Erste ein niedriger Zinssatz Die Finanzierung Ihrer Hypothek ist etwas, wovon Hauskäufer im Jahr 2023 träumen. Da die Zinssätze von 4 % vom letzten Jahr vielen Anlegern noch in Erinnerung sind, kann es fast unwiderstehlich erscheinen, beim Kauf eines Hauses den niedrigsten Hypothekenzins zu erzielen. So, Was wäre, wenn es eine Möglichkeit gäbe, einen Hypothekenzins zu sichern, der zwei bis drei Prozent unter dem Tagesdurchschnitt liegt?, alles vom Verkäufer Ihrer neuen Immobilie bezahlt? Es ist möglich, und wenn Sie es bekommen wollen, müssen Sie es auch Hör genau zu zu dem, was heutige Hypothekenexperten sagen.
In dieser Folge haben wir drei Kreditexperten mitgebracht, Bill Tessar von CIVIC, Christian Bachelder von The One Brokerage und LendingOne Matt Neisser, um darüber zu sprechen, was mit der Kreditvergabe und den Kreditgebern, den Hypothekenzinsen usw. passiert zinsgünstige Kreditprogramme. Alle drei dieser Hypothekenexperten verfügen über unterschiedliche Fachkenntnisse und kennen sich mit verschiedenen Krediten aus, sei es für eine Miete, einen Hauptwohnsitz, einen Fix-and-Flip usw BRRRR, oder etwas anderes. Aber was sie alle verbindet, ist ihre Erfahrung in den letzten sechs Monaten.
Sobald Zinsen begann zu steigen, Kreditgeber bundesweit wurden „entkernt“ mit riesigen Mengen an Geschäften, die aus der Tür fliegen. Aber diese Kreditnehmer waren nicht auf der Suche nach besseren Kreditgebern; sie wollten nicht einmal mehr kaufen. Das führte bei vielen Hypothekenmaklern und Kreditgebern zu einem „Neustart“ ihre Anforderungen, Standards und Erwartungen für die nächsten Jahre. Jetzt werden Kreditgeber wie diese kreativ und finden einige der besten Möglichkeiten dafür helfen Ihnen, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen ohne Ihnen einen Cent in Rechnung zu stellen.
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Dave:
Was geht Leute? Hier ist Dave Meyer, Ihr Moderator von On the Market und heute haben wir eine supercoole Show für Sie. Wir engagieren drei verschiedene, äußerst erfahrene Kreditgeber, die uns allen helfen sollen, die Lage des Kredit- und Kreditmarkts für 2023 zu verstehen. Wie wir alle wissen, haben wir im letzten Jahr oder was auch immer bis zum Überdruss darüber gesprochen, dass die Zinssätze gestiegen sind Und das hat die Art der verfügbaren Kredite und die Arbeitsweise der Hypothekenbanken wirklich verändert. Und als Investor ist es wirklich hilfreich, die Feinheiten der Hypothekenbranche zu verstehen, denn es hilft Ihnen, bessere Kredite zu bekommen und einfach ein besserer Kreditnehmer zu werden, bessere Produkte zu finden, die besser zu Ihrer Immobilieninvestitionsstrategie passen. Es ist also eine super coole Folge. Wir haben eine tolle Auswahl an Leuten, die dabei sind. Und als Empfehlung: Wenn Sie auf der Suche nach einem Kreditgeber sind oder mehr erfahren möchten, schauen Sie sich größerpockets.com/loans an.
Es ist völlig kostenlos. Es gibt großartige Orte, an denen Sie mit Kreditgebern in Kontakt treten können, die speziell auf Investoren ausgerichtet sind. Es sind also nicht nur herkömmliche Kredite, bei denen Sie Dinge wie einen Schuldendienstdeckungsquotenkredit oder verschiedene Möglichkeiten der Überbrückungsfinanzierung finden. Schauen Sie sich das also auf jeden Fall an, denn Sie werden von einigen dieser verschiedenen Kreditprodukte hören, die für Investoren verfügbar sind, die eigentlich nicht für herkömmliche Hauskäufer gedacht sind. Und wenn Sie in dieser Folge etwas hören, das Sie wirklich interessiert und über das Sie mehr erfahren möchten, ist größerpockets.com/loans eine großartige Möglichkeit, dies zu tun. Damit mache ich eine kurze Pause und dann kehren wir mit unserem Kreditgebergremium zurück.
Herzlich willkommen in unserem heutigen Kreditpanel. Ich würde mich freuen, wenn Sie alle kurz etwas über Ihr Spezialgebiet und Ihre Identität erläutern würden. Christian Bachelder, könnten Sie bitte mit Ihnen beginnen?
Christian:
Ja, absolut. Zunächst einmal freuen wir uns, dass Sie mich hierher eingeladen haben, und ich freue mich, daran teilnehmen zu dürfen. Ich bin Christian, ich bin David Greens Geschäftspartner, Miteigentümer und Gründer und geschäftsführender Makler von The One Brokerage, das schon mehrfach erwähnt wurde, aber ich glaube, ich bin der einzige Makler hier, also irgendwie cool für uns Wir bekommen eine ganz unterschiedliche Haltung zum Markt und freuen uns sehr, daran teilzunehmen.
Dave:
Wunderbar großartig. Konzentrieren Sie sich in dieser Rolle hauptsächlich auf Wohnimmobilien oder Kredite oder haben Sie eine bestimmte Nische?
Christian:
Ja, wir sind definitiv ein bisschen … Wir haben viele Äste, die vom Hauptzweig abzweigen. Wenn ich jedoch sozusagen sagen müsste, was unser Stamm war, machen Ein-zu-Vier-Wohnimmobilien den Großteil unseres Geschäfts aus. Wir verfügen zwar über kommerzielle Programme und eine Vielzahl von Nischen, in die wir uns verzweigen können, von eins bis vier, von konventionell bis DSCR und kreativeren Kreditprodukten, wenn sich jemand nicht konventionell qualifiziert auf jeden Fall Ihre Marke und Butter.
Dave:
Alles klar, großartig. Matt Neisser, wie wäre es mit dir?
Matt:
Ja, danke, dass du uns hast. Ich schätze es, Dave. Danke schön. Matt Neisser, ich bin CEO und Mitbegründer von Lending One. Wir sind ein nationaler Kreditgeber für Investoren im ganzen Land, also in 40 einigen Bundesstaaten. Wir spezialisieren uns sowohl auf Ein- bis Vierfamilienhäuser, größtenteils auch auf Mehrfamilienhäuser, aber gehen wir davon aus, dass es sich um Ein- bis Vierfamilienhäuser und viele Langzeitmieten handelt. Daher sind wir auf die Kreditvergabe an Vermieter sowie auf ein wenig Fix-and-Flip- und kurzfristige Kreditprogramme spezialisiert. Ich denke, wo wir uns wahrscheinlich auszeichnen, ist die langfristige Kreditvergabe mit 30-jährigen Festzinsdarlehen, die sich ein wenig von einem herkömmlichen Kreditgeber unterscheidet und etwas einfacher zu qualifizieren ist. Und dann haben wir ein größeres Programm für Großinvestoren, regresslose, große Immobilienportfolios bis zu sagen wir 50 Millionen US-Dollar.
Dave:
Eindrucksvoll. Großartig. Und als letzten Gast heute haben wir Bill Tessar.
Rechnung:
Danke, Dave. Bill Tessar, Präsident und CEO von Civic Financial. Ähnlich wie Matts Unternehmen sind wir ein nationaler Kreditgeber, der sich wirklich auf eine Handvoll Produkte spezialisiert hat, Ihre DSCR-Produkte, also 5, 7 und 10/1 I/Os, Ihre Bridge und Fix und Flip und auch Mehrfamilienprodukte. Der Rest besteht wahrscheinlich zu 45 % aus einer Überbrückung, zu 45 % aus Mietobjekten und zu etwa 10 % aus Mehrfamilienhäusern. Und ich denke, es sind knapp 40 Staaten.
