Update zum Mehrfamilienmarkt + Was ein 20-jähriger Veteran weiß

Andrew:
Dies ist die BiggerPockets-Podcast-Show 767.

Angie:
Die Verwaltungsgesellschaft weiß, was sie tut. Sie sind die Profis, sie sind diejenigen mit der Erfahrung. Wenn Sie einen Kunden haben, der übermäßig involviert ist, Fallstudie für Fallstudie, wird die Immobilie keinen Erfolg haben. Wenn Sie Kunden haben, die keine Zeit haben und Sie wöchentlich mit ihnen telefonieren, senden Sie Ihren wöchentlichen Bericht, den Bericht Ihres Eigentümers. Diese Immobilien sind immer wieder äußerst erfolgreich.

Andrew:
Andrew Cushman hier mit unserem Kumpel Matt Faircloth. David Greene hat das Aufnahmestudio wieder einmal leer gelassen und wir dachten, er hätte aus dem letzten Mal vielleicht seine Lektion gelernt, also übernehmen wir.

Matt:
Ich freue mich, hier bei dir zu sein, Andrew. Ich bin dankbar, dass ich die Übernahme mit Ihnen durchführen darf. Heute steht ein spannendes Gespräch an und die Leute fragen sich: „Warum begeistern Sie sich für die Immobilienverwaltung?“ Das ist so langweilig. Lasst mich euch sagen, dass ihr euch schämt, wenn ihr denkt, Immobilienverwaltung sei langweilig. Beim Immobilienmanagement handelt es sich um das, was über die Rentabilität eines Geschäfts entscheidet. Ein guter Immobilienverwalter nimmt ein mittelmäßiges Angebot an und macht es großartig, und er nimmt ein tolles Angebot an und macht es völlig beschissen. Und Leute, noch eine letzte Sache. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, was Geschäfte profitabel macht, Immobilienverwaltung und Vermögensverwaltung, müssen Sie sich die Sendung Nummer 739 anhören, in der ich, Andrew und David ausführlich darauf eingehen, was Vermögensverwaltung ist, was nicht und wie es hängt mit der Immobilienverwaltung zusammen. Schauen Sie sich diese Folge also an, nachdem Sie sich diese angehört haben. Nummer 739.

Andrew:
Heute haben wir einen Experten für den Mehrfamilienmarkt bei uns. Wir werden uns zunächst mit einem kleinen Marktupdate befassen, da sich die Dinge schnell ändern und wir versuchen möchten, alle in Echtzeit darüber auf dem Laufenden zu halten, was wir da draußen auf den Märkten sehen. Dann werden wir über Immobilienverwaltung sprechen und über eine Menge Dinge reden. Aber ein paar Dinge, auf die man wirklich achten sollte, sind die Schlüsselmerkmale, auf die ein Investor bei einer externen Immobilienverwaltungsgesellschaft achten sollte. Was sind die größten Fehler, die neue Investoren machen, wenn sie die Immobilienverwaltung durch Dritte beauftragen? Und wir werden auch eine Geschichte über einen Mieter hören, der in seiner Wohnung eine vertikal integrierte Metzgerei und einen Grill betrieb. Bleiben Sie also gespannt auf all das. Matt, hast du einen schnellen Tipp für uns? Bereit?

Matt:
Kurzer Tipp. Okay, Leute, hier ist euer kurzer Tipp des Tages. Andrew und ich haben eine phänomenale Ressource zusammengestellt, die Sie bei Vorstellungsgesprächen mit Immobilienverwaltungsunternehmen nutzen können. Das sind 27, nicht eine, nicht zwei, nicht drei, 27 Fragen, die Sie einem Immobilienverwalter stellen müssen, wenn Sie erwägen, ihn einzustellen. Und das ist kostenlos, etwas, das Andrew und ich als schönes Geschenk zusammengestellt haben, als nettes Dankeschön. Zurück zu euch. Gehen Sie zu bigpockets.com/resources.

Andrew:
Ja, schnappen Sie sich das und machen Sie es zu Ihrem eigenen. Fügen Sie einige zusätzliche Fragen hinzu und teilen Sie uns in den Kommentaren auf YouTube Ihre Meinung mit. Alles klar, ich bin aufgeregt. Machen wir also weiter und stürzen uns in das Markt-Update.

Matt:
Also Leute, lasst uns über den Markt reden, Mann. Die Dinge ändern sich täglich. Was denkt ihr? Wo sind wir?

Andrew:
Nun, es ist interessant, denn jeder, der zuhört, weiß, dass es so war. Ich kann auf jeden Fall einen Einblick geben, wir waren im letzten Quartal ziemlich aktiv. Beim Deal-Volumen sehen wir einen leichten Anstieg der verfügbaren Angebote. Wir zeichnen mehr Verträge ab als bisher und erhalten nicht mehr angenommene Angebote, aber wir haben zumindest mehr Objekte im Blick. Es gibt viele Schlagzeilen. Ich habe in den letzten sechs Monaten sechs Mal Mietsenkungen und so weiter erlebt. Das sehen wir nicht. Unsere Mieten sind in allen unseren Objekten gestiegen. Fast jedes unserer Objekte verzeichnete im März Rekordabholungen. Ich denke, es ist wirklich wichtig, die Märkte zu unterscheiden, über die man spricht. Denken Sie daran: Immobilien sind lokal und nicht national.
Also ja, die Miete ist wahrscheinlich gesunken, wenn Sie eine A-Klasse-Immobilie in San Francisco haben, aber wenn Sie eine B-Klasse-Immobilie in einem stark wachsenden Teilmarkt haben, läuft sie wahrscheinlich immer noch ziemlich gut. Lassen Sie sich nicht von Schlagzeilen abschrecken. Vielen Immobilien geht es immer noch fantastisch. Außerdem haben wir erst Ende März eine Akquisition abgeschlossen. Es war die größte Kapitalerhöhung, die wir je durchgeführt haben. Es war innerhalb einer Woche ausverkauft. Auch hier wird viel darüber geredet, dass man heutzutage kein Eigenkapital mehr aufbringen kann. Und ja, es ist schwieriger, aber wenn Sie den richtigen Deal und die richtigen Investoren haben und diese beiden zusammenbringen, können Sie trotzdem einen Deal abschließen. Und schließlich, auf der anderen Seite, haben wir gerade eine Immobilie zum Verkauf angeboten und direkt vor der Tür ein ziemlich starkes Angebot für hartes Geld bekommen. Wir werden es noch nicht akzeptieren.
Wir stellen jedoch fest, dass Immobilien, die Bank- oder Überbrückungskredite erfordern, derzeit ziemlich schwer zu verkaufen sind, weil diese Kreditgeber ihre Schließmuskeln anspannen und die Finanzierung wirklich schwierig ist. Aber wenn Sie eine Immobilie haben, die sich auf einem guten Markt stabilisiert und für eine Agenturfinanzierung in Frage kommt, sind die Agenturen immer noch sehr aktiv und vergeben Kredite für stabilisierte Immobilien. Da es also so wenig Inventar zum Verkauf gibt, geht es den Immobilien eigentlich recht gut. Das sind die vier Dinge, auf die ich zurückgreifen und einige der Mythen und Untergangsstimmungen, die es da draußen gibt, zerstreuen würde. Aber Angie, Matt, würdet ihr irgendetwas hinzufügen oder kommentieren, um das ein wenig klarzustellen?

Matt:
Interessantes Zeug, Andrew. Aber zunächst einmal kann ich nicht umhin, es zu sagen: Herzlichen Glückwunsch zum Kauf und der Auflistung einer Immobilie zum Verkauf, ich kann nicht umhin, Ihnen dafür ein Hoch auf fünf zu geben. Ich sehe auch viel zum Verkauf. Und leider, wenn man sich die zum Verkauf stehenden Immobilien ansieht, die ich gesehen habe, handelt es sich bei vielen davon um Dinge, die die Leute vor einem oder zwei Jahren gekauft haben. Sie haben wahrscheinlich viele davon gesehen, bei denen Leute etwas gekauft haben, der Verkäufer hat es vor zwei Jahren gekauft und sie verkaufen es für das Doppelte dessen, was sie dafür bezahlt haben, oder der Makler, der es auf dem Markt für das Doppelte dessen anbietet, was sie bezahlt haben dafür. Es handelt sich doch um eine Taschenauflistung, oder? Das bedeutet, dass der Broker nicht einmal über eine unterzeichnete Listungsvereinbarung verfügt. Sie laufen einfach herum. Der Verkäufer sagte: Wenn Sie mir diese Nummer besorgen können, verkaufe ich sie.
Ich habe eine Menge davon gesehen und weiß nicht, ich möchte nicht das Problem eines anderen abkaufen. Und ich werde misstrauisch, wenn ich etwas kaufe, das ich weniger als 18 Monate bis zwei Jahre lang besessen habe. Denn das Problem dabei ist, dass ich es aus erster Hand gesehen habe, dass man sich nicht mit echten Kapitalverbesserungen befassen kann. In einem so kurzen Zeitraum des Besitzzyklus können Sie keine tatsächliche verzögerte Wartung in Angriff nehmen. Sie müssen eine Weile Eigentümer einer Immobilie sein, um sich um alle Dinge kümmern zu können, die erledigt werden müssen. Und das sind alles nur Immobilien, die gerade ein wenig aufpoliert und wieder auf den Markt gebracht wurden. Das habe ich heutzutage oft gesehen. Aber ich weiß nicht, ob es wirklich ein Hinweis auf den Markt ist. Ich denke einfach, dass viele Leute einfach warten.

