauert, bis wir einige dieser Genehmigungen für Whirlpools bekamen, also es ist definitiv frustrierend.
Ashley:
Oh mein Gott.
Tony:
Wie auch immer, wir sind vom Thema abgekommen, aber wir hoffen, dass das hilfreich für Sie war. Ich denke, kurz gesagt: Denken Sie über die Vor- und Nachteile und Ihre eigenen Fähigkeiten im Hinblick auf die Sanierung eines Hauses im Vergleich zur Neubauphase nach. Und dann zu Ashleys Standpunkt zur Refinanzierung: Stellen Sie einfach sicher, dass Sie im Vorfeld mit den Banken sprechen, damit Sie eine gute Vorstellung davon haben, wie lange die Refinanzierung dauert und welche anderen Hürden Sie möglicherweise noch überwinden müssen, wenn Sie das tun Gehen Sie den Neubauweg, um die Refinanzierung durchzuführen, und schließen Sie sie im Nachhinein ab.
Ashley:
Ja, noch eine letzte Sache, die ich noch als Beispiel hinzufügen möchte. Nicht auf meinem Markt, einem anderen Markt, sondern auf diesem Freund, den ich habe. Sie haben Terrassenhäuser gebaut, wie kleine Apartmentkomplexe, nur einstöckig. Sie haben das Ganze bar bezahlt, es von Grund auf aufgebaut, die gesamte Arbeit vor Ort erledigt, alles. Und als sie fertig waren, vermieteten sie es, und es war tatsächlich nicht einmal der Preis wert, den sie in den Deal gesteckt hatten. Ich glaube, sie mussten etwa 40 % des dafür gezahlten Betrags zurücklassen, weil die Bank ihnen nur 70 % des geschätzten Wertes leihen wollte. Tatsächlich waren es mehr als das, es waren mehr als 40 %, die darin zurückblieben. Ich kenne die genauen Zahlen nicht, aber das ist etwas, bei dem man sehr vorsichtig sein muss. Stellen Sie sicher, dass die Schätzung Ihren Wünschen entspricht, denn dann könnten Sie Hunderttausende Dollar in einen Deal stecken, den Sie nicht gemacht haben Erwarten Sie, dass Sie dies tun, insbesondere wenn Sie sich Geld von einem privaten Geldverleiher leihen, einem harten Geldverleiher, der das Geschäft finanziert, und Sie dann nicht das schätzen, was Sie wollen.
Glücklicherweise befand er sich bei diesem Investor in einer Situation, in der er einen Vertrag mit dem Bauunternehmer abschloss, in dem er Zahlungen an den Bauunternehmer für einen Teil dieser Lücke leistete. So konnte er das abmildern und dann einfach den Cashflow nutzen. Und es hat alles geklappt, dass es sich auch nach diesen beiden Darlehenszahlungen immer noch um eine Immobilie mit Cashflow handelt. Stellen Sie daher sicher, dass Sie über mehrere Ausstiegsstrategien und unterschiedliche Möglichkeiten zur Finanzierung eines Geschäfts verfügen.
Okay, unsere nächste Frage kommt von Joey Stout: „Wie werden Mieteinnahmen im Gegensatz zu einem W-2-Gehalt besteuert?“ Danke, Joe S.“ Nun, Joe, Ihr W-2-Einkommen wird ein Erwerbseinkommen sein und davon abhängen, in welcher Steuerklasse Sie sich befinden, also wie viel Geld Sie verdient haben. Lasst uns weitermachen und die Steuerklassen für 2022 nach oben ziehen. Okay, wenn ja, schauen wir uns das hier an. Wenn Sie zwischen 10,000 und 10 US-Dollar verdienen, zahlen Sie 12 % des steuerpflichtigen Einkommens und dann 10,000 % für 41,000 bis 22 US-Dollar. 41,000 % betragen die Besteuerung Ihres Einkommens zwischen 89,000 und 24. Ihr Steuersatz beträgt 89,000 % von 170,000 auf 2 und so weiter. Je mehr Sie also mit Ihrem Erwerbseinkommen, Ihrem W-37-Einkommen, verdienen, desto höher wird Ihr Steuersatz. Wenn Sie also auf über eine halbe Million steigen, zahlen Sie XNUMX % an Einkommenssteuern.