Dave:
Wow das ist großartig. Nun, es hört sich so an, als hätten wir hier einen großen Erfahrungsschatz im Bereich der Kreditvergabe, und das ist etwas, worauf wir in der Show unbedingt eingehen wollten. Als Investoren haben wir ständig mit Kreditgebern zu tun und arbeiten mit ihnen zusammen, aber wenn wir von Ihnen hören, würden wir gerne Ihre Einblicke in die Branche erfahren und wissen, was wir im kommenden Jahr oder so erwarten können. Also, Bill, fangen wir bei dir an. Wie hat sich Ihrer Meinung nach das steigende Zinsumfeld der letzten neun Monate auf Ihr Unternehmen ausgewirkt?
Rechnung:
Ich denke, das erste, was ich sagen würde, ist, dass es einen enormen Einfluss auf unsere Branche hatte. Wenn ich also von der Branche spreche, meine ich nicht nur die gesamte Kreditbranche. Wenn Sie es also von einer konventionellen Seite aus betrachten: Ich habe die ersten 30 Jahre meiner Karriere auf der konventionellen Seite verbracht und dort viele langfristige Beziehungen aufgebaut, und das hat diese Branche im wahrsten Sinne des Wortes ausgerottet, wahrscheinlich an zweiter Stelle nach der Finanzbranche Krise. Und in vielen dieser Fälle war die Lautstärke um 80 bis 90 Prozent gesunken. Sie konnten sich aus diesen Problemen nicht befreien. Ich denke, das geht weiter. Was unseren Raum betrifft, würde Matt meiner Meinung nach zustimmen, dass viele der kleineren und mittelgroßen Leute es wirklich auf die leichte Schulter genommen haben. Sie hatten eine ganze Reihe von Krediten in ihren Lagerbeständen, die von ihren Kapitalpartnern umgetauscht wurden, und so gehen sie in diese Geschäfte über dem Nennwert ein und kommen deutlich darunter heraus.
Einige dieser Geschäfte finden also immer noch statt, während die Wall Street diese Portfolios durchstöbert. Ich denke also, dass es die Kapitalmärkte auf der BPL-Seite wirklich durcheinander gebracht hat und die Unternehmen, die es noch gibt, gezwungen hat, wirklich einen Kurswechsel vorzunehmen und ein Preisniveau zu finden, das zumindest auf Augenhöhe sein könnte. Es handelte sich also um Originierungsgebühren und Junk-Gebühren, und ich denke, dass das Niveau jetzt erreicht ist. Ich denke, man fängt an zu sehen, dass zu Beginn des Jahres immer mehr dieser Wall-Street-Leute auf den Markt zurückkehren, und ich denke, dass es für einige der Leute, die noch da sind, tatsächlich verdammt gut ist. Aber ja, ich meine, große Erschütterung, Dave. Und wahrscheinlich wird es noch ein bisschen mehr über einige dieser peripheren Kreditgeber geben, die am seidenen Faden hängen.
Dave:
Matt, siehst du etwas Ähnliches?
Matt:
Ja, ich meine, ich stimme Bill weitgehend zu. Ich denke, das Glück für uns beide ist wahrscheinlich, dass es eine Art Untergangslinie zwischen großen Kreditgebern und kleineren Kreditgebern gegeben hat, und das dazwischen, wahrscheinlich ... Wenn Sie klein oder groß waren, geht es Ihnen wahrscheinlich gut. Wenn Sie dazwischen lagen, sind diese für diese Leute wahrscheinlich eine viel größere Herausforderung. Aber was die Kreditnehmer betrifft, denke ich, dass es einen großen Umbruch in der Art und Weise darstellt, wie man einen Deal absichern möchte. Und wahrscheinlich für das Publikum hier: Wenn ich vor 12 Monaten zurückspule, habe ich vielleicht im Januar letzten Jahres angefangen, und wir hatten im Grunde Zinssätze im Viererbereich, 30-Jahres-Festzinsen, was ich, als ich mit dem Geschäft angefangen habe, vermutlich auch so gedacht hätte verrückt. Und dann passierte das, und die Leute waren aufgeregt und kauften Dinge und konnten es sich wahrscheinlich leisten, die Prämien zu zahlen, die es für den Kauf von Immobilien gab.
Und ich denke, die große Veränderung, die stattgefunden hat, besteht nun darin, dass die Zinssätze nicht nur bei uns, sondern wirklich in der gesamten Hypothekenbranche gelten, da wir ... Ein herkömmlicher Zinssatz, der letztes Jahr auf 7 % kippt, ist eine große Umwälzung sowohl für uns als Kreditgeber als auch für Investoren insgesamt zu, wie navigieren wir? Und ich denke, das ist wirklich das, womit viele Anleger zu kämpfen hatten: Was mache ich mit meiner Strategie? Muss es sich verschieben? Wie navigiere ich zu Tarifen zwischen viereinhalb und sieben? Und das geht sehr schnell. Ich denke, wahrscheinlich das schnellste, was jemals in der Geschichte passiert ist. Ich glaube also, dass diese Ungewissheit wirklich für so viel Unsicherheit bei Kreditnehmern und Investoren gesorgt hat, weil sie nicht verstehen, was ich bis 2022 tun werde. Wir haben das Gefühl, dass die meisten Menschen mittlerweile zu der Erkenntnis gelangt sind, dass dies zu diesem Zeitpunkt eine neue Normalität ist und passen ihre Strategie an. Und im letzten Quartal haben wir gesehen, dass die Leute im zweiten und dritten Quartal einfach verwirrt waren und ehrlich gesagt nicht wussten, was sie wirklich tun sollten. Das ist es also, was wir sehen.
Rechnung:
Denken Sie darüber nach, was Matt sagt, also denke ich, dass die Statistiken so aussehen: Ein typischer Investor, der sich für die Zinserhöhung entschieden hat, erzielte bei einer Transaktion etwa 67,000, was einer Gesamtrendite seiner Investitionen entspricht. Wenn Sie also an steigende Zinsen denken, sagen wir einfach 200 Basispunkte und in manchen Fällen mehr, aber bei 200 Basispunkten für eine halbe Million Dollar sind es 10,000 US-Dollar Carry für das Jahr. Und jetzt verdienen sie 57,000, und zumindest haben wir die Erfahrung gemacht, dass die Investoren immer noch da sind, sie haben Leute auf ihrer Gehaltsliste, das größere Unternehmen, die größeren Gruppen, und so gehen sie immer noch rein und verdienen Geschäfte. Sie verhandeln auf der Käuferseite über bessere Angebote. Ja, ihre Kapitalkosten sind niedriger, aber jetzt kommen wieder Auftragnehmer in den Bereich und die Lieferketten sind etwas besser. Sie legen also in einigen Bereichen zu, verlieren an Kapitalkosten, und 57 ist keine schlechte Zahl, wenn das die durchschnittliche Rendite Ihrer Investition oder Transaktion ist.
Und so haben wir nicht wirklich viele unserer Investoren gesehen, Matt, ich weiß nicht, wie es Ihnen oder Christian geht, ob Sie gesehen haben, wie viele Ihrer Investoren vollständig ausgestiegen sind. Ich denke, sie haben einfach die Erwartungen zurückgesetzt, wie Sie bereits erwähnt haben. Und aus Volumensicht gibt es jetzt diese neuen Tarifniveaus. Wir haben wirklich keinen Rückgang gesehen, was für mich wahrscheinlich die größte Überraschung ist. Zumindest gedanklich habe ich darüber nachgedacht, wie 23 aus der Lautstärkeperspektive aussehen würde, aber ich denke tatsächlich, dass es immer noch gut sein wird. Und ich denke, jeder hat seine Erwartungen zurückgesetzt und lebt mit der neuen Norm.