Andrew:
Ich würde zustimmen. Und diese werden nicht gehandelt. Das sind die Verkäufer, die am Ende den Markt nach unten treiben werden. Der Markt wird um fünf oder zehn Prozent fallen, und dann werden sie ihren Preis um fünf oder zehn Prozent senken. Rate mal? Sie liegen immer noch hinter dem Acht-Ball und werden ihn verfolgen und für immer festhalten. Also ja, die Immobilie, die wir gekauft haben, war ein langfristiges Eigentum, etwa sechs Jahre lang. Und das, was wir verkaufen, besitzen wir seit sechs Jahren.

Matt:
Et voilà ...

Andrew:
Das bringt es also tatsächlich zum Laufen. Nun, Angie, Sie haben einen etwas anderen Einblick, weil Sie das Wesentliche auf der anderen Seite sehen, in der Nähe von was? 25, 26,000 Einheiten.

Angie:
Ja, 25,000 Einheiten. Es ist ein bisschen anders. Unsere Kunden oder was wir sehen ist, dass unsere Kunden im Moment tatsächlich nichts kaufen. Erstens sind die Preise immer noch lächerlich. Die Zinsen sind gestiegen. Und wir haben auch Kunden, die Bedenken haben, weil sie Überbrückungskredite haben und befürchten, dass sie ihre Immobilien verlieren und in die Insolvenz gehen. Wir sehen eine ganze Reihe gemischter Dinge. Und was die Mieten betrifft, bestimmte Märkte, da haben Sie völlig Recht, Andrew, es gibt Märkte, die Sekundär- und Tertiärmärkte, auf denen die Mieten immer noch hoch sind. Aber in den Großstädten haben Sie genau das, was Sie gesagt haben, auf San Francisco und so verwiesen, da wir eine in Georgia ansässige Verwaltungsgesellschaft sind, werde ich mich auf Atlanta beziehen.
Wir fangen an zu sehen, wie die Rampen sinken. Wir sehen, dass Zugeständnisse angeboten werden. Und so beginnen Sie, die Schwäche des Marktes bei A und B zu erkennen. Und historisch gesehen beginnt A zu fallen, dann bekommt B die A-Bewohner, und dann ist es ein Teufelskreis, und es geht abwärts zu B und C . Es gibt einige Bedenken, und ich denke, es wird schwierig. Und ich denke, dass wir Ende des Sommers und Frühherbsts viele Immobilien sehen werden, die unter Zwangsverwaltung und Zwangsvollstreckung gestellt werden.

Andrew:
Und für diejenigen, die zuhören und mit der Konkursverwaltung nicht vertraut sind: Könnten Sie das kurz erklären?

Angie:
Ja. Wenn eine Immobilie unter Konkursverwaltung steht, übergibt der Kreditgeber sie an einen sogenannten Special Servicer. In den USA gibt es also viele Spezialdienstleister, und so geht der Kredit an einen sogenannten Spezialdienstleister. Und dann verklagt der Spezialdienstleister den Immobilieneigentümer tatsächlich vor Gericht, weil er die Hypothek nicht bezahlt, und er verklagt den Immobilieneigentümer und das Gericht ernennt einen Insolvenzverwalter. Ihr Gericht bestellt also einen Insolvenzverwalter, was bedeutet, dass eine Verwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung des Vermögens beauftragt wird. Für den Insolvenzverwalter, der tatsächlich für den Kreditgeber verwaltet, verwalten wir für den Insolvenzverwalter und er bleibt in der Insolvenzverwaltung, bis der Spezialdienstleister beschließt, den Vermögenswert zu verkaufen.

Andrew:
Und der Spezialdienstleister stellt es dann normalerweise relativ schnell zum Verkauf? Oder gibt es eine Verzögerung oder?

Angie:
Dies hängt vom Zustand des Vermögenswerts ab. Wenn es sich also um einen sehr notleidenden Vermögenswert handelt und Sie an eine Immobilie denken, bei der die Hypothek nicht zurückgezahlt wird, werden in der Regel auch andere Dinge nicht bezahlt, es gibt viele aufgeschobene Wartungsarbeiten und die Wasserrechnung wird möglicherweise nicht bezahlt. Und oft sieht man, dass diese Immobilien in den Nachrichten landen. Es ist so, als ob in einer Wohnanlage mit 200 Wohneinheiten das Wasser abgestellt wurde, weil kein Geld da ist, um irgendetwas zu bezahlen. Und so haben Sie im Allgemeinen einen sehr notleidenden Vermögenswert. Wenn man also zum Insolvenzverwalter ernannt wird, kommt der Verwalter, die Verwaltungsgesellschaft kommt und veräußert die Immobilie. Der Spezialdienstleister gibt Ihnen tatsächlich das phänomenale Geld, um die Immobilie wieder in einen Zustand zu versetzen, in dem sie verkauft werden kann.
Es kommt also auf den Zustand des Vermögenswerts an, wenn wir ihn erhalten. Sie sind nicht immer schlecht, aber im Allgemeinen sind sie es, denn vom Ausfall des Kredits bis hin zur gerichtlichen Bestellung eines Insolvenzverwalters kann der Vermögenswert bis zu einem Jahr in Bedrängnis geraten.

Andrew:
Und es ist lustig, dass Sie erwähnt haben, dass sie in den Nachrichten erwähnt wurden. Ich glaube, in den anderthalb Jahrzehnten, in denen ich als Unternehmen tätig bin, habe ich aus gutem Grund noch nie erlebt, dass eine Immobilie in den Nachrichten war. Das ist fast immer nicht etwas, was Sie einer Immobilie, die Sie besitzen, passieren lassen möchten. Und dann blieb kein Investor zurück. Lassen Sie uns eintauchen. Nur eine kurze Definition. Was ist ein Spezialdienstleister?

Angie:
Ein Spezialdienstleister ist ein Unternehmen, und ich gebe Ihnen einige Beispiele. CWCapital, LNR Partners in Miami, mit denen wir viel zusammenarbeiten. Rialto Capital, das sind Spezialdienstleister, die sich im wahrsten Sinne des Wortes auf notleidende Kredite konzentrieren.

Andrew:
Sie kommen also im Grunde genommen und übernehmen, unabhängig davon, ob der Eigentümer dies möchte oder nicht?

Angie:
Ja.

Andrew:
Und dann die letzte Frage an diejenigen, die da draußen sind: Viele von uns da draußen und insbesondere diejenigen, die in den letzten Jahren versucht haben, in das Geschäft einzusteigen, war in den letzten Jahren so schwierig, einen Deal zu bekommen. Die Preise sind hoch. Es gibt jede Menge Konkurrenz. Du siehst doch hinter den Vorhang, oder? Weil Sie Tausende und Abertausende von Vermögenswerten verwalten. Matt und ich haben nur ein paar Tausend. Sie haben einen viel umfassenderen Blick als wir. Ich habe Geschichten von Immobilien gehört, bei denen die Hypothekenzahlung nicht geleistet werden kann. Und dann zahlen sie, wie Sie sagten, keine Lieferanten, sondern tätigen Kapitalabrufe. Es gibt keine weiteren Ausschüttungen. Sie haben einen Ballonkredit, der in sechs Monaten fällig ist. Für jemanden, der zuhört: Wann werden sich Ihrer Meinung nach einige dieser Dinge zu Gelegenheiten für einen neuen Investor entwickeln, am Tiefpunkt des nächsten Zyklus einzusteigen?
Wie lange können einige dieser Immobilieneigentümer die Sache noch aufgeben, bevor sie in der Sonderwartung landen und dann zum Verkauf angeboten werden, bevor sie zu einer Chance für die nächste Person werden?