Wenn man sich das anschaut, denkt man: „Ich möchte also unter 539,000 bleiben, denn dann zahle ich 2 % mehr Steuern.“ Und man muss wirklich herausfinden, wo diese Schwelle liegt, bei der es sinnvoller ist. Wenn Sie also genau an der Grenze von eins liegen, also sagen wir 24 % bis 32 %, okay, das ist ein ziemlich großer Sprung, das sind 8 %. Und wenn Sie 170,050 $ verdienen, sind Sie bei 24 %. Aber wenn Sie gehen und 180,000 verdienen, steigen Sie in die Steuerklasse von 32 % auf. Lohnt es sich überhaupt, die zusätzlichen 10 Dollar zu nehmen, weil jetzt der gesamte Betrag mit 32 % besteuert wird? Daher sollte jeder bei seinem Einkommen vorsichtig sein.
Dies sind nur einige Beispiele für die Klammern, und sie gehen nach oben. Wenn Sie sich in einer Steuerklasse befinden, also sagen wir 170,000, die mit 24 % besteuert werden, dann werden 170,000 mit diesen 24 % besteuert. Aber wenn Sie dann noch einmal 10 mehr verdienen, fallen diese 10 in die nächste Steuerklasse, nämlich 32 %.
Tony:
Es ist also nur Ihr Einkommen, das in diese Kategorie fällt und mit diesem Prozentsatz besteuert wird, oder? Wenn Sie also 500,000 US-Dollar verdienen, werden die gesamten 500,000 US-Dollar nicht mit 37 % besteuert. Die ersten 10,275 liegen bei 10 % und dann bis zu 41,000 bei 12 %. Und dann fällt jeder einzelne dieser Unterschiede in verschiedene Eimer. Deshalb sind Steuern so verwirrend, und deshalb sollte jeder unbedingt einen wirklich guten Wirtschaftsprüfer haben, der Ihnen hilft, sich in all diesen verschiedenen Nuancen zurechtzufinden.
Aber Sie haben vorhin die Aussage gemacht, Ash, dass Ihr W-2-Gehalt Erwerbseinkommen ist und Erwerbseinkommen von allen Einkünften steuerlich am schlechtesten behandelt wird. Sie werden auf der Grundlage Ihres Erwerbseinkommens am höchsten besteuert. Mieteinnahmen genießen eine der steuerlich günstigeren Behandlungen. Wir hatten tatsächlich Amanda Han wieder in Folge 255, und gleich am Ende dieser Folge hat sie sogar innerhalb der Welt der Immobilieninvestitionen kategorisiert, welche Strategien die beste Steuerbehandlung erhalten, welche Strategien die schlechteste Steuerbehandlung erhalten. Das Umdrehen stand im Mittelpunkt dieser Steuerbegünstigungsbehandlung, da es sich immer noch um aktives Erwerbseinkommen handelt. Und dann standen Dinge wie Kurzzeitmieten und Langzeitmieten ganz oben, weil das eher als passives Einkommen gilt.
Ashley:
Eine Sache, die meiner Meinung nach beim Erwerbseinkommen zu beachten ist, ist: Okay, Sie werden so viele Stunden arbeiten, aber wenn Sie sich am Rande einer dieser Grenzen befinden, lohnt es sich, diese zusätzlichen Stunden zu arbeiten, und dann jetzt? Sollen diese Stunden mit 37 % besteuert werden? Und so sind 37 $ von den 100 $, für die Sie extra arbeiten werden, weg. Aber Sie können nachsehen, in welcher Steuerklasse Sie sich tatsächlich befinden. Einige der Beispiele verwenden wir für den ersten Alleinantragsteller, aber sie haben sich für die gemeinsame Steuererklärung von Ehegatten, die getrennte Steuererklärung und den Haushaltsvorstand geändert. Werfen Sie also einen Blick darauf und Sie können tatsächlich herausfinden, wie hoch Ihr Einkommen sein wird. Daraus wird sich Folgendes ergeben: Okay, wenn Sie 95,376 US-Dollar verdient haben, beläuft sich Ihr zu versteuerndes Einkommen darauf auf 16,290 US-Dollar. Dann wären es bei allem, was darüber hinausgeht, 24 %. Es ist also so, als ob die gleitende Skala meiner Meinung nach die beste Art ist, es auszudrücken. Wenn Sie in die jeweilige Steuerklasse aufsteigen, wird das höhere Einkommen mit den unterschiedlichen Sätzen besteuert.
Ich denke, dass passives Einkommen aus diesem Grund einen großen Vorteil hat und außerdem die Möglichkeit bietet, eine 1031-Börse durchzuführen, bei der Sie die Einnahmen aus Ihrer Mietimmobilie tatsächlich aufschieben können, wenn Sie sie tatsächlich verkaufen.