Christian:
Ja, ich habe darüber nachgedacht, als Sie gesprochen haben, und ich denke, das hat auch noch eine zusätzliche Ebene: Ich weiß, dass wir, insbesondere wir drei, alle sehr auf Investoren ausgerichtet sind. Mit BiggerPockets versuchen wir, in diesem Bereich zu bleiben, und ich denke, dass es eine Konzentration von Käufern auf Leute gibt, die sich auskennen und nicht jeder in der Lage ist, einfach, oh, ich habe 10,000 $ höhere Transportkosten. Nicht jeder ist in der Lage, seine Pläne anzupassen, um in diesem Bereich erfolgreich zu sein. Und deshalb denke ich, wenn wir über die großen und kleinen Kreditgeber sprechen, sind es in der Regel alle Leute, die auch nur die Zwischenkredite vergeben haben, nicht nur hinsichtlich des Volumens, sondern es sind die Zwischenkredite vielleicht der Zwischenkredite Erfahrung, vielleicht die Nicht-Erfahrung, aber wirklich feine Abstimmungssysteme, wie Sie sagten, machen möglicherweise zusätzliche Prämien, vielleicht sparen sie bei den Auftragnehmern, vielleicht sparen sie bei der Lieferkette, die billiger sind, die Kosten für Holz billig oder was auch immer es ist.
Und erfahrene Investoren und Leute, die die Irrungen und Wirrungen von etwas durchgemacht haben ... Ich weiß, dass ihr viele Dinge repariert und umdreht. Bei mir geht es darum, genaue Zahlen zu Vermietungen zu ermitteln, genaue Zahlen zu möglicherweise kurzfristigen Vermietungen zu erstellen und sich darüber informieren zu können, Mann, ist dieser Markt kompakt oder gibt es hier etwas Einzigartiges, das man hier mit der richtigen Inszenierung nutzen kann? Ich glaube, ich habe keinen Rückgang gesehen, aber ich habe definitiv eine Konzentration auf weniger Hände gesehen, was meiner Meinung nach ein wirklich interessanter Markttrend ist.
Dave:
Also, Christian, Sie sagen, dass das Gesamtvolumen auf einem ziemlich stabilen Niveau bleibt, aber nur weniger Leute pro Person und pro Investor ein höheres Volumen übernehmen?
Christian:
Ich möchte nichts falsch vermitteln. Das Gesamtvolumen ist zwar gesunken, aber das Volumen pro Investor, wenn das eine Kennzahl ist, die ich verwenden könnte, ist definitiv-
Dave:
Ist das jetzt.
Christian:
Ja, also denke ich einfach, dass pro Person, mit der wir arbeiten, eine größere Menge passiert, was irgendwie interessant ist, wenn man bedenkt, dass die Gesamtlautstärke gesunken ist, aber die Lautstärke pro Person … Ich kann mir nicht viele Leute vorstellen, mit denen wir arbeiten Wir machen unseren allerersten Kredit für. So viele unserer Kunden sind Stammkunden, so viele unserer Kunden sind erfahren, sie wissen, was sie tun, sie haben ihre Zahlen berechnet und genau wie Bill es mitteilte, diese zusätzlichen Haltekosten von 10,000 US-Dollar, wenn sie 57 statt 67 verdienen, Viele Investoren nehmen das immer noch an, oder? Und sie ändern einfach ihre Zahlen ein wenig und finden einen Weg, es zum Laufen zu bringen. Das ist also ein interessanter Trend, den ich gesehen habe und der unser Unternehmen dort irgendwie verankert hat.
Dave:
Eine Sache, die mich interessiert, wenn man bedenkt, was Sie alle drei über die Aktivitäten der Anleger sagen, ist, welche Arten von Krediten und Kreditprodukten die Anleger überhaupt ändern möchten? Matt, fangen wir bei dir an.
Matt:
Ja, ich denke, ein bisschen ist die Antwort. Und es kommt darauf an … Auch hier kommt es auf die Strategie an, mit der sie letztes Jahr ins Jahr gehen, und was … Wenn sie ein Mietportfolio aufbauen und sich auf das verlassen würden, was viele Kunden und ich bei BiggerPockets sehen, ähnelt das in gewisser Weise der kommenden BRRRR-Strategie rein, kaufen, renovieren, hoffentlich refinanzieren und dann Eigenkapital abziehen. Ich denke, die größte Veränderung, die ich gesehen habe, ist die Herausforderung, zu diesem Zeitpunkt tatsächlich Eigenkapital herauszuholen, um die Geschwindigkeit aufrechtzuerhalten, die sie zuvor hatten oder an die sie sich ein wenig gewöhnt haben. Während ich glaube, dass ich vor drei oder vier Jahren nicht davon ausgegangen bin, dass ich bei jedem Deal, den ich gemacht habe, mein gesamtes Eigenkapital herausgezogen hätte. Ich denke, dass ich bei jedem Deal zumindest einen Teil des Eigenkapitals behalten habe. Und ich denke, dass sich diese Mentalität ein wenig geändert hat, insbesondere durch COVID, als die Preise so schnell stiegen, dass sich die Leute daran gewöhnt haben, dass ich für 2022 im Grunde bei jedem einzelnen Geschäft Eigenkapital abziehen und einfach weitermachen muss.
Nun, das ist keine wirkliche, echte Produktverschiebung, aber ich habe diese Verschiebung im Backend gesehen, bei der Refinanzierung und dann bei dem Versuch zu bewerten, okay, kann ich das gleiche Deal-Niveau auf der Käuferseite beibehalten, das ich ein Jahr lang durchgehalten habe? oder vor zwei Jahren effektiv? Das ist das Einzige, was mir ein wenig auffällt. Und ehrlich gesagt sind die Werte in manchen Märkten bereits um fünf oder zehn Prozent gesunken. Ich glaube natürlich nicht, dass dies auf allen Märkten der Fall ist, aber Sie sehen beide Werte etwas oder zumindest konservativere Werte von Gutachtern. Und dann gibt es diese LTVs und sie müssen möglicherweise ein wenig Geld zum Abschluss bringen, und das ist für viele Leute, die in den letzten Jahren Transaktionen durchgeführt haben, ein seltsames Konzept. Obwohl-
Dave:
Stell dir das vor.
Matt:
Vor fünf Jahren war es so, als hätte man es erwartet.
Christian:
Ja, das kann ich auf jeden Fall übernehmen. Ich kann Ihnen gar nicht sagen, wie oft wir darüber gesprochen haben, ob es ein BRRRR ist, ein Scheitern zu sein, wenn ich die von mir investierten Mittel nicht hundertprozentig ausbezahle. Es ist so, nein, Mann, du bekommst 60 % davon zurück, lass das weitergehen. Es macht die Strategie nicht völlig ungültig. Es ist nur ein Dreh- und Angelpunkt, oder?
Rechnung:
Ja, ich denke, Dave, was wir gesehen haben, ist, wenn ich auf 24 Monate zurückblicke, wir haben viel Bridge und Fix and Flip gemacht und sind dann wirklich superlastig in Bezug auf die Miete geworden. Ich denke, ein Teil des Erfolgs, und Matt, Sie haben das wahrscheinlich auch gesehen, aber wir haben eine Reihe von Krediten und Kunden geerbt, bei denen die Kreditgeber am Abschlusstisch einfach nicht liefern konnten. War das also wirklich organisches Wachstum oder hatten wir am richtigen Ort, zur richtigen Zeit, wahrscheinlich letzteres, Durchhaltevermögen, oder? Und so sahen wir bis 2022 einen großen Anstieg der Mieteinheiten, nicht des Volumens, auf fast 65 %. Ich glaube also, dass wir letztes Jahr knapp drei Milliarden abgeschlossen haben, und 65 % davon waren Mietverträge. Im letzten Quartal und zu Beginn dieses Quartals sehen wir bei der Betrachtung der Pipeline, dass unsere Investoren derzeit nur den höheren WAC auf der Brücke zahlen, weil sie nicht an eine Vorauszahlung gebunden sein wollen Diese Mietdarlehen mit hohen Kupons sind in der Annahme, dass die Zinssätze in naher Zukunft sinken werden.
Und ob das wahr ist oder nicht, ich meine, ich verstehe es. Matt, ich weiß nicht, ob Sie oder Christian die letzte Konferenz gehört haben. Ich war auf der IMN-Konferenz und sie sprachen über neue Produkte. Und eines der dort angebotenen Produkte ist eine Art Hybrid zwischen der Miete mit Vorauszahlung und der Überbrückung. Also etwas niedrigerer WAC als bei Bridge, etwas höher als bei Miete, keine Prepaid-Komponente. Die Leute könnten also für eine Weile ins Nomadenland gehen und entscheiden, ob die Zinssätze steigen oder fallen. Wahrscheinlich wird es auf lange Sicht sinken, aber dieses Quartal ist es etwas steinig. Aber ja, im Moment sind wir also 50/50 bei der Überbrückung bis zur Vermietung. Wir haben in letzter Zeit einen großen Umschwung erlebt.