Angie:
Nun, unsere Prognose ist Spätsommer, Frühherbst, dass wir den Beginn des Prozesses erleben und von dort aus aufbauen werden. Denn wie Sie wissen, Andrew, haben so viele dieser Leute für diese Vermögenswerte zu viel bezahlt, und so kann es einfach nicht weitergehen. So geraten Sie in den Teufelskreis von 2008 und XNUMX, in dem Sie für diesen Vermögenswert zu viel bezahlt haben, ihn mit astronomischen Mieten versichert haben und die Mieten nicht erhalten können, weil der Markt auseinanderbricht, Zugeständnisse angeboten werden usw Es ist einfach dieser Teufelskreis, der bergab geht. Hoppla, jetzt können wir die Hypothek nicht mehr bezahlen. Hoppla, jetzt können wir das nicht bezahlen. Ich denke, wir werden den Anfang davon erleben, insbesondere bei diesen Ballonkrediten. Spätsommer und Frühherbst ist unsere Prognose.

Andrew:
Also gut, also Spätsommer, Frühherbst. Und dann die letzte Frage: Ich bin wirklich daran interessiert, Ihre Meinung dazu zu hören. Einige Leute, mit denen ich spreche und denen ich zuhöre, sagen: Hey, das wird nur ein Teil des Mehrfamilienmarktes sein. Andere sind der Meinung, dass dies den gesamten Markt wie 2008 in Mitleidenschaft ziehen wird. Ich habe meine Meinung, aber ich würde gerne hören, was Sie darüber denken, ob es sich dabei eher um ausgewählte Gelegenheiten für diejenigen handeln wird, die danach streben kaufen oder handelt es sich nur um eine weitverbreitete Notlage wie in der großen Finanzkrise?

Angie:
Nein, das wird meiner Meinung nach nicht der Fall sein, denn ich denke, es gibt so viele Immobilienbesitzer, die gute, solide Kredite zu einem vernünftigen Zinssatz haben. Sie verfügen jetzt über einen Cashflow. Sie können also, sagen wir mal, einen kleinen Mietrückgang und schwierige Zeiten verkraften und den Gürtel enger schnallen. Meiner Meinung nach glaube ich also nicht, dass es zu einer Massenvernichtung kommen wird. Ich denke, es werden wiederum die Leute sein, die zu viel für die Immobilie bezahlt haben und keine klugen Käufer waren, die das Geld rausholen mussten. Und das sind meiner Meinung nach diejenigen, die darunter leiden werden.

Andrew:
Okay. Alles klar, gut. Nun, das sind hoffentlich einige relevante Informationen für alle, die auf der Suche nach Angeboten sind und vielleicht sogar über eigene Immobilien verfügen. Matt, hast du noch etwas hinzuzufügen, bevor wir weitermachen?

Matt:
Ich stimme zu, dass es bei vielen Immobilien möglicherweise Probleme geben wird, aber ich bin auch kein Prophezeiung des Weltuntergangs. Ich denke, viele Leute werden einen Ausweg finden oder einen Weg finden, es zum Laufen zu bringen. Ich glaube nicht, dass es Blut auf den Straßen geben wird. Ich denke, dass es viele Angebote geben wird, vielleicht sogar noch mehr. Und ich denke, dass diejenigen, die in diesem Spiel gewinnen werden, oder diejenigen, die in dieses Spiel eingestiegen sind, das lange Spiel spielen werden. Diejenigen, die eingestiegen sind und ein Wohnhaus wie eine heiße Kartoffel umdrehen und in einem Jahr, in zwei Jahren wieder rauskommen wollten, wie sie es in den sozialen Medien sehen, werden vielleicht entweder ihren Plan ändern müssen oder sie könnten aufhören bis zum Verlust einer Immobilie. Wer weiß?
Aber ich denke, dass diejenigen, die ins Spiel kommen oder in ein Mehrfamilienhaus expandieren, Andrew ist ein typisches Beispiel, Andrew hat gerade einen Deal gemacht, gerade eine Immobilie abgeschlossen oder einfach eine Immobilie unter Vertrag genommen und sie erst kürzlich abgeschlossen. Es ist machbar. Da sind noch gute Schnäppchen zu machen. Ich denke, dass diejenigen, die auf ihren Händen sitzen und darauf warten, dass der Himmel einstürzt, noch eine Weile auf ihren Händen sitzen werden. Sie könnten genauso gut einfach rausgehen und versuchen, Möglichkeiten zu finden. Seien Sie einfach aufmerksam und bieten Sie auf Geschäfte, bei denen Sie sich darüber im Klaren sind, dass Sie Cashflow und Wertsteigerung erzielen möchten, denn Wertschätzung wird möglicherweise für eine Weile keine Rolle spielen. Ich denke, dass der Cashflow bei Mehrfamilienhäusern noch lange Zeit der König sein wird.

Angie:
Auch ich sage meinen Kunden immer wieder: Seien Sie vorsichtig bei Ihrem Underwriting, denn der Markt muss im wahrsten Sinne des Wortes mit der Inflation und allem anderen die Pausen fortsetzen. In diesem Tempo kann man einfach nicht weitermachen. Und es wird eine Zeit geben, in der die Leute sagen werden: „Das kann ich mir nicht leisten.“ Und Sie können sich diese massiven Preiserhöhungen nicht länger leisten. Für mich bedeutet Underwriting also, dass man, auch wenn es einige gute Angebote gibt, nicht mit einer Mieterhöhung von 30 oder 40 % rechnen kann. Der Markt kann es nicht ertragen. Und das ist es, wovor wir unseren Kunden immer wieder raten: Überrechnen Sie Ihre Mieten nicht, denn das wird nicht passieren. Und wir haben es gesehen. Die Leute sagen einfach: Ich habe genug. Nein. Sie müssen also sehr, sehr vorsichtig sein, und wir weisen unsere Kunden weiterhin darauf hin. Wenn Sie für diese massiven Mieterhöhungen aufkommen müssen, sollten Sie den Deal nicht kaufen, denn er wird scheitern.

Matt:
Bevor Sie also mit unserer Marktanalyse fortfahren, möchte ich alle wissen lassen, dass die Kristallkugeln von Matt, Andrew und Angie im Laden sind. Wir können sie scheinbar nicht aus dem Laden holen. Treffen Sie also Ihre eigenen Marktentscheidungen auf Basis Ihrer eigenen Marktdaten. Ihre eigenen Angebote machen Sie auf eigenes Risiko. Das ist also unser Haftungsausschluss für Matt, Andrew und Angie für diesen Tag. Aber ich hoffe, dass Sie dieses Marktgespräch informativ fanden. Weiter geht's, Angie, du bist jemand, mit dem Andrew und ich beide in der Branche viel zu tun hatten, aber für diejenigen, die noch nichts von dir gehört haben und dich in diesem Bereich nicht kennen, könntest du uns eine kurze Einführung geben und sagen Sie uns, wer Angie Smith ist, und wir werden uns in ein tolles Gespräch über Immobilienverwaltung und Mehrfamilienhäuser stürzen.

Angie:
Okay. Ja, großartig. Meine Geschäftspartnerin Cindy Batey und ich haben 2010 Strategic Management Partners, kurz SMP, wie uns jeder kennt, gegründet. Wir haben das Unternehmen buchstäblich mit null Vermögenswerten gegründet. Und wir haben für Unternehmen gearbeitet, die in Konkurs gingen oder in der Krise waren. Und Cindy und ich sahen uns an und sagten: Was machen wir? Und entweder gehen wir für jemand anderen arbeiten oder wir gründen unser eigenes Unternehmen. Und so haben wir SMP im Jahr 2010 mit 0 Einheiten gestartet und im wahrsten Sinne des Wortes „Dialing for Dollars“ genannt. Cindy rief Anwälte und Makler an, die sie aus ihrer Vergangenheit kannte. Ich habe tatsächlich Spezialdienstleistende angerufen. Es führt also dazu. Und es war, als der Markt auseinanderbrach. Und schließlich ein Gentleman in seinem Namen, und ich muss es sagen, weil ich denke, dass die Welt dieses Mannes Hector Gomez heißt und er sagte: „Angie, ich gebe dir eine Chance.“

Matt:
Nizza.

Angie:
Und ich dachte: Ja. Endlich haben wir einen Deal von einem Spezialdienstleister bekommen und es hat wunderbar geklappt. Und er hat uns das verzweifeltste Gut geschenkt, das man sich überhaupt vorstellen kann. Und er hat uns sein Vermögen gegeben. Wir drehten die Sache um und wurden in LNR als die Georgia Girls bekannt. Und den Mädchen aus Georgia müssen wir mehr geben, wir müssen ihnen mehr geben. Und buchstäblich hat uns LNR an einem Tag 18 Immobilien im gesamten Bundesstaat Georgia zur Verfügung gestellt, obwohl wir sie übernehmen mussten. Und zwischen Maklern, Anwälten, die an uns glauben, und Hector Gomez von LNR hat SMP wirklich so seinen Anfang genommen. Und wir haben bei diesen notleidenden Vermögenswerten so gute Arbeit geleistet und dadurch unseren Ruf bei den Maklern gestärkt, weil sie sahen, dass diese Vermögenswerte in Not waren, nicht glauben konnten, dass wir in der Lage waren, sie zu sanieren, und sie sie zu einem guten Preis verkaufen konnten Preise für den Spezialdienstleister. Und los geht's. Und so begann SMP wirklich.