Tony:
Um es kurz zu machen, Joey, Sie möchten, dass der größte Teil Ihres Einkommens passiv aus Ihrer Miete stammt und der kleinste Teil aus aktivem und verdientem Einkommen, wenn Sie Ihre Steuern wirklich maximieren möchten. Nun, Joey, es gibt so viele verschiedene Strategien, mit denen Sie Ihre Steuerschuld selbst bei Ihrem W-2-Job reduzieren können. Auch hier erwähne ich Episode 255 noch einmal, weil Amanda darüber spricht, aber es gibt Möglichkeiten, wie Sie passive Verluste aus Ihrem Immobilienportfolio nutzen können, um Ihr W-2-Einkommen auszugleichen. Die meisten Menschen erreichen dies durch die Nutzung von Kurzzeitmieten. Bei Langzeitmieten ist das wesentlich schwieriger, aber es gibt Möglichkeiten zu sagen: „Hey, ich habe einen Papierverlust von 100,000 US-Dollar bei meinen Mietverträgen und das werde ich auf mein Gehalt von 100,000 US-Dollar in meinem W-2-Job anwenden.“ da Sie keine Steuerschulden haben.“ Und ich habe Freunde, die mit genau derselben Strategie keine Steuern zahlen.
Ashley:
Ich gehöre nicht zu diesen Freunden.
Tony:
Damit habe ich mich auch noch nicht abgefunden. Ich hatte in den letzten Jahren definitiv eine Steuerrechnung, aber wenn Sie einen guten CPA haben, können Sie hoffentlich damit beginnen, diese Teile in Ordnung zu bringen. Ende 2022, dem gerade zu Ende gegangenen Jahr, hatten wir ein wahnsinniges Gerangel um den Kauf einer Immobilie, um auch von weiteren Kostenbündelungsvorteilen zu profitieren.
Ashley:
Ja, wissen Sie, was auch ein ziemlich guter Steuervorteil ist, ist, dass ein Bauernhof auch gute Steuervorteile erhält. Landwirte müssen keine geschätzten Steuern zahlen, sie können warten, bis Ihre Steuererklärung fällig ist, und Ihre geschätzten Steuern am 15. April zahlen, denn wenn Sie diese geschätzten Steuerzahlungen leisten und praktisch jedes Quartal im Voraus zahlen müssen, zahlen Sie nach und nach Außerdem ist das Geld, das die Regierung zinslos erhält. Das ist also ein großer Vorteil. Sie können dieses Geld bis zum eigentlichen Steuerzeitpunkt behalten und es in letzter Minute bezahlen. Aber ja, es gibt einfach eine Menge Abschreibungen, die man machen kann. Und sogar bei der Grundsteuer können Sie eine Befreiung von der Grundsteuer beantragen, um diese zu senken, wenn die Immobilie für landwirtschaftliche Zwecke und ähnliches genutzt wird.
Tony:
Es gibt einige seltsame Dinge an Bauernhöfen. Ich habe einen Kumpel, sein Name ist Kai Andrew, er hat eine Farm gekauft, eine Lavendelfarm, und er hat sie gekauft, weil Sie dort erwähnt haben, einige Steuervorteile. Aber auch die Bebauungsanforderungen und Bebauungsbeschränkungen für landwirtschaftliche Betriebe sind deutlich niedriger oder weniger restriktiv als bei Wohnimmobilien oder sogar einigen anderen Gewerbeimmobilien. Er war in der Lage, auf dieser Farm mehrere Kurzzeitmieten zu errichten, da die Zoneneinteilung diesen Markt zuließ. Es gibt so viele kleine Nuancen, die man ausprobieren und damit wirklich kreativ werden kann. Aber ja, ich denke, um es kurz zu machen: Suchen Sie nach Möglichkeiten, Ihr steuerpflichtiges Einkommen wirklich zu reduzieren, und normalerweise geschieht dies, indem Sie den passiven Weg statt den verdienten Weg gehen.
Ashley:
Hinzu kommt noch, dass viele Landwirte ebenfalls von der Steuer befreit sind. Wenn Sie also einen LKW für Ihren Bauernhof steuerfrei kaufen, sparen Sie beim Kauf eines Fahrzeugs eine enorme Umsatzsteuer. So viele verschiedene Kleinigkeiten wie diese.
Tony:
Und so ist der Kauf einer Milchfarm das Wichtigste. Bevor wir von dieser Frage abgehen, habe ich Kay Andrew erwähnt, aber wenn Sie sich seine Folge noch einmal anhören möchten, war es Folge 107. Wir haben über Landhacking gesprochen, also über 10 verschiedene Möglichkeiten, mit einer Immobilie Einkommensströme zu schaffen. Und Kai ist der Meister dieser Strategie, und der Kauf einer Lavendelfarm war nur einer der Wege, mit denen er seinen Weg zum Erfolg gefunden hat. Also Folge 1 0 7, falls du mehr von Kai hören willst.