Dave:
Und WAC, nur für Zuhörer, ist der gewichtete durchschnittliche Kapitalkostensatz, oder?
Rechnung:
Ja, gewichteter durchschnittlicher Kupon. Verzeihung. Ja.
Dave:
Oh, Gutschein. Ja. Okay.
Rechnung:
Meine Frau immer, wenn ich mit meinen Jungs rede, die da drin sind ... Wir reden am Tisch und sie sagt: „Ihr hört euch an, als wärt ihr Ausländer.“
Dave:
Nein, ich möchte nur sicherstellen, dass ich die Sendung verfolge. Und dann mit... Christian, ich bin besonders neugierig auf den Wohnsektor, ich höre viel von Verkäufern, die den Menschen niedrigere Preise anbieten. Sehen Sie das ziemlich häufig?
Christian:
Oh ja. Ich glaube, letzten Monat haben wir ein kleines internes Audit durchgeführt. Ich glaube, wir haben … Bei unseren Einkäufen haben wir, glaube ich, für 90 % Verkäufergutschriften erhalten.
Dave:
Oh wow.
Christian:
Ich meine, es war diese Ebene, auf der ... Und ich meine, zugegebenermaßen ist es wie bei den Maklern, mit denen wir zusammenarbeiten, wir helfen ihnen auch beim Coaching. Hey, wir haben ein 2/1-Buydown-Programm, wie etwa die Verhandlung einer Verkäuferkredite. Den Verkäufern zufolge steht das Haus seit 90 Tagen auf dem Markt. Es wird sozusagen zum offensichtlichen Trend, sobald ein paar Immobilienmakler es aufgreifen. Aber vor allem, wenn ... Unsere Kreditnehmer werden auch gecoacht, also raten sie dem Immobilienmakler: „Hey, ich möchte den Zinssatz von vor acht Monaten, von vor 12 Monaten“ erhalten, was auch immer er ist. Und obwohl das 2/1-Buydown-Programm ein vorübergehender Buydown ist, oder? Das ist also derzeit ein wirklich großes Produkt im konventionellen Bereich, wo man im ersten Jahr 2 % niedriger ist, im zweiten Jahr 1 % niedriger. Und es gibt sogar einen 3/2/1-Rückkauf, der zu diesem Zeitpunkt etwas teuer wird.
Aber es sind wirklich coole Produkte und wir nutzen sie häufig. Und ich weiß, ich denke, selbst Sie, Bill, ich weiß nicht, ob Civic einen Rückkauf hat. Damit es jeder versteht, bin ich Makler. Ich arbeite tatsächlich sowohl mit Civic als auch mit Lending One zusammen, wir sind also auf deren Großhandelsfläche, daher bin ich mit ihren Produkten einigermaßen vertraut, aber ich weiß nicht, ob ihr mehr davon sieht. Ich weiß nicht, ob ihr Buydown-Programme umsetzt, aber das ist meine Erfahrung.
Rechnung:
Die Kredite sind auf der BPL-Seite ohnehin teuer. Auf der konventionellen Seite: Wenn Sie mit einem kleinen Rabatt beginnen, erhalten Sie den Nennwert und kaufen dann durch Punkte ein. Es ist ein wenig anders als vielleicht das, was Matt oder ich zu sehen bekommen, weil die Leute ziemlich viele Punkte zahlen, wenn sie diesen Preis nach unten kaufen. Ein Kredit muss immer noch irgendwo einen Wert haben. Also ja, ich sehe nicht viel davon. Ich bin davon überzeugt, dass Sie, Christian, schon allein aufgrund der Verbindungen zu einigen der größten Firmen des Landes neue Produkte auf den Markt bringen müssen, und zwar so wie jetzt, sonst werden Sie groß rauskommen Unternehmen, börsennotierte Unternehmen fallen.
Christian:
Hundert Prozent.
Rechnung:
Sie müssen kommen ... Die 3/2/1 Buydown-Hypotheken mit abgestufter Zahlung, die sich für die Startrate I/Os qualifizieren. Wenn die Immobilienwerte derzeit nicht so ungewiss wären, würden sich in einigen Bereichen NegAm-Kredite wieder auf den Markt drängen, wie damals in den Jahren 06 und 08. Ich denke also, dass sie … Das Einzige, was konventioneller Raum tun kann, um den Großteil des konventionellen Raums zu retten, ist, Produkte auf den Markt zu bringen, die für den Markt spannend sind, wieder dorthin zu gelangen und zu kaufen. Und du tust es gerade, Christian, mit dem, was du erwähnt hast. Es kommt noch mehr und es wird eine Möglichkeit geben, die Gruppe zu führen, aber es kommt noch mehr,
Christian:
Ich möchte sicherstellen, dass ich alle Kreditnehmer darauf hinweise. Das ist wahrscheinlich das Beste, was ich je gehört habe, nämlich dass diese Programme nicht … Viele Leute haben uns gesagt, dass die Programme den Immobilienmarkt retten sollen und dass es diese vorübergehenden Preissenkungen gibt, damit die Leute immer noch exorbitante Preise zahlen können. Das ist nicht das Ziel. Das ist genau das, was Bill gesagt hat. Das muss passieren. Es muss ein Kredit vorhanden sein-
Dave:
Um die Kreditgeber zu retten. Das ist es, was Sie sagen. Nicht um zu retten... Ja.
Christian:
In gewisser Weise. Ja. Und zugegeben, ich meine, diese Leute sind in verschiedenen Bereichen und dann in Nicht-QM und Bridge und Fix und Flip. Aber das große... Ich meine, ich weiß nicht, ob ihr gehört habt, dass LoanDepot Wholesale untergegangen ist, oder? Ich meine, sie arbeiten nicht mehr mit Maklern zusammen. Ich meine, es gibt diese sehr, sehr großen Kreditgeber, wir haben über große und kleine Staaten gesprochen. Es gibt auch einige große Kreditgeber, die sie aus diesem Bereich übernommen haben, AmeriSaves und LoanDepot Wholesales. Daran ist also etwas dran, Dave. Sie müssen diese Programme entwickeln, um irgendwann ihr Gesicht zu wahren, wenn sie in die richtige Richtung gehen.
Dave:
Es hört sich also so an, als gäbe es, nur um sicherzugehen, dass das jeder mitbekommt, derzeit Programme wie ein 2/1-Programm, bei denen man im Grunde genommen seinen Zinssatz herunterkaufen kann. Christian hat ein Beispiel gegeben, bei dem Sie Ihren Tarif ein Jahr lang um 2 % und dann um 1 % senken können. Und der Trend, den man als Zuhörer oder als Kreditnehmer in Betracht ziehen kann, ist, dass er Geld kostet. Sie müssen Punkte kaufen, um diese reduzierten Zinssätze zu erhalten. Aber der Trend geht dahin, dass dieser Verkäufer, der in solchen Märkten normalerweise ein motivierter Verkäufer ist, diese Punkte für Sie abkauft, damit Sie Ihren Kauf abschließen und einen niedrigeren Zinssatz auf den Cent des Verkäufers erhalten können. Aber es hört sich so an, als würden Bill und Christian sagen, dass dies möglicherweise erst der Anfang ist und dass in den nächsten Monaten möglicherweise weitere attraktive Kreditprodukte für Kreditnehmer auf den Markt kommen. Daher bin ich gespannt, ob jemand von Ihnen Empfehlungen hat, wo Zuhörer über diese Informationen auf dem Laufenden bleiben können. Welche Art von Anreizen und welche neuen Produkte kommen auf den Markt, die für Anleger nützlich sein könnten?
Rechnung:
Ich denke, dass Christian mit seinem Unternehmen ziemlich gute Arbeit leistet, aber Tatsache ist, dass Sie nicht lange suchen müssen. Sie werden dich finden.