Andrew:
Wir werden hier eine kleine Abwechslung zu den saftigen Dingen machen. Was Sie also allen erzählen, ist, dass Sie Ihr Unternehmen mit der Verwaltung der unüberschaubarsten Vermögenswerte überhaupt gegründet haben, und zwar in einer der unüberschaubarsten Zeiten in der Mehrfamilienhausbranche der jüngeren Geschichte. Erzählen Sie uns also eine Ihrer interessantesten Immobilienverwaltungsgeschichten, die Sie im Laufe der Geschichte von SMP erlebt haben.

Angie:
Nun, es ist eine Geschichte von Hector Gomez LNR. Los geht's. Und es war nicht das Grundstück, auf dem er uns unsere Chancen einräumte. Es war noch einer. Und es war ein multikulturelles Anwesen. Und als wir übernahmen, gab es, und ich übertreibe nicht, ich mache keine Witze, Ziegen auf der Terrasse oder Hühner. Und dann fingen wir an, durch die Einheiten zu gehen, und da waren Löcher im Teppich in den Wohnzimmern und wir gingen alle, was? Und sie kümmerten sich tatsächlich um die Tiere.

Matt:
Da gehen wir.

Angie:
Sie kümmerten sich um die Tiere.

Matt:
Nun, sie waren keine Veganer, sagen Sie.

Angie:
Sie waren überhaupt nicht vegan. Und dann kochten sie die besagten Tiere auf dem Boden der Wohnung, weil sie nicht wussten, wie man Geräte benutzt, amerikanische Geräte, denn man muss bedenken, dass viele dieser Menschen aus Orten kamen, wo sie keine moderne Ausrüstung, keinen Strom usw. hatten. irgendetwas. Also mussten wir uns damit auseinandersetzen. Und wir mussten tatsächlich Schilder anbringen, auf diesem Grundstück gab es ein Rückhaltebecken mit Enten und Gänsen, und wir mussten tatsächlich ein Schild anbringen: Lebensraum nicht für den menschlichen Verzehr, weil sie die Tiere aus dem Rückhaltebecken nehmen und zum Abendessen essen würden sowie.

Matt:
Nun, Angie, zahlten sie Haustiermiete für die Ziegen und Hühner?

Angie:
Weißt du, Matt, wir haben darüber tatsächlich Witze gemacht? Es wurde sogar bei unserem Vermögensverwalter zum Witz: Berechnen Sie Miete für Ihr Haustier? Wir können hier viel Geld verdienen.

Matt:
Das ist eine Einnahmequelle, Mann.

Angie:
Einnahmequelle. Aber nein, wir mussten die Praktiken stoppen. Los geht's.

Matt:
Oh Mann. Verschiedene Striche, oder?

Angie:
Es war auch eine totale Bildungssituation, wir mussten den Menschen helfen, wirklich zu lernen, wie man kocht und moderne Geräte benutzt. Es war eine wilde Zeit, es hat Spaß gemacht. Das ist wahrscheinlich meine wildeste Geschichte.

Matt:
Los geht's. Jeder Vermieter hat Geschichten darüber, dass man auf der Cocktailparty die Musik stoppen muss und sich alle um den Vermieter scharen. Man hört, wie sie einige verrückte Vermietergeschichten erzählen. Vielen Dank, dass Sie das geteilt haben.

Angie:
Genau.

Matt:
Das ist eine interessante Sache, oder? Weil einige Leute diesen Podcast hören, die vielleicht gerade erst in das Immobiliengeschäft einsteigen, oder einige Leute, die zuhören, die vielleicht selbstverwaltet sind oder was auch immer. Immobilienverwaltung, ob Sie es glauben oder nicht, Angie, manche Leute finden das nicht so interessant. Und einige Leute könnten sogar sagen: „Ich muss nicht einmal über Immobilienverwaltung sprechen oder mir diese Podcast-Folge anhören, weil sie nicht so wichtig ist.“ Rechts? Was würden Sie sagen, um zu sagen, warum ein Drittanbieter-Management neben der internen Verwaltung eine separate PM-Firma einsetzt? Warum ist das so? Ich werfe Ihnen hier einen Softball vor, weil ich denke, dass Andrew und ich uns beide einig sind, dass dies zwingend erforderlich ist. Aber warum ist es für einen Immobilieninvestor wichtig, warum kann er die Immobilie nicht einfach kaufen und den Wind des Marktes die Immobilie dorthin tragen lassen, wo sie hin soll?

Angie:
Gute Frage. Und viele Leute, Sie haben Recht, Matt, verstehen es nicht, aber es sind die Schuhe vor Ort, die Tag für Tag dafür sorgen, dass es gelingt. Sie müssen sich mit dem Bewohner auseinandersetzen, Sie müssen die Wohnung vermieten, Sie müssen die Miete kassieren und Sie müssen den Markt verstehen, auf dem Sie tätig sind. Nehmen wir also einfach an, jemand aus San Francisco, Kalifornien, kauft eine Immobilie in Savannah. Georgia. Was weiß diese Person aus San Francisco über Savannah? In 99 % der Fälle wenig bis gar nichts. Um erfolgreich zu sein, müssen Sie jemanden einstellen, der sich mit dem Markt auskennt, weiß, was er tut, die Gesetze der Stadt und des Staates kennt, in dem er tätig ist, und der eine Immobilie aus einer Entfernung von Tausenden Kilometern nur schwer verwalten kann. Sie benötigen eine professionelle Verwaltungsgesellschaft vor Ort, die Ihr Vermögen verwaltet.

Andrew:
Gehen wir etwas zurück. Wie genau definieren Sie, was ist Third Party Property Management?

Angie:
Und es gibt wirklich drei verschiedene Arten von Verwaltungsgesellschaften. Es gibt eine externe Verwaltungsgesellschaft, die zu 100 % gebührenpflichtig ist. Wir SMP besitzen zum Beispiel keine Immobilien. Und dann gibt es noch einen Eigentümerverwalter, der zwar Immobilien besitzt, aber auch eine Verwaltungsgesellschaft ist. Dann haben Sie unbedingt den Eigentümer, der die Verwaltung übernimmt, und ich weiß, das klingt einfach verrückt, aber Sie können einen Eigentümer ein Immobilienunternehmen leiten lassen, das er besitzt und von Dritten verwaltet, und dann den Eigentümer, der seine eigene Verwaltungsgesellschaft hat und verwaltet. Für jemanden, der da draußen auf der Suche nach einer Verwaltungsgesellschaft ist und bei dem ich vor SMP Karriere als Eigentümer-Manager-Verwaltungsgesellschaft gemacht habe, würden viele Kunden sagen: „Hey Angie, woher kenne ich den Herrn Eigentümer der Verwaltungsgesellschaft?“
Er bekommt die ganze Aufmerksamkeit, er bekommt die besten Mitarbeiter, er bekommt all das. Das hat zu großen Spannungen geführt. Das heißt nicht, dass sie keine guten Verwaltungsgesellschaften sind oder keine gute Arbeit für Sie leisten, aber eine 100-prozentige Verwaltungsgesellschaft als Dritter zu haben, ist für viele Leute attraktiv.

Matt:
Ich möchte etwas hervorheben, denn Sie arbeiten nicht nur für Einzelpersonen wie mich und Andrew, die entweder Syndikatoren oder größere Unternehmen sind, die Hedgefonds oder was auch immer sind und Mehrfamilienhäuser besitzen. Es gibt auch ein Konzept namens Konkursverwaltung. Und Sie haben es erwähnt, als wir über die Märkte gesprochen haben. Du hast es hier erwähnt. Mir ist klar, dass wir für einige Leute vielleicht nur mit dem Immobilien-Slang herumwerfen, oder? Was ist Konkursverwaltung? Lassen Sie uns diesen Begriff definieren und darüber sprechen, wie er sich von der Arbeit für einen direkten Operator wie mich oder Andrew unterscheidet.

Angie:
Rechts. Nun, als Sonderverwalter oder als Insolvenzverwalter werden Sie, wenn Sie zum Insolvenzverwalter ernannt werden, von den Gerichten des Bezirks ernannt, in dem sich die Immobilie befindet. Und das Gericht ernennt Sie buchstäblich zum Insolvenzverwalter und Sie erstatten dem Gericht Bericht. Sie arbeiten also mit dem Sonderdienstleister zusammen, der Ihnen Geld für den Betrieb der Anlage zur Verfügung stellt, aber es ist das Gericht, dem Sie tatsächlich Bericht erstatten.