Ashley:
Okay. Die letzte Frage heute stammt von Hayes Holland: „Wenn Sie Ihr Hauptwohnsitz nach einem Jahr Wohnsitz verkaufen, bin ich dann von der Kapitalertragsbefreiungsregel, die zwei Jahre vorschreibt, ausgeschlossen, oder gibt es eine Möglichkeit, das zu umgehen?“ Okay, zunächst einmal glaube ich, dass es hier ein kleines Missverständnis gibt, nämlich dass Sie nur dann von der Kapitalertragsregel ausgenommen sind, wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt. Wenn es sich um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt, müssen Sie darauf Kapitalerträge zahlen, es sei denn, Sie führen einen 1031-Umtausch durch. Das ist dort die einzige Ausnahme. Aber wenn Sie nur rausgehen und verkaufen, behalten Sie das Geld, Sie machen keinen 10-31-Umtausch, Sie werden auf den Kapitalgewinn für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie besteuert, egal wie lange Sie die Immobilie halten Eigentum. Handelt es sich jedoch um Ihren Hauptwohnsitz, müssen Sie zwei Jahre dort wohnen, es können aber auch zwei der letzten fünf Jahre sein. Es können also innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums zwei beliebige Jahre sein. Es geht also nicht nur darum, die Immobilie zwei Jahre lang zu bewohnen und sie dann zu verkaufen. Sie können es noch drei weitere Jahre als Anlageimmobilie behalten und es dann im fünften Jahr verkaufen und haben immer noch die Möglichkeit, dieses steuerfreie Einkommen zu erzielen.
Es gibt einen befreundeten Investor, der das schon mehrmals gemacht hat, ich weiß nicht einmal wie oft, aber alle zwei Jahre kauft er einen neuen Hauptwohnsitz und nimmt dieses Geld steuerfrei. Ich denke, die Regel ist, dass man davon nur bis zu einer halben Million steuerfrei abziehen kann. Ich weiß nicht genau, was diese Regel ist, aber es gibt einen Höchstbetrag. Sie können Ihr Haus nicht für 5 Millionen Dollar mehr verkaufen und dafür 5 Millionen Dollar steuerfrei bekommen. Wenn Sie ein verheiratetes Paar sind, könnte es sogar eine Million sein, aber das müssen Sie nachschlagen. Benutze Google, weil ich es nicht ohne weiteres weiß.
Also kauft er alle zwei Jahre eine Immobilie, die saniert werden muss, er und seine Familie wohnen darin und führen im Laufe der zwei Jahre langsam Renovierungsarbeiten durch, und dann verkaufen sie sie und ziehen in eine neue Immobilie um. Also ja, auf jeden Fall eine gute Möglichkeit, damit steuerfreies Einkommen zu erzielen, solange es Ihrer Familie nichts ausmacht, alle zwei Jahre umzuziehen. Aber wenn Sie in zwei Jahren eine halbe Million Dollar verdienen würden und alles, was Sie tun müssten, ist umzuziehen-
Tony:
Bewegung.
Ashley:
… du bist nicht so schlecht. Es kommt also wirklich darauf an, in welchem Markt man tätig ist. Wo ich wohne, ist es schwer genug, ein Haus für eine halbe Million Dollar zu finden, geschweige denn eines zu verkaufen, das in zwei Jahren auf eine halbe Million Dollar an Wert gewinnen wird.
Tony:
Auch für mich. In der Nachbarschaft, in der ich wohne, ist alles eine brandneue Nachbarschaft. Alles wurde spätestens 2017 gebaut, daher ist es wahrscheinlich auch rar, dorthin zu gehen und wirklich viele dieser Möglichkeiten zu finden. Aber die Frage stimmt, und wir haben bereits ein wenig darüber gesprochen, aber wir sollten vielleicht näher darauf eingehen, aber auf der Anlageseite können Sie Ihre Kapitalertragssteuern aufschieben, indem Sie die sogenannte 1031-Börse nutzen. Wir haben unseren ersten 1031 nicht letzten Sommer gemacht, sondern im Sommer davor. Wir konnten Eigenkapital aus einem unserer Häuser anzapfen, das haben wir genutzt und den Erlös steuerfrei für den Kauf von zwei verschiedenen Immobilien verwendet.