Christian:
Genau das wollte ich sagen. Ich meine, wir alle sind bei BiggerPockets. Ich meine, wenn Sie sich nur in einem Netzwerk oder einer Umgebung befinden, werden Sie von den Informationen gefunden, wenn Sie auch nur relativ danach suchen. Gehen Sie also zu einem Makler, beauftragen Sie einen Kreditsachbearbeiter für einen dieser Leute von einem meiner Unternehmen. Es ist wirklich etwas, wo man, wenn man dranbleiben will, … Ich meine, Dave und ich hatten eine Episode unserer Serie, die wir machten, in der eine neue Sendung herauskam, als er im Treuhandkonto war. Das war für den Deal.
Dave, ich weiß nicht, ich glaube, du warst in der Folge im Hintergrund, nachdem ich glaube, dass sie dich reingeholt haben. Aber im wahrsten Sinne des Wortes, als er im Treuhandkonto war, kam ein Programm heraus und ich dachte, das passt perfekt zu dir. Und wir wechselten, wir kündigten den Kredit komplett, eröffneten einen neuen für ein völlig anderes Produkt, und das wussten wir nur, weil er so genau auf das eingestellt war, was ich zu bieten hatte, und natürlich sind wir Geschäftspartner, aber ich wusste es wonach er gesucht hat. Daher ist die Kommunikation mit Ihren Kreditsachbearbeitern von entscheidender Bedeutung
Rechnung:
Und ich glaube nicht, dass es nur die Kreditgeber sind, die versuchen, das Problem zu lösen. Dies wird an der Wall Street gelöst. Es gibt viele Anleihenhändler, die nicht wissen, was sie mit ihrer Zeit anfangen sollen. Denken Sie nur an das Grün verkehrt herum. Matt und ich haben vorhin über Golf gesprochen, aber denken Sie an das Grün rückwärts. Dieses Problem wird derzeit an der Wall Street gelöst, weil es auf der konventionellen Seite einfach keine Geschäfte gibt. Es gibt keine Trades. Es handelt sich um Tumbleweeds, so wie man es sich aus einem alten Western vorstellt.
Und ja, ich denke, dass sie Produkte herausbringen werden. Eigentlich bin ich ziemlich überwältigt, dass das vierte Quartal das nicht gezeigt hat, aber ich denke, es gab so viel Trauma, und einiges von diesem Trauma ist durchgesickert ... Es ist irgendwie in das erste Quartal durchgesickert, dass ich, wenn ich ein Glücksspieler bin, … Ich würde sagen, dass Sie in diesem Quartal Dinge sehen werden, die gut für den Markt sein werden. Und Dave, wenn ich an 3/2/1-Buydowns oder 2/1-Buydowns denke, betrachte ich das als Produkt. Dann könnten Sie Christians Strategie anwenden und den Anfangszinssatz herabsetzen, aber für den Rest der 3 Jahre ist das Produkt ein 2/1/27 dann ein Am. Aber Sie könnten diesen Kredit abkaufen, und jetzt reden Sie über einen Zinssatz, mit dem die Leute leben können, oder?
Dave:
Ja, absolut. Zwei Dinge dazu. Erstens denke ich, dass dieses Gespräch nur die Idee unterstreicht, dass Sie nicht davon ausgehen sollten, nur weil Sie eine Schlagzeile gesehen haben, wie hoch die Zinssätze derzeit sind, dass Sie diese zahlen würden, und dass Sie tatsächlich rausgehen und mit einem sprechen sollten Machen Sie einen Broker und sehen Sie, was Sie tatsächlich bekommen können, und erfahren Sie mehr über einige dieser neuen Produkte. Lassen Sie mich Sie Folgendes fragen, Matt, und ich denke, Sie alle: Gibt es einen Zinssatz, den Sie bei einigen dieser neuen Produkte sehen, bei denen sich die Leute wohl fühlen? Denn wenn man nur den Markt betrachtet, sieht es so aus, als ob die Dinge verrückt spielten, sobald er 7 % erreichte. Ich meine, die Dinge sind wirklich einfach zum Stillstand gekommen. Gibt es … Haben Sie eine Vorstellung davon, wo der optimale Zinssatz liegt, wenn Käufer und Kreditnehmer meinen, dass dieser Zinssatz erträglich ist?
Matt:
Ich denke auch, dass es, wie ich bereits angedeutet habe, so ist, dass, wenn Sie Ihren Deal zu Beginn planen … Wenn ich einen Deal absichere und ich auf der Investorenseite spreche, dann werden wir über eine konventionelle Art reden, so wie ich Ich bin ein Hauskäufer, der mein Haus sucht. Wenn ich ein Investor bin und vom ersten Tag an versichere und sage, dass der Zinssatz 7 % betragen wird und ich 10 % Rabatt auf dieses Geschäft bekommen kann, nachdem ich vor neun oder sechs Monaten 5 % zu viel bezahlt habe, dann Es ist erträglich, es ist nur eine mentale Sache, sich damit vertraut zu machen. Vor drei oder vier Monaten würde ich sagen, dass die Leute unruhig wurden, wenn der Zinssatz im Sechser- und im Siebener-Bereich lag, weil sie es gewohnt waren, vier und fünf zu zahlen. Und dann sprang es auf sieben oder acht, und als der Wert dann wieder unter sieben fiel, war das ein mentaler Auslöser, wie Sie gerade sagen: „Okay, ich bin wieder interessiert.“
Aber in der Praxis bin ich persönlich der Meinung, dass sich jemand, der vom ersten Tag an ein Underwriting durchführt, mit jedem Tarif zufrieden geben kann, solange er Wert darauf legt, dass er das Geschäft richtig anwenden kann. Und das lag daran, dass die Verkäufer sich noch nicht angepasst hatten. Ich glaube, dass sich die Verkäufer jetzt anpassen. Und dann auf der konventionellen Seite, ich meine, Sie beginnen es zu erkennen. Es ist, als gäbe es überhaupt nicht viel Lagerbestand, aber Sie sehen all die Dinge, die ... Sie sehen, zumindest in meinen Märkten, die ich verfolge, Preissenkungen auf der Angebotsseite. Ich glaube nicht, dass es bisher tolle Deals gibt, aber Sie sind zumindest auf dem richtigen Weg.
Ich denke also, dass manches davon nur ein mentaler Bruchpunkt mit den Leuten ist und sagt: „Okay, jetzt verstehe ich es.“ Ich weiß, dass die Zinsen nicht plötzlich wieder 5 % betragen werden. Es ist wirklich sechs Monate her, ich... Die Hälfte unserer Kreditnehmer glaubte, wie Bill andeutete, wenn die Dinge im Siebener- oder höheren Bereich waren, dachten sie immer noch, dass die Dinge in drei Monaten irgendwie wieder High Fives sein würden, bis … Die Fed hat sozusagen dargelegt, was passiert. Und dann, glaube ich, haben die Leute angefangen: Okay, das wird nicht zufällig in drei Monaten wieder um 200 Basispunkte sinken. Das ist es also, was ich sehe.
Rechnung:
Ich denke, Matt, ich denke, das ist ein Volltreffer. Denken Sie an die Börse, denken Sie an Zinssätze, denken Sie an Immobilienwerte. Wenn sich die Dinge stark verändern, denke ich immer, dass das kluge Geld einfach einen Schritt zurücktritt und versucht herauszufinden, ob das weiterhin hin und her klappern wird oder in die eine oder andere Richtung, oder ob es sich einfach beruhigt hat und sie haben eine neue Norm? Und ich denke, das stimmt, Matt. Was den Zinssatz angeht, ist es eine Perspektive. Wenn man sich die letzten 12 Monate anschaut, sind die Zinsen schlecht. Wenn man die letzten fünf Jahre betrachtet, sind die Zinsen gut. Wenn man sich die letzten 25 Jahre anschaut, könnten die Zinssätze wohl großartig sein. Aber wir lebten drei Jahre lang auf dem unglaublichsten Niedrigzinsmarkt, wo wir alle fett und glücklich über die Kreditvergaben wurden. Und auf der konventionellen Seite haben sie ihre Kunden innerhalb von 36 Monaten fünf bis sieben Mal umgeschrieben.