Matt:
Handelt es sich hier um eine bankeigene Immobilie? Denn viele Leute in anderen Immobilienbranchen würden das als Zwangsvollstreckung bezeichnen, wenn die Immobilie jetzt Eigentum der Bank ist. Aber eine Konkursvereinbarung könnte sein, korrigieren Sie mich, wenn ich falsch liege, Angie, wo es immer noch im Besitz des Eigentümers ist, aber die Bank die Verantwortungsmaßnahmen übernommen und übergeben hat, Sie haben es Ihrem Unternehmen übergeben, damit es nach besten Kräften handelt Interesse, wenn Sie so wollen, auch wenn sie nicht der Eigentümer sind.

Angie:
Richtig. Und die Zwangsvollstreckung. Es gibt also Konkursverwaltungen und Zwangsvollstreckungen. Wenn also eine Immobilie zwangsversteigert wird, hat der Kreditgeber sie zurückgenommen und beauftragt dann eine Verwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung. Und das unter der gleichen Prämisse wie bei einer Konkursverwaltung. Sie finanzieren also, Sie betreiben so lange, bis der Kreditgeber den Vermögenswert verkaufen möchte. Bei einem Konkursverfahren ist also, technisch gesehen, ja, Matt, der Eigentümer immer noch Eigentümer der Immobilie, aber der Kreditgeber geht hinein und übergibt sie an einen Sonderverwalter, der vor Gericht geht, um einen Konkursverwalter zu ernennen, weil er mit dem Darlehen in Verzug ist. Und oft wird eine Zwangsvollstreckung wegen einer Zwangsvollstreckung eingeleitet. So zieht es den Besitzer raus. Es wird also in die Zwangsvollstreckung gehen. Aber es gibt Zeiten, und im Laufe der Jahre haben wir so viele davon verwaltet, dass das Unternehmen die ganze Zeit unter Konkursverwaltung blieb.

Matt:
Haben Sie jemals eine Situation erlebt, in der eine unter Zwangsverwaltung stehende Immobilie aus der Zwangsverwaltung ausschied und an den Eigentümer zurückging?

Angie:
Nie.

Matt:
Okay.

Angie:
Nie.

Andrew:
Ich habe Geschichten von Eigentümern gehört, die das versucht haben, aber in der Regel werden sie entdeckt, und das ist nicht erlaubt. Eines der wichtigsten Dinge für Investoren, insbesondere für diejenigen, die in einen anderen Markt wechseln oder zum ersten Mal dort einsteigen möchten, ist die Wahl einer Immobilienverwaltungsgesellschaft. Ich lebe in Kalifornien und werde in Georgia investieren. Es gibt all diese Immobilienverwaltungsfirmen. Wie finde ich heraus, welches für mich und mein Unternehmen das Richtige ist und wie ich es betreibe? Könnten Sie, Angie, kurz erklären, wie jemand bei der Auswahl einer Immobilienverwaltungsfirma vorgeht? Und dann erzählen Sie uns noch ein bisschen mehr über SMP: Wie viele Einheiten haben Sie? Wer passt zu Ihnen? Wer ist das nicht? Und vielleicht nehmen Sie SMP als Beispiel dafür, wie jemand diesen Auswahlprozess beim Aufbau seines externen Immobilienverwaltungsteams durchführen würde?

Angie:
Für einen Immobilieneigentümer ist es eine gute Sache, mehr als eine Verwaltungsgesellschaft zu befragen, denn oft, und ich fange damit an und das wird sich während unseres gesamten Gesprächs heute fortsetzen, wird dies der Schlüssel sein. Es ist ein People-Business. Es geht um die Menschen, es geht um die Eigentümer, es geht um die Hausverwaltung, es geht um die Verkäufer, es geht um die Bewohner. Deshalb ist alles, was wir in der Immobilienverwaltung tun, ein People-Business. Und oft sind es Persönlichkeiten. Wie ist die Persönlichkeit zwischen Eigentümer und Hausverwalter? Verfügt die Immobilienverwaltung dann über das nötige Fachwissen? Verfügen sie also über das Fachwissen in der Anlageklasse, die gekauft wird? Verfügen sie über die Marktfähigkeit? Verstehen sie den Markt und verfügen sie über die richtige Buchhaltungssoftware?
Sind sie angenehm? Okay, ich möchte mein Eigentum auf Abgrenzung. Oh nein, ich möchte mein Eigentum gegen Barzahlung. Kommt die Verwaltungsgesellschaft dem entgegen? Es ist also wirklich eine Beziehung. Und deshalb haben Cindy und ich die strategischen Managementpartner unseres Unternehmens ernannt. Wir wollten mit unseren Kunden strategisch agieren. Und so sind wir auf den Namen gekommen, weil wir wollten, dass es eine Partnerschaft ist. Hier ist noch etwas Interessantes: Sie haben mich erneut gebeten, SMP zu verwenden, also werde ich es tun. Als Cindy und ich das Unternehmen gründeten und anfingen, uns mit potenziellen Kunden zu treffen und unsere Hunde- und Ponyausstellung zu veranstalten, mussten wir den Leuten im wahrsten Sinne des Wortes sagen, dass wir kein Unternehmen sein werden, das zu 100 % auf Ausstechformen setzt. Immobilien, so wie Andrew zwei Immobilien in derselben Stadt hat. Ich werde das zum Beispiel verwenden. Wir betreiben diese beiden Immobilien nicht genau gleich. Es ist mir egal, ob sie eine Meile weiter voneinander entfernt sind, es sind unterschiedliche Vermögenswerte mit unterschiedlichen Bewohnern, alles ist unterschiedlich.
Ich werde Immobilie A nicht genau so verwalten, wie ich Immobilie B verwalten werde. Natürlich gibt es allgemeine Regeln, man kassiert die Miete auf die gleiche Weise, man versucht, alle dazu zu bringen, ihre Miete online zu bezahlen, und so weiter, und so weiter . Aber die Vermarktung des Vermögenswerts oder was Sie tun, kann völlig anders sein. Und ich denke, das bedeutet auch, dass wir nicht nur in das Konkursgeschäft einsteigen und der Welt beweisen, dass wir Dinge bewältigen können, von denen niemand gedacht hat, dass wir sie bewältigen können. Es war unsere Verpflichtung gegenüber unserem Kunden, nicht alles genau gleich zu machen, denn keine zwei Vermögenswerte sind genau gleich.

Andrew:
Eine kurze Frage, bevor wir zu einem anderen Thema übergehen. Wo ist SMP jetzt? Denn als wir uns trafen, waren Sie, glaube ich, bei etwa 3000 Einheiten. Wo stehen Sie also jetzt und wo steht SMP damit auf der Skala oder im Spektrum der Verwaltungsgesellschaften, aus denen Anleger wählen können?

Angie:
Rechts. Verdammt, Andrew, wir kennen uns schon viel zu lange. Wenn wir mit 3000 Einheiten angefangen haben, laufen wir derzeit zwischen 24 und 26,000 Einheiten. Auch hier gilt: Da es sich ausschließlich um ein Gebührenverwaltungsunternehmen handelt, kaufen Kunden und verkaufen. Unsere Zahlen schwanken also von Monat zu Monat im wahrsten Sinne des Wortes. Aber wir bewegen uns im Allgemeinen zwischen 24 und 26,000 Einheiten und haben uns dort eingependelt. Und es gibt größere Verwaltungsgesellschaften und kleinere Verwaltungsgesellschaften. Ich denke einfach, dass wir in eine gute, ich würde sagen: gute Nische passen. Und wir sind nicht in jedem Bundesstaat tätig. Wenn uns also beispielsweise ein Kunde bittet, nach Kentucky zu reisen, lautet die Antwort „Nein“. Erstens würden wir diesem Kunden einen großen Nachteil erweisen, weil wir außer den Namen der Stadt nichts über Kentucky wissen und dort Pferderennen stattfinden. Es ist also einfach nicht unsere Stärke. Oder nach Arkansas oder Andrew, Kalifornien.

Matt:
Ich würde auch nicht nach Kalifornien gehen.

Angie:
Ich würde nicht gehen.

Matt:
Nicht für Investitionen, nein.