Ich habe einen Freund, der mehrere seiner Einfamilienhäuser im Mittleren Westen verkauft und diese zum Kauf verwendet hat … Ich glaube, er hat im Moment sieben Kurzzeitmieten, die er damit gekauft hat. Die 1031-Börse ist eine fantastische Möglichkeit, die Zahlung von Steuern aufzuschieben und alle Gewinne aus einem Verkauf für den Kauf einer anderen Immobilie zu verwenden. Es gibt einige Einschränkungen hinsichtlich dessen, was Sie tun können, und es gibt einige ziemlich strenge Zeitvorgaben, wann Sie die Immobilie identifizieren und verkaufen müssen, aber diese eine Strategie, manche nennen es Tauschen bis zum Umfallen, ist es, was viele Immobilieninvestoren verfolgen ihr Portfolio weiter zu vergrößern, ohne zu Lebzeiten Kapitalertragssteuern zu zahlen.
Ashley:
Während Tony sprach, habe ich die Arbeit für Sie erledigt, Leute. Für diejenigen unter Ihnen, die mit dem Auto unterwegs waren und nicht sofort googeln konnten, gilt die Regel, dass ein alleinstehender Hausbesitzer, ein einzelner Steuerpflichtiger, einen Steuersatz von bis zu 250,000 erhalten kann für den Verkauf ihrer Primär- und dann Paare, die zusammen bis zu 500,000 einreichen. Das ist also der darauf basierende Gewinn. Ich meine, nicht schlecht über zwei Jahre hinweg, eine halbe Million Dollar steuerfrei.
Tony:
Ja.
Ashley:
Ich meine, das könnte man als Vollzeitjob machen.
Tony:
Ganz recht? Und das macht man ein paar Mal im Jahr. Es erinnert mich auch daran, dass wir einen Gast hatten, meine Güte, ich wünschte, ich könnte mich daran erinnern, welche Episode das war, aber er kaufte ein neues Gebäude. Ich glaube, er war irgendwo in Texas. Er würde Phase eins des Neubaus kaufen und dann zwei Jahre später Phase 18 oder was auch immer, und all diese Grundrisse hatten deutlich an Wert gewonnen, und er verkaufte diese Immobilien erst, als sie die letzte Phase erreichten, und das tat er auch Recyceln Sie dieses Kapital einfach in das nächste. Man kauft also einen Neubau, wohnt zwei Jahre dort, verkauft ihn, kauft einen weiteren Neubau, wohnt dort zwei Jahre und verkauft ihn. Ich glaube, er hatte es dreimal gemacht, als er im Podcast auftrat.
Ashley:
Ich glaube, er hat es in Austin gemacht, vielleicht in Austin, Texas.
Tony:
Ja, es war definitiv irgendwo in Texas.
Ashley:
Ja, daran erinnere ich mich. Ja. Nun, vielen Dank, Leute, vielen Dank, dass ihr uns bei der Rookie-Antwort dieser Woche begleitet habt. Wenn Sie eine Frage haben, die Sie in der Show beantwortet haben möchten, können Sie uns unter 188-5ROOKIE anrufen und uns eine Voicemail hinterlassen. Oder Sie können eine Frage in der Facebook-Gruppe „Real Estate Rookie“ hinterlassen, wo Sie höchstwahrscheinlich mehrere Antworten und Antworten von allen in der Gruppe erhalten werden, aber wir spielen sie möglicherweise auch in der Show und Sie können unsere Antwort darauf hören.
Vielen Dank, Jungs, vielen Dank, dass ihr dabei seid. Ich bin Ashley von Wealth from Rentals und er ist Tony von Tony J. Robinson, und wir sehen uns am Mittwoch mit einem Gast.
(Singen)
Sehen Sie sich hier den Podcast an
In dieser Folge behandeln wir
- Wenn der Standort Ihres Anwalts von Bedeutung sein könnte und Sie aus der Ferne investieren
- Schützen Sie sich mit Partnerschaftsverträgen in Joint-Venture-Investitionen
- Die Vor- und Nachteile des Baus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie statt einer Sanierung
- Wie sich neue Bauimmobilien auf die Sanierungsphase auswirken können
- Maximieren Sie Ihre Steuern mit passivem Einkommen
- Warum ein Umzug alle zwei Jahre der intelligenteste Weg sein könnte, Steuern zu vermeiden
- Nutzung einer 1031-Börse, um die Zahlung von Kapitalertragssteuern aufzuschieben
- Und So Viel mehr!
Links aus der Show
In dieser Sendung erwähnte Bücher:
Verbinden Sie sich mit Ashley und Tony:
Möchten Sie mehr über die heutigen Sponsoren erfahren oder selbst BiggerPockets-Partner werden? Schauen Sie sich unsere an Sponsorenseite!
Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
- SEO-gestützte Content- und PR-Distribution. Holen Sie sich noch heute Verstärkung.
- Platoblockkette. Web3-Metaverse-Intelligenz. Wissen verstärkt. Hier zugreifen.