Hey Bill, hier ist Matt, ich möchte dich nur wissen lassen, dass ich dich von dreieinhalb, 2.75, sinnlos, keine Gebühr, absetzen werde, die Dokumente verschicken, unterschreiben. Und Sie erhalten eine Ermäßigung um einen halben Punkt. Und sie würden diese Kreditnehmer buchstäblich herabstufen. Die meisten Kreditnehmer nehmen diese Kredite größtenteils nie in Anspruch, es sei denn, es kommt zu einem Todesfall, einer Scheidung oder einem Umzug nach oben oder unten. Ich glaube tatsächlich, dass sich die Sekunden irgendwie ausdehnen, weil niemand die Zwei oder die Drei berühren möchte. Es wird also beides geben ... Es gibt sieben oder acht Prozent pro Sekunde, und in fünf Jahren werden sie die Auszahlungsrefinanzierung bei viereinhalb vornehmen. Ich denke also, dass du genau richtig liegst, Matt. Wir sehen ... Die Fed ist wahrscheinlich kurz davor, fertig zu sein. Das nächste Mal, was auch immer sie eineinhalb Viertelstunden machen werden, ist es wahrscheinlich, wahrscheinlich.
Das müssen sie einfach sagen. Sobald sie es sagen, werden Sie meiner Meinung nach einiges an klugem Geld zurückbekommen. Ich meine, die 10-Jahres-Anleihe ist im Moment besser, wenn man es nur aus der Perspektive des Tagesgeldzinses betrachtet. Wir gehören einer börsennotierten Bank. Die Finanzierungskosten über Nacht sind erheblich gestiegen, aber die 10-Jahres-Finanzierung ist, weil ich ein Hypotheken-Typ bin, viel niedriger als vor drei Zinserhöhungen. Das ist also interessant, aber ich denke, es sagt mir, dass die Zinsen sinken werden. Wenn Sie einen Zauberstab hätten, der Ihnen sagt, dass Sie Ende des Jahres niedrigere Zinssätze sehen werden als heute, sowohl bei BPL als auch im konventionellen Bereich.
Dave:
Das ist ein guter Übergang. Und um das klarzustellen, was Bill auch hier sagen will, ist, dass wir das in der Sendung schon oft besprochen haben, aber was die Federal Reserve kontrolliert, ist der Federal Funds Rate, der nicht die Hypothekenzinsen kontrolliert, und der viel stärker korrelierende Indikator dafür Der Hypothekenzins ist die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe. Und wie Bill gerade sagte: Obwohl die Fed den Leitzins angehoben hat, liegen die 10-Jahres-Staatsanleihen wieder unter 4 %. Ich weiß nicht, wo es heute ist. Ich glaube, gestern lag es bei 3.7 oder so ähnlich. Es gibt also Anzeichen dafür, dass sich die Kreditzinsen zumindest verlangsamen und gegen Ende 2023 sinken könnten. Das ist nur so meine Meinung. Und Bill, du hast gerade deine gegeben. Christian, wo sehen Sie die Entwicklung der Zinsen im Laufe des Jahres 2023?
Christian:
Ja, ich stimme mit allen überein. Ich denke, sie sind viel mehr auf der Kapitalmarktseite angesiedelt, also weiß ich, dass ihr ein sehr komplexes Verständnis habt, oder? Ich als Makler bin viel kundenorientierter. Natürlich bin ich auf dem Laufenden, was gerade passiert. Was ich sagen würde, ist, dass ich denke, dass ich es vor allem auf die Nachfrage und das, was die Kunden wirklich antreibt, ausrichten möchte. Ich glaube nicht, dass es ein Zinssatz ist, nach dem jeder sucht. Ich denke, es ist nur ein gewisses Maß an Stabilität. Wir haben diesen 12-monatigen Zeitraum hinter uns, in dem es so ist, als ob ich eine Vorabgenehmigung erhalte und ihr wisst, wie lange es dauert, ein Haus zu kaufen. Ein paar Tage bis zur Vorabgenehmigung, Ihr Kredit ist nur 60 Tage lang gültig, Sie müssen einen Immobilienmakler finden, Sie müssen 10 Häuser besichtigen, Sie müssen eines finden, das Ihnen gefällt, Sie müssen ein Angebot machen, oder? Es gibt einen Prozess. Und oft dauert es 60, 90, 120 Tage, bis man ein Haus hat.
Nun, wenn sich die Zinsen in diesem Zeitraum über einen Zeitraum von 12 Monaten um eineinhalb Prozent ändern, ist es so, als ob niemand kaufen möchte, weil sie denken: „Ich liebe es, einen Kredit aufzunehmen, und wenn ich …“ Wenn ich mir tatsächlich eins besorge, reden wir von einem Unterschied in meinem Tarif von anderthalb bis zwei Prozent. Daher glaube ich nicht, dass es sich um einen Tarif handelt, nach dem jeder speziell sucht. Ich glaube nicht, dass es nur eine Zauberei ist … Wenn die Zinsen wieder im Fünf-Punkte-Bereich liegen, können wir loslegen. Ich denke, es ist einfach so, dass ich zu diesem Zeitpunkt ein wenig Vertrauen in die Höhe meiner Rate haben kann? Ich möchte nicht, dass sich in der Zeit, die ich brauche, um ein Haus zu finden, so drastisch verändert.
Und ich verdoppele irgendwie das, was alle sagen. Ich denke, die Fed kann das offensichtlich nicht für immer tun. Ich glaube schon, dass sie versuchen, Spielraum zu schaffen, denn ich meine, wir sind während der COVID-0-Krise auf XNUMX % gesunken, richtig. Ich meine, in der Vergangenheit konnten sie sinkende Zinssätze nutzen, um die Wirtschaft anzukurbeln, und man kann sie nicht senken, es sei denn, es gibt einen gewissen Spielraum, sie dadurch zu senken, oder? Ich denke, dass sie es bis zu einem Punkt aufbauen, an dem sie möglicherweise in der Zukunft genug Einfluss haben, um potenziell wieder Impulse zu setzen, und wir fahren diese Achterbahnfahrt immer weiter, oder?
Dave:
Absolut. Ja. Matt, eines der anderen Dinge in Bezug auf Zinsen, zu denen ich gespannt bin, ob Sie einen Einblick haben, ist, dass die Fed ihr Ding macht, obwohl die Fed die Zinsen erhöht, die Spanne zwischen dem Federal Funds Rate und zumindest konventionellen Hypotheken. Ich bin mit der kommerziellen Seite weniger vertraut, ist der Wert im Moment ungewöhnlich hoch? Typischerweise sind es etwa 170, 190 Basispunkte. Ich denke, es liegt immer noch deutlich über 200. Können Sie mir mit Ihren und Bills Kenntnissen über die Kapitalmärkte sagen, warum diese so viel höher sind und ob Sie glauben, dass sich dies im kommenden Jahr ändern wird?
Matt:
Ja, da ist einiges los. Wie Bill angedeutet hat, herrscht derzeit im letzten dritten und vierten Quartal im Allgemeinen bei Anleiheinvestoren und im Großen und Ganzen an der Wall Street ein wenig Unsicherheit, wenn es sich um eine Hypothek handelt, und das bedeutet, dass die Käuferliquidität erschöpft ist. Zweitens verfügen Sie über eine historisch große und wahrscheinlich beispiellose Bilanz an Hypotheken, die von der Regierung gehalten werden, was in Bezug auf Größe und Umfang noch nie zuvor vorgekommen ist. Sie besitzen also, ich vergesse, ob es zwei oder drei Billionen sind, was auch immer es ist, Bill, vielleicht irgendwo in diesem Griff, glaube ich, von Hypotheken. Und irgendwann müssen sie das Geschäft verkaufen oder es aufgeben. Die Leute sind unsicher, was das sein wird. Sie haben also diesen riesigen Nettoverkäufer von beispielloser Größe, den es noch nie zuvor gegeben hat, der auf diesem Inventar sitzt, das er vielleicht irgendwann verkaufen könnte. Das schafft viel Unsicherheit. Und drittens gibt es wirklich hohe Zinsen, was bedeutet, dass die Leute bei sehr hohen Zinsen davon ausgehen müssen, dass der Kredit irgendwann vorzeitig zurückgezahlt wird, und das führt zu dieser Umkehrung.