Angie:
Sie möchten also nicht dorthin gehen, wo Sie Ihren Kunden einen schlechten Dienst erweisen. Und wenn ein Kunde ein schlechtes Geschäft abschließt und wir damit nicht einverstanden sind, sagen wir unseren Kunden auch: Nein, das ist nichts für SMP. Und wir haben wahrscheinlich noch mehr Geschäfte verloren. Wir könnten jetzt wahrscheinlich bei 50 oder 60,000 Einheiten liegen. Wir werden es nicht tun, wenn es nicht passt. Es muss also wiederum eine gegenseitige Partnerschaft und Vereinbarung sein, denn wir wollen unseren Kunden nicht zum Scheitern bringen und wir wollen auch nicht, dass unser Kunde scheitert. Sind wir perfekt und haben wir versagt? Absolut. Werden wir es in Zukunft tun? Absolut. Es ist Teil des Lebens. Manchmal funktioniert es und manchmal nicht und es ist in Ordnung. Und deshalb haben wir in unserem Managementvertrag eine 30-tägige Auszeit vorgesehen.
Wenn Sie mit uns nicht zufrieden sind oder wir mit Ihnen nicht zufrieden sind, trennen wir uns von Ihren Freunden. Das Leben ist zu kurz. Und auch in diesem Geschäft geht es zu 100 % um Menschen und Beziehungen.

Matt:
Absolut. Und als nächstes reden wir doch mal über die Menschen, oder? Denn es gibt zwei verschiedene Personen, nämlich den Eigentümer und den Hausverwalter. Und lassen Sie uns diese Beziehung ein wenig besprechen. Was ist der am meisten missverstandene Teil der Eigentümer-PM-Beziehung, den Sie immer und immer wieder sehen und den Sie wünschen, Sie sprechen gerade mit vielen, vielen Immobilieneigentümern, also ist dies Ihre Chance, von dort aus zu predigen Setzen Sie sich auf die Kanzel und sagen Sie all diesen Eigentümern, was für ein großes Missverständnis die Eigentümer haben, entweder über etwas, das ein Premierminister tun sollte, oder darüber, dass Eigentümer ihrer Meinung nach etwas tun sollten, was sie nicht tun? Oder handelt es sich Ihrer Meinung nach nur um ein weit verbreitetes Missverständnis, das Eigentümer zwischen dem PM und der Eigentümerbeziehung haben?

Angie:
Nun, das ist eine schwierige Frage, Matt, aber ich werde sie so beantworten. Die Verwaltungsgesellschaft weiß, was sie tut. Sie sind die Profis, sie sind diejenigen mit der Erfahrung. Wenn also ein Eigentümer, insbesondere ein neuer Eigentümer, zu sehr in das Tagesgeschäft eingebunden ist und sagen möchte: „Oh mein Gott, wir hatten gerade eine Wohnung frei, dann erhöhen Sie die Miete um 250 US-Dollar.“ Nun, Herr Kunde, nein, Sie werden den Preis vom Markt verdrängen und es ist unvernünftig, diese Miete zu erwarten. Mach es trotzdem. Wenn Sie also einen Kunden haben, der übermäßig involviert ist, sind die Erfolgsaussichten der Verwaltungsgesellschaft geringer, und das ist einfach nicht SMP, sondern jede Verwaltungsgesellschaft in den Vereinigten Staaten. Sie haben sie aus einem bestimmten Grund eingestellt, lassen Sie sie ihre Arbeit machen.
Und für diejenigen Kunden, die übermäßig engagiert sind, ist die Immobilie mit einer Fallstudie nach der anderen kein Erfolg. Wenn Sie Kunden haben, die keine Zeit haben und Sie wöchentlich mit ihnen telefonieren, Ihren wöchentlichen Bericht, den Bericht Ihres Eigentümers, senden, sind Sie in ein gutes Gespräch mit ihnen verwickelt. Diese Eigenschaften sind immer wieder äußerst erfolgreich.

Andrew:
Ich werde hier für eine Sekunde den Anwalt des Teufels spielen, Angie. Ich besitze die Immobilie, sie liegt mir mehr als allen anderen am Herzen, daher werde ich sie bestmöglich verwalten.

Matt:
Es ist mein Geld.

Andrew:
Es ist mein Geld, es ist mein Eigentum. Ich habe meine eigenen Gedanken dazu. Aber was würden Sie einem Investor sagen, der aus diesem Grund sagt, dass er sich selbst verwalten möchte?

Angie:
Und wir werden diese Show PG behalten, darüber wurde ich vorgewarnt. Also werden wir es PG behalten. Nun, Herr Klient, Sie sind nicht einfach so verrückt und wissen alles, und es tut mir leid. Wir versuchen, unseren Kunden professionell zu vermitteln, dass wir über die nötige Marktkenntnis verfügen. Wir verstehen. Wir machen das Tag für Tag. Damit verdienen wir unseren Lebensunterhalt. Das hast du nicht. Bitte lassen Sie es uns tun. Und manchmal tun sie es, manchmal nicht. Aber eine gute Verwaltungsgesellschaft, und Cindy und ich sagen unseren Kunden ständig, Cindy und ich, wir werden in frühere Leben zurückkehren. Wir hatten einen großen Anteil an Immobilien. Wir verstehen, wie es ist, eine Immobilie zu besitzen und möchten, dass diese Immobilie erfolgreich ist. Das vermitteln wir unserem Führungsteam.
Wenn wir es ihnen immer wieder sagen, behandeln Sie dieses Gut, als wäre es Ihr eigenes. Also Andrew und Matt, los geht's. Wir bringen unseren Leuten bei, so zu tun, als ob dies Ihr Kapital wäre, dass es Ihnen gehört. Und genau das versuchen wir unseren Leuten immer zu geben.

Matt:
Das geht doch in Ordnung, oder? Es gibt jedoch eine Reihe von Dingen, die die Eigentümer tun sollten und die sie vielleicht auch von einem PM-Unternehmen erwarten. Was sind also einige allgemeine Dinge, die ein Eigentümer wirklich selbst tun sollte und die er vielleicht erwartet, was ein ungeschulter Eigentümer von seinem PM-Unternehmen erwarten würde, aber es ist eigentlich die Aufgabe des Eigentümers?

Angie:
Ich nenne nur ein paar Beispiele, denn es gibt viele. Aber wie bei Steuerbeschwerden ist eine Verwaltungsgesellschaft kein Experte für Steuerbeschwerden. Das machen wir nicht. Das ist nicht unsere Stärke. Es gibt also Unternehmen, die Steuervorteile einfordern. Herr Eigentümer, wir besorgen Ihnen die Steuerbeschwerdefirma, aber Ihr Vorgesetzter wird keine Steuerrechnung für Sie einreichen. Ich muss eine Renovierung durchführen lassen. Werden Sie daran arbeiten? Nein, es ist nicht unsere Aufgabe, Ihre Refinanzierung durchzuführen. Es ist Ihre Aufgabe, Ihre Refinanzierung durchzuführen. Es ist unsere Aufgabe, die Immobilie zu verwalten. Das sind also nur ein paar kurze Beispiele für Dinge, die uns manchmal gefragt werden und fragen: „Warum kannst du nicht einfach Berufung einlegen?“ Steuerbeschwerdeunternehmen erhalten dafür eine Gebühr. Und der Kunde sagt: „Oh nein, das können Sie einfach machen.“ Nein, das können wir nicht.

Matt:
Ich kann nicht glauben, dass Sie von Eigentümern gebeten wurden, sich um Ihre Refinanzierung zu kümmern. Ich habe auch von Eigentümern gehört, die ihre PM-Firma nun gebeten haben, ihre Anlegerausschüttungen für uns abzuwickeln. Hey, können Sie meine Investoren einfach direkt bezahlen und sie vierteljährlich dorthin schicken? Senden Sie es ihnen einfach direkt vom Unternehmen. Rechts?

Angie:
Es passiert die ganze Zeit.

Matt:
Der Grund, warum Sie das nicht tun können, ist eine treuhänderische Pflicht. Das ist nicht alles, was Sie im direkten Umgang mit Anlegern erreichen wollen. Und das ist wahrscheinlich etwas, das dieser Syndikator oder der Betreiber selbst sowie Investor Relations und alles andere erledigen sollte. Ja. Großartig. Danke schön. Nun, was sind einige Dinge, die Sie nachts wach halten, Dinge, die auf diesen Immobilien schiefgehen, und solche Dinge, die Sie haben, was Sie als PM, als guter Immobilienverwalter, wirklich nachts wach hält? Interessiert es dich? Und das kann ich Ihnen sagen. Was beschäftigt Sie als Immobilienverwalter als PM, dem Sie wirklich am Herzen liegen, im Alltag?