- Quelle: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- Fähigkeit
- Fähig
- Über uns
- darüber
- erreicht
- genau
- Erreichen
- erwerben
- Erwerb
- Handlung
- aktiv
- berührt das Schneidwerkzeug
- administrativ
- Vorteil
- Vorteilen
- Beratung
- beeinflussen
- Nach der
- Makler
- Anhäufung
- Zustimmung
- Vereinbarungen
- Landwirtschaftlich
- voraus
- Alle
- allein
- bereits
- immer
- erstaunlich
- Betrag
- und
- Ein anderer
- beantworten
- Antworten
- jemand
- Wohnung
- Apple
- Jetzt bewerben
- schätzen
- Ansatz
- Genehmigung
- April
- Bereiche
- Arkansas
- um
- Aspekte
- Rechtsanwalt
- Austin
- Autor
- Vermeidung von
- Zurück
- Badewanne
- Bank
- Banken
- Base
- basierend
- Grundsätzlich gilt
- weil
- Werden
- Bevor
- begann
- Anfang
- Sein
- Glauben
- Vorteile
- BESTE
- Besser
- zwischen
- Gebot
- Big
- Größte
- Bill
- Rechnungs-
- Banknoten
- Bit
- Tafel
- buchen
- Bücher
- Grenze
- Bohren
- Ausleihen
- Boden
- gekauft
- Boxen
- Marke
- Brand New
- bringen
- puffern
- bauen
- Baumeister
- Building
- erbaut
- Bus
- Geschäft
- Geschäftsmodell
- Kaufe
- Kauf
- Kauft
- Kalifornien
- rufen Sie uns an!
- namens
- Aufrufe
- Kann bekommen
- Hauptstadt
- österreichische Unternehmen
- Bargeld
- Cash-Flow-
- Verursachen
- vorsichtig
- sicher
- Chance
- Änderungen
- Ändern
- aus der Ferne überprüfen
- Stadt
- Clarity
- Klasse
- Reinigung
- klar
- klarer
- Auftraggeber
- Kunden
- Menu
- Code
- sammeln
- wie die
- Kommen
- kommerziell
- Kommunikation
- Unternehmen
- Unternehmen
- abschließen
- Komplex
- konzept
- Hautpflegeprobleme
- zuversichtlich
- verwirrend
- Nachteile
- Geht davon
- betrachtet
- Baugewerbe
- fortsetzen
- Vertrag
- Auftragnehmer
- Smartgeräte App
- Gespräche
- Kosten
- Kosten
- könnte
- Land
- Grafschaft
- Paar
- CPA
- erstellen
- Erstellen
- Kreativ (Creative)
- Kunde
- Kunden
- Molkerei
- datiert
- Christian
- Tag
- Täglich, von Tag zu Tag
- Tage
- Deal
- Angebote
- entschieden
- Entscheiden
- Entscheidung
- definitiv
- Delaware
- Abteilung
- Abhängig
- hängt
- beschrieben
- DID
- anders
- DIG
- verdaulich
- Display
- Tut nicht
- Dabei
- Dollar
- Nicht
- Antrieb
- Fahren
- Drop
- im
- jeder
- Jede Person
- Früher
- verdient
- einfacher
- Edge
- effektiv
- entweder
- Erarbeiten
- Sonst
- ermutigend
- endet
- Durchsetzung
- genug
- Enter
- Ganz
- Einheit
- Gerechtigkeit
- insbesondere
- im Wesentlichen
- Sommer
- geschätzt
- Äther (ETH)
- Sogar
- schließlich
- ÜBERHAUPT
- Jedes
- jedermann
- alles
- genau
- Beispiel
- Beispiele
- Austausch-
- unterhaltsame Programmpunkte
- ausgeschlossen
- befreit
- Beenden
- erwarten
- Erwartungen
- erwartet
- ERFAHRUNGEN
- Expertise
- extra
- äußerst
- Gesicht
- Stürze
- Familie
- fantastisch
- Bauernhof
- Landwirte
- Farms
- FAST
- beschleunigt
- Favorit
- Eigenschaften
- Gebühr
- wenige
- Abbildung
- Einreichung
- füllen
- Finden Sie
- Suche nach
- Ende
- Feuer
- Vorname
- passen
- Fixieren
- fixiert
- Boden
- Fluss
- Fließen
- Setzen Sie mit Achtsamkeit
- konzentriert
- konzentriert
- folgen
- unten stehende Formular
- Zum Glück
- FRAME
- Franchise
- Frei
- Freund
- Freunde
- für
- Materials des
- Vorderes Ende
- enorm frustrierend
- Funktion
- Fonds
- Gewinnen
- Gewinne
- Spiel
- Lücke
- ausgerichtet
- Allgemeines
- bekommen
- bekommen
- ABSICHT
- gegeben
- gibt
- Unterstützung
- Go
- Kundenziele
- Goes
- gehen
- gut
- der Regierung
- groß
- Boden
- Gruppe an
- Wachsen Sie über sich hinaus
- gewachsen
- Wachstum
- GUEST
- Gäste
- Kerl
- gehackt
- Hacking
- Hälfte
- Halle
- Griff
- Los
- das passiert
- hart
- harte Arbeit
- mit
- ganzer
- Kopfschmerzen
- gesund
- hören
- gehört