Dave:
Wow.
Christian:
Das ist der schwierige Teil. Ja.
Rechnung:
Das ist genau das Richtige.
Christian:
Ja. Kann dem nur zustimmen.
Rechnung:
Er hat recht. Das ist es. Matt, das ist Volltreffer. Es gibt nur … Denken Sie darüber nach, die Zinssätze liegen bei 7 %. Wer glaubt, dass das 30 Jahre lang so bleiben wird? Wer glaubt, dass das verbucht wird? Ich glaube, wenn man einen Kredit mit konventionellen Krediten kauft, muss man ihn zwischen 36 und 40 Monaten in den Büchern haben, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Ich denke, das ist die Zahl. Denk darüber nach. Wer glaubt, dass eine 30-jährige Laufzeit von sechsdreivierteln oder sieben Jahren in den Büchern stehen wird? Diese Idioten werden einen Anruf von Christian bekommen, der Zweitklassige hat-
Christian:
Die dreieinhalb wurden alle aufgefressen, als die Preise auf 2.99 stiegen. Dem kann ich nur zustimmen.
Rechnung:
Aber das stimmt, Matt. Es ist, Mann, es sind diese … Und hier ist irgendwie das Beängstigende, das Matt vorhin erwähnt hat. Denken Sie an die Regierung: Wenn sie nicht so viele Kredite zu so niedrigen Zinssätzen hätte, wäre das auf das zurückzuführen, worüber wir vorhin gesprochen haben: Tod, Scheidung, irgendein lebensveränderndes Ereignis, bevor diese Leute rauskommen dieser Hypotheken. Ein vergleichbares Zuhause können sie sich nicht leisten. Bei den heutigen Zinssätzen ist das für die meisten Menschen nicht möglich. Und so sitzen sie einfach da, was einen gewissen Druck auf den Immobilienbestand ausübt und uns wahrscheinlich bei der Bewertung hilft, mit all dem anderen Mist, der damit einhergeht. Es ist eine interessante Studie, aber ich denke, dass die Regierung es auf die leichte Schulter nehmen muss, wenn sie versucht, einige dieser Hypotheken abzulösen.
Dave:
Das ist faszinierend, was Sie gesagt haben: 36 bis 40 Monate, um die Gewinnschwelle für einen Kredit zu erreichen. Und fast jeder geht davon aus, dass die Zinsen sinken werden, vielleicht nicht im Jahr 23, aber wahrscheinlich zumindest im Jahr 24 oder sogar im Jahr 25. Aus diesem Grund investieren die Kreditgeber diesen zusätzlichen Spread, um, wie ich vermute, den Break-Even-Punkt zu beschleunigen.
Matt:
Und um es klarzustellen, nur damit Sie es wissen und jeder es versteht. Für die Kreditgeber selbst ist das nicht rentabler. Lassen Sie uns für eine Sekunde beiseite, unser kleines … Wir sind ein kleiner Teil des Hypothekenmarktes. Wir machen alle unsere Brust und halten uns für groß, aber auf dem gesamten Hypothekenmarkt sind wir wie eine Mücke. Wenn Sie sich also den gesamten Hypothekenmarkt ansehen, sind diese Leute im Moment nicht profitabler, selbst wenn diese Spreads so sind, wie sie sind. Sie sind die am wenigsten profitablen seit langem, weil sie nicht diejenigen sind, die das nehmen Marge, nur eine in den Markt eingebaute Risikoprämie. Und sie verkaufen ihre Kredite sofort und ihre Margen sind so schlecht wie nie zuvor. Es ist also im Moment eine seltsame Dynamik.
Rechnung:
Es war nicht mehr das größte Geschäft überhaupt, wenn man der LoanDepot Wholesale oder die FOA-Größen war, die vierteljährlich Gewinne machten, Hunderte von Millionen Dollar, sie konnten nicht schnell genug sparen. Ja, die größeren leiden wirklich.
Christian:
Ja. Ich meine, ich kann mir nicht vorstellen ... Es gibt ungefähr drei Kreditgeber, mit denen wir zusammenarbeiten und bei denen wir denselben Kundenbetreuer haben wie vor 12 Monaten. Es gibt nicht sehr viele. Account Executives sind, ich meine, wir haben über 150 Kreditgeberpartnerschaften.
Dave:
Wow.
Christian:
Ich meine, es ist, als wären die Kundenbetreuer auf ganzer Linie entlassen worden. Und es ist lustig, diese beiden Typen haben tatsächlich dieselbe Person. Aber es ist einfach verrückt für mich, dass es, genau wie Bill es gesagt hat, genau das gibt ... Sie schneiden, sie schneiden einfach, schneiden, schneiden, in dem Moment, in dem es sich drehte. Das ist auf jeden Fall zu spüren.
Rechnung:
Nun, Matt hat Recht, wenn man die drei größten Kreditgeber in unserem Bereich betrachtet, machen diese Kreditgeber in einem Jahr so viel wie einige dieser Leute in einer Woche bis zwei Wochen. Es sind einfach keine Äpfel und Rüben.
Dave:
Ja. Nun, das war faszinierend und ich habe ziemlich viel gelernt, aber leider müssen wir hier raus. Aber ich würde gerne von jedem von Ihnen hören, welche Ratschläge Sie für Kreditnehmer und Investoren zu Beginn dieses Jahres haben und wie Sie sich hier auf den sich schnell verändernden Schuldenmärkten zurechtfinden. Also, Christian, fangen wir bei dir an. Haben Sie weise Worte?
Christian:
Ja, ich denke, dass ich fast jedes Mal, wenn ich gefragt wurde, gleich geantwortet habe. Sie hören zwar, dass weniger Menschen im Immobilienbereich erfolgreich sein könnten, weniger Menschen, Krypto, Aktienmarkt, was auch immer es ist, aber wenn Sie sich mit Wissen und Menschen umgeben, die sich in diesem Bereich gut auskennen, haben Sie das Recht Ziel ist es, zu den Top 10 und 20 % der Produzenten zu gehören. Und das sind die Menschen, die in schwierigen Zeiten Geld verdienen. Ich meine, es gibt derzeit immer noch Leute, die an der Börse Erfolg haben. Es sind wahrscheinlich die besseren Leute, die Leute, die sich besser auskennen, die Leute, die besser informiert sind, die Leute, die mehr Zugang haben.
Ich meine, es gibt immer noch Leute, die mit Kurzzeitmieten erfolgreich sind, auch wenn viele Märkte davon betroffen sind und viele Märkte sie schließen. Die Menschen, die gut ausgebildet sind und sich darin auskennen, wie man sie erfolgreich führt, gedeihen in diesen Zeiten. Umgeben Sie sich also damit. Hören Sie sich solche Sachen an, kommen Sie zu mir, kommen Sie zu Bill, kommen Sie zu Matt. Ich meine, nehmen Sie Kontakt mit Leuten auf, die Branchenprofis in diesem Bereich sind und wissen, was sie tun. Das Einzige, was Sie wirklich tun können, ist, sich in die beste Position zu versetzen, um zu gewinnen. Und wenn Sie gewinnen, ist das doch keine Überraschung, oder?
Dave:
Eindrucksvoll. Großartig. Was ist mit dir, Bill?
Rechnung:
Ja, also schauen Sie, ich habe das ganze Jahr über an so vielen dieser Panels teilgenommen, und in den letzten sechs Monaten hatte ich irgendwie das Gefühl, ein Individuum auf einer Insel zu sein. Ich habe all die Untergangsstimmung, die Inflation, die Rezession und den Rückgang der Immobilienwerte gehört. Ich habe das alles gehört. Aber gemessen an Angebot und Nachfrage liegen wir bei fast sechs Millionen Haushalten unter Wasser. Und wenn Sie irgendetwas von dem glauben, was ich zuvor über niedrige Zinsen und die Leute gesagt habe, die diese Transaktionen nicht refinanzieren oder verkaufen, wird das das Problem meiner Meinung nach noch verschärfen.