Angie:
Nummer Eins. Und es ist Nummer eins, Nummer zwei, Nummer drei, Kriminalität und Klagen. Es ist sehr einfach. Das Schwierigste, mit dem sich eine Verwaltungsgesellschaft jemals auseinandersetzen muss, sind Kriminalität und Klagen. Es macht keinen Spaß. Man kann ertrinken, es kann eine Schießerei geben, ein Kind kann von einem Baum fallen und man wird verklagt. Jemand fällt von einer Leiter. Der rechtliche Aspekt davon. Und alle sind heute so streitig, dass wir von hier aus mit der Versicherung beginnen können und ich stundenlang mit Ihnen über die Versicherung sprechen kann und wie schwierig es jetzt ist, eine Versicherung abzuschließen. Aber die streitsüchtige Gesellschaft, in der wir heute leben, macht es sehr schwierig, Immobilienverwalter zu sein. Und es ist tatsächlich beängstigend. Und dann ja, es kann uns nachts nicht wachhalten, besonders wenn eine dieser Situationen eintritt.

Matt:
Nun, lassen Sie uns dorthin gehen, denn viele Dinge, über die Sie gesprochen haben, Kriminalität und Klagen, treiben die Versicherungskosten für Eigentümer in die Höhe. Das liegt nicht nur daran, dass wir mehr Hurrikane oder was auch immer bekommen, denn nicht in jedem Gebiet gibt es so etwas. Bei Mehrfamilienhäusern steigen die Versicherungskosten drastisch. Warum das? Sie kommentieren bereits, warum das so ist. Was empfehlen Sie Eigentümern? Gibt es Möglichkeiten, wie wir die Versicherungskosten steuern können und Mehrfamilienbesitzer hinsichtlich der Versicherungskosten darauf vorbereitet sein können?

Angie:
Nein. Und es gibt wirklich keine einfache Antwort, Matt. Ich kann einfach nicht sagen, diesen Zauberstab schwingen oder dies oder jenes tun. Denn wenn Sie zu einem Versicherungsmakler gehen und dieser es auf den Markt bringt und Ihnen diese Angebote nicht gefallen und Sie zu einem anderen Versicherungsmakler gehen, dann wird der nächste Versicherungsmakler vom Markt ausgeschlossen. Sie können diese Angebote also nicht einholen, weil sie bereits vom Markt für dieses Grundstück ausgeschlossen sind. Sie müssen also buchstäblich darauf vertrauen, dass Ihr Makler alle Aspekte abdeckt, um die bestmögliche Versicherung zu erhalten. Aber gibt es heutzutage eine einfache Lösung für Versicherungen mit einem Fingerschnipsen? Nein. Und noch einmal: Wir haben unseren Hauptsitz in Georgia und schließen Versicherungen im Bundesstaat Georgia ab, insbesondere in Atlanta, ich belasse es dabei, Metro Atlanta.
Das ist fast unmöglich, weil sich die Gesetze in Georgia geändert haben und so viele hohe Auszeichnungen an Jurymitglieder vergeben wurden, dass die Versicherungsgesellschaft einfach sagt: „Das Leben ist zu kurz, wir sind nicht in Georgia.“ Daher ist es für Eigentümer in Georgia sehr schwierig, eine Versicherung abzuschließen.

Matt:
Überall Ärger. Guter Einblick. Es ist was es ist. Viele Leute, mit denen ich spreche, reden entweder darüber, sie betrachten Immobilienverwaltung als etwas, das sie glauben, und man kann schreien, tun Sie es jetzt nicht, wenn Sie wollen, sie reden entweder über Selbstverwaltung oder fangen sogar an, eine eigene zu gründen Immobilienverwaltungsgesellschaft und Verwaltung im Auftrag anderer Personen. Trinken Sie das Kool-Aid, das Sie vor vielen Jahren getrunken haben, und machen Sie es selbst als Einnahmequelle, als eigenes Unternehmen. Was würden Sie Leuten sagen, die darüber nachdenken, in das Geschäft einzusteigen, wie Sie und Cindy es vor vielen Jahren getan haben, und ein eigenes PM-Unternehmen zu gründen?

Angie:
Der Unterschied besteht darin, dass Cindy und ich in dieser Branche aufgewachsen sind. Also begann ich als Leasingberater und arbeitete mich bis zum Inhaber einer Verwaltungsgesellschaft hoch. Es geschah nicht über Nacht. Wir hatten die schweren Schläge und den Sturz und haben uns dabei das Knie verletzt. Wir haben also die Erfahrung gemacht, dass wir die Branche im Vergleich zu einem Eigentümer kennengelernt haben, der gerade seine erste Immobilie gekauft hat und glaubt, dass er dort hingehen und sie verwalten wird. Sie haben keine Ahnung. Sie wissen es nicht, erstens, Sie brauchen ein Softwareprogramm. Nun, manche Leute versuchen, QuickBooks zu nutzen, wenn sie ihre erste Immobilie kaufen. Und wie man Leute anstellt. Wofür stellen Sie ein? Woher beziehen Sie die Anbieter? Und das ist die Erfahrung, die eine Verwaltungsgesellschaft machen muss, um das zu wissen.
Nun gibt es Eigentümer, die ihre eigenen Verwaltungsgesellschaften recht erfolgreich gegründet haben, aber es kommt darauf an, das Geschäft zu verstehen, und das geschah auch nicht über Nacht. Sie kaufen nicht Ihre erste Immobilie und gründen dann eine Verwaltungsgesellschaft. Im Allgemeinen funktioniert es einfach nicht.

Andrew:
Dem würde ich auf jeden Fall zustimmen. Und dann hören auch viele Leute zu, die sagen: „Okay, das ist großartig, aber ich muss mich trotzdem für eine Verwaltungsgesellschaft entscheiden.“ Was sind Ihrer Meinung nach einige der wichtigsten Fragen? Wenn Sie die drei wichtigsten Fragen auswählen würden, die jemand bei Vorstellungsgesprächen mit Immobilienverwaltungsunternehmen stellen sollte, welche wären diese drei Fragen? Und dann zu Ihrer Bonusfrage: Welche Frage stellt jeder, die wirklich nicht so wichtig ist, obwohl er denkt, dass sie es ist?

Angie:
Was ist wohl mein Sternzeichen? So wichtige Dinge, die man fragen sollte. Wieder muss ich zurück. Verstehen Sie den Markt, kennen Sie ihn und können Sie in diesem Markt agieren? Denn wenn Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, die den Markt nicht kennt, wird sie hinter den Kulissen beginnen. Kann es gemacht werden? Ja, das ist machbar. Aber wenn sie es nicht wissen: Gehen wir nach Lexington, Kentucky, wo SMP nicht tätig ist, dann machen Sie einen großen Fehler. Sie müssen also wissen: Kennen Sie den Markt, auf dem wir unsere Vermögenswerte kaufen? Welche Art von Software verwenden Sie? Haben Sie die Bandbreite, unser Grundstück zu übernehmen? Ist eine weitere gute Frage.

Matt:
Das ist eine tolle Frage. Und ich wette, das fragt niemand.

Angie:
Sehr selten. Hin und wieder, aber sehr selten, wird das gefragt. Und welche Art von Rückvergütungen oder versteckten Gebühren gibt es? Viele Leute fragen das nicht. Und Cindy und ich, als wir SMP gründeten, kamen wir in unseren früheren Leben noch einmal aus sehr großen Unternehmen, von denen einige entweder Billbacks hatten oder hatten. Und als der Kunde etwas davon sah, schreien sie. Cindy und ich geben also alles offen, wir sagen Ihnen genau, wofür Sie mit SMP bezahlen, und Sie sehen jeden ausgestellten Scheck, alles, es gibt keine versteckten Absichten. Und als Cindy und ich anfingen, verstand sie nicht, was ich sagte, weil ich von der Honorarseite mit einem Eigentümeranteil kam und sie vollständig von einem Unternehmen kam, das vom Eigentümer geführt wurde. Aber ich meinte: Nein, Rechnungen, vollständige Offenlegung gegenüber unseren Kunden, und wir leben jeden Tag mit dieser Integrität.

Matt:
Können Sie kurz wissen, was ein Billback ist? Nur um hier zur Aufklärung beizutragen. Was ist ein Billback?

Angie:
Ein Billback könnte so aussehen, als ob es eine Marketingabteilung gäbe oder ein Teil der Buchhaltungsgebühren dem Kunden in Rechnung gestellt würde und dies nicht im Managementvertrag offengelegt wird.

Matt:
Like-Gebühren, die über die PM-Gebühr hinausgehen.

Angie:
Ja. Oder ein Teil des Regionalmanagers oder was auch immer dem Kunden in Rechnung gestellt wird, ohne dass dieser es weiß.