- schwer
- Hilfe
- dazu beigetragen,
- hilfreich
- Unternehmen
- hier
- versteckt
- höher
- höchste
- Verleih
- Verleih
- Hit
- Niederlande
- Startseite
- Eigenheime
- Ehrlich
- Hoffentlich
- Gastgeber
- Gastgeber
- HEISS
- Hotels
- STUNDEN
- Häuser
- Haushalt
- Houses
- Ultraschall
- Hilfe
- HTTPS
- riesig
- hunderte
- KRANK
- Idee
- identisch
- identifiziert
- identifizieren
- Identifizierung
- sofort
- Impact der HXNUMXO Observatorien
- in
- Einkommen
- Erhöhung
- Individuell
- Einzelpersonen
- Information
- informativ
- Infrastruktur
- anfänglich
- Einblick
- Inspiration
- Installieren
- beantragen müssen
- interagieren
- Interesse
- Interpretation
- Investieren
- investiert
- Investitionen
- Investition
- Investor
- Investoren
- Beteiligung
- Problem
- Probleme
- IT
- selbst
- Januar
- Job
- Joey
- Johnson
- join
- Beitritt
- uns beitreten
- dank
- Joint Venture
- Joint Ventures
- Reise
- springen
- nur einer
- Behalten
- Aufbewahrung
- Art
- Wissen
- Wissen
- bekannt
- Land
- größer
- Nachname
- Letztes Jahr
- neueste
- Start
- Gesetze
- LERNEN
- gelernt
- lernen
- Leasing
- Verlassen
- Verlassen
- Rechtlich
- LENDEN
- Niveau
- LG
- Verbindlichkeiten
- Haftung
- Lebensdauer
- wahrscheinlich
- Einschränkungen
- Line
- Liste
- Hören
- wenig
- leben
- LLC
- Darlehen
- located
- Standorte
- Lang
- lange Zeit
- langfristig
- länger
- aussehen
- sah
- suchen
- Lücken
- verlieren
- Verlust
- Verluste
- Los
- ich liebe
- Maschine
- gemacht
- Wartung
- Mehrheit
- um
- MACHT
- Making
- Mann
- verwalten
- verwaltet
- Management
- Manager
- viele
- viele Leute
- Markt
- Marktplatz
- Märkte
- Master
- abgestimmt
- Materie
- Angelegenheiten
- max
- Maximieren
- Tagungen
- Mitglieder
- erwähnt
- Nachricht
- könnte
- Million
- Millionen Dollar
- Geist / Bewusstsein
- Minute
- Minuten
- Mildern
- Modell
- modern
- Geld
- Monat
- Monat
- mehr
- vor allem warme
- Motivation
- schlauer bewegen
- ziehen um
- mehrere
- Musical
- Name
- Namens
- landesweit
- Navigieren
- Notwendig
- Need
- erforderlich
- Bedürfnisse
- Neu
- Neubau
- New York
- weiter
- Notizen
- Zahlen
- bieten
- Offizier
- Offset
- oft
- OK
- EINEM
- betreiben
- die
- Betrieb
- Einkauf & Prozesse
- Operator
- Meinungen
- Entwicklungsmöglichkeiten
- entgegengesetzt
- gegenüber
- Andere
- besitzen
- Besitz
- Eigentümer
- Besitzer
- bezahlt
- Schmerzen
- Papier
- Eltern
- Teil
- Partner
- Partnerschaft
- Partnerschaft
- Partnerschaften
- Passiv
- Sie passives Einkommen
- passt
- AUFMERKSAMKEIT
- zahlen
- Zahlungen
- Personen
- Prozentsatz
- Leistung
- Zeit
- person
- persönliche
- Personalities
- Perspektive
- Phase
- wählen
- Stück
- Stücke
- Ort
- Länder/Regionen
- Plan
- Planung
- Pläne
- Plato
- Datenintelligenz von Plato
- PlatoData
- Play
- Spieler
- Bitte
- Podcast
- Podcasts
- Points
- Punkte
- Mappe
- Position
- Post
- ziemlich
- Preis
- Preise
- primär
- privat
- Pro
- wahrscheinlich
- Aufgabenstellung:
- Probleme
- Erlös
- Prozessdefinierung
- anpassen
- Produkt
- Produktion
- Profit
- Projekt
- Projektmanagement
- Beweis
- Proof of Concept
- immobilien
- Resorts
- PROS
- Ziehen
- Kauf
- gekauft
- Kauf
- Zweck
- geschoben
- setzen
- Putting
- Qualität
- Quartal
- Frage
- Fragen
- Direkt
- schnell
- geschafft
- Angebot
- Bewerten
- Honorar
- Wertung
- Lesen Sie mehr
- Lesebrillen
- bereit
- echt
- Immobilien
- Grund
- erkennen
- Recycling
- Veteran
- Refi
- Reha
- Beziehung
- verhältnismäßig
- merken
- entfernt
- Verleih
- antworten
- vertreten
- Darstellung
- Anforderung
- Voraussetzungen:
- Forschungsprojekte
- Antwort
- Verantwortung
- für ihren Verlust verantwortlich.