Daher bin ich in Bezug auf Immobilien sowohl kurz- als auch langfristig sehr optimistisch. Ich denke, Sie können heute ein besseres Angebot bekommen als sechs Monate später. Man kann ein bisschen verhandeln, man könnte ein bisschen mehr verlangen. Sie zahlen nicht mehr als den Listenpreis, Sie bekommen Eventualverbindlichkeiten bei Ihren Deals, Sie bekommen Verkäuferkonzessionen bei Punkten, Sie bekommen all das Zeug. Das ist großartig. Ich bin also optimistisch, was Immobilien angeht, und wenn ich eine Empfehlung aussprechen sollte, denke ich, dass man seine Partnerschaften in Einklang bringen muss. Wenn man sich also auf der BPL-Seite mit einem Unternehmen wie Matts oder unserem zusammenschließt, schließt man sich auf der konventionellen Seite einem Unternehmen wie Christians an. Man bekommt einen tollen Immobilienmakler, man bekommt ein paar tolle Auftragnehmer, man bekommt ein paar gute Lieferantenbeziehungen. Und ich denke, dass Partnerschaften heute einen großen Unterschied machen werden, wenn es darum geht, was Investoren für erfolgreich halten oder nicht.
Dave:
Eindrucksvoll. Großartig. Nun, Matt, geh mit uns raus. Was raten Sie Kreditnehmern im kommenden Jahr?
Matt:
Das Einzige, was ich Kreditnehmern und mir selbst sagen würde, ist, dass ich versuche, nicht auf die Zinssätze zu wetten. Okay. Denn es ist eines der verrücktesten Dinge auf der Welt, auf die man wetten kann. Es ist also keine Alles-oder-Nichts-Entscheidung, die Sie treffen. Wenn Sie in den nächsten zwei Jahren 10 Immobilien kaufen oder das mit Ihrer Größe multiplizieren, können Sie diese Entscheidung auf 10 oder 20 Entscheidungen in den nächsten zwei Jahren verteilen. Sie müssen also nicht ... Sie gehen keine einzige große Wette ein. Okay. Diesen Monat, ich weiß nicht, ist meine Rate vielleicht etwas höher als sie hätte sein sollen, aber vielleicht ist sie nächsten Monat oder in drei Monaten etwas niedriger als zuvor. Und Sie sagen wirklich: Wenn Sie das Konzept der Mittelung der Dollarkosten an der Börse gehört haben, sehe ich es nicht so unähnlich wie bei der Kreditaufnahme, dass man es nur über einen Zeitraum von ein paar Jahren betrachten und sagen muss Na gut, ich habe einiges gewonnen, einiges verloren. Wie hoch ist mein Durchschnitt in diesem Zeitraum? Fühle ich mich mit den Angeboten wohl? Immer noch Bleistift. So sehe ich es.
Dave:
Das ist ein toller Rat. Das gefällt mir sehr. In Ordnung. Nun, ich danke Ihnen allen. Matt, wo können Leute mit dir in Kontakt treten, wenn sie mehr erfahren möchten?
Matt:
Klar, lendingone.com. Wir kümmern uns um Sie. Rufen Sie einfach an. Sie können anrufen. Sie erhalten jemanden live. Da wir ständig besetzt sind, ist es wahrscheinlich am einfachsten.
Dave:
Alles klar, großartig. Was ist mit dir, Bill?
Rechnung:
civicfs.com.
Dave:
In Ordnung. Und christlich?
Christian:
Das Gleiche gilt für the1brokerage.com. Wir alle sind nur firmenname.com. Ja, wir sind alle ziemlich leicht zu finden. Wir sind alle auch auf BiggerPockets.
Dave:
Machen Sie es einfach.
Christian:
Ja, wir sind alle auf BiggerPockets. Wenn Sie auf BiggerPockets auch das Tool „Finde einen Kreditgeber“ nutzen, ist dies eine großartige Ressource, um jemanden zu finden.
Dave:
Alles klar. Danke. Nun, ich freue mich, dass Sie alle hier sind und Ihre Erkenntnisse und Erfahrungen teilen. Wir hoffen, dass wir Sie bald wieder bei uns begrüßen dürfen.
Rechnung:
Gute Sache, Leute. Danke schön.
Matt:
Eindrucksvoll. Danke Leute. Bin dankbar.
Christian:
Ich schätze euch.
Dave:
Alles klar, vielen Dank an Christian, Bill und Matt, dass sie ihre Erkenntnisse und ihr Wissen mit uns geteilt haben. Das war super interessant. Ich habe viel gelernt. Und ich denke, das Wichtigste, was ich noch einmal betonen möchte, und das ist etwas, was mich die Leute ständig fragen: Nach welchen Zinssätzen sollte ich Ausschau halten, sonst glaube ich nicht, dass ich für diese Art von Darlehen in Frage komme oder diese Art von Darlehen? Und sie fragen mich und ich habe keine Ahnung. Deshalb halte ich es in einem solchen Umfeld wirklich für äußerst wichtig, einfach mit einem Kreditgeber in Kontakt zu treten. Auch wenn Sie keinen Deal machen, rufen Sie einfach zwei oder drei von ihnen an. Wie wir gerade in dieser Sendung erfahren haben, erhalten die Leute Zinssätze in der Größenordnung von 5 %, indem sie Verkäufer-Buydowns und Kaufpunkte nutzen. Und es gibt all diese verschiedenen Produkte, die sich Kreditgeber ausdenken, um Menschen dazu zu bewegen, jetzt zu kaufen und sofort Kredite aufzunehmen.
Gehen Sie also nicht einfach davon aus, dass die Zinssätze bei 7 % liegen, nur weil Sie in den Medien, in der Zeitung oder was auch immer Schlagzeilen lesen. Insbesondere für Anleger stehen neben den Top-Line-Produkten auch andere Produkte zur Verfügung. Das war meine wichtigste Schlussfolgerung: Sprechen Sie einfach mit jemandem und sehen Sie, ob Ihre Annahmen richtig sind, oder erfahren Sie mehr über einige kreative Möglichkeiten, möglicherweise Kredite für eines der Deals aufzunehmen, die Sie im kommenden Jahr abschließen möchten. Das war's also für uns heute. Ich hoffe, Sie fanden diese Episode hilfreich. Wenn ja, freuen wir uns sehr über eine Fünf-Sterne-Bewertung auf Apple oder Spotify. Wenn Sie Fragen zu dieser Folge haben, finden Sie mich entweder auf BiggerPockets oder auf Instagram, wo ich @thedatadeli bin. Vielen Dank euch allen fürs Zuhören. Wir sehen uns beim nächsten Mal bei On The Market.
On The Market wurde von mir, Dave Meyer und Kailyn Bennett erstellt, von Kailyn Bennett produziert, von Joel Esparza und Onyx Media bearbeitet, von Pooja Jindal recherchiert und ein großes Dankeschön an das gesamte BiggerPockets-Team.
Der Inhalt der Show On The Market sind nur Meinungen. Alle Zuhörer sollten Datenpunkte, Meinungen und Anlagestrategien unabhängig überprüfen.
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In dieser Folge behandeln wir
- Ultraschall FedDie Entscheidung, die Zinsen zu erhöhen führte dazu, dass der Kreditbranche riesige Umsätze entgingen
- Immobilien-Underwriting und warum kurzfristige Anleger Muss sich ändern wie sie Analysieren Sie Angebote
- Schlechte Nachrichten für BRRRR-Investoren und warum diese Strategie für die nächsten Jahre möglicherweise auf Eis gelegt wird
- Die neuen zinsgünstigen Kreditprodukte die Hauskäufer nutzen können
- Hypothekenzinsprognosen und wenn wir möglicherweise sehen könnten, dass die Zinssätze ins Stocken geraten (oder fallen)
- Beratung für Kreditnehmer im heutigen Markt und warum Sie KEINE Angst vor steigenden Zinsen haben sollten
- Und So Viel mehr!
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