Andrew:
Ich möchte zwei Dinge hervorheben, die Sie gesagt haben, Angie, und die meiner Erfahrung und Beobachtung nach zu den Hauptgründen für das Scheitern von Managementbeziehungen zwischen Eigentümern und Dritten gehören. Und das heißt, erstens: Sie sagten, Sie sollten unbedingt eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, die den Markt kennt. Das ist absolut entscheidend, denn leider gibt es da zwei Fehler. Erstens beauftragte ein Eigentümer eine Immobilienverwaltungsfirma, die den Markt nicht kannte. Der zweite Fehler bestand darin, dass die Hausverwaltung sich bereit erklärte, den Auftrag zu übernehmen. Das hätten sie nicht tun sollen. Und das führt dann zum Scheitern, weil sie den Markt nicht kennen und der Eigentümer nicht wirklich einen besseren Service erhält, als wenn er es selbst tun würde, weil die Immobilienverwaltungsgesellschaft diesen Markt auch nicht kennt. Ich denke, dass es wirklich wichtig ist, dass sich jeder das bewusst macht.
Der zweite Punkt ist die Bandbreite. Viele Unternehmen, nicht nur im Immobilienbereich, sondern in der gesamten Branche, streben Wachstum um jeden Preis an. Und insbesondere in der Immobilienverwaltung ist das ein großer Fehler, denn wenn Sie eine Region haben, die bereits 27 Immobilien verwaltet und Ihre die 28. sein wird, werden Sie wahrscheinlich keinen so guten Überblick bekommen, und die Dinge sind einfach nicht so gut wird gut funktionieren. Für diejenigen, die zuhören, sind das also zwei absolute Schlüsselfragen. Kennt die Immobilienverwaltungsgesellschaft, mit der Sie sprechen, den Markt wirklich und hat sie Erfahrung auf dem Markt? Und wenn ja, fragen Sie sie doch, ob sie Ihnen bei der Zeichnung und Prüfung von Angeboten helfen können, oder? Denn wie Angie bereits erwähnt hat, hat sie den Kunden gesagt: Nein, wir werden diesen Deal nicht annehmen. Nun, wenn Sie mit einer Immobilienverwaltungsgesellschaft sprechen und diese bereit ist, alles hinzunehmen, was Sie ihr entgegenwerfen, ist das ein Warnsignal, oder? Das ist Wachstum um jeden Preis.

Angie:
Wahrscheinlich die rote Fahne Nummer eins.

Andrew:
Das willst du nicht. Und haben sie dann auch die Bandbreite? Haben sie die Leute vor Ort? Verfügen sie über die entsprechenden Systeme? Sind sie in der Lage, neues Personal einzustellen, einzustellen und anzuziehen? Möchte ein Hausverwalter, der Ihre Immobilie verwaltet, für dieses Unternehmen arbeiten? Also hat Angie noch einmal zwei wirklich, wirklich gute Dinge angesprochen. Stellen Sie sicher, dass sie den Markt kennen und über die nötige Bandbreite verfügen. Und auch für diejenigen, die die vorherige Episode zum Thema Immobilienverwaltung verpasst haben: Wir haben allen eine Liste mit 27 Fragen zur Verfügung gestellt. Wenn Sie das also letztes Mal verpasst haben, finden Sie in den Shownotizen einen Link. Holen Sie sich diesen, er wird Ihnen auf jeden Fall weiterhelfen. Matt.

Matt:
Tolles, tolles, tolles Zeug. Andrew und Angie, das war ein phänomenales Gespräch. Angie, vielen Dank, dass du gekommen bist, im Namen aller, dass du gekommen bist und dich uns angeschlossen hast.

Angie:
Es hat Spaß gemacht.

Matt:
Immer lustig. Also ganz schnell: Wie würden die Leute das machen, wenn sie mehr über Sie oder SMP erfahren oder auf die eine oder andere Weise Kontakt aufnehmen möchten?

Angie:
Besuchen Sie unsere Website unter www.smpmgt und Sie können uns finden.

Matt:
Smpmgt. Angie, danke. Vielen Dank. Und herzlichen Glückwunsch zum Wachstum und Erfolg von SMP. Ich freue mich darauf, bald wieder mit Ihnen zu sprechen.

Angie:
Ja. Hört sich gut an. Es hat Spaß gemacht, Jungs. Danke.

Andrew:
Alles klar, pass auf dich auf. Nun, das war unser Interviewgespräch mit Angie Smith zum Thema Immobilienverwaltung. Wir haben nur einen Bruchteil dessen erreicht, worüber wir gerne gesprochen hätten, aber dies ist kein sechsstündiger Podcast. Matt, was würden Sie für die Dinge, über die wir gesprochen haben, als eines Ihrer Top-Highlights oder als die wichtigsten Dinge, über die wir gesprochen haben, hervorheben?

Matt:
Zunächst einmal ein phänomenales Interview. Angie ist eine Branchenexpertin. Sie macht das schon sehr lange und verwaltet Tausende und Abertausende von Einheiten. Es ist also ein großartiges Gespräch mit jemandem, der über so viel Erfahrung und Branchenerfahrung verfügt. Ein paar Highlights für mich sind gegen Ende, wo Sie darüber gesprochen haben, einen Immobilienverwalter zu bitten, Verträge für Sie abzuschließen. Und ich glaube nicht, dass genug Leute erkennen, dass ein Immobilienverwalter Ihnen nicht nur die Art und Weise bieten kann, wie wir die Immobilie verwalten würden, sondern dass ein wirklich guter oder sogar großartiger Immobilienverwalter in der Lage sein wird, sich Ihre Finanzen anzusehen und Validieren Sie sie und sagen Sie: Nun, die Mieten auf diesem Markt sollten X sein. Sie haben sie als Y, oder wir glauben, dass wir mit einer geringeren Kostenlast oder wahrscheinlich eher einer höheren Kostenlast auskommen können.
Sie können Ihnen bei der Gehaltsabrechnung der Personen behilflich sein, die Sie einstellen müssen. Ein guter Weg, um herauszufinden, ob ein Immobilienverwalter wirklich am Puls der Zeit ist oder nicht, ist seine Fähigkeit, Ihnen eine gute Finanzanalyse für Geschäfte zu liefern. Und deshalb denke ich, dass es meiner Meinung nach wirklich sehr, sehr wichtig ist, einen PM nach seinem Underwriting, seinem Performer, wie sie es nennen werden, für Ihr Eigentum zu fragen. Und ich freue mich, dass Sie das im Vorstellungsgespräch angesprochen haben. Das war auch für mich eine gute Erinnerung.

Andrew:
Eines der Dinge, die sie gesagt hat und die meiner Meinung nach unbedingt hervorgehoben werden sollten, ist, dass einer der größten neuen Anlegerfehler darin besteht, die perfekte Immobilienverwaltungsfirma auszuwählen und zu sagen: „In Ordnung“, sie einzustellen, sie auf dem Grundstück unterzubringen und sie dann bis ins kleinste Detail zu verwalten zu Tode. Ich gehe nur auf die kleinen Details dieser Einheit ein, die ich dafür mieten möchte, und diese Einheit sollte diese sein. Und ist die Dame in 6A, hat sie die Miete für ihr Haustier bezahlt? Machen Sie einen kleinen Schritt zurück und lassen Sie die Hausverwaltung die alltäglichen Details erledigen. Dafür sind sie da. Und wenn Sie das richtige Unternehmen engagieren, werden diese darin besser sein als Sie.
Das bedeutet nicht, dass Sie ihnen die Immobilie übergeben und sagen: „In Ordnung, ich spreche in einem Monat mit Ihnen, wenn Sie mir den Bericht schicken.“ Du willst trotzdem dabei sein. Sie möchten immer noch eine umfassende Vision und Richtung für die Immobilie erhalten, aber lassen Sie sie ihre Arbeit machen und nicht bis ins kleinste Detail verwalten. Und weisst du was? Wenn Sie sie ihre Arbeit machen lassen und sie es nicht tun, ist das ein anderes Gespräch und Sie können sich eine andere Immobilienverwaltungsfirma suchen. Aber wenn Sie sich an Dritte wenden, überlassen Sie diese die Arbeit. Das ist definitiv eines der Dinge, die ich hervorheben möchte. Matt, für diejenigen, die vielleicht neu bei BiggerPockets sind und dich irgendwie vermisst haben: Wie finden dich die Leute?

Matt:
Die Leute können mich ganz einfach erreichen, Andrew, indem sie einfach auf die Website unseres Unternehmens gehen, das heißt derosagroup.com. Derosagroup.com. Auf dieser Website können sie alle möglichen coolen Sachen hören, die wir gerade machen.

Andrew:
Ich bin Andrew Cushman. Sie können einfach meinen Namen googeln oder mich bei Vantage Point Acquisitions, vpacq.com finden. Und es gibt eine Handvoll Möglichkeiten, dort mit mir in Kontakt zu treten. Und natürlich bin ich BiggerPockets-Pro-Mitglied. Stellen Sie also sicher, dass Sie sich zuerst auf BiggerPockets mit mir in Verbindung setzen. Das ist also Andrew Cushman für Matt, Captain America, Faircloth, der sich verabschiedet.