- Einschränkungen
- Restriktiv
- Halte
- Rückkehr
- Einnahmen
- Überprüfen
- Bewertungen
- Rollen
- roof
- rund
- Straße
- Regel
- Führen Sie
- Laufen
- Ländlich
- Ländliche Gebiete
- Sicherheit
- Said
- Gehalt
- Salz
- Vertrieb
- gleich
- Speichern
- Einsparung
- sagt
- Skalieren
- Scannen
- Knapp
- SEK
- Zweite
- Sehen
- selektiv
- verkaufen
- in XNUMX Minuten
- Sinn
- getrennte
- kompensieren
- Sets
- Einstellung
- sieben
- Teilen
- Short
- kurzfristig
- sollte
- erklären
- VORSTELLUNGEN
- bedeutend
- Unterzeichnung
- ähnlich
- da
- Single
- am Standort
- Situation
- Fähigkeiten
- gleitend
- Langsam
- klein
- am klügsten
- So
- verkauft
- einige
- Jemand,
- etwas
- irgendwo
- Bald
- Raumfahrt
- speziell
- Spektrum
- verbringen
- Ausgabe
- Sponsoren
- Unser Team
- Star
- Anfang
- begonnen
- Bundesstaat
- Erklärung
- Staaten
- bleiben
- Immer noch
- speichern
- Geschichten
- Geschichte
- Strategisch
- Strategien
- Strategie
- Ströme
- streng
- stark
- Struktur
- Die Kursteilnehmer
- Stil
- Fach
- abschicken
- eingereicht
- Erfolg
- erfolgreich
- so
- plötzlich
- Sommer
- Super
- Oberteil
- Support
- Nehmen
- nimmt
- Einnahme
- Reden
- sprechen
- Gespräche
- Zylinderkopfschrauben
- Steuer
- Steuererklärung
- Steuern
- auch Lehrer
- Team
- AGB
- Texas
- Das
- Die Hauptstadt
- die Informationen
- das Gelenk
- Der Staat
- die Welt
- ihr
- sich
- Dort.
- Ding
- Dritte
- diese Woche
- dieses Jahr
- dachte
- Tausende
- nach drei
- Schwelle
- Durch
- Zeit
- mal
- Tipps
- Titel
- zu
- heute
- heutigen
- gemeinsam
- Toilette
- morgen
- Tonne
- Tony
- auch
- Top
- Thema
- aufnehmen
- gegenüber
- Town Hall
- Training
- Abschrift
- Behandlungen
- LKW
- was immer dies auch sein sollte.
- Vertrauen
- Twice
- typisch
- für
- verstehen
- einzigartiges
- Einheiten
- us
- -
- gewöhnlich
- BESTÄTIGEN
- Wert
- Fahrzeug
- wagen
- Ventures
- Gegen
- Video
- Seh-
- warten
- wollte
- Washington
- Washington
- Wasser
- Wege
- Reichtum
- Wednesday
- Woche
- Wochen
- wiegen
- willkommen
- Was
- Was ist
- ob
- welche
- während
- WHO
- werden wir
- Gewinnt
- Weisheit
- .
- ohne
- fragen
- Word
- Arbeiten
- gearbeitet
- arbeiten,
- weltweit wie ausgehandelt und gekauft ausgeführt wird.
- Wurst
- wert
- würde
- geschrieben
- Jahr
- Jahr
- Ihr
- sich selbst
- Youtube
- Zephyrnet
- Null